Thủ tục cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất ở thành phố hà nội
Bạn đang xem bản rút gọn của tài liệu. Xem và tải ngay bản đầy đủ của tài liệu tại đây (876.08 KB, 87 trang )
BỘ GIÁO DỤC VÀ ĐÀO TẠO
BỘ NỘI VỤ
HỌC VIỆN HÀNH CHÍNH QUỐC GIA
HỒNG THỊ HƢƠNG
THỦ TỤC CẤP GIẤY CHỨNG NHẬN QUYỀN
SỬ DỤNG ĐẤT Ở THÀNH PHỐ HÀ NỘI
LUẬN VĂN THẠC SĨ
LUẬT HIẾN PHÁP VÀ LUẬT HÀNH CHÍNH
HÀ NỘI, 2016
BỘ GIÁO DỤC VÀ ĐÀO TẠO
BỘ NỘI VỤ
HỌC VIỆN HÀNH CHÍNH QUỐC GIA
HỒNG THỊ HƢƠNG
THỦ TỤC CẤP GIẤY CHỨNG NHẬN QUYỀN
SỬ DỤNG ĐẤT Ở THÀNH PHỐ HÀ NỘI
LUẬN VĂN THẠC SĨ
LUẬT HIẾN PHÁP VÀ LUẬT HÀNH CHÍNH
Chuyên ngành: Luật Hiến pháp và Luật Hành chính
Mã số: 60380102
NGƢỜI HƢỚNG DẪN KHOA HỌC: PGS.TS. NGUYỄN THỊ CÚC
HÀ NỘI, 2016
LỜI CAM ĐOAN
Tơi xin cam đoan đây là cơng trình nghiên cứu khoa học độc lập của riêng
tôi. Các số liệu sử dụng phân tích trong luận văn có nguồn gốc rõ ràng, đã công bố
theo đúng quy định. Các kết quả nghiên cứu trong luận án do tôi tự tìm hiểu, phân
tích một cách trung thực, khách quan và phù hợp với thực tiễn của địa phƣơng. Các
kết quả này chƣa từng đƣợc công bố trong bất kỳ nghiên cứu nào khác.
TÁC GIẢ LUẬN VĂN
Hoàng Thị Hƣơng
LỜI CÁM ƠN
Với tình cảm trân trọng nhất, tác giả luận văn xin bày tỏ lòng biết ơn chân
thành và sâu sắc tới Ban Giám đốc, Khoa sau Đại học, các thầy, cơ giáo Học viện
Hành chính Quốc gia đã tận tình, chu đáo giảng dạy và truyền đạt kiến thức trong
thời gian tác giả học tập, nghiên cứu tại trƣờng. Đặc biệt, xin gửi lời cám ơn sâu sắc
tới PGS.TS. Trần Thị Cúc vì sự tận tình hƣớng dẫn, giúp đỡ tác giả trong quá trình
thực hiện luận văn.
Xin cám ơn các thầy, cô giáo trong Hội đồng chấm luận văn Thạc sĩ đã có
những ý kiến nhận xét xác đáng, quý báu giúp tác giả có điều kiện hoàn thiện tốt
hơn những nội dung của luận văn trong tƣơng lai.
Xin cám ơn Sở Tài nguyên-Môi trƣờng thành phố Hà Nội đã cung cấp thông
tin và số liệu phục vụ cho công tác nghiên cứu của tác giả.
Xin trân trọng cám ơn!
Hà Nội, ngày
tháng
năm 2017
TÁC GIẢ LUẬN VĂN
Hoàng Thị Hƣơng
MỤC LỤC
LỜI CAM ĐOAN
LỜI CÁM ƠN
MỤC LỤC
DANH MỤC CÁC CHỮ VIẾT TẮT
DANH MỤC BẢNG, BIỂU, HÌNH
MỞ ĐẦU .....................................................................................................................1
Chƣơng 1 NHỮNG VẤN ĐỀ LÝ LUẬN VỀ THỦ TỤC CẤP GIẤY CHỨNG
NHẬN QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT ..............................................................................7
1.1. Tổng quan về giấy chứng nhận quyền sử dụng đất và thủ tục cấp giấy
chứng nhận quyền sử dụng đất ................................................................................7
1.1.1. Khái niệm về quyền sử dụng đất, giấy chứng nhận quyền sử dụng
đất và thủ tục cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất .......................................7
1.1.2. Mục đích, ý nghĩa của cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất .............13
1.1.3. Nguyên tắc cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất ..............................14
1.2. Quy định của pháp luật hiện hành về thủ tục cấp giấy chứng nhận quyền
sử dụng đất.............................................................................................................17
1.2.1. Cơ sở pháp lý về cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất......................17
1.2.2. Đối tƣợng, điều kiện và thẩm quyền đƣợc cấp giấy chứng nhận
quyền sử dụng đất ..............................................................................................19
1.2.3. Trình tự thủ tục cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất .......................24
1.3. Các yếu tố chi phối, ảnh hƣởng đến thủ tục cấp giấy chứng nhận quyền
sử dụng đất ở Việt Nam .........................................................................................34
1.3.1. Quy định của pháp luật hiện hành về cấp giấy chứng nhận quyền sử
dụng đất..............................................................................................................34
1.3.2. Các cá nhân, cơ quan có thẩm quyền thực hiện pháp luật về cấp giấy
chứng nhận quyền sử dụng đất ..........................................................................35
1.3.3. Nhận thức, hiểu biết pháp luật của ngƣời dân .........................................36
Tiểu kết chƣơng 1: .................................................................................................36
Chƣơng 2 THỰC TIỄN THỰC HIỆN THỦ TỤC CẤP GIẤY QUYỀN SỬ
DỤNG ĐẤT Ở THÀNH PHỐ HÀ NỘI ...................................................................38
2.1. Khái quát điều kiện tự nhiên, kinh tế - xã hội ảnh hƣởng tới cấp giấy
quyền sử dụng đất ở thành phố Hà Nội .................................................................38
2.1.1. Khái quát về điều kiện tự nhiên, kinh tế - xã hội của thành phố Hà
Nội .....................................................................................................................38
2.1.2. Ảnh hƣởng của các điều kiện tự nhiên và kinh tế xã hội đến thực tiễn
thủ tục cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất ở thành phố Hà Nội ...............47
2.2. Thủ tục cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất hiện hành ở thành phố
Hà Nội ...................................................................................................................48
2.2.1. Trình tự, thủ tục đăng ký cấp giấy chứng nhận lần đầu cho hộ gia
đình, cá nhân đang sử dụng đất, sở hữu tài sản gắn liền với đất .......................49
2.2.2. Trình tự, thủ tục đăng ký biến động (chuyển nhƣợng, thừa kế, tặng
cho quyền sử dụng đất, tài sản gắn liền với đất)................................................51
2.3. Những kết quả đạt đƣợc .................................................................................53
2.3.1. Về số lƣợng giấy chứng nhận đƣợc cấp ..................................................54
2.3.2. Về quy trình thủ tục hành chính trong cấp giấy chứng nhận ...................56
2.4. Những hạn chế và nguyên nhân .....................................................................59
2.4.1. Những hạn chế .........................................................................................59
2.4.2. Nguyên nhân của những hạn chế .............................................................61
Tiểu kết chƣơng 2 ..................................................................................................62
Chƣơng 3 PHƢƠNG HƢỚNG VÀ GIẢI PHÁP NÂNG CAO HIỆU QUẢ CẤP
GIẤY CHỨNG NHẬN QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT Ở THÀNH PHỐ HÀ NỘI .......63
3.1. Phƣơng hƣớng và mục tiêu trong cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất
ở thành phố Hà Nội ...............................................................................................63
3.1.1. Phƣơng hƣớng ..........................................................................................63
3.1.2. Mục tiêu ...................................................................................................64
3.2. Giải pháp đẩy mạnh cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất ở thành phố
Hà Nội ...................................................................................................................67
3.2.1. Kiện toàn bộ máy quản lý nhà nƣớc về đất đai và các cơ quan
chun mơn có liên quan trên địa bàn thành phố trong cấp GCN quyền sử
dụng đất..............................................................................................................67
3.2.2 Đẩy mạnh cải cách thủ tục hành chính trong cấp giấy chứng nhận .........69
3.2.3. Tăng nguồn lực tài chính và tin học hóa đăng ký, số hóa bản đồ làm
cơ sở cấp nhanh giấy chứng nhận ......................................................................70
3.2.4. Tăng cƣờng kiểm tra, giám sát việc cấp giấy chứng nhận quyền sử
dụng đất, phát hiện và đăng ký cho tất cả các trƣờng hợp đang sử dụng đất
mà chƣa đăng ký ................................................................................................71
3.2.5. Đẩy mạnh công tác tuyên truyền, phổ biến pháp luật về đất đai .............72
3.2.6. Giải pháp xử lý diện tích đất tồn đọng trên địa bàn thành phố Hà Nội ...73
KẾT LUẬN ...............................................................................................................74
DANH MỤC TÀI LIỆU THAM KHẢO ..................................................................76
DANH MỤC CÁC CHỮ VIẾT TẮT
Chữ viết tắt
Ý nghĩa
GCN
Giấy chứng nhận
TTHC
Thủ tục Hành chính
SXNN
Sản xuất nơng nghiệp
UBND
Ủy ban nhân dân
DANH MỤC BẢNG, BIỂU, HÌNH
Bảng 2.1: Diện tích và cơ cấu các loại đất chính ở thành phố Hà Nội năm 2015 ....40
Bảng 2.2: Biến động sử dụng đất giai đoạn 2010 - 2015 ..........................................43
Bảng 2.3: Thực trạng dân số, lao động thành phố Hà Nội thời kỳ 2010 – 2013 ......46
Bảng 2.4: Báo cáo định kỳ về tình hình cấp GCN của thành phố Hà Nội năm 2013 ......54
Bảng 2.5: Báo cáo định kỳ về tình hình cấp GCN của thành phố Hà Nội năm 2015 .....54
Hình 2.1: Bản đồ hành chính Thành phố Hà Nội năm 2016 .....................................39
1
MỞ ĐẦU
1. Lý do chọn đề tài
Ở mọi nơi, đất đai luôn là tài nguyên vô cùng quý giá. Đất đai không những
là tƣ liệu sản xuất đặc biệt, là thành phần quan trọng hàng đầu của môi trƣờng sống,
là địa bàn phân bố các khu dân cƣ, xây dựng các cơ sở kinh tế, văn hóa, an ninh và
quốc phịng mà đất đai cịn là yếu tố khơng thể thiếu đƣợc trong tiến trình phát triển
của đất nƣớc, có vai trò cực kỳ quan trọng đối với đời sống xã hội.
Việc sử dụng tiết kiệm và hiệu quả đất đai khơng chỉ có ý nghĩa kinh tế mà
cịn là sự đảm bảo cho mục tiêu ổn định chính trị và phát triển xã hội. Vì vậy, Nhà
nƣớc phải quản lý chặt chẽ để tạo nên môi trƣờng pháp lý đảm bảo việc điều tiết
quan hệ thị trƣờng lành mạnh trong việc sử dụng đất.
Luật Đất đai năm 2013 đã quy định 15 nội dung quản lý nhà nƣớc về đất đai,
trong đó có đăng ký đất đai, cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu
nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất. Đây thực chất là thủ tục hành chính nhằm
thiết lập một hệ thống hồ sơ địa chính đầy đủ, chặt chẽ giữa Nhà nƣớc và đối tƣợng
sử dụng đất, là cơ sở để Nhà nƣớc quản lý, nắm chặt toàn bộ diện tích đất đai và
ngƣời sử dụng, quản lý đất theo pháp luật. Thông qua việc đăng ký, cấp giấy chứng
nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữa nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất, bảo vệ
quyền và lợi ích hợp pháp của ngƣời sử dụng đất cũng là cơ sở đảm bảo chế độ
quản lý nhà nƣớc về đất đai, đảm bảo sử dụng đất hợp lý, tiết kiệm, hiệu quả và
khoa học.
Tại Điều 4 Luật Đất đai năm 2013 quy định: “Đất đai thuộc sở hữu toàn dân
do Nhà nƣớc đại diện chủ sở hữu và thống nhất quản lý. Nhà nƣớc trao quyền sử
dụng đất cho ngƣời sử dụng đất theo quy định của Luật này". Một trong những điều
kiện để ngƣời sử dụng đất đƣợc thực hiện các quyền chuyển đổi, chuyển nhƣợng,
cho thuê, cho thuê lại, thừa kế, tặng cho, thế chấp, góp vốn bằng quyền sử dụng đất
khi có GCN trừ trƣờng hợp nhận thừa kế theo quy định tại Khoản 1 Điều 168,
trƣờng hợp quy định tại Khoản 3 Điều 186 Luật Đất đai năm 2013.
2
Hà Nội là thủ đơ của nƣớc Cộng hịa Xã hội Chủ nghĩa Việt Nam, là trung
tâm đầu não về chính trị, văn hố và khoa học kĩ thuật, đồng thời là trung tâm lớn
về giao dịch kinh tế, quốc tế của cả nƣớc. Thủ đô Hà Nội sau khi đƣợc mở rộng có
diện tích tự nhiên 334.470,02 ha, lớn gấp hơn 3 lần trƣớc đây và đứng vào tốp 17
Thủ đơ trên thế giới có diện tích rộng nhất; dân số tăng hơn gấp rƣỡi, hơn 6,2 triệu
ngƣời, hiện nay là hơn 7 triệu ngƣời; gồm 30 đơn vị hành chính cấp quận, huyện, thị
xã, 577 xã, phƣờng, thị trấn. Hà Nội hiện nay vừa có núi, có đồi và địa hình thấp
dần từ Bắc xuống Nam, từ Tây sang Đơng, trong đó đồng bằng chiếm tới ¾ diện
tích tự nhiên của thành phố. Trong điều kiện địa hình đất đai khá phức tạp nhƣ vậy,
công với sự phát triển khơng ngừng về mọi mặt kinh tế, chính trị, xã hội, tốc độ đơ
thị hóa của Hà Nội ngày càng tăng cao không những, kéo theo những vấn đề về
quản lý và sử dụng đất. Ngƣời dân ngày càng có nhiều nhu cầu thực hiện quyền của
ngƣời sử dụng đất nhƣ mua bán, chuyển nhƣợng, thừa kế. Trong khi đó, việc san
lấp, lấn chiếm đất đai, tự ý chuyển đổi mục đích sử dụng đất, vi phạm trong lĩnh
vực đất đai, để hoang hóa dẫn đến những khó khăn, phức tạp trong việc quản lý đất
đai. Các chế tài trong việc xử lý các vi phạm trong quản lý đất đai chƣa rõ ràng, cụ
thể hóa càng làm cho quản lý khó khăn thêm. Do vậy, để làm tốt tác quản lý đất đai
và tạo điều kiện cho ngƣời dân đƣợc thực hiện các quyền hợp pháp của mình, nhà
nƣớc phải thực hiện tốt việc cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất và các tài sản
gắn liền với đất, lập hồ sơ địa chính.
Trên tinh thần đó, cấp uỷ, chính quyền thành phố Hà Nội đã quan tâm chỉ
đạo sát sao, tuy nhiên cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất trên địa bàn Thành
phố Hà Nội vẫn chƣa đạt yêu cầu so với tiến độ đề ra. Nguyên nhân do thủ tục cấp
giấy chứng nhận quyền sử dụng đất còn rƣờm rà, phức tạp. Từ những thực tế đó,học
viên đã chọn đề tài "Thủ tục cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất ở thành
phố Hà Nội” làm đề tài nghiên cứu cho luận văn thạc sỹ chuyên ngành Luật Hành
chính và Hiến Pháp.
3
2. Tình hình nghiên cứu liên quan đến đề tài luận văn
Pháp luật về cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất là một trong những
vấn đề pháp lý cơ bản khơng thể thiếu trong Giáo trình Luật Đất đai của các
trƣờng đại học về ngành luật. Đối với giới nghiên cứu khoa học pháp lý, vấn đề
này giành đƣợc khá nhiều sự quan tâm, nghiên cứu dƣới nhiều khía cạnh khác
nhau. Điển hình là hàng loạt các cơng trình, các bài viết, các sách chuyên khảo
đã và đang là tài liệu nghiên cứu phổ biến nhƣ: Nguyễn Minh Tuấn (2011),
“Đăng ký bất động sản – Những vấn đề lý luận và thực tiễn”, NXB Chính trị
quốc gia, Hà Nội; Ths. Phạm Thu Thủy (2005), “Một số vấn đề về cấp giấy
chứng nhận quyền sử dụng đất theo Luật Đất đai 2003”, Cao Ngọc Tú (2007)
“Thống nhất pháp luật về đăng ký bất động sản”, Luận văn Thạc sĩ, Đại học
Quốc gia Hà Nội. Chuyên đề “Cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất tại Việt
Nam – thực trạng và một số vấn đề đặt ra”, Viện Khoa học pháp lý, Bộ Tƣ Pháp
(Số 1 và số 2 năm 2010)...
Nhìn chung, mỗi cơng trình nghiên cứu khoa học đã cơng bố đều đem lại
những giá trị nhất định, góp phần hoàn thiện hệ thống pháp luật hiện hành. Tuy
nhiên, vẫn còn những vấn đề chƣa đƣợc giải quyết thấu đáo hoặc cần phải tiếp
tục nghiên cứu. Bởi những nghiên cứu này vẫn mang tính lý thuyết, lý luận và
chủ yếu là xem xét những thiếu sót, bất cập trong quy định Luật Đất đai năm
2003. Đặt trong bối cảnh Luật Đất đai năm 2013 mới đƣợc thông qua đã khắc
phục cơ bản những tồn tại của Luật Đất đai năm 2003 và hiện đƣợc đƣa vào áp
dụng, cần thiết có một cơng trình nghiên cứu xem xét các vấn đề pháp lý dƣới
góc độ thực tiễn thực hiện pháp luật của một địa phƣơng cụ thể về cấp giấy
chứng nhận quyền sử dụng đất diễn biến trên thực tế, để qua đó cung cấp những
thơng tin và xu hƣớng thay đổi trong tƣơng lai đối với vấn đề này. Trên cơ sở
tiếp thu, kế thừa những thành tựu khoa học của các cơng trình nghiên cứu đã
cơng bố, luận văn tiếp tục tìm hiểu, bổ sung và hồn thiện hệ thống cơ sở lý luận
của pháp luật về cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, chỉ ra những điểm mới,
những điểm đã đạt đƣợc và điểm hạn chế, bất cập phát sinh trong quá trình thực
thi Luật Đất đai năm 2013 nói chung và q trình thực hiện thủ tục cấp giấy
4
chứng nhận quyền sử dụng đất nói riêng. Từ đó đề ra những giải pháp, kiến nghị,
bổ sung hoàn thiện pháp luật trong việc cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất
trong thời gian tới.
3. Mục đích và nhiệm vụ nghiên cứu
3.1. Mục đích nghiên cứu
Thứ nhất, cần làm rõ những vấn đề lý luận cơ bản về cấp giấy chứng nhận
quyền sử dụng đất ở Việt Nam. Đồng thời, nghiên cứu, nắm vững chính sách
pháp Luật Đất đai, các quy định hiện hành về thủ tục cấp giấy chứng nhận quyền
sử dụng đất.
Thứ hai, tìm hiểu thủ tục cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất ở thành
phố Hà Nội, đánh giá thực trạng thực hiện và chấp hành thủ tục cấp giấy chứng
nhận quyền sử dụng đất trên địa bàn thành phố Hà Nội. Qua đó thấy đƣợc những
hạn chế, bất cập và đề xuất một số giải pháp để đẩy nhanh tiến độ, tiến tới hoàn
thành cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất lần đầu trên địa bàn thành phố Hà
Nội và cả nƣớc.
3.2. Nhiệm vụ nghiên cứu
Để đạt đƣợc mục đích nghiên cứu, luận văn xác định các nhiệm vụ nghiên
cứu cụ thể sau:
- Nghiên cứu cơ sở lý luận về thủ tục cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất
thông qua việc: i) Làm rõ khái niệm về quyền sử dụng đất, giấy chứng nhận quyền
sử dụng đất; ii) Làm rõ nguyên tắc, vai trò của cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng
đất; iii) Đề cập đến trình tự thủ tục của cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất …
- Phân tích thực tiễn thực hiện thủ tục cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng
đất trên địa bàn Thành phố Hà Nội trong những năm gần đây.
- Luận chứng khoa học một số giải pháp cơ bản về cải cách thủ tục cấp giấy
chứng nhận quyền sử dụng đất trên địa bàn thành phố Hà Nội hiện nay.
4. Đối tƣợng và phạm vi nghiên cứu
4.1. Đối tượng nghiên cứu
- Các quy định pháp luật về cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất và
những quan hệ pháp luật liên quan.
5
- Thực tiễn thực hiện thủ tục cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất trên
địa bàn thành phố Hà Nội.
4.2. Phạm vi nghiên cứu
- Về không gian: Luận văn nghiên cứu thực trạng thực hiện thủ tục cấp giấy
chứng nhận quyền sử dụng đất trên địa bàn thành phố Hà Nội.
- Về thời gian: Trong khn khổ có hạn của một bản luận văn thạc sĩ, tác giả
giới hạn phạm vi về thời gian nghiên cứu ở việc đánh giá thực trạng thực hiện thủ
tục cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất trên địa bàn thành phố Hà Nội trong 03
năm trở lại đây (2013 - 2015).
5. Phƣơng pháp luận và phƣơng pháp nghiên cứu
5.1. Phương pháp luận
Phƣơng pháp luận của luận văn dựa trên cơ sở chủ nghĩa Mác - Lê nin về
duy vật biện chƣungs và duy vật lịch sử, đồng thời dự trên cơ sở lý luận của Chủ
tịch Hồ Chí Minh và chính sách đất đai của Đảng Cộng sản Việt Nam (chƣơng 1)
5.2. Phương pháp nghiên cứu
Tác giả sử dụng nhiều phƣơng pháp nghiên cứu nhƣ: phƣơng pháp thống
kê, phân tích, tổng hợp, so sánh, đánh giá, đƣợc sử dụng để nghiên cứu thực tiễn
thực hiện thủ tục cấp GCN quyền sử dụng đất trên địa bàn thành phố Hà Nội
(Chƣơng 2);
Phƣơng pháp so sánh, phƣơng pháp tổng hợp, phƣơng pháp diễn giải,
phƣơng pháp quy nạp…đƣợc sử dụng để nghiên cứu trong việc đƣa ra các giải
pháp hoàn thiện pháp luật về thủ tục cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất.
Đồng thời, đề xuất các kiến nghị nhằm đẩy nhanh tiến độ cấp giấy chứng nhận
quyền sử dụng đất và nhằm khắc phục những bất cập của quy định hiện hành
(Chƣơng 3).
6. Ý nghĩa lý luận và thực tiễn
- Làm rõ khái niệm, đặc điểm, bản chất pháp lý của pháp luật về cấp giấy
chứng nhận quyền sử dụng đất và thực hiện pháp luật về thủ tục cấp GCN quyền
sử dụng đất ở Việt Nam;
6
- Làm rõ thực trạng pháp luật về cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất ở
Việt Nam, Làm rõ thực tiễn thực hiện pháp luật theo thủ tục cấp giấy chứng nhận
quyền sử dụng đất trên địa bàn thành phố Hà Nội;
- Trên cơ sở đó chỉ ra những hạn chế, bất cập còn tồn tại trong quy định
của pháp luật hiện hành (Luật Đất đai năm 2013 và các văn bản hƣớng dẫn).
Đồng thời, chỉ ra những bất cập trong quá trình tổ chức thực hiện pháp luật theo
thủ tục cấp GCN quyền sử dụng đất diễn ra trong thực tế;
- Đề xuất các giải pháp hoàn thiện pháp luật và nâng cao hiệu quả thực thi
pháp luật theo thủ tục cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất. Chú trọng một số
giải pháp mới nhƣ: thực hiện liên thông giữa đăng ký, công chứng và thuế, tách
hệ thống đăng ký khỏi hệ thống cơ quan hành chính, đẩy mạnh ứng dụng cơng
nghệ thơng tin, số hóa bản đồ để xây dựng cơ sở dữ liệu đất đai theo hƣớng
hiện đại.
Luận văn có thể làm tài liệu tham khảo cho học viên, sinh viên nghiên
cứu về pháp luật và chính sách đất đai, đồng thời làm tài liệu tham khảo cho
cán bộ làm công tác thực tiễn liên quan đến đất đai.
7. Kết cấu của luận văn
Ngoài phần, mục lục, danh mục các từ viết tắt, mở đầu, kết luận và danh mục
tài liệu tham khảo, nội dung luận văn gồm 03 chƣơng:
- Chương 1. Những vấn đề lý luận về thủ tục cấp giấy chứng nhận quyền sử
dụng đất
- Chương 2. Thực tiễn thực hiện thủ tục cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng
đất ở Thành phố Hà Nội
- Chương 3. Phƣơng hƣớng và giải pháp nâng cao hiệu quả cấp giấy chứng
nhận quyền sử dụng đất ở thành phố Hà Nội.
7
Chƣơng 1
NHỮNG VẤN ĐỀ LÝ LUẬN VỀ THỦ TỤC CẤP GIẤY
CHỨNG NHẬN QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT
1.1. Tổng quan về giấy chứng nhận quyền sử dụng đất và thủ tục cấp giấy
chứng nhận quyền sử dụng đất
1.1.1. Khái niệm về quyền sử dụng đất, giấy chứng nhận quyền sử dụng đất và
thủ tục cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất
1.1.1.1. Khái niệm quyền sử dụng đất
“Quyền sử dụng đất của cá nhân, pháp nhân, hộ gia đình, chủ thể khác đƣợc
xác lập do Nhà nƣớc giao đất, cho thuê đất hoặc công nhận quyền sử dụng đất”
(theo Điều 688 Bộ Luật Dân sự)
Đất đai có thể đem lại sự giàu có, sự phồn vinh cho chủ sở hữu đất, và việc
sử hữu đất đai nhƣ thế nào cho hợp lý để đảm bảo cho sự phát triển ổn định hài hào
lợi ích, cơng bằng xã hội lại là vấn đề quan trọng đối với mỗi quốc gia cũng nhƣ
nhân dân của quốc gia đó.
Tại Việt Nam, Luật Đất đai năm 1987, Luật Đất đai năm 1993 (sửa đổi, bổ
sung năm 2001), Luật Đất đai năm 2003 và Luật Đất đai năm 2013 đã xác lập chế
độ sở hữu toàn dân với đất đai, theo đó, “Nhà nước đại diện chủ sở hữu toàn dân về
đất đai và thống nhất quản lý về đất đai” (Điều 1, Luật Đất đai năm 2013) hoặc “
Đất đai thuộc sở hữu toàn dân do nhà nước đại diện chủ sở hữu và thống nhất quản
lý. Nhà nước trao quyền sử dụng đất theo quy định của Luật này” (Điều 4, Luật Đất
đai năm 2013). Những quy định trên đều cho thấy một nguyên tắc đó là chỉ khi
đƣợc nhà nƣớc giao đất, cho thuê đất, cơng nhận quyền sử dụng đất thì tổ chức, hộ
gia đình, cá nhân mới đƣợc thực hiện quyền của ngƣời sử dụng đất.
Hiện nay, có nhiều quan niệm khác nhau về quyền sử dụng đất, tuy nhiên
chúng đều có những đặc điểm chung sau đây:
- Quyền sử dụng đất là quyền khai thác giá trị của đất đai.
- Chủ thể thực hiện việc khai thác chính là ngƣời sử dụng đất (tổ chức, hộ gia
đình, cá nhân)
8
- Quyền sử dụng đất không phải là quyền sở hữu đất đai, nhƣng coi là một
loại tài sản có quyền chuyển nhƣợng, cho thuê, thừa kế, thế chấp…
Nhƣ vậy, tác giả có thể đƣa ra một quan niệm từ góc độ khoa học pháp lý về
quyền sử dụng đất nhƣ sau: Quyền sử dụng đất là quyền của tổ chức, hộ gia đình,
cá nhân phát sinh trên cơ sở quyết định giao đất, cho thuê đất, công nhận quyền sử
dụng đất của cơ quan nhà nước có thẩm quyền hoặc từ các giao dịch nhận chuyển
quyền sử dụng đất. Việc chiếm hữu, sử dụng, định đoạt quyền sử dụng đất phải tuân
thủ các điều kiện, thủ tục do pháp luật quy định.
1.1.1.2. Khái niệm giấy chứng nhận quyền sử dụng đất
Từ khi có Luật Đất đai năm 1993 thì GCN quyền sử dụng đất đã đƣợc đề cập
và triển khai thực hiện. Luật Đất đai năm 2013 cụ thể hóa hơn GCN quyền sử dụng
đất Điều 97 Luật Đất đai năm 2013 quy định: “GCN quyền sử dụng đất là một
chứng thư pháp lý xác nhận quyền sử dụng đất hợp pháp của người sử dụng đất. Đó
là một đảm bảo pháp lý quan trọng để người sử dụng đất yên tâm đầu tư vốn và
công nghệ trên mảnh đất của mình”.
Nhƣ vậy, GCN quyền sử dụng đất là một chứng thƣ pháp lý xác lập và bảo
hộ quyền hợp pháp của ngƣời sử dụng đất, tạo điều kiện thuận lợi cho việc thực
hiện các quyền của ngƣời sử dụng đất nhƣ chuyển nhƣợng, thừa kế, tặng cho, thế
chấp, góp vốn bằng quyền sử dụng đất, bảo vệ lợi ích chính đáng của ngƣời nhận
chuyển nhƣợng, thừa kế, tặng cho, thế chấp...
GCN quyền sử dụng đất đƣợc cấp cho ngƣời có quyền sử dụng đất theo một
mẫu thống nhất trong cả nƣớc. Bộ trƣởng Bộ Tài nguyên và Môi trƣờng quy định cụ
thể về GCN quyền sử dụng đất. Nội dung của GCN quyền sử dụng đất bao gồm các
thông tin: Ngƣời sử dụng đất, thửa đất đƣợc quyền sử dụng và tài sản gắn liền với
đất ở, ghi chú mục sơ đồ thửa đất, số vào sổ cấp GCN và những thay đổi sau khi cấp
GCN quyền sử dụng đất. Thửa đất đƣợc quyền sử dụng có các thông tin: thửa đất
số, tờ bản đồ số, địa chỉ của thửa đất, hình thức sử dụng, mục đích sử dụng, thời hạn
sử dụng và nguồn gốc thửa đất.
9
1.1.1.3. Khái niệm về cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất
Mọi hoạt động quản lý của Nhà nƣớc nói chung và hoạt động quản lý đất đai
nói riêng đều đƣợc hoạt động dựa trên cơ sở là các văn bản pháp lý do nhà nƣớc ban
hành điều chỉnh. Việc cấp GCN quyền sử dụng đất cũng không phải là ngoại lệ,
xuyên suốt quá trình cấp GCN quyền sử dụng đất là việc thực hiện, tuân thủ các quy
định chặt chẽ trong các văn bản của Nhà nƣớc về quản lý và sử dụng đất đai. Vậy
nên có thể khẳng định rằng: “Cấp GCN quyền sử dụng đất bao gồm hệ thống quy
phạm pháp luật điều chỉnh các mối quan hệ phát sinh trong hoạt động cấp GCN
quyền sử dụng đất”
Luật Đất đai năm 2013 và các văn bản hƣớng dẫn thực hiện quy định các
hoạt động về cấp GCN quyền sử dụng đất. Tại các văn bản pháp luật này quy định
rõ về các chủ thể tham gia quan hệ pháp luật về cấp GCN quyền sử dụng đất, các
căn cứ pháp lý để một tổ chức, cá nhân đƣợc cấp GCN quyền sử dụng đất, trình tự,
thủ tục cấp GCN quyền sử dụng đất, trình tự, thủ tục cấp GCN quyền sử dụng đất,
cơ quan có thẩm quyền cấp GCN quyền sử dụng đất, quyền và nghĩa vụ của cơ
quan nhà nƣớc có thẩm quyền trong việc cấp GCN quyền sử dụng đất, quyền, nghĩa
vụ của ngƣời sử dụng đất.
Tuy nhiên, phạm vi điều chỉnh các quan hệ phát sinh trong quá trình cấp GCN
quyền sử dụng đất không chỉ giới hạn trong các quy phạm pháp luật đƣợc ghi nhận
trong các văn bản pháp Luật Đất đai mà còn bị điều chỉnh bởi các văn bản pháp luật
khác nhƣ: Bộ Luật dân sự năm 2005, Luật Nhà ở năm 2014, Luật Kinh doanh Bất động
sản năm 2014, Luật Khiếu nại - Tố cáo năm 2011, Luật Tố cáo năm 2011…
Cấp GCN quyền sử dụng đất là nội dung quan trọng trong quản lý nhà nƣớc
về đất đai và đƣợc quy định trong nhiều văn bản quy phạm pháp luật. Cấp GCN
quyền sử dụng đất chính là hoạt động của cơ quan nhà nƣớc có thẩm quyền thơng
qua hệ thống các quy phạm pháp luật về nội dung và các thủ tục hành chính để xác
lập và cơng nhận quyền sử dụng đất hợp pháp cho cá nhân, tổ chức.
1.1.1.4. Khái niệm “Thủ tục cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất”
Thủ tục cấp GCN quyền sử dụng đất trƣớc hết là một loại thủ tục hành chính.
10
Có nhiều cách hiểu khác nhau về thủ tục hành chính (sau đây gọi tắt là TTHC).
Dƣới góc độ quản lý nhà nƣớc nói chung, TTHC đƣợc hiểu là cơng cụ, phƣơng tiện
quan trọng để các cơ quan hành chính thực hiện việc quản lý đối với từng ngành,
lĩnh vực cụ thể. Cịn dƣới góc độ xã hội, TTHC đƣợc xác định là cầu nối để chuyển
tải các quy định cụ thể về chính sách của Nhà nƣớc vào cuộc sống, đảm bảo cho
ngƣời dân, tổ chức tiếp cận và thực hiện tốt các chính sách. Trong đó, cơ bản và chủ
yếu là thực hiện các quyền, lợi ích chính đáng, hợp pháp của công dân, tổ chức.
Hiện nay, theo quy định tại Khoản 1 Điều 3 Nghị định số 63/2010/NĐ-CP
ngày 08/6/2010 của Chính phủ, TTHC đƣợc quy định theo hƣớng giải thích từ ngữ:
“TTHC là trình tự, cách thức thực hiện, hồ sơ và yêu cầu, điều kiện do cơ quan nhà
nƣớc, ngƣời có thẩm quyền quy định để giải quyết một công việc cụ thể liên quan
đến cá nhân, tổ chức”. Quy định nêu trên có tính khái qt hóa cao về TTHC. Trên
cơ sở giải thích đó, tại Khoản 2 Điều 8 Nghị định số 63/2010/NĐ-CP quy định: Một
TTHC phải có 08 (tám) bộ phận tạo thành bắt buộc và ba (03) bộ phận tạo thành
không bắt buộc. Cụ thể gồm:
-
Tên thủ tục hành chính;
-
Trình tự thực hiện;
-
Cách thức thực hiện;
-
Hồ sơ;
-
Thời hạn giải quyết;
-
Đối tƣợng thực hiện thủ tục hành chính;
-
Cơ quan thực hiện thủ tục hành chính;
-
Kết quả thực hiện thủ tục hành chính;
-
Yêu cầu, điều kiện (nếu có)
-
Mẫu đơn, tờ khai (nếu có);
-
Phí, lệ phí (nếu có).
Thủ tục cấp GCN quyền sử dụng đất là một loại thủ tục hành chính, tuy
nhiên thủ tục hành chính này mang những đặc điểm riêng biệt với mục đích là cấp
GCN quyền sử dụng đất. Nhƣ vậy, có thể định nghĩa một cách chung nhất về thủ
11
tục cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất nhƣ sau: “Thủ tục cấp GCN quyền sử
dụng đất là trình tự, cách thức thực hiện, hồ sơ và yêu cầu, điều kiện do cơ quan
nhà nước, người có thẩm quyền quy định để giải quyết nhu cầu được cấp GCN
quyền sử dụng đất của cá nhân, tổ chức”. Thủ tục cấp giấy chứng nhận quy định rất
cụ thể theo từng nội dung bộ phận yêu cầu với một TTHC nói chung trong Quyết
định 1839/QĐ-BTNMT ngày 27 tháng 8 năm 2014 của Bộ Tài nguyên và Môi
trƣờng về việc công bố thủ tục hành chính lĩnh vực đất đai thuộc phạm vi chức năng
quản lý nhà nƣớc của Bộ Tài nguyên và Môi trƣờng.
Thủ tục cấp GCN quyền sử dụng đất là một loại thủ tục hành chính vì thể nó
vừa mang đƣợc đặc điểm chung của một thủ tục hành chính thơng thƣờng, vừa
mang những đặc điểm nội dung riêng biệt trong lĩnh vực cấp GCN quyền sử dụng
đất, cụ thể nhƣ sau:
Thứ nhất: Thủ tục hành chính được thực hiện bởi nhiều cơ quan và công
chức nhà nước.
Quản lý hành chính nhà nƣớc đƣợc tiến hành bởi nhiều chủ thể khác nhau, có
thẩm quyền quản lý nhiều lĩnh vực khác nhau, nhiều cấp khác nhau, vì vậy khác với
thủ tục lập pháp chỉ do Quốc hội tiến hành, khác với thủ tục tố tụng chỉ do các cơ
quan nhƣ VKS, TA, cơ quan điều tra thực hiện, thủ tục hành chính đƣợc tiến hành
bởi nhiều cơ quan và cơng chức nhà nƣớc.
Trong quản lý nhà nƣớc về đất đai thì việc cấp giấy chứng nhận quyền sử
dụng đất đƣợc thực hiện phối hợp bởi nhiều cơ quan, đơn vị (ví dụ nhƣ Sở Tài
ngun Mơi trƣờng với đơn vị chuyên trách là Văn phòng đăng ký đất đai, Cục
Thuế để xác định nghĩa vụ tài chính của ngƣời đƣợc cấp GCN...)
Thứ hai: Đối tượng công việc cần thực hiện rất phức tạp
Thủ tục hành chính là thủ tục giải quyết công việc nội bộ nhà nƣớc và giải
quyết các công việc liên quan đến quyền chủ thể và nghĩa vụ pháp lý của công dân.
Do vậy, đối tƣợng công việc cần thực hiện rất phức tạp. Có việc cần phải thực hiện
nhanh, gọn qua ít khâu, cấp, nhƣng nhiều trƣờng hợp đòi hỏi phải thận trọng, qua
nhiều khâu và yêu cầu các loại giấy tờ xác minh tỉ mỉ.
12
GCN quyền sử dụng đất đƣợc coi nhƣ “chứng thƣ pháp lý” để khẳng định
quyền sử dụng hợp pháp của ngƣời dân đối với đất đai và tài sản gắn liền với đất.
Với giá trị của nó nhƣ vậy nên việc thực hiện cấp đúng, cấp kịp thời là một nhiệm
vụ hết sức quan trọng và cần cẩn trọng của cơ quan quản lý nhà nƣớc về đất đai.
Thứ ba: Thủ tục hành chính phải kết hợp những khn mẫu ổn định tương
đối với các biện pháp thích hợp, được việc và tùy từng trường hợp cụ thể.
Quản lý hành chính nhà nƣớc chủ yếu là hoạt động cho phép, ra mệnh lệnh
có tính chất đơn phƣơng và thi hành ngay nhằm giải quyết nhanh chóng, có hiệu
quả mọi cơng việc biến động hàng ngày của xã hội. Do đó, thủ tục hành chính mang
tính khn mẫu, ổn định tƣơng đối với các biện pháp thích hợp khi giải quyết từng
trƣờng hợp cụ thể. Tính tƣơng đối với các biện pháp thích hợp đặc biệt đúng với
việc cấp GCN quyền sử dụng đất bởi tính chất phức tạp, ảnh hƣởng đến lợi ích rất
lớn của ngƣời chủ sở hữu.
Thứ tư: Thủ tục hành chính rất đa dạng, phong phú
Xuất phát từ đặc điểm quản lý hành chính nhà nƣớc là diễn ra trên nhiều lĩnh
vực, đối tƣợng quản lý đa dạng, nội dung cơng việc phong phú vì vậy mà thủ tục
hành chính cũng rất đa dạng và phong phú. Trong cấp GCN quyền sử dụng đất có
hình thức cấp mới GCN quyền sử dụng đất lần đầu, có hình thức cấp đổi, cấp lại, bổ
sung...GCN quyền sử dụng đất...
Thứ năm: Các thủ tục hành chính do nhà nước được thực hiện chủ yếu tại
văn phịng của cơng sở nhà nước và phương tiện truyền đạt quyết định cũng như
các thông tin quản lý phần lớn là văn bản (công văn, giấy tờ). Vì thế, nó gắn chặt
với cơng tác văn thƣ. Với công tác cấp GCN quyền sử dụng đất cũng vậy. Và đó
chính là lý do Văn phịng đăng kí đất đai đƣợc thành lập để tăng sự chuyên trách
trong thực hiện nhiệm vụ cấp GCN quyền sử dụng đất và đồng bộ áp dụng các biện
pháp số hóa, hiện đại hóa cơng nghệ thơng tin để xây dựng hệ thống dữ liệu điện tử
phục vụ cho công tác cấp GCN quyền sử dụng đất.
Nhƣ vậy, cùng với Luật Đất đai 2013 thì kèm theo đó là Quyết định
1839/QĐ-BTNMT ngày 27 tháng 8 năm 2014 của Bộ Tài nguyên và Môi trƣờng về
13
việc cơng bố thủ tục hành chính lĩnh vực đất đai thuộc phạm vi chức năng quản lý
nhà nƣớc của Bộ Tài ngun và Mơi trƣờng, trong đó có thủ tục về cấp GCN quyền
sử dụng đất. Đây là cở sở pháp lý để ngƣời dân đƣợc đảm bảo quyền sử dụng đất
một cách hợp pháp, là cơ sở để cơ quan nhà nƣớc có thẩm quyền chấp hành đúng và
kịp thời nhiệm vụ của mình.
1.1.2. Mục đích, ý nghĩa của cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất
1.1.2.1. Mục đích
Chế độ sở hữu tồn dân về đất đai ở nƣớc ta là cơ sở để Nhà nƣớc thống nhất
quản lý nhằm đảm bảo đất đai đƣợc sử dụng tiết kiệm, hợp lý, hiệu quả trong phạm
vi quốc gia. Nhà nƣớc giao đất cho tổ chức, hộ gia đình, cá nhân sử dụng, theo đó
họ đƣợc quyền nhƣng phải có trách nhiệm thực hiện nghĩa vụ theo quy định của
pháp luật.
Bảo vệ chế độ sở hữu toàn dân về đất đai thực chất là bảo vệ quyền lợi hợp pháp
của ngƣời sử dụng đất, đồng thời giám sát họ trong việc thực hiện nghĩa vụ sử dụng đất
nhằm đảm bảo lợi ích chung của xã hội trong q trình khai thác sử dụng đất.
Đối với nhà ở, nhà nƣớc cần nằm rõ số lƣợng chất lƣợng quỹ nhà ở hiện có
để có kết hoạch quản lý, định hƣớng và phát triển nhà ở thống nhất và hợp lý cho
tƣơng lai, đảm bảo cho mọi ngƣời dân đều có thể có chỗ ở ổn định.
Thơng qua việc kê khai đăng kí cấp GCN Nhà nƣớc có thể nắm rõ thơng tin
về sở hữu nhà ở và sử dụng đất trong dân cƣ để lập hồ sơ địa chính và hồ sơ nhà.
Hồ sơ địa chính và hồ sơ nhà thu nhập chính xác tồn bộ thơng tin về sử dụng đất
và sở hữu nhà nhƣ: tên chủ sử dụng đất, sở hữu nhà hợp pháp, diện tích đất, hiện
trạng nhà nhƣ thế nào, trong q trình sử dụng có biến động gì…trên cơ sở hồ sơ
đƣợc thiết lập và quản lý này Nhà nƣớc có thể tiến hành quản lý chặt chẽ để xác
định quyền của ngƣời sử dụng đất và sở hữu nhà, giải quyết tranh chấp và xác định
các nghĩa vụ mà ngƣời sử dụng đất và sở hữu nhà phải thực hiện.
1.1.2.2. Ý nghĩa
GCN quyền sử dụng đất là điều kiện cho công dân đƣợc thực hiện quyền của
mình. Đƣợc cấp GCN quyền sử dụng đất là quyền của ngƣời sử dụng đất
14
GCN quyền sử dụng đất là chứng thƣ pháp lý xác lập mối quan hệ hợp pháp
giữa nhà nƣớc và ngƣời sử dụng đất, là cơ sở pháp lý để nhà nƣớc công nhận và bảo
hộ quyền sử dụng đất của họ, là cơ sở để ngƣời sử dụng đất thực hiện đầy đủ quyền
năng sử dụng đất của mình.
Theo quy định của pháp luật hiện hành, điều kiện để ngƣời sử dụng đất thực
hiện các quyền chuyển nhƣợng, cho thuê, cho thuê lại, tặng cho, thế chấp, góp vốn
quyền sử dụng đất là phải có GCN quyền sử dụng đất. Nhƣ vậy, với mảnh đất chƣa
đƣợc cấp GCN quyền sử dụng đất thì đƣợc coi là “chƣa an tồn” về mặt pháp lý vì
nó sẽ khơng đƣợc tham gia giao dịch chính thức trên thị trƣờng. Bên cạnh đó, khi
phát sinh tranh chấp, GCN quyền sử dụng đất đóng vai trị quan trọng hơn bao giờ
hết, nó là cơ sở để pháp luật bảo vệ ngƣời sử dụng đất với các quyền lợi chính đáng
của mình.
Trên GCN quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản gắn liền với đất
đã có đầy đủ thơng tin ngƣời sử dụng đất, ngƣời sở hữu nhà ở, diện tích, hình thể,
kích thƣớc, vị trí, quy mơ…do đó khi cơ quan thuế xác định thuế sử dụng đất là
chính xác theo định lƣợng, định hình và định tính.
Việc tranh chấp đất đai mà một trong hai bên, hoặc cả hai bên đã có GCN
quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất thì việc giải
quyết đơn giản và nhanh gọn, hạn chế những mâu thuẫn láng giềng khơng đáng có,
giúp Ban chỉ đạo toàn dân đoàn kết xây dựng đời sống văn hóa ở tổ dân phố hồn
thành nhiệm vụ, nhân dân đồn kết cùng mặt trận tổ quốc tích cực tham gia xây
dựng và củng cố chính quyền nhân dân ngày một vững chắc, xây dựng Nhà nƣớc
thực sự là của nhân dân, vì nhân dân và do nhân dân.
Vậy nên, việc thực hiện pháp luật về cấp GCN quyền sử dụng đất là hết sức cần
thiết, phù hợp với yêu cầu về quản lý nhà nƣớc và tâm tƣ nguyện vọng của nhân dân.
1.1.3. Nguyên tắc cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất
Theo Điều 98 Luật Đất đai năm 2013, việc cấp GCN quyền sử dụng đất,
quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất cần phải tuân thủ năm nguyên
15
tắc cơ bản sau đây thay vì chỉ cần tuân thủ ba nguyên tắc nhƣ quy định trƣớc đây.
Cụ thể nhƣ sau:
Thứ nhất: GCN quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn
liền với đất đƣợc cấp theo từng thửa đất. Trƣờng hợp ngƣời sử dụng đất đang sử
dụng nhiều thửa đất nông nghiệp tại cùng một xã, phƣờng, thị trấn mà có u cầu
thì đƣợc cấp một GCN quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn
liền với đất chung cho các thửa đất đó.
Thứ hai: Thửa đất có nhiều ngƣời chung quyền sử dụng đất, nhiều ngƣời sở
hữu chung nhà ở, tài sản khác gắn liền với đất thì GCN quyền sử dụng đất, quyền sở
hữu nhà ở và tài sản gắn liền với đất phải ghi đầy đủ tên của những ngƣời có chung
quyền sử dụng đất, ngƣời sở hữu chung nhà ở, tài sản khác gắn liền với đất và cấp
cho mỗi ngƣời 01 GCN; trƣờng hợp các chủ sử dụng, chủ sở hữu có yêu cầu thì cấp
chung một GCN và trao cho ngƣời đại diện.
Luật Đất đai năm 2013 đã bổ sung thêm một trƣờng hợp: những ngƣời cùng
sử dụng đất có thể cử một ngƣời đại diện đứng tên trong GCN quyền sử dụng đất
theo đó, họ yêu cầu cơ quan nhà nƣớc chỉ cấp một GCN duy nhất cho một ngƣời đại
diện mà không nhất thiết phải cấp nhiều GCN quyền sử dụng đất .
Thứ ba: Ngƣời sử dụng đất, chủ sở hữu nhà ở, tài sản khác gắn liền với đất
đƣợc nhận GCN quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với
đất sau khi đã hồn thành nghĩa vụ tài chính theo quy định của pháp luật.
Trƣờng hợp ngƣời sử dụng đất, chủ sở hữu nhà ở, tài sản khác gắn liền với
đất không thuộc đối tƣợng phải thực hiện nghĩa vụ tài chính hoặc đƣợc miễn, đƣợc
ghi nợ nghĩa vụ tài chính và trƣờng hợp thuê đất trả tiền thuê đất hàng năm thì đƣợc
nhận GCN quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất
ngay sau khi cơ quan có thẩm quyền cấp.
Thứ tư: trƣờng hợp quyền sử dụng đất hoặc quyền sử dụng nhà ở và tài sản
gắn liền với đất là tài sản chung của vợ và chồng thì phải ghi cả họ, tên vợ và họ,
tên chồng vào GCN quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền
với đất, trừ trƣờng hợp vợ và chồng có thỏa thuận ghi tên một ngƣời.
16
Trƣờng hợp quyền sử dụng đất hoặc quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở
và tài sản gắn liền với đất hoặc quyền sở hữu nhà ở và tài sản gắn liền với đất là tài
sản chung của vợ và chồng mà GCN đã cấp chỉ ghi họ, tên của vợ hoặc chồng thì
đƣợc cấp đổi sang GCN quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản gắn liền
với đất để ghi cả họ, tên vợ và họ, tên chồng nếu có yêu cầu.
Nguyên tắc này đã đảm bảo đƣợc quyền và lợi ích hợp pháp của cả ngƣời vợ
và ngƣời chồng trong thời kỳ hôn nhân đối với tài sản chung hợp nhất. Đồng thời,
quy định này cũng sẽ khắc phục đƣợc kẽ hở của pháp luật trƣớc đây, do không quy
định bắt buộc phải thể hiện đầy đủ cả họ tên của ngƣời chồng và ngƣời vợ trên
GCN quyền sử dụng đất nên thực tế đã phát sinh những sự việc đáng tiếc. Đó là
những tranh chấp khi đất đai, nhà cửa bị cầm cố, siết nợ do lỗi của một bên mà bên
kia khơng hề liên quan.
Thứ năm: trƣờng hợp có sự chênh lệch diện tích giữa số liệu đo đạc thực tế
với số liệu ghi trên giấy tờ quy định tại Điều 100 của Luật Đất đai năm 2013 hoặc
GCN đã cấp mà ranh giới thửa đất đang sử dụng không thay đổi so với ranh giới
thửa đất tại thời điểm có giấy tờ về quyền sử dụng đất, khơng có tranh chấp với
những ngƣời sử dụng đất liền kề thì khi cấp hoặc cấp đổi GCN quyền sử dụng đất,
quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất đƣợc xác định theo số liệu đo
đạc thực tế. Ngƣời sử dụng đất không phải nộp tiền sử dụng đất đối với phần diện
tích chênh lệch nhiều hơn nếu có.
Trƣờng hợp đo đạc lại mà ranh giới thửa đất có thay đổi so với ranh giới thửa
đất tại thời điểm có giấy tờ về quyền sử dụng đất và diện tích đất đo đạc thực tế
nhiều hơn diện tích ghi trên giấy tờ về quyền sử dụng đất thì diện tích chênh lệch
nhiều hơn (nếu có) đƣợc xem xét cấp GCN quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở
và tài sản khác gắn liền với đất theo quy định tại Điều 99 Luật Đất đai năm 2013.
Với nguyên tắc này, một phần lớn GCN còn tồn đọng chƣa đƣợc cấp do sự
chênh lệch về diện tích trên giấy tờ trƣớc kia và diện tích thực tế đang sử dụng đã
đƣợc giải quyết thỏa.
Các nguyên tắc trên đƣợc qui định trong Luật Đất đai năm 2013 trên cơ sở kế
