Luận văn thạc sĩ đánh giá việc thực hiện chính sách bồi thường giải phóng mặt bằng của một số dự án trên địa bàn huyện vị xuyên tỉnh hà giang
Bạn đang xem bản rút gọn của tài liệu. Xem và tải ngay bản đầy đủ của tài liệu tại đây (917.38 KB, 105 trang )
....
BỘ GIÁO DỤC VÀ ðÀO TẠO
TRƯỜNG ðẠI HỌC NÔNG NGHIỆP HÀ NỘI
----------
----------
NGUYỄN MINH THẮNG
ðÁNH GIÁ VIỆC THỰC HIỆN CHÍNH SÁCH BỒI
THƯỜNG GIẢI PHÓNG MẶT BẰNG CỦA MỘT SỐ DỰ ÁN
TRÊN ðỊA BÀN HUYỆN VỊ XUYÊN, TỈNH HÀ GIANG
LUẬN VĂN THẠC SĨ NƠNG NGHIỆP
Chun ngành : Quản lý đất đai
Mã số
: 60.62.16
Người hướng dẫn khoa học: ts. ðÀM XUÂN HOÀN
HÀNỘI - 2010
Trường ðại học Nông nghiệp Hà Nội - Luận văn thạc sĩ nông nghiệp ………………….i
LỜI CAM KẾT
Tơi xin cam đoan đây là cơng trình nghiên cứu của riêng tôi. Các số
liệu, kết quả trong luận văn là trung thực và chưa từng ñược ai cơng bố trong
bất kì cơng trình nào khác.
Tơi xin cam đoan rằng các thơng tin trích dẫn trong luận văn ñều ñã
ñược chỉ rõ nguồn gốc.
Hà Nội, ngày 22tháng 10 năm 2010
Người cam kết
Ngun Minh Th¾ng
Trường ðại học Nơng nghiệp Hà Nội - Luận văn thạc sĩ nông nghiệp ………………….i
LỜI CẢM ƠN
Trong q trình thực hiện đề tài ngồi sự lỗ lực của bản thân, tơi đã
nhận được sự hướng dẫn nhiệt tình, chu đáo của các nhà khoa học, các thầy
cơ giáo và sự giúp đỡ nhiệt tình, những ý kiến đóng góp q báu của nhiều cá
nhân và tập thể để hồn thành bản luận văn này.
Nhân dịp này tôi xin chân thành cảm ơn thầy giáo hng dn
TS. Đàm Xuân Hoàn, Khoa Ti Nguyờn v Mụi trường - Trường ðại học
Nơng nghiệp Hà Nội đã định hướng, đồng thời cũng là người tận tình chỉ bảo,
giúp đỡ tơi trong suốt q trình hồn thành luận văn tốt nghiệp. Em xin gửi
tới các thầy, cơ lịng biết ơn sâu sắc nhất.
Tôi xin chân thành cảm ơn sự góp ý chân thành của các thầy, cơ giáo
Khoa Tài Nguyên và Môi trường, Viện ðào tạo sau ðại học - Trường ðại học
Nơng nghiệp Hà Nội đã tạo điều kiện thuận lợi cho tơi thực hiện đề tài.
Tơi cũng xin chân thành cảm ơn Phịng Tài ngun và Mơi trng
huyện Vị Xuyên, UBND huyện Vị Xuyên v UBND x các trưởng thơn, bà
con nhân dân các xã đã giúp ñỡ tôi trong thời gian nghiên cứu thực hiện luận
văn tại địa phương.
Tơi tỏ lịng biết ơn đến người thân, gia đình và bè bạn đã tạo điều kiện
về tài chính, cơ hội để tơi cơng tác và học tập, đã động viên tơi rất nhiều trong
suốt q trình học tập và hồn thành luận văn.
Một lần nữa tơi xin trân trọng cảm ơn !
Hà Nội, ngày 22 tháng 10 năm 2010
Tác giả luận văn
Ngun Minh Th¾ng
Trường ðại học Nơng nghiệp Hà Nội - Luận văn thạc sĩ nông nghiệp ………………….ii
MỤC LỤC
1. MỞ ðẦU ...................................................................................................1
1.1 Tính cấp thiết của đề tài...............................................................................1
1.2 Mục đích nghiên cứu ...................................................................................2
1.3 u cầu của đề tài........................................................................................2
1.4. Ý nghĩa khoa học và thực tiễn của ñề tài: ..................................................3
2. TỔNG QUAN CÁC VẤN ðỀ NGHIÊN CỨU........................................4
2.1 Khái quát về bồi thường, hỗ trợ và tái ñịnh cư............................................4
2.1.1 Bồi thường ................................................................................................4
2.1.2 Hỗ trợ........................................................................................................4
2.1.3 Tái ñịnh cư................................................................................................5
2.2. Một số vấn đề ảnh hưởng đến cơng tác bồi thường, hỗ trợ, tái ñịnh cư khi
nhà nước thu hồi ñất................................................................................5
2.2.1 Yếu tố cơ bản trong quản lý nhà nước về ñất ñai.....................................5
2.2.3 Thị trường bất ñộng sản..........................................................................13
2.3 Tác ñộng của công tác bồi thường, giải phóng mặt bằng đến phát triển cơ
sở hạ tầng và ñời sống xã hội................................................................14
2.3.1 Phát triển cơ sở hạ tầng ..........................................................................14
2.3.2 ðời sống xã hội.......................................................................................14
2.4 Cơ sở thực tiễn về Chính sách bồi thường hỗ trợ Tái định cư ..................15
2.4.1 Chính sách đền bù tái định cư của một số nước trong khu vực và một số
tổ chức ngân hàng quốc tế.....................................................................15
2.4.2. Chính sách bồi thường và tái ñịnh cư của các tổ chức ngân hàng quốc tế
...............................................................................................................19
2.5. Chính sách bồi thường, hỗ trợ ở Việt Nam sau khi Nhà nước thu hồi ñất
qua các thời kỳ. .....................................................................................21
2.5.1 Trước khi có Luật đất đai năm 1993 ......................................................21
2.5.2 Thời kỳ 1993 đến 2003...........................................................................24
Trường ðại học Nơng nghiệp Hà Nội - Luận văn thạc sĩ nông nghiệp ………………….iii
2.5.3 Từ khi có Luật đất đai năm 2003 đến nay..............................................25
2.5.4 Nhn xột ủỏnh giỏ...................................................................................29
2.6 Thực trạng công tác bồi thờng, GPMB tại tỉnh Hà Giang. ......................29
3. NI DUNG V PHƯƠNG PHÁP NGHIÊN CỨU............................... 33
3.1 ðịa ñiểm nghiên cứu .................................................................................33
3.2 ðối tượng nghiên cứu................................................................................33
3.3 Nội dung nghiên cứu .................................................................................33
3.4 Phương pháp nghiên cứu...........................................................................33
4. KẾT QUẢ NGHIÊN CỨU VÀ THẢO LUẬN ...................................... 35
4.1 ðiều kiện tự nhiên, kinh tế - xã hội của huyện Vị Xuyên, tỉnh Hà Giang 35
4.1.1 ðiều kiện tự nhiên ..................................................................................35
4.1.2. ðiều kiện kinh tế xã hội ........................................................................38
4.1.3. Tình hình quản lý và sử dụng đất đai ....................................................42
4.2. Công tác bồi thờng, giải phóng mặt băng khi nhà nớc thu hồi đất tại
huyện Vị Xuyên. ...................................................................................47
4.3. Vic thực hiện chính sách bồi thường, GPMB khi Nhà nước thu hồi ñất
của một số dự án tại huyện Vị Xuyên. ..................................................49
4.3.1. Lựa chon dự án nghiên cứu. ..................................................................49
4.3.2. Một số tiêu chí trong điều tra, phỏng vấn. ............................................49
4.3.3. Thực hiện chính sách bồi thường, hỗ trợ khi Nhà nước thu hồi đất tại 3
dự án nghiên cứu. ..................................................................................50
4.3.4. T¸c động của việc thực hiện chính sách bồi thờng giải phóng mặt bằng
đến đời sống, việc làm của ngời bị thu håi ®Êt....................................75
4.4. ðề xuất một số giải pháp..........................................................................92
5. KẾT LUẬN VÀ KIẾN NGHỊ ................................................................ 94
5.1 Kết luận......................................................................................................94
5.2 Kiến nghị ...................................................................................................95
Trường ðại học Nông nghiệp Hà Nội - Luận văn thạc sĩ nông nghiệp ………………….iv
DANH MỤC BẢNG
Bảng 2.1 Kết quả bồi thường, GPMB tỉnh Hà Giang .....................................31
Bảng 4.1. Diện tích, cơ cấu sử dụng ủt ủai huyện Vị Xuyên........................45
Bng 4.2. Kt qu bi thng, GPMB các dự án tại huyện Vị Xuyên. ...........47
Bng 4.3. Việc thực hiện chính sách bồi thường, GPMB khi Nhà nước thu hồi
ñất của một số dự án tại huyện V Xuyờn.............49
Bảng 4.4. Đơn giá bồi thờng đối với đất nông nghiệp...................................60
Bảng 4.5. Đơn giá bồi thờng đối với đất ở.....................................................61
Bảng 4.6. Kết quả bồi thờng, hỗ trợ về đất tại 3 dự án nghiên cứu ...............64
Bảng 4.7. Kết quả bồi thờng thiệt hại cây trồng, vật kiến trúc 3 dự án. ........67
Bảng 4.8. Kết quả thực hiện chính sách hỗ trợ, bồi thờng, GPMB ở 2 dự
án. ............................................................................................................70
Bảng 4.9. Kết quả thực hiện giao đất tái định c và số tiền dự án phải nộp
hoàn trả ngân sách Nhà nớc ở 2 dự án...................................................72
Bảng 4.10. Bảng tổng hợp kinh phí bồi thờng, hỗ trợ của 3 dự án nghiên
cứu. ..........................................................................................................72
Bảng 4.11. Kết quả điều tra, phỏng vấn hộ dân về thu hồi đất và bồi
thờng, hỗ trợ tại 3 dự án nghiên cứu......................................................76
Bảng 4.12. Phơng thức sử dụng tiền bồi thờng, hỗ trợ của các hộ dân ở
3 dự án .....................................................................................................77
Bảng 4.13. Tình hình lao động việc làm của các hộ dân bị thu hồi đất tại
3 dự án. ....................................................................................................78
Bảng 4.14. Tình hình việc làm của ngời trong độ tuổi lao động ...................82
trớc và sau thu hồi đất tại 3 dự án:.....................................................82
Bảng 4.15. Thu nhập bình quân của hộ dân trớc và sau thu hồi đất tại 3
dự án ........................................................................................................83
Bảng 4.16. Tình hình thu nhập của các hộ sau khi thu hồi đất tại 3 dự án.....84
Bảng 4.17. Tình hình tài sản của các hộ trớc và sau khi thu hồi đất tại 3
dự án. .......................................................................................................85
Trng i hc Nụng nghiệp Hà Nội - Luận văn thạc sĩ nông nghiệp ………………….v
DANH MỤC CÁC ðƠ THỊ VÀ HÌNH ẢNH
ðồ thị 1: Cơ cấu hiện trạng sử dụng ñất huyện Vị Xuyên - tỉnh Hà Giang…44
Bảng 4.1. Diện tích, cơ cấu sử dng ủt ủai huyện Vị Xuyên ....................... 45
Hình 4.2. Tình hình lao động việc làm của các hộ bị thu hồi đất tại d án khu
công nghiệp Bình Vàng.(Dự án 1) .....................................................80
Hình 4.3. Tình hình lao động việc làm của các hộ bị thu hồi đất tại d án 2
Nâng cấp đờng QL 4D đoạn nối Hà Giang Lao Cai. ....................81
Hình 4.4. Tình hình lao động việc làm của các hộ bị thu hồi đất tại d án 3
Xây dựng Trung tâm Giáo dục Lao động X Hội tỉnh Hµ Giang...... 81
Trường ðại học Nơng nghiệp Hà Nội - Luận văn thạc sĩ nông nghiệp ………………….vi
DANH MỤC CÁC CHỮ VIẾT TẮT VÀ KÍ HIỆU
STT
Các chữ viết tắt
Ký hiệu
1
Giải phóng mặt bằng
GPMB
2
Cơng nghiệp hố- Hiện đại hố
CNH-HðH
3
Tái định cư
TðC
4
Hồ sơ địa chính
HSðC
5
Giấy chứng nhận
GCN
6
Giấy chứng nhận quyền sử dụng ñất
GCNQSDð
7
Ngân hàng thế giới
WB
8
Ngân hàng phát triển Châu Á
ADB
9
Bị ảnh hưởng
BAH
10
Uỷ ban nhân dân
UBND
11
Bộ Nông nghiệp và phát triển nông thôn
BNN PTNT
12
Dự án
DA
Trường ðại học Nông nghiệp Hà Nội - Luận văn thạc sĩ nông nghiệp ………………….vii
1. MỞ ðẦU
1.1 Tính cấp thiết của đề tài
Mọi quốc gia trên thế giới, trong q trình phát triển đều cần mặt bằng ñất
ñai ñể thực hiện các dự án ñầu tư xây dựng cơ sở vật chất, hạ tầng kỹ thuật...phục
vụ cho mục đích phát triển kinh tế- xã hội phục vụ ñời sống con người, ñảm bảo an
ninh quốc gia và trật tự xã hội.
Nước ta ñang trong giai ñoạn tập trung các nguồn lực ñể phát triển kinh tế
với mục tiêu “ðẩy nhanh tốc ñộ tăng trưởng kinh tế, đẩy mạnh phát triển cơng
nghiệp hố, hiện đại hố và kinh tế tri thức, tạo nền tảng để ñưa nước ta cơ bản trở
thành một nước công nghiệp hiện đại vào năm 2020” thì việc chuyển mục đích sử
dụng các loại đất; nhất là từ đất nơng nghiệp, lâm nghiệp sang đất phi nơng nghiệp
phục vụ việc xây dựng các khu cơng nghiệp, đang được ðảng, Nhà nước, các cấp,
các ngành đặc biệt quan tâm và khơng ngừng ñổi mới khu ñô thị mới, phát triển cơ
sở hạ tầng (đường giao thơng, trường học, tram y tế, khu vui chơi, giải trí...) địi hỏi
cần có một diện tích ñất khá lớn phục vụ việc xây dựng. Vì vậy việc thu hồi ñất ,bồi
thường, hỗ trợ, tái ñịnh cư là một tất yếu diễn ra ở khắp mọi nơi trong cả nước...
Các dự án ñã ñược thực hiện hàng ngày, hàng giờ làm thay ñổi diện mạo cho một
ñất nước ñang trên ñà phát triển và ñem lại những thành quả kinh tế, xã hội lớn lao
cho ñất nước Tuy nhiên, trong quá trình phát triển cũng tiềm ẩn nhiều thách thứa
lớn lao như: Việc thực hiện chính sách bồi thường, hỗ trợ, tái ñịnh cư ở các dự án,
các địa phương khơng thống nhất, khơng đồng bộ, khơng cơng bằng; vấn đề đời
sống, lao động và việc làm của người dân bị thu hồi ñất, vấn ñề tái ñịnh cư... Có thể
sẽ gây nhiều nguy cơ mất ổn ñịnh an ninh, chính trị, trật tự xã hội làm cho đất nước
phát triển khơng đảm bảo tính bền vững.
Cơng tác bồi thường, hỗ trợ, tái ñịnh cư khi nhà nước thu hồi ñất là vấn ñề
hết sức nhậy cảm và phức tạp, tác ñộng tới mọi mặt của ñời sống kinh tế, xã hội.
Giải quyết không tốt, không thoả ñáng quyền lợi của người bị thu hồi ñất dẫn ñến
Trường ðại học Nông nghiệp Hà Nội – Luận văn thạc sĩ nông nghiệp …………..1
bùng phát khiếu kiện, ñặc biệt là khiếu kiện tập thể, đơng người, vượt cấp gây mất
ổn định kinh tế, chính trị và xã hội.
Chính sách pháp luật đất đai nói chung và chính sách bồi thường, hỗ trợ, tái ñịnh cư
khi Nhà nước thu hồi ñất nói riêng ñã và, hoàn thiện nhằm khắc phục nhữnh bất
cập, tháo gỡ những vướng mắc, cải thiện mơi trường đầu tư, khai thác các nguồn
lực từ ñất ñai cho ñầu tư phát triển, ñáp ứng yêu cầu ñời sống xã hội và nguyện
vọng của nhân dân. Tuy nhiên công tác bồi thường giải phóng mặt bằng vẫn là vấn
đề nan giải và mang tính thời sự.Việc thực hiện chính sách bồi thường, hỗ trợ, tái
ñịnh cư khi nhà nước thu hồi ñất, vấn đề đời sống việc làm của người dân có ñất bị
thu hồi vẫn ñang là những bức xúc trong xã hội. Nhằm kịp thời có những giải pháp
tích cực trong cơng tác bồi thường, hỗ trợ, tái định cư khi Nhà nước thu hồi đất góp
phần giải quyết những vấn đề xã hội bức xúc hiện nay trong chính sách quản lý ñất
ñai theo hướng ổn ñịnh và phát triển bền vững, chúng tơi thực hiện đề tài:
“ðánh giá việc thực hiện chính sách bồi thường giải phóng mặt bằng của
một số dự án trên ñịa bàn huyện Vị Xun, tỉnh Hà Giang”
1.2 Mục đích nghiên cứu
- Tìm hiểu, ñánh giá việc thực hiện chính sách bồi thường giải phóng
mặt bằng, việc làm của người dân bị thu hồi ñất ở một số dự án trên ñịa bàn
huện Vị Xuyên, tỉnh Hà Giang.
- ðề xuất các giải pháp nhằm ổn ñịnh và nâng cao ñời sống của người
dân bị thu hồi ñất trong các dự án tiếp theo
1.3 Yêu cầu của đề tài
- Phải nắm vững chính sách, pháp luật đất đai, chính sách về bồi
thường, hỗ trợ, tái ñịnh cư khi Nhà nước thu hồi ñất
- Các số liệu, tài liệu ñiều tra thu thập phải ñầy ñủ, chính xác, trung
thực và khách quan, phản ánh đúng q trình thực hiện các chính sách bồi
Trường ðại học Nơng nghiệp Hà Nội – Luận văn thạc sĩ nông nghiệp …………..2
thường giải phóng mặt bằng của một số dự án ñã ñược thực hiện trên ñịa bàn
nghiên cứu.
- ðưa ra được các giải pháp hợp lý, nhằm góp phần hồn thiện việc
thực hiện chính sách bồi thường GPMB, tái định cư, ổn định việc làm cho
người dân có đất bị thu hồi.
1.4. Ý nghĩa khoa học và thực tiễn của ñề tài:
ðề tài thực hiện dựa trên cơ sở luật ñất ñai năm 2003 của Nước Cộng
hoà Xã hộ Chủ nghĩa Việt Nam, nghị định 197/CP-2004 của Chính phủ và
các văn bản có liên quan. Việc thực hiện đề tài góp phần hồn thiện chính
sách bồi thường, giải phóng mặt bằng, tái định cư và việc thực hiện chính
sách đó trên địa bàn một tỉnh phía Bắc của Tổ Quốc
Trường ðại học Nông nghiệp Hà Nội – Luận văn thạc sĩ nông nghiệp …………..3
2. TỔNG QUAN CÁC VẤN ðỀ NGHIÊN CỨU
2.1 Khái quát về bồi thường, hỗ trợ và tái ñịnh cư
2.1.1 Bồi thường
Bồi thường là ñền bù những tổn hại ñã gây ra. ðền bù là trả lại tương
xứng với giá trị hoặc công lao. Như vậy, bồi thường là trả lại tương xứng
với giá trị hoặc công lao cho một chủ thể nào đó bị thiệt hại vì hành vi của
chủ thể khác.[18]
Bồi thường khi Nhà nước thu hồi ñất là việc Nhà nước trả lại giá trị
quyền sử dụng ñất ñối với diện tích ñất bị thu hồi cho người bị thu hồi đất,
trong đó, giá trị quyền sử dụng ñất có thể là: giá trị bằng tiền, bằng vật chất
khác, do các quy ñịnh của pháp luật ñiều tiết hoặc do thỏa thuận giữa các chủ
thể ñối với một diện tích đất xác định trong thời hạn sử dụng ñất xác ñịnh.[16]
2.1.2 Hỗ trợ
Trên thực tế, ngoài các khoản bồi thường thiệt hại nói trên thì cịn một
hình thức bồi thường khác gọi là hỗ trợ, hỗ trợ tương xứng với giá trị hoặc
công lao cho một chủ thể nào đó bị thiệt hại vì một hành vi của chủ thể khác.
Hỗ trợ là giúp ñỡ nhau, giúp thêm vào. Hỗ trợ khi Nhà nước thu hồi ñất là
việc Nhà nước giúp đỡ người bị thu hồi đất thơng qua đào tạo nghề mới, bố trí
việc làm mới, cấp kinh phí để di dời đến địa điểm mới.[9]
* Theo Nghị định Số: 197/2004/Nð-CP thì bồi thường, hỗ trợ cho
người sử dụng ñất khi Nhà nước thu hồi ñất mà phải di chuyển chỗ ở thì được
bố trí tái định cư bằng một trong các hình thức sau:
1. Bồi thường hoặc hỗ trợ đối với tồn bộ diện tích đất Nhà nước thu hồi.
2. Bồi thường hoặc hỗ trợ về tài sản hiện có gắn liền với đất và các chi
phí đầu tư vào đất bị Nhà nước thu hồi.
3. Hỗ trợ di chuyển, hỗ trợ ổn ñịnh ñời sống, hỗ trợ ñào tạo chuyển ñổi
nghề và hỗ trợ khác cho người bị thu hồi ñất .
4. Hỗ trợ ñể ổn ñịnh sản xuất và ñời sống tại khu tái ñịnh cư.
Trường ðại học Nông nghiệp Hà Nội – Luận văn thạc sĩ nông nghiệp …………..4
2.1.3 Tái ñịnh cư
TðC là việc di chuyển ñến một nơi khác với nơi ở trước ñây ñể sinh
sống và làm ăn. TðC bắt buộc đó là sự di chuyển không thể tránh khỏi khi
Nhà nước thu hồi hoặc trưng thu ñất ñai ñể thực hiện các dự án phát triển.
TðC được hiểu là một q trình từ bồi thường thiệt hại về ñất, tài sản
gắn liền với ñất; di chuyển ñến nơi ở mới và các hoạt ñộng hỗ trợ ñể xây dựng
lại sản xuất và ổn ñịnh cuộc sống tại đó.
Như vậy, TðC là hoạt động nhằm giảm nhẹ các tác ñộng xấu về kinh tế
- xã hội ñối với một bộ phận dân cư ñã gánh chịu vì sự phát triển chung.
Hiện nay ở nước ta, khi Nhà nước thu hồi ñất mà phải di chuyển chỗ ở
thì người sử dụng đất được bố trí TðC bằng một trong các hình thức sau:
- Bồi thường bằng nhà ở.
- Bồi thường bằng giao ñất ở mới.
- Bồi thường bằng tiền ñể tự lo chỗ ở.
Tái ñịnh cư là một bộ phận không thể tách rời và giữ vị trí rất quan
trọng trong chính sách giải phóng mặt bằng. Các dự án tái ñịnh cư cũng ñược
coi là dự án phát triển và phải ñược thực hiện như các dự án phát triển khác.
2.2. Một số vấn ñề ảnh hưởng đến cơng tác bồi thường, hỗ trợ, tái định cư khi
nhà nước thu hồi ñất.
2.2.1 Yếu tố cơ bản trong quản lý nhà nước về ñất ñai
2.2.1.1 Các văn bản quy phạm pháp luật về quản lý, sử dụng ñất ñai và tổ
chức thực hiện các văn bản ñó
ðất ñai là ñối tượng quản lý phức tạp, luôn biến ñộng theo sự phát triển
của nền kinh tế - xã hội. ðể thực hiện tốt chức năng quản lý Nhà nước về đất
đai địi hỏi các văn bản pháp luật liên quan đến lĩnh vực này phải mang tính
ổn định cao và phù hợp với tình hình thực tế.
Trường ðại học Nông nghiệp Hà Nội – Luận văn thạc sĩ nông nghiệp …………..5
Ở nước ta, do các ñặc ñiểm lịch sử, kinh tế - xã hội của ñất nước trong
mấy thập kỷ qua có nhiều biến động lớn, nên các chính sách về đất đai cũng
theo đó khơng ngừng được sửa đổi, bổ sung. Từ năm 1993 ñến năm 2003,
Nhà nước ñã ban hành hơn 200 văn bản quy phạm pháp luật về quản lý và sử
dụng ñất. Sau khi quốc hội thơng qua Luật đất đai 2003 cùng với các văn bản
hướng dẫn thi hành đã nhanh chóng đi vào cuộc sống. Với một hệ thống quy
phạm khá hoàn chỉnh, chi tiết, cụ thể, rõ ràng, ñề cập mọi quan hệ ñất ñai phù
hợp với thực tế. Các văn bản quy phạm pháp luật về ñất ñai của Nhà nước ñã
tạo cơ sở pháp lý quan trọng trong việc tổ chức thực hiện các nội dung quản
lý Nhà nước về ñất ñai, giải quyết tốt mối quan hệ ñất ñai ở khu vực nơng
thơn, bước đầu đã đáp ứng được quan hệ đất đai mới hình thành trong q
trình cơng nghiệp hóa và đơ thị hóa; hệ thống pháp luật đất ñai luôn ñổi mới,
ngày càng phù hợp hơn với yêu cầu phát triển kinh tế, bảo đảm quốc phịng,
an ninh và ổn định xã hội.[15]
Theo đó, chính sách bồi thường GPMB cũng ln được Chính phủ
khơng ngừng hồn thiện, sửa ñổi nhằm giải quyết các vướng mắc trong công
tác bồi thường GPMB, phù hợp với yêu cầu thực tế triển khai. Với những ñổi
mới về pháp luật ñất ñai, thời gian qua cơng tác GPMB đã đạt những kết quả
đáng khích lệ, đã cơ bản đáp ứng được nhu cầu về mặt bằng cho việc phát
triển các dự án ñầu tư. Tuy nhiên bên cạnh đó, do tính chưa ổn ñịnh, chưa
thống nhất của pháp luật ñất ñai qua các thời kỳ mà cơng tác bồi thường
GPMB đã gặp khá nhiều khó khăn và cản trở. Thực tiễn triển khai cho thấy
việc ban hành các văn bản quy phạm pháp luật về quản lý, sử dụng đất đai có
ảnh hưởng rất lớn đến cơng tác bồi thường GPMB. Hệ thống văn bản pháp
luật đất đai cịn có những nhược điểm như là số lượng nhiều, mức độ phức tạp
cao, khơng thuận lợi trong sử dụng, nội bộ hệ thống chưa ñồng bộ, chặt chẽ
gây lúng túng trong xử lý và tạo kẽ hở trong thực thi pháp luật.[15]
Trường ðại học Nông nghiệp Hà Nội – Luận văn thạc sĩ nông nghiệp …………..6
Bên cạnh việc ban hành các văn bản quy phạm về quản lý, sử dụng ñất
ñai, việc tổ chức thực hiện các văn bản đó cũng có vai trị rất quan trọng. Kết
quả kiểm tra thi hành Luật ðất ñai năm 2007 của Bộ Tài nguyên và Môi trường
cho thấy UBND các cấp đều có ý thức qn triệt việc thực thi pháp luật về ñất
ñai nhưng nhận thức về các quy định của pháp luật nói chung cịn yếu, ở cấp cơ
sở cịn rất yếu. Từ đó dẫn tới tình trạng có nhầm lẫn việc áp dụng pháp luật
trong giải quyết giao ñất, cho thuê ñất, cho phép chuyển mục đích sử dụng đất,
cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng ñất, thu hồi ñất, bồi thường, hỗ trợ, tái ñịnh
cư, giải quyết tranh chấp, khiếu nại, tố cáo. Trong khi đó việc tun truyền, phổ
biến của các cơ quan có trách nhiệm chưa thật sát sao. Tại nhiều địa phương,
đang tồn tại tình trạng nể nang, trọng tình hơn chấp hành quy ñịnh pháp luật
trong giải quyết các mối quan hệ về đất đai. Cán bộ địa chính, chủ tịch UBND
xã nói chung chưa làm tốt nhiệm vụ phát hiện, ngăn chặn, xử lý kịp thời những
hành vi vi phạm pháp luật về đất đai trên địa bàn. ðó là nguyên nhân làm giảm
hiệu lực thi hành pháp luật, gây mất lòng tin trong nhân dân cũng như các nhà
ñầu tư và ñã ảnh hưởng trực tiếp ñến tiến ñộ GPMB.[20]
2.2.1.2 Công tác quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất
ðất đai và khơng gian sử dụng đất đai có hạn. ðể tồn tại và duy trì cuộc
sống của mình, con người phải dựa vào ñất ñai, khai thác và sử dụng ñất ñai
ñể sinh sống. Quy hoạch sử dụng ñất ñai là biện pháp quản lý không thể thiếu
ñược trong việc tổ chức sử dụng ñất của các ngành kinh tế - xã hội và các địa
phương, là cơng cụ thể hiện sự chuyển dịch cơ cấu kinh tế, có tác dụng quyết
định để cân đối giữa nhiệm vụ an tồn lương thực với nhiệm vụ CNH-HðH
đất nước nói chung và các địa phương nói riêng.
Thơng qua việc lập, xét duyệt và ñiều chỉnh quy hoạch sử dụng ñất ñể
tổ chức việc bồi thường GPMB thực sự trở thành sự nghiệp của cộng đồng
mà Nhà nước đóng vai trị là người tổ chức. Bất kỳ một phương án bồi thường
Trường ðại học Nông nghiệp Hà Nội – Luận văn thạc sĩ nông nghiệp …………..7
GPMB nào ñều dựa trên một quy hoạch và kế hoạch sử dụng ñất nhằm ñạt
ñược các yêu cầu như là phương án có hiệu quả kinh tế-xã hội cao nhất. Quy
hoạch, kế hoạch sử dụng đất có tác động tới chính sách bồi thường đất đai
trên hai khía cạnh:
- Quy hoạch, kế hoạch sử dụng ñất là một trong những căn cứ quan
trọng nhất ñể thực hiện việc giao ñất, cho thuê ñất, chuyển mục ñích sử dụng
ñất, mà theo quy ñịnh của Luật ñất ñai, việc giao ñất, cho th đất chỉ được
thực hiện khi có quyết định thu hồi đất đó của người đang sử dụng;
- Quy hoạch, kế hoạch sử dụng ñất là một trong những nhân tố ảnh
hưởng tới giá chuyển nhượng quyền sử dụng đất; từ đó tác động tới giá đất
tính bồi thường.
Tuy nhiên chất lượng quy hoạch nói chung và quy hoạch sử dụng đất
nói riêng cịn thấp, thiếu đồng bộ, chưa hợp lý, tính khả thi thấp, đặc biệt là
thiếu tính bền vững. Phương án quy hoạch chưa dự báo sát tình hình, quy
hoạch cịn mang nặng tính chủ quan duy ý chí, áp đặt, nhiều trường hợp quy
hoạch theo phong trào. ðây chính là ngun nhân chủ yếu dẫn đến tình trạng
quy hoạch “treo”, dự án “treo”.[20]
2.2.1.3 Yếu tố giao ñất, cho thuê ñất
Nhiệm vụ giao ñất, cho thuê ñất có tác động rất lớn đến cơng tác bồi
thường GPMB và TðC. Nguyên tắc giao ñất, cho thuê ñất, phải căn cứ vào
quy hoạch, kế hoạch là ñiều kiện bắt buộc, nhưng nhiều ñịa phương chưa thực
hiện tốt nguyên tắc này; hạn mức đất được giao và nghĩa vụ đóng thuế đất quy
định khơng rõ ràng, tình trạng quản lý đất đai thiếu chặt chẽ dẫn đến khó khăn
cho cơng tác bồi thường hỗ trợ. Theo báo cáo của Bộ Tài ngun và Mơi
trường tính từ ngày 01 tháng 7 năm 2004 đến ngày 28/2/2007 thì tổng diện
tích đã giao, đã cho th là 1.081.011 ha, trong đó diện tích ñất ñã giao là
925.631 ha (giao ñất có thu tiền sử dụng đất là 581.620 ha, giao đất khơng thu
Trường ðại học Nông nghiệp Hà Nội – Luận văn thạc sĩ nông nghiệp …………..8
tiền là 344.011 ha); diện tích đất đã cho th là 155.380 ha (trong đó diện tích
đất cho các nhà ñầu tư nước ngoài thuê là 1.386 ha).
2.2.1.4 Yếu tố lập và quản lý hồ sơ địa chính
Lập và quản lý chặt chẽ hệ thống hồ sơ địa chính (HSðC) có vai trị
quan trọng hàng đầu để “quản lý chặt chẽ ñất ñai trong thị trường bất ñộng
sản”, là cơ sở xác định tính pháp lý của đất đai. Trước tháng 12 năm 2004, rất
nhiều ñịa phương chưa lập ñầy ñủ HSðC theo quy ñịnh; ñặc biệt có nhiều xã,
phường, thị trấn chưa lập sổ địa chính (khoảng trên 30% số xã ñã cấp GCN)
ñể phục vụ yêu cầu quản lý việc sử dụng ñất ñai, một số ñịa phương chưa lập
ñủ sổ mục kê ñất ñai, sổ cấp GCN như Thành phố Hà Nội, các tỉnh Hồ Bình,
Vĩnh Phúc, Kiên Giang, Trà Vinh...[20]
Từ năm 2004 ñến nay, việc lập HSðC phải được thực hiện theo quy định
tại Thơng tư 29/2004/TT-BTNMT của Bộ tài ngun và Mơi trường, nhưng
cịn nhiều ñịa phương chưa triển khai thực hiện, nếu có thực hiện cũng là chưa
ñầy ñủ, chưa ñồng bộ ở cả 3 cấp. Vì các tài liệu đo đạc bản đồ này có độ chính
xác thấp nên đang làm nảy sinh nhiều vấn ñề phức tạp trong quản lý ñất ñai
như khơng đủ cơ sở giải quyết tranh chấp đất đai, khó khăn trong giải quyết bồi
thường khi Nhà nước thu hồi đất. Vì vậy, việc đo vẽ lại bản đồ ñịa chính chính
quy ñể thay thế cho các loại bản ñồ cũ và lập lại HSðC là rất cần thiết.
2.2.1.5 Cơng tác đăng ký đất đai và cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng ñất
ðăng ký ñất ñai (Land Registration) là một thành phần cơ bản quan
trọng nhất của hệ thống quản lý đất đai, đó là q trình xác lập hồ sơ về quyền
sở hữu ñất ñai, bất ñộng sản, sự đảm bảo và những thơng tin về quyền sở hữu
ñất. Theo quy ñịnh của các nước, ñất ñai là một trong các tài sản phải ñăng ký
quyền sở hữu, quyền sử dụng. Ở nước ta, theo quy ñịnh của Luật ñất ñai,
người sử dụng ñất phải ñăng ký quyền sử dụng đất với cơ quan nhà nước có
thẩm quyền (cụ thể là Văn phịng đăng ký quyền sử dụng đất) và được cấp
Trường ðại học Nơng nghiệp Hà Nội – Luận văn thạc sĩ nông nghiệp …………..9
GCNQSDð. Chức năng của ñăng ký ñất ñai là cung cấp những căn cứ chuẩn
xác và an toàn cho việc thu hồi, chấp thuận và từ chối các quyền về ñất.
Trong công tác bồi thường GPMB, GCNQSDð là căn cứ ñể xác ñịnh
ñối tượng ñược bồi thường, loại ñất, diện tích đất tính bồi thường. Hiện nay,
cơng tác đăng ký ñất ñai ở nước ta vẫn còn yếu kém, ñặc biệt cơng tác đăng
ký biến động về sử dụng đất; việc cấp GCNQSDð vẫn chưa hồn tất. Chính
vì vậy mà cơng tác bồi thường GPMB đã gặp rất nhiều khó khăn. Làm tốt
cơng tác đăng ký đất đai, cấp GCNQSDð thì cơng tác bồi thường GPMB sẽ
thuận lợi, tiến độ GPMB sẽ nhanh hơn.
2.2.1.6 Yếu tố thanh tra chấp hành các chế ñộ, thể lệ về quản lý và sử dụng
đất đai
Cơng tác bồi thường GPMB là một việc làm phức tạp, gắn nhiều đến
quyền lợi về tài chính nên rất dễ có những hành vi vi phạm pháp luật nhằm
thu lợi bất chính, chính quyền địa phương cấp trên. Hồi đồng thẩm định phải
có kế hoạch thanh tra, kiểm tra và coi ñây là nhiệm vụ thường xuyên trong
quá trình triển khai thực hiện cơng tác bồi thường GPMB, kịp thời phát hiện
các sai phạm, vi phạm pháp luật ñể xử lý tạo niềm tin trong nhân dân.[7]
2.2.1.7 Yếu tố giá ñất và ñịnh giá ñất
Hiện nay ở nước ta đất đai thuộc sở hữu tồn dân, do Nhà nước thống
nhất quản lý, giá cả ñất ñai dựa trên chuyển nhượng quyền sử dụng, là tổng hòa
giá trị hiện hành địa tơ nhiều năm. Một trong những điểm mới của Luật ñất ñai
2003 là các quy ñịnh về giá ñất. Nếu như trước ñây Nhà nước chỉ quy ñịnh một
loại giá ñất áp dụng cho mọi quan hệ ñất ñai khác nhau thì Luật ñất ñai 2003 ñề
cập nhiều loại giá đất để xử lý từng nhóm quan hệ ñất ñai khác nhau.
Trong cơ chế thị trường, những người có quan điểm coi ðất đai cũng là
hàng hố khơng có gì sai. Nhưng việc q nhấn mạnh tính chất hàng hố
trong xây dựng các cơ chế, chính sách liên quan đến đất đai, chủ trương định
Trường ðại học Nơng nghiệp Hà Nội – Luận văn thạc sĩ nông nghiệp …………..10
giá ñất bồi thường sát giá thị trường mà quên ñi tính chất hết sức ñặc biệt, ñặc
thù của ñất đai sẽ giải thích ra sao khi những hàng hố bình thường cũng như
những hàng hố đặc biệt q giá khác con người đều có thước đo giá trị để
định giá thông qua các phạm trù, quy luật giá trị, cung cầu, thời gian lao ñộng
làm ra sản phẩm v.v. Nhưng với đất đai thì khơng thể áp dụng một cách giản
đơn các phạm trù, quy luật kinh tế đó bởi đất đai khơng đơn thuần là sản
phẩm do sức lao ñộng con người sáng tạo ra.
Giá thị trường xác ñịnh ở thời ñiểm nào thì ñược các bên chấp nhận là
hợp lý khi Nhà nước bỏ ra cả hàng nghìn, hàng chục nghìn tỷ đồng cho một
dự án, làm cho ðất ñai ñang rẻ bỗng chốc trở nên ñắt hơn vàng. Trong những
trường hợp như vậy, ngay cái ñược coi là giá bình qn cũng rất khó xác định.
Bình qn là chia đơi giữa hai thời điểm trước, sau dự án thì Nhà nước hay
nhà đầu tư cũng khơng thể đủ sức bồi thường, kèm theo đó lại cịn vô số
những người ở liền kề dự án bỗng nhiên được hưởng lợi mà khơng hề bị điều
tiết. Cũng có nhiều trường hợp, về phía người dân, cho dù được bồi thường
giá cao, nhưng điều họ muốn khơng phải nhằm hướng tới tiền nong, giá trị,
mà là cuộc sống ổn ñịnh, là vấn ñề tình cảm, tâm linh.
Hiện nay, trên phạm vi cả nước, nơi nào cũng gặp khó khăn khi phải
xác ñịnh giá ñất ở vùng giáp ranh nội và ngoại thành, thành phố và nông thôn,
nơi hai thửa ñất hai hai huyện, hai tỉnh liền kề nhau. Tính theo giá bên cao thì
bên kia kêu thấp và ngược lại.
- Trước khi có Luật đất đai năm 2003:
Những vấn ñề liên quan ñến việc xác ñịnh giá ñất, bồi thường, giải
phóng mặt bằng, tái định cư đều được quy ñịnh tại các văn bản dưới luật như
Nghị ñịnh số 87/CP ngày 17 tháng 8 năm 1994 của Chính phủ quy ñịnh
khung giá các loại ñất; Nghị ñịnh số 90/CP ngày 17 tháng 9 năm 1994 của
Chính phủ quy định về việc bồi thường thiệt hại khi Nhà nước thu hồi đất để
Trường ðại học Nơng nghiệp Hà Nội – Luận văn thạc sĩ nông nghiệp …………..11
sử dụng vào mục đích an ninh, quốc phịng, lợi ích quốc gia, lợi ích cơng
cộng và Nghị định số 22/1998/Nð-CP ngày 24 tháng 4 năm 1998 của Chính
phủ ban hành quy ñịnh về ñền bù thiệt hại khi Nhà nước thu hồi đất để sử
dụng vào mục đích quốc phịng, an ninh, lợi ích quốc gia, lợi ích cơng cộng...
Giá đất để tính bồi thường thiệt hại khi Nhà nước thu hồi ñất do UBND tỉnh,
thành phố trực thuộc Trung ương quyết ñịnh trên cơ sở khung giá ñất do
Chính phủ ban hành kèm theo Nghị định số 87/CP. Khung giá đất để tính bồi
thường thiệt hại khi Nhà nước thu hồi ñất quy ñịnh tại Nghị ñịnh số 87/CP ñã
ñược áp dụng trong một thời gian khá dài (trên mười năm), mặc dù trong q
trình áp dụng có quy định việc điều chỉnh khung giá đất để tính bồi thường
bằng hệ số K nhưng mức tăng cao nhất cũng chỉ là 1,2 lần đối với đất nơng
nghiệp hạng i. Do vậy giá đất để tính bồi thường vẫn thấp hơn nhiều so với
giá thực tế, dẫn ñến phát sinh hàng loạt các khiếu kiện về bồi thường, GPMB
tại các địa phương.[1]
- Từ khi có Luật đất đai 2003: Quy định giá đất được hình thành trong
các trường hợp sau ñây (ðiều 55):
- Do UBND tỉnh, thành phố trực thuộc Trung ương quy ñịnh giá theo
quy ñịnh tại khoản 3 và khoản 4 ðiều 56 của Luật này.
- Do ñấu giá quyền sử dụng ñất hoặc ñấu thầu dự án có sử dụng đất.
- Do người sử dụng đất thỏa thuận về giá đất với những người có liên
quan khi thực hiện các quyền chuyển nhượng, cho thuê, cho th lại quyền sử
dụng đất; góp vốn bằng quyền sử dụng đất.
Những vấn đề quan trọng, có tính ngun tắc liên quan đến xác định
giá đất, bồi thường, giải phóng mặt bằng, tái ñịnh cư ñã ñược quy ñịnh khá cụ
thể tại Luật ñất ñai năm 2003. ðặc biệt, việc xác ñịnh giá ñất ñược thực hiện
theo nguyên tắc “sát với giá chuyển nhượng quyền sử dụng ñất trên thị trường
trong điều kiện bình thường” (khoản 1 ðiều 56). Thực hiện các quy định về
Trường ðại học Nơng nghiệp Hà Nội – Luận văn thạc sĩ nông nghiệp …………..12
giá ñất tại Luật ñất ñai năm 2003, ngày 16 tháng 11 năm 2004, Chính phủ đã
ban hành Nghị định 188/2004/Nð-CP về phương pháp xác ñịnh giá ñất và
khung giá các loại ñất.
Khi ñịnh giá ñất, người ñịnh giá phải căn cứ vào nguyên tắc và phương
pháp ñịnh giá ñất; phải cân nhắc đầy đủ ảnh hưởng của chính sách ñất ñai của
Chính phủ trên cơ sở nắm chắc tư liệu thị trường đất đai, căn cứ vào những
thuộc tính kinh tế và tự nhiên của ñất ñai theo chất lượng và tình trạng thu lợi
thơng thường trong hoạt động kinh tế thực tế của ñất ñai.
Theo quy ñịnh của Luật ñất ñai năm 2003, nguyên tắc ñịnh giá ñất là
phải sát với giá thị trường trong điều kiện bình thường. Tuy nhiên, tình hình
phổ biến hiện nay là giá ñất do các ñịa phương quy ñịnh và công bố đều
khơng theo đúng ngun tắc đó, dẫn tới nhiều trường hợp ách tắc về bồi
thường ñất ñai và phát sinh khiếu kiện.
2.2.3 Thị trường bất ñộng sản
Ngày nay thị trường bất ñộng sản thể hiện nhiều ñiểm tương tự với thị
trường chứng khốn và nó đã trở thành một bộ phận không thể thiếu trong hệ
thống các loại thị trường của nền kinh tế quốc dân.
Luật ñất ñai 1988 và pháp lệnh về nhà ở (1991) là cơ sở ñầu tiên mở
đường cho thị trường bất động sản hình thành và phát triển. Luật ñất ñai 2003
là văn bản pháp quy tập trung nhất phản ánh chính sách đất đai hiện hành trên
cơ sở tổng kết hoạt ñộng thực tiễn của 17 năm ñổi mới, ñã quy ñịnh chi tiết
hơn về các điều kiện để hình thành thị trường bất ñộng sản và các hoạt ñộng
về tài chính ñất ñai, thể hiện tập trung trong các mục “Tài chính về ñất ñai và
giá ñất”, “Quyền sử dụng ñất trong thị trường bất động”.
Việc hình thành và phát triển thị trường bất động sản góp phần giảm
thiểu việc thu hồi đất ñể thực hiện các dự án ñầu tư (do người ñầu tư có thể
ñáp ứng nhu cầu về ñất ñai thơng qua các giao dịch trên thị trường); đồng thời
Trường ðại học Nông nghiệp Hà Nội – Luận văn thạc sĩ nông nghiệp …………..13
người bị thu hồi đất có thể tự mua hoặc cho th đất đai, nhà cửa mà khơng
nhất thiết phải thơng qua Nhà nước thực hiện chính sách TðC và bồi thường.
Giá cả của bất động sản được hình thành trên thị trường và nó sẽ tác
động tới giá đất tính bồi thường.
2.3 Tác động của cơng tác bồi thường, giải phóng mặt bằng đến phát triển cơ
sở hạ tầng và ñời sống xã hội.
2.3.1 Phát triển cơ sở hạ tầng
- Về tiến độ dự án:
+ Giải phóng mặt bằng ñúng tiến ñộ sẽ tiết kiệm ñược thời gian, chi phí
và sớm thực hiện dự án và đưa vào sử dụng mang lại hiệu quả kinh tế xã hội.
Ngược lại, làm chậm tiến độ thực hiện dự án, lãng phí thời gian, tăng chi phí,
giảm hiệu quả của dự án.
- Về kinh tế dự án:
Thực hiện GPMB tốt sẽ giảm chi phí, có điều kiện tập trung vốn cho
mở rộng đầu tư. Ngược lại, chi phí bồi thường lớn, khơng kịp hồn thành tiến
độ dự án dẫn đến quay vịng vốn chậm gây khó khăn cho các dự án đầu tư.
ðối với các dự án ñầu tư sản xuất kinh doanh nếu khơng đáp ứng được
tiến độ đầu tư thì mất cơ hội kinh doanh, hiệu quả kinh doanh thấp.
ðối với dự án đầu tư khơng kinh doanh, thời gian thi cơng kéo dài, tiến độ
thi cơng bị ngắt qng gây ra lãng phí và ảnh hưởng tới chất lượng cơng trình.
2.3.2 ðời sống xã hội
Cơng tác GPMB góp phần cải thiện mơi trường đầu tư khai thác các
nguồn lực từ ñất ñai cho ñầu tư phát triển, các cơ sở hạ tầng kinh tế xã hội ở
nước ta thời gian qua ñã ñược ðảng và Nhà nước quan tâm ñầu tư hầu khắp
các vùng, miền trên cả nước, ñặc biệt tại các thành phố lớn đã đóng góp vào
sự thành cơng bước đầu của cơng cuộc “Cơng nghiệp hố, hiện đại hố đất
nước”, thúc đẩy kinh tế phát triển, ñáp ứng nhu cầu vật chất, tinh thần của
Trường ðại học Nông nghiệp Hà Nội – Luận văn thạc sĩ nông nghiệp …………..14
nhân dân. ðạt được kết quả nêu trên cơng tác bồi thường GPMB đóng vai trị
khơng nhỏ để các dự án phát huy hiệu quả.
2.4 Cơ sở thực tiễn về Chính sách bồi thường hỗ trợ Tái định cư
2.4.1 Chính sách ñền bù tái ñịnh cư của một số nước trong khu vực và một
số tổ chức ngân hàng quốc tế.
2.4.1.1. Trung Quốc
Về pháp luật đất đai có nhiều nét tương ñồng với pháp luật ñất ñai ở
Việt Nam. Trung Quốc, đất đai thuộc chế độ cơng hữu, gồm sở hữu tồn dân
và sở hữu tập thể. ðất đai ở khu vực thành thị và ñất xây dựng thuộc sở hữu
Nhà nước. ðất ở khu vực nơng thơn và đất nơng nghiệp thuộc sở hữu tập thể,
nơng dân lao động. Theo quy ñịnh của Luật ñất ñai Trung Quốc năm 1998,
ñất ñai thuộc sở hữu Nhà nước ñược giao cho các tổ chức, cá nhân sử dụng
theo các hình thức giao đất khơng thu tiền sử dụng đất (cấp đất), giao đất có
thu tiền sử dụng đất và cho th ñất.
ðất thuộc diện ñược cấp bao gồm ñất sử dụng cho cơ quan nhà nước,
phục vụ mục đích cơng cộng, xây dựng cơ sở hạ tầng và phục vụ cho mục
đích quốc phịng, an ninh. ðất sử dụng vào mục đích sản xuất kinh doanh thì
được Nhà nước giao đất theo hình thức giao đất có thu tiền sử dụng ñất hoặc
là cho thuê ñất.
Trong trường hợp Nhà nước thu hồi ñất của người ñang sử dụng ñể sử
dụng vào mục đích cơng cộng, lợi ích quốc gia...Khì Nhà nước có chính sách
bồi thường và tổ chức TðC cho người bị thu hồi đất.
Vấn đề bồi thường cho người có ñất bị thu hồi ñược pháp luật ñất ñai
Trung Quốc quy ñịnh như sau:
Về thẩm quyền thu hồi ñất: Chỉ có Chính phủ, Quốc vụ viện và chính
quyền tỉnh, thành phố trực thuộc Trung ương mới có quyền thu hồi đất. Quốc vụ
viện có thẩm quyền thu hồi đất nơng nghiệp từ 35 ha trở lên và 70 ha trở lên đối
Trường ðại học Nơng nghiệp Hà Nội – Luận văn thạc sĩ nông nghiệp …………..15
với các loại đất khác. Dưới hạn mức này thì do chính quyền tỉnh, thành phố trực
thuộc Trung ương ra quyết định thu hồi đất. ðất nơng nghiệp sau khi thu hồi sẽ
chuyển từ ñất thuộc sở hữu tập thể thành ñất thuộc sở hữu nhà nước.
Về trách nhiệm bồi thường: Pháp luật ñất ñai Trung Quốc quy ñịnh,
người nào sử dụng đất thì người đó có trách nhiệm bồi thường. Phần lớn tiền
bồi thường do người sử dụng ñất trả. Tiền bồi thường bao gồm các khoản như
lệ phí sử dụng ñất phải nộp cho Nhà nước và các khoản tiền trả cho người có
đất bị thu hồi. Ngồi ra, pháp luật đất đai Trung Quốc cịn quy định mức nộp
lệ phí trợ cấp đời sống cho người bị thu hồi đất là nơng dân cao tuổi khơng
thể chuyển ñổi sang ngành nghề mới khi bị mất ñất nông nghiệp, khoảng từ
442.000 - 2.175.000 nhân dân tệ/ha.
Các khoản phải trả cho người bị thu hồi ñất gồm tiền bồi thường ñất
ñai, tiền trợ cấp TðC, tiền bồi thường hoa màu và tài sản trên đất. Cách tính
tiền bồi thường ñất ñai và tiền trợ cấp TðC căn cứ theo giá trị tổng sản lượng
của ñất ñai những năm trước ñây rồi nhân với một hệ số do Nhà nước quy
định. Cịn đối với tiền bồi thường hoa màu và tài sản trên đất thì xác định theo
giá thị trường tại thời ñiểm thu hồi ñất.
Về nguyên tắc bồi thường: Các khoản tiền bồi thường phải ñảm bảo cho
người dân bị thu hồi đất có chỗ ở bằng hoặc cao hơn so với nơi ở cũ. ở Bắc
kinh, phần lớn các gia đình dùng số tiền bồi thường đó cộng với khoản tiền
tiết kiệm của họ có thể mua được căn hộ mới. Cịn đối với người dân ở khu
vực nơng thơn có thể dùng khoản tiền bồi thường mua ñược hai căn hộ ở cùng
một nơi.
Tuy nhiên, ở thành thị, cá biệt cũng có một số gia đình sau khi được bồi
thường cũng khơng mua nổi một căn hộ ñể ở. Những ñối tượng trong diện
giải toả mặt bằng thường được hưởng chính sách mua nhà ưu đãi của Nhà
nước, song trên thực tế họ thường mua nhà bên ngồi thị trường.
Trường ðại học Nơng nghiệp Hà Nội – Luận văn thạc sĩ nông nghiệp …………..16
Về tổ chức thực hiện và quản lý giải toả mặt bằng: Cục quản lý tài
nguyên ñất ñai ở các ñịa phương thực hiện việc quản lý giải toả mặt bằng.
Người nhận khu ñất thu hồi sẽ thuê một ñơn vị xây dựng giải toả mặt bằng
khu đất đó, thường là các đơn vị chịu trách nhiệm thi cơng cơng trình trên khu
đất giải toả.
Nhìn chung hệ thống pháp luật về bồi thường và TðC của Trung Quốc
ñều nhằm bảo vệ những người mà mức sống có thể bị giảm do việc thu hồi
ñất ñể thực hiện các dự án. Theo một nghiên cứu gần đây của WB (world
bank) thì các luật về TðC của Trung Quốc ñối với các dự án phát triển đơ thị,
cơng nghiệp và giao thơng "ñã ñáp ứng ñầy ñủ các yêu cầu của WB trong tài
liệu hướng dẫn thực hiện TðC".
2.4.1.2. Thái Lan
Hiến Pháp Thái Lan năm 1992 quy ñịnh việc trưng dụng ñất cho các
mục đích xây dựng cơ sở hạ tầng, quốc phịng phát triển nguồn tài ngun cho
đất nước, phát triển đơ thị, cải tạo đất đai và các mục đích công cộng khác
phải theo giá thị trường cho những người có đủ điều kiện theo quy định của
pháp luật về tất cả các thiệt hại do việc trưng dụng gây ra và quy ñịnh việc bồi
thường phải khách quan cho người chủ mảnh đất và người có quyền thừa kế
tài sản đó. Dựa trên các quy định này, các ngành có quy định chi tiết cho việc
thực hiện trưng dụng ñất của ngành mình.
Năm 1987 Thái Lan ban hành Luật về trưng dụng BðS áp dụng cho
việc trưng dụng ñất sử dụng vào các mục đích xây dựng tiện ích cơng cộng,
quốc phịng, phát triển nguồn tài ngun hoặc lợi ích khác cho đất nước, phát
đơ thị, nơng nghiệp, cơng nghiệp, cải tạo đất đai vào các mục đích cơng cộng.
Luật quy ñịnh những nguyên tắc về trưng dụng ñất, nguyên tắc tính giá trị bồi
thường các loại tài sản thiệt hại. Căn cứ vào đó, từng ngành đưa ra các quy
định cụ thể về trình tự tiến hành đền bù TðC, nguyên tắc cụ thể xác ñịnh giá
Trường ðại học Nông nghiệp Hà Nội – Luận văn thạc sĩ nông nghiệp …………..17
