Luận văn thạc sĩ đánh giá công tác đấu giá quyền sử dụng đất trên địa bàn huyện gia lâm, thành phố hà nội

HỌC VIỆN NÔNG NGHIỆP VIỆT NAM

NGHIÊM THỊ THU HIỀN

ĐÁNH GIÁ CÔNG TÁC ĐẤU GIÁ
QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT TRÊN ĐỊA BÀN
HUYỆN GIA LÂM, THÀNH PHỐ HÀ NỘI

Ngành:

Quản lý đất đai

Mã số:

60.85.01.03

Người hướng dẫn khoa học:

TS. Đỗ Thị Đức Hạnh

NHÀ XUẤT BẢN HỌC VIỆN NÔNG NGHIỆP - 2017


LỜI CAM ĐOAN
Tơi xin cam đoan đây là cơng trình nghiên cứu của riêng tôi, các kết
quả nghiên cứu được trình bày trong luận văn là trung thực, khách quan
và chưa từng dùng để bảo vệ lấy bất kỳ học vị nào.
Tôi xin cam đoan rằng mọi sự giúp đỡ cho việc thực hiện luận văn đã được
cám ơn, các thơng tin trích dẫn trong luận văn này đều được chỉ rõ nguồn gốc.

Hà Nội, ngày tháng năm 2017

Tác giả luận văn

Nghiêm Thị Thu Hiền

i


LỜI CẢM ƠN
Trong suốt thời gian học tập, nghiên cứu và hồn thành luận văn, tơi
đã nhận được sự hướng dẫn, chỉ bảo tận tình của các thầy cơ giáo, sự
giúp đỡ, động viên của bạn bè, đồng nghiệp và gia đình.
Nhân dịp hồn thành luận văn, cho phép tơi được bày tỏ lịng kính trọng và biết
ơn sâu sắc tới thầy giáo TS. Đỗ Thị Đức Hạnh đã tận tình hướng dẫn, dành nhiều cơng
sức, thời gian và tạo điều kiện cho tơi trong suốt q trình học tập và thực hiện đề tài.
Tơi xin bày tỏ lịng biết ơn chân thành tới thầy cô giáo trong Khoa Quản lý đất đai

- Học viện Nông nghiệp Việt Nam đã tận tình giúp đỡ tơi trong q trình

học tập, thực hiện đề tài và hồn thành luận văn.
Tơi xin chân thành cảm ơn sự giúp đỡ tận tình của Uỷ ban nhân dân
và phịng Tài ngun & mơi trường huyện Gia Lâm, Trung tâm phát triển
quỹ đất chi nhánh huyện Gia Lâm, Ban quản lý dự án và Uỷ ban nhân dân
các xã đã tạo điều kiện về thời gian và cung cấp số liệu cho đề tài này.
Xin chân thành cảm ơn gia đình, người thân, bạn bè, đồng nghiệp đã
tạo mọi điều kiện thuận lợi và giúp đỡ tơi về mọi mặt, động viên khuyến
khích tơi hồn thành luận văn./.
Hà Nội, ngày tháng năm 2017
Tác giả luận văn

Nghiêm Thị Thu Hiền

ii


MỤC LỤC
Lời cam đoan................................................................................................................................... i
Lời cảm ơn....................................................................................................................................... ii
Mục lục.............................................................................................................................................. iii
Danh mục chữ viết tắt............................................................................................................... vi
Danh mục bảng........................................................................................................................... vii
Danh mục hình........................................................................................................................... viii
Trích yếu luận văn....................................................................................................................... ix
Thesis abstract............................................................................................................................. xi
Phần 1. Đặt vấn đề....................................................................................................................... 1
1.1.

Tính cấp thiết của đề tài............................................................................................ 1

1.2.

Mục tiêu nghiên cứu của đề tài............................................................................ 2

1.3.

Phạm vi nghiên cứu.................................................................................................... 2

1.4.

Những đóng góp mới, ý nghĩa khoa học và thực tiễn............................. 2

1.4.1.

Những đóng góp mới................................................................................................. 2

1.4.2.

Ý nghĩa khoa học.......................................................................................................... 2

1.4.3.

Ý nghĩa thực tiễn.......................................................................................................... 3

Phần 2. Tổng quan tài liệu....................................................................................................... 4
2.1.

Đất đai, bất động sản và thị trường bất động sản..................................... 4

2.1.1.

Đất đai, bất động sản................................................................................................. 4

2.1.2.

Thị trường bất động sản.......................................................................................... 5

2.2.

Giá đất................................................................................................................................ 6

2.2.1.

Khái niệm về giá đất................................................................................................... 6

2.2.2.

Phương pháp định giá đất trong đấu giá quyền sử dụng đất.............7

2.2.3.

Các yếu tố ảnh hưởng đến giá đất trong công tác đấu giá quyền sử dụng

đất......................................................................................................................................... 8
2.3.

Đấu giá quyền sử dụng đất..................................................................................... 9

2.3.1.

Khái niệm đấu giá quyền sử dụng đất.............................................................. 9

2.3.2.

Vai trò của đấu giá quyền sử dụng đất.......................................................... 10

2.3.3.

Căn cứ pháp lý đấu giá quyền sử dụng đất................................................ 12

2.3.4.

Một số quy định về đấu giá quyền sử dụng đất........................................ 14

iii


2.4.

Đấu giá quyền sử dụng đất tại một số nước trên thế giới.................. 17

2.4.1.

Trung Quốc.................................................................................................................... 17

2.4.2.

Úc........................................................................................................................................ 18

2.4.3.

Nhật Bản.......................................................................................................................... 19

2.5.

Thực trạng đấu giá quyền sử dụng đất tại Việt Nam.............................. 21

2.5.1.

Đấu giá quyền sử dụng đất tại Đà Nẵng........................................................ 21

2.5.2.

Đấu giá quyền sử dụng đất tại Hải Phòng.................................................... 22

2.5.3.

Đấu giá quyền sử dụng đất tại Hà Nội............................................................ 23

Phần 3. Nội dung và phương pháp nghiên cứu........................................................ 26
3.1.

Địa bàn nghiên cứu................................................................................................... 26

3.2.

Thời gian nghiên cứu.............................................................................................. 26

3.3.

Đối tượng nghiên cứu............................................................................................. 27

3.4.

Nội dung nghiên cứu............................................................................................... 27

3.4.1.

Khái quát về huyện Gia Lâm, thành phố Hà Nội....................................... 27

3.4.2.

Kết quả đấu giá quyền sử dụng đất trên địa bàn huyện Gia Lâm, thành

phố Hà Nội giai đoạn 2013-2016........................................................................ 27
3.4.3.

Đánh giá kết quả đấu giá quyền sử dụng đất trên địa bàn Gia Lâm, thành

phố Hà Nội..................................................................................................................... 27
3.4.4.

Đề xuất một số giải pháp nâng cao hiệu quả công tác đấu giá quyền sử

dụng đất trên địa bàn Gia Lâm, thành phố Hà Nội.................................. 27
3.5.

Phương pháp nghiên cứu..................................................................................... 27

3.5.1.

Phương pháp điều tra, thu thập số liệu thứ cấp...................................... 27

3.5.2.

Phương pháp chọn điểm nghiên cứu............................................................. 28

3.5.3. Phương pháp điều tra, thu thập số liệu sơ cấp........................................ 29
3.5.4.

Phương pháp thống kê, tổng hợp.................................................................... 30

3.5.5. Phương pháp phân tích, so sánh...................................................................... 30
3.5.6. Phương pháp minh họa.......................................................................................... 30
3.5.7. Phương pháp đánh giá........................................................................................... 30
Phần 4. Kết quả và thảo luận............................................................................................... 31
4.1.

Khái quát về huyện Gia Lâm, thành phố Hà Nội....................................... 31

4.1.1.

Điều kiện tự nhiên...................................................................................................... 31

4.1.2.

Điều kiện kinh tế - xã hội........................................................................................ 33

iv


4.1.3.

Thực trạng quản lý và sử dụng đất huyện Gia

4.1.4.

Đánh giá chung về điều kiện tự nhiên, kinh

lý, sử dụng đất.................................................
4.2.

Kết quả đấu giá quyền sử dụng đất của hu

Nội giai đoạn 2013-2016 .................................
4.2.1.

Quy định đấu giá quyền sử dụng đất huyện G

4.2.2.

Kết quả đấu giá quyền sử dụng đất trên địa

2013-2016 ........................................................
4.2.3.

Kết quả đấu giá quyền sử dụng đất tại các

huyện Gia Lâm, thành phố Hà Nội ..................
4.3.

Đánh giá kết quả đấu giá quyền sử dụng đất tr

4.3.1.

Đánh giá về kết quả đấu giá trên địa bàn huyệ

4.3.2.

Đánh giá của người tham gia về công tác đấu

4.3.3.

Đánh giá của cán bộ về công tác đấu giá quyề

4.3.4.

Đánh giá chung về công tác đấu giá quyề

huyện Gia Lâm. ...............................................
4.4.

Giải pháp nâng cao hiệu quả công tác đấu gi

bàn huyện Gia Lâm .........................................
Phần 5. Kết luận và kiến nghị ......................................................................................
5.1.

Kết luận ............................................................

5.2.

Kiến nghị .........................................................

Tài liệu tham khảo ..........................................................................................................

v


DANH MỤC CHỮ VIẾT TẮT
Chữ viết tắt

Nghĩa tiếng Việt

BĐS

Bất động sản

BQLDA

Ban quản lý dự án

CHXHCN

Cộng hòa xã hội chủ nghĩa

GCN

Giấy chứng nhận

MCL

Mức chênh lệch

QSDĐ

Quyền sử dụng đất

QSH

Quyền sử hữu

TNMT

Tài nguyên môi trường

TTBĐS

Thị trường bất động sản

TTPTQĐ

Trung tâm phát triển quỹ đất

UBND

Ủy ban nhân dân

VNĐ

Việt Nam đồng

vi


DANH MỤC BẢNG
Bảng 4.1.

Hiện trạng

Bảng 4.2.

Kế hoạch

đoạn 201
Bảng 4.3.

Kết quả đ

đoạn 201
Bảng 4.4.

Kết quả t

2013-201
Bảng 4.5.

Kết quả đ

Bảng 4.6.

Kết quả đ

Bảng 4.7.

Kết quả đ

Bảng 4.8.

Kết quả đ

Bảng 4.9.

Kết quả đ

Bảng 4.10.

Đánh giá

Bảng 4.11.

Đánh giá

Bảng 4.12.

Đánh giá

Bảng 4.13.

Đánh giá

vii


DANH MỤC HÌNH
Hình 4.1. Sơ đồ vị trí huyện Gia Lâm.............................................................................. 31
Hình 4.2. Tốc độ chuyển dịch cơ cấu kinh tế huyện Gia Lâm qua các năm
33

Hình 4.3. Quy trình đấu giá QSDĐ của huyện Gia Lâm, thành phố Hà Nội
44

Hình 4.4. Sơ đồ vị trí các dự án lựa chọn.................................................................... 58
Hình 4.5. Sơ đồ vị trí khu đất đấu giá tại thị trấn Trâu Quỳ................................ 59
Hình 4.6. Sơ đồ vị trí khu đấu giá tại xã Ninh Hiệp................................................. 61
Hình 4.7. Sơ đồ vị trí khu đất đấu giá tại xã n Viên........................................... 62
Hình 4.8. Sơ đồ vị trí khu đất đấu giá tại xã Dương Quang............................... 64

viii


TRÍCH YẾU LUẬN VĂN
Tên tác giả: Nghiêm Thị Thu Hiền
Tên đề tài: “Đánh giá công tác đấu giá quyền sử dụng đất trên địa bàn
huyện Gia Lâm”.
Ngành: Quản lý đất đai

Mã số: 60.85.01.03

Tên cơ sở đào tạo: Học viện Nông nghiệp Việt Nam.
Mục đích nghiên cứu
- Đánh giá cơng tác đấu giá quyền sử dụng đất trên địa bàn huyện

Gia Lâm, thành phố Hà Nội.
- Đề xuất một số giải pháp nhằm nâng cao hiệu quả công tác đấu giá

quyền sử dụng đất trên địa bàn huyện Gia Lâm.
Phương pháp nghiên cứu
Luận văn đã sử dụng các phương pháp:
- Phương pháp điều tra, thu thập số liệu thứ cấp: các số liệu thứ cấp được
thu thập tại các phòng ban chun mơn nghiệp vụ có liên quan đến cơng tác đấu
giá quyền sử dụng đất trên địa bàn huyện Gia Lâm, thành phố Hà Nội.

- Phương pháp chọn điểm nghiên cứu: Lựa chọn dự án đấu giá dựa

vào điều kiện phát triển của khu vực.
- Phương pháp thu thập số liệu sơ cấp: điều tra 26 cán bộ và 64

người tham gia đấu giá quyền sử dụng đất.
- Phương pháp thống kê, tổng hợp và phân tích, so sánh: thống kê, tổng hợp số
liệu, tài liệu để từ đó so sánh, phân tích làm rõ được đặc trưng trong quá trình đấu giá.

- Phương pháp minh họa: sử dụng sơ đồ, biểu đồ để khái quát về điều

kiện tự nhiên, kinh tế-xã hội và phân tích, đánh giá cơng tác đấu giá QSDĐ.
- Phương pháp đánh giá: đánh giá kết quả đấu giá QSDĐ dựa trên

tiêu chí thành cơng, khơng thành cơng và mức chênh lệch.
Kết quả chính và kết luận

- Kết quả chính.
+ Khái quát về điều kiện tự nhiên, kinh tế - xã hội, tình hình quản lý

và sử dụng đất của huyện Gia Lâm.
+ Kết quả đấu giá quyền sử dụng đất của huyện Gia Lâm giai đoạn

2013-2016 và 4 dự án đã chọn.

ix


+ Đánh giá về công tác đấu giá quyền sử dụng đất tại huyện Gia Lâm.
+ Một số giải pháp nâng cao hiệu quả công tác đấu giá quyền sử

dụng đất trên địa bàn huyện Gia Lâm.
- Kết luận.
Gia Lâm nằm ở phía Đơng của Thủ đơ Hà Nội. Trên địa bàn huyện có nhiều tuyến
đường giao thơng quan trọng, có nhiều khu đơ thị, khu cơng nghiệp và các trung tâm
thương mại được hình thành; nhiều làng nghề nổi tiếng, thu hút đơng khách thập
phương trong và ngồi nước như làng gốm sứ Bát Tràng, may da Kiêu Kỵ, chế biến
thuốc bắc,... Vì vậy, cơng tác quản lý đất đai luôn được chú trọng, đặc biệt công tác đấu
giá quyền sử dụng đất đã đem lại nguồn thu lớn cho ngân sách nhà nước.
Trong giai đoạn 2013-2016, huyện Gia Lâm đã lập kế hoạch đấu giá với tổng diện
2

tích là 143.774,3 m nhưng mới chỉ tổ chức đấu giá được 54 dự án với tổng diện tích
2

trúng đấu giá là 41.302,7 m thu được 752.933,0 triệu đồng cho ngân sách nhà nước.

Công tác đấu giá QSDĐ huyện Gia Lâm được đánh giá là công khai, minh
bạch; Những người tham gia đấu giá đều được biết về quy chế đấu giá; việc đấu
giá đúng trình tự thủ tục, đúng quy chế đấu giá. Các thủ tục sau khi trúng đấu
giá QSDĐ đều được thực cơ quan chức năng thực hiện tốt. Tuy nhiên vẫn còn
tồn tại những hạn chế sau: việc xây dựng kế hoạch cịn thiếu tính khoa học;
thơng tin đấu giá đến với người dân vẫn còn hạn chế; hiện tượng người tham
gia đấu giá khơng vì nhu cầu sử dụng đất thực sự mà mang tính đầu cơ đất đai...
Để giải quyết những tồn tại khó khăn, cần thực hiện một số giải pháp như
sau: cần hoàn thiện hệ thống pháp luật, ban hành quy chế chung cho tất cả dự
án đấu giá của huyện và quy định riêng cho từng dự án lựa chọn; nâng cao hiệu
quả trong công tác đo đạc và xây dựng quy hoạch chi tiết; về việc tổ chưc thực
hiện đấu giá: thông tin đấu giá cần phải được phổ biến rộng rãi trên mọi phương
tiện thông tin đại chúng, đài phát thanh của thôn, tổ dân phố;..

x


THESIS ABSTRACT
Master candidate: Nghiem ThiThu Hien
Thesis title: " Assessment on the auction of land use right at Gia Lâm
District, Ha Noi city".
Major: Land Management

Code: 60.85.01.03

Educational organization: Vietnam National University of Agriculture
(VNUA). Research purposes
- Evaluating the auction of land use rights in Gia Lam district, Hanoi.
- Proposing some solutions to improve the effectiveness of

auctioning land use rights in Gia Lam district.
Research Methods
The thesis used the following methods:
- Method

of investigation and collection of secondary data:
Secondary data collected at specialized departments related to the
auction of land use rights in Gia Lam district Hanoi.
- Site selection method: Select the auction project based on the

development conditions of the area. Urban area chose the project in Gia
Lam town, Dang Xa commune.
- Method of primary data collection: survey of 26 officers and 64

people participated in auction of land use rights.
- Statistical methods, synthesis and analysis, comparison: statistics, synthesis of
data, documents to compare, analyze clarification was featured in the auction process.

- The method of illustration: use outline, chart for generalization about
natural condition economy- society and analyst, estimated auction of land use
- Evaluating method: evaluate result auction of land use bases upon

success criterion, non- success and imparity level.
Main results and conclusions
- Main results
+ Overview of natural, socio-economic conditions, management and

land use of Gia Lam district.
+ Auction results of land use rights of Gia Lam district 2013-2016 and

4 selected projects.

xi


+ Assessment on the auction of land use rights in Gia Lam district.
+ Some solutions to improve the effectiveness of auctioning land use

rights in Gia Lam district.
- Conclusion
Gia Lam is located in the East of Hanoi Capital. There are many important
routes in the district, many urban areas, industrial parks and trade centers are
formed; Many famous villages, attracting crowds inside and outside the country,

such as Bat Trang pottery village, KieuKy garment, processing of medicinal
herbs, etc. Therefore, land management is always paid attention. Especially, the
auction of land use rights has brought big revenue to the state budget.
In the period 2013-2016, Gia Lam District plans to auction 143,774.3 m2 but
2

only 54 auctions with a total winning area of 41,302.7 m . VND 752,933.0 million
to the state budget. Auctions of Gia Lam district are considered open and
transparent; Participants in the auction are aware of the auction rules; The
auctions are in accordance with the order of procedures and the auction
regulations. The procedures after winning auctions of land are well done by the
authorities. However, the following limitations exist: lack of scientific planning;
Auction information to the people is still limited; The phenomenon of auction
participants not because of real demand for land but land speculation ...
In order to solve the problems, the following solutions should be implemented:
policies and legislation, the legal system should be improved and the general
regulations for all district auction projects should be improved. specific for each
project selected; Regarding the planning and planning: To improve the efficiency in
the measurement and elaboration of detailed planning, the number of auction lots
should be based on the needs and tastes of the people; For land auction projects
which need to be cleared and compensated, the district must organize quickly and
invest in the construction of infrastructure;...

xii


PHẦN 1. ĐẶT VẤN ĐỀ
1.1. TÍNH CẤP THIẾT CỦA ĐỀ TÀI
Trong tiến trình lịch sử xã hội lồi người, con người và đất đai ngày càng
gắn liền chặt chẽ với nhau. Đất đai trở thành nguồn của cải vô tận của con

người, con người dựa vào đó để tạo nên sản phẩm ni sống mình. Đất đai ln
ln là thành phần quan trọng hàng đầu của môi trường sống. Không có đất đai
thì khơng có bất kỳ một ngành sản xuất nào, khơng một q trình lao động nào
diễn ra và khơng thể có sự tồn tại của xã hội loài người.

Con người tác động vào đất, khai thác đất, sử dụng đất theo lợi
ích riêng của mình. Khi đó, tầm quan trọng và vai trị to lớn của đất
chính là một tài sản đặc biệt, có khả năng sinh lợi, được coi là một
dạng tài sản trong phương thức tích luỹ của cải vật chất của xã hội.
Ngày nay đất nước ta đang hướng tới phát triển kinh tế thị trường theo
định hướng xã hội chủ nghĩa cùng với đó q trình cơng nghiệp hóa, hiện đại
hóa diễn ra mạnh mẽ, thị trường bất động sản ngày càng sôi động, thu hút
được nhiều tổ chức, cá nhân cùng nhau cạnh tranh nhằm khai thác giá trị
tiềm tàng của đất. Thị trường bất động sản ngày càng phát triển mà trong đó
các tổ chức, cá nhân thực hiện mua bán liên quan đến bất động sản được
diễn ra dưới nhiều hình thức, trong đó bán đấu giá quyền sử dụng đất mới
chỉ được áp dụng ở nước ta trong những năm gần đây.
Công tác đấu giá quyền sử dụng đất được thực hiện đã mang lại một
hướng đi mới cho thị trường bất động sản và làm thay đổi bộ mặt của một số
địa phương. Việc thực hiện công tác đấu giá quyền sử dụng đất đã đạt được
nhiều thành quả, tuy nhiên vẫn còn bộc lộ một số tồn tại như việc không đủ
số lượng người tham gia đấu giá, một số chủ đầu tư lúng túng khi triển khai
hoàn thiện thủ tục và xuất hiện các đối tượng “cị” đất…
Gia Lâm là một huyện ngoại thành phía đơng của thành phố Hà Nội, cách trung
tâm thành phố 8 km về phía Đơng. Thị trường đất đai đã có nhiều chuyển biến khá
tích cực, cơng tác đấu giá quyền sử dụng đất trong những năm qua tại một số dự án
trên địa bàn thành phố đã đem lại hiệu quả cao về mặt kinh tế. Để hạn chế sự thất
thốt nguồn thu tài chính từ đất đai, tăng nguồn thu cho ngân sách để đầu tư xây
dựng hệ thống các cơng trình phúc lợi, phục vụ cho sự nghiệp phát

1


triển kinh tế - xã hội thì việc thực hiện tốt công tác đấu giá quyền sử
dụng đất và ban hành các quy định đối với công tác đấu giá quyền
sử dụng đất đóng vai trị rất quan trọng.
Xuất phát từ ý nghĩa và tầm quan trọng của việc đấu giá QSDĐ
phục vụ cho công tác quản lý và sử dụng đất ngày càng tốt hơn, nhằm
khai thác tiềm năng đất đai của huyện Gia Lâm, được sự hướng dẫn
của TS. Đỗ Thị Đức Hạnh, khoa Quản lý đất đai - Học viện Nông nghiệp
Việt Nam tôi tiến hành nghiên cứu đề tài: "Đánh giá công tác đấu giá
quyền sử dụng đất trên địa bàn huyện Gia Lâm, thành phố Hà Nội".

1.2. MỤC TIÊU NGHIÊN CỨU CỦA ĐỀ TÀI
- Đánh giá công tác đấu giá quyền sử dụng đất trên địa bàn

huyện Gia Lâm, thành phố Hà Nội.
- Đề xuất một số giải pháp nhằm nâng cao hiệu quả công tác

đấu giá quyền sử dụng đất trên địa bàn huyện Gia Lâm.
1.3. PHẠM VI NGHIÊN CỨU
- Nghiên cứu việc thực hiện các dự án đấu giá đã tổ chức trên

địa bàn huyện Gia Lâm từ ngày 1/1/2013 đến 31/12/2016.
- Thực hiện nghiên cứu sâu với 4 dự án:
+ Dự án đấu giá QSDĐ để xây dựng nhà ở tại thị trấn Trâu Quỳ,

xã Đặng Xá.
+ Dự án đấu giá QSDĐ để xây dựng nhà ở tại xã Ninh Hiệp.
+ Dự án đấu giá QSDĐ để xây dựng nhà ở tại xã Yên Viên.

+ Dự án đấu giá QSDĐ để xây dựng nhà ở tại xã Dương Quang.

1.4. NHỮNG ĐÓNG GÓP MỚI, Ý NGHĨA KHOA HỌC VÀ THỰC TIỄN
1.4.1. Những đóng góp mới
Luận văn đã bổ sung cơ sở thực tiễn cho việc đấu giá quyền sử
dụng đất trên địa bàn huyện Gia Lâm. Kết quả đấu giá phụ thuộc rất
lớn vào vị trí của khu đất đấu giá.
1.4.2. Ý nghĩa khoa học
Luận văn góp phần làm bổ sung cơ sở khoa học cho công tác
đấu giá quyền sử dụng đất.

2


1.4.3. Ý nghĩa thực tiễn
Luận văn có thể dùng làm tài liệu tham khảo cho học viên cao
học và sinh viên cũng như những nhà quản lý đất đai về công tác
đấu giá trên địa bàn huyện đồng bằng châu thổ sông Hồng.
Một số giải pháp nâng cao hiệu quả công tác đấu giá huyện Gia Lâm sẽ
giúp cho giải quyết được một số tồn tại khó khăn tương tự trên địa bàn khác.

3


PHẦN 2. TỔNG QUAN TÀI LIỆU
2.1. ĐẤT ĐAI, BẤT ĐỘNG SẢN VÀ THỊ TRƯỜNG BẤT ĐỘNG SẢN
2.1.1. Đất đai, bất động sản
2.1.1.1. Đất đai
Đất đai là một loại tài nguyên tự nhiên, một loại tài nguyên sản xuất, bao
gồm cả lục địa và mặt nước trên bề mặt trái đất. Theo quan điểm kinh tế học thì

đất đai khơng chỉ bao gồm mặt đất còn bao gồm cả tài nguyên trong lịng đất và
tất cả mọi thứ sinh sơi trên mặt đất và trong lịng đất khơng do lao động và con
người làm ra, tức là bao gồm nước mặt đất và nước ngầm, thổ nhưỡng, thực vật
và động vật. Theo nghĩa chung nhất, đó là lớp bề mặt của trái đất, bao gồm đồng
ruộng, đồng cỏ, bãi chăn thả, cây rừng, bãi hoang, mặt nước, đầm lầy và bãi đá...

Theo nghĩa hẹp, đất đai biểu hiện khối lượng và tính chất của quyền lợi
hoặc tài sản mà một người có thể chiếm đối với đất. Nó có thể bao
gồm lợi ích trên đất về mặt pháp lý cũng như những quyền theo tập
quán không thành văn (Hồ Thị Lam Trà và Nguyễn Văn Quân, 2006).

2.1.1.2. Bất động sản
Tuỳ theo mục đích quản lý và sử dụng tài sản được phân thành nhiều
loại khác nhau nhưng về cơ bản tài sản được phân làm hai loại: động sản và
BĐS. Sự phân chia này đã có trong Bộ Luật La Mã cách đây hàng ngàn năm.
Thuật ngữ BĐS được sử dụng phổ biến trên nhiều quốc gia, lãnh thổ trên thế
giới. Trong tiếng Anh BĐS là real estate, tiếng Pháp là immobilie, tiếng Hoa là
địa sản và ở nước ta được gọi là BĐS (Nguyễn Ngọc Vinh, 2011).

Hầu hết các nước đều coi BĐS là đất đai và những tài sản có liên
quan đến đất đai, khơng tách rời với đất đai, được xác định bởi vị trí địa lý
của đất. Tuy nhiên, mỗi nước lại có quan niệm khác nhau về những tài
sản gắn liền với đất đai. Điều 520 Luật Dân sự Pháp quy định: “mùa màng
chưa gặt, trái cây chưa bứt khỏi cây là BĐS, nếu đã bứt khỏi cây được coi
là động sản”. Còn Điều 100 Luật Dân sự Thái Lan quy định: “BĐS là đất
đai và những vật gắn liền với đất đai, bao gồm cả những quyền gắn với
việc sở hữu đất đai” Luật Dân sự Đức đưa ra khái niệm BĐS bao gồm đất
đai và các tài sản gắn với đất" (Cục Quản lý nhà, 2007).
Theo Điều 107 Bộ Luật Dân sự 2015 của nước CHXHCN Việt Nam: Bất
động sản bao gồm: Đất đai; nhà ở, các cơng trình xây dựng gắn liền với đất đai;

4


các tài sản khác gắn liền với đất, nhà công trình xây dựng; các tài
sản khác do pháp luật quy định (Quốc hội, 2015).
Theo tiêu chuẩn thẩm định giá quốc tế, bất động sản là đất đai và
những cơng trình do con người tạo nên gắn liền với đất. Đó là những vật
hữu hình cùng với những tài sản nằm ở trên, phía trên hay dưới mặt đất.

Tóm lại BĐS là một tài sản bao gồm đất đai và những tài sản
khác gắn liền với lơ đất đó. Những tài sản khác có thể là:
- Tồ nhà hoặc những cơng trình xây dựng trên lơ đất, cơng

trình ngầm dưới mặt đất;
- Cây trồng lâu năm, nguồn nước trong phạm vi lơ đất;
- Cơng trình kỹ thuật kết nối lơ đất với các hạ tầng kỹ thuật khu

vực và trung tâm.
- Những trang, thiết bị tiện ích cố định trong phạm vi lơ đất…
Mặc dù đã có những những tiêu thức phân biệt BĐS hay động sản nhưng
việc nhận dạng chúng khơng đơn giản. Những khó khăn này sẽ làm cho người
kinh doanh hoặc thẩm định giá BĐS sẽ có cái nhìn sai về giá trị BĐS trong quá
trình hoạt động. Nhằm khắc phục những hạn chế trên các nhà nghiên cứu đã
đưa ra những tiêu chí nhằm nhận diện và phân biệt giữa BĐS và động sản.

BĐS là tài sản vật chất không thể di dời, tồn tại và ổn định lâu
dài thoả mãn các điều điều kiện sau (Nguyễn Ngọc Vinh, 2011):
- Là yếu tố vật chất có ích cho con người;
- Được chiếm giữ bởi cá nhân hoặc cộng đồng;

- Có thể đo lường bằng giá trị;
- Khơng thể di dời hoặc di dời rất hạn chế để tính chất, cơng

năng, hình thái của nó khơng thay đổi;
- Tồn tại lâu dài.

2.1.2. Thị trường bất động sản
Thị trường bất động sản là khái niệm đã có từ xa xưa ở nước ta cũng như
các nước khác. Tuy nhiên ở nước ta, trong thời kỳ nhà nước không cho phép
chuyển nhượng quyền sử dụng đất và đất đai không có giá trị thì thị trường bất
động sản khơng được thừa nhận. Sau Luật Đất đai năm 1993 và nhất là sau sự
ra đời của bộ Luật Dân sự, thị trường bất động sản mới được khơi gợi từ những

5


năm thập kỷ cuối cùng của thế kỷ 20. Có nhiều cách hiểu khác nhau về thị
trường BĐS nhưng có cùng một điểm chung khái quát về thị trường BĐS là tổng
các quan hệ giao dịch BĐS hàng hóa giữa các chủ thể của nền kinh tế thông qua
một cơ chế giá, tại một thời điểm xác định (Phạm Thanh Quế, 2011).

Chúng ta thường hiểu sai về thị trường BĐS khi cho rằng thị trường chỉ
là giao dịch mua bán, chuyển nhượng, trong thực tế thị trường BĐS ngoài
giao dịch mua bán thơng thường chiếm tỷ trọng lớn nhất, cịn có các giao
dịch khác như cho thuê, thế chấp, chuyển nhượng quyền sử dụng đất… rất
phong phú và đa dạng. Sự ngộ nhận tiếp theo nếu cho rằng thị trường BĐS
chính là thị trường nhà đất, hiểu chính xác hơn thị trường nhà và đất chỉ là
hai phân khúc lớn xét theo quan điểm loại hình BĐS, ngồi ra cịn có những
phân khúc khác cũng nằm trong hệ thống như thị trường BĐS thương mại,
BĐS dịch vụ, BĐS công nghiệp… (Nguyễn Ngọc Vinh, 2011).

2.2. GIÁ ĐẤT
2.2.1. Khái niệm về giá đất
Đất đai là sản phẩm phi lao động, bản thân nó khơng có giá trị. Do đó
đối với đất đai mà nói, giá cả đất đai phản ánh tác dụng của đất đai trong
hoạt động kinh tế, nó là sự thu lợi trong q trình mua bán, có nghĩa là tư
bản hóa địa tơ. Nói cách khác giá cả đất đai cao hay thấp quyết định bởi
nó có thể thu lợi (địa tô) cao hay thấp ở một khoảng thời gian nào đó.
Quyền lợi đất đai đến đâu thì có thể có khả năng thu lợi đến đó từ đất và
cũng có giá cả tương ứng, như giá cả quyền sở hữu, giá cả quyền sử
dụng, giá cả quyền cho thuê, giá cả quyền thế chấp...
Hầu hết những nước có nền kinh tế thị trường, giá đất được hiểu là biểu hiện
mặt giá trị của quyền sở hữu đất đai. Xét về phương diện tổng quát, giá đất là giá
bán quyền sở hữu đất chính là mệnh giá của quyền sở hữu mảnh đất đó trong
khơng gian và thời gian xác định (Hồ Thị Lam Trà và Nguyễn Văn Quân, 2006).
Đất đai được coi là nguồn tài sản quý giá, nguồn lực quan trọng nhất của đất
nước. Chính vì vậy, Nhà nước ngày càng chú trọng khai thác các nguồn thu từ đất
đai để việc quản lý ngày càng hiệu quả hơn. Theo khoản 19, Điều 4, Luật Đất đai
2013: Giá đất là giá trị của quyền sử dụng đất tính trên một đơn vị diện tích đất. Giá
trị quyền sử dụng đất là giá trị bằng tiền của quyền sử dụng đất đối với một diện tích
đất xác định trong thời hạn sử dụng đất xác định (Quốc hội, 2013).

6


2.2.2. Phương pháp định giá đất trong đấu giá quyền sử dụng đất
* Giá khởi điểm để đấu giá quyền sử dụng đất đối với trường hợp đấu giá
quyền sử dụng đất mà diện tích tính thu tiền sử dụng đất của thửa đất hoặc khu
đất đấu giá có giá trị (tính theo giá đất trong Bảng giá đất) từ 30 tỷ đồng trở lên
đối với các thành phố trực thuộc trung ương; từ 10 tỷ đồng trở lên đối với các

tỉnh miền núi, vùng cao; từ 20 tỷ đồng trở lên đối với tỉnh còn lại là giá đất cụ thể
do Sở Tài nguyên và Môi trường xác định, chuyển cho Hội đồng thẩm định giá
đất của địa phương do Sở Tài chính làm thường trực Hội đồng tổ chức thẩm
định, trình Ủy ban nhân dân cấp tỉnh phê duyệt (Chính Phủ, 2016).

Các phương pháp để xác định giá cụ thể đối với trường hợp
trên theo Điều 4, NĐ44/2014/NĐ-CP:
- Phương pháp so sánh trực tiếp là phương pháp định giá đất thơng

qua việc phân tích mức giá của các thửa đất trống tương tự về mục đích
sử dụng đất, vị trí, khả năng sinh lợi, điều kiện kết cấu hạ tầng, diện tích,
hình thể, tính pháp lý về quyền sử dụng đất (sau đây gọi là thửa đất so
sánh) đã chuyển nhượng trên thị trường, trúng đấu giá quyền sử dụng
đất để so sánh, xác định giá của thửa đất cần định giá.
- Phương pháp chiết trừ là phương pháp định giá đất đối với thửa đất có tài
sản gắn liền với đất bằng cách loại trừ phần giá trị tài sản gắn liền với đất ra khỏi
tổng giá trị bất động sản (bao gồm giá trị đất và giá trị tài sản gắn liền với đất).

- Phương pháp thu nhập là phương pháp định giá đất tính bằng thương số
giữa mức thu nhập rịng thu được bình qn một năm trên một đơn vị diện tích
đất so với lãi suất tiền gửi tiết kiệm bình quân một năm tính đến thời điểm định
giá đất của loại tiền gửi VNĐ kỳ hạn 12 tháng tại ngân hàng thương mại nhà
nước có mức lãi suất tiền gửi tiết kiệm cao nhất trên địa bàn cấp tỉnh.
- Phương pháp thặng dư là phương pháp định giá đất đối với thửa đất có tiềm
năng phát triển theo quy hoạch sử dụng đất, quy hoạch xây dựng hoặc được phép
chuyển mục đích sử dụng đất để sử dụng cao nhất và tốt nhất bằng cách loại trừ
tổng chi phí ước tính ra khỏi tổng doanh thu phát triển giả định của bất động sản.

* Giá khởi điểm để đấu giá quyền sử dụng đất đối với trường hợp đấu giá
quyền sử dụng đất mà diện tích tính thu tiền sử dụng đất của thửa đất hoặc khu

đất đấu giá có giá trị (tính theo giá đất trong Bảng giá đất) dưới 30 tỷ đồng đối
với các thành phố trực thuộc trung ương; dưới 10 tỷ đồng đối với các tỉnh miền

7


núi, vùng cao; dưới 20 tỷ đồng đối với tỉnh còn lại là giá đất cụ thể do cơ quan
tài chính xác định theo phương pháp hệ số điều chỉnh giá đất (Chính Phủ,2016).
Phương pháp hệ số điều chỉnh giá đất là phương pháp định giá đất bằng cách
sử dụng hệ số điều chỉnh giá đất nhân (x) với giá đất trong bảng giá đất do Ủy ban
nhân dân tỉnh, thành phố trực thuộc Trung ương ban hành (Chính Phủ, 2014).

2.2.3. Các yếu tố ảnh hưởng đến giá đất trong công tác đấu giá
quyền sử dụng đất
Khi xác định giá đất để đấu giá phải đảm bảo lợi ích của hai phía là Nhà nước
và người tham gia đấu giá, việc xác định giá đất phải dựa trên giá thị trường, khả
năng sinh lời của đất và phân tích các yếu tố ảnh hưởng đến giá đất. Lấy kết quả đó
làm cơ sở để xây dựng giá đất, cụ thể cần phân tích một số yếu tố như sau:

- Vị trí của khu đất: Vị trí là một trong những nhân tố quan trọng trong

việc xác định giá đất, vị trí đóng vai trị to lớn trong hoạt động sản xuất kinh
doanh (ví dụ: vị trí thuận lợi về giao thơng, mặt tiền, có điều kiện thuận lợi đối
với khu vực xung quanh về dân cư, thương mại, dịch vụ...) hay giữ vai trị
quan trọng trong sinh hoạt, nó phản ánh sự thuận lợi về giao thông, về môi
trường và các sự thuận lợi của các dịch vụ đối với nhu cầu sinh hoạt (Ví dụ:
các vị trí ở khu trung tâm văn hóa, kinh tế - xã hội, thương mại... sẽ có giá
cao hơn các vị trí ở xa trung tâm (cùng vị trí mặt tiền)). Tóm lại, vị trí của khu
đất có tác động rất lớn đến giá trị sử dụng và giá của khu đất.
- Mục đích sử dụng đất: Giá trị sử dụng của khu đất tùy thuộc vào

từng mục đích sử dụng của khu đất đó, đối với mỗi khu đất sẽ có nhiều
sự lựa chọn mục đích sử dụng khác nhau, tuy nhiên mục đích nào đem lại
hiệu quả sử dụng cao nhất thì sẽ làm tăng lên giá trị của khu đất và khẳng
định tầm quan trọng của vị trí khu đất đối với mục đích sử dụng đó.
- Yếu tố ảnh hưởng về khả năng đầu tư cơ sở hạ tầng: Một khu

vực được đầu tư cơ sở hạ tầng như hệ thống giao thơng hồn chỉnh
đến mức độ nào? Hệ thống cấp thoát nước tốt được xây dựng ra sao?
Hệ thống dịch vụ thông tin liên lạc được trang bị hiện đại đến thế nào?
Hệ thống điện sinh hoạt và chiếu sáng được lắp đặt ở quy mô như thế
nào... Đây là một trong những yếu tố làm tác động trực tiếp đến giá đất.
- Yếu tố về điều kiện kinh tế xã hội và khả năng hình thành các cơng trình
dịch vụ: Khu vực có điều kiện kinh tế - xã hội phát triển thuận lợi cho thương

8


mại, văn phòng, các cửa hàng dịch vụ, một trung tâm buôn bán sẽ
thu hút các trung tâm khác đến đây kinh doanh, buôn bán, mở các
cửa hàng dịch vụ sẽ làm cho giá đất thực tế ở đây tăng lên.
- Số lượng người tham gia đấu giá: Số người tham gia đấu giá là yếu tố có
ảnh hưởng một phần đến sự cao thấp của giá trúng, rõ ràng trong cùng một
phiên đấu giá nếu có nhiều người tham gia hơn thì tính cạnh tranh cao hơn vì
vậy giá trúng sẽ cao hơn (Hồ Thị Lam Trà và Nguyễn Thị Hương Giang, 2005).

2.3. ĐẤU GIÁ QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT
2.3.1. Khái niệm đấu giá quyền sử dụng đất
Nếu như hoạt động bán đấu giá tài sản ra đời rất sớm trong lịch sử phát
triển xã hội lồi người thì đấu giá quyền sử dụng đất chỉ xuất hiện kể từ khi Nhà

nước ta thừa nhận quyền sử dụng đất là một loài tài sản và cho phép tham gia
trên thị trường bất động sản, với tư cách là một loại hàng hóa đặc biệt.
Quyền sử dụng đất là tài sản, do vậy, đấu giá quyền sử dụng đất thực chất
cũng là đấu giá tài sản. Tuy nhiên, do tính chất đặc biệt của quyền sử dụng đất là
tài do Nhà nước đại diện sở hữu, nên mọi hoạt động liên quan đến quyền sử
dụng luôn gắn với đất đai. Xét về bản chất, đấu giá quyền sử dụng đất cũng là
một quan hệ mua bán tài sản. Đối tượng đem ra để mua, bán trong quan hệ này
là quyền sử dụng đất. Chủ thể tham gia quan hệ một bên bao gồm cá nhân, tổ
chức có quyền sử dụng đất hoặc cơ quan nhà nước có thẩm quyền giao đất,
cho thuê đất là bên bán; một bên là cá nhân, tổ chức có nhu cầu sử dụng đất để
làm nhà ở hoặc sản xuất kinh doanh là bên mua.

Trong quan hệ này, những người tham gia mua quyền sử dụng đất phải
cạnh tranh với nhau về giá. Cuộc mua bán diễn ra cơng khai tại một nơi nhất
định, ở đó người có quyền sử dụng đất đưa ra giá bán với mức giá khởi điểm
còn những người mua tham gia đấu giá tự do để đưa ra giá trong sự cạnh
tranh với những người khác nhằm mục đích mua được QSDĐ để phục vụ
nhu cầu của mình. Người chiến thắng trong cuộc đấu giá là người mua được
QSDĐ là người trả giá cao nhất, ít nhất bằng giá khởi điểm.
Vậy đấu giá QSDĐ là một hình thức mua bán tài sản đặc biệt, được tổ chức
công khai giữa một bên là cá nhân, hộ gia đình, tổ chức có QSDĐ hoặc cơ quan đại
diện cho Nhà nước với tư cách là chủ sở hữu đất đai với một bên là các tổ chức, cá
nhân có nhu cầu sử dụng đất. Theo đó, người muốn có được QSDĐ phải

9


tham gia cạnh tranh với nhau về giá bằng cách thức trả giá từ thấp
lên cao theo trình tự, thủ tục pháp luật quy định, người trả giá cao
nhất là người nhận được QSDĐ đấu giá (Trần Tiến Hải, 2015).

2.3.2. Vai trò của đấu giá quyền sử dụng đất
Thứ nhất: Đấu giá quyền sử dụng đất là phương thức giúp Nhà
nước huy động tối đa nguồn thu cho ngân sách, tạo vốn đầu tư xây
dựng cơ sở hạ tầng và phát triển kinh tế.
Trong những năm qua, do hạn chế trong công tác quản lý nhà nước về đất đai,
hoạt động giao đất, cho thuê đất ở hầu hết các địa phương diễn ra có lúc đã vượt
tầm kiểm sốt của các cơ quan nhà nước gây thất thoát qũy đất, ảnh hưởng và tác
động xấu đến quá trình phát triển kinh tế - xã hội. Giá đất do Nhà nước quy định để
tính tiền sử dụng đất khi Nhà nước giao đất hoặc cho thuê đất... thấp hơn nhiều so
với giá thực tế trên thị trường, đã tạo sự chênh lệch giữa hai loại giá. Đây là những
nguyên nhân cơ bản làm thất thoát nguồn thu rất lớn cho ngân sách.

Thứ hai: Đấu giá quyền sử dụng đất tạo cơ sở cho sự phát triển
thị trường quyền sử dụng đất, thị trường bất động sản.
Thị trường bất động sản, trong đó có thị trường quyền sử dụng đất hình
thành và phát triển là quy luật tất yếu của nền kinh tế thị trường, là động lực
phát triển các ngành kinh tế khác. Tình trạng bất ổn định của thị trường quyền
sử dụng đất, thị trường bất động sản đã gây rất nhiều trở ngại cho các bên khi
tham gia các giao dịch về đất hoặc liên quan đến đất trên thị trường như: gây áp
lực lớn đối với chính sách quản lý và sử dụng đất đai ở nước ta; khó khăn khi
định giá đất làm căn cứ cho việc tính thuế sử dụng đất, thuế thu nhập từ chuyển
quyền sử dụng đất, tính tiền sử dụng đất và tiền thuê đất khi giao đất, cho thuê
đất không thông qua đấu giá quyền sử dụng đất hoặc đấu thầu dự án có sử
dụng đất Nhà nước thực hiện giao đất có thu tiền sử dụng đất, cho thuê đất theo
hình thức đấu giá quyền sử dụng đất đã mở ra một kênh rất quan trọng để Nhà
nước thực hiện phân phối quyền sử dụng đất cho xã hội theo hướng thị trường.
Theo đó, Nhà nước đã có thể chuyển đất thành tiền để đầu tư vào những mục
tiêu phát triển kinh tế hoặc phục vụ đời sống dân sinh.

Thứ ba: Đấu giá quyền sử dụng đất góp phần tạo lập sự ổn định,

sự minh bạch, công bằng xã hội trong hoạt động giao đất, cho thuê
đất, đảm bảo lợi ích của Nhà nước và lợi ích của người sử dụng đất

10


Thực tế cho thấy, nhiều trường hợp giao đất, cho thuê đất thiếu cơ sở pháp lý,
không phù hợp quy hoạch, không đúng với nhu cầu sử dụng đất thực tế. Hiện tượng
giao đất, cho thuê đất trái thẩm quyền, lấn chiếm đất cơng, sử dụng sai mục đích
diễn ra khá phổ biến dẫn đến phá vỡ quy hoạch, hiệu quả sử dụng đất khơng cao,
lãng phí đất đai gây bất bình trong nhân dân, gây nhiều thiệt hại cho Nhà nước và
nhân dân. Đấu giá quyền sử dụng đất ra đời, đã tạo sự công bằng, minh bạch trong
hoạt động giao đất, cho thuê đất có thu tiền sử dụng đất của Nhà nước. Các chủ thể
có nhu cầu sử dụng đất phải cạnh tranh quyết liệt để có đất sử dụng. Các chủ thể đủ
điều kiện tham gia đấu giá đều được cạnh tranh bình đẳng, khơng phân biệt. Trong
đấu giá quyền sử dụng đất, từ quy hoạch quỹ đất để đấu giá đến trình tự, thủ tục tổ
chức đấu giá quyền sử dụng đất đều phải công khai, minh bạch nên hạn chế tối đa
điều kiện làm phát sinh tiêu cực, tham nhũng trong giao đất, cho thuê đất, trong
quản lý, sử dụng đất.

Đấu giá quyền sử dụng đất góp phần hạn chế tình trạng “hai giá đất”
hiện nay. Theo quy định của Luật Đất đai năm 2003 và tiếp tục được quy định
tại Luật Đất đai năm 2013, có ba trường hợp hình thành giá đất. Đó là giá đất
do Nhà nước quy định, giá đất do các bên thoả thuận trong chuyển quyền sử
dụng đất, giá đất hình thành từ đấu giá quyền sử dụng đất. Trên thực tế, do
nhiều lý do mà hiện nay giá đất do Nhà nước quy định thường thấp hơn so
với giá đất trên thị trường chuyển nhượng, so với giá trị thực của đất. Do
vậy, khi giao đất, cho thuê đất theo hình thức chỉ định đã tạo ra sự chênh
lệch lớn giữa giá đất trên thị trường và giá đất do Nhà nước quy định. Từ đó,
đã tạo ra cơ chế “hai giá đất”. Người hưởng lợi nhiều nhất từ cơ chế này là

một số các tổ chức, cá nhân được Nhà nước giao đất, cho thuê đất theo hình
thức chỉ định. Thiệt hại lớn nhất thuộc về người sử dụng đất có đất bị thu hồi
và Nhà nước. Đấu giá quyền sử dụng đất sẽ hạn chế tối đa tình trạng “hai giá
đất”; tạo cơ sở, căn cứ để Nhà nước điều chỉnh mức giá đất cho phù hợp
với giá trị thực của đất; tăng nguồn thu cho ngân sách Nhà nước; điều tiết và
đi đến xoá bỏ địa tô chênh lệch theo hướng đảm bảo lợi ích Nhà nước, lợi
ích người có đất bị thu hồi và lợi ích của nhà đầu tư.
Do trong đấu giá quyền sử dụng đất người sử dụng đất phải cạnh tranh
quyết liệt về khả năng chi trả, họ phải bỏ ra một khoản tiền khơng nhỏ để có
quyền sử dụng đất. Nên khi được Nhà nước giao đất hoặc cho thuê đất họ
biết họ phải làm gì để sử dụng đất đúng mục đích, hợp lý và hiệu quả hơn.

11


Việc tổ chức đấu giá quyền sử dụng đất công khai, dân chủ đã bước đầu tạo ra
người thực, giá thực, hạn chế tình trạng nhiễu loạn thơng tin gây hoang mang, dao
động cho các chủ thể có nhu cầu sử dụng đất, tạo điều kiện cho thị trường bất động
sản phát triển lành mạnh, ổn định và bền vững (Nguyễn Minh Tâm, 2013).

2.3.3. Căn cứ pháp lý đấu giá quyền sử dụng đất
* Từ ngày 1/7/2004, việc tổ chức thực hiện đấu giá được dựa trên căn cứ sau:
- Luật Đất đai số 13/2003/QH11 ngày 26/11/2003 của Quốc hội;
- Nghị định số 181/2004/NĐ-CP ngày 29/10/2004 của Chính phủ

về việc thi hành Luật đất đai;
- Nghị định số 188/2004/NĐ-CP ngày 16/11/2004 của Chính phủ

về phương pháp xác định giá đất và khung giá các loại đất;
- Thông tư 114/2004/TT-BTC ngày 26/11/2004 của Bộ tài chính hướng dẫn

thực hiện Nghị định số 188/2004/NĐ-CP ngày số 16/11/2004 của Chính phủ;
- Nghị định số 198/2004/NĐ-CP ngày 03/12/2004 của Chính phủ

về thu tiền sử dụng đất;
- Nghị định số 05/2005/NĐ-CP ngày 18/01/2005 của Chính phủ về

bán đấu giá tài sản. Nghị định này có hiệu lực từ ngày 10/02/2005 và
thay thế cho Nghị định số 86/CP ngày 19/12/1996 của Chính phủ quy
định về việc ban hành quy chế bán đấu giá tài sản;
- Thông tư số 34/2005/TT-BTC ngày 12/05/2005 của Bộ tài chính hướng

dẫn xác định giá khởi điểm và chuyển giao tài sản Nhà nước để bán đấu giá;
- Quyết định số 216/2005/QĐ-TTg ngày 31/08/2005 của Thủ

tướng Chính phủ về việc ban hành quy chế đấu giá QSD đất để giao
đất có thu tiền sử dụng đất hoặc cho thuê đất;
- Thông tư số 96/2006/TT-BTC ngày 16/10/2006 của Bộ Tài

chính hướng dẫn về mức thu, chế độ thu, nộp, quản lý và sử dụng
phí đấu giá. Phí đấu giá hướng dẫn tại Thơng tư này áp dụng đối với
việc bán đấu giá tài sản theo quy định tại Nghị định số 05/2005/NĐCP và đấu giá QSDĐ để giao đất có thu tiền sử dụng đất hoặc cho
thuê đất theo quy định tại Quyết định số 216/2005/QĐ-TTg;
- Nghị định số 123/2007/NĐ-CP ngày 27/07/2007 của Chính phủ

về sửa đổi, bổ sung một số điều của Nghị định số 188/2004/NĐ-CP;

12