Luận văn thạc sĩ đánh giá việc thực hiện chính sách bồi thường thiệt hại khi nhà nước thu hồi đất trên một số dự án thuộc địa bàn huyện nghi xuân tỉnh hà tĩnh

....

BỘ GIÁO DỤC VÀ ðÀO TẠO
TRƯỜNG ðẠI HỌC NÔNG NGHIỆP HÀ NỘI

LÊ VIỆT ANH

ðÁNH GIÁ VIỆC THỰC HIỆN CHÍNH SÁCH BỒI THƯỜNG THIỆT
HẠI KHI NHÀ NƯỚC THU HỒI ðẤT TRÊN MỘT SỐ DỰ ÁN
THUỘC ðỊA BÀN HUYỆN NGHI XUÂN - TỈNH HÀ TĨNH

LUẬN VĂN THẠC SĨ NÔNG NGHIỆP

Chuyên ngành: QUẢN LÝ ðẤT ðAI
Mã số : 60.62.16

Người hướng dẫn khoa học: PGS.TS. NGUYỄN THANH TRÀ

HÀ NỘI - 2008



LỜI CAM ðOAN
- Tơi xin cam đoan rằng những số liệu, kết quả nghiên cứu trong luận
văn này là trung thực và chưa hề ñược sử dụng ñể bảo vệ ở một học vị nào.
- Tơi xin cam đoan rằng mọi sự giúp ñỡ cho việc thực hiện luận văn này
đã được cảm ơn và các thơng tin trích dẫn trong luận văn này ñều ñã ñược chỉ
rõ nguồn gốc.

Tác giả luận văn

Lê Việt Anh

Trường ðại học Nông nghiệp Hà Nội – Luận văn thạc sỹ khoa học Nông nghiệp ………………………i


LỜI CẢM ƠN
Trong q trình thực hiện nghiên cứu đề tài, tơi đã nhận được sự quan
tâm giúp đỡ nhiệt tình, sự đóng góp q báu của nhiều cá nhân và tập thể, đã
tạo điều kiện thuận lợi để tơi hồn thành luận văn Thạc sĩ này.
Lời đầu tiên, tơi xin chân thành cảm ơn PGS.TS Nguyễn Thanh Trà,
Trưởng Bộ mơn Quản lý ðất đai, Khoa Tài ngun và Mơi trường, Trường ðại
học Nơng nghiệp Hà Nội đã trực tiếp hướng dẫn tôi trong suốt thời gian tôi
nghiên cứu thực hiện đề tài.
Tơi xin cảm ơn sự góp ý chân thành của các Thầy, Cô giáo Khoa Tài
nguyên và Môi trường, Khoa Sau ðại học, Trường ðại học Nông nghiệp Hà
Nội đã tạo điều kiện cho tơi thực hiện đề tài.
Tơi xin chân thành cảm ơn Ban lãnh đạo Sở Tài ngun và Mơi trường
Hà Tĩnh, Phịng Quy hoạch- Giao ñất, Trung tâm phát triển Quỹ ñất, Trung
Tâm Kỹ thuật và Lưu trữ ðịa chính ( Sở Tài nguyên và Mơi trường Hà Tĩnh),
Phịng Tài ngun và Mơi trường, phịng Kinh tế Hạ tầng, phòng Thống kê (
UBND huyện Nghi Xuân), Ban quản lý dự án giải phóng mặt bằng, Ban quản
lý khu cơng nghiệp Gia Lách đã tạo điều kiện giúp đỡ tơi trong thời gian
nghiên cứu thực hiện đề tài trên địa bàn.
Tơi xin cảm ơn sự góp ý chân thành của các cán bộ, ñồng nghiệp và
bạn bè đã giúp đỡ tơi trong q trình thực hiện đề tài.
Cuối cùng tơi xin cảm ơn gia đình, bố mẹ, anh chị em ñã ñộng viên,
tạo ñiều kiện về vật chất cũng như tinh thần trong suốt quá trình tơi thực hiện
đề tài này.
Một lần nữa tơi xin trân trọng cảm ơn và cảm tạ!
Tác giả luận văn

Lê Việt Anh

Trường ðại học Nông nghiệp Hà Nội – Luận văn thạc sỹ khoa học Nông nghiệp ………………………ii


MỤC LỤC
Lời cam ñoan

i

Lời cảm ơn

ii

Mục lục

iii

Danh mục chữ viết tắt

iv

Danh mục bảng

v

Danh mục sơ ñồ, biểu ñồ

vi

Danh mục ảnh

vii

1.

Mở ñầu

i

1.1.

Tính cấp thiết của ñề tài

1

1.2.

Mục ñích và yêu cầu

2

1.2.1. Mục đích

2

1.2.2. u cầu

3

2.

Tổng quan tài liệu nghiên cứu

4

2.1.

Cơ sở pháp lý và thực tiễn về bồi thường thiệt hại giải phóng mặt
bằng

2.1.1. Bồi thường thiệt hại
2.1.2
2.2.

4
4

Bồi thường thiệt hai khi Nhà nước thu hồi ñất ñể sử dụng vào
mục đích an ninh quốc phịng, lợi ích quốc gia, lợi ích cơng cộng

4

Giá đất và định giá đất

5

2.2.1. Giá đất

5

2.2.2. ðịnh giá, ñịnh giá ñất và ñịnh giá bất ñộng sản

6

2.2.3. Vận dụng lý luận địa tơ của Các Mác vào việc ñịnh giá bồi
thường thiệt hại ñất và tài sản gắn liền với đất
2.2.4. Về tái định cư
2.3.

8
10

Chính sách bồi thường thiệt hại ở một số nước, các tổ chức và
kinh nghiệm cho Việt Nam

Trường ðại học Nông nghiệp Hà Nội – Luận văn thạc sỹ khoa học Nông nghiệp ………………………iii

12


2.3.1. Tại Trung Quốc

12

2.3.2. Tại Inđơnêxia

14

2.3.3. Tại Hàn Quốc

15

2.3.4. Phương pháp bồi thường thiệt hại về ñất ñai thuộc các tổ chức tài
trợ ( WB và ADB)

16

2.3.5. Chính sách của Nhà nước về bồi thường thiệt hại cho người bị
thu hồi ñất khi Nhà nước thu hồi ñất ñể sử dụng vào mục đích an
ninh quốc phịng, lợi ích quốc gia, lợi ích cơng cộng
2.3.6. Những vấn đề tồn tại cần được nghiên cứu
2.4.

19
27

Thực trạng bồi thường giải phóng mặt bằng ở một số ñịa phương
trong cả nước

35

2.4.1. Thành phố Hà Nội

35

2.4.2. Thành phố Hải Phịng

37

2.5.

Khái qt thực trạng cơng tác bồi thường, giải phóng mặt bằng
của tỉnh Hà Tĩnh

38

3.

ðối tượng, nội dung và phương pháp nghiên cứu

41

3.1.

ðối tượng nghiên cứu

41

3.2.

ðịa ñiểm nghiên cứu

41

3.3.

Nội dung nghiên cứu

42

3.3.1. ðiều kiện và ñối tượng ñược bồi thường trong từng dự án

42

3.3.2. Giá bồi thường: theo giá đất Nơng nghiệp và giá đất ở...

42

3.3.3. Chính sách hỗ trợ và tái định cư:

42

3.3.4. Trình tự thực hiện, trách nhiệm của Hội ñồng bồi thường, hỗ trợ
và tái ñịnh cư:

42

3.4.

Phương pháp nghiên cứu

42

4.

Kết quả nghiên cứu

44

4.1.

ðiều kiện tự nhiên, kinh tế - xã hội huyện Nghi Xuân

44

Trường ðại học Nông nghiệp Hà Nội – Luận văn thạc sỹ khoa học Nông nghiệp ………………………iv


4.1.1. ðiều kiện tự nhiên

44

4.1.2. ðiều kiện kinh tế -xã hội

48

4.2.

Giới thiệu khái quát các dự án nghiên cứu và các chính sách liên
quan đến bồi thường giải phóng mặt bằng khi nhà nước thu hồi
ñất trên ñịa bàn huyện Nghi Xuân

52

4.2.1. Giới thiệu về 3 dự án nghiên cứu

53

4.2.2. Các văn bản pháp lý có liên quan đến các dự án

60

4.3.

ðánh giá việc thực hiện các chính sách bồi thường giải phóng
mặt bằng ở huyện Nghi Xn

4.3.1. Xác định ñối tượng và ñiều kiện ñược bồi thường

62
62

4.3.2. Kết quả ñiều tra, xác ñịnh các ñối tượng và ñiều kiện ñược bồi
thường ở 3 dự án ñầu tư xây dựng trên ñịa bàn huyện Nghi Xuân

64

4.3.3. Việc xác ñịnh giá bồi thường về ñất và tài sản trên ñất theo Nghị
định số 197/2004/Nð-CP ngày 03/12/2004 của Chính phủ
4.3.4. Các chính sách hỗ trợ và tái định cư

72
78

4.3.5. Trình tự thực hiện và trách nhiệm của các cấp các ngành trong
công tác bồi thường giải phóng mặt bằng
4.4.

84

ðánh giá chung việc thực hiện các chính sách bồi thường giải
phóng mặt bằng tại 3 dự án trên ñịa bàn huyện Nghi Xuân

89

4.4.1. Một số thành công

89

4.4.2. Một số hạn chế

90

4.5.

ðề xuất một số giải pháp góp phần hồn thiện chính sách bồi
thường giải phóng mặt bằng ở huyện Nghi Xuân - tỉnh Hà Tĩnh

92

4.5.1. Các giải pháp chung

93

4.5.2. Các giải pháp cụ thể

94

5.

Kết luận và đề nghị

97

5.1.

Kết luận

97

Trường ðại học Nơng nghiệp Hà Nội – Luận văn thạc sỹ khoa học Nông nghiệp ………………………v


5.2.

ðề nghị

100

Tài liệu tham khảo

102
DANH MỤC CHỮ VIẾT TẮT

Ký hiệu

Chú giải

Nð

Nghị định

CP

Chính phủ

TW

Trung ương

ADB

Ngân hàng phát triển Châu á

WB

Ngân hàng thế giới

FDI

ðầu tư trực tiếp từ nước ngoài

UBND

Uỷ ban nhân dân

Qð-UBND

Quyết ñịnh của uỷ ban nhân dân tỉnh

QSDð

Quyền sử dụng đất

GPMB

Giải phóng mặt bằng

TðC

Tái định cư

CNH

Cơng nghiệp hố

HðH

Hiện đại hố

ðTH

ðơ thị hố

Trường ðại học Nơng nghiệp Hà Nội – Luận văn thạc sỹ khoa học Nông nghiệp ………………………vi


DANH MC BNG
4.1.

Diện tích cơ cấu đất đai năm 2007 huyện Nghi Xuân

4.2.

Chuyển dịch cơ cấu kinh tế giai đoạn 2003 2007 huyện Nghi

46

Xuân - tỉnh Hà Tĩnh

49

4.3.

Diện tích, dân số và mật độ dân số huyện Nghi Xuân năm 2007

51

4.4.

Tổng hợp kết quả xác định đối tợng đợc bồi thờng và không
đợc bồi thờng

4.5.

69

Quan điểm của ngời có đất bị thu hồi trong việc xác định đối
tợng và điều kiện đợc bồi thờng

70

4.6.

Tổng hợp đơn giá bồi thờng về đất tại 3 dự án

76

4.7.

Tổng hợp đơn giá bồi thờng về tài sản tại 3 dự án

77

4.8.

Tổng hợp các khoản hỗ trợ tại 3 dự án nghiên cứu

82

4.9.

Quan điểm của ngời có đất bị thu hồi trong việc thực hiện các
chính sách hộ trợ và TĐC

Trng i hc Nụng nghiệp Hà Nội – Luận văn thạc sỹ khoa học Nông nghiệp ………………………vii

83

DANH MỤC SƠ ðỒ, BIỂU ðỒ
Biểu ñồ 4.1. Cơ cấu diện tích đất đai huyện Nghi Xn năm 2007

47

Biểu đồ 4.2. Cơ cấu kinh tế huyện Nghi Xuân thời kỳ 2003 - 2007

49

Sơ đồ trình tự thực hiện bồi thường thiệt hại giải phóng mặt bằng

85

DANH MỤC ẢNH
¶nh 1. Gi¶i phóng mặt bằng dự án xây dựng khu du lịch và sân Golf

55

ảnh 2. Hạ tầng khu du lịch biển và sân Golf Xuân Thành

55

ảnh 3. Giải phóng mặt bằng dự án tuyến đê hữu sông Lam

57

ảnh 4. Hạ tầng dự án tuyến đê hữu sông Lam

57

ảnh 5. Nhà máy chiết xuất Gas trong khu công nghiệp Gia Lách

59

ảnh 6. Hạ tầng khu công nghiệp Gia Lách

59

Trng i hc Nụng nghiệp Hà Nội – Luận văn thạc sỹ khoa học Nông nghiệp ………………………viii


1. MỞ ðẦU
1.1. Tính cấp thiết của đề tài
Q trình cơng nghiệp hố, hiện đại hố ở Việt Nam đã thực hiện được
hơn hai thập kỷ qua, đặc biệt nó diễn ra mạnh mẽ là những năm gần ñây.
Trong quá trình đó chúng ta đã và đang triển khai nhiều dự án với các mục
tiêu phát triển các khu công nghiệp, các cơng trình hạ tầng kinh tế - xã hội và
hạ tầng cho các đơ thị mới.
ðể triển khai ñược các dự án này chúng ta buộc phải sử dụng tới quỹ ñất
ñã và ñang ñược sử dụng vào nhiều mục đích khác nhau như đất sản xuất
nơng, lâm, thủy sản, ñất nhà ở của nhân dân, ñất sử dụng vào các hoạt ñộng
sản xuất kinh doanh....do vậy việc thực hiện chuyển đổi mục đích sử dụng của
một bộ phận quỹ ñất hiện nay vào việc triển khai các dự án như nói trên đang
diễn ra ngày một nhiều hơn theo yêu cầu của phát triển cơ sở hạ tầng cho
CNH, HðH và ðTH nền kinh tế.
Việc ñẩy nhanh q trình CNH, HðH, ðTH sẽ địi hỏi phải xây dựng
nhiều loại kết cấu hạ tầng như: đường giao thơng, cầu cống, hệ thống thông
tin, kho tàng, bến bãi... Quỹ ñất dành vào các mục ñích này sẽ ngày càng
nhiều và lớn hơn khi các cơ sở hạ tầng quy mơ lớn được triển khai.

Việc chuyển đổi mục đích từ ñất nông nghiệp sang ñất phi nông nghiệp
mà ñặc biệt là ñất chuyên dùng ñang là vấn ñề bức xúc ñược nhiều cơ quan
quản lý Nhà nước về ñất ñai và người dân quan tâm.
Trên thực tế việc chuyển quỹ đất vào triển khai các dự án khơng đơn
giản, vì nó tác động đến nhiều vấn đề liên quan đến cuộc sống của người dân
bị thu hồi đất. Có thể nói đây là một thách thức rất lớn đối với việc triển khai
các dự án hiện nay, địi hỏi chúng ta phải giải quyết hàng loạt các vấn ñề liên

Trường ðại học Nông nghiệp Hà Nội – Luận văn thạc sỹ khoa học Nông nghiệp ………………………1


quan ñến người dân bị mất ñất như: ñời sống, việc làm của người dân bị lấy
ñất và giá trị phần ñất ñai bị lấy của người dân phải ñược xác ñịnh như thế
nào ñể thoả mãn thiệt hại mà họ phải gánh chịu, giải quyết ổn thỏa tâm trạng
của người dân sau khi bị mất ñất cũng là những vấn đề vơ cùng quan trọng
v.v.
Ở Hà Tĩnh hiện nay q trình CNH, HðH, ðTH đang diễn ra rất mạnh,
rất nhiều dự án ñã và ñang triển khai với mục ñích phát triển cơ sở hạ tầng
kinh tế cho CNH, HðH và ðTH. Vấn ñề chuyển ñổi quỹ ñất ñang sử dụng
hiện nay sang ñất triển khai dự án ñang diễn ra nhanh [27]. ðặc biệt huyện
Nghi Xuân là nơi ñang diễn ra quá trình phát triển mạnh về cơ sở hạ tầng
phục vụ mục tiêu thu hút ñầu tư ngồi tỉnh để phát triển kinh tế, xã hội.
Trong vịng vài năm trở lại ñây huyện Nghi Xuân ñã thực hiện bồi thường
thiệt hại, GPMB và di dời nhiều hộ dân để có được quỹ đất triển khai các dự
án, về cơ bản ñã ñáp ứng ñược yêu cầu ñề ra, tuy vậy cũng ñang nảy sinh
nhiều vấn ñề bất cập, một bộ phận người dân bị mất ñất chưa thỏa mãn với
những gì họ được hưởng từ chính sách bồi thường thiệt hại hiện nay [39].
ðể góp phần hồn thiện chính sách bồi thường thiệt hại đối với người
dân bị thu hồi đất nói chung và ở Nghi Xn nói riêng trong việc triển khai
các dự án thực tế ñang ñặt ra nhiều vấn ñề phải nghiên cứu nghiêm túc, từ đó

có thể đưa ra các giải pháp đúng và tồn diện, đáp ứng được u cầu đặt ra.
Từ thực tế đó, chúng tơi tiến hành lựa chọn đề tài: ''ðánh giá việc thực
hiện chính sách bồi thường thiệt hại khi Nhà nước thu hồi ñất ở một số dự
án trên ñịa bàn huyện Nghi Xuân - tỉnh Hà Tĩnh''.
1.2. Mục đích và u cầu
1.2.1. Mục đích
- Tìm hiểu và đánh giá việc thực hiện chính sách bồi thường thiệt hại

Trường ðại học Nông nghiệp Hà Nội – Luận văn thạc sỹ khoa học Nông nghiệp ………………………2


khi Nhà nước thu hồi ñất ở một số dự án trên ñịa bàn huyện Nghi Xuân - tỉnh
Hà Tĩnh.
- Rút ra những ưu điểm và vấn đề cịn tồn tại trong việc thực hiện chính
sách bồi thường giải phóng mặt bằng ở một số dự án trên ñịa bàn huyện Nghi
Xuân - tỉnh Hà Tĩnh nhằm khắc phục những bất cập hiện nay.
- Bước đầu góp ý kiến trong các văn bản, các điều khoản thuộc chính
sách bồi thường thiệt hại cho người dân bị mất ñất, với mong muốn góp phần
triển khai dự án một cách hiệu quả, ổn ñịnh ñời sống người dân và phát triển
kinh tế ở ñịa phương.
1.2.2. Yêu cầu
- Vận dụng những quy ñịnh của Nhà nước để đánh giá việc thực hiện chính
sách bồi thường thiệt hại khi Nhà nước thu hồi ñất.
- Các tài liệu số liệu ñiều tra, thu thập phải phản ánh đúng q trình thực
hiện các chính sách bồi thường trong thời gian qua và có độ chính xác cao.
- Cần làm rõ những thiệt hại của người dân khi bị mất ñất như: mất việc
làm, mất chỗ ở, thiếu các cơ sở hạ tầng cho hoạt ñộng văn hố tinh thần...
- Các số liệu thu thập phải được phân tích, đánh giá một cách khách quan.

Trường ðại học Nông nghiệp Hà Nội – Luận văn thạc sỹ khoa học Nông nghiệp ………………………3

2. TỔNG QUAN TÀI LIỆU NGHIÊN CỨU
2.1. Cơ sở pháp lý và thực tiễn về bồi thường thiệt hại giải phóng mặt
bằng
2.1.1. Bồi thường thiệt hại
- Bồi thường thiệt hại có nghĩa là trả lại tương xứng giá trị hoặc cơng
lao động cho một chủ thể nào đó bị thiệt hại vài một hành vi của chủ thể khác
[32].
- Việc bồi thường thiệt hại này có thể vơ hình hoặc hữu hình (bồi
thường bằng tiền, bằng vật chất khác...) có thể do các quy ñịnh của pháp luật
ñiều tiết, hoặc do thoả thuận giữa các chủ thể.
- Trên thực tế, ngồi các khoản bồi thường thiệt hại nói trên thì cịn có
một hình thức bồi thường khác gọi là hỗ trợ, việc hỗ trợ tương xứng với giá trị
hoặc công lao cho một chủ thể nào đó bị thiệt hại vì một hành vi của chủ thể
khác.
2.1.2 Bồi thường thiệt hai khi Nhà nước thu hồi ñất ñể sử dụng vào mục
đích an ninh quốc phịng, lợi ích quốc gia, lợi ích cơng cộng
- Bồi thường thiệt hại khi Nhà nước thu hồi đất để sử dụng vào mục
đích an ninh, quốc phịng, lợi ích quốc gia, lợi ích cơng cộng là hành vi ñược
Hiến pháp năm 1992 quy ñịnh, ñồng thời tại ñiều 27 của Luật ðất ñai năm
1993, Luật ðất ñai 2003 và văn bản hướng dẫn như: Nghị ñịnh số
197/2004/Nð-CP ngày 03 tháng 12 năm 2004 của Chính phủ; Thơng tư
166/2004/TT-BTC ngày 7 tháng 12 năm 2004 của Bộ Tài chính hướng dẫn
Nghị định số 197/2004/Nð-CP ngày 03 tháng 12 năm 2004 của Chính phủ
[20,24].

Trường ðại học Nông nghiệp Hà Nội – Luận văn thạc sỹ khoa học Nông nghiệp ………………………4

2.2. Giá ñất và ñịnh giá ñất
2.2.1. Giá ñất
ðiều 56 Luật ñất ñai 2003 quy ñịnh: “ Nhà nước quy ñịnh giá các loại
ñất ñể tính thuế chuyển quyền sử dụng đất, thu tiền khi giao đất, tính giá trị tài
sản khi giao ñất, bồi thường thiệt hại về ñất khi thu hồi”. Do đó chúng ta có
thể hiểu “Giá ñất” là cầu nối giữa mối quan hệ về ñất ñai - thị trường - sự
quản lý của Nhà nước. Nhà nước ñiều tiết quản lý ñất ñai qua giá hay nói một
cách khác: giá đất là cơng cụ kinh tế ñể quản lý và người sử dụng ñất tiếp cận
với cơ chế thị trường, ñồng thời cũng là căn cứ để đánh giá sự cơng bằng
trong phân phối đất ñai, ñể người sử dụng thực hiện nghĩa vụ của mình và
Nhà nước điều chỉnh các quan hệ đất đai theo pháp luật. Như vậy giá ñất do
nhà nước quy ñịnh chỉ nhằm ñể giải quyết mối quan hệ kinh tế giữa Nhà nước
- chủ sở hữu ñất và người sử dụng ñất - người ñược Nhà nước giao ñất hoặc
cho th đất, khơng áp dụng giá này cho giao dịch dân sự như chuyển quyền
sử dụng ñất, thế chấp giá trị quyền sử dụng ñất giữa những người ñược Nhà
nước giao ñất và cho thuê ñất. Giá bán quyền sử dụng đất được hình thành
trong các giao dịch dân sự là do các bên tự thoả thuận và giá này ñược gọi là
“giá ñất thực tế” hay “giá ñất thị trường” [26].
Giá ñất thị trường là giá bán quyền sử dụng đất của một mảnh đất nào
đó có thể thực hiện phù hợp với quy luật giá trị (trao ñổi ngang giá), quy luật
cung cầu, quy luật cạnh tranh, biểu hiện bằng tiền do người chuyển nhượng
(bán) và người nhận chuyển nhượng (mua) tự thoả thuận với nhau tại thời
điểm xác định.
Như vậy trên thực tế có hai loại giá ñất: giá do Nhà nước quy ñịnh và
giá ñất theo giá thị trường, hai giá này đều có mặt trong việc xử lý quan hệ ñất
ñai (hoặc trực tiếp hoặc gián tiếp) giữa Nhà nước với người sử dụng ñất.

Trường ðại học Nông nghiệp Hà Nội – Luận văn thạc sỹ khoa học Nông nghiệp ………………………5

2.2.2. ðịnh giá, ñịnh giá ñất và ñịnh giá bất ñộng sản
ðịnh giá: Là sự ước tính giá trị quyền sở hữu tài sản cụ thể bằng hình
thái tiền tệ cho một mục đích đã được xác định. Thơng qua các giao dịch, trao
ñổi giữa các tác nhân bên giao và bên nhận trên thị trường.
ðịnh giá là hoạt ñộng chun mơn vừa mang tính kinh tế - kỹ thuật,
tính pháp lý, vừa mang tính xã hội, tính nghệ thuật. Hoạt động định giá hình
thành, tồn tại và phát triển gắn với quá trình hình thành, tồn tại và phát triển
của thị trường. Hiện nay, hoạt ñộng ñịnh giá tại nhiều nước trên thế giới đã
trở thành đối tượng, cơng cụ cần thiết với hoạt ñộng quản lý của Nhà nước
trong việc vận hành nền kinh tế thị trường một loại dịch vụ phổ biến nằm
trong sự kiểm soát của Nhà nước.
Ở Việt Nam, các hoạt ñộng ñịnh giá ñã có từ lâu nhưng chưa thực sự
phát triển do bị chi phối bởi nền kinh tế tập trung, hoạt ñộng ñịnh giá chủ yếu
là thụ ñộng, chỉ từ năm 1991 trở lại ñây khi nền kinh tế chuyển sang cơ chế
thị trường thì hoạt động định giá được sắp xếp và vận hành theo đúng vai trị
và chức năng của nó.
- ðịnh giá là sự ước tính quyền sở hữu tài sản cụ thể bằng hình thái tiền
tệ cho một mục đích đã được xác định.
- ðịnh giá là một nghệ thuật hay khoa học về ước tính giá trị cho một
mục đích cụ thể tại một thời điểm xác ñịnh, có cân nhắc ñến tất cả các ñặc
ñiểm của tài sản cũng như xem xét tất cả các yếu tố kinh tế căn bản của thị
trường bao gồm các loại ñầu tư lựa chọn.
ðịnh giá ñất: là những phương pháp kinh tế nhằm tính tốn lượng giá
trị của đất ñai bằng hình thái tiền tệ tại một thời ñiểm xác ñịnh khi chúng
tham gia trong một thị trường nhất ñịnh. ðất ñai là một tài sản ñặc biệt vì có
đủ các thuộc tính của một tài sản, là vật có thực - có thể đáp ứng một nhu cầu

Trường ðại học Nông nghiệp Hà Nội – Luận văn thạc sỹ khoa học Nông nghiệp ………………………6

nào đó của con người, có đặc trưng giá trị và là ñối tượng của giao dịch dân
sự:
+ ðất ñai khơng do lao động làm ra, lao động chỉ tác ñộng vào ñất ñai
làm cho nó sử dụng vào ña mục đích.
+ ðất đai cố định về vị trí, có giới hạn về không gian và vô hạn về thời
gian sử dụng.
+ ðất đai có khả năng sinh lợi, nếu sử dụng hợp lý thì giá trị của đất đai
khơng ngừng được tăng lên.
ðất đai là tài sản, vì vậy về nguyên tắc việc ñịnh giá ñất cũng như ñịnh
giá các tài sản thơng thường. Mặt khác, đất đai là một tài sản đặc biệt, nên giá
đất ngồi các yếu tố về không gian, thời gian, kinh tế, pháp luật chi phối, nó
cịn bị tác động bởi các yếu tố tâm lý xã hội. Vì vậy, như trên đã trình bày thì
giá đất chỉ có thể là sự ước tính về mặt giá trị mà khơng có thể tính đúng, tính
đủ như các tài sản thơng thường.
Với các đặc điểm nêu trên, bước đầu chúng tơi tạm đưa ra khái niệm
ñịnh giá ñất như sau:
ðịnh giá ñất ñược hiểu là sự ước tính về giá trị của quyền sử dụng đất
bằng hình thái tiền tệ cho một mục đích đã ñược xác ñịnh tại một thời ñiểm
xác ñịnh.
ðịnh giá bất ñộng sản: Khi Nhà nước giao ñất cho người sử dụng đều
gắn với một mục đích sử dụng cụ thể. Mục đích sử dụng có thể thay đổi theo
thời gian khi được cơ quan Nhà nước có thẩm quyền cho phép. Vì vậy, việc
định giá đất phải dựa trên mục ñích sử dụng ñất do pháp luật quy ñịnh tại thời
điểm xác định, việc định giá đất khơng thể tách rời với việc ñịnh giá tài sản
gắn liền với ñất. ðây chính là hai nội dung của một hoạt động thống nhất, đó
là định giá bất động sản.

Trường ðại học Nông nghiệp Hà Nội – Luận văn thạc sỹ khoa học Nông nghiệp ………………………7

Bất ñộng sản trước hết là một tài sản nhưng nó khác với các tài sản
khác là khơng thể di dời được, bao gồm:
- ðất đai;
- Nhà ở, cơng trình gắn liền với ñất ñai, kể cả các tài sản gắn liền với
nhà ở, cơng trình xây dựng đó;
- Các tài sản gắn liền với ñất ñai;
- Các tài sản khác do pháp luật quy ñịnh [34].
Từ các khái niệm trên cho thấy BðS có thể là đất đai, cũng có thể là đất
đai và các tài sản gắn liền với đất. Vì vậy, định giá BðS thực chất là ñịnh giá
ñất và ñịnh giá các tài sản gắn liền với đất, nên khơng tách chúng hồn tồn
độc lập với nhau vì BðS là một đơn vị thống nhất cả về quyền sở hữu và mục
đích sử dụng. Như vậy, theo ðiều 1 Bộ luật Dân sự Việt Nam tháng 10 năm
1995 thì đất đai và các tài sản gắn liền với ñất cùng nằm trong nội dung của
khái niệm BðS [3].
Bồi thường thiệt hại khi GPMB là vấn ñề hết sức khó khăn, phức tạp,
trong đó có giá đất, giá BðS ñể bồi thường thiệt hại là vấn ñề thời sự nan giải,
là nguyên nhân chính làm chậm tiến ñộ thực hiện các dự án, gây khiếu kiện
trong công tác bồi thường GPMB. Do đó, để khắc phục cần phải có giá đền
bù phù hợp, đảm bảo cho người bị thu hồi đất tái tạo được cuộc sống của
mình, ít nhất cũng phải bằng nơi ở cũ.
2.2.3. Vận dụng lý luận địa tơ của Các Mác vào việc định giá bồi thường
thiệt hại ñất và tài sản gắn liền với ñất
Dưới bất kỳ chế ñộ sở hữu ruộng ñất nào, người sử dụng ñất cũng ñược
trả một khoản tiền bồi thường khi bị thu hồi ñất. Trong ñiều kiện sở hữu
ruộng đất là sở hữu tồn dân do Nhà nước đại diện chủ sở hữu thì việc người
sử dụng ñất ñược Nhà nước trả tiền bồi thường khi bị thu hồi ñất là ñiều hiển
nhiên, với ñiều kiện người sử dụng ñất phải thực hiện ñầy ñủ các nghĩa vụ của

Trường ðại học Nông nghiệp Hà Nội – Luận văn thạc sỹ khoa học Nông nghiệp ………………………8

mình [25]. ðể xây dựng các cơng trình vì lợi ích quốc gia, lợi ích cơng cộng
tất yếu dẫn đến việc Nhà nước phải thu hồi đất. Vì vậy việc bồi thường thiệt
hại cho người bị thu hồi ñất và các tài sản gắn liền với ñất cũng là vấn ñề tất
yếu, ñể giải quyết mối quan hệ này là giải quyết mối quan hệ giữa người ñược
giao quyền sử dụng ñất mới và người sử dụng ñất bị thu hồi [16].
Trong ñiều kiện Nhà nước thu hồi ñất cho mục đích cơng cộng, lợi ích
quốc gia thì trường hợp này giống như là hành vi chuyển quyền sử dụng ñất
và chuyển mục ñích sử dụng ñất nhưng là hành vi chuyển quyền sử dụng đất
đặc biệt, nó khơng phải là tự nguyện mà là một sự bắt buộc. Bởi vậy, việc giải
quyết thoả đáng lợi ích của người bị thu hồi ñất là hết sức cần thiết và quan
trọng, thể hiện ở việc bồi thường thiệt hại về ñất và tài sản trên ñất bị thu hồi.
ðây là vấn ñề chủ yếu cần ñược xem xét nhằm giải quyết thoả đáng lợi ích
cho người bị thu hồi đất.
Lý luận địa tơ Các Mác vẫn có giá trị lý luận và thực tiễn ñể giải quyết
vấn ñề trên.
- Tiền bồi thường thiệt hại về ñất và tài sản gắn liền với đất cho người
có đất bị thu hồi được lấy từ người sử dụng ñất mới. Khoản tiền mà người sử
dụng đất mới phải trả ít nhất là bằng với số tiền bồi thường cho người bị thu
hồi cả về ñất và tài sản gắn liền với ñất.
- Cơ sở và mức tính bồi thường: theo lý luận địa tơ của Các Mác thì độ
phì nhiêu và vị trí của đất đai là cơ sở cho việc tính tốn mức phải trả cho
người sử dụng đất. ðộ phì nhiêu và vị trí đất đai ở đây bao gồm cả các yếu tố
tự nhiên và nhân tạo, tức là các chi phí đầu tư của con người làm thay đổi độ
phì nhiêu và vị trí của mảnh đất được sử dụng cũng được tính đến. Bởi vậy,
để tính mức đền bù cho người sử dụng ñất bị thu hồi, nên căn cứ vào các yếu
tố sau ñây:
- Loại ñất bị thu hồi: dựa vào phân loại ñất theo quy ñịnh của pháp luật

Trường ðại học Nông nghiệp Hà Nội – Luận văn thạc sỹ khoa học Nông nghiệp ………………………9

hiện hành như đất nơng nghiệp, đất ở, đất chun dùng. Cần lưu ý tới yếu tố
nhân tạo, tức là vai trị của con người tác động vào đất đai. Ví dụ đối với đất
nơng nghiệp thì ngồi yếu tố ñộ phì tự nhiên, cần chú ý ñến ñộ phì nhân tạo,
tức là địa tơ chênh lệch II. Với những yếu tố nhân tạo cần xem xét đến vai trị
đầu tư của Nhà nước cũng như của người sử dụng đất.
- Căn cứ vào loại cơng trình: mức đền bù được tính tốn phù hợp với
giá trị cơng trình gắn liền với đất theo mục đích sử dụng đất được pháp luật
quy định. Việc căn cứ vào loại cơng trình để tính tốn mức bồi thường thiệt
hại phải trả cho người bị thu hồi ñất sẽ làm cho các chủ dự án tính tốn kỹ
lượng nhằm tiết kiệm chi phí.
Uỷ ban nhân dân các cấp và chủ dự án là những người trực tiếp xem xét
các yếu tố, ñiều kiện liên quan tới việc quy ñịnh mức giá bồi thường thiệt hại
về ñất và tài sản gắn liền với ñất khi nhà nước thu hồi ñất [12].
2.2.4. Về tái ñịnh cư
Tái định cư là q trình bồi thường các thiệt hại về ñất và tài sản gắn
liền với ñất, chi phí di chuyển, ổn định và khơi phục cuộc sống cho những
người dân bị thu hồi ñất ñể xây dựng các dự án. Tái định cư cịn bao gồm
hàng loạt các hoạt ñộng nhằm hỗ trợ cho người bị ảnh hưởng do việc thực
hiện dự án gây ra, nhằm khôi phục và cải thiện mức sống, tạo ñiều kiện phát
triển những cơ sở kinh tế và văn hoá - xã hội. Tái ñịnh cư nhằm giảm nhẹ các
tác ñộng xấu về kinh tế - văn hố - xã hội đối với một bộ phận dân cư phải di
chuyển nơi ở vì sự phát triển chung. Vì vậy, các dự án TðC cũng ñược coi là
dự án phát triển và phải ñược thực hiện như các dự án phát triển khác. Ngân
hàng và các Nhà nước đang phát triển cần nhìn nhận vấn đề này như cơ hội
chứ khơng phải là trở ngại. Cần thực hiện một chính sách TðC bắt buộc sẽ
tạo nên một môi trường pháp chế lành mạnh khi Nhà nước cần thu hồi ñất
phục vụ cho các mục đích cơng cộng của quốc gia. Mặt khác, cần cải tiến

Trường ðại học Nông nghiệp Hà Nội – Luận văn thạc sỹ khoa học Nông nghiệp ………………………10


cách hiểu và lập kế hoạch thực hiện, sao cho các dự án luôn hướng tới sự phát
triển, không chỉ mang lại lợi ích về kinh tế mà cịn về môi trường, xã hội,
phương thức này phù hợp với hai mục tiêu là xố đói giảm nghèo và phát
triển bền vững.
Tuy nhiên, trên thực tế triển khai ñã nảy sinh nhiều vấn ñề cần ñược
xem xét.
2.2.4.1. Vấn ñề ổn ñịnh nơi ở
- Một số khu TðC khơng đảm bảo điều kiện cơ sở hạ tầng tối thiểu
như: hệ thống ñiện, nước, đường giao thơng, trường hoặc trạm xá, từ đó ảnh
hưởng trực tiếp ñến ñời sống của những người TðC.
- Bố trí TðC chưa quan tâm tới các yếu tố cộng đồng dân cư, tập qn
sinh hoạt, sản xuất. Ví dụ người sản xuất nơng nghiệp bị chuyển đến khu
TðC cao tầng khơng có tư liệu sản xuất trong khi việc hỗ trợ ñào tạo nghề,
giải quyết việc làm chưa có chế tài chặt chẽ.
- Việc xây dựng khu TðC cịn chậm, nhiều khi có quyết định thu hồi
đất hoặc thậm chí khi tiến hành bồi thường mới quan tâm ñến vấn ñề TðC.
Từ khâu chuẩn bị không ñược kỹ do sự bức bách về thời gian dẫn ñến thiếu
các ñiều kiện tối thiểu.
- Chưa có quy ñịnh tối thiểu về quyền và nghĩa vụ của người bị thu hồi
ñất khi ñược bồi thường ở khu TðC, nên người dân khơng biết mình có quyền
và nghĩa vụ gì. Họ khơng vào các khu TðC mà yêu cầu bồi thường bằng tiền
để tự lo chỗ ở mới dẫn đến tình trạng thừa chỗ trong các khu TðC.
- Chưa có quy định cụ thể về trách nhiệm của các bên có liên quan
trong việc xây dựng khu TðC, nên có tình trạng khốn trắng cho chủ dự án
dẫn đến có những cơng trình TðC chất lượng khơng đảm bảo.
- Ổn định đời sống và phong tục tập quán của người dân: phải xây dựng
khu TðC với ñiều kiện sống cao hơn so với trước khi di dời. Mặt khác, phải

Trường ðại học Nông nghiệp Hà Nội – Luận văn thạc sỹ khoa học Nông nghiệp ………………………11


quan tâm đến phong tục, tập qn trong nhóm người, quan hệ họ hàng, cộng
ñồng. ðối với khu TðC cần xây dựng các quy ñịnh về lối sống, an ninh trật
tự, tạo sự yên tâm cho người mới chuyển ñến.
Những tồn tại trên đây khó tránh khỏi trong q trình CNH, HðH phát
triển đất nước, một khi các chính sách của Nhà nước chưa ñồng bộ, nhận thức
của các cấp, các ngành về TðC chưa ñầy ñủ.
2.2.4.2. Vấn ñề chuyển ñổi nghề nghiệp
ða số các hộ bị thu hồi ñất sống bằng nghề buôn bán nhỏ và sản xuất
nông nghiệp, khơng có khả năng nghề nghiệp nhất định do đó thu nhập khơng
ổn định.
Việc chuyển đổi nghề nghiệp cho những người bị thu hồi đất gặp rất
nhiều khó khăn. Trong những năm trước ñây, việc hỗ trợ chuyển ñổi nghề
nghiệp khơng được các chủ dự án quan tâm đã gây bất lợi cho ñời sống của
những người dân bị thu hồi ñất mà kế sinh nhai của họ là gắn liền với đất,
nhiều dự án thực hiện cơng tác hỗ trợ việc làm thông qua viện trợ bằng cách
là cấp một khoản tiền nhất ñịnh. Khoản tiền này sẽ phát huy tác dụng khác
nhau: với người năng động hoặc có khả năng thì nó được đầu tư sinh lợi,
ngược lại với một số người khác thì khoản tiền đó được tiêu dùng cho sinh
hoạt cá nhân trong một khoảng thời gian nhất định, sau đó dẫn đến hết tiền,
thất nghiệp, ảnh hưởng đến cuộc sống gia đình và đã có những người mắc các
tệ nạn xã hội. Vì vậy, tạo cơng ăn việc làm để người dân bị thu hồi ñất có thu
nhập ổn ñịnh là trách nhiệm của chủ dự án cũng như của cả người dân ñược
hỗ trợ việc làm trong thời kỳ phát triển, tạo ñiều kiện ổn định cuộc sống gia
đình, ổn định xã hội, thúc ñẩy nền kinh tế phát triển.
2.3. Chính sách bồi thường thiệt hại ở một số nước, các tổ chức và kinh
nghiệm cho Việt Nam

2.3.1. Tại Trung Quốc
Trường ðại học Nông nghiệp Hà Nội – Luận văn thạc sỹ khoa học Nông nghiệp ………………………12


Pháp luật đất đai của Trung Quốc có nhiều nét tương ñồng với pháp luật
ñất ñai của Việt Nam. Tuy nhiên nhìn về tổng thể việc chấp hành pháp luật của
người Trung Quốc rất cao. Việc sử dụng ñất ñai tại Trung Quốc thực sự tiết
kiệm, Nhà nước Trung Quốc hồn tồn cấm việc mua bán chuyển nhượng đất
đai. Do vậy thị trường đất đai gần như khơng tồn tại mà chỉ có thị trường nhà
cửa.
Về bồi thường thiệt hại về ñất ñai, do ñất ñai thuộc sở hữu nhà nước
nên khơng có chính sách bồi thường thiệt hại. Khi nhà nước thu hồi đất, kể cả
đất nơng nghiệp, tuỳ trường hợp cụ thể, nhà nước sẽ cấp ñất mới cho các chủ
sử dụng bị thu hồi ñất.
Về phương thức bồi thường thiệt hại, Nhà nước thông báo cho người sử
dụng ñất biết trước việc sẽ bị thu hồi ñất trong thời hạn một năm. Người dân
có quyền lựa chọn các hình thức bồi thường bằng tiền hoặc bằng nhà tại khu ở
mới. Tại thủ đơ Bắc kinh và thành phố Thượng Hải, người dân thường lựa
chọn bồi thường thiệt hại bằng tiền và tự tìm chỗ ở mới phù hợp với cơng
việc, nơi làm việc của mình.
Về giá bồi thường thiệt hại, tiêu chuẩn là giá thị trường, mức giá này
cũng ñược Nhà nước quy ñịnh cho từng khu vực và chất lượng nhà, ñồng thời
ñược ñiều chỉnh rất linh hoạt cho phù hợp với thực tế, vừa ñược coi là Nhà
nước tác ñộng ñiều chỉnh tại thị trường đó. ðối với đất nơng nghiệp việc bồi
thường thiệt hại theo tính chất của đất và loại đất (tốt, xấu).
Về tái ñịnh cư, các khu tái ñịnh cư và các khu nhà ở ñược xây dựng
ñồng bộ và kịp thời, thường xuyên ñáp ứng yêu cầu nhiều loại căn hộ với các
nhu cầu sử dụng khác nhau. Các chủ sử dụng phải di chuyển đều được chính
quyền quan tâm đến ñiều kiện về việc làm, ñối với các ñối tượng chính sách
xã hội được nhà nước chú ý và có chính sách xã hội riêng [31].

Trường ðại học Nơng nghiệp Hà Nội – Luận văn thạc sỹ khoa học Nông nghiệp ………………………13


2.3.2. Tại Inđơnêxia [31]
ðối với In-đơ-nê-xi-a di dân tái định cư, bồi thường thiệt hại khi Nhà
nước thu hồi ñất vì mục đích phát triển kinh tế xã hội từ trước ñến nay vẫn
ñược coi là sự hi sinh mà một số người phải chấp nhận vì lợi ích của cộng
đồng. Các chương trình bồi thường TðC chỉ giới hạn trong phạm vi bồi
thường theo luật cho ñất bị dự án chiếm dụng hoặc một số ít trường hợp bị thu
hồi ñất ñể xây dựng khu TðC.
TðC ñược thực hiện theo 3 yếu tố quan trọng:
- ðền bù tài sản bị thiệt hại, nghề nghiệp và thu nhập bị mất.
- Hỗ trợ di chuyển trong đó có trợ cấp, bố trí nơi ở mới với các dịch vụ
và phương tiện phù hợp.
- Trợ cấp khơi phục để ít người bị ảnh hưởng có được mức sống đạt
hoặc gần đạt so với mức sống trước khi có dự án. ðối với các dự án có di dân
TðC, việc lập kế hoạch, thiết kế nội dung di dân là yếu tố không thể thiếu
ngay từ khi chu kỳ ñầu tiên của việc lập dự án đầu tư và những ngun tắc
chính phải ñề cập ñến gồm:
+ Nghiên cứu kỹ phương án khả thi của các dự án ñể giảm thiểu việc di
dân bắt buộc, vấn đề khó tránh được khi triển khai thực hiện các dự án.
+ Người bị ảnh hưởng phải ñược bồi thường và hỗ trợ ñể triển vọng
kinh tế, xã hơi của họ nói chung ít nhất cũng thuận lợi như trong trường hợp
khơng có dự án.
+ Các dự án về TðC phải ñạt hiệu quả ở mức càng cao càng tốt.
+ Người bị ảnh hưởng được thơng báo ñầy ñủ, ñược tham khảo ý kiến
chi tiết về các phương án bồi thường TðC.
+ Các chủ ñầu tư ñặc biệt chú ý ñến tầng lớp những người nghèo nhất,
trong đó có những người khơng hoặc chưa có quyền lợi hợp pháp về đất đai,

tài sản, những hộ gia đình do phụ nữ làm chủ.

Trường ðại học Nông nghiệp Hà Nội – Luận văn thạc sỹ khoa học Nông nghiệp ………………………14


2.3.3. Tại Hàn Quốc
- Luật bồi thường thiệt hại của Hàn Quốc ñược chia làm hai thể chế:
+ Một là: Luật “ðặc lệ” liên quan ñến bồi thường thiệt hại cho đất cơng
cộng đã được quy định theo thủ tục thương lượng của pháp luật.
+ Hai là: Luật “Sung công ñất” theo thủ tục quy ñịnh cưỡng chế của
công pháp.
ðể thực hiện kế hoạch phát triển kinh tế thì cần rất nhiều đất cơng cộng
trong một thời gian ngắn với mục đích cưỡng chế đất cho nên luật “Sung
cơng đất” ñã ñược xây dựng vào năm 1962. Sau ñó theo pháp luật ngồi mục
đích thương lượng thu hồi đất cơng cộng thì cịn muốn thống nhất việc này
trên tồn quốc và đảm bảo quyền tài sản của cơng nên luật này ñã ñược lập
vào năm 1975 và dựa vào hai luật trên, Hàn Quốc ñã triển khai bồi thường
thiệt hại cho ñến nay. Tuy nhiên dưới hai thể chế luật và trong quá trình thực
hiện luật “ðặc lệ” thương lượng khơng đạt được thoả thuận thì luật “Sung
cơng đất” được thực hiện bằng cách cưỡng chế nhưng nếu như thế thì phải lặp
đi lặp lại q trình này và đơi khi bị trùng hợp cho nên thời gian có thể bị kéo
dài hoặc chi phí bồi thường sẽ tăng lên. Do đó luật bồi thường thiệt hại của
Hàn Quốc mới ra ñời và thực hiện theo 3 giai ñoạn:
+ Thứ nhất tiền bồi thường ñất ñai sẽ ñược giám ñịnh viên cơng cộng
đánh giá trên tiêu chuẩn giá quy định để thu hồi đất phục vụ cho cơng trình
cơng cộng. Giá quy định khơng dựa vào những lợi nhuận khai thác do đó có
thể đảm bảo sự khách quan trong việc bồi thường.
+ Thứ hai pháp luật có quy định khơng gây thiệt hại nhiều cho người có
quyền sử hữu ñất trong quá trình thương lượng chấp nhận thu hồi đất. Quy
trình chấp nhận theo thứ tự là cơng nhận mục đích, lập biên bản tài sản và đất

đai, thương lượng chấp nhận thu hồi.
Trường ðại học Nông nghiệp Hà Nội – Luận văn thạc sỹ khoa học Nông nghiệp ………………………15