Đánh giá công tác đấu giá quyền sử dụng đất tại một số dự án trên địa bàn thị xã từ sơn tỉnh bắc ninh

HỌC VIỆN NÔNG NGHIỆP VIỆT NAM

NGUYỄN THỊ LOAN

ĐÁNH GIÁ CÔNG TÁC ĐẤU GIÁ QUYỀN
SỬ DỤNG ĐẤT TẠI MỘT SỐ DỰ ÁN TRÊN ĐỊA BÀN
THỊ XÃ TỪ SƠN – TỈNH BẮC NINH

Ngành:

Quản lý đất đai

Mã số:

8850103

Người hướng dẫn khoa học

PGS.TS. Hồ Thị Lam Trà

NHÀ XUẤT BẢN HỌC VIỆN NÔNG NGHIỆP - 2019


LỜI CAM ĐOAN
Tôi xin cam đoan rằng, số liệu và kết quả nghiên cứu trong luận văn này là
hoàn toàn trung thực và chưa hề được sử dụng để bảo vệ một học vị nào.
Tôi xin cam đoan rằng, mọi sự giúp đỡ cho việc thực hiện luận văn này đã
được cảm ơn và các thơng tin trích dẫn trong luận văn đều đã được chỉ rõ nguồn gốc.
Hà Nội, ngày

tháng

năm 2019

Tác giả luận văn

Nguyễn Thị Loan

i


LỜI CẢM ƠN
Trong suốt thời gian học tập, nghiên cứu và hồn thành luận văn, tơi đã nhận được
sự hướng dẫn, chỉ bảo tận tình của các thầy cơ giáo, sự giúp đỡ, động viên của bạn bè,
đồng nghiệp và gia đình.
Nhân dịp hồn thành luận văn, cho phép tơi được bày tỏ lịng kính trọng và biết ơn
sâu sắc PGS.TS. Hồ Thị Lam Trà đã tận tình hướng dẫn, dành nhiều công sức, thời gian
và tạo điều kiện cho tơi trong suốt q trình học tập và thực hiện đề tài.
Tơi xin bày tỏ lịng biết ơn chân thành tới Ban Giám đốc, Ban Quản lý đào tạo, Bộ
môn Quản lý đất đai, Khoa Quản lý đất đai - Học viện Nơng nghiệp Việt Nam đã tận tình
giúp đỡ tơi trong q trình học tập, thực hiện đề tài và hồn thành luận văn.
Tơi xin chân thành cảm ơn tập thể lãnh đạo, cán bộ viên chức Phòng Tài
nguyên và Môi trường thị xã Từ Sơn, Trung tâm phát triển quỹ đất thị xã Từ Sơn đã
giúp đỡ và tạo điều kiện cho tơi trong suốt q trình thực hiện đề tài.
Xin chân thành cảm ơn gia đình, người thân, bạn bè, đồng nghiệp đã tạo mọi
điều kiện thuận lợi và giúp đỡ tôi về mọi mặt, động viên khuyến khích tơi hồn
thành luận văn./.
Hà Nội, ngày

tháng

năm 2019

Tác giả luận văn

Nguyễn Thị Loan

ii


MỤC LỤC
Lời cam đoan ..................................................................................................................... i
Lời cảm ơn ........................................................................................................................ ii
Mục lục ........................................................................................................................... iii
Danh mục chữ viết tắt ...................................................................................................... vi
Danh mục bảng ............................................................................................................... vii
Danh mục hình ............................................................................................................... viii
Trích yếu luận văn ........................................................................................................... ix
Thesis abstract................................................................................................................. xii
Phần 1. Mở đầu ............................................................................................................... 1
1.1.

Tính cấp thiết của đề tài ...................................................................................... 1

1.2.

Mục tiêu nghiên cứu ........................................................................................... 2

1.3.

Phạm vi nghiên cứu ............................................................................................ 2

1.4.

Những đóng góp mới, ý nghĩa khoa học và thực tiễn......................................... 2

Phần 2. Tổng quan tài liệu ............................................................................................. 4
2.1.

Cơ sở lý luận đấu giá quyền sử dụng đất ............................................................ 4

2.1.1.

Một số khái niệm có liên quan đến đấu giá quyền sử dụng đất .......................... 4

2.1.2.

Giá đất và định giá đất ........................................................................................ 7

2.1.3.

Đấu giá quyền sử dụng đất ............................................................................... 14

2.2.

Công tác đấu giá đất của một số nước trên thế giới.......................................... 19

2.2.1.

Đấu giá đất tại Trung Quốc .............................................................................. 19

2.2.2.

Đấu giá đất tại Nhật Bản ................................................................................... 20

2.2.3.

Đấu giá đất tại Mỹ ............................................................................................ 21

2.3.

Công tác đấu giá quyền sử dụng đất tại Việt Nam và tỉnh Bắc Ninh ............... 22

2.3.1.

Công tác đấu giá quyền sử dụng đất tại Việt Nam ........................................... 22

2.3.2.

Công tác đấu giá quyền sử dụng đất tại tỉnh Bắc Ninh .................................... 29

2.3.3.

Đánh giá chung định hướng cho nghiên cứu .................................................... 32

Phần 3. Nội dung và phương pháp nghiên cứu .......................................................... 34
3.1.

Địa điểm nghiên cứu ......................................................................................... 34

3.2.

Thời gian nghiên cứu ........................................................................................ 34

3.3.

Đối tượng nghiên cứu ....................................................................................... 34

iii


3.4.

Nội dung nghiên cứu ........................................................................................ 34

3.4.1.

Khái quát điều kiện tự nhiên, kinh tế-xã hội của thị xã Từ Sơn ....................... 34

3.4.2.

Tình hình quản lý và sử dụng đất của thị xã Từ Sơn. ....................................... 34

3.4.3.

Công tác đấu giá quyền sử dụng đất trên địa bàn thị xã Từ Sơn giai đoạn
2016 -2018. ....................................................................................................... 34

3.4.4.

Công tác đấu giá quyền sử dụng đất tại 2 dự án nghiên cứu ............................ 34

3.4.5.

Đề xuất một số giải pháp hồn thiện cơng tác đấu giá quyền sử dụng đất. ...... 34

3.5.

Phương pháp nghiên cứu .................................................................................. 34

3.5.1.

Phương pháp thu thập số liệu thứ cấp............................................................... 34

3.5.2.

Phương pháp chọn điểm nghiên cứu ................................................................ 35

3.5.3.

Phương pháp thu thập số liệu sơ cấp ................................................................ 35

3.5.4.

Phương pháp xử lý và phân tích số liệu............................................................ 36

3.5.5.

Phương pháp so sánh ........................................................................................ 37

Phần 4. Kết quả nghiên cứu và thảo luận ................................................................... 38

4.1.

Điều kiện tự nhiên, kinh tế - xã hội của thị xã Từ Sơn ..................................... 38

4.1.1.

Điều kiện tự nhiên ............................................................................................ 38

4.1.2.

Thực trạng phát triển kinh tế xã hội của thị xã Từ Sơn .................................... 41

4.1.3.

Đánh giá chung về điều kiện tự nhiên, kinh tế xã hội ...................................... 46

4.2.

Tình hình quản lý, sử dụng đất đai của thị xã Từ Sơn ...................................... 48

4.2.1.

Tình hình quản lý đất đai .................................................................................. 48

4.2.2.

Hiện trạng sử dụng đất năm 2018 thị xã Từ Sơn .............................................. 53

4.3.

Công tác đấu giá quyền sử dụng đất trên địa bàn thị xã Từ Sơn giai đoạn
2016-2018 ......................................................................................................... 55

4.3.1.

Cơ sở pháp lý liên quan đến đấu giá quyền sử dụng đất trên địa bàn thị xã .... 56

4.3.2.

Quy chế đấu giá quyền sử dụng đất .................................................................. 58

4.3.3.

Quy trình thực hiện một dự án đấu giá quyền sử dụng đất ............................... 63

4.3.4.

Kết quả đấu giá quyền sử dụng đất trên địa bàn thị xã Từ Sơn giai đoạn
2016- 2018 ........................................................................................................ 64

4.3.5.

Đánh giá chung về công tác đấu giá quyền sử dụng đất trên địa bàn thị xã
Từ Sơn .............................................................................................................. 69

4.4.

Công tác đấu giá quyền sử dụng đất tại 2 dự án nghiên cứu ............................ 69

4.4.1.

Đánh giá công tác đấu giá dự án I .................................................................... 69

iv


4.4.2.

Đánh giá công tác đấu giá dự án II ................................................................... 72

4.4.3.

Đánh giá của người tham gia đấu giá của 2 dự án nghiên cứu ......................... 74

4.5.

Đề xuất một số giải pháp tăng cường công tác đấu giá quyền sử dụng đất
trên địa bàn thị xã Từ Sơn ................................................................................ 79

4.5.1.

Đa dạng hóa hình thức cơng khai thơng tin về các dự án đấu giá quyền sử
dụng đất ............................................................................................................ 79

4.5.2.

Rà soát, lựa chọn khu vực đấu giá hợp lý ......................................................... 79

4.5.3.

Lựa chọn phương thức đấu giá phù hợp ........................................................... 79

4.5.4.

Nâng cao trình độ chuyên môn của cán bộ ....................................................... 80

Phần 5. Kết luận và kiến nghị ...................................................................................... 81
5.1.

Kết luận............................................................................................................. 81

5.2.

Kiến nghị .......................................................................................................... 82

Tài liệu tham khảo .......................................................................................................... 83

v


DANH MỤC CHỮ VIẾT TẮT
Chữ viết tắt

Nghĩa tiếng Việt

BĐG

Bán đấu giá

BĐS

Bất động sản

BLDS

Bộ Luật Dân sự

CNH - HĐH

Cơng nghiệp hố – Hiện đại hóa

CSHT

Cơ sở hạ tầng

ĐĐ

Đất đai

ĐGQSDĐ

Đấu giá quyền sử dụng đất

HĐBĐG

Hội đồng Bán đấu giá

HĐH

Hiện đại hoá

LĐĐ

Luật Đất đai

MCL

Mức chênh lệch

QSDĐ

Quyền sử dụng đất

SDĐ

Sử dụng đất

TW

Trung ương

UBND

Uỷ ban nhân dân

VND

Việt Nam đồng

XHCN

Xã hội chủ nghĩa

vi


DANH MỤC BẢNG
Bảng 4.1. Giá trị sản xuất của các ngành trên địa bàn thị xã Từ Sơn giai đoạn
2016-2018 .................................................................................................... 42
Bảng 4.2. Hiện trạng sử dụng đất đến 31/12/2018 thị xã Từ Sơn ................................ 54
Bảng 4.3. Kết quả đấu giá quyền sử dụng đất trên địa bàn thị xã Từ Sơn giai
đoạn 2016-2018 ........................................................................................... 65
Bảng 4.4. Kết quả đấu giá quyền sử dụng đất của từng dự án trên địa bàn thị xã
Từ Sơn giai đoạn năm 2016-2018 ................................................................ 67
Bảng 4.5. Kết quả trúng đấu giá quyền sử dụng đất tại 09 lô đất ở xem kẹt tại
khu phố Đại Đình, phường Tân Hồng ......................................................... 71
Bảng 4.6. Kết quả trúng đấu giá quyền sử dụng đất tại dự án đấu giá QSDĐ dự
án xây dựng hạ tầng kỹ thuật khu nhà ở thôn Hưng Phúc, xã Tương
Giang. ........................................................................................................... 73
Bảng 4.7. Tính minh bạch các thơng tin liên quan đến đấu giá quyền sử dụng đất ..... 74
Bảng 4.8. Đánh giá về giá khởi điểm và các khoản phí phải nộp khi tham gia đấu
giá ................................................................................................................. 75
Bảng 4.9. Đánh giá về thủ tục trong công tác đấu giá quyền sử dụng đất của
người tham gia đấu giá................................................................................. 76
Bảng 4.10. Đánh giá về bước giá, mức chênh lệch giá và sự hài lòng của người
tham gia đấu giá ........................................................................................... 77
Bảng 4.11. Đánh giá sau khi trúng đấu giá quyền sử dụng đất ...................................... 78

vii

DANH MỤC HÌNH
Hình 4.1. Sơ đồ vị trí địa lý thị xã Từ Sơn (tỷ lệ 1:25000) ............................................ 38
Hình 4.2. Cơ cấu sử dụng đất năm 2018 thị xã Từ Sơn ................................................. 55
Hình 4.3. Trình tự, thủ tục đấu giá thị xã Từ Sơn .......................................................... 64
Hình 4.4. Vị trí khu đất Dự án I ..................................................................................... 70
Hình 4.5. Vị trí khu đất Dự án II .................................................................................... 72

viii


TRÍCH YẾU LUẬN VĂN
Tên tác giả: Nguyễn Thị Loan
Tên đề tài: “Đánh giá công tác đấu giá quyền sử dụng đất tại một số dự án trên địa bàn
thị xã Từ Sơn, tỉnh Bắc Ninh.”
Ngành: Quản lý đất đai

Mã số: 8885003

Tên cơ sở đào tạo: Học viện Nông nghiệp Việt Nam
Mục đích nghiên cứu
- Đánh giá thực trạng của cơng tác đấu giá quyền sử dụng đất tại thị xã Từ Sơn
trong giai đoạn 2016-2018.
- Đề xuất giải pháp tăng cường công tác đấu giá quyền sử dụng đất.
Phương pháp nghiên cứu
Luận văn đã sử dụng các phương pháp:
- Phương pháp thu thập số liệu thứ cấp: Thu thập số liệu về điều kiện tự nhiên, điều
kiện kinh tế - xã hội giai đoạn 2016 - 2018 được thu thập tại Văn phòng Ủy ban nhân dân
thị xã Từ Sơn; tình hình quản lý đất đai của thị xã Từ Sơn, hiện trạng sử dụng đất của thị xã
Từ Sơn năm 2018; thu thập kết quả công tác đấu giá quyền sử dụng đất trên địa bàn tỉnh

Bắc Ninh tại Sở Tài nguyên và Môi trường tỉnh Bắc Ninh; thu thập kết quả công tác đấu giá
quyền sử dụng đất đối với các hộ gia đình, cá nhân tại Ủy ban nhân dân các xã, phường trên
địa bàn thị xã Từ Sơn và Phịng Tài ngun và Mơi trường thị xã Từ Sơn.
- Phương pháp chọn điểm nghiên cứu: nghiên cứu công tác đấu giá QSDĐ của
thị xã được tiến hành ở 2 dự án lựa chọn.
- Phương pháp thu thập số liệu sơ cấp: điều tra 75 người tham gia đấu giá quyền
sử dụng đất của thị xã từ 2016-2018.
- Phương pháp xử lý và phân tích số liệu: thống kê, phân tích ảnh hưởng của các
yếu tố đến giá đấu giá quyền sử dụng đất ở, sắp xếp xử lý số liệu đã thu thập theo thời
gian từ 2016 - 2018 bằng phần mềm Excel; Sử dụng thang đo Liker để đánh giá các tiêu
chí ảnh hưởng đến công tác đâu giá quyền sử dụng đất.
- Phương pháp so sánh: Sử dụng phương pháp so sánh giữa mức chênh lệch giá
trúng đấu giá so với giá khởi điểm để đánh giá hiệu quả của dự án.
Kết quả chính và kết luận
- Kết quả chính

ix


+ Khái quát chung điều kiện tự nhiên, kinh tế - xã hội của thị xã Từ Sơn
+ Tình hình quản lý và sử dụng đất của thị xã Từ Sơn.
+ Công tác đấu giá quyền sử dụng đất của thị xã Từ Sơn giai đoạn 2016-2018.
+ Công tác đấu giá quyền sử dụng đất tại 2 dự án nghiên cứu
+ Một số giải pháp nhằm nâng cao hiệu quả của công tác đấu giá quyền sử dụng
đất trên địa bàn thị xã Từ Sơn.
- Kết luận
1. Tổng diện tích tự nhiên là 6.108,87 ha, gồm 12 xã, phường, dân số khoảng
153.959 người. Trong những năm gần đây, thị xã Từ Sơn đã phát triển mạnh mẽ, không
gian thị xã được mở rộng nâng cấp, hoàn thiện cơ sở hạ tầng. Các dự án quy hoạch khu
dân cư nhằm đáp ứng nhu cầu nhà ở của người dân với quy mô lớn và hệ thống cơ sở hạ

tầng được đầu tư đã và đang là bộ mặt của đô thị hiện đại phát triển.
2. Trong tổng diện tích tự nhiên là 6.108,87 ha có đất nơng nghiệp là 2.928,80 ha
chiếm 47,94%, đất phi nông nghiệp là 3.179,43 ha chiếm 52,05%, đất chưa sử dụng là
0,63 ha chiếm 0,01%. Trong những năm qua thị xã Từ Sơn đã triển khai và thực hiện
nghiêm túc, đầy đủ các nội dung, nhiệm vụ quản lý Nhà nước về đất đai, hạn chế được
những tiêu cực trong công tác quản lý và sử dụng đất, góp phần ổn định xã hội và phát
triển kinh tế tại địa phương.
3. Trong giai đoạn 2016 - 2018 thị xã Từ Sơn đã tổ chức đấu giá ở 7/12 xã
phường, kết quả là đã có 203.945,98 m2 được đấu giá thành công thu về cho ngân sách
số tiền là 550.358,38 triệu đồng, đồng thời giải quyết nhu cầu đất ở cho những người có
nhu cầu. Hầu hết các dự án đấu giá trên địa bàn thị xã đã tổ chức đấu giá thành cơng, đó
là các dự án có vị trí khu đấu giá thuận lợi, giá khởi điểm hợp lý. Trong 3 năm nghiên
cứu thì năm 2018 có kết quả đấu giá QSDĐ cao nhất cả về diện tích và số tiền thu được
qua đấu giá. Cịn năm 2016 có kết quả đấu giá thấp nhất, số tiền thu được là 67.973,56
triệu đồng.
4. Qua điều tra 2 dự án nghiên cứu là Dự án đấu giá QSDĐ 09 lơ đất ở xen kẹt
tại khu phố Đại Đình, phường Tân Hồng, thị xã Từ Sơn và Dự án đấu giá QSDĐ xây
dựng hạ tầng kỹ thuật khu nhà ở thôn Hưng Phúc, xã Tương Giang, thị xã Từ Sơn đạt
được kết quả như sau: 100% người tham gia đấu giá khẳng định phương án đấu giá
được niêm yết công khai tại địa phương, những thông tin theo quy định đều được công
khai minh bạch, hội đồng đấu giá thực hiện đúng quy chế đấu giá QSDĐ, 100% người
tham gia đấu giá khẳng định sau phiên đấu giá được thông báo về quyết định phê duyệt
kết quả trúng đấu giá và 100% người trúng đấu giá được làm thủ tục cấp giấy chứng

x


nhận QSDĐ đúng quy định. Chỉ số đánh giá của người tham gia đấu giá tại 2 dự án đấu
giá QSDĐ về các tiêu chí đánh giá ở mức trung bình (2,81-3,39).
5. Để cơng tác đấu giá đất ở thị xã Từ Sơn mang lại hiệu quả hơn cần phải có

giải pháp, đó là rà sốt quy hoạch, nâng cao năng lực xác định giá khởi điểm và lựa
chọn hình thức đấu giá phù hợp với từng dự án, để thu hút và làm hài lòng người tham
gia đấu giá, đồng thời có giá trúng đấu giá cao, mang về nguồn thu cho ngân sách.
Trong thời gian tới, thị xã cần nghiên cứu xác định vị trí, nhu cầu sử dụng đất
các khu đấu giá phù hợp và tuyên truyền tốt các khu vực chuẩn bị đưa ra đấu giá, để
công tác đấu giá QSDĐ của thị xã đạt kết quả cao hơn nữa.

xi


THESIS ABSTRACT
Master candidate: Nguyen Thi Loan
Thesis title: Evaluation of auction of land use rights in some projects in Tu Son town,
Bac Ninh province
Major: Land Management

Code: 8850103

Educational organization: Vietnam National University of Agriculture.
Research objectives
- To assess the situation of auction of land use rights in Tu Son town in the
period of 2016-2018.
- To propose solutions to enhance the auction of land use rights.
Research Methods
The following methods were used in thesis:
- Method of investigation and collection of secondary data
- Method of selecting study points
- Method of collection primary data
- Method of analysis and processing of data
- Method comparative

Main findings and conclusions
-

Main findings

+ General overview of natural, socio-economic conditions of Tu Son town
+ Situation of land management and use of Tu Son town.
+ Auction of land use rights of Tu Son town in the period of 2016-2018.
+ Auction of land use rights in 2 research projects
+ Some solutions to improve the effectiveness of land use right auction in Tu Son town.
- Conclusions
1. The total natural area is 6,108.87 ha, consisting of 12 communes, wards and a
population of about 153,959 people. In recent years, Tu Son town has grown strongly,
the town space has been expanded, upgraded and completed infrastructure. Residential
planning projects to meet people's housing needs with large scale and invested
infrastructure systems have been the face of the modern developed urban.

xii


2. Of the total natural area of 6,108.87 ha, agricultural land is 2,928.80 ha,
accounting for 47.94%, non-agricultural land is 3,179.43 ha, accounting for 52.05%,
unused land is 0.63 ha, accounted for 0.01%. In recent years, Tu Son town has
implemented seriously and fully the contents and tasks of State management of land,
limiting the negative in land management and use, contributing to social stability and
local economic development.
3. In the period of 2016 - 2018, Tu Son town held an auction in 7/12 communes
and wards, resulting in a successful auction of VND 203,945.98 m2, bringing the
amount to VND 550,358.38 million to budget. At the same time, addressing residential
land needs for those in need. Most of the auction projects in the town had successfully

organized auctions, which were projects with favorable auction location and reasonable
starting price. In 3 years of research, 2018 had the highest LUR auction results in terms
of area and collected money from auction. In 2016, the auction result was the lowest,
with the amount of collected money VND 67,973.56 million.
4. Through investigation of two research projects, the project of auctioning a land
use right with 09 residential land plots in Dai Dinh quarter, Tan Hong ward, Tu Son town
and a project of auctioning land use rights for construction of technical infrastructure of the
house area in Hung Phuc village, Tuong Giang commune, Tu Son town achieved the
following results: 100% of the auction participants confirmed that the auction plan was
publicly posted in the locality, the information as prescribed publicly and transparently, the
auction council strictly complied with the regulations on land use right auction, 100% of
bidders affirmed that after the auction, they were notified on the decision approving the
winning result and 100% of the winning bidder were granted certificates of land use right in
accordance with regulations. Evaluation index of auction participants at 2 land use rights
auction projects were at medium level in evaluation criteria (2.81-3.39).
5. Land auction in Tu Son town to be more effective, it is necessary to have a
solutions which is to review the planning, improve the capacity to determine the starting
price and choose the right auction method for each the project, in order to attract and please
bidders, and at the same time have a high winning bid, bring revenue to the budget.
In the coming time, the town needs to study to determine the location, the need
to use land in the appropriate auction areas and well propagate the areas ready for
auction, so that the auction of land use right of the town can get higher results.

xiii


PHẦN 1. MỞ ĐẦU
1.1. TÍNH CẤP THIẾT CỦA ĐỀ TÀI
Đất đai có những đặc trưng riêng, là tài ngun khơng tái tạo và trở
thành tư liệu sản xuất không thể thay thế được đặc biệt là trong sản xuất nông

nghiệp. Khai thác tiềm năng đất đai có ý nghĩa vơ cùng quan trọng đối với sự
phát triển kinh tế xã hội, an ninh quốc phịng nhưng đất đai chỉ có thể phát
huy được tiềm năng vốn có đó của mình nếu như con người tác động tích cực
và sử dụng có hiệu quả.
Trong q trình đổi mới nền kinh tế - xã hội ở nước ta, cơ chế kinh tế
thị trường đã từng bước được hình thành, các thành phần kinh tế phát triển
mạnh, theo đó một xu hướng tất yếu là mọi yếu tố nguồn lực đầu vào cho sản
xuất và sản phẩm đầu ra đều trở thành hàng hóa, trong đó đất đai cũng khơng
phải là ngoại lệ. Để phát huy được nguồn nội lực từ đất đai phục vụ sự nghiệp
cơng nghiệp hóa hiện đại hóa đất nước, từ năm 1993 Thủ tướng Chính phủ đã
cho phép thực hiện chủ trương sử dụng quỹ đất tạo vốn xây dựng cơ sở hạ tầng.
Hình thức này trong thực tế đã đạt được một số thành quả, nhưng trong q trình
thực hiện đã bộc lộ một số khó khăn tồn tại như việc định giá cho các khu đất
dùng để thanh tốn chưa có cơ sở, việc giao đất thanh tốn tiến hành khơng chặt
chẽ. Để khắc phục những tồn tại đó, những năm gần đây Nhà nước đã thay đổi cơ
chế đối với việc dùng quỹ đất tạo vốn xây dựng cơ sở hạ tầng theo hướng đấu
thầu dự án hoặc đấu giá quyền sử dụng đất (Chính phủ, 2005). Công tác đấu giá
quyền sử dụng đất đã thực sự là một hướng đi mới cho thị trường BĐS. Giá đất
quy định và giá đất theo thị trường đã xích lại gần nhau hơn thơng qua việc đấu
giá quyền sử dụng đất. Trong đó thực hiện các dự án sử dụng quỹ đất tạo vốn xây
dựng CSHT thông qua phương thức đấu giá QSDĐ là một biện pháp hữu hiệu
nhằm khắc phục những khó khăn về vốn đầu tư trực tiếp cho các địa phương, tập
trung khai thác nguồn nội lực của đất nước phục vụ sự nghiệp CNH - HĐH.
Từ Sơn là một đô thị công nghiệp với nhiều khu công nghiệp, nhiều làng nghề
truyền thống nổi tiếng như Đa Hội, Đồng Kỵ, Phù Khê, Mai Động,... và có nhiều
trường cao đẳng, đại học: Đại học Thể dục thể thao Bắc Ninh, trường Cao đẳng thủy
sản,...Trên địa bàn thị xã Từ Sơn đã và đang hình thành một số khu đô thị mới như khu
đô thị Nam Từ Sơn, khu đô thị Đồng Nguyên, khu đô thị Đền Đô,...

1

Trong những năm qua với nỗ lực mọi mặt của thị xã, Bộ Xây dựng đã có
quyết định số 1293/QD-BXD ngày 12/10/2018 công nhận thị xã Từ Sơn là đô thị
loại III trực thuộc tỉnh Bắc Ninh. UBND thị xã Từ Sơn xác định thông qua đấu
giá công khai dân chủ sẽ giải quyết được nhu cầu về đất ở cho người dân, tăng
nguồn thu ngân sách Nhà nước khi giao đất có thu tiền sử dụng đất, vì vậy hình
thức giao đất thơng qua đấu giá QSDĐ ở và quy trình đưa các dự án vào đấu giá
QSDĐ ngày được hoàn thiện. Các khu dân cư mới trên địa bàn thị xã Từ Sơn
được đưa ra đấu giá đều nằm trong quy hoạch, kế hoạch SDĐ được UBND tỉnh
Bắc Ninh phê duyệt, cơ sở hạ tầng (điện, đường, nước sạch, xử lý nước thải, môi
trường...) được xây dựng tốt. Các dự án đấu giá QSDĐ đã đạt được kết quả nhất
định, việc đánh giá công tác đấu giá QSDĐ trên địa bàn Thị xã Từ Sơn nhằm đề
xuất một số giải pháp tăng cường công tác đấu giá QSDĐ trên địa bàn Thị xã
trong thời gian tới là cần thiết. Nhận thức được tầm quan trọng và cấp thiết để
tăng cường công tác đấu giá QSDĐ tôi tiến hành nghiên cứu đề tài: "Đánh giá
công tác đấu giá quyền sử dụng đất tại một số dự án trên địa bàn thị xã Từ
Sơn, tỉnh Bắc Ninh ".
1.2. MỤC TIÊU NGHIÊN CỨU
- Đánh giá thực trạng của công tác đấu giá quyền sử dụng đất tại thị xã
Từ Sơn giai đoạn 2016-2018.
- Đề xuất giải pháp tăng cường công tác đấu giá quyền sử dụng đất.
1.3. PHẠM VI NGHIÊN CỨU
Nghiên cứu về công tác đấu giá quyền sử dụng đất ở tại một số dự án đã
tiến hành đấu giá quyền sử dụng đất trên địa bàn thị xã Từ Sơn, tỉnh Bắc Ninh từ
năm 2016 đến năm 2018.
1.4. NHỮNG ĐÓNG GÓP MỚI, Ý NGHĨA KHOA HỌC VÀ THỰC TIỄN
1.4.1. Những đóng góp mới
Các yếu tố về vị trí, cơ sở hạ tầng và giá khởi điểm của khu đất được đấu
giá ảnh hưởng lớn đến kết quả đấu giá.

1.4.2. Ý nghĩa khoa học
Luận văn góp phần làm sáng tỏ cơ sở khoa học của công tác đấu giá quyền sử
dụng đất, kết quả đấu giá quyền sử dụng đất phụ thuộc vào vị trí, cơ sở hạ tầng và giá
khởi điểm của khu đất được đấu giá.

2


1.4.3. Ý nghĩa thực tiễn
Kết quả nghiên cứu của luận văn có thể được dùng làm tài liệu tham khảo
cho sinh viên, cán bộ quan tâm đến công tác đấu giá quyền sử dụng đất. Ngoài ra,
những giải pháp được đề xuất trong luận văn có thể để các cơ quan, đơn vị trên
địa bàn nghiên cứu áp dụng nhằm hoàn thiện hơn nữa việc thực hiện đấu giá
quyền sử dụng đất.
Kết quả nghiên cứu của luận văn có thể dùng làm tài liệu tham khảo
trong công tác quản lý đất đai về đấu giá trên địa bàn có điều kiện tự nhiên,
kinh tế - xã hội tương tự trong vùng Đồng bằng châu thổ sông Hồng.

3


PHẦN 2. TỔNG QUAN TÀI LIỆU
2.1. CƠ SỞ LÝ LUẬN ĐẤU GIÁ QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT
2.1.1. Một số khái niệm có liên quan đến đấu giá quyền sử dụng đất
2.1.1.1. Bất động sản
Cho đến nay hầu hết các nước trên thế giới đều phân loại tài sản theo
Luật cổ La mã tức là phân loại tài sản thành "Bất động sản" và "Động sản".
Như vậy bất động sản không chỉ là đất đai, của cải trong lòng đất mà còn là tất
cả những gì được tạo ra do sức lao động của con người gắn liền với đất đai
như công trình xây dựng... và tất cả những gì liên quan đến đất đai hay gắn

liền với đất đai theo không gian 3 chiều (chiều cao, chiều sâu, chiều rộng) để
tạo thành một dạng vật chất có cấu trúc và cơng năng được xác định.
Ở nước ta, Bộ Luật Dân sự năm 2015 đã quy định: "Bất động sản
(BĐS) là các tài sản bao gồm: Đất đai; Nhà, cơng trình xây dựng gắn liền với
đất đai; tài sản gắn liền với đất đai, nhà, cơng trình xây dựng; các tài sản khác
do pháp luật quy định" (Quốc hội, 2015).
2.1.1.2. Thị trường bất động sản
Thị trường bất động sản (BĐS) là hợp phần bắt buộc của sản xuất hàng
hóa BĐS. Nó ra đời và phát triển cùng với sự ra đời và phát triển của hàng hóa
BĐS. Có nhiều cách hiểu khác nhau về thị trường BĐS, song các quan niệm
cùng có một điểm chung khái quát về thị trường BĐS là tổng hòa các quan hệ
giao dịch về BĐS được thực hiện thơng qua các quan hệ hàng hóa tiền tệ. Do
vậy, các đặc trưng của hàng hóa và thị trường đất đai ln là yếu tố đóng vai
trị trọng tâm và chi phối toàn bộ hoạt động của thị trường BĐS.
Bất động sản khác với các hàng hóa khác ở chỗ chúng khơng chỉ được
mua bán, mà cịn là đối tượng của nhiều giao dịch khác như cho thuê, thế
chấp, chuyển dịch quyền sử dụng BĐS. Do đó, thị trường BĐS hồn chỉnh
khơng thể chỉ là quan hệ giữa người mua và người bán về BĐS mà còn là nơi
diễn ra các giao dịch liên quan đến BĐS.
Do vậy, thị trường bất động sản được hiểu một cách khái quát như sau:
Thị trường bất động sản là tổng thể các giao dịch về bất động sản dựa trên các
quan hệ hàng hóa, tiền tệ diễn ra trong một khơng gian và thời gian nhất định.

4


Trong cách diễn đạt thông thường, khái niệm thị trường bất động sản thường
được nhắc đến là nơi diễn ra các quan hệ giao dịch về bất động sản, chức năng
của thị trường BĐS là đưa những người mua và người bán tác động qua lại lẫn
nhau để xác định giá cả và số lượng hàng hóa và dịch vụ bất động sản được giao

dịch. Trong cách diễn đạt này, khái niệm "nơi" không phải đơn thuần chỉ địa
điểm mà nó bao hàm các yếu tố khơng gian và thời gian khi các quan hệ giao
dịch về bất động sản diễn ra (Nguyễn Thanh Trà và Nguyễn Đình Bồng, 2005)
2.1.1.3. Thị trường quyền sử dụng đất
Thị trường quyền sử dụng đất nước ta gồm 2 loại hình: Thứ nhất, là thị
trường Nhà nước cung cấp cho nhu cầu sử dụng phù hợp với quy hoạch sử
dụng đất đã được quyết định, xét duyệt thông qua việc giao đất, cho thuê đất,
công nhận quyền sử dụng đất, thu hồi đất, thường người ta đặt tên cho loại
hình này là thị trường sơ cấp. Thứ hai, là thị trường giao dịch quyền sử dụng
đất giữa những người sử dụng đất thông qua việc thực hiện các quyền chuyển
đổi, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, thừa kế, tặng cho quyền sử dụng
đất, thế chấp, bảo lãnh, góp vốn bằng quyền sử dụng đất theo quy định của
pháp luật, thường người ta đặt tên cho loại hình này là thị trường thứ cấp.
Đất đai là cơ sở để thực hiện đầu tư tài sản gắn liền với đất và giá trị
của đất đai được tăng lên sau khi thực hiện đầu tư tài sản trên đó. Mức độ tăng
giá đất sau đầu tư phụ thuộc vào thể loại tài sản gắn liền với đất. Thị trường
quyền sử dụng đất có đặc trưng riêng trong mỗi khu vực của thị trường bất
động sản, trong mỗi hình thức kinh doanh bất động sản.
Thị trường quyền sử dụng đất ở nước ta đã trải qua một giai đoạn hơn
10 năm 1993-2003 vận hành trong cơ chế tài chính 2 giá đất, trong đó giá đất
do Nhà nước quy định chênh lệch khá nhiều so với giá thị trường, có nơi có
lúc chỉ bằng 20% tới 40% giá đất trên thị trường, giá đất phi nông nghiệp trên
thị trường tại thời điểm năm 2003 tăng hơn tại thời điểm 1993 từ 50 lần tới
100 lần. Cơ chế "xin-cho" về đất là đặc thù của hệ thống tài chính đất đai lúc
này, từ đó hiện tượng tham nhũng trong quản lý, đầu cơ trong sử dụng, cất trữ
tiền tiết kiệm trong dân vào bất động sản xảy ra ngày càng phổ biến. Đến năm
2004 khi Luật Đất đai năm 2003 có hiệu lực thi hành, luật pháp về đất đai đã
xóa bỏ cơ chế "xin-cho" về đất, giá đất trên thị trường chững lại và có xu
hướng giảm (Phùng Ngọc Phương và cs., 2011). Và hiện nay khi Luật Đất đai
2003 được thay thế bằng Luật Đất đai 2013 thì với việc xác định giá đất cụ thể

5


và chính xác hơn thì nhu cầu về BĐS ngày cảng giảm mạnh.
Thị trường quyền sử dụng đất nước ta còn nhiều khiếm khuyết, về cả lý
luận và thực tiễn triển khai. Ngay thuật ngữ "thị trường quyền sử dụng đất"
hay "thị trường đất đai" cũng còn đang tranh luận. Hệ thống pháp luật về đất
đai cịn có khoảng trống khá lớn về hệ thống tài chính đất đai, chưa có đủ
chính sách điều tiết bằng cơng cụ kinh tế đối với người sử dụng đất, hệ thống
thuế về đất đai chưa đổi mới đồng bộ với đổi mới chính sách đất đai, hệ
thống đăng ký đất đai đang bị chia cắt, chưa đủ điều kiện để xây dựng hệ
thống quản lý công khai, minh bạch. Cơ chế thực hiện quyền thế chấp, bảo
lãnh, góp vốn bằng quyền sử dụng đất chưa đáp ứng được đòi hỏi từ thực
tiễn nhằm tạo nguồn đầu tư phát triển bằng chính vốn tiềm ẩn đất đai. Công
tác quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất cịn nhiều yếu kém, hàm lượng khoa
học cịn ít, tính khả thi chưa cao, chưa hỗ trợ thực sự cho định hướng phát
triển bền vững, chưa điều tiết có hiệu quả đối với thị trường sơ cấp. Hệ
thống các cơ quan quản lý còn nhiều yếu kém, chưa phục vụ tốt nhân dân,
còn nhiều sai phạm trong áp dụng hệ thống pháp luật mới về đất đai (Phùng
Ngọc Phương và cs., 2011).
2.1.1.4. Ảnh hưởng của công tác đấu giá quyền sử dụng đất
Hình thức giao đất có thu tiền SDĐ, cho th đất thơng qua đấu giá QSDĐ
đã góp phần quan trọng trong việc giúp các địa phương tháo gỡ, khắc phục một
phần khó khăn trong việc khai thác, huy động vốn để chuyển dịch cơ cấu kinh tế,
xây dựng các cơng trình phúc lợi, cải thiện mơi trường, đáp ứng được một phần
nhu cầu đầu tư phát triển, cải thiện đời sống vật chất và tinh thần cho người dân,
xây dựng nơng thơn mới, góp phần thực hiện nhiệm vụ phát triển kinh tế - xã hội
của cả nước nói chung và địa phương nói riêng
Thơng qua việc tổ chức đấu giá QSDĐ gắn với việc thực hiện quy hoạch

phát triển đô thị, khu dân cư nông thôn, nhiều khu đô thị mới, hiện đại đã được
xây dựng, góp phần cải thiện và nâng cao chất lượng cuộc sống. Tiền thu được
từ đấu giá QSDĐ để giao đất có thu tiền SDĐ, cho th đất thơng qua hình thức
đấu giá đã trở thành nguồn thu quan trọng cho ngân sách của nhiều địa phương.
Đấu giá QSDĐ góp phần tạo lập sự ổn định, sự minh bạch, công bằng xã
hội trong hoạt động giao đất, cho thuê đất, đảm bảo lợi ích của Nhà nước và lợi
ích của người SDĐ.

6


Đấu giá QSDĐ góp phần hạn chế tình trạng “hai giá đất” hiện nay. Theo
quy định của Luật Đất đai năm 2003 và tiếp tục được quy định tại Luật Đất đai
năm 2013, có ba trường hợp hình thành giá đất. Đó là giá đất do Nhà nước quy
định, giá đất do các bên thoả thuận trong chuyển QSDĐ, giá đất hình thành từ
đấu giá QSDĐ. Trên thực tế, do nhiều lý do mà hiện nay giá đất do Nhà nước
quy định thường thấp hơn so với giá đất trên thị trường chuyển nhượng, so với
giá trị thực của đất. Do vậy, khi giao đất, cho thuê đất theo hình thức chỉ định đã
tạo ra sự chênh lệch lớn giữa giá đất trên thị trường và giá đất do Nhà nước quy
định. Từ đó, đã tạo ra cơ chế “hai giá đất”. Người hưởng lợi nhiều nhất từ cơ chế
này là một số các tổ chức, cá nhân được Nhà nước giao đất, cho thuê đất theo
hình thức chỉ định. Thiệt hại lớn nhất thuộc về người SDĐ có đất bị thu hồi và
Nhà nước. Đấu giá QSDĐ sẽ hạn chế tối đa tình trạng “hai giá đất”; tạo cơ sở,
căn cứ để Nhà nước điều chỉnh mức giá đất cho phù hợp với giá trị thực của đất;
tăng nguồn thu cho ngân sách Nhà nước; điều tiết và đi đến xố bỏ địa tơ chênh
lệch theo hướng đảm bảo lợi ích Nhà nước, lợi ích người có đất bị thu hồi và lợi
ích của nhà đầu tư.
Tóm lại, đấu giá QSDĐ với vai trò đảm bảo thực hiện nghĩa vụ của người
SDĐ là vấn đề tất yếu cần được quy định cụ thể và thực hiện thống nhất nếu
chúng ta muốn xây dựng một thị trường bất động sản hoàn chỉnh ở nước ta.

Trong điều kiện đất đai thuộc sở hữu tồn dân thì QSDĐ là một loại hàng hóa
đặc biệt, phải được lưu thơng trên thị trường bằng nhiều cách thức, trong đó có
đấu giá như các loại tài sản khác.
2.1.2. Giá đất và định giá đất
2.1.2.1. Giá đất
Theo Điều 3 Luật Đất đai năm 2013 thì: Giá đất là giá trị của QSDĐ tính
trên một đơn vị diện tích đất, và giá trị QSDĐ là giá trị bằng tiền của QSDĐ đối
với một diện tích đất xác định trong thời hạn SDĐ xác định (Quốc hội, 2013).
Theo quy định tại Điều 112 của Luật Đất đai 2013 nguyên tắc, phương pháp
định giá đất phải bảo đảm theo mục đích SDĐ hợp pháp tại thời điểm định giá; theo
thời hạn SDĐ; phù hợp với giá đất phổ biến trên thị trường của loại đất có cùng mục
đích sử dụng đã chuyển nhượng, giá trúng đấu giá QSDĐ đối với những nơi có đấu
giá QSDĐ hoặc thu nhập từ việc SDĐ; cùng một thời điểm, các thửa đất liền kề
nhau có cùng mục đích sử dụng, khả năng sinh lợi, thu nhập từ việc SDĐ tương tự

7


như nhau thì có mức giá như nhau. Ngun tắc này giúp cho việc định giá đất sát
thực tế, tránh tình trạng xuất hiện nhiều mức giá đất trên thị trường.
Theo Điều 113, 114 của Luật Đất đai 2013 quy định giá đất được ban
hành định kỳ 5 năm một lần đối với từng loại đất, theo từng vùng. Trong thời
gian thực hiện mà giá đất phổ biến trên thị trường tăng từ 20% trở lên so với
giá tối đa hoặc giảm từ 20% trở lên so với giá tối thiểu thì điều chỉnh giá đất
cho phù hợp.
Giá đất thị trường là giá bán QSĐ một lơ đất nào đó có thể thực hiện
được phù hợp với người bán và người mua QSDĐ trong một thị trường có sự
tác động của quy luật giá trị; quy luật cung cầu; quy luật cạnh tranh; biểu hiện
bằng tiền do người chuyển nhượng (bán) và người nhận chuyển nhượng (mua)
tự thảo thuận với nhau tại một thời điểm xác định.

Giá Nhà nước quy định thường ở trạng thái tĩnh và thấp trong khi đó
giá thị trường lại ở trạng thái động và cao hơn giá Nhà nước.
Trên thực tế có hai loại giá đất: Giá đất do Nhà nước quy định và giá
đất thị trường. Nhà nước là người đại diện chủ sở hữu quy định ra giá đất, sử
dụng giá đất làm công cụ kinh tế để người quản lý và người sử dụng đất tiếp
cận với cơ chế thị trường đồng thời cũng là căn cứ để đánh giá sự công bằng
trong phân phối đất đai. Như vậy, giá đất do Nhà nước quy định chỉ nhằm để
giải quyết mối quan hệ kinh tế đất giữa Nhà nước-chủ sở hữu đất và người sử
dụng đất-người được Nhà nước giao đất hoặc cho thuê đất. Không áp dụng giá
này cho giao dịch dân sự như chuyển quyền sử dụng đất, thế chấp, bảo lãnh…
giữa các chủ sử dụng đất. Ngược lại, giá thị trường là giá được hình thành
trong quá trình thực hiện chuyển quyền sử dụng đất, thế chấp, góp vốn bằng
tài sản đất giữa các chủ sử dụng đất. Hai loại giá này đều có mặt trong việc xử
lý các quan hệ đất đai (hoặc trực tiếp hoặc gián tiếp) giữa Nhà nước với
người sử dụng đất và giữa người sử dụng đất với nhau. Do đó, để tạo sự công
bằng trong việc xử lý các mối quan hệ đất đai nói trên cần phải có hình thức
đấu giá quyền sử dụng đất.
2.1.2.2. Định giá đất
Định giá đất là ước tính giá trị quyền sử dụng đất đối với một đơn vị diện tích
xác định, theo phương pháp xác định và tại một thời điểm xác định. Định giá đất là
một trong bốn quyền định đoạt đối với đất của Nhà nước và là công cụ quan trọng

8


trong việc thiết lập một cơ chế quản lý đất thích hợp theo định hướng kinh tế thị
trường, nó là cơ sở cho chuyển nhượng quyền sử dụng có trả tiền theo đấu thầu, đấu
giá, và hợp đồng thoả thuận giữa người quản lý và người sử dụng. Định giá đất cung
cấp tiêu chuẩn thị trường cho việc hoạch định chính sách quản lý giá đất, đồng thời
các tài liệu thị trường về tiêu chuẩn, quy phạm quản lý giá đất thúc đẩy hệ thống hoá

phương pháp định giá và nâng cao độ chính xác của cơng tác định giá. Từ đó thấy rõ
rằng có sự quan hệ rất mật thiết giữa việc định giá đất với việc quản lý đất đai và
quản lý thị trường bất động sản (Tôn Gia Huyên và Nguyễn Đình Bồng, 2007).
2.1.2.3. Các phương pháp định giá đất
Phương pháp định giá đất được quy định tại Điều 4, Nghị định
188/2004/NĐ-CP ngày 16/11/2004 của Chính phủ gồm có hai phương pháp:
Phương pháp so sánh trực tiếp và phương pháp thu nhập. Phương pháp chiết
trừ và phương pháp thặng dư được xác định theo Khoản 4, Điều 1, Nghị định
123/2007/NĐ-CP ngày 27/07/2007 của Chính phủ. Phương pháp hệ số điều
chỉnh giá đất được xác định theo Khoản 5, Điều 4, Nghị định 44/2014/NĐ-CP
ngày 15/05/2014 của Chính Phủ.
- Phương pháp so sánh trực tiếp: Là phương pháp xác định mức giá
thơng qua việc tiến hành phân tích các mức giá đất thực tế đã chuyển nhượng
quyền sử dụng đất trên thị trường của loại đất tương tự (về loại đất, diện tích
đất, thửa đất, hạng đất, loại đơ thị, loại đường phố và vị trí) để so sánh, xác
định giá của thửa đất, loại đất cần định giá.
- Phương pháp thu nhập: Là phương pháp xác định mức giá tính bằng
thương số giữa mức thu nhập thuần tuý thu được hàng năm trên 1 đơn vị
diện tích đất so với lãi suất tiền gửi tiết kiệm bình quân/1 năm (tính đến
thời điểm xác định giá đất) của loại tiền gửi VND kỳ hạn 01 năm (12
tháng) tại Ngân hàng Thương mại Nhà nước có mức lãi suất tiền gửi tiết
kiệm cao nhất trên địa bàn.
- Phương pháp chiết trừ: Là phương pháp xác định giá đất của thửa đất
có tài sản gắn liền với đất bằng cách loại trừ phần giá trị tài sản gắn liền với
đất ra khỏi tổng giá trị bất động sản (bao gồm giá trị của đất và giá trị của tài
sản gắn liền với đất).
- Phương pháp thặng dư: Là phương pháp xác định giá đất của thửa đất
trống có tiềm năng phát triển theo quy hoạch hoặc được phép chuyển đổi mục

9

đích sử dụng để sử dụng tốt nhất bằng cách loại trừ phần chi phí ước tính để
tạo ra sự phát triển ra khỏi tổng giá trị phát triển giả định của bất động sản.
- Phương pháp hệ số điều chỉnh giá đất là phương pháp định giá đất
bằng cách sử dụng hệ số điều chỉnh giá đất nhân (x) với giá đất trong bảng giá
đất do Ủy ban nhân dân tỉnh, thành phố trực thuộc Trung ương ban hành.
2.1.2.4. Quy định về giá đất trong đấu giá
- Luật Đất đai 2003 và Luật Đất đai 2013 đều khơng có quy định về giá
đất trong đấu giá QSDĐ.
- Theo quy định tại Khoản 1, Điều 3, Thông tư số 48/2012/TT-BTC ngày
16/3/2012 hướng dẫn việc xác định giá khởi điểm và chế độ tài chính trong hoạt
động đấu giá QSDĐ để giao đất có thu tiền SDĐ hoặc cho thuê đất. Quy định
về nguyên tắc xác định giá khởi điểm như sau: Giá khởi điểm QSDĐ đấu giá để
giao đất có thu tiền SDĐ hoặc cho thuê đất trả tiền thuê đất một lần được xác
định sát với giá chuyển nhượng QSDĐ thực tế trên thị trường trong điều kiện
bình thường tại thời điểm cơ quan nhà nước có thẩm quyền quyết định đấu giá
QSDĐ theo mục đích sử dụng mới của thửa đất đấu giá; không được thấp hơn
giá đất tại Bảng giá đất do Uỷ ban nhân dân cấp tỉnh ban hành theo quy định
pháp luật (sau đây gọi tắt là giá đất do Uỷ ban nhân dân cấp tỉnh quy định).
- Tại mục 1, Khoản 2, Điều 1, Thông tư số 02/2015/TT-BTC ngày
05/01/2015 sửa đổi, bổ sung Thông tư số 48/2012/TT-BTC ngày 16/3/2012
hướng dẫn việc xác dịnh giá khởi điểm và chế độ tài chính trong hoạt động đấu
giá QSDĐ để giao đất có thu tiền SDĐ hoặc cho thuê đất. Xác định giá khởi
điểm để đấu giá QSDĐ như sau:
Giá khởi điểm đấu giá quyền
sử dụng đất (đồng)

=

Diện tích đất
(m2)

x

Giá đất cụ thể
(đồng/m2)

Trong đó: Diện tích đất là diện tích đất tính thu tiền SDĐ theo quy định của
pháp luật về thu tiền SDĐ; Giá đất cụ thể do UBND tỉnh quyết định.
- Mục 1, khoản 4, Điều 1 Thông tư số 02/2015/TT-BTC ngày 05/01/2015
quy định về thẩm quyền xác định giá khởi điểm như sau:
+ Chủ tịch Ủy ban nhân dân cấp tỉnh quyết định giá khởi điểm đấu giá
QSDĐ để giao đất có thu tiền SDĐ hoặc cho thuê đất;
+ Căn cứ tình hình thực tế tại địa phương, Chủ tịch Ủy ban nhân dân

10


cấp tỉnh ủy quyền hoặc phân cấp cho Giám đốc Sở Tài chính, Chủ tịch Ủy
ban nhân dân cấp huyện quyết định giá khởi điểm đấu giá quyền SDĐ theo
thẩm quyền.
a. Các văn bản hướng dẫn thi hành theo luật Đất đai năm 2003
- Triển khai những quy định của Luật Đất đai năm 2003, Chính phủ đã
ban hành Nghị định số 188/2004/NĐ-CP ngày 16/11/2004 về phương pháp
xác định giá đất và khung giá các loại đất. Đồng thời, Bộ Tài chính ban hành
Thơng tư số 114/2004/TT-BTC ngày 26/11/2004 hướng dẫn thực hiện Nghị
định số 188/2004/NĐ-CP của Chính phủ về phương pháp xác định giá đất và
khung giá các loại đất; Thông tư số 80/2005/TT-BTC ngày 26/11/2004 hướng
dẫn việc tổ chức mạng lưới thống kê và điều tra, khảo sát giá đất, thống kê

báo cáo giá các loại đất theo quy định tại Nghị định số 188/2004/NĐ-CP của
Chính phủ về phương pháp xác định giá đất và khung giá các loại đất.
- Thủ tướng Chính phủ đã ban hành Quyết định số 216/2005/QĐ-TTg
ngày 30/8/2005 về ban hành Quy chế đấu giá QSDĐ khi Nhà nước giao đất có
thu tiền sử dụng đất, cho thuê đất, thuê mặt nước. Nghị định số 05/2004/NĐCP, Nghị định số 17/2010/NĐ-CP về bán đấu giá tài sản.
- Chính phủ ban hành Nghị định số 101/2005/NĐ-CP ngày 3/8/2005 về
thẩm định giá, đồng thời Bộ Tài chính ban hành Thông tư số 17/2005/TT-BTC
về hướng dẫn thực hiện Nghị định 101/2005/NĐ-CP của Chính phủ; Quyết
định số 24/2005/QĐ-BTC ngày 18/4/2005 về ban hành tiêu chuẩn thẩm định
giá Việt Nam; Quyết định số 77/2005/QĐ-BTC ngày 01/11/2005 về ban hành
03 tiêu chuẩn thẩm định giá Việt Nam.
b. Các văn bản hướng dẫn thi hành xác định giá khởi điểm theo Luật Đất đai 2013
Triển khai những quy định của Luật đất đai 2013, chính phủ đã ban
hành Nghị định số 44/2014/NĐ-CP ngày 15 tháng 5 năm 2014 của Chính phủ
quy định về giá đất; Nghị định số 45/2014/ND-CP ngày 15/5/2014 của Chính
phủ quy định về thu tiền sử dụng đất. Đồng thời Bộ Tài nguyên và Môi trường
ban hành Thông tư số 36/2014/TT-BTNMT ngày 30/6/2014 của Bộ Tài
nguyên môi trường quy định chi tiết phương pháp định giá đất, xây dựng, điều
chỉnh bảng giá đất; định giá đất cụ thể và tư vấn xác định giá đất.
- Đến năm 2015 Bộ Tài ngun và Mơi trường, Bộ Tài chính đã ban
hành Thông tư liên tịch số 14/2015/TTLT-BTNMT-BTP ngày 4/4/2015 của

11