(Luận văn thạc sĩ) đánh giá hoạt động của chi nhánh văn phòng đăng ký đất đai hà nội quận tây hồ, thành phố hà nội giai đoạn 2014 2016

HỌC VIỆN NÔNG NGHIỆP VIỆT NAM

NGUYỄN VĂN MINH

ĐÁNH GIÁ HOẠT ĐỘNG CỦA CHI NHÁNH VĂN
PHÒNG ĐĂNG KÝ ĐẤT ĐAI HÀ NỘI QUẬN TÂY
HỒ, THÀNH PHỐ HÀ NỘI GIAI ĐOẠN 2014 - 2016

Ngành:

Quản lý đất đai

Mã số:

60.85.01.03

Người hướng dẫn khoa học : TS. Đỗ Thị Đức Hạnh

NHÀ XUẤT BẢN HỌC VIỆN NÔNG NGHIỆP - 2018


LỜI CAM ĐOAN
Tôi xin cam đoan Luận văn là nghiên cứu của riêng tôi. Các kết quả nêu trong
Luận văn chưa được cơng bố trong bất kỳ cơng trình nào khác. Các số liệu, ví dụ và
trích dẫn trong Luận văn đảm bảo tính chính xác, tin cậy và trung thực.

Hà Nội, ngày tháng
Tác giả luận văn

Nguyễn Văn Minh

i


LỜI CẢM ƠN
Để hoàn thành được bản luận văn này, trước tiên, tôi xin gửi lời cảm
ơn sâu sắc đến cô giáo, Tiến sỹ Đỗ Thị Đức Hạnh, người đã tận tình
hướng dẫn tơi trong suốt q trình thực hiện khóa luận tốt nghiệp.
Tơi xin cảm ơn sâu sắc đến các thầy, cô trong Khoa Quản lý đất đai,
Ban Quản lý Đào tạo Học viện Nông nghiệp Việt Nam đã đào tạo, giúp đỡ
tôi trong thời gian học tập tại Học viện.
Tôi xin cảm ơn Sở Tài nguyên và Môi trường, Văn phòng Đăng ký đất
đai Hà Nội đã tạo điều kiện và giúp đỡ tơi trong q trình nghiên cứu thực
hiện đề tài trên địa bàn địa phương.
Tôi xin cảm ơn gia đình, bè bạn và đồng nghiệp đã động viên, tạo
điều kiện giúp tơi hồn thành Luận văn này.
Trân trọng cảm ơn!
Hà Nội, ngày tháng
Tác giả luận văn

Nguyễn Văn Minh

ii


MỤC LỤC
Lời cam đoan................................................................................................................................... i
Lời cảm ơn....................................................................................................................................... ii
Mục lục.............................................................................................................................................. iii
Danh mục chữ viết tắt............................................................................................................... vi
Danh mục bảng........................................................................................................................... vii

Danh mục hình........................................................................................................................... viii
Trích yếu luận văn....................................................................................................................... ix
Thesis abstract............................................................................................................................. xi
Phần 1. Mở đầu.............................................................................................................................. 1
1.1.

Tính cấp thiết của đề tài............................................................................................ 1

1.2.

Mục tiêu nghiên cứu của đề tài............................................................................ 2

1.3.

Phạm vi nghiên cứu.................................................................................................... 2

1.4.

Những đóng góp mới, ý nghĩa khoa học và thực tiễn............................. 2

Phần 2. Tổng quan tài liệu....................................................................................................... 3
2.1.

Cơ sở lý luận về đăng ký đất đai, bất động sản và thị trường bất động sản.. 3

2.1.1.

Một số khái niệm.......................................................................................................... 3

2.1.2.

Đăng ký đất đai, bất động sản............................................................................... 5

2.2.

Mơ hình tổ chức đăng ký đất đai, bất động sản ở một số nước trên thế

giới.................................................................................................................................... 11
2.2.1.

Mơ hình của Australia.............................................................................................. 11

2.2.2.

Mơ hình của Thụy Điển........................................................................................... 12

2.3.

Văn phòng đăng ký đất đai và thực trạng hoạt động của nó ở Việt Nam 13

2.3.1.

Văn phịng đăng ký đất đai................................................................................... 13

2.3.2.

Thực trạng của văn phòng đăng ký đất đai ở Việt Nam.......................24

Phần 3. Nội dung và phương pháp nghiên cứu........................................................ 29
3.1.

Địa điểm nghiên cứu................................................................................................ 29

3.2.

Thời gian nghiên cứu.............................................................................................. 29

3.3.

Đối tượng nghiên cứu............................................................................................. 29

3.4.

Nội dung nghiên cứu.............................................................................................. 29

iii


3.4.1.

Khái quát về điều kiện tự nhiên, kinh tế - xã hội, tình hình sử dụng đất

của quận Tây Hồ......................................................................................................... 29
3.4.2.

Hoạt động của Chi nhánh Văn phòng đăng ký đất đai Hà Nội quận Tây

Hồ giai đoạn 2014 - 2016........................................................................................ 29
3.4.3.

Đánh giá thực trạng hoạt động của Chi nhánh Văn phòng đăng ký đất đai

Hà Nội quận Tây Hồ.................................................................................................. 30
3.4.4.

Đề xuất các giải pháp nhằm nâng cao hiệu quả hoạt động của Chi nhánh

Văn phòng đăng ký đất đai Hà Nội quận Tây Hồ...................................... 30
3.5.

Phương pháp nghiên cứu..................................................................................... 30

3.5.1.

Phương pháp thu thập số liệu thứ cấp.......................................................... 30

3.5.2.

Phương pháp chọn điểm nghiên cứu, đối tượng điều tra.................. 30

3.5.3. Phương pháp điều tra số liệu sơ cấp............................................................. 30
3.5.4.

Phương pháp thống kê tổng hợp..................................................................... 31

3.5.5. Phương pháp so sánh, đánh giá....................................................................... 31
3.5.6. Phương pháp xử lý số liệu................................................................................... 31
Phần 4. Kết quả nghiên cứu................................................................................................. 32
4.1.

Điều kiện tự nhiên, kinh tế - xã hội của quận Tây Hồ, thành phố Hà Nội.32

4.1.1.

Điều kiện tự nhiên...................................................................................................... 32

4.1.2.

Điều kiện kinh tế - xã hội........................................................................................ 35

4.1.3.

Tình hình quản lý và sử dụng đất trên địa bàn quận Tây Hồ .............39

4.2.

Tình hình hoạt động của chi nhánh văn phòng đăng ký đất đai hà nội quận

Tây Hồ.............................................................................................................................. 45
4.2.1.

Cơ sở pháp lý và cơ cấu tổ chức...................................................................... 45

4.2.2.

Chức năng, nhiệm vụ và quyền hạn của Chi nhánh Văn phòng Đăng ký

đất đai Hà Nội quận Tây Hồ.................................................................................. 47
4.2.3.

Kết quả hoạt động của Chi nhánh văn phòng Đăng ký đất đai Hà Nội

quận Tây Hồ giai đoạn 2014 - 2016.................................................................. 50
4.3.

Đánh giá hoạt động của chi nhánh văn phòng đăng ký đất đai hà nội quận

Tây Hồ.............................................................................................................................. 56
4.3.1.

Về mức độ cơng khai thủ tục hành chính..................................................... 56

4.3.2.

Thời gian thực hiện các thủ tục......................................................................... 57

4.3.3.

Thái độ và mức độ hướng dẫn của cán bộ.................................................. 59

iv


4.3.4.

Các khoản lệ phí phải đóng.................................................................................. 60

4.3.5.

Đánh giá của cán bộ Chi nhánh Văn phòng Đăng đất đai Hà Nội quận

Tây Hồ.............................................................................................................................. 62
4.3.6.

Đánh giá chung về hoạt động CN VPĐKĐĐ HN quận Tây Hồ............63

4.4.

Đề xuất giải pháp nâng cao hiệu quả hoạt động của văn phòng đăng ký

đất đai............................................................................................................................... 65
4.4.1

Giải pháp về hồn thiện hệ thống hồ sơ địa chính................................. 65

4.4.3.

Giải pháp về chính sách pháp luật................................................................... 67

4.4.3.

Giải pháp về tổ chức và cơ chế......................................................................... 67

4.4.4.

Giải pháp về nhân lực.............................................................................................. 68

4.4.5.

Giải pháp về kỹ thuật, nghiệp vụ....................................................................... 69

4.4.6.

Giải pháp về đầu tư cơ sở vật chất kỹ thuật............................................... 69

Phần 5. Kết luận và kiến nghị.............................................................................................. 70
5.1.

Kết luận............................................................................................................................ 70

5.2.

Kiến nghị......................................................................................................................... 71

Tài liệu tham khảo...................................................................................................................... 72
Phụ lục............................................................................................................................................. 74

v


DANH MỤC CHỮ VIẾT TẮT
Chữ viết tắt

Nghĩa tiếng việt

BĐS

Bất động sản.

CN

Chi nhánh.

GCNQSDĐ

Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất.

GCN

Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở

và tài sản khác gắn liền với đất.
HN

Hà Nội.

HSĐC

Hồ sơ địa chính.

HĐND

Hội đồng nhân dân.

STNMT

Sở Tài nguyên và Môi trường.

UBND

Uỷ ban nhân dân.

VPĐKĐĐ

Văn phòng đăng ký đất đai.

vi


DANH MỤC BẢNG
Bảng 2.1. Tình hình thành lập VPĐK các cấp tính đến 31/12/2016................24
Bảng 2.2. Nguồn nhân lực của VPĐKĐĐ của cả nước tính đến 31/12/2016
25

Bảng 4.1. Một số chỉ tiêu phát triển kinh tế quận Tây Hồ giai đoạn 2014-2016
36

Bảng 4.2. Tình hình dân số và lao động của quận Tây Hồ qua một số năm
36

Bảng 4.3. Phân bố lao động trong quận giai đoạn 2014 - 2016.......................37
Bảng 4.4. Tổng hợp tình hình cấp GCNQSDĐ của quận Tây Hồ - Thành phố
Hà Nội giai đoạn 2014 - 2016........................................................................ 52
Bảng 4.5. Kết quả cập nhật chỉnh lý biến động....................................................... 52
Bảng 4.6. Hiện trạng hệ thống bản đồ địa chính quận Tây Hồ........................54
Bảng 4.7. Tình hình lập hồ sơ địa chính của quận Tây Hồ................................ 55
Bảng 4.8. Mức độ công khai thủ tục hành chính tại CN VPĐKĐĐ HN quận
Tây Hồ...................................................................................................................... 57
Bảng 4.9. Đánh giá tiến độ giải quyết hồ sơ của CN VPĐKĐĐ HN quận
Tây Hồ...................................................................................................................... 58

Bảng 4.10. Đánh giá thái độ tiếp nhận hồ sơ của cán bộ tại CN VPĐKĐĐ Hà Nội
quận Tây Hồ.......................................................................................................... 59
Bảng 4.11. Đánh giá Mức độ hướng dẫn của cán bộ tại CN VPĐKĐĐ Hà Nội
quận Tây Hồ.......................................................................................................... 60
Bảng 4.12. Đánh giá các khoản chi phí phải đóng tại CN VPĐKĐĐ HN quận Tây
Hồ

61

Bảng 4.13. Tổng hợp ý kiến của cán bộ biên chế tại CN VPĐKĐĐ Hà Nội quận
Tây Hồ về cơ sở vật chất............................................................................... 62


vii


DANH MỤC HÌNH
Hình 2.1. Sơ đồ vị trí của Văn phòng Đăng ký đất đai trong hệ thống quản lý
đất đai ở Việt Nam 23
Hình 4.1. Sơ đồ vị trí quận Tây Hồ - Thành phố Hà Nội........................................ 32
Hình 4.2. Sơ đồ tổ chức Chi nhánh VPĐKĐĐ HN quận Tây Hồ - TP. Hà Nội
47

viii


TRÍCH YẾU LUẬN VĂN
Họ và tên: Nguyễn Văn Minh.
Tên đề tài: “Đánh giá hoạt động của Chi nhánh Văn phòng Đăng ký đất đai
Hà Nội quận Tây Hồ, thành phố Hà Nội giai đoạn 2014-2016”.

Ngành: Quản lý đất đai.

Mã số: 60.85.01.03

Tên cơ sở đào tạo: Học viện Nông nghiệp Việt Nam.
Mục tiêu nghiên cứu
- Đánh giá thực trạng hoạt động của Chi nhánh Văn phòng Đăng ký đất đai Hà Nội
quận Tây Hồ, thành phố Hà Nội trong hoạt động quản lý tài nguyên đất đai của quận.

- Đề xuất một số giải pháp nâng cao hiệu quả hoạt động của Chi

nhánh Văn phòng Đăng ký đất đai Hà Nội quận Tây Hồ.
Phương pháp nghiên cứu
- Thu thập số liệu thứ cấp tại UBND quận Tây Hồ, Chi nhánh Văn phòng Đăng
ký đất đai Hà Nội quận Tây Hồ, phòng Tài nguyên và Môi trường quận Tây Hồ.
- Điều tra số liệu sơ cấp: Điều tra 90 người dân tại 3 phường thuộc quận Tây
Hồ lên CN VPĐKĐĐ HN quận Tây Hồ làm các giao dịch, thủ tục liên quan đến đất đai.

Kết quả nghiên cứu
- Công tác đăng ký đất đai, cấp GCN của CN VPĐKĐĐ từ khi thành lập đến năm
2016 đã có những kết quả đáng ghi nhận. Giai đoạn 2014 - 2016, cấp được 1928 GCN.

- Thống kê kết quả điều tra, phỏng vấn có 92,22% ý kiến của người dân cho rằng
thủ tục tiếp nhận hồ sơ tại CN VPĐKĐĐ được giải quyết đầy đủ công khai; 77,78% số

ý kiến cho biết được trả kết quả đúng thời gian theo phiếu hẹn; 94,44% ý kiến đánh
giá là thái độ của cán bộ phục vụ nhiệt tình, hướng dẫn đầy đủ, dễ thực hiện; 91,11%
ý kiến cho rằng khơng phải đóng chi phí gì khác ngồi các khoản lệ phí quy định.
Như vậy, đa phần người dân đều ủng hộ mơ hình hoạt động của CN VPĐKĐĐ xong
cũng còn tồn tại những ý kiến chưa hài lòng của người dân đòi hỏi CN VPĐKĐĐ HN

quận Tây Hồ cần có nhiều cố gắng trong việc khắc phục những tồn tại, yếu kém.

Kết luận
- Quận Tây Hồ là quận có nhiều tiềm năng và lợi thế phát triển kinh tế

- xã hội; có nhiều biến động trong sử dụng đất đai, là cửa ngõ của Thủ đô.
Việc sử dụng đất của quận Tây Hồ đã và đang đi đúng hướng theo xu thế
CNH - HĐH đất nước giảm dần diện tích đất nơng nghiệp, tăng diện tích
đất phi nông nghiệp phát triển công nghiệp và dịch vụ.
ix


- Thực hiện Quyết định số 1358/QĐ-UBND ngày 31/3/2015 của UBND
thành phố Hà Nội về việc thành lập Văn phòng Đăng ký đất đai Hà Nội trực
thuộc Sở Tài nguyên và Mơi trường, Văn phịng Đăng ký quyền sử dụng
đất quận Tây Hồ đổi tên thành Chi nhánh Văn phòng đăng ký đất đai Hà
Nội quận Tây Hồ trực thuộc sở Tài Nguyên và Môi Trường.
- Công tác quản lý đất đai trên địa bàn quận những năm qua đã có nhiều cố
gắng và đạt những kết quả đáng kể. Tiến hành đo đạc lập bản đồ địa chính chính
quy cho 8 phường; lập xong quy hoạch sử dụng đến năm 2020, kế hoạch sử
dụng đất năm 2017; hoàn thành kiểm kê đất đai năm 2014, xây dựng bản đồ hiện
trạng cho toàn quận và các phường; … Bên cạnh đó, vẫn cịn tồn tại những vi
phạm, bất cập trong quá trình sử dụng đất và hoạt động của CN VPĐKĐĐ.
- Việc thực hiện mơ hình VPĐKĐĐ một cấp đã thể hiện ưu điểm nổi bật đó là:
Thống nhất một đầu mối chỉ đạo về chuyên môn, nghiệp vụ trong quản lý đất đai.
VPĐK tỉnh là trung tâm chỉ đạo, điều hành, hướng dẫn thực hiện thống nhất đối với
toàn bộ nội dung hoạt động về tổ chức bộ máy, nhân sự, tài chính, thực hiện nhiệm
vụ chun mơn...; các chi nhánh chịu sự quản lý, chỉ đạo trực tiếp, tồn diện của
VPĐKĐĐ cấp tỉnh. Do đó, bước đầu khắc phục được hạn chế trước đây so với mơ
hình VPĐKĐĐ hai cấp đó là sự phối kết hợp trong cơng tác chuyên môn.

x


THESIS ABSTRACT
Master candidate: Nguyen Van Minh
Name of thesis: "Evaluation of the activities of Ha Noi Branch of Land
Registration Office Tay Ho District, Ha Noi city the period 2014-2016".
Major: Land Management

Code: 60.85.01.03

Educational organization: Vietnam National University of Agriculture (VNUA).

Research Objectives.
- Assess the operational status of Branch of Land Registration Office in Tay Ho
District, Ha Noi city in the general management of land resources of the district.

- Propose some solutions to improve operational efficiency of Ha Noi

Branch of Land Registration Office in Tay Ho District.
Research Methods.
- Collect secondary data in Tay Ho District People's Committee, of Ha

Noi Branch of Land Registration Office in Tay Ho District, Department of
Natural Resources and Environment of Tay Ho district.
- Investigate primary data: Survey of 90 households in 3 communes

in Tay Ho District.
Research results.

- The work of land registration, grant of license the Registration

Office since its establishment until 2016 has remarkable results. The
period 2012 - 2016, 1928 licenses were granted.
- Statistics of interview and survey resulted in 92.22% of people's opinion that
the procedure of receiving documents at the Registration Office are sufficiently
addressed to the public; 77.78% of people said the results are returned on time as
appointed; 92.22% of people rated the attitude of the staff is enthusiastic with
complete instructions; 91.11% of people said that they do not have to pay extra fees
other than the prescribed fee. Thus, most people were supportive of the operational
model of the Registration Office, however, there also exists the unsatisfied opinion of
that needs of Branch of Land Registration Office in Tay Ho District to require a lot of
effort to overcome these problems, weakness.

Conclusions.
Tay Ho is a district with a lot of potentials and advantages of social-economy;
fluctuations in the use of land, is the gateway to the capital. The use of land in Tay Ho

xi


district has been the in the right direction according to the industrialization modernization of the country in decreasing agricultural land area, increasing
the area of non-agricultural land for industry and services development.
- Implementing Decision No. 1358/QĐ-UBND dated 31/03/2015 of the Hanoi
People's Committee on the establishment of land registry offices in Hanoi under the
Department of Natural Resources and Environment, Office for Registration of Land
Use Right of Tay Ho District was renamed to Office for Land Registration Hanoi with
Tay Ho district branch under the Department of Natural Resources and Environment.

- The management of land in the district over the years has made many

efforts and achieved remarkable results. Perform measuring and officially
cadastral mapping for 8 communes ; plan land use up to 2020, the land use
plan in 2017; complete inventory of land in 2014, build maps of the entire
district of all communes .However, there exists the violations and
shortcomings in the process of land use and operation of Registration Office.
- The implementation of the model Land Registration Office a grant made
outstanding advantages are: Unify a clue directing expertise and professional in land
management. Land Registration Office is the central province directing and operating
instructions for the uniform implementation of the entire contents of activities on the
organization, personnel, finance, implement professional duties …; branches under the
management, direction, comprehensive Land Registration Office of the province.
Therefore, the first step to overcome previous limitations compared to model Land
Registration Office that the two levels of coordination in professional work.

xii


PHẦN 1. MỞ ĐẦU
1.1. TÍNH CẤP THIẾT CỦA ĐỀ TÀI
Ngày nay con người đang cố gắng tạo ra, tìm ra các nguồn năng
lượng mới, sẵn có hơn, rẻ tiền hơn nhằm làm giảm áp lực lên các nguồn
tài nguyên truyền thống, nhưng đối với đất đai thì khơng thực hiện được
bởi lẽ đất đai là nguồn tư liệu sản xuất khơng gì thay thế được.

Cơng tác đăng ký đất đai là một trong những nội dung trong công
tác quản lý Nhà nước về đất đai nhằm đảm bảo quyền lợi và nghĩa vụ
của người sử dụng đất đối với Nhà nước, là công cụ để Nhà nước
thực hiện công tác quản lý đất đai theo quy định của pháp luật.
Sau khi thực hiện đề án thí điểm kiện tồn hệ thống Văn phòng đăng ký

một cấp trực thuộc Sở Tài nguyên Môi trường trên 4 tỉnh: Đồng Nai, Đà Nẵng, Hà
Nam và Hải Phòng. Luật Đất đai 2013 ra đời quy định cả nước tiến hành thành
lập Văn phòng Đăng ký đất đai một cấp nhằm cải cách thủ tục hành chính. Thơng
tư liên tịch số 15/2015/TTLT-BTP-BTNMT ngày 4 tháng 4 năm 2015 hướng dẫn
chức năng, nhiệm vụ, quyền hạn và cơ chế tổ chức, cơ chế hoạt động thay thế
cho Thông tư liên tịch số 05/2010/TTLT-BTP-BTNMT thành lập Văn phòng đăng
ký đất đai trên cơ sở hợp nhất văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất trực thuộc
Sở Tài ngun Mơi trường và các văn phịng đăng ký quyền sử dụng đất trực
thuộc phịng Tài ngun Mơi trường hiện có ở địa phương.

Thực hiện chủ trương trên, Ủy ban nhân dân thành phố Hà Nội đã
ban hành Quyết định số 1358/QĐ-UBND về việc thành lập Văn phòng
đăng ký đất đai Hà Nội trực thuộc Sở Tài nguyên và Môi trường Hà Nội.
Quận Tây Hồ là một quận thuộc thủ đô Hà Nộ được thành lập theo
Nghị định số 69/CP ngày 28 tháng 10 năm 1995 của Chính phủ. Phía Đơng
giáp quận Long Biên; phía Tây giáp huyện Từ Liêm cũ và quận Cầu Giấy,
phía Nam giáp quận Ba Đình; phía Bắc giáp huyện Đơng Anh. Quận Tây
Hồ có diện tích 2.400 ha với 08 đơn vị hành chính trực thuộc.
Từ khi được thành lập và đi vào hoạt động đến nay, quận Tây Hồ đã có
những thành tựu to lớn về mặt kinh tế - xã hội, an ninh quốc phòng được củng
cố giữ vững, đời sống nhân dân ngày càng được cải thiện về chất và lượng, các
thủ tục hành chính dần được cải cách để đáp ứng nhu cầu của nhân dân.

1


Trước tình hình kinh tế - xã hội phát triển, việc sử dụng đất có nhiều
biến động địi hỏi nhiệm vụ quản lý phải được coi trọng hơn bao giờ hết. Văn
phòng đăng ký quyền sử dụng đất quận Tây Hồ được thành lập theo Quyết
định số 359/QĐ-UB ngày 16/03/2006 của Ủy ban nhân dân quận Tây Hồ nay là

chi nhánh văn phòng đăng ký đất đai Hà Nội quận Tây Hồ nhằm đáp ứng yêu
cầu quản lý và đảm bảo quyền lợi của người dân về thực hiện các quyền của
người sử dụng đất, đặc biệt là vấn đề đăng ký, cấp Giấy chứng nhận, các
hoạt động liên quan đến công tác chuyển quyền sử dụng đất, công tác giao
dịch đảm bảo... Xuất phát từ các yêu cầu thực tiễn ấy tôi chọn thực hiện đề
tài “Đánh giá hoạt động của Chi nhánh Văn phòng Đăng ký đất đai Hà Nội
quận Tây Hồ, thành phố Hà Nội giai đoạn 2014-2016 ”.

1.2. MỤC TIÊU NGHIÊN CỨU CỦA ĐỀ TÀI
- Đánh giá thực trạng hoạt động của Chi nhánh Văn phòng

Đăng ký đất đai Hà Nội quận Tây Hồ giai đoạn 2014-2016;
- Đề xuất một số giải pháp nâng cao hiệu quả hoạt động của Chi

nhánh Văn phòng Đăng ký đất đai Hà Nội quận Tây Hồ trong giai đoạn tới.

1.3. PHẠM VI NGHIÊN CỨU
- Về không gian: Nghiên cứu thực hiện trên phạm vi khơng gian hành

chính quận Tây Hồ, các nghiên cứu sâu được thực hiện với các nhóm đối
tượng đến giao dịch tại bộ phận một cửa có liên quan đến hoạt động của
Chi nhánh Văn phòng Đăng ký đất đai Hà Nội quận Tây Hồ.
- Về thời gian: Cơ sở dữ liệu được nghiên cứu về Chi nhánh Văn phòng

Đăng ký đất đai và các hoạt động của Chi nhánh Văn phòng Đăng ký đất đai
Hà Nội quận Tây Hồ - thành phố Hà Nội từ 01/01/2014 đến 31/12/2016.

1.4. NHỮNG ĐÓNG GÓP MỚI, Ý NGHĨA KHOA HỌC VÀ THỰC TIỄN
- Bổ sung cơ sở khoa học cho việc đánh giá hoạt động của Văn

phòng Đăng ký Đất đai mơ hình một cấp.
- Bổ sung cơ sở thực tiễn cho việc đánh giá hoạt động của Chi

nhánh Văn phòng Đăng ký đất đai Hà Nội quận Tây Hồ.

2


PHẦN 2. TỔNG QUAN TÀI LIỆU
2.1. CƠ SỞ LÝ LUẬN VỀ ĐĂNG KÝ ĐẤT ĐAI, BẤT ĐỘNG SẢN VÀ THỊ
TRƯỜNG BẤT ĐỘNG SẢN
2.1.1. Một số khái niệm
2.1.1.1. Đất đai
Đất đai là tài nguyên quốc gia vô cùng quý giá, là tư liệu sản xuất đặc biệt,
là thành phần quan trọng hàng đầu của môi trường sống, là địa bàn phân bố các
khu dân cư, xây dựng các cơ sở kinh tế, văn hóa, xã hội, an ninh và quốc phịng.

Đất theo nghĩa thổ nhưỡng là vật thể thiên nhiên có cấu tạo độc lập
lâu đời, hình thành do kết quả của nhiều yếu tố: đá gốc, động thực vật,
khí hậu, địa hình và thời gian. Thành phần cấu tạo của đất gồm các hạt
khoáng chiếm 40%, hợp chất humic 5%, khơng khí 20% và nước 35%.
2

Giá trị tài ngun đất được đo bằng số lượng diện tích (ha, km )
và độ phì (độ mầu mỡ thích hợp cho trồng cây công nghiệp và lương
thực). Winkler (1968) xem đất như một vật thể sống vì trong nó chứa
nhiều vi sinh vật: vi khuẩn, nấm, tảo, thực vật, động vật… do đó cũng
cần thuân thủ nhưng quy định sống đó là: phát sinh, phát triển, thối
hóa và già cỗi. Tùy thuộc vào thái độ của con người đối với đất mà đất
có thể trở nên phì nhiêu hơn, cho năng suất cao hơn hoặc ngược lại.

Các nhà sinh thái học còn cho rằng đất là một “vật mang” của tất
cả các hệ sinh thái tồn tại trên trái đất. Như vậy, các hệ sinh thái có bền
vững khi “vật mang” bền vững. Con người tác động vào đất cũng
chính là tác động vào các hệ sinh thái mà đất mang trên mình nó.

Đất sẽ được định nghĩa đầy đủ như sau:
“Đất là một diện tích cụ thể của bề mặt trái đất, bao gồm cả các đặc tính
sinh quyển ngay trên hay dưới bề mặt đó gồm có: Yếu tố khí hậu, các dạng thổ
nhưỡng, địa hình và thủy văn bề mặt; lớp trần tích và kho dự trữ nước ngầm sát
bề mặt đất; tập đoàn động thực vật; trạng thái định cư của con người và những
thành quả do hoạt động của con ngươi trong quá khứ và hiện tại tạo ra”.

2.1.1.2. Bất động sản
a. Khái niệm
Việc phân loại tài sản thành “bất động sản” và “động sản” có nguồn gốc từ
Luật La Mã cổ, theo đó bất động sản khơng chỉ là đất đai, của cải trong lòng đất

3


mà cịn là tất cả những gì được tạo ra do sức lao động của con người trên
mảnh đất. Bất động sản (BĐS) bao gồm các cơng trình xây dựng, mùa màng,
cây trồng… và tất cả những gì liên quan đến đất đai hay gắn liền với đất đai,
những vật trên mặt đất cùng với những bộ phận cấu thành lãnh thổ.

Pháp luật của nhiều nước trên thế giới đều thống nhất ở chỗ
coi BĐS gồm đất đai và những tài sản gắn liền với đất đai.
Điều 174, Bộ luật Dân sự năm 2005 của nước ta quy định: “Bất động
sản là các tài sản bao gồm: đất đai; nhà, cơng trình xây dựng gắn liền với
đất đai, kể cả các tài sản gắn liền với nhà, cơng trình xây dựng đó; các tài

sản khác gắn liền với đất đai; các tài sản khác do pháp luật quy định”.

b. Đặc điểm
- Tính cá biệt và khan hiếm;
- Tính bền lâu;
- Tính chịu sự ảnh hưởng lẫn nhau;
- Các tính chất khác: tính thích ứng; tính phụ thuộc vào năng

lực quản lý; mang nặng yếu tố tập quán, thị hiếu và tâm lý xã hội.
2.1.1.3. Thị trường bất động sản
Thị trường bất động sản (TTBĐS) là một bộ phận cấu thành quan
trọng của nền kinh tế thị trường. TTBĐS được hiểu theo ngĩa hẹp chỉ bao
gồm các hoạt động có liên quan đến giao dịch BĐS như: mua, bán, cho
thuê, thừa kế, thế chấp BĐS. TTBĐS theo nghĩa rộng không chỉ bao gồm
các hoạt động liên quan đến giao dịch BĐS mà bao gồm cả các lĩnh vực
liên quan đến việc tạo lập BĐS với những đặc điểm cơ bản sau:
- TTBĐS chịu sự chi phối bởi các quy luật kinh tế hàng hóa:

quy luật giá trị, quy luật cung cầu, quy luật cạnh tranhl;
- TTBĐS theo mơ hình chung của thị trường hàng hóa với 3 yếu

tố xác định: sản phẩm, số lượng, giá cả;
- Phạm vi hoạt động của TTBĐS do pháp luật của mỗi nước quy

định nên cũng không đồng nhất.
Thị trường BĐS là nơi tiến hành các giao dịch về BĐS, mang tính khu vực
và biến động theo thời gian. Vì vậy, thị trường BĐS là tổng hòa các giao dịch về
BĐS đạt được tại những khu vực địa lý nhất định trong một thời điểm nhất định.

4

Khi nghiên cứu thị trường bất động sản, có một vấn đề khác biệt cơ bản giữa các nước
có chế độ chính trị khác nhau, đó là quyền sở hữu đất đai. Đối với những quốc gia đất đai
thuộc sở hữu tư nhân, thị trường đất đai về ý nghĩa chung là thị trường giao dịch đất đai
(chuyển giao quyền sở hữu đất đai), hàng hố lưu thơng trên thị trường là đất đai đã được
thương phẩm hoá (đất đai được đầu tư, khai thác và được dùng như một hàng hoá để thực
hiện việc kinh doanh, mua bán, cho thuê; cũng dùng nguyên tắc kinh doanh hàng hoá để kinh
doanh đất đai). Đối với những quốc gia như Trung Quốc và nước ta, đất đai thuộc sở hữu
toàn dân, Nhà nước với tư cách là đại diện chủ sở hữu toàn dân về đất đai thực hiện việc trao
quyền sử dụng đất cho người sử dụng đất dưới các hình thức giao đất, cho th đất, cơng
nhận quyền sử dụng đất (khoản 4 Điều 5 Luật Đất đai năm 2013), đồng thời quy định quyền và
nghĩa vụ của người sử dụng đất. Vì vậy, thị trường đất đai về ý nghĩa chung được hiểu là thị
trường quyền sử dụng đất; thị trường giữa những người được Nhà nước trao quyền sử
dụng đất với nhau và với người khác theo quy định của pháp luật. Đối tượng chủ yếu của
kinh doanh đất đai thương phẩm là quyền sử dụng đất.

Thị trường BĐS bao gồm 3 thị trường nhánh: thị trường mua bán; thị
trương cho thuê BĐS; thị trường thế chấp và bảo hiểm BĐS. Căn cứ vào
thứ tự thời gian mà BĐS gia nhập thị trường, thị trường BĐS có 3 cấp,
gồm: Thị trường cấp 1 (thị trường chuyển nhượng, giao hoặc cho thuê
quyền sử dụng đất, còn gọi là thị trường BĐS sơ cấp); Thị trường cấp 2
(Thị trường xây dựng cơng trình để bán hoặc cho th); Thị trường cấp 3
(Thị trường bán hoặc cho thuê lại các cơng trình đã được mua hoặc th).

2.1.2. Đăng ký đất đai, bất động sản
2.1.2.1. Vai trị, lợi ích của đăng ký Nhà nước về đất đai
Đăng ký đất đai là một công cụ của Nhà nước để bảo vệ lợi ích
Nhà nước, lợi ích cộng đồng cũng như lợi ích cơng dân.
- Lợi ích đối với Nhà nước và xã hội:

+ Phục vụ thu thuế sử dụng đất, thuế tài sản, thuế sản xuất

nông nghiệp, thuế chuyển nhượng;
+ Giám sát giao dịch đất đai, hỗ trợ hoạt động của thị trường bất động sản;
+ Phục vụ quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất, giao đất, thu hồi đất;
+ Cung cấp tư liệu phục vụ các chương trình cải cách đất đai, bản thân

việc triển khai một hệ thống đăng ký đất đai cũng là một cải cách pháp luật;

5


+ Đảm bảo an ninh kinh tế, trật tự

xã hội; - Lợi ích đối với cơng dân:
+ Tăng cường sự an toàn về chủ quyền đối với bất động sản;
+ Khuyến khích đầu tư cá nhân;
+ Mở rộng khả năng vay vốn xã hội (Nguyễn Thanh Trà &

Nguyễn Đình Bồng, 2005).
2.1.2.2. Cơ sở đăng ký đất đai, bất động
sản a) Hồ sơ đất đai, bất động sản
Hồ sơ đất đai và bất động sản (ở Việt Nam gọi là hồ sơ địa chính) là tài
liệu chứa đựng thơng tin liên quan tới thuộc tính, chủ quyền và chủ thể có
chủ quyền đối với đất đai, bất động sản. Hồ sơ đất đai, bất động sản được
lập để phục vụ cho lợi ích của Nhà nước và phục vụ quyền lợi của công dân.
- Đối với Nhà nước: Để thực hiện việc thu thuế cũng như đảm bảo cho việc
quản lý, giám sát, sử dụng và phát triển đất đai một cách hợp lý và hiệu quả.
- Đối với công dân: Việc lập hồ sơ đảm bảo cho người sở hữu,

người sử dụng có các quyền thích hợp để họ có thể giao dịch một
cách thuận lợi, nhanh chóng, an tồn và với một chi phí thấp.
b) Nguyên tắc Đăng ký đất đai, bất động sản:

Đăng ký đất đai, bất động sản dựa trên những nguyên tắc:
- Nguyên tắc đăng nhập hồ sơ;
- Nguyên tắc đồng thuận;
- Nguyên tắc công khai;
- Nguyên tắc chuyên biệt hoá.

Các nguyên tắc này giúp cho hồ sơ đăng ký đất đai, bất động sản được
công khai, thơng tin chính xác và tính pháp lý của thông tin được pháp luật
bảo vệ. Đối tượng đăng ký được xác định một cách rõ ràng, đơn nghĩa, bất
biến về pháp lý (Nguyễn Thanh Trà & Nguyễn Đình Bồng, 2005).

c) Đơn vị đăng ký - thửa đất
Thửa đất được hiểu là một phần bề mặt trái đất, có thể liền mảnh hoặc không
liền mảnh, được coi là một thực thể đơn nhất và độc lập để đăng ký vào hệ thống hồ
sơ với tư cách là một đối tượng đăng ký, có một số hiệu nhận biết duy

6


nhất. Việc định nghĩa một cách rõ ràng đơn vị đăng ký là vấn đề quan
trọng cốt lõi trong từng hệ thống đăng ký (Nguyễn Văn Chiến, 2006).
Trong các hệ thống đăng ký giao dịch cổ điển, đơn vị đăng ký - thửa
đất không được xác định một cách đồng nhất, đúng hơn là khơng có quy
định, các thơng tin đăng ký được ghi vào sổ một cách độc lập theo từng
vụ giao dịch. Trong hệ thống đăng ký văn tự giao dịch, nội dung mô tả
ranh giới thửa đất chủ yếu bằng lời, có thể kèm theo sơ đồ hoặc không.

Các hệ thống đăng ký giao dịch nâng cao có địi hỏi cao hơn về
nội dung mơ tả thửa đất, khơng chỉ bằng lời mà cịn địi hỏi có sơ đồ
hoặc bản đồ với hệ thống mã số nhận dạng thửa đất khơng trùng lặp.
Với hệ thống địa chính đa mục tiêu ở Châu Âu, việc đăng ký quyền và
đăng ký để thu thuế không phải là mục tiêu duy nhất, quy mơ thửa đất có thể
từ hàng chục mét vuông cho đến hàng ngàn ha được xác định trên bản đồ
địa chính, hệ thống bản đồ đia chính được lập theo một hệ toạ độ thống nhất
trong phạm vi tồn quốc (Nguyễn Thanh Trà & Nguyễn Đình Bồng, 2005).

2.1.2.3. Đăng ký pháp lý đất đai, bất
động sản a. Đăng ký văn tự giao dịch
* Khái niệm
Văn tự giao dịch là văn bản viết, mô tả một vụ giao dịch độc lập, nó thường
là các văn bản hợp đồng mua bán, chuyển nhượng hoặc các thoả thuận khác về
thực hiện các quyền hoặc hưởng thụ những lợi ích trên đất hoặc liên quan tới
đất. Các văn tự này là bằng chứng về việc một giao dịch nào đó đã được thực
hiện, nhưng các văn tự này không phải là bằng chứng về tính hợp pháp của các
quyền được các bên đem ra giao dịch. Thí dụ một văn tự bán nhà đất là bằng
chứng về việc bên bán đã tự nguyện bán, bên mua đã tự nguyện mua, giá cả và
phương thức thanh toán, phương thức bàn giao tài sản được thoả thuận thống
nhất… các bên không thể phủ nhận các điều khoản ghi trong văn tự mua bán
trên. Vãn tự mua bán có thể khơng có người làm chứng, có thể có người làm
chứng, có thể do người đại diện chính quyền xác nhận. Tuy nhiên, văn tự trên
không thể là bằng chứng pháp lý về việc bên bán có quyền sở hữu hoặc sử
dụng hợp pháp đối với nhà và đất đem ra mua bán.

Đăng ký văn tự giao dịch là hình thức đăng ký đất đai mà đối
tượng đăng ký là các văn tự giao dịch về đất đai và bất động sản
trên đất và nội dung của giao dịch đó.

7


* Đặc điểm
- Ưu điểm

Đăng ký văn tự giao dịch được tiến hành nhanh chóng với chi phí thấp
do khơng phải mất nhiều thời gian và chi phí cho việc thành lập và điều hành
hoạt động của văn phòng đăng ký như trong đăng ký chủ quyền.

- Nhược điểm
Văn tự giao dịch không thể là chứng cứ pháp lý khẳng định
quyền hợp pháp đối với đất đai;
Thông tin từ đăng ký văn tự giao dịch khơng có sự đảm bảo chắc
chắn về quyền sở hữu, tính chính xác và rõ ràng nên có thể phát sinh chi
phí để xác minh nguồn gốc chủ quyền; khơng khuyến khích đầu tư vào
đất đai và hạn chế sự phát triển của thị trường vốn tín dụng; khơng hỗ trợ
chính quyền trong việc giải quyết tranh chấp đất đai, lập quy hoạch sử
dụng đất và xác định thu thuế đất (Bộ Tài nguyên và Môi trường, 2012).

* Hệ thống đăng ký văn tự giao dịch đơn giản
- Mảnh đất đem giao dịch thường được mơ tả bằng lời, có thể

kèm theo sơ đồ đơn giản;
- Nhân viên đăng ký lập danh sách tra cứu theo tên các bên tham

gia giao dịch chứ không theo danh sách các thửa đất trên địa bàn;
- Hệ thống sổ đăng ký là loại thụ động, có nghĩa là chỉ thụ động nhập thông
tin theo các văn tự mà không tiến hành kiểm tra sự nhất quán với những thông
tin đã được đăng ký trong các vụ giao dịch trước đây đối với cùng một tài sản.

* Hệ thống đăng ký văn tự giao dịch nâng cao
- Mảnh đất đưa ra giao dịch được xác định theo bản đồ hoặc bình đồ

với chất lượng được chuẩn hố, được gán mã số nhận diện duy nhất;
- Nhân viên đăng ký phải kiểm tra mọi văn tự giao dịch khi đăng ký để đảm
bảo sự nhất quán với thông tin đã đăng ký trong các văn tự giao dịch trước đây;
- Hệ thống sổ đăng ký có hệ thống chỉ số theo tên các bên giao

dịch và theo mã số nhận biết duy nhất của các thửa đất;
- Vãn tự giao dịch phải do luật sư hoặc công chứng viên lập và xác nhận;
- Địa vị pháp lý của việc đăng ký văn tự giao dị được bảo vệ bằng Luật Dân
sự hoặc Luật Đất đai. Các bên thứ ba khi tham khảo thông tin đăng ký để thực

8


hiện giao dịch sẽ được pháp luật bảo hộ một phần trong trường hợp
thơng tin đăng ký khơng chính xác, không đầy đủ.
* Hệ thống đăng ký nghĩa vụ
- Bổ sung thông tin cần thiết cho đăng ký văn tự giao dịch;
- Các nghĩa vụ thường được đãng ký theo một hệ thống hồ sơ

riêng, do đó khi mua bán hoặc thực hiện các giao dịch khác về đất
dai, người mua vừa phải điều tra thông tin về tài sản định mua theo
hệ thống hồ sơ đăng ký giao dịch, vừa phải điều tra theo hệ thống
hồ sơ đăng ký nghĩa vụ (Bộ Tài nguyên và Môi trường, 2012).
b. Đăng ký quyền
.* Khái niệm
Đăng ký chủ quyền là hình thức đăng ký đất đai mà đối tượng đăng

ký là những thông tin về chủ sở hữu/sử dụng đất; các quyền, lợi ích và cả
những hạn chế về quyền của họ đối với đất; những thông tin về thửa đất,
nghĩa là mối quan hệ pháp lý giữa đất đối với người có chủ quyền đất.
* Đặc điểm

- Ưu điểm
Đất đai được chia thành những đơn vị đất đai (có thể là thửa
đất) được xác định rõ trên bản đồ địa chính.
Chủ sở hữu/sử dụng và chủ quyền của họ (quyền, lợi ích, nghĩa vụ,
những hạn chế về quyền) đối với thửa đất được ghi nhận trong sổ đăng ký.

Tên của chủ sở hữu/sử dụng đất được đăng ký thay đổi, còn quyền
lợi đối với đất vẫn duy trì tồn bộ thửa đất được chuyển giao. Trưởng
hợp chỉ chuyển giao một phần thửa đất thì cần có sự tách thửa, đăng ký
và lập hồ sơ địa chính với sự thay đổi quyền lợi trên thửa đất mới.

Tất cả các thủ tục này chỉ được xem là hợp pháp khi do cơ quan
nhà nước có thẩm quyền tiến hành. Do đó, thơng tin chủ quyền lưu trữ
được đảm bảo bởi nhà nước, được sử dụng chính thức mà khơng cần
thiết có sự điều tra nguồn gốc chủ quyền đất đai.

- Nhược điểm
Cần thời gian và chi phí cho việc thành lập, điều hành hệ thống
văn phịng đăng ký (Bộ Tài ngun và Mơi trường, 2012).

9


2.1.2.4.Các yếu tố quan trọng của hệ thống đăng ký đất đai
Hệ thống đăng ký đất đai được xác lập và chứa đựng bốn yếu

tố cơ bản của đất đai và cũng là trụ cột của hệ thống, bao gồm: yếu
tố hình học, yếu tố pháp lý, yếu tố giá trị và yếu tố sử dụng.
Yếu tố hình học, pháp lý, giá trị và sử dụng của đất đai là bốn yếu tố thông
tin quan trọng cần được đăng ký và thể hiện trong hệ thống đăng ký đất đai. Do
mang bản chất khác nhau nên việc xác định bốn yếu tố này được tiến hành bởi
các cơ quan nhà nước có thẩm quyền khác nhau. Những đặc điểm hình học của
đất đai được xác định thông qua các hoạt động địa chính do cơ quan quản lý đất
đai thực hiện (cơ quan địa chính hoặc cơ quan Tài nguyên và Môi trường). Đăng
ký và xác lập chủ quyền đất đai được người sử dụng đất tiến hành tại cơ quan
tư pháp. Việc xác định giá đất thuộc trách nhiệm của cơ quan thuế. Và hoạt động
lập quy hoạch sử dụng đất thuộc trách nhiệm của chính quyền trung ương lẫn
chính quyền địa phương. Và mặt dù có sự khác nhau nhưng bốn yếu tố đều có
mối liên hệ và sự tương tác lẫn nhau tùy thuộc những phương diện khác nhau,
nhưng sự tương tác giữa bốn yếu tố là không thể thiếu. Thông tin và hoạt động
của yếu tố này sẽ là cơ sở để triển khai, hỗ trợ hoạt động cho những yếu tố còn
lại. Quy hoạch đất đai được thực hiện thông qua các hoạt động địa chính cụ thể
mang tính chất kỹ thuật trong việc xác định đặc điểm hình học của đất đai và
dựa trên thông tin ghi nhận về giá trị và chủ quyền đất. Giá trị đất đai được xác
định trên cơ sở sự tính tốn sự tác động của tổng hịa các yếu tố về đặc điểm
hình học (vị trí thuận lợi hay khơng, diện tích đất lớn hay nhỏ), đặc điểm pháp lý
(chủ quyền hợp pháp hay không, quyền lợi trên đất đến mức độ nào) và việc sử
dụng đất (mục đích sử dụng nào có hiệu quả, giá trị ra sao khi thay đổi mục đích
sử dụng đất), cũng như giới hạn về quyền sở hữu/sử dụng đất (có hay không bị
hạn chế bởi quyền đi qua bất động sản liền kề, quyền sử dụng các lợi ích cơng
cộng đi qua khu đất người khác). Quyền, lợi ích trên đất được đảm bảo trong
một phạm vi được xác định với ranh giới, vị trí rõ ràng, và chịu sự tác động lẫn
giới hạn trong mục đích sử dụng đất... Tất cả được tập hợp lại tạo nên một hệ
thống thông tin đất đai hồn chỉnh, đáp ứng nhu cầu thơng tin của Nhà nước, cơ
quan quản lý đất, người sử dụng đất và các chủ thể khác có nhu cầu.

10


2.2. MƠ HÌNH TỔ CHỨC ĐĂNG KÝ ĐẤT ĐAI, BẤT ĐỘNG SẢN Ở MỘT
SỐ NƯỚC TRÊN THẾ GIỚI
2.2.1. Mơ hình của Australia
Tại Australia việc đăng ký BĐS do các cơ quan Chính phủ, các Bang
thực hiện. Các cơ quan này là các cơ quan ĐKĐĐ, Văn phòng Đăng ký
quyền đất đai, cơ quan quản lý đất đai hoặc cơ quan thơng tin đất đai.

2.2.1.1. Văn phịng Đăng ký quyền đất đai của Northern Territory
Văn phòng Đăng ký quyền đất đai tại Northern Territory là một bộ phận
của Văn phòng đăng ký trung ương, nhiệm vụ của Văn phòng là thực hiện
đăng ký quyền đất đai theo Hệ thống Torrens, bao gồm cả các phương tiện
tra cứu, hệ thống thông tin đất đai và các nhiệm vụ đăng ký khác. Hiện nay,
tất cả bất động sản đã đăng ký tại Northern Territory đều thuộc hình thức
đăng ký quyền theo Torrens. Trong hệ thống Torrens, sổ đăng ký là tập hợp
của các bản ghi đăng ký và các bản ghi này lại là bản lưu của giấy chứng
nhận quyền sử dụng đất. Các loại giao dịch phải đăng ký vào hệ thống là thế
chấp, mua bán, cho thuê cũng được ghi trên các giấy chứng nhận này. Từ
ngày 01 tháng 12 năm 2000, bản lưu giấy chứng nhận khơng cịn được in ra
dưới dạng bản giấy mà lưu ở dạng điện tử, trừ trường hợp chủ sở hữu yêu
cầu in ra để phục vụ cho giao dịch thế chấp (Nguyễn Văn Chiến, 2006).

2.2.1.2. Cơ quan đăng ký đất đai của Bang Victoria
Hệ thống đăng ký đất đai ở Bang Victoria là hệ thống Torrens. Cơ quan
đăng ký đất đai Victoria được thành lập theo Luật chuyển nhượng đất đai 1958.
Cơ quan đăng ký đất đai Victoria có các bộ phận: Dịch vụ đăng ký quyền;
Trung tâm thông tin đất đai; Bộ phận đo đạc; Bộ phận tách hợp thửa đất; Văn
phòng định giá viên trưởng. Hiện nay hầu hết đất đai và bất động sản ở Bang

Victoria đã được đăng ký quyền. Các quyền, giao dịch và biến động phải đăng ký
là quyền sở hữu, chuyển quyền, thế chấp, tách nhập, quyền địa dịch, quyền giám
sát việc sử dụng đất của các bất động sản liên quan (Nguyễn Văn Chiến, 2006).

2.2.1.3. Cơ quan quản lý đất đai Bang New South Wales
Ở Bang New South Wales (NSW) việc đăng ký đất đai do cơ quan quản ký
đất đai của bang thực hiện. Trong cơ cấu tổ chức của cơ quan quản lý đất đai có
các bộ phận sau: Đo đạc và bản đồ; Bảo vệ tài nguyên đất; Quản lý đất công;
Định giá; Đăng ký đất đai. Hệ thống Torrens được đưa vào NSW theo Luật BĐS
1863. Từ thời điểm này tất cả đất đai do Hoàng Gia cấp đều được đăng ký

11