Luận văn thạc sĩ đánh giá công tác đấu giá quyền sử dụng đất tại một số dự án trên địa bàn huyện yên dũng tỉnh bắc giang
Bạn đang xem bản rút gọn của tài liệu. Xem và tải ngay bản đầy đủ của tài liệu tại đây (10.45 MB, 110 trang )
HỌC VIỆN NÔNG NGHIỆP VIỆT NAM
LÊ DUY MẠNH
ĐÁNH GIÁ CÔNG TÁC ĐẤUGIÁ QUYỀN SỬ
DỤNG ĐẤT TẠI MỘT SỐ DỰ ÁN TRÊN ĐỊA BÀN
HUYỆN YÊN DŨNG - TỈNH BẮC GIANG
Ngành:
Quản lý đất đai
Mã số:
60 85 01 03
Người hướng dẫn khoa học:
TS. Phan Thị Thanh Huyền
NHÀ XUẤT BẢN ĐẠI HỌC NÔNG NGHIỆP - 2017
LỜI CAM ĐOAN
Tơi xin cam đoan đây là cơng trình nghiên cứu của riêng tôi. Các số liệu, kết quả
nêu trong luận văn là trung thực và chưa từng được sử dụng để bảo vệ một học vị nào.
Tôi cam đoan rằng, mọi sự giúp đỡ cho việc thực hiện luận văn này đã được
cảm ơn và các thông tin trích dẫn trong luận văn đều được chỉ rõ nguồn gốc.
Hà Nội, ngày 28 tháng 04 năm 2017
Tác giả luận văn
Lê Duy Mạnh
i
LỜI CẢM ƠN
Trong suốt thời gian học tập, nghiên cứu và hồn thành luận văn,
tơi đã nhận được sự hướng dẫn, chỉ bảo tận tình của các thầy cơ giáo,
sự giúp đỡ, động viên của bạn bè, đồng nghiệp và gia đình.
Nhân dịp hồn thành luận văn, cho phép tơi được bày tỏ lịng kính trọng và biết
ơn sâu sắc TS. Phan Thị Thanh Huyền đã tận tình hướng dẫn, dành nhiều công sức,
thời gian và tạo điều kiện cho tơi trong suốt q trình học tập và thực hiện đề tài.
Tơi xin bày tỏ lịng biết ơn chân thành tới Ban Giám đốc, Ban Quản lý đào tạo, Bộ
môn Quản lý đất đai, Khoa Quản lý đất đai - Học viện Nơng nghiệp Việt Nam đã tận tình
giúp đỡ tơi trong q trình học tập, thực hiện đề tài và hoàn thành luận văn.
Xin chân thành cảm ơn gia đình, người thân, bạn bè, đồng nghiệp
đã tạo mọi điều kiện thuận lợi và giúp đỡ tôi về mọi mặt, động viên
khuyến khích tơi hồn thành luận văn./.
Hà nội, ngày 28 tháng 04 năm 2017
Tác giả luận văn
Lê Duy Mạnh
ii
MỤC LỤC
Lời cam đoan........................................................................................................................... i
Lời cảm ơn.............................................................................................................................. ii
Mục lục..................................................................................................................................... iii
Danh mục chữ viết tắt........................................................................................................ v
Danh mục bảng.................................................................................................................... vi
Danh mục hình.................................................................................................................... vii
Trích yếu luận văn............................................................................................................. viii
Thesis abstract..................................................................................................................... xi
Phần 1. Mở đầu...................................................................................................................... 1
1.1.
Tính cấp thiết của đề tài..................................................................................... 1
1.2.
Mục tiêu nghiên cứu............................................................................................ 2
1.3.
Phạm vi nghiên cứu............................................................................................. 2
1.4.
Những đóng góp mới, ý nghĩa khoa học và thực tiễn.........................2
1.4.1. Những đóng góp mới.......................................................................................... 2
1.4.2. Ý nghĩa khoa học................................................................................................... 2
1.4.3. Ý nghĩa thực tiễn.................................................................................................... 3
Phần 2. Tổng quan tài liệu................................................................................................ 4
2.1.
Cơ sở lý luận về đấu giá quyền sử dụng đất...........................................4
2.1.1. Đất đai, sở hữu đất đai........................................................................................ 4
2.1.2. Giá đất......................................................................................................................... 5
2.1.3. Định giá đất.............................................................................................................. 6
2.1.4. Đấu giá quyền sử dụng đất...............................................................................9
2.2.
Kinh nghiệm thế giới về đấu giá đất..........................................................14
2.2.1. Đấu giá đất ở Trung Quốc............................................................................... 14
2.2.2. Đấu giá đất ở Mỹ.................................................................................................. 16
2.2.3. Đấu giá đất ở Nhật Bản..................................................................................... 18
2.2.4. Bài học cho Việt Nam về công tác đấu giá đất......................................20
2.3.
Cơ sở thực tiễn về đấu giá quyền sử dụng đất ở Việt Nam............21
2.3.1. Quá trình hình thành và phát triển của pháp luật về đấu giá quyền sử
dụng đất ở Việt Nam.......................................................................................... 21
2.3.2. Quy chế đấu giá quyền sử dụng đất..........................................................24
2.3.3. Công tác đấu giá quyền sử dụng đất ở một số địa phương...........28
iii
Phần 3. Nội dung và phương pháp nghiên cứu ........................................................
3.4.1.
Khái quát điều kiện tự nhiên, kinh tế xã hộ
3.4.2.
Tình hình quản lý, sử dụng đất tại huyện
3.4.3.
Công tác đấu giá quyền sử dụng đất tạ
2014 - 2016..............................................
3.4.4.
Đánh giá công tác đấu giá quyền sử dụng
3.4.5.
Đề xuất một số giải pháp góp phần hồn th
dụng đất tại huyện n Dũng ..................
3.5.1.
Phương pháp thu thập số liệu thứ cấp ....
3.5.2.
Phương pháp chọn dự án nghiên cứu ....
3.5.3.
Phương pháp thu thập số liệu sơ cấp .....
3.5.4.
Phương pháp thống kê, tổng hợp và xử lý
3.5.5.
Phương pháp phân tích, so sánh .............
Phần 4. Kết quả và thảo luận ....................................................................................
4.1.1.
Điều kiện tự nhiên ..................................
4.1.2.
Điều kiện kinh tế - xã hội .........................
4.2.1.
Tình hình quản lý đất đai Huyện Yên Dũn
4.2.2.
Hiện trạng sử dụng đất huyện Yên Dũng
4.3.1.
Quy chế đấu giá quyền sử dụng đất trên đ
4.3.2.
Kết quả đấu giá quyền sử dụng đất trên
đoạn 2014 - 2016 .....................................
4.4.1.
Khái quát các dự án nghiên cứu .............
4.4.2.
Quy định về giá khởi điểm, bước giá và tiền đ
4.4.3.
Kết quả đấu giá quyền sử dụng đất tại các
4.4.4.
Đánh giá công tác đấu giá QSDĐ tại 03 dự án
4.4.5.
Đánh giá chung về công tác đấu giá quyền s
4.5.
Đề xuất một số giải pháp góp phần hồn th
dụng đất tại huyện n Dũng. .................
4.5.1.
Giải pháp về chính sách ..........................
4.5.2.
Giải pháp về quy hoạch dự án đấu giá quy
4.5.3.
Giải pháp tổ chức thực hiện đấu giá quyề
Phần 5. Kết luận và kiến nghị ...................................................................................
Tài liệu tham khảo .......................................................................................................
Phụ lục
.............................................................
iv
DANH MỤC CHỮ VIẾT TẮT
Từ viết tắt
Nghĩa tiếng việt
BĐS
Bất động sản
CNH-HĐH
Cơng nghiệp hóa – hiện đại hóa
CSHT
Cơ sở hạ tầng
ĐGQSDĐ
Đấu giá quyền sử dụng đất
GCN
Giấy chứng nhận
GCNQSDĐ
Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất
HĐND
Hội đồng nhân dân
KT-XH
Kinh tế - xã hội
QSDĐ
Quyền sử dụng đất
SDĐ
Sử dụng đất
TTBĐS
Thị trường bất động sản
TW
Trung ương
UBND
Ủy ban nhân dân
v
DANH MỤC BẢNG
Bảng 4.1.
Tỷ trọng
2016 ....
Bảng 4.2.
Hiện trạn
Bảng 4.3.
Kết quả
đoạn 20
Bảng 4.4.
Giá khở
án tổ dâ
Bảng 4.5.
Giá khở
trấn Neo
Bảng 4.6.
Giá khở
Nham S
Bảng 4.7
Kết quả
Thị trấn
Bảng 4.8
Kết quả
Tân Dân
Bảng 4.9.
Kết quả
Bảng 4.10
Kết quả
Bảng 4.11.
Đánh giá
thực hiện
Bảng 4.12.
Đánh giá
Bảng 4.13.
Tính min
Bảng 4.14.
Đánh giá
Bảng 4.15.
Đánh giá
Bảng 4.16.
Đánh giá
vi
DANH MỤC HÌNH
Hình 2.1. Sơ đồ trình tự đấu giá quyền sử dụng đất ở Nhật Bản ...............19
Hình 4.1. Sơ đồ vị trí huyện n Dũng.................................................................... 37
Hình 4.2. Trình tự thực hiện đấu giá quyền sử dụng đất tại huyện n Dũng...53
Hình 4.3. Sơ đồ chi tiết phân lơ đất ở tại Tổ dân phố Khôi - Thị trấn Tân Dân...56
Hình 4.4. Sơ đồ chi tiết phân lơ đất ở tại Tiểu khu 3 – Thị trấn Neo ..........57
Hình 4.5. Sơ đồ chi tiết phân lô đất ở tại xã Nham Sơn.................................. 58
vii
TRÍCH YẾU LUẬN VĂN
Tên tác giả: Lê Duy Mạnh
Tên luận văn: "Đánh giá công tác đấu giá quyền sử dụng đất tại một số
dự án trên địa bàn huyện Yên Dũng - Tỉnh Bắc Giang".
Ngành: Quản lý đất đai
Mã số: 60 85 01 03
Tên cơ sở đào tạo: Học viện Nơng nghiệp
Việt Nam Mục đích nghiên cứu
Đánh giá việc thực hiện công tác đấu giá quyền sử dụng đất tại
một số dự án trên địa bàn huyện Yên Dũng – Tỉnh Bắc Giang;
Đề xuất một số giải pháp nâng cao hiệu quả công tác đấu giá
quyền sử dụng đất trên địa bàn huyện Yên Dũng.
Phương pháp nghiên cứu
Để thực hiện các nội dung của đề tài, chúng tôi sử dụng các phương pháp sau:
phương pháp điều tra, thu thập số liệu thứ cấp; phương pháp điều tra, thu thập số liệu
sơ cấp; phương pháp thống kê, tổng hợp và phân tích số liệu; phương pháp so sánh.
Kết quả chính và kết luận
Luận văn đã khái quát được tình hình cơ bản của địa bàn nghiên
cứu với các nội dung gồm: điều kiện tự nhiên, kinh tế - xã hội; tình hình
đấu giá quyền sử dụng đất của huyện Yên Dũng.
Luận văn đã đánh giá được công tác đấu giá quyền sử dụng đất
tại 03 dự án trên địa bàn huyện Yên Dũng giai đoạn 2014 - 2016.
Luận văn đã đề xuất được giải pháp khắc phục tồn tại hạn chế
đồng thời nâng cao hiệu quả công tác đấu giá quyền sử dụng đất trên
địa bàn huyện Yên Dũng trong thời gian tới.
-
Huyện n Dũng có diện tích đất tự nhiên lớn, chủ yếu là đất sản xuất nông
nghiệp với 13.435,28ha chiếm 70.07% về diện tích đất tự nhiên cho thấy huyện vẫn là
địa phương với nền kinh tế sản xuất nơng nghiệp là chính. Trong giai đoạn 2014-2016
huyện đã tập trung công tác dồn điền đổi thửa để tập trung ruộng đất, tránh sản xuất
manh mún, đấy mạnh phát triển nông thôn mới để làm tiền đề cho sản xuất nơng nghiệp
tập trung theo hướng nơng nghiệp hàng hóa cung cấp cho các thị trường lân cận và
xuất khẩu. Cơ cấu kinh tế trong giai đoạn 2014 - 2016 đã chuyển dịch nhanh từ tỷ trọng
nông nghiệp sang các ngành cơng nghiệp - xây dựng và dịch vụ. Từ đó đời sống của
người dân trong huyện ngày càng được nâng cao.
viii
-
Huyện Yên Dũng đã thực hiện tốt 15 nội dung công tác quản lý đất đai trên
địa bàn trong giai đoạn 2014-2016. Sau khi Luật đất đai 2013 có hiệu lực thi hành và
các Nghị định hướng dẫn thi hành Luật đất đai ra đời, huyện đã tập trung vào một
số nhóm trọng tâm như thực hiện và ban hành các văn bản quy phạm pháp luật
theo thẩm quyền về lĩnh vực đất đai để phù hợp với luật mới; công tác lập quy
hoạch, kế hoạch sử dụng đất cũng được tiến hành; Việc giao đất, cho thuê đất và
thu hồi đất trong giai đoạn này được tập trung đẩy mạnh, kết quả trong giai đoạn
huyện đã giao được hơn 70ha đất cho hộ gia đình cá nhân và hơn 300ha đất cho
các doanh nghiệp, tổ chức; Việc giải quyết tranh chấp, đăng ký quản lý hồ sơ hành
chính, tuyên truyền pháp luật đất đai... cũng được huyện thực hiện tốt, đem lại
nhiều hiệu quả tích cực cho địa phương. Tuy nhiên vẫn còn một số mặt vẫn còn
những hạn chế như xây dựng hệ thống thông tin đất đai vẫn chưa triển khai được
nhiều chủ yếu vẫn chỉ phục vụ cho công tác quản lý cảu nhà nước, chưa đáp ứng
được nhu cầu tìm hiểu thơng tin của người dân.
-
Công tác đấu giá QSDĐ của huyện Yên Dũng chủ yếu giải quyết nhu cầu đất
ở cho người dân trong địa bàn huyện. Giai đoạn 2014-2016 huyện đã xây dựng và tổ
2
chức đấu giá thành công 31 dự án với tổng diện tích 105.836,4m , thu được số
tiền là 412,890 tỷ đồng cho ngân sách nhà nước và địa phương. Trong khu vực
đô thị, thị trấn Neo và Thị trấn Tân Dân có quy mơ đấu giá nhiều với số lượng
người tham gia đấu giá lớn và tỷ lệ các lô đấu giá thành công không đạt kế
hoạch, mức chêch lệch giữa giá khởi điểm và giá trúng không cao, do việc xây
dựng giá khởi điểm cao. Khu vực nông thôn được coi là tổ chức đấu giá thành
công, trong đó xã Nham Sơn thành cơng nhất vì khi tổ chức đấu giá cơ sở hạ
tầng của các dự án đã hồn thiện, vị trí các lơ đấu giá được cho là thuận lợi.
Công tác đấu giá QSDĐ tại 03 dự án nghiên cứu đã đấu giá thành
công với 102/108 lô đất đưa ra đấu giá; số tiền thu về cho ngân sách nhà
nước là 58,985 tỷ đồng. Trong đó:
Dự án đấu giá quyền sử dụng đất tại tổ dân phố Khôi, Thị trấn Tân
Dân đã đấu giá thành công 37/37 lô đất với số tiền dự án đã thu về cho
ngân sách Nhà Nước là 23.006.100 nghìn đồng.
Dự án đấu giá QSDĐ tại khu dân cư Tiểu khu 3, Thị trấn Neo đã
đấu giá thành công 31/37 lô đất với số tiền dự án đã thu về cho ngân
sách Nhà nước là 28.113.306 nghìn đồng.
Dự án đấu giá quyền sử dụng đất tại khu dân cư xã Nham Sơn
34/34 lô đất thực hiện đấu giá thành công với số tiền dự án đã thu về
cho ngân sách Nhà Nước là 7.866.000 nghìn đồng.
ix
-
Để góp phần hồn thiện cơng tác đấu giá quyền sử dụng đất tại huyện Yên
Dũng cần thực hiện đồng bộ các giải pháp như sau: Giải pháp về công tác tổ chức
thực hiện đấu giá quyền sử dụng đất; Giải pháp về chính sách thực hiện đấu giá
quyền sử dụng đất; Giải pháp về quy hoạch khi đấu giá quyền sử dụng đất.
x
THESIS ABSTRACT
Master candidate: Le Duy Manh
Thesis title: "Assessment of land use rights auction in some projects in
Yen Dung district - Bac Giang province".
Major: Land Management
Code: 60 85 01 03
Educational organization: Vietnam National University of Agriculture (VNUA)
Research purposes
Evaluation of the implementation of land use rights auction in
some projects in Yen Dung district, Bac Giang province;
Proposing some solutions to improve the effectiveness of
auctioning land use rights in Yen Dung district.
Research methodology
To implement the content of the topic, we use the following methods: survey
method, secondary data collection; methods of investigation and collection of primary
data; statistical methods, synthesis and analysis of data; comparative method.
Main results and conclusions
The thesis has outlined the basic situation of the study area with
the following contents: natural conditions, socio-economic conditions;
situation of auctioning land use rights of Yen Dung district.
The thesis has evaluated the auction of land use rights in 03
projects in Yen Dung district in the period of 2014 - 2016.
-
The thesis has proposed solutions to overcome limitations and improve the
effectiveness of auctioning land use rights in Yen Dung district in the coming time.
-
Yen Dung district has a large area of natural land, mainly agricultural
land with 13435.28 ha, accounting for 70.07% of the natural land area showing
that the district is still in a local agricultural economy. In the period of 20142016, the district has focused on land consolidation to consolidate land, avoid
fragmentation and develop new rural areas as a precondition for agricultural
production focusing on agriculture goods supplied to neighboring markets and
exported. The economic structure of the period 2014 - 2016 has shifted
dramatically from the share of agriculture to industry - construction and
services. Since then, the lives of people in the district have been improved.
xi
-
Yen Dung district has well implemented 15 contents of land management in the
area in the period of 2014 - 2016. After the Land Law of 2013 came into force and the
decrees guiding the implementation of the Land Law came into effect, the district
focused on a number of focus groups such as implementation and promulgation of
legal documents for land rights in accordance with the new law; land use planning and
planning have also been carried out; the land allocation, land lease and land acquisition
in this period were intensified, resulting in more than 70ha of land allocated to individual
households and more than 300ha of land to businesses and organizations; dispute
settlement, registration of administrative records, propaganda of land law, etc. were well
implemented by the district, bringing positive effects to the local. However, there are
still some constraints, such as the development of land information systems that have
not yet been implemented, mainly for the management of the state, which do not meet
the needs of understanding information of the people.
-
The land use rights auction of Yen Dung district mainly solves the need of
residential land for people in the district. During the period 2014-2016 the district has
successfully organized and auctioned 31 projects with a total area of 105,836.4 m2,
earning an amount of VND 412.890 billion for state and local budgets. In the
metropolitan area, Neo Town and Tan Dan Town have a large auction scale with a large
number of participants and a low proportion of successful bids, the difference between
the starting price and the price is not high, due to the high starting price. The rural area
was considered successful auction organization, among which Nham Son commune is
the most successful because when the auction of infrastructure of the completed
projects is held, the position of the auction lot is considered to be favorable.
-
Land use right auction at 03 research projects in Yen Dung district was
successfully auctioned with 102 out of 108 lots successfully auctioned with the
proceeds of state and local budgets of VND 58,985 billion. At auctions by officials and
auction participants: the auction is organized openly and transparently; the auction
council shall strictly comply with the order and procedures of auction; the procedures
after winning the auction are well performed by the authorities; all projects are based on
local needs and are included in annual plans. The construction of the starting price is
relatively close to the market price, but the organization is still inadequate as the
auction schedule is not suitable, the propaganda about the auction area has not been
extensive, etc. In order to make the auction of land use rights more effective in the
coming time, the district needs to decide on the starting price of the auction at the
auction areas in line with market prices, schedules, and prepare good infrastructure and
good propaganda of the area prepared for auction.
xii
PHẦN 1. MỞ ĐẦU
1.1. TÍNH CẤP THIẾT CỦA ĐỀ TÀI
Đất đai là tài nguyên vô cùng quý giá của mỗi quốc gia, nó là cơ sở
khơng gian của mọi q trình sản xuất, là thành phần quan trọng của mơi
trường sống, là địa bàn phân bố các khu dân cư, xây dựng các khu kinh tế, văn
hóa, xã hội, an ninh, quốc phịng. Trong q trình đổi mới nền kinh tế - xã hội
(KT - XH) định hướng xã hội chủ nghĩa ở nước ta, yếu tố nguồn lực đầu vào
cho sản xuất và sản phẩm đầu ra đều trở thành hàng hoá là xu thế tất yếu khi
cơ chế kinh tế thị trường đã từng bước được hình thành, các thành phần kinh
tế phát triển mạnh, trong đó đất đai cũng không phải là ngoại lệ.
Trước sự phát triển của nền kinh tế thị trường dưới sự quản lý của Nhà
nước theo định hướng xã hội chủ nghĩa, nền kinh tế hàng hóa nhiều thành phần,
trong đó có “Thị trường bất động sản” (TTBĐS) đang thu hút mạnh mẽ đối với
nhiều tổ chức, cá nhân cùng nhau cạnh tranh nhằm khai thác giá trị tiềm tàng của
đất đai. TTBĐS mà trong đó các tổ chức, cá nhân thực hiện mua bán liên quan đến
bất động sản (BĐS) được diễn ra dưới nhiều hình thức, trong đó bán đấu giá quyền
sử dụng đất (QSDĐ) mới chỉ được áp dụng ở nước ta trong những năm gần đây
(Luật Đất đai năm 1993 không đặt ra và giải quyết vấn đề đấu giá QSDĐ, thực tiễn
áp dụng Luật này làm bật ra u cầu đó. Chính thức Luật đất đai 2003 có hiệu lực
từ ngày 01 tháng 07 năm 2004 mới đặt ra vấn đề đấu giá QSDĐ và được hoàn thiện
hơn trong quy định tại Luật đất đai năm 2013).
Công tác đấu giá QSDĐ trong những năm qua đã mang lại một
hướng đi mới cho TTBĐS và làm tăng nguồn thu cho ngân sách của các
địa phương. Việc thực hiện công tác đấu giá QSDĐ đã đạt được nhiều
thành quả, tuy nhiên vẫn còn bộc lộ một số tồn tại như việc không đủ số
lượng người tham gia đấu giá, một số dự án đấu giá cịn thiếu cơng khai
minh bạch, một số chủ đầu tư lúng túng khi triển khai hồn thiện thủ tục
và xuất hiện các đối tượng “cị” đất, các đối tượng đăng ký đấu giá ảo…
Huyện Yên Dũng là địa bàn giáp Thành phố Bắc Giang, có vị trí đặc biệt
quan trọng đối với sự phát triển KT - XH nhất là sự phát triển công nghiệp, quốc
phòng - an ninh của tỉnh Bắc Giang. Nằm trên vùng đồng bằng trung du và miền núi
Bắc Bộ, những năm gần đây huyện đã có nhiều đổi mới về KT - XH, văn hóa
1
và mơi trường. Thị trường đất đai đã có nhiều chuyển biến tích cực, cơng tác đấu
giá QSDĐ trong những năm qua tại một số dự án trên địa bàn huyện đã đem lại hiệu
quả về mặt kinh tế và giúp tăng nguồn thu ngân sách nhà nước từ đất. Để hạn chế
sự thất thốt nguồn thu tài chính từ đất đai, tăng nguồn thu cho ngân sách địa
phương để đầu tư xây dựng hệ thống các cơng trình phúc lợi, cơng trình cơng
cộng, phục vụ cho sự nghiệp phát triển KT - XH và hạ tầng cơ sở xây dựng nơng
thơn mới thì việc thực hiện tốt cơng tác đấu giá QSDĐ và ban hành các quy định
đối với cơng tác đấu giá QSDĐ đóng vai trị rất quan trọng.
Xuất phát từ tình hình thực tế trên, tơi tiến hành nghiên cứu đề
tài: “Đánh giá công tác đấu giá quyền sử dụng đất tại một số dự án
trên địa bàn huyện Yên Dũng - tỉnh Bắc Giang".
1.2. MỤC TIÊU NGHIÊN CỨU
-
Đánh giá công tác đấu giá QSDĐ tại một số dự án trên địa bàn
huyện Yên Dũng - tỉnh Bắc Giang trong giai đoạn 2014 - 2016.
-
Đề xuất một số giải pháp nhằm hồn thiện cơng tác đấu giá
QSDĐ tại địa bàn nghiên cứu trong thời gian tới.
1.3. PHẠM VI NGHIÊN CỨU
Phạm vi nghiên cứu của đề tài được giới hạn tại 3 dự án đấu giá quyền
sử dụng đất thuộc các xã trong phạm vi huyện Yên Dũng trong giai đoạn 20142016 bao gồm: Dự án đấu giá quyền sử dụng đất tại Tổ dân phố Khôi, thị trấn
Tân Dân; Dự án đấu giá quyền sử dụng đất tại khu dân cư Tiểu khu 3 thị trấn
Neo và dự án đấu giá quyền sử dụng đất tại khu dân cư xã Nham Sơn.
1.4. NHỮNG ĐÓNG GÓP MỚI, Ý NGHĨA KHOA HỌC VÀ THỰC TIỄN
1.4.1. Những đóng góp mới
Luận văn đã tổng hợp được thực trạng công tác đấu giá QSDĐ
tại địa bàn nghiên cứu và chỉ ra được những bất cập cịn tồn tại trong
cơng tác đấu giá QSDĐ, từ đó có giải pháp khắc phục những hạn chế
của công tác đấu giá trong thời gian tới.
1.4.2. Ý nghĩa khoa học
Kết quả nghiên cứu đã góp phần bổ sung cơ sở lý luận làm
sáng tỏ cơ sở khoa học về quản lý đất đai phục vụ nâng cao hiệu quả
công tác đấu giá quyền sử dụng đất.
2
1.4.3. Ý nghĩa thực tiễn
Kết quả nghiên cứu của luận văn có thể áp dụng thực tế vào
cơng tác quản lý đất đai tại địa phương nói chung và góp phần hoàn
thiện cơ chế đấu giá QSDĐ tại huyện Yên Dũng.
Luận văn dùng làm tài liệu tham khảo cho học viên cao học và
sinh viên cũng như những nhà quản lý đất đai về công tác đấu giá
trên địa bàn các huyện thuộc khu vực Trung du và Miền núi phía Bắc.
3
PHẦN 2. TỔNG QUAN TÀI LIỆU
2.1. CƠ SỞ LÝ LUẬN VỀ ĐẤU GIÁ QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT
2.1.1. Đất đai, sở hữu đất đai
2.1.1.1. Đất đai
Đất đai là một loại tài nguyên tự nhiên, một loại tài nguyên sản xuất, bao
gồm cả lục địa và mặt nước trên bề mặt trái đất. Theo quan điểm kinh tế học thì
đất đai khơng chỉ bao gồm mặt đất còn bao gồm cả tài ngun trong lịng đất,
tất cả mọi thứ sinh sơi trên mặt đất, trong lịng đất khơng do lao động và con
người làm ra, tức là bao gồm nước mặt đất và nước ngầm, thổ nhưỡng, thực
vật và động vật. Theo nghĩa chung nhất, đó là lớp bề mặt của trái đất, bao gồm
đồng ruộng, đồng cỏ, bãi chăn thả, cây rừng, bãi hoang, mặt nước, đầm lầy và
bãi đá... Theo nghĩa hẹp, đất đai biểu hiện khối lượng và tính chất của quyền lợi
hoặc tài sản mà một người có thể chiếm đối với đất. Nó có thể bao gồm lợi ích
trên đất về mặt pháp lý cũng như những quyền theo tập quán không thành văn
(Hồ Thị Lam Trà và Nguyễn Văn Quân, 2006).
Về mặt thổ nhưỡng, nhà khoa học người Nga V.V.Dokuchaev cho rằng:
Đất như là một thực thể tự nhiên có nguồn gốc và lịch sử phát triển riêng, là
thực thể với những quá trình phức tạp và đa dạng diễn ra trong nó. Đất được
coi là khác biệt với đá. Đá trở thành đất dưới ảnh hưởng của một loạt các yếu
tố tạo thành đất như khí hậu, cây cỏ, khu vực, địa hình và tuổi. Theo ơng, đất
có thể được gọi là các tầng trên nhất của đá không phụ thuộc vào dạng; chúng
bị thay đổi một cách tự nhiên bởi các tác động phổ biến của nước, khơng khí
và một loạt các dạng hình của các sinh vật sống hay chết (Krasil'nikov, 1958).
2.1.1.2. Sở hữu đất đai
Ở
hầu hết các nước đều công nhận chế độ đa sở hữu đối với đất đai, trong
đó có sở hữu của nhà nước, sở hữu tập thể, sở hữu chung, sở hữu tư nhân. Trước
năm 1980, Hiến pháp nước ta cũng công nhận chế độ đa sở hữu đối với đất đai.
Đến Hiến pháp 1980, nước ta mới xác lập chế độ sở hữu toàn dân đối với các tư
liệu sản xuất chủ yếu, trong đó có đất đai. Chế độ cơng hữu về đất đai chỉ có ở các
nước thuộc phe xã hội chủ nghĩa cũ. Hiện nay cũng chỉ còn ở một số nước như
nước ta (sở hữu toàn dân), Trung Quốc (sở hữu tập thể và sở hữu nhà nước), Cu
Ba và miền bắc Triều Tiên (sở hữu nhà nước). Ở các nước thuộc khối Liên
4
hiệp Anh, một phần đất đai được xác lập theo nguồn gốc là của nhà
vua, mọi người có thể mua và có thể thuê, thời hạn thuê dài nhất lên
tới 999 năm. Ở Đài Loan Trung Quốc, Hiến pháp xác định đất đai là tài
sản của cả dân tộc, Nhà nước công nhận quyền sở hữu tư nhân về
đất đai theo quy định của pháp luật (Đặng Hùng Võ, 2011).
Ở
Việt Nam đất đai thuộc sở hữu toàn dân do Nhà nước đại diện chủ
sở hữu và thống nhất quản lý. Nhà nước trao quyền sử dụng đất cho người
sử dụng đất theo quy định của Luật này (Quốc hội, 2013). Người sử dụng
đất được Nhà nước giao đất, cho thuê đất, công nhận quyền sử dụng đất
theo quy định. Quyền sử dụng đất không chỉ được người sử dụng đất đem
ra mua bán mà còn là đối tượng của nhiều giao dịch khác như: cho thuê,
thế chấp, chuyển dịch…do vậy trong quá trình phát triển quyền sở hữu đất
đai được cơng nhận là một loại hàng hóa. Đây có thể coi là căn cứ thực
hiện công tác đấu giá quyền sử dụng đất trên cả nước.
2.1.2. Giá đất
2.1.2.1. Khái niệm giá đất
Giá đất là giá trị QSDĐ tính trên một đơn vị diện tích đất. Và giá
trị QSDĐ là giá trị bằng tiền của QSDĐ đối với một diện tích đất xác
định trong thời hạn sử dụng đất xác định (Quốc hội, 2013).
Theo Điều 113, 114 của Luật Đất đai 2013 quy định giá đất được
ban hành định kỳ 5 năm một lần đối với từng loại đất, theo từng vùng.
Trong thời gian thực hiện mà giá đất phổ biến trên thị trường tăng từ
20% trở lên so với giá tối đa hoặc giảm từ 20% trở lên so với giá tối
thiểu thì điều chỉnh giá đất cho phù hợp.
Giá đất thị trường là giá bán QSDĐ một lô đất nào đó có thể thực hiện
được phù hợp với người bán và người mua QSDĐ trong một thị trường có
sự tác động của quy luật giá trị; quy luật cung cầu; quy luật cạnh tranh;
biểu hiện bằng tiền do người chuyển nhượng (bán) và người nhận chuyển
nhượng (mua) tự thỏa thuận với nhau tại một thời điểm xác định.
2.1.2.2. Đặc điểm của giá đất
Có hai loại giá đất chính: Giá đất do Nhà nước quy định và giá đất ngoài thị
trường. Nhà nước là đại diện chủ sở hữu đất quy định ra giá đất, sử dụng giá đất
làm công cụ kinh tế để người quản lý và người sử dụng đất tiếp cận với cơ chế thị
trường đồng thời cũng là căn cứ để đánh giá sự công bằng trong phân
5
phối đất đai. Như vậy, giá đất do Nhà nước quy định chỉ nhằm để giải quyết
mối quan hệ kinh tế đất giữa Nhà nước - chủ sở hữu đất và người sử dụng
đất - người được Nhà nước giao quyền sử dụng đất. Không áp dụng giá
này cho giao dịch dân sự như chuyển quyền sử dụng đất, thế chấp, góp
vốn… giữa các chủ sử dụng đất. Ngược lại, giá thị trường là giá được hình
thành trong quá trình thực hiện chuyển quyền sử dụng đất, thế chấp, góp
vốn bằng tài sản đất giữa các chủ sử dụng đất. Hai loại giá này đều có mặt
trong việc xử lý các quan hệ đất đai (hoặc trực tiếp hoặc gián tiếp) giữa Nhà
nước với người sử dụng đất và giữa người sử dụng đất với nhau.
Để tạo sự công bằng trong việc xử lý các mối quan hệ đất đai nói trên cần
phải có hình thức đấu giá quyền sử dụng đất. Vì vậy trong cơng tác quản lý nhà
nước cịn có một loại giá đất là giá đất cụ thể. Trường hợp giá đất trong bảng giá
đất chưa sát với giá chuyển nhượng QSDĐ thực tế trên thị trường thì UBND cấp
tỉnh căn cứ vào giá đất chuyển nhượng thực tế trên thị trường quyết định giá đất
cụ thể nhằm hạn chế thất thu cho ngân sách nhà nước, bảo đảm tốt hơn quyền lợi
của người có đất bị thu hồi. Tại Khoản 3, 4 Điều 114 Luật Đất đai 2013 đã quy định:
UBND cấp tỉnh quyết định giá đất cụ thể. Cơ quan quản lý đất đai cấp tỉnh có trách
nhiệm giúp UBND cấp tỉnh tổ chức việc xác định giá đất cụ thể. Trong quá trình
thực hiện, cơ quan quản lý đất đai cấp tỉnh được thuê tổ chức có chức năng tư vấn
xác định giá đất để tư vấn xác định giá đất cụ thể. Việc xác định giá đất cụ thể phải
dựa trên cơ sở điều tra, thu thập thông tin về thửa đất, giá đất thị trường và thông
tin về giá đất, cơ quan quản lý đất đai cấp tỉnh trình Hội đồng thẩm định giá đất xem
xét trước khi trình UBND cùng cấp quyết định. Hội đồng thẩm định giá đất gồm Chủ
tịch UBND cấp tỉnh làm chủ tịch và đại diện của cơ quan, tổ chức có liên quan, tổ
chức có chức năng tư vấn xác định giá đất (Quốc hội, 2013).
2.1.3. Định giá đất
2.1.3.1. Khái niệm định giá đất
Định giá đất là hoạt động chun mơn vừa mang tính kinh tế - kỹ thuật, tính
pháp lý, vừa mang tính xã hội, tính nghệ thuật. Hoạt động định giá hình thành, tồn
tại và phát triển gắn liền với sự hình thành, tồn tại và phát triển thị trường. Định giá
tài sản và là hình thức phân tích kinh tế ứng dụng. Nhiều khái niệm sử dụng trong
lý thuyết định giá là những khái niệm kinh tế tuy có một số khác biệt. Ngày nay,
theo đà phát triển của kinh tế thị trường, lý thuyết định giá ngày càng được hoàn
thiện và trở thành một ngành chuyên sâu trong nền kinh tế.
6
Định giá đất đai là người định giá căn cứ vào nguyên tắc, phương pháp
định giá đất trên cơ sở nắm chắc tư liệu thị trường đất đai, căn cứ vào những
thuộc tích kinh tế và tự nhiên của đất đai theo chất lượng, và tình hình thu lợi
thơng thường trong hoạt động kinh tế thực tế của đất đai, xem xét đầy đủ các
yếu tố về phát triển kinh tế, xã hội, phương thức sử dụng đất, dự kiến thu lợi từ
đất và chính sách đất đai, đối với việc thu lợi từ đất, rồi tổng hợp để định giá cả
tại một thời điểm nào đó cho một thửa hoặc nhiều thửa đất với một quyền đất
đai nào đó (Hồ Thị Lam Trà và Nguyễn Văn Quân, 2006).
2.1.3.2. Nguyên tắc định giá đất
Thực hiện Luật đất đai năm 2013 về lĩnh vực giá đất, Chính phủ đã ban
hành 02 Nghị định gồm: Nghị định số 44/2014/NĐ-CP ngày 15/5/2014 Quy định
về giá đất; Nghị định số 104/2014/NĐ-CP ngày 14/11/2014 quy định về khung giá
đất. Trên cơ sở đó, Bộ TN&MT đã ban hành Thông tư số: 36/2014/TT-BTNMT
ngày 30/6/2014 quy định chi tiết phương pháp định giá, xây dựng, điều chỉnh
bảng giá đất, giá đất cụ thể và tư vấn xác định giá đất. Hiện nay đang xây dựng
Thông tư Định mức kinh tế kỹ thuật giá đất (bao gồm định mức kinh tế - kỹ
thuật xây dựng, điều chỉnh bảng giá đất và giá đất cụ thể).
Nguyên tắc định giá đất được quy định tại Luật đất đai năm 2013 quy
định như sau: Theo mục đích sử dụng đất hợp pháp tại thời điểm định giá,
theo thời hạn sử dụng đất, phù hợp với giá đất phổ biến trên thị trường của
cùng mục đích sử dụng đã chuyển nhượng, giá trúng đấu giá QSDĐ hoặc
thu nhập từ việc sử dụng đất; cùng một thời điểm, các thửa đất liền kề nhau
có cùng mục đích sử dụng, khả năng sinh sinh lợi, thu nhập từ việc sử
dụng đất tương tự như nhau thì có mức giá như nhau (Chính phủ, 2014).
2.1.3.3. Phương pháp định giá đất
Luật đất đai 2013 cũng không quy định cụ thể các phương pháp
định giá đất mà giao cho Chính phủ quy định. Chính phủ đã ban hành
Nghị định số 44/2014/NĐ-CP ngày 15/05/2014 quy định về giá đất,
trong đó phương pháp định giá đất được quy định tại Điều 4. Đồng
thời, giao bộ TN&MT quy định chi tiết các phương pháp định giá đất
được quy định tại Thông tư số 36/2014/TT-BTNMT ngày 30/06/2014.
Nghị định số 44/2014/NĐ-CP đã kế thừa các quy định hiện hành,
tiếp tục quy định 4 phương pháp định giá đất, đó là:
7
a. Phương pháp so sánh trực tiếp
Phương pháp so sánh trực tiếp là phương pháp định giá đất thông
qua việc phân tích mức giá của các thửa đất trống tương tự về mục đích sử
dụng đất, vị trí, khả năng sinh lợi, điều kiện kết cấu hạ tầng, diện tích, hình
thể, tính pháp lý về QSDĐ đã chuyển nhượng trên thị trường, trúng đấu giá
QSDĐ để so sánh, xác định của thửa đất cần định giá (Chính phủ, 2014).
b. Phương pháp triết trừ
Phương pháp triết trừ là phương pháp định giá đất đối với thửa đất có tài
sản gắn liền với đất bằng cách loại trừ phần tài sản gắn liền với đất ra khỏi tổng giá
trị BĐS (bao gồm giá đất và giá trị tài sản gắn liền với đất) (Chính phủ, 2014).
c. Phương pháp thu nhập
Phương pháp thu nhập là phương pháp định giá đất tính bằng thương số
giữa mức thu nhập rịng thu được bình qn một năm trên một đơn vị diện tích đất
so với lãi suất tiền gửi tiết kiệm bình qn 1 năm tính đến thời điểm định giá đất
của loại tiền gửi VNĐ kỳ hạn 12 tháng tại Ngân hành thương mại nhà nước có mức
lãi suất tiền gửi tiết kiệm cao nhất trên địa bàn cấp tỉnh (Chính phủ, 2014).
d. Phương pháp thặng dư
Theo phương pháp thặng dư là phương pháp định giá đất đối
với thửa đất có tiềm năng phát triển theo quy hoạch sử dụng đất, quy
hoạch xây dựng hoặc được phép chuyển mục đích sử dụng đất để
sử dụng cao nhất và tốt nhất bằng cách loại trừ tổng chi phí ước tính
ra khỏi tổng doanh thu phát triển giả định của BĐS (Chính phủ, 2014).
Đối với 04 phương pháp này nghị định cịn chỉnh sửa bổ sung
thơng tin về giá đất lựa chọn để so sánh không chỉ là giá chuyển
nhượng thực tế trên thị trường mà còn có giá trúng đấu giá QSDĐ
cho phù hợp với Điều 112 của Luật đất đai năm 2013.
e. Phương pháp hệ số điều chỉnh
Ngoài 04 phương pháp định giá đất nêu trên Nghị định số 44/2014/NĐ-CP
cũng đã bổ sung phương pháp hệ số điều chỉnh giá đất quy định tại Khoản 5 Điều 4
của Nghị định. Phương pháp này được áp dụng trong một số trường hợp tính thu
tiền sử dụng đất, tiền thuê đất, tính giá trị QSDĐ mà thửa đất, khu đất của dự án có
giá trị khơng lớn, xác định giá đất khi Nhà nước thu hồi đất đối với trường hợp dự
án có các thửa đất liền kề, có cùng mục đích sử dụng, khả năng sinh lợi
8
và thu nhập từ việc sử dụng đất tương tự nhau. Việc bổ sung phương pháp này
nhằm đáp ứng yêu cầu thực tiễn trước mắt của nước ta do số lượng thửa đất
cần định giá còn lớn, năng lực của đội ngũ tư vấn giá đất còn hạn chế.
Căn cứ vào thông tin đã thu thập được, điều kiện áp dụng các
phương pháp định giá đất theo quy định tại Khoản 2 Điều 5 của Nghị định
số 44/2014/NĐ-CP để lựa chọn phương pháp định giá đất phù hợp. Trường
hợp cần thiết có thể áp dụng kết hợp các phương pháp định giá đất theo
quy định tại các Khoản 1,2,3 và 4 Điều 4 của Nghị định số 44/2014/NĐ-CP để
kiểm tra, so sánh, đối chiếu và quyết định giá đất (Chính phủ, 2014).
2.1.3.4. Khung giá đất
Luật đất đai 2003 quy định giao Chính phủ ban hành khung giá các
loại đất nhưng không quy định thời hạn phải ban hành mới khung giá các
loại đất, chỉ quy định việc điều chỉnh khung giá các loại đất khi giá chuyển
nhượng QSDĐ thực tế trên thị trường có biến động lớn (Quốc hội, 2003).
Luật đất đai 2013 đã giao “Chính phủ ban hành khung giá các loại đất
định kỳ 05 năm một lần đối với từng loại đất, theo từng vùng. Trong thời gian
thực hiện khung giá đất mà giá đất phổ biến theo thị trường tăng từ 20% trở lên
so với giá tối đa hoặc giảm từ 20% so với giá tối thiểu trong khung giá đất thì
Chính phủ điều chỉnh khung giá đất cho phù hợp”(Quốc hội, 2013).
2.1.4. Đấu giá quyền sử dụng đất
2.1.4.1. Khái niệm về đấu giá quyền sử dụng đất
Nếu như hoạt động bán đấu giá tài sản ra đời rất sớm trong lịch
sử phát triển xã hội loài người thì đấu giá QSDĐ chỉ xuất hiện kể từ khi
Nhà nước ta thừa nhận QSDĐ là một loại tài sản và cho phép tham gia
trên thị trường bất động sản, với tư cách là một loại hàng hoá đặc biệt.
Xét về bản chất, đấu giá QSDĐ cũng là một quan hệ mua bán tài sản.
Đối tượng đem ra để mua, bán trong quan hệ này là QSDĐ. Chủ thể tham gia
quan hệ một bên bao gồm cá nhân, tổ chức có QSDĐ hoặc cơ quan nhà nước
có thẩm quyền giao đất, cho thuê đất là bên bán; một bên là cá nhân, tổ chức
có nhu cầu sử dụng đất để làm nhà ở hoặc sản xuất kinh doanh là bên mua.
Trong quan hệ này, những người tham gia mua QSDĐ phải cạnh tranh
với nhau về giá. Cuộc mua bán diễn ra công khai tại một nơi nhất định, ở đó
9
người có QSDĐ đưa ra giá bán với mức giá khởi điểm còn những
người mua tham gia đấu giá tự do để đưa ra giá trong sự cạnh tranh
với những người khác nhằm mục đích mua được QSDĐ để phục vụ
nhu cầu của mình. Người chiến thắng trong cuộc đấu giá là người mua
được QSDĐ là người trả giá cao nhất, ít nhất bằng giá khởi điểm.
Từ sự phân tích trên, ở mức độ khái quát có thể hiểu: đấu giá QSDĐ là
một hình thức mua bán tài sản đặc biệt, được tổ chức công khai giữa một bên
là cá nhân, hộ gia đình, tổ chức có QSDĐ hoặc cơ quan đại diện cho Nhà nước
với tư cách là chủ sở hữu đất đai với một bên là các tổ chức, cá nhân có nhu
cầu sử dụng đất. Theo đó, người muốn có được QSDĐ phải tham gia cạnh
tranh với nhau về giá bằng cách thức trả giá từ thấp lên cao theo trình tự, thủ
tục pháp luật quy định, người trả giá cao nhất và ít nhất bằng giá khởi điểm là
người nhận được QSDĐ đấu giá (Trần Tiến Hải, 2015).
2.1.4.2. Cơ sở pháp lý của công tác đấu giá quyền sử dụng đất
-
-
Luật tổ chức HĐND, UBND các cấp năm 1994 và năm 2003.
-
Luật Đất đai năm 2003.
-
Luật Dân sự năm 2005.
-
Luật Đất đai năm 2013.
-
Luật Dân sự năm 2015.
Nghị định số 05/2005/NĐ-CP ngày 18/01/2005 của Chính phủ
về bán đấu giá tài sản.
-
Quyết định số 216/2005/QĐ-TTg ngày 31/08/2005 của Thủ
tướng Chính phủ về việc ban hành quy chế đấu giá quyền SDĐ để
giao đất có thu tiền SDĐ hoặc cho thuê đất.
-
Chỉ thị 18/2006/CT-TTg ngày 15/05/2006 về việc tăng cường
thực hiện Nghị định số 05/2005/NĐ-CP ngày 18/01/2005 của Chính phủ
về bán đấu giá tài sản.
-
Thơng tư số 96/2006/TT-BTC ngày 16/10/2006 của Bộ Tài Chính hướng
dẫn về mức thu, chế độ thu, nộp, quản lý và sử dụng chi phí đấu giá.
Nghị định số 17/2010/NĐ-CP ngày 4/3/2010 của Chính phủ về
bán đấu giá tài sản.
10
-
Thông tư số 23/2010/TT-BTP ngày 6/12/2010 của Bộ Tư pháp
quy định chi tiết và hướng dẫn thực hiện Nghị định số 17/2010/NĐ –
CP ngày 4 tháng 3 năm 2010 của Chính phủ về bán đấu giá tài sản.
Nghị định số 43/2014/ND-CP ngày 15/5/2014 của Chính phủ
quy định chi tiết thi hành một số điều của Luật Đất đai.
Nghị định số 44/2014/NĐ – CP ngày 15/5/2014 của Chính phủ
quy định về giá đất.
-
Nghị định số 45/2014/ND-CP ngày 15/5/2014 của Chính phủ quy định
về thu tiền sử dụng đất và Thông tư hướng dẫn thi hành số 76/2014/TT-BTC
ngày 16/6/2015 của Bộ Tài chính, có hiệu lực từ ngày 01/8/2014.
-
Thơng tư Số: 03/2012/TT-BTC Hướng dẫn mức thu, chế độ thu, nộp,
quản lý và sử dụng phí đấu giá,phí tham gia đấu giá và lệ phí cấp Chứng chỉ
hành nghề đấu giá tài sản. Thơng tư 48/TT-BTC ngày 16/3/2012 Hướng dẫn
trình tự thủ tục xác định giá khởi điểm và chế độ tài chính trong việc đấu
giá quyền sử dụng đất. Số: 02/2015/TT-BTC thông tư sửa đổi bổ sung thông
tư số 48/2012/TT-BTC ngày 16/3/2012 của bộ trưởng bộ tài chính hướng dẫn
việc xác định giá khởi điểm và chế độ tài chính trong hoạt động đấu giá
quyền sử dụng đất để giao đất có thu tiền sử dụng đất hoặc cho thuê đất.
-
Thông tư liên tịch số 14/2015/TTLT-BTNMT-BTP 04/4/2015 quy định
về việc tổ chức thực hện đấu giá quyền sử dụng đất để giao đất có thu tiền
sử dụng đất hoặc cho thuê đất (có hiệu lực thi hành từ ngày 20/5/2015).
2.1.4.3. Vai trị và ý nghĩa của đấu giá quyền sử
dụng đất a. Vai trò của đấu giá quyền sử dụng đất
Đấu giá quyền sử dụng đất là phương pháp hữu hiệu để đảm bảo việc
thực thi các quyền và nghĩa vụ. Trong thời gian qua, các vụ án được đưa ra xét
xử có khơng ít các trường hợp người thi hành án khơng có tài sản gì đáng kể
ngồi QSDĐ. Ngồi ra, một số trường hợp người thi hành án tẩu tán tài sản của
cá nhân để trốn tránh trách nhiệm thi hành án bằng cách chuyển đổi, chuyện
nhượng, cho thuê QSDĐ. Chính vì thế, sau khi kê biên tài sản, cơ quan thi hành
án áp dụng phương thức đấu giá QSDĐ để giải quyết một số lượng lớn án
chưa được giải quyết. Với cách giải quyết như thế vừa đảm bảo quyền thực thi
pháp luật của cơ quan thi hành án, vừa đảm bảo việc thực hiện nghĩa vụ của
người thi hành án (Trần Văn Minh, 2012).
11
Trong đấu giá QSDĐ, đất đai được mang ra đấu giá trên cơ sở đã nằm
trong dự án đấu giá QSDĐ, được các cơ quan Nhà nước có thẩm quyền phê
duyệt. Quy chế đấu giá QSDĐ quy định rõ mục đích sử dụng đất, quyền và
nghĩa vụ của người sử dụng đất. Đất đã được phân lô (thửa) rõ ràng trên bản
đồ địa chính, đã được quy định hồn chỉnh. Người trúng đấu giá QSDĐ hồn
tồn n tâm về tính pháp lý của mảnh đất mà mình có được, khơng xảy ra
tranh chấp QSDĐ đối với lô (thửa) đất trúng giá (Nguyễn Hữu Đắc, 2014).
Đấu giá quyền sử dụng đất là biện pháp tích cực trong việc tăng cường
cơng tác quản lý đất đai. Bằng việc đấu giá QSDĐ, với thửa đất đã được quy
hoạch rõ ràng và thời hạn th đất tới 50 năm, có thể cịn được giao đất lâu dài
được quy định rõ trong dự án đấu giá QSDĐ. Người trúng đấu giá QSDĐ được
giao đất, cho thuê đất với những thủ tục nhanh nhất, đơn giản nhất. Việc lợi
dụng giao đất, cho thuê đất để tham nhũng, trục lợi của một số cán bộ công
chức cũng được giảm đi rất nhiều (Nguyễn Thị Kim Huyền, 2014).
Đấu giá QSDĐ là một trong những cơ sở để các cơ quan Nhà
nước xác định giá đất, hình thành thị trường BĐS, góp phần tạo mặt
bằng giá cả và tạo sự ổn định cho thị trường BĐS.
b. Ý nghĩa của đấu giá quyền sử dụng đất
Đấu giá QSDĐ là hình thức khai thác, sử dụng đất đai hiệu quả,
hợp lý, huy động tối đa nguồn thu cho ngân sách Nhà nước từ đất, đồng
thời loại bỏ được yếu tố tiêu cực trong cơ chế “xin, cho” khi giao đất,
thu hút được nhiều thành phần kinh tế với nhiều nguồn vốn khác nhau
tham gia vào TTBĐS (Lê Chiêu Tâm và Huỳnh Văn Chương, 2012).
Nếu đấu giá QSDĐ được tiến hành thường xuyên sẽ giúp cho
việc định giá đất sát với giá chuyển nhượng QSDĐ thực tế trên thị
trường, hạn chế sự thất thu cho ngân sách Nhà nước.
Với giá đất được công bố trong đấu giá QSDĐ sẽ loại bỏ tâm lý
hoang mang, dao động về giá đất của các chủ thể tham ra thị trường,
xố “giá ảo” về BĐS, góp phần tạo sự bình ổn về giá cả đất đai, tạo
điều kiện cho TTBĐS phát triển lành mạnh, bền vững.
Hoạt động bán đấu giá QSDĐ giúp lựa chọn được chủ thể có nhu cầu sử
dụng đất thực sự và đảm bảo cho QSDĐ được chuyển nhượng đúng với giá trị
thực của nó, tránh được tình trạng đầu cơ đất đai. Tạo nguồn vốn từ đấu giá
12
