Luận văn thạc sĩ đánh giá thực trạng công tác thu hồi bồi thường giải phóng mặt bằng của một số dự án trên địa bàn thị xã từ sơn tỉnh bắc ninh

....

BỘ GIÁO DỤC VÀ ðÀO TẠO
TRƯỜNG ðẠI HỌC NÔNG NGHIỆP HÀ NỘI
----------

----------

NGUYỄN THỊ MINH TÂM

ðÁNH GIÁ THỰC TRẠNG CÔNG TÁC THU HỒI, BỒI
THƯỜNG, GIẢI PHÓNG MẶT BẰNG CỦA MỘT SỐ DỰ
ÁN TRÊN ðỊA BÀN THỊ XÃ TỪ SƠN - TỈNH BẮC NINH

LUẬN VĂN THẠC SĨ NÔNG NGHIỆP

Chuyên ngành : QUẢN LÝ ðẤT ðAI
Mã số

: 60.62.61

Người hướng dẫn khoa học: PGS. TS. HỒ THỊ LAM TRÀ

HÀ NỘI, 2010


LỜI CAM ðOAN

Tơi xin cam đoan, số liệu và kết quả nghiên cứu trong luận văn này là
trung thực và chưa ñược sử dụng ñể bảo vệ một học vị nào.
Tơi xin cam đoan, mọi sự giúp đỡ cho việc thực hiện Luận văn này đã

được cảm ơn, các thơng tin trích dẫn trong Luận văn đều đã được chỉ rõ
nguồn gốc.
Tác giả

Nguyễn Thị Minh Tâm

Trường ðại học Nông nghiệp Hà Nội – Luận văn thạc sĩ kinh tế nông nghiệp ......... i


LỜI CÁM ƠN
Trong thời gian thực hiện Luận văn này tơi đã nhận được sự hướng dẫn
nhiệt tình, chu đáo từ các thầy cơ giáo, sự ủng hộ giúp đỡ của người thân, bạn bè
ñồng nghiệp. Nhân dịp này, trước hết tôi xin chân thành cảm ơn PGS.TS. Hồ Thị
Lam Trà đã trực tiếp giúp đỡ tơi trong thời gian thực hiện đề tài.
Tơi cũng xin chân thành cảm ơn sự góp ý chân thành của các thầy, cơ
giáo khoa Tài ngun và Mơi trường, Viện đào tạo sau đại học – trường ðại
học Nông nghiệp Hà Nội.
Tôi xin chân thành cảm ơn Văn Phịng đăng ký quyền sử dụng ñất tỉnh
Bắc Ninh & Phòng tài nguyên thị xã Từ Sơn đã giúp đỡ tơi rất nhiều trong
q trình hồn thiện luận văn.
Tôi xin cảm ơn những người than trong gia đình ban bè, đồng nghiệp
đã khích lệ và tạo điều kiện tốt nhất để tơi hồn thành Luận văn.
Một lần nữa xin cảm ơn!
Tác giả luận văn

Nguyễn Thị Minh Tâm

Trường ðại học Nông nghiệp Hà Nội – Luận văn thạc sĩ kinh tế nông nghiệp ......... ii

MỤC LỤC
LỜI CAM ðOAN .............................................................................................. i
LỜI CÁM ƠN ...................................................................................................ii
MỤC LỤC........................................................................................................iii
DANH MỤC BẢNG........................................................................................ vi
DANH MỤC CÁC CHỮ VIẾT TẮT .............................................................vii
1. MỞ ðẦU........................................................................................................ i
1.1. TÍNH CẤP THIẾT CỦA ðỀ TÀI ............................................................. 1
1.2. MỤC TIÊU................................................................................................. 3
1.3. YÊU CẦU .................................................................................................. 3
2. TỔNG QUAN VỀ VẤN ðỀ NGHIÊN CỨU............................................... 4
2.1. CƠ SỞ LÝ LUẬN CỦA CƠNG TÁC BỒI THƯỜNG, GIẢI PHĨNG
MẶT BẰNG...................................................................................................... 4
2.1.1. Sự cần thiết của cơng tác bồi thường, giải phóng mặt bằng ................... 4
2.1.2. ðặc ñiểm và những yếu tố tác ñộng đến cơng tác bồi thường, giải
phóng mặt bằng ................................................................................................. 6
2.2. CƠ SỞ PHÁP LÝ VÀ NGUYÊN TẮC CHUNG CỦA BỒI THƯỜNG,
HỔ TRỢ KHI NHÀ NƯỚC THU HỒI ðẤT................................................... 8
2.2.1. Cơ sở pháp lý của bồi thường, hỗ trợ và tái ñịnh cư khi Nhà nước thu
hồi ñất................................................................................................................ 8
2.2.2. Nguyên tắc bồi thường, hỗ trợ, giải phóng mặt bằng khi Nhà nước thu
hồi ñất.............................................................................................................. 15
2.3. NHỮNG NỘI DUNG CƠ BẢN CỦA CHÍNH SÁCH THU HỒI ðẤT,
BỒI THƯỜNG, HỖ TRỢ THEO PHÁP LUẬT HIỆN HÀNH ..................... 18
2.3.1. Phạm vi ñiều chỉnh và ñối tượng áp dụng............................................. 21
2.3.2. Bồi thường ñất....................................................................................... 21

Trường ðại học Nông nghiệp Hà Nội – Luận văn thạc sĩ kinh tế nông nghiệp ......... iii

2.3.3. Bồi thường, hỗ trợ về tài sản................................................................. 24
2.3.4. Một số kết quả trong việc thực hiện bồi thường, giải phóng mặt bằng ở
Việt Nam ......................................................................................................... 28
2.4. NHỮNG KINH NGHIỆM RÚT RA TRONG Q TRÌNH THỰC HIỆN
BỒI THƯỜNG, GIẢI PHĨNG MẶT BẰNG ................................................ 30
2.4.1. Kinh nghiệm của một số nước trên thế giới.......................................... 30
2.4.2. Kinh nghiệm từ thực tế công tác bồi thường, GPMB tại Việt Nam ..... 38
2.4.3. Nhận xét, ñánh giá................................................................................ 40
3. NỘI DUNG VÀ PHƯƠNG PHÁP NGHIÊN CỨU ................................... 42
3.1. NỘI DUNG NGHIÊN CỨU .................................................................... 42
3.1.1. ðiều kiện tự nhiên, kinh tế, xã hội của thị xã Từ Sơn .......................... 42
3.1.2. Tình hình quản lý và sử dụng ñất của thị xã Từ Sơn ............................ 42
3.1.3. ðánh giá cơng tác thu hồi đất, bồi thường, GPMB của một số dự án .. 42
3.1.4. Ảnh hưởng của việc thu hồi ñất ñến người dân và kế hoạch sử dụng tiền
bồi thường của họ............................................................................................ 42
3.1.5. ðề xuất một số giải pháp nhằm ñẩy nhanh tốc ñộ thu hồi ñất phục vụ
cho mục tiêu phát triển chung của thị xã Từ Sơn. .......................................... 42
3.2. PHƯƠNG PHÁP NGHIÊN CỨU............................................................ 42
3.2.1. Phương pháp thu thập, tài liệu, số liệu.................................................. 42
3.2.2. Phương pháp ñiều tra phỏng vấn bằng phiếu ñiều tra........................... 43
3.2.3. Phương pháp thống kê, tổng hợp .......................................................... 44
3.2.4. Phương pháp chuyên gia ....................................................................... 44
4. KẾT QUẢ NGHIÊN CỨU VÀ THẢO LUẬN .......................................... 45
4.1. ðIỀU KIỆN TỰ NHIÊN - KINH TẾ - XÃ HỘI ..................................... 45
4.1.1. ðiều kiện tự nhiên ................................................................................. 45
4.1.2. ðiều kiện kinh tế - xã hội...................................................................... 46
4.2. HIỆN TRẠNG QUẢN LÝ VÀ SỬ DỤNG ðẤT ................................... 50

Trường ðại học Nông nghiệp Hà Nội – Luận văn thạc sĩ kinh tế nông nghiệp ......... iv

4.2.1. Tình hình quản lý đất đai ...................................................................... 50
4.2.2. Hiện trạng sử dụng đất .......................................................................... 51
4.2.3. Tình hình thu hồi ñất và GPMB........................................................... 52
4.3. ðÁNH GIÁ KẾT QUẢ THỰC HIỆN CÔNG TÁC THU HỒI ðẤT, BỒI
THƯỜNG THIỆT HẠI VÀ HỖ TRỢ HAI DỰ ÁN ...................................... 53
4.3.1. Những căn cứ pháp lý liên quan đến hai dự án..................................... 53
4.3.2. Vị trí, quy mơ, tính chất của hai dự án.................................................. 55
4.3.3. Cơng tác bồi thường, hỗ trợ của hai dự án........................................... 57
4.3.4. ðánh giá kết quả thực hiện bồi thường, hỗ trợ của hai dự án............... 62
4.4. ẢNH HƯỞNG CỦA VIỆC THU HỒI ðẤT ðẾN NGƯỜI DÂN.......... 73
4.5. NHỮNG GIẢI PHÁP GÓP PHẦN ðẨY NHANH TIẾN ðỘ BỒI
THƯỜNG, GIẢI PHÓNG MẶT BẰNG ........................................................ 78
4.5.1. Hồn thiện chính sách pháp luật về đất đai........................................... 78
4.5.2. Kiện tồn nội dung chính sách về cơng tác bồi thường, hỗ trợ ............ 79
4.5.3. Tăng cường vai trị cộng đồng trong việc tham gia cơng tác GPMB ... 80
4.5.4. Nâng cao năng lực cán bộ và hiệu quả làm việc của ban bồi thường, hỗ
trợ và tái ñịnh cư ............................................................................................. 81
5.KẾT LUẬN VÀ KIẾN NGHỊ...................................................................... 83
5.1. KẾT LUẬN .............................................................................................. 83
5.2. KIẾN NGHỊ ............................................................................................. 84
TÀI LIỆU THAM KHẢO............................................................................... 85
PHỤ LỤC ........................................................................................................ 88

Trường ðại học Nông nghiệp Hà Nội – Luận văn thạc sĩ kinh tế nông nghiệp ......... v


DANH MỤC BẢNG
Bảng 4.1. Hiện trạng sử dụng ñất thị xã Từ Sơn tính đến 01/01/2010 ........... 52
Bảng 4.2. Cơ cấu sử dụng đất khu cơng nghiệp của dự án 1.......................... 56

Bảng 4.3. Cơ cấu diện tích đất thu hồi và bồi thường, hỗ trợ của dự án 2 ..... 57
Bảng 4.4. Kết quả bồi thường thiệt hại về ñất của dự án 1............................. 58
Bảng 4.5. Tổng kinh phí bồi thường, hỗ trợ của dự án 1................................ 60
Bảng 4.6. Bảng tổng hợp kinh phí bồi thường, hỗ trợ của dự án 2................. 61
(Giai ñoạn 1).................................................................................................... 61
Bảng 4.7. Những trường hợp diện tích đo đạc khác với diện tích trên GCN
QSDð yêu cầu xác ñịnh lại giá bồi thường .................................................... 65
Bảng 4.8. Trình độ văn hóa của lao động trong số hộ ñiều tra ...................... 74
Bảng 4.9. Kế hoạch sử dụng tiền bồi thường của lao ñộng sau khi bị thu hồi
đất sản xuất...................................................................................................... 76

Trường ðại học Nơng nghiệp Hà Nội – Luận văn thạc sĩ kinh tế nông nghiệp ......... vi


DANH MỤC CÁC CHỮ VIẾT TẮT
STT

Các chữ viết tắt

Ký hiệu

1

Bộ Tài chính

BT

2

Bộ Nơng nghiệp và phát triển nơng thơn

BNNPTNT

3

Bộ Tài ngun và Mơi trường

BTNMT

4

Bồi thường

BTC

5

Chính phủ

CP

6

Cơng nghiệp hóa - hiện ñại hóa

CNH-HðH

7

Dự án

DA

8

Hội ñồng nhân dân

HðND

9

Hội ñồng bộ trưởng

HðBT

10

Hỗ trợ

HT

11

Hợp tác xã

HTX

12

Giải phóng mặt bằng

GPMB

13

Giấy chứng nhận

GCN

14

Nghề nghiệp

NN

15

Nghị định

Nð

16

Quy hoạch sử dụng đất

QHSDð

17

Quyết định

Qð

18

Tái định cư

TðC

19

Thủ tướng

TTg

20

Thơng tư liên bộ

TTLB

21

Tỉnh lộ

TL

23

Trách nhiệm hữu hạn

TNHH

24

Xây dựng cơ bản

XDCB

25

Uỷ ban nhân dân

UBND

26

Ngân hàng thế giới

WB

27

Ngân hàng phát triển Châu Á

ADB

Trường ðại học Nông nghiệp Hà Nội – Luận văn thạc sĩ kinh tế nông nghiệp ......... vii

1. MỞ ðẦU
1.1. TÍNH CẤP THIẾT CỦA ðỀ TÀI
ðất đai ngồi chức năng vốn có của nó là tư liệu sản xuất đặc biệt
khơng thể thay thế, thành phần quan trọng hàng đầu của mơi trường sống, là
địa bàn phân bố các khu dân cư, xây dựng các cơng trình kinh tế, văn hố, xã
hội, an ninh và quốc phịng thì trong thời kỳ phát triển kinh tế mới, đất đai
cịn có thêm chức năng tạo nguồn vốn và thu hút cho ñầu tư phát triển mang ý
nghĩa rất quan trọng. Trong những năm qua, Nhà nước ñã thực hiện mạnh mẽ
chủ trương cơng nghiệp hố, hiện đại hố đất nước và thực tế ñã cho thấy nền
kinh tế ñã có những bước phát triển vượt bậc, đời sống nhân dân ñã và ñang
từng bước ñược cải thiện, hạ tầng xã hội cũng như hạ tầng kỹ thuật ñược thay
ñổi tạo ra bộ mặt mới cho ñất nước và thu hẹp dần khoảng cách ñối với các
nước phát triển.
Trên con đường cơng nghiệp hố, hiện đại hố đất nước, để ñưa ñất ñai
thực sự trở thành nguồn vốn, nguồn thu hút cho các nhà đầu tư phát triển thì
việc thu hồi đất chuyển mục đích sử dụng đất để xây dựng các khu, cụm cơng
nghiệp, khu đơ thị tập trung nhằm nâng cao hiệu quả sử dụng ñất, xây dựng
cơ cấu ñất ñai hợp lý thực sự cần thiết. Tuy nhiên, qua thực tế việc thu hồi ñất
ñể thực hiện các dự án cho thấy cơng tác bồi thường đất ñai, giải póng mặt
bằng (GPMB), hỗ trợ và tái ñịnh cư ñang là một vấn ñề rất nhạy cảm và phức
tạp, ảnh hưởng ñến mọi mặt của ñời sống kinh tế - chính trị - xã hội.
ðể nâng cao năng lực thể chế trong công tác bồi thường, hỗ trợ và tái
định cư, Luật đất đai 2003 có nhiều nội dung mới ñược sửa ñổi, bổ sung phù
hợp với thực tế nhằm ñiều chỉnh các mối quan hệ pháp luật ñối với các chủ
thể quản lý, sử dụng ñất khi Nhà nước thu hồi ñất, sử dụng ñất thu hồi phục
vụ phát triển kinh tế xã hội quy ñịnh tại ñiều 86 - Luật ñất ñai 2003, ñiều 36 –

Trường ðại học Nông nghiệp Hà Nội – Luận văn thạc sĩ kinh tế nông nghiệp ......... 1

Nghị định 181/Nð-CP ngày 29/10/2004 của Chính phủ quy định về thi hành
Luật đất đai, Nghị định 197/2004/Nð-CP của Chính phủ ngày 03/12/2004 về
bồi thường, hỗ trợ và tái ñịnh cư khi nhà nước thu hồi ñất ñược ban hành thay
thế Nghị ñịnh 22/1998/Nð-CP trước ñây, Nghị ñịnh 84/2007/Nð-CP ngày
25/5/2007 của Chính phủ quy định bổ sung về việc cấp giấy chứng nhận
quyền sử dụng ñất, thu hồi ñất, thực hiện quyền sử dụng đất, trình tự, thủ tục
bồi thường, hỗ trợ, tái ñịnh cư khi Nhà nước thu hồi ñất và giải quyết khiếu
nại về ñất ñai, Nghị ñịnh 69/2009/Nð-CP ngày 13/08/2009 của Chính phủ
quy định bổ sung về quy hoạch sử dụng ñất, giá ñất, thu hồi ñất, bồi thường,
hỗ trợ và tái ñịnh cư.
Từ Sơn là một thị xã mới thành lập nằm ở phía Tây của tỉnh Bắc Ninh
với 5 phường nội thị và 6 xã. Từ Sơn cách trung tâm thành phố Bắc Ninh 13
km về phía Tây Nam và từ Hà Nội có thể ñi theo quốc lộ 1A về hướng Bắc.
Do có vị trí địa lý thuận lợi và mơi trường đầu tư thơng thống nên nền kinh
tế của thị xã trong những năm qua ñạt mức tăng trưởng khá, ngành nghề
truyền thống được khơi phục và phát triển góp phần giải quyết lao động nơng
nhàn ở nơng thơn. Những năm gần đây, với tốc độ đơ thị hố nhanh, đất đai ở
Từ Sơn được chuyển mục đích sử dụng khá nhiều, đồng nghĩa với việc áp
dụng những chính sách của Nhà nước trong việc thu hồi, bồi thường GPMB
và hỗ trợ ñối với những nơng dân mất đất sản xuất nơng nghiệp. Tuy nhiên
cơng tác này cịn gặp nhiều khó khăn, vướng mắc, hiệu quả thấp, kể cả việc
thu hồi ñất ñể xây dựng CSHT phục vụ cho chính cộng đồng dân cư bị thu
hồi. ðiều chỉnh quy hoạch sử dụng ñất, sửa đổi thiết kế dự án, chờ đợi do
khơng giải phóng đươợc mặt bằng hoặc do CSHT khơng đảm bảo là những
nguyên nhân làm ảnh hưởng ñến tiến ñộ các dự án, gây thiệt hại lớn về kinh tế
của các doanh nghiệp, các nhà ñầu tư và nhà nước, làm mất ổn định chính trị
xã hội ở địa phương. Xuất phát từ thực tiễn nói trên, chúng tơi tiến hành thực

Trường ðại học Nông nghiệp Hà Nội – Luận văn thạc sĩ kinh tế nông nghiệp ......... 2

hiện đề tài: “ðánh giá thực trạng cơng tác thu hồi, bồi thường, giải phóng
mặt bằng của một số dự án trên ñịa bàn thị xã Từ Sơn - Tỉnh Bắc Ninh”.
1.2. MỤC TIÊU
ðánh giá việc thực hiện chính sách thu hồi đất xây dựng cơ sở hạ tầng,
khu cơng nghiệp trong giai ñoạn hiện nay ở thị xã Từ Sơn thông qua hai dự
án, cụ thể là dự án xây dựng khu cơng nghiệp đơ thị - dịch vụ ðồng Nguyên
(DA1) và dự án xây dựng tuyến ñường nối ñường HN2 qua Nhà máy quy chế
Từ Sơn ñến TL 287 (DA2).
ðưa ra các giải pháp nhằm góp phần hồn thiện chính sách bồi thường, hỗ
trợ và đẩy nhanh tiến độ thu hồi đất phục vụ cho tiến trình cơng nghiệp hóa hiện đại hóa , nâng cao hiệu quả quản lý và sử dụng ñất.
1.3. YÊU CẦU
- Các số liệu thu thập được phân tích, đánh giá một cách khách quan.
- Các giải pháp nhằm góp phần hồn thiện việc thực hiện chính sách bồi
thường, hỗ trợ thiệt hại khi Nhà nước thu hồi ñất và nâng cao ñời sống và việc
làm của người dân có đất bị thu hồi đất phải có tính khả thi.

Trường ðại học Nơng nghiệp Hà Nội – Luận văn thạc sĩ kinh tế nông nghiệp ......... 3


2. TỔNG QUAN VỀ VẤN ðỀ NGHIÊN CỨU
2.1. CƠ SỞ LÝ LUẬN CỦA CƠNG TÁC BỒI THƯỜNG, GIẢI PHĨNG
MẶT BẰNG
2.1.1. Sự cần thiết của cơng tác bồi thường, giải phóng mặt bằng
2.1.1.1. Thế nào là thu hồi, bồi thường, giải phóng mặt bằng
- Thu hồi đất là việc Nhà nước ra quyết định hành chính để thu lại
quyền sử dụng ñất hoặc thu lại ñất ñã giao cho tổ chức, Uỷ ban nhân dân xã,
phường, thị trấn quản lý theo quy định của Luật đất đai hiện hành. [10]
- Cơng tác bồi thường, GPMB ñược thực hiện sau khi Nhà nước có
quyết định thu hồi đất để sử dụng vào các mục đích quốc phịng, an ninh, lợi

ích quốc gia, lợi ích cơng cộng, mục đích phát triển kinh tế [5] nhằm ñảm bảo
quyền lợi cho những tổ chức, cá nhân có đất bị thu hồi.
Theo từ điển Tiếng Việt thì “Bồi thường” có nghĩa là trả lại tương xứng
giá trị hoặc cơng lao cho một chủ thể nào đó bị thiệt hại vì một hành vi của
chủ thể khác gây ra. “Giải phóng mặt bằng” là q trình tổ chức thực hiện các
cơng việc liên quan đến cơng tác di dời nhà cửa, vật kiến trúc trên ñất, cây
cối, tài sản và các cơng trình xây dựng trên phần ñất nhất ñịnh ñược Nhà nước
quyết ñịnh cho việc cải tạo, mở rộng hoặc xây dựng một cơng trình mới, dự
án mới trên đó [14].
ðiều này có nghĩa:
+ Khơng phải mọi thiệt hại của chủ thể ñều ñược bồi thường bằng tiền
là xong mà chủ thể đó phải được đảm bảo về lợi ích hợp pháp.
+ Sự mất mát của người bị thu hồi đất, tài sản trên đất khơng chỉ là về
mặt vật chất mà nhiều trường hợp còn mất mát cả về tinh thần nhất là khi phải
rời chỗ ở cũ của mình đến khu tái định cư mới.
Việc bồi thường có nhiều cách, có thể là vơ hình (xin lỗi, thấy thỏa mãn

Trường ðại học Nơng nghiệp Hà Nội – Luận văn thạc sĩ kinh tế nông nghiệp ......... 4


về lợi ích) hoặc hữu hình (bồi thường bằng tiền, bằng vật chất khác), có thể
do các quy định của pháp luật ñiều tiết, hoặc do thỏa thuận giữa các chủ thể
liên quan.
Trên thực tế, ngoài các khoản bồi thường nói trên theo quy định của
pháp luật thì có một hình thức bồi thường khác gọi là việc hỗ trợ.
2.1.1.2. Nhu cầu thu hồi đất trong q trình thực hiện CNH-HðH ñất nước
- Bồi thường GPMB là vấn ñề của sự phát triển:
+ Trong lịch sử phát triển của mọi quốc gia, việc GPMB để xây dựng
cơng trình là khơng thể tránh khỏi. Nhịp độ phát triển càng lớn thì nhu cầu
GPMB càng cao và trở thành một thách thức ngày càng nghiêm trọng đối với

sự thành cơng khơng chỉ trong lĩnh vực kinh tế mà trong cả ở trong các lĩnh
vực xã hội, chính trị trên phạm vi quốc gia.
+ Vấn ñề bồi thường GPMB trở thành một trong những điều kiện tiên
quyết của sự phát triển, nếu khơng ñược xử lý tốt nó sẽ trở thành lực cản ñầu
tiên mà các nhà hoạch ñịnh chiến lược phải vượt qua.
- Vấn ñề bồi thường GPMB ở Việt Nam hiện nay cịn rất nhiều bất cập:
+ Chưa đảm bảo được sự cân bằng giữa lợi ích chung (nhà nước, xã
hội, cộng đồng) và lợi ích riêng (cá nhân, hộ gia đình , tổ chức bị ảnh hưởng).
+ Kinh phí dùng ñể bồi thường GPMB từ ngân sách nhà nước trong khi
lợi ích cho phát triển mang lại chưa trở thành nguồn thu ñầy ñủ, ổn ñịnh và
hợp pháp của nhà ñầu tư.
+ Việc dựa vào chứng cứ pháp lý ñể giải quyết bồi thường chưa thỏa
đáng bởi vì hệ thống pháp luật chưa đồng bộ, đang trong q trình hồn thiện.
ðất nước chúng ta đang bước vào thời kỳ cơng nghiệp hóa, hiện đại
hóa, chúng ta khơng thể chỉ có những đơ thị đẹp, hiện đại, những khu sản xuất
“khổng lồ” những cơng trình cơng cộng khang trang mà kèm theo đó chỗ ở
của người dân phải được nâng cấp tiện nghi hơn, rộng rãi hơn... Chính vì vậy

Trường ðại học Nông nghiệp Hà Nội – Luận văn thạc sĩ kinh tế nông nghiệp ......... 5


mà phải tính một cách tồn diện, khơng thể có hiện tượng một cơng trình mới
ra đời lại kéo theo những người dân khơng có chỗ ở hoặc có chỗ ở kém hơn
nơi ở cũ.
Xuất phát từ u cầu đó chúng ta cần hiểu rõ bản chất của việc bồi
thường khi Nhà nước thu hồi đất. ðó là việc Nhà nước bảo đảm cho lợi ích
của những người dân phải di chuyển: phải được có chỗ ở ổn định, có ñiều
kiện sống và tiện nghi bằng hoặc cao hơn nơi ở cũ tạo ñiều kiện cho người
dân sống ổn ñịnh và phát triển.
2.1.2. ðặc ñiểm và những yếu tố tác động đến cơng tác bồi thường, giải

phóng mặt bằng
2.1.2.1. ðặc điểm của q trình bồi thường, GPMB
- Tính đa dạng: Mỗi dự án ñược tiến hành trên một vùng ñất khác nhau
với ñiều kiện tự nhiên, kinh tế, xã hội và trình độ dân trí nhất định. Do vậy,
q trình bồi thường thiệt hại cũng mang những ñặc ñiểm riêng biệt.
- Tính phức tạp: Do đất đai là tài sản có giá trị cao, có vai trị quan
trọng trong đời sống kinh tế - xã hội ñối với mọi người dân.
2.1.2.2. Những yếu tố tác động đến cơng tác bồi thường, GPMB
- Yếu tố quản lý nhà nước về ñất ñai:
Hiện nay công tác quản lý nhà nước về ñất đai của các địa phương cịn
yếu kém, khơng chặt chẽ, nhiều vướng mắc trong quan hệ quản lý và sử dụng
đất đai để tồn đọng khá dài khơng giải quyết ñược.
- Tác ñộng của quy hoạch, kế hoạch sử dụng ñất:
Nội dung quy hoạch, kế hoạch sử dụng ñất có tác động mang tính định
hướng từ lúc hình thành dự án ñến khi GPMB và lập khu tái ñịnh cư.
- Nhiệm vụ ban hành và tổ chức thực hiện các văn bản pháp luật về
quản lý sử dụng ñất:
Trong quá trình áp dụng cụ thể, tình trạng một chính sách có q nhiều

Trường ðại học Nơng nghiệp Hà Nội – Luận văn thạc sĩ kinh tế nông nghiệp ......... 6


văn bản hướng dẫn chưa ñược khắc phục nên hiệu quả pháp luật khơng cao,
tính pháp chế trong xã hội bị hạn chế.
- Giao ñất, cho thuê ñất:
Giao ñất, cho thuê ñất phải căn cứ vào quy hoạch và kế hoạch sử dụng
ñất nhưng nhiều ñịa phương chưa thực hiện tốt ngun tắc này dẫn đến khó
khăn cho cơng tác bồi thường.
- ðăng ký ñất ñai, lập và quản lý hồ sơ địa chính, quản lý hợp đồng sử
dụng đất, thống kê, kiểm kê, cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng ñất:

Lập và quản lý chặt chẽ hệ thống hồ sơ địa chính có vai trị quan trọng
hàng đầu để quản lý chặt chẽ ñất ñai trong thị trường bất ñộng sản, là cơ sở
xác ñịnh tính pháp lý của ñất ñai. Việc cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng
ñất là một chứng thư pháp lý nhằm xác lập quyền sử dụng ñất của các chủ sử
dụng trên các thửa ñất cụ thể, là cơ sở pháp lý cao nhất, căn cứ thiết thực nhất
để tính tốn bồi thường thiệt hại cho các chủ sử dụng ñất.
- Thanh tra chấp hành các chế ñộ, thể lệ về quản lý và sử dụng ñất ñai:
Việc bồi thường GPMB gắn nhiều ñến quyền lợi về tài chính nên rất dễ
có những hành vi vi phạm pháp luật nhằm thu lợi bất chính. Vì vậy chính
quyền địa phương cấp trên, hội đồng thẩm ñịnh phải có kế hoạch thanh tra,
kiểm tra, coi ñây là nhiệm vụ thường xuyên trong quá trình triển khai công tác
bồi thường GPMB, kịp thời phát hiện những sai phạm, vi phạm pháp luật ñể
xử lý tạo niềm tin cho nhân dân.
- Giải quyết tranh chấp ñất ñai, khiếu nại, tố cáo các vi phạm trong
việc quản lý và sử dụng ñất ñai:
Theo kết quả thống kê của cơ quan thanh tra nhà nước cho thấy hơn
80% số vụ tranh chấp, khiếu nại tố cáo hàng năm là thuộc lĩnh vực tranh chấp
ñất ñai, ñặc biệt là khiếu kiện về việc bồi thường thiệt hại chưa thỏa ñáng,
nhiều nơi áp giá bồi thường quá thấp... Có nhiều trường hợp không công bằng

Trường ðại học Nông nghiệp Hà Nội – Luận văn thạc sĩ kinh tế nông nghiệp ......... 7


như: trong cùng một dự án, trong cùng một vị trí, địa điểm, diện tích đất như
nhau nhưng hai trường hợp lại ñược bồi thường giải tỏa khác nhau. Trường
hợp không công bằng là nguyên nhân phát sinh người dân khiếu kiện.
ðịa phương nào cũng cố gắng giải quyết khiếu nại tố cáo, nhưng càng
ngày khiếu nại tố cáo của người dân càng tăng. Bức tranh về giải quyết khiếu
nại tố cáo hiện nay thể hiện: các ñiểm tiếp dân chưa hướng dẫn cho dân cụ
thể, giải thích cho dân chưa tốt... làm cho người dân bị ñùn ñẩy. Trách nhiệm

của nơi tiếp dân là giúp dân hiểu được thơng tin. Trong giải quyết của các cấp
cịn có những trường hợp chưa giải quyết thỏa ñáng, một vài nơi ñã xảy ra
tình trạng o ép dân, thiên về tính chủ quan trong giải quyết, chứ khơng tơn
trọng tính khách quan của pháp luật.
Giải quyết tốt vấn đề này sẽ góp phần dung hòa các mối quan hệ khác
trong xã hội, ñảm bảo ổn ñịnh cuộc sống, sản xuất, xây dựng mối đồn kết
trong nhân dân.
2.2. CƠ SỞ PHÁP LÝ VÀ NGUYÊN TẮC CHUNG CỦA BỒI
THƯỜNG, HỔ TRỢ KHI NHÀ NƯỚC THU HỒI ðẤT
2.2.1. Cơ sở pháp lý của bồi thường, hỗ trợ và tái ñịnh cư khi Nhà nước
thu hồi ñất
Thu hồi ñất là việc Nhà nước ra quyết ñịnh hành chính để thu lại quyền
sử dụng đất hoặc thu lại ñất ñã giao cho tổ chức, Uỷ ban nhân dân xã,
phường, thị trấn quản lý theo quy ñịnh của pháp luật [10].
Bồi thường khi Nhà nước thu hồi ñất là việc Nhà nước trả lại giá trị
quyền sử dụng ñất ñối với diện tích ñất bị thu hồi cho người bị thu hồi ñất.
Hỗ trợ khi Nhà nước thu hồi ñất là việc Nhà nước giúp ñỡ người bị thu
hồi đất thơng qua đào tạo nghề mới, bố trí việc làm mới, cấp kinh phí để di
dời đến địa ñiểm mới.

Trường ðại học Nông nghiệp Hà Nội – Luận văn thạc sĩ kinh tế nông nghiệp ......... 8


2.2.1.1. Thu hồi ñất - quyền ñịnh ñoạt về ñất của Nhà nước
Luật ðất ñai khẳng ñịnh ñất ñai thuộc sở hữu tồn dân do Nhà nước đại
diện chủ sở hữu. Chủ sở hữu về đất đai có các quyền chiếm hữu, ñịnh ñoạt và
sử dụng ñất ñai. Một trong các quyền ñịnh ñoạt của Nhà nước ñối với ñất ñai
theo ñiểm c, khoản 2 ðiều 5 Luật ñất ñai 2003 là giao ñất, cho thuê ñất, thu
hồi ñất và cho phép chuyển mục đích sử dụng đất. Với tư cách là ñại diện chủ
sở hữu, Nhà nước thực hiện quyền năng ñịnh ñoạt ñất ñai trong trường hợp

thu hồi đất để sử dụng vào mục đích quốc phịng, an ninh, lợi ích quốc gia, lợi
ích cơng cộng; thu hồi ñất ñể sử dụng vào mục ñích phát triển kinh tế; thu hồi
ñất ñối với những trường hợp vi phạm pháp luật về đất đai, khơng sử dụng
đất, sử dụng ñất không hiệu quả; thu hồi ñất khi người sử dụng đất khơng cịn
nhu cầu sử dụng.
2.2.1.2. Thu hồi đất có bồi thường, hỗ trợ
ðiều 39, 41 Luật ðất đai 2003 quy ñịnh: Nhà nước chỉ thực hiện bồi
thường, hỗ trợ, tái ñịnh cư ñối với người ñang sử dụng ñất bị thu hồi khi Nhà
nước thu hồi dùng vào các mục đích sau:
- Quốc phịng, an ninh, lợi ích quốc gia, lợi ích cơng cộng.
- Phát triển kinh tế.
Nhà nước thực hiện bồi thường, hỗ trợ và bố trí tái định cư đối với
người đang sử dụng đất có ñủ ñiều kiện quy ñịnh tại các khoản 1, 2, 3, 4, 5, 7,
9, 10 và 11 ðiều 8 Nghị ñịnh số 197/2004/Nð-CP ngày 03 tháng 12 năm
2004 của Chính phủ về bồi thường, hỗ trợ và tái ñịnh cư khi Nhà nước thu hồi
ñất (sau ñây gọi là Nghị ñịnh số 197/2004/Nð-CP) và các ðiều 44, 45, 46
Nghị ñịnh số 84/2007/Nð-CP ngày 25 tháng 5 năm 2007 của Chính phủ quy
ñịnh bổ sung về việc cấp GCNQSDð dụng ñất, thu hồi đất, thực hiện quyền
sử dụng đất, trình tự, thủ tục bồi thường, hỗ trợ, tái ñịnh cư khi Nhà nước thu

Trường ðại học Nông nghiệp Hà Nội – Luận văn thạc sĩ kinh tế nông nghiệp ......... 9


hồi ñất và giải quyết khiếu nại về ñất ñai (sau ñây gọi là Nghị ñịnh số
84/2007/Nð-CP).
Căn cứ vào kế hoạch phát triển kinh tế - xã hội của ñịa phương; căn cứ
vào quy hoạch, kế hoạch sử dụng ñất ñược cấp có thẩm quyền xét duyệt, Uỷ
ban nhân dân cấp tỉnh có trách nhiệm lập và thực hiện các dự án tái ñịnh cư
ñể ñảm bảo phục vụ tái ñịnh cư cho người bị thu hồi ñất phải di chuyển chỗ ở.
2.2.1.3. Các chính sách của nhà nước về bồi thường thiệt hại cho người có

đất bị thu hồi để sử dụng vào mục đích an ninh, quốc phịng, lợi ích quốc gia,
lợi ích cơng cộng.
* Trước khi có Luật ðất đai 2003
Từ đầu những năm 90 cơng cuộc ñổi mới trên toàn ñất nước ñã tạo
nhiều ñiều kiện thuận lợi cho các nhà đầu tư trong và ngồi nước, ngày càng
nhiều dự án đầu tư phát triển địi hỏi phải sử dụng đất với quy mơ lớn và tất
yếu kèm theo là giải phóng mằt bằng, tái định cư cho người có đất bị thu hồi.
Trước tình hình đó các ðiều luật, Thơng tư, Nghị định ra đời để hồn chỉnh
việc bồi thường thiệt hại cho người có ñất bị thu hồi. Trong ñó:
- Nghị ñịnh số 90/1994/Nð-CP ngày 17/8/1994 của Chính phủ về đền
bù thiệt hại khi nhà nước thu hồi ñất ñể sử dụng vào mục đích an ninh, quốc
phịng, lợi ích quốc gia, lợi ích cơng cộng thay thế tất cả các văn bản, chính
sách trước đó của nhà nước về bồi thường, giải phóng mặt bằng.
Nghị ñịnh 90/1994/Nð-CP quy ñịnh rõ hơn ñối tượng ñược hưởng
chính sách ñền bù thiệt hại, phân biệt rõ hộ gia đình, đơn vị sử dụng đất bất
hợp pháp hay hợp pháp để có chế độ đền bù hoặc khơng, mức độ đền bù tùy
theo tính hợp pháp về quyền sử dụng ñất và quyền sở hữu tài sản của người bị
thu hồi đất. Tuy nhiên trong q trình triển khai, thực tế cho thấy, sau khi nhà
nước thu hồi đất và thực hiện giải phóng mặt bằng người bị ảnh hưởng gặp
nhiều khó khăn. Theo Nghị định này giá ñất do nhà nước qui ñịnh ñể ñền bù

Trường ðại học Nông nghiệp Hà Nội – Luận văn thạc sĩ kinh tế nông nghiệp ......... 10


thiệt hại khác xa so với giá thực tế. Do vậy cần thiết phải có một văn bản pháp
luật mới thay thế Nghị ñịnh 90/1994/Nð-CP.
- Nghị ñịnh 22/1998/Nð-CP ngày 24/4/1998 về ñền bù thiệt hại khi nhà
nước thu hồi ñất thay thế cho Nghị ñịnh 90/1994/Nð-CP.
So với Nghị ñịnh 90/1994/Nð-CP, Nghị định này có rất nhiều điểm
tiến bộ trong chính sách ñền bù, GPMB, tái ñịnh cư của nhà nước ñối với

người bị thu hồi ñất, ñặc biệt là người có đất bị thu hồi có quyền lựa chọn một
trong 3 phương án ñền bù bằng ñất, bằng tiền hoặc bằng nhà. Theo Nghị ñịnh
này giá ñền bù thiệt hại về đất được tính như sau:
+ Giá đất để tính ñền bù thiệt hại do chủ tịch UBND tỉnh, thành phố
trực thuộc TW qui ñịnh cho từng dự án theo đề nghị của sở Tài chính- Vật
giá, có sự tham gia của các ngành có liên quan.
+ Giá để tính ñền bù thiệt hại xác ñịnh trên cơ sở giá ñất ñịa phương
ban hành theo quy ñịnh của chính phủ nhân với hệ số K để đảm bảo giá đất
tính ñền bù phù hợp với khả năng sinh lợi và giá chuyển nhượng quyền sử
dụng ñất ở ñịa phương.
Nghị ñịnh số 22/1998/Nð-CP có thêm chính sách hỗ trợ cũng như
một số ñiều khoản mới về lập khu tái ñịnh cư cho các hộ phải di chuyển.
ðồng thời ñã ñưa ra các nội dung về công tác tổ chức thực hiện, quy ñịnh
trách nhiệm của UBND các cấp và hội ñồng ñền bù GPMB cấp huyện trong
việc chỉ ñạo lập phương án ñền bù, xác ñịnh mức ñền bù hoặc trợ cấp cho
từng tổ chức, hộ gia đình, cá nhân và tổ chức thực hiện ñền bù theo phương
án ñược phê duyệt, tạo sự chủ ñộng cho các ñịa phương trong việc lựa chọn
phương án bồi thường phù hợp với ñiều kiện kinh tế, xã hội, quỹ ñất của
ñịa phương.
Ngày 4/11/1998 Bộ Tài chính ban hành Thơng tư 145/1998/TT-BTC
hướng dẫn thi hành Nghị ñịnh 22/1998/Nð-CP nêu rõ phương pháp xác ñịnh

Trường ðại học Nông nghiệp Hà Nội – Luận văn thạc sĩ kinh tế nông nghiệp ......... 11


hệ số K ñể ñịnh giá ñất ñền bù thiệt hại.Tuy nhiên trong q trình thực hiện
thơng tư 145/TT-BTC đã phát sinh một số vướng mắc, ngày 04/09/1999, Bộ
Tài chính ñã ra văn bản số 4448/TT-QLCS hướng dẫn xử lý vướng mắc trong
đền bù, giải phóng mặt bằng theo Nghị ñịnh 22/1998/Nð-CP. Cụ thể là:
+ Giá ñất tính ñền bù thiệt hại là giá tính theo khả năng sinh lợi ñối với

ñất nông nghiệp, ñất lâm nghiệp, ñất làm muối, đất có mặt nước ni trồng
thuỷ sản và giá chuyển nhượng quyền sử dụng ñất thực tế ở ñịa phương ñối
với các loại ñất khác.
+ Giá ñất do UBND cấp tỉnh ban hành đã phù hợp với giá đất tính theo
khả năng sinh lợi và giá chuyển nhượng quyền sử dụng đất thì áp dụng giá đất
đã được ban hành ñể tính ñền bù thiệt hại.
+ Các trường hợp phải xác định hệ số K thì sử dụng cách tính hệ số
theo Thơng tư 145/TT-BTC.
+ Về chi phí đầu tư vào đất thì người sử dụng đất tạm thời, đất tạm
giao, cho th, đất nhận đấu thầu khơng được đền bù thiệt hại về đất nhưng
được đền bù chi phí ñã ñầu tư vào ñất (nếu có) và ñền bù tài sản cho các cơng
trình gắn liền với đất.
Sau vài năm thực hiện Nghị ñịnh 22/1998/Nð-CP ñã ñáp ứng ñược
yêu cầu địi hỏi của xã hội, cơ bản phù hợp với ý chí của các đối tượng quản
lý nhà nước về ñất ñai, phù hợp với nguyện vọng của người dân trong cơng
tác đền bù, GPMB và tái định cư, đảm bảo cơng bằng dân chủ trong xã hội.
Song cịn rất nhiều bất cập, ñặc biệt trong xu hướng phát triển kinh tế xã hội
mạnh mẽ hiện nay thì nhiều chính sách đã lạc hậu khơng áp dụng được vào
thực tiễn.
* Sau khi có Luật ðất đai 2003
Sau khi Nhà nước ban hành Luật ðất đai 2003, các chính sách về ñất
ñai cũng thay ñổi theo. Như vậy, ñể phù hợp với sự ra ñời của Luật ðất ñai và

Trường ðại học Nông nghiệp Hà Nội – Luận văn thạc sĩ kinh tế nông nghiệp ......... 12


tình hình thực tế trong cơng tác bồi thường GPMB, Chính phủ đã ban hành
văn bản pháp lý sau:
- Nghị ñịnh số 197/2004/Nð-CP ngày 3/12/2004 của Chính phủ về bồi
thường, hỗ trợ, tái ñịnh cư khi nhà nước thu hồi ñất;

- Thông tư số 116/2004/TT-BTC ngày 7/12/2004 của Bộ Tài chính
hướng dẫn thi hành Nghị định 197/2004/Nð-CP ngày 03/12/2004 của Chính
phủ về bồi thường, hỗ trợ, tái định cư khi nhà nước thu hồi ñất;
- Nghị ñịnh số 84/2007/Nð-CP ngày 25/5/2007 quy ñịnh bổ sung về
việc cấp GCNQSDð, thu hồi ñất, thực hiện quyền sử dụng ñất, trình tự, thủ
tục bồi thường, hỗ trợ, tái ñịnh cư khi Nhà nước thu hồi ñất và giải quyết
khiếu nại về ñất ñai;
- Nghị ñịnh số 69/2009/Nð-CP ngày 13/8/2009 quy ñịnh bổ sung về
quy hoạch sử dụng ñất, giá ñất, thu hồi ñất, bồi thường, hỗ trợ và tái định cư;
- Thơng tư số 14/2009/TT-BTNMT ngày 01/10/2009 quy ñịnh chi tiết
về bồi thường, hỗ trợ, tái định cư và trình tự thủ tục thu hồi ñất, giao ñất, cho
thuê ñất;
Cho tới thời ñiểm này ñây là những văn bản pháp lý quan trọng của nhà
nước thể hiện chính sách bồi thường GPMB và tái định cư. Trong đó giá
đất để tính bồi thường là giá đất theo mục đích đang sử dụng tại thời điểm
có quyết định thu hồi đất do UBND cấp tỉnh cơng bố theo quy định của
Chính phủ.
Trên đây là những văn bản hướng dẫn việc bồi thường thiệt hại khi nhà
nước thu hồi ñất ñược áp dụng trên phạm vi cả nước. Ngồi ra do điều kiện,
tình hình cụ thể của mỗi tỉnh, mỗi dự án mà có những văn bản kèm theo để cụ
thể hóa hoặc điều chỉnh cho phù hợp với tình hình thực tế ở mỗi địa phương
và từng dự án đó.
- Giá đất tính bồi thường hiện nay của nhà nước Việt Nam:

Trường ðại học Nông nghiệp Hà Nội – Luận văn thạc sĩ kinh tế nông nghiệp ......... 13


Giá đất để tính bồi thường hiện nay được căn cứ vào giá ñất do UBND
tỉnh, thành phố ban hành và cơng bố vào 01/01 hàng năm theo quy định tại
Nghị định số 188/2004/Nð-CP ngày 16/11/2004 của Chính phủ; Nghị ñịnh số

123/2007/Nð-CP ngày 27/7/2007 của Chính phủ về sửa ñổi, bổ sung một số
ñiều của Nghị ñịnh số 188/2004/ Nð-CP; nếu trong thời gian từ 01/01 đến
31/12 hàng năm có sự thay đổi về địa giới hành chính hoặc điều chỉnh từ xã
thành phường, thị trấn thì phương pháp xác ñịnh và mức giá vẫn giữ nguyên
như ñã công bố, khơng bồi thường theo giá đất sẽ được chuyển mục đích sử
dụng sau khi thu hồi.
Riêng đối với đất nơng nghiệp thì UBND quận, huyện căn cứ mức giá
đất nơng nghiệp do UBND tỉnh ban hành và mức giá bồi thường đối với đất
nơng nghiệp xen kẽ trong khu dân cư và hạng đất tính thuế sử dụng đất nơng
nghiệp cao nhất trong một dự án, một khu vực ñể xác định giá đất nơng
nghiệp làm căn cứ bồi thường, hỗ trợ.
Trường hợp thửa ñất thu hồi tại khu vực, tại vị trí chưa được xác định
trong bảng giá đất hàng năm thì UBND quận, huyện báo cáo Sở Tài chính
thẩm định và trình UBND tỉnh quyết định.
Trường hợp thửa đất thu hồi khơng có đủ căn cứ pháp lý ñể phân biệt
loại ñất và mục ñích sử dụng ñất thì UBND quận, huyện căn cứ tình hình
quản lý, sử dụng đất, tình trạng tranh chấp, khiếu kiện về đất ñể làm căn cứ
bồi thường hoặc hỗ trợ.
Khi việc bồi thường chậm do tổ chức, cá nhân ñược giao thực hiện việc
bồi thường gây ra, nếu giá ñất tại thời ñiểm bồi thường do UBND tỉnh công
bố thấp hơn giá đất tại thời điểm có quyết định thu hồi thì bồi thường theo giá
ñất tại thời ñiểm thu hồi; nếu giá đất tại thời điểm bồi thường do UBND tỉnh
cơng bố cao hơn giá đất tại thời điểm có quyết ñịnh thu hồi thì bồi thường
theo giá ñất tại thời ñiểm trả tiền bồi thường; ngoài ra cá nhân, tổ chức này

Trường ðại học Nông nghiệp Hà Nội – Luận văn thạc sĩ kinh tế nông nghiệp ......... 14


cịn bị xử phạt theo quy định về xử phạt vi phạm hành chính trong lĩnh vực
đất đai.

Khi việc bồi thường chậm do người sử ñụng ñất bị thu hồi gây ra, nếu
giá ñất tại thời ñiểm bồi thường thấp hơn giá đất tại thời điểm có quyết định
thu hồi thì bồi thường theo giá đất tại thời điểm bồi thường, nếu giá ñất tại
thời ñiểm bồi thường cao hơn giá đất tại thời điểm có quyết định thu hồi thì
bồi thường theo giá đất tại thời điểm có quyết ñịnh thu hồi.
2.2.2. Nguyên tắc bồi thường, hỗ trợ, giải phóng mặt bằng khi Nhà nước
thu hồi đất
2.2.2.1. Ngun tắc bồi thường, hỗ trợ, GPMB khi Nhà nước thu hồi ñất của
một số nước
Ở một số nước như ðức, Thuỵ ðiển… việc bồi thường GPMB ñược
thực hiện theo 5 nguyên tắc sau:
* ðảm bảo để người sử dụng đất có tình trạng kinh tế sau khi bị thu hồi
đất giống hoặc tương tự với trước khi bị thu hồi.
* Người sử dụng ñất ñược bồi thường theo giá thị trường kể cả những
huỷ hoại khác.
* Giá trị bồi thường bằng giá trị mất ñi hoặc giảm giá.
* Những ảnh hưởng khác tới kinh tế của người sử dụng đất (ngồi ñất)
cũng ñược tính, nếu bị giảm cũng ñược bồi thường.
* Bồi thường trên nguyên tắc ñất ñược sử dụng tốt nhất và cao nhất.
2.2.2.2. Nguyên tắc bồi thường, hỗ trợ, GPMB ở Việt Nam
* ðảm bảo hài hồ lợi ích của Nhà nước, lợi ích của người sử dụng đất
và lợi ích nhà đầu tư:
- Nhà nước là đại diện chủ sở hữu ñất ñai, là người quản lý ñất nước,
phải quyết định chính sách bồi thường, hỗ trợ và tái ñịnh cư, quyết ñịnh giá
ñất, giá tài sản ñể tính bồi thường đất và tài sản. ðây vừa là quyền định đoạt

Trường ðại học Nơng nghiệp Hà Nội – Luận văn thạc sĩ kinh tế nông nghiệp ......... 15


của Nhà nước vừa là biện pháp xử lý hài hồ lợi ích của người đang sử dụng

đất với lợi ích của nhà ñầu tư. Tất cả các quyền này của Nhà nước ñã ñược
quy ñịnh cụ thể tại các ðiều 42, 43, 45, 47 và 49 Nghị ñịnh 197/2004/Nð-CP.
- Người sử dụng ñất ổn ñịnh ñược chuyển quyền sử dụng ñất là một
trong các quyền của người sử dụng ñất ñã ñược xác ñịnh tại Hiến pháp 1992
và Luật ðất ñai. Thực hiện quyền này, người sử dụng ñất có nguồn thu nhập
từ quyền sử dụng đất của mình. Do vậy, khi Nhà nước thu hồi ñất của người
ñang sử dụng ñất ñể giao cho người khác sử dụng vì lợi ích quốc phịng, an
ninh, lợi ích quốc gia, lợi ích cơng cộng, phát triển kinh tế, Nhà nước phải
đảm bảo lợi ích cho người bị thu hồi đất một cách thoả ñáng cụ thể:
+ Người bị thu hồi đất đang sử dụng vào mục đích nào thì được bồi
thường bằng việc giao đất mới có cùng mục đích sử dụng, nếu khơng có đất
để bồi thường thì được bồi thường bằng giá trị quyền sử dụng đất tính theo
giá đất do Uỷ ban nhân dân tỉnh cơng bố tại thời ñiểm thu hồi ñất (khoản 2,
ðiều 6 Nghị ñịnh số 197/2004/Nð-CP).
+ Ngoài bồi thường về ñất, tài sản người bị thu hồi đất cịn được hỗ trợ
di chuyển, hỗ trợ ổn ñịnh ñời sống, sản xuất, ñào tạo nghề …. ổn ñịnh ñời
sống cho người bị thu hồi ñất (Các ðiều 27, 28, 29 và 32 Nghị ñịnh
197/2004/Nð-CP).
+ Người bị thu hồi ñất ở ñược chuyển vào khu TðC với hệ thống cơ sở
hạ tầng ñồng bộ ñủ ñiều kiện cho họ sống tốt hơn hoặc ít nhất cũng bằng nơi
ở cũ (ðiều 35 Nghị ñịnh 197/2004/Nð-CP).
- Nhà ñầu tư có nhu cầu về ñất làm mặt bằng để đầu tư xây dựng các
cơng trình cơ sở hạ tầng, cơ sở sản xuất kinh doanh với chi phí sử dụng đất
hợp lý nhất. ðể khuyến khích các nhà ñầu tư bỏ vốn vào ñầu tư phát triển,
Nhà nước khơng chỉ ưu đãi tài chính như miễn giảm tiền sử dụng đất, tiền
th đất, thuế, mà cịn hồn lại chi phí bồi thường, hỗ trợ về đất mà họ ñã chi

Trường ðại học Nông nghiệp Hà Nội – Luận văn thạc sĩ kinh tế nông nghiệp ......... 16

trả cho người bị thu hồi ñất với mức cao nhất, bằng số tiền sử dụng ñất, hoặc
tiền thuê ñất mà họ phải nộp cho Nhà nước như ñã quy ñịnh tại ðiều 3 Nghị
ñịnh 197/2004/Nð-CP và khoản 4 ðiều 5, khoản 3 ðiều 6 Nghị ñịnh
198/2004/Nð-CP ngày 03 tháng 12 năm 2004 về thu tiền sử dụng ñất. Nhà
nước ñã phải dành nguồn thu từ ñất của mình ñể ñảm bảo lợi ích cho người bị
thu hồi ñất, ñồng thời giảm nhẹ chi phí sử dụng đất cho nhà ñầu tư ñể thực
hiện quyền thu hồi ñất, phân bổ sử dụng ñất phục vụ cho ñầu tư phát triển của
ñất nước ñưa ñến dân giàu, nước mạnh.
* ðảm bảo công khai dân chủ trong thực hiện:
Bồi thường, hỗ trợ và tái ñịnh cư cho người bị thu hồi ñất là quan hệ
giao dịch về quyền sử dụng ñất giữa người đang sử dụng đất với nhà đầu tư
có sự can thiệp của Nhà nước, không phải giao dịch quyền sử dụng đất thơng
thường trên thị trường. Tuy nhiên, người bị thu hồi ñất chỉ chấp nhận chuyển
quyền sử dụng đất của mình khi chính sách bồi thường, hỗ trợ, tái định cư phù
hợp với Luật ðất đai và cơng tác bồi thường, hỗ trợ và tái ñịnh cư ñược thực
hiện công khai và bàn bạc dân chủ.
Thứ nhất, trước khi thu hồi ñất chậm nhất là 90 ngày ñối với đất nơng
nghiệp và 180 ngày đối với đất phi nơng nghiệp, cơ quan nhà nước có thẩm
quyền phải thơng báo cho người bị thu hồi ñất biết lý do thu hồi, thời gian và
kế hoạch di chuyển, phương án tổng thể về bồi thường, hỗ trợ và tái ñịnh cư
(khoản 2 ðiều 39 Luật ðất ñai 2003).
Thứ hai, người bị thu hồi ñất ñược cử người ñại diện của mình tham gia
Hội đồng bồi thường, hỗ trợ và tái ñịnh cư cấp quận, huyện, thị xã, thành phố
trực thuộc tỉnh ñể phản ánh nguyện vọng của người bị thu hồi ñất, ñồng thời
người bị thu hồi ñất thực hiện các quyết ñịnh của Nhà nước, trực tiếp tham gia
ý kiến ñối với dự kiến phương án bồi thường, hỗ trợ và tái định cư được niêm
yết cơng khai tại trụ sở làm việc của tổ chức ñược giao nhiệm vụ thực hiện

Trường ðại học Nông nghiệp Hà Nội – Luận văn thạc sĩ kinh tế nông nghiệp ......... 17