Luận văn thạc sĩ đánh giá hiệu quả của công tác đấu giá quyền sử dụng đất tại một số dự án trên địa bàn thành phố bắc giang tỉnh bắc giang
Bạn đang xem bản rút gọn của tài liệu. Xem và tải ngay bản đầy đủ của tài liệu tại đây (955.32 KB, 120 trang )
....
BỘ GIÁO DỤC VÀ ðÀO TẠO
TRƯỜNG ðẠI HỌC NÔNG NGHIỆP HÀ NỘI
---------
---------
HÀ THỊ SỬU
ðÁNH GIÁ HIỆU QUẢ CỦA CÔNG TÁC ðẤU GIÁ QUYỀN
SỬ DỤNG ðẤT TẠI MỘT SỐ DỰ ÁN TRÊN ðỊA BÀN
THÀNH PHỐ BẮC GIANG - TỈNH BẮC GIANG
LUẬN VĂN THẠC SĨ NÔNG NGHIỆP
Chuyên ngành: QUẢN LÝ ðẤT ðAI
Mã số
: 60.62.16
Người hướng dẫn khoa học: GS.TSKH. ðẶNG HÙNG VÕ
HÀ NỘI - 2012
MỤC LỤC
MỤC LỤC .....................................................................................................................i
LỜI CAM ðOAN.........................................................................................................v
LỜI CẢM ƠN .............................................................................................................vi
DANH MỤC CHỮ VIẾT TẮT ..................................................................................vii
DANH MỤC BẢNG ................................................................................................ viii
DANH MỤC BIỂU ðỒ ..............................................................................................ix
1. MỞ ðẦU .................................................................................................................1
1.1. Tính cấp thiết của đề tài..................................................................................................1
1.2. Ý nghĩa khoa học và thực tiễn của ñề tài ........................................................................2
1.3. Mục đích .........................................................................................................................3
1.4. u cầu ...........................................................................................................................3
2. TỔNG QUAN VẤN ðỀ NGHIÊN CỨU..................................................................4
2.1. ðất ñai và thị trường bất ñộng sản..................................................................................4
2.1.1 Nhu cầu ñất ñai cho phát triển thị trường bất ñộng sản ..............................................4
2.1.2. Các cơ chế tiếp cận ñất ñai của các dự án ñầu tư.......................................................5
2.1.3. Phân tích ưu, nhược ñiểm của các cơ chế tiếp cận ñất ñai .........................................6
2.2. Giá ñất, ñịnh giá ñất và công tác ñấu giá quyền sử dụng ñất trên thế giới...................7
2.2.1. Khái quát về giá ñất.....................................................................................................7
2.2.2. Khái quát về ñịnh giá ñất và bất động sản ..................................................................7
2.2.3. Khái qt về cơng tác ñấu giá quyền sử dụng ñất ở một số nước.............................10
2.3. Q trình chuyển đổi đất đai để thực hiện các dự án ñầu tư ở nước ta những năm qua
.............................................................................................................................................15
2.3.1. ðánh giá chung về việc thực hiện các cơ chế tiếp cận ñất ñai của nhà ñầu tư..............15
2.3.2. Cơ chế tiếp cận ñất ñai chủ yếu ñang ñược áp dụng trong thực tế...........................17
2.4. Thực trạng cơng tác đấu giá quyền sử dụng ñất ở Việt Nam .......................................19
2.4.1. Những quy ñịnh của pháp luật về cơng tác đấu giá quyền sử dụng đất....................19
2.4.2. Q trình hình thành cơ chế đấu giá quyền sử dụng ñất ở Việt Nam .......................22
2.4.3. ðặc ñiểm của giá đất hình thành từ đấu giá quyền sử dụng ñất...............................31
2.4.4. Thực trạng ñấu giá quyền sử dụng ñất ở Việt Nam...................................................38
3. ðỐI TƯỢNG, NỘI DUNG VÀ PHƯƠNG PHÁP NGHIÊN CỨU .........................42
Trường ðại học Nông nghiệp Hà Nội – Luận văn thạc sĩ khoa học nông nghiệp ……………………
ii
3.1. ðối tượng và phạm vi nghiên cứu ................................................................................42
3.1.1. ðối tượng nghiên cứu ................................................................................................42
3.1.2. Phạm vi nghiên cứu ...................................................................................................42
3.2. Nội dung nghiên cứu.....................................................................................................42
3.2.1. Khái quát ñiều kiện tự nhiên, kinh tế xã hội của thành phố Bắc Giang.......................42
3.2.2. ðánh giá thực trạng ñấu giá quyền sử dụng ñất trên ñịa bàn thành phố Bắc Giang
trong những năm qua...........................................................................................................42
3.2.3. Tìm hiểu ñấu giá tại một số dự án trên ñịa bàn thành phố Bắc Giang .....................42
3.2.4. ðánh giá hiệu quả của cơng tác đấu giá quyền sử dụng đất ....................................43
3.3. Phương pháp nghiên cứu ..............................................................................................43
3.3.1. Phương pháp kế thừa các tài liệu liên quan ..............................................................43
3.3.2. Phương pháp ñiều tra thống kê .................................................................................43
3.3.3. Phương pháp xử lý số liệu bằng phần mềm máy tính................................................44
3.3.4. Phương pháp phân tích tổng hợp ..............................................................................44
3.3.5. Phương pháp chuyên gia ...........................................................................................44
3.3.6. Phương pháp xác ñịnh cơ sở .....................................................................................44
4. KẾT QUẢ NGHIÊN CỨU..........................................................................................45
4.1. ðiều kiện tự nhiên, kinh tế - xã hội của thành phố Bắc Giang tỉnh Bắc Giang.................45
4.1.1. ðiều kiện tự nhiên......................................................................................................45
4.1.2. ðiều kiện kinh tế - xã hội ...........................................................................................47
4.1.3. Xây dựng và phát triển kết cấu hạ tầng kỹ thuật đơ thị .............................................54
4.2. Tình hình quản lý ñất ñai và hiện trạng sử dụng ñất trên địa bàn thành phố Bắc Giang
.............................................................................................................................................62
4.2.1. Tình hình quản lý đất đai...........................................................................................62
4.2.2. Hiện trạng sử dụng đất ..............................................................................................65
4.3. Tình hình đấu giá quyền sử dụng đất trên địa bàn thành phố Bắc Giang trong những
năm qua................................................................................................................................67
4.3.1. Các văn bản về ñấu giá quyền sử dụng ñất ñược áp dụng........................................67
4.3.2. Việc triển khai cơ chế ñấu giá quyền sử dụng ñất.....................................................69
4.3.3. Căn cứ ñể xác ñịnh giá sàn........................................................................................69
Trường ðại học Nông nghiệp Hà Nội – Luận văn thạc sĩ khoa học nông nghiệp ……………………
iii
4.4. Kết quả ñấu giá quyền sử dụng ñất tại một số dự án trên ñịa bàn thành phố Bắc Giang
.............................................................................................................................................70
4.4.1. Dự án ñấu giá quyền sử dụng ñất khu dân cư mới số 1 ............................................70
4.4.2. Dự án ñấu giá quyền sử dụng ñất khu dân cư mới số 2 ............................................75
4.4.3. Dự án ñấu giá quyền sử dụng ñất khu dân cư mới số 3 ............................................80
4.4.4. Tổng hợp kết quả ñấu giá quyền sử dụng của một số dự án trên..............................84
4.4.5. Một số yếu tố ảnh hưởng ñến kết quả ñấu giá quyền sử dụng ñất ............................88
4.5. Ý nghĩa của việc ñấu giá quyền sử dụng ñất ................................................................89
4.5.1. ðấu giá QSDð là nguồn thu lớn cho ngân sách Nhà nước, tạo vốn ñầu tư xây dựng
cơ sở hạ tầng........................................................................................................................89
4.5.2. ðấu giá QSDð tạo cơ sở cho sự phát triển thị trường bất ñộng sản........................89
4.5.3. ðấu giá quyền sử dụng ñất là cơ sở, căn cứ ñể ñiều chỉnh giá ñất của Nhà nước sát
với giá thị trường .................................................................................................................90
4.5.4. ðấu giá QSDð tạo ra mặt bằng giá cả, góp phần ổn ñịnh giá ñất...........................91
4.6. Những hiệu quả của công tác ñấu giá quyền sử dụng ñất ............................................91
4.6.1. Hiệu quả về kinh tế ....................................................................................................91
4.6.2. Hiệu quả về xã hội .....................................................................................................94
4.6.3. Hiệu quả trong cơng tác quản lý và sử dụng đất đai.................................................95
4.7. Những tồn tại của cơng tác đấu giá quyền sử dụng đất ................................................97
4.7.1. Cơng tác tổ chức ........................................................................................................97
4.7.2. ðối với người tham gia đấu giá.................................................................................98
4.7.3. ðối với cơng tác quản lý đất đai và xây dựng đơ thị.................................................99
4.8. Một số ñề xuất về công tác ñấu giá quyền sử dụng ñất ................................................99
5. KẾT LUẬN VÀ KIẾN NGHỊ...............................................................................103
5.1. Kết luận.......................................................................................................................103
5.1.1. Về hiệu quả kinh tế..................................................................................................103
5.1.2. Về hiệu quả xã hội ...................................................................................................103
5.1.3. ðối với cơng tác quản lý Nhà nước về đất ñai ........................................................104
5.2. Kiến nghị.....................................................................................................................104
TÀI LIỆU THAM KHẢO ........................................................................................105
PHỤ LỤC ................................................................................................................107
Trường ðại học Nông nghiệp Hà Nội – Luận văn thạc sĩ khoa học nông nghiệp ……………………
iv
LỜI CAM ðOAN
Tơi xin cam đoan đây là kết quả nghiên cứu của tôi. Các số liệu, kết quả
nêu trong luận văn này là trung thực và chưa từng ñược ai cơng bố trong bất kỳ
cơng trình nào.
Tơi xin cam ñoan rằng, mọi sự giúp ñỡ trong quá trình thực hiện luận văn
đã được cám ơn, các thơng tin trích dẫn ñã chỉ rõ nguồn gốc.
Hà Nội, ngày 20 tháng 8 năm 2012
Tác giả luận văn
Hà Thị Sửu
Trường ðại học Nông nghiệp Hà Nội – Luận văn thạc sĩ khoa học nông nghiệp ……………………
v
LỜI CẢM ƠN
Tơi xin bày tỏ lịng biết ơn sâu sắc tới GS.TSKH. ðặng Hùng Võ, người
ñã hướng dẫn, chỉ bảo tận tình và giúp đỡ tơi trong suốt q trình thực hiện đề tài
và hồn chỉnh luận văn của mình.
Tơi xin chân thành cảm ơn các thầy, cơ giáo trong khoa Tài ngun và
Mơi trường, Viện đào tạo Sau ñại học, Trường ðại học Nông nghiệp Hà Nội,
lãnh ñạo, chuyên viên các ñơn vị: Trung tâm Kỹ thuật Tài ngun và Mơi trường
Bắc Giang; phịng Tài ngun và Mơi trường thành phố Bắc Giang, phịng Tài
chính Kế hoạch thành phố Bắc Giang; Ban Quản lý dự án ñầu tư xây dựng tỉnh
Bắc Giang; Ban quản lý ñầu tư xây dựng thành phố Bắc Giang; Công ty TNHH
xây lắp giao thơng thủy lợi 379 đã tạo mọi điều kiện thuận lợi, giúp đỡ tơi trong
suốt thời gian thực hiện luận văn này.
ðể hồn thành luận văn, tơi cịn nhận được sự động viên, khích lệ của bạn
bè và những người thân trong gia đình. Tơi xin chân thành cảm ơn tất cả những
tình cảm cao q đó.
Hà Nội, ngày 05 tháng 8 năm 2012
Tác giả
Hà Thị Sửu
Trường ðại học Nông nghiệp Hà Nội – Luận văn thạc sĩ khoa học nông nghiệp ……………………
vi
DANH MỤC CHỮ VIẾT TẮT
Ký hiệu
Chú giải
BðS
Bất ñộng sản
CSHT
Cơ sở hạ tầng
ðGð
ðấu giá ñất
GCN
Giấy chứng nhận
QSD
Quyền sử dụng
QSDð
Quyền sử dụng ñất
SDð
Sử dụng ñất
TM
Thương mại
TNHH
Trách nhiệm hữu hạn
TW
Trung ương
UBND
Uỷ ban nhân dân
XD
Xây dựng
Trường ðại học Nông nghiệp Hà Nội – Luận văn thạc sĩ khoa học nông nghiệp ……………………
vii
DANH MỤC BẢNG
STT
1
2
Tên bảng
Trang
Bảng 4.1. Biểu cơ cấu GTSX năm 2005 – 2010
Bảng 4.2. Giá trị sản xuất và cơ cấu sản xuất nông
nghiệp TP Bắc Giang thời kỳ 2005 - 2010
48
49
Bảng 4.3. Dân số trung bình 5 năm Thành phố Bắc
3
Giang (2005 - 2010) phân theo giới tính và ñịa bàn cư
53
trú
4
5
6
7
8
9
10
11
Bảng 4.4. Hiện trạng sử dụng ñất nông nghiệp năm
2010
Bảng 4.5. Hiện trạng sử dụng đất phi nơng nghiệp năm
2010
Bảng 4.6. Kết quả ñấu giá QSD ñất dự án Khu dân cư
mới số 1 – thành phố Bắc Giang
Bảng 4.7. Kết quả ñấu giá QSD ñất dự án Khu dân cư
mới số 2 – thành phố Bắc Giang
Bảng 4.8. Kết quả ñấu giá QSD ñất dự án Khu dân cư
mới số 3 – thành phố Bắc Giang
Bảng 4.9. Tổng hợp kết quả phân lô của dự án khu dân
cư số 1, 2 và 3
Bảng 4.10. Tổng hợp kết quả ñấu giá QSDð của dự án
khu dân cư số 1, 2 và 3
Bảng 4.11. Một số khu ñất sẽ ñấu giá ñất ở tại khu dân
cư mới số 2 và 3 trong thời gian tới
Trường ðại học Nông nghiệp Hà Nội – Luận văn thạc sĩ khoa học nông nghiệp ……………………
66
66
72
76
80
82
83
97
viii
DANH MỤC BIỂU ðỒ
STT
1
Tên biểu ñồ
Biểu 2.1. Ý kiến ñối với những bất cập về ñất ñai từ
cộng ñồng các doanh nghiệp
Trang
16
2
Biểu 4.1. Tốc ñộ phát triển kinh tế năm 2010
48
3
Biểu 4.2. Cơ cấu sử dụng các loại ñất năm 2010
65
Trường ðại học Nông nghiệp Hà Nội – Luận văn thạc sĩ khoa học nông nghiệp ……………………
ix
1. MỞ ðẦU
1.1. Tính cấp thiết của đề tài
ðất đai là tài nguyên thiên nhiên, tài sản quốc gia vô cùng quý báu, là
nguồn nội lực ñể XD và phát triển đất nước. Trong q trình đổi mới, từ năm
1986 ñến nay, ðảng và Nhà nước ñã ñặc biệt quan tâm ñến vấn ñề quản lý ñất
ñai, Luật ðất ñai 1988 là một trong những sắc luật ñầu tiên ñược ban hành trong
thời kỳ đổi mới và khơng ngừng được hồn thiện: Luật ðất đai 1993, 1998,
2001, 2003 đã đáp ứng yêu cầu chuyển ñổi từ nền kinh tế kế hoạch hoá tập trung
sang nền kinh tế thị trường theo định hướng xã hội chủ nghĩa, đẩy mạnh cơng
nghiệp hố, hiện đại hố đất nước.
Chính sách pháp luật về đất đai của ðảng và Nhà nước ta ln đổi mới
hồn thiện để phù hợp với tình hình phát triển kinh tế - xã hội của ñất nước nhằm
phát huy mọi tiềm năng và tiềm lực vốn có của đất đai phục vụ q trình phát
triển đất nước. Nghị quyết số 06/2004/NQ-CP ngày 19/5/2004 cũng ñã nêu rõ
“Khai thác, sử dụng có hiệu quả các loại bất động sản; ðặc biệt là BðS nhà ñất,
phát huy tối ña nguồn lực từ đất đai, nhà và cơng trình trên đất để phát triển kinh
tế - xã hội phục vụ sự nghiệp công nghiệp hố - hiện đại hố đất nước”. ðó có
thể coi là bước đi quan trọng để từng bước chính thức hố và đưa thị trường
BðS vào hoạt động lành mạnh.
ðể phát huy ñược nguồn nội lực từ ñất ñai phục vụ sự nghiệp cơng nghiệp
hố - hiện đại hố ñất nước, từ năm 1993 Thủ tướng Chính phủ ñã cho phép thực
hiện chủ trương sử dụng quỹ ñất tạo vốn XD cơ sở hạ tầng. Hình thức này trong
thực tế ñã ñạt ñược một số thành quả làm thay ñổi bộ mặt của một số ñịa
phương, nhưng trong quá trình thực hiện đã bộc lộ một số tồn tại như việc định
giá các khu đất dùng để thanh tốn chưa có cơ sở, việc giao đất thanh tốn tiến
hành khơng chặt chẽ ....
ðể khắc phục những tồn tại đó trong những năm gần ñây Nhà nước ñã
thay ñổi cơ chế ñối với việc dùng quỹ ñất tạo vốn XD cơ sở hạ tầng theo hướng
Trường ðại học Nông nghiệp Hà Nội – Luận văn thạc sĩ khoa học nông nghiệp ……………………
1
ñấu thầu dự án hoặc ñấu giá QSDð. Công tác ñấu giá QSDð ñã thực sự là một
hướng ñi mới cho thị trường BðS. Giá ñất quy ñịnh và giá đất theo thị trường đã
xích lại gần nhau hơn thơng qua việc đấu giá QSDð.
Cơng tác đấu giá QSDð tại một số dự án ở thành phố Bắc Giang - tỉnh Bắc
Giang trong những năm qua cho thấy nhiều phiên ñấu giá ñã ñem lại hiệu quả cao
về mặt kinh tế. Tuy nhiên, việc khai thác quỹ ñất hiện trạng như thế nào để đảm bảo
hài hồ lợi ích giữa Nhà nước, người sự dụng ñất và các chủ ñầu tư mà vẫn tạo
ñộng lực cho sự phát triển xã hội là một vấn ñề cần ñược nghiên cứu, làm rõ hơn
nữa trong hệ thống chính sách pháp luật về ñất ñai ở nước ta trong giai ñoạn hiện
nay. ðề tài: "ðánh giá hiệu quả của cơng tác đấu giá quyền sử dụng ñất tại một số
dự án trên ñịa bàn thành phố Bắc Giang, tỉnh Bắc Giang" ñược thực hiện là cần
thiết, nhằm phân tích, đánh giá cơ sở pháp lý, cơ chế thực hiện và hiệu quả kinh tế,
xã hội và quản lý ñất ñai ñể rút ra cơ sở khoa học, cơ sở thực tiễn góp phần bổ sung,
hồn thiện trình tự thủ tục đấu giá QSDð, hạn chế sự thất thốt nguồn thu tài chính
từ đất ñai, tăng nguồn thu cho ngân sách ñể ñầu tư XD hệ thống các cơng trình phúc
lợi, phục vụ cho sự nghiệp phát triển kinh tế, xã hội.
1.2. Ý nghĩa khoa học và thực tiễn của ñề tài
Do sự chênh lệch giữa giá ñất quy ñịnh và giá trên thị trường nên nhiều
người ñã lợi dụng những quy ñịnh chưa hồn chỉnh của pháp luật đã liên kết,
móc nối với một số cán bộ có thẩm quyền quan liêu, biến chất "moi ñất" của Nhà
nước núp dưới danh nghĩa "dự án". Thực chất là đem đất của Nhà nước thơng
qua hình thức giao đất có thu tiền để kiếm lời trên cơ sở chênh lệch giá.
Việc dùng giá ñất quy ñịnh ñể thu tiền khi giao ñất ở hầu hết các ñịa
phương trong cả nước trong thời gian trước ñây chưa phát huy ñược nguồn nội
lực to lớn và gây nhiều hậu quả to lớn cho Nhà nước. Vì vậy ñể tạo thêm nguồn
lực cho ngân sách Nhà nước, ñáp ứng nhu cầu ñất ở cho nhân dân, ñảm bảo tính
cơng khai, dân chủ, hiệu quả trong sử dụng đất, Nhà nước cần nghiên cứu, tổ
chức thực hiện thí điểm rồi sau đó nhân rộng mơ hình ðGð.
Trường ðại học Nông nghiệp Hà Nội – Luận văn thạc sĩ khoa học nông nghiệp ……………………
2
Muốn cơng tác ðGð đạt hiệu quả cao thì cần nghiên cứu phương pháp tổ
chức và thực hiện ðGð cho hợp lý.
Bắc Giang là một trong những ñịa phương thực hiện nhiều cơng tác ðGð,
thời gian qua đã cho áp dụng ðGð theo nhiều hình thức khác nhau, mỗi hình
thức đều có những thành cơng và hạn chế khác nhau. Vì vậy cần tiến hành
nghiên cứu và đánh giá hiệu quả của cơng tác đấu giá qua các dự án khác nhau
với các phương án khác nhau để có thể đề xuất và góp ý giúp quy trình đấu giá
ngày càng hồn thiện và đem lại hiệu quả cao nhất.
1.3. Mục đích
- Tìm hiểu các chính sách và văn bản liên quan đến đấu giá, đánh giá cơng
tác đấu giá QSDð;
- ðánh giá hiệu quả của ñấu giá QSDð qua một số dự án trên ñịa bàn
thành phố Bắc Giang - tỉnh Bắc Giang;
- Góp ý kiến và đề xuất giải pháp để hồn thiện quy trình, cơ chế, nhằm
tăng cường công tác ðGð hiệu quả hơn.
1.4. Yêu cầu
- Nghiên cứu, nắm vững các văn bản liên quan ñến ñấu giá quyền sử dụng
ñất của Trung ương và ñịa phương.
- Số liệu ñiều tra phải khách quan và ñảm bảo ñộ tin cậy.
- ðưa ra các ý kiến ñảm bảo tính khách quan đối với cơng tác đấu giá
quyền sử dụng ñất.
- Kết quả nghiên cứu phải ñảm bảo cơ sở khoa học và thực tiễn.
Trường ðại học Nông nghiệp Hà Nội – Luận văn thạc sĩ khoa học nông nghiệp ……………………
3
2. TỔNG QUAN VẤN ðỀ NGHIÊN CỨU
2.1. ðất ñai và thị trường bất ñộng sản
2.1.1 Nhu cầu ñất ñai cho phát triển thị trường bất ñộng sản
Trong lĩnh vực kinh tế và pháp lý, tài sản ñược chia thành 2 loại BðS và
động sản; Mặc dù tiêu chí phân loại BðS của các nước có khác nhau, nhưng đều
thống nhất BðS gồm ñất ñai và những tài sản gắn liền với ñất ñai. Ở Việt Nam
tại ðiều 181 Bộ luật Dân sự ñã quy ñịnh “BðS là các tài sản khơng thể di dời
được bao gồm: ðất đai; Nhà ở; Cơng trình XD gắn liền với đất đai, kể cả tài sản
gắn liền với nhà ở, cơng trình XD đó; Các tài sản khác gắn liền với ñất ñai; Các
tài sản khác do pháp luật quy ñịnh”.
ðất ñai là BðS nhưng pháp luật mỗi nước cũng có những quy định khác
nhau về phạm vi giao dịch ñất ñai trên thị trường BðS. Các nước theo kinh tế thị
trường như Mỹ, các nước EU, Nhật, Australia, một số nước ASEAN-Thailand,
Malaysia, Singapore quy ñịnh BðS (ðất ñai) hoặc BðS (ðất ñai và tài sản trên
đất) là hàng hố được giao dịch trên thị trường BðS; Trung quốc BðS (ðất ñai và
tài sản trên ñất) ñược phép giao dịch trên thị trường BðS, nhưng ñất ñai thuộc sở
hữu Nhà nước và sở hữu tập thể khơng được mua bán mà chỉ được chuyển QSDð.
Ở nước ta cũng vậy, không phải tất cả các loại BðS ñều ñược tham gia
vào thị trường BðS do có nhiều BðS khơng phải là BðS hàng hố (Ví dụ: Các
cơng trình hạ tầng mang tính chất cơng cộng sử dụng chung). ðất ñai là BðS
nhưng theo pháp luật về chế độ sở hữu ở nước ta thì đất đai khơng có quyền sở
hữu riêng mà chỉ là quyền sở hữu tồn dân, do vậy đất đai khơng phải là hàng
hố. Chỉ có QSDð, cụ thể hơn là QSDð một số loại ñất và của một số ñối tượng
cụ thể và trong những ñiều kiện cụ thể mới ñược coi là hàng hố và được đưa
vào lưu thơng thị trường BðS.
Thực chất hàng hố trao đổi trên thị trường BðS ở Việt Nam là trao đổi
giá trị QSDð có ñiều kiện và quyền sở hữu các tài sản gắn liền với đất.
Trường ðại học Nơng nghiệp Hà Nội – Luận văn thạc sĩ khoa học nông nghiệp ……………………
4
2.1.2. Các cơ chế tiếp cận ñất ñai của các dự án ñầu tư
2.1.2.1. Nhà nước giao ñất, cho thuê ñất trực tiếp cho nhà ñầu tư
Trước Luật ðất ñai 2003, cơ chế Nhà nước thu hồi ñất của người ñang sử
dụng ñất ñể cho thuê hoặc giao cho các dự án ñầu tư ñược áp dụng cho tất cả các
loại dự án. Mặc dù, Luật ðất ñai ghi rằng Nhà nước thu hồi ñất khi thực sự cần
thiết ñể sử dụng vào mục đích vì lợi ích quốc gia, lợi ích cơng cộng, quốc phịng,
an ninh, nhưng cơ chế Nhà nước thu hồi ñất vẫn ñược áp dụng cho tất cả các loại
dự án, kể cả các dự án vì mục đích lợi nhuận thuần túy của nhà đầu tư. Thực tế,
phải làm như vậy vì nhà đầu tư cũng khơng được phép nhận chuyển QSDð từ hộ
gia đình, cá nhân. Những lời giải thích đành đi theo hướng khuyến khích đầu tư
là vì lợi ích quốc gia.
Nhưng từ khi Luật ðất đai 2003 ra đời, thì tất cả các dự án đầu tư trọng
điểm của quốc gia thì Nhà nước giao ñất và cho thuê ñất trực tiếp cho nhà ñầu tư
dựa trên hồ sơ năng lực của nhà đầu tư đó. Hình thức này được thực hiện khi các
dự án ñầu tư ñược cơ quan thẩm quyền phê duyệt và đã qua giai đoạn giải phóng
mặt bằng do cơ quan nhà nước thực hiện.
2.1.2.2. Nhà nước giao ñất, cho thuê ñất thông qua ñấu giá
Cách tiếp cận ñất ñai thứ hai của các dự án ñầu tư là các dự án ñầu tư này
ñược nhà nước giao đất, cho th đất thơng qua hình thức đấu giá QSDð. Hình
thức này cũng được thực hiện sau khi khu ñất ñã có mặt bằng.
2.1.2.3. Nhà ñầu tư thỏa thuận với người ñang sử dụng ñất
Hiện tại, Luật ðất ñai và các văn bản hướng dẫn quy ñịnh rằng nhà ñầu tư
phải tự thỏa thuận với người sử dụng ñất khi muốn triển khai dự án ñầu tư; nhà
nước chỉ quyết ñịnh thu hồi ñối với một số dự án ñầu tư quan trọng. ðối với các
dự án không trọng ñiểm, thì các dự án ñầu tư này nếu thực hiện được thì nhà đầu
tư phải thỏa thuận với người ñang sử dụng ñất ñồng ý với dự án của mình và
chuyển nhượng QSDð cho dự án. Cách thức tiếp cận ñất ñai của các dự án ñầu
tư ñã rộng mở như vậy nhưng thực tế lại chuyển theo một hướng khác. Cơ chế
chuyển dịch ñất ñai tự nguyện gặp khó khăn. Hầu hết các dự án đều gặp phải
Trường ðại học Nông nghiệp Hà Nội – Luận văn thạc sĩ khoa học nông nghiệp ……………………
5
trường hợp một số người đang sử dụng đất nói giá đất "trên trời", khơng thể đàm
phán được và chịu bó tay.
2.1.3. Phân tích ưu, nhược điểm của các cơ chế tiếp cận ñất ñai
Hiện tại, Luật ðất ñai và các văn bản hướng dẫn quy ñịnh rằng nhà ñầu tư
phải tự thỏa thuận với người sử dụng ñất khi muốn triển khai dự án ñầu tư; nhà
nước chỉ quyết ñịnh thu hồi ñối với một số dự án ñầu tư quan trọng.
Quy định này có thể nhận thấy đã giúp giảm áp lực trong việc thu hồi ñất bằng
các quyết định hành chính, nhưng trên thực tế lại tạo ra sự bất bình đẳng giữa
chủ đầu tư các dự án lớn (ñược nhà nước ra quyết ñịnh thu hồi) và dự án nhỏ (tự
thỏa thuận). Hơn nữa, khi thực hiện cơ chế tự thỏa thuận giữa nhà ñầu tư với
người sử dụng đất thì giá thỏa thuận thường cao hơn giá bồi thường dẫn tới khó
khăn cho việc thu hồi ñất của dự án khác trong cùng ñịa bàn.
Từ khi Luật ðất ñai ra ñời, nhà ñầu tư trong nước ñược nhận chuyển
QSDð trực tiếp từ người ñang sử dụng ñất, tạo nên cơ chế chuyển dịch ñất ñai tự
nguyện. Cơ chế chuyển dịch ñất ñai bắt buộc dựa trên cơ chế Nhà nước thu hồi
ñất ñể cho thuê hoặc giao cho các dự án ñầu tư bị thu hẹp lại. Cơ chế này chỉ áp
dụng cho các dự án sử dụng đất vì lợi ích quốc gia, lợi ích cơng cộng, quốc
phịng, an ninh và các dự án ñầu tư XD hạ tầng chung, dự án có vốn ñầu tư lớn
thuộc nhóm A, dự án có 100% vốn ñầu tư từ nước ngoài.
Trong giai ñoạn ñầu của quá trình khuyến khích đầu tư, nhiều nhà đầu tư
đã lợi dụng cơ chế này cùng với những mối quen biết để lấy đất của dân nhằm
sinh lợi cho mình, chính quyền quyết định thu hồi đất, ai khơng nghe thì cưỡng
chế và ghép tội hình sự "chống người thi hành cơng vụ".
Bên cạnh đó, nhiều nhà đầu tư ít quen biết phải đi thuyết phục dân nhận
chuyển nhượng khơng hợp pháp rồi tới cơ quan có thẩm quyền cho thuê ñất xin
làm thủ tục thuê ñất của Nhà nước. Người ñang sử dụng ñất ñược lợi hơn về giá,
nhà ñầu tư vất vả hơn chút ít nhưng thuận lợi hơn về thủ tục. Cả nhà ñầu tư và
người sử dụng ñất ñều muốn pháp luật cho phép ñược chuyển QSDð trực tiếp
Trường ðại học Nông nghiệp Hà Nội – Luận văn thạc sĩ khoa học nông nghiệp ……………………
6
giữa hai bên, tránh những phức tạp khi phải thực hiện các thủ tục hành chính tại
cơ quan nhà nước.
Như vậy, thơng qua các cách tiếp cận đất đai của các dự án đầu tư đều có
mặt ưu điểm và nhược điểm. Tất cả các hình thức cuối cùng vẫn là mặt bằng ñể
giao cho các nhà ñầu tư ñể thực hiện dự án. Và muốn có mặt bằng thì các dự án
đều phải qua đền bù giải phóng mặt bằng thơng q giá đền bù. Giải phóng được
mặt bằng nhanh chóng thì ở hình thức tiếp cận giao đất, cho th đất trực tiếp
cho nhà đầu tư và thơng qua đấu giá là chiếm phần ưu. Cịn nhà đầu tư thỏa
thuận với người sử dụng đất thì rất khó thực hiện. Nhưng ở các cách tiếp cận ñất
ñai trên thì cách tiếp cận thơng qua đấu giá lại đem lại hiệu quả về mặt kinh tế
cho ngân sách Nhà nước một nguồn thu rất lớn.
2.2. Giá ñất, ñịnh giá ñất và công tác ñấu giá quyền sử dụng ñất trên thế giới
2.2.1. Khái quát về giá ñất
ðất ñai là tài nguyên thiên nhiên, tài sản quý báu, giá cả ñất ñai phản ánh
tác dụng của ñất ñai trong hoạt ñộng kinh tế, nó là sự thu lợi trong quá trình mua
bán, nói cách khác giá cả đất đai cao hay thấp quyết định bởi nó có thể thu lợi
cao hay thấp ở một khoảng thời gian nào đó. Quyền lợi đất đai đến đâu thì có thể
có khả năng thu lợi đến đó từ đất và cũng có giá cả tương ứng, như giá cả quyền
sở hữu, giá cả quyền sử dụng, giá cả quyền cho thuê, giá cả quyền thế chấp ...
Hầu hết những nước có nền kinh tế thị trường, giá ñất ñược hiểu là biểu hiện mặt
giá trị của quyền sở hữu ñất ñai. Xét về phương diện tổng quát, giá ñất là giá bán
quyền sở hữu đất, chính là mệnh giá của quyền sở hữu mảnh đất đó trong khơng
gian và thời gian xác định.
2.2.2. Khái quát về ñịnh giá ñất và bất ñộng sản
Trên thế giới, ñất và những tài sản khác gắn liền với ñất ñược coi là một tài
sản thống nhất và gọi chung là BðS. Trong hoạt động định giá có ñịnh giá BðS và
ñịnh giá ñất. ðịnh giá BðS nói chung và định giá đất nói riêng là một lĩnh vực được
Trường ðại học Nơng nghiệp Hà Nội – Luận văn thạc sĩ khoa học nông nghiệp ……………………
7
nhiều nước trên thế giới kể cả các nước phát triển cũng như các nước ñang phát
triển quan tâm ñầu tư nghiên cứu từ nhiều thập kỷ qua.
Tại các nước như Mỹ, Nhật, Thụy ðiển, Anh, Pháp, Australia, Malaysia,
Singapore, Thái Lan, Trung Quốc, ñịnh giá ñất và BðS ñã trở thành một ngành
quan trọng của nền kinh tế. Các kết quả nghiên cứu về giá ñất, các nguyên tắc và
phương pháp ñịnh giá ñất và BðS ñã ñược ñưa vào ứng dụng rộng rãi trong hoạt
ñộng ñịnh giá, tạo ñiều kiện cho các giao dịch dân sự trên thị trường BðS như
mua bán, chuyển nhượng, cho thuê, thừa kế, thế chấp BðS diễn ra thuận lợi.
Hiện nay, hoạt ñộng ñịnh giá ñất và BðS tại nhiều nước trên thế giới vừa là một
cơng cụ cần thiết trong hoạt động quản lý của Nhà nước ñối với thị trường BðS
vừa là một loại dịch vụ phổ biến trong nền kinh tế thị trường nằm trong sự kiểm
soát của Nhà nước.
Mặc dù có sự khác nhau về hình thức và tổ chức bộ máy Nhà nước, nhưng
nội dung ñịnh giá và quản lý Nhà nước ñối với hoạt ñộng ñịnh giá ñất và BðS
nói chung tại nhiều nước trên thế giới đều có những điểm rất giống nhau, sự
giống nhau đó có thể tóm tắt qua một số điểm chính sau đây:
2.2.2.1. ðịnh giá và quản lý hoạt ñộng ñịnh giá ñất ñược xác ñịnh là một trong
những nội dung chính của hoạt động quản lý Nhà nước
Thơng qua hoạt động này, Nhà nước tăng cường sức mạnh của mình bằng
việc đảm bảo các nguồn thu cho ngân sách nhà nước ñầy ñủ, ổn ñịnh thị truờng
bằng các biện pháp kinh tế, hoạch các biện pháp hành chính thơng qua các hình
thức thuế và lệ phí mà người sở hữu đất và BðS khác phải nộp theo quy ñịnh
của pháp luật.
2.2.2.2. Hoạt ñộng ñịnh giá ñất và BðS diễn ra trong hành lang pháp lý đã được
xác lập, trong đó các nội dung được thể chế hố rất đầy đủ và chi tiết
a. Về chế ñộ ñịnh giá bất ñộng sản
Các tài sản thuộc ñối tượng phải ñịnh giá là ñất và các BðS khác gắn liền với
ñất. Phạm vi cần ñịnh giá là những loại ñất và BðS thuộc diện phải chịu thuế hoặc
chịu lệ phí khi có sự chuyển nhượng, nhận thừa kế, thế chấp hoặc chuyển mục đích
Trường ðại học Nông nghiệp Hà Nội – Luận văn thạc sĩ khoa học nông nghiệp ……………………
8
sử dụng; việc ñịnh giá ñất và BðS ñược tiến hành theo ñịnh kỳ 4 năm, 5 năm hoặc
6 năm một lần tuỳ theo quy ñịnh của mỗi nước, trong các trường hợp phát sinh sự
chuyển nhượng, nhận thừa kế, thế chấp hoặc chuyển mục đích sử dụng đất hoặc
BðS thì việc định giá đất và BðS được tiến hành ñột xuất theo yêu cầu.
b. Nội dung, trình tự, thủ tục định giá đất và bất động sản
Trình tự, thủ tục định giá đất và BðS tại mỗi nước có thể được phân chia
thành số bước nhiều ít khác nhau, nhưng nội dung và sản phẩm của hoạt ñộng
ñịnh giá ñược quy ñịnh tại các nước là cơ bản tương tự nhau.
c. Phương pháp ñịnh giá ñất và bất ñộng sản
Tất cả các nước ñều sử dụng những phương pháp ñịnh giá truyền thống, ñó là:
- Phương pháp so sánh: là sử dụng giá bán (giá giao dịch thành) của
những BðS tương tự ñã ñược giao dịch trên thị trường (BðS so sánh) làm cơ sở
ñể xác ñịnh giá cho những BðS cần ñịnh giá.
- Phương pháp giá thành (phương pháp chi phí) là dựa trên cơ sở lý thuyết
cho rằng giá trị thị trường của một thửa ñất ñã được đầu tư có thể ước tính bằng
tổng giá trị đất và giá trị các cơng trình gắn liền với ñất ñã ñược khấu hao.
- Phương pháp thu nhập (phương pháp đầu tư) là phân tích thị trường đầu
tư, xác ñịnh lợi nhuận thuần sẽ có khả năng thu ñược trong tương lai.
d. Tổ chức, chức năng, nhiệm vụ và cơ chế hoạt động của cơ quan định giá.
Nói chung, có 2 mơ hình tổ chức định giá: tổ chức ñịnh giá của Nhà nước
và tổ chức ñịnh giá của tư nhân. Tổ chức ñịnh giá tư nhân chịu sự quản lý về mặt
nhà nước của cơ quan ñịnh giá nhà nước.
- ðối với cơ quan ñịnh giá của Nhà nước:
+ Chức năng: XD giá ñất và BðS, thực hiện quản lý nhà nước về cơng tác
định giá đất và BðS trên phạm vi cả nước;
+ Cơ chế ban hành giá ñất và BðS ñược ñịnh giá theo chu kỳ hoặc định giá
ban đầu, những BðS có giá trị lớn (tuỳ theo quy định của mỗi nước) chỉ có hiệu lực
pháp luật khi ñã ñược Uỷ ban ñịnh giá trung ương phê duyệt (một tổ chức hoạt
động khơng thường xun, gồm nhiều bộ, ngành của Chính phủ và đại diện của
Trường ðại học Nông nghiệp Hà Nội – Luận văn thạc sĩ khoa học nông nghiệp ……………………
9
Hiệp hội ñịnh giá trung ương – do các tổ chức ñịnh giá tư nhân thành lập – tham
gia). Trường hợp những thửa đất hoặc BðS có sự tham gia ñịnh giá của tư nhân,
nếu kết quả ñịnh giá của các cơ quan đó có sự chênh lệch lớn về giá trị mà các bên
khơng thương lượng được thì buộc phải đưa ra tồ để giải quyết, quyết định của tồ
sẽ là quyết định cuối cùng và có hiệu lực pháp luật.
- ðối với cơ quan ñịnh giá của tư nhân: được hình thành và phát triển
trong cơ chế thị trường nhằm ñáp ứng các nhu cầu thường xuyên, ña dạng của
khu vực sở hữu tư nhân về ñất ñai và BðS như: thế chấp, chuyển nhượng, thuê,
nhận thừa kế, bảo hiểm, ñầu tư phát triển và trong nhiều trường hợp nhằm giải
quyết các tranh chấp về giá trị ñất và BðS giữa các bên có liên quan. Tổ chức
định giá tư nhân hoạt động chủ yếu dưới hình thức công ty kinh doanh BðS hoặc
tư vấn pháp luật.
2.2.3. Khái qt về cơng tác đấu giá quyền sử dụng đất ở một số nước
2.2.3.1. Trung Quốc
Từ 01/7/1997 Trung Quốc ñã chia thành 23 tỉnh, 5 khu tự trị, 4 thành phố
trực thuộc Trung ương và 01 khu Hành chính đặc biệt (Hồng Công).
Theo luật quản lý BðS của Trung Quốc (được Quốc hội khố 8 kỳ họp
thứ 8 ngày 5/7/1994 thông qua. Chủ tịch nước công bố theo lệnh số 24 ngày
5/7/1994 có hiệu lực thi hành từ ngày 01/01/1995) thì tương tự với việc giao đất
có thu tiền sử dụng ñất của Việt Nam, ở Trung Quốc Nhà nước giao QSDð
thuộc quyền sở hữu Nhà nước (sau ñây gọi tắt là QSDð) trong một số năm nhất
ñịnh và việc nộp tiền cho Nhà nước về QSDð của người sử dụng ñất ñược gọi
là xuất nhượng QSDð.
Việc xuất nhượng QSDð phải phù hợp với quy hoạch sử dụng ñất tổng
thể, quy hoạch đơ thị và kế hoạch sử dụng đất XD hàng năm. Xuất nhượng
QSDð của UBND huyện trở lên ñể làm nhà ở là phải căn cứ vào chỉ tiêu khống
chế và phương án giao ñất làm nhà ở hàng năm của UBND cấp tỉnh trở lên, báo
cáo với chính phủ về phương án quy hoạch được UBND tỉnh phê duyệt theo quy
chuẩn của chính phủ. Việc xuất nhượng QSDð phải thực hiện theo kế hoạch và
Trường ðại học Nông nghiệp Hà Nội – Luận văn thạc sĩ khoa học nông nghiệp ……………………
10
bước ñi của UBND cấp huyện, thị. Việc giao từng thửa đất, mục đích sử dụng,
thời hạn sử dụng và những ñiều kiện khác là do các cơ quan quản lý cấp huyện,
thị về quy hoạch, XD, nhà ñất phối hợp hình thành phương án theo quy định của
chính phủ, trình báo cơ quan Nhà nước có thẩm quyền phê chuẩn, sau đó cơ
quan quản lý đất đai cấp huyện, thị thực hiện. Uỷ ban nhân dân huyện, thị trực
thuộc quy ñịnh quyền hạn của các cơ quan thuộc quyền quản lý của mình.
Việc xuất nhượng QSDð có thể lựa chọn phương thức ñấu giá, ñấu thầu
hoặc thoả thuận song phương. ðối với đất để XD cơng trình TM, du lịch, giải trí
hoặc nhà ở sang trọng, nếu có điều kiện thì phải thực hiện phương thức đấu giá
và đấu thầu, nếu khơng có điều kiện đấu giá, đấu thầu thì mới có thể dùng
phương thức thương lượng song phương.
Tiền sử dụng ñất trong trường hợp xuất nhượng QSDð bằng thương
lượng song phương khơng được thấp hơn mức giá thấp nhất của Nhà nước. Tồn
bộ tiền sử dụng đất đều phải nộp vào ngân sách, đưa vào dự tốn, để dùng vào
việc XD CSHT và mở mang đất đai. Chính phủ quy ñịnh cụ thể việc nộp tiền sử
dụng ñất và các biện pháp sử dụng cụ thể.
Việc phát triển BðS trên đất được xuất nhượng phải đúng mục đích và
thời hạn ghi trong hợp ñồng. Nếu sau một năm theo hợp đồng mà chưa đưa vào
XD thì phải trưng thu phí bỏ hoang đến 20% giá trị xuất nhượng QSDð; Nếu
sau hai năm vẫn chưa đưa vào XD thì có thể thu hồi QSDð mà khơng bồi
thường; Trừ trong trường hợp bất khả kháng hoặc do hành vi của Chính phủ
hoặc cơ quan có liên quan hoặc do phải làm công tác chuẩn bị mà phải kéo dài
thời gian khởi cơng.
ðối với QSDð có được theo phương thức xuất nhượng, khi chuyển
nhượng BðS phải phù hợp với những ñiều kiện sau đây:
+ ðã thanh tốn hết quyền xuất nhượng, QSDð theo đúng hợp đồng và đã
có giấy chứng nhận QSDð.
Trường ðại học Nông nghiệp Hà Nội – Luận văn thạc sĩ khoa học nông nghiệp ……………………
11
+ Trong trường hợp xuất nhượng QSDð ñể phát triển đất đai, đối với
cơng trình XD nhà ở thì đã ñầu tư trên 25% tổng ngạch, ñối với dự án phát triển
đất thì đã có điều kiện sự dụng đất cơng nghiệp hoặc đất XD khác.
Việc xuất nhượng QSDð bằng phương thức ñấu giá, ñấu thầu hoặc thỏa
thuận song phương hiện nay chủ yếu ñược giao cho Trung tâm tư vấn và ñịnh
giá BðS Trung Quốc (CRECAC) là một Viện Quốc gia ñầu tiên về BðS chuyên
trách cung cấp các dịch vụ cho việc phát triển và chuẩn hóa thị trường BðS ở
Trung Quốc. Trung tâm ñược thành lập từ tháng 8/1992 theo giấy phép của Ban
tổ chức Trung ương, CRECAC hoạt ñộng dưới sự chỉ ñạo trực tiếp của Cục
Quản lý đất đai Quốc gia. Hiện nay, CRECAC có 30 chi nhánh ở trong nước và
ngoài nước với 300 cán bộ chuyên môn. CRECAC chủ yếu cung cấp những dịch
vụ như: ðịnh giá BðS, ñịnh giá tài sản, tư vấn về XD, văn phòng TM về BðS,
lớp kế hoạch ñầu tư cho các dự án BðS, nghiên cứu thị trường BðS ...
2.2.3.2. ðài Loan
ðài Loan ñã tiến hành song song hai chương trình là “Người cày có
ruộng” và “Bình quyền về đất đơ thị” với ngun tắc chủ đạo tối cao của cơng
cuộc Cải cách là sử dụng đất một cách tối ưu. Chương trình “Bình quyền về đất
đơ thị” kêu gọi thực thi bình quyền về đất đơ thị và đóng góp tất cả lợi nhuận thu
được từ đất đơ thị cho mục đích cơng cộng. Giá trị ñất ñô thị do các chủ ñất kê
khai, ñăng ký ñược sử dụng làm cơ sở ñể thực thi chương trình này và cách xử lý
chương trình bao gồm việc ñánh thuế ñất theo giá trị ñã kê khai ñăng ký và việc
Nhà nước mua ñất của các chủ ñất dựa vào các kê khai đăng ký đó. Mục tiêu cao
nhất của chương trình là đưa tất cả các giá trị gia tăng của đất vào cơng quỹ
nhằm cung cấp Tài chính cho những dự án phát triển cộng đồng và tăng phúc lợi
cho nhân dân. ðể sử dụng ñất đơ thị tốt hơn, một chương trình dài hạn 10 năm
đã được thiết lập nhằm củng cố đơ thị với mục đích sử dụng đất tốt hơn và làm
cho thành phố phát triển, thịnh vượng. Việc hồn thành đề án củng cố đơ thị sẽ
làm cho 80 % đất đai có hình thể méo lệch khơng phù hợp cho XD trở thành
hình dáng đều đặn thích hợp cho việc sử dụng, tạo thêm được nguồn đất cơng
Trường ðại học Nơng nghiệp Hà Nội – Luận văn thạc sĩ khoa học nông nghiệp ……………………
12
ích rất lớn. Một thành tựu khác do các ñề án củng cố đất đơ thị là làm cho đất ñai
ban ñầu chỉ 20 % là mặt ñường trở thành 100 % ñất mặt ñường, nhờ vậy ñất ñã
tăng lên 6,4 lần.
Kết quả thi hành chương trình “bình quyền về đất đơ thị” đã đạt được
ngồi quỹ đất khoảng 150.000 ha đất cơng được giữ lại để “đổi lấy đất hạ tầng”
cịn có đạt được các thành tựu sau:
(1). 28 % đất đơ thị của các chủ đất lớn đã được bán;
(2). Số chủ đất đơ thị khơng có biệt thự giảm xuống 59 %;
(3). Những gia đình chủ đất đơ thị tăng 14 % và bình qn đất đai gia đình
nắm được giảm xuống 12 %;
(4). Diện tích đất ñô thị sử dụng XD nhà ñã tăng 700 %;
(5). Số lượng nhà xây ở khu vực đơ thị tăng 229 %;
(6). Diện tích nhà tầng tăng 330 %;
(7). Tổng ngân sách dành cho quỹ phúc lợi xã hội tăng 330 %.
Những ñặc trưng nêu ở mục (1), (2), (3) nói trên đã chỉ ra rằng việc thâu
tóm các quyền về đất đơ thị ở ðài Loan bị phân tán dần dần và việc tích tụ, mánh
lới, đầu cơ trục lợi đất đơ thị đã được hạn chế một cách hữu hiệu. Những đặc
trưng ở mục (4), (5), (6) nói trên cũng cho thấy việc sử dụng đất đơ thị một cách
có hiệu quả ở ðài Loan đang được đẩy mạnh, cịn đặc trưng ở mục (7) chứng tỏ
rằng những đề án cho phúc lợi xã hội và cơng ích cũng đang phát triển ở ðài
Loan với quy mơ rộng lớn, do đó ngày càng nhiều người trên đảo được hưởng
phần lợi ích thu được từ việc giá đất đơ thị tăng lên.
2.2.3.3. Nhật Bản
Tại Nhật Bản việc ñấu giá BðS chủ yếu ñược thực hiện ñối với các tài sản
bảo lãnh, cầm cố quá hạn, hoặc thi hành án theo quyết định của tịa án. Sau thời
kỳ khủng hoảng kinh tế, tình hình ðGð trên thị trường BðS cũng bị ảnh hưởng
bởi sự suy thoái kinh tế, các nhà chuyên kinh doanh BðS cũng như các con nợ
và toà án ñề tập trung giải quyết những bất ñộng sản ñang bị các ngân hàng cầm
cố và tiến hành ñấu giá. Khi tịa án địa phương tịch thu bất động sản của cá nhân
Trường ðại học Nông nghiệp Hà Nội – Luận văn thạc sĩ khoa học nông nghiệp ……………………
13
khơng thanh tốn được nợ và rao bán tài sản này, số tiền thu được sẽ tiến hành
thanh tốn cho những khoản nợ.
Ví dụ: Tồ án FUKUOKA trong năm 2004 ñã bán ñấu giá ñược trên 2000
BðS và là lượng BðS lớn nhất được bán trong vịng 10 năm gần ñây.
TOÀ ÁN
NGƯỜI THAM GIA
ðẤU GIÁ
QUẢNG CÁO BẤT
ðỘNG SẢN
LỰA CHỌN BẤT
ðỘNG SẢN
ðIỀU TRA BẤT
ðỘNG SẢN
LÀM THỦ TỤC THAM
GIA LÀ NGƯỜI THAM
GIA ðẤU GIÁ
BỎ GIÁ CHO BẤT
ðỘNG SẢN
MỞ PHIÊN ðẤU GIÁ
QUYẾT ðỊNH CHO
PHÉP BÁN
XÁC NHẬN BÁN
THƠNG BÁO HẠN
NỘP TIỀN
-Trường hợp đấu giá
thành cơng mà khơng
trúng đấu giá thì người
tham gia sẽ được trả
lại tiền.
- Trường hợp đặc biệt
khơng bán được sẽ có
các cách xử lý tài sản
cụ thể riêng.
TIẾN HÀNH NỘP
TIỀN
ðĂNG KÝ
(chuyển nhượng
quyền Sở hữu)
YÊU CẦU GIAO BðS
(Trong trường hợp
có người chiếm)
))dụng)
RA LỆNH GIAO NHÀ
GIAO BẤT ðỘNG
SẢN
Trường ðại học Nông nghiệp Hà Nội – Luận văn thạc sĩ khoa học nông nghiệp ……………………
14
Qua tham khảo một số nước có thể thấy mặc dù các thể chế chính trị, pháp
luật và chính sách ñất ñai, ñối với chức năng, nhiệm vụ và hệ thống tổ chức quản lý
ñất ñai rất khác nhau ñối với mỗi nước, mỗi khu vực trên thế giới, nhưng cơng tác
định giá đất, định giá BðS gắn với đất ở hầu hết các nước trên thế giới ñều ñược coi
trọng và tổ chức thành một hệ thống công cụ có những điểm giống nhau để thực
hiện nhiện vụ quản lý Nhà nước về ñất ñai trong cơ chế thị trường BðS.
Trong 4 nguồn lực phát triển của sản xuất (đất đai, lao động, vốn và cơng
nghệ), đất đai được coi là nguồn lực quan trọng hàng đầu và khơng thể thiếu được.
Các nước đều có các chính sách, pháp luật phù hợp cho từng giai ñoạn phát triển
kinh tế - xã hội ñể ñất ñai ñược khai thác ngày càng hiệu quả hơn mà điển hình là
ðài Loan và Trung Quốc trong những năm qua.
2.3. Q trình chuyển đổi ñất ñai ñể thực hiện các dự án ñầu tư ở nước ta
những năm qua
2.3.1. ðánh giá chung về việc thực hiện các cơ chế tiếp cận ñất ñai của nhà đầu tư
Trong q trình thi hành Luật ðất đai, Phịng Thương mại và Cơng nghiệp
Việt Nam đã đề xuất ñối thoại hàng năm giữa Thủ tướng Chính phủ và các
doanh nghiệp; đồng thời Tập đồn Tài chính quốc tế (IFC) ñã phối hợp với Bộ
Kế hạch và ðầu tư của Việt Nam tổ chức diễn ñàn doanh nghiệp hàng năm ñể
ñối thoại giữa quan chức Việt Nam và ñại diện các doanh nghiệp về chính sách,
pháp luật của Việt Nam (dưới sự ñồng chủ tọa của Giám ñốc Ngân hàng Thế
giới tại Việt Nam và Bộ trưởng Bộ Kế hoạch và ðầu tư Việt Nam, có sự tham
gia của Phó Thủ tướng Chính phủ Việt Nam). Tại các cuộc ñối thoại này, các ý
kiến của doanh nghiệp ñã ñược Phịng Thương mại và Cơng nghiệp Việt Nam
tổng hợp, phân loại và kiến nghị lên Chính phủ nhằm tiếp tục ñổi mới chính
sách, pháp luật và việc thi hành tại các ñịa phương. Tổng hợp các ý kiến của các
doanh nghiệp trong nước và nước ngồi về chính sách, pháp luật đất đai, có thể
biểu thị các nhóm ý kiến lên biểu đồ trên Hình dưới đây.
Trường ðại học Nơng nghiệp Hà Nội – Luận văn thạc sĩ khoa học nông nghiệp ……………………
15
Biểu 2.1. Ý kiến ñối với những bất cập về ñất ñai từ cộng ñồng các
doanh nghiệp
Thủ tục hành chính về đất đai
Quyền đối với đất đai
Tài chính đất đai và giá ñất
Quy hoạch sử dụng ñất
Thu hồi ñất, bồi thường và tái ñịnh cư
Những vấn ñề khác
Từ biểu ñồ này, có thể thấy ý kiến của các doanh nghiệp về những bất cập
ñối với ñất ñai tăng lên rất cao trong giai đoạn 2002-2004, đó chính là lúc Luật
ðất ñai cũ ñã thể hiện nhiều bất cập và Chính phủ đang chuẩn bị trình Quốc hội
Dự án luật đất ñai mới. Trong giai ñoạn này, ý kiến nhiều nhất tập trung vào thủ
tục hành chính về đất đai và quyền của các doanh nghiệp ñối với ñất ñai. Trong
Trường ðại học Nông nghiệp Hà Nội – Luận văn thạc sĩ khoa học nông nghiệp ……………………
16
