Luận văn Tài liệu Nâng Cao Hiệu Quả Tín Dụng Trong Lĩnh Vực Cho Vay Bất Động Sản Tại Ngân Hàng TMCP Á Châu

Tai lieu, luan van1 of 102.

BỘ GIÁO DỤC VÀ ĐÀO TẠO
TRƯỜNG ĐẠI HỌC KINH TẾ TP.HCM


HỌ VÀ TÊN: NGUYỄN NGỌC TRÂN

NÂNG CAO HIỆU QUẢ TÍN
DỤNG TRONG LĨNH VỰC
CHO VAY BẤT ĐỘNG SẢN TẠI
NGÂN HÀNG TMCP Á CHÂU
LUẬN VĂN THẠC SỸ KINH TẾ

TP. Hồ Chí Minh – Năm 2012

khoa luan, tieu luan1 of 102.


Tai lieu, luan van2 of 102.

BỘ GIÁO DỤC VÀ ĐÀO TẠO
TRƯỜNG ĐẠI HỌC KINH TẾ TP.HCM


NGUYỄN NGỌC TRÂN

NÂNG CAO HIỆU QUẢ TÍN
DỤNG TRONG LĨNH VỰC
CHO VAY BẤT ĐỘNG SẢN TẠI
NGÂN HÀNG TMCP Á CHÂU

Chuyên ngành: TÀI CHÍNH - NGÂN HÀNG
Mã số

: 60340201

LUẬN VĂN THẠC SỸ KINH TẾ
NGƯỜI HƯỚNG DẪN KHOA HỌC:

TS. NGUYỄN HỒNG HẢI

TP. Hồ Chí Minh – Năm 2012

khoa luan, tieu luan2 of 102.


Tai lieu, luan van3 of 102.

LỜI CAM ĐOAN

Tôi xin cam đoan số liệu nêu trong luận văn này được thu thập từ nguồn
thực tế, được công bố trên các báo cáo của cơ quan nhà nước, được đăng tải
trên các tạp chí, báo chí, website hợp pháp. Những thơng tin và nội dung nêu
trong đề tài đều dựa trên thực tế và hồn tồn đúng với nguồn trích dẫn.

Tác giả đề tài: Nguyễn Ngọc Trân

khoa luan, tieu luan3 of 102.


Tai lieu, luan van4 of 102.

MỤC LỤC

TRANG BÌA
LỜI CAM ĐOAN
MỤC LỤC
DANH MỤC CÁC KÝ HIỆU, CHỮ VIẾT TẮT
DANH MỤC CÁC BẢNG, BIỂU
DANH MỤC CÁC HÌNH VẼ, ĐỒ THỊ
PHẦN MỞ ĐẦU ............................................................................................... 1
CHƯƠNG 1 : LÝ LUẬN VỀ BẤT ĐỘNG SẢN VÀ HIỆU QUẢ CHO
VAY BẤT ĐỘNG SẢN .................................................................................... 4
1.1 Những vấn đề cơ bản về bất động sản, thị trường bất động sản ........... 4
1.1.1 Khái niệm bất động sản ............................................................................. 4
1.1.2 Khái niệm thị trường bất động sản ............................................................ 4
1.1.3 Vai trò của thị trường bất động sản ........................................................... 5
1.2 Những vấn đề cơ bản về cho vay bất động sản ........................................ 8
1.2.1 Khái niệm cho vay bất động sản ............................................................... 8
1.2.2 Đặc điểm của cho vay bất động sản .......................................................... 8
1.2.3 Vai trò của cho vay bất động sản .............................................................. 9
1.2.4 Hiệu quả cho vay bất động sản ............................................................... 11

khoa luan, tieu luan4 of 102.


Tai lieu, luan van5 of 102.

1.3 Các nhân tố ảnh hưởng đến hiệu quả cho vay bất động sản................ 18
1.3.1 Nhóm nhân tố thuộc ngân hàng ............................................................. 18
1.3.2 Nhóm nhân tố thuộc về khách hàng ....................................................... 22

1.3.3 Nhóm nhân tố thuộc môi trường. .......................................................... 24
1.4 Bài học kinh nghiệm cho các ngân hàng thương mại việt Nam sau
cuộc khủng hoảng tín dụng bất động sản tại Mỹ ........................................ 26
KẾT LUẬN CHƯƠNG 1 .............................................................................. 27
CHƯƠNG 2: THỰC TRẠNG HIỆU QUẢ TÍN DỤNG TRONG LĨNH
VỰC CHO VAY BĐS TẠI NGÂN HÀNG TMCP Á CHÂU ..................... 28
2.1 Sơ lược về ngân hàng TMCP Á Châu .................................................... 28
2.1.1 Lịch sử hoạt động của ngân hàng TMCP Á Châu .................................. 28
2.1.2 Hoạt động huy động vốn ......................................................................... 30
2.1.3 Hoạt động tín dụng .................................................................................. 35
2.2 Thực trạng về tình hình cho vay bất động sản tại ngân hàng TMCP Á
Châu................................................................................................................. 41
2.2.1 Các điều kiện cơ bản của cho vay bất động sản ...................................... 41
2.2.2 Quy trình cho vay bất động sản .............................................................. 42
2.2.3 Thực trạng cho vay BĐS ......................................................................... 43
2.3 Đánh giá về hiệu quả tín dụng trong lĩnh vực cho vay bất động sản tại
Ngân hàng TMCP Á Châu ............................................................................ 49
2.3.1 Những mặt đã đạt được ........................................................................... 49
2.3.2 Những mặt hạn chế ................................................................................. 53

khoa luan, tieu luan5 of 102.


Tai lieu, luan van6 of 102.

2.3.3 Nguyên nhân của những hạn chế ............................................................ 55
KẾT LUẬN CHƯƠNG 2 ............................................................................... 60
CHƯƠNG 3: GIẢI PHÁP NÂNG CAO HIỆU QUẢ TÍN DỤNG TRONG
LĨNH VỰC CHO VAY BẤT ĐỘNG SẢN TẠI NGÂN HÀNG TMCP Á
CHÂU .............................................................................................................. 61

3.1 Định hướng hoạt động cho vay bất động sản tại ngân hàng TMCP Á
Châu trong thời gian tới ................................................................................ 61
3.1.1 Định hướng hoạt động chung từ năm 2012 đến 2015 ............................. 61
3.1.2 Định hướng hoạt động cho vay BĐS tại ACB trong thời gian tới .......... 63
3.2 Một số giải pháp nâng cao hiệu quả tín dụng trong lĩnh vực cho vay
bất động sản tại ACB ..................................................................................... 64
3.2.1 Về khâu tạo nguồn ................................................................................. 65
3.2.2 Về thu hút khách hàng............................................................................. 67
3.2.3 Về khâu cho vay BĐS ............................................................................. 68
3.3 Kiến nghị ................................................................................................... 76
3.3.1 Kiến nghị đối với NHNN ........................................................................ 76
3.3.2 Kiến nghị đối với chính phủ .................................................................... 78
KẾT LUẬN CHƯƠNG 3 ............................................................................... 79
KẾT LUẬN ..................................................................................................... 80
TÀI LIỆU THAM KHẢO

khoa luan, tieu luan6 of 102.


Tai lieu, luan van7 of 102.

DANH MỤC CÁC KÝ HIỆU, CHỮ VIẾT TẮT

ACB

Ngân hàng thương mại cổ phần Á Châu

ACBA

Công ty Quản lý nợ và Khai thác Tài Sản ACB

AREV

Công ty Thẩm Định Giá Địa Ốc Á Châu

BĐS

Bất động sản

BCS & QLTD

Ban chính sách và quản lý tín dụng

CIC

Trung tâm thơng tin tín dụng ngân hàng

CLMS

Chương trình quản lý tín dụng cá nhân

EXIMBANK

Ngân hàng thương mại cổ phần xuất nhập khẩu Việt Nam

KHDN

Khách hàng doanh nghiệp

KHCN

Khách hàng cá nhân

NH

Ngân hàng

NHNN

Ngân hàng Nhà Nước

NHTM

Ngân hàng thương mại

SACOMBANK

Ngân hàng thương mại cổ phần Sài Gịn Thương Tín

SCB

Standard Charterd

TMCP

Thương mại cổ phần

TP.HCM

Thành Phố Hồ Chí Minh

TSĐB

Tài sản đảm bảo

TCTD

Tổ chức tín dụng

khoa luan, tieu luan7 of 102.


Tai lieu, luan van8 of 102.

TCBS

Hệ thống quản trị ngân hàng

TECHCOMBANK

Ngân hàng thương mại cổ phần Kỹ Thương Việt Nam

DANH MỤC CÁC BẢNG, BIỂU

Bảng 2.1: Tăng trưởng nguồn vốn huy động của ACB qua các năm (2008 đến
tháng 06/2012).
Bảng 2.2: Thị phần huy động vốn của ACB so với các ngân hàng khác qua các năm
(2008 đến tháng 06/2012).
Bảng 2.3: Tình hình cho vay của ACB qua các năm (2008 đến tháng 06/2012).
Bảng 2.4: Tình hình phân loại dư nợ vay của ACB qua các năm (2008 đến

tháng 06/2012).
Bảng 2.5: Tình hình dư nợ vay phân theo nhóm nợ của ACB qua các năm
(2008 đến tháng 06/2012).
Bảng 2.6: Tỷ trọng cho vay bất động sản so với dư nợ vay của ACB.
Bảng 2.7: Tỷ trọng dư nợ bất động sản của ACB so với tổng dư nợ cho vay bất
động sản toàn ngành.
Bảng 2.8 : Tỷ trọng cho vay BĐS so với tổng dư nợ vay của các ngân hàng
trong năm 2011.
Bảng 2.9: Tình hình lợi nhuận thu từ lãi vay của ACB qua các năm (2008 đến
tháng 06/2012).
Bảng 2.10: Tình hình dư nợ vay phân theo nhóm nợ của các ngân hàng.

khoa luan, tieu luan8 of 102.


Tai lieu, luan van9 of 102.

DANH MỤC CÁC HÌNH VẼ, ĐỒ THỊ

Hình 2.1 : Tăng trưởng nguồn vốn huy động của ACB qua các năm (2008 đến
tháng 06/2012).
Hình 2.2 : Thị phần huy động vốn của ACB so với các NH khác qua các năm
(2008 đến tháng 06/2012).
Hình 2.3: Tình hình cho vay của ACB qua các năm (2008 đến tháng 06/2012).
Hình 2.4: Tình hình dư nợ cho vay BĐS và tổng dư nợ vay của các ngân hàng.

khoa luan, tieu luan9 of 102.


1

Tai lieu, luan van10 of 102.

PHẦN MỞ ĐẦU

1.

Lý do chọn đề tài:

Hoạt động cho vay của các ngân hàng phần lớn là cho vay có tài sản đảm
bảo bằng bất động sản nên việc tăng hay giảm của thị trường bất động sản sẽ
ảnh hưởng nhất định đến hoạt động cho vay của ngân hàng. Mặt khác, trong
khoảng thời gian từ năm 2007 đến năm 2010 việc cho vay trong lĩnh vực bất
động sản của các ngân hàng không ngừng tăng lên trong khi nguồn vốn và
chính sách pháp luật còn nhiều bất cập. Ngày 01/03/2011, NHNN đã ban hành
chỉ thị 01 yêu cầu các ngân hàng tại Việt Nam đến 31/12/2011 phải đưa tỷ
trọng cho vay phi sản xuất (chứng khoán, bất động sản,…) so với tổng dư nợ
về dưới 16%. Ngay lập tức, các ngân hàng thương mại thắt chặt hơn trong
duyệt hồ sơ cũng như giải ngân các hợp đồng tín dụng bất động sản và gấp rút
thu hồi các khoản nợ đọng. Đây cũng là một trong những ngun nhân gây
nên tình trạng đóng băng bất động sản như hiện nay. Chính vì lẽ đó, việc
nghiên cứu hiệu quả tín dụng trong lĩnh vực cho vay bất động sản trở thành
một yêu cầu cần thiết cho sự phát triển của thị trường bất động sản nói chung
và hiệu quả của hoạt động ngân hàng nói riêng, từ đó góp phần tạo nên sự gia
tăng về mặt kinh tế, lợi ích về mặt xã hội cho nhiều đối tượng có liên quan.
Với những đánh giá mang tính tổng quan như trên, tác giả quyết định
chọn đề tài “Nâng cao hiệu quả tín dụng trong lĩnh vực cho vay bất động
sản tại ngân hàng TMCP Á Châu” để nghiên cứu và đưa ra những giải pháp
thực tiễn nhằm góp phần gia tăng hiệu quả hoạt động tín dụng bất động sản
của ngân hàng TMCP Á Châu trong hiện tại và tương lai.

khoa luan, tieu luan10 of 102.


2

Tai lieu, luan van11 of 102.

2.

Mục tiêu nghiên cứu:

Tập trung nghiên cứu hiệu quả tín dụng trong lĩnh vực cho vay bất động
sản của ngân hàng TMCP Á Châu để từ đó đưa ra giải pháp cho vấn đề được
nêu, mục đích cuối cùng là nâng cao hiệu quả tín dụng trong lĩnh vực bất động
sản của ngân hàng, đồng thời có thể giúp thị trường bất động sản vượt qua giai
đoạn khó khăn như hiện nay.
3.

Đối tượng và phạm vi nghiên cứu:

Thị trường bất động sản chịu sự chi phối của nhiều yếu tố chính trị, kinh
tế, văn hóa, xã hội trong đó các chính sách pháp luật, các chính sách kinh tế,
các chính sách xã hội là những yếu tố tác động mạnh nhất. Vì vậy, việc nghiên
cứu hiệu quả tín dụng trọng lĩnh vực bất động sản của ngân hàng TMCP Á
Châu không khỏi liên quan đến những vấn đề nêu trên. Tuy nhiên, trong phạm
vi nghiên cứu của đề tài, chỉ giới hạn ở:
- Đối tượng nghiên cứu: Hoạt động cho vay của ngân hàng TMCP Á
Châu trong lĩnh vực bất động sản.
- Thời gian: Khoảng thời gian số liệu dùng trong việc nghiên cứu bắt

đầu từ năm 2008 đến tháng 06/2012.
4.

Phương pháp nghiên cứu:

Áp dụng phương pháp nghiên cứu lịch sử, phương pháp phân tích, tổng
hợp, phương pháp nghiên cứu định lượng, định tính.
5.

Kết cấu của luận văn:

Ngoài phần mở đầu, kết luận, danh mục tài liệu tham khảo, luận văn
được kết cấu thành 3 chương bao gồm:
- Chương 1: Lý luận về bất động sản và hiệu quả cho vay bất động sản.

khoa luan, tieu luan11 of 102.


3

Tai lieu, luan van12 of 102.

- Chương 2: Thực trạng hiệu quả tín dụng trong lĩnh vực cho vay bất
động sản tại ngân hàng TMCP Á Châu.
- Chương 3: Giải pháp nâng cao hiệu quả tín dụng trong lĩnh vự cho vay
bất động sản tai ngân hàng TMCP Á Châu.
6.

Ý nghĩa khoa học và thực tiễn:

Xác định vị trí cạnh tranh của ACB trong giai đoạn hiện nay, rút kinh
nghiệm trong hoạt động thời gian qua, nghiên cứu vận dụng vào hồn cảnh
hiện tại, từ đó đưa ra các giải pháp nâng cao hiệu quả tín dụng bất động sản tại
ACB trong thời gian tới.

khoa luan, tieu luan12 of 102.


4

Tai lieu, luan van13 of 102.

CHƯƠNG 1
LÝ LUẬN VỀ BĐS VÀ HIỆU QUẢ CHO VAY BĐS
1.1 Những vấn đề cơ bản về bất động sản, thị trường bất động sản:
1.1.1 Khái niệm bất động sản:
Khái niệm bất động sản rất rộng, được quy định cụ thể bằng pháp luật của
mỗi nước. Có những tài sản, quốc gia này cho là bất động sản nhưng lại có quốc gia
khác lại liệt kê vào danh mục động sản.
Theo bộ luật dân sự năm 2005 của nước Cộng Hòa Xã Hội Chủ Nghĩa Việt
Nam, tại điều 174 có quy định: “BĐS là các tài sản bao gồm: Đất đai; Nhà ở, cơng
trình xây dựng gắn liền với đất đai, kể cả các tài sản gắn liền với nhà ở, cơng trình
xây dựng đó; Các tài sản khác gắn liền với đất đai; Các tài sản khác do pháp luật
quy định”.
Như vậy bất động sản là yếu tố vật chất có ích cho con người, là tài ngun
của quốc gia và có tính lâu bền thể hiện rõ trong quá trình sử dụng đất đai bởi đất
đai khơng bị hao mịn. Mặt khác, đối với bất động sản là hàng hố cịn có thể giao
dịch trên thị trường và mang lại giá trị tăng thêm cho nền kinh tế thông qua việc
chuyển từ giá trị hiện vật sang tiền tệ.
Tuy nhiên, với tính chất khơng di động được, và có tính khan hiếm khơng thể

tăng thêm dù dân số tăng. Đây chính là nguyên nhân dẫn đến tổng cung bất động
sản trong tương lai luôn thấp hơn so với tổng nhu cầu bất động sản xét về dài hạn.
1.1.2 Khái niệm thị trường bất động sản:
Các chuyên gia kinh tế cũng như các nhà nghiên cứu về BĐS trong nước
cũng như quốc tế đã đưa ra một số khái niệm sau đây về thị trường BĐS:
- Khái niệm 1: Thị trường bất động sản là nơi hình thành các quyết định về
việc ai tiếp cận được BĐS, BĐS đó được sử dụng như thế nào và vì mục đích gì.

khoa luan, tieu luan13 of 102.


Tai lieu, luan van14 of 102.

5

- Khái niệm 2: Thị trường bất động sản là đầu mối thực hiện và chuyển dịch
giá trị của hàng hoá BĐS.
- Khái niệm 3: Thị trường bất động sản là “nơi” diễn ra các hoạt động mua
bán, chuyển nhượng, cho thuê, thế chấp và các dịch vụ có liên quan như mơi giới,
tư vấn… giữa các chủ thể trên thị trường mà ở đó vai trò quản lý nhà nước đối với
thị trường BĐS có tác động quyết định đến sự thúc đẩy phát triển hay kìm hãm hoạt
động kinh doanh đối với thị trường BĐS.
- Khái niệm 4: Thị trường bất động sản là “nơi” tiến hành các giao dịch về
BĐS gồm chuyển nhượng, cho thuê, thế chấp và các dịch vụ hỗ trợ như mơi giới, tư
vấn,…
Như vậy, hiện có rất nhiều quan niệm khác nhau về thị trường BĐS, sau khi
tổng hợp các kết quả nghiên cứu, tôi đề xuất một số khái niệm về thị trường BĐS
như sau:
Thị trường BĐS là q trình giao dịch hàng hố BĐS giữa các bên có liên
quan. Là “nơi” diễn ra các hoạt động mua bán, chuyển nhượng, cho thuê, thế chấp

và các dịch vụ có liên quan đến BĐS như trung gian, mơi giới, tư vấn,… giữa các
chủ thể trên thị trường mà ở đó vai trị quản lý nhà nước có tác động quyết định đến
sự thúc đẩy phát triển hay kìm hãm hoạt động kinh doanh trên thị trường BĐS.
1.1.3 Vai trò của thị trường bất động sản:
1.1.3.1 Thị trường BĐS là một trong những thị trường quan trọng của nền kinh tế
vì thị trường này liên quan trực tiếp tới một lượng tài sản cực lớn cả về quy mơ,
tính chất cũng như giá trị của các mặt trong nền kinh tế quốc dân:
BĐS là tài sản lớn của mỗi quốc gia. Tỷ trọng BĐS trong tổng số của cải xã
hội ở các nước có khác nhau nhưng thường chiếm trên dưới 40% lượng của cải vật
chất của mỗi nước. Các hoạt động liên quan đến BĐS chiếm tới 30% tổng hoạt
động của nền kinh tế. BĐS còn là tài sản lớn của từng hộ gia đình. Trong điều kiện

khoa luan, tieu luan14 of 102.


Tai lieu, luan van15 of 102.

6

nền kinh tế thị trường thì BĐS ngồi chức năng là nơi ở, nơi tổ chức hoạt động kinh
tế gia đình, nó cịn là nguồn vốn để phát triển thông qua hoạt động thế chấp.
1.1.3.2 Thị trường BĐS phát triển thì một nguồn vốn lớn tại chỗ được huy động:
Đây là nội dung có tầm quan trọng đã được nhiều nhà nghiên cứu trên thế
giới chứng minh và đi đến kết luận nếu một quốc gia có giải pháp hữu hiệu bảo đảm
cho các BĐS có đủ điều kiện trở thành hàng hố và được định giá khoa học, chính
thống sẽ tạo cho nền kinh tế của quốc gia đó một tiềm năng đáng kể về vốn để từ đó
phát triển kinh tế - xã hội đạt được những mục tiêu đề ra.
Theo thống kê kinh nghiệm cho thấy, ở các nước phát triển lượng tiền ngân
hàng cho vay qua thế chấp bằng BĐS chiếm trên 80% trong tổng lượng vốn cho
vay. Vì vậy, phát triển đầu tư, kinh doanh BĐS đóng vai trị quan trọng trong việc

chuyển các tài sản thành nguồn tài chính dồi dào phục vụ cho yêu cầu phát triển
kinh tế - xã hội đặc biệt là đầu tư phát triển cơ sở hạ tầng của nền kinh tế.
1.1.3.3 Phát triển và quản lý tốt thị trường BĐS, đặc biệt là thị trường quyền sử
dụng đất là điều kiện quan trọng để sử dụng có hiệu quả tài sản quý giá thuộc sở
hữu toàn dân mà Nhà nước là đại diện chủ sở hữu:
Kinh nghiệm của các nước cho thấy để đạt tiêu chuẩn của một nước cơng
nghiệp hố thì tỷ lệ đơ thị hố thường chiếm từ 60-80%. Như vậy, vấn đề phát triển
thị trường BĐS để đáp ứng yêu cầu đơ thị hố ở nước ta là vấn đề lớn và có tầm
quan trọng đặc biệt nhất là khi nước ta chuyển sang cơ chế thị trường trong điều
kiện các thiết chế về quản lý Nhà nước đối với cơng tác quy hoạch chưa được thực
thi có hiệu quả và hiệu quả thì việc phát triển và quản lý thị trường BĐS ở đô thị
phải đi đôi với tăng cường công tác quy hoạch để khắc phục những tốn kém và
vướng mắc trong tương lai.

khoa luan, tieu luan15 of 102.


Tai lieu, luan van16 of 102.

7

1.1.3.4 Phát triển và quản lý tốt thị trường BĐS sẽ góp phần kích thích sản xuất
phát triển, tăng nguồn thu cho Ngân sách:
Thị trường BĐS có quan hệ trực tiếp với các thị trường như thị trường tài
chính tín dụng, thị trường xây dựng, thị trường vật liệu xây dựng, thị trường lao
động,... Theo phân tích đánh giá của các chuyên gia kinh tế, ở các nước phát triển
nếu đầu tư vào lĩnh vực BĐS tăng lên 1 USD thì sẽ có khả năng thúc đẩy các ngành
có liên quan phát triển từ 1,5 – 2 USD. Phát triển và điều hành tốt thị trường BĐS
sẽ có tác dụng thúc đẩy tăng trưởng kinh tế thơng qua các biện pháp kích thích vào
đất đai, tạo lập các cơng trình, nhà xưởng, vật kiến trúc,... để từ đó tạo nên sự

chuyển dịch đáng kể và quan trọng về cơ cấu trong các ngành, các vùng lãnh thổ và
trên phạm vi cả nước. Theo thống kê của Tổng cục thuế thì các khoản thu ngân sách
có liên quan đến nhà, đất chiếm một tỷ lệ đáng kể.
1.1.3.5 Phát triển và quản lý có hiệu quả thị trường BĐS sẽ đáp ứng nhu cầu bức
xúc ngày càng gia tăng về nhà ở cho nhân dân từ đô thị nông thôn:
Thị trường nhà ở là bộ phận quan trọng chiếm tỷ trọng lớn trong thị trường
BĐS. Thị trường nhà ở là thị trường sôi động nhất trong thị trường BĐS, những cơn
“sốt” nhà đất hầu hết đều bắt đầu từ “sốt” nhà ở và lan toả sang các thị trường BĐS
khác và ảnh hưởng trực tiếp đến đời sống của nhân dân. Vì vậy, phát triển và quản
lý có hiệu quả thị trường BĐS nhà ở, bình ổn thị trường nhà ở, bảo đảm cho giá nhà
ở phù hợp với thu nhập của người dân là một trong những vai trò quan trọng của
quản lý nhà nước về thị trường BĐS nhà ở.

khoa luan, tieu luan16 of 102.


Tai lieu, luan van17 of 102.

8

1.2 Những vấn đề cơ bản về cho vay bất động sản:
1.2.1 Khái niệm cho vay bất động sản:
Khái niệm về cho vay bất động sản còn rất chung chung và khác nhau do tùy
vào phạm vi và quy mô giữa các ngân hàng thương mại, các nhà đầu tư trong hoạt
động cho vay bất động sản. Tuy nhiên, có thể nói cho vay bất động sản là một
nghiệp vụ tín dụng ngân hàng nhằm cung ứng vốn cho thị trường BĐS.
Hoạt động cho vay BĐS của các TCTD chủ yếu nhằm vào các mục tiêu
chính sau:
- Cho vay mục đích kinh doanh bất động sản, ở mục tiêu này chủ yếu tài trợ
vốn cho các tổ chức xây dựng văn phòng, cao ốc cho thuê, xây dựng nhà ở, căn hộ

để bán, xây dựng các trung tâm thương mại,…
- Cho vay mục đích phục vụ sản xuất mà chủ yếu là tài trợ vốn cho các doanh
nghiệp trong việc xây dựng mở rộng nhà xưởng sản xuất, xây dựng cơ sở làm việc,
nhà xưởng mới nhằm ổn định sản xuất thay vì phải tốn chi phí đi thuê.
- Cho vay mục đích phục vụ nhu cầu tiêu dùng về nhà ở, đất ở cho người
dân. Mục tiêu này góp phần giải quyết nhu cầu xây dựng, sửa chữa, mua nhà, mua
đất để ở đối với các cá nhân, hộ gia đình.
- Cho vay mục đích đầu cơ BĐS. Mục tiêu này nhằm cung ứng vốn cho
khách hàng đầu cơ, hưởng chênh lệch giá.
Mỗi tổ chức tín dụng đều có cách tiếp cận khác nhau trong lĩnh vực cho vay
bất động sản, tùy vào định hướng chiến lược phát triển, khả năng canh tranh và sự
sáng tạo trong khuôn khổ luật định về nghiệp vụ cho vay BĐS của mình.
1.2.2 Đặc điểm của cho vay bất động sản:
Thị trường bất động sản có mối liên hệ mật thiết với thị trường vốn và cùng
phát triển trong mối quan hệ tương quan tỷ lệ thuận. Một thị trường vốn phát triển

khoa luan, tieu luan17 of 102.


9

Tai lieu, luan van18 of 102.

ổn định và lành mạnh sẽ giúp cho thị trường bất động sản phát triển ổn định và lành
mạnh và ngược lại. Trong mối tương quan đó, hoạt động cho vay bất động sản
mang những đặc điểm cơ bản sau:
-

Mang tính kinh tế - xã hội cao: ngoài việc mang lại lợi nhuận cho các

ngân hàng cịn góp phần phát triển thị trường bất động sản, giải quyết nhu cầu nhà ở
cho người dân.
-

Mang tính rủi ro cao: thị trường bất động sản vốn là thị trường có

những biến động bất thường, khó dự đốn do có những đặc trưng riêng.
Thời hạn cho vay bất động sản thường mang tính trung và dài hạn do tài sản
được đầu tư là bất động sản mang tính lâu dài (ngoại trừ trường hợp đầu cơ ngắn
hạn). Đồng thời cũng xuất phát từ đây mà lãi suất trong cho vay bất động sản
thường được áp dụng lãi suất cho vay trung dài hạn, cao hơn đối với các mảng cho
vay khác có thời hạn ngắn hạn (dưới 12 tháng). Tùy vào quy định riêng của mỗi
ngân hàng mà lãi suất cho vay trung dài hạn được cố định mỗi năm hay thả nổi theo
tình hình biến động của lãi suất huy động đầu vào.
1.2.3 Vai trò của cho vay bất động sản:
Mặc dù hiện nay NHNN đang khống chế mức dư nợ cho vay bất động sản
nhưng vẫn phải kể đến một số vai trò nhất định của hình thức cho vay này.
1.2.3.1 Đối với nền kinh tế - xã hội:
Nguồn vốn tín dụng bất động sản là một trong những nguồn lực trong xã hội
mang lại cơ hội về nhà ở cho phần lớn dân lao động, nhằm ổn định và nâng cao hiệu
quả cuộc sống cũng như phát triển sản xuất cho các doanh nghiệp vừa và nhỏ, từ đó
tăng năng lực cạnh tranh, tạo cơ hội việc làm mới và thu hút lao động, tận dụng
được nguồn nhân lực chuyên môn thấp, giá rẻ trong xã hội.
Thơng qua nguồn vốn tín dụng bất động sản cho các chương trình và dự án
phát triển nhà ở, khu đô thị, thương mại, hạ tầng cơ sở, hàng năm hệ thống ngân

khoa luan, tieu luan18 of 102.


Tai lieu, luan van19 of 102.

10

hàng đã góp phần đẩy nhanh tiến độ đơ thị hóa, chỉnh trang bộ mặt đô thị, là nền
tảng để thu hút đầu tư từ các nguồn lực bên ngồi góp phần vào sự nghiệp cơng
nghiệp hóa, hiện đại hóa đất nước.
Thị trường bất động sản là một bộ phận không tách rời của nền kinh tế hàng
hóa. Việc bơm vốn đúng mức cần thiết cho thị trường bất động sản, khơi thơng
dịng chảy vốn trong nền kinh tế, hiển nhiên sẽ thúc đẩy thị trường này phát triển,
kéo theo những ảnh hưởng tích cực đối với nền kinh tế nói chung, kể cả thị trường
tài chính (thể hiện qua sự đa dạng hóa các sản phẩm tín dụng, cho ra đời thị trường
chứng khốn).
Các giao dịch bất động sản có quy mơ chiếm tỷ trọng lớn tương đối so với
nguồn thu nhập và năng lực đầu tư, vì vậy các ngân hàng thương mại rõ ràng không
thể bỏ qua thị trường quá tiềm năng này và đua nhau đa dạng hóa các sản phẩm tín
dụng bất động sản, nâng tỷ trọng của dư nợ bất động sản cùng lúc với việc tăng
năng lực tín dụng cho hàng loạt các nhà đầu tư kinh doanh bất động sản, góp phần
vào q trình tái tạo bất động sản. Tuy nhiên, nếu q trình này khơng có giới hạn
thì nguy cơ các ngân hàng phá sản là rất lớn.
Vốn tín dụng ngân hàng nếu như được đầu tư cho sản xuất kinh doanh, xuất
khẩu,… sẽ góp phần thúc đẩy tăng trưởng kinh tế. Tuy nhiên, nếu được đầu tư quá
nhiều cho thị trường bất động sản và các lĩnh vực phi sản xuất khác thì sẽ dẫn đến
tình trạng mất cân đối tài chính kinh tế và là một nguyên nhân gây lạm phát.
Ngoài ra, sự liên thông giữa thị trường bất động sản, vốn và tiền tệ cịn là nền
tảng cho cơng việc thiết lập chính sách kinh tế vĩ mô và vi mô.
1.2.3.2 Đối với các ngân hàng thương mại:
Các ngân hàng thường đẩy mạnh hoạt động cho vay bất động sản do đây là
một trong những lĩnh vực tạo dư nợ tín dụng lớn và có tốc độ tăng trưởng khá
nhanh. Để chạy theo các chỉ tiêu dư nợ tín dụng thì đây là hoạt động tín dụng hấp

khoa luan, tieu luan19 of 102.


11

Tai lieu, luan van20 of 102.

dẫn để có doanh số cho vay cao. Bên cạnh việc tạo được dư nợ lớn, cho vay bất
động sản còn hỗ trợ cho các ngân hàng thương mại trong việc bán chéo sản phẩm,
gia tăng tiện ích, gia tăng nguồn thu như ký kết các hợp đồng hợp tác với các chủ
đầu tư dự án, mở tài khoản thanh toán tiền mua bán qua ngân hàng, tạo được nguồn
thu phí dịch vụ, gia tăng vốn huy động, …
1.2.3.3 Đối với khách hàng:
Việc nhận được các tín dụng bất động sản góp phần tăng năng lực tín dụng
của các tổ chức, doanh nghiệp, cá nhân,… tham gia vào thị trường bất động sản, bổ
sung nguồn vốn còn hạn chế của họ. Điều này đặc biệt có ý nghĩa vì tài sản đảm bảo
trong tín dụng bất động sản là các tài sản phát sinh từ nguồn vốn vay.
Khách hàng của các khoản vay kinh doanh bất động sản có cơ hội tái tạo bất
động sản, mở rộng kinh doanh sang các lĩnh vực khác, tăng cường lợi thế cạnh tranh
trong kinh doanh của mình.
Đối với các pháp nhân, đặc biệt là các doanh nghiệp vừa và nhỏ, tín dụng bất
động sản phục vụ sản xuất là cơ hội cho họ phát triển sản xuất, không phải mất tiền
đi thuê nhà xưởng, tăng năng lực canh tranh.
Hộ gia đình và các cá thể có thu nhập trung bình, thấp nhưng ổn định có cơ
hội ổn định cuộc sống với các sản phẩm tín dụng bất động sản tiêu dùng thơng qua
các dự án nhà có quy mô vừa và nhỏ, giá cả phù hợp.
1.2.4 Hiệu quả cho vay bất động sản:
1.2.4.1 Khái niệm:
Hiệu quả của một khoản vay có thể được hiểu là hiệu quả kinh tế mà khoản
vốn vay đó mang lại cho cả người đi vay (khách hàng) và người cho vay (NH).

Với tư cách là một trung gian tài chính trong nền kinh tế, hoạt động chủ yếu
và thường xuyên nhất là nhận tiền gửi và cho vay, để đảm bảo sự tồn tại và phát

khoa luan, tieu luan20 of 102.


12

Tai lieu, luan van21 of 102.

triển thì hiệu quả của các khoản vay luôn là mối quan tâm hàng đầu của các ngân
hàng thương mại. Việc đáp ứng nhanh chóng, thuận tiên, an toàn nhu cầu vốn của
khách hàng sẽ tạo điều kiện để ngân hàng nâng cao uy tín, thu hút thêm nhiều
khách hàng mới, làm tăng thêm khả năng mở rộng hoạt động tín dụng. Mặt khác,
đáp ứng tốt nhu cầu của khách hàng sẽ tạo điều kiện thuận lợi cho hoạt động sản
xuất kinh doanh của họ, đảm bảo hiệu quả sử dụng vốn vay; đó cũng là tiền đề để
họ thực hiện đúng cam kết trả nợ đầy đủ và đúng hạn.
1.2.4.2 Các chỉ tiêu đánh giá hiệu quả cho vay bất động sản:
-

Các chỉ tiêu định tính:
Hiệu quả cho vay của ngân hàng chắc chắn phụ thuộc trước hết vào uy tín

của ngân hàng đó trên thị trường. Một ngân hàng có uy tín cao sẽ có khả năng thu
hút được nhiều khách hàng hơn, nếu một ngân hàng có số lượng khách hàng đơng
đảo, làm ăn có uy tín thì đó là dấu hiệu chứng tỏ hiệu quả cho vay của ngân hàng đó
tốt. Tuy nhiên, đây chỉ mới là yêu cầu ban đầu, trong nền kinh tế thị trường đầy
biến động và có sự canh tranh gay gắt đòi hỏi các ngân hàng thương mại phải năng
động sáng tạo thì mới có thể có hiệu quả cho vay tốt, đáp ứng nhu cầu ngày càng
tăng lên cả về chất và lượng của khách hàng.

Yêu cầu thứ hai để có hiệu quả cao trong cho vay là phải đảm bảo được sự
tồn tại và phát triển của ngân hàng. Nói cách khác, hoạt động cho vay phải mang lại
cho ngân hàng thu nhập đủ để trang trải cho các chi phí liên quan và có lãi, hạn chế
thấp nhất nguy cơ rủi ro. Điều này khơng chỉ phụ thuộc vào ngân hàng mà cịn phụ
thuộc vào khách hàng. Một khoản tiền cho vay chỉ có thể coi là hiệu quả khi các
nguyên tắc cho vay được tuân thủ triệt để: sử dụng vốn vay đúng mục đích và có
hiệu quả, hồn trả nợ gốc và lãi đúng hạn. Việc tuân thủ chặt chẽ các nguyên tắc
cho vay vừa là điều kiện cần thiết vừa là sự biểu hiện của hiệu quả một khoản vay.
Một yêu cầu nữa đối với hoạt động cho vay của ngân hàng là phải đóng góp
vào sự phát triển kinh tế xã hội của vùng của ngành, địa phương và của cả nước.

khoa luan, tieu luan21 of 102.


Tai lieu, luan van22 of 102.

13

Đây là hệ quả tất yếu đạt được khi cả nhà đầu tư và ngân hàng cùng đạt được hiểu
quả trong hoạt động kinh doanh của mình. Nó được biểu hiện ở sự ổn định của nền
tài chính tiền tệ quốc gia, giúp nâng cao năng lực sản xuất, năng lực công nghệ của
khách hàng, giải quyết công ăn việc làm, tăng thu nhập, nâng cao mức sống dân cư.
Tuy nhiên khi đánh giá tiêu thức này cần căn cứ vào từng trường hợp cụ thể trong
từng thời kỳ chứ khơng có một tiêu chuẩn đánh giá cụ thể cho từng trường hợp.
Tóm lại, hiệu quả cho vay bất động sản là một chỉ tiêu rất tổng hợp được
đánh giá trên quan điểm của cả ba chủ thể: ngân hàng, khách hàng và nền kinh tế.
Các chỉ tiêu định tính chỉ là những căn cứ để đánh giá hiệu quả cho vay một cách
khái quát. Để có những kết luận chính xác hơn cần phải dựa vào một hệ thống các
chỉ tiêu định lượng cụ thể. Cịn vấn đề về nền kinh tế thì rất khó đo lường tác động
cụ thể của từng chủ thể riêng biệt đến sự phát triển chung nên trong thực tế chủ yếu

sử dụng các chỉ tiêu định tính như trên để xem xét.
-

Các chỉ tiêu định lượng:

•

Đối với ngân hàng:
+ Chỉ tiêu về doanh số và tốc độ tăng doanh số:
Doanh số cho vay thể hiện quy mô tuyệt đối của hoạt động cho vay của các

ngân hàng thương mại, còn tốc độ tăng doanh số thể hiện khả năng mở rộng quy mô
cho vay qua các thời kỳ. Doanh số cho vay lớn với tốc độ tăng nhanh cho thấy khả
năng mở rộng hoạt động cho vay của ngân hàng đang ở tình trạng tốt, từ đó cho thấy
hoạt động cho vay mang lại hiệu quả cao cho ngân hàng. Tuy nhiên, đó mới chỉ là
điều kiện cần chứ chưa đủ để khẳng định hiệu quả cho vay, cần phải kết hợp xem
xét các tiêu chí khác.
+ Chỉ tiêu về dư nợ:
Chỉ tiêu 1:

Dư nợ cho vay bất động sản
Tổng dư nợ cho vay

khoa luan, tieu luan22 of 102.


Tai lieu, luan van23 of 102.

Chỉ tiêu 2:

14

Dư nợ cho vay bất động sản
Tổng tài sản

Chỉ tiêu thứ nhất phản ánh dư nợ cho vay bất động sản so với tổng dư nợ cho
vay của ngân hàng, tức là phản ánh quy mô của việc cho vay bất động sản đối với
các loại cho vay khác. Tỷ lệ này cao và ngày càng tăng thì cho thấy ngân hàng chú
trọng đến việc mở rộng hoạt động cho vay này, nhìn chung ngân hàng thương mại
nào cũng mong muốn tỷ lệ này cao do hoạt động cho vay bất động sản mang lại thu
nhập lớn. Hơn nữa, việc mở rộng cho vay này sẽ giúp ngân hàng nâng cao uy tín,
mở rộng thị trường tín dụng. Tuy nhiên, do đặc tính rủi ro cao nên các ngân hàng sẽ
căn cứ vào những đặc điểm riêng về nguồn vốn, về khả năng quản lý, trình độ
chun mơn của mình để xác định tỷ lệ này cho phù hợp. Mặc khác, thực hiện tinh
thần Nghị quyết 11 của Chính phủ, NHNN ban hành Chỉ thị 01, yêu cầu các ngân
hàng trong nước, chi nhánh ngân hàng nước ngoài tại Việt Nam đến 30/6/2011 phải
đưa tỷ trọng cho vay phi sản xuất (chứng khoán, bất động sản...) so với tổng dư nợ
về dưới 22%. Đến hết 31/12/2011, tỷ lệ này chỉ cịn 16%. Chính vì vậy, các ngân
hàng thương mại đã thắt chặt hơn trong duyệt hồ sơ cũng như giải ngân các hợp
đồng tín dụng bất động sản và gấp rút thu hồi các khoản nợ đọng.
Chỉ tiêu thứ hai phản ánh tương quan so sánh về quy mô cho vay bất động
sản so với tổng tài sản của ngân hàng, đồng thời cho phép đánh giá tính hợp lý trong
cơ cấu sử dụng vốn ngân hàng. Nếu tỷ lệ này cao chứng tỏ các khoản cho vay bất
động sản chiếm tỷ trọng lớn trong tổng tài sản ngân hàng. Điều này là tích cực nếu
như ngân hàng có tiềm lực và khả năng dồi dào về nguồn vốn, đồng thời các khoản
vay phải được quản lý tốt và đảm bảo an toàn. Ngược lại nếu khơng có tiềm lực vốn
trung dài hạn lớn và khả năng quản lý tốt trong khi tỷ lệ này cao thì có nghĩa là ngân
hàng đang ở vào tình thế nguy hiểm có thể dẫn đến mất khả năng thanh tốn. Thơng
thường các ngân hàng thường thích phân tán rủi ro bằng cách đa dạng hoá các tài
sản sinh lời của mình hơn là tập trung vào một tài sản có khả năng sinh lời cao

nhưng lại tiềm ẩn trong nó một nguy cơ rủi ro lớn.

khoa luan, tieu luan23 of 102.


15

Tai lieu, luan van24 of 102.

-

Chỉ tiêu về thu nợ:

Tốc độ tăng trưởng của doanh số thu nợ: chỉ tiêu này đo lường tốc độ tăng trưởng
của doanh số thu nợ qua các thời kỳ. Tốc độ tăng doanh số thu nợ cao chứng tỏ
công tác thu nợ của ngân hàng đang được tiến hành tốt, đồng thời cũng cho thấy
hoạt động cho vay của ngân hàng đang thuận lợi, bởi lẽ chỉ có mở rộng quy mơ cho
vay thì mới có thể tăng doanh số thu nợ một cách đều đặn. Ngược lại nếu tốc độ
này thấp thì có thể là doanh số cho vay giảm sút hoặc công tác thu nợ gặp khó
khăn, hoặc cả hai. Điều đó cho thấy hiệu quả cho vay của ngân hàng là khơng tốt.
-

Các chỉ tiêu đánh giá tình trạng nợ q hạn:
Nợ quá hạn là những khoản nợ khi đến kỳ hạn trả nợ hoặc hết thời hạn vay

vốn cộng với thời gian được gia hạn thêm (nếu có) nhưng khách hàng vẫn chưa trả
được nợ. Trong trường hợp này khách hàng sẽ phải chịu lãi suất nợ quá hạn cao hơn
nhiều so với lãi suất đã được thoả thuận trong hợp đồng tín dụng, mặc dù vậy nhưng
chẳng ngân hàng nào mong muốn nhận được khoản lãi cao này. Nợ quá hạn là một
trong những chỉ tiêu quan trọng nhất đánh giá hiệu quả tín dụng ngân hàng, nó phản

ánh những rủi ro mà ngân hàng đang phải đối mặt. Ngoài ra, để đánh giá một cách
kỹ hơn người ta thường chia nợ quá hạn thành các loại: Nợ quá hạn có khả năng thu
hồi, nợ q hạn khó địi và nợ q hạn khơng có khả năng thu hồi. Căn cứ để phân
chia các loại nợ quá hạn chủ yếu dựa vào các tiêu thức như: thời gian nợ quá hạn,
nguyên nhân gây ra nợ quá hạn, uy tín của khách hàng vay vốn. Các chỉ tiêu thường
dùng để đánh giá nợ quá hạn bao gồm:
+ Tỷ lệ nợ quá hạn trên tổng dư nợ:
Dư nợ cho vay bất động sản quá hạn
Dư nợ cho vay bất động sản
+ Tỷ lệ nợ q hạn khó địi trên tổng dư nợ:
Dư nợ cho vay bất động sản quá hạn khó đòi
Dư nợ cho vay bất động sản

khoa luan, tieu luan24 of 102.


16

Tai lieu, luan van25 of 102.

+ Tỷ lệ nợ quá hạn khơng có khả năng thu hồi trên tổng dư nợ:
Dư nợ cho vay bất động sản khơng có khả năng thu hồi
Dư nợ cho vay bất động sản
Chỉ tiêu thứ nhất phản ánh khái quát về tình hình nợ quá hạn của ngân hàng
trong cho vay bất động sản. Rõ ràng các ngân hàng đều mong muốn hạ thấp tỷ lệ
này xuống đến mức thấp nhất bởi lẽ nếu tỷ lệ này cao chứng tỏ khả năng ngân hàng
đang có khả năng gặp nhiều rủi ro. Tuy nhiên trong thực tế do những rủi ro trong
kinh doanh là không thể tránh khỏi nên các ngân hàng thường chấp nhận một tỷ lệ
nợ quá hạn nhất định trong giới hạn an tồn. Theo một số chun gia thì nếu duy trì
tỷ lệ nợ quá hạn ở mức dưới 3% là có thể chấp nhận được cịn nếu dưới 1,3% thì có

thể coi là lý tưởng.
Chỉ tiêu này tuy chỉ phản ánh khái quát tình hình nợ quá hạn của ngân hàng
nhưng không phải là căn cứ đáng tin cậy để đánh giá mức độ rủi ro mà ngân hàng
đang phải đối mặt. Chẳng hạn có những khoản vay vốn hoạt động rất hiệu quả
nhưng do định kỳ trả nợ không hợp lý hay do một số nguyên nhân khách quan khác
dẫn đến việc trả nợ không được thực hiên đúng tiến độ, làm phát sinh nợ quá hạn.
Rõ ràng những khoản nợ quá hạn này không phản ánh chân thực hiệu quả và chất
lượng cho vay của ngân hàng. Chính vì vậy mà để đánh giá chính xác hơn người ta
phải dùng thêm hai chỉ tiêu tiếp theo, nợ khó địi là những khoản nợ ít có khả năng
thu hồi nhưng dù sao cũng cịn có cơ hội, cịn nợ khơng có khả năng thu hồi cũng
đồng nghĩa với mất vốn. Nếu cả hai chỉ tiêu này đều ở mức thấp thì dù chỉ tiêu thứ
nhất có đạt tỷ lệ cao thì điều đó cũng chưa phải là một cái gì đó q tồi tệ đối với
ngân hàng. Ngược lại, nếu hai chỉ tiêu này ở mức cao nhất, đặc biệt là chỉ tiêu thứ
ba thì rõ ràng là hoạt động của ngân hàng đang có khả năng gặp nhiều rủi ro, tuy có
thể chưa đe doạ trực tiếp đến sự tồn tại và phát triển của ngân hàng song rõ ràng
hiệu quả, chất lượng hoạt động cho vay bất động sản trong trường hợp này là rất
thấp.
-

Chỉ tiêu đánh giá lợi nhuận.

khoa luan, tieu luan25 of 102.