Luận văn thạc sĩ đánh giá tình hình chuyển nhượng, thừa kế quyền sử dụng đất trên địa bàn phường yên ninh thành phố yên bái tỉnh yên bái, giai đoạn 2011 2014

ĐẠI HỌC THÁI NGUYÊN ^

TRƯỜNG ĐẠI HỌC NÔNG
LÂM

HÀ THỊ HUYỀN CHANG

Tên đề' tài:

,
,
ĐÁNH GIÁ TÌNH HÌNH CHUYỂN NHƯỢNG, THỪA KẾ QUYỀN
SỬ DỤNG ĐẤT TRÊN ĐỊA BÀN PHƯỜNG YÊN NINH, TP. YÊN BÁI
TỈNH YÊN BÁI GIAI ĐOẠN 2011 - 2014

KHÓA LUẬN TỐT NGHIỆP ĐẠI HỌC

Hệ đào tạo

: Chính quy : Quản lý

Chuyên ngành

đất đai : Quản lý tài

Khoa Khóa học

nguyên : 2011 - 2015

Thái Nguyên, năm 2015

HÀ THỊ HUYỀN CHANG

Tên đề' tài:

,
,
ĐÁNH GIÁ TÌNH HÌNH CHUYỂN NHƯỢNG, THỪA KẾ QUYỀN
SỬ DỤNG ĐẤT TRÊN ĐỊA BÀN PHƯỜNG YÊN NINH, TP. YÊN BÁI
TỈNH YÊN BÁI GIAI ĐOẠN 2011 - 2014

KHÓA LUẬN TỐT NGHIỆP ĐẠI HỌC

Hệ đào tạo

: Chính quy Quản lý đất đai

Chuyên ngành

: Quản lý tài nguyên K43 -

Khoa

: QLĐĐ - N01 2011 - 2015

Lớp

: Th.S. Trương Thành Nam

Khóa học

:

Giảng viên hướng dẫn :


3

LỜI CẢM ƠN
Trong thời gian học tập, nghiên cứu thực tế và hoàn thành khóa luận tốt nghiệp, em
đã nhận được sự quan tâm, giúp đỡ nhiệt tình của nhiều tập thể, cá nhân trong và ngoài
trường.
Trước hết em xin chân thành cảm ơn thầy giáo Th.S. Trương Thành Nam. Thầy đã
nhiệt tình giảng dạy và hướng dẫn em trong suốt thời gian thực tập và viết khóa luận tốt
nghiệp.
Em xin chân thành cảm ơn Ban chủ nhiệm khoa Quản lý Tài nguyên, Ban giám
hiệu Trường Đại học Nông Lâm Thái Nguyên cùng các thầy cô giáo đã giảng dạy những
kiến thức và truyền đạt kinh nghiệm quý báu cho em trong quá trình học tập, rèn luyện. Tất
cả là những hành trang quý báu của mỗi sinh viên sau khi ra trường. Đó là sự hoàn thiện về
kiến thức chuyên môn, lý luận và phương pháp làm việc, năng lực công tác nhằm đáp ứng
được yêu cầu thực tiễn.
Em xin bày tỏ lòng biết ơn đến các cô chú, anh chị trong UBND phường Yên Ninh,
TP. Yên Bái đã nhiệt tình giúp đỡ, tạo điều kiện cho em hoàn thành khóa luận một cách tốt
nhất.
Do trình độ và thời gian có hạn, bước đầu được làm quen với thực tế và phương
pháp nghiên cứu vì thế khóa luận không thể tránh khỏi những thiếu sót. Em rất mong nhận
được sự đóng góp quý báu của thầy cô giáo và bạn bè để khóa luận của em được hoàn thiện
hơn.
Em xin chân thành cảm ơn!
Thái Nguyên, ngày 15 tháng 5 năm 2015

Sinh viên

Hà Thị Huyền Chang


4

DANH MỤC CÁC BẢNG

DANH MỤC CÁC HÌNH

DANH MỤC CÁC TỪ VIẾT TẮT

ST
T
1

Từ, cụm từ viêt tăt

Nghĩa của từ, cụm từ viêt tăt

DTTN

: Diện tích tự nhiên

2
3

GCNQSDĐ
KH

: Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất
: Kế hoạch

4

BĐS

: Bất động sản

5

NSDĐ

: Người sử dụng đất

6
7

TNMT
THCS

: Tài nguyên môi trường
: Trung học cơ sở

8
9

THPT
UBND

: Trung học phổ thông
: Ủy ban nhân dân

1
0

VPĐKQSDĐ

: Văn phòng đăng kí quyền sử dụng đất
MỤC LỤC

5.1......................................................................................................................................
TÀI LIỆU THAM KHẢO


5

Phần 1
MỞ ĐẦU

1.1.

Đặt vấn đề
Đất đai là tài nguyên thiên nhiên vô cùng quý giá mà thiên nhiên đã ban tặng cho

con người, là cơ sở để sản xuất nông nghiệp, lâm nghiệp, là nền tảng để phân bố và xây
dựng các ngành kinh tế quốc dân, là thành phần quan trọng của môi trường sống, là địa bàn
để phân bố dân cư, là bệ đỡ của sự sống nói chung, của loài người nói riêng.
Luật Đất đai 2013 đã khẳng định vai trò quản lý thống nhất của Nhà nước đối với

đất đai trong phạm vi cả nước, trong đó cũng nêu lên được các quyền của người sử dụng
đất. Nghị định 43/2014/NĐ-CP hướng dẫn cụ thể về trình tự, thủ tục chuyển đổi, chuyển
nhượng, cho thuê, cho thuê lại, thừa kế, góp vốn, bảo lãnh, thế chấp bằng giá trị quyền sử
dụng đất.
Với sự phát triển của nền kinh tế như hiện nay, đất đai trở thành một loại hàng hóa
đặc biệt tham gia vào thị trường thông qua quyền sử dụng đất. Quyền sử dụng đất được
người dân trao đổi trên thị trường khiến cho thị trường đất đai trở thành một thị trường nóng
và sôi động rất khó quản lý. Các hình thức chuyển quyền diễn ra mạnh, người dân ngày
càng có nhiều nhu cầu sử dụng đất cho ở, kinh doanh,... để đảm bảo cho mọi hoạt động
chuyển quyền diễn ra hợp lý theo pháp luật thì công tác quản lý hoạt động này cần phải
thường xuyên hơn.
Yên Ninh là phường nằm ở trung tâm của thành phố Yên Bái. Trong những năm
qua nền kinh tế phường đã không ngừng tăng trưởng và phát triển. Và khi đất đai được thừa
nhận là có giá trị làm cho việc chuyển nhượng, thừa kế quyền sử dụng đất trở nên sôi động
và có nhiều diễn biến phức tạp. Việc chuyển nhượng quyền sử dụng đất là một hình thức
điều phối đất đai làm cho đất đai được sử dụng hiệu quả hơn, tạo mối quan hệ đất đai mới
mà chủ yếu là đối với người có nhu cầu sử dụng đất thật sự. Bên cạnh đó chuyển nhượng và
thừa kế quyền sử dụng đất cũng gây nên những điều bất cập, trên thực tế tình hình chuyển
nhượng, thừa kế quyền sử dụng đất của người dân còn diễn ra phức tạp và còn nhiều trường
hợp chuyển nhượng trái phép, chính những điều này tạo khó khăn trong việc quản lý Nhà


6

nước về đất đai.
Xuất phát từ những vấn đề trên và sự nhất trí của ban giám hiệu trường Đại học
Nông Lâm Thái Nguyên, Ban chủ nhiệm khoa Quan ly Tai nguyên và dưới sự hướng dẫn
của thầy giáo Th.s Trương Thành Nam em tiến hành thực hiện đề tài: “Đánh giá tình hình
chuyển nhượng, thừa kế quyền sử dụng đất trên địa bàn phường Yên Ninh, TP. Yên Bái,
tỉnh Yên Bái giai đoạn 2011 - 2014” để có cái nhìn đúng đắn về công tác chuyển nhượng

và thừa kế quyền sử dụng đất, phát huy ưu điểm, hạn chế nhược điểm và khắc phục những
tồn tại trong công tác quản lý Nhà nước trên địa bàn phường.
1.2.

Mục đích nghiên cứu
Đánh giá được thực trạng của việc chuyển nhượng và thừa kế quyền sử dụng đất

trên địa bàn phường Yên Ninh giai đoạn 2011- 2014. Qua đó có được kết quả chuyển
nhượng, thừa kế quyền sử dụng đất và sự hiểu biết của người dân về chuyển nhượng, thừa
kế quyền sử dụng đất, từ đó thấy được những khó khăn, hạn chế trong việc chuyển nhượng
và thừa kế quyền sử dụng đất trên địa bàn phường Yên Ninh.
1.3.

Mục tiêu nghiên cứu

1.3.1.

Mục tiêu tổng quát

Đánh giá tình hình chuyển nhượng và thừa kế quyền sử dụng đất trên địa bàn
phường Yên Ninh giai đoạn 2011-2014.
1.3.2.

Mục tiêu cụ thể

-

Đánh giá điều kiện tự nhiên, kinh tế- xã hội của phường Yên Ninh.

-

Đánh giá kết quả chuyển nhượng và thừa kế quyền sử dụng đất giai đoạn 20112014.

-

Đánh giá sự hiểu biết của người dân trên địa bàn phường về chuyển nhượng và thừa
kế quyền sử dụng đất.

-

Tìm hiểu những nguyên nhân của những tồn tại, khó khăn trong công tác chuyển
nhượng và thừa kế quyền sử dụng đất tại phường Yên Ninh và đề xuất một số giải
pháp khắc phục.

1.4.
-

Yêu cầu của đề tài
Thu thập tài liệu, số liệu liên quan đến đề tài nghiên cứu một cách khoa học và


7

khách quan.
-

Nắm vững nội dung quản lý và sử dụng đất đai tại Luật Đất đai 2003, nắm rõ các
văn bản pháp luật liên quan đến vấn đề chuyển quyền sử dụng đất.

-

So sánh sự khác nhau về tình hình chuyển nhượng, thừa kế sau khi có Luật đất đai
2013.

-

Tìm hiểu sự hiểu biết của người dân sống trên địa bàn phường Yên Ninh về chuyển
nhượng, thừa kế quyền sử dụng đất.

-

Đưa ra được những tồn tại và hạn chế trong việc chuyển nhượng quyền sử dụng đất,
từ đó đưa ra những giải pháp khắc phục.

1.5.
-

Ý nghĩa đề tài
Ý nghĩa học tập: Qua thời gian thực tập giúp sinh viên vận dụng những kiến thức đã

học vào thực tế, làm quen với môi trường làm việc sau khi ra trường.
Ý nghĩa thực tế: Hiểu rõ công tác quản lý Nhà nước tại cơ sở. Giúp tìm
hiểu rõ những vướng mắc trong công tác chuyển nhượng, thừa kế quyền
sử dụng đất. Từ đó kiến nghị những biện pháp để khắc phục những hạn
chế, tồn tại, góp phần nâng cao hiệu quả quản lý Nhà nước trong công
tác chuyển quyền sử dụng đất tại địa phương.


Phần 2
TỔNG QUAN TÀI LIỆU

2.1.
2.1.1.

Cơ sở khoa học của đề tài
Cơ sở pháp lý

Trên cơ sở Luật Đất đai đã xác định: “Đất đai thuộc sở hữu toàn dân do Nhà nước
thống nhất quản lý”. Luật Đất đai cũng quy định Nhà nước giao cho hộ gia đình, cá nhân, tổ
chức sử dụng ổn định lâu dài. Hơn nữa Nhà nước bảo hộ quyền lợi hợp pháp của người sử
dụng đất “người sử dụng đất có quyền chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, thế chấp, thừa
kế” đã tạo điều kiện lưu thông đất đai trong cơ chế thị trường nhưng đất đai vẫn thuộc sở hữu
của Nhà nước.
-

Hiến pháp nước Cộng hòa Xã hội Chủ nghĩa Việt Nam năm 1992.

-

Luật Đất đai năm 2003 được Quốc hội thông qua ngày 26 tháng 11 năm 2003.

-

Bộ Luật Dân sự năm 2005.

-

Luật Thuế thu nhập cá nhân ngày 21 tháng 11 năm 2007.

-

Luật đất đai năm 2013 được Quốc hội thông qua ngày 29 tháng 11 năm 2013.

-

Nghị định 181/2004/NĐ-CP ngày 29 tháng 10 năm 2004 của Chính phủ về thi hành
Luật Đất đai 2003.

-

Nghị định 84/2007/NĐ-CP ngày 25 tháng 5 năm 2007 của Chính phủ quy định bổ
sung về việc cấp GCN QSDĐ, thu hồi đất, thực hiện QSDĐ, thủ tục bồi thường, hỗ
trợ, tái định cư khi Nhà nước thu hồi đất và giải quyết khiếu nại về đất đai.

-

Nghị định 188/2004/NĐ-CP ngày 16 tháng 11 năm 2004 của Chính phủ về phương
pháp xác định giá đất và khung giá các loại đất.

-

Nghị định 198/2004/NĐ-CP ngày 03 tháng 12 năm 2004 của Chính phủ về thu tiền sử
dụng đất.

-

Nghị định số 45/2011/NĐ-CP của Chính phủ ngày 17 tháng 6 năm 2011 của Chính
phủ về lệ phí trước bạ.

-

Nghị định 65/2013/NĐ-CP ngay 27 tháng 6 năm 2013 của Chính phủ quy đinh chi tiêt
môt sô điêu cua Luât Thuê thu nhâp ca nhân va Luât sưa đôi , bô sung môt sô điêu
cua Luât Thuê thu nhâp ca nhân.

-

Nghị định 43/2014/NĐ-CP của Chính phủ ngày 15 tháng 5 năm 2014 chi tiết thi hành
một số điều của Luật Đất đai năm 2013.


-

Thông tư liên tịch số 04/2006/TTLT/BTP-BTNMT ngày 13 tháng 6 năm 2006 về việc
hướng dẫn công chứng, chứng thực hợp đồng, văn bản thực hiện quyền của người sử
dụng đất.

-

Thông tư 06/2007/TT-BTNMT ngày 02 tháng 7 năm 2007 của Bộ Tài nguyên và Môi
trường hướng thực hiện một số điều của NĐ 84/2007/NĐ-CP.

-

Thông tư số 84/2008/TT-BTC ngày 30 tháng 09 năm 2008 của bộ Tài chính hướng
dẫn thi hành một số điều của Luật Thuế thu nhập cá nhân và hướng dẫn thi hành Nghị
định số 100/NĐ-CP ngày 08 tháng 9 năm 2008 của chính phủ quy định chi tiết một số
điều của Luật Thuế thu nhập cá nhân.

-

Quyết định số 1844/2007/QĐ-UBND ngày 29 tháng 10 năm 2007 của Ủy ban nhân
dân tỉnh Yên Bái về việc ban hành Quy định về cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng
đất cho hộ gia đình, cá nhân trên địa bàn tỉnh Yên Bái;

-

Quyết định số 03/2011/QĐ-UBND ngày 24 tháng 01 năm 2011 của Ủy ban nhân dân
tỉnh Yên Bái về việc sửa đổi, bổ sung một số điều của Quyết định 1844/2007/QĐUBND ngày 29 tháng 10 năm 2007 của Ủy ban nhân dân tỉnh Yên Bái về cấp Giấy
chứng nhận quyền sử dụng đất cho hộ gia đình, cá nhân trên địa bàn tỉnh Yên Bái;

-

Quyết định số 16/2014/QĐ-UBND ngày 17 tháng 09 năm 2014 của Ủy ban nhân dân
tỉnh Yên Bái quy định chi tiết thi hành một số điều, khoản của Luật Đất đai và Nghị
định số 43/2014/NĐ-CP ngày 15 tháng 5 năm 2014 của Chính phủ quy định chi tiết
thi hành một số điều của Luật Đất đai.

2.1.2.

Cơ sở thực tiễn của đề tài

Cùng với sự phát triển của toàn cầu, Việt Nam cũng đang dần đổi mới với xu thế hiện
đại hóa đất nước. Xã hội ngày càng phát triển, thị trường đất đai ngày càng sôi động. Vì vậy,
nhu cầu chuyển quyền sử dụng đất của người sử dụng đất cũng như công tác quản lý Nhà
nước trong lĩnh vực này là một tất yếu khách quan nhằm đạt tới một sự phát triển cao hơn,
phù hợp hơn, đáp ứng yêu cầu ngày càng cao của người sử dụng và của toàn xã hội.
Luật Đất đai 2003 ra đời, đã tạo cơ sở pháp lý chặt chẽ cho việc quản lý và sử dụng
đất trên cơ sở hoàn thiện các nội dung quản lý Nhà nước về đất đai, cũng như hoàn thiện quy
định điều chỉnh các mối quan hệ về đất đai. Mọi vấn đề về sử dụng đất, đặc biệt là về chuyển

quyền sử dụng đất được quy định rõ ràng hơn, đầy đủ hơn, chặt chẽ hơn về mọi mặt: Số hình
thức chuyển quyền, điều kiện, trình tự, thủ tục chuyển quyền sử dụng đất.
Đến nay luật đất đai năm 2013 Nhà nước ta vẫn giữ nguyên các hình thức được
chuyển quyền sử dụng đất như trong luật đất đai năm 2003.
Nhà nước chỉ không cho phép chuyển quyền sử dụng đất trong 3 trường hợp sau:
-

Đất sử dụng không có giấy tờ hợp pháp;

-

Đất giao cho các tổ chức mà pháp luật quy định không được chuyển quyền sử dụng;

-

Đất đang có tranh chấp;
Hiện nay trên địa bàn phường Yên Ninh ngày càng tập trung thêm các xí nghiệp,

xưởng sản xuất, cửa hàng... làm thu hút tập trung nhiều lao động đến sinh sống và làm ăn, vì
vậy làm cho nhu cầu sử dụng đất ngày một tăng, cùng với công tác quản lý của Nhà nước tại
địa bàn phường ngày càng chặt chẽ, công tác tuyên truyền, nâng cao nhận thức của người dân
về pháp luật nói chung và pháp luật đất đai nói riêng được thực hiện, cho nên trong những
năm gần đây hoạt động chuyển nhượng và thừa kế quyền sử dụng đất trên địa bàn phường
ngày đã có sự chuyển biến theo hướng tích cực. Đồng thời công tác chuyển nhượng quyền sử
dụng đất cũng phát sinh nhiều bất cập, chính vì vậy tạo nhiều khó khăn trong công tác quản
lý Nhà nước về đất đai như: Công tác cấp GCNQSD đất, đăng ký biến động đất đai,.
2.2.

Khái quát về chuyển quyền sử dụng đất

2.2.1.

Các hình thức chuyển quyền sử dụng đất

2.2.1.1.

Quyền chuyển đổi quyền sử dụng đất

Chuyển đổi quyền sử dụng đất là phương thức đơn giản nhất của việc chuyển quyền
sử dụng đất. Hành vi này chỉ bao hàm việc “đổi đất lấy đất” giữa các chủ thể sử dụng đất,
nhằm mục đích chủ yếu là tổ chức lại sản xuất cho phù hợp, khắc phục tình trạng manh mún,
phân tán đất đai hiện nay.
Hiện nay, Theo điều 190 của Luật Đất đai 2013 quy định chỉ được chuyển đổi quyền
sử dụng đất nông nghiệp trong cùng xã, phường, thị trấn cho hộ gia đình, cá nhân khác để
thuận lợi cho sản xuất nông nghiệp và không phải nộp thuế thu nhập từ việc chuyển đổi
quyền sử dụng đất và lệ phí trước bạ.
Trình tự thủ tục của chuyển đổi quyền sử dụng đất được quy định tại điều 147 của


Nghị định 181/2004/NĐ-CP và hiện nay được quy định tại điều 78 của Nghị định
43/2014/NĐ-CP.
2.2.I.2.

Quyền chuyển nhượng quyền sử dụng đất

Chuyển nhượng quyền sử dụng đất là hình thức phổ biến nhất của việc chuyển quyền
sử dụng đất. Nó là việc chuyển quyền sử dụng đất cho người khác trên cơ sở có giá trị. Trong
trường hợp này người được nhận đất phải trả cho người chuyển nhượng quyền sử dụng đất
một khoản tiền hoặc hiện vật ứng với mọi chi phí mà họ đã bỏ ra để có được quyền sử dụng

đất và tất cả chi phí đầu tư làm tăng giá trị của đất đo.
Luật Đất đai 2003 cho phép chuyển nhượng quyền sử dụng đất rộng rãi khi đất có đủ
điều kiện được quy định.
Hiện nay, tại điều 191 Luật đất đai năm 2013 quy định cụ thể các trường hợp không
được nhận chuyển nhượng, nhận tặng cho quyền sử dụng đất trong trường hợp sau:
1. Tổ chức, hộ gia đình, cá nhân, cộng đồng dân cư, cơ sở tôn giáo, người Việt Nam
định cư ở nước ngoài, doanh nghiệp có vốn đầu tư nước ngoài không được nhận
chuyển nhượng, nhận tặng cho quyền sử dụng đất đối với trường hợp mà pháp luật
không cho phép chuyển nhượng, tặng cho quyền sử dụng đất.
2. Tổ chức kinh tế không được nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất trồng lúa, đất
rừng phòng hộ, đất rừng đặc dụng của hộ gia đình, cá nhân, trừ trường hợp được
chuyển mục đích sử dụng đất theo quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất đã được cơ quan
nhà nước có thẩm quyền phê duyệt.
3. Hộ gia đình, cá nhân không trực tiếp sản xuất nông nghiệp không được nhận chuyển
nhượng, nhận tặng cho quyền sử dụng đất trồng lúa.
4. Hộ gia đình, cá nhân không được nhận chuyển nhượng, nhận tặng cho quyền sử dụng
đất ở, đất nông nghiệp trong khu vực rừng phòng hộ, trong phân khu bảo vệ nghiêm
ngặt, phân khu phục hồi sinh thái thuộc rừng đặc dụng, nếu không sinh sống trong
khu vực rừng phòng hộ, rừng đặc dụng đó.
Luật đất đai năm 2013 tại điều 192 quy định cụ thể các trường hợp hộ gia đình, cá
nhân chuyển nhượng, tặng cho quyền sử dụng đất có điều kiện trong trường hợp sau:
1. Hộ gia đình, cá nhân đang sinh sống xen kẽ trong phân khu bảo vệ nghiêm ngặt, phân


khu phục hồi sinh thái thuộc rừng đặc dụng nhưng chưa có điều kiện chuyển ra khỏi
phân khu đó thì chỉ được chuyển nhượng, tặng cho quyền sử dụng đất ở, đất rừng kết
hợp sản xuất nông nghiệp, lâm nghiệp, nuôi trồng thủy sản cho hộ gia đình, cá nhân
sinh sống trong phân khu đó.
2. Hộ gia đình, cá nhân được Nhà nước giao đất ở, đất sản xuất nông nghiệp trong khu
vực rừng phòng hộ thì chỉ được chuyển nhượng, tặng cho quyền sử dụng đất ở, đất

sản xuất nông nghiệp cho hộ gia đình, cá nhân đang sinh sống trong khu vực rừng
phòng hộ đó.
3. Hộ gia đình, cá nhân là dân tộc thiểu số sử dụng đất do Nhà nước giao đất theo chính
sách hỗ trợ của Nhà nước thì được chuyển nhượng, tặng cho quyền sử dụng đất sau
10 năm, kể từ ngày có quyết định giao đất theo quy định của Chính phủ.[15]
Ngoài ra, tại điều 130 Luật đất đai năm 2013 quy định về hạn mức nhận chuyển
quyển sử dụng đất nông nghiệp của hộ gia đình, cá nhân.
Trình tự, thủ tục chuyển nhượng quyền sử dụng đất được quy định cụ thể tại điều
điều 148 của Nghị định 181/2004/NĐ-CP, đến nay quy định cụ thể tại điều 79 của Nghị định
43/2014/NĐ-CP.
2.2.I.3.

Quyền thừa kế quyền sử dụng đất

Để thừa kế quyền sử dụng đất là việc người sử dụng đất khi chết để lại quyền sử dụng
đất của mình cho người khác theo di chúc hoặc theo pháp luật.
Quan hệ thừa kế là một dạng đặc biệt của quan hệ chuyển nhượng, nội dung của quan
hệ này vừa mang ý nghĩa kinh tế, vừa mang ý nghĩa chính trị, xã hội.
Bởi từ Luật Đất đai 1993 trở đi Nhà nước thừa nhận quyền sử dụng đất có giá trị và
cho phép người sử dụng đất rộng rãi theo quy định của pháp luật. Từ đó quyền sử dụng đất
được coi như một tài sản dân sự đặc biệt nên người sử dụng đất có quyền để thừa kế. Vì vậy,
quyền này chủ yếu tuân theo quy định của Luật Dân sự để thừa kế.
Nguyên tắc chung:
-

Nếu những người được hưởng thừa kế quyền sử dụng đất của người đã mất mà không
thoả thuận được thì cơ quan nhà nước có thẩm quyền phải căn cứ vào di chúc mà
chia;

-

Nếu toàn bộ di chúc hợp pháp hoặc phần nào của di chúc hợp pháp thì chia theo di
chúc;

-

Nếu không có di chúc hoặc toàn bộ di chúc không hợp pháp hoặc phần nào không hợp
pháp thì chỉ chia những phần không hợp pháp theo pháp luật;

-

Chia theo pháp luật là chia theo 3 hàng thừa kế, người trong cùng một hàng được
hưởng như nhau, chỉ khi không có người này ở hàng trước thì người đứng ở hàng sau
mới được hưởng:
+ Hàng 1 gồm: Vợ, chồng, mẹ đẻ, bố đẻ, mẹ nuôi, bố nuôi, con đẻ, con nuôi của

người đã chết.
+ Hàng 2 gồm: Ông nội, bà nội, ông ngoại, bà ngoại, anh ruột, chị ruột, em ruột của
người đã chết.
+ Hàng 3 gồm: Cụ nội, cụ ngoại của người đã chết, bác ruột, chú ruột, cậu ruột, cô
ruột, dì ruột của người đã chết, cháu ruột của người chết mà người chết là bác ruột, chú ruột,
cậu ruột, dì ruột, cô ruột. [12]
Trình tự, thủ tục của việc đăng ký thừa kế quyền sử dụng đất được quy định cụ thể tại
điều 151 của Nghị định 181/2004/NĐ-CP và hiện nay được quy định tại điều 79 của Nghị
định 43/2014/NĐ-CP.
2.2.1.4.

Quyền cho thuê và cho thuê lại quyền sử dụng đất

Cho thuê và cho thuê lại quyền sử dụng đất là việc người sử dụng đất nhượng quyền
sử dụng đất của mình cho người khác theo sự thoả thuận trong một thời gian nhất định bằng
hợp đồng theo quy định của pháp luật.
Cho thuê khác cho thuê lại là đất mà người sử dụng nhượng quyền sử dụng đất cho
người khác là đất không phải có nguồn gốc từ thuê còn đất mà người sử dụng đất cho thuê lại
là đất có nguồn gốc từ thuê. Trong Luật Đất đai 1993 thì việc cho thuê lại chỉ diễn ra với đất
đai mà người sử dụng đất đã thuê của Nhà nước trong một số trường hợp nhất định, còn trong
Luật Đất đai 2003 và Luật Đất đai năm 2013 thì không cấm việc này.
2.2.1.5.

Quyền tặng cho quyền sử dụng đất

Tặng cho quyền sử dụng đất là một hình thức chuyển quyền sử dụng đất cho người
khác theo quan hệ tình cảm mà người chuyển quyền sử dụng đất không thu lại tiền hoặc hiện


vật nào cả. Nó thường diễn ra theo quan hệ tình cảm huyết thống, tuy nhiên cũng không loại
trừ loại quan hệ này.
Tặng cho quyền sử dụng đất là một hình thức chuyển quyền không phải là mới nhưng
trước đây không có quy định trong luật nên khi thực tiễn phát sinh người ta cứ áp dụng các
quy định của hình thức thừa kế sang để thực hiện.
Đây là một hình thức đặc biệt của chuyển quyền sử dụng đất mà người chuyển quyền
sử dụng đất không thu lại tiền hoặc hiện vật. Tuy nhiên, để tránh lợi dụng trường hợp này để
trốn thuế nên Nhà nước đã quy định cụ thể những trường hợp nào được phép tặng cho không
phải chịu thuế chuyển quyền hoặc thuế thu nhập và những trường hợp nào vẫn phải chịu
những loại thuế này.
Trình tự, thủ tục đăng ký tặng cho quyền sử dụng đất được quy định cụ thể tại điều 79
của Nghị định 43/2014/NĐ-CP.
2.2.1.6.

Quyền thế chấp bằng giá trị quyền sử dụng đất

Thế chấp quyền sử dụng đất là hình thức người sử dụng đất mang quyền sử dụng đất
của mình đến thế chấp cho một tổ chức tín dụng, tổ chức kinh tế hoặc cá nhân nào đó theo
quy định của pháp luật để vay vốn hoặc mua chịu hàng hoá trong một thời gian nhất định
theo thoả thuận. Vì vậy, người ta nói thế chấp là chuyển quyền nửa vời.
Hiện nay, trong Luật Đất đai cho phép thế chấp rộng rãi nhưng chỉ quy định là chỉ
được thế chấp tại các tổ chức tín dụng được phép hoạt động tại Việt Nam. Riêng người sử
dụng đất là hộ gia đình, cá nhân trong nước thì phạm vi được thế chấp rộng hơn là các tổ
chức tín dụng, tổ chức kinh tế hoặc cá nhân được phép hoạt động tại Việt Nam.
Thế chấp quyền sử dụng đất trong quan hệ tín dụng là một quy định đã giải quyết
được một số vấn đề cơ bản sau:
-

Tạo điều kiện thuận lợi cho các hộ gia đình và cá nhân được vay vốn để phát triển sản
xuất, đáp ứng nhu cầu cấp thiết chính đáng của người lao động.

-

Tạo cơ sở pháp lý và cơ sở thực tế cho ngân hàng và các tổ chức tín dụng cũng như
người khác thực hiện chức năng và quyền lợi của họ.

2.2.1.7.

Quyền bảo lãnh bằng giá trị quyền sử dụng đất

Tương tự quyền thế chấp bằng giá trị quyền sử dụng đất, quyền bảo lãnh bằng giá trị


quyền sử dụng đất là quyền mà người sử dụng đất sử dụng giá trị quyền sử dụng đất của mình

để bảo lãnh cho một người khác vay vốn hay mua hàng chịu khi chưa có tiền trả ngay.
Do đó, những quy định về bảo lãnh tương tự như quyền thế chấp.
2.2.1.8.

Quyền góp vốn bằng giá trị quyền sử dụng đất

Quyền góp vốn bằng giá trị quyền sử dụng đất là việc người sử dụng đất có quyền coi
giá trị quyền sử dụng đất của mình như một tài sản dân sự đặc biệt để góp vốn với người khác
cùng hợp tác sản xuất kinh doanh. Việc góp vốn này có thể xảy ra giữa hai hay nhiều đối tác
và rất linh động, các đối tượng có thể góp đất, góp tiền hoặc góp cái khác như sức lao động,
công nghệ, máy móc theo thoả thuận.
Tại khoản 2 điều 73 Luật đất đai năm 2013 Nhà nước có chính sách khuyến khích
việc thuê quyền sử dụng đất, nhận góp vốn bằng quyền sử dụng đất của tổ chức kinh tế, hộ
gia đình, cá nhân để thực hiện dự án, công trình sản xuất, kinh doanh.
Trình tự, thủ tục đăng ký góp vốn bằng giá trị quyền sử dụng đất được quy định cụ
thể tại điều 79 của Nghị định 43/2014/NĐ-CP.
2.2.2.

Điều kiện để thực hiện quyền chuyển nhượng, thừa kế quyền sử dụng đất

Điều 106 Luật Đất đai năm 2003 quy định điều kiện để được thực hiện chuyển
nhượng, thừa kế quyền sử dụng đất.
Hiện nay, trong Luật Đất đai năm 2013 quy định rõ về điều kiện để được thực hiện
chuyển nhượng, thừa kế quyền sử dụng đất tại điều 188 như sau:
1. Người sử dụng đất được thực hiện các quyền chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê,
cho thuê lại, thừa kế, tặng cho, thế chấp quyền sử dụng đất; góp vốn bằng quyền sử
dụng đất khi có các điều kiện sau đây:
a) Có Giấy chứng nhận, trừ trường hợp quy định tại khoản 3 Điều 186 và trường hợp
nhận thừa kế quy định tại khoản 1 Điều 168 của Luật này;
b) Đất không có tranh chấp;

c) Quyền sử dụng đất không bị kê biên để bảo đảm thi hành án;
d) Trong thời hạn sử dụng đất.
2. Ngoài các điều kiện quy định tại khoản 1 Điều này, người sử dụng đất khi thực hiện
các quyền chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, thừa kế, tặng cho quyền


sử dụng đất; quyền thế chấp quyền sử dụng đất, góp vốn bằng quyền sử dụng đất còn
phải có đủ điều kiện theo quy định tại các điều 189, 190, 191, 192, 193 và 194 của
Luật này.
3. Việc chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, thừa kế, tặng cho, thế chấp
quyền sử dụng đất, góp vốn bằng quyền sử dụng đất phải đăng ký tại cơ quan đăng ký
đất đai và có hiệu lực kể từ thời điểm đăng ký vào sổ địa chính. [15]
Bảng 2.1. Khái quát về chuyển nhượng, thừa kế quyền sử dụng đất
Chuyển nhượng quyền sử dụng đất
Thừa kế quyền sử dụng đất
1. Hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng

1. Văn bản phân chia di sản thừa kế quyền

đất:

sử dụng đất:

Hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng

Văn bản phân chia di sản thừa kế quyền sử

đất là sự thoả thuận giữa các bên,

dụng đất là sự thoả thuận giữa những

Chuyển nhượng quyền sử dụng đất

Thừa kế quyền sử dụng đất

theo đó bên chuyển nhượng quyền sử dụng

người cùng được nhận thừa kế di sản của

đất chuyển giao đất và quyền sử dụng đất

người chết để lại, theo đó quyền sử dụng đất

cho bên nhận chuyển nhượng, còn bên nhận

được giao cho bên được nhận thừa kế, còn

chuyển nhượng trảtiền cho bên chuyển

những người cùng thừa kế đồng ý phân chia

nhượng theo quy định của Bộluật Dân sự và

theo quy định của Bộ luật Dân sự và pháp

pháp luật Đất đai

luật về đất đai.

2. Hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng

2. Văn bản phân chia quyền sử dụng đất bao

đất bao gồm các nội dung sau đây:

gồm các nội dung sau đây:

-

Tên, địa chỉ của các bên;

-

Quyền, nghĩa vụ của các bên;

-

Loại đất, hạng đất, diện tích, vị trí,

-

người nhận thừa kế;
-

sốhiệu, ranh giới và tình trạng đất;
-

Thời hạn sử dụng đất của bên

-

Giá chuyển nhượng.

-

Phương thức, thời hạn thanh toán.

-

Quyền của người thứ ba đối với đất
chuyển nhượng.

-

Các thông tin khác liên quan đến
quyền sử dụng đất.

-

Trách nhiệm của các bên khi vi

hợpbên
đồng.
3. Nghĩaphạm
vụ của
chuyển nhượng quyền
sử dụng đất
-

Chuyển giao đất cho bên nhận
chuyển nhượng đủ diện tích, đúng
hạng đất, loại đất, vị trí, số hiệu và
tình trạng đất như đã thoảthuận;

-

Giao giấy tờ có liên quan đến quyền

sử dụng đất cho bên nhận chuyển
4. Quyền
của bên chuyển nhượng quyền
nhượng.

Quyền, nghĩa vụ của người được
nhận thừa kế;

-

nhượng.
-

Thừa kế theo di chúc hoặc theo pháp
luật;

chuyển nhượ ng; Thời hạn sử dụng
đất còn lại của bên nhận chuyển

Tên, địa chỉ của người thừa kế và

Loại đất, hạng đất, diện tích, vị trí,
số hiệu, ranh giới và tình trạng đất;

-

Thời hạn sử dụng đất còn lại của
người thừa kế;


Chuyển nhượng quyền sử dụng đất

Thừa kế quyền sử dụng đất

sử dụng đất:
Bên chuyển nhượng quyền sử dụng đất có
quyền được nhận tiền chuyển nhượng quyền
sử dụng đất, trường hợp bên nhận chuyển
nhượng chậm trả tiền thì áp dụng theo quy
định tại Điều 305 của Bộ luật Dân sự.
5. Nghĩa vụ của bên nhận chuyển nhượng 3. Nghĩa vụ của người được thừa kế quyền
quyền sử dụng đất:
-

-

Trả đủ tiền, đúng thời hạn và đúng

sử dụng đất:
-

phương thức đã thoả thuận cho bên

quan Nhà nước có thẩm quyền theo

chuyển nhượng quyền sử dụng đất;

quy định của pháp luật về đất đai;

Đăng ký quyền sử dụng đất theo quy

-

định của pháp luật về đất đai;
-

Đăng ký quyền sử dụng đất tại cơ

Thực hiện các nghĩa vụ khác theo
quy định của pháp luật về đất đai.

Bảo đảm quyền của người thứ ba đối
với đất chuyển nhượng.

-

Thực hiện các nghĩa vụkhác theo
quy định của pháp luật về đất đai.

6. Quyền của bên nhận chuyển nhượng 4. Quyền của người được thừa kế quyền sử
quyền sử dụng đất

-

Yêu cầu bên chuyển nhượng quyền

dụng đất:
-

sử dụng đất giao cho mình giấy tờ có
liên quan đến quyền sử dụng đất;
-

Yêu cầu bên chuyển nhượng quyền
sử dụng đất giao đất đủ diện tích,
đúng hạng đất, loại đất, vị trí, số
hiệu và tình trạng đất như đã thoả
thuận;

-

Được cấp giấy chứng nhận quyền sử
dụng đất đối với đất được chuyển
nhượng; Được sử dụng đất theo
đúng mục đích, đúng thời hạn.

Được sử dụng đất theo đúng mục
đích, đúng thời hạn;

-

Được cấp giấy chứng nhận quyền sử

dụng đất.


2.2.3. Thời điểm được thực hiện quyền chuyển nhượng, thừa kế quyền sử dụng đất Thời
điểm mà người sử dụng đất được thực hiện các quyền của mình được quy
định tại điều 168 Luật đất đai 2013 như sau:
1. Người sử dụng đất được thực hiện các quyền chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại,
tặng cho, thế chấp, góp vốn quyền sử dụng đất khi có Giấy chứng nhận. Đối với
trường hợp chuyển đổi quyền sử dụng đất nông nghiệp thì người sử dụng đất được
thực hiện quyền sau khi có quyết định giao đất, cho thuê đất; trường hợp nhận thừa kế
quyền sử dụng đất thì người sử dụng đất được thực hiện quyền khi có Giấy chứng
nhận hoặc đủ điều kiện để cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà
ở và tài sản khác gắn liền với đất.
Trường hợp người sử dụng đất được chậm thực hiện nghĩa vụ tài chính hoặc được ghi
nợ nghĩa vụ tài chính thì phải thực hiện xong nghĩa vụ tài chính trước khi thực hiện các
quyền.
2. Thời điểm người thực hiện chuyển nhượng quyền sử dụng đất trong dự án đầu tư xây
dựng kinh doanh nhà ở để bán hoặc cho thuê; chuyển nhượng quyền sử dụng đất đồng
thời chuyển nhượng toàn bộ dự án đối với dự án đầu tư xây dựng kết cấu hạ tầng để
chuyển nhượng hoặc cho thuê sau khi có Giấy chứng nhận và có đủ điều kiện theo
quy định tại Điều 194 của Luật này. [15]
2.2.4.

Quy định về hồ sơ, thủ tục chuyển nhượng, thừa kế quyền sử dụng đất theo

cơ chế một cửa tại xã, phường, thị trấn
2.2.4.1.

Hồ sơ chuyển nhượng

Bên nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất nộp một (01) bộ hồ sơ gồm có:
+ Hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất;
+ Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất hoặc một trong các loại giấy tờ về quyền sử
dụng đất quy định tại các khoản 1, 2 và 5 Điều 50 của Luật Đất đai năm 2003 (nếu có) và
hiện nay tại điều 100, Luật Đất đai năm 2013.
+ Sơ đồ thửa đất (có xác nhận của UBND xã nơi có đất)
+ Tờ khai thuế thu nhập cá nhân +
Tờ khai lệ phí trước bạ


+ Đơn xin tách thửa, hợp thửa đất (Đối với trường hợp phải tác thửa , hợp thửa đất)
có xác nhận của UBND xã, phường, thị trấn.
2.2.4.2.

Hồ sơ thừa kế

Người nhận thừa kế nộp một (01) bộ hồ sơ gồm có:
+ Di chúc;
+ Biên bản phân chia thừa kế; bản án, quyết định giải quyết tranh chấp về thừa kế
quyền sử dụng đất của Toà án nhân dân đã có hiệu lực pháp luật;
+ Đơn đề nghị của người nhận thừa kế đối với trường hợp người nhận thừa kế là
người duy nhất;
+ Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất hoặc một trong các loại giấy tờ về quyền sử
dụng đất quy định tại các khoản 1, 2 và 5 Điều 50 của Luật Đất đai năm 2003 (nếu có) và
hiện nay tại điều 100 Luật Đất đai năm 2013 + Đơn xin cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng
đất + Sơ đồ thửa đất (có xác nhận của UBND xã nơi có đất)
+ Giấy khai sinh (bản sao)
+ Tờ khai thuế thu nhập cá nhân + Tờ khai lệ phí trước bạ
+ Đơn xin tách thửa, hợp thửa đất (Đối với trường hợp phải tác thửa , hợp thửa đất)
có xác nhận của UBND xã, phường, thị trấn.

+ Sổ hộ khẩu của người nhận thừa kế có giấy xác nhận của UBND cấp xã, phường,
thị trấn.
+ Giấy kết hôn (nếu là vợ hoặc chồng) của người thừa kế + Giấy chứng tử có xác
nhận của UBND xã, phường, thị trấn.
2.2.5.

Trình tự giải quyết công việc đối với trường hợp chuyển nhượng, thừa kế

quyền sử dụng đất.
2.2.5.I.

Theo Nghị định 43/2014/NĐ-CP

Tại điều 79 Nghị định 43/2014 quy định về trình tự, thủ tục chuyển nhượng, thừa kế
quyền sử dụng đất và được thể hiện khái quát tại sơ đồ như sau:


Hình 2.1: Khái quát quy trình giải quyết hồ sơ chuyển quyền sử dụng đất
Tại mục 2, điều 38 Quyết định 16/2014/QĐ-UBND của tỉnh Yên Bái quy định chi tiết
về trình tự, thủ tục khi thực hiện chuyển nhượng, thừa kế quyền sử dụng đất theo Nghị định
số 43/2014/NĐ-CP như sau:
1. Trong thời hạn không quá hai (02) ngày, Văn phòng Đăng ký đất đai cấp huyện/thành
phố thẩm tra, hoàn thiện hồ sơ.
2. Trong thời hạn không quá hai (02) ngày kể từ ngày nhận được số liệu địa chính của
Văn phòng Đăng ký đất đai cấp huyện/thành phố, cơ quan thuế xác định, thông báo
việc thực hiện nghĩa vụ tài chính cho người sử dụng đất.
3. Trong thời hạn không quá hai (02) ngày kể từ ngày tiếp nhận hồ sơ của Văn phòng
Đăng ký đất đai cấp huyện/thành phố, Phòng Tài nguyên và Môi trường kiểm tra sự
đầy đủ, thống nhất của hồ sơ, trình Ủy ban nhân dân cấp huyện/thành phố cấp Giấy
chứng nhận.

4. Trong thời hạn không quá hai (02) ngày kể từ ngày nhận được tờ trình của Phòng Tài
nguyên và Môi trường, Ủy ban nhân dân cấp huyện/thành phố cấp Giấy chứng nhận
cho người sử dụng đất.
5. Trong thời hạn không quá hai (02) ngày kể từ ngày nhận được Giấy chứng nhận, Văn
phòng Đăng ký đất đai cấp huyện/thành phố cập nhật, chỉnh lý hồ sơ địa chính, cơ sở
dữ liệu đất đai và trao Giấy chứng nhận cho người sử dụng đất.
6. Trường hợp xác nhận vào Giấy chứng nhận đã cấp thì thời hạn thực hiện của Văn
phòng Đăng ký đất đai cấp huyện/thành phố được tính bao gồm cả thời hạn của Phòng


Tài nguyên và Môi trường và Ủy ban nhân dân cấp huyện/thành phố.[19]
2.2.5.2.

Trình tự giải quyết công việc đối với trường hợp chuyển nhượng, thừa kế

quyền sử dụng đất theo cơ chế một cửa tại xã, phường, thị trấn
•

Bước 1: Người nhận quyền sử dụng đất nộp một bộ hồ sơ tại bộ phận tiếp nhận và trả
kết quả của UBND xã, phường (trường hợp sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất tại
thị trấn thì nộp tại Bộ phận tiếp nhận và trả kết quả của UBND huyện) bộ phận tiếp
nhận và trả kết quả kiểm tra, xem xét hồ sơ, nếu hồ sơ chưa đầy đủ thì hướng dẫn
người nhận quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất bổ sung, hoàn chỉnh hồ sơ;
nếu hồ sơ đã đầy đủ thì viết giấy nhận hồ sơ, hẹn ngày trả kết quả và chuyển hồ sơ
đến VPĐK QSDĐ của cấp huyện/thành phố. Thời gian làm việc không quá 2 ngày

•

Bước 2: VPĐK QSDĐ thẩm tra hồ sơ, trích sao hồ sơ địa chính, gửi thông tin địa
chính đến cơ quan thuế để xác định nghĩa vụ tài chính đối với trường hợp phải thực

hiện nghĩa vụ tài chính; thời gian làm việc không quá 3 ngày.

•

Bước 3 : Cơ quan thuế xác định nghĩa vụ tài chính và gửi thông báo nghĩa vụ tài
chính cho người nhận quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất về thời gian, địa
điểm nộp tiền và gửi thông báo cho VPĐK QSDĐ cấp huyện lưu hồ sơ. Thời gian
không quá 3 ngày làm việc kể từ ngày nhận hồ sơ.

•

Bước 4: VPĐK QSDĐ cấp huyện chỉnh lý giấy chứng nhận quyền sử dụng đất và tài
sản gắn liền với đất cho bên chuyển quyền sử dụng đất theo quy định; in giấy chứng
nhận quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất đối với trường hợp phải cấp mới do
nhận chuyển đổi, chuyển nhượng, tặng cho, thừa kế quyền sử dụng đất. Chuyển hồ sơ
cấp mới giấy chứng nhận cho phòng Tài nguyên và Môi trường cấp huyện, thành phố.
Thời gian thực hiên không quá 3 ngày làm việc kể từ khi nhận được thông báo của cơ
quan thuế về nghĩa vụ tài chính.

•

Bước 5: Phòng Tài nguyên và Môi trường cấp huyện kiểm tra, thẩm định hồ sơ trình
chủ tịch (hoặc phó chủ tịch theo ủy quyền) UBND huyện/thành phố ký giấy chứng
nhận với trường hợp phải cấp mới giấy chứng nhận quyền sử dụng đất. Thời gian làm
việc không quá 2 ngày làm việc.


•

Bước 6: Chủ tịch (phó chủ tịch ) UBND huyện/thành phố ký giấy chứng nhận quyền

sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất đối với trường hợp cấp mới, chuyển kết quả
cho VPĐKQSDĐ. Thời gian thực hiên không quá 3 ngày làm việc.

•

Bước 7: VPĐK QSDĐ vào sổ cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất và tài sản gắn
liền với đất sau đó chỉnh lý hồ sơ địa chính theo quy định và chuyển hồ sơ cho bộ
phận tiếp nhận và trả kết quả nơi nhận hồ sơ. Thời gian thực hiện không quá 2 ngày
làm việc.

•

Bước 8: Bộ phận tiếp nhận và trả kết quả vào sổ, thu phí , lệ phí và trả giấy chứng
nhận quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất cho hộ gia đình cá nhân. Thời gian
thực hiện theo giấy hẹn trả kết quả.
Thời gian giải quyết không quá 18 ngày làm việc, không kể thời gian người sử dụng

đất thực hiện nghĩa vụ tài chính.
2.2.6.

Nghĩa vụ tài chính trong chuyển nhượng, thừa kế quyền sử dụng đất

Theo quy định phap luât hiên hanh , khi chuyên nhương , thừa kế quyền sử dụng đât
cac bên nhận chuyên nhương, người nhận thừa kế phải có nghĩa vụ nộp : Thuê thu nhập ca
nhân va lê phí trươc ba.
Căn cư tính thuê va lê phí trươc ba:
•

Diện tích: Diện tích thực tế ghi trong hợp đồng chuyển nhương, di chúc hoặc văn bản
phân chia di sản về quyền sử dụng đât.

•

Giá đất: Do UBND tính quy định trên cơ sở khung giá chung cua Chính phu.

2.2.6.I.

Thuế thu nhập cá nhân

a) Cách tính thuế thu nhập cá nhân:
Thu nhập chịu thuế từ chuyển nhượng bất động sản:
Cách 1: Trường hợp xác định được giá mua, giá bán bất động sản:
Thuế thu nhập phải nộp = (Giá bán BĐS - Giá mua BĐS - các chi phí liên quan) x
25%
Cách 2: Trường hợp không xác định được giá mua, giá bán bất động sản:
Thuế thu nhập phải nộp = Giá trị BĐS chuyển nhượng x 2%
Thu nhập chịu thuế từ nhận thừa kế, quá tặng là bất động sản


Thuế thu nhập phải nộp = (Giá trị BĐS nhận thừa kế, quà tặng - 10.000.000 đ ) x
10%
Trong đó:
-

Giá chuyển nhượng BĐS là giá theo hợp đồng tại thời điểm chuyển nhượng.

-

Giá mua BĐS là giá theo hợp đồng tại thời điểm mua.

-

Các chi phí liên quan được trừ căn cứ vào chứng từ, hoá đơn theo quy định của pháp
luật, bao gồm các loại phí, lệ phí theo quy định của pháp luật liên quan đến quyền sử
dụng đất; chi phí cải tạo đất, cải tạo nhà, chi phí san lấp mặt bằng; chi phí đầu tư xây
dựng nhà ở, kết cấu hạ tầng và công trình kiến trúc trên đất; các chi phí khác liên quan
đến việc chuyển nhượng BĐS.

-

Chính phủ quy định nguyên tắc, phương pháp xác định giá chuyển nhượng bất động
sản trong trường hợp không xác định được giá chuyển nhượng hoặc giá chuyển
nhượng quyền sử dụng đất ghi trên hợp đồng thấp hơn giá đất do Uỷ ban nhân dân
cấp tỉnh quy định có hiệu lực tại thời điểm chuyển nhượng.

b) Các trường hợp được miễn thuế thu nhập cá nhân
Căn cứ theo Luật Thuế thu nhập cá nhân quy định tại Điều 4: Thu nhập được miễn
thuế bao gồm:
1. Thu nhập từ chuyển nhượng bất động sản giữa vợ với chồng; cha đẻ, mẹ đẻ với con
đẻ; cha nuôi, mẹ nuôi với con nuôi; cha chồng, mẹ chồng với con dâu; cha vợ, mẹ vợ
với con rể; ông nội, bà nội với cháu nội; ông ngoại, bà ngoại với cháu ngoại; anh, chị,
em ruột với nhau.
2. Thu nhập từ chuyển nhượng nhà ở, quyền sử dụng đất ở và tài sản gắn liền với đất ở
của cá nhân trong trường hợp cá nhân chỉ có một (01) nhà ở, đất ở duy nhất.
3. Thu nhập từ giá trị quyền sử dụng đất của cá nhân được Nhà nước giao đất.
4. Thu nhập từ nhận thừa kế, quà tặng là bất động sản giữa vợ với chồng; cha đẻ, mẹ đẻ
với con đẻ; cha nuôi, mẹ nuôi với con nuôi; cha chồng, mẹ chồng với con dâu; cha vợ,
mẹ vợ với con rể; ông nội, bà nội với cháu nội; ông ngoại, bà ngoại với cháu ngoại;
anh, chị, em ruột với nhau.
5. Thu nhập từ chuyển đổi đất nông nghiệp của hộ gia đình, cá nhân được Nhà nước

giao để sản xuất.


c) Cách tính thuế thu nhập cá nhân từ thừa kế, quà tặng là BĐS
Thu nhập chịu thuế từ thừa kế, quà tặng là phần giá trị tài sản thừa kế, quà tặng vượt
trên 10 triệu đồng mà đối tượng nộp thuế nhận được theo từng lần phát sinh. [14]
2.1.

Ổ.2. Lệ phí trước bạ

a) Cách tính lệ phí trước bạ
Lệ phí trước bạ = Giá chuyển nhượng BĐS x 0.5%
b) Các trường hợp được miễn lệ phí trước bạ:
Tại khoản 10 Điều 4 Nghị định số 45/2011/NĐ-CP ngày 17/6/2011 của Chính phủ về
lệ phí trước bạ quy định các trường hợp không phải nộp lệ phí trước bạ:
“10. Nhà, đất nhận thừa kế hoặc là quà tặng giữa: vợ với chồng; cha đẻ, mẹ đẻ với
con đẻ, cha nuôi, mẹ nuôi với con nuôi; cha chồng, mẹ chồng với con dâu; cha vợ, mẹ vợ với
con rể; ông nội, bà nội với cháu nội; ông ngoại bà ngoại với cháu ngoại; anh, chị em ruột với
nhau nay được cơ quan nhà nước có thẩm quyền cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất,
quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất lần đầu.” [3]
-

Thông tư số 124/2011/TT-BTC ngày 31/8/2011 của Bộ Tài chính hướng
dẫn về lệ phí trước bạ quy định:
Tại khoản 10 Điều 3: “Trường hợp này, nhà, đất được miễn lệ phí trước bạ là nhà, đất

có nguồn gốc là tài sản thừa kế hoặc quà tặng mà người nhận tài sản lần đầu tiên được nhận
thừa kế hoặc nhận quà tặng từ vợ (hoặc chồng), từ cha đẻ (hoặc mẹ đẻ), từ cha nuôi (hoặc mẹ
nuôi), từ cha vợ(hoặc mẹ vợ), từ cha chồng (hoặc mẹ chồng), từ ông nội (hoặc bà nội). từ ông
ngoại (hoặc bà ngoại), từ con đẻ (hoặc con nuôi), từ con dâu (hoặc con rể), từ cháu nội (hoặc

cháu ngoại), từ anh, chị, em ruột.”
-

Tại a, điểm 2.1, Khoản 2 Điều 5: “a- Diện tích đất chịu lệ phí trước bạ là toàn bộ diện
tích thửa đất thuộc quyền sử dụng hợp pháp của tổ chức, cá nhân do Văn phòng đăng
ký quyền sử dụng đất xác định và cung cấp cho cơ quan Thuế theo “Phiếu chuyển
thông tin địa chính để xác định nghĩa vụ tài chính.” [6]
Căn cứ theo các quy định nêu trên: nhà, đất do nhận thừa kế hoặc quà tặng lần đầu

tiên (thuộc các trường hợp quy định tại khoản 10 Điều 3 Thông tư số 124/2011/TT-BTC) là
nhà, đất mà người đăng ký quyền sở hữu, quyền sử dụng đất lần đầu tiên được nhận quà tặng