Luận văn thạc sĩ đánh giá hiệu quả của công tác đấu giá quyền sử dụng đất qua một số dự án trên địa bàn quận kiến an thành phố hải phòng

....

Bộ giáo dục và đào tạo
TrƯờng đại học nông nghiệp hà nội
..

Trần thị huyền

đánh giá hiệu quả của công tác ®Êu gi¸
qun sư dơng ®Êt qua mét sè dù ¸n trên
địa bàn quận kiến an thành phố hải phòng

luận văn thạc sĩ nông nghiệp

Chuyên ngành

: quản lý đất đai

MÃ sè

: 60.62.16

Ng−êi h−íng dÉn khoa häc: 1. pgs.ts. ngun thanh trà

2. Ts. Nguyễn thanh lâm

Hà nội 2012


Li cam ủoan
Tôi xin cam đoan số liệu và kết quả nghiên cứu trong luận văn này là

trung thực và cha đợc sử dụng để bảo vệ một học vị nào.
Tôi xin cam đoan mọi sự giúp đỡ cho việc thực hiện luận văn này đÃ
đợc cảm ơn và các thông tin trích dẫn trong luận văn đều đà đợc chỉ rõ
nguồn gốc./.

Hà Nội, ngày 20 tháng 9 năm 2012
Tác giả luận văn

Trần Thị Huyền

Trng i hc Nụng nghip H Nội – Luận văn thạc sĩ khoa học nông nghiệp ……………………

i


Lời cảm ơn
Để hoàn thành đề tài tốt nghiệp này, ngoài sự cố gắng, nỗ lực của bản
thân, tôi còn nhận đợc sự giúp đỡ, động viên, chỉ bảo của các thầy cô, bạn
bè, đồng nghiệp và ngời thân.
Tôi xin chân thành cảm ơn các thầy cô giáo trong Viện Sau Đại học, Khoa
Tài nguyên và Môi trờng, Trờng Đại học Nông nghiệp Hà Nội đà giúp đỡ, tạo
mọi điều kiện cho tôi trong thời gian qua.
Để có đợc kết quả nghiên cứu này, tôi xin bày tỏ lòng biết ơn sâu sắc
tới PGS.TS. Nguyễn Thanh Trà, ngời đà luôn theo sát, tận tình hớng dẫn, chỉ
bảo tôi trong suốt quá trình thực hiện đề tài tốt nghiệp.
Tôi xin chân thành cảm ơn Phòng Tài nguyên và Môi trờng -ủy ban nhân
dân quận Kiến An cùng tất cả các bạn bè, đồng nghiệp đà giúp đỡ tôi hoàn
thành đề tài này.
Cuối cùng tôi xin gủi lời cảm ơn sâu sắc tới gia đình - những ngời đà động
viên, tạo mọi điều kiện cho tôi trong suốt quá trình học tập và thực hiện đề tài này.

Một lần nữa, tôi xin trân trọng cảm ơn!

Hà Nội, ngày 20 tháng 9 năm 2012
Tác giả

Trần Thị Huyền

Trng i hc Nụng nghip H Ni – Luận văn thạc sĩ khoa học nông nghiệp ……………………

ii


MỤC LỤC

Lời cam ñoan......................................................................................................i
Lời cảm ơn........................................................................................................ii
Mục lục............................................................................................................iii
Danh mục bảng.................................................................................................vi
Danh mục biểu đồ và hình..............................................................................vii
Danh mục viết tắt...........................................................................................viii
PHẦN I: ðẶT VẤN ðỀ....................................................................................................... i
1.1

Tính cấp thiết của đề tài .........................................................................................1

1.2.

Ý nghĩa khoa học và thực tiễn của đề tài ................................................................2

1.3.

Mục đích, u cầu nghiên cứu................................................................................2

1.3.1 Mục đích................................................................................................................2
1.3.2 u cầu .................................................................................................................2
PHẦN II: TỔNG QUAN VẤN ðỀ NGHIÊN CỨU..........................................................4
2.1.

Khái niệm bất ñộng sản và thị trường bất ñộng sản ................................................4

2.1.1 Bất ñộng sản ..........................................................................................................4
2.1.2 Thị trường bất ñộng sản .........................................................................................4
2.1.3 Một số khái niệm khác:..........................................................................................5
2.2

Cơ sở khoa học của ñấu giá quyền sử dụng ñất. .....................................................5

2.2.1 ðấu giá tài sản .......................................................................................................5
2.2.2. Lý luận ñấu giá quyền sử dụng ñất ....................................................................... 11
2.2.3 ðấu giá quyền sử dụng ñất................................................................................... 15
2.3.

Kinh nghiệm ñấu giá quyền sử dụng ñất ở một số nước........................................ 31

2.3.1 Trung Quốc ......................................................................................................... 31
2.3.2 Mỹ....................................................................................................................... 34
2.3.3 Nhật Bản.............................................................................................................. 35
2.4

Thực trạng ñấu giá quyền sử dụng ñất.................................................................. 38

2.4.1

Thực trạng ñấu giá quyền sử dụng ñất ở Việt Nam trong những năm qua...................... 38

2.4.2 Tình hình thực hiện cơng tác đấu giá quyền sử dụng đất ở thành phố Hải
Phịng .................................................................................................................. 40

Trường ðại học Nơng nghiệp Hà Nội – Luận văn thạc sĩ khoa học nông nghiệp ……………………

iii


PHẦN III: ðỐI TƯỢNG, NỘI DUNG VÀ PHƯƠNG PHÁP NGHIÊN CỨU...........44
3.1.

ðối tượng và phạm vi nghiên cứu ........................................................................ 44

3.2

Nội dung nghiên cứu............................................................................................ 44

3.2.1. Khái quát ñiều kiện tự nhiên, kinh tế, xã hội của quận Kiến An............................ 44
3.2.2. Tình hình quản lý ñất ñai theo 13 nội dung quản lý nhà nước về ñất ñai trên
ñịa bàn quận Kiến An. ......................................................................................... 44
3.2.3 Quy chế ñấu giá quyền sử dụng ñất ở thành phố Hải Phòng. ................................ 45
3.2.4 ðánh giá thực trạng ñấu giá quyền sử dụng ñất trên ñịa bàn quận Kiến An........... 45
3.2.5. ðánh giá hiệu quả của công tác ñấu giá quyền sử dụng ñất qua các mặt........................ 45
3.2.6. ðề xuất một số giải pháp, kiến nghị ñối với cơng tác đấu giá quyền SDð ............ 45
3.3

Phương pháp nghiên cứu...................................................................................... 45

3.3.1. Phương pháp kế thừa các tài liệu liên quan........................................................... 45
3.3.2. Phương pháp ñiều tra thống kê............................................................................. 45
3.3.3. Phương pháp phân tích tổng hợp.......................................................................... 46
3.3.4. Phương pháp chuyên gia ...................................................................................... 46
3.3.5. Phương pháp xử lý số liệu bằng các phần mềm máy tính...................................... 46
PHẦN IV: KẾT QUẢ NGHIÊN CỨU.............................................................................47
4.1.

ðiều kiện tự nhiên, kinh tế - xã hội của quận Kiến An ......................................... 47

4.1.1. ðiều kiện tự nhiên ............................................................................................... 47
4.1.2 Các nguồn tài nguyên........................................................................................... 48
4.1.3 Thực trạng phát triển kinh tế - xã hội. .................................................................. 49
4.1.4 Thực trạng hệ thống hạ tầng kĩ thuật .................................................................... 53
4.1.5 ðánh giá chung về ñiều kiện tự nhiên, kinh tế, xã hội quận Kiến An. ................... 55
4.1.6 Hiện trạng sử dụng ñất quận Kiến An năm 2011. ................................................. 55
4.2.

Tình hình quản lý đất ñai ..................................................................................... 57

4.3.

Quy chế ñấu giá quyền sử dụng ñất ở thành phố Hải Phòng ................................. 60

4.3.1. Các văn bản về ñấu giá quyền sử dụng ñất ở thành phố Hải Phịng....................... 60
4.3.2. Quy chế đấu giá quyền sử dụng ñất ở Thành phố Hải Phòng ................................ 61
4.4.

Kết quả ñấu giá tại một số dự án ñiều tra ñấu giá quyền sử dụng ñất trên ñịa
bàn quận Kiến An – thành phố Hải Phịng............................................................ 74

4.4.1. Dự án đấu giá quyền sử dụng đất 06 lơ thuộc dự án Quang Ngọc tại phường
Lãm Hà................................................................................................................ 74

Trường ðại học Nông nghiệp Hà Nội – Luận văn thạc sĩ khoa học nông nghiệp ……………………

iv


4.4.2. Dự án đấu giá 48 lơ thuộc dự án tuyến 2 tại phường Nam Sơn ............................. 79
4.4.3 Dự án ñấu giá quyền sử dụng ñất 06 lô thuộc dự án tái định cư ðại học Hải
Phịng tại phường Ngọc Sơn ................................................................................ 84
4.4.4

ðánh giá thực trạng cơng tác đấu giá quyền sử dụng ñất trên ñịa bàn quận Kiến An
trong những năm qua và kế hoạch thực hiện trong thời gian tới ....................................... 88

4.5.

ðánh giá hiệu quả của công tác ñấu giá quyền sử dụng ñất qua một số dự án ....... 90

4.5.1 Hiệu quả kinh tế................................................................................................... 91
4.5.2. Hiệu quả xã hội......................................................................................................ii
4.5.3. Hiệu quả đối với cơng tác quản lý và sử dụng ñất ñai........................................... iii
4.6.

Một số hạn chế của cơng tác đấu giá quyền sử dụng đất ........................................iv

4.6.1. Cơng tác tổ chức ...................................................................................................iv
4.6.2. ðối với người tham gia ñấu giá..............................................................................v
4.6.3. ðối với cơng tác quản lý đất đai và xây dựng đơ thị: ..............................................v
4.7.

Một số đề xuất đối với cơng tác đấu giá quyền sử dụng đất ...................................vi

5.

KẾT LUẬN VÀ ðỀ NGHỊ.................................................................................. viii

5.1.

Kết luận .............................................................................................................viii

5.1.1. Hiệu quả kinh tế và xã hội của cơng tác đấu giá quyền sử dụng đất .....................viii
5.1.2 ðối với cơng tác quản lý Nhà nước về đất đai .......................................................ix
5.1.3 Thực trạng cơng tác đấu giá quyền sử dụng ñất trên ñịa bàn quận Kiến An
trong những năm qua ............................................................................................ix
5.2.

ðề nghị..................................................................................................................x

TÀI LIỆU THAM KHẢO...................................................................................104

Trường ðại học Nông nghiệp Hà Nội – Luận văn thạc sĩ khoa học nông nghiệp ……………………

v

DANH MỤC BẢNG
Bảng 1: Hiện trạng sử dụng ñất quận Kiến An năm 2011..........................................56
Bảng 2: Tổng hợp giá khởi ñiểm, bước giá và tiền đặt cọc của từng lơ đất thuộc Dự
án đấu giá 06 lơ tại phường Lãm Hà – quận Kiến An ...................................75
Bảng 3: Kết quả ñấu giá quyền sử dụng đất 06 lơ đất thuộc quỹ đất 10% của Dự án
phát triển nhà do Công ty TNHH Quang Ngọc làm chủ ñầu tư tại Khu dân cư
số 2 phường Lãm Hà, quận Kiến An .........................................................79
Bảng 4: Tổng hợp giá khởi ñiểm, bước giá và tiền ñặt cọc của từng lơ đất thuộc Dự án
đấu giá 06 lơ tại phường Ngọc Sơn – quận Kiến An.....................................85
Bảng 5: Kết quả đấu giá quyền sử dụng đất 06 lơ đất thuộc Dự án tái định cư trường
ðại học Hải Phịng tại phường Ngọc Sơn, quận Kiến An. .............................88
Bảng 6: Một số dự án sẽ ñấu giá quyền sử dụng ñất trong thời gian tới........................90
Bảng 7: So sánh hiệu quả kinh tế thu ñược giữa giá trúng ñấu giá với giá ñất trên thị
trường và giao ñất có thu tiền sử dụng đất..................................................92

Trường ðại học Nơng nghiệp Hà Nội – Luận văn thạc sĩ khoa học nông nghiệp ……………………

vi


DANH MỤC HÌNH
Hình 1. ðồ thị cung và cầu đất ñai - ngắn hạn ........................................................ 12
Hình 2: Quy trình ñấu giá bất động sản có sự tham gia của Tịa án tại Nhật Bản ...................... 36

Trường ðại học Nông nghiệp Hà Nội – Luận văn thạc sĩ khoa học nông nghiệp ……………………

vii

PHẦN I: ðẶT VẤN ðỀ
1.1 Tính cấp thiết của đề tài
ðất nước ta đang trong q trình hội nhập với nền kinh tế thế giới, cơ
chế kinh tế thị trường ñang từng bước ñược hình thành. Các thành phần kinh
tế phát triển mạnh mẽ và xu hướng tất yếu là mọi yếu tố nguồn lực ñầu vào
cho sản xuất và sản phẩm đầu ra đều trở thành hàng hố, trong đó đất đai
cũng khơng phải ngoại lệ.
Từ năm 1993, Thủ tướng Chính phủ chủ trương cho phép sử dụng quỹ
đất tạo vốn xây dựng cơ sở hạ tầng thông qua hai hình thức đấu thầu dự án và
đấu giá quyền sử dụng ñất nhằm phát huy nguồn nội lực từ đất đai trong q
trình cơng nghiệp hố - hiện đại hố đất nước. Cơng tác đấu giá quyền sử
dụng đất ñã mang lại một hướng ñi mới cho thị trường BðS. Nguồn thu cho
ngân sách từ việc ñấu giá quyền sử dụng đất đã góp phần quan trọng để thanh
tốn nợ ñầu tư xây dựng cơ bản của ñịa phương, ñầu tư phát triển cơ sở hạ
tầng, cải tạo, chỉnh trang đơ thị trong q trình phát triển đất nước.
Tuy nhiên, trong q trình thực hiện cơng tác đấu giá quyền sử dụng
đất cịn bộc lộ một số tồn tại như việc xây dựng hoàn thiện hạ tầng kỹ thuật
chưa ñáp ứng ñược tiến ñộ, không ñủ số lượng người tham gia ñấu giá, một số
chủ ñầu tư lúng túng khi triển khai hồn thiện thủ tục, tiến độ xây dựng cơng
trình sau khi trúng đấu giá...
Xuất phát từ những vấn đề trên, đồng thời góp phần đẩy mạnh cơng tác
ñấu giá quyền sử dụng ñất phục vụ việc quản lý, khai thác và sử dụng quỹ đất
có hiệu quả, dưới sự hướng dẫn của thầy giáo PGS.TS Nguyễn Thanh Trà Giảng viên bộ mơn Quản lý đất đai - Khoa Tài nguyên và Môi trường Trường ðại học Nông nghiệp Hà Nội và được sự đồng ý của Phịng Tài
nguyên và Môi trường - Ủy ban nhân dân quận Kiến An tôi tiến hành nghiên

Trường ðại học Nông nghiệp Hà Nội – Luận văn thạc sĩ khoa học nông nghiệp ……………………

1

cứu đề tài: "ðánh giá hiệu quả của cơng tác ñấu giá quyền sử dụng ñất
qua một số dự án trên ñịa bàn Quận Kiến An – Thành phố Hải Phịng"
1.2. Ý nghĩa khoa học và thực tiễn của đề tài
Do sự chênh lệch giữa giá ñất quy ñịnh và giá trên thị trường nên nhiều
người ñã lợi dụng những quy định chưa hồn chỉnh của pháp luật đã liên kết,
móc nối với một số cán bộ có thẩm quyền "moi ñất" của Nhà nước núp dưới
danh nghĩa "dự án". Thực chất là đem đất của Nhà nước thơng qua hình thức
giao đất có thu tiền để kiếm lời trên cơ sở chênh lệch giá.
Việc dùng giá ñất quy ñịnh ñể thu tiền khi giao ñất ở hầu hết các ñịa
phương trong cả nước trong thời gian trước ñây chưa phát huy ñược nguồn
nội lực to lớn từ ñất ñai và gây nhiều hậu quả cho Nhà nước. Vì vậy ñể tạo
thêm nguồn lực cho ngân sách Nhà nước, ñáp ứng nhu cầu đất ở cho nhân
dân, đảm bảo tính cơng khai, dân chủ, hiệu quả trong sử dụng đất, Nhà nước
cần nghiên cứu, tổ chức thực hiện thí điểm rồi sau đó nhân rộng mơ hình đấu
giá đất.
Muốn cơng tác đấu giá đất đạt hiệu quả cao thì cần nghiên cứu phương
pháp tổ chức và thực hiện ñấu giá ñất cho hợp lý.
Vì vậy cần tiến hành nghiên cứu và đánh giá hiệu quả của cơng tác đấu giá
qua các dự án khác nhau với các phương án khác nhau để có thể đề xuất và góp ý
giúp quy trình đấu giá ngày càng hồn thiện và đem lại hiệu quả cao nhất.
1.3. Mục đích, u cầu nghiên cứu
1.3.1 Mục đích
- ðánh giá hiệu quả của cơng tác đấu giá quyền sử dụng ñất trên ñịa
bàn quận Kiến An qua một số dự án ñấu giá quyền sử dụng ñất ñã triển khai.
- ðưa ra một số nhận xét và đề xuất giải pháp để hồn thiện quy trình,
cơ chế, nhằm tăng cường hiệu quả của cơng tác đấu giá quyền sử dụng ñất.
1.3.2 Yêu cầu
- Nghiên cứu, nắm vững các văn bản liên quan ñến ñấu giá quyền sử
Trường ðại học Nông nghiệp Hà Nội – Luận văn thạc sĩ khoa học nông nghiệp ……………………

2


dụng ñất của Trung Ương và ñịa phương.
- Số liệu ñiều tra phải khách quan và ñảm bảo ñộ tin cậy. Các chỉ tiêu
thu thập cần ñảm bảo ñể phân tích đánh giá được hiệu quả của cơng tác đấu
giá quyền sử dụng ñất trên cả 3 mặt: kinh tế, xã hội và cơng tác quản lý và sử
dụng đất
- ðưa ra các ý kiến đánh giá đảm bảo tính khách quan đối với cơng tác
đấu giá quyền sử dụng ñất.
- Kết quả nghiên cứu phải ñảm bảo cơ sở khoa học và thực tiễn.

Trường ðại học Nông nghiệp Hà Nội – Luận văn thạc sĩ khoa học nông nghiệp ……………………

3


PHẦN II: TỔNG QUAN VẤN ðỀ NGHIÊN CỨU
2.1. Khái niệm bất ñộng sản và thị trường bất ñộng sản
2.1.1 Bất ñộng sản
Trong lĩnh vực kinh tế và pháp lý, tài sản ñược chia thành 2 loại BðS
và ñộng sản. Mặc dù tiêu chí phân loại BðS của các nước có khác nhau,
nhưng ñều thống nhất BðS gồm ñất ñai và những tài sản gắn liền với ñất ñai.
Ở Việt Nam tại Chương II ðiều 174 Bộ luật Dân sự ñã quy định “BðS là các tài
sản khơng thể di dời được bao gồm: ðất đai; Nhà ở, Cơng trình xây dựng gắn
liền với ñất ñai, kể cả tài sản gắn liền với nhà ở, cơng trình xây dựng đó; Các tài
sản khác gắn liền với ñất ñai; Các tài sản khác do pháp luật quy ñịnh” [20].
Theo pháp luật về chế độ sở hữu ở nước ta thì đất đai khơng phải là
hàng hố vì đất đai khơng có quyền sở hữu riêng mà chỉ là quyền sở hữu toàn
dân. Do vậy, chỉ có quyền sử dụng đất, cụ thể hơn là quyền sử dụng một số

loại ñất, của một số ñối tượng cụ thể và trong những ñiều kiện cụ thể mới
được coi là hàng hố và được đưa vào lưu thơng trên thị trường BðS.
Thực chất hàng hố trao ñổi trên thị trường BðS ở Việt Nam là trao đổi giá
trị quyền sử dụng đất có điều kiện và quyền sở hữu các tài sản gắn liền với ñất.
2.1.2 Thị trường bất ñộng sản
Thị trường BðS là một bộ phận cấu thành quan trọng của nền kinh tế.
Thị trường BðS chịu sự chi phối bởi các quy luật kinh tế hàng hoá; quy luật
giá trị; quy luật cung cầu và theo mơ hình chung của thị trường hàng hố với
3 yếu tố xác định là sản phẩm, số lượng và giá cả.
Phạm vi hoạt ñộng của thị trường BðS do pháp luật của mỗi nước quy
định nên khơng đồng nhất. Ví dụ: Pháp luật Australia quy định khơng ñược
quyền ñược hạn chế mua, bán, thế chấp, thuê BðS và tất cả các loại ñất, BðS
ñều ñược mua, bán, cho thuê, thế chấp; Pháp luật Trung Quốc quy ñịnh giao
dịch BðS bao gồm chuyển nhượng BðS, thế chấp BðS và cho thuê nhà.
Chức năng của thị trường BðS là ñưa người mua và người bán BðS

Trường ðại học Nông nghiệp Hà Nội – Luận văn thạc sĩ khoa học nông nghiệp ……………………

4


ñến với nhau; xác ñịnh giá cả cho các BðS giao dịch; phân phối BðS theo
quy luật cung cầu; phát triển BðS trên cơ sở tính cạnh tranh của thị trường.
2.1.3 Một số khái niệm khác:
- ðịnh giá: là sự ước tính về giá trị của các quyền sở hữu tài sản cụ thể
bằng hình thái tiền tệ cho một mục đích đã được xác định, tại một thời điểm
xác ñịnh.
- ðịnh giá ñất: ðược hiểu là sự ước tính về giá trị của quyền sử dụng
đất bằng hình thái tiền tệ cho một mục đích sử dụng đã được xác ñịnh, tại một
thời ñiểm xác ñịnh.

- ðấu thầu: là ñấu giá trước công chúng, ai nhận làm hoặc nhận bán với
giá rẻ nhất thì được giao cho làm hoặc ñược bán hàng.
- ðấu giá tài sản: Là bán bằng hình thức để cho người mua lần lượt trả
giá giá cao nhất thì được.
2.2 Cơ sở khoa học của đấu giá quyền sử dụng ñất.
2.2.1 ðấu giá tài sản
2.2.1.1 Khái niệm, bản chất của ñấu giá tài sản
Từ “ñấu giá” (auction) bắt nguồn từ tiếng Latin (augère) với hai nghĩa
chính là “tăng lên” hoặc “bổ sung”. ðến nay trên thế giới có 2 hình thức đấu
giá chính: đấu tăng giá – theo kiểu phổ quát trên khắp thế giới và đấu giảm
giá – theo kiểu khơng phổ qt và có thành tựu nhất tại Hà Lan. [17]
Tại phương ðông, các hình thức của đấu giá đã hiện diện ở những chợ
phiên bộ lạc từ thời chưa có các nhà nước phong kiến nguyên thủy. Theo ghi
chép trong các sử liệu xưa, cách ñây khoảng 5.000 năm, các phiên ñấu giá có
tính chất “đổi chác” nơ lệ, vật ni, bơng vải, thực phẩm, vật trang ñiểm... ñã
diễn ra tại nhiều nơi. Ở các bộ lạc sống bằng nghề chăn nuôi, phổ biến nhất là
việc trao ñổi gia súc ñể lấy lương thực, vũ khí, áo quần...
Tại phương Tây, các phiên đấu giá cũng có một lịch sử lâu đời, theo
ghi chép của Herodotus ở xứ Babylon thì vào khoảng năm 500 TCN, việc đấu
giá đã được tổ chức cơng khai hàng năm.

Trường ðại học Nông nghiệp Hà Nội – Luận văn thạc sĩ khoa học nông nghiệp ……………………

5


Thời hồng đế La Mã, khoảng năm 190-195 TCN, các phiên đấu giá
chiến lợi phẩm cũng ln được tổ chức. Ngồi ra, trong nhiều ghi chép cho
thấy đấu giá đã “ñể mắt” tới mọi vật trong thế gian: từ một trang trại, một hịn
đảo, một con suối...đến lâu đài, máy bay, du thuyền... Cũng có những phiên

đấu giá về cá nổi tiếng ở Bắc Âu, ở Tsukiji (Tokyo) hay ở Honolulu (Hawaii).
Theo quan niệm truyền thống, ñấu giá là việc mua bán tài sản công khai
mà những người mua sẽ trả giá từ giá thấp cho tới khi trả giá cao nhất và
người bán ñấu giá ñồng ý bán bằng cách gõ búa. Dưới góc độ pháp lý, định
nghĩa về bán ñấu giá tài sản thường ñược quy ñịnh trong những ñiều luật cụ
thể: ðiều 3, Luật bán ñấu giá tài sản nước Cộng hoà nhân dân Trung Hoa năm
1996 quy định “Bán đấu giá là hình thức bán và mua tài sản cơng khai, theo
đó các tài sản và quyền tài sản ñược bán cho người trả giá cao nhất”. Cịn đạo
luật của Floriada năm 2003 đưa ra khái niệm “Bán ñấu giá tuyệt ñối” là cuộc
bán ñấu giá khơng u cầu giá khởi điểm tối thiểu mà hàng hố sẽ được bán
cho người trả giá cao nhất.
Ở Việt Nam, theo Từ điển Luật học thì “Bán đấu giá tài sản là hình
thức bán cơng khai một tài sản, một khối tài sản; theo đó có nhiều người
muốn mua tham gia trả giá, người trả giá cao nhất nhưng khơng thấp hơn giá
khởi điểm là người mua được tài sản”.
Khái niệm về đấu giá tài sản có những đặc ñiểm sau ñây:
- Bán ñấu giá tài sản là hình thức bán công khai theo nguyên tắc và thủ
tục luật ñịnh.
- Chủ thể tham gia bán ñấu giá từ hai chủ thể trở lên.
- Người ñược mua tài sản là người trả giá cao nhất.
Bản chất của bán ñấu giá tài sản là quan hệ dân sự về mua bán tài sản
thơng qua hình thức đấu giá nhằm bán được tài sản với giá cao nhất. Hoạt
ñộng bán ñấu giá tài sản được diễn ra theo ý chí của chủ sở hữu và người
ñược chủ sở hữu ủy quyền yêu cầu tổ chức có chức năng bán đấu giá hoặc tài
sản thực hiện việc bán đấu giá.

Trường ðại học Nơng nghiệp Hà Nội – Luận văn thạc sĩ khoa học nông nghiệp ……………………

6

Ngày nay, ñấu giá tài sản là một dịch vụ ngày càng có vị trí, vai trị
quan trọng trong đời sống kinh tế - xã hội. ðấu giá tài sản là một trong những
cách thức linh hoạt ñể chuyển quyền sở hữu tài sản từ chủ thể này sang chủ
thể khác góp phần thúc đẩy hoạt động kinh tế nói chung, hoạt động mua bán
trao đổi hàng hố nói riêng phát triển một cách ña dạng. Trong những năm
qua, hoạt ñộng bán ñấu giá tài sản ở nước ta ñã từng bước phát triển, có
những đóng góp quan trọng trong cơng tác thi hành pháp luật, đặc biệt là cơng
tác thi hành án dân sự và xử lý vi phạm hành chính.
2.2.1.2 Các hình thức đấu giá trên thế giới
ðấu giá là một cơ chế thị trường trong đó một vật hữu hình hay vơ hình
(bằng sáng chế…), một hay một tập hợp sản phẩm hay dịch vụ (gọi chung là
vật ñấu giá) ñược trao ñổi, mua bán trên cơ sở giá chào những người tham gia
ñấu giá hay người trả giá, những thành viên tham gia trên thị trường. ðấu giá
cung cấp một hệ quy tắc ñiều chỉnh qua đó quyết định mua hay bán cho người
trả giá thích hợp nhất. ðấu giá ñược tổ chức vào thời ñiểm xác ñịnh với số
người tham gia hạn chế.
Ngày nay, cùng với sự phát triển của thương mại ñiện tử, ñấu giá ñược
mở rộng hơn rất nhiều và phát triển lên một bước mới.
Là một tiêu ñiểm của các nhà khoa học về lý thuyết trò chơi, trọng tâm
nghiên cứu về ñấu giá thường xoay quanh vấn ñề lựa chọn phương thức và
chiến lược đấu giá. Quy trình đấu giá thường bao gồm một người bán ñấu giá
sở hữu vật ñấu giá hoặc ñược ủy nhiệm ñiều khiển cuộc bán ñấu giá và người
tham gia. Người này thông báo về vật ñấu giá cũng như phương thức ñấu giá
tới các ñối tượng xác ñịnh (trừ trường hợp ñấu giá rộng rãi). Người quan tâm
tới vật ñấu giá sẽ ñăng ký tham gia ñấu giá. Người bán muốn bán với giá cao
nhất có thể, cịn người mua muốn mua với giá thấp nhất có thể. Tùy theo cơ
chế đấu giá, người ta có thể chào giá một hoặc nhiều lần. ðơi khi, người bán
đấu giá có thể đưa ra một mức giá chấp nhận tối thiểu, gọi là giá hạn chế.
Một ñặc trưng khác của ñấu giá là phương thức thực hiện. Người thắng

cuộc có thể trả (hoặc được trả) theo giá mà người đó chào (đấu giá mức thứ
Trường ðại học Nông nghiệp Hà Nội – Luận văn thạc sĩ khoa học nông nghiệp ……………………

7


nhất) hoặc theo mức giá liền kế tiếp (ñấu giá mức thứ hai). Việc đấu giá có
thể được tổ chức công khai hoặc theo hồ sơ niêm phong.
ðấu giá mức thứ nhất: cho phép người chào trả giá cao nhất ñược mua
vật ñấu giá và trả tiền tại mức giá ñó. Mặt khác, trong ñấu thầu, người thắng
cuộc là người thắng thầu là người chào ở mức giá thấp nhất và được trả bằng
mức giá đó. Chẳng hạn như việc đấu thầu xây dựng cơng trình cơng cộng [17].
ðấu giá mức thứ hai: chấp nhận người trả giá ở mức cao nhất và
người thắng cuộc chỉ phải trả tiền ở mức giá thấp liền dưới mức thắng cuộc.
Trong ñấu thầu, người bỏ thầu có mức giá thấp nhất sẽ được chấp nhận thầu
nhưng ñược trả tiền ở mức cao liền kề trên mức giá chào thắng cuộc. ðấu giá
mức thứ hai thường là ñấu giá niêm phong hoặc ñấu giá kiểu Anh.
ðấu giá niêm phong: đây là hình thức đấu giá trong đó người tham gia
cùng nộp giá chào một lúc mà khơng được biết giá của người khác cũng như
giữ kín khơng cho người khác biết giá của mình. Thông thường người trả giá
mua cao nhất sẽ thắng.
ðấu giá nhượng quyền: đây là hình thức đấu giá dài vơ hạn định, dành
cho những sản phẩm có thể được tái bản (bản thu âm, phần mềm, công thức
làm thuốc), người ñấu giá ñặt công khai giá lớn nhất của họ (có thể điều chỉnh
hoặc rút lại), người bán có thể xem xét kết thúc cuộc ñấu giá bất cứ lúc nào khi
chọn ñược mức giá vừa ý. Những người thắng cuộc là những người ñặt giá
bằng hoặc cao hơn giá ñược chọn, và sẽ nhận ñược phiên bản của sản phẩm.
ðấu giá ra giá duy nhất: Trong hình thức này, người đấu giá sẽ đưa ra
giá khơng rõ ràng, và ñược cung cấp một phạm vi giá mà họ có thể đặt. Một
mức giá duy nhất có thể cao nhất hoặc thấp nhất từ các các mức giá ñược ra

giá sẽ thắng cuộc. Ví dụ, nếu một cuộc đấu giá quy ñịnh mức giá cao nhất là
10; năm giá cao nhất là 10, 10, 9, 8, 8 thì 9 sẽ là giá thắng cuộc vì là người ra
giá duy nhất ñạt giá cao nhất. Hình thức này phổ biến trong các cuộc đấu giá
trực tuyến.
ðấu giá mở: đây là hình thức được sử dụng trong thị trường chứng
khốn và trao ñổi hàng hoá. Việc mua bán diễn ra trên sàn giao dịch và người
Trường ðại học Nông nghiệp Hà Nội – Luận văn thạc sĩ khoa học nông nghiệp ……………………

8


giao dịch đưa ra giá bằng lời ngay tức thì. Những giao dịch có thể đồng thời
diễn ra ở nơi khác trong sàn mua bán. Hình thức này dần được thay thế bởi
hình thức thương mại điện tử.
ðấu giá giá trần: hình thức đấu giá này có giá bán ra ñịnh trước, người
tham gia có thể kết thúc cuộc ñấu giá bằng cách ñơn giản chấp nhận mức giá
này. Mức giá này do người bán ñịnh ra. Người ñấu giá có thể chọn để ra giá
hoặc sử dụng ln mức giá trần. Nếu khơng có người chọn giá trần thì cuộc
ñấu giá sẽ kết thúc với người trả mức cao nhất.
ðấu giá tổ hợp: là hình thức đấu giá trong ñó người mua ñịnh giá ñối
với một tập hợp món hàng với số lượng và chủng loại khác nhau (gọi là tổ
hợp). Ví dụ, nếu bánh xe đạp và khung xe được bán rời ra trong một cuộc đấu
giá, thì ñối với người ra giá 1 tổ hợp bao gồm 1 bánh xe hoặc 1 khung xe
chẳng có giá trị gì cả, nhưng 2 bánh xe và 1 khung xe thì lại đáng giá đến
$200. Sự ra giá theo tổ hợp như vậy sẽ ñề nghị một giá ñể trả cho tất cả các
món trong tổ hợp, nếu thắng thì có được tổ hợp, ngược lại sẽ khơng phải mua
bất cứ món gì trong tổ hợp.
Các hình thức đấu giá khơng chỉ được áp dụng đối với những mặt hàng
hiếm mà cịn được sử dụng rộng rãi tại các sàn giao dịch hàng hóa theo lơ, đặc
biệt là với các cơ chế khớp lệnh giao dịch tự ñộng. Nghiên cứu ñấu giá giúp

cho các nhà thiết kế thị trường có thể tối ưu hóa hoạt động mua bán. Hơn thế
nữa, kết hợp với lý thuyết trị chơi, nghiên cứu đấu giá có thể giúp người bán
đấu giá đạt được hiệu quả cao hơn.
2.2.1.3 Quá trình hình thành và phát triển của pháp luật về ñấu giá tài
sản ở Việt Nam
a) Giai ñoạn từ năm 1989 ñến năm 1996
Pháp luật về bán ñấu giá tài sản ñược ñánh dấu bằng sự ra ñời của
Pháp lệnh thi hành án dân sự ngày 28 tháng 8 năm 1989 (Pháp lệnh năm
1989), quy ñịnh về bán ñấu giá tài sản ñể thi hành án. [17]
Năm 1994, Pháp lệnh Thi hành án dân sự ñược ban hành mới thay thế
cho Pháp lệnh Thi hành án dân sự năm 1989 (Pháp lệnh năm 1994). Pháp lệnh
Trường ðại học Nông nghiệp Hà Nội – Luận văn thạc sĩ khoa học nông nghiệp ……………………

9


năm 1994 bổ sung thêm một số quy ñịnh về bán ñấu giá tài sản thi hành án.
Quy ñịnh cụ thể hơn về thành phần Hội ñồng ñịnh giá gồm đại diện cơ quan
tài chính, cơ quan chun mơn có liên quan và do chấp hành viên chủ trì để
đánh giá sơ bộ tài sản ñã kê biên (ðiều 34 của Pháp lệnh năm 1994), người
ñược thi hành án, người phải thi hành án ñược tham gia ý kiến vào việc ñịnh
giá, nhưng quyền quyết ñịnh giá thuộc Hội ñồng định giá. Tài sản khơng bán
được thì được định giá lại ñể tiếp tục bán ñấu giá.
b) Giai ñoạn từ năm 1996 ñến năm 2005
Năm 1995, Bộ Luật Dân sự ñầu tiên ở nước ta ñược Quốc hội khóa IX,
kỳ họp thứ 8 thông qua. ðây là một văn bản pháp luật quan trọng, ñiều chỉnh
các quan hệ giao kết dân sự trong đó có quan hệ về bán đấu giá tài sản. Bộ
Luật Dân sự năm 1995 ñã quy ñịnh giao cho Chính phủ ban hành quy chế bán
ñấu giá. Trên cơ sở đó, ngày 19/12/1996 Chính phủ đã ban hành Nghị ñịnh số
86/1996/CP về việc ban hành quy chế bán ñấu giá tài sản. ðây là văn bản

pháp lý chuyên ngành ñầu tiên ñiều chỉnh về lĩnh vực bán ñấu giá tài sản với
những quy ñịnh về tài sản bán đấu giá, người bán đấu giá, trình tự, thủ tục bán
ñấu giá, giải quyết khiếu nại, tranh chấp về bán đấu giá. Có thể nói hoạt động
bán đấu giá tài sản chun nghiệp ở nước ta được hình thành từ năm 1997
trên cơ sở của Bộ luật Dân sự và Nghị định số 86/CP ngày 19/12/1996 của
Chính phủ ban hành Quy chế bán ñấu giá tài sản. Tuy nhiên, nội dung của
Nghị ñịnh số 86/1996/CP ñược ban hành trong những năm ñầu của nền kinh
tế thị trường ñịnh hướng XHCN Việt Nam nên vẫn chứa ñựng các ñiều khoản
bất cập, hạn chế nhất định, khơng cịn phù hợp cần thay ñổi cho phù hợp với
thực tế.
c) Giai ñoạn từ năm 2005 ñến nay
Ngày 18/01/2005, Nghị ñịnh số 05/2005/Nð-CP của Chính phủ về bán
đấu giá tài sản được ban hành thay thế Nghị ñịnh số 86/1996/CP. Ngay sau
khi Nghị ñịnh số 05/2005/Nð-CP có hiệu lực thi hành, Bộ Tư pháp đã ban
hành Thơng tư số 03/2005/TT-BTP hướng dẫn một số quy định của Nghị
định số 05/2005/Nð-CP.
Trường ðại học Nơng nghiệp Hà Nội – Luận văn thạc sĩ khoa học nông nghiệp ……………………

10


Sau khi Nghị ñịnh số 05/2005/Nð-CP ñược ban hành, hoạt ñộng bán
ñấu giá tài sản ñã ñạt ñược những kết quả ñáng kể, tạo cơ sở pháp lý quan
trọng ñối với việc củng cố và phát triển các tổ chức bán ñấu giá tài sản ở các
tỉnh, thành phố trực thuộc Trung ương.
Tuy nhiên trong quá trình thực hiện, một số quy định của Nghị định số
05/2005/Nð-CP về trình tự, thủ tục bán đấu giá cịn chưa đầy đủ và chặt chẽ,
thậm chí có kẽ hở, dễ dẫn đến hiện tượng tiêu cực như thơng đồng, dìm giá,
làm thất thốt tài sản của Nhà nước, ảnh hưởng ñến quyền, lợi ích hợp pháp
của tổ chức, cá nhân.

Do vậy, việc thay thế Nghị ñịnh số 05/2005/Nð-CP là sự cần thiết
khách quan, ñể thiết lập cơ sở pháp lý chặt chẽ, thống nhất, ñồng bộ hơn cho
hoạt ñộng bán ñấu giá tài sản. Ngày 04 tháng 3 năm 2010, Chính phủ đã ban
hành Nghị ñịnh số 17/2010/ Nð-CP về bán ñấu giá tài sản, góp phần thống
nhất pháp luật về trình tự, thủ tục bán ñấu giá tài sản và ñáp ứng phần lớn nhu
cầu của cá nhân, tổ chức trong lĩnh vực này. Sau đó, ngày 06/12/2010, Bộ Tư
pháp đã ban hành Thơng tư số 23/2010/TT-BTP quy định chi tiết về hướng
dẫn thực hiện Nghị ñịnh số 17/2010/Nð-CP ngày 04/3/2010 của Chính phủ
về bán đấu giá tài sản. Và hiện nay mới nhất là Thơng tư số 48/2012/TT-BTC
của Bộ Tài chính hướng dẫn việc xác ñịnh giá khởi ñiểm và chế ñộ tài chính
trong hoạt ñộng ñấu giá quyền sử dụng ñất ñể giao ñất có thu tiền sử dụng ñất
hoặc cho thuê ñất.
2.2.2. Lý luận ñấu giá quyền sử dụng ñất
2.2.2.1 Lý thuyết cung và cầu
Cung và cầu là cơ sở của lý thuyết ñịnh giá. Sức mạnh của tương tác
cung và cầu quyết ñịnh tới giá trị thị trường của BðS, ñược phản ảnh qua
những giá bán.
Cung và cầu có ý nghĩa đặc biệt trong định giá đất bởi vì cung của đất
về cơ bản là cố định (bất biến). ðiều này có nghĩa là giá của đất trong một
khu vực nhất ñịnh sẽ ñược xác ñịnh bằng yếu tố cầu như mật ñộ dân cư, tỉ lệ
tăng trưởng, mức ñộ thu nhập và việc làm tại ñịa phương, khả năng phục vụ
Trường ðại học Nông nghiệp Hà Nội – Luận văn thạc sĩ khoa học nông nghiệp ……………………

11


của hệ thống giao thông vận tải, cơ sở hạ tầng, tỉ lệ lãi suất...
Hình 1.1 minh hoạ sự tương tác cung và cầu quyết ñịnh giá của ñất.
Lưu ý rằng ñồ thị cung là một ñường thẳng ñứng nghĩa là số lượng ñất là cố
ñịnh: bất kể giá cả, khơng thể tạo thêm ra đất. Do vậy, giá của nó thay đổi

theo nhu cầu. Khi đồ thị cầu tăng lên từ điểm d lên d' , thì giá tăng từ điểm P
lên P'.
Giá

P'
P
S
d d'

Số lượng

Hình 1. ðồ thị cung và cầu đất đai - ngắn hạn
Mạng lưới giao thơng của ñịa phương ảnh hưởng mạnh mẽ ñến sơ ñồ
phát triển và giá cả. Trước khi có ơtơ, thị trường ñất ñô thị tập trung ở những
khu buôn bán gần trung tâm dẫn ñến những sự chênh lệch giá ñỉnh cao giữa
đất đai ở vị trí trung tâm và vùng ngoại vi. ðường sá và giao thơng được cải
thiện đã làm tăng nhu cầu về đất đai vùng ngoại ơ và tăng lượng cung hiệu
dụng của đất đơ thị. Sự chênh lệch giá giữa ñất trung tâm và vùng ngoại ô
thành phố ñã giảm ñi.
Các nguyên tắc cung và cầu giải thích những khác biệt lớn trong giá trị
đất giữa khu vực đơ thị và nơng thơn, giữa các vùng đơ thị khác nhau và thậm
chí giữa những vùng kế cận khác nhau trong cùng một vùng đơ thị. Khơng
một hàng hoá nào khác lại biểu hiện sự biến thiên lớn về giá như vậy - chắc
chắn không phải hàng tiêu dùng không lâu bền, như thực phẩm, quần áo; cũng
không phải hàng tiêu dùng lâu bền như các trang thiết bị và ơtơ; cũng khơng
phải là các cơng trình. Nói chung, một mặt hàng càng có khả năng bất biến,
thì giá của nó sẽ thay đổi càng lớn theo vùng.

Trường ðại học Nông nghiệp Hà Nội – Luận văn thạc sĩ khoa học nông nghiệp ……………………

12


2.2.2.2 Các yếu tố cơ bản xác ñịnh giá ñất trong ñấu giá quyền sử dụng ñất
Khi xác ñịnh giá ñất ñể ñấu giá phải ñảm bảo lợi ích của hai phía là
Nhà nước và người tham gia đấu giá, giá đất tính được phải dựa vào giá thị
trường và khả năng sinh lợi của ñất. ðất ñai dùng vào các mục đích khác nhau
thì khả năng sinh lợi khác nhau, khả năng sinh lợi phụ thuộc vào sự thuận lợi
của mảnh ñất bao gồm các yếu tố sau:
- Vị trí của khu đất: Vị trí là một trong những nhân tố quan trọng trong
việc xác định giá đất, ví dụ trong cùng một loại ñường phố của một loại đơ thị
thì giá đất ở những vị trí mặt tiền sẽ có giá cao hơn ở những vị trí trong ngõ
hẻm. Mặt khác, các vị trí ở khu trung tâm văn hố, kinh tế - xã hội, thương
mại... sẽ có giá cao hơn các vị trí ở xa trung tâm (cùng đặt tại vị trí mặt tiền)
hoặc cùng ở mặt ñường phố, nhưng vị trí ở gần khu sản xuất có các khí độc
hại thì giá đất sẽ thấp hơn các vị trí tương tự nhưng đặt ở xa trung tâm hơn. Vì
vậy, khi xác định giá đất, điều quan trọng là phải xác định vị trí đất và các
nhân tố xung quanh làm ảnh hưởng ñến giá ñất.
- Yếu tố ảnh hưởng về khả năng ñầu tư cơ sở hạ tầng:
Một khu đất cho dù có rất nhiều yếu tố thuận lợi nhưng nếu chưa ñược
ñầu tư xây dựng cơ sở hạ tầng, khu đất sẽ có những hạn chế nhất ñịnh trong
việc xác ñịnh giá ñất. Ngược lại, một khu vực ñược ñầu tư cơ sở hạ tầng như
hệ thống đường giao thơng, hệ thống cấp thốt nước ñồng bộ, dịch vụ thông
tin liên lạc hiện ñại, ñiện sinh hoạt, điện sản xuất quy mơ lớn... (những yếu tố
phục vụ trực tiếp và thiết thực ñối với ñời sống sinh hoạt của dân cư và nhu
cầu sản xuất của các doanh nghiệp) sẽ làm tăng giá trị của ñất và tác ñộng trực
tiếp ñến giá ñất.
- ðiều kiện kinh tế - xã hội và các cơng trình dịch vụ:
Khu vực có điều kiện kinh tế – xã hội phát triển thuận lợi cho kinh
doanh thương mại, văn phòng, cửa hàng dịch vụ hoặc mơi trường sinh sống là

điều kiện có sức thu hút dân cư đến ở, các yếu tố này sẽ làm cho giá ñất thực
tế ở khu vực này tăng lên. Nếu là nơi khu công nghiệp tập trung, có nhiều nhà
máy xí nghiệp, khu cơng nghiệp, khu chế xuất sẽ hạn chế khả năng phát triển
Trường ðại học Nông nghiệp Hà Nội – Luận văn thạc sĩ khoa học nông nghiệp ……………………

13


nhà ở khu vực xung quanh, dân cư ñến ñây ít dẫn ñến giá ñất giảm.
- Yếu tố về khả năng sử dụng theo các mục đích và u cầu khác nhau:
Một lơ đất nếu dùng để sử dụng cho các mục đích khác nhau thì giá đất
của nó cũng chịu ảnh hưởng theo các mục đích đó vì đất ñai là một tài sản
không giống như những tài sản thơng thường, đó là tính khơng đồng nhất, sự
cố định về vị trí, có hạn về khơng gian và vơ hạn về thời gian sử dụng. ðất có
hạn về số lượng cung cấp nhưng nó lại cho một chức năng sử dụng xác định
như nhà ở có nghĩa là sự đầu tư khơng hồn tồn bất biến.
Ví dụ: ðầu tư nhà ở cao tầng có thể làm thay thế số lượng ñất ñai cần
dùng thêm sẽ làm thay ñổi giá trị của ñất ở. Giá trị của ñất ở phụ thuộc cung cầu của thị trường, cung - cầu của ñất có thể coi là ổn ñịnh và việc sử dụng
ñất phụ thuộc vào cung cầu của thị trường, trong khi nhu cầu của thị trường
lại ñược ñịnh hướng bởi thu nhập mà thửa đất đó mang lại. Các loại hình sử
dụng có giá trị thấp hơn sẽ phải nhường chỗ cho các loại hình có giá trị cao
hơn, như trung tâm thương mại sẽ ñẩy nhà ở ra khỏi trung tâm, nhà ở sẽ đẩy
nơng nghiệp ra ven đơ thị vì chỉ các loại hình sử dụng mới có ñủ ñiều kiện ñể
trả một khoản giá trị cao hơn cho các vị trí đó. Vì vậy, đất ở thành thị, ở khu
trung tâm, khu thương mại sẽ có giá trị cao hơn ở các vị trí ở nơng thơn và các
vị trí khác [10], [17].
2.2.2.3 Các phương pháp định giá ñất trong ñấu giá QSD ñất ở nước ta
Trên lý thuyết có nhiều phương pháp định giá đất để thực hiện đấu giá
quyền sử dụng đất, có thể sử dụng một trong số các phương pháp sau:
- Phương pháp so sánh dữ liệu thị trường: Phương pháp dữ liệu thị

trường hay còn gọi là phương pháp so sánh những vụ mua bán có thể so sánh
được trên thị trường. ðây là phương pháp định giá trong đó người định giá
khảo sát giá bán các tài sản tương tự trên thị trường để sau đó bằng quy trình
so sánh, dự tính giá trị của tài sản cần định giá.
- Phương pháp giá thành: Phương pháp này cịn được gọi là phương
pháp thay thế hoặc phương pháp giá thành xây dựng lại trừ đi phần khấu hao
hoặc phương pháp chi phí. Theo phương pháp này giá trị của ñất ñược bổ
Trường ðại học Nông nghiệp Hà Nội – Luận văn thạc sĩ khoa học nông nghiệp ……………………

14


sung các khoản chi phí thay thế hoặc cải tạo của những cơng trình đã trừ
khấu hao tạo nên giá trị thị trường của BðS cần ñịnh giá.
- Phương pháp thu nhập: Phương pháp này còn gọi là phương pháp thu
hồi vốn hoặc phương pháp ñầu tư. ðây là phương pháp định giá được sử dụng
để ước tính giá trị thị trường của một tài sản dựa trên các thu nhập mà tài sản
đó sẽ đem lại hoặc có khả năng sẽ ñem lại. Giá trị tài sản ñược ước tính bằng
việc vốn hố thu nhập ước tính trong tương lai kể cả tổng thu nhập hoặc lãi
ròng.
Trong việc sử dụng các phương pháp trên ñể tiến hành ñịnh giá đất,
khơng có phương pháp nào là phương pháp riêng lẻ, mà chỉ có sử dụng
phương pháp thích hợp nhất, cịn các phương pháp khác có thể được sử dụng
để kiểm tra kết quả của phương pháp thích hợp nhất. [10].
2.2.3 ðấu giá quyền sử dụng đất
2.2.3.1 Cơ chế hình thành ñấu giá quyền sử dụng ñất ở Việt Nam
a) Quá trình khai thác quỹ đất trong cơ chế giao đất tạo vốn ñầu tư xây
dựng cơ sở hạ tầng ở Việt Nam
Trước năm 1993, trong những quy ñịnh của Luật ñất ñai 1988, Nhà
nước nghiêm cấm việc mua bán ñất ñai và không thừa nhận các giao dịch

chuyển ñổi, chuyển nhượng, cho thuê, thế chấp, góp vốn giá trị quyền sử dụng
đất trên thị trường. ðất đai khơng có giá và Nhà nước tiến hành giao, cấp ñất
cho các doanh nghiệp, tổ chức, cá nhân không thu tiền sử dụng ñất. Trong giai
ñoạn này, giá ñất không ñược ñề cập ñến, Nhà nước quản lý ñất ñai theo diện
tích, loại ñất, hạng ñất và mang nặng tính hành chính, mệnh lệnh đã làm cho
quan hệ đất đai khơng vận động theo hướng tích cực, đất đai khơng được coi
là tài sản q, tình trạng vơ chủ, sử dụng lãng phí, lấn chiếm, mua bán ngầm
diễn ra phổ biến Nhà nước khơng kiểm sốt được.
Luật đất đai 1993 ra đời với những quy ñịnh mới cho phép người sử
dụng ñất ñược quyền chuyển đổi, chuyển nhượng, cho th, góp vốn, thế chấp
giá trị quyền sử dụng ñất ñã tạo ra cơ sở pháp lý và đặt nền móng cho sự hình
thành và phát triển thị trường BðS chính thức ở nước ta.
Trường ðại học Nông nghiệp Hà Nội – Luận văn thạc sĩ khoa học nông nghiệp ……………………

15


Luật đất đai 1993 đã có bước chuyển biến tích cực, không chỉ giải
quyết mối quan hệ giữa Nhà nước và người sử dụng đất mà cịn giải quyết
mối quan hệ giữa người sử dụng ñất với nhau (Mối quan hệ dân sự, kinh tế về
ñất ñai): Mở rộng quyền cho người sử dụng ñất, cho phép họ ñược chuyển
quyền sử dụng ñất, thừa nhận sự tồn tại của thị trường BðS, thừa nhận đất có
giá và Nhà nước xác định đất để quản lý, từ đó Nhà nước khơng chỉ quản lý
đất đai theo diện tích, loại đất, hạng ñất mà còn quản lý theo giá trị ñất (Giao
ñất có thu tiền sử dụng). Như vậy bên cạnh hình thức giao đất khơng thu tiền
(ðối với một số trường hợp phục vụ lợi ích cơng cộng), Nhà nước tiến hành
giao đất, cho th đất có thu tiền sử dụng. Chính sách sử dụng đất đai phải trả
tiền là chính sách tiến bộ, phù hợp với ñường lối ñổi mới quản lý ñất ñai theo
cơ chế thị trường. Nhà nước có nguồn thu ngân sách từ đất, huy động được
vốn ñể ñầu tư xây dựng cơ sở hạ tầng phục vụ sự nghiệp cơng nghiệp hố hiện đại hố đất nước. Mặt khác, với chính sách giao đất có thu tiền sử dụng

sẽ tạo được sự cơng bằng giữa người sử dụng ñất với nhau, giữa người trực
tiếp lao ñộng sản xuất với người sử dụng đất vào mục đích kinh doanh.
Nguồn tài nguyên ñất ñai ñược xác ñịnh rõ giá trị sẽ góp phần tác động tới ý
thức, trách nhiệm từ phía người sử dụng đất, đất đai được sử dụng kinh tế, tiết
kiệm và hiệu quả hơn. Thực tế sử dụng ñất tại các ñịa phương ñã chứng minh
tính đúng đắn, hợp lý của chính sách sử dụng đất có thu tiền sử dụng.
Thực chất q trình tạo vốn từ quỹ ñất ñể xây dựng cơ sở hạ tầng tại
các địa phương được tiến hành dưới các hình thức chủ yếu sau:
- Hình thức 1: Uỷ ban nhân dân tỉnh cho phép các nhà đầu tư có năng
lực tài chính nhận làm các cơng trình. Sau đó, các nhà đầu tư này th các
đơn vị thi cơng để xây dựng cơng trình. Sau khi hồn thành, Uỷ ban nhân dân
cấp tỉnh sẽ thanh tốn bằng đất cho nhà đầu tư theo khối lượng thi cơng được
nghiệm thu.
- Hình thức 2: Uỷ ban nhân dân tỉnh chỉ tuyển chọn các nhà đầu tư vừa
có năng lực tài chính, vừa có năng lực thi cơng để trực tiếp xây dựng cơng
trình (Hình thức này khắc phục được nhược điểm hình thức một là tránh tình
Trường ðại học Nơng nghiệp Hà Nội – Luận văn thạc sĩ khoa học nông nghiệp ……………………

16


trạng q trình thi cơng cơng trình qua q nhiều khâu trung gian gây tốn kém
về thời gian và tiền của). Sau khi hồn tất cơng trình, Uỷ ban nhân dân tỉnh sẽ
thanh tốn bằng đất cho nhà đầu tư theo khối lượng thi cơng được nghiệm
thu. Song trên thực tế các nhà đầu tư vừa có năng lực tài chính, vừa có năng
lực thi cơng là rất ít.
- Hình thức 3: Uỷ ban nhân dân cấp tỉnh cho phép các nhà ñầu tư nộp
một khoản tiền vào ngân sách Nhà nước để đầu tư xây dựng một cơng trình
thuộc danh mục cơng trình đầu tư bằng quỹ đất được Chính phủ cho phép và
theo tổng mức đầu tư được duyệt. Sau khi hoàn tất thủ tục nộp tiền, Uỷ ban

nhân dân tỉnh sẽ giao cho nhà ñầu tư một diện tích đất có giá trị tương ứng để
thanh tốn. Với số tiền thu ñược, Uỷ ban nhân dân tỉnh tự tổ chức đầu tư xây
dựng cơng trình.
Chủ trương “ðổi ñất lấy cơ sở hạ tầng” của Chính phủ, trong vịng hơn
10 năm trở lại đây đã mang lại hiệu quả kinh tế, xã hội to lớn. Song cùng với
những biến ñộng về giá cả ñất ñai trên thị trường BðS, giá chuyển nhượng
thực tế cao gấp nhiều lần so với giá đất do Nhà nước quy định, chính sách
giao ñất ñể tạo vốn ñầu tư xây dựng cơ sở hạ tầng ñã bộc lộ những hạn chế
nhất ñịnh. Cụ thể, khung giá ñất do Nhà nước ban hành theo Nghị định 87/CP
của Chính phủ là căn cứ để thực hiện chính sách tài chính trong việc giao đất,
cho th ñất, chuyển mục ñích sử dụng ñất và bồi thường khi Nhà nước thu
hồi ñất. Hiện nay, bảng giá ñất ñã ñược Nhà nước chỉnh sửa nhiều lần song
vẫn quá lạc hậu. Khi tiến hành giao ñất tạo vốn ñầu tư xây dựng hệ thống cơ
sở hạ tầng, Uỷ ban nhân dân các tỉnh, thành phố trực thuộc Trung ương cũng
chủ ñộng ñiều chỉnh kịp thời bảng giá ñất cho phù hợp với tình hình thực tiễn
địa phương song nhìn chung giá ñất do Nhà nước ñặt ra là rất thấp so với thực
tế, nhất là ở các đơ thị, các khu cơng nghiệp, du lịch, dịch vụ. Chính sự chênh
lệch về giá ñất do Nhà nước quy ñịnh với giá ñất chuyển nhượng thực tế trên
thị trường mà trong thực tế, một số giao dịch ñất ñai làm phát sinh ra những
khoản địa tơ mà Nhà nước khơng kiểm sốt được dẫn đến thất thốt một
nguồn thu lớn (trong trường hợp giao ñất tạo vốn ñầu tư xây dựng nhà ở để
Trường ðại học Nơng nghiệp Hà Nội – Luận văn thạc sĩ khoa học nông nghiệp ……………………

17