(Luận văn thạc sĩ) Đánh giá thực trạng và đề xuất giải pháp nâng cao hiệu quả của Văn phòng đăng ký đất đai Hà Nội chi nhánh quận Nam Từ Liêm

BỘ TÀI NGUYÊN VÀ MÔI TRƢỜNG
TRƢỜNG ĐẠI HỌC TÀI NGUYÊN VÀ MÔI TRƢỜNG HÀ NỘI
===*****===

CẤN MINH ĐỨC

ĐÁNH GIÁ THỰC TRẠNG VÀ ĐỀ XUẤT GIẢI PHÁP
NÂNG CAO HIỆU QUẢ CỦA VĂN PHÒNG ĐĂNG KÝ
ĐẤT ĐAI HÀ NỘI CHI NHÁNH QUẬN NAM TỪ LIÊM

LUẬN VĂN THẠC SĨ
CHUYÊN NGÀNH: QUẢN LÝ ĐẤT ĐAI

Hà Nội – Năm 2019


BỘ TÀI NGUYÊN VÀ MÔI TRƢỜNG
TRƢỜNG ĐẠI HỌC TÀI NGUYÊN VÀ MÔI TRƢỜNG HÀ NỘI

CẤN MINH ĐỨC

ĐÁNH GIÁ THỰC TRẠNG VÀ ĐỀ XUẤT GIẢI PHÁP
NÂNG CAO HIỆU QUẢ CỦA VĂN PHÒNG ĐĂNG KÝ
ĐẤT ĐAI HÀ NỘI CHI NHÁNH QUẬN NAM TỪ LIÊM
LUẬN VĂN THẠC SĨ QUẢN LÝ ĐẤT ĐAI
Chuyên ngành: Quản lý đất đai
Mã số : 8.85.01.03

NGƢỜI HƢỚNG DẪN KHOA HỌC
TS. Nguyễn Thị Hồng Hạnh

Hà Nội – Năm 2019


CÔNG TRÌNH ĐƢỢC HOÀN THÀNH TẠI
TRƢỜNG ĐẠI HỌC TÀI NGUYÊN VÀ MÔI TRƢỜNG HÀ NỘI
Cán bộ hƣớng dẫn chính: TS Nguyễn Thị Hồng Hạnh
Cán bộ chấm phản biện 1: TS. Nguyễn Đình Bồng
Cán bộ chấm phản biện 2: PGS.TS Phan Bình Binh
Luận văn thạc sĩ đƣợc bảo vệ tại:
HỘI ĐỒNG CHẤM LUẬN VĂN THẠC SĨ
TRƢỜNG ĐẠI HỌC TÀI NGUYÊN VÀ MÔI TRƢỜNG HÀ NỘI
Ngày

tháng

năm 2019


i

LỜI CAM ĐOAN
Những kết quả nghiên cứu đƣợc trình bày trong luận văn là hoàn toàn trung
thực, của tôi, không vi phạm bất cứ điều gì trong luật sở hữu trí tuệ và pháp luật
Việt Nam. Nếu sai, tôi hoàn toàn chịu trách nhiệm trƣớc pháp luật.
TÁC GIẢ LUẬN VĂN

Cấn Minh Đức


ii

LỜI CẢM ƠN
Tôi xin bày tỏ lòng biết ơn sâu sắc nhất tới TS. Nguyễn Thị Hồng Hạnh đã dành
nhiều thời gian và tâm huyết tận tình giúp đỡ, truyền đạt những kiến thức, kinh
nghiệm quý báu cho tôi, định hƣớng và giúp tôi giải đáp những thắc mắc trong suốt
quá trình học tập, thực hiện và hoàn thành luận văn.
Nhân dịp này, tôi xin bày tỏ lòng biết ơn chân thành đến Ban giám hiệu, các
thầy, cô trong Khoa Quản lý đất đai - Trƣờng Đại học Tài nguyên và Môi trƣờng Hà
Nội đã truyền đạt cho tôi những kiến thức quý giá và giúp đỡ tôi trong suốt quá
trình học tập tại trƣờng.
Tôi xin cảm ơn gia đình cùng toàn thể bạn bè tôi đã luôn động viên, khích lệ
và giúp đỡ tôi.
Trân trọng cảm ơn!
Hà Nội, ngày

tháng

Học viên

Cấn Minh Đức

năm 201


iii

MỤC LỤC
LỜI CAM ĐOAN ..................................................................................................... i
LỜI CẢM ƠN ......................................................................................................... ii
TRÍCH YẾU LUẬN VĂN ..................................................................................... vi

DANH MỤC BẢNG ............................................................................................. vii
DANH MỤC HÌNH ............................................................................................. viii
DANH MỤC CHỮ VIẾT TẮT .............................................................................. ix
MỞ ĐẦU ................................................................................................................ 1
1. Sự cần thiết của đề tài .......................................................................................... 1
Đất đai luôn là mối quan tâm lớn của Đảng, nhà nƣớc và mọi tầng lớp nhân dân..... 1
2. Mục tiêu nghiên cứu ............................................................................................ 2
3. Những đóng góp mới, ý nghĩa khoa học và thực tiễn ........................................... 2
3.1. Những đóng góp mới ........................................................................................ 2
3.2. Ý nghĩa khoa học .............................................................................................. 2
3.3. Ý nghĩa thực tiễn .............................................................................................. 2
CHƢƠNG 1. TỔNG QUAN CÁC VẤN ĐỀ NGHIÊN CỨU .................................. 3
1.1. Một số vấn đề cơ bản liên quan đến đăng ký đất đai/bất động sản ..................... 3
1.1.1. Đất đai, bất động sản, thị trƣờng bất động sản ................................................ 3
1.1.2. Đăng ký đất đai/bất động sản ......................................................................... 7
1.2. Văn phòng đăng ký đất đai ............................................................................. 10
1.2.1. Cơ sở pháp lý về tổ chức và hoạt động của Văn phòng đăng ký đất đai ........ 10
1.2.2. Chức năng, nhiệm vụ, vai trò của Văn phòng đăng ký đất đai ...................... 14
1.3. Mô hình tổ chức đăng ký đất đai, bất động sản ở một số nƣớc ........................ 18
1.3.1. Australia: Đăng ký quyền (hệ thống Torren) ................................................ 18
1.3.2. Cộng hòa Pháp: Đăng ký văn tự giao dịch ................................................... 19
1.3.3. Thụy Điển: Hệ thống đăng ký đất đai........................................................... 21
1.4. Thực trạng hoạt động của Văn phòng đăng ký đất đai ở Việt Nam.................. 22
1.4.1. Tình hình thành lập ...................................................................................... 22
1.4.2. Cơ cấu tổ chức của Văn phòng đăng ký đất đai ............................................ 23
1.4.3. Nguồn nhân lực của Văn phòng đăng ký đất đai .......................................... 23
1.4.4. Tình hình triển khai thực hiện các nhiệm vụ của Văn phòng đăng ký đất đai .... 24
1.4.5. Đánh giá chung về tình hình hoạt động của VPĐKĐĐ................................. 25

iv

CHƢƠNG 2. ĐỐI TƢỢNG, PHẠM VI, NỘI DUNG VÀ PHƢƠNG PHÁP
NGHIÊN CỨU ...................................................................................................... 28
2.1. Đối tƣợng và phạm vi nghiên cứu ................................................................... 28
2.1.1. Đối tƣợng nghiên cứu .................................................................................. 28
2.1.2. Phạm vi nghiên cứu ..................................................................................... 28
2.2. Nội dung nghiên cứu ...................................................................................... 28
2.3. Phƣơng pháp nghiên cứu ................................................................................ 28
2.3.1. Phƣơng pháp điều tra, khảo sát .................................................................... 28
2.3.2. Phƣơng pháp phân tích, so sánh, xử lý số liệu .............................................. 29
2.3.3. Phƣơng pháp tổng hợp ................................................................................. 29
CHƢƠNG 3: KẾT QUẢ NGHIÊN CỨU .............................................................. 30
3.1. Điều kiện tự nhiên và tài nguyên thiên nhiên .................................................. 30
3.1.1. Điều kiện tự nhiên ....................................................................................... 30
3.1.2. Các nguồn tài nguyên thiên nhiên. ............................................................... 34
3.1.3. Thực trạng phát triển kinh tế - xã hội tại quận Nam Từ Liêm, thành phố Hà
Nội ........................................................................................................................ 37
3.1.4. Đánh giá chung về điều kiện tự nhiên, kinh tế - xã hội ở quận Nam Từ Liêm40
3.2. Tình hình quản lý và sử dụng đất ở quận Nam Từ Liêm ................................. 40
3.2.1. Tình hình quản lý đất đai ở quận Nam Từ Liêm ........................................... 40
3.2.2. Tình hình sử dụng đất của quận Nam Từ Liêm ............................................ 52
3.3. Thực trạng về hoạt động của Văn phòng đăng ký đất đai Hà Nội quận Nam Từ
Liêm ...................................................................................................................... 61
3.3.1. Cơ cấu và cơ sở vật chất của Văn phòng đăng ký đất đai Hà Nội quận Nam
Từ Liêm ................................................................................................................ 61
3.3.2. Đánh giá kết quả hoạt động của Văn phòng đăng ký đất đai Hà Nội chi nhánh
quận Nam Từ Liêm ............................................................................................... 65
3.3.3. Đánh giá chung kết quả hoạt động của Văn phòng đăng ký đất đai Hà Nội chi
nhánh quận Nam Từ Liêm ..................................................................................... 80

3.4. Đánh giá của ngƣời dân về hoạt động của Văn phòng Đăng ký đất đai Hà Nội
chi nhánh quận Nam Từ Liêm ............................................................................... 82
3.4.1. Mức độ công khai thủ tục hành chính .......................................................... 82
3.4.2. Thời gian thực hiện các thủ tục .................................................................... 83


v

3.4.3. Thái độ và mức độ hƣớng dẫn của cán bộ .................................................... 84
3.4.4. Các khoản phí và lệ phí phải đóng ............................................................... 86
3.4.5. Đánh giá điều kiện cơ sở vật chất của VPĐKĐĐ Hà Nội chi nhánh quận Nam
Từ Liêm ................................................................................................................ 87
3.4.6. Đánh giá mức độ phối hợp công việc củaVPĐKĐĐ Hà Nội chi nhánh quận
Nam Từ Liêm với các phòng ban liên quan ........................................................... 87
3.4.7. Các nguyên nhân ảnh hƣởng đến hiệu quả hoạt động của Văn phòng đăng ký
đất đai Hà Nội chi nhánh quận Nam Từ Liêm ........................................................ 89
3.5. Giải pháp nhằm nâng cao hiệu quả hoạt động của Văn phòng Đăng ký đất đai
Hà Nội chi nhánh quận Nam Từ Liêm ................................................................... 91
3.5.1. Thực hiện nghiêm túc chính sách pháp luật đất đai ...................................... 91
3.5.2. Giải pháp về tổ chức, cơ chế hoạt động ........................................................ 92
3.5.3. Giải pháp về nhân lực .................................................................................. 92
3.5.4. Giải pháp về đầu tƣ cơ sở vật chất kỹ thuật .................................................. 93
3.5.5. Giải pháp về tài chính. ................................................................................. 93
3.5.6. Các giải pháp khác ....................................................................................... 94
KẾT LUẬN VÀ KIẾN NGHỊ ............................................................................... 95
TÀI LIỆU THAM KHẢO ..................................................................................... 98
PHỤ LỤC


vi

TRÍCH YẾU LUẬN VĂN
Tên tác giả: Cấn Minh Đức
Tên luận văn: Đánh giá thực trạng và đề xuất giải pháp nâng cao hiệu quả của
Văn phòng đăng ký đất đai Hà Nội chi nhánh quận Nam Từ Liêm
Ngành: Quản lý đất đai

Mã số: 8.85.01.03

Tên cơ sở đào tạo: Đại học Tài Nguyên và Môi Trƣờng Hà Nội.
Mục đích nghiên cứu:
- Đánh giá thực trạng hoạt động của Văn phòng đăng ký đất đai Hà Nội chi
nhánh quận Nam Từ Liêm từ khi đƣợc thành lập đến nay;
- Đề xuất một số giải pháp nâng cao hiệu quả hoạt động của Văn phòng đăng
ký đất đai Hà Nội chi nhánh quận Nam Từ Liêm.
Kết quả chính và kết luận:
- Đánh giá đƣợc điều kiện tự nhiên, kinh tế xã hội của quận Nam Từ Liêm. Về
tình hình quản lý, sử dụng đất: công tác quản lý Nhà nƣớc về đất đai trên địa bàn
quận đã đi vào nề nếp, ngày càng chặt chẽ hơn, diện tích đất đai ngày càng đƣợc sử
dụng hợp lý, hiệu quả hơn.
- Kết quả nghiên cứu thực trạng hoạt động của Văn phòng đăng ký đất đai Hà
Nội chi nhánh quận Nam Từ Liêm giai đoạn 2014 – 2017 đã đạt đƣợc những kết
quả nhất định, nhƣ: Hoàn thành tốt nhiệm vụ, chỉ tiêu, kế hoạch đƣợc giao, thực
hiện tốt hoạt động cung ứng dịch vụ công, đảm bảo tăng thu cho ngân sách Nhà
nƣớc cũng nhƣ cho đơn vị; thu nhập của cán bộ, viên chức và ngƣời lao động đƣợc
nâng lên; việc giải quyết, thẩm định hồ sơ cho các hộ gia đình, cá nhân theo thẩm
quyền cơ bản thực hiện đúng trình tự thủ tục và quy định của pháp luật.
- Đề xuất một số giải pháp nhằm giải quyết những vấn đề tồn tại trong quá
trình hoạt động của Văn phòng đăng ký đất đai Hà Nội chi nhánh quận Nam Từ
Liêm: Thực hiện nghiêm túc chính sách pháp luật đất đai; Giải pháp về tổ chức, cơ

chế hoạt động; Giải pháp về nhân lực; Giải pháp về đầu tƣ cơ sở vật chất kỹ thuật;
Giải pháp về tài chính.


vii

DANH MỤC BẢNG
Bảng 3. 1: Bảng chuyển dịch cơ cấu kinh tế qua các năm 2014 – 2017 .................. 38
Bảng 3.2. Bảng tổng hợp kết quả cấp GCN lần đầu ...................................................... 44
Bảng 3.3: Hiện trạng sử dụng đất nông nghiệp đến 31/12/2017 ................................... 53
Bảng 3.4: Hiện trạng sử dụng đất phi nông nghiệp đến 31/12/2017 ............................. 55
Bảng 3.5: Kết quả cấp GCN lần đầu của quận Nam Từ Liêm giai đoạn 2014 - 2017 .. 66
Bảng 3.6 Kết quả thực hiện công tác đăng ký biến động của Văn phòng đăng ký đất
đai Hà Nội chi nhánh quận Nam Từ Liêm giai đoạn 2013-2017 .................................. 70
Bảng 3.7: Tình hình lập và quản lý hồ sơ địa chính trên địa bàn quận Nam Từ Liêm.. 73
Bảng 3.8: Tình hình ứng dụng Công nghệ thông tin tại Văn phòng đăng ký đất đai Hà
Nội chi nhánh quận Nam Từ Liêm giai đoạn 2014 - 2017 ............................................ 75
Bảng 3.9: Tình hình thu chi tài chính của Văn phòng đăng ký đất đai Hà Nội chi
nhánh quận Nam Từ Liêm giai đoạn 2014 – 2017 ................................................. 77
Bảng 3.10: Thống kê diện tích đất đai theo đơn vị hành chính của quận Nam Từ
Liêm năm 2017 ..................................................................................................... 78
Bảng 3.11: Hồ sơ đăng ký giao dịch bảo đảm đã hoàn thành thủ tục tại Văn phòng
đăng ký đất đai Hà Nội chi nhánh quận Nam Từ Liêm giai đoạn 2014 – 2017 ....... 79
Bảng 3.12. Mức độ công khai thủ tục hành chính tại VPĐKĐĐ Hà Nội chi nhánh quận
Nam Từ Liêm................................................................................................................. 82
Bảng 3.13: Đánh giá tiến độ giải quyết hồ sơ của VPĐKĐĐ Hà Nội chi nhánh quận
Nam Từ Liêm................................................................................................................. 84
Bảng 3.14: Đánh giá về thái độ tiếp nhận hồ sơ của VPĐKĐĐ Hà Nội chi nhánh quận
Nam Từ Liêm................................................................................................................. 85
Bảng 3.15: Đánh giá về mức độ hƣớng dẫn của VPĐKĐĐ Hà Nội chi nhánh quận

Nam Từ Liêm................................................................................................................. 86
Bảng 3.16: Mức độ phối hợp công việc của VPĐKĐĐ Hà nội chi nhánh quận Nam Từ
Liêm ............................................................................................................................... 88


viii

DANH MỤC HÌNH
Hình 3.1. Sơ đồ địa giới hành chính quận Nam Từ Liêm ....................................... 30
Hình 3.2: Cơ cấu sử dụng đất của quận Nam Từ Liêm 2017 ........................................ 52
Hình 3.3. Mô hình tổ chức VPĐKĐĐ quận Nam Từ Liêm .......................................... 62


ix

DANH MỤC CHỮ VIẾT TẮT
Từ viết tắt

Nghĩa tiếng Việt

BĐS

Bất động sản

BTNMT

Bộ Tài nguyên và Môi trƣờng

ĐKĐĐ

Đăng ký đất đai

GCN

Giấy chứng nhận

HSĐC

Hồ sơ địa chính

NTL

Nam Từ Liêm

UBND

Ủy ban nhân dân

VPĐKĐĐ

Văn phòng đăng ký đất đai

CNNTL

Chi nhánh Nam Từ Liêm


1

MỞ ĐẦU

1. Sự cần thiết của đề tài
Đất đai luôn là mối quan tâm lớn của Đảng, nhà nƣớc và mọi tầng lớp nhân
dân. Đất đai là nguồn tài nguyên quốc gia vô cùng quý giá, là tƣ liệu sản xuất đặc
biệt không thể thay thế, thành phần quan trọng hàng đầu của môi trƣờng sống, là địa
bàn phân bố các khu dân cƣ, các cơ sở kinh tế - xã hội, an ninh, quốc phòng. Trong
nền kinh tế thị trƣờng định hƣớng xã hội chủ nghĩa, đất đai là nguồn nội lực to lớn
trong việc phát triển kinh tế, xã hội.
Đăng ký đất đai thực chất là thủ tục hành chính bắt buộc nhằm thiết lập một
hệ thống hồ sơ địa chính đầy đủ và cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất cho chủ
sử dụng đất hợp pháp, nhằm thiết lập một hệ thống hồ sơ địa chính đầy đủ giữa Nhà
nƣớc và ngƣời sử dụng là cơ sở để Nhà nƣớc quản lý, nắm chắc toàn bộ đất đai theo
pháp luật. Từ đó, chế độ sở hữu toàn dân dân đối với đất đai, quyền và lợi ích hợp
pháp của ngƣời sử dụng đƣợc bảo vệ và phát huy đảm bảo đất đai đƣợc sử dụng đầy
đủ, hợp lý, tiết kiệm, hiệu quả.
Việc thành lập Văn phòng Đăng ký đất đai trực thuộc Sở TN&MT trên cơ sở
hợp nhất Văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất một cấp trực thuộc Sở TN&MT và
các Văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất trực thuộc Phòng Tài nguyên và Môi
trƣờng các quận, huyện. Văn phòng Đăng ký đất đai có chức năng thực hiện đăng
ký đất đai và tài sản khác gắn liền với đất; xây dựng, quản lý, cập nhật, chỉnh lý
thống nhất hồ sơ địa chính và cơ sở dữ liệu đất đai; thống kê, kiểm kê đất đai; cung
cấp thông tin đất đai theo quy định. Công tác đăng ký đất đai, cấp giấy chứng nhận,
lập hồ sơ địa chính đã đƣợc thay đổi và đang trong giai đoạn vận hành tốt. Tuy
nhiên hoạt động của VPĐKĐĐ một cấp còn tồn tại một số bất cập nhƣ thủ tục hành
chính còn rƣờm rà, việc cung cấp các dịch vụ về đăng ký, cấp giấy chứng nhận
quyền sử dụng đất hiện vẫn tồn tại một số trƣờng hợp chƣa đúng tiến độ.
Nam Từ Liêm là một quận mới của thành phố Hà Nội, đƣợc thành lập theo
Nghị Quyết 132/NQ-CP ngày 27/12/2013 của Chính Phủ về điều chỉnh địa giới


2

hành chính. Quận là một trong những đô thị lõi, là trung tâm hành chính, dịch vụ,
thƣơng mại của thủ đô Hà Nội, quận cũng là địa phƣơng có tốc độ đô thị hóa nhanh
và mạnh mẽ với nhiều dự án trọng điểm. Cùng với sự phát triển mạnh mẽ của nền
kinh tế, sự gia tăng dân số và việc hình thành các khu công nghiệp mới trên địa bàn
dẫn đến nhiều biến động về đất đai và nhu cầu giao dịch đất đai ngày càng tăng đã gây
áp lực lớn đối với Văn phòng đăng ký đất đai Hà Nội chi nhánh quận Nam Từ Liêm.
Xuất phát từ thực tế nêu trên và nhận thức đƣợc tầm quan trọng của vấn đề, tôi
lựa chọn đề tài: “Đánh giá thực trạng và đề xuất giải pháp nâng cao hiệu quả của
Văn phòng đăng ký đất đai Hà Nội chi nhánh quận Nam Từ Liêm”.
2. Mục tiêu nghiên cứu
- Đánh giá thực trạng hoạt động của Văn phòng đăng ký đất đai Hà Nội chi
nhánh quận Nam Từ Liêm từ khi đƣợc thành lập đến nay;
- Đề xuất một số giải pháp nâng cao hiệu quả hoạt động của Văn phòng đăng
ký đất đai Hà Nội chi nhánh quận Nam Từ Liêm.
3. Những đóng góp mới, ý nghĩa khoa học và thực tiễn
3.1. Những đóng góp mới
Đánh giá đƣợc thực trạng hoạt động và xác định đƣợc nguyên nhân ảnh
hƣởng đến hoạt động Văn phòng đăng ký đất đai Hà Nội, chi nhánh quận Nam Từ
Liêm, qua đó đề xuất một số giải pháp nhằm nâng cao hiệu quả hoạt động của Văn
phòng đăng ký đất đai.
3.2. Ý nghĩa khoa học
Luận văn góp phần làm sáng tỏ cơ sở lý luận và thực tiễn về hoạt động của
Văn phòng đăng ký đất đai.
3.3. Ý nghĩa thực tiễn
- Kết quả nghiên cứu của Luận văn có thể sử dụng cho công tác Quản lý nhà
nƣớc về đất đai cho địa phƣơng phục vụ cho hoạt động của Văn phòng đăng ký đất
đai.
- Dùng làm tài liệu tham khảo cho giảng viên, học viên cao học và sinh viên
trong quá trình nghiên cứu, giảng dạy và học tập.

3

CHƢƠNG 1. TỔNG QUAN CÁC VẤN ĐỀ NGHIÊN CỨU
1.1. Một số vấn đề cơ bản liên quan đến đăng ký đất đai/bất động sản
1.1.1. Đất đai, bất động sản, thị trường bất động sản
1.1.1.1. Đất đai
Đất đai mà chúng ta có đƣợc hôm nay không chỉ là “tài nguyên thiên nhiên
cho không con ngƣời” (Các Mác) mà cũng là thành quả lao động của nhiều thế hệ
trƣớc ta để lại “Cố công sống lấy nghìn năm để xem thửa ruộng mấy trăm ngƣời
cày” (ca dao Việt Nam) và đến lƣợt mình, thế hệ chúng ta phải để lại nguồn sống
này cho con cháu với mong muốn phì nhiêu hơn, trù phú hơn - Điều này là không
có trong bất kỳ một di sản nào khác vì nó không phải là cổ vật và cũng không phải
là tài sản của bất kỳ cá nhân nào. Một số dân tộc khác trên thế giới cũng cho rằng
“Đất đai là tài sản vay mƣợn của con cháu”. Chính vì vậy mà Mác đã viết rằng:
“...Toàn thể một xã hội, một nƣớc và thậm chí tất thảy các xã hội cùng sống trong
một thời đại hợp lại, cũng đều không phải là kẻ sở hữu đất đai. Họ chỉ là ngƣời có
đất đai ấy, họ chỉ đƣợc phép sử dụng đất đai ấy và phải truyền lại cho các thế hệ
tƣơng lai sau khi đã làm cho đất đai ấy tốt hơn lên nhƣ những ngƣời cha hiền
vậy...”. Mác dự báo rằng “...Vận động xã hội sẽ quyết định là ruộng đất chỉ có thể là
sở hữu của nhà nƣớc... Sự tập trung toàn quốc những tƣ liệu sản xuất sẽ trở thành cơ
sở toàn quốc của một xã hội gồm những tổ chức liên hợp của những nguồn sản xuất
bình đẳng và tự do, tiến hành lao động xã hội theo một kế hoạch chung và hợp lý.
Đó là các mục tiêu nhân đạo của sự vận động kinh tế vĩ đại của thế kỷ XIX đang
dẫn đến” [12].
* Đất - thổ nhưỡng (soil)
V.V.Dokuchaev, nhà khoa học người Nga tiên phong trong lĩnh vực khoa học
đất cho rằng: “Đất nhƣ là một thực thể tự nhiên có nguồn gốc và lịch sử phát triển
riêng, là thực thể với những quá trình phức tạp và đa dạng diễn ra trong nó. Đất

đƣợc coi là khác biệt bởi với đá. Đá trở thành đất dƣới ảnh hƣởng của một loạt các
yếu tố tạo thành đất nhƣ khí hậu, cây cỏ, khu vực, địa hình và tuổi”.


4

* Đất đai (land)
"Đất đai là một diện tích cụ thể của bề mặt trái đất, bao gồm tất cả các cấu
thành của môi trƣờng sinh thái ngay trên và dƣới bề mặt đó: bao gồm khí hậu bề
mặt, thổ nhƣỡng, dạng địa hình, nƣớc mặt (hồ, sông, nƣớc ngầm, tập đoàn thực vật
và động vật, trạng thái định cƣ của con ngƣời), những kết quả do hoạt động của con
ngƣời trong quá khứ và hiện tại để lại.
“Đất nhƣ là một khu vực hay một nhất thể không gian từ một thửa đất đến một
đất nƣớc cho đến cả hành tinh” [13]
Các nhà sinh thái học còn cho rằng đất là một “vật mang” của tất cả các hệ
sinh thái tồn tại trên trái đất. Nhƣ vậy, đất luôn luôn mang trên mình nó các hệ sinh
thái và các hệ sinh thái này chỉ bền vững khi “vật mang” bền vững. Con ngƣời tác
động vào đất cũng chính là tác động vào các hệ sinh thái mà đất “mang” trên mình
nó. Một vật mang, lại có tính chất đặc thù, độc đáo của độ phì nhiêu nên đất là cơ sở
cần thiết, vững chắc, giúp cho các hệ sinh thái tồn tại và phát triển.
Từ những quan điểm trên có thể định nghĩa: “Đất là một diện tích cụ thể của
bề mặt trái đất, bao gồm tất cả các đặc tính sinh quyển ngay trên hay dƣới bề mặt đó
gồm có: Yếu tố khí hậu gần bề mặt trái đất; các dạng thổ nhƣỡng và địa hình, thủy
văn bề mặt (gồm: hồ, sông, suối và đầm lầy nước cạn); lớp trầm tích và kho dự trữ
nƣớc ngầm sát bề mặt trái đất; tập đoàn thực vật và động vật; trạng thái định cƣ của
con ngƣời và những thành quả vật chất do các hoạt động của con ngƣời trong quá
khứ và hiện tại tạo ra”.
1.1.1.2. Bất động sản
* Tài sản
Tài sản bao gồm vật có thực, tiền, giấy tờ giá trị đƣợc xác định bằng tiền và

các quyền tài sản. Trong lĩnh vực kinh tế tài sản đƣợc chia thành 2 loại BĐS và
động sản.
* Bất động sản
BĐS là các tài sản không di dời đƣợc. Tuy tiêu chí phân loại BĐS của các
nƣớc có khác nhau, nhƣng đều thống nhất BĐS bao gồm đất đai và những tài sản


5

gắn liền với đất đai [11]. Bộ Luật Dân sự Việt Nam quy định: “BĐS là các tài sản
không thể di dời đƣợc bao gồm: Đất đai; Nhà ở, công trình xây dựng gắn liền với
đất đai, kể cả tài sản gắn liền với nhà ở, công trình xây dựng đó; Các tài sản khác
gắn liền với đất đai; Các tài sản khác do pháp luật quy định” [22].
* Hàng hoá bất động sản
Trong nền kinh tế thị trƣờng, thị trƣờng BĐS là thị trƣờng mua bán hàng hoá
đặc biệt - hàng hoá BĐS. Tính đặc biệt của hàng hoá BĐS đƣợc xác định bởi thuộc
tính của đất đai mà các tài sản khác không có:
- Đất đai là tài nguyên thiên nhiên, tài sản quốc gia quý báu, là môi trƣờng
sống, địa bàn để phân bố dân cƣ và các lĩnh vực kinh tế, văn hoá - xã hội, khoa học
- giáo dục, quốc phòng - an ninh, tƣ liệu sản xuất đặc biệt không thể thay thế trong
sản xuất nông - lâm nghiệp, thành quả lao động, chiến đấu của nhiều thế hệ tạo lập
nên, gắn với chủ quyền quốc gia;
- Đất đai có vị trí cố định, diện tích hữu hạn và độ phì biến động theo thời gian
- phụ thuộc vào việc sử dụng của con ngƣời;
- Đất đai là yếu tố cần thiết để tạo lập BĐS nói riêng và tài sản nói chung.
Ngoài những thuộc tính đặc thù trên, hàng hoá BĐS còn có những tính chất
khác với các loại hàng hoá khác:
- Là loại hàng hoá không thể di dời, liên quan đến môi trƣờng, cơ sở hạ tầng
kỹ thuật (giao thông, thông tin liên lạc, cấp thoát nƣớc, điện), cơ sở hạ tầng xã hội
(trƣờng học, bệnh viện); khu dân cƣ, thƣơng mại, dịch vụ, nông nghiệp, công

nghiệp;
- Là loại hàng hoá có giá trị lớn “BĐS là một tài sản có giá trị lớn, cần có vốn
đầu tƣ dài hạn; giá trị BĐS tại hầu hết các nƣớc phƣơng tây chiếm khoảng 25 - 30%
GDP, Mỹ 30 - 40%”;
- Là loại hàng hoá mà việc giao dịch phải đƣợc pháp luật cho phép và đƣợc
thực hiện theo một trình tự pháp lý chặt chẽ. Đất đai là BĐS nhƣng pháp luật mỗi
nƣớc cũng có những quy định khác nhau về phạm vi giao dịch. Các nƣớc theo kinh
tế thị trƣờng nhƣ Mỹ, các nƣớc EU, Nhật, Úc, một số nƣớc ASEAN nhƣ Thái Lan,


6

Mã Lai, Singgapo quy định BĐS (đất đai) hoặc BĐS (đất đai + tài sản trên đất) là
hàng hoá đƣợc giao dịch trên thị trƣờng BĐS; Trung Quốc quy định BĐS (đất đai +
tài sản trên đất) đƣợc phép giao dịch trên thị trƣờng BĐS nhƣng đất đai thuộc sở
hữu nhà nƣớc không đƣợc mua bán mà chỉ đƣợc chuyển quyền sử dụng đất, đất đai
thuộc sở hữu tập thể phải chuyển thành sở hữu nhà nƣớc (bằng cách trƣng thu) mới
đƣợc chuyển quyền sử dụng đất);
- Không phải tất cả mọi BĐS đều trở thành hàng hoá, ví dụ: BĐS là các công
trình công cộng nhƣ các di tích lịch sử văn hoá, danh lam thắng cảnh, công viên
Quốc gia, đƣờng giao thông, vƣờn hoa công cộng [11], [13].
1.1.1.3. Thị trường bất động sản
Thị trƣờng bất động sản có thể đƣợc định nghĩa là cơ chế trong đó hàng hóa và
dịch vụ bất động sản đƣợc trao đổi, trong đó có sự can thiệp của chính phủ và hệ
thống chính trị vào thị trƣờng, cũng nhƣ nhu cầu và mong muốn của những ngƣời
tham gia trên thị trƣờng.
Thị trƣờng bất động sản chịu chi phối bởi các quy luật kinh tế hàng hóa cơ bản
nhƣ các quy luật cung - cầu, giá trị, cạnh tranh. Thị trƣờng bất động sản cũng giống
nhƣ mọi thị trƣờng khác, phân bổ hàng hoá bằng sử dụng cơ chế giá cả. Trong một
số trƣờng hợp, chính phủ sẽ quyết định việc phân bổ nguồn lực. Việc thực hiện

kiểm soát sử dụng đất trong những quy định liên quan đến các khu quy hoạch có thể
đƣợc coi là một trong những loại phân bổ này.
Thị trƣờng bất động sản kết nối cung và cầu đối với bất động sản. Thị trƣờng
bất động sản là tổng hoà các giao dịch bất động sản đạt đƣợc tại một khu vực địa lý
nhất định trong thời điểm nhất định. Thị trƣờng bất động sản bao gồm 3 thị trƣờng
nhánh: Thị trƣờng mua bán; thị trƣờng cho thuê bất động sản; thị trƣờng thế chấp và
bảo hiểm bất động sản. Căn cứ vào thứ tự thời gian mà bất động sản gia nhập thị
trƣờng, thị trƣờng bất động sản có 3 cấp, gồm:
- Thị trƣờng cấp I: là thị trƣờng chuyển nhƣợng, giao hoặc cho thuê quyền sử
dụng đất (còn gọi là thị trƣờng đất đai);
- Thị trƣờng cấp II: Là thị trƣờng xây dựng công trình để bán, cho thuê;


7

- Thị trƣờng cấp III: Là thị trƣờng bán lại hoặc

cho thuê lại

Nhƣ vậy thị trƣờng bất động sản không chỉ là giao dịch bản thân bất động sản
mà cái cơ bản là thị trƣờng giao dịch các quyền và lợi ích chứa đựng trong bất động
sản. Trong đó thị trƣờng bất động sản có vai trò quan trọng chính là sự tham gia vào
việc phân bố và sử dụng hợp lý, có hiệu quả BĐS - tài nguyên thiên nhiên, tài sản
Quốc gia quan trọng, tác động tới tăng trƣởng kinh tế thông qua việc khuyến khích
đầu tƣ phát triển BĐS; tác động trực tiếp tới thị trƣờng tài chính, thị trƣờng chứng
khoán, thị trƣờng hàng hoá, thị trƣờng lao động và còn liên quan đến một số lĩnh
vực xã hội nhƣ: lao động, việc làm, nhà ở. [11]
1.1.2. Đăng ký đất đai/bất động sản
1.1.2.1. Khái quát về đăng ký đất đai
* Khái niệm

Đăng ký đất đai (ĐKĐĐ) là thủ tục hành chính bắt buộc do cơ quan Nhà
nƣớc thực hiện đối với các đối tƣợng là tổ chức, hộ gia đình, cá nhân sử dụng đất.
ĐKĐĐ là một cách gọi của hệ thống ĐKĐĐ và theo định nghĩa của Uỷ ban
Kinh tế về châu Âu của Liên Hiệp Quốc (UNECE) nó là một quá trình xác lập và
lƣu trữ một cách chính thức các quyền lợi đối với đất đai dƣới hình thức hoặc là
đăng ký văn tự giao dịch hay đăng ký các loại văn kiện nào đó có liên quan đến việc
chuyển giao quyền sở hữu/sử dụng đất, hoặc là dƣới hình thức đăng ký chủ quyền
đất.
Theo khoản 15 Điều 3 của Luật Đất đai 2013: “Đăng ký đất đai, nhà ở, tài
sản khác gắn liền với đất là việc kê khai và ghi nhận tình trạng pháp lý về quyền sử
dụng đất, quyền sở hữu nhà ở, tài sản khác gắn liền với đất và quyền quản lý đất đối
với một thửa đất vào hồ sơ địa chính”.
Theo khoản 2 Điều 95 Luật Đất đai 2013 quy định: “Đăng ký đất đai, nhà ở
và tài sản khác gắn liền với đất gồm đăng ký lần đầu và đăng ký biến động, đƣợc
thực hiện tại tổ chức đăng ký đất đai thuộc cơ quan quản lý đất đai, bằng hình thức
đăng ký trên giấy hoặc đăng ký điện tử và có giá trị pháp lý nhƣ nhau”


8

* Vị trí, vai trò chức năng, đối tượng của đăng ký nhà nước về đất đai
- ĐKĐĐ là một công cụ của nhà nƣớc để bảo vệ lợi ích nhà nƣớc, lợi ích cộng
đồng cũng nhƣ lợi ích công dân;
- ĐKĐĐ là điều kiện đảm bảo để nhà nƣớc quản lý chặt chẽ toàn bộ quỹ đất
trong phạm vi lãnh thổ; đảm bảo cho đất đai sử dụng đầy đủ, hợp lý, tiết kiệm và có
hiệu quả cao nhất;
- ĐKĐĐ là một nội dung quan trọng có quan hệ hữu cơ với các nội dung,
nhiệm vụ khác của quản lý nhà nƣớc về đất đai;
- ĐKĐĐ là một TTHC do cơ quan nhà nƣớc thực hiện đối với các đối tƣợng là
các tổ chức, hộ gia đình và cá nhân sử dụng đất, bởi nó thực hiện đăng ký đối với

đất đai - một loại tài sản đặc biệt có giá trị và gắn bó mật thiết với mọi tổ chức, hộ
gia đình và cá nhân trong quá trình sản xuất và đời sống.
* Lợi ích của đăng ký nhà nước về đất đai (đối với nhà nước và nhân dân)
Báo cáo của UNECE về lợi ích kinh tế và xã hội của việc quản lý đất đai hiệu
quả đã khẳng định: đối với những quốc gia muốn khơi thông sự thịnh vƣợng thì đòi
hỏi tính hiệu quả của ĐKĐĐ bởi nó thúc đẩy một thị trƣờng đất đai năng động và
việc sử dụng đất tích cực, đồng thời đảm bảo đƣợc quyền sở hữu và sự phát triển
của thị trƣờng vốn là những nguồn lực cho nền kinh tế.
1.1.2.2. Cơ sở đăng ký đất đai/bất động sản
* Hồ sơ đất đai, bất động sản
Hồ sơ đất đai và BĐS (ở Việt Nam gọi là HSĐC) là tài liệu chứa đựng thông
tin liên quan tới thuộc tính, chủ quyền và chủ thể có chủ quyền đối với đất đai,
BĐS. Hồ sơ đất đai, BĐS đƣợc lập để phục vụ cho lợi ích của nhà nƣớc và phục vụ
quyền lợi của công dân.
- Đối với nhà nƣớc: để thực hiện việc thu thuế cũng nhƣ đảm bảo cho việc
quản lý, giám sát, sử dụng và phát triển đất đai một cách hợp lý và hiệu quả.
- Đối với công dân: việc lập hồ sơ đảm bảo cho ngƣời sở hữu, ngƣời sử dụng
có các quyền thích hợp để họ có thể giao dịch một cách thuận lợi, nhanh chóng, an
toàn với một chi phí thấp[11].


9

* Nguyên tắc đăng ký đất đai, bất động sản
ĐKĐĐ, BĐS dựa trên những nguyên tắc:
- Nguyên tắc đăng nhập hồ sơ;
- Nguyên tắc đồng thuận;
- Nguyên tắc công khai;
- Nguyên tắc chuyên biệt hoá.
Các nguyên tắc này giúp cho hồ sơ ĐKĐĐ, BĐS đƣợc công khai, thông tin

chính xác và tính pháp lý của thông tin đƣợc pháp luật bảo vệ. Đối tƣợng đăng ký
đƣợc xác định một cách rõ ràng, đơn nghĩa, bất biến về pháp lý [11].
* Đơn vị đăng ký - thửa đất
Thửa đất đƣợc hiểu là một phần bề mặt trái đất, có thể liền mảnh hoặc không
liền mảnh, đƣợc coi là một thực thể đơn nhất và độc lập để đăng ký vào hệ thống hồ
sơ với tƣ cách là một đối tƣợng đăng ký có một số hiệu nhận biết duy nhất. Việc
định nghĩa một cách rõ ràng đơn vị đăng ký là vấn đề quan trọng cốt lõi trong từng
hệ thống đăng ký.
1.1.2.3. Đăng ký pháp lý đất đai, bất động sản
Dựa vào đối tƣợng đƣợc đăng ký, quản lý, có thể thấy tồn tại hai loại ĐKĐĐ
tại các nƣớc. Đó là “đăng ký văn tự giao dịch ” và “đăng ký chủ quyền ”.
* Đăng ký văn tự giao dịch
- Đăng ký văn tự giao dịch là hình thức ĐKĐĐ mà đối tƣợng đƣợc đăng ký
chính là các văn tự giao dịch về đất đai và BĐS trên đất và nội dung của các giao
dịch đó. Việc đăng ký chủ yếu để chứng minh giao dịch đã đƣợc thực hiện, hai bên
đã tự nguyện tham gia với những điều khoản đã đƣợc thoả thuận thống nhất chứ
không phải là chứng cứ pháp lý để khẳng định chủ quyền đối với đất đai có hợp
pháp hay không. Vì vậy, để đảm bảo an toàn cho quyền lợi của mình, ngƣời mua
phải điều tra ngƣợc về quá khứ, truy tìm nguồn gốc chủ quyền đối với diện tích đất
mà mình mua.
- Hình thức đăng ký văn tự giao dịch thƣờng đƣợc đƣa vào sử dụng ở các nƣớc
theo xu hƣớng Luật La Mã và Luật Đức nhƣ Pháp, Ý, Hà Lan, Đức, Bỉ, Tây Ban


10

Nha và các nƣớc khác trên thế giới mà trong quá khứ chịu ảnh hƣởng của các quốc
gia trên nhƣ các nƣớc Nam Mỹ, một phần Bắc Mỹ, một số nƣớc châu Phi và châu
Á. Hệ thống ĐKĐĐ hiện nay của Hà Lan là một hệ thống đăng ký văn tự giao dịch
điển hình đã đƣợc cải tiến và tự động hoá để nâng cao độ an toàn pháp lý và hiệu

quả hoạt động [11].
* Đăng ký chủ quyền
Khác với đăng ký văn tự giao dịch, đối tƣợng trong đăng ký chủ quyền là
những thông tin về chủ sở hữu/sử dụng đất; các quyền, lợi ích và cả những hạn chế
về quyền của họ đối với đất; những thông tin về thửa đất, nghĩa là mối quan hệ pháp
lý giữa đất đai với ngƣời có chủ quyền đất. Nói một cách khác, nếu đăng ký văn tự
giao dịch là đăng ký sự kiện pháp lý (các giao dịch) thì đăng ký chủ quyền chính là
đăng ký hệ quả pháp lý của sự kiện đó. Do đó, thông tin chủ quyền lƣu trữ đƣợc
đảm bảo bởi nhà nƣớc, đƣợc sử dụng hình thức mà không cần thiết phải
điều tra nguồn gốc chủ quyền đất đai. Đăng ký chủ quyền đƣợc áp dụng có hiệu quả
ở Australia (hệ thống Torrens), Anh, Đức và Scotland [11].
1.2. Văn phòng đăng ký đất đai
1.2.1. Cơ sở pháp lý về tổ chức và hoạt động của Văn phòng đăng ký đất đai
a) Chủ trương, chính sách về cải cách hành chính
Nghị quyết Đại hội Đại biểu toàn quốc Đảng Cộng sản Việt Nam lần thứ IX
(tháng 4/2001) đã xác định mục tiêu xây dựng nền hành chính nhà nƣớc dân chủ,
trong sạch, vững mạnh, từng bƣớc hiện đại hoá, chủ trƣơng tiếp tục đẩy mạnh thực
hiện cải cách hành chính trong đó có giải pháp tách cơ quan hành chính công quyền
với tổ chức sự nghiệp. “Đổi mới và hoàn thiện thể chế, TTHC, kiên quyết chống tệ
cửa quyền, sách nhiễu, “xin - cho” và sự tắc trách vô kỷ luật trong công việc'"
(Đảng Cộng sản Việt Nam, Văn kiện Đại hội Đại biểu toàn quốc lần thứ IX,2001).
- Nghị quyết số 38/2004/NQ-CP ngày 04/5/2004 của Chính phủ về cải cách
một bƣớc TTHC trong giải quyết công việc của công dân và tổ chức.
- Quyết định số 136/2001/QĐ-TTg ngày 17/9/2001 của Thủ tƣớng Chính phủ
về việc phê duyệt Chƣơng trình tổng thể cải cách hành chính Nhà nƣớc giai đoạn


11

2001 - 2010 với mục tiêu xây dựng nền hành chính dân chủ, trong sạch, vững mạnh,

chuyên nghiệp, hiện đại hoá, nhiệm vụ này đƣợc xác định là một trong 3 giải pháp
cơ bản để thực hiện chiến lƣợc phát triển kinh tế.
- Quyết định số 181/2003/QĐ-TTg ngày 04/9/2003 của Thủ tƣớng Chính phủ
ban hành Quy chế thực hiện cơ chế “một cửa” tại các cơ quan hành chính nhà nƣớc
ở địa phƣơng.
- Quyết định số 93/2007/QĐ-TTg ngày 22/6/2007 của Thủ tƣớng Chính phủ
ban hành Quy chế thực hiện cơ chế một cửa, cơ chế một cửa liên thông tại cơ quan
hành chính nhà nƣớc ở địa phƣơng.
- Quyết định số 127/2007/QĐ-TTg ngày 01/8/2007 của Thủ tƣớng Chính phủ
về việc tổ chức làm việc vào ngày thứ bảy hàng tuần để tiếp nhận, giải quyết TTHC.
- Nghị định số 63/2010/NĐ-CP ngày 08/6/2010 của Chính phủ về kiểm soát
TTHC.
- Nghị quyết số 25/NQ-CP ngày 02/6/2010 của Chính phủ về việc đơn giản
hoá 258 TTHC thuộc phạm vi chức năng quản lý của bộ, ngành.
b) Cơ sở pháp lý về tổ chức và hoạt động của Văn phòng đăng ký đất đai
- Luật đất đai năm 2003 quy định.
"Việc đăng ký quyền sử dụng đất đƣợc thực hiện tại VPĐK trong các trƣờng
hợp: Ngƣời đang sử dụng đất chƣa đƣợc cấp GCN; ngƣời sử dụng đất thực hiện
quyền chuyển đổi, chuyển nhƣợng, nhận thừa kế, tặng cho, cho thuê lại quyền sử
dụng đất; Thế chấp, bảo lãnh, góp vốn bằng quyền sử dụng đất; ngƣời sử dụng đất
đã có GCN đƣợc cơ quan nhà nƣớc có thẩm quyền cho phép đổi tên, chuyển mục
đích sử dụng đất, thay đổi đƣờng ranh giới thửa đất; Ngƣời đƣợc sử dụng đất theo
bản án hoặc quyết định của Toà án, Quyết định thi hành án của cơ quan thi hành án,
Quyết định giải quyết tranh chấp đất đai của cơ quan nhà nƣớc có thẩm quyền đã
đƣợc thi hành".
"Cơ quan quản lý đất đai ở địa phƣơng có VPĐK là cơ quan dịch vụ công thực
hiện chức năng quản lý HSĐC gốc, chỉnh lý thống nhất HSĐC, phục vụ ngƣời sử
dụng đất thực hiện các quyền và nghĩa vụ".

12

- Nghị định số 181/2004/NĐ-CP ngày 29/10/2004 của Chính phủ về thi hành
Luật đất đai quy định: UBND tỉnh, thành phố trực thuộc Trung ƣơng Quyết định
thành lập VPĐK thuộc Sở TN&MT và thành lập các chi nhánh của VPĐK tại các
địa bàn cần thiết; UBND huyện, quận, quận, thành phố thuộc tỉnh căn cứ vào nhu
cầu đăng ký quyền sử dụng đất trên địa bàn Quyết định thành lập VPĐK thuộc
Phòng TN&MT.
Nhƣ vậy, Nghị định đã quy định rất rõ sự phân cấp trong việc thành lập cơ
quan thực hiện việc cải cách các thủ tục hành chính về đất đai, giảm bớt những ách
tắc trong quản lý nhà nƣớc về đất đai.
- Thông tƣ liên tịch số 38/2004/TTLT/BTNMT-BNV ngày 31/12/2004 (hƣớng
dẫn chức năng, nhiệm vụ và tổ chức của VPĐK và tổ chức phát triển quỹ đất. Trong đó
quy định việc thành lập VPĐK khi chƣa có đủ điều kiện về cơ sở vật chất, thiết bị,
nhân lực; hoạt động của tổ chức VPĐK gắn liền với công tác cải cách hành chính.
- Thông tƣ số 30/2005/TTLT-BTC-BTNMT ngày 18/4/2005 hƣớng dẫn việc
luân chuyển hồ sơ và trách nhiệm của các cơ quan liên quan trong việc luân chuyền
hồ sơ về nghĩa vụ tài chính, nhằm đáp ứng yêu cầu cải cách một bƣớc thủ tục hành
chính khi ngƣời sử dụng đất, thực hiện nghĩa vụ tài chính liên quan đến đất và nhà
(nộp tiền sử dụng đất, tiền thuê đất, thuế chuyển quyền sử dụng đất, thuế thu nhập
từ chuyển quyền sử dụng đất lệ phí trƣớc bạ và các khoản thu khác nếu có), liên Bộ
Tài chính và Bộ TN&MT.
- Thông tƣ liên tịch số 05/2005/TTLT-BTP-BTNMT ngày 16/6/2005 hƣớng
dẫn việc đăng ký thế chấp, bảo lãnh bằng quyền sử dụng đất, tài sản gắn liền với
đất. Thông tƣ quy định phạm vi điều chỉnh, các trƣờng hợp đăng ký thế chấp, bảo
lãnh tại VPĐK; Các quy định liên quan đến thẩm quyền, nhiệm vụ quyền hạn và
trách nhiệm của VPĐK, quy trình thực hiện thủ tục đăng ký thế chấp, bảo lãnh bằng
quyền sử dụng đất, tài sản gắn liền với đất của ngƣời sử dụng đất.
- Thông tƣ liên tịch số 03/2006/TTLT-BTP-BTNMT ngày 13/6/2006 sửa đổi,
bổ sung một số quy định của Thông tƣ liên tịch số 05/2005/TTLT/BTP-BTNMT

hƣớng dẫn việc đăng ký thế chấp, bảo lãnh.


13

Về tổng thể thì việc Nhà nƣớc ban hành các quy định liên quan đến VPĐK
trong hệ thống văn bản quy phạm pháp luật hiện hành tuy không nhiều nhƣng đƣợc
xem là tƣơng đối đầy đủ. Đây là căn cứ pháp lý ban đầu để thành lập và đƣa các
VPĐK đi vào hoạt động.
Tuy nhiên, các văn bản pháp quy liên quan đến VPĐK còn những hạn chế nhƣ:
- Thông tƣ 38/2004/BTNMT-BNV quy định không rõ ràng (cho phép các địa
phƣơng có thể không thành lập VPĐK) vì vậy cơ chế bắt buộc phải thành lập mô
hình VPĐK đang bị "bỏ ngỏ".
- Thiếu các quy định hƣớng dẫn tổ chức hoạt động của VPĐK và việc phổ
biến, tổ chức tập huấn cho công tác này chƣa đƣợc tiến hành đồng bộ.
- Chính quyền các cấp chƣa nhận thức đầy đủ vai trò, vị trí và tác dụng của tổ
chức này đối với nhiệm vụ quản lý Nhà nƣớc về đất đai.
Tình hình trên cho thấy việc hoàn thiện cơ chế, chính sách đƣa VPĐK đi vào
hoạt động hiệu quả là nhiệm vụ bức thiết nhằm đáp ứng yêu cầu quản lý, sử dụng đất
phục vụ phát triển kinh tế đất nƣớc thời kỳ công nghiệp hoá, hiện đại hoá và hội nhập.
- Luật đất đai 2013
- Khái niệm “Văn phòng đăng ký đất đai” đã có sự thay đổi mạnh mẽ. “Văn
phòng đăng ký đất đai là đơn vị sự nghiệp công trực thuộc Sở Tài nguyên và Môi
trƣờng do Uỷ ban nhân dân cấp tỉnh thành lập hoặc tổ chức lại trên cơ sở hợp nhất
Văn phòng đăng ký đất đai trực thuộc Sở Tài nguyên và Môi trƣờng và các Văn
phòng đăng ký đất đai trực thuộc Phòng Tài nguyên và Môi trƣờng hiện có ở địa
phƣơng; có tƣ cách pháp nhân, có trụ sở, con dấu riêng và đƣợc mở tài khoản để
hoạt động theo quy định của pháp luật.
- Nghị định số 43/2006/NĐ-CP ngày 25 tháng 4 năm 2006 của Chính phủ về
quy định quyền tự chủ, tự chịu trách nhiệm về thực hiện nhiệm vụ, tổ chức bộ máy,

biên chế và tài chính đối với đơn vị sự nghiệp công lập;
- Nghị định số 16/2015/NĐ-CP ngày 14 tháng 02 năm 2015 của Chính phủ về
quy định cơ chế tự chủ của đơn vị sự nghiệp công lập;