Luận văn thạc sĩ điều tra thực trạng và đề xuất giải pháp phát triển thị trường nhà ở đất ở trên địa bàn quận hà đông thành phố hà nội

...

BỘ GIÁO DỤC VÀ ðÀO TẠO

TRƯỜNG ðẠI HỌC NÔNG NGHIỆP HÀ NỘI
---------

---------

ðỖ THỊ THANH VÂN

ðIỀU TRA THỰC TRẠNG VÀ ðỀ XUẤT GIẢI
PHÁP PHÁT TRIỂN THỊ TRƯỜNG NHÀ Ở,
ðẤT Ở TRÊN ðỊA BÀN QUẬN HÀ ðÔNG,
THÀNH PHỐ HÀ NỘI
LUẬN VĂN THẠC SĨ NƠNG NGHIỆP

Chun ngành

: Quản lý đất đai.

Mã số

: 60.62.16

Người hướng dẫn khoa học: TS. NGUYỄN ðÌNH BỒNG

HÀ NỘI - 2011


LỜI CAM ðOAN

- Tơi xin cam đoan rằng: số liệu và kết quả nghiên cứu trong luận văn
này là trung thực và chưa ñược sử dụng ñể bảo vệ một học vị nào.
- Tơi xin cam đoan rằng: mọi sự giúp ñỡ cho việc thực hiện luận văn ñã
ñược cảm ơn và các thơng tin trích dẫn trong luận văn ñều ñã ñược chỉ rõ
nguồn gốc.

Trường ðại học Nông nghiệp Hà Nội - Luận văn thạc sĩ khoa học nông nghiệp …………………………

i


LỜI CẢM ƠN

Với tấm lịng biết ơn vơ hạn, tơi xin bày tỏ lời cảm ơn sâu sắc tới Ban
Giám hiệu trường ðại học Nông nghiệp Hà Nội, Ban Chủ nhiệm khoa Tài
ngun và Mơi trường cùng tồn thể các thầy, cơ giáo đã truyền đạt cho tơi
những kiến thức quý báu trong suốt quá trình học tập, tu dưỡng tại trường.
Tôi xin chân thành cảm ơn thầy giáo, TS. Nguyễn ðình Bồng đã nhiệt
tình hướng dẫn chỉ bảo cho tơi trong suốt q trình học tập và nghiên cứu đề
tài của mình.
Tơi xin gửi lời cảm ơn đến các cán bộ của Sở Tài nguyên và Môi
trường thành phố Hà Nội, các Phịng Tài ngun và Mơi trường, Phịng Quản
lý đơ thị quận Hà ðơng và bạn bè đã tạo điều kiện giúp đỡ tơi trong q trình
thu thập các thông tin, tài liệu phục vụ việc nghiên cứu ñề tài luận văn tốt
nghiệp.
Tác giả luận văn

ðỗ Thị Thanh Vân

Trường ðại học Nông nghiệp Hà Nội - Luận văn thạc sĩ khoa học nông nghiệp …………………………

ii


MỤC LỤC

Lời cam ñoan

i

Lời cảm ơn

ii

Mục lục

iii

Danh mục các từ viết tắt

vi

Danh mục bảng

vii

Danh mục biểu đồ

viii

Danh mục hình

ix

1

MỞ ðẦU

i

1.1

Tính cấp thiết của đề tài

1

1.2

Mục đích nghiên cứu

3

2

TỔNG QUAN VỀ CÁC VẤN ðỀ NGHIÊN CỨU

4

2.1

Khái quát về thị trường bất ñộng sản

4

2.2

Quản lý thị trường bất ñộng sản

11

2.3

Chính sách quản lý thị trường bất ñộng sản

17

2.4

Thị trường nhà ở, ñất ở tại Việt Nam

28

2.5

Thị trường nhà ở, ñất ở các nước

39

3

ðỐI TƯỢNG, NỘI DUNG VÀ PHƯƠNG PHÁP NGHIÊN
CỨU

47

3.1

ðối tượng và phạm vi nghiên cứu

47

3.2

Nội dung nghiên cứu

47

3.3

Phương pháp nghiên cứu

48

4

KẾT QUẢ NGHIÊN CỨU VÀ THẢO LUẬN

51

4.1

Khái quát về ñiều kiện tự nhiên, kinh tế, xã hội của quận Hà

4.1.1

ðông

51

ðiều kiện tự nhiên

51

Trường ðại học Nông nghiệp Hà Nội - Luận văn thạc sĩ khoa học nông nghiệp …………………………

iii


4.1.2

Thực trạng phát triển kinh tế - xã hội

53

4.1.3

ðánh giá chung

54

4.2

Thực trạng quản lý ñất ñai trên ñịa bàn quận Hà ðơng

55

4.2.1

Hiện trạng sử dụng đất của quận Hà ðơng

55

4.2.2

Tình hình quản lý đất đai trên địa bàn quận Hà ðơng

56

4.3

Thực trạng thị trường nhà ở, đất ở trên địa bàn quận Hà ðơng

62

4.3.1

Thực trạng cung về nhà ở, đất ở

62

4.3.2

Thực trạng cầu về nhà ở, ñất ở

77

4.3.3

Các yếu tố ảnh hưởng ñến thị trường nhà ở, ñất ở

84

4.4

Thực trạng quản lý thị trường nhà ở, ñất ở trên ñịa bàn quận Hà
ðông

4.4.1

88

Về công tác ban hành văn bản quy phạm pháp luật liên quan ñến
quản lý thị trường nhà ở, ñất ở

88

4.4.2

Về tổ chức bộ máy quản lý thị trường nhà ở, ñất ở

89

4.4.3

Thực trạng quản lý thị trường nhà ở, ñất ở

91

4.5

Những ưu ñiểm và tồn tại của thị trường nhà ở, ñất ở trên ñịa bàn
quận Hà ðơng

95

4.5.1

Về chính sách

95

4.5.2

Về tài chính

96

4.5.3

Về quản lý

96

4.5.4

Về dịch vụ

96

4.5.5

Về thị trường

97

4.6

Một số dự báo về thị trường nhà ở, ñất ở trên địa bàn quận Hà
ðơng trong những năm tới

97

4.6.1

Về quỹ ñất cho các dự án phát triển nhà ở, ñất ở

97

4.6.2

Về ñầu tư tài chính tín dụng cho thị trường nhà ở, đất ở

98

Trường ðại học Nơng nghiệp Hà Nội - Luận văn thạc sĩ khoa học nông nghiệp …………………………

iv


4.7

ðề xuất các giải pháp phát triển thị trường nhà ở, đất ở trên địa
bàn quận Hà ðơng

99

4.7.1

Quan điểm, mục tiêu phát triển thị trường bất ñộng sản

99

4.7.2

Giải pháp

103

5

KẾT LUẬN VÀ KIẾN NGHỊ

107

5.1

Kết luận

107

5.2

Kiến nghị

108

TÀI LIỆU THAM KHẢO

109

PHỤ LỤC

113

Trường ðại học Nông nghiệp Hà Nội - Luận văn thạc sĩ khoa học nông nghiệp …………………………

v

DANH MỤC CÁC TỪ VIẾT TẮT

BðS

Bất động sản

CTHT

Cơng trình hạ tầng

CSHT

Cơ sở hạ tầng

CTXD

Cơng trình xây dựng

GCN

Giấy chứng nhận

GPMB

Giải phóng mặt bằng

NQ

Nghị quyết

SHN

Sở hữu nhà

TNCN

Thu nhập cá nhân

TNMT

Tài nguyên và Mơi trường

QSH

Quyền sở hữu

QSDð

QSDð

Qð

Quyết định

UBND

Ủy ban nhân dân

VN

Việt Nam

Trường ðại học Nông nghiệp Hà Nội - Luận văn thạc sĩ khoa học nông nghiệp …………………………

vi


DANH MỤC BẢNG

STT
2.1

Tên bảng

Trang

Các quy ñịnh liên quan ñến thị trường nhà ở, ñất ở của thành phố
Hà Nội ñã ban hành từ năm 2006 ñến năm 2010

33

2.2

Tổng cung - cầu về nhà ở tại Hà Nội

37

4.3

Chuyển dịch kinh tế trên địa bàn quận Hà ðơng

53

4.4

Tình hình thực hiện các dự án đơ thị và nhà ở theo kế hoạch sử
dụng ñất ñến năm 2010

4.5

60

Tổng hợp các dự án xây dựng khu đơ thị và nhà ở kinh doanh
trên địa bàn quận Hà ðơng

63

4.6

Phương thức mua nhà ở, đất ở trong khu đơ thị

80

4.7

Quan điểm lựa chọn diện tích căn hộ trong khu đơ thị

81

4.8

Quan điểm về chất lượng nhà tại khu đơ thị

82

4.9

Quan điểm lựa chọn diện tích căn hộ ngồi khu đơ thị

82

4.10

Quan điểm về tính cơng khai, minh bạch của thị trường

83

Trường ðại học Nông nghiệp Hà Nội - Luận văn thạc sĩ khoa học nông nghiệp …………………………

vii


DANH MỤC BIỂU ðỒ

STT
4.1

Tên hình

Trang

Nguồn cung về nhà ở tại các dự án xây dựng khu đơ thị trên địa
bàn quận Hà ðơng giai đoạn 2007 - 2015

4.2

Nguồn cung về thị trường nhà ở, ñất ở sơ cấp trên ñịa bàn quận
Hà ðơng giai đoạn 2006 - 2011

4.3

77

Nhu cầu mua nhà ở, đất ở của hộ gia đình trên địa bàn quận Hà
ðơng

4.6

74

Số căn hộ/biệt thự/nhà liền kề đã bán trên thị trường tại 31 dự án
trên ñịa bàn quận Hà ðơng từ 2006 - 2011

4.5

73

Cơ chế huy động vốn tại 31 dự án kinh doanh bất ñộng sản trên
ñịa bàn quận Hà ðông

4.4

66

80

Yếu tố quan tâm nhất khi mua nhà ở, đất ở của hộ gia đình trên
địa bàn quận Hà ðông

Trường ðại học Nông nghiệp Hà Nội - Luận văn thạc sĩ khoa học nông nghiệp …………………………

81

viii


DANH MỤC HÌNH

STT

Tên hình

Trang

4.1

Bản đồ hành chính Quận Hà ðơng, TP Hà Nội

51

4.2

Dự án Tổ hợp tòa nhà The Pride

67

4.3

Dự án Khu ðơ thị mới Dương Nội

67

4.4

Dự án Khu đơ thị mới Lê Trọng Tấn - Geleximco

68

4.5

Dự án Park City Hà Nội

69

4.6

Dự án Khu ðô thị mới Mỗ Lao

70

4.7

Dự án Khu ðô thị Văn Phú

70

4.8

Dự án chung cư cao cấp Cleve

71

Trường ðại học Nông nghiệp Hà Nội - Luận văn thạc sĩ khoa học nông nghiệp …………………………

ix


1. MỞ ðẦU

1.1. Tính cấp thiết của đề tài
Trên thế giới, tài sản chính là nguồn lực, tiềm năng để phát triển kinh tế xã hội của mỗi nước và nó được chia thành hai loại “động sản” và “BðS”. Cách
thức phân loại tài sản này không phải mới xuất hiện ở những thập niên gần ñây mà
ñược ghi nhận trong Bộ Luật La Mã thời kỳ La Mã cổ ñại, BðS không chỉ ñơn
thuần là ñất ñai, tài nguyên trong lịng đất mà trên mảnh đất đó cịn có tài sản ñược
tạo ra do sức lao ñộng cùng với trí tuệ sáng tạo của con người. Pháp luật của nhiều
nước trên thế gới (Luật Dân sự của Nhật Bản, Liên bang Nga, Cộng hoà Pháp, Cộng
hoà Liên bang ðức...) ñều tiếp nhận và kế thừa có chọn lọc cách phân loại tài sản
trên và cơ bản ñều coi BðS là những tài sản gắn liền với ñất ñai và khơng di dời
được. Tuy nhiên, quan niệm cụ thể về vấn đề này cịn chịu sự chi phối của hệ thống
pháp luật, chế ñộ sở hữu của mỗi quốc gia.

Trong nền kinh tế thị trường, thị trường BðS thực chất là một q trình diễn
tiến, trong đó độ “chín” của thị trường ngày càng cao và lợi ích của nó là một q
trình tích luỹ. Ở các nước phát triển, các hoạt ñộng liên quan ñến BðS chiếm
khoảng 25 - 30% tổng sản phẩm quốc dân GDP, nếu các ñiều kiện cần và đủ được
đảm bảo và có hành lang pháp lý vững chắc thì việc kinh doanh BðS có thể làm
tăng trực tiếp, gián tiếp các hoạt ñộng kinh tế, có thể đạt được giá trị chiếm tới 30%
cơ cấu GDP hàng năm.[22]
Nghị quyết hội nghị Ban Chấp hành Trung ương 6 khóa X của ðảng Cộng
sản Việt Nam ñã xác ñịnh cần “Tiếp tục hoàn thiện hệ thống pháp luật, cơ chế, chính
sách để các quyền về đất ñai và BðS ñược vận ñộng theo cơ chế thị trường, trở
thành một nguồn vốn trong sản xuất kinh doanh. Xác định rõ QSDð là một loại
hàng hóa đặc biệt, ñược ñịnh giá theo cơ chế thị trường có sự quản lý và điều tiết
của Nhà nước. Ban hành chính sách định giá bảo đảm hài hịa quyền lợi của người
sử dụng ñất, của nhà ñầu tư và của Nhà nước trong q trình giải tỏa, thu hồi đất.

Trường ðại học Nông nghiệp Hà Nội - Luận văn thạc sĩ khoa học nông nghiệp …………………………

1


Khuyến khích những tổ chức, cá nhân bị thu hồi ñất tham gia góp vốn bằng QSDð
vào các dự án đầu tư, kinh doanh. Có chính sách giải quyết tốt vấn ñề ñất ở, nhà ở,
việc làm cho người bị thu hồi ñất. ðưa giá trị QSDð vào danh mục tài sản của mọi
tổ chức, cá nhân ñược giao QSDð, kể cả các cơ quan nhà nước.” [19]. Hoạt ñộng
của các thị trường đất ở, nhà ở, các cơng trình kiến trúc phục vụ nhu cầu sản xuất hàng
hoá, dịch vụ, thương mại... (trong đó thị trường QSDð giữ vai trị trung tâm) phải được
gắn liền với việc thiết lập một hệ thống pháp lý hồn thiện, đồng bộ, tính pháp chế
nghiêm minh, cơ chế chính sách linh hoạt, ổn ñịnh giá cả và sự cân ñối cung - cầu.
Thể chế hóa chính sách của ðảng, Quốc Hội đã ban hành Luật ðất ñai 2003,
Luật Dân sự (sửa ñổi, bổ sung năm 2005), Luật Nhà ở 2005, Luật Thuế chuyển

QSDð, Luật Kinh doanh BðS 2006, theo đó thị trường nhà ở, đất ở thơng qua việc
thực hiện các quyền tài sản, QSDð ngày càng được mở rộng về quy mơ, tăng về số
lượng, sự vận động của chúng ln gắn với nghĩa vụ tài chính đối với các chủ thể
tham gia quan hệ pháp luật liên quan ñến thị trường, song cũng cịn khơng ít những
tồn tại bất cập do cịn thiếu hành lang pháp lý về đăng ký bất ñộng sản, về quản lý
giá ñất theo thị trường, về thuế giao dịch bất động sản, về chính sách điều tiết giá trị
gia tăng bất ñộng sản do ảnh hưởng từ cơng tác quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất,
quy hoạch phát triển khơng gian đơ thị của Nhà nước.
Hà ðông là một quận mới của thành phố Hà Nội, nơi mà thị trường nhà ở,
đất ở có những diễn biến phức tạp và ña dạng vào những thời ñiểm thay ñổi quy
hoạch, sáp nhập về thành phố Hà Nội. Trong khoảng thời gian rất ngắn, từ 2006 trở
lại ñây, các giao dịch trên thị trường mang ñậm màu sắc của một khu vực bị ảnh
hưởng bởi quy hoạch phát triển khơng gian đơ thị. Từ chỗ giao dịch sơi ñộng trong
những khu vực dự kiến sẽ chuyển về Hà ðông (năm 2006 - năm 2007) lan tỏa dần
sang khu vực ñất dự án do sự lo ngại của các nhà ñầu tư về sự ñiều chỉnh quy hoạch
(năm 2008 - 2011). Về ñối tượng tham gia giao dịch cũng có sự diễn biến từ quy mơ
nhỏ lẻ mang tính chất “cị đất” mà nhà nước khơng xác định được nhu cầu thực chất
về nhà ở để có những biện pháp điều hành sang quy mơ lớn, chính thức hơn và nhà

Trường ðại học Nông nghiệp Hà Nội - Luận văn thạc sĩ khoa học nông nghiệp …………………………

2


nước có thể từng bước quản lý mức cầu về nhà ở, đất ở thực của thị trường.
Về tính sơi ñộng của thị trường nhà ở, ñất ở, quận Hà ðơng là một khu vực
mang tính chất khá đặc trưng cho thị trường nhà ở, ñất ở hiện nay của Hà Nội nói
riêng và Việt Nam nói chung. Về cơng tác quản lý thị trường nhà ở, ñất ở cũng cịn
nhiều tồn tại do có sự thay đổi về chủ thể quản lý các dự án ñầu tư, phát triển. Xuất
phát từ tình hình trên, trong khn khổ luận văn văn thạc sỹ, tơi thực hiện đề tài

“ðiều tra thực trạng và ñề xuất giải pháp phát triển thị trường nhà ở, đất ở trên địa
bàn quận Hà ðơng, thành phố Hà Nội", nhằm học hỏi và vận dụng kiến thức vào
thực tiễn với mong muốn đóng góp các giải pháp nhằm phát triển thị trường nhà ở,
ñất ở ñịa phương.
1.2. Mục đích nghiên cứu

1.2.1. Mục đích của đề tài
- ðiều tra thực trạng hoạt ñộng của thị trường nhà ở, đất ở trên địa bàn quận
Hà ðơng - Hà Nội.
- ðề xuất các giải pháp phát triển thị trường nhà ở, đất ở trên địa bàn quận
Hà ðơng - Hà Nội.

1.2.2. Ý nghĩa của ñề tài
- Kết quả nghiên cứu góp phần phản ánh thực trạng hoạt động của thị trường
nhà ở, ñất ở trên ñịa bàn quận Hà ðơng và giúp các nhà hoạch định chính sách hồn
thiện các giải pháp phát triển thị trường nhà ở, ñất ở.
- Kết quả nghiên cứu của ñề tài là tài liệu tham khảo cho các nhà quản lý
quận Hà ðông thành phố Hà Nội ñưa ra các quyết sách ñúng ñắn ñối với hoạt ñộng
phát triển thị trường nhà ở, ñất ở tại Hà Nội.

Trường ðại học Nông nghiệp Hà Nội - Luận văn thạc sĩ khoa học nông nghiệp …………………………

3


2. TỔNG QUAN VỀ CÁC VẤN ðỀ NGHIÊN CỨU
2.1. Khái quát về thị trường bất ñộng sản

2.1.1. Bất ñộng sản
2.1.1.1. Khái niệm

Theo Bloomberg_com Financial Glossary " BðS là một phần ñất ñai và tất
cả tài sản vật chất gắn liền với ñất".
Theo Mc Kenzie and Betts, 1996, p3: "BðS bao gồm ñất ñai, tài sản phụ thuộc
vào ñất ñai và những tài sản khơng di dời được định bởi luật pháp".
Bộ luật Dân sự Việt Nam (2005), tại ðiều 174 ñã quy ñịnh “BðS là các tài
sản bao gồm: a/ ðất đai; b/ Nhà, cơng trình xây dựng gắn liền với ñất ñai, kể cả các
tài sản gắn liền với nhà, cơng trình xây dựng đó; c/ Các tài sản khác gắn liền với ñất
ñai; d/ Các tài sản khác do pháp luật quy ñịnh”. [7]

2.1.1.2. Phân loại bất ñộng sản
BðS có thể phân thành ba loại: BðS có đầu tư xây dựng, BðS khơng đầu tư
xây dựng và BðS sản đặc biệt.
a) BðS có đầu tư xây dựng gồm: Nhà ở, nhà xưởng và cơng trình thương
mại- dịch vụ, BðS hạ tầng (hạ tầng kỹ thuật, hạ tầng xã hội). Trong BðS có đầu tư
xây dựng thì nhóm BðS nhà đất là nhóm BðS cơ bản, chiếm tỷ trọng rất lớn, tính
chất phức tạp rất cao và chịu ảnh hưởng của nhiều yếu tố chủ quan và khách quan.
Nhóm này có tác động rất lớn đến q trình cơng nghiệp hố, hiện đại hố đất nước
cũng như phát triển đơ thị bền vững. Nhưng quan trọng hơn là nhóm BðS này
chiếm tuyệt ñại ña số các giao dịch trên thị trường BðS ở nước ta cũng như ở các
nước trên thế giới.
b) BðS khơng đầu tư xây dựng: BðS thuộc loại này chủ yếu dưới dạng tư
liệu sản xuất bao gồm các loại đất nơng nghiệp, đất rừng, đất ni trồng thuỷ sản,
đất làm muối, đất hiếm, đất chưa sử dụng...
c) BðS ñặc biệt là những BðS như các cơng trình bảo tồn quốc gia, di sản
văn hố vật thể, nhà thờ họ, đình chùa, miếu mạo, nghĩa trang... ðặc điểm của loại

Trường ðại học Nơng nghiệp Hà Nội - Luận văn thạc sĩ khoa học nông nghiệp …………………………

4

BðS này là khả năng tham gia thị trường rất thấp.
Việc phân chia BðS theo 3 loại trên là rất cần thiết bảo đảm cho việc xây
dựng cơ chế chính sách về phát triển và quản lý thị trường BðS phù hợp với ñiều
kiện kinh tế-xã hội của nước ta.

2.1.2. Thị trường bất ñộng sản
2.1.2.1. Khái niệm
a) Thị trường BðS là cơ chế, trong đó hàng hố và dịch vụ BðS được trao
đổi: Cơ chế đó được ảnh hưởng bởi mong muốn của những người tham gia trên thị
trường cũng như những can thiệp của chính phủ và hệ thống chính trị vào thị
trường. Mục tiêu của thị trường BðS là phân bổ lượng hàng hoá khan hiếm. Hàng
hoá khan hiếm đó là BðS, bao gồm đất, các tài sản trên ñất và những quyền tài sản
liên quan ñến sở hữu. Thị trường BðS, giống như mọi thị trường khác, phân bổ
hàng hoá bằng sử dụng cơ chế giá cả. Người sẵn sàng trả giá cao nhất cho BðS sẽ
yêu cầu có QSH đối với tài sản. Trong một số trường hợp, chính phủ sẽ quyết định
việc phân bổ nguồn lực. Việc thực hiện kiểm sốt sử dụng đất trong những quy định
liên quan đến các khu quy hoạch có thể ñược coi là một trong những loại phân bổ
này. Thị trường BðS kết nối cung và cầu ñối với BðS. Có hai loại (hoặc hình thức)
cung và cầu BðS mà nhà ñầu tư phải quan tâm. Thứ nhất là cung cầu về sử dụng
BðS. ðiều này liên quan ñến quan ñiểm của người ñi thuê. Thứ hai là cung cầu sở
hữu BðS, ñiều này liên quan ñến quan ñiểm của những nhà ñầu tư chủ sở hữu. Nhà
ñầu tư chủ sở hữu phải quan tâm ñến cả hai loại này. [2]
b) Thị trường BðS ñược hiểu theo nghĩa hẹp chỉ bao gồm các hoạt động có
liên quan đến giao dịch BðS như: Mua bán, cho thuê, thừa kế, thế chấp BðS. Thị
trường BðS theo nghĩa rộng không chỉ bao gồm các hoạt ñộng liên quan ñến giao
dịch BðS mà bao gồm cả các lĩnh vực liên quan ñến việc tạo lập BðS.
Thị trường Bất ñộng sản là một bộ phận cấu thành quan trọng của nền kinh
tế thị trường. Thị trường BðS liên quan chặt chẽ với các thị trường khác như: Thị
trường hàng hoá, thị trường chứng khoán, thị trường lao động, thị trường khoa học

cơng nghệ. [10]

Trường ðại học Nông nghiệp Hà Nội - Luận văn thạc sĩ khoa học nông nghiệp …………………………

5


2.1.2.2. Tính chất của thị trường bất động sản
a) Thị trường BðS chịu chi phối bởi các quy luật kinh tế hàng hóa
- Thị trường BðS chịu chi phối bởi các quy luật kinh tế hàng hoá: quy luật
giá trị, quy luật cung cầu.
- Thị trường BðS theo mơ hình chung của thị trường hàng hoá với 3 yếu tố
xác ñịnh: sản phẩm, số lượng và giá cả.
- Phạm vi hoạt ñộng của thị trường BðS do pháp luật của mỗi nước quy định
nên cũng khơng đồng nhất. [8]
b) Việc hiểu rõ về các lực lượng cung và cầu ảnh hưởng đến tính khả thi của
một đầu tư cụ thể vào thị trường BðS là rất quan trọng
Phân tích thị trường phải xem xét ở các cấp ñộ quốc gia và ñịa phương. Cầu
về BðS xuất phát từ cầu về các hàng hoá và dịch vụ mà BðS tạo ra. Tuy nhiên, sẽ
là chưa ñầy ñủ nếu chỉ xem xét thị trường BðS về phía cầu mà bỏ qua phía cung.
Một trong những mục đích phân tích phía cung của thị trường là xác ñịnh người sử
dụng dịch vụ ñược cung cấp bởi ñầu tư. Những ñặc trưng và sở thích của những
"khách hàng" tiềm năng phải được phân tích kỹ lưỡng ñể xác ñịnh hợp lý cầu cho
bất kỳ dự án BðS cụ thể nào. Những nhân tố khác cần quan tâm là những ñặc trưng
vật chất, cơ cấu của mặt bằng, điều kiện cải tạo, giao thơng vận tải và các nhân tố
ñáp ứng cá nhân như an ninh. Tất cả những thuộc tính này là một phần của “dịch
vụ” mà dự án cung cấp ñể ñáp ứng cầu tiềm năng. [2]

2.1.2.3. ðặc ñiểm của thị trường bất ñộng sản
a) Thị trường BðS là một thị trường kém hồn hảo

Mức độ hồn hảo của thị trường BðS thấp hơn của thị trường hàng hoá tiêu
dùng và thị trường tư liệu sản xuất khác, địi hỏi có sự can thiệp nhiều hơn của nhà
nước, đặc biệt trong cơng tác quy hoạch, kế hoạch (sử dụng ñất, phát triển hạ tầng
kinh tế kĩ thuật, phát triển đơ thị, khu dân cư, khu kinh tế tập trung…), trong việc
xác lập quyền và bảo hộ quyền tài sản BðS của công dân, của tổ chức trong q
trình trao đổi BðS hàng hố.

Trường ðại học Nông nghiệp Hà Nội - Luận văn thạc sĩ khoa học nông nghiệp …………………………

6


b) Giao dịch trong thị trường BðS rất phức tạp
Do BðS có giá trị cao và khơng thể di dời nên q trình giao dịch để thực hiện
việc mua bán, chuyển nhượng BðS rất phức tạp. ðặc ñiểm này làm tăng chi phí giao
dịch và thời gian giao dịch (thơng tin, tư vấn, kiểm định, thanh tốn…).
Sự khan hiếm ngày càng cao của ñất ñai, yếu tố ñầu cơ trong thị trường BðS
ln tồn tại khi có cơ hội. Trong điều kiện một thị trường thơng thống, thì đầu cơ
có phần tích cực trong việc phá võ sự cân bằng tĩnh và kích thích các hành vi các
bên tham gia nhằm tạo lập thế cân bằng mới, ñồng thời cũng phát sinh những tác
ñộng tiêu cực như tăng giá, tăng nợ ở mức thái quá. Việc ñầu cơ vào BðS có thể
làm phá vỡ thế cân bằng phát triển, “tạo ra tam giác nợ gồm các bên ngân hàng, dân
cư và các nhà ñầu tư kinh doanh, gây nhiều hậu quả về mặt kinh tế xã hội” (nền
kinh tế bong bóng của Nhật vào những năm 80 thế kỷ XX).
c) Thị trường BðS chi phối mạnh mẽ một trong những yếu tố ñầu vào quan
trọng nhất của các ngành sản xuất kinh doanh. Hàng hố BðS có liên quan trực tiếp
đến tích luỹ tài sản cố định, trở thành yếu tố ñầu vào quan trọng hàng ñầu của các
ngành sản xuất kinh doanh. So với tích luỹ tài sản lưu động thì tích luỹ tài sản cố định
thường lớn gấp nhiều lần. Việc khai thông thị trường BðS sẽ tạo ñiều kiện thuận lợi
không chỉ cho các nhà kinh doanh BðS mà cả với các tổ chức sử dụng hàng hoá BðS

vào kinh doanh trong các lĩnh vực sản xuất, dịch vụ…một cách hiệu quả.
d) Thị trường BðS dễ bị phân ñoạn
Tất cả các tổ chức sản xuất - kinh doanh, tuyệt đại bộ phận hộ dân cư đều có
nhu cầu tham gia vào thị trường BðS với tư cách là người mua, người bán, người
thuê hoặc cho thuê, người giao hoặc nhận thừa kế, người thế chấp hoặc nhận thế
chấp, người phát mại… BðS hàng hoá. Do cơ cấu cung cầu rất đa dạng, cùng với
các chính sách từ phía nhà nước áp dụng đối với các đối tượng khác nhau nên thị
trường BðS dễ bị phân khúc; nếu thiếu sự phối hợp ñồng bộ sẽ tạo ra những biệt lập
làm giảm tính hiệu quả của thị trường này.
đ) Thị trường BðS rất nhạy cảm ñối với tăng trưởng kinh tế, dễ bị nóng khi
nền kinh tế có mức tăng trưởng cao và cũng dễ bị đóng băng khi nền kinh tế suy

Trường ðại học Nông nghiệp Hà Nội - Luận văn thạc sĩ khoa học nông nghiệp …………………………

7


giảm. Thị trường BðS cũng rất nhạy cảm về mặt chính trị, văn hố, xã hội. Thị
trường này một khi khơng được tổ chức và thơng tin đầy đủ và trong điều kiện vĩ
mơ thiếu ổn định sẽ bị chi phối rất mạnh bởi yếu tố tâm lý, ñặc biệt trong những
ñiều kiện những nước ñang thực hiện chuyển ñổi sang kinh tế thị trường. [2]
2.1.2.4. Chức năng của thị trường bất ñộng sản
- ðưa người mua và người bán BðS ñến với nhau;
- Xác ñịnh giá cả cho các BðS giao dịch;
- Phân phối BðS theo quy luật cung cầu;
- Phát triển BðS trên cơ sở tính cạnh tranh của thị trường.
2.1.2.5. Vai trị, vị trí của thị trường bất động sản
Thị trường BðS có vị trí quan trọng ñối với nền kinh tế quốc dân:
- Tham gia vào việc phân bố và sử dụng hợp lý, có hiệu quả BðS - tài
nguyên thiên nhiên, tài sản Quốc gia quan trọng;

- Tác động tới tăng trưởng kinh tế thơng qua việc khuyến khích đầu tư phát
triển BðS;
- Tác động trực tiếp tới thị trường tài chính, thị trường chứng khốn, thị
trường hàng hố, thị trường lao động;
- Liên quan ñến một số lĩnh vực xã hội như: lao ñộng, việc làm, nhà ở.
2.1.2.6. Các yếu tố của thị trường bất ñộng sản
- Quyền của người bán ñược bán BðS và quyền của người mua ñược mua
BðS ñược pháp luật quy ñịnh và bảo hộ;
- Biện pháp ñể người mua và người bán BðS ñến với nhau;
- Biện pháp cung cấp thơng tin khách quan liên quan đến BðS cho người
mua (quyền sử dụng ñất, quyền sở hữu, hưởng lợi tài sản trên ñất liên quan ñến
BðS của người bán; nghĩa vụ về tài chính và những tồn tại đối với người bán; mối
liên quan giữa BðS của người bán với các BðS liền kề cũng như sự liên quan ñến
quy hoạch sử dụng ñất của Nhà nước...;
- Thoả thuận giá mua bán;
- Hình thức hợp đồng giữa người bán và người mua có thể thực hiện và được

Trường ðại học Nông nghiệp Hà Nội - Luận văn thạc sĩ khoa học nông nghiệp …………………………

8


cộng ñồng chấp nhận;
- Biện pháp ñảm bảo chuyển quyền sở hữu BðS cho người mua tại cơ quan
ñăng ký BðS;
- Biện pháp đảm bảo cho người mua BðS có thể vay tiền bằng thế chấp mà
BðS là vật bảo ñảm cũng như ñảm bảo quyền lợi của người cho vay;
- Biện pháp ñảm bảo các nguồn thu của nhà nước từ hoạt ñộng của TTBðS. [10]
2.1.2.7. Phân loại thị trường bất ñộng sản
Về tổng thể, thị trường BðS bao gồm cả ba loại thị trường: thị trường mua

bán chuyển dịch, thị trường cho thuê và thị trường thế chấp. Nếu xét về tính
chất, thị trường BðS được phân chia thành hai cấp: thị trường sơ cấp và thị
trường thứ cấp.
a) Thị trường sơ cấp ñược tạo ra do quá trình đầu tư xây dựng mới các cơng
trình hạ tầng kỹ thuật và kiến trúc như: xây dựng các khu ñô thị mới, chỉnh trang ñô
thị, xây dựng nhà ở, khu cơng nghiệp, văn phịng cho th, khách sạn...
b) Thị trường thứ cấp được hình thành do q trình giao dịch (gồm mua bán,
cho thuê, thế chấp) diễn ra trong q trình hoạt động của thị trường BðS.
Hai loại thị trường này có mối quan hệ tác động qua lại rất hữu cơ. Hiện
tượng "đóng băng" thị trường BðS hiện nay chủ yếu diễn ra ở thị trường thứ cấp và
cũng chủ yếu ở thị trường mua bán chuyển nhượng BðS. Cịn tính chất "đóng băng"
của thị trường sơ cấp lại ở dạng khác: kéo dài tình trạng bán thành phẩm. Tức là dự
án chiếm giữ đất, nhưng khơng đầu tư hạ tầng theo quy hoạch hoặc ñầu tư dang dở;
nền nhà người mua tiếp tục bỏ hoang do chưa có nhu cầu hoặc khơng có nhu cầu
xây dựng nhà. [2]
2.1.2.4. Vai trị của thị trường bất động sản
Thị trường BðS là nhân tố đóng góp quan trọng vào sự thúc ñẩy phát triển
kinh tế của mỗi quốc gia, cụ thể:
a) Thị trường BðS là một trong những thị trường quan trọng của nền kinh tế
thị trường vì thị trường này liên quan trực tiếp tới một lượng tài sản rất lớn cả về
quy mơ, tính chất cũng như giá trị của các mặt trong nền kinh tế quốc dân:

Trường ðại học Nông nghiệp Hà Nội - Luận văn thạc sĩ khoa học nông nghiệp …………………………

9


BðS là tài sản lớn của mỗi quốc gia: Tỷ trọng BðS trong tổng số của cải xã
hội ở các nước có khác nhau nhưng thường chiếm trên dưới 40% lượng của cải vật
chất của mỗi nước.

BðS còn là tài sản lớn của từng hộ gia đình: BðS ngồi chức năng là nơi ở,
nơi tổ chức hoạt ñộng kinh tế gia đình, nó cịn là nguồn vốn để phát triển thơng qua
hoạt động thế chấp, chuyển nhượng. [31]
b) Thị trường BðS góp phần huy động nguồn vốn lớn tại chỗ
ðây là nội dung có tầm quan trọng đã được nhiều nhà nghiên cứu trên thế
giới chứng minh và ñi ñến kết luận nếu một quốc gia có giải pháp hữu hiệu bảo đảm
cho các BðS có đủ điều kiện trở thành hàng hố và được định giá khoa học, chính
thống sẽ tạo cho nền kinh tế của quốc gia đó một tiềm năng đáng kể về vốn để từ đó
phát triển kinh tế-xã hội ñạt ñược những mục tiêu ñề ra. Kinh nghiệm cho thấy ở
các nước phát triển lượng tiền ngân hàng cho vay qua thế chấp bằng BðS chiếm
trên 80% trong tổng lượng vốn cho vay. Vì vậy, phát triển đầu tư, kinh doanh BðS
đóng vai trị quan trọng trong việc chuyển các tài sản thành nguồn tài chính dồi dào
phục vụ cho yêu cầu phát triển kinh tế - xã hội ñặc biệt là ñầu tư phát triển cơ sở hạ
tầng của nền kinh tế.
c) Phát triển và quản lý tốt thị trường BðS, ñặc biệt là thị trường QSDð là
ñiều kiện quan trọng ñể sử dụng có hiệu quả tài sản quý giá thuộc sở hữu tồn dân
mà Nhà nước là đại diện chủ sở hữu:
Thơng thường để đạt tiêu chuẩn của một nước cơng nghiệp hố thì tỷ lệ đơ thị
hố thường chiếm từ 60 - 80%. Như vậy, vấn ñề phát triển thị trường BðS để đáp ứng
u cầu đơ thị hố ở nước ta là vấn đề lớn và có tầm quan trọng ñặc biệt nhất là khi
nước ta chuyển sang cơ chế thị trường trong ñiều kiện các thiết chế về quản lý Nhà
nước đối với cơng tác quy hoạch chưa được thực thi có chất lượng và hiệu quả thì việc
phát triển và quản lý thị trường BðS ở đơ thị phải đi đơi với tăng cường cơng tác quy
hoạch để khắc phục những tốn kém và vướng mắc trong tương lai. [31]
d) Thị trường BðS sẽ góp phần kích thích sản xuất phát triển, tăng nguồn thu
cho Ngân sách:

Trường ðại học Nông nghiệp Hà Nội - Luận văn thạc sĩ khoa học nông nghiệp …………………………

10

Thị trường BðS có quan hệ trực tiếp với các thị trường tài chính tín dụng, thị
trường xây dựng, thị trường vật liệu xây dựng, thị trường lao ñộng... Theo phân tích
đánh giá của các chun gia kinh tế, ở các nước phát triển nếu ñầu tư vào lĩnh vực
BðS tăng lên 1 USD thì sẽ có khả năng thúc ñẩy các ngành có liên quan phát triển
từ 1,5 - 2 USD. Phát triển và ñiều hành tốt thị trường BðS sẽ có tác dụng thúc đẩy
tăng trưởng kinh tế thơng qua các biện pháp kích thích vào đất đai, tạo lập các cơng
trình, vật kiến trúc...để từ đó tạo nên chuyển dịch ñáng kể và quan trọng về cơ cấu
trong các ngành, các vùng lãnh thổ và trên phạm vi cả nước. Ở những nước phát
triển như Mỹ Nhật, Hàn Quốc tổng thu ngân sách từ thị trường BðS chiếm tới 20%
GDP. Ở Việt Nam, theo thống kê của Tổng cục Thuế các khoản thu ngân sách có
liên quan ñến nhà, ñất hàng năm thu bình quân khoảng 20.000 tỷ đồng/năm, chiếm
khoảng 7% GDP. Có thể nói sự phát triển của thị trường BðS có tác động lan toả
tới sự phát triển của nền kinh tế, vì vậy nhiều nước trên thế giới coi lĩnh vực BðS là
một trong những “ñầu kéo” của nền kinh tế. Ngược lại, những biến ñộng trên thị
trường BðS ảnh hưởng ñáng kể ñến sự phát triển kinh tế của mỗi nước. [31]
ñ) Thị trường BðS ñáp ứng nhu cầu ngày càng gia tăng về nhà ở cho nhân
dân từ đơ thị - nơng thôn
Thị trường nhà ở là bộ phận quan trọng chiếm tỷ trọng lớn trong thị trường
BðS. Thị trường nhà ở là thị trường sơi động nhất trong thị trường BðS, những cơn
“sốt” nhà ñất hầu hết ñều bắt ñầu từ “sốt” nhà ở và lan toả sang các thị trường BðS
khác, ảnh hưởng trực tiếp ñến ñời sống của nhân dân. Vì vậy, phát triển, quản lý có
hiệu quả thị trường BðS nhà ở, bình ổn thị trường nhà ở, bảo ñảm cho giá nhà ở
phù hợp với thu nhập của người dân là một trong những vai trò quan trọng của quản
lý nhà nước về thị trường BðS nhà ở. [31]
2.2. Quản lý thị trường bất ñộng sản

2.2.1. Các yếu tố của thị trường bất ñộng sản
2.2.1.1. Các chủ thể của thị trường BðS

Tham gia thị trường BðS gồm nhiều chủ thể. Mối quan hệ giữa các chủ thể
nói trên ñược thể hiện chi tiết theo sơ ñồ dưới ñây:

Trường ðại học Nông nghiệp Hà Nội - Luận văn thạc sĩ khoa học nông nghiệp …………………………

11


Nguồn: [9]

Sơ ñồ 2.1: Các chủ thể tham gia thị trường BðS
2.2.1.2. Các yếu tố tác ñộng ñến thị trường bất ñộng sản
a) Sự phát triển kinh tế và gia tăng dân số:
Sự phát triển kinh tế quốc gia cùng ñồng thời là sự tăng nhu cầu sử dụng ñất
ñai vào mục đích phi nơng nghiệp. Khi kinh tế tăng trưởng cũng là lúc tăng nhu cầu
sử dụng BðS cho các ngành kinh tế. Sự phát triển kinh tế cũng ñồng thời với các
quá trình phát triển của khoa học cơng nghệ, kỹ thuật tác động trực tiếp đến việc tạo
lập các BðS phù hợp với yêu cầu của sản xuất, thương mại, dịch vụ và đời sống, đó

Trường ðại học Nông nghiệp Hà Nội - Luận văn thạc sĩ khoa học nông nghiệp …………………………

12


là q trình cải tạo các BðS hiện có, thay thế và xây dựng các BðS mới cho phù hợp.
Quá trình sản xuất này có chậm hơn q trình sản xuất các hàng hóa khác, nhưng do
tính chất mua đi, bán lại nên thực tế mật ñộ giao dịch của BðS ngày một gia tăng.
Sự gia tăng dân số kéo theo nhu cầu về nơi ở, nơi làm việc và sử dụng các
cơng trình dịch vụ tăng lên. ðặc biệt ở các khu vực đơ thị, sự gia tăng dân số cơ học
cao hơn nhiều lần so với khu vực nơng thơn đã kéo theo việc xây dựng BðS nhanh

chóng hơn với giá cả cao hơn và hoạt ñộng của thị trường BðS cũng nhộn nhịp hơn.
Cũng như các thị trường khác, thị trường BðS cũng không tránh khỏi sự ảnh
hưởng của các yếu tố chính trị, xã hội, dân cư. Tuy nhiên ở từng quốc gia thì mức
độ tác ñộng của các yếu tố ñó cũng rất khác nhau. [3]
b) Yếu tố pháp luật
Yếu tố pháp luật quy ñịnh các quyền mua bán, cho thuê, thế chấp, góp vốn
BðS... hướng dẫn (quy ñịnh) hợp ñồng giao dịch dân sự BðS. Như vậy pháp luật là
một yếu tố các tác ñộng mạnh mẽ ñến sự hình thành cũng như phát triển của thị
trường BðS. Yếu tố này có thể thúc ñẩy hoặc hạn chế sự phát triển của thị trường.
Với các chế định khác nhau sẽ có những ảnh hưởng khác nhau ñến sự phát triển của
thị trường BðS. [3]
c) Chính sách kinh tế, quy hoạch và kế hoạch sử dụng đất
Chính sách phát triển kinh tế có ảnh hưởng khá mạnh mẽ ñến quan hệ cung
cầu của thị trường BðS. Ở một giai ñoạn cụ thể, gắn với từng ñịa bàn cụ thể, một
quyết sách kinh tế ñược ñưa ra thiên hướng vào thị trường nào thì thị trường ấy sẽ
trở thành tâm ñiểm chú ý ở khu vực, quốc gia đó và chi phối khá mạnh mẽ đến tâm
lý của người ñầu tư.
ðối với thị trường BðS do có sự cấu thành của thị trường đất đai nên cũng
chịu sự ảnh hưởng khá mạnh mẽ của chính sách quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất.
Chính sách này quyết ñịnh ñầu vào cũng như ñầu ra của hàng hóa BðS, làm thay
đổi đặc tính của hàng hóa BðS. Cụ thể như việc quy hoạch phát triển khu đơ thị
mới lấy từ quỹ ñất của một số huyện ngoại thành sẽ kéo theo sự thay đổi về mục
đích sử dụng cũng như hiệu quả sử dụng ñất tại khu vực đó. [3]

Trường ðại học Nơng nghiệp Hà Nội - Luận văn thạc sĩ khoa học nông nghiệp …………………………

13


d) Tập quán, truyền thống và thị hiếu

Tập quán, truyền thống là yếu tố mang tính nhân văn của thị trường BðS.
Tập quán và truyền thống ảnh hưởng trực tiếp ñến cách tiến hành thực hiện các giao
dịch của thị trường, yếu tố này thể ñẩy nhanh hoặc hạn chế các vụ giao dịch và q
trình thanh tốn, nó đảm bảo ñộ tin cậy giữa bên mua và bên bán, cho thuê và ñi
thuê. ðiều này ñược chứng minh cụ thể bằng thực tiễn ở Việt Nam, qua từng thời
kỳ tập qn và thị hiếu có sự thay đổi từ hình thức mua bán trao tay đến chuyển
nhượng bằng văn tự, người ta có thể sử dụng một BðS mà khơng cần quan tâm đến
việc đăng ký khi thấy các thủ tục quá rườm rà và có thể chấp nhận mua một BðS
khi chưa có đầy đủ thơng tin về mặt pháp lý về tài sản đó khi có nhu cầu. Còn ở các
nước phát triển, bất kỳ người nào ñến mua BðS cũng phải ñến kiểm tra ñăng ký
trước khi mua, giao dịch nào khơng có đăng ký thì khơng có tác dụng, việc đăng ký
BðS đã có truyền thống lâu đời và là thói quen của họ. Việc thực hiện kê khai ñăng
ký ñảm bảo cho Nhà nước kiểm sốt được thị trường và chính nó cũng là ñộ tin cậy
cho người mua BðS, là ñiều kiện an toàn của thị trường. [3]
2.2.1.3. Mối quan hệ giữa thị trường bất ñộng sản với các thị trường khác
Thị trường BðS có mối liên hệ mật thiết với thị trường vốn và tài chính.
ðộng thái phát triển của thị trường này tác ñộng tới nhiều loại thị trường trong nền
kinh tế.
BðS là tài sản ñầu tư trên ñất bao gồm cả giá trị ñất ñai sau khi ñã ñược ñầu
tư. ðầu tư tạo lập BðS thường sử dụng một lượng vốn lớn với thời gian hình thành
cũng như thu hồi nguồn vốn dài. Khi tham gia lưu thông trên thị trường BðS, các
giá trị cũng như các quyền về BðS ñược ñem ra trao ñổi, mua bán, kinh doanh...
giải quyết vấn đề lưu thơng tiền tệ, thu hồi vốn đầu tư và mang lại lợi nhuận cho các
bên giao dịch. ðiều này chứng tỏ thị trường BðS là ñầu ra quan trọng của thị
trường vốn.
Ngược lại, thị trường BðS hoạt ñộng tốt là cơ sở ñể huy ñộng ñược nguồn tài
chính lớn cho phát triển kinh tế thơng qua thế chấp và giải ngân. Ở các nước phát
triển lượng tiền ngân hàng cho vay qua thế chấp bằng BðS chiếm 80% trong tổng

Trường ðại học Nông nghiệp Hà Nội - Luận văn thạc sĩ khoa học nông nghiệp …………………………

14


lượng vốn cho vay.
Ngồi ra, thị trường BðS cịn có quan hệ trực tiếp với thị trường xây dựng và
qua ñó bắc cầu tới các thị trường vật liệu xây dựng và ñồ nội thất, thị trường lao
ñộng... dao ñộng của thị trường này có ảnh hưởng lan toả tới sự phát triển ổn ñịnh
của nền kinh tế quốc dân. [8]

2.2.2. Vai trị quản lý Nhà nước đối với thị trường bất ñộng sản
2.2.2.1. Chức năng quản lý Nhà nước ñối với thị trường bất ñộng sản
ðối với nền kinh tế nói chung và thị trường BðS nói riêng, Nhà nước có hai
chức năng cơ bản: chức năng điều khiển (duy trì và trọng tài trong với tất cả các
hoạt ñộng của thị trường); chức năng thứ hai là chức năng phát triển (thơng qua các
hoạt động đầu tư tạo lập BðS tại các dự án, khu đơ thị mới, các chương trình trọng
điểm quốc gia...) của các doanh nghiệp BðS của nhà nước). ðể thực hiện các vai
trị nói trên của mình, Nhà nước phải sử dụng một hệ thống các cơng cụ quản lí vĩ
mơ để điều khiển, tác động vào thị trường BðS như ban hành chính sách, pháp luật,
phân loại các hoạt ñộng theo phương thức hành chính cơng hoặc dịch vụ cơng nhằm
giải quyết hài hoà các mối quan hệ kinh tế giữa các chủ thể tham gia hoạt ñộng trên
thị trường BðS cũng như giải quyết ñược mối quan hệ giữa tăng trưởng kinh tế BðS
và đảm bảo cơng bằng xã hội, giữa tăng trưởng kinh tế BðS với giữ gìn mơi trường
sinh thái. [11]

2.2.2.2. Nhiệm vụ quản lý Nhà nước ñối với thị trường bất ñộng sản
Nhiệm vụ của quản lý Nhà nước ñối với thị trường BðS cụ thể như sau:
a) Tạo lập môi trường pháp lý cho thị trường BðS.
b) Thực hiện các công cụ vĩ mô như quy hoạch (Quy hoạch xây dựng, quy
hoạch sử dụng ñất, quy hoạch phát triển kinh tế - xã hội), tài chính, thuế... Thống

nhất quản lí BðS theo pháp luật, hỗ trợ cho sự phát triển của thị trường BðS.
c) Cung cấp dịch vụ cơng như thẩm định giá, tư vấn pháp luật [11]

2.2.2.3. Các cơng cụ quản lý thị trường bất động sản
Hệ thống cơng cụ quản lý vĩ mơ đối với thị trường BðS là một chỉnh thể
thống nhất các quan ñiểm, chiến lược, giải pháp, phương tiện cụ thể ñược Nhà nước

Trường ðại học Nông nghiệp Hà Nội - Luận văn thạc sĩ khoa học nông nghiệp …………………………

15