(Luận văn thạc sĩ) đánh giá công tác bồi thường, hỗ trợ, tái định cư khi nhà nước thu hồi đất tại dự án cải tạo nâng cấp quốc lộ 38b và dự án xây dựng đường trần thánh tông thành phố nam định tỉnh nam định

HỌC VIỆN NÔNG NGHIỆP VIỆT NAM

MAI HỒNG VIỆT

ĐÁNH GIÁ CÔNG TÁC BỒI THƯỜNG, HỖ TRỢ,
TÁI ĐỊNH CƯ KHI NHÀ NƯỚC THU HỒI ĐẤT
TẠI DỰ ÁN CẢI TẠO NÂNG CẤP QUỐC LỘ 38B
VÀ DỰ ÁN XÂY DỰNG ĐƯỜNG TRẦN THÁNH
TÔNG THÀNH PHỐ NAM ĐỊNH TỈNH NAM ĐỊNH

Chuyên ngành:

Quản lý đất đai

Mã số:

8850103

Người hướng dẫn khoa học:

TS Nguyễn Văn Quân

NHÀ XUẤT BẢN HỌC VIỆN NÔNG NGHIỆP - 2018


LỜI CAM ĐOAN
Tơi xin cam đoan đây là cơng trình nghiên cứu của riêng tôi, các kết quả nghiên
cứu được trình bày trong luận văn là trung thực, khách quan và chưa từng dùng để bảo
vệ lấy bất kỳ học vị nào.
Tôi xin cam đoan rằng mọi sự giúp đỡ cho việc thực hiện luận văn đã được cám
ơn, các thơng tin trích dẫn trong luận văn này đều được chỉ rõ nguồn gốc.

Hà Nội, ngày 01 tháng 8 năm2018
Tác giả luận văn

Mai Hồng Việt

i


LỜI CẢM ƠN
Trong suốt thời gian học tập, nghiên cứu và hồn thành luận văn, tơi đã nhận được
sự hướng dẫn, chỉ bảo tận tình của các thầy cơ giáo, sự giúp đỡ, động viên của bạn bè,
đồng nghiệp và gia đình.
Nhân dịp hồn thành luận văn, cho phép tơi được bày tỏ lịng kính trọng và biết
ơn sâu sắc đến TS. Nguyễn Văn Quân đã tận tình hướng dẫn, dành nhiều công sức, thời
gian và tạo điều kiện cho tơi trong suốt q trình học tập và thực hiện đề tài.
Tơi xin bày tỏ lịng biết ơn chân thành tới Ban Giám đốc, Ban Quản lý đào tạo,
Khoa Quản lý đất đai, Bộ môn Quản lý đất đai, - Học viện Nông nghiệp Việt Nam đã
tạo điều kiện giúp tơi trong q trình học tập, thực hiện đề tài và hồn thành luận văn.
Tơi xin chân thành cảm ơn tập thể lãnh đạo, cán bộ viên chức các phòng, ban của
Ủy ban nhân dân thành phố Nam Định: phòng Tài nguyên và Môi trường, Ban quản lý
Đầu tư và xây dựng thành phố Nam Định; Ủy ban nhân dân phường Hạ Long, Ủy ban
nhân dân các xã: Mỹ Xá, Lộc Hòa đã giúp đỡ và tạo điều kiện cho tơi trong suốt q trình
thực hiện đề tài.
Xin chân thành cảm ơn gia đình, người thân, bạn bè, đồng nghiệp đã tạo mọi điều
kiện thuận lợi và giúp đỡ tôi về mọi mặt, động viên khuyến khích tơi hồn thành luận văn./.
Hà Nội, ngày 01 tháng 8 năm2018
Tác giả luận văn

Mai Hồng Việt

ii


MỤC LỤC
Lời cam đoan .................................................................................................................i
Lời cảm ơn ................................................................................................................... ii
Mục lục ...................................................................................................................... iii
Danh mục chữ viết tắt................................................................................................... vi
Danh mục bảng ...........................................................................................................vii
Danh mục hình ...........................................................................................................viii
Trích yếu luận văn ........................................................................................................ ix
Thesis abstract .............................................................................................................. xi
Phần 1. Mở đầu ........................................................................................................... 1
1.1.

Tính cấp thiết của đề tài ................................................................................... 1

1.2.

Mục đích nghiên cứu ....................................................................................... 2

1.3.

Phạm vi nghiên cứu ......................................................................................... 2

1.4.

Ý nghĩa khoa học và thực tiễn .......................................................................... 2

Phần 2. Tổng quan tài liệu .......................................................................................... 4

2.1.

Khái quát về thu hồi đất, bồi thường, hỗ trợ, tái định cư khi nhà nước thu
hồi đất ............................................................................................................. 4

2.1.1.

Một số khái niệm ............................................................................................. 4

2.1.2.

Vai trị của cơng tác bồi thường, hỗ trợ, tái định cư .......................................... 5

2.1.3.

Đặc điểm của công tác bồi thường, hỗ trợ và tái định cư .................................. 8

2.1.4.

Những yếu tố ảnh hưởng đến công tác bồi thường, hỗ trợ, tái định cư .............. 9

2.2.

Quy định về bồi thường, hỗ trợ, tái định cư ở một số nước và tổ chức trên
thế giới .......................................................................................................... 10

2.2.1.

Quy định về bồi thường, hỗ trợ, tái định cư ở một số nước trên thế giới ......... 10

2.2.2.

Quy định bồi thường, hỗ trợ, tái định cư của Ngân hàng Thế giới và
Ngân hàng phát triển Châu Á ......................................................................... 15

2.2.3.

Kinh nghiệm cho công tác bồi thường, hỗ trợ, tái định cư tại Việt Nam ......... 17

2.3.

Chính sách về bồi thường, hỗ trợ, tái định cư khi nhà nước thu hồi đất tại
việt nam qua các giai đoạn ............................................................................. 18

2.3.1.

Quy định về bồi thường, hỗ trợ, tái định cư khi Nhà nước thu đất .................. 18

2.3.2.

Quy định về tổ chức làm nhiệm vụ bồi thường, giải phóng mặt bằng ............. 28

iii


2.4.

Thực tiễn bồi thường, hỗ trợ, tái định cư của cả nước và tại một số địa
phương .......................................................................................................... 29

2.4.1.

Tình hình thực hiện thu hồi đất, bồi thường, hỗ trợ, tái định cư trên phạm
vi cả nước ...................................................................................................... 29

2.4.2.

Bồi thường, hỗ trợ, tái định cư trên địa bàn thành phố Hà Nội........................ 30

2.4.3.

Bồi thường, hỗ trợ, tái định cư trên địa bàn thành phố Đà Nẵng ..................... 30

2.4.4.

Bồi thường, hỗ trợ, tái định cư trên địa bàn tỉnh Nam Định ............................ 31

2.5.

Nhận xét, đánh giá ......................................................................................... 32

Phần 3. Nội dung và phương pháp nghiên cứu ........................................................ 34
3.1.

Địa điểm nghiên cứu ...................................................................................... 34

3.2.

Thời gian nghiên cứu ..................................................................................... 34

3.3.

Đối tượng nghiên cứu .................................................................................... 34

3.4.

Nội dung nghiên cứu...................................................................................... 34

3.5.

Phương pháp nghiên cứu ............................................................................... 34

3.5.1.

Phương pháp thu thập số liệu thứ cấp............................................................. 34

3.5.2.

Phương pháp thu thập số liệu sơ cấp .............................................................. 35

3.5.3.

Phương pháp so sánh, phân tích, xử lý số liệu ................................................ 35

Phần 4. Kết quả và thảo luận .................................................................................... 37
4.1.

Điều kiện tự nhiên, kinh tế - xã hội, tình hình quản lý và sử dụng đất đai
thành phố Nam Định...................................................................................... 37

4.1.1.

Điều kiện tự nhiên ......................................................................................... 37

4.1.2.

Điều kiện kinh tế - xã hội ............................................................................... 42

4.1.3.

Tình hình quản lý và sử dụng đất ................................................................... 45

4.1.4.

Đánh giá chung về điều kiện tự nhiên, kinh tế - xã hội, tình hình quản lý
và sử dụng đất................................................................................................ 51

4.2.

Tình hình thực hiện bồi thường, hỗ trợ, tái định cư khi nhà nước thu hồi
đất tại thành phố nam định ............................................................................. 52

4.2.1.

Tình hình thực hiện bồi thường, hỗ trợ và tái định cư khi Nhà nước thu
hồi đất ........................................................................................................... 52

4.2.2.

Các văn bản pháp lý có liên quan đến bồi thường, hỗ trợ, tái định cư khi

Nhà nước thu hồi đất áp dụng trên địa bàn thành phố Nam Định .................... 53

4.3.

Đánh giá kết quả thực hiện bồi thường, hỗ trợ, tái định cư khi nhà nước
thu hồi đất tại các dự án nghiên cứu ............................................................... 55

iv


4.3.1.

Kết quả thu hồi đất......................................................................................... 55

4.3.2.

Kết quả bồi thường đất và tài sản gắn liền với đất .......................................... 58

4.3.3.

Kết quả thực hiện hỗ trợ................................................................................. 68

4.3.4.

Kết quả thực hiện tái định cư ......................................................................... 73

4.3.5.

Đánh giá kết quả thực hiện bồi thường, hỗ trợ, tái định cư ............................. 74

4.3.6.

Kết quả đánh giá thơng qua điều tra ............................................................... 76

4.3.7.

Thuận lợi và khó khăn trong công tác bồi thường, hỗ trợ, tái định cư khi
Nhà nước thu hồi đất trên địa bàn thành phố Nam Định ................................. 87

4.4.

Đề xuất các giải pháp nhằm nâng cao hiệu quả công tác bồi thường, hỗ
trợ, tái định cư khi nhà nước thu hồi đất ......................................................... 90

4.4.1.

Hoàn thiện các quy định của chính sách, pháp luật ......................................... 90

4.4.2.

Cơng tác tổ chức, thực hiện ............................................................................ 91

Phần 5. Kết luận và kiến nghị ................................................................................... 92
5.1.

Kết luận ......................................................................................................... 92

5.2.

Kiến nghị ....................................................................................................... 93

Tài liệu tham khảo ....................................................................................................... 95
Phụ lục ...................................................................................................................... 99

v


DANH MỤC CHỮ VIẾT TẮT
Chữ viết tắt

Nghĩa tiếng Việt

CHXHCN

Cộng hòa xã hội chủ nghĩa

CSHT

Cơ sở hạ tầng

GCNQSDĐ

Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất

GPMB

Giải phóng mặt bằng

HĐND

Hội đồng nhân dân

KT - XH

Kinh tế - xã hội

PTQĐ

Phát triển quỹ đất

QSDĐ

Quyền sử dụng đất

SDĐ

Sử dụng đất

TĐC

Tái định cư

UBND

Uỷ ban nhân dân

vi


DANH MỤC BẢNG

Bảng 4.1.

Tình hình đo đạc, thành lập bản đồ ..........................................................48

Bảng 4.2.

Hiện trạng sử dụng đất năm 2017 Thành phố Nam Định ..........................50

Bảng 4.3.

Kết quả thu hồi đất giai đoạn 2010 - 2017 ...............................................53

Bảng 4.4.

Tổng hợp diện tích đất thu hồi ở Dự án 1 .................................................56

Bảng 4.5.

Tổng hợp diện tích đất thu hồi ở Dự án 2 (ĐVT m2) ...............................57

Bảng 4.6.

Kết quả xác định đối tượng được bồi thường về đất của 02 dự án ............63

Bảng 4.7.

Tổng hợp giá đất bồi thường Dự án 1 ......................................................64

Bảng 4.8.

Tổng hợp giá đất bồi thường Dự án 2 ......................................................65

Bảng 4.9.

Tổng hợp bồi thường về tài sản gắn liền với đất.......................................68

Bảng 4.10. Mức hỗ trợ ổn định đời sống....................................................................71
Bảng 4.11. Kết quả hỗ trợ tại 02 dự án ......................................................................72
Bảng 4.12. Tổng hợp kết quả tái định cư của 02 dự án...............................................74
Bảng 4.13. Bảng tổng hợp kết quả điều tra đối với người có đất thu hồi ....................76
Bảng 4.14. Đánh giá về mức hỗ trợ tại 02 dự án ........................................................78
Bảng 4.15. Đánh giá tình hình ổn định cuộc sống sau thu hồi đất ..............................79
Bảng 4.16. Bảng tổng hợp kết quả phỏng vấn cán bộ có liên quan đến cơng tác
bồi thường, hỗ trợ, tái định cư khi Nhà nước thu hồi đất ..........................83
Bảng 4.17: Điều tra việc thực hiện trình tự, thủ tục bồi thường, hỗ trợ, tái định
cư khi Nhà nước thu hồi đất.....................................................................85
Bảng 4.18. Điều tra hoạt động của cơ quan, tổ chức liên quan đến bồi thường, hỗ
trợ, tái định cư khi Nhà nước thu hồi đất..................................................86

vii


DANH MỤC HÌNH
Hình 4.1.

Sơ đồ khu vực nghiên cứu .......................................................................37

viii

TRÍCH YẾU LUẬN VĂN
Họ và tên tác giả: Mai Hồng Việt
Tên luận văn: 'Đánh giá công tác bồi thường, hỗ trợ, tái định cư khi Nhà nước thu hồi
đất tại dự án cải tạo, nâng cấp Quốc lộ 38B và dự án Xây dựng đường Trần Thánh Tông
trên địa bàn thành phố Nam Định – tỉnh Nam Định.
Chuyên ngành: Quản lý đất đai

Mã số: 8850103

Cơ sở đào tạo: Học Viện Nơng Nghiệp Việt Nam
Mục đích, đối tượng nghiên cứu của luận văn
- Mục đích nghiên cứu: Đánh giá được thực trạng việc tổ chức, thực hiện bồi
thường, hỗ trợ, tái định cư khi Nhà nước thu hồi đất đối với một số dự án trọng điểm
trên địa bàn Thành phố Nam Định, tỉnh Nam Định. Đề xuất, giải pháp thiết thực cả về
mặt chính sách lẫn việc tổ chức thực hiện nhằm đẩy nhanh tiến độ thu hồi đất, bồi
thường, hỗ trợ, tái định cư, tăng cường hiệu quả công tác quản lý Nhà nước trên địa bàn
Thành phố Nam Định, tỉnh Nam Định.
- Đối tượng nghiên cứu: Chính sách, pháp luật quy định về bồi thường, hỗ trợ,
tái định cư khi Nhà nước thu hồi đất. Các cơ quan quản lý nhà nước về đất đai, tổ chức
thực hiện bồi thường, hỗ trợ, tái định cư và hộ gia đình, cá nhân có đất thu hồi.
Các phương pháp nghiên cứu đã sử dụng
- Phương pháp thu thập số liệu thứ cấp:Thu thập các tài liệu, số liệu liên quan
đến 02 dự án được nghiên cứu: Điều kiện tự nhiên, KT-XH của thành phố Nam Định –
tỉnh Nam Định; các văn bản quy phạm pháp luật áp dụng cho dự án, bản đồ quy hoạch,
bản đồ thu hồi đất và hồ sơ, tài liệu về thu hồi, bồi thường, hỗ trợ, tái định cư khác có
liên quan. Các nguồn tài liệu này là kế thừa, thu thập tài liệu, số liệu, báo cáo chuyên
ngành, kết quả thống kê kiểm kê... các số liệu này thu thập từ UBND thành phố Nam
Định, Phịng Tài ngun và Mơi trường, Ban Quản lý đầu tư và xây dựng thành phố.
- Phương pháp thu thập số liệu sơ cấp: Phỏng vấn sâu và điều tra bằng bảng
hỏi: 30 phiếu điều tra đối với cán bộ thuộc phịng Tài ngun và Mơi trường, Ban Quản

lý đầu tư và Xây dựng thành phố Nam Định, các cán bộ cấp xã phường thuộc 2 dự án
điều tra thành phố Nam Định về: tình hình thực hiện cơng tác bồi thường, hỗ trợ, tái
định cư ở các dự án; Điều tra, khảo sát nắm bắt thực địa về tình hình thu hồi đất, thực
hiện bồi thường, hỗ trợ, tái định cư tại địa bàn nghiên cứu; Những thuận lợi, khó khăn,
vướng mắc và nguyên nhân khó khăn, vướng mắc trong công tác bồi thường, hỗ trợ, tái
định cư. Phỏng vấn bằng bảng hỏi các hộ gia đính, cá nhân bị thu hồi đất của 02 dự án.
Dự án 01 (Xây dựng đường Trần Thánh Tông (giai đoạn 2) đoạn từ đường 20,5m đến đường Phù Nghĩa tại phường Hạ Long, thành phố Nam Định) điều tra 30/121 hộ gia

ix


đình, cá nhân bị ảnh hưởng với 30 phiếu điều tra và Dự án 02 (cải tạo, nâng cấp Quốc lộ
38B, đoạn từ Quốc lộ 10 đến Quốc lộ 1A. Đoạn đi qua Thành phố Nam Định có chiều
dài 680m) điều tra 30/55 hộ gia đình, cá nhân bị ảnh hưởng.
- Phương pháp so sánh, phân tích, xử lý số liệu: Phương pháp thống kê được
ứng dụng để xử lý các số liệu điều tra, thu thập được trong quá trình nghiên cứu. Sử
dụng phần mềm Excel để xử lý, tổng hợp, phân tích số liệu và dựa vào đó đưa ra các
nhận định, đánh giá cụ thể về các vấn đề cần nghiên cứu. So sánh giá đất, giá bồi
thường tài san gắn liền với đất theo giá thị trường với giá bồi thường; điều kiện nơi bố tí
tái định cư với điều kiện nơi ơ trước khi Nhà nước thu hồi đất..., hệ số chênh lệch, so
sánh việc thực hiện với chính sách Nhà nước quy định để qua đó đưa ra các đánh giá cụ
thể về các nội dung nghiên cứu.
Các kết quả chính và kết luận
- Các kết quả chính:
+ Luận văn đã tổng hợp, khái quát tình hình thực hiện bồi thường, hỗ trợ và tái
định cư khi Nhà nước thu hồi đất trên địa bàn thành phố Nam Định trong thời gian từ
2010 đến 2017.
+ Luận văn đã đánh giá một cách khách quan công tác bồi thường, hỗ trợ, tái định
cư đối với 02 dự án Dự án cải tạo, nâng cấp QL 38B đoạn từ QL10 đến QL 1A (giai đoạn
1) thuộc địa bàn Thành phố Nam Định và Dự án xây dựng đường Trần Thánh Tông giai

đoạn 2 đoạn từ đường 20,5m đến đường Phù Nghĩa, phường Hạ Long, thành phố Nam
Định qua việc phân tích kết quả điều tra đánh giá của người dân và điều tra cán bộ trực tiếp
thực hiện công tác bồi thường, hỗ trợ, tái định cư của Thành phố và cán bộ cấp xã.
+ Qua việc phân tích, đánh giá thực trạng cơng tác đăng ký, quản lý biến động
đất đai của địa phương, luận văn đã làm rõ được những mặt còn tồn tại, hạn chế trong
công tác bồi thường, hỗ trợ, tái định cư trên địa bàn Thành phố Nam Định. Từ đó có
những giải pháp thích hợp nhằm hồn thiện hơn cơng tác bồi thường, hỗ trợ, tái định cư
tại địa phương nói riêng và cơng tác quản lý đất đai trên cả nước nói chung.
- Kết luận: Tóm lại, luận văn đã đánh giá được tình hình thực hiện bồi thường,
hỗ trợ và tái định cư khi Nhà nước thu hồi đất trên địa bàn thành phố Nam Định trong
thời gian từ 2010 đến 2017, bổ sung cơ sở thực tiễn cho việc đánh giá công tác quản lý
bồi thường, hỗ trợ, tái định cư địa bàn Thành phố, là cơ sở làm luận cứ cho công tác
quản lý đất đai. Qua đó nhằm hồn thiện hơn cơng tác bồi thường, hỗ trợ, tái định cư tại
địa phương nói riêng và trên địa bàn cả nước nói chung.

x


THESIS ABSTRACT
Master candidate: Mai Hong Viet
Thesis title: Evaluation of compensation, support and resettlement when the State
recovers land in the project of improving and upgrading National way 38B and project
of Tran Thanh Tong road construction in Nam Dinh city - Nam Dinh province.
Major: Land Management

Code: 8850103

Educational organization: Vietnam National University of Agriculture (VNUA)
Research Objectives
To evaluate the actual situation of the organizing, implementation of compensation,

support and resettlement when the State recovers land for some key projects in Nam Dinh
city, Nam Dinh province.
To propose practical solutions, both in terms of policies and organization, to speed
up the progress of land acquisition, compensation, support, resettlement, and improve the
effectiveness of state management in the area of Nam Dinh city, Nam Dinh province.
Materials and Methods
- Method of secondary data collection: collect documents and data related to 02
researched projects: Natural, socio-economic conditions of Nam Dinh city - Nam Dinh
province; Legal documents applicable to the project, the map of the land use planning
and map of land recover, the documents on the land recover, compensation, support and
resettlement. These resources are inherited, collected documents, data, specialized
reports, inventory statistics ... These data are collected from the People's Committee of
Nam Dinh City, Division of Natural Resources and Environment , City Investment and
construction Management Board.
- Primary data collection method: In-depth interview and questionnaire survey: 30
questionnaires for staff from the Department of Natural Resources and Environment, Nam
Dinh Investment and Construction Management board, commune-level cadres of 2 projects
in Nam Dinh city on the situation of implementation of compensation, support and
resettlement in projects; Conduct field surveys on land acquisition, compensation, support
and resettlement in the study area; Advantages, difficulties, obstacles and difficulties in
compensation, assistance and resettlement. Questionnaires by households and individuals
having land recovered from 02 projects. . Project 01 (Construction of Tran Thanh Tong
road (phase 2) from 20.5m road to Phu Nghia road in Ha Long ward, Nam Dinh city)
surveyed 30/121 households, Individuals affected with 30 questionnaires and Project 02
(improving and upgrading of National Highway 38B, section from National Highway 10 to

xi


National Highway 1A, pass section of Nam Dinh city with the length of 680m), interview

30/55 households and individuals are affected.
- Method of data comparison, analysis and processing: Statistical methods were
applied to process the survey data collected during the study. Use the Excel software to
process, aggregate and analyze data and based on that make the specific assessment of
the issues to study. Comparing land prices, compensation prices of land-attached assets
at market prices with compensation prices; the conditions of the place where the
resettlers are residing, provided that they are located before the land is recovered by the
State ..., the difference coefficient, the comparison of the implementation with the State
policy so as to provide detail comments about the content of research.
Main findings and conclusions
- Main findings:
+ Thesis has aggregated, general overview of the situation of compensation,
support and resettlement when the State recovers land in the area of Nam Dinh city
from 2010 to 2017.
+ Thesis has objectively evaluated the compensation, support and resettlement for
two projects to improve and upgrade the National Road 38B from Highway 10 to Highway
1A (phase 1) in the Nam Dinh city and Tran Thanh Tong road construction project, phase 2
from 20.5m road to Phu Nghia road, Ha Long ward, Nam Dinh city by the analysis of
results of survey and evaluation of people and staff directly implementing the
compensation, support, resettlement of the City and commune officials.
+ Through the analysis and assessment of the current situation of registration
and management of land changes in the locality, the thesis has clarified the remaining
aspects and limitations in the compensation, support and resettlement in Nam Dinh city.
From there, it proposes appropriate solutions to improve the compensation, support,
resettlement in particular and management of land in the country in general.
- Conclusions:
In summary, the thesis has evaluated the situation of compensation, support and
resettlement when the State recovers land in Nam Dinh city from 2010 to 2017, adding
practical basis for the assessment of the management of compensation, support and
resettlement in the city, which is the basis for the management of land. This is to

improve the compensation, support and resettlement in localities in particular and in the
whole country in general.

xii


PHẦN 1. MỞ ĐẦU
1.1. TÍNH CẤP THIẾT CỦA ĐỀ TÀI
Trong quá trình phát triển kinh tế - xã hội, đặc biệt là trong thời kỳ thực
hiện đẩy mạnh công nghiệp hóa, hiện đại hóa đất nước, sự chuyển dịch cơ cấu
kinh tế là điều tất yếu, phát triển đồng bộ với q trình này là sự xuất hiện nhiều
đơ thị mới, khu công nghiệp, khu kinh tế, khu du lịch, cơ sở hạ tầng cũng cần mở
rộng để đáp ứng được nhu cầu của thực tiễn. Trong khi quỹ đất hiện có dành cho
các hạng mục trên khơng thể đáp ứng được nhu cầu của sự phát triển, vì vậy việc
chuyển mục đích sử dụng đất (nơng nghiệp, đất ở, đất chưa sử dụng…) sang mục
đích sử dụng đất chuyên dùng là điều không thể tránh khỏi. Nhu cầu chuyển đổi
đất đai đang tạo nên một áp lực ngày càng tăng. Theo báo cáo chưa đầy đủ của
63 tỉnh, thành phố trực thuộc Trung ương, sau khi triển khai thực hiện Luật Đất
đai năm 2003, tổng diện tích đất đã thu hồi là 728 nghìn ha (trong đó có 536
nghìn ha đất nơng nghiệp) của 826.012 hộ gia đình, cá nhân để sử dụng vào mục
đích quốc phịng, an ninh, lợi ích quốc gia, lợi ích cơng cộng và phát triển kinh tế
- xã hội (Bộ TN&MT,2012).
Cũng theo báo cáo của Bộ Tài nguyên và Môi trường, trong thời gian qua
tình hình khiếu nại, tố cáo về đất đai vẫn diễn biến phức tạp, ngày càng gay gắt,
kéo dài và tập trung chủ yếu về bồi thường, hỗ trợ, tái định cư, đặc biệt là các dự
án phát triển các khu đô thị (chiếm gần 70% tổng số vụ khiếu nại, tố cáo), dẫn
đến tiềm ẩn sự mất ổn định ở một số nơi (Bộ TN&MT,2012). Trong tình trạng
chuyển đổi đất đai mạnh như vậy, vấn đề thu hồi đất, bồi thường, hỗ trợ, tái định
cư là khâu then chốt, quan trọng để chuẩn bị mặt bằng triển khai thực hiện các
cơng trình, dự án phục vụ cho mục đích quốc phịng, an ninh, lợi ích quốc gia, lợi

ích cơng cộng và phát triển kinh tế - xã hội của đất nước; đồng thời giải quyết
được các vấn đề liên quan đến việc làm, thu nhập, giảm khiếu kiện của người bị
thu hồi đất, giữ ổn định và công bằng xã hội.
Tỉnh Nam Định hiện nay q trình cơng nghiệp hóa, hiện đại hóa, q
trình đơ thị hóa đang diễn ra rất mạnh, rất nhiều dự án đã và đang triển khai với
mục đích phát triển cơ sở hạ tầng kinh tế cho Cơng nghiệp hóa, hiện đại hóa và
đơ thị hóa. Đặc biệt, Thành phố Nam Định là nơi đang diễn ra quá trình phát
triển mạnh về cơ sở hạ tầng, các nhà máy, khu du lịch…. phục vụ mục tiêu thu
hút đầu tư để phát triển kinh tế, xã hội. Từ năm 2010 đến nay, Thành phố Nam

1


Định đã thực hiện bồi thường, hỗ trợ, tái định cư và di dời nhiều hộ dân để có
được quỹ đất triển khai các dự án, cơng trình. Tuy nhiên, trong q trình thực
hiện cịn nhiều bất cập do chính sách pháp luật thường xuyên thay đổi, giá đất bồi
thường chưa sát giá thị trường dẫn đến tình trạng nhiều hộ dân cịn chưa đồng
tình với việc bồi thường, hỗ trợ, tái định cư của cơ quan Nhà nước dẫn đến chưa
bàn giao mặt bằng, một số trường hợp phải tổ chức cưỡng chế thu hồi đất.
Để đẩy nhanh tiến độ thực hiện bồi thường, hỗ trợ, tái định cư khi Nhà
nước thu hồi đất thực hiện các cơng trình, dự án nói chung và trên địa bàn Thành
phố Nam Định nói riêng, góp phần đề xuất các cơ chế, chính sách pháp luật về
bồi thường, hỗ trợ, tái định cư khi Nhà nước thu hồi đất, tôi tiến hành nghiên cứu
đề tài''Đánh giá công tác bồi thường, hỗ trợ, tái định cư khi Nhà nước thu hồi
đất tại dự án cải tạo, nâng cấp Quốc lộ 38B và dự án Xây dựng đường Trần
Thánh Tông thành phố Nam Định – tỉnh Nam Định”.
1.2. MỤC ĐÍCH NGHIÊN CỨU
- Đánh giá được thực trạng việc tổ chức, thực hiện bồi thường, hỗ trợ, tái
định cư khi Nhà nước thu hồi đất đối với một số dự án trọng điểm trên địa bàn
Thành phố Nam Định, tỉnh Nam Định.

- Đề xuất, giải pháp thiết thực cả về mặt chính sách lẫn việc tổ chức thực
hiện nhằm đẩy nhanh tiến độ thu hồi đất, bồi thường, hỗ trợ, tái định cư, tăng
cường hiệu quả công tác quản lý Nhà nước trên địa bàn Thành phố Nam Định,
tỉnh Nam Định.
1.3. PHẠM VI NGHIÊN CỨU
- Phạm vi không gian nghiên cứu: 02 dự án nghiên cứu trên địa bàn thành
phố Nam Định, tỉnh Nam Định.
- Phạm vi thời gian nghiên cứu: đề tài nghiên cứu các số liệu, tài liệu liên
quan đến công tác bồi thường, hỗ trợ và tái định cư trong những năm thực hiện
dự án từ 2010-2017.
1.4.Ý NGHĨA KHOA HỌC VÀ THỰC TIỄN
- Nguồn số liệu, tài liệu điều tra phản ánh đúng, có độ tin cậy và chính xác
cao. Các số liệu điều tra, thu thập phải được phân tích, đánh giá một cách khách
quan và mang tính khoa học.
- Điều tra, đánh giá thực trạng và phân tích các yếu tố ảnh hưởng đến việc

2


thực hiện chính sách bồi thường, hỗ trợ, tái định cư khi Nhà nước thu hồi đất
thực hiện một số dự án trên địa bàn Thành phố Nam Định, tỉnh Nam Định.
- Đề xuất các giải pháp thiết thực trong việc thực hiện bồi thường, hỗ trợ,
tái định cư tại Thành phố Nam Định, tỉnh Nam Định. Đồng thời, có những đóng
góp nhằm hồn thiện chính sách pháp luật về bồi thường, hỗ trợ, tái định cư khi
Nhà nước thu hồi đất cho phù hợp với tình hình thực tế hiện nay.

3


PHẦN 2. TỔNG QUAN TÀI LIỆU

2.1. KHÁI QUÁT VỀ THU HỒI ĐẤT, BỒI THƯỜNG, HỖ TRỢ, TÁI ĐỊNH
CƯ KHI NHÀ NƯỚC THU HỒI ĐẤT
2.1.1. Một số khái niệm
- Bồi thường: Theo quy định tại khoản 12 Điều 3 của Luật Đất đai năm
2013 thì “bồi thường về đất là việc Nhà nước trả lại giá trị quyền sử dụng đất
đối với diện tích đất thu hồi cho người sử dụng đất”. Ngoài việc bồi thường về
đất, Luật Đất đai (khoản 13 Điều 3) cịn đưa ra khái niệm chi phí đầu tư vào đất
còn lại để áp dụng bồi thường cho người có đất thu hồi mà khơng được bồi
thường về đất “chi phí đầu tư vào đất cịn lại bao gồm chi phí san lấp mặt bằng
và chi phí khác liên quan trực tiếp có căn cứ chứng minh đã đầu tư vào đất mà
đến thời điểm Nhà nước thu hồi đất còn chưa thu hồi được”. Bên cạnh đó, Luật
Đất đai cũng quy định việc bồi thường thiệt hại về nhà ở, cơng trình xây dựng,
cây trồng, vật nuôi trên đất khi Nhà nước thu hồi đất.
- Hỗ trợ: Tại khoản 14 Điều 3 của Luật Đất đai năm 2013 quy định “Hỗ
trợ khi Nhà nước thu hồi đất là việc Nhà nước trợ giúp cho người có đất thu hồi
để ổn định đời sống, sản xuất và phát triển”. Nhà nước giúp đỡ người bị thu hồi
đất thông qua các khoản hỗ trợ bao gồm: Hỗ trợ ổn định đời sống và sản xuất; hỗ
trợ đào tạo, chuyển đổi nghề và tìm kiếm việc làm đối với trường hợp thu hồi đất
nơng nghiệp của hộ gia đình, cá nhân trực tiếp sản xuất nông nghiệp; thu hồi đất
ở kết hợp kinh doanh dịch vụ của hộ gia đình, cá nhân mà phải di chuyển chỗ ở;
hỗ trợ tái định cư đối với trường hợp thu hồi đất ở của hộ gia đình, cá nhân,
người Việt Nam định cư ở nước ngoài mà phải di chuyển chỗ ở vàhỗ trợ khác.
Các khoản hỗ trợ này được hiểu là phần cho thêm của Nhà nước sau khi đã
bồi thường sòng phẳng và là khoản điều tiết từ phần giá trị gia tăng từ đất đai mà
không phải là do đầu tư của người sử dụng đất mang lại. Như vậy, khác với bồi
thường là việc trả lại một các tương xứng những giá trị bị thiệt hại, thì hỗ trợ mang
tính chính sách, trợ giúp thêm của Nhà nước, thể hiện trách nhiệm của Nhà nước
đối với sự hi sinh, mất mát của người có đất thu hồi cho những lợi ích chung của
đất nước, của cộng đồng.
- Tái định cư: Tái định cư là việc Nhà nước bố trí đất ở, nhà ở tại nơi mới

cho những người bị Nhà nước thu hồi đất ở mà họ không còn chỗ ở nào khác

4


(Asian Development Bank, 1998). Đối với các khu tái định cư tập trung phải
được xây dựng cơ sở hạ tầng đồng bộ, bảo đảm tiêu chuẩn, quy chuẩn xây
dựng,phù hợp với điều kiện, phong tục, tập quán của từng vùng, miền; khu tái
định cư được lập cho một hoặc nhiều dự án; nhà ở, đất ở trong khu tái định cư
được bố trí theo nhiều cấp nhà, nhiều mức diện tích khác nhau phù hợp với
các mức bồi thường và khả năng chi trả của người được tái định cư (Điều 85
của Luật Đất đai năm 2013 và khoản 3 Điều 26 Nghị định số 47/2014/NĐ-CP).
- Giá đất: Theo quy định tại khoản 19 Điều 3 của Luật Đất đai năm 2013
thì “giá đất là giá trị của quyền sử dụng đất tính trên một đơn vị diện tích đất”.
Có những phương pháp xác định giá đất phổ biến trên thế giới và đã được áp
dụng tại Việt Nam là: phương pháp so sánh trực tiếp; phương pháp thu nhập;
phương pháp chiết trừ và phương pháp thặng dư. Đối với từng loại đất, sẽ lựa
chọn phương pháp cụ thể để áp dụng, ví dụ: phương pháp so sánh trực tiếp chủ
yếu áp dụng cho xác định giá đất ở, phương pháp thu nhập chủ yếu áp dụng cho
đất nông nghiệp.
2.1.2. Vai trị của cơng tác bồi thường, hỗ trợ, tái định cư
- Đảm bảo lợi ích quốc gia, lợi ích công cộng
Thông qua việc thu hồi đất Nhà nước tạo được một quỹ đất sạch cần thiết
để phục vụ vào phát triển cơ sở hạ tầng kỹ thuât, đảm bảo an ninh quốc phòng,
an sinh xã hội và phát triển kinh tế; phát triển các cơ sở kinh tế, các khu công
nghiệp, các cơ sở sản xuất – kinh doanh, khu đơ thị, khi vui chơi giải trí, cơng
viên cây xanh. Qua đó, làm tăng thêm khả năng thu hút đầu tư từ các nhà đầu tư
trong nước và ngoài nước nhằm phục vụ phát triển kinh tế - xã hội của đất nước.
Việc thực hiện công tác bồi thường, hỗ trợ, tái định cư tốt sẽ đẩy nhanh
tiến độ thu hồi đất góp phần gián tiếp vào việc chuyển dịch cơ cấu kinh tế theo

hướng giảm tỷ trọng sản xuất nông nghiệp, tăng tỉ trọng sản xuất công nghiệp,
dịch vụ. Khi diện tích đất sản xuất nơng nghiệp ngày càng bị thu hẹp, Nhà nước
thực hiện các biện pháp hỗ trợ cho người nông dân bị mất đất sản xuất trong việc
đào tạo chuyển đổi nghề nghiệp, tìm kiếm việc làm mới, góp phần rút bớt một
lực lượng lao động ở nông thôn chuyển sang làm việc trong khu vực sản xuất phi
nông nghiệp và dịch vụ.
- Đảm bảo giải quyết hài hịa lợi ích kinh tế - xã hội giữa Nhà nước,
nhà đầu tư và người có đất thu hồi

5


Có thể thấy một phần nguồn lực đất đai vẫn chưa được sử dụng có hiệu
quả, tác động đến mục tiêu kinh tế - xã hội, tăng trưởng kinh tế và gây thất thu
cho ngân sách nhà nước mà nguyên nhân chủ yếu còn chưa giải quyết được quan
hệ lợi ích kinh tế - xã hội trong các quan hệ đất đai giữa nhà nước, nhà đầu tư và
người có đất bị thu hồi. Tình trạng chung hiện nay mới chỉ chú trọng đến lợi ích
trước mắt, nhắm đến khoản lợi nhuận từ đất đai (do quy hoạch) mang lại, các chủ
thể đang ra sức khai thác, chuyển nhượng, cho thuê, chuyển đổi nhiều diện tích
đất đai màu mỡ sang các loại đất phi nơng nghiệp, trong khi tình trạng người dân
thiếu việc làm, chuyển đổi nghề nghiệp chưa được coi trọng. Quan hệ lợi ích giữa
3 bên hiện nay còn nhiều bất cập: người sử dụng đất bị thu hồi luôn mong muốn
được bồi thường thỏa đáng, các nhà đầu tư muốn tối đa hóa lợi nhuận bằng mọi
cách, trong khi đó Nhà nước chỉ thực hiện thu các khoản với mức thu thấp và
trong nhiều trường hợp còn bị khấu trừ hết bởi tiền bồi thường mà nhà đầu tư đã
ứng trước (Chu Văn Thỉnh, 2000).
Trên cơ sở nhận thức rõ quan điểm phát triển kinh tế gắn liền với thực
hiện tiến bộ và công bằng xã hội, cần thống nhất, đồng bộ chính sách kinh tế
với chính sách xã hội trên cơ sở xem xét các yếu tố khách quan và chủ quan
một cách khoa học, đánh giá đúng mức lợi ích giữa các bên từ đó tìm ra cách

giải quyết hài hịa lợi ích, khơng triệt tiêu bất cứ bên nào và lợi ích của các
bên cần được tôn trọng và bảo vệ, tăng sự đồng thuận, phù hợp với xu hướng
của xã hội hiện đại.
Cũng như các loại tài nguyên thiên nhiên khác, đất đai hàm chứa những
giá trị khác nhau: giá trị sử dụng trực tiếp (ví dụ giá trị về quyền sử dụng đất trên
thị trường…) giá trị sử dụng gián tiếp (giá trị sinh thái, mơi trường,…) và giá trị
vơ hình (giá trị mang tính tâm linh, thiêng liêng …). Vì vậy, mức bồi thường cho
người dân khi bị thu hồi đất như thế nào cho hợp lý và hài hòa lợi ích cần được
giải quyết trong thực tế quản lý và sử dụng đất của chúng ta.
Do đó, việc đảm bảo hài hịa lợi ích giữa Nhà nước, nhà đầu tư và người
có đất bị thu hồi cần được xác định rõ ràng trên cơ sở Nhà nước điều tiết lợi ích
giữa nhà đầu tư với người bị thu hồi đất bảo đảm người bị thu hồi đất chấp thuận,
ổn định đời sống; đồng thời, Nhà nước cần ban hành các chính sách bồi thường
hợp lý để buộc các doanh nghiệp sử dụng đất tiết kiệm, phát triển theo hướng bền
vững nhằm nâng cao hiệu quả đầu tư, đổi mới công nghệ theo hướng thân thiện
môi trường (Phạm Đức Phong, 2002).

6


- Góp phần vào duy trì ổn định chính trị, trật tự, an toàn xã hội
Bồi thường, hỗ trợ, tái định cư khi Nhà nước thu hồi đất có vai trò quan
trọng trong sự phát triển của đất nước. Các cơng trình phục vụ mục đích an ninh,
quốc phịng, lợi ích quốc gia, mục đích phát triển kinh tế đều cần tới mặt bằng.
Có thể nói cơng tác bồi thường, hỗ trợ và tái định cư được thực hiện nhanh
chóng, hiệu quả thì cơng trình thực hiện đã hồn thành được một nửa. Q trình
thực hiện cơng tác bồi thường, hỗ trợ và tái định cư ảnh hưởng trực tiếp tới đời
sống của người dân tại thời điểm bị thu hồi đất và sau này. Do diện tích đất sản
xuất của người dân bị thu hồi dẫn đến tình trạng thiếu việc làm, người dân khơng
có thu nhập làm ảnh hưởng đến kinh tế của mỗi hộ gia đình cá nhân. Thiếu việc

làm là ngun nhân chính dẫn đến tình trạng mất tình hình trật tự an ninh. Đời
sống của nhân dân sau khi bị thu hồi đất có thể được nâng cao một cách nhanh
chóng nhưng khơng bền vững do người dân không biết sử dụng khoản tiền hỗ trợ
để chuyển đổi nghề nghiệp dẫn đến tình trạng ăn tiêu lãng phí dễ dàng mắc phải
các tệ nạn xã hội (Hồng Thị Nga, 2010).
Việc thu hồi đất khơng đúng mục đích, các dự án treo dẫn đến mất đất sản
xuất, người dân khơng có việc làm đây là một trong những nguyên nhân dẫn đến
tình trạng người dân bị kích động bởi các thế lực chống đối gây mất trật tự an
ninh quốc phòng, mất niềm tin của Nhân dân vào Đảng và Nhà nước. Chính vì
vậy, vai trị của công tác bồi thường, hỗ trợ và tái định cư rất quan trọng, công
tác bồi thường hỗ trợ, và tái định cư với mục tiêu không chỉ là làm thế nào để
thực hiện thu hồi đất một cách nhanh chóng mà phải tạo ra được bài tốn ổn định
và phát triển bền vững cho người dân sau khi bị thu hồi đất.
Việc giải quyết các tranh chấp, khiếu kiện từ việc thu hồi đất, bồi thường,
giải phóng mặt bằng cho thấy nếu không giải quyết tốt việc bồi thường tổn thất,
hỗ trợ tái định cư nhằm hỗ trợ họ vượt qua khó khăn trước mắt để nhanh chóng
ổn định đời sống và sản xuất thì sẽ phát sinh nhiều tranh chấp, khiếu kiện kéo
dài, vượt cấp với số đông người dân tham gia, đây là một thực trang đang diễn ra.
Đây cũng là nguyên nhân cơ bản phát sinh những tụ điểm gây mất trật tự ổn định
về chính trị, trật tự an toàn xã hội và dễ bị kẻ xấu lợi dụng kích động. Do vậy
thực hiện tốt cơng tác bồi thường, hỗ trợ, tái định cư góp phần vào ổn định chính
trị, trật tự, an tồn xã hội, tránh nguy cơ nảy sinh các xung đột xã hội.

7


2.1.3. Đặc điểm của công tác bồi thường, hỗ trợ và tái định cư
- Tính phức tạp: Đất đai là tài sản đặc biệt có giá trị cao, có vai trò cực kỳ
quan trọng trọng đời sống kinh tế - xã hội. Việt Nam với xuất phát là đất nước
nông nghiệp lạc hậu, dân cư chủ yếu sống nhờ vào hoạt động sản xuất nông

nghiệp mà đất đai lại là tư liệu sản xuất quan trọng trong khi trình độ sản xuất
của nơng dân cịn thấp, từ bao đời nay, người dân ta vẫn giữ tư tưởng lấy sản
xuất nông nghiệp làm cái gốc, cái rễ của cuộc sống. Do vậy, khi Nhà nước thu hồi
đất để thực hiện các dự án phát triển người dân ta thường thụ động trong việc
chuyển đổi nghề nghiệp, khó khăn trong việc ổn định đời sống, việc làm. Mặt
khác, cây trồng, vật nuôi trên vùng đó cũng đa dạng dẫn đến cơng tác tuyên truyền,
vận động dân cư tham gia di chuyển, định giá bồi thường rất khó khăn và việc hỗ
trợ chuyển nghề nghiệp là điều cần thiết để đảm bảo đời sống dân cư sau này
(Phạm Phương Nam, 2013).
Đối với đất ở công tác bồi thường, hỗ trợ, tái định cư lại càng phức tạp hơn
do những nguyên nhân sau: Đất ở là tài sản có giá trị lớn, gắn bó trực tiếp với đời
sống và sinh hoạt của người dân mà tâm lý, tập quán của người dân là ngại di
chuyển chỗ ở; cơ chế chính sách khơng đồng bộ, sự quản lý lỏng lẻo, giải quyết
không dứt điểm, kéo dài của các cấp chính quyền nhất là chính quyền cấp cơ sở
dẫn đến tình trạng lấn chiếm đất đai, xây nhà trái phép diễn ra thường xuyên, tái
diễn; thiếu quỹ đất do xây dựng khu tái định cư cũng như chất lượng khu tái định
cư thấp chưa đảm bảo được yêu cầu; dân cư một số vùng sống chủ yếu bằng
nghề buôn bán nhỏ và sống bám vào các trục đường giao thông của khu dân cư
làm kế sinh nhai nay chuyển đến ở khu vực mới thì điều kiện kiếm sống bị thay
đổi nên họ không muốn di chuyển.
- Tính đa dạng: Mỗi dự án được tiến hành trên một vùng đất khác nhau với
điều kiện tự nhiên kinh tế, xã hội, dân cư khác nhau. Khu vực nội thành, mật độ
dân cư cao, ngành nghề đa dạng, giá trị đất và tài sản trên đất lớn; khu vực ven
đô, mức độ tập trung dân cư khá cao, ngành nghề dân cư phức tạp, hoạt động sản
xuất đa dạng: công nghiệp, tiểu thủ công nghiệp, thương mại, buôn bán nhỏ; khu
vực ngoại thành, hoạt động sản xuất chủ yếu của dân cư là sản xuất nơng nghiệp.
Do đó mỗi khu vực bồi thường GPMB có những đặc trưng riêng và được tiến
hành với những giải pháp riêng phù hợp với những đặc điểm riêng của mỗi khu
vực và từng dự án cụ thể (Phạm Phương Nam, 2013).

8


2.1.4. Những yếu tố ảnh hưởng đến công tác bồi thường, hỗ trợ, tái định cư
- Điều kiện tự nhiên, kinh tế, xã hội: Mỗi dự án được tiến hành trên một
vùng đất khác nhau với điều kiện tự nhiên kinh tế, xã hội dân cư khác nhau. Khu
vực nội thành, mật độ dân cư cao, ngành nghề đa dạng, giá trị đất và tài sản trên
đất lớn; khu vực ven đô, mức độ tập trung dân cư khá cao, ngành nghề dân cư
phức tạp, hoạt động sản xuất đa dạng: công nghiệp, tiểu thủ công nghiệp, thương
mại, buôn bán nhỏ; khu vực ngoại thành, hoạt động sản xuất chủ yếu của dân cư
là sản xuất nông nghiệp; khu vực nông thôn mật độ dân cư thưa, thớt, , sống chủ
yếu dựa vào sản xuất nơng nghiệp. Do đó, việc thu hồi đất, bồi thường, hỗ trợ, tái
định cư có những đặc trưng riêng và được tiến hành với những giải pháp riêng
phù hợp với những đặc điểm riêng của mỗi khu vực và từng dự án cụ thể.
- Việc ban hành các văn bản quy phạm pháp luật: Đất đai là đối tượng
quản lý phức tạp, luôn biến động theo sự phát triển của nền KT-XH. Để thực
hiện tốt chức năng quản lý Nhà nước về đất đai đòi hỏi các văn bản pháp luật liên
quan đến lĩnh vực này phải mang tính ổn định cao và phù hợp với tình hình thực
tế. Ở nước ta, do các đặc điểm lịch sử, KT-XH của đất nước trong mấy thập kỷ
qua có nhiều biến động lớn, nên các chính sách về đất đai cũng theo đó khơng
ngừng được sửa đổi, bổ sung. Từ năm 1993 đến năm 2003, Nhà nước đã ban
hành hơn 200 văn bản quy phạm pháp luật về quản lý và sử dụng đất. Theo đó,
chính sách bồi thường GPMB cũng ln được Chính phủ khơng ngừng hoàn
thiện, sửa đổi nhằm giải quyết các vướng mắc trong công tác bồi thường GPMB,
phù hợp với yêu cầu thực tế triển khai. Với những đổi mới về pháp luật đất đai,
thời gian qua công tác GPMB đã đạt những kết quả đáng khích lệ, đã cơ bản đáp
ứng được nhu cầu về mặt bằng cho việc phát triển các dự án đầu tư (Nguyễn
Thanh Trà và Phạm Phương Nam, 2012). Tuy nhiên, do tính chưa ổn định, chưa
thống nhất của pháp luật đất đai qua các thời kỳ mà cơng tác bồi thường GPMB
đã gặp khá nhiều khó khăn và cản trở. Thực tiễn triển khai cho thấy việc ban

hành các văn bản quy phạm pháp luật về quản lý, sử dụng đất đai có ảnh hưởng
rất lớn đến công tác bồi thường GPMB. Hệ thống văn bản pháp luật đất đai cịn
có những nhược điểm như là số lượng nhiều, mức độ phức tạp cao, không thuận
lợi trong sử dụng, nội bộ hệ thống chưa đồng bộ, chặt chẽ gây lúng túng trong xử
lý và tạo kẽ hở trong thực thi pháp luật (Tôn Gia Huyên, 2006).
- Năng lực của người tổ chức, thực hiện thu hồi đất, bồi thường, hỗ trợ,
tái định cư: Do việc thực hiện thu hồi đất liên quan đến nhiều đối tượng khác

9


nhau (đất đai, tài chính, xây dựng, nơng nghiệp, lao động...) cho nên địi hỏi phải
có sự tham gia của nhiều cấp, nhiều ngành. Để thực hiện tốt công tác thu hồi đất,
bồi thường, hỗ trợ, tái định cư thì việc thực hiện nghiêm túc tính cơng khai, dân
chủ, đúng pháp luật cũng như đội ngũ cán bộ làm công tác bồi thường, giải
phóng mặt bằng đã được tập huấn, bồi dưỡng nâng cao trình độ chun mơn,
nghiệp vụ sẽ làm cho người có đất thu hồi tin tưởng, đồng thuận sớm bàn giao
mặt bằng để thực hiện dự đầu tư. Ngược lại, năng lực của đội ngũ cán bộ làm
cơng tác bồi thường, giải phóng mặt bằnghạn chế, việc nắm bắt về chính sách,
pháp luật chưa đầy đủ dẫn đến chưa hướng dẫn, giải thích cho người có đất thu
hồi về các vấn đề liên quan đến chính sách, pháp luật đất đai sẽ làm cho việc tổ
chức thực hiện cơng tác thu hồi đất, bồi thường giải phóng mặt bằng trong thực
tế gặp khó khăn và vướng mắc nhiều hơn.
2.2. QUY ĐỊNH VỀ BỒI THƯỜNG, HỖ TRỢ, TÁI ĐỊNH CƯ Ở MỘT SỐ
NƯỚC VÀ TỔ CHỨC TRÊN THẾ GIỚI
2.2.1. Quy định về bồi thường, hỗ trợ, tái định cư ở một số nước trên thế giới
2.2.1.1. Quy định về bồi thường, hỗ trợ, tái định cư ở Ôxtrâylia
Ôxtrâylia có các quy định pháp luật về thu hồi, cưỡng chế đất cho mục
đích cơng cộng của Chính phủ liên Bang (thuộc khối thịnh vượng Anh), của
Chính phủ mỗi Bang, của các cơ quan có thẩm quyền khác theo Luật định, bao

gồm: những tổ chức đáp ứng các dịch vụ cơng cộng như cấp, thốt nước, cấp
điện, giao thơng, nhà ở và các dịch vụ khác liên quan đến nhu cầu của cộng đồng.
Quyền cưỡng chế thu hồi đất được Chính phủ giao cho một cơ quan có
thẩm quyền thực hiện bằng cách mua trên cơ sở thỏa thuận, hoặc trong trường
hợp không đạt được thỏa thuận giữa các bên thì áp dụng biện pháp cưỡng chế.
Về đền bù cho các chủ có đất bị thu hồi thực hiện theo quy định pháp luật
do Chính phủ Ơxtrâylia ban hành. Ngun tắc chủ đạo của việc bồi thường là
phải đảm bảo cho người có đất bị thu hồi điều kiện về tài chính ngang bằng với
trạng thái cũ khi đất chưa bị thu hồi. Giá bồi thường được quy định riêng cho
từng chủ nhà/đất và giá này không bao gồm phần tăng giá do đã có hoặc sẽ có
các cơng trình cơng cộng, tuy nhiên, trong thực tế thường khó áp dụng được
ngun tắc này, vì có bất động sản thuộc dạng không thể định giá được như nhà
thờ, trường học, bệnh viện… và cũng khơng có số liệu bán các tài sản như vậy
trên thị trường. Trong trường hợp này giải pháp phù hợp nhất là đáp ứng đủ kinh

10


phí tái tạo lại cơng trình thay thế cơng trình kiến trúc cũ ở một địa điểm khác,
thậm chí cả trong trường hợp cơng trình cũ đã bị hư hỏng. Có một số các quy
định về đền bù thiệt hại trong các tình huống cụ thể như sau:
- Đền bù thiệt hại do quy hoạch đơ thị: Có một số trường hợp sẽ được đền
bù thiệt hại khi giá trị đất bị giảm đi do tác động của quy hoạch chi tiết. Ví dụ,
đối với đất đang có lợi thế về kinh doanh, do tác động của quy hoạch sử dụng đất
hoặc trường hợp khu đất đã được quy hoạch bố trí cơng trình cơng cộng trong
tương lai dẫn tới có thể bị giảm giá.
- Đền bù thiệt hại do bị áp đặt quyền địa dịch theo luật định: đó là các
quyền hạn chế trên đất do các chủ khác ở khu đất liền kề có nhu cầu sử dụng
điện, nước, thoát nước, lối đi… qua khu đất. Khi dành quyền này cho chủ khác
có thể gây phương hại trực tiếp đến bất động sản trong việc sử dụng đất ở mức

cao nhất và tốt nhất nên phải định giá những thiệt hại đó để tính đền bù cho
đương sự bị ảnh hưởng (Tổng cục Quản lý đất đai, 2012).
2.2.1.2. Quy định về bồi thường, hỗ trợ, tái định cư ở Canada
Tại Canađa, Quy hoạch tổng thể, quy hoạch chi tiết và tái phân vùng sử
dụng đất là căn cứ để chính quyền các bang có thể thu hồi quyền sở hữu đất
nhưng quyền này chỉ áp dụng với những mảnh đất thể hiện trong bản quy hoạch
là sử dụng cho mục đích cơng cộng ví dụ như đường giao thông và cơ sở hạ tầng.
Quy hoạch tổng thể, quy hoạch chi tiết và tái phân vùng sử dụng đất được công
khai lấy ý kiến cộng đồng trong suốt quá trình chuẩn bị và trước khi phê duyệt.
Chính quyền sẽ không hỗ trợ trực tiếp phát triển tư nhân trong việc thu hồi
đất. Ví dụ, một thành phố khơng thể thu hồi quyền sở hữu một mảnh đất để hoàn
thiện quy hoạch xây dựng trung tâm mua sắm hay nhà ở tư nhân.
Việc thực hiện thu hồi quyền sở hữu được xem như là biện pháp cuối cùng
để có đất thực hiện dự án. Mọi nỗ lực đều nhằm đạt được thỏa thuận với chủ sở
hữu tài sản, do đó, rất nhiều thời gian và cố gắng được dành cho việc đàm phán với
từng chủ sở hữu. Nhà đầu tư tư nhân khơng có vai trị trong q trình thu hồi
quyền sở hữu, ngoại trừ một số công ty tư nhân hoạt động trong lĩnh vực công
nghiệp được quy định như đường sắt, các loại đường ống dẫn, viễn thông.
Quyền được bồi thường dựa trên nguyên tắc chung là sau khi nhận bồi
thường người chủ sở hữu vẫn phải có tiềm lực kinh tế tương tự như trước khi bị
thu hồi đoạt quyền sở hữu. Các khoản bồi thường bao gồm:

11


- Giá thị trường của đất, của tòa nhà hoặc của các cơng trình khác;
- Mất giá trị đối với mảnh đất cịn lại;
- Mất các tiện ích như cây cối và cảnh quan;
- Tổn thất về kinh doanh (áp dụng đối với người thuê đất cũng như
chủ sở hữu);

- Thiệt hại về việc di dời, ví dụ chi phí di chuyển và tái định cư (cũng áp
dụng đối với người thuê đất).
Bồi thường phần lớn là bằng tiền, trừ khi người chủ sở hữu và Chính phủ
có thỏa thuận khác. Điều này là phù hợp bởi vì Canađa ln có một thị trường
nhà đất tích cực giúp người bị ảnh hưởng mua các nhà đất thay thế.
Một yếu tố quan trọng trong việc đối xử công bằng với người bị ảnh
hưởng đó là họ được thuê luật sư, thẩm định viên và các nhà tư vấn để giúp họ
miễn phí, Chính phủ sẽ phải trả chi phí này (Tổng cục Quản lý đất đai, 2012).
2.2.1.4. Quy định về bồi thường, hỗ trợ, tái định cư ở Hàn Quốc
Đối với các dự án do Nhà nước đầu tư như đường cao tốc, khu đô thị, khu
công nghiệp và các dự án cơ sở hạ tầng quan trọng khác thì Nhà nước quyết định
trưng mua đất đai của người đang có quyền sở hữu. Diện tích đất Nhà nước quyết
định trưng mua thực hiện theo qui hoạch sử dụng đất. Tổ chức được giao nhiệm
vụ bồi thường thực hiện hiệp thương với người sở hữu đất và tài sản gắn với đất
trên cơ sở giá đất và giá tài sản do tổ chức hoặc cá nhân hành nghề định giá xác
định. Trường hợp chỉ hiệp thương được với đại bộ phận chủ sở hữu đất (trên
85%) thì phần diện tích đất còn lại Nhà nước thực hiện cưỡng chế thu hồi.
Luật phát triển đô thị của Hàn Quốc quy định các dự án phát triển đô
thị do tư nhân là chủ đầu tư sẽ thực hiện bằng cách tái cơ cấu đất (tự chuyển
đổi mục đích sử dụng đất), thu hồi quyền sở hữu hoặc kết hợp cả hai hình
thức này. Theo đó, nếu dự án này phục vụ lợi ích cộng đồng, chủ dự án sở
hữu hơn 2/3 diện tích mảnh đất hoặc được sự đồng ý của 2/3 các chủ đất
khác thì có thể được cho quyền thu hồi quyền sở hữu phần diện tích cịn lại,
đối với các loại dự án cịn lại thì chủ dự án phải là chủ sở hữu của 95% diện
tích hoặc phải được sự đồng ý của 95% các chủ sở hữu khác mới được phép
thu hồi phần diện tích cịn lại để thực hiện dự án.
Luật thu hồi đất và bồi thường của Hàn Quốc là bộ luật chung quy định các
nguyên tắc và thủ tục thu hồi đất, bồi thường và tái định cư. Nó được áp dụng cho

12