Luận văn thạc sĩ đánh giá công tác đấu giá quyền sử dụng đất tại một số dự án trên địa bàn thị xã cửa lò, tỉnh nghệ an giai đoạn 2015 2017

HỌC VIỆN NÔNG NGHIỆP VIỆT NAM

NGUYỄN THỊ NHUNG

ĐÁNH GIÁ CÔNG TÁC ĐẤU GIÁ QUYỀN SỬ DỤNG

ĐẤT
TẠI MỘT SỐ DỰ ÁN TRÊN ĐỊA BÀN THỊ XÃ CỬA

LÒ,
TỈNH NGHỆ AN GIAI ĐOẠN 2015-2017

Ngành:

Quản lý đất đai

Mã số:

8850103

Người hướng dẫn khoa học:

PGS. TS Nguyễn Thanh Trà


NHÀ XUẤT BẢN HỌC VIỆN NÔNG NGHIỆP - 2018

2


LỜI CAM ĐOAN

Tơi xin cam đoan đây là cơng trình nghiên cứu của riêng tôi, các kết quả nghiên
cứu được trình bày trong luận văn là trung thực, khách quan và chưa từng dùng để bảo
vệ lấy bất kỳ học vị nào.
Tôi xin cam đoan rằng mọi sự giúp đỡ cho việc thực hiện luận văn đã được cám
ơn, các thơng tin trích dẫn trong luận văn này đều được chỉ rõ nguồn gốc.
Hà Nội, ngày 27 tháng 9 năm 2018
Tác giả luận văn

Nguyễn Thị Nhung

i


LỜI CẢM ƠN
Trong suốt thời gian học tập, nghiên cứu và hồn thành luận văn, tơi đã nhận
được sự hướng dẫn, chỉ bảo tận tình của các thầy, cơ giáo, sự giúp đỡ, động viên của
bạn bè, đồng nghiệp và gia đình.
Nhân dịp hồn thành luận văn, cho phép tơi được bày tỏ lịng kính trọng và biết
ơn sâu sắc tới PGS.TS. Nguyễn Thanh Trà đã tận tình hướng dẫn, dành nhiều công
sức, thời gian và tạo điều kiện cho tơi trong suốt q trình học tập và thực hiện đề tài.
Tơi xin bày tỏ lịng biết ơn chân thành tới Ban Giám đốc, Ban Quản lý đào tạo,
Bộ môn Quản lý đất đai, Khoa Quản lý đất đai - Học viện Nơng nghiệp Việt Nam đã
tận tình giúp đỡ tơi trong q trình học tập, thực hiện đề tài và hồn thành luận văn.
Tơi xin chân thành cảm ơn tập thể lãnh đạo, cán bộ viên chức UBND phường
Cửa Nam đã giúp đỡ và tạo điều kiện cho tôi trong suốt quá trình thực hiện đề tài.
Xin chân thành cảm ơn gia đình, người thân, bạn bè, đồng nghiệp đã tạo mọi điều kiện
thuận lợi và giúp đỡ tôi về mọi mặt, động viên khuyến khích tơi hồn thành luận văn./.

Hà Nội, ngày 27 tháng 9 năm 2018
Tác giả luận văn

Nguyễn Thị Nhung

ii


MỤC LỤC
Lời cam đoan............................................................................................................................... i
Lời cảm ơn.................................................................................................................................. ii
Mục lục....................................................................................................................................... iii
Danh mục chữ vıết tắt.............................................................................................................. vi
Danh mục bảng........................................................................................................................ vii
Danh mục hình........................................................................................................................ viii
Trích yếu luận văn.................................................................................................................... ix
Thesis abstract........................................................................................................................... xi
Phần 1. Mở đầu........................................................................................................................ 1
1.1.

Tính cấp thiết của đề tài............................................................................................. 1

1.2.

Mục tiêu nghiên cứu................................................................................................... 2

1.3.

Phạm vi nghiên cứu.................................................................................................... 2

1.4.

Những đóng góp mới, ý nghĩa khoa học và thực tiễn ........................................... 2

1.4.1.

Những đóng góp mới.................................................................................................. 2

1.4.2.

Ý nghĩa khoa học và thực tiễn.................................................................................. 2

Phần 2. Tổng quan tài liệu..................................................................................................... 4
2.1.

Cơ sở lý luận................................................................................................................ 4

2.1.1.

Bất động sản và thị trường bất động sản................................................................. 4

2.1.2.

Giá đất và định giá đất................................................................................................ 5

2.1.3.

Đấu giá tài sản, đấu giá đất và đấu giá quyền sử dụng đất ................................... 7

2.2.

Đấu giá đất của một số nước trên thế giới............................................................ 13

2.2.1.

Đấu giá đất tại Mỹ.................................................................................................... 13

2.2.2.

Đấu giá đất tại Nhật Bản.......................................................................................... 15

2.2.3.

Đấu giá đất tại Trung Quốc..................................................................................... 17

2.3.

Đấu giá đất ở việt nam............................................................................................. 18

2.3.1.

Cơ sở pháp lý về đấu giá quyền sử dụng đất tại Việt Nam ................................ 18

2.3.2.

Tình hình thực hiện cơng tác đấu giá quyền sử dụng đất tại một số địa
phương....................................................................................................................... 22

Phần 3. Nội dung và phương pháp nghiên cứu.............................................................. 29
3.1.

Địa điểm nghiên cứu................................................................................................ 29

iii


3.2.

Thời gian nghiên cứu............................................................................................... 29

3.3.

Đối tượng nghiên cứu.............................................................................................. 29

3.4.

Nội dung nghiên cứu................................................................................................ 29

3.5.

Phương pháp nghiên cứu......................................................................................... 30

3.5.1.

Phương pháp chọn điểm nghiên cứu..................................................................... 30

3.5.2.

Phương pháp thu thập số liệu thứ cấp................................................................... 30

3.5.3.

Phương pháp điều tra sơ cấp................................................................................... 31

3.5.4.

Phương pháp tổng hợp, phân tích, so sánh, xử lý số liệu................................... 31

Phần 4. Kết quả và thảo luận............................................................................................. 32
4.1.

Khái quát điều kiện tự nhiên, kinh tế - xã hội...................................................... 32

4.1.1.

Điều kiện tự nhiên.................................................................................................... 32

4.1.2.

Điều kiện kinh tế - xã hội........................................................................................ 34

4.1.3.

Tình hình quản lý và hiện trạng sử dụng đất trên địa bàn thị xã Cửa Lò ........39

4.1.4.

Đánh giá chung về điều kiện tự nhiên, kinh tế - xã hội..................................... 45

4.2.

Công tác đấu giá quyền sử dụng đất trên địa bàn thị xã Cửa Lị ......................46

4.2.1.

Cơ sở pháp lý............................................................................................................. 46

4.2.2.

Cơng tác định giá khởi điểm, bước giá khi thực hiện đấu giá quyền sử
dụng đất

46

4.2.3.

Quy chế đấu giá quyền sử dụng đất....................................................................... 48

4.2.4.

Kết quả đấu giá Quyền sử dụng đất trên địa bàn thị xã Cửa Lị giai đoạn
2015 – 2017

4.3.

52

Đánh giá cơng tác đấu giá quyền sử dụng đất tại 03 dự án trên địa bàn thị

xã cửa lò

55

4.3.1.

Kết quả đấu giá Quyền sử dụng đất tại 03 dự án trên địa bàn thị xã Cửa Lò . 55

4.3.2.

Đánh giá của cán bộ về công tác đấu giá QSD đất.............................................. 65

4.3.3.

Đánh giá của người trúng đấu giá về công tác đấu giá QSD đất ở 3 dự án

nghiên cứu
4.3.4.

68

Đánh giá chung về công tác đấu giá quyền sử dụng đất trên địa bàn thị xã

Cửa Lò 73
4.4.

Đề xuất một số giải pháp tăng cường công tác đấu giá quyền sử dụng đất

trên địa bàn thị xã cửa lò
4.4.1.

74

Giải pháp về lập quy hoạch..................................................................................... 74

iv


4.4.2.

Giải pháp về giá đất.................................................................................................. 75

4.4.3.

Giải pháp về chính sách, truyền thông.................................................................. 75

Phần 5. Kết luận và kiến nghị............................................................................................ 76
5.1.

Kết luận...................................................................................................................... 76

5.2.

Kiến nghị.................................................................................................................... 77

Tài liệu tham khảo................................................................................................................. 78
Phụ lục...................................................................................................................................... 81

v


DANH MỤC CHỮ VIẾT TẮT
Chữ viết tắt

Nghĩa tiếng Việt

BĐG TS

Bán đấu giá tài sản

BĐS

Bất động sản

BLDS

Bộ Luật Dân sự

CN QSH

Chuyển nhượng Quyền sở hữu

CNH

Cơng nghiệp hố

ĐVT

Đơn vị tính

GCN

Giấy chứng nhận

HĐBĐG

Hội đồng Bán đấu giá

HĐH

Hiện đại hoá

KDC

Khu dân cư

MCL

Mức chênh lệch

QSD

Quyền sử dụng

SDĐ

Sử dụng đất

TBQ

Tiền bình quân

TW

Trung ương

UBND

Uỷ ban nhân dân

VND

Việt Nam đồng

XHCN

Xã hội chủ nghĩa

vi


DANH MỤC BẢNG
Bảng 4.1. Quy mô và tăng trưởng kinh tế giai đoạn 2015-2017 ..................................... 34
Bảng 4.2. Chuyển dịch cơ cấu kinh tế giai đoạn 2015-2017 ........................................... 35
Bảng 4.3. Cơ cấu nội ngành nông, lâm, thủy sản giai đoạn 2015-2017 ........................35
Bảng 4.4. Cơ cấu nghành công nghiệp, xây dựng giai đoạn 2015-2017 .......................36
Bảng 4.5. Tình hình biến động dân số, lao động giai đoạn 2015-2017 ......................... 37
Bảng 4.6 Hiện trạng sử dụng đất năm 2017 của thị xã Cửa Lò .................................... 44
Bảng 4.7. Kết quả thực hiện đấu giá quyền sử dụng đất trên địa bàn thị xã Cửa
Lò từ năm 2015 đến năm 2017 53
Bảng 4.8. Kết quả thực hiện đấu giá quyền sử dụng đất trên địa bàn thị xã Cửa
Lò năm 2015 53
Bảng 4.9. Kết quả thực hiện đấu giá quyền sử dụng đất trên địa bàn thị xã Cửa

Lò năm 2016 54
Bảng 4.10. Kết quả thực hiện đấu giá quyền sử dụng đất trên địa bàn thị xã Cửa
Lò năm 2017 55
Bảng 4.11. Kết quả đấu giá khu dân cư khối Hải Giang 1, phường Nghi Hải ...............58
Bảng 4.12. Kết quả đấu giá khu dân cư và chợ bến cá phường Nghi Tân .....................61
Bảng 4.13. Kết quả đấu giá khu dân cư tại khối 7, phường Nghi Hương ......................64
Bảng 4.14. Đánh giá xây dựng dự án đấu giá và tính minh bạch của dự án .................. 65
Bảng 4.15. Giá khởi điểm và các yếu tố ảnh hưởng đến giá đất...................................... 66
Bảng 4.16. Đánh giá việc thực hiện quy chế của hội đồng ............................................... 67
Bảng 4.17. Đánh giá về hồn thành nghĩa vụ tài chính và thủ tục cấp GCN QSD đất 67
Bảng 4.18. Tính minh bạch các thông tin liên quan đến đấu giá QSDĐ ........................68
Bảng 4.19. Đánh giá về giá khởi điểm và bước giá........................................................... 69
Bảng 4.20. Đánh giá về việc thực hiện quy chế đấu giá và mức chênh lệch giá đấu giá
.................................................................................................................................................... 71

Bảng 4.21. Đánh giá về thủ tục cấp GCN và sự hài lịng q trình đấu giá ................... 72

vii


DANH MỤC HÌNH
Hình 2.1. Sơ đồ trình tự đấu giá quyền sử dụng đất ở Nhật Bản ................................... 16
Hình 4.1. Sơ đồ hành chính thị xã Cửa Lị........................................................................ 32
Hình 4.2: Biểu đồ hiện trạng sử dụng đất năm 2017 thị xã Cửa Lị.............................. 45
Hình 4.3. Khu quy hoạch chia lơ đất ở dân cư khối Hải Giang 1, phường Nghi Hải 56
Hình 4.4. Khu quy hoạch dân cư và chợ bến cá phường Nghi Tân.............................. 59
Hình 4.5. Khu quy hoạch chia lô đất ở dân cư tại khối 7, phường Nghi Hương ........62

viii

TRÍCH YẾU LUẬN VĂN
Tên tác giả: Nguyễn Thị Nhung
Tên luận văn: “ Đánh giá công tác đấu giá quyền sử dụng đất tại một số dự án trên
địa bàn thị xã Cửa Lò, tỉnh Nghệ An giai đoạn 2015 - 2017”.
Ngành: Quản lý đất đai

Mã số: 8850103

Tên cơ sở đào tạo: Học Viện Nơng Nghiệp Việt Nam.
Mục đích nghiên cứu
Đánh giá việc thực hiện công tác đấu giá quyền sử dụng đất trên địa bàn thị xã
Cửa Lò, thành phố Vinh, Nghệ An. Từ đó, chỉ ra những yếu tố tích cực, hạn chế, tồn
tại và đề xuất các giải pháp hợp lý góp phần nâng cao hiệu quả cơng tác đấu giá quyền
sử dụng đất tại địa phương.
Phương pháp nghiên cứu
Phương pháp thu nhập số liệu thứ cấp dùng để thu nhập các loại thông tin về
điều kiện tự nhiên, kinh tế - xã hội, nguồn gốc quỹ đất, quy hoạch, các bước xây dựng
giá sàn...của các khu vực nghiên cứu.
Phỏng vấn trực tiếp khách hàng trúng đấu giá và cán bộ để nắm bắt được
nguyện vọng của người tham gia đấu giá và đánh giá được tình hình sử dụng đất, hiệu
quả của công tác đấu giá quyền sử dụng đất trên địa bàn nghiên cứu.
Kết hợp các yếu tố định tính với định lượng, các vấn đề vĩ mơ và vi mơ trong
q trình thu thập số liệu tại địa bàn nghiên cứu, ghi chép, thống kê, so sánh và đánh
giá quy trình, kết quả đã đạt được, để làm rõ điểm ưu việt và hiệu quả trong việc thực
hiện đấu giá quyền sử dụng đất.
Kết quả chính và kết luận
Thị xã Cửa Lị cách trung tâm thành phố Vinh khoảng 17 km về phía Đơng,
cách sân bay Vinh 10 km về phía Tây và có đường biển dài gần 10 km. Công tác Quản
lý đất đai luôn được Nhà nước, các cơ quan, ban, ngành trên địa bàn huyện quan tâm

và chú trọng, đặc biệt là cơng tác đấu giá quyền sử dụng đất vì đây là nguồn thu lớn
vào ngân sách nhà nước và thị xã.
Đấu giá QSDĐ của thị xã Cửa Lò chủ yếu giải quyết được đất ở cho người dân,
chưa thực sự sôi động và chưa phát huy được hiệu quả. Giai đoạn 2015 -2017 thị xã đã
xây dựng và tổ chức đấu giá 21 dự án với tổng diện tích 67.953,88 m² ở 5 phường, thu
được số tiền là 166,902 tỷ đồng cho ngân sách nhà nước và địa phương. Trong đó năm

ix


2015 thu được 43,904 tỷ đồng, năm 2016 thu được số tiền lớn nhất với 62,112 tỷ
đồng, đến năm 2017 là 60,885 tỷ đồng.
Công tác đấu giá QSDĐ của thị xã Cửa Lò được cán bộ và người trúng đấu giá
đánh giá: công tác đấu giá được tổ chức công khai minh bạch (26/30 phiếu, 86,7% đối
với cán bộ và 85/90 phiếu, 94,4% đối với người trúng đấu giá); hội đồng đấu giá thực
hiện đúng trình tự thủ tục, quy chế đấu giá (26/30 phiếu, 86,7% đối với cán bộ và
84/90 phiếu, 93,3% đối với người trúng đấu giá ); sau khi trúng đấu giá người dân làm
thủ tục và được cấp GCN QSD đất (120/120 phiếu, chiếm 100,0%); các dự án được
xây dựng dựa trên nhu cầu của địa phương (27/30 phiếu cán bộ, chiếm 90,0%) và đều
nằm trong quy hoạch, kế hoạch hàng năm (30/30 phiếu cán bộ; chiếm 100%). Việc
xây dựng giá khởi điểm tương đối sát với giá thị trường (24/30 phiếu cán bộ, chiếm
80,0 %). Mức chênh lệc giữa giá sàn và giá trúng đấu giá được nguời dân đánh giá ở
mức vừa phải 67/90 phiếu, chiếm 74,4%. Đa số người trúng đấu giá hài lịng với quy
trình, kết quả bán đấu giá 77/90 phiếu, chiếm 85,6%.
Để công tác đấu giá QSD đất của thị xã đạt kết quả cao hơn nữa trong thời gian
tới, thị xã cần xây dựng các dự án có vị trí thuận lợi, phù hợp nhu cầu của người dân,
giá thị trường, xây dựng cơ sở hạ tầng và tuyên truyền tốt các khu vực chuẩn bị đưa ra
đấu giá.

x

THESIS ABSTRACT
Master candidate: Nguyen Thi Nhung
Thesis title: Evaluation the auction of land use rights in some projects in Cua Lo
town, Nghe An province in period 2015 – 2017.
Major: Land Management

Code: 8850103

Educational organization: Vietnam National University of Agriculture (VNUA).
Research Objectives
To evaluate the implementation of the auction of land use rights in Cua Lo
town, Vinh city, Nghe An province. From that, point out the positive factors, limit,
shortcomings and propose reasonable solutions to improve the effectiveness of
auctioning land use rights in the locality.
Materials and Methods
The method of secondary data collection is used to collect information about
natural, economic-social conditions, source of land fund, planning, steps to build floor
price ... of the study area.
Direct interviews with auction winners and officials to understand the
aspirations of auction participants and evaluate the land use situation and effectiveness
of auctioning land use rights in the study area.
Combining qualitative and quantitative elements, macro and micro issues
during data collection, recording, statistics, comparison and process evaluation, results
achieved to clarify advantages and effectiveness in the auction of land use rights.
Main findings and conclusions
Cua Lo town is about 17 km east of Vinh city, 10 km west of Vinh airport and
10 km long coast. Land management is always paid due attention by the State,
agencies and departments in the district, especially the auction of land use rights as it

is a major source of revenue for the state budget and town's.
The land use right auction of Cua Lo town mainly solves the resident land for
people, not really exciting and not effective. In the period 2015-2017, the town
established and organize auction for 21 projects with total area of 67,953.88 m² in five
wards with income amount of VND166.902 billion for state and local budgets. Of
which, it received VND 43,904 billion in 2015, the largest amount of VND 62.112
billion in 2016, and VND 60.885 billion in 2017.

xi


The auction of land use right in Cua Lo town was evaluated by public officials
and auction participants: the auction was organized transparently (26/30 staff votes,
accounting for 86,7% and 85/90 moderately votes, 94,4% .); The auction committee
complied with the order and procedures of auction (26/30 staff votes, accounting for
86,7% and 84/90 moderately votes, 93,3% .); The procedures after winning the
auction were well performed by the authorities (120/120 votes, representing 100.0%);
All projects were based on local needs and were included in annual plans (27/30 staff
votes, accounting for 90,0%). The construction of the starting price was relatively
close to the market price (24/30 staff votes, accounting for 80,0%). The difference
between the floor price and the auctioned price was moderately 60/75 votes,
accounting for 80.0%. Most of the winners were satisfied with the process and auction
results were 77/90 votes, accounting for 85,6%.
For the auction of land use rights of the town to achieve higher results in the
next time, the town needs to establish projects that are in a favorable position, suitable
for people's needs, market prices, build infrastructure and have good propaganda for
the area prepared to bid.

xii

PHẦN 1. MỞ ĐẦU
1.1. TÍNH CẤP THIẾT CỦA ĐỀ TÀI
Học giả người Anh, Wiliam đã đưa ra khái niệm về đất đai như sau: “đất là
lớp mặt tơi xốp của lục địa có khả năng tạo ra sản phẩm cho cây”. Bàn về vấn đề
này, C.Mác đã viết: “đất là tư liệu sản xuất cơ bản và phổ biến quý báu nhất của
sản xuất nông nghiệp”, “điều kiện không thể thiếu được của sự tồn tại và sinh sống
của hàng loạt thế hệ loài người kế tiếp nhau”. Như vậy đất đai là một tài nguyên vô
cùng quý giá, là tư liệu sản xuất khơng thể thiếu.
Do đó, từ năm 1986 đến nay, Đảng và Nhà nước đã đặc biệt quan tâm đến
vấn đề quản lý đất đai, Luật Đất đai năm 1988 là một trong những sắc luật đầu tiên
được ban hành trong thời kỳ đổi mới và không ngừng được hoàn thiện vào các
năm 1993, 1998, 2001, 2003, 2013. Để phát huy được nguồn nội lực từ đất đai
phục vụ sự nghiệp cơng nghiệp hóa hiện đại hóa đất nước, từ năm 1993 Thủ tướng
Chính phủ đã cho phép thực hiện chủ trương sử dụng quỹ đất tạo vốn xây dựng cơ
sở hạ tầng. Hình thức này trong thực tế đã đạt được một số thành quả nhất định
làm thay đổi bộ mặt của một số địa phương. Nhưng qua quá trình thực hiện đã bộc
lộ một số khó khăn tồn tại như việc định giá cho các khu đất dùng để thanh tốn
chưa có cơ sở, việc giao đất thanh tốn tiến hành khơng chặt chẽ … Để khắc phục
những tồn tại đó trong những năm gần đây Nhà nước đã thay đổi cơ chế đối với
việc dùng quỹ đất tạo vốn xây dựng cơ sở hạ tầng theo hướng đấu thầu dự án hoặc
đấu giá quyền sử dụng đất. Mặc dù mới được triển khai tại một số tỉnh, thành phố
nhưng vẫn còn một số bất cập như chưa tạo được cơ hội cho người thu nhập thấp,
dễ để xảy ra tình trạng rửa tiền… Tuy nhiên, một số địa phương đã áp dụng hình
thức giao đất có thu tiền sử dụng đất, cho thuê đất thơng qua hình thức đấu giá
quyền sử dụng đất đã đem lại kết quả khả quan bước đầu. Như vậy, công tác đấu
giá quyền sử dụng đất đã thực sự là một hướng đi mới cho thị trường BĐS ở nước
ta.
Qua q trình nghiên cứu, phân tích, tổng hợp cơng tác đấu giá quyền sử
dụng đất tại một số dự án ở thị xã Cửa Lò, tỉnh Nghệ An trong những năm qua cho

thấy nhiều phiên đấu giá đã đem lại hiệu quả cao về mặt kinh tế. Tuy nhiên, việc
khai thác quỹ đất hiện trạng như thế nào để đảm bảo hài hồ lợi ích giữa Nhà
nước, người sử dụng đất và các chủ đầu tư mà vẫn tạo động lực cho sự phát

1


triển xã hội là một vấn đề cần được nghiên cứu, làm rõ hơn nữa trong hệ thống
chính sách pháp luật về đất đai ở nước ta trong giai đoạn hiện nay.
Từ những ưu, nhược điểm trên, đề tài “Đánh giá công tác đấu giá quyền
sử dụng đất tại một số dự án trên địa bàn thị xã Cửa Lò, tỉnh Nghệ An giai đoạn
2015 -2017” được thực hiện là cần thiết, nhằm phân tích, đánh giá cơ sở pháp lý,
cơ chế thực hiện và hiệu quả kinh tế, xã hội và quản lý đất đai để rút ra cơ sở khoa
học, cơ sở thực tiễn góp phần bổ sung, hồn thiện, trình tự thủ tục đấu giá quyền
sử dụng đất, hạn chế sự thất thốt nguồn thu tài chính từ đất đai, tăng nguồn thu
cho ngân sách để đầu tư xây dựng hệ thống các cơng trình phúc lợi, phục vụ cho
sự nghiệp phát triển kinh tế, xã hội.
1.2. MỤC TIÊU NGHIÊN CỨU
-

Đánh giá kết quả công tác đấu giá quyền sử dụng đất trên địa bàn thị xã

Cửa Lị, tỉnh Nghệ An;
-

Đề xuất một số giải pháp góp phần nâng cao hiệu quả công tác đấu giá

quyền sử dụng đất của các xã trên địa bàn thị xã Cửa Lò, tỉnh Nghệ An.
1.3. PHẠM VI NGHIÊN CỨU
Nghiên cứu công tác đấu giá quyền sử dụng đất của một số dự án trên địa

bàn thị xã Cửa Lò, tỉnh Nghệ An với 03 dự án trong giai đoạn 2015 -2017.
1.4. NHỮNG ĐÓNG GÓP MỚI, Ý NGHĨA KHOA HỌC VÀ THỰC TIỄN
1.4.1. Những đóng góp mới
Tìm hiểu, đánh giá tình hình đấu giá quyền sử dụng đất trên địa bàn thị xã
Cửa Lò, tỉnh Nghệ An qua các dự án và các mốc thời gian khác nhau. Từ đó đưa ra
những đề xuất để tăng cường hiệu quả công tác đấu giá quyền sử dụng đất trên địa
bàn thị xã.
1.4.2. Ý nghĩa khoa học và thực tiễn
Thực tế có thể cho thấy giá đất do Nhà nước quy định và giá đất trên thị
trường đang có sự chênh lệch rất lớn. Mặc khác, giá đất được sử dụng để thu tiền
khi giao đất ở hầu hết các địa phương chưa phát huy được tác dụng mà cịn gây
thất thốt rất lớn cho nguồn ngân sách quốc gia.
Vì vậy, để tạo thêm nguồn lực cho ngân sách Nhà nước, tránh thất thoát
nguồn ngân sách, đáp ứng nhu cầu đất ở cho nhân dân, đảm bảo tính cơng khai,

2


minh bạch, dân chủ, đưa giá đất giao dịch phù hợp với giá đất thị trường, tăng tính
hiệu quả trong sử dụng đất. Để công tác đấu giá quyền sử dụng đất đạt hiểu quả
cao, cần nghiên cứu sâu hơn, nhất là cách thức tổ chức và thực hiện đấu giá quyền
sử dụng đất cho hợp lý, mang lại hiệu quả cao.
Công tác đấu giá quyền sử dụng đất trên địa bàn thị xã Cửa Lò đã và đang phát
triển trong những năm gần đây. Trước mắt, có thể thấy đây là một phương thức thực
hiện giao dịch QSD đất đạt được nhiều thành công, hiệu quả. Bên cạnh những thành
quả đạt được của công tác đấu giá quyền sử dụng đất vẫn cịn tồn tại nhiều khó khăn,
hạn chế. Vì vậy, việc tiến hành nghiên cứu và đánh giá thực trạng của công tác đấu giá
quyền sử dụng đất qua một số dự án khác nhau với các phương pháp khác nhau để có
thể đề xuất những giải pháp giúp cho công tác đấu giá quyền sử dụng đất trên địa bàn
huyện ngày càng hoàn thiện và đem lại hiệu quả.

3


PHẦN 2. TỔNG QUAN TÀI LIỆU
2.1. CƠ SỞ LÝ LUẬN
2.1.1. Bất động sản và thị trường bất động sản
2.1.1.1. Bất động sản
Trong lĩnh vực kinh tế và pháp lý, tài sản được chia thành 2 loại bất động
sản và động sản; mặc dù tiêu chí phân loại BĐS của các nước có khác nhau, nhưng
đều thống nhất BĐS bao gồm đất đai và những tài sản gắn liền với đất đai.
Ở Việt Nam tại Điều 181 Bộ luật Dân sự đã quy định “Bất động sản là các tài sản
không thể di dời được bao gồm: đất đai; nhà ở, cơng trình xây dựng gắn liền với
đất đai, kể cả tài sản gắn liền với nhà ở, cơng trình xây dựng đó; các tài sản khác
gắn liền với đất đai; các tài sản khác do pháp luật quy định”.
Đất đai là BĐS nhưng pháp luật mỗi nước cũng có những quy định khác
nhau về phạm vi giao dịch đất đai trên thị trường BĐS. Các nước theo kinh tế thị
trường như Mỹ, các nước EU, Nhật, Australia, một số nước ASEAN như: Thái lan,
Malaysia, Singapore quy định BĐS (Đất đai) hoặc BĐS (Đất đai và tài sản trên
đất) là hàng hoá được giao dịch trên thị trường BĐS, Trung Quốc BĐS (Đất đai và
tài sản trên đất) được phép giao dịch trên thị trường BĐS, nhưng đất đai thuộc sở
hữu Nhà nước không được mua bán mà chỉ được chuyển quyền sử dụng đất.
Bất động sản chiếm khoảng 50% của cải các quốc gia của các nước phát
triển. Hệ thống quyền sở hữu chính thức của phương Tây tạo ra 6 tác động cho
phép công dân của họ tạo ra tư bản đó là: cố định tiềm năng kinh tế của tài sản;
tích hợp thơng tin tản mác vào một hệ thống; làm cho dân chúng có trách nhiệm;
làm cho các tài sản có thể thay thế nhau; kết nối dân chúng; bảo vệ các giao dịch.
Ở

nước ta cũng vậy, không phải tất cả các loại BĐS đều tham gia vào thị

trường BĐS. Nhiều BĐS không phải là BĐS hàng hố. Thí dụ: các cơng trình hạ
tầng mang tính chất công cộng sử dụng chung; đất đai là BĐS nhưng theo pháp
luật về chế độ sở hữu ở nước ta thì đất đai khơng phải là hàng hố, mà chỉ có
quyền sử dụng đất, cụ thể hơn là QSD một số loại đất, của một số đối tượng cụ thể
và trong những điều kiện cụ thể mới là hàng hoá trong thị trường BĐS. Thực chất
hàng hóa trao đổi trên thị trường bất động sản ở Việt Nam là trao đổi giá trị quyền
sử dụng đất có điều kiện và quyền sở hữu các tài sản gắn liền với đất.

4


2.1.1.2. Thị trường bất động sản
Thị trường BĐS là một bộ phận cấu thành quan trọng của nền kinh tế thị
trường; Thị trường BĐS có thể được hiểu theo cả nghĩa rộng và nghĩa hẹp. Theo
nghĩa rộng, thị trường bất động sản là tổng hòa các mối quan hệ về giao dịch bất
động sản diễn ra tại một khu vực địa lý nhất định, trong một khoảng thời gian nhất
định. Theo nghĩa hẹp, thị trường bất động sản là nơi diễn ra các hoạt động có liên
quan trực tiếp đến giao dịch bất động sản.
Thị trường BĐS chịu sự chi phối bởi các quy luật kinh tế hàng hoá: Quy
luật giá trị, quy luật cung cầu và theo mơ hình chung của thị trường hàng hoá với 3
yếu tố xác định là sản phẩm, số lượng và giá cả.
Phạm vi hoạt động của thị trường BĐS do pháp luật của mỗi nước quy định
nên cũng khơng đồng nhất. Ví dụ: Pháp luật Australia quy định không hạn chế
quyền được mua, bán, thế chấp, thuê BĐS và tất cả các loại đất, BĐS đều được
mua, bán, cho thuê, thế chấp; Pháp luật Trung Quốc quy định giao dịch BĐS bao
gồm chuyển nhượng BĐS, thế chấp BĐS và cho thuê nhà.
Chức năng của thị trường BĐS là đưa người mua và người bán BĐS đến
với nhau; xác định giá cả cho các BĐS giao dịch; phân phối BĐS theo quy luật
cung cầu; phát triển BĐS trên cơ sở tính cạnh tranh của thị trường.

2.1.2. Giá đất và định giá đất
2.1.2.1. Khái niệm giá đất
Theo khoản 23 Điều 4 Luật Đất đai 2003 quy định: Giá quyền sử dụng đất
(sau đây gọi là giá đất) là số tiền tính trên một đơn vị diện tích đất do Nhà nước
quy định hoặc được hình thành trong giao dịch về QSDĐ. Giá đất được hình thành
trong các trường hợp sau:
-

Do UBND tỉnh, thành phố trực thuộc TW quy định giá.

-

Do đấu giá quyền sử dụng đất hoặc do đấu thầu dự án có sử dụng đất.

Do người sử dụng đất thỏa thuận về giá đất với những người có liên quan
khi thực hiện các quyền chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại quyền sử dụng đất,
góp vốn bằng quyền sử dụng đất.
Theo Điều 113, 114 của Luật Đất đai 2013 quy định giá đất được ban hành
định kỳ 5 năm một lần đối với từng loại đất, theo từng vùng. Trong thời gian thực hiện
mà giá đất phổ biến trên thị trường tăng từ 20% trở lên so với giá tối đa hoặc giảm từ

5


20% trở lên so với giá tối thiểu thì điều chỉnh giá đất cho phù hợp.
Giá đất thị trường là giá bán QSĐ một lơ đất nào đó có thể thực hiện được
phù hợp với người bán và người mua QSDĐ trong một thị trường có sự tác động
của quy luật giá trị; quy luật cung cầu; quy luật cạnh tranh; biểu hiện bằng tiền do
người chuyển nhượng (bán) và người nhận chuyển nhượng (mua) tự thảo thuận với
nhau tại một thời điểm xác định.

Giá Nhà nước quy định thường ở trạng thái tĩnh và thấp trong khi đó giá thị
trường lại ở trạng thái động và cao hơn giá Nhà nước.
Trên thực tế có hai loại giá đất: Giá đất do Nhà nước quy định và giá đất thị
trường. Nhà nước là người đại diện chủ sở hữu quy định ra giá đất, sử dụng giá đất
làm công cụ kinh tế để người quản lý và người sử dụng đất tiếp cận với cơ chế thị
trường đồng thời cũng là căn cứ để đánh giá sự công bằng trong phân phối đất đai.
Như vậy, giá đất do Nhà nước quy định chỉ nhằm để giải quyết mối quan hệ kinh
tế đất giữa Nhà nước – chủ sở hữu đất và người sử dụng đất – người được Nhà
nước giao đất hoặc cho thuê đất. Không áp dụng giá này cho giao dịch dân sự như
chuyển quyền sử dụng đất, thế chấp, bảo lãnh… giữa các chủ sử dụng đất. Ngược
lại, giá thị trường là giá được hình thành trong quá trình 5 thực hiện chuyển quyền
sử dụng đất, thế chấp, góp vốn bằng tài sản đất giữa các chủ sử dụng đất. Hai loại
giá này đều có mặt trong việc xử lý các quan hệ đất đai (hoặc trực tiếp hoặc gián
tiếp) giữa Nhà nước với người sử dụng đất và giữa người sử dụng đất với nhau. Do
đó, để tạo sự công bằng trong việc xử lý các mối quan hệ đất đai nói trên cần phải
có hình thức đấu giá quyền sử dụng đất.
2.1.2.2. Các phương pháp định giá
Phương pháp định giá đất được quy định tại Điều 4, Nghị định
188/2004/NĐ-CP ngày 16/11/2004 của Chính phủ gồm có hai phương pháp:
Phương pháp so sánh trực tiếp và phương pháp thu nhập. Phương pháp chiết trừ và
phương pháp thặng dư được xác định theo Khoản 4, Điều 1, Nghị định
123/2007/NĐ-CP ngày 27/07/2007 của Chính phủ. Phương pháp hệ số điều chỉnh
giá đất được xác định theo Khoản 5, điều 4, Nghị định 44/2014/NĐ-CP ngày
15/05/2014 của Chính Phủ.
Phương pháp so sánh trực tiếp: Là phương pháp xác định mức giá thơng
qua việc tiến hành phân tích các mức giá đất thực tế đã chuyển nhượng quyền sử
dụng đất trên thị trường của loại đất tương tự (về loại đất, diện tích đất, thửa đất,

6

hạng đất, loại đô thị, loại đường phố và vị trí) để so sánh, xác định giá của thửa
đất, loại đất cần định giá.
-

Phương pháp thu nhập: Là phương pháp xác định mức giá tính bằng

thương số giữa mức thu nhập thuần tuý thu được hàng năm trên 1 đơn vị diện tích
đất so với lãi suất tiền gửi tiết kiệm bình qn/1 năm (tính đến thời điểm xác định
giá đất) của loại tiền gửi VND kỳ hạn 01 năm (12 tháng) tại Ngân hàng Thương
mại Nhà nước có mức lãi suất tiền gửi tiết kiệm cao nhất trên địa bàn.
Phương pháp chiết trừ: Là phương pháp xác định giá đất của thửa đất có
tài sản gắn liền với đất bằng cách loại trừ phần giá trị tài sản gắn liền với đất ra
khỏi tổng giá trị bất động sản (bao gồm giá trị của đất và giá trị của tài sản gắn liền
với đất).
-

Phương pháp thặng dư: Là phương pháp xác định giá đất của thửa đất

trống có tiềm năng phát triển theo quy hoạch hoặc được phép chuyển đổi mục đích
sử dụng để sử dụng tốt nhất bằng cách loại trừ phần chi phí ước tính để tạo ra sự
phát triển ra khỏi tổng giá trị phát triển giả định của bất động sản.
Phương pháp hệ số điều chỉnh giá đất là phương pháp định giá đất bằng
cách sử dụng hệ số điều chỉnh giá đất nhân (x) với giá đất trong bảng giá đất do Ủy
ban nhân dân tỉnh, thành phố trực thuộc Trung ương ban hành.
2.1.3. Đấu giá tài sản, đấu giá đất và đấu giá quyền sử dụng đất
2.1.3.1. Khái niện liên quan đến đấu giá tài sản, đấu giá đất và đấu giá quyền sử
dụng đất
Đấu giá là một thị trường, trong đó người mua tiềm tàng đặt giá cho hàng hóa
chứ khơng phải đơn thuần trả giá người bán; thị trường đấu giá là một thị trường có tổ

chức, tại đó giá cả được điều chỉnh liên tục theo biến đổi của cung và cầu.

Ở

Việt Nam, theo từ điển Luật học thì “Bán đấu giá tài sản là hình thức bán

cơng khai một tài sản, một khối tài sản; theo đó có nhiều người muốn mua tham
gia trả giá, người trả giá cao nhất nhưng không thấp hơn giá khởi điểm là người
mua được tài sản”. Bản chất của bán đấu giá tài sản là quan hệ dân sự về mua bán
tài sản thơng qua hình thức đấu giá nhằm bán được tài sản với giá cao nhất. Hoạt
động bán đấu giá tài sản được diễn ra theo ý chí của chủ sở hữu và người được chủ
sở hữu ủy quyền yêu cầu tổ chức có chức năng bán đấu giá hoặc tài sản thực hiện
việc bán đấu giá (Nguyễn Thị Minh, 2010). Luật đấu giá tài sản ngày 17/11/2016
quy định chi tiết về nguyên tắc, trình tự, thủ tục đấu giá

7


tài sản; đấu giá viên, tổ chức đấu giá tài sản; thù lao dịch vụ đấu giá, chi phí đấu
giá tài sản; xử lý vi phạm, hủy kết quả đấu giá tài sản, bồi thường thiệt hại; quản lý
nhà nước về đấu giá tài sản.
Đấu giá: Đấu giá là một thị trường, trong đó người mua tiềm tàng đặt giá
cho hàng hóa chứ khơng phải đơn thuần trả giá người bán; thị trường đấu giá là
một thị trường có tổ chức, tại đó giá cả được điều chỉnh liên tục theo biến đổi của
cung và cầu.
Đấu giá quyền sử dụng đất: Bán đấu giá QSD đất là hình thức mua bán
cơng khai, được tổ chức chặt chẽ theo những hình thức mà pháp luật quy định, do
người bán đấu giá điều khiển; nhằm bán được quyền sử dụng đất ở mức giá cao
nhất do người mua chấp nhận trên cơ sở cạnh tranh tự nguyện về giá cả; người
mua được quyền sử dụng đất là người trả giá cao nhất đối với quyền sử dụng đất

mang bán đấu giá.
Giá trị quyền sử dụng đất: Là giá trị bằng tiền của quyền sử dụng đất đối
với một diện tích đất xác định trong thời hạn sử dụng đất xác định. (Luật đất đai
năm 2013, Điều 3, Khoản 20).
Tiền sử dụng đất: Là số tiền mà người sử dụng đất phải trả cho Nhà nước
khi được Nhà nước giao đất có thu tiền sử dụng đất, cho phép chuyển mục đích sử
dụng đất, công nhận quyền sử dụng đất. (Luật đất đai năm 2013, Điều 3, Khoản
21)
2.1.3.2. Nguyên tắc và phạm vi áp dụng đấu giá đất và đấu giá quyền sử dụng
đất
a)
Nguyên tắc Đấu giá và đấu giá quyền sử dụng đất, theo nguyên tắc quy
định của Bộ Luật dân sự năm 2005. “Bán đấu giá bất động sản”.
1.
Việc bán đấu giá bất động sản được thực hiện tại nơi có bất động sản
hoặc nơi do người bán đấu giá xác định.
2.
Sau khi có thơng báo về việc bán đấu giá bất động sản, những người
muốn mua phải đăng ký mua và phải nộp một khoản tiền đặt trước. Danh sách
những người đăng ký mua được công bố công khai tại nơi bán đấu giá.
3.
Trong trường hợp mua được tài sản bán đấu giá thì khoản tiền đặt trước
được trừ vào giá mua; nếu người mua từ chối mua thì khơng được hồn trả khoản
tiền đó.

8


4.
Người bán đấu giá phải hoàn trả khoản tiền đặt trước cho những người

khác đã đăng ký mà không mua được tài sản bán đấu giá.
5.

Việc mua bán bất động sản bán đấu giá được lập thành văn bản có công

chứng, chứng thực hoặc phải được đăng ký tại cơ quan Nhà nước có thẩm quyền
(Bộ Luật dân sự, 2005, Điều 459).
b) Phạm vi áp dụng:
Theo quy định của Luật đất đai năm 2013, phạm vi áp dụng “Đấu giá quyền
sử dụng đất”:
a) Đầu tư xây dựng nhà ở để bán hoặc cho thuê hoặc cho thuê mua;
b) Đầu tư xây dựng kết cấu hạ tầng để chuyển nhượng hoặc cho thuê;
c) Sử dụng quỹ đất để tạo vốn cho đầu tư xây dựng kết cấu hạ tầng;
d) Sử dụng đất thương mại, dịch vụ; đất cơ sở sản xuất phi nông nghiệp;
đ) Cho thuê đất thuộc quỹ đất nông nghiệp sử dụng vào mục đích cơng ích
để sản xuất nông nghiệp, lâm nghiệp, nuôi trồng thủy sản, làm muối;
e)

Giao đất, cho thuê đất đối với đất Nhà nước thu hồi do sắp xếp lại, xử lý

trụ sở làm việc, cơ sở hoạt động sự nghiệp, cơ sở sản xuất, kinh doanh mà tài sản
gắn liền với đất thuộc sở hữu nhà nước;
g) Giao đất ở tại đô thị, nông thơn cho hộ gia đình, cá nhân;
h)

Giao đất, cho th đất đối với các trường hợp được giảm tiền sử dụng

đất, tiền thuê đất. (Luật đất đai năm 2013, Điều 118, Khoản 1).
2.1.3.3. Giá đất trong đấu giá quyền sử dụng đất
Đất đai là một trong những nhân tố cơ bản của sự tồn tại quốc gia. Đó là

một vật thể tự nhiên không do con người tạo ra tuy có thể làm thay đổi nó trong
q trình sử dụng (được tưới tiêu, lấn biển, xây dựng các cơng trình,…) và chính
nhờ vậy mà đất trở nên có giá trị. Giá trị của đất phụ thuộc vào mục đích sử dụng,
giá trị của một toà nhà khi dùng để thế chấp có thể khác với giá trị của nó khi đấu
giá hoặc bán trên thị trường tự do, vì vậy xác định giá cả thị trường của một bất
động sản khơng chỉ là một khoa học mà cịn là một nghệ thuật, phụ thuộc vào
nhiều yếu tố ngoại lai cũng như tính chất của bản thân đất đai và bất động sản.
Giá cả đất đai phản ánh tác dụng của đất đai trong hoạt động kinh tế, nó là
sự thu lợi trong q trình mua bán, có nghĩa là tư bản hóa địa tơ. Nói cách khác

9


giá cả đất đai cao hay thấp quyết định bởi nó có thể thu lợi (địa tơ) cao hay thấp ở
một khoảng thời gian nào đó. Quyền lợi đất đai đến đâu thì có thể có khả năng thu
lợi đến đó từ đất và cũng có giá cả tương ứng, như giá cả quyền sở hữu, giá cả
quyền sử dụng, giá cả quyền cho thuê, giá cả quyền thế chấp.
Hầu hết những nước có nền kinh tế thị trường, giá đất được hiểu là biểu
hiện mặt giá trị của quyền sở hữu đất đai. Xét về phương diện tổng quát, giá đất là
giá bán quyền sở hữu đất, chính là mệnh giá của quyền sở hữu mảnh đất đó trong
khơng gian và thời gian xác định. ở nước ta, đất đai thuộc sở hữu toàn dân, giá cả
đất đai là giá chuyển nhượng quyền sử dụng đất, là giá trị hiện hành của địa tô
nhiều năm được chi trả một lần. Giá cả đất đai ở nước ta không giống các quốc gia
có chế độ tư hữu đất đai: thứ nhất, nó là cái giá phải trả để có quyền sử dụng đất
trong nhiều năm, mà không phải là giá cả quyền sở hữu đất; thứ hai là, do thời gian
sử dụng đất tương đối dài, trong thời gian sử dụng, người sử dụng đất có quyền
chuyển nhượng, chuyển đổi, cho thuê, thừa kế, thế chấp, góp vốn QSDĐ theo quy
định của pháp luật .
Đất đai được coi là nguồn tài sản quý giá, nguồn lực quan trọng nhất của
đất nước. Chính vì vậy, Nhà nước ngày càng chú trọng khai thác các nguồn thu từ

đất đai nhằm quản lý có hiệu quả hơn nguồn tài sản này. Điều 4 Luật Đất đai 2003
ở khoản 23 ghi rõ: Giá quyền sử dụng đất (sau đây gọi là giá đất) là số tiền tính
trên đơn vị diện tích đất do Nhà nước quy định hoặc được hình thành trong giao
dịch về quyền sử dụng đất. Giá đất được hình thành trong các trường hợp sau đây
(Điều 55- Luật Đất đai 2003):
1.
Do Uỷ ban nhân dân tỉnh, thành phố trực thuộc trung ương quy định giá
theo quy định tại khoản 3 và khoản 4 Điều 56 của Luật này.
2. Do đấu giá quyền sử dụng đất hoặc đấu thầu dự án có sử dụng đất
3.
Do người sử dụng đất thoả thuận về giá đất với những người có liên
quan khi thực hiện các quyền chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại quyền sử
dụng đất, góp vốn bằng quyền sử dụng đất.
Khoản 19, Điều 3 Luật Đất đai 2013 ghi rõ:Giá đất là giá trị của quyền sử
dụng đất tính trên một đơn vị diện tích đất.
Giá đất thị trường là giá bán QSĐ một lơ đất nào đó có thể thực hiện được
phù hợp với người bán và người mua QSDĐ trong một thị trường có sự tác động
của quy luật giá trị; quy luật cung cầu; quy luật cạnh tranh; biểu hiện bằng tiền

10


do người chuyển nhượng (bán) và người nhận chuyển nhượng (mua) tự thỏa thuận
với nhau tại một thời điểm xác định.
Giá Nhà nước quy định thường ở trạng thái tĩnh và thấp trong khi đó giá thị
trường lại ở trạng thái động và cao hơn giá Nhà nước.
Giá đất do Uỷ ban nhân dân tỉnh, thành phố trực thuộc Trung ương quy
định được sử dụng làm căn cứ để tính thuế sử dụng đất, thuế thu nhập từ chuyển
quyền sử dụng đất; tính tiền sử dụng đất và tiền thuê đất khi giao đất, cho thuê đất
không thông qua đấu giá quyền sử dụng đất hoặc đấu thầu dự án có sử dụng đất;

tính giá trị quyền sử dụng đất khi giao đất không thu tiền sử dụng đất, lệ phí trước
bạ, bồi thường khi Nhà nước thu hồi đất; tính tiền bồi thường đối với người có
hành vi vi phạm pháp luật về đất đai mà gây thiệt hại cho Nhà nước.
Giá đất hình thành do đấu giá quyền sử dụng đất hoặc đấu thầu dự án có sử
dụng đất. Giá đất này phản ánh chính xác giá trị thực của đất đai, khắc phục việc
đầu cơ đất đai để kiếm lời và các tiêu cực trong hoạt động giao đất, cho thuê đất.
Giá đất do người sử dụng đất thoả thuận với những người có liên quan khi thực
hiện các quyền chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại quyền sử dụng đất, góp vốn
bằng quyền sử dụng đất,... biểu hiện bằng tiền do người chuyển nhượng (bán) và
người nhận chuyển nhượng (mua) tự thoả thuận với nhau tại một thời điểm xác
định gọi là giá đất thị trường. Giá bán quyền sử dụng của một mảnh đất nào đó phù
hợp với khả năng của người bán quyền sử dụng đất trong một thị trường có tác
động quy luật giá trị (trao đổi ngang giá), quy luật cung cầu, quy luật cạnh tranh...
Giá đất này phản ánh đúng bản chất của các giao dịch dân sự về đất đai là tơn
trọng sự tự do thỏa thuận ý chí giữa các bên, tính đúng giá trị thực của đất đai khắc
phục sự áp đặt về giá đất của Nhà nước và phù hợp với việc sử dụng đất đai trong
điều kiện kinh tế thị trường.
Trên thực tế có hai loại giá đất: Giá đất do Nhà nước quy định và giá đất thị
trường. Nhà nước là người đại diện chủ sở hữu quy định ra giá đất, sử dụng giá đất
làm công cụ kinh tế để người quản lý và người sử dụng đất tiếp cận với cơ chế thị
trường đồng thời cũng là căn cứ để đánh giá sự công bằng trong phân phối đất đai.
Như vậy, giá đất do Nhà nước quy định chỉ nhằm để giải quyết mối quan hệ kinh
tế đất giữa Nhà nước – chủ sở hữu đất và người sử dụng đất – người được Nhà
nước giao đất hoặc cho thuê đất. Không áp dụng giá này cho giao dịch dân sự như
chuyển quyền sử dụng đất, thế chấp, bảo

11