PHƯƠNG PHÁP ĐỊNH LƯỢNG ỨNG DỤNG TRONG TÀI CHÍNH

ĐỀ BÀI TẬP LỚN MÔN HỌC
PHƯƠNG PHÁP ĐỊNH LƯỢNG ỨNG DỤNG TRONG TÀI CHÍNH
Học kỳ I năm học 2020 – 2021

Mỗi Sinh viên lựa chọn 1 doanh nghiệp niêm yết trên thị trường chứng khoán
Việt Nam, Sinh viên lưu ý không lựa chọn cùng 1 công ty
Bài 1:
Lựa chọn 1 dự án Bất động sản trên thị trường Bất động sản Việt Nam. Dự án có
hỗ trợ vay vốn cho người mua theo các gói vay của Ngân hàng. Sinh viên lưu ý
không chọn cùng 1 dự án.
Yêu cầu:
-

Lập bảng dịng tiền tiến độ thanh tốn cho chủ đầu tư
-

Lập bảng dịng tiền thanh tốn cho Ngân hàng theo các gói vay của Ngân
hàng đưa ra với thời hạn các gói vay là tối đa.

-

Lập các trường hợp giả định người vay trả sớm với các mức lãi suất phạt trả
sớm. Tính số tiền người vay trả sớm tại thời điểm trả sớm.

Bài 2:
Ước tính chi phí vốn của cơng ty đã chọn theo các phương pháp:
-

CAPM trực tiếp

-

CAPM gián tiếp

Ước tính chi phí nợ của cơng ty đã chọn theo các phương pháp:
-

Theo mức đánh giá mức độ tín nhiệm

-

CAPM trực tiếp

-

Bình qn chi phí các khoản nợ

Ước tính chi phí vốn bình qn của cơng ty đã chọn
Bài 3:
Cho thông tin về Dự án Bất động sản đầu tư nhiều giai đoạn
1


Thông tin về dự án
Chủ đầu tư
Công ty cổ phần địa ốc Royal là công ty chuyên xây dựng và đầu tư bất
động sản, thành lập từ năm 1999. Công ty dự định sẽ triển khai đầu tư vào
một dự án bất động sản mới có tên là Happy City. Dưới đây là thông tin về
dự án này.
Kế hoạch đầu tư
-

Giải phóng mặt bằng một nhà máy sản xuất nhựa cũ cùng các vùng lân cận,
xây dựng thành một tổ hợp khu trung tâm thương mại cùng căn hộ cao cấp.
Kế hoạch xây dựng làm 3 giai đoạn trong 3 năm. Năm đầu tiên xây dựng hệ
thống hạ tầng và khu trung tâm thương mại với chi tiết các khoản mục
chính như sau:

Trả tiền thuê đất 50 năm 1 lần

(VNĐ)
460,000,000,000
100,000,000,000

Hệ thống giao thơng

70,000,000,000

Hệ thống cấp thốt nước

40,000,000,000

Hệ thống điện

37,000,000,000

Tổng chi phí đầu tư hạ tầng ban đầu

707,000,000,000

Xây tịa nhà TT thương mại

600,000,000,000

Tổng giá trị đầu tư ban đầu

1,307,000,000,000

Tòa nhà TT thương mại trích khấu hao

10 năm

Phân bổ các chi phí đầu tư khác

10 năm

Giá trị thanh lý (sau 10 năm)

230,000,000,000

Chi phí giải phóng mặt bằng

-

Chi phí đầu tư trong năm đầu Cơng ty dự tính sử dụng vốn chủ sở hữu 30%,
còn 70% vay ngân hàng BIDV với lãi suất 15%. Cơng ty dự tính khai thác
trung tâm thương mại trong vịng 10 năm rồi sau đó chuyển nhượng lại cho
đối tác khác (dự kiến giá thanh lý là 230 tỷ)


-

Năm thứ 2 xây dựng tòa nhà chung cư cao cấp R1 bao gồm 600 căn với
tổng giá trị đầu tư là 700 tỷ

-

Năm thứ 3 xây dựng tòa nhà chung cư cao cấp R2 bao gồm 800 căn với
tổng giá trị đầu tư là 1000 tỷ
Kế hoạch nguồn vốn

-

Chi phí đầu tư trong năm đầu Cơng ty dự tính sử dụng vốn chủ sở hữu 30%,
còn 70% vay ngân hàng BIDV với lãi suất 15% trong vòng 3 năm

-

2 tòa nhà chung cư cao cấp được sử dụng từ các khoản thu từ cho thuê
trung tâm thương mại và bán căn hộ, nếu thiếu hụt sẽ sử dụng vốn chủ sở
hữu bổ sung
Kế hoạch kinh doanh

-

Một số chi phí thường xuyên phát sinh khi khu phức hợp đi vào khai thác:

-

Chi phí duy ty bảo dưỡng (từ năm 1 trở đi)

(VNĐ)
30,000,000,000

Chi phí quản lý (từ năm 1 trở đi)

25,000,000,000

Chi phí quảng cáo (từ năm 1 đến 3)

3,000,000,000

Sau 1 năm đầu tư xây dựng, hạ tầng cơ sở và trung tâm thương mại hoàn
thành ngay trong năm, từ năm thứ 2 trở đi đã tiến hành cho thuê với dự kiến
kế hoạch cho thuê như sau:
Tổng diện tích cho thuê thương mại

-

50,000 m2

Giá cho thuê 1m2/1thang

400,000

Công suất cho thuê năm 1

65%

Công suất năm thứ 2

80%

Công suất từ năm thứ 3

95%

VAT
10%
Kết thúc năm thứ 2 hồn thành tịa nhà R1 và tồn bộ 600 căn của tịa nhà
này được bán hết trong năm thứ 3


-

Kết thúc năm thứ 3 hồn thành tịa nhà R2 và tồn bộ 800 căn của tịa nhà
này được bán hết trong năm thứ 4

-

Diện tích trung bình 1 căn là 100m2, giá bán dự kiến 40 triệu đồng/1m2
(VAT 10%)
Các thơng tin khác
Thuế thu nhập doanh nghiêp 20%
Theo phịng nghiên cứu thị trường, đơn giá sản phẩm cho thuê và giá bán
căn hộ có thể biến động từ -30% đến 20%
Khả năng vay vốn của công ty dao động từ 40% đến 80% tùy thuộc vào
ngân hàng đánh giá.
Lãi suất trái phiếu chính phủ hiện tại 9%/năm

Yêu cầu
1. Lập bảng kế hoạch trả nợ ngân hàng
2. Lập bảng khấu hao
3. Lập bảng doanh thu và lợi nhuận dự án
4. Ước lượng lợi suất đòi hỏi của dự án (là chi phí vốn bình qn của cơng ty
với Re theo CAPM trực tiếp)
5. Lập bảng dòng tiền dự án, NPV và IRR
6. Phân tích độ nhạy của dự án
7. Tính hiệu quả của dự án? Có nên thực hiện dự án hay khơng?
8. Phân tích các rủi ro của dự án.

Bài 4:
Sử dụng phân tích cơ bản và phân tích kỹ thuật lập danh mục đầu tư tối ưu với 2
chứng khoán trong danh mục
Bạn lựa chọn danh mục với tỷ lệ đầu tư mỗi chứng khoán bằng bao nhiêu?
Hạn nộp bài là thứ 2 ngày 28 tháng 12 năm 2020.
Hình thức:
Sinh viên nộp bản mềm (bao gồm file tính tốn excel và báo cáo bản word)
trên MS. Team
Sinh viên đọc thông báo yêu cầu nộp bài tập lớn theo yêu cầu của phòng đào
tạo


Mục lục
Bài 1........................................................................................................................ 9
1. Lập bảng tiến độ thanh toán dòng tiền cho Chủ đầu tư.................................. 10
1.1. Khách hàng thanh tốn bằng vốn tự có:................................................... 10
1.2. Khách hàng thanh tốn bằng vốn tự có (30%) và Vay Ngân hàng 70%...11
2. Lập bảng dịng tiền thanh tốn cho Ngân hàng theo các gói vay của Ngân
hàng đưa ra với thời hạn các gói vay là tối đa................................................ 12

3. Lập các trường hợp giả định người vay trả sớm với các mức lãi suất phạt trả
sớm. Tính số tiền người vay trả sớm tại thời điểm trả sớm............................14
3.1. Trường hợp 1, giả định người vay trả khoản nợ vào cuối năm thứ 4.......14
3.2 Trường hợp 2, giả định người vay thanh toán khoản nợ vào cuối năm thứ nhất
15
3.3. Trường hợp 3, giả định người vay thanh toán vào cuối năm thứ 6...........16
Bài 2...................................................................................................................... 17
1. Tính chi phí vốn của cơng ty Cổ phần Tasco theo phương pháp CAPM trực tiếp
.............................................................................................................................
17
2. Ước lượng chi phí vốn theo phương pháp gián tiếp....................................... 22
3. Ước tính chi phí nợ........................................................................................ 24
3.1. Phương pháp bình qn chi phí các khoản nợ.......................................... 24
3.2. Chi phí nợ theo phương pháp đánh giá mức độ tín nhiệm.......................25
3.3. Chi phí nợ theo phương pháp CAPM trực tiếp........................................ 26
4. Tính chi phí vốn bình qn của cơng ty Cổ phần Tasco................................. 28
Bài 3...................................................................................................................... 29
1 .Lập bảng kế hoạch trả nợ ngân hàng.............................................................. 29
2. Lập bảng khấu hao......................................................................................... 30
3. Lập bảng doanh thu và lợi nhuận dự án......................................................... 31
3.1. Doanh thu................................................................................................ 31
3.2. Chi phí..................................................................................................... 32
3.3 Lợi nhuận.................................................................................................. 33
4. Tính chi phí vốn bình qn của cơng ty......................................................... 34
5. Lập bảng dịng tiền , tính NPV và IRR.......................................................... 35
6. Phân tích độ nhạy của dự án........................................................................... 37


7. Phân tích hiệu quả của dự án.......................................................................... 39
Bài 4:.................................................................................................................... 40

1. Tổng cơng ty dầu khí việt Nam (GAS).......................................................... 40
2. Ngân hàng đầu tư và phát triển Việt Nam (BID)............................................ 40
3. Các chỉ số tài chính của GAS và BID............................................................ 41
4. Danh mục đầu tư............................................................................................ 42
Danh mục tài liệu tham khảo:............................................................................ 44


BÀI LÀM
Bài 1:
Chọn dự án cho vay mua chung cư tại Xuân Phương Residence của ngân hàng
Vietcombank
Thông tin chung về dự án:
Tên dự án

Xuân Phương Residence

Chủ đầu tư

Công ty Cổ phần Tasco

Địa chỉ

Phường Phương Canh, Nam Từ Liêm, Hà Nội

Tổng diện tích

39,500 m2

Loại hình phát triển

Khu đơ thị mới

Giá bán từ

20,7 triệu/m2 (Đã bao gồm VAT và nội thất)

Quy mô dự án

Gồm 6 tòa chung cư cao 17 tầng và 126 căn liền kề

Tiến độ thanh toán

Chia thành 6 đợt thanh tốn

Chính sách ngân hàng

Được hỗ trợ bởi các ngân hàng Vietcombank,
MBbank, Tpbank,... với mức lãi suất chỉ từ
6.9%/năm với mức vay tối đa 70%, thời gian tới 20
năm

Thông tin chi tiết về căn hộ :
Tiến hành mua căn hộ
Diện tích (m2)

80

Đơn giá (Đồng/m2)

30,000,000

Giá mua căn hộ (Đồng)

2,400,000,000


1. Lập bảng tiến độ thanh tốn dịng tiền cho Chủ đầu tư
1.1. Khách hàng thanh toán bằng vốn tự có:
Bảng tiến độ thanh tốn cho chủ đầu tư
Giai
đoạn
Thời
hạn
thanh
tốn

Giai đoạn 1

Giai đoạn 2

Giai đoạn 3

Giai đoạn 4

Trong vòng 5 ngày kể từ ngày ký
kết hợp đồng mua bán

Đổ sàn tầng 5

Đổ sàn tầng 10

Cất nóc tịa nhà

Đặt cọc

10%

30%

Tỷ lệ
thanh
Giá bán căn hộ (đã bao gồm đặt
cọc)
toán
Số tiền
thanh
100,000,000
toán
(Đồng)
620,000,000
Đặt cọc và
ký thỏa
Khách hàng thanh
thuận đặt
tốn số tiền
cọc
620,000,000 đồng
Thủ
trong vịng 5 ngày
tục

kể từ ngày ký hợp
đồng mua bán

Giai đoạn 5

Giai đoạn 6

15%
15%
giá bán căn hộ
giá bán căn hộ (bao
(bao gồm cả tiền
gồm cả tiền đặt cọc)
đặt cọc)

Bàn giao nhà
25%
giá bán căn hộ
(bao gồm cả tiền
đặt cọc)

Cấp sổ
5%
giá bán căn hộ
(bao gồm cả tiền
đặt cọc)

240,000,000

360,000,000

360,000,000

600,000,000

120,000,000

Khách hàng thanh
toán số tiền
240,000,000 đồng
cho Chủ đầu tư.

Khách hàng thanh
toán số tiền
360,000,000 đồng
cho Chủ đầu tư

Khách hàng thanh
toán số tiền
360,000,000 đồng
cho Chủ đầu tư

Khách hàng
thanh toán số tiền
600,000,000
đồng cho Chủ
đầu tư - Khi Chủ
đầu tư thông báo
bàn giao căn hộ

Khách hàng thanh
toán số tiền
120,000,000 đồng
cho Chủ đầu tư Khi nhận được
Thông báo về
việc cấp chứng
nhận quyền sở
hữu nhà ở

giá bán căn hộ (bao
gồm cả tiền đặt cọc)

9


1.2. Khách hàng thanh tốn bằng vốn tự có (30%) và Vay Ngân hàng 70%
Bảng tiến độ thanh toán cho chủ đầu tư
Giai
đoạn
Thời
hạn
thanh
toán

Giai đoạn 1

Giai đoạn 2

Giai đoạn 4

Giai đoạn 5

Giai đoạn 6

Đổ sàn tầng 10

Cất nóc tịa nhà

Bàn giao nhà

Cấp sổ

10%

15%

15%

25%

5%

giá bán căn hộ (bao
gồm cả tiền đặt cọc)

giá bán căn hộ giá bán căn hộ
giá bán căn hộ (bao giá bán căn hộ (bao
(bao gồm cả tiền (bao gồm cả tiền
gồm cả tiền đặt cọc) gồm cả tiền đặt cọc)
đặt cọc)

đặt cọc)

240,000,000

360,000,000

360,000,000

600,000,000

120,000,000

Ngân hàng hoặc
Khách hàng tự thanh
toán số tiền
240,000,000 đồng cho
Chủ đầu tư.

Ngân hàng hoặc
Khách hàng tự
thanh toán số tiền
360,000,000 đồng
cho Chủ đầu tư

Ngân hàng hoặc
Khách hàng tự
thanh toán số tiền
360,000,000 đồng
cho Chủ đầu tư

Ngân hàng hoặc
Khách hàng tự thanh
toán số tiền
600,000,000 đồng
cho Chủ đầu tư - Khi
Chủ đầu tư thơng báo
bàn giao căn hộ

Khách hàng thanh
tốn số tiền
120,000,000 đồng
cho Chủ đầu tư - Khi
nhận được Thông báo
về việc cấp chứng
nhận quyền sở hữu
nhà ở

Trong vòng 5 ngày kể từ ngày ký
Đổ sàn tầng 5
kết hợp đồng mua bán

Đặt cọc
30%
Tỷ lệ
thanh
Giá bán căn hộ (đã bao gồm đặt
toán
cọc)
Số tiền
thanh

100,000,000
toán
(Đồng)
620,000,000

Thủ
tục

Giai đoạn 3

Đặt cọc và
ký thỏa thuận
đặt cọc

Khách hàng thanh
toán số tiền
620,000,000 đồng
trong vòng 5 ngày
kể từ ngày ký hợp
đồng mua bán


2. Lập bảng dịng tiền thanh tốn cho Ngân hàng theo các gói vay của Ngân
hàng đưa ra với thời hạn các gói vay là tối đa

Ngân hàng cho vay

Vietcombank

Mức vay

70%

giá trị căn hộ

Số tiền vay

1,680,000,000

đồng

Thời hạn cho vay (năm)

20

đối với vay mua căn hộ
chung cư

Lãi suất cho vay (năm)

7.9%

Phương thức trả lãi

Trả gốc đều

Lãi tính trên dư nợ thực tế

12

Bảng thanh tốn cho Ngân hàng theo các gói vay của Ngân hàng đưa ra
Năm 0
Dư nợ
đầu kỳ
Lãi
trong
kỳ
Trả gốc
trong
kỳ
Khoản
thanh
toán
Nợ
cuối kỳ

1,680,000,000

Năm 1

Năm 2

Năm 3

Năm 4

Năm 5

Năm 6

Năm 7

Năm 8

Năm 9

Năm 10

1,680,000,000

1,596,000,000

1,512,000,000

1,428,000,000

1,344,000,000

1,260,000,000

1,176,000,000

1,092,000,000

1,008,000,000

924,000,000

132,720,000

126,084,000

119,448,000

112,812,000

106,176,000

99,540,000

92,904,000

86,268,000

79,632,000

72,996,000

84,000,000

84,000,000

84,000,000

84,000,000

84,000,000

84,000,000

84,000,000

84,000,000

84,000,000

84,000,000

216,720,000

210,084,000

203,448,000

196,812,000

190,176,000

183,540,000

176,904,000

170,268,000

163,632,000

156,996,000

1,596,000,000

1,512,000,000

1,428,000,000

1,344,000,000

1,260,000,000

1,176,000,000

1,092,000,000

1,008,000,000

924,000,000

840,000,000

Bảng thanh tốn cho Ngân hàng theo các gói vay của Ngân hàng đưa ra (tiếp)
Năm 11
Dư nợ
đầu kỳ
Lãi
trong kỳ
Trả gốc
trong kỳ
Khoản
thanh
toán

Nợ cuối
kỳ

Năm 12

Năm 13

Năm 14

Năm 15

Năm 16

Năm 17

Năm 18

840,000,000

756,000,000

672,000,000

588,000,000

504,000,000

420,000,000

336,000,000

252,000,000

66,360,000

59,724,000

53,088,000

46,452,000

39,816,000

84,000,000

84,000,000

84,000,000

84,000,000

84,000,000

150,360,000

143,724,000

137,088,000

130,452,000

123,816,000

756,000,000

672,000,000

588,000,000

504,000,000

420,000,000

33,180,000
84,000,000
117,180,000
336,000,000

13

26,544,000

19,908,000

Năm 19
168,000,000

Năm 20
84,000,000

13,272,000

6,636,000

84,000,000

84,000,000

84,000,000

84,000,000

110,544,000

103,908,000

97,272,000

90,636,000

252,000,000

168,000,000

84,000,000

-


3. Lập các trường hợp giả định người vay trả sớm với các mức lãi suất phạt trả

sớm. Tính số tiền người vay trả sớm tại thời điểm trả sớm
Theo quy chế cho vay của ngân hàng Vietcombank đối với các khoản vay
mua nhà của dự án Xuân Phương Residence thì khách hàng sẽ được miễn phí thanh
tốn trả trước hạn trong thời hạn trong 2 năm đầu tiên.
Hết thời hạn được ưu đãi, kể từ năm thứ 3 đến hết năm thứ 5 nếu khách hàng
trả nợ trước hạn thì sẽ chịu mức phí là 1% giá trị dư nợ còn lại của khoản vay.
Kể từ năm thứ 6, khách hàng được thanh tốn trả trước hạn miễn phí.
3.1. Trường hợp 1, giả định người vay trả khoản nợ vào cuối năm thứ 4
ĐVT: VNĐ
Bảng thanh toán cho ngân hàng trong trường hợp thanh toán khoản vay vào cuối năm thứ 4
Năm 0
Năm 1
Năm 2
Năm 3
Năm 4
Dư nợ đầu kỳ

1,680,000,000

1,596,000,000

1,512,000,000

1,428,000,000

Lãi trong kỳ

132,720,000

126,084,000

119,448,000

112,812,000

84,000,000

84,000,000

84,000,000

84,000,000

216,720,000

210,084,000

203,448,000

196,812,000

1,596,000,000

1,512,000,000

1,428,000,000

1,344,000,000
13,440,000

Trả gốc trong
kỳ
Khoản thanh
toán
Nợ cuối kỳ

1,680,000,000

Phạt trả trước
Tổng số tiền
thanh toán
cho ngân
hàng tại thời
điểm trả
sớm

1,554,252,000

13


3.2 Trường hợp 2, giả định người vay thanh toán khoản nợ vào cuối năm thứ
nhất
ĐVT: Việt Nam Đồng
Bảng thanh toán cho ngân hàng trong trường hợp thanh toán khoản vay vào cuối
năm thứ nhất
Năm 0
Dư nợ đầu kỳ

Năm 1

1,680,000,000

Lãi trong kỳ

132,720,000

Trả gốc trong kỳ

84,000,000

Khoản thanh toán

216,720,000

Nợ cuối kỳ
Phạt trả trước

Tổng số tiền thanh toán
cho ngân hàng tại thời
điểm trả sớm

1,680,000,000

1,596,000,000
0

1,812,720,000


3.3. Trường hợp 3, giả định người vay thanh toán vào cuối năm thứ 6

ĐVT: Việt Nam Đồng
Bảng thanh toán cho ngân hàng trong trường hợp thanh toán khoản vay vào cuối năm thứ 6
Năm 0

Năm 1

Năm 2

Năm 3

Năm 4

Năm 5

Dư nợ đầu kỳ

1,680,000,000

1,596,000,000

1,512,000,000

1,428,000,000

1,344,000,000 1,260,000,000

Lãi trong kỳ

132,720,000

126,084,000

119,448,000

112,812,000

106,176,000

99,540,000

Trả gốc trong kỳ

84,000,000

84,000,000

84,000,000

84,000,000

84,000,000

84,000,000

Khoản thanh toán

216,720,000

210,084,000

203,448,000

196,812,000

190,176,000

183,540,000

1,596,000,000

1,512,000,000

1,428,000,000

1,344,000,000

1,260,000,000 1,176,000,000

Nợ cuối kỳ

1,680,000,000

Năm 6

Phạt trả trước

0

Tổng số tiền thanh
toán cho ngân hàng

tại thời điểm trả
sớm

1,359,540,000

16


Bài 2:
Dựa vào nguồn trên các trang :
+ Nguồn trái phiếu chính phủ 10 năm- Monthly 10 yrs Government bonds yield
/>+ U.S. DEPARTMENT OF THE TREASURY
+ Bộ ngân khố Hoa Kỳ
Ta tính được :
- Rf Việt Nam : 2.321%
- Rm Việt Nam : 11.707%
- Rf Us :2.488%
- Rm Us : 7.59%
1. Tính chi phí vốn của cơng ty Cổ phần Tasco theo phương pháp CAPM trực
tiếp
STT

Ngày

1

11/12/2020
10/12/2020
9/12/2020
8/12/2020

7/12/2020
4/12/2020
3/12/2020
2/12/2020
1/12/2020
30/11/2020
27/11/2020
26/11/2020
25/11/2020
24/11/2020
23/11/2020
20/11/2020
19/11/2020
18/11/2020
17/11/2020
16/11/2020
/11/2020

2
3
4
5
6
7
8
9
10
11
12
13

14
15
16
17
18
19
20
21

Giá đóng
cửa
VNINDEX
1045.960
1030.910
1039.130
1029.260
1029.980
1021.490
1019.800
1014.200
1008.000
1008.870
1010.220
1005.970
999.940
995.960
994.160
990.100
983.260
973.530

968.900
950.790
966.290
16

Giá đóng
cửa HUT
2.800
2.800
2.900
2.700
2.700
2.600
2.700
2.700
2.700
2.600
2.600
2.600
2.500
2.500
2.700
2.700
2.600
2.400
2.400
2.400
2.400

Lợi suất

cổ phiếu
(Ri%)
1.46%

Lợi suất thị
trường
(Rm%)
0.00%

-0.79%
0.96%
-0.07%
0.83%
0.17%
0.55%
0.62%

-3.45%
7.41%
0.00%
3.85%
-3.70%
0.00%
0.00%

-0.09%
-0.13%
0.42%
0.60%
0.40%

0.18%
0.41%
0.70%
1.00%
0.48%
1.90%
-1.60%
0.73%

3.85%
0.00%
0.00%
4.00%
0.00%
-7.41%
0.00%
3.85%
8.33%
0.00%
0.00%
0.00%
0.00%


22
23
24
25
26
27

28
29
30
31
32
33
34
35
36
37
38
39
40
41
42
43
44
45
46
47
48
49
50
51
52
53
54
55
56
57

58
59
60
61
62
63
64

12/11/2020
11/11/2020
10/11/2020
9/11/2020
6/11/2020
5/11/2020
4/11/2020
3/11/2020
2/11/2020
30/10/2020
29/10/2020
28/10/2020
27/10/2020
26/10/2020
23/10/2020
22/10/2020
21/10/2020
20/10/2020
19/10/2020
16/10/2020
15/10/2020
14/10/2020

13/10/2020
12/10/2020
9/10/2020
8/10/2020
7/10/2020
6/10/2020
5/10/2020
2/10/2020
1/10/2020
30/09/2020
29/09/2020
28/09/2020
25/09/2020
24/09/2020
23/09/2020
22/09/2020
21/09/2020
18/09/2020
17/09/2020
16/09/2020
15/09/2020

959.280
952.220
951.900
951.990
938.290
937.750
939.760
935.410

933.680
925.470
919.080
921.050
946.470
950.800
961.260
949.900
939.030
944.420
943.690
943.300
942.760
940.180
929.860
925.830
924.000
918.840
919.720
915.670
914.680
909.910
914.090
905.210
903.980
912.500
908.270
908.580
912.500
906.190

907.940
900.950
894.040
897.470
896.260
17

2.400
2.400
2.400
2.400
2.400
2.400
2.400
2.400
2.400
2.500
2.500
2.400
2.400
2.400
2.600
2.500
2.500
2.600
2.600
2.600
2.600
2.600
2.500

2.600
2.700
2.900
2.800
2.800
2.900
2.700
2.600
2.700
2.600
2.600
2.600
2.600
2.700
2.700
2.700
2.600
2.600
2.600
2.600

0.74%
0.03%
-0.01%
1.46%
0.06%
-0.21%
0.47%
0.19%
0.89%

0.70%
-0.21%
-2.69%
-0.46%
-1.09%
1.20%
1.16%
-0.57%
0.08%
0.04%
0.06%
0.27%
1.11%
0.44%
0.20%
0.56%
-0.10%
0.44%
0.11%
0.52%
-0.46%
0.98%
0.14%
-0.93%
0.47%
-0.03%
-0.43%
0.70%
-0.19%
0.78%

0.77%
-0.38%
0.14%
0.19%

0.00%
0.00%
0.00%
0.00%
0.00%
0.00%
0.00%
0.00%
-4.00%
0.00%
4.17%
0.00%
0.00%
-7.69%
4.00%
0.00%
-3.85%
0.00%
0.00%
0.00%
0.00%
4.00%
-3.85%
-3.70%
-6.90%

3.57%
0.00%
-3.45%
7.41%
3.85%
-3.70%
3.85%
0.00%
0.00%
0.00%
-3.70%
0.00%
0.00%
3.85%
0.00%
0.00%
0.00%
4.00%


65
66
67
68
69
70
71
72
73
74

75
76
77
78
79
80
81
82
83
84
85
86
87
88
89
90
91
92
93
94
95
96
97
98
99
100

14/09/2020
11/9/2020
10/9/2020

9/9/2020
8/9/2020
7/9/2020
4/9/2020
3/9/2020
1/9/2020
31/08/2020
28/08/2020
27/08/2020
26/08/2020
25/08/2020
24/08/2020
21/08/2020
20/08/2020
19/08/2020
18/08/2020
17/08/2020
14/08/2020
13/08/2020
12/8/2020
11/8/2020
10/8/2020
7/8/2020
6/8/2020
5/8/2020
4/8/2020
3/8/2020
31/07/2020
30/07/2020
29/07/2020

28/07/2020
27/07/2020
24/07/2020

894.570
888.970
888.820
889.320
890.140
888.250
901.540
903.970
891.730
881.650
878.980
874.910
873.470
874.120
868.680
854.780
848.210
851.210
846.430
850.150
850.740
855.050
846.920
843.080
843.020
841.460

840.040
837.800
827.57
814.650
798.390
801.130
790.840
813.860
785.170
829.160

2.500
2.500
2.500
2.600
2.500
2.400
2.600
2.500
2.400
2.500
2.500
2.400
2.500
2.400
2.400
2.400
2.400
2.300
2.300

2.300
2.100
2.200
2.300
2.200
2.200
2.200
2.100
2.200
2.200
2.100
2.000
1.900
2.000
2.000
1.900
2.100

- Chạy hàm SLOPE ta tính được: Beta = 9.280%.

18

0.63%
0.02%
-0.06%
-0.09%
0.21%
-1.47%
-0.27%
1.37%

1.14%
0.30%
0.47%
0.16%
-0.07%
0.63%
1.63%
0.77%
-0.35%
0.56%
-0.44%
-0.07%
-0.50%
0.96%
0.46%
0.01%
0.19%
0.17%
0.27%
1.24%
1.59%
2.04%
-0.34%
1.30%
-2.83%
3.65%
-5.31%

0.00%
0.00%

-3.85%
4.00%
4.17%
-7.69%
4.00%
4.17%
-4.00%
0.00%
4.17%
-4.00%
4.17%
0.00%
0.00%
0.00%
4.35%
0.00%
0.00%
9.52%
-4.55%
-4.35%
4.55%
0.00%
0.00%
4.76%
-4.55%
0.00%
4.76%
5.00%
5.26%
-5.00%

0.00%
5.26%
-9.52%


- Tính tỷ suất lợi nhuận dự kiến (Rm):
STT

Ngày

VN-INDEX (nghìn
đồng)

Tỷ suất lợi nhuận dự kiến
(Rm) (%)

1

31/12/2019

960.99

-1.01%

2
3
4
5
6
7

8
9
10
11
12
13
14
15
16
17
18
19
20
21
22
23
24
25
26
27
28
29
30
31
32
33
34
35
36
37

38
39
40

29/11/2019
31/10/2019
30/09/2019
30/08/2019
31/07/2019
28/06/2019
31/05/2019
26/04/2019
29/03/2019
28/02/2019
31/01/2019
28/12/2018
30/11/2018
31/10/2018
28/09/2018
31/08/2018
31/07/2018
29/06/2018
31/05/2018
27/04/2018
30/03/2018
28/02/2018
31/01/2018
29/12/2017
30/11/2017
31/10/2017

29/09/2017
31/08/2017
31/07/2017
30/06/2017
31/05/2017
28/04/2017
31/03/2017
28/02/2017
25/01/2017
30/12/2016
30/11/2016
31/10/2016
30/09/2016

970.75
998.82
996.56
984.06
991.66
949.94
959.88
979.64
980.76
965.47
910.65
892.54
926.54
914.76
1017.13
998.54

956.39
960.78
971.25
1050.26
1174.46
1121.54
1110.36
984.24
949.93
837.28
804.42
782.76
783.55
776.47
737.82
717.73
722.31
710.79
697.28
664.87
665.07
675.80
685.73

-2.81%
0.23%
1.27%
-0.77%
4.39%
-1.04%

-2.02%
-0.11%
1.58%
6.02%
2.03%
-3.67%
1.29%
-10.06%
1.86%
4.41%
-0.46%
-1.08%
-7.52%
-10.58%
4.72%
1.01%
12.81%
3.61%
13.45%
4.08%
2.77%
-0.10%
0.91%
5.24%
2.80%
-0.63%
1.62%
1.94%
4.87%
-0.03%

-1.59%
-1.45%
1.65%


41
42
43
44
45
46
47
48
49
50
51
52
53
54
55
56
57
58
59
60

31/08/2016
29/07/2016
30/06/2016
31/05/2016

29/04/2016
31/03/2016
29/02/2016
29/01/2016
31/12/2015
30/11/2015
30/10/2015
30/09/2015
31/08/2015
31/07/2015
30/06/2015
29/05/2015
27/04/2015
31/03/2015
27/02/2015
30/01/2015

674.63
652.23
632.26
618.44
598.37
561.22
559.37
545.25
579.03
573.2
607.37
562.64
564.75

621.06
593.05
596.56
562.4
551.13
592.57
576.07
Trung bình
Rm

3.43%
3.16%
2.23%
3.35%
6.62%
0.33%
2.59%
-5.83%
1.02%
-5.63%
7.95%
-0.37%
-9.07%
4.72%
-0.59%
6.07%
2.04%
-6.99%
2.86%
0.9756%

11.707%

Theo Lãi suất trái
phiếu chính phủ Việt Nam kỳ hạn 10 năm thời điểm 13/12/2020 là: Rf= 2.321%
Ta có:
Chi phí vốn của cơng ty là:
Hệ số Beta
Lãi suất phi rủi ro
Lợi suất đòi hỏi của thị trường
Phần bù rủi ro
Chi phí sử dụng vốn

β
Rf
Rm
Rm - Rf
Ke= Rf+b*(RmRf)

9.280%
2.321%
11.707%
9.386%
3.192%


2. Ước lượng chi phí vốn theo phương pháp gián tiếp
- Dựa vào Báo cáo tài chính của Cơng ty năm 2019 ta được:
ĐVT: Việt Nam Đồng
2019
D

7,803,074,617,799

E

3,214,925,552,968

D/E

2.43

2019
Lợi nhuận trước thuế

72,884,013,080

Lợi nhuận sau thuế

44,662,218,069

Chi phí thuế
Thuế suất

28,221,795,011
38.72%

- Tính hệ số Beta ngành:
Ngành bất động sản
Beta chưa sử dụng địn bẩy tài
chính

Beta sử dụng địn bẩy tài chính
Hệ số beta điều chỉnh

1.5
1.88
1.59

Nguồn:
/>Cơng thức:
 Beta= Beta ngành Bất động sản*(1+(1-Tc)*D/E)
 Beta điều chỉnh=2/3*beta sử dụng địn bẩy+ 1/3
- Tính Re Việt Nam như sau:
Hệ số beta khi sử dụng địn bẩy tài chính

1.88

Hệ số beta điều chỉnh

1.59

Rf US

2.488%

Rm US

7.59%

Re US = Rf + Beta x (Rm-Rf)

10.58%

Mức bù rủi ro quốc gia

6.59%


Mức bù rủi ro ngoại hối
Re VN = Re US + Mức bù rr qg + Mức bù
ngoại hối

6.60%
23.77%

Nguồn:
- Mức bù rủi ro quốc gia số liệu Việt Nam ở mục country risk premium.
- Mức bù rủi ro ngoại hối lấy chênh lệch lãi suất tiền gửi VNĐ và US.


3. Ước tính chi phí nợ
3.1. Phương pháp bình qn chi phí các khoản nợ
- Chi phí vốn nợ trung bình trong 12 q gần nhất của Cơng ty:
Q
III/2020
II/2020
I/2020
IV/2019
III/2019
II/2019
I/2019

IV/2018
III/2018
II/2018
I/2018
IV/2017
Trung bình

Vay ngắn hạn
1,810,104,379,851
1,809,635,752,280
1,681,930,143,415
1,659,284,106,302
1,755,629,884,291
1,671,945,665,464
1,616,920,229,218
1,656,528,460,948
912,164,241,322
941,238,934,199
858,962,967,625
1,028,185,440,185

Vay dài hạn

Tổng nợ phải trả

5,974,682,243,223
6,048,189,259,700
6,131,881,371,629
6,143,790,511,497
6,064,645,395,064

6,039,980,918,604
6,034,174,428,864
6,010,367,836,180
6,560,465,424,291
6,647,488,225,669
6,479,870,806,349
6,513,254,375,598

7,784,786,623,074
7,857,825,011,980
7,813,811,515,044
7,803,074,617,799
7,820,275,279,355
7,711,926,584,068
7,651,094,658,082
7,666,896,297,128
7,472,629,665,613
7,588,727,159,868
7,338,833,773,974
7,541,439,815,783

Từ đó ta có:
Chi phí lãi vay trước thuế bình qn 12
q gần nhất
Chi phí lãi vay trước thuế bình qn
năm

0.67%
2.68%

24

Chi phí lãi vay trong
kỳ
23,211,708,199
57,927,373,477
58,331,996,858
59,787,077,735
62,875,436,540
71,284,250,747
61,902,631,608
35,240,452,806
35,972,789,331
30,461,436,625
37,836,749,924
40,604,347,798

ĐVT: Việt Nam Đồng
Nợ bình qn trong
Chi phí
kỳ
vốn nợ
7,821,305,817,527
0.30%
7,835,818,263,512
0.74%
7,808,443,066,422
0.75%
7,811,674,948,577
0.77%

7,766,100,931,712
0.81%
7,681,510,621,075
0.93%
7,658,995,477,605
0.81%
7,569,762,981,371
0.47%
7,530,678,412,741
0.48%
7,463,780,466,921
0.41%
7,440,136,794,879
0.51%
3,770,719,907,892
1.08%
0.67%


3.2. Chi phí nợ theo phương pháp đánh giá mức độ tín nhiệm
Bảng đánh giá mức độ tín nhiệm
≤ to
Rating is

greater than

Spread is

12.5

100000

Aaa/AAA

0.63%

9.5

12.499999

Aa2/AA

0.78%

7.5

9.499999

A1/A+

0.98%

6

7.499999

A2/A

1.08%

4.5

5.999999

A3/A-

1.22%

4

4.499999

Baa2/BBB

1.56

4

4.499999

Ba1/BB+

2.00%

3

3.499999

Ba2/BB

2.40%

2.5

2.999999

B1/B+

3.51%

2

2.499999

B2/B

4.21%

1.5

1.999999

B3/B-

5.15%

1.25

1.499999

Caa/CCC

8.20%

0.8

1.249999

Ca2/CC

8.64%

0.5

0.799999

C2/C

11.34%

-100000

0.499999

D2/D

15.12%

- Chí phí nợ (Rd):
Năm

2019

Tổng lợi nhuận kế tốn trước thuế

72,884,013,080

Chi phí lãi vay

255,849,396,630

Ebit (Lợi nhuận trước thuế và lãi vay)

328,733,409,710

Ebit/Chi phí lãi vay

1.285

Rủi ro vỡ nợ

4.210%

Lãi suất phi rủi ro

2.488%

Mức bù rủi ro quốc gia

6.590%

Chi phí nợ (Rd)

13.288%

25


3.3. Chi phí nợ theo phương pháp CAPM trực tiếp
Thời hạn
Rất ngắn
Ngắn (1-3 năm)
Trung hạn (3-10 năm)
Dài (>10 năm)
Dài (>10 năm)

Mức rủi ro
Thấp
Thấp
Trung bình
Thấp
Trung bình

Năm 2019
Ngắn hạn
Vay ngân hàng TMCP Việt Nam Thịch Vượng
Ngân hàng Bankook đại chúng TNHH
NH TMCP Quân đội Việt Nam
NH TMCP Ngoại thương Việt Nam
NH TNHH MTV Shinhanbank

NH Shinopac - CN Hồ Chí Minh
Tổng nợ ngắn hạn
Dài hạn
NH TMCP Quân đội Việt Nam
NH TMCP Ngoại thương Việt Nam
NH TNHH MTV Shinhanbank
NH TMCP Á Châu
Tổng nợ dài hạn
Tổng

Beta
0
0.1
0.35
0.6
0.8
Giá trị

Tỷ trọng

Thời hạn vay

Beta

242,991,106,302
81,849,000,000
90,750,000,000
129,270,000,000
84,375,000,000
1,030,049,000,000

1,659,284,106,302

3.11%
1.05%
1.16%
1.66%
1.08%
13.20%

<1 năm
<1 năm
<1 năm
<1 năm
<1 năm
<1 năm

0
0
0
0
0
0

2,285,333,511,497
1,503,233,000,000

29.29%
19.26%

5 năm

5 năm

0.35
0.35

1,105,207,000,000
1,250,017,000,000
6,143,790,511,497
7,803,074,617,799

14.16%
16.02%

4 năm
5 năm

0.35
0.35

25