Luận văn thạc sĩ đánh giá thực trạng công tác đấu giá quyền sử dụng đất ở một số dự án tại huyện mê linh thành phố hà nội

....

BỘ GIÁO DỤC VÀ ðÀO TẠO
TRƯỜNG ðẠI HỌC NÔNG NGHIỆP HÀ NỘI
--------------

--------------

TRẦN VĂN MINH

ðỀ TÀI:
"ðánh giá thực trạng công tác ñấu giá quyền sử dụng ñất
ở một số dự án tại huyện Mê Linh, thành phố Hà Nội"

LUẬN VĂN THẠC SĨ NƠNG NGHIỆP

Chun ngành: Quản lý đất đai.
Lớp
: QLðð C - K19.
Mã số
: 6085 0103.

Người hướng dẫn: PGS.TS. HOÀNG THÁI ðẠI.

Hà Nội, năm 2012
Trường ðại học Nông nghiệp Hà Nội – Luận văn thạc sỹ khoa học Nông nghiệp ………………………

1


LỜI CẢM ƠN

Trong q trình hồn thành Luận văn này, ngồi sự cố gắng của bản thân
tơi cịn nhận được sự quan tâm, giúp ñỡ quý báu của tập thể các thầy cơ giáo
Tiểu ban Trắc địa, các thầy cơ giáo Khoa Tài nguyên và Môi trường, Trường
ðại học Nông nghiệp Hà Nội và ñặc biệt là sự giúp ñỡ, hướng dẫn tận tình của
thầy giáo, PGS.TS. Hồng Thái ðại - Giảng viên Trường ðại học Nông nghiệp
Hà Nội. ðồng thời tơi cịn nhận được giúp đỡ của Lãnh đạo Uỷ ban nhân dân
huyện Mê Linh, các Phòng, Ban của huyện Mê Linh đã nhiệt tình giúp đỡ tơi
trong q trình điều tra, thu thập số liệu và có những ý kiến đóng góp q báu
cho Luận văn của tơi, cùng với sự ñộng viên của bạn bè, ñồng nghiệp và người
thân đến nay tơi đã hồn thành đề tài "ðánh giá thực trạng cơng tác đấu giá
quyền sử dụng ñất ở một số dự án tại huyện Mê Linh, thành phố Hà Nội" theo
ñúng nội dung và kế hoạch ñược giao.
Với tấm lòng biết ơn sâu sắc cho phép tơi gửi đến Ban giám hiệu nhà
trường, các thầy cơ giáo Tiểu ban Trắc ñịa, Ban chủ nhiệm khoa Tài nguyên và
Môi trường - Trường ðại học Nông nghiệp Hà Nội, thầy giáo PGS.TS. Hoàng
Thái ðại cùng toàn thể các thầy, cô giáo trong khoa Tài nguyên và Môi trường,
các ñồng chí lãnh ñạo Uỷ ban nhân dân huyện Mê Linh, các Phòng, Ban của
huyện Mê Linh và những người thân lời cảm ơn trân thành nhất.
Tự đáy lịng mình, tôi xin chân thành cảm ơn sự quan tâm, giúp ñỡ, ñộng
viên quý báu và kịp thời ñó !
Hà Nội, ngày 18 tháng 01 năm 2013
Học viên

Trường ðại học Nông nghiệp Hà Nội – Luận văn thạc sỹ khoa học Nông nghiệp ………………………

2


Trần Văn Minh

Trường ðại học Nông nghiệp Hà Nội – Luận văn thạc sỹ khoa học Nông nghiệp ………………………

3


LỜI CAM ðOAN

Tơi xin cam đoan số liệu ®iỊu tra và kết quả nghiên cứu trong Luận văn này
là trung thực, do tơi trực tiếp thực hiện và chưa được s dng cho một công trình
nghiên cứu nào khác.
Tụi xin cam đoan các trích dẫn trong luận văn được ghi rõ tên tài liệu trích
dẫn, tác giả và nguồn gốc ti liu ủú./.
H Ni, ngy.....thỏng.....nm 2012
Tỏc gi lun vn

Trần Văn Minh

Trường ðại học Nông nghiệp Hà Nội – Luận văn thạc sỹ khoa học Nông nghiệp ………………………

4


MỤC LỤC
LỜI CẢM ƠN
LỜI CAM ðOAN
MỤC LỤC
I - ðẶT VẤN ðỀ...................................................................... ...............................................................................1

1. Tính cấp thiết của đề tài...............................................................................................1
2. Mục đích và u cầu của đề tài..................................................................................2

2.1. Mục đích.............................................................................................................2
2.2. u cầu..................................................................................................................2
II - TỔNG QUAN VẤN ðỀ NGHIÊN CỨU................................................................................................3

1. Khái niệm bất ñộng sản và thị trường bất ñộng sản..........................................3
1.1. Bất ñộng sản.........................................................................................................3
1.2. Thị trường bất ñộng sản......................................................................................4
2. Giá ñất và cơ sở khoa học xác ñịnh giá ñất...................................................4
2.1. Khái niệm về giá ñất............................................................................................4
2.2. Cơ sở khoa học xác ñịnh giá ñất.........................................................................5
2.3. Một số thuật ngữ liên quan ñến ñấu giá quyền sử dụng ñất.............................9
2.4. ðấu giá quyền sử dụng ñất..................................................................................9
2.5. Khái quát thị trường ñất ñai ở Việt Nam trong những năm qua............15
2.6. Kinh nghiệm ñấu giá ñất ở một số nước trên thế giới.....................................17
2.7. Thực trạng ñấu giá quyền sử dụng ñất ở Việt Nam........................................24
III - ðỐI TƯỢNG, PHẠM VI, NỘI DUNG VÀ PHƯƠNG PHÁP NGHIÊN CỨU ....................... 44

1. ðối tượng nghiên cứu....................................................................................44
2. Phạm vi nghiên cứu.......................................................................................44
3. Nội dung nghiên cứu.....................................................................................44
3.1. Khái quát ñiều kiện tự nhiên, kinh tế, xã hội của huyện Mê Linh..................44
Trường ðại học Nông nghiệp Hà Nội – Luận văn thạc sỹ khoa học Nông nghiệp ………………………

5


3.2. ðánh giá thực trạng ñấu giá quyền sử dụng ñất tại huyện Mê Linh.............45
3.3. ðánh giá hiệu quả của cơng tác đấu giá quyền sử dụng đất.........................45
3.4. ðề xuất một số giải pháp đối với cơng tác đấu giá quyền sử dụng ñất.........45
4. Phương pháp nghiên cứu..............................................................................45

4.1. Phương pháp ñiều tra thu thập tài liệu, số liệu....................................45
4.2. Phương pháp ñiều tra thống kê, phân tích số liệu...............................45
4.3. Phương pháp xử lý số liệu bằng các phần mềm máy tính.....................46
4.4. Phương pháp chuyên gia...............................................................................46
4.5. Phương pháp so sánh.......................................................................46
IV - KẾT QUẢ NGHIÊN CỨU.........................................................................................................................47

1. Khái quát về ñiều kiện tự nhiên, kinh tế, xã hội huyện Mê Linh..............47
1.1. ðiều kiện tự nhiên, tài nguyên thiên nhiên...........................................47
1.2. Thực trạng phát triển kinh tế - xã hội

...........................................50

2. Kết quả ñấu giá quyền sử dụng ñất tại huyện Mê Linh........................................52
2.1. Quy chế ñấu giá quyền sử dụng ñất ở huyện Mê Linh.........................52
2.2. Dự án ñấu giá quyền sử dụng ñất tại khu Yên Nội, xã Vạn Yên....................64
2.3. Dự án ñấu giá quyền sử dụng ñất tại khu Dộc Ỏn, xã Vạn Yên.....................70
2.4. Dự án ñấu giá quyền sử dụng ñất tại khu Ao ðấu, xã Tráng Việt.................77
2.5. ðánh giá cơng tác đấu giá quyền sử dụng ñất tại huyện Mê Linh.........................89
2.6. Một số biện pháp về cơng tác đấu giá quyền sử dụng đất..............................96
V - KẾT LUẬN VÀ KIẾN NGHỊ.........................................................................................98

1. Kết luận..........................................................................................................98
2. Kiến nghị........................................................................................................99
PHỤ LỤC

Trường ðại học Nông nghiệp Hà Nội – Luận văn thạc sỹ khoa học Nông nghiệp ………………………

6

TÀI LIỆU THAM KHẢO

Trường ðại học Nông nghiệp Hà Nội – Luận văn thạc sỹ khoa học Nông nghiệp ………………………

7


I - ðẶT VẤN ðỀ
1. Tính cấp thiết của đề tài
ðất đai là tài ngun quốc gia vơ cùng q giá, là cơ sở khơng gian của
mọi q trình sản xuất, là tư liệu sản xuất đặc biệt trong nơng nghiệp, là thành
phần quan trọng của môi trường sống, là ñịa bàn phân bố các khu dân cư, xây
dựng các cơng trình kinh tế, văn hố, xã hội, an ninh và quốc phịng.
Trong q trình đổi mới nền kinh tế - xã hội ở nước ta, cơ chế kinh tế thị
trường đã từng bước được hình thành, các thành phần kinh tế phát triển mạnh và
hình thành yếu tố nguồn lực ñầu vào cho sản xuất và sản phẩm ñầu ra trở thành
hàng hố, trong đó có đất đai.
Việc dùng giá ñất quy ñịnh ñể thu tiền khi giao ñất ở hầu hết các ñịa
phương trong cả nước trong thời gian trước ñây chưa phát huy ñược nguồn nội
lực giá trị của ñất ñai và gây nhiều hậu quả to lớn cho Nhà nước. Vì vậy, để tạo
thêm nguồn lực cho ngân sách Nhà nước, ñáp ứng nhu cầu ñất ở cho nhân dân,
đảm bảo tính cơng khai, dân chủ, hiệu quả trong sử dụng ñất, Nhà nước cần
nghiên cứu, tổ chức thực hiện nhân rộng mơ hình đấu giá quyền sử dụng đất ở.
ðể cơng tác đấu giá đất ñạt hiệu quả cao, cần nghiên cứu sâu hơn, nhất là cách
thức tổ chức và thực hiện ñấu giá quyền sử dụng ñất cho hợp lý.
Mê Linh là huyện thuộc vùng đồng bằng, nằm phía Tây Bắc của thành
phố Hà Nội, là cửa ngõ thủ đơ, là trung tâm kinh tế, chính trị và văn hóa xã hội
của thành phố Hà Nội, cùng với chủ trương đẩy mạnh cơng nghiệp hóa, hiện đại
hóa, đổi mới đất nước, phấn đấu đưa nước ta trở thành một nước công nghiệp;

trong những năm gần đây, tốc độ đơ thị hóa diễn ra nhanh chóng, nền kinh tế có
sự chuyển dịch mạnh mẽ cả về lượng và về chất; Tuy nhiên, hệ thống các cơng
trình phúc lợi cơng cộng, cơ sở hạ tầng kỹ thuật trên địa bàn huyện Mê Linh cịn
nhiều hạn chế, chưa ñược ñầu tư ñồng bộ, ñang bị xuống cấp nghiêm trọng, do
đó nhu cầu về vốn để đầu tư xây dựng cơ sở hạ tầng kỹ thuật, các công trình
phúc lợi cơng cộng tại các địa phương trong huyện là rất bức thiết, do vậy rất
cần kinh phí để ñầu tư cho xây dựng phục vụ thực hiện ñề án quy hoạch xây

Trường ðại học Nông nghiệp Hà Nội – Luận văn thạc sỹ khoa học Nông nghiệp ………………………

8


dựng nơng thơn mới trên địa bàn huyện.
ðể phát huy ñược nguồn nội lực từ ñất ñai phục vụ sự nghiệp cơng nghiệp
hố, hiện đại hố đất nước, Nhà nước ta có chủ trương cho phép đấu giá quyền
sử dụng ñất tạo vốn ñầu tư xây dựng cơ sở hạ tầng kỹ thuật cho các ñịa phương.
Huyện Mê Linh trong mấy năm qua ñã tổ chức ñấu giá quyền sử dụng ñất, thu
ngân sách Nhà nước hàng trăm tỷ ñồng. Tuy nhiên, bên cạnh những thành quả
ñạt ñược, các quy ñịnh pháp luật và thực tiễn hoạt ñộng bán ñấu giá còn nhiều
hạn chế, hệ thống các văn bản quy phạm pháp luật về bán ñấu giá quyền sử dụng
ñất cịn nhiều bất cập, thiếu đồng bộ dẫn đến cơng tác đấu giá bị đình trệ, chậm
tiến độ. Xuất phát từ những vấn đề trên, đồng thời nhằm góp phần vào việc đẩy
mạnh cơng tác đấu giá quyền sử dụng ñất tạo nguồn thu ngân sách Nhà nước, tôi
tiến hành nghiên cứu đề tài: “ðánh giá thực trạng cơng tác ñấu giá quyền sử
dụng ñất ở một số dự án tại huyện Mê Linh, thành phố Hà Nội”.
2. Mục đích và u cầu của đề tài
2.1. Mục đích
- ðánh giá ñược thực trạng công tác ñấu giá quyền sử dụng ñất ở một số
dự án tại huyện Mê Linh, thành phố Hà Nội.

- ðề xuất ñược một số biện pháp thiết thực nhằm góp phần hồn thiện và
nâng cao hiệu quả cơng tác đấu giá quyền sử dụng đất tại huyện Mê Linh, thành
phố Hà Nội.
2.2. Yêu cầu
- Nắm vững các văn bản liên quan ñến ñấu giá quyền sử dụng đất của
Chính phủ, Bộ ngành và của Uỷ ban nhân dân thành phố Hà Nội.
- Số liệu ñiều tra phải trung thực, khách quan và ñảm bảo ñộ tin cậy.
- Kết quả nghiên cứu phải ñảm bảo cơ sở khoa học và thực tiễn.

Trường ðại học Nông nghiệp Hà Nội – Luận văn thạc sỹ khoa học Nông nghiệp ………………………

9


II - TỔNG QUAN VẤN ðỀ NGHIÊN CỨU

1. Khái niệm bất ñộng sản và thị trường bất ñộng sản
1.1. Bất ñộng sản
Bất ñộng sản là các tài sản không di dời được, mặc dù tiêu chí phân loại
bất động sản của các nước có khác nhau, nhưng đều thống nhất bất ñộng sản bao
gồm ñất ñai và những tài sản gắn liền với ñất ñai. Tại ðiều 181 Bộ Luật Dân sự
Việt Nam quy ñịnh “Bất ñộng sản là các tài sản khơng thể di dời được bao gồm:
ðất đai, nhà ở, cơng trình xây dựng gắn liền với đất ñai, kể cả tài sản gắn liền
với nhà ở, công trình xây dựng đó và các tài sản khác gắn liền với ñất ñai, các tài
sản khác do pháp luật quy ñịnh” [17].
ðất ñai là bất ñộng sản nhưng pháp luật mỗi nước cũng có những quy
định khác nhau về phạm vi giao dịch ñất ñai trên thị trường bất ñộng sản. Các
nước theo kinh tế thị trường như Mỹ, các nước EU, Nhật bản, một số nước
Asean quy ñịnh ñất ñai là hàng hoá ñược giao dịch trên thị trường bất ñộng sản,
nhưng ñất ñai thuộc sở hữu Nhà nước khơng được mua bán mà chỉ được chuyển

quyền sử dụng đất [9], [27].
Ở Việt Nam khơng phải tất cả các loại bất ñộng sản ñều tham gia vào thị
trường bất động sản, nhiều bất động sản khơng phải là bất động sản hàng hố
như các cơng trình hạ tầng kỹ thuật mang tính chất là cơng trình phúc lợi cơng
cộng sử dụng chung. ðất đai là bất động sản nhưng theo pháp luật về chế ñộ sở
hữu ở nước ta thì đất đai khơng phải là hàng hố, mà chỉ có quyền sử dụng đất,
cụ thể hơn là quyền sử dụng một số loại ñất, của một số ñối tượng cụ thể và
trong những ñiều kiện cụ thể mới là hàng hố trong thị trường bất động sản.
Thực chất hàng hóa bất động sản trao đổi trên thị trường bất ñộng sản ở
nước ta là trao ñổi giá trị quyền sử dụng đất có điều kiện và quyền sở hữu các tài
sản gắn liền với đất. Trong đó, thị trường quyền sử dụng ñất là thị trường giao
dịch về các quyền sử dụng ñất: chuyển ñổi, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê

Trường ðại học Nông nghiệp Hà Nội – Luận văn thạc sỹ khoa học Nông nghiệp ………………………

10


lại, thừa kế, thế chấp, bảo lãnh, góp vốn [19], [20].

1.2. Thị trường bất ñộng sản
Thị trường bất ñộng sản là một bộ phận cấu thành quan trọng của nền
kinh tế thị trường, thị trường bất động sản có thể ñược hiểu theo cả nghĩa rộng
và nghĩa hẹp. Theo nghĩa rộng, thị trường bất động sản là tổng hịa các mối quan
hệ về giao dịch bất ñộng sản diễn ra tại một khu vực ñịa lý nhất ñịnh, trong một
khoảng thời gian nhất ñịnh. Theo nghĩa hẹp, thị trường bất ñộng sản là nơi diễn
ra các hoạt ñộng có liên quan trực tiếp ñến giao dịch mua bán, chuyển nhượng
bất ñộng sản [19].
Thị trường bất ñộng sản chịu sự chi phối bởi các quy luật kinh tế hàng hoá
như Quy luật giá trị, quy luật cung cầu và theo mô hình chung của thị trường

hàng hố với 3 yếu tố xác ñịnh là sản phẩm, số lượng và giá cả [21].
Phạm vi hoạt ñộng của thị trường bất ñộng sản do pháp luật của mỗi nước
quy định nên cũng khơng ñồng nhất. Pháp luật nước Australia quy ñịnh không
hạn chế quyền ñược mua, bán, thế chấp, thuê bất ñộng sản và tất cả các loại ñất,
bất ñộng sản ñều ñược mua, bán, cho thuê, thế chấp; pháp luật Trung Quốc quy
ñịnh giao dịch bất ñộng sản bao gồm chuyển nhượng bất ñộng sản, thế chấp bất
ñộng sản và cho thuê.
Chức năng của thị trường bất ñộng sản là ñưa người mua và người bán bất
ñộng sản ñến với nhau, xác ñịnh giá cả cho các bất ñộng sản giao dịch; phân
phối bất ñộng sản theo quy luật cung cầu, phát triển bất động sản trên cơ sở tính
cạnh tranh của thị trường [16], [31].
2. Giá ñất và cơ sở khoa học xác ñịnh giá ñất
2.1. Khái niệm về giá ñất
ðất ñai là tài nguyên thiên nhiên, tài sản quốc gia vơ cùng q báu, là
nguồn nội lực để xây dựng và phát triển ñất nước, giá cả ñất ñai phản ánh giá trị
của ñất ñai trong hoạt ñộng kinh tế, là sự thu lợi trong quá trình mua bán,

Trường ðại học Nông nghiệp Hà Nội – Luận văn thạc sỹ khoa học Nông nghiệp ………………………

11


chuyển nhượng, nói cách khác giá cả đất đai cao hay thấp quyết định bởi thời
điểm có thể thu lợi nhuận nhiều hay ít ở một khoảng thời gian nhất định nào đó.
Quyền lợi đất đai đến đâu thì có thể có khả năng thu lợi đến đó từ đất và cũng có
giá cả tương ứng, như giá cả quyền sở hữu, giá cả quyền sử dụng, giá cả quyền
cho thuê, chuyển nhượng, thừa kế, quyền thế chấp ... Hầu hết những nước có
nền kinh tế thị trường, giá đất ñược hiểu là biểu hiện về mặt giá trị của quyền sở
hữu ñất ñai. Xét về phương diện tổng quát, giá ñất là giá bán quyền sở hữu,
quyền sử dụng ñất, chính là mệnh giá của quyền sở hữu, quyền sử dụng thửa đất

đó trong khơng gian và thời gian xác ñịnh [6].
2.2. Cơ sở khoa học xác ñịnh giá ñất
Trong giai ñoạn hiện nay, giá ñất và ñịnh giá ñất là vấn ñề ñang ñược
quan tâm, chú trọng của nhiều cấp, nhiều ngành. Vì vậy, xác định cơ sở hình
thành giá đất là một nhân tố quan trọng để định giá đất cụ thể và chính xác. Sự
hình thành giá trị của đất là do q trình lao động, sản xuất, ñầu tư của cải vật
chất của con người vào nguồn tài ngun thiên nhiên, cơ sở để hình thành giá
đất là do địa tơ, lãi suất ngân hàng và quan hệ cung cầu.
2.2.1. ðịa tô
ðịa tô là phần sản phẩm thặng dư do những người sản xuất trong nông
nghiệp tạo ra và nộp cho người Chủ sở hữu ruộng đất. ðịa tơ gắn liền với sự ra
đời và tồn tại của chế ñộ tư hữu về ruộng ñất. Trong chế độ chiếm hữu nơ lệ, địa
tơ là do lao động của nơ lệ và những người chiếm hữu ruộng ñất nhỏ tự do tạo
ra. Trong chế ñộ phong kiến, địa tơ là phần sản phẩm thặng dư do nơng nơ tạo
ra. Trong chủ nghĩa tư bản, do cịn chế độ tư hữu về ruộng đất trong nơng
nghiệp nên vẫn tồn tại địa tơ. Về thực chất, địa tơ Tư bản chủ nghĩa chính là
phần giá trị thặng dư thừa ra ngồi lợi nhuận bình qn và do nhà tư bản kinh
doanh nơng nghiệp trả cho địa chủ. ðịa tô tư bản chủ nghĩa phản ánh quan hệ
giữa ba giai cấp: ðịa chủ, Tư bản kinh doanh nông nghiệp và Công nhân nông
nghiệp làm thuê. Trong chủ nghĩa tư bản, có các loại địa tơ gồm địa tơ chênh
lệch, ñịa tô tuyệt ñối và ñịa tô ñộc quyền. Trong chủ nghĩa xã hội, khi ruộng đất
Trường ðại học Nơng nghiệp Hà Nội – Luận văn thạc sỹ khoa học Nông nghiệp ………………………

12


thuộc sở hữu tồn dân, khơng cịn là tư hữu của địa chủ hay nhà tư bản, thì
những cơ sở kinh tế để hình thành địa tơ tuyệt đối và địa tơ độc quyền bị xóa bỏ,
nhưng vẫn tồn tại địa tơ chênh lệch, song nó thuộc sở hữu của Nhà nước và khác
về bản chất với địa tơ chênh lệch dưới Chủ nghĩa tư bản [19].

ðịa tô chênh lệch là loại địa tơ mà chủ đất thu được do có sở hữu những
ruộng đất có điều kiện sản xuất thuận lợi hơn như ruộng đất có độ màu mỡ cao
hơn, có vị trí gần thị trường tiêu thụ hơn hoặc tư bản đầu tư thêm có hiệu suất
cao hơn. ðịa tơ chênh lệch là độ chênh lệch giữa giá cả sản xuất xã hội và giá cả
sản xuất cá biệt. Những người kinh doanh trên ruộng ñất loại tốt và loại vừa có
thể thu được một khoản lợi nhuận bình quân bằng số chênh lệch giữa giá cả sản
xuất xã hội và giá cả sản xuất cá biệt. Vì ruộng ñất thuộc sở hữu của ñịa chủ nên
lợi nhuận phụ thêm đó được chuyển cho địa chủ dưới hình thức địa tơ chênh
lệch. Như vậy, địa tơ chênh lệch gắn liền với sự ñộc quyền kinh doanh tư bản
chủ nghĩa về ruộng đất. ðịa tơ chênh lệch cịn tồn tại cả trong ñiều kiện của chủ
nghĩa xã hội, song ñược phân phối một phần dưới hình thức thu nhập thuần túy
phụ thêm của các hợp tác xã nông nghiệp của nơng dân, một phần dưới hình
thức thu nhập của Nhà nước. Có hai loại địa tơ chênh lệch: địa tơ chênh lệch 1
và địa tơ chênh lệch 2. ðịa tơ chênh lệch 1 là địa tơ chênh lệch thu ñược trên
những ruộng ñất có ñộ màu mỡ tự nhiên trung bình và tốt, có vị trí gần thị
trường tiêu thụ. ðịa tơ chênh lệch 2 là địa tơ chênh lệch thu ñược do ñầu tư,
thâm canh trên thửa ñất đó. ðịa tơ chênh lệch 1 sẽ thuộc về người có quyền sở
hữu về đất đai nó được chuyển vào giá cả đất đai hay tiền th đất hàng năm,
cịn ñịa tô chênh lệch 2 sẽ thuộc về những người ñầu tư hay thâm canh trên thửa
ñất ñó [19].
2.2.2. Lãi suất ngân hàng
Lãi suất ngân hàng là một trong những yếu tố quan trọng làm cho giá đất
có thể cao hay thấp, vì địa tơ vận động một cách độc lập với giá đất cho nên có
thể tách sự ảnh hưởng của địa tơ với giá đất để xem giá ñất còn chịu ảnh hưởng
bởi những yếu tố nào [19]. Có thể thấy rằng lãi suất ngân hàng mà cao thì số tiền

Trường ðại học Nơng nghiệp Hà Nội – Luận văn thạc sỹ khoa học Nông nghiệp ………………………

13

mua đất phải giảm đi, nếu khơng thì đem tiền gửi vào ngân hàng sẽ có lợi hơn là
mua đất để có địa tơ. Cịn nếu lãi suất ngân hàng mà thấp thì số tiền bỏ ra mua
đất sẽ tăng lên do người bán không muốn bán với giá thấp, họ để đất thu được
địa tơ cũng lớn hơn thu nhập do lượng tiền bán ñất gửi vào ngân hàng, lúc này
giá đất phải tăng lên thì người bán mới chấp nhận. Vì vậy, nhà tư bản kinh
doanh muốn sử dụng ñất tốt phải xác ñịnh giá cả. Trong ñà tăng trưởng kinh tế
của xã hội thì lãi suất có xu hướng giảm do đó giá đất ngày càng tăng lên, việc
kinh doanh đất đai ln có lãi. Người bán quyền sử dụng ñất căn cứ vào lãi suất
ngân hàng làm cơ sở ñể xác ñịnh giá ñất. ðương nhiên, đó phải là lãi suất phổ
biến và có thể tính bình qn trong khoảng thời gian tương đối dài để loại trừ
ảnh hưởng của nhân tố cá biệt. Trong phạm vi nền kinh tế quốc dân có thể nói
lãi suất ngân hàng là như nhau, không kể ở nông thôn hay thành thị, nếu có
chênh lệnh thì cũng khơng đáng kể; như vậy, lãi suất ngân hàng quyết ñịnh và
làm ảnh hưởng ñến giá ñất ñai của thị trường bất ñộng sản.
2.2.3. Quan hệ cung cầu
Trong thị trường tự do hồn tồn, giá cả của hàng hóa thơng thường được
quyết ñịnh tại ñiểm cân bằng của quan hệ cung cầu. Cầu vượt cung thì giá cả
tăng cao và ngược lại, cung vượt cầu thì giá cả tất phải hạ xuống, ñó là nguyên
tắc cân bằng cung cầu. ðất ñai cũng vậy, giá cả ñất ñai cũng phụ thuộc mối quan
hệ cung cầu quyết định. Nhưng vì đất đai, khác các loại hàng hóa thơng thường
là do nó có đặc tính tự nhiên, nhân văn, nên khơng hồn tồn vận hành theo
ngun tắc cung cầu nói trên mà hình thành ngun tắc cung cầu riêng và vì đất
đai có đặc tính tự nhiên như tính cố định về vị trí địa lý, khơng sinh sơi và khơng
thể di chuyển được, nên cung và cầu ñều giới hạn trong từng khu vực mang tính
cục bộ, lượng cung là có hạn, cạnh tranh chủ yếu là xảy ra về phía cầu [19].
Cung - cầu của thị trường đất đai diễn biến có phần khác so với quan hệ
cung cầu trong thị trường hàng hố thơng thường. Giá của đất trong một khu vực
nhất ñịnh phụ thuộc các yếu tố như: Vị trí ñịa lý, mật ñộ dân cư, tỷ lệ tăng
trưởng kinh tế, việc làm, mức thu nhập bình quân của người dân tại địa phương,

Trường ðại học Nơng nghiệp Hà Nội – Luận văn thạc sỹ khoa học Nông nghiệp ………………………

14


khả năng của hệ thống giao thông, tỷ lệ lãi suất vay thế chấp [19].
Mặc dù tổng cung về ñất ñai là cố ñịnh, nhưng lượng cung về một loại
ñất cụ thể hay một mục đích sử dụng đất cụ thể thì có thể tăng lên hoặc giảm
xuống thơng qua việc ñiều chỉnh cơ cấu sử dụng giữa các loại ñất như ñiều
chỉnh theo quy hoạch nhằm chuyển ñổi một lượng diện tích nơng nghiệp, đất phi
nơng nghiệp sang mục đích làm đất ở, cung về đất ở tại đó nhờ thế mà tăng lên.
Sự tăng số lượng diện tích ñất ở sẽ làm chậm sự tăng giá ñất ở của khu vực này.
Bên cạnh đó, sự phát triển và tăng trưởng liên tục về kinh tế của một khu vực
nào đó dẫn đến nhu cầu sử dụng đất ngày một nhiều hơn cho tất cả các ngành
kinh tế, vì thế giá ñất ngày một cao hơn [19]. Bằng chứng là các lơ đất ở bị chia
cắt ngày một nhỏ hơn và thay vào đó những khoảng đất trống là những căn nhà
riêng biệt cho hộ gia đình. ðất đai ln có hạn, cố định về số lượng mà nhu cầu
về đất thì vơ hạn, cho nên theo đà phát triển, giá đất vẫn có xu hướng tăng liên
tục. Tuy nhiên, có sự khác biệt lớn về giá trị đất ở giữa khu vực đơ thị và khu
vược nơng thơn, giữa các vùng đơ thị khác nhau và thậm chí giữa những vùng
ven đơ khác nhau trong cùng một đơ thị giá đất có sự khác biệt về giá và giá trị
của ñất ñai biến ñộng nhiều hơn các loại hàng hố thơng thường khác.
Nhìn chung, ở nước ta, quan hệ cung cầu về đất sử dụng vào mục đích sản
xuất nơng nghiệp, đất phi nơng nghiệp, đất chưa sử dụng chưa đến mức mất cân
đối. Phần lớn diện tích ñất chưa sử dụng lại là ñất ñồi núi, ñất tại các vùng ven
biển ... địi hỏi phải có vốn ñầu tư lớn thì mới ñưa vào khai thác ñưa ñất chưa sử
dụng vào sử dụng, Luật ðầu tư ban hành củng cố thêm quy mơ sản xuất đa dạng
cây trồng, mở thêm nhiều ngành nghề thu hút lực lượng lao động xã hội. Tốc độ
phát triển cơng nghiệp đầu tư xây dựng các khu trung tâm thương mại, du lịch,

dịch vụ cũng mở ra khả năng thu hút lực lượng lao động từ khu vực nơng
nghiệp, nơng thơn. Tuy nhiên, tốc độ tăng lao động của Việt Nam bình qn
khoảng 2,5 - 3% năm, đó là chưa tính đến yếu tố tiến bộ kỹ thuật, ñầu tư thiết bị
máy móc sẽ làm dư thừa lao động [19].
Một yếu tố khác cũng có làm ảnh hưởng đến quan hệ cung cầu về đất đai,
Trường ðại học Nơng nghiệp Hà Nội – Luận văn thạc sỹ khoa học Nông nghiệp ………………………

15


ñó là ñất chưa ñược sử dụng thực sự trở thành hàng hố. Luật ðất đai cho phép
các tổ chức, hộ gia đình, cá nhân sử dụng đất có các quyền như: quyền chuyển
ñổi, chuyển nhượng, tặng cho, cho thuê, thừa kế, thế chấp, bảo lãnh và góp vốn
bàng giá trị quyền sử dụng ñất [4]. Nhưng việc thực hiện những quyền này lại bị
hạn chế bởi các ñiều kiện cần thiết để khơng dẫn đến tích tụ đất, bảo ñảm mỗi
người ñều có ñất ñể canh tác, sản xuất và có đất nhà để ở.
2.3. Một số thuật ngữ liên quan ñến ñấu giá quyền sử dụng ñất
- ðấu giá: Là bán bằng hình thức để cho người mua lần lượt trả giá, ai trả
giá cao nhất thì trúng ñấu giá.
- ðấu thầu: Là ñấu giá trước công chúng, ai nhận làm hoặc nhận bán với
giá rẻ nhất thì ñược giao cho làm hoặc ñược bán hàng.
- ðịnh giá: Là sự ước tính về giá trị của các quyền sở hữu tài sản cụ thể bằng
hình thái tiền tệ cho một mục đích đã được xác định, tại một thời ñiểm xác ñịnh.
- ðịnh giá ñất: ðược hiểu là sự ước tính về giá trị của quyền sử dụng đất
bằng hình thái tiền tệ cho một mục đích sử dụng ñã ñược xác ñịnh, tại một thời
ñiểm xác ñịnh.
- Giá cả: Là biểu thị bằng tiền về giá trị của một tài sản, là số tiền thoả
thuận giữa người mua và người bán tại một thời ñiểm xác ñịnh. Giá cả có thể
lớn hơn hoặc nhỏ hơn giá trị thị trường của tài sản.
- Giá sàn: Là mức giá tối thiểu quy ñịnh cho 01 m2 ñất ñấu giá.

- Bước giá: Là khoảng cách giá quy ñịnh ñể người tham gia ñấu giá bỏ giá
và là phần chênh lệch giữa giá trúng và giá không trúng thấp hơn liền kề cho
01m2 ñất, trên cùng một thửa ñất hoặc một nhóm các thửa đất đấu giá.
* Giá bỏ hợp lệ: Giá bỏ hợp lệ tối thiểu phải bằng giá sàn cộng thêm một
bước giá hoặc giá của vịng đấu tiếp theo do Hội ñồng ñấu giá quy ñịnh.
* Giá trúng: Giá trúng là giá trả cho 01 m2 ñất phải lớn hơn hoặc bằng giá
bỏ hợp lệ do Hội ñồng ñấu giá quyền sử dụng ñất xác ñịnh.

Trường ðại học Nông nghiệp Hà Nội – Luận văn thạc sỹ khoa học Nông nghiệp ………………………

16


2.4. ðấu giá quyền sử dụng ñất
2.4.1. Giá ñất trong ñấu giá quyền sử dụng ñất
ðất ñai là một trong những nhân tố quan trọng của sự tồn tại quốc gia, nó
là một vật thể tự nhiên khơng do con người tạo ra tuy có thể làm thay đổi nó
trong q trình sử dụng như cải tạo đất, tưới tiêu, lấn biển, xây dựng các cơng
trình trên đất …. và chính nhờ vậy mà đất trở nên có giá trị. Giá trị của đất phụ
thuộc vào mục đích sử dụng, giá trị của một tồ nhà khi dùng để thế chấp có thể
khác với giá trị của nó khi đấu giá hoặc bán trên thị trường tự do, vì vậy xác
ñịnh giá cả thị trường của một bất ñộng sản khơng chỉ là một khoa học mà cịn là
một nghệ thuật, phụ thuộc vào nhiều yếu tố ngoại lai cũng như tính chất của bản
thân đất đai và bất động sản.
Giá cả ñất ñai phản ánh tác dụng của ñất ñai trong hoạt ñộng kinh tế, nó là
sự thu lợi trong q trình mua bán, có nghĩa là tư bản hóa địa tơ. Nói cách khác,
giá cả đất đai cao hay thấp thể hiện ở sự thu lợi nhuận nhiều hay ít ở một khoảng
thời gian nhất định nào đó. Quyền lợi đất đai đến đâu thì có thể có khả năng thu
lợi đến đó từ đất và cũng có giá cả tương ứng, như giá cả quyền sở hữu, giá cả
quyền sử dụng, giá cả quyền chuyển nhượng, cho thuê, giá cả quyền thế chấp.

Hầu hết những nước có nền kinh tế tăng trưởng mạnh, giá ñất ñược hiểu
là thể hiện về mặt giá trị của quyền sở hữu ñất ñai. Xét về phương diện tổng
quát, giá ñất là giá bán quyền sở hữu đất, chính là mệnh giá của quyền sở hữu
thửa đất đó trong khơng gian và thời gian xác ñịnh. Ở nước ta, ñất ñai thuộc sở
hữu toàn dân, do Nhà nước thống nhất quản lý, giá cả ñất ñai là giá chuyển
nhượng quyền sử dụng ñất, là giá trị hiện hành của ñịa tô nhiều năm ñược chi trả
một lần. Giá cả ñất ñai ở nước ta khơng giống các quốc gia khác, thơng thường
có chế ñộ tư hữu ñất ñai thể hiện ở hại mặt sau: Thứ nhất, nó là cái giá phải trả
để có quyền sử dụng đất trong nhiều năm, mà khơng phải là giá cả quyền sở hữu
ñất; Thứ hai, là do thời gian sử dụng ñất tương ñối dài, trong thời gian sử dụng
người sử dụng đất có quyền tặng cho, chuyển nhượng, chuyển ñổi, cho thuê,
thừa kế, thế chấp, góp vốn bằng giá trị quyền sử dụng đất theo quy định của

Trường ðại học Nơng nghiệp Hà Nội – Luận văn thạc sỹ khoa học Nông nghiệp ………………………

17


pháp luật hiện hành [19].
ðất ñai ñược coi là nguồn tài sản quốc gia quý giá, là nguồn lực quan
trọng của đất nước. Chính vì vậy, Nhà nước ngày càng chú trọng khai thác các
nguồn thu từ ñất ñai nhằm quản lý có hiệu quả hơn nguồn tài sản này. Theo
khoản 23 ðiều 4 Luật ðất ñai năm 2003 ghi rõ: Giá quyền sử dụng ñất (sau ñây
gọi là giá ñất) là số tiền tính trên ñơn vị diện tích ñất do Nhà nước quy ñịnh hoặc
ñược hình thành trong giao dịch về quyền sử dụng ñất [15].
Trước ñây, Nhà nước chỉ quy ñịnh một loại giá ñất áp dụng cho mọi quan
hệ đất đai, thì Luật ðất đai năm 2003 ñề cập nhiều loại giá ñất ñể xử lý từng
nhóm quan hệ đất đai khác nhau. Giá đất được hình thành trong các trường hợp
sau đây (theo quy định tại ðiều 55 Luật ðất ñai năm 2003):
"1. Do Uỷ ban nhân dân tỉnh, thành phố trực thuộc trung ương quy ñịnh

giá theo quy ñịnh tại khoản 3 và khoản 4 ðiều 56 của Luật này.
2. Do ñấu giá quyền sử dụng đất hoặc đấu thầu dự án có sử dụng ñất.
3. Do người sử dụng ñất thoả thuận về giá đất với những người có liên
quan khi thực hiện các quyền chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại quyền sử
dụng đất, góp vốn bằng quyền sử dụng đất" [15].
Trước khi có Luật ðất đai năm 2003, giá đất trên thị trường biến ñộng
mạnh, việc xác ñịnh giá ñất quy ñịnh thường thấp hơn nhiều giá trị thực của ñất
ñai và chậm ñược sửa ñổi, bổ sung. Giá ñất do Nhà nước xác định khơng phản
ánh đúng và thường thấp hơn nhiều so với giá trị thực của ñất ñai. ðể khắc phục
những tồn tại trên, Luật ðất ñai năm 2003 tại ðiều 56 quy ñịnh: Giá ñất do Uỷ
ban nhân dân tỉnh, thành phố trực thuộc trung ương quy ñịnh ñược công bố công
khai vào ngày 01 tháng 01 hàng năm được sử dụng làm căn cứ để tính thuế sử
dụng ñất, thuế thu nhập từ chuyển quyền sử dụng đất, tính tiền sử dụng đất và
tiền th đất khi được Nhà nước giao đất, cho th đất khơng thơng qua đấu giá
quyền sử dụng đất hoặc đấu thầu dự án có sử dụng đất; tính giá trị quyền sử
dụng đất khi giao đất khơng thu tiền sử dụng ñất, thu lệ phí trước bạ, tính bồi
thường khi Nhà nước thu hồi đất; tính tiền bồi thường đối với người có hành vi
Trường ðại học Nơng nghiệp Hà Nội – Luận văn thạc sỹ khoa học Nông nghiệp ………………………

18


vi phạm pháp luật về ñất ñai mà gây thiệt hại cho Nhà nước [15].
Giá đất hình thành do đấu giá quyền sử dụng ñất hoặc ñấu thầu dự án có
sử dụng đất. Giá đất này phản ánh chính xác giá trị thực của ñất ñai, khắc phục
việc ñầu cơ ñất ñai ñể kiếm lời và các tiêu cực trong hoạt ñộng giao ñất, cho
thuê ñất. Giá ñất do người sử dụng đất thoả thuận với những người có liên quan
khi thực hiện các quyền chuyển nhượng, cho thuê, cho th lại quyền sử dụng
đất, góp vốn bằng quyền sử dụng ñất ... biểu hiện bằng tiền do người chuyển
nhượng (người bán) và người nhận chuyển nhượng (người mua) tự thoả thuận

với nhau tại một thời ñiểm xác ñịnh gọi là giá ñất thị trường. Giá bán quyền sử
dụng của một thửa đất nào đó phù hợp với khả năng của người bán quyền sử
dụng ñất trong một thị trường có tác động quy luật giá trị (trao đổi ngang giá),
quy luật cung cầu, quy luật cạnh tranh ... Giá ñất này phản ánh ñúng bản chất
của các giao dịch dân sự về đất đai là tơn trọng sự tự do thỏa thuận ý chí giữa
các bên, tính đúng giá trị thực của ñất ñai khắc phục sự áp ñặt về giá ñất của
Nhà nước và phù hợp với việc sử dụng ñất ñai trong ñiều kiện kinh tế thị trường.
2.4.2. Những yếu tố cơ bản xác ñịnh giá ñất trong ñấu giá quyền sử dụng
ñất [2], [3], [19]
Khi xác ñịnh giá ñất ñể ñấu giá quyền sử dụng ñất phải đảm bảo lợi ích
của hai phía là Nhà nước và người tham gia đấu giá, giá đất tính được phải dựa
vào giá thị trường và khả năng sinh lợi của đất. ðất đai dùng vào các mục đích
khác nhau thì khả năng sinh lợi khác nhau, khả năng sinh lợi phụ thuộc vào sự
thuận lợi của thửa ñất bao gồm các yếu tố sau:
- Vị trí của khu đất
Vị trí là một trong những nhân tố quan trọng trong việc xác ñịnh giá ñất,
cụ thể như trong cùng một loại đường phố của một loại đơ thị thì giá ñất của các
thửa ñất ở những vị trí mặt tiền sẽ có giá cao hơn so với thửa đất ở vị trí trong
ngõ hẻm. Mặt khác, cùng là thửa đất vị trí mặt tiền đường phố nhưng các thửa
đất ở gần khu trung tâm văn hoá, kinh tế, xã hội, thương mại, dịch vụ sẽ có giá
cao hơn so với các thửa đất ở xa khu trung tâm. Vì vậy, khi xác định giá đất,
Trường ðại học Nơng nghiệp Hà Nội – Luận văn thạc sỹ khoa học Nông nghiệp ………………………

19


ñiều quan trọng là phải căn cứ vào vị trí khu ñất và các nhân tố xung quanh làm
ảnh hưởng ñến giá ñất ñể ñịnh giá ñất.
- Yếu tố ảnh hưởng về khả năng ñầu tư cơ sở hạ tầng
Một khu đất cho dù có rất nhiều yếu tố thuận lợi như có vị trí trung tâm,

mặt tiền ... nhưng nếu chưa ñược ñầu tư xây dựng cơ sở hạ tầng, khu đất sẽ có
những hạn chế nhất định; ngược lại, cũng khu đất đó nếu được đầu tư xây dựng
cơ sở hạ tầng ñồng bộ như hệ thống ñường giao thơng, hệ thống cấp thốt nước,
hệ thống cấp điện, dịch vụ thơng tin liên lạc hiện đại, trường học, bệnh viện …
phục vụ trực tiếp và thiết thực ñối với ñời sống sinh hoạt cho dân cư và nhu cầu
sản xuất của các doanh nghiệp thì sẽ làm tăng giá trị của ñất và tác ñộng trực
tiếp ñến giá ñất.
- ðiều kiện kinh tế - xã hội và khả năng hình thành các cơng trình dịch vụ
Khu vực có ñiều kiện kinh tế - xã hội phát triển thuận lợi cho kinh doanh
thương mại, dịch vụ hoặc có mơi trường sinh sống tốt là điều kiện có sức thu hút
dân cư ñến ở, các yếu tố này sẽ làm cho giá ñất thực tế ở khu vực này tăng lên.
Các khu công nghiệp tập trung, khu chế xuất, khu kinh tế ñược ñầu tư xây dựng
cơ sở hạ tầng kỹ thuật đồng bộ, hồn thiện sẽ thu hút các nhà đầu tư trong nước,
nước ngồi vào các lĩnh vực sản xuất, chế biến, cơng nghiệp ... nhờ đó nhu cầu
về ñất ở tăng lên làm cho giá ñất tăng.
- Yếu tố về khả năng sử dụng theo các mục đích và u cầu khác nhau
Một lơ đất nếu dùng để sử dụng cho các mục đích khác thì giá đất của nó
cũng chịu ảnh hưởng theo các mục đích đó vì đất đai là một tài sản khơng giống
như những tài sản thơng thường, đó là tính khơng đồng nhất, sự cố định về vị trí,
có hạn về khơng gian và vô hạn về thời gian sử dụng. ðất có hạn về số lượng
cung cấp nhưng nó lại cho một chức năng sử dụng xác ñịnh như nhà ở có nghĩa
là sự đầu tư khơng hồn tồn bất biến.
2.4.3. Các phương pháp ñịnh giá trong ñấu giá quyền sử dụng đất
Có nhiều phương pháp định giá đất để thực hiện đấu giá quyền sử dụng

Trường ðại học Nơng nghiệp Hà Nội – Luận văn thạc sỹ khoa học Nông nghiệp ………………………

20

ñất, có thể sử dụng một số các phương pháp dưới sau:
- Phương pháp so sánh trực tiếp
Là phương pháp xác định giá đất dựa trên cơ sở phân tích mức giá của
thửa ñất tương tự với thửa ñất cần ñịnh giá ñã giao dịch thành công hoặc ñang
mua, bán trên thị trường vào thời ñiểm ñịnh giá hoặc gần với thời điểm định giá
để ước tính giá trị thị trường của thửa ñất cần ñịnh giá [10], [19].
Phương pháp so sánh trực tiếp là phương pháp xác ñịnh giá của thửa ñất
dựa trên nguyên tắc thay thế. Giá của thửa ñất cần xác ñịnh ñược ñối chiếu so
sánh với giá của các thửa ñất tương tự ñã ñược giao dịch trên thị trường xảy ra
trong thời gian gần nhất. Căn cứ vào giá cả đã biết và tình hình khác nhau của
các giao dịch đất đai đó về thời gian và các nhân tố khác ñể hiệu chỉnh giá của
thửa ñất cần xác ñịnh vào thời ñiểm ñịnh giá. Phương pháp so sánh trực tiếp, còn
gọi tắt là phương pháp thị trường, là một trong những phương pháp ñịnh giá ñất
quan trọng nhất, thường dùng nhất, ñược sử dụng ở nhiều nước trên thế giới
[19], [20].
- Phương pháp thu nhập: Phương pháp thu nhập là một trong những
phương pháp ñịnh giá ñất thường dùng nhất, nó cũng là phương pháp cơ bản ñể
tiến hành ñịnh giá ñất ñai, nhà ở, bất động sản hoặc những tài sản có tính chất
cho thu nhập khác. Khi dùng phương pháp này ñể ñịnh giá ñất, ñược xem việc
mua ñất như là một loại ñầu tư, khoản giá ñất trở thành vốn ñầu tư để mua lợi
ích đất đai cho một số năm về sau. Phương pháp thu nhập là phương pháp lấy
thu nhập dự kiến hàng năm trong tương lai của ñất ñai ñịnh giá với một suất lợi
tức hoàn vốn nhất ñịnh ñể hoàn vốn thống nhất theo tổng thu nhập vào thời ñiểm
ñịnh giá [10], [19], [20].
- Phương pháp thặng dư: Phương pháp thặng dư còn gọi là phương pháp
phát triển giả thiết hay phương pháp tính ngược. Xét từ quan điểm phát triển, sở
dĩ đất đai có giá là do có thể phát triển, sử dụng, xây dựng nhà ñể ở và có thể tạo
ra lợi nhuận. Giá ñất phải trả để có được đất đai, rõ ràng là phần cịn lại sau khi

Trường ðại học Nơng nghiệp Hà Nội – Luận văn thạc sỹ khoa học Nông nghiệp ………………………

21


ñã trừ ñi chi phí ñầu tư và thu nhập ñịnh kỳ bình quân xã hội trong tổng giá cả
bất ñộng sản ñược dự tính. Nghĩa là giá ñất bằng giá bán ra của đất đai và cơng
trình trừ đi giá cả của bản thân cơng trình. Phương pháp thặng dư là phương
pháp dựa trên cơ sở tính tốn giá cả giao dịch bình thường của bất động sản đã
hồn thành việc phát triển, sau khi khấu trừ chi phí xây dựng cơng trình, chi phí
nghiệp vụ liên quan đến xây dựng cơng trình, mua bán, lợi tức, thuế ... Phần cịn
lại là giá cả của đất đai thuộc đối tượng ñịnh giá [19], [20].
- Phương pháp giá thành: Phương pháp này cịn được gọi là phương pháp
thay thế hoặc phương pháp giá thành xây dựng lại trừ ñi phần khấu. Theo
phương pháp này, giá trị của ñất ñược bổ sung các khoản chi phí thay thế hoặc
cải tạo của những cơng trình đã trừ khấu hao tạo nên giá trị thị trường của bất
ñộng sản cần ñịnh giá [19].
Trong việc sử dụng các phương pháp trên ñể tiến hành định giá đất, khơng
có phương pháp nào là phương pháp riêng biệt, mà chỉ có sử dụng phương pháp
nào cho thích hợp nhất, cịn các phương pháp khác có thể ñược sử dụng ñể kiểm
tra kết quả của phương pháp thích hợp nhất. Q trình định giá đất bao gồm: xác
ñịnh mục tiêu, lên kế hoạch ñịnh giá, thu thập tài liệu, vận dụng và phân tích tài
liệu, chuẩn bị và hồn chỉnh báo cáo.
2.5. Khái qt thị trường đất ñai ở Việt Nam trong những năm qua
Ở nước ta, do các ñặc ñiểm của ñiều kiện lịch sử, kinh tế, văn hố, xã hội
của đất nước trong mấy thập kỷ qua có nhiều biến động lớn, nó ảnh hưởng sâu
sắc tới sự hình thành và phát triển thị trường bất động sản nói chung trong đó có
vấn đề giá đất. Có thể chia q trình hình thành giá đất và sự phát phát triển thị
trường bất ñộng sản ở nước ta thành 5 giai ñoạn sau ñây:
2.5.1. Từ trước năm 1946
Trước năm 1946, các cuộc mua bán, chuyển nhượng ñất ñai trong giai

ñoạn này diễn ra chủ yếu giữa một bên là người bị áp bức, bóc lột với bên kia là
kẻ áp bức, bọc lột [14]. Quan hệ mua bán đó khơng thể gọi là quan hệ bình ñẳng,

Trường ðại học Nông nghiệp Hà Nội – Luận văn thạc sỹ khoa học Nông nghiệp ………………………

22


kết quả các cuộc mua bán nói trên khơng thể nói là kết quả của sự thoả thuận
của tất cả các bên, điều đó trái với ngun tắc cơ bản của thị trường. Tuy nhiên,
về giá đất đã được hình thành trong giai ñoạn này.

2.5.2. Từ năm 1946 ñến trước năm 1980
Hiến pháp năm 1946 và Hiến pháp năm 1959 đã khẳng định có 3 hình
thức sở hữu đất đai, sở hữu Nhà nước, tập thể và cá nhân, trong ñó sở hữu Nhà
nước và tập thể là cơ bản và được ưu tiên. Luật pháp khơng hồn tồn nghiêm
cấm việc mua bán ñất ñai, nhưng những loại ñất ñược phép mua bán bị hạn chế
theo q trình “Cơng hữu hố đất đai”, thị trường đất đai hầu như khơng ñược
pháp luật thừa nhận. Tuy nhiên, trên thực tế vẫn có những giao dịch về nhà, đất
nhưng với phạm vi và quy mô nhỏ, chủ yếu là chuyển nhượng nhà ở thuộc sở
hữu Nhà nước theo phương thức hoa hồng (chuyển quyền cho th). Giá đất
hình thành mang tính chất tự phát và nằm ngồi sự kiểm sốt của pháp luật [12].
2.5.3. Từ năm 1980 ñến trước năm 1993
Hiến pháp 1980, 1992 quy định đất đai thuộc sở hữu tồn dân, do Nhà
nước thống nhất quản lý. ðể cụ thể hoá ðiều 19 của Hiến pháp, tại ðiều 5 và
ðiều 17 Luật ðất ñai năm 1988 quy ñịnh: "Nghiêm cấm việc mua, bán ñất ñai,
khi chuyển quyền sở hữu nhà để ở, thì người nhận chuyển nhượng nhà có quyền
được sử dụng đất ở đối với ngơi nhà đó. Như vậy, bằng các chế ñịnh pháp luật,
Nhà nước Việt Nam thừa nhận ở Việt Nam có thị trường đất đai mà chỉ có thị
trường bất động sản là nhà để ở (mặc dù trên thực tế thị trường ngầm về ñất ñai

ñang tồn tại và diễn ra sôi ñộng ở hầu hết các đơ thị). Thị trường bất động sản
trong giai ñoạn này cơ bản bị chia cắt, thị trường nhà ở và các cơng trình xây
dựng khác gắn liền với ñất là thị trường hợp pháp, thị trường ñất khơng được
pháp luật thừa nhận nhưng vẫn diễn ra bất hợp pháp [12], [14].
2.5.4. Giai ñoạn từ năm 1993 ñến trước Luật ðất ñai năm 2003
ðể phù hợp với sự vận ñộng và phát triển của nền kinh tế thị trường theo

Trường ðại học Nông nghiệp Hà Nội – Luận văn thạc sỹ khoa học Nông nghiệp ………………………

23


ñịnh hướng xã hội chủ nghĩa, một số quan hệ ñất ñai ñó ñược chế ñịnh lại. ðiều
12 Luật ðất ñai năm 1993 quy ñịnh: “Nhà nước xác ñịnh giá các loại đất để tính
thuế chuyển quyền sử dụng đất, thu tiền khi giao đất hoặc cho th đất, tính giá
trị tài sản khi giao ñất, bồi thường thiệt hại về ñất khi thu hồi”. ðây là lần ñầu
tiên giá ñất và việc xác ñịnh giá ñất ñược pháp luật ghi nhận là một chế ñịnh
pháp luật và ñược ñưa thành một nội dung quản lý Nhà nước về ñất ñai [14].
2.5.5. Giai ñoạn từ khi có Luật ðất ñai năm 2003 ñến nay
Từ khi Luật ðất ñai năm 2003 có hiệu lực, cùng với việc Việt Nam hội
nhập quốc tế, gia nhập WTO ñã khẳng ñịnh một lần nữa về giá đất, đặc biệt là
việc Quốc hội thơng qua Luật Kinh doanh bất ñộng sản và các văn bản luật khác
có liên quan đã thực sự cởi trói và tạo điều kiện hình thành giá đất, cơng tác định
giá ñất ngày càng phát triển. ðiều ñó dẫn ñến cơ hội ñầu tư vào lĩnh vực này với
các nhà ñầu tư trong và ngồi nước để thoả mãn lượng lớn nhu cầu đang cịn bỏ
ngỏ cũng như đóng góp vào sự tăng trưởng của thị trường bất ñộng sản [15].
2.6. Kinh nghiệm ñấu giá ñất ở một số nước trên thế giới
2.6.1. Bán ñấu giá tài sản theo quy ñịnh của Bộ luật Thương mại Pháp [18]
Hoạt ñộng ñấu giá và nghề ñấu giá của Pháp xuất hiện từ thế kỷ XV và
hiện nay rất phát triển. Bán ñấu giá là hình thức mua bán tài sản được nhiều tổ

chức và cá nhân lựa chọn. Bởi lẽ, các tổ chức bán đấu giá ở Pháp rất có uy tín,
thơng qua tổ chức bán đấu giá chủ sở hữu ln bán ñược tài sản với giá cao
trong một thời gian ngắn. Do vậy, doanh thu về bán ñấu giá tài sản ñóng góp lớn
vào phát triển kinh tế của nước Pháp.
ðấu giá viên là một nghề có uy tín và thu nhập tương ñối cao trong xã
hội. Họ là những người khơng chỉ có kiến thức pháp luật, kiến thức về tài sản
mà cịn có kiến thức sâu rộng về thị trường, về giá trị tài sản và giá trị nghệ
thuật. Người muốn trở thành đấu giá viên phải có bằng luật (cử nhân luật) và
kiến thức lịch sử nghệ thuật (ðại học ñại cương 02 năm) và phải trải qua một kỳ
thực tập ñấu giá là 02 năm tại các cơ sở bán ñấu giá tài sản. ðể ñược thực tập tại

Trường ðại học Nông nghiệp Hà Nội – Luận văn thạc sỹ khoa học Nông nghiệp ………………………

24


các cơ sở bán đấu giá tài sản người có nguyện vọng thực tập phải vượt qua một
kỳ thi ñầu vào. ðây là một kỳ thi rất khó, trung bình chỉ có 10% trên tổng số thí
sinh thi đỗ.
Khi hành nghề ñấu giá, ñấu giá viên bị ràng buộc bởi nhiều nghĩa vụ do
luật định, phải có bảo hiểm trách nhiệm nghề nghiệp. Vi phạm của ñấu giá viên
tùy theo mức độ có thể do Hội đồng đấu giá viên quốc gia thi hành kỷ luật hoặc
quy trách nhiệm theo theo Bộ luật Hình sự Pháp. Ngồi ra, trong Bộ luật Hình
sự Pháp cũng có điều khoản về tội thơng ñồng, dìm giá của những người tham
gia ñấu giá, vậy nên, trong thực tế hiện tượng này xảy ra không nhiều.
Bán ñấu giá tài sản ñược quy ñịnh trong Bộ Luật Thương mại pháp:
“Khơng ai có thể sử dụng bán ñấu giá tài sản như một phương pháp thông dụng
ñể thực hiện hoạt ñộng thương mại của họ”. ðiều kiện bắt buộc ñối với hoạt
ñộng bán ñấu giá tài sản phải do những cá nhân, tổ chức ñủ ñiều kiện nhất ñịnh
tiến hành.

Việc bán ñấu giá tài sản là ñộng sản tự nguyện chỉ được tiến hành khi đó
là hàng hố cũ. ðối với hàng hố mới thì phải do các thương gia thực hiện. Bộ
luật Thương mại Pháp quy ñịnh cơ quan quản lý về bán ñấu giá tài sản tự
nguyện là Ủy ban quản lý về bán ñấu giá động sản tự nguyện. Ủy ban có tư cách
pháp nhân, có trách nhiệm quản lý, cho phép các cá nhân tổ chức có đủ điều
kiện tổ chức bán đấu giá động sản tự nguyện; đăng ký việc cơng bố các cá nhân
thuộc cộng ñồng Châu Âu; xử phạt những vi phạm của các Cơng ty, các chun
gia đối với quy chế và nghĩa vụ nghề nghiệp của công tác bán ñấu giá tài sản tự
nguyện. Ủy ban ñược quyền từ chối hoặc rút giấy phép của một Công ty.
Các Cơng ty bán đấu giá động sản tự nguyện được thực hiện hoạt ñộng
bán ñấu giá, song chỉ ñược bán tài sản là ñộng sản. Tài sản là bất ñộng sản do
các công chứng viên thực hiện. Tài sản là bất động sản để thi hành án thì do các
thẩm phán trực tiếp bán đấu giá.
Các Cơng ty bán đấu giá ñộng sản tự nguyện cũng sẽ hoạt ñộng như

Trường ðại học Nông nghiệp Hà Nội – Luận văn thạc sỹ khoa học Nông nghiệp ………………………

25