Hoàn thiện công tác kế toán CPSX & tính GTSP xây lắp tại C.ty xây dựng sông Đà 8

Chuyªn ®Ò thùc tËp tèt nghiÖp
LỜI CẢM ƠN
Thời gian qua- 4 năm được học tập và rèn luyện tại trường Đại học Kinh
Tế Quốc Dân bản thân em đã nhận thấy rằng đây là những khoảng thời gian
vô cùng quý báu. Em đã nhận được, đã tích luỹ được nhiều những kiến thức
và kinh nghiệm. Và đặc biệt đã nhận được những sự chỉ bảo ân cần và sự
quan tâm sát sao của các thầy, cô quản lý cũng như những giảng viên trực tiếp
giảng dạy.
Qua chuyên đề thực tập này em xin chân thành cảm ơn các thầy cô giáo
đã quan tâm, chỉ bảo giúp đỡ em hoàn thành tốt khoá học của mình.
Để có những kiến thức thực tế trong chuyên đề về “ định giá tài sản đảm
bảo tại chi nhánh NHNo&PTNT Thăng Long” này em đã nhận được sự giúp
đỡ quý báu của các anh, chị cán bộ thuộc Chi nhánh NHNo&PTNT Thăng
Long đặc biệt là phòng Tín dụng và phòng Thẩm định. Qua đây em xin gửi
tới các anh chị trong toàn chi nhánh lời cảm ơn sâu sắc nhất. Kính chúc Chi
nhánh luôn Thịnh Vượng!
Những kiến thức tích luỹ trong quá trình học tập tại lớp Tài chính doanh
nghiệp 44E – khoa Ngân hàng-Tài Chính.Và những hướng dẫn tận tình của
thầy giáo hướng dẫn đã giúp em hoàn chỉnh chuyên đề tốt nghiệp này.Em xin
bày tỏ lời cảm ơn trân trọng nhất đến thầy giáo Tiến sĩ Đào Văn Hùng- người
đã trực tiếp phụ trách hướng dẫn em hoàn thành kỳ thực tập này.
Em xin trân trọng cảm ơn!
Sinh viên
Tạ Phương Điệp
T¹ Ph¬ng §iÖp TCDN 44E
- 1 -
Chuyªn ®Ò thùc tËp tèt nghiÖp
LỜI MỞ ĐẦU
Hệ thống Ngân hàng của một quốc gia ngày càng phát triển lớn mạnh
không ngừng hoà nhịp với tốc độ phát triển, tăng trưởng của quốc gia đó và
của nền kinh tế thế giới.Một quốc gia không bao giờ muốn mình phải chạy

theo sau các nước khác, họ luôn có xu hướng và mong muốn bắt kịp các nước
khác và thậm chí vượt qua cả quốc gia kia.Tuy nhiên, để đạt được điều đó họ
phải nỗ lực hết sức mình, điều tiết nền kinh tế, xã hội trên tất cả mọi lĩnh
vực.Và hệ thống Ngân hàng cũng vậy, với vai trò chính trong việc luân
chuyển dòng tiền của một quốc gia giờ đây bất kỳ một ngân hàng nào cũng
đứng trước hàng loạt những thách thức, rủi ro và tất nhiên có cả những cơ hội
hấp dẫn.Họ cũng đang phải nỗ lực hết sức để khẳng định vị trí của mình ở
không chỉ trong nước mà còn cả với thế giới.Việt Nam, nền kinh tế Việt Nam,
hệ thống Ngân hàng và mỗi Ngân hàng thương mại Việt Nam đang nỗ lực
từng ngày vì sự khẳng định đó.
Trước những thách thức và cơ hội như vậy 2 mục tiêu song hành là “ an
toàn” và “ sinh lời” của Ngân hàng ngày càng được quan tâm và chú trọng
hơn bao giờ hết.Để một khoản cho vay có hiệu quả ngoài việc nó sẽ “sinh lời
là bao nhiêu” thì “liệu nó có thu lại được không” cũng đang là những vấn đề
nổi bật của các Ngân hàng thương mại Việt Nam hiện nay.Một trong những
biện pháp để đảm bảo cho việc thu lại khoản cho vay chính là “ tài sản đảm
bảo” hay nói cách khác đây chính là nguồn trả nợ thứ hai mà khách hàng vay
có thể có để đảm bảo trả nợ cho Ngân hàng.
Có rất nhiều loại tài sản được dùng để làm tài sản đảm bảo như: quyền
sử dụng đất, tài sản trên đất, máy móc thiết bị, chứng từ có giá hoặc bất kì tài
sản có giá nào khác thuộc quyền sở hữu của khách hàng.Việc quản lí danh
mục tài sản đảm bảo này đã khó việc xác định giá trị của tài sản đó để đưa ra
quyết định mức cho vay còn phức tạp hơn rất nhiều.Công việc này đòi hỏi rất
nhiều kỹ năng khác nhau của một cán bộ định giá (cán bộ tín dụng hoặc cán
bộ thẩm định giá) bởi nó ảnh hưởng đến quyền lợi của cả khách hàng nằm ở
khoản sẽ được vay lẫn Ngân hàng nằm ở những rủi ro mà Ngân hàng sẽ gặp.
Trong thời gian thực tập tại Chi nhánh NHNo&PTNT Thăng Long nhận
thấy có một số vấn đề tồn tại mà toàn thể Chi nhánh đang tập trung giải quyết
trong đó có vấn đề về xác định giá trị của các tài sản đảm bảo.Nhằm mục đích
T¹ Ph¬ng §iÖp TCDN 44E

- 2 -
Chuyªn ®Ò thùc tËp tèt nghiÖp
nghiên cứu kỹ và sâu hơn về vấn đề định giá tài sản nói chung và góp một
phần nhỏ bé trong việc hoàn thiện công tác định giá tài sản đảm bảo tại Chi
nhánh tôi đã chọn vấn đề “Định giá tài sản bảo đảm trong hoạt động cho
vay tại Chi nhánh Ngân hàng Nông Nghiệp và Phát triển nông thôn
Thăng Long” làm chuyên đề thực tập của mình.
Hình dung từ những nét tổng quát nhất về định giá tài sản, định giá tài
sản đảm bảo tại các tổ chức tín dụng và các NHTM đến những vấn đề định
giá tài sản đảm bảo tại Chi nhánh NHNo&PTNT Thăng Long và cuối cùng là
các phương hướng cũng như giải pháp phát triển hoạt động định giá tài sản
đảm bảo tại Chi nhánh Thăng Long.Sau phần mở đầu,kết cấu nội dung của
chuyên đề chia làm 3 chương:
Chương 1: Phương pháp định giá tài sản bảo đảm trong hoạt động cho
vay của Ngân hàng thương mại (NHTM).
Chương 2: Thực trạng về hoạt động định giá tài sản bảo đảm tại Chi
nhánh NHNo&PTNT Thăng Long.
Chương 3: Các biện pháp nhằm nâng cao chất lượng định giá tài sản
đảm bảo tại Chi nhánh NHNo&PTNT Thăng Long
Và cuối cùng sẽ là những kết luận được rút ra sau những nghiên cứu.
Sau đây là những nội dung về định giá tài sản đảm bảo tôi đã nghiên cứu
và đúc kết lại trong chuyên đề tốt nghiệp của mình.
T¹ Ph¬ng §iÖp TCDN 44E
- 3 -
Chuyªn ®Ò thùc tËp tèt nghiÖp
DANH MỤC TỪ VIẾT TĂT
NHNN : Ngân hàng Nhà Nước
TCTD : Tổ chức Tín dụng
NHNo&PTNT : Ngân hàng Nông nghiệp và Phát triển nông thôn
NHTM : Ngân hàng Thương Mại

DNNN : Doanh nghiệp Nhà nước
Cty TNHH, CP : Công ty Trách nhiệm hữu hạn, Công ty Cổ Phần
DN : Doanh nghiệp
TSĐB : Tài sản đảm bảo
DNNQD : Doanh nghiệp ngoài quốc doanh
HĐQT : Hội đồng quản trị
BĐS : Bất động sản
UBND : Uỷ ban nhân dân
TP : Thành phố
BTC : Bộ Tài chính
T¹ Ph¬ng §iÖp TCDN 44E
- 4 -
Chuyªn ®Ò thùc tËp tèt nghiÖp
MỤC LỤC
Trang
LỜI CẢM ƠN.....................................................................................................1
LỜI MỞ ĐẦU.....................................................................................................2
DANH MỤC TỪ VIẾT TĂT............................................................................4
MỤC LỤC...........................................................................................................5
PHẦN NỘI DUNG.............................................................................................9
Chương 1.............................................................................................................9
PHƯƠNG PHÁP ĐỊNH GIÁ TÀI SẢN BẢO ĐẢM TRONG......................9
HOẠT ĐỘNG CHO VAY CỦA NGÂN HÀNG THƯƠNG MẠI................9
1. TÀI SẢN BẢO ĐẢM - YẾU TỐ QUYẾT ĐỊNH TRONG VIỆC CẤP TÍN
DỤNG CỦA CÁC TỔ CHỨC TÍN DỤNG VIỆT NAM.................................9
1.1. Các phương pháp bảo đảm tiền vay..................................................9
1.1.1. Đảm bảo tiền vay bằng tài sản..................................................9
1.1.2. Đảm bảo tiền vay không bằng tài sản.....................................12
1.2.Tầm quan trọng của việc đảm bảo an toàn bằng tài sản trong hoạt
động cho vay của các tổ chức tín dụng..........................................13

2. ĐỊNH GIÁ TÀI SẢN BẢO ĐẢM TIỀN VAY CỦA CÁC TỔ CHỨC TÍN
DỤNG. ........................................................................................................14
2.1. Khái niệm định giá tài sản...............................................................14
2.2. Tiêu chuẩn định giá tài sản áp dụng trên lãnh thổ Việt Nam.........15
2.2.1.Các phương pháp thẩm định giá được ban hành.....................15
2.2.2. Các tiêu chuẩn thẩm định giá áp dụng trên lãnh thổ Việt Nam
..................................................................................................16
2.3. Quy trình định giá tài sản áp dụng cho các tổ chức định giá.........19
3. ĐỊNH GIÁ TÀI SẢN BẢO ĐẢM TIỀN VAY TẠI CÁC NGÂN HÀNG
THƯƠNG MẠI VIỆT NAM.........................................................................22
3.1. Những khái quát chung về NHTM..................................................22
3.1.1. Sự cần thiết của hoạt động cho vay trong NHTM.................22
3.2. Tài sản đảm bảo trong cho vay ở Ngân hàng Thương Mại............24
3.2.1. Tầm quan trọng của việc đảm bảo an toàn bằng tài sản trong
hoạt động cho vay ở NHTM...................................................24
3.2.2. Khái niệm và phân loại tài sản bảo đảm trong hoạt động cho
vay............................................................................................26
3.3. Định giá tài sản bảo đảm trong hoạt động cho vay của NHTM....27
3.3.1. Khái niệm và vai trò của hoạt động định giá tài sản bảo đảm
trong hoạt động cho vay..........................................................27
3.3.2. Cơ sở Pháp lý và cơ sở Kinh tế để định giá tài sản bảo đảm.28
3.3.3. Nguyên tắc định giá tài sản bảo đảm tiền vay........................30
3.3.4. Các phương thức định giá tài sản bảo đảm tiền vay .............32
3.3.5. Các nhân tố tác động đến hoạt động định giá tài sản bảo đảm
trong hoạt động cho vay .........................................................50
Chương 2...........................................................................................................51
T¹ Ph¬ng §iÖp TCDN 44E
- 5 -
Chuyªn ®Ò thùc tËp tèt nghiÖp
THỰC TRẠNG VỀ HOẠT ĐỘNG ĐỊNH GIÁ TÀI SẢN ĐẢM BẢO TẠI

CHI NHÁNH NHNo&PTNT THĂNG LONG.............................................51
1. TỔNG QUAN VỀ HOẠT ĐỘNG CỦA CHI NHÁNH NHNo&PTNT
THĂNG LONG............................................................................................51
1.1. Lịch sử hình thành và quá trình phát triển của Chi nhánh
NHNo&PTNT Thăng Long............................................................51
1.1.1. Sơ lược lịch sử hình thành và phát triển của NHNo&PTNT
Việt Nam..................................................................................51
1.1.2. Sơ lược lịch sử hình thành và phát triển của chi nhánh
NHNo&PTNT Thăng Long....................................................53
1.2. Cơ cấu tổ chức..................................................................................55
1.3. Chức năng, nhiệm vụ các phòng ban chính....................................56
1.4. Thực trạng và phương hướng hoạt động kinh doanh.....................57
1.4.1. Về huy động vốn......................................................................58
1.4.2. Về hoạt động tín dụng.............................................................59
1.4.3. Về kết quả tài chính.................................................................60
1.4.4. Tập trung thực hiện các giải pháp huy động nguồn vốn........61
1.4.5. Tập trung nâng cao chất lượng tín dụng.................................61
1.4.6.Củng cố về tổ chức cán bộ, nâng cao chất lượng và số lượng
đào tạo .....................................................................................62
2. TÌNH HÌNH HOẠT ĐỘNG ĐỊNH GIÁ TÀI SẢN BẢO ĐẢM TẠI CHI
NHNo&PTNT THĂNG LONG....................................................................62
2.1.Thực trạng chung về hoạt động định giá tài sản bảo đảm tại các
NHTM Việt Nam............................................................................62
2.1.1.Thực trạng việc áp dụng các biện pháp cho vay có tài sản đảm
bảo............................................................................................62
2.1.2. Hoạt động định giá tài sản đảm bảo tiền vay.........................64
2.2. Hoạt động định giá tài sản đảm bảo trong hoạt động cho vay tại
Chi nhánh NHNo&PTNT Thăng Long..........................................65
2.2.1. Thực trạng hoạt động cho vay của Chi nhánh trong những
năm gần đây.............................................................................65

Tỷ trọng (%)............................................................................................66
2.2.2. Thực trạng hoạt động định giá tài sản đảm bảo tại Chi nhánh
NHNo&PTNT Thăng Long....................................................67
3. CÁC NHÂN TỐ TÁC ĐỘNG ĐẾN HOẠT ĐỘNG ĐỊNH GIÁ TÀI SẢN
ĐẢM BẢO TRONG HOẠT ĐỘNG CHO VAY Ở NHNo&PTNT THĂNG
LONG...........................................................................................................78
3.1. Nhân tố bên trong.............................................................................78
3.2. Nhân tố bên ngoài............................................................................80
Chương 3...........................................................................................................81
CÁC BIỆN PHÁP NHẰM NÂNG CAO CHẤT LƯỢNG ĐỊNH GIÁ TÀI
SẢN ĐẢM BẢO TẠI CHI NHÁNH NHNo&PTNT THĂNG LONG.......81
1. PHƯƠNG HƯỚNG PHÁT TRIỂN HOẠT ĐỘNG CHO VAY CÓ TÀI SẢN
ĐẢM BẢO TẠI CHI NHÁNH NHNo & PTNT THĂNG LONG.................81
T¹ Ph¬ng §iÖp TCDN 44E
- 6 -
Chuyªn ®Ò thùc tËp tèt nghiÖp
1.1. Định hướng hoạt động kinh doanh của Chi nhánh Thăng Long....81
1.2. Phương hướng hoạt động cho vay có tài sản đảm bảo tại Chi nhánh
Thăng Long.....................................................................................82
2. NHỮNG GIẢI PHÁP HOÀN THIỆN HOẠT ĐỘNG ĐỊNH GIÁ TÀI SẢN
BẢO ĐẢM TẠI CHI NHÁNH NHNo & PTNT THĂNG LONG.................82
2.1. Đối với các phương thức định giá và quy trình định giá ...............82
2.2. Đối với nội bộ Chi nhánh Thăng Long...........................................83
2.2.1. Về cán bộ thẩm định................................................................83
2.2.2. Về quản lý vấn đề định giá và quy trình định giá..................83
2.2.3. Về thông tin và lưu trữ thông tin, theo dõi khách hàng và
ngân hàng.................................................................................83
2.2.4. Một số giải pháp khác.............................................................84
3. KIẾN NGHỊ CỦA CHI NHÁNH VỚI CÁC BÊN LIÊN QUAN................85
3.1. Kiến nghị với NHNo&PTNT Việt Nam.........................................85

3.2. Kiến nghị với Ngân hàng Nhà nước...............................................85
3.4. Kiến nghị với Bộ Tài chính.............................................................86
3.5. Kiến nghị với Chính Phủ ................................................................86
*) Cần một sự nhất quán, rõ ràng, hoàn thiện trong việc ban hành các
văn bản pháp luật liên quan đến hoạt động tín dụng và bảo đảm
tiền vay. Đôi khi những văn bản được ban hành ra hàng loạt và
những quy định thì chồng chéo lên nhau, có trường hợp thì rất
không rõ ràng nhất là đối với cụm từ “ trừ trường hợp pháp luật có
quy định khác” khi này thì các tổ chức thi hành luật không biết
phải áp dụng văn bản nào thì mới là chính xác..............................86
*) Tạo điều kiện dễ dàng hơn để thành lập các doanh nghiệp thẩm định
giá: Với tất cả những lập luận trên đây có thể thấy hoạt động định
giá trong thời gian sắp tới là rất quan trọng.Đây là thị trường tiềm
năng cho Việt Nam trong thời gian sắp tới. Doanh nghiệp định giá
sẽ thay cho các ngân hàng chịu trách nhiệm về định giá tài sản,
báo cáo tài chính, dự án đầu tư, giá trị doanh nghiệp…một cách
chính xác, khách quan, trung thực hơn…họ sẽ là những tổ chức
giải quyết những vấn đề vướng mắc trong định giá tài sản bảo đảm
của ngân hàng ngày hôm nay.........................................................86
*) Hiện nay, chính phủ cần có một tổ chức cấp thẻ thẩm định viên về
giá.....................................................................................................86
3.6. Kiến nghị với các tổ chức liên quan................................................86
3.6.1. Các cơ quan khác.....................................................................86
-Bộ tài nguyên môi trường kết hợp với bộ tài chính hoàn thành các văn
bản hướng dẫn thi hành luật Đất đai năm 2003 cần xem xét chỉnh
sửa các nội dung bất hợp lý và mâu thuẫn trong các văn bản liên
quan..................................................................................................86
- Bộ Tư pháp, Sở địa chính và Chủ tịch UBND Tp Hà Nội cần có
những biện pháp hạn chế những sự rườm rà, phức tạp trong hoạt
T¹ Ph¬ng §iÖp TCDN 44E

- 7 -
Chuyªn ®Ò thùc tËp tèt nghiÖp
động công chứng nhắm giảm thiểu thời gian vay vốn của khách
hàng. Các cơ quan cần kiểm soát các giấy tờ xác định quyền sở
hữu, sử dụng tài sản tránh giả mạo và không chính xác. UBND
đẩy mạnh việc cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất cho các hộ
dân cư, các tổ chức trên địa bàn.....................................................87
3.6.2. Các doanh nghiệp, các tổ chức, cá nhân đi vay......................87
KẾT LUẬN.......................................................................................................88
DANH MỤC TÀI LIỆU THAM KHẢO.......................................................89
T¹ Ph¬ng §iÖp TCDN 44E
- 8 -
Chuyªn ®Ò thùc tËp tèt nghiÖp
PHẦN NỘI DUNG
Chương 1
PHƯƠNG PHÁP ĐỊNH GIÁ TÀI SẢN BẢO ĐẢM TRONG
HOẠT ĐỘNG CHO VAY CỦA NGÂN HÀNG THƯƠNG MẠI
1. TÀI SẢN BẢO ĐẢM - YẾU TỐ QUYẾT ĐỊNH TRONG VIỆC CẤP TÍN
DỤNG CỦA CÁC TỔ CHỨC TÍN DỤNG VIỆT NAM.
Để có những lập luận chắc chắn bảo vệ cho khẳng định “ tài sản đảm
bảo- yếu tố quyết định trong việc cấp tín dụng của các tổ chức tín dụng”,
trước tiên ta cần tìm hiểu những biện pháp mà một tổ chức tín dụng áp dụng
nhằm đảm bảo an toàn cho khoản cho vay của mình.
1.1. Các phương pháp bảo đảm tiền vay.
Trong hoạt động cho vay của tổ chức tín dụng thì “an toàn” và “sinh lời”
là hai mục tiêu quan trọng nhất.Theo khoản 1 điều 2 nghị định 178/1999 thì “
Bảo đảm tiền vay là việc tổ chức tín dụng áp dụng các biện pháp phòng ngừa
rủi ro trong hoạt động cho vay, tạo cơ sở kinh tế và pháp lý để thu hồi các
khoản nợ đã cho khách hàng vay”. Thông thường trong các tổ chức tín dụng
có hai phương pháp đảm bảo được áp dụng đó là: Đảm bảo bằng tài sản và

không bằng tài sản.
1.1.1. Đảm bảo tiền vay bằng tài sản
1.1.1.1. Các khái niệm.
Cũng theo nghị định 178/1999 của Chính Phủ thì “ Cho vay có bảo đảm
bằng tài sản là việc cho vay vốn của tổ chức tín dụng mà theo đó nghĩa vụ trả
nợ của khách hàng vay được cam kết bảo đảm thực hiện bằng tài sản cầm cố,
thế chấp, tài sản hình thành từ vốn vay của khách hàng vay hoặc bảo lãnh
bằng tài sản của bên thứ ba”.Như vậy, theo khái niệm này thì sẽ có 3 biện
pháp bảo đảm tiền vay bằng tài sản bao gồm:
a) Cầm cố, thế chấp bằng tài sản của khách hàng vay.Trong đó:
- Cầm cố là hình thức theo đó người nhận tài trợ của ngân hàng phải
chuyển quyền kiểm soát tài sản đảm bảo sang cho ngân hàng trong
thời gian cam kết (thường là thời gian nhận tài trợ).
T¹ Ph¬ng §iÖp TCDN 44E
- 9 -
Chuyªn ®Ò thùc tËp tèt nghiÖp
- Thế chấp là hình thức theo đó người nhận tài trợ phải chuyển các giấy
tờ chứng nhận sở hữu ( hoặc sử dụng) các tài sản đảm bảo sang ngân
hàng nắm giữ trong thời gian cam kết.
b) Bảo đảm bằng tài sản hình thành từ vốn vay của khách hàng
- Tài sản hình thành từ vốn vay là tài sản của khách hàng vay mà giá trị
tài sản được tạo bởi một phần hoặc toàn bộ khoản vay của tổ chức tín
dụng.
- Bảo đảm tiền vay bằng tài sản hình thành từ vốn vay là việc khách
hàng vay dùng tài sản hình thành từ vốn vay để đảm bảo thực hiện
nghĩa vụ trả nợ cho chính khoản vay đó đối với tổ chức tín dụng.
c) Bảo lãnh bằng tài sản của bên thứ ba.
Bảo lãnh bằng tài sản của bên thứ ba là việc bên thứ ba là việc bên thứ
ba (gọi là bên bao lãnh) cam kết với tổ chức tín dụng cho vay về việc sử dụng
tài sản thuộc sở hữu của mình để thực hiện nghĩa vụ trả nợ cho khách hàng

vay, nếu đến hạn trả nợ mà khách hàng vay không thực hiện hoặc thực hiện
không đúng nghĩa vụ trả nợ.
1.1.1.2. Phân loại tài sản đảm bảo.
Một tổ chức tín dụng bất kỳ đều có quyền lựa chọn tài sản đủ điều kiện
làm tài sản bảo đảm tiền vay, và có quyền lựa chọn bên thứ ba bảo lãnh bằng
tài sản.
Theo thông tư 07/2003/TT- NHNN khi phân loại tài sản bảo đảm theo
nghiệp vụ bảo đảm sẽ là:
a) Tài sản cầm cố
Tại khoản 2 điểm 2.1 thông tư 07/2003 nêu rõ tài sản cầm cố bao gồm:
- Máy móc, thiết bị, phương tiện vận tải, nguyên liệu, nhiên liệu, vật
liệu, hàng tiêu dùng, kim khí quý, đá quý và các vật có giá trị khác;
- Ngoại tệ bằng tiền mặt, số dư trên tài khoản tiền gửi tại tổ chức cung
ứng dịch vụ thanh toán bằng tiền Việt Nam và ngoại tệ;
- Trái phiếu, cổ phiếu, tín phiếu, kỳ phiếu, chứng chỉ tiền gửi, sổ tiết
kiệm, thương phiếu, các giấy tờ khác trị giá được bằng tiền. Riêng đối
với cổ phiếu của tổ chức tín dụng phát hành, khách hàng vay không
được cầm cố tại chính tổ chức tín dụng đó;
T¹ Ph¬ng §iÖp TCDN 44E
- 10 -
Chuyªn ®Ò thùc tËp tèt nghiÖp
- Quyền tài sản phát sinh từ quyền tác giả, quyền sở hữu công nghiệp,
quyền đòi nợ, quyền được nhận số tiền bảo hiểm, các quyền tài sản
khác phát sinh từ hợp đồng hoặc từ các căn cứ pháp lý khác;
- Quyền đối với phần vốn góp trong doanh nghiệp, kể cả trong doanh
nghiệp có vốn đầu tư nước ngoài;
- Quyền khai thác tài nguyên thiên nhiên theo quy định của pháp luật;
- Tàu biển theo quy định của Bộ Luật Hàng hải Việt Nam, tàu bay thao
quy định của Luật Hàng không dân dụng trong trường hợp được cầm
cố;

- Tài sản hình thành trong tương lai là động sản hình thành sau thời
điểm ký kết giao dịch cầm cố và sẽ thuộc quyền sở hữu của bên cầm
cố như: hoa lợi, lợi tức, tài sản hình thành từ vốn vay, các động sản
khác mà bên cầm cố có quyền nhận;
- Các loại tài sản khác theo quy định của pháp luật.
b) Tài sản thế chấp
Tại điểm 2.2 nêu rõ tài sản thế chấp gồm:
- Nhà ở, công trình xây dựng gắn liền với đất, kể cả các công trình gắn
liền với nhà ở, công trình xây dựng và các tài sản khác gắn liền với
đất;
- Giá trị quyền sử dụng đất mà pháp luật về đất đai quy định được thế
chấp;
- Tàu biển theo quy định của Bộ Luật Hàng hải Việt Nam, tàu bay theo
quy định của Luật hàng không dân dụng Việt Nam trong trường hợp
được thế chấp;
- Tài sản hình thành trong tương lai là bất động sản hình thành sau thời
điểm ký kết giao dịch thế chấp và sẽ thuộc quyền sở hữu của bên thế
chấp như hoa lợi, lợi tức, tài sản hình thành từ vốn vay, công trình
xây dựng, các bất động sản khác mà bên thế chấp có quyền nhận;
- Các tài sản khác theo quy định của pháp luật.
1.1.1.3. Điều kiện để một tài sản trở thành tài sản đảm bảo tiền vay.
Tài sản mà khách hàng vay, bên bảo lãnh dùng để cầm cố thế chấp, bảo
lãnh vay vốn tại tổ chức tín dụng phải cớ đủ các điều kiện sau:
T¹ Ph¬ng §iÖp TCDN 44E
- 11 -
Chuyªn ®Ò thùc tËp tèt nghiÖp
 Tài sản phải thuộc quyền sở hữu hoặc quyền sử dụng của khách hàng
vay bên bảo lãnh theo quy định:
- Đối với giá trị quyền sử dụng đất, phải thuộc quyền sử dụng của
khách hàng vay, bên bảo lãnh và được thế chấp, bảo lãnh theo quy

định của pháp luật về đất đai;
- Đối với tài sản của doanh nghiệp Nhà nước, thì phải là tài sản do Nhà
nước giao cho doanh nghiệp đó quản lý, sử dụng và được dùng để
bảo đảm tiền vay theo quy định của pháp luật về doanh nghiệp Nhà
nước;
- Đối với tài sản khác, thì phải thuộc quyền sở hữu của khách hàng
vay, bên bảo lãnh phải có giấy chứng nhận quyền sở hữu tài sản.
 Tài sản được phép giao dịch, tức là tài sản mà pháp luật cho phép
hoặc không cấm mua, bán, tặng cho, chuyển đổi, chuyển nhượng, cầm cố, thế
chấp, bảo lãnh và các giao dịch khác.
 Tài sản không có tranh chấp, tức là tài sản không có tranh chấp về
quyền sở hữu hoặc quyền sử dụng, quản lý của khách hàng, bên bảo lãnh tại
thời điểm ký kết hợp đồng bảo đảm. Khách hàng vay, bên bảo lãnh phải cam
kết với tổ chức tín dụng về việc tài sản cầm cố, thế chấp, bảo lãnh không có
tranh chấp và phải chịu trách nhiệm cam kết về cam kết của mình.
1.1.2. Đảm bảo tiền vay không bằng tài sản
Đảm bảo không bằng tài sản là việc tổ chức tín dụng cho vay dựa trên sự
tin tưởng đối với khách hàng vay hoặc bên bảo lãnh.Người vay không phải
chuyển giao bất cứ tài sản nào cho tổ chức tín dụng nắm giữ. Tuy vậy, khách
hàng phải trình bày dự án khả thi của mình bảo đảm chắc chắn khả năng trả
nợ đối với khoản xin vay.
Theo thông tư số 06/2000/TT-NHNN xác định các biện pháp bảo đảm
tiền vay trong trường hợp này sẽ là:
a) TCTD chủ động lựa chọn khách hàng vay để cho vay không có bảo
đảm bằng tài sản;
b) TCTD Nhà nước được cho vay không có bảo đảm bằng tài sản theo
chỉ định của Chính Phủ;
c) TCTD cá nhân, hộ gia đình nghèo vay vốn có bảo lãnh bằng tín chấp
của tổ chức đoàn thể chính trị - xã hội.
T¹ Ph¬ng §iÖp TCDN 44E

- 12 -
Chuyªn ®Ò thùc tËp tèt nghiÖp
Với những nghiên cứu trên đây chuyên đề chỉ tập trung nghiên cứu về
định giá những tài sản có đủ những điều kiện là tài sản bảo đảm tiền vay.
1.2.Tầm quan trọng của việc đảm bảo an toàn bằng tài sản trong hoạt
động cho vay của các tổ chức tín dụng.
Việc cấp tín dụng tại các tổ chức tín dụng được dựa trên cơ sở sự tin cậy
( uy tín). Khi cho vay, các tổ chức tín dụng luôn kỳ vọng khách hàng sẽ lựa
chọn phương án đầu tư tốt và thực hiện tốt và thực hiện tốt phương án đó để
có đủ nguồn vốn hoàn trả gốc và lãi vay. Tuy nhiên, vấn đề không đơn giản
như vậy mà do thông tin bất cân xứng đã tạo ra lựa chọn bất lợi và tâm lý ỷ
lại. Để giải quyết những hành vi thông tin bất cân xứng gây ra, người ta thực
hiên nhiều cơ chế có tính khả thi cao.Trong đó có một cách được áp dụng rất
nhiều đó là quy định tài sản đảm bảo đối với một khoản vay. Vì sao lại như
vậy?
Các TCTD luôn đưa ra các tiêu chí để sàng lọc ra những khách hàng có
tiềm năng nhất và từ đó sẽ đưa ra quyết định cấp tín dụng.Các chỉ tiêu thường
là:Đánh giá mức độ tín nhiệm của khách hàng; đánh giá năng lực tài chính
của khách hàng; và xác định giá trị tài sản hữu hình của khách hàng. Ở Việt
Nam, với những yếu tố này được các tổ chức tín dụng đưa ra lập luận sau:
- Với việc đánh giá mức độ tín nhiệm của khách hàng sẽ bao gồm: Mối
quan hệ dài hạn, uy tín, thương hiệu, năng lực và trình độ quản lý, …
Đây là những yếu tố khó đánh gia đối với một quốc gia mới chuyển
sang KTTT gần 20 năm.Việc đánh giá mức đọ tín nhiệm để làm tiêu
chí cấp tín dụng có vẻ như còn rất mờ nhạt đối với các TCTD Việt
Nam.
- Đánh giá năng lực tài chính của khách hàng: Đối với một khách hàng
năng lực tài chính thể hiện qua các chỉ tiêu: tỷ lệ vốn chủ sở hữu trên
tổng tài sản; tỷ suất sinh lời vốn chủ(ROE); tỷ suất sinh lời trên tổng
tài sản( ROA), giá cổ phiếu trên thị trường chứng khoán;…nhưng làm

thế nào để có được những chỉ tiêu này thực sự chính xác khi mà các
công ty không được kiểm toán độc lập, hệ thống thông tin, kế toán
chưa thực sự đủ độ tin cậy. Thậm chí có những doanh nghiệp có tới
hai hoặc ba hệ thống sổ sách kế toán với những báo cáo rất đẹp.Và
T¹ Ph¬ng §iÖp TCDN 44E
- 13 -
Chuyªn ®Ò thùc tËp tèt nghiÖp
liệu có thể dựa vào thị trường chứng khoán khi mà nó mới chỉ ra đời
trong 5 năm gần đây.
- Xác định giá trị các tài sản hữu hình của khách hàng: Khi không thể
nhìn vào những cái vô hình để phân tích như giá trị doanh nghiệp, uy
tín,…nhất là lần đầu tiên muốn thiết lập quan hệ tín dụng.Các tổ chức
tín dụng Việt Nam lựa chọn việc làm đơn giản nhất là xem xét những
cái gì hiện hữu nhất. Đó chính là các tài sản hữu hình mà chủ yếu là
các tài sản cố định dùng để bảo đảm cho các khoản vay. Các tài sản là
thứ dễ xác định giá trị hơn cả việc cấp tín dụng sẽ cảm thấy yên tâm
hơn rất nhiều nếu nó được đảm bảo bằng tài sản nhất là loại tài sản có
tính thanh khoản và giá trị cao. Thêm nữa, việc quản lý tài sản cũng
dễ dàng hơn khi các TCTD nắm giữ tài sản hoặc giữ những giấy tờ sở
hữu chúng đã được nhà nước xác nhận.
Trên đây là những lập luận giải thích tại sao các TCTD Việt Nam coi tài
sản đảm bảo là yếu tố quyết định trong việc cấp tín dụng
2. ĐỊNH GIÁ TÀI SẢN BẢO ĐẢM TIỀN VAY CỦA CÁC TỔ CHỨC TÍN
DỤNG.
Trong nhiều năm qua, các tổ chức tín dụng Việt Nam đã từng bước hoàn
thiện các cơ chế về quản lý tài sản bảo đảm tiền vay.Như đã nói,việc cho vay
có tài sản đảm bảo nhằm giúp cho các tổ chức TCTD có nguồn thu nợ thứ hai
khi nguồn thu từ nguồn thu nhập thứ nhất do chính khoản vay tạo ra không có
khả năng chi trả.Tuy nhiên, việc định giá sao cho đúng, phù hợp với giá thị
trường và không ảnh hưởng đến mối quan hệ giữa các TCTD với khách hàng

là một vấn đề rất cần được quan tâm.Bởi lẽ, nếu định giá thấp sẽ ảnh hưởng
đến quy mô vay của khách hàng, họ sẽ chỉ được vay với số vốn ít hơn số mà
họ cần.Khi đó khách hàng sẽ không hài lòng, họ có xu hướng không vay vốn
ở TCTD nữa mà sẽ tìm đến các TCTD khác nơi họ có thể vay được nhiều
hơn.Ngược lại, nếu định giá quá cao, TCTD sẽ gặp rủi ro lớn trong việc thu
hồi nợ và lãi vay và sẽ gặp phải nhiều tổn thất hơn trong thực tế.Vậy phải
định giá như thế nào để tài sản đảm bảo đem lại hiệu quả cao nhất cho cả
TCTD lẫn khách hàng?
2.1. Khái niệm định giá tài sản.
T¹ Ph¬ng §iÖp TCDN 44E
- 14 -
Chuyªn ®Ò thùc tËp tèt nghiÖp
Trên thế giới “Định giá tài sản” trở thành một môn khoa học mang tính
nghệ thuật được nhiều giáo sư, nhà kinh tế, sinh viên nghiên cứu và đã được
áp dụng trong nền kinh tế rất thành công. Ở Việt Nam, môn khoa học này mới
đang được nghiên cứu ở những bước khởi đầu, ngay ở một số TCTD thì một
sự hiểu biết sâu về vấn đề này cũng chưa thật sự được quan tâm.Tuy nhiên, có
thể hiểu một cách chung nhất về định giá tài sản như sau: Định giá tài sản là
sự ước tính về giá trị thị trường của tài sản đó tại một thời điểm nhất
định và phục vụ cho một mục đích nhất định.
Như vậy, theo cách hiểu này thì Định giá tài sản đảm bảo chính là sự
ước tính về giá trị thị trường của tài sản được đem làm tài sản bảo đảm
tiền vay tại một thời điểm nhất định phục vụ cho mục đích bảo đảm.
2.2. Tiêu chuẩn định giá tài sản áp dụng trên lãnh thổ Việt Nam.
2.2.1.Các phương pháp thẩm định giá được ban hành.
Thông tư số 17/2006/TT-BTC hướng dẫn thi hành nghị định số
101/2005 tháng 8/2005 về thẩm định giá nêu rõ về các phương pháp thẩm
định giá.Sau đây là những khái quát chung nhất:
 Phương pháp so sánh
Phương pháp so sánh là phương pháp thẩm định giá dựa trên cơ sở phân

tích mức giá của các tài sản tương tự với tài sản cần thẩm định giá đã giao
dịch thành công hoặc đang mua, bán trên thị trường vào thời điểm thẩm định
giá hoặc gần với thời điểm thẩm định giá để ước tính giá trị thị trường của tài
sản cần thẩm định giá.
Phương pháp so sánh chủ yếu được áp dụng trong thẩm định giá các tài
sản có giao dịch mua, bán phổ biến trên thị trường.
 Phương pháp chi phí
Phương pháp chi phí là phương pháp thẩm định giá dựa trên cơ sở chi
phí tạo ra một tài sản tương tự tài sản cần thẩm định giá để ước tính giá trị thị
trường của tài sản cần thẩm định giá.
Phương pháp chi phí chủ yếu được áp dụng trong thẩm định giá các tài
sản chuyên dùng, ít hoặc không có mua, bán phổ biến trên thi trường; tài sản
đã qua sử dụng; tài sản không đủ điều kiện để áp dụng phương pháp so sánh.
 Phương pháp thu nhập
T¹ Ph¬ng §iÖp TCDN 44E
- 15 -
Chuyªn ®Ò thùc tËp tèt nghiÖp
Phương pháp thu nhập là phương pháp thẩm định giá dựa trên cơ sở
chuyển đổi các dòng thu nhẩp ròng trong tương lai có thể nhận được từ việc
khai thác tài sản cần thẩm định giá thành giá trị vốn hiện tại của tài sản để ước
tính giá trị thị trường của tài sản cần thẩm định giá.
Phương pháp thu nhập chủ yếu được áp dụng trong thẩm định giá tài sản
đầu tư (bất đống sản, động sản, doanh nghiệp, tài chính) mà tài sản đó có khả
năng tạo ra thu nhập trong tương lai và đã xác định tỷ lệ vốn hoá thu nhập.
 Phương pháp thặng dư
Phương pháp thặng dư là phương pháp thẩm định giá mà giá trị thị
trường của tài sản cần thẩm định giá được xác định giá trị vốn hiện có trên cơ
sở ước tính bằng cách lấy giá trị ước tính của sự phát triển giả định của tài sản
trừ đi tất cả các chi phí phát sinh để tạo ra sự phát triển đó.
Phương pháp thặng dư chủ yếu được áp dụng trong thẩm định giá bất

động sản có tiềm năng phát triển.
 Phương pháp lợi nhuận
Phương pháp lợi nhuận là phương pháp thẩm định giá dựa trên khả năng
sinh lời của việc sử dụng tài sản để ước tính giá trị thi trường của tài sản cần
thẩm định giá.
Phương pháp lợi nhuận chủ yếu được áp dụng trong thẩm định giá các
tài sản mà việc so sánh với những tài sản tương tự gặp nhiều khó khăn do giá
trị của tài sản chủ yếu phụ thuộc vào khả năng sinh lời của tài sản như: khách
sạn, nhà hàng, rạp chiếu phim…
 Các phương pháp thẩm định giá khác theo thông lệ quốc tế ( nếu có)
muốn áp dụng phải được Bộ Tài chính chấp thuận.
2.2.2. Các tiêu chuẩn thẩm định giá áp dụng trên lãnh thổ Việt Nam
Quyết định số 24/2005/QĐ-BTC do bộ trưởng Bộ Tài chính ban hành
ngày 18/4/2005 và quyết định số 77/2005/QĐ-BTC ban hành ngày
01/11/2005 đã chỉ rõ có 6 tiêu chuẩn thẩm định giá được áp dụng với các cá
nhân, tổ chức có hoạt động thẩm định giá trên lãnh thổ Việt Nam như sau:
 Tiêu chuẩn số 01: Giá trị thị trường làm cơ sở cho thẩm định giá tài sản.
Nội dung:
*) “Giá trị thị trường của một tài sản là mức giá ước tính sẽ được mua
bán trên thị trường vào thời điểm thẩm định giá, giữa một bên là người mua
T¹ Ph¬ng §iÖp TCDN 44E
- 16 -
Chuyªn ®Ò thùc tËp tèt nghiÖp
sẵn sàng mua và một bên là người bán sẵn sàng bán, trong một giao dịch mua
bán khách quan và độc lập, trong điều kiện thương mại bình thường.”
*) Giá trị thị trường thể hiện mức giá hình thành trên thị trường công
khai và cạnh tranh.Thị trường này có thể là thị trường trong nước hoặc thị
trường quốc tế, có thể bao gồm nhiều người mua, người bán hoặc bao gồm
một số lượng hạn chế người mua, người bán.
*) Giá trị thị trường được xác định thông qua căn cứ sau:

- Những thông tin, dữ liệu về mặt kỹ thuật và về mặt pháp lý của tài
sản; giá chuyển nhượng về tài sản thực tế có thể so sánh được trên thị
trường .
- Mức độ sử dụng tốt nhất có khả năng mang lại giá trị cao nhất, có
hiệu quả nhất cho tài sản. Việc đánh giá mức độ sử dụng tốt nhất phải
căn cứ vào những dữ liệu liên quan đến tài sản trên thị trường.
- Kết quả khảo sát thực tế.
 Tiêu chuẩn số 02: Giá trị phi thị trường làm cơ sở cho thẩm định giá
tài sản.
Hoạt động thẩm định giá phần lớn dựa trên giá trị thị trường, tuy nhiên
có những loại tài sản riêng biệt nó đòi hỏi thẩm định giá phải dựa trên giá trị
phi thị trường.
Nội dung:
*) Giá trị phi thị trường của tài sản là mức giá ước tính được xác định
theo những căn cứ khác với giá trị thị trường hoặc có thể được mua bán, trao
đổi theo các mức giá không phản ánh giá trị thị trường như: giá trị tài sản
đang trong quá trình sử dụng, giá trị đầu tư, giá trị bảo hiểm, giá trị đặc biệt,
giá trị thanh lý, giá trị tài sản bắt buộc phải bán, giá trị doanh nghiệp, giá trị
tài sản chuyên dùng, giá trị tài sản có thị trường hạn chế, giá trị để tính thuế…
- Nghĩa là: Việc đánh giá giá trị tài sản được căn cứ chủ yếu vào công
dụng kinh tế, kỹ thuật hoặc các chức năng của tài sản hơn là căn cứ
vào khả năng được mua bán trên thị trường của tài sản đó.
*) Các giá trị tài sản đang trong quá trình sử dụng, giá trị đầu tư, giá trị
bảo hiểm, giá trị đặc biệt, giá trị thanh lý, giá trị tài sản bắt buộc phải bán, giá
trị doanh nghiệp, giá trị tài sản chuyên dùng, giá trị tài sản có thị trường hạn
T¹ Ph¬ng §iÖp TCDN 44E
- 17 -
Chuyªn ®Ò thùc tËp tèt nghiÖp
chế, giá trị để tính thuế…cần phải được xem xét một cách kỹ lưỡng để đánh
giá một cách chính xác và phù hợp nhất đối với từng loại tài sản đó.

 Tiêu chuẩn số 03: Những quy tắc hành nghề thẩm định giá tài sản.
Đây là tiêu chuẩn quy định những quy tắc đạo đức chi phối thẩm định
viên về giá, các tổ chức có hoạt động thẩm định giá.
Nội dung:
*) Doanh ngiệp, tổ chức thẩm định giá và thẩm định viên phải luôn tôn
trọng và chấp hành đúng pháp luật của Nhà nước trong quá trình hành nghề.
Thẩm định viên phải là người có đạo đức tốt, có năng lực chuyên môn và kinh
nghiệm cần thiết để tiến hành thẩm định giá tài sản.
*) Tổ chức thẩm định giá, thẩm định viên phải tuân thủ các tiêu chuẩn
đạo đức và trình độ chuyên môn thẩm định giá như sau:
- Tiêu chuẩn đạo đức: Độc lập; Chính trực; Khách quan; Bí mật; Công
khai, minh bạch.
- Trình độ chuyên môn: Năng lực chuyên môn và tính thận trọng; Tư
cách nghề nghiệp; Tuân thủ tiêu chuẩn chuyên môn.
 Tiêu chuẩn số 04: Báo cáo kết quả, hồ sơ và chứng thư thẩm định giá
trị tài sản.
Đây là tiêu chuẩn quy định hình thức, nội dung của báo cáo kết quả, hồ
sơ và chứng thư thẩm định giá trị tài sản do doanh nghiệp, tổ chức thẩm định
giá và thẩm định viên về giá thực hiện, công bố khi hoàn thành công việc
thẩm định giá tài sản.
Nội dung:
*) Báo cáo kết quả thẩm định giá phải thể hiện những thông tin đúng
theo thực tế, mang tính mô tả dựa trên bằng chứng cụ thể để thuyết minh về
mức giá của tài sản qua thẩm định giá. Những thông tin này phải được trình
bày theo một trình tự lô gíc, hợp lý, từ mô tả về tài sản đến những yếu tố tác
động đến giá trị thị trường của tài sản, phân tích những dữ liệu thu thập trên
thị trường để có được những kết quả thẩm định giá. Báo cáo kết quả phải thể
hiện được những lập luận, cách thức, phương pháp được áp dụng trong quá
trình thẩm định và giải thích một cách rõ ràng tất cả những vấn đề có tác động
đến giá trị tài sản.

T¹ Ph¬ng §iÖp TCDN 44E
- 18 -
Chuyªn ®Ò thùc tËp tèt nghiÖp
 Tiêu chuẩn số 05: Quy trình thẩm định giá tài sản.
Tiêu chuẩn này quy định quy trình thẩm định giá tài sản và hướng dẫn
thực hiện quy trình trong quá trình thẩm định giá tài sản.
Nội dung của tiêu chuẩn sẽ được nêu rõ ở mục 2.3 của chuyên đề.
 Tiêu chuẩn số 06: Những nguyên tắc kinh tế chi phối hoạt động thẩm
định giá tài sản.
Tiêu chuẩn này quy định những nguyên tắc xác định giá trị của tài sản và
hướng dẫn nguyên tắc khi tiến hành thẩm định giá tài sản.
Giá trị của tài sản được hình thành bởi nhiều yếu tố tác động như giá trị
sử dụng, sự khan hiếm, nhu cầu có khả năng thanh toán…Khi nghiên cứu quá
trình hình thành giá trị , thẩm định viên cần phải xem xét và vận dụng những
quy luật và nguyên lý kinh tế liên quan.Bản chất của thẩm định giá trị tài sản
là sự phân tích các yếu tố tác động đến qua trình hình thành giá trị của tài sản
cụ thể, do đó những nguyên tắc cơ bản này là những hướng dẫn cần thiết khi
tiến hành thẩm định giá. Thẩm định viên phải nghiên cứu vận dụng những
nguyên tắc này để đưa ra những kết luận về giá trị của tài sản.
Nội dung của tiêu chuẩn này sẽ được làm rõ trong mục 3.3.3 của chuyên
đề này.
2.3. Quy trình định giá tài sản áp dụng cho các tổ chức định giá.
Tiêu chuẩn số 05 tại quyết định 77/2005/QĐ-BTC nêu rõ một quy trình
thẩm định giá bao gồm 6 bước:
Bước1: Xác định tổng quát về tài sản cần thẩm định giá và xác định giá
trị thị trường hoặc phi thị trường làm cơ sở thẩm định giá.
- Xác định các đặc điểm cơ bản về pháp lý, về kinh tế kỹ thuật của tài
sản cần thẩm định giá;
- Xác định mục đích thẩm định giá, xác định khách hàng, những người
có nhu cầu thẩm định giá.

- Xác định những điều kiện ràng buộc trong xác định đối tượng thẩm định
giá.
- Xác định thời điểm thẩm định giá
- Xác định nguồn dữ liệu cần thiết cho thẩm định giá và xác định cơ sở
giá trị của tài sản.
T¹ Ph¬ng §iÖp TCDN 44E
- 19 -
Chuyªn ®Ò thùc tËp tèt nghiÖp
Bước 2: Lập kế hoạch thẩm định giá.
*) Lập kế koạch cho một cuộc thẩm định giá nhằm xác định rõ những
bước công việc cần phải làm và thời gian thực hiện từng bước công việc cũng
như toàn bộ thời gian của cuộc thẩm định giá.
*) Nội dung của kế hoạch phải thể hiện những công việc cơ bản sau:
- Xác định các yếu tố cung- cầu thích hợp với chức năng, các đặc tính
và các quyền gắn liền với tài sản được mua, bán và đặc điểm thị
trường .
- Xác định các tài liệu cần thu thập về thị trường, về tài sản, tài liệu so
sánh.
- Xác định và phát triển các nguồn tài liệu, bảo đảm nguồn tài liệu
đáng tin cậy và phải được kiểm chứng.
- Xây dựng tiến độ nghiên cứu, xác định trình tự thu thập và phân tích
dữ liệu, thời hạn cho phép của trình tự phải thực hiện.
- Lập đề cương báo cáo kết quả thẩm định giá.
Bước 3: Khảo sát hiện trường, thu thập thông tin.
*) Khảo sát hiện trường
Thẩm định viên phải trực tiếp khảo sát hiện trường:
- Đối với máy móc thiết bị, dây truyền công nghệ: Thu thập số liệu về
tính năng kỹ thuật ( công suất, năng suất, công dụng) vị trí, đặc điểm,
quy mô, kích thước, độ mới, cũ của tài sản cần thẩm định giá và các
tài sản so sánh.

- Đối với bất động sản cần thu thập số liệu về: Vị trí thực tế của bất
động sản các mô tả pháp lý liên quan đến bất động sản; Chi tiết bên
ngoài và bên trong bất động sản.Thẩm định viên phải chụp ảnh tài sản
theo các dạng( toàn cảnh, chi tiết) để có đầy đủ bằng chứng cho việc
thẩm định giá.
*) Thu thập thông tin:
- Các thông tin liên quan đến chi phí, giá bán, lãi suất, thu nhập của tài
sản so sánh.
- Các thông tin về cung- cầu, lực lượng tham gia thị trường.
- Các thông tin về tính pháp lý của tài sản
T¹ Ph¬ng §iÖp TCDN 44E
- 20 -
Chuyªn ®Ò thùc tËp tèt nghiÖp
Để thẩm định giá, thẩm định viên phải dựa trên những thu thập từ các
nguồn: khảo sát thực địa, những giao dịch mua bán tài sản, thông qua các
cuộc phỏng vấn kinh doanh tài sản, công ty xây dựng, nhà thầu, ngân hàng
hoặc các tổ chức tín dụng, thông tin trên các phương tiện thông tin đại chúng,
các văn bản pháp lý thể hiện quyền năng của chủ tài sản, về các đặc tính kinh
tế, kỹ thuật của tài sản, về quy hoạch phát triển kinh tế, xã hội có liên quan
đến tài sản …
Bước 4: Phân tích thông tin
Đây là quá trình đánh giá tác động của các yếu tố đến mức giá của tài
sản cần thẩm định.Bao gồm:
- Phân tích những thông tin từ khảo sát hiện trường tài sản.
- Phân tích những đặc trưng của thị trường tài sản cần thẩm định giá.
Xem xét bản chất và hành vi ứng xử của những người tham gia thị
trường ; xu hướng cung- cầu trên thị trường tài sản và những ảnh
hưởng của xu hướng trên đến giá trị tài sản cần thẩm định giá.
- Phân tích về khách hàng bao gồm: Đặc điểm của những khách hàng
tiềm năng; sở thích của họ về vị trí, quy mô, chức năng và môi trường

xung quanh tài sản; nhu cầu, sức mua về tài sản.
- Phân tích về việc sử dụng tốt nhất và tối ưu tài sản: Sự hợp lý, tính
khả thi, trong sử dụng tài sản, sự thích hợp về mặt vật chất, kỹ thuật
đối với người sử dụng tài sản; tính khả thi về mặt tài chính; năng suất
tối đa sử dụng tài sản…
Bước 5: Xác định giá trị tài sản cần thẩm định giá
Thẩm định viên phải nêu rõ các phương pháp được áp dụng để thẩm
định giá tài sản cần thẩm định. Trong đó thẩm định giá cần phân tích rõ mức
độ phù hợp của 1 hoặc nhiều phương pháp trong thẩm định giá đang được sử
dụng để thẩm định giá của tài sản được thẩm định giá.
Thẩm định viên cần nêu rõ trong báo cáo thẩm định phương pháp nào
được sử dụng làm căn cứ chủ yếu, phương pháp nào được sử dụng để kiểm tra
chéo, từ đó đi đến kết luận về trị giá thẩm định.
Bước 6: Lập báo cáo và chứng thư thẩm định giá
Báo cáo kết quả thẩm định giá phải thể hiện những thông tin đúng theo
thực tế, mang tính mô tả và dựa trên bằng chứng cụ thể để thuyết minh về
T¹ Ph¬ng §iÖp TCDN 44E
- 21 -
Chuyªn ®Ò thùc tËp tèt nghiÖp
mức giá của tài sản qua thẩm định giá. Những thông tin này phải được trình
bày theo một trình tự lô gíc, hợp lý từ mô tả về tài sản đến những yếu tố tác
động đến giá thị trường của tài sản, phân tích những dữ liệu thu thập được
trên thị trường để có được những kết quả thẩm định giá.Báo cáo kết quả phải
thể hiện được những lập luận, cách thức, phương pháp được áp dụng trong
quá trình thẩm định giá và phải giải thích rõ ràng tất cả những vấn đề có tác
động đến giá trị tài sản.
3. ĐỊNH GIÁ TÀI SẢN BẢO ĐẢM TIỀN VAY TẠI CÁC NGÂN HÀNG
THƯƠNG MẠI VIỆT NAM
3.1. Những khái quát chung về NHTM
Trong nền kinh tế hiện đại Ngân hàng là một trong các tổ chức tài chính

quan trọng bậc nhất với ba chức năng chủ yếu: Trung gian tài chính; Tạo
phương tiện thanh toán và Trung gian thanh toán. Ngân hàng bao gồm rất
nhiều loại tuỳ thuộc vào sự phát triển của nền kinh tế của một quốc gia.Tuy
nhiên, dù ở quốc gia nào đi nữa thì Ngân hàng Thương Mại thường chiếm tỷ
trọng lớn nhất về quy mô tài sản, thị phần và số lượng các ngân hàng .
Tiếp cận theo phương diện những loại hình dịch vụ cung cấp thì: Ngân
hàng là các tổ chức tài chính cung cấp một danh mục các dịch vụ tài
chính đa dạng nhất, đặc biệt là tín dụng, tiết kiệm, và dịch vụ thanh toán-
và thực hiện nhiều chức năng tài chính nhất so với bất kỳ một tổ chức
kinh doanh nào trong nền kinh tế.
Ngân hàng Thương Mại là một tổ chức kinh tế hoạt động trên lĩnh vực
kinh doanh tiền tệ với những nghiệp vụ chủ yếu là nhận tiền gửi ( huy động
vốn) và sử dụng số tiền huy động được đó để cho vay ( hoạt động tín dụng),
làm phương tiện thanh toán ( hoạt động thanh toán) và một số hoạt động khác
như: kinh doanh ngoại hối, tham gia trên thị trường chứng khoán, góp vốn cổ
phần, đại lý uỷ thác, dịch vụ tư vấn, bảo quản hiện vật, cho thuê tủ, két…
3.1.1. Sự cần thiết của hoạt động cho vay trong NHTM
3.1.1.1. Khái niệm, vai trò và mục tiêu của hoạt động cho vay
Sau khi giữ lại một phần tương ứng với tỷ lệ dự trữ bắt buộc đối với các
khoản tiền gửi nhận được phần còn lại của các khoản tiền gửi đó còn gọi là
vốn nhàn rỗi sẽ được Ngân hàng sử dụng vào những mục đích khác, nhưng
T¹ Ph¬ng §iÖp TCDN 44E
- 22 -
Chuyªn ®Ò thùc tËp tèt nghiÖp
mục đích chủ yếu vẫn là các hoạt động tài trợ tín dụng nhằm tìm kiếm lợi
nhuận từ chênh lệch lãi suất sau khi đã trừ tất cả các khoản chi phí liên quan.
Cho vay, có thể hiểu đây là hoạt động chuyển quyền sử dụng vốn. Ngân
hàng chuyển quyền sử dụng một lượng tiền cho khách hàng với những điều
kiện do ngân hàng và khách hàng thoả thuận.
Với hoạt động này không chỉ ngân hàng được lợi mà chính khách hàng

sẽ nhận được những nguồn lợi đáng kể từ việc sử dụng phần vốn tập trung mà
mình vay được vào hoạt động sản xuất kinh doanh.Kết quả là đời sống người
dân được nâng cao và tạo đà tăng trưởng cho nền kinh tế.
3.1.1.2. Phân loại hoạt động cho vay
*) Khi căn cứ vào mục đích của việc sử dụng vốn người ta chia cho vay
thành:
- Cho vay tiêu dùng: Ngân hàng cho vay với người tiêu dùng nhằm
đáp ứng nhu cầu mua sắm hàng lâu bền như nhà cửa, phương tiện vận
chuyển…
- Cho vay sản xuất, lưu thông hàng hoá: Loại cho vay này nhằm đáp
ứng nhu cầu về vốn trong quá trình hoạt động sản xuất kinh doanh
như: Xây dựng nhà xưởng mới, thêm máy móc thiết bị, dự trữ nguyên
vật liệu,… và đáp ứng nhu cầu thiếu vốn trong quan hệ thương mại
giữa các doanh nghiệp.
*) Căn cứ vào thời gian cấp tín dụng của khoản vay có:
- Cho vay có thời hạn hoàn trả: Thời hạn hoàn trả của các khoản vay
được ghi rõ trong hợp đồng tín dụng.Các thời hạn bao gồm: Cho vay
ngắn hạn ( thời hạn dưới 12 tháng) nhằm tài trợ cho các tài sản lưu
động hoặc nhu cầu sử dụng vốn ngắn hạn của Nhà nước, doanh
nghiệp, hộ sản xuất,…; Cho vay trung và dài hạn nhằm đáp ứng nhu
cầu phát triển sản xuất kinh doanh của doanh nghiệp trong dài hạn,
các dự án đầu tư phát triển của Nhà nước, mua sắm hàng tiêu dùng
lâu bền của nhân dân…
- Cho vay không có thời hạn: Thời hạn sử dụng khoản tiền vay và thời
điểm hoàn trả tiền vay không được ghi rõ trong hợp đồng tín
dụng.Thay vào đó khách hàng sẽ phải chịu một số điều kiện về thu
hồi khoản vay hoặc việc trả nợ của người vay.Khi Ngân hàng muốn
T¹ Ph¬ng §iÖp TCDN 44E
- 23 -
Chuyªn ®Ò thùc tËp tèt nghiÖp

thu hồi khoản vay thì phải báo trước cho khách hàng trong một thời
gian nhất định đủ để người vay tìm được nguồn để trả và có những
nguồn thay thế.
*) Căn cứ vào phương thức đảm bảo cho khoản vay có : Bảo đảm tiền
vay bằng tài sản và Bảo đảm tiền vay không bằng tài sản. Vấn đề này đã được
trình bày tại mục 1.1 của chuyên đề.
3.2. Tài sản đảm bảo trong cho vay ở Ngân hàng Thương Mại
3.2.1. Tầm quan trọng của việc đảm bảo an toàn bằng tài sản trong hoạt
động cho vay ở NHTM
Hoạt động cho vay là nghiệp vụ chủ yếu và mang lại phần lớn lợi nhuận
cho ngân hàng thương mại, đồng thời cũng xảy ra rủi ro nhiều nhất.Các
NHTM hiện nay thực hiện rất nhiều các hình thức tài trợ cho khách hàng từ
cho vay ngắn, trung và dài hạn, chiết khấu thương phiếu, bảo lãnh cho khách,
mua các tài sản để cho thuê…Đứng trước những rủi ro từ rất nhiều phía thì
vấn đề an toàn luôn được xem là tối quan trọng, bất luận như thế nào thì vấn
đề phòng tránh cho những lựa chọn bất lợi và tâm lý ỷ lại cũng sẽ được các
NHTM đưa lên hàng đầu.
Trong một bài viết trên tạp chí Ngân hàng của Tiến sĩ Phan Thị Thu Hà
đã nhận định rằng: Thông thường, “ để đảm bảo an toàn trong cho vay, khi
xem xét một khách hàng Ngân hàng sẽ tập trung vào 3 yếu tố chính: Uy tín
của khách hàng, hiệu quả của dự án, và tài sản đảm bảo.” Và “ mỗi yếu tố đều
được Ngân hàng nhắc đến trên quan điểm an toàn và sinh lợi”.Sau đây sẽ là
những phân tích về các yếu tố :
 Về uy tín của khách hàng: Uy tín là một yếu tố khó định lượng, trên
quan điểm của Ngân hàng nó được cấu thành bởi một loạt những yếu tố khác
nhau như: tình hình tài chính mạnh, mối quan hệ lâu dài, thường xuyên, trả nợ
sòng phẳng, hoặc dự án có hiệu quả… Uy tín nói lên một mối quan hệ chắc
chắn, tin tưởng lẫn nhau.Mặc dù uy tín có thể coi là một tài sản hữu hình rất
lớn của khách hàng đối với Ngân hàng, song nếu trường hợp người vay mất
khả năng chi trả thì uy tín chắc chắn sẽ giảm sút và tất nhiên ngân hàng không

thể bán uy tín của khách hàng đi để thu nợ.Thêm nữa, ở Việt Nam vẫn chưa
có một tổ chức phân tích và xếp hàng doanh nghiệp nên việc ngân hàng muốn
phân tích uy tín của khách hàng cũng sẽ gặp rất nhiều khó khăn đấy là chưa
T¹ Ph¬ng §iÖp TCDN 44E
- 24 -
Chuyªn ®Ò thùc tËp tèt nghiÖp
kể đến số liệu của người vay dù uy tín vẫn có thể rất thiếu trung thực, hoặc
thậm chí trình độ phân tích tài chính khách hàng của nhiều cán bộ ngân hàng
còn nhiều hạn chế.
Phân tích trên cho thấy rằng, cho vay dựa trên uy tín của khách hàng sẽ
đem lại nhiều rủi ro hơn cho các Ngân hàng, nhất là trong điều kiện Việt Nam.
 Về hiệu quả dự án: Đây là một vấn đề khó đối với cán bộ Ngân
hàng.Bởi nói đến một dự án là nói đến hàng loạt yếu tố cần xem xét và hầu
hết đều mang tính dự báo có nghĩa là tất cả những gì đang xem xét là những
cái có thể sẽ cũng có thể không thực sự xảy ra.Các chỉ tiêu để xem xét tính
hiệu quả của một dự án như NPV( giá trị hiện tại của các dòng tiền), IRR( tỷ
lệ hoàn vốn nội bộ) đều được tính trên số liệu của 5 – 10 năm sau. Khi mà thị
trương chưa biết sẽ xảy ra những sóng gió gì cộng với hành lang pháp lý chưa
thực sự đồng bộ thí những dự báo cho 5 – 10 năm sau chắn hẳn sẽ có những
sai sót.Một điều cần nhắc tới nữa là các chi phí cho thẩm định một dự án
thường rất cao nên yếu tố thứ 2 này thường làm cho các cán bộ cho vay của
ngân hàng gặp nhiều tình huống khó khăn.
 Tài sản đảm bảo: Đây là yếu tố thứ 3 khi ngân hàng xem xét khách
hàng của mình.Trong trường hợp uy tín của khách hàng và hiệu quả dự án
chưa đủ cơ sở chắc chắn cho việc thu hồi nợ thì tài sản đảm bảo chính là
nguồn trả nợ thứ 2 ngân hàng chắc chắn sẽ có khi nguồn trả nợ thứ nhất là thu
nhập từ hoạt động của khách hàng không đủ bảo đảm chi trả.Tài sản bảo đảm
được nói đến ở đây chính là các tài sản hữu hình thuộc quyền sở hữu của
khách hàng hoặc bên bảo lãnh cho khách hàng. Ngân hàng sẽ yên tâm hơn về
khoản cho vay của mình khi được nhận thế chấp hoặc cầm cố các tài sản hữu

hình đã được pháp luật xác nhận này đặc biệt khi nó có tính thanh khoản và
giá trị cao. Tài sản hữu hình, chắc chắn sẽ xác định giá dễ hơn, nó cũng thực
tế hơn bởi nó là những cái có thực ở hiện tại không giống những cái vô hình
là uy tín hay cái tương lai khó xác định là hiệu quả dự án.
Những phân tích và những lập luận trên đây không nằm ngoài mục đích
muốn giải thích rằng: các Ngân hàng, nhất là các NHTM ở Việt Nam coi tài
sản đảm bảo là yếu tố hàng đầu trong việc ra quyết định cấp tín dụng nhằm
đảm bảo an toàn cho hoạt động của mình.
T¹ Ph¬ng §iÖp TCDN 44E
- 25 -