Luận văn thạc sĩ thực trạng hoạt động môi giới giao dịch bất động sản trên địa bàn quận thanh xuân thành phố hà nội
Bạn đang xem bản rút gọn của tài liệu. Xem và tải ngay bản đầy đủ của tài liệu tại đây (1.68 MB, 126 trang )
....
BỘ GIÁO DỤC VÀ ðÀO TẠO
TRƯỜNG ðẠI HỌC NÔNG NGHIỆP HÀ NỘI
----------
----------
PHAN THỊ LIÊN
THỰC TRẠNG HOẠT ðỘNG MÔI GIỚI GIAO DỊCH
BẤT ðỘNG SẢN TRÊN ðỊA BÀN
QUẬN THANH XUÂN – THÀNH PHỐ HÀ NỘI
LUẬN VĂN THẠC SĨ NÔNG NGHIỆP
Chuyên ngành
Mã số
: QUẢN LÝ ðẤT ðAI
: 60.62.16
Người hướng dẫn khoa học: PGS.TS. NGUYỄN THANH TRÀ
HÀ NỘI – 2012
LỜI CẢM ƠN
Qua thời gian nghiên cứu lý luận và thực tế, tác giả đã hồn thành luận
văn thạc sỹ quản lý ñất ñai với ñề tài : “Thực trạng hoạt động mơi giới giao
dịch bất động sản trên địa bàn quận Thanh Xuân – Thành phố Hà Nội”
Tác giả xin trân trọng cảm ơn PGS.TS. Nguyễn Thanh Trà ñã quan
tâm, giúp đỡ, hướng dẫn tận tình để tác giả hồn thành luận văn tốt nghiệp
đúng hạn.
Tác giả xin trân trọng gửi lời cảm ơn tới: sự giúp ñỡ nhiệt tình của các
anh chị tại Quận Thanh Xn đã hỗ trợ và tạo ñiều kiện về tư liệu, Viện ñào
tạo sau đại học trường ðại học Nơng nghiệp Hà Nội ñã giảng dạy và tạo ñiều
kiện trong quá trình học tập; gia đình, bạn bè và đồng nghiêp đã ủng hộ tác
giả thời gian qua.
Xin trân trọng cảm ơn!
Hà nội, ngày 30 tháng 11 năm 2012
Tác giả
Phan Thị Liên
Trường ðại học Nông nghiệp Hà nội – Luận văn thạc sĩ khoa học nông nghiệp ………
i
LỜI CAM ðOAN
Tác giả xin cam ñoan những nội dung trong luận văn này, ngoài phần
tham khảo, là do tác giả nghiên cứu hồn thành và chưa sử dụng vì các mục
đích khác.
Mọi tham khảo dùng trong luận văn đều ñược trích dẫn rõ ràng nguồn,
thời gian, ñịa chỉ tài liệu tham khảo.
Tác giả xin chịu trách nhiệm hoàn toàn về tính trung thực của lời cam đoan
này.
Hà nội, ngày 17 tháng 01 năm 2013
Tác giả
Phan Thị Liên
Trường ðại học Nông nghiệp Hà nội – Luận văn thạc sĩ khoa học nông nghiệp ………
ii
MỤC LỤC
Lời cảm ơn
i
Lời cam ñoan
ii
Mục lục
v
Danh mục các chữ viết tắt
viii
Danh mục bảng
vi
Danh mục hình
vii
PHẦN I: ðẶT VẤN ðỀ
1
1.1
Tính cấp thiết của đề tài
1
1.1.
Mục đích và u cầu
4
1.2.1 Mục ñích
4
PHẦN II: TỔNG QUAN VỀ VẤN ðỀ NGHIÊN CỨU
5
2.1
Cơ sở khoa học, cơ sở pháp lý của hoạt động mơi giới dịch
BðS
5
2.1.1 Giải thích một số từ ngữ có liên quan đến hoạt động mơi giới
bất động sản.
5
2.1.2 Các thành phần tham gia thị trường bất ñộng sản.
13
2.1.3 Nguyên tắc hoạt động mơi giới bất động sản
14
2.1.4 Nội dung mơi giới bất ñộng sản
15
2.1.5 Cơ sở pháp lý về ñiều kiện kinh doanh dịch vụ mơi giới bất động
sản và u cầu chun mơn của nhà mơi giới bất động sản
15
2.1.6 Quyền của tổ chức, cá nhân môi giới bất ñộng sản
16
2.1.7 Nghĩa vụ của tổ chức, cá nhân môi giới bất động sản
17
2.1.8 Chứng chỉ mơi giới bất động sản.
17
2.1.9 Hợp dồng mơi giới bất động sản.
18
2.1.10 Các cách tiêu thụ bất động sản
18
2.1.11 Các hình thức mơi giới uỷ thác.
19
2.1.12 Phí uỷ thác .
20
Trường ðại học Nơng nghiệp Hà nội – Luận văn thạc sĩ khoa học nông nghiệp ………
v
2.2
Quy trình mơi giới bất động sản
21
2.2.1 Thu thập thơng tin về cung, cầu bất ñộng sản và xử lý thơng tin
21
2.2.2 Kết hợp cung cầu bất động sản
24
2.2.3 Ký kết và thực hiện hợp đồng mơi giới
26
2.2.4 Hỗ trợ khách hàng sau khi hồn thành thương vụ mơi giới
27
2.3
Tình hình hoạt động giao dịch BðS trên thế giới và ở Việt
Nam
29
2.3.1 Tình hình hoạt động mơi giới giao dịch BðS trên thế giới
29
2.3.2 Tình hình hoạt động mơi giới giao dịch BðS ở Việt Nam
32
PHẦN III: NỘI DUNG VÀ PHƯƠNG PHÁP NGHIÊN CỨU
41
3.1.
41
ðối tượng và phạm vi nghiên cứu
3.1.1 ðối tượng nghiên cứu
41
3.1.2 Phạm vi nghiên cứu
41
3.2.
Nội dung nghiên cứu
41
3.3
Phương pháp nghiên cứu
42
PHẦN IV: KẾT QUẢ NGHIÊN CỨU
4.1.
44
ðặc ñiểm ñiều kiện tự nhiên, kinh tế - xã hội của quận Thanh
Xuân
44
4.1.1 ðặc ñiểm ñiều kiện tự nhiên
44
4.1.2 ðặc ñiểm kinh tế - xã hội
49
4.2.
51
Mơi trường hoạt động mơi giới trên địa bàn quận Thanh Xn
4.2.1 Tình hình quản lý ñất ñai trên ñịa bàn quận
51
4.2.2 Tài chính về ñất và giá ñất
54
4.2.3 Thực trạng thị trường bất ñộng sản liên quan đến hoạt động
mơi giới trên địa bàn quận Thanh Xn.
4.3.
55
Thực trạng hoạt động mơi giới BðS trên địa bàn quận Thanh
Xn trong những năm gần đây.
60
4.3.1 Loại hình hoạt động mơi giới tổ chức theo hình thức sàn giao
dịch và cơng ty kinh doanh bất động sản.
Trường ðại học Nông nghiệp Hà nội – Luận văn thạc sĩ khoa học nông nghiệp ………
61
vi
4.3.2 Loại hình văn phịng, trung tâm mơi giới BðS hoạt động nhỏ lẻ
73
4.3.3 Loại hình hoạt động mơi giới là các cá nhân
81
4.4
Phân tích thực trạng hoạt động mơi giới giao dịch BðS trên ñịa
bàn quận Thanh Xuân
4.4.1 Hiệu quả của hoạt động mơi giới bất động sản
84
84
4.4.2 Các loại hình dịch vụ mơi giới của các tổ chức, cá nhân hoạt
động mơi giới BðS cung cấp
85
4.4.3 Việc thu phí mơi giới bất động sản.
86
4.5
Những tồn tại trong hoạt ñộng môi giới bất ñộng sản và tác ñộng
ñối với thị trường bất động sản nói riêng và xã hội nói chung
86
4.5.1 Trình độ chun mơn của các cơng ty, trung tâm và các cá
nhân hoạt động mơi giới bất động sản
87
4.5.2 Hoạt động của các loại hình mơi giới, giao dịch bất động sản
cịn thiếu tính chun nghiệp
87
4.5.3 Ngun nhân của những tồn tại trong hoạt động mơi giới giao
dịch bất động sản.
4.6
88
ðề xuất một số giải pháp góp phần hồn thiện một số loại hình
mơi giới BðS
4.6.1 Pháp luật đối với việc kinh doanh mơi giới bất động
89
89
4.6.2 Tăng cường thanh tra, kiểm tra hoạt ñộng quản lý và kinh
doanh mơi giới bất động sản
4.6.3 Giải pháp đối với các loại hình mơi giới giao dịch BðS
91
92
4.6.4 Giải pháp chung để hồn thiện và phát triển lành mạnh thị
trường BðS.
94
PHẦN V: KẾT LUẬN VÀ KIẾN NGHỊ
97
5.1
Kết luận
97
5.2
Kiến nghị
97
5.2.1 ðối với Chính phủ
97
5.2.2 ðối với Bộ Xây dựng
98
5.2.3 ðối với thành phố Hà Nội
98
Trường ðại học Nông nghiệp Hà nội – Luận văn thạc sĩ khoa học nông nghiệp ………
vii
5.2.4 ðối với quận Thanh Xuân
98
DANH MỤC CÁC CHỮ VIẾT TẮT
Chữ viết tắt Nguyên nghĩa
Chữ viết tắt Nguyên nghĩa
BðS
Bất ñộng sản
Qð
Quyết định
CP
Chính Phủ
SGDBðS
Sàn giao dịch bất
động sản
GCN
Giấy chứng nhận
GCNQSDð Giấy
chứng
TðC
nhận TNHH
Tái ñịnh cư
Trách nhiệm hữu hạn
quyền sử dụng ñất
GS
Giáo sư
TP
Thành phố
HS
Hồ sơ
TS
Tiến sỹ
HSðK
Hồ sơ ñăng ký
TT
Thứ tự
Lðð
Luật ñất ñai
TTBðS
Thị trường bất ñộng
sản
NAR
Hiệp hội quốc gia về UBND
Uỷ ban nhân dân
bất ñộng sản Hoa Kỳ
Nð
Nghị ñịnh
VREA
Hiệp hội bất ñộng
sản Việt Nam
NVTC
Nghĩa vụ tài chính
WTO
Tổ chức thương mại
thế giới
NXB
Nhà Xuất Bản
XN
Xí nghiệp
Trường ðại học Nông nghiệp Hà nội – Luận văn thạc sĩ khoa học nông nghiệp ………
viii
DANH MỤC BẢNG
Bảng 4.1. Diện tích và cơ cấu sử dụng đất nơng nghiệp năm 2010 ..............53
Bảng 4.2. Diện tích cơ cấu sử dụng ñất chuyên dùng năm 2010 ..................54
Bảng 4.3: Tỷ lệ môi giới BðS thành công của công ty................................63
Bảng 4.4: Phí mơi giới mua, bán BðS của tập đồn ðất Việt......................71
Bảng 4.5: Phí mơi giới th, cho th BðS của tập đồn ðất Việt ..............71
Bảng 4.6: Tỷ lệ môi giới giao dịch thành công/tháng của sàn......................72
Bảng 4.7: Tỷ lệ mơi giới giao dịch thành cơng/tháng của các văn
phịng.............................................................................................75
Bảng 4.8: Phí mơi giới mua, bán bất động sản của các văn phịng...............77
Bảng 4.9: Phí mơi giới th, cho th BðS của các văn phịng ...................77
Bảng 4.10: Các khoản phí mơi giới của cá nhân hoạt động mơi giới bất
động sản trước và sau năm 2003. ...................................................83
Bảng 4.11: Tỷ lệ môi giới giao dịch thành công / tháng của các cá
nhân mơi giới bất động sản trước và sau năm 2003........................84
Bảng 4.12: So sánh tổng hợp số giao dịch trung bình/tháng của hai loại
hình ...............................................................................................86
Trường ðại học Nơng nghiệp Hà nội – Luận văn thạc sĩ khoa học nông nghiệp ………
vi
DANH MỤC HÌNH
Hình 2.1: Sơ đồ quy trình mua bán BðS qua mơi giới...................................28
Hình 4.1 Sơ đồ khu vực nghiên cứu ..............................................................45
Hình 4.2 Sơ đồ tổ chức hoạt động theo mơ hình cơng ty ...............................62
Hình 4.3 : Sàn giao dịch bất động sản ðất Việt .............................................65
Hình 4.4: Sơ đồ sơ cấu tổ chức sàn giao dịch bất ñộng sản ðất Việt .............66
Hình 4.5: Sàn giao dịch bất động sản ðơng Thiên Phú..................................72
Hình 4.6: Sàn giao dịch bất động sản Chung Anh .........................................73
Hình 4.7: Sơ đồ tổ chức của trung tâm mơi giới theo mơ hình văn
phịng...............................................................................................74
Hình 4.8:Văn phịng giao dịch bất động sản ..................................................78
Hình 4.9: Văn phịng giao dịch bất động sản 206 Hồng Văn Thái ...............79
Hình 4.10: Văn phịng tư vấn bất động sản Cự Lộc .......................................80
Hình 4.11: Trung tâm thơng tin tư vấn nhà đất số 9.......................................80
Trường ðại học Nông nghiệp Hà nội – Luận văn thạc sĩ khoa học nông nghiệp ………
vii
PHẦN I: ðẶT VẤN ðỀ
1.1 Tính cấp thiết của đề tài
BðS là nguồn tài sản lớn của mỗi quốc gia, mỗi nền kinh tế, mỗi gia
đình và của từng cá nhân. Nó có vai trị rất quan trọng trong tất cả các ngành
sản xuất kinh tế - xã hội và ln là tư liệu sản xuất đặc biệt cho các ngành
hoạt ñộng hiệu quả và phát triển, ñảm bảo cho q trình tái sản xuất xã hội
được diễn ra. Cùng với sự phát triển của sản xuất hàng hoá, BðS cũng ñược
trao ñổi, mua bán trên thị trường và trở thành một loại hàng hố đặc biệt. Sự
trao đổi, mua bán diễn ra mạnh mẽ đã hình thành nên một loại thị trường - thị
trường BðS.
Ở Việt Nam, thị trường BðS chính thức được hình thành từ năm 1993,
sau khi Luật ðất ðai cho phép chuyển nhượng quyền sử dụng ñất, ñến năm
1996, lần ñầu tiên khái niệm “Thị trường BðS” được chính thức đề cập trong
Văn kiện ðại Hội ðảng toàn quốc lần thứ VIII. Trong 20 năm hoạt ñộng và
phát triển, thị trường BðS Việt Nam luôn ñược ðảng và Nhà nước ta chú
trọng quan tâm phát triển, ñặc biệt trong tình hình hiện nay, khi Việt Nam đã
chính thức gia nhập WTO, địi hỏi của q trình hội nhập ln đặt thị trường
BðS của Việt Nam vào những thách thức của xu thế tồn cầu hố.
Theo đánh giá của các chun gia nước ngồi thì thị trường BðS Việt
Nam là một thị trường tiềm năng ñầy triển vọng và hấp dẫn. Việt Nam là
nước ñang phát triển với tốc độ tăng trưởng bình qn 8,46% năm và là điểm
đến của các nhà đầu tư nước ngồi, nên nhu cầu về BðS là rất lớn. Chính vì
thế, ngồi các doanh nghiệp chuyên sâu về lĩnh vực BðS với những thương
hiệu mạnh như: HUD, HACINCO, SUDICO... ; có rất nhiều doanh nghiệp
lớn trong nước ñã và ñang chuyển hướng sang hoạt động trong lĩnh vực này
như: Cơng ty cổ phần đầu tư và phát triển du lịch VINACONEX, Cơng ty cổ
phần Tư vấn ñầu tư và xây dựng HUD, Công ty ðầu tư xây dựng số 2 Hà Nội
Trường ðại học Nông nghiệp Hà nội – Luận văn thạc sĩ khoa học nông nghiệp ………
1
HACINCO, Công ty hỗ trợ và phát triển Tin học SUDICO, Công ty Thương
mại và Du lịch Nam Cường NACIMEX...; có rất nhiều doanh nghiệp lớn
trong nước đã chuyển hướng sang hoạt động trong lĩnh vực này như: Tổng
cơng ty Lắp máy Việt Nam (LILAMA), Tập đồn Dầu khí Việt Nam, Tập
đồn điện lực Việt Nam, Cơng ty cơ điện lạnh (REE), Công ty cáp viễn thông
(SAM), Công ty CAVICO, Công ty CEO, Công ty Cổ Phần Nhiệt ðiện Phả
Lại, Cơng ty Viettronic Tân Bình, Cơng ty Giấy Viễn ðơng, Cơng ty ðầu tư
Phát triển hạ tầng VIGLACERA…
Chưa kể đến một loạt tập đồn, cơng ty nước ngồi như: Ciputra Indonesia, Công ty Liên Doanh Phú Mỹ Hưng - ðài Loan, Kumho Asiana,
Keangnam - Hàn Quốc, Gamuda Berhad - Malaysia, Tập đồn Riviera - Nhật
Bản…
Thị trường BðS Việt Nam đang trong giai đoạn phát triển. Tuy nhiên,
bên cạnh đó cịn rất nhiều vấn ñề nổi cộm của thị trường cần giải quyết như
môi trường pháp lý nhiều mâu thuẫn, chồng chéo, thiếu nhất quán giữa các
văn bản pháp lý; các chính sách của Nhà nước chưa thực sự tạo điều kiện
thuận lợi nhất cho sự phát triển của thị trường; thủ tục pháp lý còn rườm rà,
rắc rối, gây nhiều phiền hà cho người dân. ðặc biệt, sự thiếu minh bạch của
thơng tin trên thị trường đã có ảnh hưởng lớn ñến sự phát triển lành mạnh của
thị trường BðS. Thực tế, thông tin trên thị trường BðS hiện nay cịn rất nhiều
bất cập, chưa rõ ràng, khơng minh bạch, thiếu chính xác, khó tiếp cận. Tình
hình thị trường BðS ở nước ta trong những năm qua còn bộc lộ nhiều khiếm
khuyết, diến biến phức tạp, nổi bật là tình trạng phát triển tự phát, tình trạng
đầu cơ nhà đất, kích cầu ảo,… gây nên những “cơn sốt” bất thường, ảnh
hưởng ñến hoạt ñộng sản xuất kinh doanh và các lĩnh vực khác.[3]
Thực trạng nêu trên, ñặt ra hàng loạt vấn ñề lớn và cấp bách cần giải
quyết, ñể Việt Nam có thể tạo lập được một thị trường BðS phát triển mạnh
mẽ, góp phần làm đồng bộ các loại thị trường, nhằm thu hút các nguồn lực ñể
Trường ðại học Nông nghiệp Hà nội – Luận văn thạc sĩ khoa học nông nghiệp ………
2
phát triển kinh tế xã hội theo hướng công nghiệp hóa, hiện đại hóa và hội
nhập kinh tế quốc tế.
Hoạt ñộng kinh doanh dịch vụ môi giới BðS là một trong những hoạt
ñộng thúc ñẩy thị trường BðS phát triển mạnh, nó đóng vai trị như chất xúc
tác có nhiệm vụ kích thích cho thị trường BðS hoạt động hiệu quả. Vì vậy,
hoạt động kinh doanh dịch vụ mơi giới bất động sản là khơng thể thiếu và
được coi là một nghề có tính chun nghiệp cao. ða số các giao dịch liên
quan ñến thị trường BðS là do vai trị đóng góp của các hoạt động mơi giới
BðS.[2]
Khoản 2 và Khoản 3, ðiều 8 của Luật kinh doanh bất ñộng sản qui
ñịnh các tổ chức, cá nhân khi tham gia hoạt động kinh doanh dịch vụ bất động
sản thì phải đăng kí với cơ quan Nhà nước và phải có chứng chỉ hành nghề.
Trên thực tế, việc đăng kí hoạt động kinh doanh dịch vụ mơi giới bất động sản
chưa thực hiện nghiêm túc; như trách nhiệm, kỹ năng, ñạo ñức nghề nghiệp
và hiệu quả công việc của những người kinh doanh dịch vụ mơi giới bất động
sản cịn nhiều khiếm khuyết, thiếu tính chuyên nghiệp làm mất niềm tin trong
cộng ñồng và ảnh hưởng xấu ñến thị trường bất ñộng sản nước ta[11]
Quận Thanh Xuân là một quận mới thành lập (22/11/1996) của Thành
Phố Hà Nội, nhưng có những bước phát triển về mọi mặt: kinh tế, văn hóa, xã
hội, đất đai có nhiều biến động …điều đó ñã tác ñộng mạnh mẽ ñến mọi sự
phát triển của thị trường BðS nói chung và hoạt động kinh doanh dịch vụ mơi
giới BðS nói riêng. ðể tìm hiểu tình hình giao dịch, hoạt động mơi giới BðS,
đề xuất một số giải pháp nhằm phát triển loại hình hoạt động này trên ñịa bàn
quận Thanh Xuân một cách chuyên nghiệp, lành mạnh, đảm bảo có trật tự, kỷ
cương theo đúng pháp luật. Tơi tiến hành nghiên cứu đề tài: “Thực trạng
hoạt động mơi giới giao dịch BðS trên địa bàn quận Thanh Xuân – Thành
phố Hà Nội”
Trường ðại học Nông nghiệp Hà nội – Luận văn thạc sĩ khoa học nông nghiệp ………
3
1.1.
Mục đích và u cầu
1.2.1 Mục đích
Tìm hiểu thưc trạng các loại hình mơi giới bất động sản trên địa bàn
Quận Thanh Xuân - Hà Nội.
ðánh giá hiệu quả hoạt ñộng của tổ chức kinh doanh dịch vụ môi
giới giao dịch BðS.
ðề xuất một số giải pháp nhằm góp phần phát triển hoạt động mơi
giới giao dịch BðS ở Quận Thanh Xuân - Hà Nội trên cơ sở kết quả nghiên
cứu.
1.2.2 Yêu cầu
•
Nắm vững cơ sở khoa học, cơ sở pháp lý về hoạt động mơi giới
giao dịch BðS.
•
Nghiên cứu tổng quan tình hình phát triển của hoạt động mơi giới
giao dịch BðS trên Thế Giới và ở Việt Nam qua các thời kỳ.
•
ðiều tra các cơng ty, sàn giao dịch bất động sản, văn phịng, trung
tâm và các cá nhân mơi giới bất động sản trên địa bàn quận Thanh Xuân Hà Nội. Sử dụng phiếu ñiều tra ñến trực tiếp các ñơn vị, cá nhân trên ñịa
bàn quận Thanh Xn để điều tra kết quả hoạt động mơi giới.
•
Tổng hợp, phân tích số liệu điều tra theo phiếu điều tra đến tình
hình hoạt động mơi giới.
•
ðánh giá khách quan thực trạng của các loại hình mơi giới, giao dịch
BðS ñối với thị trường BðS ở quận Thanh Xuân.
Trường ðại học Nông nghiệp Hà nội – Luận văn thạc sĩ khoa học nông nghiệp ………
4
PHẦN II: TỔNG QUAN VỀ VẤN ðỀ NGHIÊN CỨU
2.1 Cơ sở khoa học, cơ sở pháp lý của hoạt ñộng mơi giới dịch BðS
2.1.1 Giải thích một số từ ngữ có liên quan đến hoạt động mơi giới bất động
sản.
- Bất ñộng sản
Khái niệm về bất ñộng sản
Bất ñộng sản bao gồm đất đai, vật kiến trúc (cơng trình xây dựng) và
các vật khơng thể tách rời khỏi đất đai và vật kiến trúc, cùng với những thứ
dùng ñể nâng cao giá trị sử dụng của BðS như hàng rào, cây cối hoặc vườn
hoa, cây cảnh, núi non bộ, các trang thiết bị cấp thốt nước, cấp điện, vệ sinh
thơng gió, thang máy, hệ thống phịng cháy. [10]
BðS bao gồm:
- ðất đai;
- Nhà ở, cơng trình xây dựng gắn liền với ñất ñai, kể cả các tài sản gắn
liền với nhà ở, cơng trình xây dựng đó;
- Các tài sản khác gắn liền với ñất ñai;
- Các tài sản khác do pháp luật quy ñịnh.
ðặc ñiểm của bất ñộng sản:
- BðS là hàng hố có vị trí cố định về vị trí địa lý, về địa điểm, về
khơng gian và khơng có khả năng di dời được;
- BðS là hàng hố có tính lâu bền;
- Hàng hố BðS mang tính cá biệt và khan hiếm;
- Hàng hoá BðS mang nặng yếu tố tập quán, thị hiếu và tâm lý xã hội;
- Hàng hoá BðS chịu ảnh hưởng lẫn nhau;
- Hàng hố BðS có chịu sự chi phối mạnh mẽ của pháp luật và chính
sách của Nhà nước;
Trường ðại học Nơng nghiệp Hà nội – Luận văn thạc sĩ khoa học nông nghiệp ………
5
- Hàng hoá BðS phụ thuộc nhiều vào năng lực quản lý.
Xuất phát từ các ñặc ñiểm trên, ñối tượng của hoạt động mơi giới hồn
tồn khơng phải là ở bản thân BðS mà là ở các quyền liên quan ñến nó. Chỉ
có các quyền về BðS mới ñược luân chuyển và là đối tượng của việc chuyển
giao. Có nhiều dạng quyền liên quan đến BðS nên nhà mơi giới phải phân
biệt rõ mỗi loại quyền hạn này bởi không phải quyền nào cũng có thể luân
chuyển. Những quyền hạn này liên quan đến BðS nên cần phải định nghĩa
chính xác thế nào là BðS dưới góc độ nghề mơi giới:
“BðS là một mảnh đất có ranh giới thuộc quyền sử dụng, cũng như quyền
sở hữu những cơng trình cố ñịnh gắn liền trên mảnh ñất hay những thành phần
của cơng trình, mà theo luật định riêng, tách biệt với mảnh ñất”. [10]
- Thị trường bất ñộng sản
Khái niệm về thị trường bất ñộng sản
Thị trường bất ñộng sản (TTBðS) là hoạt động mà người mua và người
bán BðS tìm ñến với nhau ñể biết ñược những ñiều mà mỗi bên đều cần để
thỏa mãn u cầu của mình, từ ñó dẫn ñến việc giao dịch. TTBðS thể hiện
yêu cầu tiêu thụ như trao ñổi, mua, thuê, thế chấp... ñối với BðS. Mọi hoạt
ñộng kinh doanh của các doanh nghiệp BðS là nhằm thỏa mãn yêu cầu của
người tiêu dùng (người sử dụng BðS). u cầu đó có tính khu vực và biến
ñổi theo thời gian. Nơi nào, lúc nào mà u cầu về BðS chưa được thỏa mãn
thì nơi đó có tính TTBðS. [10]
Tóm lại TTBðS là các hoạt ñộng giao dịch về BðS tại một khu vực ñịa
lý nhất ñịnh trong một thời gian nhất ñịnh, là ñầu mối thực hiện giá trị và
chuyển dịch giá trị BðS thông qua quan hệ giữa người mua và người bán
BðS theo quy luật của thị trường.
ðặc ñiểm của thị trường bất ñộng sản:
- TTBðS chịu chi phối bởi các quy luật: quy luật kinh tế hàng hoá; quy
luật giá trị; quy luật cung cầu;
Trường ðại học Nông nghiệp Hà nội – Luận văn thạc sĩ khoa học nông nghiệp ………
6
- TTBðS theo mơ hình chung của thị trường hàng hố với 3 yếu tố xác
định: sản phẩm, số lượng và giá cả;
- Phạm vi hoạt ñộng của TTBðS do pháp luật của mỗi nước quy định
nên cũng khơng đồng nhất.
ðặc trưng của thị trường bất động sản:
- TTBðS khơng chỉ là giao dịch bản thân BðS mà cái cơ bản là thị
trường giao dịch các quyền và lợi ích chứa đựng trong BðS;
- TTBðS mang tính vùng, tính khu vực sâu sắc;
- TTBðS chịu sự chi phối của pháp luật;
- TTBðS ln có nội dung phong phú nhưng thực tế lại là thị trường
khơng hồn hảo;
- Cung về BðS phản ứng chậm so với cầu về BðS.
Các yếu tố cấu thành thị trường bất ñộng sản:
- Chủ thể của TTBðS: đó là các chủ sở hữu BðS có quyền và lợi ích
độc lập, tự chủ quyết định tham gia hay không tham gia vào các giao dịch trên
TTBðS. Trong ñiều kiện của nước ta, ñất ñai thuộc sở hữu tồn dân do Nhà
nước là đại diện chủ sở hữu, bằng các quy ñịnh của pháp luật, Nhà nước thực
hiện giao ñất, cho thuê ñất cho các tổ chức, hộ gia đình, cá nhân sử dụng ổn
định, lâu dài. ðồng thời pháp luật cho phép các chủ thể sử dụng ñất có các
quyền năng như: chuyển ñổi, chuyển nhượng, cho thuê, thừa kế, thế chấp, góp
vốn bằng quyền sử dụng ñất. Từ các chủ thể của quan hệ ñất ñai, các tổ chức,
hộ gia đình, cá nhân có khả năng trở thành chủ thể của TTBðS và ñược tham
gia giao dịch một loại BðS ñặc biệt là quyền sử dụng ñất và các BðS khác
gắn liền với ñất;
- Khách thể của TTBðS là ñất ñai và các tài sản gắn liền với ñất. Trong
ñiều kiện của nước ta, khách thể trung tâm của TTBðS là quyền sử dụng ñất
và tài sản gắn liền với ñất;
- Các tổ chức trung gian trong TTBðS. ðây là các tổ chức trung gian
Trường ðại học Nông nghiệp Hà nội – Luận văn thạc sĩ khoa học nông nghiệp ………
7
ñứng ra làm cầu nối liên kết giữa các chủ thể thị trường khi họ thực hiện giao
dịch về BðS. Các tổ chức này thực hiện chức năng môi giới, tư vấn, định giá
BðS, cung cấp thơng tin về hàng hố BðS.
- Khái niệm về mơi giới bất động sản
Mơi giới là hoạt ñộng của cá nhân hay tổ chức làm trung gian cho hai
hay nhiều chủ thể khác nhau ñể tạo ra quan hệ trong kinh doanh. Có thể hiểu
rằng mơi giới là hoạt động của người thứ ba với mục đích tạo ra sự cảm thơng
thấu hiểu về các vấn đề có liên quan giữa các bên với nhau, hoặc là việc giải
quyết những cơng việc nào đó liên quan giữa hai bên - người môi giới lúc này
đóng vai trị là cầu nối.
Ta có thể thấy rằng hình thức mơi giới chỉ xuất hiện giữa các bên quan hệ
khi mà quan hệ giữa các bên không thể giải quyết được hoặc giải quyết khơng
hiệu quả. Khi đó địi hỏi người thứ ba có đầy đủ khả năng và điều kiện để giải
quyết vấn đề này.
Ta có thể hiểu môi giới BðS là việc thực hiện công việc cho những
người khác nhau mà ñối tượng là những quyền hạn khác nhau liên quan ñến
BðS. Kết quả của những hoạt ñộng này là việc thực hiện những yêu cầu của
khách hàng như mua bán, trao ñổi, thuê, cho thuê với sự giúp đỡ của nhà mơi
giới.
- Bản chất của mơi giới bất động sản
Mơi giới BðS là việc kết nối các thương vụ, tạo sự thấu hiểu giữa các
bên. Nhà mơi giới giúp những người có BðS và những người có nhu cầu
th, mua kết nối được với nhau, qua đó thúc đẩy thực hiện các thương vụ.
Bản chất của mơi giới BðS cịn thể hiện đó là việc lựa chọn, sắp xếp
các phương pháp, các vấn ñề của thương vụ ñể giải quyết các thương vụ một
cách nhanh chóng, hợp lý và hiệu quả nhất.
- Vai trị của mơi giới bất động sản
Có thể thấy rằng mơi giới bất động sản có những mặt tích cực và tiêu
Trường ðại học Nông nghiệp Hà nội – Luận văn thạc sĩ khoa học nông nghiệp ………
8
cực, chính những người tham gia nhiều khi làm cho thị trường này sai lệch,
nhưng không thể phủ nhận vai trị của những nhà mơi giới họ chính là chất
xúc tác đưa các giao dịch tới thành cơng, đồng thời thúc đẩy sự phát triển của
TTBðS. Vai trị của dịch vụ này thể hiện qua các mặt dưới ñây:
- Cung cấp thông tin cho các chủ thể tham gia vào hoạt động giao
dịch hàng hố bất động sản
Hàng hóa BðS là hàng hóa đặc biệt, khác với các hàng hóa thơng
thường do đó thị trường BðS cũng có những đặc ñiểm riêng. Mặc dù TTBðS
có nội dung rất phong phú nhưng là thị trường khơng hồn hảo. Sở dĩ như vậy
là do các thơng tin của TTBðS khơng đầy đủ và phổ biến rộng rãi như các
loại hàng hóa khác. Sự so sánh giữa các BðS cùng loại cũng khó chính xác vì
các tiêu chí đánh giá BðS khơng chính xác như đối với các hàng hóa thơng
thường. Chính vì vậy hệ thống thơng tin đóng một vai trị quan trọng đối với
sự vận hành của TTBðS, đó là tồn bộ các thơng tin liên quan đến BðS, bao
gồm các thơng tin về vị trí của BðS, mơi trường, nhu cầu, mức cung, luật
pháp, chính sách đất đai, quy hoạch kế hoạch sử dụng ñất, tâm lý tập quán…
Khi trên thị trường thơng tin về các giao dịch đầy đủ, ñồng bộ sẽ ñưa
TTBðS vận hành thuận tiện và lành mạnh hơn, người mua và người bán ñều
hiểu biết về những thơng tin đó, họ sẽ dễ dàng quyết định lựa chọn thị trường
tham gia giao dịch và sẽ yên tâm hơn vì có được nguồn thơng tin chính xác.
ðồng thời TTBðS nước ta mới sơ khai hình thành nên các giao dịch
cơng khai trên thị trường ít chủ yếu là giao dịch ngầm, và số lượng người
tham gia giao dịch trên thị trường là số lượng nhỏ khơng đủ để trở thành cạnh
tranh hồn hảo. Từ đó dẫn tới giá cả cạnh tranh cũng là khơng hồn hảo và
người bán có nhiều lợi thế hơn trong việc quyết định. Giá cả ở đây khơng
phản ánh đúng mối quan hệ cung cầu.
Hệ thống thơng tin khơng hồn hảo thiếu chính xác sẽ dẫn ñến biến
ñộng mạnh, người tham gia giao dịch nhiều khi phải chấp nhận những giá quá
Trường ðại học Nông nghiệp Hà nội – Luận văn thạc sĩ khoa học nông nghiệp ………
9
cao, có nhu cầu mua nhưng lại khơng có khả năng thanh tốn.
Các tổ chức mơi giới là một trong các chủ thể cung cấp thông tin quan
trọng trên TTBðS. Hệ thống các tổ chức này càng phát triển, hoạt động càng
chun nghiệp thì mức độ hồn hảo của thơng tin BðS ngày càng cao, hạn
chế ñược rất nhiều rủi ro cho các ñối tượng tham gia trên TTBðS.
- Thúc ñẩy thị trường bất ñộng sản phát triển
Do TTBðS là thị trường khơng hồn hảo nên người mua và người bán
khơng có cơ hội và đầy đủ lượng thơng tin cần thiết để lựa chọn đối tượng
phù hợp với mình. Luôn luôn tồn tại song song hai thị trường, một nằm trong
sự quản lý của Nhà nước và một không nằm trong sự quản lý của Nhà nước.
Thị trường phát triển một cách tự phát, giá của BðS đơi khi quá cao so
với giá trị thực của nó, do nạn ñầu cơ vào BðS khiến mọi người không thể
biết ñược giá đó là “thực” hay là giá “ảo”. Vì thế khi mà thị trường “đóng
băng” số lượng các giao dịch TTBðS ít sẽ dẫn đến nhiều nhà đầu cơ đứng
trước bờ phá sản do khơng đủ khả năng thanh tốn lãi vay hàng tháng. ðồng
thời do khơng nắm bắt được thơng tin nên việc định giá cũng thiếu chính xác,
xảy ra tình trạng đầu cơ tràn lan nhưng khơng phải ai cũng có lợi nhuận. ðiều
này kìm hãm sự phát triển của thị trường.
Rõ ràng, thị trường muốn phát triển cần phải có một đội ngũ tư vấn ở
trình độ cao và chuyên nghiệp, một trong các loại tư vấn đó là dịch vụ mơi
giới BðS. Thơng qua các tổ chức mơi giới - những người đã qua đào tạo, có
kinh nghiệm và kiến thức chun mơn nắm được thơng tin thị truờng, am hiểu
pháp luật về bất ñộng sản, giúp các đối tượng có nhu cầu giao dịch BðS thoả
mãn điều kiện của mình, giúp cho họ tính tốn kĩ lưỡng trong việc mua bán ñể
quyết ñịnh phù hợp nhất. ðồng thời thông qua tổ chức môi giới, các thơng tin
được đưa ra sẽ được chính xác, minh bạch, việc ñầu cơ hay ñầu tư BðS của
các cá nhân tổ chức sẽ có căn cứ xác thực hơn, giá cả BðS trên thị trường sẽ
phản ánh ñúng mối quan hệ cung cầu, ñưa các giao dịch vào hoạt ñộng công
Trường ðại học Nông nghiệp Hà nội – Luận văn thạc sĩ khoa học nông nghiệp ………
10
khai minh bạch, hạn chề tình trạng đầu cơ đất tràn lan, ép giá.
Vì vậy, hoạt động của tổ chức mơi giới có vai trị khá quan trọng, góp
phần thúc ñẩy TTBðS phát triển.
- Khai thác nguồn thu cho ngân sách Nhà nước
TTBðS ngày càng một phát triển thì nhu cầu giao dịch sẽ ngày càng
tăng cả về số lượng và chất lượng. Nhưng do giao dịch chủ yếu là giao dịch ngầm,
Nhà nước khơng thể kiểm sốt được các giao dịch đó, nên việc thu thuế đối với
những người có thu nhập cao khi tham gia giao dịch trên thị trường khơng thể
thực hiện được.
Theo thống kê có trên 70% các giao dịch BðS được thực hiện thơng
qua các tổ chức mơi giới khơng đăng kí kinh doanh, điều này gây ra những
thiệt hại không nhỏ cho ngân sách Nhà nước.
Vì vậy khi chỉ có các tổ chức, cá nhân mơi giới được cơng nhận cho
phép hành nghề và có đăng kí kinh doanh được phép hành nghề mơi giới sẽ giúp
cho hoạt động kiểm sốt thị trường có hiệu quả hơn, giảm thiểu các thất thốt về
thuế.
- Góp phần ổn ñịnh trật tự, an ninh xã hội
TTBðS ở bất cứ quốc gia nào cũng là thị trường quan trọng bởi lẽ nó
góp phần tạo ra sự ổn định xã hội. Thị trường phát triển khơng lành mạnh
(đặc biệt là thị trường đất đai) ngun nhân chính là do chính sách đất đai
khơng phù hợp, sẽ dẫn đến sự rối loạn của thị trường, làm gia tăng nạn ñầu
cơ, bn bán lũng đoạn giá cả làm cho giá cả lên xuống thất thường,... ðiều
đó tác động xấu đến niềm tin của người dân vào chủ trương chính sách của
ðảng, hạn chế sự phát triển của TTBðS, qua đó ảnh hưởng ñến các hoạt ñộng
sản xuất và ñời sống sinh hoạt của con người và các hoạt ñộng xã hội nói
chung. Trong khi các hoạt động liên quan đến BðS thực tế là các hoạt động
liên quan đến các tính chất pháp lý của BðS. ðó là những thơng tin, yếu tố
mà người mua, thuê, nhận thế chấp, nhận góp vốn … cần nắm bắt, am hiểu.
Trường ðại học Nông nghiệp Hà nội – Luận văn thạc sĩ khoa học nông nghiệp ………
11
Thế nhưng hầu hết người mua, thuê nhận thế chấp… lại khơng am hiểu hoặc
khơng có đủ điều kiện để tìm hiểu kĩ các thơng tin về BðS.
Thơng qua các tổ chức môi giới chuyên nghịêp, các chủ thể tham gia
giao dịch BðS sẽ được cung cấp đầy đủ, chính xác các thông tin về BðS, hạn
chế tiêu cực phát sinh, góp phần ổn định trật tự, an ninh xã hội.
- Góp phần thúc đẩy đổi mới chính sách quản lý bất động sản
TTBðS phát triển vững mạnh khi nó có một hành lang pháp lý hồn
thiện, mặt khác hành lang pháp lý này cũng là căn cứ quan trọng cho Nhà
nước trong việc kiểm sốt các hoạt động của thị trường, ñồng thời giúp cho
mọi ñối tượng tham gia hoạt động kinh doanh BðS tn thủ đúng pháp luật.
Thơng qua các giao dịch trên TTBðS, những điều kiện khơng phù hợp
thực tế trong chính sách quản lý đất đai của Nhà nước sẽ được bộc lộ. ðó là
một trong các cơ sở ñể Nhà nước ñổi mới, bổ sung, hồn thiện cơng tác quản
lý đất đai, quản lý bất ñộng sản: thiết lập hệ thống, quy trình ñăng ký ñất ñai,
ñăng ký tài sản, lập bản ñồ ñịa chính, cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng
ñất… nhằm tạo ñiều kiện cho các quan hệ ñất ñai ñược thực hiện phù hợp với
các quan hệ kinh tế - xã hội, từ đó mở rộng và phát triển TTBðS, khắc phục
tình trạng giao dịch ngầm, tình trạng hành chính hố các quan hệ dân sự về
ñất ñai. Nhu cầu giao dịch BðS ngày càng phong phú và ña dạng của các
doanh nghiệp, các tổ chức kinh tế - chính trị - xã hội và của các tầng lớp dân
cư có thể ñáp ứng ñược các giao dịch trên TTBðS, thông qua các tổ chức
trung gian mơi giới về BðS. Sự hình thành và phát triển của các tổ chức môi
giới là tất yếu khách quan. Dịch vụ môi giới cũng là một nghề cần được cơng
khai hố, coi ngành này như bao ngành nghề khác và tạo khuôn khổ pháp lý
cho dịch vụ mơi giới phát triển đúng hướng góp phần hồn thiện và phát triển
TTBðS.
- Hoạt động kinh doanh bất ñộng sản: bao gồm kinh doanh BðS và
kinh doanh dịch vụ BðS:
Trường ðại học Nông nghiệp Hà nội – Luận văn thạc sĩ khoa học nông nghiệp ………
12
• Kinh doanh BðS: là việc bỏ vốn ñầu tư tạo lập, mua, nhận
chuyển nhượng, thuê, thuê mua BðS ñể bán, cho th lại, nhằm mục đích
sinh lợi.
• Kinh doanh dịch vụ BðS: là các hoạt ñộng hỗ trợ kinh doanh
BðS vào thị trường BðS; bao gồm các dịch vụ mơi giới BðS, định giá BðS,
sàn giao dịch BðS, tư vấn BðS, ñấu giá BðS, quảng cáo BðS, quản lý BðS.
- Giao dịch bất ñộng sản liên quan ñến kinh doanh bất ñộng sản: là
việc mua bán, chuyển nhượng, thuê, thuê mua BðS giữa các tổ chức, cá nhân
không kinh doanh BðS với tổ chức, cá nhân kinh doanh BðS. [11]
- Sàn giao dịch bất ñộng sản: là nơi diễn ra các hoạt ñộng giao dịch
BðS và cung cấp dịch vụ cho kinh doanh BðS.[11]
- Thù lao môi giới bất ñộng sản: là khoản tiền tổ chức, cá nhân môi
giới nhận ñược từ khách hàng theo thoả thuận trong hợp ñồng môi giới không
phụ thuộc vào kết quả giao dịch BðS giữa khách hàng và người thứ ba và
không phụ thuộc vào giá của giao dịch được mơi giới.[11]
- Hoa hồng mơi giới bất động sản: là khoản tiền tổ chức, cá nhân mơi giới
nhận được từ khách hàng theo thoả thuận trong hợp đồng mơi giới tính theo giá
bán BðS hoặc giá trị chênh lệch giữa giá bán và giá của người uỷ quyền ñưa ra.
[11]
2.1.2 Các thành phần tham gia thị trường bất ñộng sản.
a. Nhà Nước
Nhà Nước tham gia thị trường với BðS tư cách là chủ thể, Nhà Nước
có nhiệm vụ ban hành Luật ðất ðai, Luật Kinh Doanh Bất ðộng Sản tạo ra
hành lang pháp lý an tồn cho thị trường BðS hoạt động, đồng thời Nhà
Nước đóng vai trị quản lý, giám sát và thực hiện các biện pháp thúc ñẩy thị
trường ñất ñai phát triển. Nhà Nước sử dụng một số công cụ chính như: Quy
hoạch, chính sách, pháp luật…để điều tiết thị trường BðS vận hành theo cơ
thị trường và theo ñịnh hướng của mình.
Trường ðại học Nơng nghiệp Hà nội – Luận văn thạc sĩ khoa học nông nghiệp ………
13
b. Người sử dụng bất ñộng sản
Người sử dụng BðS cũng tham gia vào thị trường BðS với tư cách là
chủ thể. Họ có thể là người có quyền sử dụng BðS, người sở hữu BðS, các tổ
chức, công ty kinh doanh với tư cách là nhà ñầu tư, họ có vai trị đưa BðS
vào thị trường để ln chuyển quyền liên quan ñến BðS.
c. Bất ñộng sản
BðS tham gia vào thị trường BðS với tư cách là khách thể, ñối tượng
trực tiếp bị chủ thể chi phối về lượng và vật chất ñầu tư vào. Khách thể là cơ
sở vật chất cho sự tồn tại của thị trường.
d. Giới trung gian thị trường bất ñộng sản.
Trong nền kinh tế thị trường, thông tin thị trường, người trung gian
giao dịch, giới tư vấn ñều là giới trung gian giao dịch.
ðây là bộ phận trung gian giao dịch BðS và rất ñặc trưng cho thị
trường này. Cơ quan môi giới BðS có chức năng cung cấp thơng tin cho thị
trường BðS. Thơng tin này được thu thập từ các chủ thể và khách thể. Trong
một thị trường BðS phát triển thì các thơng tin của cơ quan mơi giới quyết
định lớn đến tính lành mạnh của thị trường và hàng hố BðS khơng trực tiếp
mang ra thị trường để rao bán mà chỉ có các thơng tin về BðS được rao bán
tại các cơ quan môi giới với sự trợ giá của các lực lượng chuyên viên môi
giới.
2.1.3 Nguyên tắc hoạt ñộng môi giới bất ñộng sản
- Tổ chức, cá nhân ñủ ñiều kiện quy ñịnh tại khoản 2 và khoản 3 ðiều 8
của Luật Kinh doanh BðS ñược kinh doanh dịch vụ mơi giới BðS, làm trung
gian trong việc đàm phán, ký hợp ñồng kinh doanh BðS và ñược hưởng thù
lao, hoa hồng theo hợp đồng mơi giới BðS.
+ Khoản 2: Tổ chức, cá nhân khi kinh doanh dịch vụ BðS phải thành
lập doanh nghiệp hoặc hợp tác xã, ñăng ký kinh doanh dịch vụ BðS theo quy
ñịnh của pháp luật.
Trường ðại học Nông nghiệp Hà nội – Luận văn thạc sĩ khoa học nông nghiệp ………
14
+ Khoản 3: Cá nhân kinh doanh dịch vụ môi giới BðS ñộc lập phải
ñăng ký kinh doanh theo quy định của pháp luật và có chứng chỉ mơi giới
BðS.
- Hoạt động mơi giới BðS phải cơng khai, trung thực và tuân thủ pháp
luật.
- Tổ chức, cá nhân môi giới BðS khơng được đồng thời vừa là nhà mơi giới
vừa là một bên thực hiện hợp ñồng trong một giao dịch kinh doanh BðS. [11]
2.1.4 Nội dung môi giới bất ñộng sản
Theo quy ñịnh tại ðiều 45 của Luật Kinh doanh BðS thì nội dung mơi
giới BðS bao gồm:
- Tìm kiếm ñối tác ñáp ứng các ñiều kiện của khách hàng ñể tham gia ñàm
phán ký hợp ñồng.
- ðại diện theo ủy quyền để thực hiện các cơng việc liên quan đến hoạt động
kinh doanh BðS.
- Cung cấp thơng tin, hỗ trợ cho các bên trong việc ñàm phán, ký hợp
ñồng mua bán, chuyển nhượng, thuê, thuê mua BðS. [11]
2.1.5 Cơ sở pháp lý về ñiều kiện kinh doanh dịch vụ mơi giới bất động sản
và u cầu chun mơn của nhà mơi giới bất động sản
2.1.5.1
Quy định về điều kiện kinh doanh
Các cá nhân, tổ chức ñăng ký kinh doanh dịch vụ mơi giới BðS cần hội
đủ những điều kiện sau:
- Thành lập doanh nghiệp, hợp tác xã ñăng ký kinh doanh dịch vụ BðS
theo quy ñịnh của pháp luật;
- Phải có ít nhất một người có chứng chỉ môi giới BðS;
- Cá nhân kinh doanh dịch vụ môi giới BðS ñộc lập phải ñăng ký kinh doanh
theo quy định của pháp luật và có chứng chỉ mơi giới BðS
2.1.5.2
Yêu cầu chuyên môn
a. Kiến thức:
Trường ðại học Nông nghiệp Hà nội – Luận văn thạc sĩ khoa học nông nghiệp ………
15
- Kinh tế: mua bán - ñầu tư;
- Luật: các quyền về tài sản và BðS;
- Kĩ thuật: xây dựng, kiến trúc, vật liệu;
- Xã hội: giao tiếp, kiến thức hỗ trợ;
- Kiến thức riêng về nghề môi giới, am hiểu và nắm rõ nội dung, yêu
cầu, trình tự thực hiện các cơng việc liên quan đến giao dịch BðS.
b. Kĩ năng:
- Thực hiện các tác nghiệp thích hợp trong thương vụ;
- Thực hiện các tác nghiệp giải quyết các quan hệ: cơng chứng, nộp
thuế, thanh tốn, kiểm tra giấy tờ;
- ðàm phán, giải quyết các mâu thuẫn.
2.1.6 Quyền của tổ chức, cá nhân mơi giới bất động sản
- Thực hiện dịch vụ mơi giới BðS theo quy định của Luật kinh doanh bất
ñộng sản.
- Yêu cầu khách hàng cung cấp hồ sơ, thông tin số liệu, tài liệu liên
quan ñến BðS.
- Hưởng hoa hồng, thù lao môi giới theo thỏa thuận trong hợp đồng
mơi giới BðS đã đăng ký với khách hàng.
- Thuê tổ chức, cá nhân môi giới khách thực hiện công việc môi giới BðS
trong phạm vi hợp đồng mơi giới BðS với khách hàng nhưng phải chịu trách nhiệm
trước khách hàng về kết quả môi giới.
- Thu thập thơng tin về chính sách, pháp luật về kinh doanh BðS.
- ðơn phương chấm dứt hoặc hủy hợp ñồng môi giới BðS khi khách hàng
vi phạm ñiều kiện ñể ñơn phương chấm dứt hoặc hủy bỏ hợp ñồng do hai bên thỏa
thuận trong hợp ñồng hoặc quy ñinh của pháp luật.
- Lựa chọn tham gia sàn giao dịch BðS.
- Khiếu nại, tố cáo hành vi vi phạm pháp luật trong hoạt động mơi giới
BðS.
Trường ðại học Nơng nghiệp Hà nội – Luận văn thạc sĩ khoa học nông nghiệp ………
16
