16 luan van bao cao giải pháp phát triển cung ứng dịch vụ nhà cho người có thu nhập thấp ở hà nội (định hướng nghiên cứu ở công ty cổ phần đầu tư hải phát)

Chương 1
TỔNG QUAN NGHIÊN CỨU PHÁT TRIỂN CUNG ỨNG DỊCH VỤ NHÀ CHO
NGƯỜI CÓ THU NHẬP THẤP Ở HÀ NỘI.
1.1 Tính cấp thiết nghiên cứu của đề tài.
Việt Nam đang trong q trình hội nhập tồn cầu hóa về cả chiều rộng lẫn chiều
sâu. Xã hội có nhiều thay đổi, đời sống của đông đảo quần chúng nhân dân ngày càng
được nâng cao, theo đó những nhu cầu của người dân cũng cần được đảm bảo. Một xã
hội phát triển không chỉ được đánh giá qua sự tăng trưởng kinh tế hay những cơ sở vật
chất xã hội đó tạo nên mà nó cịn được đánh giá qua những chỉ tiêu phát triển con người.
Nhu cầu của con người rất phong phú nhưng quan trọng hơn cả, đó là những nhu cầu cơ
bản. Trong tháp nhu cầu của Malsow, nhu cầu về nhà ở là một trong những nhu cầu cơ
bản, thiết yếu của con người. Nhà ở là một tài sản lớn, có giá trị của mỗi cá nhân, gia
đình và đó là một trong những động lực chính thúc đẩy phát triển kinh tế - xã hội của
mỗi quốc gia. Có chỗ ở thích hợp và an tồn là một quyền cơ bản của con người và là
điều kiện cần thiết để phát triển nguồn nhân lực phục vụ cho sự nghiệp cơng nghiệp
hố, hiện đại hố đất nước.
Thế nhưng trong điều kiện hiện nay việc tạo lập một căn nhà nhỏ, một chỗ ở ổn
định và bảo đảm các điều kiện sinh hoạt tối thiểu vẫn đang là ước mơ của một bộ phận
không nhỏ dân cư. Trong thời kì bao cấp thì việc xây dựng nhà ở và các hệ thống hạ tầng đô
thị phục vụ công cộng đều được Nhà nước bao cấp, nhưng từ khi chuyển đổi sang nền kinh tế
thị trường thì người dân tự lo chỗ ở cho mình, các đơ thị phát triển nhanh chóng, tốc độ đơ thị
hóa gia tăng rõ rệt, sự phân hố giàu nghèo tại các đơ thị khá là rõ nét, thế nên một bộ phận
không ít người đã phải đương đầu với vấn đề khó khăn về nhà ở.
Trong những năm gần đây, luồng dân di cư đi từ nông thôn ra các đô thị ngày càng
nhiều, làm cho dân số đô thị tăng nhanh. Do sự gia tăng dân số quá nhanh nên các đơ thị
khơng cịn đủ diện tích ở tối thiểu nữa. Số người khơng có nhà ở, phải sống tạm bợ
trong những hồn cảnh hết sức khó khăn trên địa bàn các đô thị là một con số đáng kể.
Do vậy, việc giải quyết nhà ở cho người thu nhập thấp đang là một vấn đề rất bức xúc
hiện nay ở các đô thị lớn. Thực tế cho thấy đáp ứng cung về nhà ở là vấn đề khó khăn
nhưng phân phối được sản phẩm đến đúng đối tượng người tiêu dùng là vấn đề khó
khăn hơn.

1


Theo kết quả tổng điều tra dân số ngày 1/4/2009, dân số Hà Nội là 6.448.837
người và rộng 3.324,92km2, trong đó quỹ đất của nội thành rất hạn chế, diện tích ở bình
qn đầu người là 20,8 m2/người, với tỷ trọng nhà cho thuê hoặc mượn là 9,4%. Thị
trường nhà ở mới chỉ đang chủ yếu phát triển nhà ở, chung cư cao cấp với giá rất cao
mà người có thu nhập thấp hoặc ở ngưỡng trung bình rất khó có thể mua được. Trong
khi đó thị trường nhà ở cho người thu nhập thấp thì vẫn cịn bỏ ngỏ. Tính đến thời điểm
hiện nay Hà Nội có 11 dự án nhà ở xã hô ̣i dành cho người thu nhâ ̣p thấ p. Tuy nhiên, số
lượng dự án đăng ký nhiều song một số dự án mới chỉ là ý tưởng, chưa có quỹ đất, quy
hoạch, thiết kế, nguồn vốn. Thủ tục đầu tư tuy đã giảm một số khâu nhưng vẫn còn
phức tạp. Thêm nữa là lợi nhuận từ mảng thị trường này không nhiều (tối đa 10%) và
thu hồi vốn chậm, không như nhà ở thương mại. Vì vậy mà các dự án này chưa thực sự
thu hút được sự quan tâm của các nhà đầu tư.
Qua đây có thể thấy được rằng vấn đề giải quyết nhà ở cho người có thu nhập thấp
cần phải được quan tâm nhiều hơn nữa và vấn đề đặt ra là làm sao để đạt được hiệu quả
tốt nhất. Sau một thời gian thực tập tại Công ty CPĐT Hải Phát, em nhận thấy công ty
bước đầu đã thâm nhập vào thị trường nhà ở thu nhập thấp song hiệu quả đạt được chưa
cao do một vài hạn chế chủ quan từ phía cơng ty cũng như các nhân tố khách quan khác
từ bên ngoài. Do vậy, em đã chọn đề tài “Giải pháp phát triển cung ứng dịch vụ nhà
cho người có thu nhập thấp ở Hà Nội. (Định hướng nghiên cứu ở công ty cổ phần
đầu tư Hải Phát)’’ làm luận văn tốt nghiệp.
1.2 Xác lập và tuyên bố vấn đề trong đề tài.
Trên cơ sở nhận thức được tính cấp thiết của vấn đề, em tiến hành xác lập những
vấn đề với các câu hỏi trọng tâm liên quan đến đề tài như sau:
Về lý thuyết, đề tài tập trung nghiên cứu những lý luận liên quan đến phát triển
cung ứng dịch vụ nhà cho người có thu nhập thấp, và trả lời cho các câu hỏi như: Người
thu nhập thấp bao gồm những bộ phận nào trong xã hội? Hoạt động cung ứng dịch vụ
nhà cho người thu nhập thấp là gì? Các chỉ tiêu phản ánh phát triển cung ứng dịch vụ

nhà?
Về thực tiễn, đề tài phân tích thực trạng về cung ứng dịch vụ nhà cho người thu
nhập thấp tại Hà Nội diễn ra như thế nào? Ngồi cơng ty CPĐT Hải Phát ra cịn có
những cơng ty nào cũng cung ứng dịch vụ nhà cho người thu nhập thấp? Hoạt động
cung ứng dịch vụ nhà cho người thu nhập thấp tại Công ty CPĐT Hải Phát có những
2


mặt tích cực và hạn chế nào? Các nhân tố nào ảnh hưởng đến hoạt động cung ứng dịch
vụ nhà cho người thu nhập thấp của cơng ty? Từ đó đưa ra các đề xuất, kiến nghị để
phát triển cung ứng dịch vụ nhà cho người có thu nhập thấp. Nhà nước và chính quyền
thành phố Hà Nội cần có những chính sách gì để giải quyết vấn đề nhà ở cho người có
thu nhập thấp hiện nay? Cơng ty cần có giải pháp gì để khai thác phát triển thị trường và
hoạt động cung ứng dịch vụ nhà cho người thu nhập thấp trên địa bàn Hà Nội trong thời
gian tới?
1.3 Các mục tiêu nghiên cứu.
Về mặt lý luận, nghiên cứu đề tài nhằm mục đích hệ thống và làm rõ hơn về hoạt
động cung ứng dịch vụ nhà cho người có thu nhập thấp. Từ đó nhằm khái quát hóa lý
luận phục vụ cho nghiên cứu thực tiễn.
Về mặt thực tiễn, trên cơ sở áp dụng lý thuyết từ việc tìm hiểu đề tài tiến hành
phân tích tổng quan, đánh giá thực trạng cung ứng dịch vụ nhà cho người thu nhập thấp
không chỉ xét riêng của công ty CPĐT Hải Phát mà còn đánh giá chung của cả Hà Nội.
Từ việc nghiên cứu lý luận và thực tiễn, tiến hành tổng kết đưa ra các đề xuất, kiến
nghị nhằm phát triển cung ứng dịch vụ nhà cho người thu nhập thấp của Hà Nội nói
chung và của cơng ty nói riêng.
1.4 Phạm vi nghiên cứu.
Về nội dung nghiên cứu: đề tài nghiên cứu phát triển cung ứng dịch vụ nhà với
phạm vi đối tượng cung ứng dịch vụ nhà là nhà ở cho người có thu nhập thấp. Đề tài
nghiên cứu giới hạn ở một số chỉ tiêu phản ánh phát triển cung ứng dịch vụ nhà cho
người có thu nhập thấp như số lượng căn hộ, diện tích, chất lượng căn hộ…với hình

thức cung ứng chủ yếu là bán và cho thuê nhà. Khả năng nghiên cứu chưa cho phép đi
sâu vào nghiên cứu chất lượng các hoạt động cung ứng bao gồm chất lượng hoạt động
đầu tư, tư vấn, thiết kế, thi công, giám sát và một số hoạt động liên quan đến xây dựng.
Trên cơ sở đánh giá thực trạng, phát hiện những khó khăn, đề tài tập trung vào những
giải pháp nhằm phát triển cung ứng dịch vụ nhà cho người thu nhập thấp.
Về không gian nghiên cứu: đề tài nghiên cứu trên địa bàn thành phố Hà Nội.
Về thời gian nghiên cứu: nghiên cứu hoạt động cung ứng dịch vụ nhà cho người
thu nhập thấp tại Hà Nội nói chung và tại cơng ty nói riêng trong 3 năm từ năm 2008
đến 2010.
1.5 Kết cấu luận văn.
3


Ngoài lời cảm ơn, mục lục và bảng biểu, danh mục các từ viết tắt, luận văn gồm 4
chương, cụ thể:
Chương 1. Tổng quan nghiên cứu phát triển cung ứng dịch vụ nhà cho người
có thu nhập thấp ở Hà Nội.
Chương 2. Một số vấn đề lý luận cơ bản về phát triển cung ứng dịch vụ nhà cho
người có thu nhập thấp.
Chương 3. Phương pháp nghiên cưu và các kế t quả phân tích thực tra ̣ng phát
́
triển cung ứng dịch vụ nhà cho người có thu nhập thấp ở Hà Nội (công ty CPĐT Hải
Phát là đơn vị nghiên cứu).
Chương 4. Các kế t luận và đề xuấ t một số giải pháp phát triển cung ứng dịch vụ
nhà cho người có thu nhập thấp ở Hà Nội.

4


Chương 2

MỘT SỐ VẤN ĐỀ LÝ LUẬN CƠ BẢN VỀ PHÁT TRIỂN CUNG ỨNG DỊCH
VỤ NHÀ CHO NGƯỜI CÓ THU NHẬP THẤP
2.1 Một số khái niệm cơ bản liên quan đến phát triển cung ứng dịch vụ nhà
cho người có thu nhập thấp.
2.1.1 Nhà ở cho người có thu nhập thấp.
Cho đến thời điểm hiện tại vẫn chưa có một khái niệm rõ ràng về “Người có thu
nhập thấp”. Trong chương trình phát triển nhà ở cho người có thu nhập thấp, người có
thu nhập thấp được hiểu là người có thu nhập tương đối ổn định và có khả năng tích luỹ
vốn để tự cải thiện điều kiện ở nhưng cần có sự hỗ trợ, tạo điều kiện của nhà nước về
vay vốn dài hạn trả góp, về chính sách đất đai và cơ sở hạ tầng. Mức thu nhập thấp ở
đây của người thu nhập thấp là trên ngưỡng nghèo và tiếp cận với mức trung bình. Như
vậy theo quan điểm này thì chúng ta đã loại những người sống ở mức đói nghèo ra khỏi
người có thu nhập thấp.
Các nhóm đối tượng có thu nhập thấp gồm: cán bộ, công chức, viên chức, lực
lượng vũ trang hưởng lương từ ngân sách nhà nước và người có thu nhâ ̣p thấ p tại khu
vực đô thị.
Nhà ở của những đối tượng này thường có đặc điểm :
+ Diện tích trên đầu người thấp so với mức trung bình của xã hội.
+ Về mặt kiến trúc:
- Đối với nhóm người di cư từ nơi khác đến đô thị, nhất là từ nông thôn ra kiếm
việc làm ăn buôn bán nhỏ. Nhà ở của họ là những lều lán dựng tạm bợ bởi các vật liệu
kém chất lượng,vật liệu tạo dựng lên ngôi nhà chủ yếu là loại rẻ tiền, dễ kiếm và tận
dụng lại.
- Đối với nhóm người định cư từ trước khi nền kinh tế chuyển đổi vẫn cịn cơ chế
bao cấp thì họ thường ở trong những căn hộ tập thể do nhà nước phân phối. Nay đã
xuống cấp nghiêm trọng, nún nứt quá liên hạn sử dụng và lạc hậu.
+ Về mặt không gian quy hoạch và chức năng ngơi nhà:
Nhà ở bố trí khơng khoa học, khơng đúng quy hoạch, thậm trí là cơi lới, lấn chiếm
vô tổ chức. Do vậy nhà ở đối với người thu nhập thấp thường thuộc diện giải toả.
Không gian bố trí khơng hợp lý.

5


+ Về mặt môi trường :
Do nhà ở mọc lên không theo quy hoạch, hệ thống cấp nước không đến được các
hộ dân, hệ thống điện quá tải không được xử lý, ý thức vệ sinh môi trường của người
dân kém… Thu nhập thấp kéo theo hàng loạt vấn đề nảy sinh, khơng chỉ vấn đề ở mà
cịn những sinh hoạt hàng ngày trong cuộc sống của họ như: y tế, giáo dục, vệ sinh mơi
trường.
Chính vì vậy mà giải quyết vấn đề nhà ở cho người thu nhập thấp là rất cần thiết và
cấp bách.
Theo Nghị định 67/2009, nhà cho người có thu nhập thấp (hay cịn gọi chung là
nhà ở thu nhập thấp) là nhà ở để bán (trả tiền một lần hoặc trả góp), cho thuê, cho thuê
mua đối với người có thu nhập thấp tại khu vực đơ thị theo phương thức xã hội hóa.
Người được mua, thuê, thuê mua nhà ở thu nhập thấp phải đáp ứng đủ các điều
kiện sau đây:
+ Chưa có nhà ở hoặc có nhà ở bình qn dưới 5m 2 sử dụng/người và diện tích đất
thấp hơn tiêu chuẩn được phép cải tạo xây dựng lại.
+ Chưa được nhà nước hỗ trợ về nhà ở, đất ở dưới mọi hình thức.
+ Các đối tượng có nhu cầu mua, thuê mua nhà ở thu nhập thấp phải có hộ khẩu
thường trú hoặc tạm trú dài hạn tại tỉnh, thành phố trực thuộc Trung ương nơi có dự án.
(Lực lượng vũ trang nhân dân nếu chưa có hộ khẩu thường trú hoặc tạm trú dài hạn thì
phải có xác nhận của đơn vị nơi đang cơng tác).
+ Có mức thu nhập hàng tháng (tính bình qn theo đầu người) dưới mức bình
qn theo quy định của UBND thành phố.
2.1.2 Cung ứng dịch vụ nhà cho người có thu nhập thấp.
Theo luật Thương mại năm 2005, cung ứng dịch vụ là hoạt động thương mại, theo
đó một bên (gọi là bên cung ứng dịch vụ) có nghĩa vụ thực hiện dịch vụ cho một bên
khác và nhận thanh toán; bên sử dụng dịch vụ (gọi là khách hàng) có nghĩa vụ thanh
tốn cho bên cung ứng dịch vụ và sử dụng dịch vụ theo thỏa thuận.

Trong đó, dịch vụ là kết quả của hoạt động sinh ra do tiếp xúc giữa bên cung ứng
và khách hàng, và các hoạt động nội bộ bên cung ứng để đáp ứng nhu cầu của khách
hàng.
Quá trình sản xuất và tiêu dùng dịch vụ luôn xảy ra đồng thời, không tách rời nhau.
Những người tiêu dùng sản phẩm dịch vụ cũng tham gia vào hình thành và hoàn thiện
6


sản phẩm dịch vụ. Do đó để đáp ứng tốt các yêu cầu của khách hàng, người cung cấp
dịch vụ phải nhanh nhạy và ứng xử kịp thời với những góp ý địi hỏi của người tiêu
dùng dịch vụ.
Hoạt động cung ứng dịch vụ nhà cho người có thu nhập thấp được bắt đầu từ khâu
lập kế hoạch dự án đến xây dựng, giao nhà cho đến các dịch vụ sau bán nhà cho người
thu nhập thấp. Quá trình này diễn ra với nhiều hoạt động như: xác định quỹ đất, xây
dựng nguồn vốn, tư vấn, thiết kế, thi công, giám sát thi công, định giá bán, lựa chọn hồ
sơ đăng ký mua nhà, các thủ tục bàn giao nhà…
Người có thu nhập thấp là những người có mức thu nhập dưới mức thu nhập trung
bình của xã hội. Vì vậy, họ chỉ có khả năng đáp ứng các sinh hoạt trong cuộc sống hàng
ngày, còn đối với việc mua nhà thì đó là điều rất khó khăn, dường như là khơng thể đối
với rất nhiều hộ gia đình. Do vậy cung ứng nhà cho người có thu nhập thấp có thể dưới
nhiều hình thức như: Bán thu tiền 1 lần, mua nhà trả góp, bán thu tiền nhiều đợt theo
tiến độ cơng trình, hay cho th ngắn hạn, cho thuê dài hạn, cho thuê mua… Trong đó,
nhà ở được mua bán bao gồm nhà ở đã có sẵn, đang xây dựng hoặc được hình thành
trong tương lai theo dự án, thiết kế và tiến độ đã được phê duyệt, còn nhà cho thuê hay
cho thuê mua đều phải là nhà đã có sẵn. Các dịch vụ đi kèm với nhà ở thu nhập thấp như
tư vấn pháp lý, tư vấn về đầu tư tạo lập, tài chính, giá nhà, hợp đồng hay các dịch vụ về
quản lý nhà…
2.1.3 Phát triển cung ứng dịch vụ nhà cho người có thu nhập thấp.
Phát triển nhà ở là việc đầu tư xây dựng mới, xây dựng lại hoặc cải tạo làm tăng
diện tích nhà ở.

Phát triển cung ứng dịch vụ nhà gắn liền với việc bảo đảm cho người dân có chỗ ở
phù hợp với khả năng thu nhập của các đối tượng khác nhau, điều kiện kinh tế - xã hội
của đất nước, của từng địa phương; từng bước cải thiện chỗ ở của các tầng lớp dân cư,
thúc đẩy hình thành và phát triển thị trường bất động sản nhà ở; góp phần phát triển đơ
thị và nơng thơn theo hướng văn minh, hiện đại và phù hợp với bản sắc văn hoá dân tộc.
Đối với người thu nhập thấp, việc phát triển cung ứng dịch vụ nhà giúp cho họ có cơ hội
tiếp cận việc mua nhà. Người thu nhập thấp sẽ được mua nhà với giá thấp hơn giá thị
trường trong các dự án nhà ở dành cho người thu nhập thấp. Không những thế các thủ
tục và quá trình mua nhà cũng dễ dàng và thuận tiện hơn.

7


Hầu hết các dự án nhà ở thu nhập thấp đều có chủ đầu tư là các doanh nghiệp lớn
trong lĩnh vực xây dựng và đầu tư dự án bởi tính khả thi và độ tin cậy khi triển khai các
dự án đó sẽ cao hơn. Lượng cầu về nhà thu nhập thấp lại chiếm một con số rất lớn. Họ
là những người có mức thu nhập dưới mức thu nhập trung bình của xã hội, khả năng
tích lũy tiền để mua nhà hạn chế, điểm quan tâm hàng đầu khi mua nhà đó chính là giá
cả, do vậy giá nhà thu nhập thấp cần phải được xác định sao cho phù hợp với tích lũy
thu nhập của đối tượng này. Các tiêu chuẩn thiết kế đối với nhà thu nhập thấp cũng cần
phải hợp lý để tạo ra mức giá phù hợp cho người thu nhập thấp.
Từ các đặc điểm trên, ta có thể xây dựng các chỉ tiêu đánh giá sự phát triển cung
ứng dịch vụ nhà thu nhập thấp như sau:
Số lượng căn hộ:
Đây là chỉ tiêu phán ánh rõ nhất trong phát triển cung ứng dịch vụ nhà. Có hai
hướng để phát triển nhà ở: phát triển nhà ở theo dự án và phát triển nhà ở riêng lẻ của hộ
gia đình, cá nhân. Chương trình phát triển nhà cho người thu nhập thấp chủ yếu chỉ
hướng vào các dự án mà hầu hết là các chung cư. Do vậy:
Tổng số căn hộ cung ứng = Số tòa nhà x Số căn hộ trong tòa nhà.
Diện tích nhà ở:

Một trong những chỉ tiêu quan trọng nhất để đánh giá tiêu chuẩn chung về nhà ở
của các hộ dân cư được áp dụng phổ biến ở nhiều nước trên thế giới, đó là chỉ tiêu bình
qn về diện tích nhà ở tính trên đầu người (m2/người).
Tổng diện tích nhà ở = Tổng số căn hộ cung ứng x Diện tích bình qn mỗi căn hộ
Diện tích nhà ở bình qn đầu người = Tổng diện tích nhà ở/ Tổng số người.
Những hộ có nhà ở với diện tích bình qn dưới 5 m2/người đạt điều kiện để được
mua nhà thu nhập thấp. Các căn hộ thu nhập thấp theo quy định thường có diện tích
dưới 70 m2 để có tổng mức giá phù hợp với người mua.
Chất lượng nhà ở và quy mơ căn hộ:
Đó là các chỉ tiêu về chất lượng xây dựng và trang trí nội, ngoại thất, không gian
kiến trúc, cơ cấu căn hộ, việc áp dụng khoa học - công nghệ trong xây dựng nhà ở…
Tiêu chí đánh giá chất lượng nhà ở năm 2009 được chia làm 4 loại: nhà kiên cố,
nhà bán kiên cố, nhà thiếu kiên cố và nhà đơn sơ. Trong đó, nhà ở kiên cố phải có cả ba
bộ phận cột trụ, tường và mái đều làm bằng vật liệu bền chắc, nhà ở bán kiên cố phải có
hai trong ba bộ phận làm bằng vật liệu bền chắc, nhà ở thiếu kiên cố có một trong ba bộ
8


phận làm bằng vật liệu bền chắc, nhà ở đơn sơ là nhà ở có cả ba bộ phận đều làm bằng
vật liệu thiếu bền chắc.
Ngoài việc phát triển về chất lượng kiến trúc nhà ở, giải pháp quy hoạch chi tiết
một số khu nhà ở đô thị cũng đã được thể hiện khá sinh động, kết hợp hài hoà giữa nhà
cao tầng và nhà thấp tầng. Bên cạnh các căn hộ nhà ở có hệ tường chịu lực xây tay phổ
biến trước đây, hiện nay đã phổ biến các loại nhà ở có kết cấu khung bê tơng cốt thép
hoặc khung lắp ghép với công nghệ và trang thiết bị tiên tiến, đáp ứng yêu cầu về chất
lượng và tiến độ thi cơng cơng trình ngày càng cao.
2.2 Một số lý thuyết về cung ứng dịch vụ nhà cho người có thu nhập thấp.
2.2.1 Khả năng tiếp cận nhà của người có thu nhập thấp.
Người thu nhập thấp ln có mức thu nhập dưới mức trung bình của xã hội, do vậy
tiền dành cho tiết kiệm cũng không nhiều, thậm chí là khơng có. Với mức tiết kiệm

khoảng 7 % đến 10% thu nhập hàng tháng thì ước mơ có một căn nhà dường như trở
nên quá xa vời với họ.
Cuộc sống tuy không phải là nghèo nàn nhưng cũng đủ để làm nảy sinh một loạt
các vấn đề như: y tế, giáo dục, vệ sinh, môi trường… Tuy bộ phận người thu nhập thấp
tách rời so với bộ phận người nghèo nhưng họ cũng khơng thể thốt khỏi được cái
“vịng luẩn quẩn” của sự nghèo khó, khơng chỉ về nhà ở mà còn các cái tiêu dùng khác
trong cuộc sống.

9


Thu nhập thấp

-Tình trạng nghèo về nhà ở
- Cơng việc khơng ổn định
- Hoặc có cơng việc ổn
định nhưng thu nhập thấp.

Tích lũy thấp

- Mức tiết kiệm dành cho đầu tư,
cải thiện nhà thấp.
- Điều kiện giáo dục không tốt
- ...
Sơ đồ:“ Vịng luẩn quẩn” của sự nghèo đói, trong đó có “nghèo” về nhà ở
Do đó cần phải có một cú huých để phá vỡ cái “vòng luẩn quẩn” này, khơng ai
khác chính là Nhà nước.
Sự khác biệt rất lớn cả về giá cả và giá trị sử dụng giữa hàng hoá đặc biệt – nhà ở
với các hàng hố thơng thường dẫn đến sự khác biệt lớn lao trong việc tiêu dùng giữa
hai loại hàng hoá này ở cùng một mức thu nhập.Ta hãy xem đồ thị về mức tiết kiệm

dành cho việc cải tạo, nâng cấp hoặc mua đối với 2 loại hàng hoá này khi thu nhập tăng
lên.

10


Hàng hoá
thông thường

Mức tiêu dùng
tối thiểu

Thu nhập thấp, nghèo

Thu nhập khá trở lên

Thu nhập
Hàng hoá
đặc biệt nhà ở

Mức tiêu dùng
tối thiểu (cải tạo)
Thu nhập thấp, nghèo

Thu nhập khá trở lªn
Thu nhËp

Nhìn vào đồ thị ta thấy:
- Đối với hàng hố thơng thường, ban đầu khi thu nhập tăng dần thì mức chi tiêu
dành cho hàng hố cũng tăng theo nhưng khi con người trở nên giàu có thì mức chi tiêu

cho hàng hoá này lại giảm do lúc này họ lại có các nhu cầu cao hơn.
- Đối với hàng hố đặc biệt – nhà ở: Nó có giá trị lớn, muốn đầu tư cải tạo nâng
cấp phải có một khoản tiền lớn. Khi thu nhập ở dưới mức trung bình, mức tiết kiệm
khơng đủ để cải tạo, nâng cấp nhà và chỉ khi thu nhập cao, họ mới có tiền để đầu tư,
nâng cấp hay xây mới.
Qua đó ta thấy, nếu mức thu nhập không được cải thiện thì những người có thu
nhập thấp sẽ khó có khả năng tiếp cận được nhà ở. Do vậy, Nhà nước cần phải có chính
sách khuyến khích hỗ trợ trong việc giải quyết vấn đề nhà ở cho người thu nhập thấp.
11


2.2.2 Các vấn đề KT – XH liên quan đến phát triển cung ứng dịch vụ nhà cho
người có thu nhập thấp.
a. Sự tăng lên về dân số tại các khu đơ thị.
Dân số tăng lên có thể do nhiều nhân tố khác nhau nhưng nó đều làm tăng về mọi
mặt nhu cầu của xã hội và theo đó nhu cầu về nhà ở cũng tăng lên. Dân số tăng lên, quy
mô dân số được mở rộng, sự gia tăng dân số cũng kéo theo sự gia tăng các hộ gia đình
và làm nhu cầu nhà ở cũng tăng lên. Bên cạnh đó cùng với xu thế phát triển của nền
kinh tế thì kết cấu trong gia đình cũng thay đổi, xu thế tách hộ, sống độc lập của những
gia đình tư cũng tăng lên. Tính độc lập tăng là nhân tố tác động làm cho cầu về nhà ở
tăng lên.
Trong các nhân tố làm dân số đô thị tăng lên đáng chú ý nhất là luồng dân di cư
từ các vùng nông thôn. Bộ phận người này đại đa số đều là dân lao động, có mức thu
nhập thấp. Vì vậy cũng rất khó khăn trong việc có một ngơi nhà của riêng mình và làm
tăng thêm nhu cầu nhà ở thu nhập thấp tại các đô thị.
b. Sự phân hóa giàu nghèo xã hội.
Cùng với tốc độ đơ thị hoá ngày càng nhanh là sự phân hoá giàu nghèo ngày
càng mạnh ở các đô thị lớn. Những người giàu có, có khả năng xây dựng các cơng trình
lớn, có khả năng tham gia hoạt động trong lĩnh vực nhà đất, chi phối thị trường. Họ còn
chi phối cả việc thiết kế, xây dựng nhà ở, do vậy rất dễ sai phạm các tiêu chuẩn của

công tác quy hoạch đơ thị. Những người có thu nhập thấp vẫn chỉ có thể sống ở những
ngơi nhà cấp thấp chật chội của mình. Do vậy bên cạnh những ngơi biệt thự sang trọng,
những khu chung cư cao cấp, vẫn còn tồn tại những khu nhà ổ chuột, mà việc giải toả
chúng là hết sức khó khăn. Như vậy sự phân hóa giàu nghèo ảnh hưởng rất lớn đến việc
quy hoạch, quản lý, xây dựng và phát triển nhà ở. Sự phân tầng xã hội càng sâu sắc thì
người thu nhập thấp càng khó mua được nhà. Vì lúc đó khoảng cách giàu, nghèo là rất
lớn, người giàu sẽ có đủ điều kiện sở hữu những mảnh đất rộng lớn, những ngôi biệt thự
mà người thu nhập thấp khó có thể mua được, làm cho giá bất động sản tăng nhanh, đẩy
người thu nhập thấp càng xa ước mơ được sở hữu ngơi nhà của mình.

12


c. Những chính sách của chính phủ.
Những chính sách của chính phủ cũng như những chính sách của chính quyền địa
phương là nhân tố tác động hết sức nhạy cảm đến nhu cầu nhà ở của mọi tầng lớp xã
hội. Người dân thường chạy theo mọi thái độ của chính phủ về vấn đề sở hữu nhà hay
quy hoạch, giải thể… cũng như những chính sách về khuyến khích đầu tư xây dựng
kinh doanh nhà ở, chính sách hỗ trợ những người có mức thu nhập thấp xây dựng phát
triển nhà ở. Tuy các chính sách đưa ra đều nhằm hướng tới công bằng xã hội nhưng việc
thực hiện những chính sách đó lại chưa đủ nhanh nhạy thậm chí đi lệch hướng, làm cho
không những không cải thiện được tình hình mà cịn làm cho vấn đề càng trở nên trầm
trọng.
2.3 Tổng quan tình hình khách thể của các cơng trình năm trước.
Đề tài “Một số kiến nghị về việc giải quyết nhà ở cho người thu nhập thấp trên địa
bàn thành phố Hà Nội”, luận văn tốt nghiệp của Nguyễn Thùy Dương, ĐH Kinh tế quốc
dân, năm 2007. Đề tài chủ yếu tập trung nghiên cứu các giải pháp, chính sách nhằm giải
quyết nhà ở cho người thu nhập thấp nhưng mới chỉ trên tầm vĩ mô của nhà nước và địa
phương, chưa đề cập tới giải pháp mà các doanh nghiệp cần làm. Đề tài cũng khái quát
được một số vấn đề liên quan đến nhà ở cho người thu nhập thấp, phân tích được thực

trạng trên địa bàn Hà Nội song chưa có những đánh giá tổng quan.
Đề tài “Vấn đề nhà ở cho người thu nhập thấp tại đô thị: thực trạng và giải pháp”,
luận văn tốt nghiệp của Trần Khánh Hòa, ĐH Kinh tế quốc dân, năm 2008. Đề tài đã
đưa ra được các lý luận về nhà ở cho người thu nhập thấp, có những phân tích và đánh
giá tổng quan về vấn đề nghiên cứu song nghiên cứu còn trên diện rộng chưa sâu sắc,
các giải pháp cũng mới chỉ nằm trên tầm vĩ mô.
Hai đề tài trên tuy đều cùng giải quyết vấn đề nhà ở cho người thu nhập thấp
nhưng mới chỉ nghiên cứu trên diện chung xã hội, đứng từ phía chính phủ nhìn xuống,
vẫn chưa có cái nhìn từ phía các doanh nghiệp, do vậy chưa có những phân tích đánh giá
từ các hoạt động phát triển cung ứng dịch vụ nhà thu nhập thấp hay từ các dự án đã và
đang triển khai của các doanh nghiệp đó. Vì vậy mà các giải pháp đưa ra chưa đầy đủ và
triệt để.
Đề tài “Một số giải pháp phát triển dịch vụ cho thuê nhà cao tầng tại Tổng công ty
đầu tư và phát triển nhà Hà Nội trên địa bàn Hà Nội” luận văn thạc sỹ kinh tế của Trần
Chính, ĐH Thương Mại, năm 2006. Đề tài tuy không chuyên về vấn đề nhà ở cho người
13


có thu nhập thấp nhưng đã đưa ra các lý luận liên quan đến dịch vụ cho thuê nhà, chỉ ra
cách phân tích các số liệu thu thập được từ một công ty xây dựng, đưa ra những đề xuất
nhằm phát triển dịch vụ cho thuê nhà cao tầng của cơng ty và các kiến nghị với nhà
nước và chính quyền thành phố trong việc phát triển dịch vụ nhà nói chung và dịch vụ
cho thuê nhà nói riêng.
2.4 Phân định nội dung vấn đề nghiên cứu.
Đề tài “Giải pháp phát triển cung ứng dịch vụ nhà cho người có thu nhập
thấp ở Hà Nội. (Định hướng nghiên cứu ở công ty cổ phần đầu tư Hải Phát)” tập
trung nghiên cứu từ năm 2008 trở về đây để thấy rõ sự thay đổi trong việc phát triển
cung ứng dịch vụ nhà cho người thu nhập thấp.
Các nội dung được nghiên cứu và trình bày trong luận văn bao gồm:
+ Tổng quan một số khái niệm cơ bản, các lý luận về nhà ở cho người thu nhập

thấp, phát triển cung ứng dịch vụ nhà cho người có thu nhập thấp.
+ Phân tích thực trạng về tình hình cung ứng dịch vụ nhà cho người thu nhập thấp
trên địa bàn Hà Nội, đánh giá được các dự án nhà cho người thu nhập thấp trên địa bàn
Hà Nội nói chung và của cơng ty CPĐT Hải Phát nói riêng.
Sự phát triển cung ứng dịch vụ nhà cho người có thu nhập thấp được phán ánh qua
các chỉ tiêu về số lượng căn hộ, diện tích nhà ở, chất lượng và quy mơ nhà ở…
+ Đề tài phân tích các nhân tố có ảnh hưởng đến sự phát triển cung ứng dịch vụ
nhà cho người có thu nhập thấp chung trên tồn Hà Nội và riêng đối với công ty.
+ Các giải pháp nhằm phát triển cung ứng dịch vụ nhà cho người có thu nhập thấp
trên tầm vĩ mơ của nhà nước và tầm vi mô của doanh nghiệp.
2.5 Kinh nghiệm từ một số địa phương và doanh nghiệp.
2.5.1 Kinh nghiệm từ các địa phương
Hải Phòng đang từng ngày đổi mới, cải tiến, chỉnh trang đô thị để xứng đáng là
một đô thị loại một. Một trong những dự án thành công trong số các dự án cải tạo, nâng
cấp khu nhà ở cho người thu nhập thấp ở Hải Phòng là dự án Quỹ quay vòng cải tạo do
Hội liên hiệp phụ nữ thành phố tổ chức. Đề án Quỹ quay vòng vốn nâng cấp, sữa chữa
nhà được triển khai thực hiện trong vòng 9 năm, từ năm 2005-2013 với số vốn đầu tư là
47 tỷ 550 triệu đồng Việt Nam. Dự án sẽ chia làm 2 giai đoạn đầu tư với 4 chu kỳ vay,
gần 7000 hộ có thu nhập thấp được vay, mức vay trung bình là 7 triệu đồng và mức vay
không được vượt quá 10 triệu đồng, thời hạn tín dụng là 5 năm. Ngồi ra các hộ có nhu
14


cầu có thể vay thêm 5 triệu đồng để làm kinh tế, lấy tiền lãi cải tạo nhà. Đây là những
hộ có thu nhập thấp, thu nhập trung bình khoảng 300.000 đồng/tháng và sống trong khu
vực dự án, phải có khả năng chi trả khoản vay. Tính đến nay dự án đã khá là thành công
trong việc cải thiện chỗ ở cho người thu nhập thấp
Thành phố Hồ Chí Minh cũng là một trong những thành phố giải quyết khá là
thành cơng chương trình nhà ở cho người thu nhập thấp. Thành phố Hồ Chí Minh đã áp
dụng giải pháp hợp tác xã nhà ở hỗ trợ người thu nhập thấp cải thiện chỗ ở. Hợp tác xã

là một tổ chức kinh tế-xã hội được thành lập với mục đích cung cấp nhà ở lâu dài và liên
tục cho xã viên, những người có nhu cầu về nhà ở nhưng khơng đủ khả năng tài chính
để thoả mãn nhu cầu đó. Quỹ đất của hợp tác xã sẽ được khai thác trên cơ sở 20% quỹ
đất dành cho đối tượng chính sách. Ở thành phố Hồ Chí Minh đã áp dụng hình thức ưa
đãi cho người thu nhập thấp thuê nhà tại chung cư do Nhà nước xây, hoặc là bán nhà
cho người thu nhập thấp với giá rẻ. Thành phố sẽ bỏ vốn ban đầu để mua nhà cho người
thu nhập thấp, người thu nhập thấp sẽ trả góp tiền mua nhà cho thành phố trong vòng 10
hay 20 năm…
Qua việc thực hiện giải quyết vấn đề nhà ở cho người thu nhập thấp ở hai thành
phố trên, ta có thể thấy được một số kinh nghiệm sau:
+ Việc thực hiện các dự án phát triển nhà chỉ nên giao cho một số doanh nghiệp
chuyên ngành, có đủ năng lực thực sự, không nên giao tràn lan cho nhiều đơn vị, nhất là
các công ty TNHH, doanh nghiệp tư nhân mà trước đó thiếu sự thẩm định kỹ lưỡng về
năng lực dẫn tới dự án bị đình trệ hoặc nảy sinh phức tạp khơng đáng có.
+ Những dự án phát triển nhà thuộc phạm vi ngoại thành cần nghiên cứu cụ thể
và hạn chế việc giao đất để bảo đảm sự phát triển đô thị theo định hướng tập trung.
+ Thành phố cần tập trung chỉ đạo thực hiện một số dự án xây dựng chung cư
nhiều tầng mới, hiện đại, có tính năng sử dụng đa dạng tại các khu nhà tập thể trong đô
thị cũ. Bên cạnh đó, các dự án đầu tư xây dựng khu đơ thị mới cũng phải được thực hiện
theo quy mô hiện đại để kéo dãn mật độ dân trong nội thành cũ. Phần diện tích do
những cơ quan, xí nghiệp di chuyển để lại, không nên hoặc hạn chế việc phát triển nhà,
mà chủ yếu cho đầu tư xây dựng thành các trung tâm thương mại - dịch vụ. Để thuận lợi
cho việc giải phóng mặt bằng, cải tạo các khu nhà tập thể cũ, nên tạm dừng việc thanh
lý nhà ở đây.

15


+ Cần áp dụng một số cơ chế cho loại hình đầu tư xây dựng chung cư dành cho
người có thu nhập thấp như: miễn, giảm tiền sử dụng đất, thuế và tiền đầu tư cơ sở hạ

tầng, hỗ trợ bảo lãnh vay vốn đầu tư lãi suất thấp...
2.5.2 Kinh nghiệm từ các doanh nghiệp
Hiện nay có rất nhiều doanh nghiệp tham gia vào dự án nhà ở dành cho người có
thu nhập thấp, tiêu biểu nhất vẫn phải kể đến dự án nhà thu nhập thấp của công ty
Vinaconex Xuân Mai. Do thời gian thu hồi vốn của dự án nhà thu nhập thấp kéo dài,
khả năng sinh lời không cao nên nhiều doanh nghiệp không muốn đầu tư vào mảng thị
trường này. Song trong dự án khu nhà ở thu nhập thấp Vinaconex Xuân Mai đã xin
được quỹ đất cho xây dựng khu nhà ở thương mại, dựa trên cơ sở phối hợp lợi ích hài
hịa giữa doanh nghiệp và địa phương. Nhờ đó doanh nghiệp có vốn hỗ trợ cho đầu tư
xây dựng, cung ứng nhà cho người có thu nhập thấp, lợi nhuận thu được trong tồn bộ
dự án sẽ được tăng lên. Trong q trình thực hiện các dự án nhà thu nhập thấp thì vấn đề
thiếu vốn đầu tư là khó khăn của hầu hết các doanh nghiệp. Với mơ hình được sử dụng
trong dự án nhà ở thu nhập thấp Ngơ Thì Nhậm, Vinaconex Xuân Mai đã thành công
khi đan xen nhà ở thương mại và trung tâm thương mại với nhà ở thu nhập thấp, từ đó
giải quyết được vấn đề về vốn và lợi nhuận trong dự án này, lợi nhuận thu được từ nhà
ở thương mại và trung tâm thương mại sẽ bù đắp hay hỗ trợ phần nào chi phí của nhà
thu nhập thấp. Trong hơn 11 dự án nàh thu nhập thấp đang triển khai ở Hà Nội thì chỉ
duy nhất có 1 dự án được hỗ trợ vay vốn ưu đãi từ ngân hàng Phát triển Việt Nam. Đó là
dự án nhà thu nhập thấp Đặng Xá (Gia Lâm – Hà Nội) do tổng Công ty thủy tinh và
gốm xây dựng (Viglacera) làm chủ đầu tư được vay số tiền 391,3 tỉ đồng. Câu hỏi đặt ra
là tại sao chỉ có duy nhất một dự án đó được vay vốn hỗ trợ. Vì vậy đây chính là bài học
cho các doanh nghiệp khác trong bước tháo gỡ khó khăn về vốn.

16


Chương 3
PHƯƠNG PHÁP NGHIÊN CỨU VÀ CÁC KẾT QUẢ PHÂN TÍCH THỰC TRẠNG PHÁT
TRIỂN CUNG ỨNG DỊCH VỤ NHÀ CHO NGƯỜI CĨ THU NHẬP THẤP Ở HÀ NỘI
(CƠNG TY CPĐT HẢI PHÁT LÀ ĐƠN VỊ NGHIÊN CỨU)

3.1 Phương pháp nghiên cứu.
3.1.1 Phương pháp thu thập dữ liệu
a. Phương pháp thu thập dữ liệu sơ cấp
+)Điều tra trắc nghiệm
Mục đích điều tra: Để thu thập các thông tin liên quan đến hoạt động cung ứng
dịch vụ nhà cho người có thu nhập thấp của công ty.
Trên cơ sở xác định rõ mục tiêu nghiên cứu, tiến hành thiết lập phiếu điều tra bao
gồm hệ thống các câu hỏi liên quan tới vấn đề nghiên cứu: hình thức cung ứng, số
lượng, chất lượng nhà ở công ty cung ứng, nhân tố tác động đến hoạt động cung ứng
dịch vụ nhà của công ty cho người có thu nhập thấp…
Cách thức điều tra: Phát phiếu điều tra cho đối tượng là cán bộ nhân viên của
công ty CPĐT Hải Phát. Số phiếu phát ra là 15 phiếu. Người được điều tra chủ yếu trả
lời ngắn gọn bằng cách tích vào ơ lựa chọn.
+) Phỏng vấn trực tiếp
Mục đích nghiên cứu: Nhằm tăng tính khách quan, xác thực của đề tài.
Bên cạnh việc điều tra trắc nghiệm tiến hành phỏng vấn trực tiếp với số lượng
phát ra là 10 phiếu phỏng vấn, xin ý kiến của các cán bộ nhân viên trong công ty về tình
hình cung ứng dịch vụ nhà cho người có thu nhập thấp, việc lựa chọn đối tượng được
mua nhà và các kiến nghị trong cơ chế quản lý nhà nước và chính quyền địa phương để
phát triển hoạt động cung ứng dịch vụ nhà thu nhập thấp của công ty…
Cách thức tiến hành phỏng vấn tương tự như quá trình điều tra. Người được
phỏng vấn trả lời ngắn gọn vào phiếu phỏng vấn để đưa ra những cái nhìn khách quan
nhất về công ty.
b. Phương pháp thu thập dữ liệu thứ cấp
Ngoài phương pháp điều tra trắc nghiệm và phỏng vấn cịn có thể thu thập thơng
tin sẵn có qua mạng internet, báo chí, tài liệu tham khảo… liên quan tới nhà ở cho người
có thu nhập thấp nhằm bổ sung thêm dữ liệu cho đề tài. Phương pháp này sẽ giúp tiết
kiệm được chi phí và thời gian. Sử dụng phương pháp này ta có thể tìm hiểu nhanh
17

những thông tin chung về doanh nghiệp, những hoạt động của các doanh nghiệp khác
cùng trong phân đoạn thị trường này và cả những chính sách của nhà nước, chính quyền
địa phương trong việc giải quyết nhà ở cho người có thu nhập thấp.
3.1.2 Phương pháp phân tích dữ liệu
Sau khi thu thập đầy đủ các thông tin liên quan tới nội dung đề tài nghiên cứu,
cần tiến hành sắp xếp, loại bỏ những thông tin không hợp lý, chọn lọc, tổng hợp dữ liệu
thành một hệ thống logic rồi tiến hành tính tốn, thực hiện so sánh, dùng các kiến thức
đã học để xây dựng các bảng biểu, sơ đồ từ đó rút ra những đánh giá tổng quát về tình
hình cung ứng dịch vụ nhà cho người có thu nhập thấp của công ty trên địa bàn Hà Nội,
khái quát những việc công ty đã làm được và những khó khăn đang gặp phải, có cái
nhìn tổng qt trong hiệu quả thi hành các chính sách của nhà nước và địa phương.
Như vậy, mỗi phương pháp nghiên cứu đều có tầm quan trọng của nó, các
phương pháp bổ sung, hỗ trợ cho nhau. Trong đó phương pháp tổng hợp, phân tích và so
sánh dữ liệu là quan trọng nhất.
3.2 Đánh giá tổng quan tình hình và ảnh hưởng của nhân tố môi trường
đến phát triển cung ứng dịch vụ nhà cho người có thu nhập thấp ở Hà Nội.
3.2.1 Tổng quan tình hình cung ứng dịch vụ nhà cho người có thu nhập thấp
trên địa bàn Hà Nội.
Nhà ở thu nhập thấp là một trong những vấn đề rất cấp thiết của Hà Nội trong
những năm gần đây, nhất là sau khi Hà Nội được mở rộng. Thành phố Hà Nội sau khi
mở rộng vào năm 2008 có diện tích 3.324,92 km2, với dân số 6.448.837 người, số lượng
người có thu nhập thấp cũng tăng lên nhiều lần so với trước khi mở rộng. Tuy nhiên đối
tượng thu nhập thấp vẫn chưa được xác định một cách rõ ràng, mỗi nơi lại có những tiêu
chuẩn khác nhau về mức thu nhập thấp. Đa phần đối tượng hướng đến là cán bộ, công
nhân viên chức nhà nước, người thuộc tổ chức chính trị xã hội, doanh nghiệp, cán bộ
chiến sỹ, lực lượng vũ trang đang công tác hoặc đã nghỉ hưu có hộ khẩu Hà Nội. Theo
Cục thống kê Hà Nội, tháng 5/2009, ở Hà Nội có đến 70% hộ gia đình (560.000 hộ) có
thu nhập dưới mức trung bình 825.000 đồng/người/tháng, xấp xỉ 10 triệu
đồng/người/năm. Cục quản lý nhà _ Bộ Xây dựng cho biết số liệu thống kê năm 2009

có tới 1,4 triệu cán bộ cơng chức hưởng lương nhà nước, trên 5 triệu công nhân, viên
chức thuộc thành phần kinh tế khác, trong đó khoảng 800.000 công nhân làm việc trong
các khi công nghiệp, chế xuất. Đó là các đối tượng thu nhập thấp khơng có khả năng
18


tích luỹ để mua nhà, hầu hết phải ở nhà tạm, nhà ghép. Kết quả điều tra cho thấy, có tới
31% cán bộ chưa có nhà phải ở ghép, 4% phải thuê nhà tạm của tư nhân để ở, 19% được
thuê nhà chung cư cũ của Nhà nước được xây từ trước những năm 1990; 14,6% được
mua nhà thuộc sở hữu Nhà nước; 31,4% đã xây được nhà riêng. Tổng hợp kết quả điều
tra cho thấy, có trên 32% số hộ gia đình cán bộ cơng chức Nhà nước có nhu cầu cải
thiện chỗ ở.
Một trong các quy định về bán nhà cho người thu nhập thấp đó là người được xét
mua nhà thu nhập thấp phải có mức thu nhập dưới mức thu nhập trung bình của thành
phố. Năm 2009 thu nhập trung bình của người dân Hà Nội là 32 triệu đồng, tức gần 2,67
triệu đồng/người/tháng; năm 2010 là 37,5 triệu đồng tức 3,125 triệu đồng/người/tháng.
Theo quy hoạch của thành phố Hà Nội, tính đến hết năm 2010, Hà Nội đã triển khai rất nhiều dự án
nhà ở cho người thu nhập thấp (xem bảng 3.2 và 3.2), trong đó có những dự án đã đưa vào sử dụng, cũng có
những dự án đang trong q trình hồn thành thủ tục. Nhìn lại những dự án thí điểm nhà ở thu nhập thấp từ
trước năm 2008, hầu hết đều không đáp ứng được mục tiêu ban đầu, công trình thi cơng khơng đảm bảo
được tiêu chuẩn cho nên mặc dù đã có người ở từ lâu nhưng cho tới bây giờ nhà ở tại những dự án đó vẫn
gặp nhiều vấn đề về điện, nước, các cơng trình công cộng… Dưới đây là các dự án nhà ở thu nhập thấp chưa
đạt được hiệu quả:
Bảng 3.1. Những dự án nhà TNT chưa đạt hiệu quả từ trước năm 2008
Dự án

Chủ đầu tư

Diện

Số căn

tích(m2) hộ(căn)
2800
120

Vốn đầu
tư (tỷ)
25,7

Khu nhà ở Xuân Đỉnh,

Tổng CT đầu tư và phát

Từ Liêm
Khu nhà CT1B Xuân

triển nhà Hà Nội
Tổng CT đầu tư và phát

1100

36

9,7

La, Tây Hồ
Khu nhà B3 Cầu Diễn

triển nhà Hà Nội

Tổng CT đầu tư và phát

415

16

3,7

Khu nhà B5 Cầu Diễn

triển nhà Hà Nội
Tổng CT đầu tư và phát

1200

36

7,2

Khu nhà ở Nghĩa Đô,

triển nhà Hà Nội
CT quản lý và phát triển

3365

134

28,5

Dịch Vọng

nhà Hà Nội
( Nguồn: Tổng hợp từ các dữ liệu thứ cấp)

Nhận thấy những bất cập trong việc xây dựng và bán nhà cho người thu nhập
thấp, năm 2009 nhà nước đã ban hành một loạt các quyết định, thông tư liên quan tới
nhà ở cho nhười thu nhập thấp. Do vậy đến năm 2010 đã xuất hiện rất nhiều dự án nhà ở
dành cho đối tượng có thu nhập thấp. Bảng 3.2 thống kê các dự án và tổng số căn hộ
19


cung ứng của mỗi dự án dành cho người có thu nhập thấp đã và đang được triển khai từ
năm 2010 đến nay
Bảng 3.2. Những dự án nhà TNT đã và đang được triển khai từ 2010 đến nay.
Dự án

Chủ đầu tư

Số c.h (căn)

Nhà ở TNT tại KĐT Kiến Hưng,

Liên danh Vinaconex Xuân Mai

1512

Hà Đông
Khu nhà ở TNT CT1 Ngô Thì

và CTCPXD số 21 Vinaconex
Vinaconex Xn Mai

352

Nhậm, Hà Đơng
Khu nhà ở TNT Sài Đồng, Long

CTCP đầu tư và phát triển nhà Hà

868

Biên
Khu nhà ở TNT Đại Mỗ, Từ

Nội _ Handico
Tổng công ty Viglacera

124

Liêm
Khu nhà ở TNT Đặng Xá, Gia

Tổng công ty Viglacera

946

Lâm
Khu nhà ở TNT Mê Linh – Đại

Tập đoàn phát triển nhà và đô thị

4000

Thịnh 2
Nhà ở TNT Bắc An Khánh, Hoài

Liên danh Vinaconex và Handico

1500

Đức
Nhà ở TNT Bắc Cổ Nhuế - Chèm

CTCP đầu tư và thương mại Thủ

468

Nhà ở TNT n Sở, Hồng Mai

Đơ
CTCP Tập đồn tài chính Thái

224

Bình
(Nguồn:Tổng hợp từ các dữ liệu thứ cấp )
Ngồi các dự án tiêu biểu của các doanh nghiệp lớn, các dự án nhà ở thương mại
có quy mơ dưới 10 ha phải dành lại 20-30% tổng diện tích sàn nhà ở để bán cho đối
tượng hưởng lương ngân sách với giá bán bằng giá thành xây dựng cộng 10% lợi nhuận.

Hiện nay nhiều doanh nghiệp cũng có xu hướng kinh doanh loại nhà ở có diện tích nhỏ,
nằm ở các khu vực xa trung tâm tạo nên mức giá thấp nhằm hướng vào các đối tượng có
thu nhập thấp và trung bình. Cơng ty CPĐT Hải Phát là một trong những ví dụ cho loại
hình này.
3.2.2 Đánh giá tổng quan tình hình phát triển cung ứng dịch vụ nhà cho
người có thu nhập thấp của cơng ty CPĐT Hải Phát tại Hà Nội.
a. Khái quát về công ty cổ phần đầu tư Hải Phát
Tên công ty: Công ty Cổ phần Đầ u tư Hải Phát
Tên giao dịch quốc tế: Hai Phat Invest JSC
20


Trụ sở chính: Điểm Cơng Nghiệp Sạch Phú Lãm – Hà Đông – Hà Nội
Điện thoại : +84-4-33.535.888
Fax: +84-4-33.534.063
Email:
Website:
Cơng ty được hình thành từ năm 2003 với tên gọi Công ty Cổ phần Xây dựng và
Du lịch Hải Phát đến năm 2008 được mở rộng và đổi thành Công ty Cổ phần Đầu tư
Hải Phát
Các lĩnh vực hoạt động kinh doanh của công ty:
- Đầu tư các dự án bất động sản. Kinh doanh Bất động sản.
- Đầu tư xây dựng, kinh doanh nhà. Xây dựng dân dụng, công nghiệp, giao
thông, thuỷ lợi. Xây lắp đường dây và trạm điện đến 35KV, Xây dựng cơng trình kỹ
thuật dân dụng khác.
- Kinh doanh vật liệu xây dựng.
- Sản xuất, kinh doanh các cấu kiện bê tông đúc sẵn.
- Sản xuất kinh doanh thiết bị điện.
- Kinh doanh vận tải bằng ôtô. Vận tải khách theo tuyến cố định. Vận tải khách
bằng taxi, Vận tải khách theo hợp đồng. Vận tải khách du lịch. Vận tải hàng.

- Phá dỡ công trình.
- Chuẩn bị mặt bằng.
- Lắp đặt hệ thống xây dựng .
- Hoạt động xây dựng chuyên dụng khác.
b. Đánh giá tình hình phát triển cung ứng dịch vụ nhà cho người có thu nhập
thấp của cơng ty CPĐT Hải Phát ở Hà Nội.
Hoạt động cung ứng dịch vụ nhà cho người có thu nhập thấp khơng phải là lĩnh
vực được công ty tham gia đầu tư ngay từ những năm đầu thành lập công ty, bởi quy mô
công ty còn hạn chế, lợi nhuận thu được từ thị trường này lại thấp. Vì thế cơng ty chỉ tập
trung vào loại nhà ở mang tính thương mại để tìm kiếm lợi nhuận cao.
Từ năm 2009 đến nay, Nhà nước đã ban hành rất nhiều chính sách liên quan tới
nhà ở thu nhập thấp, thị trường nhà thu nhập thấp cũng bắt đầu trở nên nóng hơn trong
khi có rất ít doanh nghiệp đầu tư khai thác thị trường này. Chính bởi sức nóng trong nhu
cầu nhà ở thu nhập thấp mà công ty đã bắt đầu gia nhập vào thị trường này. Đó chính là
21


dự án Tân Tây Đô, Đan Phượng, Hà Nội. Dự án này được cấp phép và hoàn thành thủ
tục từ năm 2008 nhưng do quá trình huy động vốn kéo dài nên đến năm 2009 dự án này
mới được đưa vào triển khai. Đây không phải là dự án do nhà nước hay chính quyền địa
phương chỉ thị giao cho công ty do vậy mức giá của nhà dành cho người có thu nhập
thấp sẽ khơng thể giống như các dự án được nhà nước hỗ trợ. Trong dự án này nhà dành
cho người có thu nhập thấp sẽ được xen lẫn với nhà ở cho người có thu nhập cao là các
căn liền kề, thấp tầng, và những căn chung cư có vị trí lớn. Nhìn chung với 1056 căn hộ
dành cho người có thu nhập thấp, cơng ty cũng đã phần nào giải quyết được nhu cầu nhà
ở cho những người có thu nhập thấp ở ngưỡng trên. Cơng ty bán nhà dưới hình thức bán
thu tiền theo tiến độ cơng trình bởi vậy năm 2010 tuy doanh thu thu được từ nhà ở cho
người có thu nhập thấp giảm 8,1 tỷ đồng nhưng chi phí cũng giảm được 11,2 tỷ đồng,
do vậy mà lợi nhuận thu được từ loại nhà này tăng lên 3,1 tỷ đồng tức 58,5% so với năm
2009. Hệ thống với tất cả các dự án mà hiện tại công ty đã và đang triển khai thì chung

cư dành cho người có thu nhập thấp chỉ chiếm 3% trong khi chung cư cao cấp 45%, liền
kề 22%, biệt thự 20%, thấp tầng chiếm 10%. So sánh về giá bán các căn hộ chung cư
trong các dự án mà công ty triển khai, xét trên cùng một thời điểm năm 2010 thì giá bán
nhà cho người có thu nhập thấp 14 triệu đồng/m2 chưa có VAT mà công ty đưa ra cũng
không phải là quá cao so với mức giá cao nhất của các căn hộ chung cư cao cấp mà
công ty bán ra là 28 triệu đồng/m2. Các thủ tục bán nhà của công ty cũng tương đối gọn
nhẹ, người mua nhà sẽ đóng tiền theo tiến độ của cơng trình, khoảng thời gian đóng tiền
giữa các đợt tương đối hợp lý để người mua có thể xoay tiền mua nhà. Hơn nữa mức giá
bán nhà không quá cao so với các dự án nhà thu nhập thấp mà nhà nước đang hỗ trợ, bởi
thế một số người mua sẽ chuyển hướng sang dự án nhà của công ty để không phải chịu
các thủ tục phức tạp như hồ sơ, điều kiện mua nhà hay việc xếp hàng nộp hồ sơ và thời
gian chờ đợi xét hồ sơ.
3.2.3 Các nhân tố ảnh hưởng tới phát triển cung ứng dịch vụ nhà cho người
có thu nhập thấp.
a. Chính sách, quyết định của chính phủ.
Nhà nước ta là nhà nước của dân và vì dân, nên mục tiêu hàng đầu là phải đảm
bảo được công bằng xã hội, giảm thiểu tối đa sự chênh lệch giàu nghèo trong xã hội.
Người thu nhập thấp là bộ phận chiếm tỷ lệ tương đối lớn trong xã hội cho nên nhu cầu
về nhà ở của bộ phận này là rất lớn. Các chính sách và các quyết định của chính phủ là
22


nhân tố trực tiếp tác động mạnh nhất đến phát triển cung ứng dịch vụ nhà cho người thu
nhập thấp. Hiện tại cho đến thời điểm này đã có các văn bản nhằm đẩy mạnh phát triển
cung ứng dịch vụ nhà cho người thu nhập thấp. Đó là:
- Nghị quyết 18/NQ-CP về cơ chế, chính sách nhằm đẩy mạnh phát triển nhà ở
cho học sinh, sinh viên các cơ sở đào tạo và nhà ở cho công nhân lao động tại các khu
cơng nghiệp, người có thu nhập thấp tại khu vực đô thị.
- Quyết định số 67/2009/QĐ-TTg ban hành một số cơ chế, chính sách phát triển
nhà ở cho người có thu nhập thấp tại khu vực đơ thị.

- Thông tư 36/2009/TT-BXD hướng dẫn việc bán, cho thuê, cho thuê mua và
quản lý sử dụng nhà ở cho người thu nhập thấp tại khu vực đô thị.
Nhà ở cho người thu nhập thấp là một thị trường rất nhạy cảm, ít lợi nhuận nên
khơng phải bất kỳ doanh nghiệp nào cũng tham gia vào phân đoạn thị trường này. Theo
nghị quyết 18/NQ-CP, chủ đầu tư dự án nhà ở thương mại có quy mơ từ 10 ha trở lên và
dự án khu đô thị mới trên địa bàn, phải bảo đảm dành tỷ lệ diện tích đất tối thiểu 20%
quỹ đất ở của dự án để xây dựng nhà ở thu nhập thấp. Các doanh nghiệp khi đầu tư dự
án nhà thu nhập thấp sẽ được hưởng nhiều ưu đãi: Được miễn tiền sử dụng đất, tiền thuê
đất trong phạm vi dự án; được áp dụng thuế suất ưu đãi thuế giá trị gia tăng ở mức cao
nhất (thuế suất 0%); được miễn thuế thu nhập doanh nghiệp trong 4 năm; được hỗ trợ
tín dụng đầu tư; được cung cấp miễn phí các thiết kế mẫu, thiết kế điển hình về nhà ở
cũng như các tiến bộ khoa học kỹ thuật về thi công, xây lắp.
Các lợi thế từ việc đầu tư dự án nhà thu nhập thấp thúc đẩy hàng loạt các dự án
nhà thu nhập thấp xuất hiện. Các doanh nghiệp ồ ạt “xin” đất, kéo theo tình trạng kém
chất lượng, nhà thu nhập thấp cịn chưa thấy đâu thì các trung tâm thương mại trong quỹ
đất đó đã hồn thiện. Như vậy các cơ chế chính sách khuyến khích các doanh nghiệp
đầu tư nhà ở cho người thu nhập thấp một mặt sẽ khích thích các doanh nghiệp gia tăng
số lượng dự án nhưng mặt khác lại làm nảy sinh ra các vấn đề kém chất lượng hay chạy
theo lợi nhuận đối với nhà thu nhập thấp.
b. Cơ chế, chính sách của thành phố Hà Nội
Hà Nội là thành phố có quỹ nhà ở lớn thứ hai trong cả nước có vào khoảng 12
triệu m2 (450.000 căn hộ) chiếm gần 15% quỹ nhà ở toàn quốc. Ở Hà Nội dân nhập cư
từ các tỉnh thành khác chiếm tỷ lệ đa số với đầy đủ các nghành nghề, do vậy lượng
người có thu nhập thấp chiếm một con số đáng kể. Các quy định liên quan đến nhà thu
23


nhập thấp đều được triển khai từ các quyết định, nghị quyết… của chính phủ, song ln
phải dựa trên tình hình thực tiễn địa phương mà cụ thể hóa và có các kiến nghị phù hợp,
tiêu biểu là quyết định số 34/2010/QĐ-UBND ngày 16/8/2010 về việc ban hành quy

định việc bán, cho thuê, cho thuê mua và quản lý sử dụng nhà ở cho người có thu nhập
thấp tại khu vực đơ thị. UBND thành phố cịn tạo điều kiện hỗ trợ các thủ tục hành
chính, xin cấp phép xây dựng cho các doanh nghiệp, giúp đỡ các doanh nghiệp trong
việc đền bù, giải phóng mặt bằng. Bên cạnh đó thúc đẩy nhanh các quy hoạch, xác định
các quỹ đất xây dựng nhà thu nhập thấp, giúp doanh nghiệp tiếp cận với các quỹ đất
sạch (không phải bồi thường giải phóng mặt bằng) để triển khai dự án. UBND thành
phố cần phải rà soát, điều chỉnh quỹ đất phát triển nhà ở TNT như việc rà soát lại quỹ
đất 20% để đưa vào xây dựng nhà ở TNT theo đúng quy định của chính phủ, kiểm tra
q trình thi cơng, và giám sát quá trình giao nhà cho người thu nhập thấp… làm cho
các dự án nhà thu nhập thấp đạt hiệu quả cao nhất.
c. Bản thân nội tại doanh nghiệp.
Nhà ở là một loại hàng hóa đặc biệt, chỉ khi người tiêu dùng có nhiều tiền mới có
thể mua được nó. Theo lẽ thường khi doanh nghiệp kinh doanh các dịch vụ nhà ở đều
thu được lợi nhuận rất cao, nhưng đó chỉ là nhà ở thương mại. Đối với nhà ở thu nhập
thấp lại khác, khi doanh nghiệp đầu tư vào phân đoạn thị trường này thì lợi nhuận thu
được rất ít, hoặc khơng có lợi nhuận, thậm chí có khả năng bị lỗ. Bởi vậy trong giai
đoạn đầu nhiều doanh nghiệp không dám liều lĩnh đầu tư phát triển nhà thu nhập thấp.
Chỉ đến khi có các quyết định của nhà nước tạo nhiều ưu đãi cho các doanh nghiệp khi
xây dựng nhà ở thu nhập thấp, thì các dự án mới rầm rộ ra đời. Song cũng chỉ có những
doanh nghiệp lớn, có đủ khả năng huy động vốn mới có thể tham gia. Nghị quyết
11NQ-CP về kiềm chế lạm phát, ổn định kinh tế vĩ mơ u cầu thắt chặt tín dụng cho
vay chứng khốn và bất động sản càng tạo nên khó khăn cho các doanh nghiệp. Theo
thông báo của Ngân hàng phát triển Việt Nam thì họ khơng thiếu vốn để cho các chủ
đầu tư dự án nhà thu nhập thấp vay nhưng hiện các chủ đầu tư phải hoàn thiện thủ tục
như vấn đề đất đai, dự án, đối tượng. Trong các quy định hướng dẫn về quy chế nhà thu
thập thấp, chủ đầu tư được phép huy động vốn sau khi xong móng. Bộ Xây dựng cũng
đã có quy định đảm bảo để doanh nghiệp xây nhà thu nhập thấp không bị lỗ. Bởi vậy
khó khăn của doanh nghiệp trong đầu tư phát triển nhà thu nhập thấp là vốn, giải phóng

24

mặt bằng và bàn giao quỹ đất sạch đúng tiến độ. Đây là những nhân tố có tính quyết
định đối với tính tiến trình của dự án.
d. Tính riêng biệt của dự án nhà cho người có thu nhập thấp.
Nhà ở thu nhập thấp là một vấn đề mang tính xã hội vì vậy các dự án nhà ở dành
cho người có thu nhập thấp có những u cầu địi hỏi cao hơn. Các doanh nghiệp khi
tiếp nhận các dự án này sẽ luôn phải chịu các quy định ngặt nghèo hơn các dự án thông
thường. Số lượng dự án đăng ký nhiều song cần phải có tính khả thi vì có nhiều dự án
mới chỉ là ý tưởng, chưa có quỹ đất, quy hoạch, thiết kế, nguồn vốn. Các doanh nghiệp
cần phải có những chuẩn bị tốt về nguồn lực, bởi tuy doanh nghiệp được ưu tiên vay
vốn, hỗ trợ lãi suất… nhưng thực tế thì chưa bố trí được nguồn vốn hỗ trợ và ngân hàng
cho vay ưu đãi.
Các dự án nhà ở cho người thu nhập luôn phải tuân theo các quy định của nhà
nước. Ngoài việc phải đảm bảo tiến độ và chất lượng cơng trình, các dự án nhà ở thu
nhập thấp cần phải xác định rõ:
- Nhà ở thu nhập thấp là loại nhà ở căn hộ chung cư, có diện tích căn hộ tối đa
không quá 70 m2; chỉ tiêu xây dựng hạ tầng kỹ thuật, hạ tầng xã hội theo Quy chuẩn xây
dựng hiện hành.
- Giá bán nhà ở thu nhập thấp do chủ đầu tư dự án xây dư ̣ng theo nguyên tắc tính
đủ chi phí để thu hồi vốn đầu tư xây dựng, kể cả lãi vay (nếu có) và lơ ̣i nhuâ ̣n đinh mức
̣
tố i đa là 10% chi phí đầ u tư; khơng tính các khoản ưu đãi của Nhà nước vào giá bán nhà
ở.
- Giá cho thuê, thuê mua nhà ở thu nhập thấp do chủ đầu tư dự án xây dư ̣ng theo
nguyên tắc tính đủ chi phí để thu hồi vốn đầu tư xây dựng, kể cả lãi vay (nếu có), chi
phí quản lý, vận hành và lơ ̣i nhuâ ̣n đinh mức tố i đa là 10% chi phí đầ u tư; không tính
̣
các khoản ưu đãi của Nhà nước vào giá thuê, thuê mua nhà ở; thời hạn thu hồi vốn tối
thiểu là 20 năm.

Các dự án này sẽ do Ủy ban nhân dân thành phố Hà Nội chịu trách nhiệm tổ chức
thẩm định giá bán, giá thuê, mua và kiểm tra chặt chẽ việc bán, cho thuê, thuê mua nhà
ở thu nhập thấp trên phạm vi địa bàn.
e. Nhân tố về cầu.
Hiện tại nhu cầu về nhà ở của người dân là rất lớn. Số lượng hộ gia đình chưa có
nhà hay sống trong nhà tạm, nhà đi thuê còn khá cao. Nguyên nhân chủ yếu là do tích
25