Luận văn thạc sĩ đánh giá hiệu quả công tác đấu giá quyền sử dụng đất ở một số dự án trên địa bàn thành phố hải dương

....

BỘ GIÁO DỤC VÀ ðÀO TẠO
TRƯỜNG ðẠI HỌC NÔNG NGHIỆP HÀ NỘI
----------

----------

NGUYỄN HỮU PHÚC

ðÁNH GIÁ HIỆU QUẢ CÔNG TÁC ðẤU GIÁ QUYỀN SỬ
DỤNG ðẤT Ở MỘT SỐ DỰ ÁN TRÊN ðỊA BÀN
THÀNH PHỐ HẢI DƯƠNG, TỈNH HẢI DƯƠNG

LUẬN VĂN THẠC SĨ NÔNG NGHIỆP

Chuyên ngành

: QUẢN LÝ ðẤT ðAI

Mã số

: 60.62.16

Người hướng dẫn khoa học: PGS.TS. NGUYỄN THANH TRÀ

HÀ NỘI - 2011


LỜI CAM ðOAN
Tơi xin cam đoan số liệu và kết quả nghiên cứu trong luận văn này là

trung thực và chưa ñược sử dụng ñể bảo vệ một học vị nào.
Tơi xin cam đoan mọi sự giúp đỡ cho việc thực hiện luận văn này ñã
ñược cảm ơn và các thơng tin trích dẫn trong luận văn đều đã được chỉ rõ
nguồn gốc./.
Hà Nội, ngày 15 tháng 01 năm 2011
Tác giả luận văn:

Nguyễn Hữu Phúc

Trường ðại học Nông nghiệp Hà Nội – Luận văn thạc sĩ nông nghiệp ..............i


LỜI CẢM ƠN
ðể hồn thành đề tài tốt nghiệp này, ngồi sự nỗ lực của bản thân, tơi
cịn nhận được sự giúp ñỡ, ñộng viên, chỉ bảo của các thầy cơ, bạn bè, đồng
nghiệp và người thân.
ðể có được kết quả nghiên cứu này, tơi xin bày tỏ lịng biết ơn sâu sắc
tới PGS.TS. Nguyễn Thanh Trà, người đã ln theo sát, tận tình hướng dẫn,
chỉ bảo tơi trong suốt q trình thực hiện đề tài tốt nghiệp.
Tơi xin chân thành cảm ơn các thầy cô giáo trong Khoa Sau ðại học,
Khoa Tài nguyên và Môi trường, Trường ðại học Nơng nghiệp Hà Nội đã
ln giúp đỡ, tạo mọi điều kiện cho tôi trong thời gian qua.
Tôi xin chân thành cảm ơn Ban Lãnh ñạo Sở Kế hoạch và ðầu tư; Sở
Tài nguyên và Môi trường; Ban Quan lý các Khu cơng nghiệp; Trung tâm
ðấu giá đất tỉnh Hải Dương; UBND thành phố Hải Dương; Phịng Tài ngun
và Mơi trường thành phố Hải Dương, cùng tất cả các bạn bè, người thân đã
giúp đỡ tơi hồn thành đề tài này.
Cuối cùng tơi xin cảm ơn sâu sắc tới gia đình những người đã động
viên, tạo mọi điều kiện cho tơi trong suốt q trình học tập và thực hiện đề tài
này

Một lần nữa, tôi xin trân trọng cảm ơn!
Hà Nội, ngày 15 tháng 01 năm 2011
Tác giả:

Nguyễn Hữu Phúc

Trường ðại học Nông nghiệp Hà Nội – Luận văn thạc sĩ nông nghiệp ..............ii


MỤC LỤC
Lời cam ñoan

i

Lời cảm ơn

ii

Mục lục

iii

Danh mục chữ viết tắt

v

Danh mục bảng

vi

1

PHẦN MỞ ðẦU

1

1.1

Tính cấp thiết của đề tài:

1

1.2

Ý nghĩa khoa học và thực tiễn của đề tài:

4

1.3

Mục đích - yêu cầu của ñề tài

5

2

TỔNG QUAN NGHIÊN CỨU

6

2.1

Khái niệm bất ñộng sản và thị trường bất ñộng sản

6

2.2

ðấu giá ñất ở một số nước trên thế giới

8

2.3

Thực trạng ñấu giá quyền sử dụng ñất ở Việt Nam

14

3

ðỐI TƯỢNG, NỘI DUNG VÀ PHƯƠNG PHÁP NGHIÊN CỨU

40

3.1

ðối tượng nghiên cứu

40

3.2

Nội dung nghiên cứu

40

3.3

Phương pháp nghiên cứu

42

4

KẾT QUẢ NGHIÊN CỨU VÀ THẢO LUẬN

43

4.1

Khái quát về ñiều kiện tự nhiên, kinh tế xã hội của thành phố Hải
Dương, tỉnh Hải Dương.

43

4.1.1

ðặc ñiểm tự nhiên.

43

4.1.2

Tình hình phát triển kinh tế.

47

4.1.3

Xây dựng - Phát triển kết cấu hạ tầng kỹ thuật đơ thị.

53

4.1.4

Tình hình quản lý ñất ñai và hiện trạng sử dụng ñất, trên ñịa bàn
thành phố Hải Dương.

4.2

58

Công tác ñấu giá quyền sử dụng ñất ở thành phố Hải Dương tỉnh Hải Dương trong những năm qua.

Trường ðại học Nông nghiệp Hà Nội – Luận văn thạc sĩ nông nghiệp ..............iii

61


4.2.1

Các văn bản về ñấu giá quyền sử dụng ñất ở áp dụng ở ñịa bàn
thành phố Hải Dương.

61

4.2.2

Qui chế ñấu giá quyền sử dụng ñất ở tỉnh Hải Dương.

62

4.2.3

Căn cứ ñể xác ñịnh giá sàn.

67

4.3

Kết quả ñấu giá tại một số dự án ñấu giá quyền sử dụng ñất trên
ñịa bàn Thành phố Hải Dương - tỉnh Hải Dương.

4.3.1

68

Dự án ñấu giá quyền sử dụng ñất tại khu dân cư thương mại và
Chợ Thanh Bình, phường Thanh Bình, thành phố Hải Dương,
tỉnh Hải Dương.

4.3.2

68

Dự án khu Dân cư và tái định cư ðơng Ngơ Quyền, thành phố
Hải Dương, tỉnh Hải Dương.

4.3.3

74

Dự án ñấu giá quyền sử dụng ñất tại khu Dân cư Bắc Thanh
Niên, thành phố Hải Dương, tỉnh Hải Dương.

4.4

81

ðánh giá hiệu quả của cơng tác đấu giá quyền sử dụng ñất của
các dự án trên.

88

4.4.1

Hiệu quả kinh tế.

88

4.4.2

Hiệu quả xã hội.

91

4.4.3

Hiệu quả đối với cơng tác quản lý và sử dụng ñất ñai.

92

4.5

Một số hạn chế của cơng tác đấu giá quyền sử dụng đất.

94

4.5.1

Cơng tác tổ chức.

94

4.5.2

ðối với người tham gia đấu giá.

94

4.5.3

ðối với cơng tác quản lý đất đai và xây dựng đơ thị.

95

4.6

Một số ñề xuất ñối với công tác ñấu giá ñất.

96

5

KẾT LUẬN VÀ ðỀ NGHỊ

99

5.1

Kết luận:

99

5.2

ðề nghị:

101

TÀI LIỆU THAM KHẢO

102

PHỤ LỤC

Trường ðại học Nông nghiệp Hà Nội – Luận văn thạc sĩ nông nghiệp ..............iv


DANH MỤC CHỮ VIẾT TẮT
Ký hiệu
BðS
CP

Chú giải
Bất ñộng sản
Cổ phần

CSHT

Cơ sở hạ tầng

ðGð

ðấu giá ñất

GCN

Giấy chứng nhận

GCNQSDð
Lðð
QSDð

Giấy chứng nhận quyền sử dụng ñất
Luật ðất ñai
Quyền sử dụng ñất

SDð

Sử dụng ñất

TM

Thương mại

TNHH
TW
UBND
XD

Trách nhiệm hữu hạn
Trung ương
Uỷ ban nhân dân
Xây dựng

Trường ðại học Nông nghiệp Hà Nội – Luận văn thạc sĩ nông nghiệp ..............v


DANH MỤC BẢNG

4.1

Cơ cấu kinh tế Thành phố Hải Dương

48

4.2

Nhịp ñộ tăng trưởng kinh tế bình quân Thành phố Hải Dương

49

4.3

Hiện trạng sử dụng ñất năm 2009 Thành phố Hải Dương

59

4.4

Kết quả ñấu giá quyền sử dụng ñất tại khu dân cư thương mại và
Chợ Thanh Bình, phường Thanh Bình, thành phố Hải Dương,
tỉnh Hải Dương.

71

4.5

Cơ cấu sử dụng ñất Thành phố Hải Dương.

74

4.6

Kết quả ñấu giá quyền sử dụng ñất tại các lô ñất liền kề của dự án
khu Dân cư và tái định cư ðơng Ngơ Quyền, thành phố Hải
Dương, tỉnh Hải Dương.

4.7

77

Kết quả ñấu giá quyền sử dụng đất tại các lơ đất biệt thự của dự
án khu Dân cư và tái định cư ðơng Ngơ Quyền, thành phố Hải
Dương, tỉnh Hải Dương.

4.8

Kết quả ñấu giá quyền sử dụng đất tại các lơ đất liền kề của dự án khu
Dân cư Bắc Thanh Niên, thành phố Hải Dương, tỉnh Hải Dương.

4.9

79
85

Kết quả ñấu giá quyền sử dụng ñất tại các lô ñất biệt thự của dự án
khu Dân cư Bắc Thanh Niên, thành phố Hải Dương, tỉnh Hải Dương.

86

4.10

Chênh lệch giá ñất giữa giá sàn quy ñịnh và giá trúng ñấu giá.

89

4.11

Một số dự án sẽ ñấu giá ñất ở thành phố Hải Dương - tỉnh Hải
Dương trong thời gian tới.

Trường ðại học Nông nghiệp Hà Nội – Luận văn thạc sĩ nông nghiệp ..............vi

97


1. PHẦN MỞ ðẦU
1.1. Tính cấp thiết của đề tài
ðất ñai là tài nguyên thiên nhiên, tài sản quốc gia vơ cùng q báu, là
nguồn nội lực để xây dựng và phát triển đất nước. Trong q trình đổi mới, từ
năm 1986 ñến nay, ðảng và Nhà nước ñã ñặc biệt quan tâm ñến vấn ñề quản
lý ñất ñai, luật ñất ñai 1988 là một trong những sắc luật ñầu tiên được ban
hành trong thời kỳ đổi mới và khơng ngừng được hồn thiện vào các năm:
1993, 1998, 2001, 2003. Từ đó đã đáp ứng u cầu chuyển đổi từ nền kinh tế
kế hoạch hoá tập trung sang nền kinh tế thị trường theo ñịnh hướng xã hội chủ
nghĩa, ñẩy mạnh cơng nghiệp hố, hiện đại hố đất nước.
Luật đất ñai 1993 quy ñịnh: ðất ñai thuộc sở hữu toàn dân do nhà nước
thống nhất quản lý. Nhà nước giao ñất cho các tổ chức kinh tế, ñơn vị vũ

trang nhân dân, cơ quan nhà nước, tổ chức chính trị xã hội (gọi chung là tổ
chức), hộ gia đình và cá nhân sử dụng ổn định, lâu dài dưới hình thức giao đất
khơng thu tiền sử dụng đất và giao đất có thu tiền sử dụng đất. Nhà nước cịn
cho tổ chức, hộ gia đình, cá nhân th đất (ðiều 1) [TLTK10].
Luật ñất ñai 1993 cũng ñã quy ñịnh “Nhà nước xác định giá các loại đất
để tính thuế chuyển quyền sử dụng ñất, thu tiền khi giao ñất hoặc cho th
đất, tính giá trị tài sản khi giao đất, bồi thường thiệt hại về đất khi thu hồi đất.
Chính phủ quy ñịnh khung giá các loại ñất ñối với từng vùng và theo từng
thời gian (ðiều 12) [TLTK10].
Thi hành luật đất đai 1993, Chính phủ đã ban hành:
- Nghị ñịnh 80/CP ngày 6/11/1993
- Nghị ñịnh 87/CP ngày 17/8/ 1994
- Quyết ñịnh 302-TTg ngày 13/5/1996
- Nghị ñịnh 17/CP ngày 21/3/1998
Trường ðại học Nông nghiệp Hà Nội – Luận văn thạc sĩ nông nghiệp ..............1


Trên thực tế, chính sách pháp luật đất đai của chúng ta, đặc biệt là
chính sách về khung giá đất của Chính phủ ban hành (trong thời gian từ năm
1994 ñến khi có Luật ðất ñai năm 2003 ra ñời) chưa ñược ñiều chỉnh thường
xuyên, liên tục, kịp thời và ñầy ñủ làm cơ sở pháp lý cho UBND các tỉnh thực
hiện. Mặt khác, khung giá đất do Chính phủ ban hành thường không phù hợp
với giá chuyển nhượng QSDð thực tế trên thị trường đã gây khó khăn cho
UBND các tỉnh trong việc áp giá ñất ñể thực hiện cơng tác thu hồi đất nhưng
lại là kẽ hở bất lợi cho Nhà nước khi giao ñất, cho thuê ñất. Giá ñất do Nhà
nước quy ñịnh theo Nghị ðịnh 87/CP ñã ñược UBND cấp tỉnh tự ñiều chỉnh
cho phù hợp với địa phương mình nhưng nhìn chung giá đất được ñiều chỉnh
thường thấp hơn giá chuyển nhượng QSDð trên thị trường. Một số loại đất
nơng nghiệp cùng loại, cùng hạng nhưng lại ñược áp mức giá rất khác nhau
giữa các tỉnh. Khi Nhà nước giao đất có thu tiền cho các chủ sử dụng ñất

(nhất là ñất ở tại các ñô thị) thường xảy ra hiện tượng “mua bán” trao tay giữa
người vừa được Nhà nước giao đất có thu tiền SDð và những người “thực sự”
có nhu cầu muốn “mua” QSDð nhưng khơng có tên trong danh sách được
Nhà nước giao đất có thu tiền (vì nhiều lý do khác nhau), hay giữa người
được Nhà nước giao đất có thu tiền SDð và “những người ñầu cơ” kinh doanh
ñất ñai (kinh doanh QSDð) trên thị trường BðS. Một số các doanh nghiệp kinh
doanh phát triển nhà ở ñược Nhà nước giao đất có thu tiền SDð sau đó doanh
nghiệp tiến hành xây dựng BðS theo quy hoạch ñể bán theo cơ chế kinh doanh
theo phương án ñã ñược Nhà nước phê duyệt. Tuy nhiên, sau khi doanh nghiệp
ñã ñược chính quyền phê duyệt dự án thì doanh nghiệp thường có phương án
kinh doanh theo cơ chế thị trường (tức là kinh doanh nhà ở theo sự thoả thuận
giữa doanh nghiệp với người có nhu cầu sử dụng đất) mà Nhà nước khơng thể
kiểm sốt được, đó là chưa kể việc có khá nhiều doanh nghiệp khơng đủ uy tín
và năng lực tài chính cũng tham gia vào thị trường kinh doanh phát triển nhà ở

Trường ðại học Nông nghiệp Hà Nội – Luận văn thạc sĩ nông nghiệp ..............2


tại khá nhiều địa phương, đó là một trong số nhiều nguyên nhân khác nhau
hình thành thị trường kinh doanh BðS phát triển không lành mạnh. Thị trường
“ngầm” về QSDð và BðS phát triển mạnh và ñây cũng là nguyên nhân chính
mà Nhà nước đã bị thất thu nghiêm trọng tiền sử dụng đất và gây nên tình trạng
xấu về thị trường QSDð trong một thời gian dài; ñặc biệt thị trường QSDð ở
Việt Nam ñã lên cơn “sốt giá” mà Nhà nước khơng kiểm sốt được vào 2 chu
kỳ rõ nét là những năm 1990 - 1991, có phần lắng xuống những năm 1994 1995 và tiếp tục lên cao trào vào những năm từ 2000 - 2001.
ðể khắc phục những tồn tại trên, Luật ñất ñai 2003 ñã quy
định:[TLTK11]
- Về Giao đất có thu tiền sử dụng đất (ðiều 34)
- Về Giá ñất (ðiều 55)
- Về Giá ñất do Nhà nước quy ñịnh (ðiều 56)

- Về ðấu giá quyền sử dụng đất, đấu thầu dự án có sử dụng ñất (ðiều 58)
Luật ñất ñai 2003 mới ñược thực hiện thí điểm tại một số tỉnh, thành
phố, mặc dù cịn một số bất cập nhất định, một số địa phương đã áp dụng
hình thức giao đất có thu tiền sử dụng đất, cho th đất thơng qua hình thức
đấu giá quyền sử dụng ñất ñã ñem lại kết quả khả quan bước đầu.
Qua q trình nghiên cứu, phân tích, tổng hợp cơng tác đấu giá quyền
sử dụng đất tại một số dự án ở thành phố Hải Dương - tỉnh Hải Dương trong
những năm qua cho thấy nhiều phiên ñấu giá ñã ñem lại hiệu quả cao về mặt
kinh tế. Tuy nhiên, việc khai thác quỹ ñất hiện trạng như thế nào để đảm bảo
hài hồ lợi ích giữa Nhà nước, người SDð và các chủ ñầu tư mà vẫn tạo ñộng
lực cho sự phát triển xã hội là một vấn ñề cần ñược nghiên cứu, làm rõ hơn
nữa trong hệ thống chính sách pháp luật về đất đai ở nước ta trong giai ñoạn
hiện nay. ðề tài: "ðánh giá hiệu quả cơng tác đấu giá quyền sử dụng ñất ở

Trường ðại học Nông nghiệp Hà Nội – Luận văn thạc sĩ nông nghiệp ..............3


một số dự án trên ñịa bàn thành phố Hải Dương, tỉnh Hải Dương" ñược
thực hiện là cần thiết, nhằm phân tích, đánh giá cơ sở pháp lý, cơ chế thực
hiện và hiệu quả kinh tế, xã hội và quản lý ñất ñai ñể rút ra cơ sở khoa học, cơ
sở thực tiễn góp phần bổ sung, hồn thiện trình tự thủ tục ñấu giá quyền sử
dụng ñất, hạn chế sự thất thốt nguồn thu tài chính từ đất đai, tăng nguồn thu
cho ngân sách ñể ñầu tư xây dựng hệ thống các cơng trình phúc lợi, phục vụ
cho sự nghiệp phát triển kinh tế, xã hội.
1.2. Ý nghĩa khoa học và thực tiễn của ñề tài
Do sự chênh lệch giữa giá ñất quy ñịnh và giá trên thị trường nên nhiều
người đã lợi dụng những quy địng chưa hồn chỉnh của pháp luật đã liên kết,
móc nối với một số cán bộ có thẩm quyền quan liêu, biến chất "moi ñất" của
Nhà nước núp dưới danh nghĩa "dự án". Thực chất là đem đất của Nhà nước
thơng qua hình thức giao đất có thu tiền để kiếm lời trên cơ sở chênh lệch giá.

Việc dùng giá ñất quy ñịnh ñể thu tiền khi giao ñất ở hầu hết các ñịa
phương trong cả nước trong thời gian trước ñây chưa phát huy ñược nguồn
nội lực to lớn và gây nhiều hậu quả to lớn cho Nhà nước. Vì vậy để tạo thêm
nguồn lực cho ngân sách Nhà nước, ñáp ứng nhu cầu đất ở cho nhân dân, đảm
bảo tính cơng khai, dân chủ, hiệu quả trong sử dụng ñất, Nhà nước cần nghiên
cứu, tổ chức thực hiện thí điểm rồi sau đó nhân rộng mơ hình đấu giá đất.
Muốn cơng tác đấu giá đất đạt hiệu quả cao thì cần nghiên cứu phương
pháp tổ chức và thực hiện ñấu giá ñất cho hợp lý.
Hải Dương là một trong những ñịa phương thực hiện nhiều cơng tác
đấu giá đất, thời gian qua ñã cho áp dụng ñấu giá ñất theo nhiều hình thức
khác nhau, mỗi hình thức đều có những thành cơng và hạn chế khác nhau. Vì
vậy cần tiến hành nghiên cứu và đánh giá hiệu quả của cơng tác ñấu giá qua
các dự án khác nhau với các phương án khác nhau để có thể đề xuất và góp ý

Trường ðại học Nông nghiệp Hà Nội – Luận văn thạc sĩ nông nghiệp ..............4


giúp quy trình đấu giá ngày càng hồn thiện và ñem lại hiệu quả cao nhất.
1.3. Mục ñích - yêu cầu của đề tài
1.3.1. Mục đích
- ðánh giá hiệu quả của ñấu giá quyền sử dụng ñất qua một số dự án
trên ñịa bàn Thành phố Hải Dương;
- ðề xuất giải pháp nhằm góp phần hồn thiện cơng tác đấu giá quyền
sử dụng ñất.
1.3.2. Yêu cầu
- Nghiên cứu các văn bản liên quan ñến ñấu giá quyền sử dụng ñất của
Trung ương và ñịa phương.
- Thu thập số liệu ñiều tra khách quan và ñảm bảo ñộ tin cậy.
- Ý kiến đề xuất đối với cơng tác đấu giá quyền sử dụng ñất.
- ðưa ra ñược kết quả nghiên cứu ñảm bảo cơ sở khoa học và thực tiễn.

Trường ðại học Nông nghiệp Hà Nội – Luận văn thạc sĩ nông nghiệp ..............5


2. TỔNG QUAN NGHIÊN CỨU
2.1. Khái niệm bất ñộng sản và thị trường bất ñộng sản
2.1.1. Bất ñộng sản
Trong lĩnh vực kinh tế và pháp lý, tài sản ñược chia thành 2 loại BðS
và động sản; Mặc dù tiêu chí phân loại BðS của các nước có khác nhau,
nhưng đều thống nhất BðS gồm ñất ñai và những tài sản gắn liền với ñất ñai.
ở Việt Nam tại ðiều 181 Bộ luật Dân sự ñã quy ñịnh “BðS là các tài sản
khơng thể di dời được bao gồm: ðất đai; Nhà ở; Cơng trình xây dựng gắn liền
với đất đai, kể cả tài sản gắn liền với nhà ở, công trình xây dựng đó; Các tài
sản khác gắn liền với ñất ñai; Các tài sản khác do pháp luật quy ñịnh”.
Ở nước ta cũng vậy, không phải tất cả các loại BðS ñều ñược tham gia
vào thị trường BðS do có nhiều BðS khơng phải là BðS hàng hố (Ví dụ:
Các cơng trình hạ tầng mang tính chất cơng cộng sử dụng chung). ðất ñai là
BðS theo pháp luật về chế độ sở hữu ở nước ta thì đất đai khơng có quyền sở
hữu riêng mà chỉ là quyền sở hữu tồn dân, do vậy đất đai khơng phải là hàng
hố. Chỉ có quyền sử dụng đất, cụ thể hơn là quyền sử dụng ñất một số loại
ñất và của một số ñối tượng cụ thể và trong những ñiều kiện cụ thể mới được
coi là hàng hố và được ñưa vào lưu thông thị trường BðS [6,18,20,21,23].
2.1.2. Thị trường bất ñộng sản
Thị trường BðS là một bộ phận cấu thành quan trọng của nền kinh tế.
Thị trường BðS có thể ñược hiểu theo cả nghĩa rộng và nghĩa hẹp. Thị
trường hiểu theo nghĩa rộng là chỉ các hiện tượng kinh tế được phản ánh
thơng qua trao đổi và lưu thơng hàng hố cùng quan hệ kinh tế và mối liên
kết kinh tế giữa người với người để từ đó liên kết họ với nhau. Thị trường
hiểu theo nghĩa hẹp là nơi diễn ra các hoạt động có liên quan trực tiếp đến

Trường ðại học Nơng nghiệp Hà Nội – Luận văn thạc sĩ nông nghiệp ..............6


giao dịch BðS [TLTK7], [TLTK22], [TLTK25].
Thị trường BðS chịu sự chi phối bởi các quy luật kinh tế hàng hoá;
Quy luật giá trị; Quy luật cung cầu và theo mô hình chung của thị trường
hàng hố với 3 yếu tố xác ñịnh là sản phẩm, số lượng và giá cả.
Phạm vi hoạt ñộng của thị trường BðS do pháp luật của mỗi nước quy
định nên khơng đồng nhất. Ví dụ: Pháp luật Australia quy định khơng được
quyền được hạn chế mua, bán, thế chấp, thuê BðS và tất cả các loại ñất, BðS
ñều ñược mua, bán, cho thuê, thế chấp; Pháp luật Trung Quốc quy ñịnh giao
dịch BðS bao gồm chuyển nhượng BðS, thế chấp BðS và cho thuê nhà.
Chức năng của thị trường BðS là ñưa người mua và người bán BðS
ñến với nhau; xác ñịnh giá cả cho các BðS giao dịch; Phân phối BðS theo
quy luật cung cầu; phát triển BðS trên cơ sở tính cạnh tranhcủa thị trường
[TLTK7,16].
2.1.3. Một số khái niệm khác
- ðấu giá: Là bán bằng hình thức để cho người mua lần lượt trả giá giá
cao nhất thì được.
- ðấu thầu: là đấu giá trước công chúng, ai nhận làm hoặc nhận bán với
giá rẻ nhất thì được giao cho làm hoặc được bán hàng.
- ðịnh giá: là sự ước tính về giá trị của các quyền sở hữu tài sản cụ thể
bằng hình thái tiền tệ cho một mục đích đã được xác ñịnh, tại một thời ñiểm
xác ñịnh .
- ðịnh giá ñất: ðược hiểu là sự ước tính về giá trị của quyền sử dụng
đất bằng hình thái tiền tệ cho một mục đích sử dụng đã được xác định, tại một
thời ñiểm xác ñịnh.
Giá cả: Là biểu thị bằng tiền về giá trị của một tài sản, là số tiền thoả
thuận giữa người mua và người bán tại một thời điểm xác định. Giá cả có thể

Trường ðại học Nơng nghiệp Hà Nội – Luận văn thạc sĩ nông nghiệp ..............7


lớn hơn hoặc nhỏ hơn giá trị thị trường của tài sản.
2.2. ðấu giá ñất ở một số nước trên thế giới
2.2.1. Trung Quốc
Từ 01/7/1997 Trung Quốc ñã chia thành 23 tỉnh, 5 khu tự trị, 4 thành
phố trực thuộc Trung ương và 01 khu Hành chính đặc biệt (Hồng Cơng).
Theo luật quản lý BðS của Trung Quốc (được Quốc hội khố 8 kỳ họp
thứ 8 ngày 5/7/1994 thơng qua. Chủ tịch nước công bố theo lệnh số 24 bgày
5/7/1994 có hiệu lực thi hành từ ngày 01/01/1995) thì tượng tự với việc giao
đất có thu tiền sử dụng đất của Việt Nam; Trung Quốc Nhà nước giao quyền
sử dụng ñất thuộc quyền sở hữu Nhà nước (sau ñây gọi tắt là quyền sử dụng
ñất) trong số một năm nhất ñịnh và việc nộp tiền cho Nhà nước về quyền sử
dụng ñất của người sử dụng ñất ñược gọi là xuất nhượng quyền sử dụng ñất.
Việc xuất nhượng quyền sử dụng ñất phải phù hợp với quy hoạch sử
dụng ñất tổng thể, quy hoạch đơ thị và kế hoạch sử dụng ñất xây dựng hàng
năm. Xuất nhượng quyền sử dụng ñất của UBND huyện trở lên ñể làm nhà ở
là phải căn cứ vào chỉ tiêu khống chế và phương án giao ñất làm nhà ở hàng
năm của UBND cấp tỉnh trở lên, báo cáo với chính phủ hoạch UBND tỉnh phê
duyệt theo quy chuẩn của chính phủ. Việc xuất nhượng quyền sử dụng ñất
phải thực hiện theo kế hoạch và bước ñi của UBND cấp huyện, thị. Việc giao
từng thửa đất, mục đích sử dụng, thời hạn sử dụng và những ñiều kiện khác
là do các cơ quan quản lý cấp huyện, thị về quy hoạch, xây dựng, nhà ñất phối
hợp hình thành phương án theo quy ñịnh của chính phủ, trình báo cơ quan
Nhà nước có thẩm quyền phê chuẩn, sau đó cơ quan quản lý đất đai cấp
huyện, thị thực hiện. Uỷ ban nhân dân huyện, thị trực thuộc quy ñịnh quyền
hạn của các cơ quan thuộc quyền quản lý của mình.
Việc xuất nhượng quyền sử dụng ñất có thể lựa chọn phương thức ñấu

Trường ðại học Nông nghiệp Hà Nội – Luận văn thạc sĩ nông nghiệp ..............8


giá, ñấu thầu hoặc thoả thuận song phương. ðối với đất để xây dựng cơng
trình thương mại, du lịch, giải trí hoặc nhà ở sang trọng, nếu có điều kiện thì
phải thực hiện phương thức đấu giá và đấu thầu, nếu khơng có điều kiện đấu
giá, đấu thầu thì mới có thể dùng phương thức thương lượng song phương.
Tiền sử dụng ñất trong trường hợp xuất nhượng quyền sử dụng ñất bằng
thương lượng song phương không ñược thấp hơn mức giá thấp nhất của Nhà
nước. Toàn bộ tiền sử dụng ñất ñều phải nộp vào ngân sách, ñưa vào dự tốn, để
dùng vào việc xây dựng cơ sở hạ tầng và mở mang đất đai. Chính phủ quy định
cụ thể việc nộp tiền sử dụng ñất và các biện pháp sử dụng cụ thể.
Việc phát triển bất ñộng sản trên ñất ñược xuất nhượng phải ñúng mục
ñính và thời hạn ghi trong hợp ñồng. Nếu sau một năm theo hợp ñồng mà
chưa ñưa vào xây dựng thì phải trưng thu phí bỏ hoang đến 20% giá trị xuất
nhượng quyền sử dụng ñất; Nếu sau hai năm vẫn chưa ñưa vào xây dựng thì
có thể thu hồi quyền sử dụng đất mà không bồi thường; Trừ trong trường hợp
bất khả kháng hoặc do hành vi của Chính phủ hoặc cơ quan có liên quan hoặc
do phải làm cơng tác chuẩn bị mà phải kéo dài thời gian khởi công.
ðối với quyền sử dụng đất có được theo phương thức xuất nhượng, khi
chuyển nhượng bất ñộng sản phải phù hợp với những ñiếu kiện sau ñây:
+ ðã thanh toá hết quyền xuất nhượng, quyền sử dụng ñất theo ñúng
hợp ñồng và ñã có giấy chứng nhận quyền sử dụng đất.
+ Trong trường hợp xuất nhượng quyền sử dụng ñất ñể phát triển đất
đai, đối với cơng trình xây dựng nhà ở thì ñã ñầu tư trên 25% tổng ngạch, ñối
với dự án phát triển đất thì đã có điều kiện sự dụng ñất công nghiệp hoặc ñất
xây dựng khác.
Việc xuất nhượng quyền sử dụng ñất bằng phương thức ñấu giá, ñấu
thầu hoặc thỏa thuận song phương hiện nay chủ yếu ñược giao cho Trung tâm

Trường ðại học Nông nghiệp Hà Nội – Luận văn thạc sĩ nông nghiệp ..............9


tư vấn và ñịnh giá bất ñộng sản Trung Quốc (CRECAC) là một Viện Quốc
gia ñầu tiên về bất ñộng sản chuyên trách cung cấp các dịch vụ cho việc phát
triển và chuẩn hố thị trường bất động sản ở Trung Quốc. Trung tâm ñược
thành lập từ tháng 8/1992 theo giấy phép của Ban tổ chức Trung ương,
CRECAC hoạt ñộng dưới sự chỉ ñạo trực tiếp của Cục Quản lý ñất ñai Quốc
gia. Hiện nay, CRECAC có 30 chi nhánh ở trong nước và ngoài nước với 300
cán bộ chuyên môn. CRECAC chủ yếu cung cấp những dịch vụ như: ðịnh giá
bất ñộng sản, ñịnh giá tài sản, tư vấn về xây dựng, văn phịng thương mại về
bất động sản, lËp kế hoạch ñầu tư cho các dự án bất ñộng sản, nghiên cứu thị
trường bất ñộng sản...
Theo tiến sỹ Tôn Dật Tiên, sau này là người sáng lập ra Cộng hồ
Trung Hoa, thì cơng cuộc cải cách ruộng đất ở Trung Hoa ñược tiến hành trên
hai phương diện: Phân bổ ñất ñai và sử dụng ñất ñai [TLTK20,13,7].
2.2.2. ðài Loan
ðài Loan đã tiến hành song song hai chương trình là “Người cày có
ruộng” và “Bình quyền về đất đơ thị” với ngun tắc chủ đạo tối cao của cơng
cuộc Cứ cách là sử dụng ñất một cách tối ưu. Chương trình “Bình quyền về
đất đơ thị” kêu gọi thực thi bình quyền về đất đơ thị và đóng góp tất cả lợi
nhuận thu được từ đất đơ thị cho mục đích cơng cộng. Giá trị đất đơ thị do các
chủ ñất kê khai, ñăng ký ñược sử dụng làm cơ sở để thực thi chương trình này
và cách xử lý chương trình bao gồm việc đánh thuế đất theo giá trị ñã kê khai
ñăng ký và việc Nhà nước mua ñất của các chủ ñất dựa vào các kê khai đăng
ký đó. Mục tiêu cao nhất của chương trình là ñưa tất cả các giá trị gia tăng của
ñất vào cơng quỹ nhằm cung cấp Tài chính cho những dự án phát triển cộng
ñồng và tăng phúc lợi cho nhân dân. ðể sử dụng đất đơ thị tốt hơn,một
chương trình dài hạn 10 năm đã được thiết lập nhằm cũng cố đơ thị với mục
đích sử dụng đất tốt hơn và làm cho thành phố phát triển, thịnh vượng. Việc

Trường ðại học Nông nghiệp Hà Nội – Luận văn thạc sĩ nông nghiệp ..............10


hồn thành đề án cũng cố đơ thị sẽ làm cho 80 % đất đai có hình thể méo lệch
khơng phù hợp cho xây dựng trở thành hình dáng đều ñặn thích hợp cho việc
sử dụng, tạo thêm ñược nguồn đất cơng ích rất lớn. Một thành tựu khác do các
đề án cũng cố đất đơ thị là làm làm cho ñất ñai ban ñầu chỉ 20 % là mặt
ñường trở thành 100 % ñất mặt ñường , nhờ vậy ñất ñã tăng lên 6,4 lần.
Kết quả thi hành chương trình “bình quyền về đất đơ thị” đã đạt được
ngồi quỹ đất khoảng 150.000 ha đất cơng được dữ lại để “đổi lấy đất hạ
tầng” cịn có đạt được các thành tựu sau:
(1). 28 % đất đơ thị của các chủ đất lớn đã được bán
(2). Số chủ đất đơ thị khơng có biệt thự giảm xuống 59 %
(3). Những gia đình chủ đất đơ thị tăng 14 % và biình qn đất đai gai
đình nắm được giảm xuống 12 %
(4). Diện tích đất đơ thị sử dụng xây dựng nhà ñã tăng 700 %
(5). Số lượng nhà xây ở khu vực đơ thị tăng 229 %
(6). Diện tích nhà tầng tăng 330 %
(7). Tổng ngân sách dành cho quỹ phúc lợi xã hội tăng 330 %
Những ñặc trưng nêu ở mục (1), (2), (3) nói trên đã chỉ ra rằng việc
thâu tóm các quyền về đất đơ thị ở ðài Loan bị phân tán dần dần và việc tích
tụ, mánh lới, đầu cơ trục lợi đất đơ thị đã ñược hạn chế một cách hữu hiệu.
Những ñặc trưng ở mục (4), (5), (6) nói trên cũng cho thấy việc sử dụng đất
đơ thị một cách có hiệu quả ở ðài Loan đang được đẩy mạnh, cịn đặc trưng ở
mục (7) chứng tỏ rằng những ñề án cho phúc lợi xã hội và cơng ích cũng đang
phát triển ở ðài Loan với quy mơ rộng lớn, do đó ngày càng nhiều người trên
đảo được hưởng phần lợi ích thu được từ việc giá đất đơ thị tăng lên
[TLTK20,13,7].
2.2.3. Nhật Bản

Trường ðại học Nông nghiệp Hà Nội – Luận văn thạc sĩ nông nghiệp ..............11


Tại Nhật Bản việc ñấu giá bất ñồng sản chủ yếu ñược thực hiện ñối với
các tài sản bảo lãnh, cầm cố quá hạn, hoặc thi hành án theo quyết ñiịnh của toà
án. Sau thời kỳ khủng hoảng kinh tế, tình hình đấu giá đất trên thị trường bất
động sản cũng bị ảnh hưởng bởi sự suy thoái kinh tế, các nhà chuyên kinh doanh
bất ñộng sản cũng như các con nợ và tồ án đề tập trung giải quyết những bất
ñồng sản ñang bị các ngân hàng cầm cố và tiến hành đấu giá. Khi tồ án địa
phương tịch thu bất đồng sản của cá nhân khơng thanh tốn ñược nợ và rao bán
tài sản này, số tiền thu được sẽ tiến hành thanh tốn cho những khoản nợ.
Ví dụ: Tồ án FUKUOKA trong năm 2004 đã bán đấu giá ñược trên
2000 bất ñộng sản và là lượng bất ñộng sản lớn nhất ñược bán trong vòng 10
năm gần ñây.
Qua tham khảo một số nước có thể thấy mặc dù các thể chế chính trị,
pháp luật và chính sách ñất ñai, ñối với chức năng, nhiệm vụ và hệ thống tổ
chức quản lý ñất ñai rất khác nhau ñối với mỗi nước, mỗi khu vực trên thế
giới, nhưng công tác ñịnh giá ñất, ñịnh giá bất ñộng sản gắn với ñất ở hầu hết
các nước trên thế giới ñều ñược coi trọng và tổ chức thành một hệ thống cơng
cụ có những điểm giống nhau để thực hiện nhiện vụ quản lý Nhà nước về ñất
ñai trong cơ chế thị trường bất ñộng sản.
Trong 4 nguồn lực phát triển của sản xuất (ñất ñai, lao ñộng, vốn và
khoa học kỹ thuật), ñất ñai ñược coi là nguồn lực quan trọng hàng đầu và
khơng thể thiếu được. Các nước đều có các chính sách, pháp luật phù hợp cho
từng gia ñoạn phát triển kinh tế - xã hội ñể ñất ñai ñược khai thác ngày càng
hiệu quả hơn mà ñiển hình là ðài Loan và Trung Quốc trong những năm qua .

Trường ðại học Nông nghiệp Hà Nội – Luận văn thạc sĩ nông nghiệp ..............12

TOÀ ÁN

NGƯỜI THAM GIA
ðẤU GIÁ

QUẢNG CÁO BẤT
ðỘNG SẢN

LỰA CHỌN BẤT
ðỘNG SẢN

ðIỀU TRA BẤT
ðỘNG SẢN
LÀM THỦ TỤC
THAM GIA

IÁNGƯỜI THAM
MỞ PHIÊN ðẤU GIÁ

QUYẾT ðINH CHO
PHÉP BÁN

XÁC NHẬN BÁN

THÔNG BÁO HẠN
NỘP TIỀN

BỎ GIÁ CHO BẤT
ðỘNG SẢN

-Trường hợp đấu giá thành
cơng mà khơng trúng ñấu
giá thì người tham gia sẽ
ñược trả lại tiền.
- Trường hợp đặc biệt
khơng bán được sẽ có các
cách xử lý tài sản cụ thể
riêng.

TIẾN HÀNH NỘP
TIỀN

ðĂNG KÝ

(chuyển nhượng
quyền Sở hữu)

YÊU CẦU GIAO BðS

(Trong trường hợp có
người chiếm dụng)
RA LỆNH GIAO NHÀ

GIAO BẤT ðỘNG
SẢN

Trường ðại học Nông nghiệp Hà Nội – Luận văn thạc sĩ nông nghiệp ..............13


2.3. Thực trạng ñấu giá quyền sử dụng ñất ở Việt Nam

2.3.1. Những quy ñịnh của pháp luật về ñấu giá quyền sử dụng ñất
Hội nghị Trung ương 7 ñã khẳng định quan điểm coi đất đai là hàng
hố đặc biệt quyền sử dụng ñất là một bộ phận quan trọng của thị trường
BðS, quan ñiểm ñổi mới của ðảng “...là ñiều kiện ñể xây dựng hành lang
pháp luật của thị trường BðS, ñưa thị trường này phát triển lành mạnh, ñúng
hướng, hạn chế những biến ñộng tiêu cực, trong đó có những biến động về giá
đất ...”. Q trình xây dựng Luật ñất ñai và các văn bản quy phạm pháp luật
liên quan ñến lĩnh vực ñất ñai, chúng ta đã đạt được những thành tựu rất lớn,
góp phần ổn ñịnh xã hội, phát triển kinh tế ñất nước, cơng tác quản lý Nhà
nước về đất đai đang có chiều hướng tích cực, hiệu quả nhưng cịn có nhiều
nhược ñiểm tồn tại ñược Bộ Tài nguyên Môi trường ñánh giá “...Q trình
liên tục đổi mới về chính sách, pháp luật ñất ñai ñã tạo ra số lượng văn bản
quá cồng kênh, rất phức tạp trong áp dụng, còn một số mâu thuẫn giữa các
văn bản, có nhiều phạm vi chưa ñược ñiều chỉnh hoặc chưa ñủ quy ñịnh ñể
ñiều chỉnh, tức là hệ thống pháp luật phức tạp nhưng còn nhiều kẽ hở”.
Thực hiện Nghị quyết Trung ương 7 (Phần 2) về đổi mới và hồn thiện
chính sách pháp luật ñất ñai. Dự án Luật ñất ñai (Sửa ñổi) ñã ñề cập tương ñối
toàn diện những nội dung trong cơng tác quản lý, sử dụng đất đai và xây dựng
một số chế ñịnh mới giải quyết các vấn ñề phát sinh trong quan hệ pháp luật
ñất ñai những năm vừa qua, phù hợp với ñiều kiện phát triển kinh tế - xã hội
thời kỳ cơng nghiệp hố - hiện ñại hoá ñất nước. Một trong những nội dung là
chế ñịnh ðấu giá quyền sử dụng ñất và ñấu thầu dự án có sử dụng đất, Chế
định này Luật đất ñai 1988, 1993, Luật sửa ñổi bổ sung một số ñiều của Luật
ñất ñai 1998, 2001 và các văn bản quy phạm pháp luật trước ñây chưa quy
ñịnh thành văn, chỉ có một số Nghị định, thơng tư đề cập ñến một số nội dung
liên quan ñến chế ñịnh này:
Trường ðại học Nông nghiệp Hà Nội – Luận văn thạc sĩ nông nghiệp ..............14


- Luật ñất ñai 1988 quy ñịnh cụ thể quyền của người sử dụng ñất rất

hạn chế, người sử dụng ñất chỉ “...ñược quyền chuyển, nhượng bán nhà ở, vật
kiến trúc khác, cây lâu năm mà người sử dụng ñất có được một cách hợp pháp
trên đất được giao”, được Nhà nước ñền bù thiệt hại thực tế và ñược giao ñất
khác khi ñất ñang sử dụng bị thu hồi.
- Từ khi có Luật đất đai 1993 đến nay, quan ñiểm chế ñộ sở hữu toàn
dân về ñất ñai ñược khẳng định, trong đó Nhà nước là đại diện chủ sở hữu,
nội dung quan trọng nhất là quyền của người sử dụng ñất ñược ðảng và Nhà
nước mở rộng trong ñiều kiện cụ thể, hình thức cụ thể với các ñối tượng cụ
thể. Sau khi sửa ñổi bổ sung năm 1998, 2001, quyền và lợi ích hợp pháp của
người sử dụng ñất, một lần nữa ñược quan tâm ñầy ñủ, vừa đảm bảo lợi ích
của Nhà nước, bảo đảm quyền và lợi ích của người sử dụng đất, tạo điều kiện
lành mạnh cho thị trường BðS hoạt động trong đó có thị trường quyền sử
dụng đất, nhà cửa gắn liền quyền sử dụng đất.
ðể hồn thiện khung pháp lý cho hoạt ñộng của thị trường quyền sử
dụng ñất, từ năm 1994 đến trước khi có Luật đất đai năm 2003, Quốc hội,
Chính phủ, các Bộ ngành liên quan đã ban hành một số văn bản quy phạm
pháp luật liên quan ñến thị trường theo từng lĩnh vực.
- Thông tư số 94/TT-LB ngày 14/11/1994 của Liên Bộ Ban vật giá
Chính phủ - Tài chính - Xây dựng - Tổng cục ðịa chính hướng dẫn thi hành
Nghị định số 87/CP ngày 17/8/1994 của Chính phủ;
- Thơng tư số 19/TC-TCT ngày 16/3/1995 về hướng dẫn thi hành Nghị
ñịnh số 193/CP ngày 29 tháng 12 năm 1994 của Chính phủ quy định về lệ phí
trước bạ;
- Thơng tư số 02/BTC ngày 01/01/1995 của Bộ tài chính hướng dẫn
thi hành Nghị định số 89/CP ngày 17/8/1994 của Chính phủ về thu tiền sử

Trường ðại học Nông nghiệp Hà Nội – Luận văn thạc sĩ nông nghiệp ..............15


dụng đất;

- Nghị định số 85/CP ngày 17/12/1986 của Chính phủ quy ñịnh về việc
ban hành quy chế bán ñấu giá tài sản quy ñịnh;
- Nghị ñịnh số 88/1999/Nð-CP ngày 01/9/1999 về việc ban hành Quy
chế ñấu thầu; Nghị ñịnh số 14/2000/Nð-CP ngày 05/5/2000 và Nghị ñịnh số
66/2003/Nð-CP ngày 12/6/2003 của Chính phủ về việc sửa đổi bổ sung một
số ñiều của quy chế ñấu thầu;
- Nghị ñịnh số 19/CP ngày 08/6/2000 của Chính phủ quy định chi tiết
Luật thuế chuyển quyền sử dụng ñất và Luật sửa ñổi, bổ sung một số ñiều của
Luật thuế chuyển quyền sử dụng ñất;
- Nghị ñịnh số 17/1999/Nð-CP, các Thông tư hướng dẫn số 1417/TTTCðC ngày 19/9/1999; Thông tư 1248/2000/TT-TCðC ngày 21/8/2000 mở
ra giải pháp ñiều kiện ñược cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất cho các
trường hợp chưa có giấy chứng nhận quyền sử dụng ñất ñể ñẩy nhanh tiến ñộ
cấp giấy và tạo điều kiện cho người sử dụng có cơ sở pháp lý tham gia thị
trường quyền sử dụng ñất theo quy ñịnh của pháp luật;
- Thông tư số 104/2000/TT-BTC ngày 23 tháng 10 năm 2000 của Bộ
tài chính hướng dẫn thi hành Nghị ñịnh số 19/2000/Nð-CP ngày 08/6/2000
của Chính phủ;
- Nghị định số 04/2000/Nð-CP của Chính phủ ngày 11/02/2000 về thi
hành Luật sửa ñổi, bổ sung một số ñiều của Luật ñất ñai;
- Nghị ñịnh số 38/CP ngày 23 tháng 8 năm 2000 của Chính phủ về
hướng dẫn thu tiền sử dụng ñất;
- Quyết ñịnh số 22/2003/Qð-BTC của Bộ tài chính quy định về cơ chế
tài chính trong việc sử dụng quỹ ñất tạo vốn xây dựng cơ sở hạ tầng.
Từ khi có Luật đất đai 2003 đến nay, Quốc hội, Chính phủ, các Bộ

Trường ðại học Nơng nghiệp Hà Nội – Luận văn thạc sĩ nông nghiệp ..............16


ngành có liên quan đã ban hành một số văn bản quy phạm pháp luật liên quan
ñến thị trường ñất ñai như sau:

- Luật ñất ñai ngày 26 tháng 11 năm 2003;
- Nghị định số 181/2004/Nð-CP ngày 29/10/2004 của Chính phủ về
phương pháp xác ñịnh giá ñất và khung giá các loại ñất;
- Nghị ñịnh số 188/2004/Nð-CP ngày 16/11/2004 của Chính phủ về
phương pháp xác định giá đất và khung giá các loại đất;
- Thơng tư 114/2004/TT-BTC ngày 26 tháng 11 năm 2004 của Bộ tài
chính hướng dẫn thực hiện Nghị định số 188/2004/Nð-CP ngày số
16/11/2004 của Chính phủ;
- Nghị ñịnh số 198/2004/Nð-CP ngày 03 tháng 12 năm 2004 của Chính
phủ về thu tiền sử dụng đất;
- Nghị định số 05/2005/Nð-CP ngày 18/01/2005 của Chính phủ về bán
đấu giá tài sản. Nghị định này có hiệu lực từ ngày 10/02/2005 và thay thế cho
Nghị ñịnh số 86/CP ngày 19/12/1996 của Chính phủ quy định về việc ban
hành quy chế bán ñấu giá tài sản;
- Thông tư số 34/2005/TT-BTC ngày 12 tháng 5 năm 2005 của Bộ tài
chính hướng dẫn xác ñịnh giá khởi ñiểm và chuyển giao tài sản Nhà nước ñể
bán ñấu giá;
- Nghị ñịnh số 17/2010/Nð-CP ngày 4/3/2010 của Chính phủ Về bán
đấu giá tài sản thay thế cho Nghị ñịnh số 05/2005/Nð-CP ngày 18/01/2005.
Theo các quy ñịnh này giá ñất ñể thu tiền sử dụng ñất trong các trường
hợp ñấu giá quyền sử dụng ñất là giá trúng ñấu giá. Giá trúng ñấu giá là mức
giá cao nhất trả cho thửa ñất khi tham gia ñấu giá.

Trường ðại học Nông nghiệp Hà Nội – Luận văn thạc sĩ nông nghiệp ..............17


2.3.2. Q trình hình thành chủ trương đấu giá ở Việt Nam:
2.3.2.1. Q trình khai thác quỹ đất trong cơ chế giao ñất tạo vốn ñầu tư xây
dựng cơ sở hạ tầng ở Việt Nam
Trước năm 1993, trong những quy ñịnh của Luật ñất ñai 1988, Nhà

nước nghiêm cấm việc mua bán đất đai và khơng thừa nhận các giao dịch
chuyển đổi, chuyển nhượng, cho th, thế chấp, góp vốn giá trị quyền sử dụng
ñất trên thị trường. ðất ñai khơng có giá và Nhà nước tiến hành giao, cấp ñất
cho các doanh nghiệp, tổ chức, cá nhân không thu tiền sử dụng. Luật đất đai
1988 mang nặng tính hành chính, mệnh lệnh, chủ yếu chỉ giải quyết mối quan
hệ hành chính về đất đai giữa Nhà nước với người ñược giao, cấp ñất. Trong
giai ñoạn này, giá ñất không ñược ñề cập ñến, Nhà nước quản lý ñất ñai theo
dit, loại, hạng đất mà khơng quản lý đất đai mang nặng tính hành chính, mệnh
lệnh đã làm cho quan hệ đất đai khơng vận động theo hướng tích cực, đất đai
khơng được coi là tài sản q, tình trạng vơ chủ, sử dụng lãng phí, lấn dhiếm,
mua bán ngầm diễn ra phổ biến Nhà nước khơng kiểm sốt được[TLTK15].
Luật ñất ñai 1993 ra ñời với những quy ñịnh mới cho phép người sử
dụng ñất ñược quyền chuyển ñổi, chuyển nhượng, cho thuê, góp vốn, thế chấp
giá trị quyền sử dụng ñất ñã tạo ra cơ sở pháp lý và đặt nền móng cho sự hình
thành và phát triển thị trường BðS chính thức ở nước ta.
Luật đất đai 1993 đã có bước chuyển biến tích cực, khơng chỉ giải
quyết mối quan hệ giữa Nhà nước và người sử dụng ñất mà còn giải quyết
mối quan hệ giữa người sử dụng ñất với nhau (Mối quan hệ dân sự, kinh tế về
ñất ñai): Mở rộng quyền cho người sử dụng ñất, cho phép họ ñược chuyển
quyền sử dụng ñất, thừa nhận sự tồn tại của thị trường BðS, thừa nhận ñất có
giá và Nhà nước xác ñịnh ñất ñể quản lý, từ đó Nhà nước khơng chỉ quản lý
đất dai theo diện tích, loại, hạng đất mà cịn quản lý theo giá trị đất (Giao đất

Trường ðại học Nơng nghiệp Hà Nội – Luận văn thạc sĩ nông nghiệp ..............18