Luận văn Tài liệu Nghiên Cứu Tác Động Của Các Hoạt Động Tài Chính Đối Với Sự Phát Triển Thị Trường Bất Động Sản_2

Tai lieu, luan van1 of 102.

BỘ GIÁO DỤC VÀ ĐÀO TẠO
TRƯỜNG ĐẠI HỌC KINH TẾ THÀNH PHỐ HỒ CHÍ MINH

VÕ KIM THẢO

NGHIÊN CỨU TÁC ĐỘNG CỦA CÁC HOẠT ĐỘNG
TÀI CHÍNH ĐỐI VỚI SỰ PHÁT TRIỂN THỊ TRƯỜNG
BẤT ĐỘNG SẢN THÀNH PHỐ HỒ CHÍ MINH

LUẬN VĂN THẠC SĨ KINH TẾ

TP. HỒ CHÍ MINH - NĂM 2011

khoa luan, tieu luan1 of 102.


Tai lieu, luan van2 of 102.

BỘ GIÁO DỤC VÀ ĐÀO TẠO
TRƯỜNG ĐẠI HỌC KINH TẾ THÀNH PHỐ HỒ CHÍ MINH

VÕ KIM THẢO

NGHIÊN CỨU TÁC ĐỘNG CỦA CÁC HOẠT ĐỘNG
TÀI CHÍNH ĐỐI VỚI SỰ PHÁT TRIỂN THỊ TRƯỜNG
BẤT ĐỘNG SẢN THÀNH PHỐ HỒ CHÍ MINH
Chuyên ngành: KINH TẾ TÀI CHÍNH – NGÂN HÀNG
Mã số: 60.31.12

LUẬN VĂN THẠC SĨ KINH TẾ

NGƯỜI HƯỚNG DẪN KHOA HỌC:
GS.TS. DƯƠNG THỊ BÌNH MINH

TP. HỒ CHÍ MINH - NĂM 2011

khoa luan, tieu luan2 of 102.


Tai lieu, luan van3 of 102.

-3-

MỤC LỤC
Danh mục từ viết tắt ............................................................................................... 7
Danh mục hình vẽ ..................................................................................................8
PHẦN MỞ ĐẦU ...................................................................................................9
1. Lý do chọn đề tài................................................................................................ 9
2.
3.
4.
5.
6.
7.

Mục tiêu nghiên cứu...........................................................................................9
Đối tượng nghiên cứu....................................................................................... 10
Phương pháp nghiên cứu .................................................................................. 10
Ý nghĩa khoa học thực tiễn của đề tài ............................................................... 10

Những điểm mới của luận văn.......................................................................... 11
Kết cấu luận văn............................................................................................... 11

CHƯƠNG 1. LÝ LUẬN CƠ SỞ VỀ THỊ TRƯỜNG BẤT ĐỘNG SẢN
VÀ CÁC HOẠT ĐỘNG TÀI CHÍNH ĐỐI VỚI SỰ PHÁT TRIỂN THỊ
TRƯỜNG BẤT ĐỘNG SẢN.............................................................................. 12
1.1. TỔNG QUAN VỀ THỊ TRƯỜNG BẤT ĐỘNG SẢN ................................... 12
1.1.1. Khái niệm bất động sản, hàng hoá và thị trường bất động sản ..................... 12
1.1.2. Các chủ thể hoạt động trên thị trường bất động sản..................................... 12
1.1.3. Các tiêu chí về sự phát triển thị trường bất động sản ................................... 13
1.2. CÁC HOẠT ĐỘNG TÀI CHÍNH ĐỐI VỚI SỰ PHÁT TRIỂN THỊ
TRƯỜNG BẤT ĐỘNG SẢN ............................................................................... 14
1.2.1. Tín dụng ngân hàng .................................................................................... 14
1.2.2. Thuế bất động sản....................................................................................... 15
1.2.3. Các khoản thu tài chính khác ...................................................................... 17
1.2.4 Các quỹ đầu tư bất động sản ........................................................................ 18
1.3. TÁC ĐỘNG CỦA CÁC HOẠT ĐỘNG TÀI CHÍNH ĐỐI VỚI SỰ
PHÁT TRIỂN THỊ TRƯỜNG BẤT ĐỘNG SẢN ................................................ 19
1.3.1. Tác động của tín dụng ngân hàng................................................................ 19
1.3.2. Tác động của thuế bất động sản .................................................................. 20
1.3.3. Tác động của các khoản thu tài chính khác ................................................. 21
1.3.4. Tác động của các quỹ đầu tư bất động sản .................................................. 21
1.4. KHÁI QUÁT VỀ CÁC HOẠT ĐỘNG TÀI CHÍNH ĐỐI VỚI SỰ
PHÁT TRIỂN THỊ TRƯỜNG BẤT ĐỘNG SẢN Ở MỘT SỐ NƯỚC
VÀ BÀI HỌC KINH NGHIỆM CHO VIỆT NAM............................................... 22
1.4.1. Khái quát về các hoạt động tài chính đối với sự phát triển thị trường

khoa luan, tieu luan3 of 102.

Tai lieu, luan van4 of 102.

-4-

bất động sản ở một số nước .................................................................................. 22
1.4.1.1. Khái quát về hoạt động chính sách tín dụng cho vay BĐS đối với
sự phát triển thị trường bất động sản ở Nhật ......................................................... 22
1.4.1.2. Khái quát về hoạt động thuế BĐS đối với sự phát triển thị trường
bất động sản ở Trung quốc ................................................................................... 23
1.4.1.3. Khái quát về hoạt động thuế và tín dụng cho vay BĐS “dưới chuẩn”
đối với sự phát triển thị trường bất động sản ở Mỹ ............................................... 24
1.4.1.4. Khái quát về hoạt động các quỹ đầu tư BĐS đối với sự phát triển
thị trường bất động sản ở Singapore ..................................................................... 25
1.4.2. Bài học kinh nghiệm cho Việt Nam ............................................................ 26
Kết luận chương 1:............................................................................................... 28
CHƯƠNG 2. THỰC TRẠNG CÁC HOẠT ĐỘNG TÀI CHÍNH ĐỐI
VỚI SỰ PHÁT TRIỂN THỊ TRƯỜNG BẤT ĐỘNG SẢN TP.HCM
GIAI ĐOẠN 2006-2011...................................................................................... 29
2.1. TỔNG QUAN VỀ THỊ TRƯỜNG BẤT ĐỘNG SẢN TP.HCM ................... 29
2.1.1. Thực trạng thị trường bất động sản TP.HCM.............................................. 29
2.1.2. Thực trạng các chủ thể hoạt động trên thị trường bất động sản TP.HCM .... 30
2.2. THỰC TRẠNG CÁC HOẠT ĐỘNG TÀI CHÍNH ĐỐI VỚI THỊ
TRƯỜNG BẤT ĐỘNG SẢN TP.HCM................................................................ 36
2.2.1. Thực trạng tín dụng ngân hàng đối với thị trường bất động sản TP.HCM ... 36
2.2.2. Thực trạng thuế đối với thị trường bất động sản TP.HCM .......................... 38
2.2.3. Thực trạng khác khoản thu tài chính khác đối với thị trường bất động
sản TP.HCM ........................................................................................................ 41
2.2.4. Thực trạng các quỹ đầu tư đối với thị trường bất động sản TP.HCM .......... 43
2.3. PHÂN TÍCH TÁC ĐỘNG CỦA CÁC HOẠT ĐỘNG TÀI CHÍNH
ĐỐI VỚI SỰ PHÁT TRIỂN THỊ TRƯỜNG BẤT ĐỘNG SẢN TP.HCM ........... 44

2.3.1. Mô hình hồi qui bội MLR........................................................................... 44
2.3.2. Tín dụng ngân hàng .................................................................................... 49
2.3.3. Thuế bất động sản....................................................................................... 53
2.3.4. Các khoản thu tài chính khác ...................................................................... 57
2.3.5. Các quỹ đầu tư bất động sản ....................................................................... 59
2.4. ĐÁNH GIÁ THỰC TRẠNG TÁC ĐỘNG CỦA CÁC HOẠT ĐỘNG
TÀI CHÍNH ĐỐI VỚI SỰ PHÁT TRIỂN THỊ TRƯỜNG BẤT ĐỘNG SẢN
TP.HCM ............................................................................................................. 61

khoa luan, tieu luan4 of 102.


Tai lieu, luan van5 of 102.

-5-

2.4.1. Thành tựu ................................................................................................... 61
2.4.2. Hạn chế và nguyên nhân ............................................................................. 64
Kết luận chương 2: ............................................................................................... 67
CHƯƠNG 3. CÁC GIẢI PHÁP HOẠT ĐỘNG TÀI CHÍNH ĐỐI VỚI
SỰ PHÁT TRIỂN THỊ TRƯỜNG BẤT ĐỘNG SẢN TP.HCM ĐẾN
NĂM 2015 ........................................................................................................... 68
3.1. ĐỊNH HƯỚNG PHÁT TRIỂN THỊ TRƯỜNG BẤT ĐỘNG SẢN
TP.HCM .............................................................................................................. 68
3.1.1. Mục tiêu phát triển thị trường bất động sản TP.HCM.................................. 68
3.1.2. Nội dung định hướng phát triển thị trường bất động sản TP.HCM .............. 69
3.1.3. Hoàn thiện các chủ thể hoạt động trên thị trường bất động sản.................... 70
3.2. CÁC GIẢI PHÁP HOẠT ĐỘNG TÀI CHÍNH ĐỐI VỚI SỰ PHÁT
TRIỂN THỊ TRƯỜNG BẤT ĐỘNG SẢN TP.HCM ............................................ 71
3.2.1. Các giải pháp về tín dụng ngân hàng........................................................... 71

3.2.2. Các giải pháp về thuế bất động sản ............................................................. 73
3.2.3. Các giải pháp về các khoản thu tài chính khác ............................................ 76
3.2.4. Các giải pháp về mơ hình quỹ đầu tư .......................................................... 78
3.2.5. Các giải pháp tài chính khác ....................................................................... 80
Kết luận chương 3: ............................................................................................... 83
KẾT LUẬN......................................................................................................... 84
TÀI LIỆU THAM KHẢO .................................................................................... 85
PHỤ LỤC............................................................................................................. 88
Bảng 2.1 Dư nợ tín dụng BĐS của các NH tại TP.HCM từ năm 2006-2011 ......... 88
Bảng 2.2 Tỷ trọng dư nợ cho vay các nhóm sản phẩm tín dụng BĐS trong
tổng dư nợ BĐS tại các NHTM trên địa bàn TP.HCM.......................................... 88
Bảng 2.3 Bảng lãi suất (%) cho vay bất động sản (VNĐ) bình quân tại
TP.HCM so với lãi suất cho vay bình quân cả nước từ năm 2006-2011 ................ 88
Bảng 2.4 Bảng dư nợ xấu cho vay BĐS của các ngân hàng thương mại
tại TP.HCM từ năm 2006-2011 ............................................................................ 89
Bảng 2.5 Số thu thuế sử dụng đất nông nghiệp tại TP.HCM từ năm 2006-2011.... 89
Bảng 2.6 Số thu thuế nhà đất tại TP.HCM từ năm từ 2006 - 2011......................... 89
Bảng 2.7 Số thu thuế chuyển quyền sử dụng đất tại TP.HCM từ
năm 2006 - 2011................................................................................................... 89
Bảng 2.8 Số thu tiền sử dụng đất tại TP.HCM từ năm 2006 - 2011....................... 90

khoa luan, tieu luan5 of 102.


Tai lieu, luan van6 of 102.

-6-

Bảng 2.9 Số thu tiền thuê mặt đất, mặt nước tại TP.HCM năm 2006 - 2011 ......... 90
Bảng 2.10 Các quỹ đầu tư vào bất động sản ở Việt Nam ...................................... 90

khoa luan, tieu luan6 of 102.


Tai lieu, luan van7 of 102.

-7-

DANH MỤC TỪ VIẾT TẮT

APEC

Tổ chức hợp tác kinh tế Châu Á-Thái Bình Dương

BĐS

Bất động sản

FDI

Quỹ đầu tư nước ngoài

HDB

Cơ quan phát triển nhà ở Singapore

NHNN

Ngân hàng Nhà nước

NHTM

Ngân hàng Thương mại

OPUD

Tổ chức thúc đẩy phát triển đơ thị Nhật Bản

REITs

Quỹ tín thác bất động sản

TP.HCM

Thành phố Hồ Chí Minh

UBND

Ủy ban nhân dân

USD

Đơ la Mỹ

WTO

Tổ chức thương mại thế giới

khoa luan, tieu luan7 of 102.

Tai lieu, luan van8 of 102.

-8-

DANH MỤC HÌNH VẼ

Hình 2.1

Tác động của thuế phụ thuộc vào độ co dãn của cung và cầu bất động
sản
Lượng cung căn hộ tại TP.HCM qua các năm 2006-2011

Hình 2.2

Lượng cung biệt thự tại TP.HCM qua các năm 2006-2011

Hình 2.3

Giá th văn phịng tại các Thành phố Châu Á

Hình 2.4

Nguồn cung văn phịng cho th tại TP.HCM phân theo hạng

Hình 2.5

Dư nợ tín dụng và tổng dư nợ tín dụng BĐS tại các ngân hàng trên địa
bàn TP.HCM từ 2006-2011
Tốc độ tăng trưởng dư nợ tín dụng BĐS tại các ngân hàng trên địa

bàn TP.HCM từ 2006-2011

Hình 1.1

Hình 2.6
Hình 2.7

Lãi suất cho vay bất động sản (VNĐ) bình quân tại TP.HCM so với

Hình 2.8

lãi suất cho vay bình quân cả nước từ năm 2006-2011
Số thu thuế sử dụng đất nông nghiệp tại TP.HCM từ năm 2006-2011

Hình 2.9

Số thu thuế nhà đất tại TP.HCM từ năm 2006-2011

Hình 2.10

Số thu thuế chuyển quyền sử dụng đất tại TP.HCM từ năm 2006-2011

Hình 2.11

Số thu tiền sử dụng đất tại TP.HCM từ năm 2006-2011

Hình 2.12

Số thu tiền thuê đất tại TP.HCM từ năm 2006-2011

Hình 2.13

Nguồn vốn FDI đầu tư vào BĐS tại Việt nam từ năm 2006-2011

Hình 2.14

Mơ hình nghiên cứu tổng quát tác động của các hoạt động tài chính
đến nguồn cung BĐS

khoa luan, tieu luan8 of 102.


Tai lieu, luan van9 of 102.

-9-

PHẦN MỞ ĐẦU
1. Lý do chọn đề tài
Thị trường bất động sản là một trong những thị trường có vị trí và vai trị quan trọng
đối với nền kinh tế thị trường nói chung và thị trường bất động sản Thành phố Hồ
Chí Minh nói riêng, vì thị trường này chứa đựng một lượng tài sản rất lớn cả về quy
mơ, tính chất cũng như giá trị của các mặt trong nền kinh tế quốc dân.
Bất động sản là tài sản lớn của mỗi quốc gia. Tỷ trọng bất động sản trong tổng
số của cải xã hội ở các nước có khác nhau nhưng thường chiếm trên dưới 40%
lượng của cải vật chất của mỗi nước. Các hoạt động liên quan đến bất động sản
chiếm tới 30% tổng hoạt động của nền kinh tế. Bất động sản còn là tài sản lớn của
từng hộ gia đình. Trong điều kiện nền kinh tế thị trường thì bất động sản ngoài chức
năng là nơi ở, nơi tổ chức hoạt động kinh tế gia đình, nó cịn là nguồn vốn để phát
triển thông qua hoạt động thế chấp. Do đó, thị trường bất động sản có quan hệ mật
thiết với các thị trường khác như thị trường tài chính tín dụng, thị trường xây dựng,

thị trường lao động, thị trường vật liệu xây dựng, ... Điều hành tốt và phát triển thị
trường bất động sản sẽ có tác dụng thúc đẩy tăng trưởng kinh tế TP.HCM thông qua
thu hút các nguồn vốn đầu tư trong và ngoài nước, giải quyết vấn đề lao động, phát
triển các ngành liên quan, tạo lập quỹ nhà ở đảm bảo nguồn cung ổn định cho người
dân thành thị.
Vì vậy, nghiên cứu các mặt hạn chế, bất cập từ hệ thống chính sách, pháp luật
của Nhà nước và các giải pháp hoạt động tài chính trong q trình phát triển thị
trường bất động sản TP.HCM để tìm ra các giải pháp hiệu quả nhằm thu hút các
nguồn lực xã hội, các thành phần kinh tế tham gia phát triển thị trường này là hết
sức cần thiết. Ngồi ra, nghiên cứu cũng góp phần phát triển và quản lý hiệu quả thị
trường bất động sản nhà ở, bình ổn thị trường nhà ở, bảo đảm nguồn cung quỹ nhà ở
cho người dân là một trong những vai trò quan trọng của các cơ quan quản lý nhà
nước về thị trường bất động sản nhà ở.
2. Mục tiêu nghiên cứu
Mục tiêu chính của nghiên cứu này là phân tích tác động của các hoạt động tài
chính (tín dụng, thuế, các khoản thu tài chính khác và các quỹ đầu tư bất động sản)
đối với thị trường bất động sản TP.HCM. Qua đó, kiến nghị các giải pháp tác động
đến các yếu tố cơ bản, các giải pháp hoạt động tài chính và các giải pháp hỗ trợ cho

khoa luan, tieu luan9 of 102.


Tai lieu, luan van10 of 102.

-10-

thị trường bất động sản để khắc phục các hạn chế của thị trường, đồng thời khuyến
khích các thành phần kinh tế tham gia phát triển thị trường nhà ở tại TP.HCM.
3. Đối tượng và phạm vi nghiên cứu
Nghiên cứu này tập trung vào các yếu tố cơ bản và các giải pháp tác động của các

hoạt động tài chính đến thị trường bất động sản tại TP.HCM.
Nghiên cứu được tiến hành tại TP.HCM trong khoảng thời gian 2006 – 2011 và
định hướng 2011 - 2015.
4. Phương pháp nghiên cứu
Phương pháp phân tích định tính và tổng hợp: được tác giả sử dụng để làm cơ sở
cho việc làm rõ các thực trạng và đề xuất các giải pháp nhằm phát triển thị trường
bất động sản tại TP.HCM.
Phương pháp định lượng: được tác giả sử dụng để phân tích tác động của các hoạt
động tài chính đến thị trường BĐS thơng qua mơ hình Hồi qui bội.
5. Ý nghĩa khoa học và thực tiễn của đề tài
Tình hính nghiên cứu ở nước ngồi: Các nghiên cứu ở nước ngồi về thị trường
BĐS nói chung và các hoạt động tín dụng bất động sản, chính sách thuế đối với
BĐS nói riêng rất nhiều, rất đa dạng và phong phú. Tuy nhiên, các nghiên cứu dựa
vào tình hình thực tế của nước đó hồn tồn khác biệt so với thực trạng thị trường
BĐS ở Việt nam. Bên cạnh đó cũng có một vài nghiên cứu điển hình ở các nước
tiên tiến để Việt Nam có thể học hỏi và áp dụng cho thị trường BĐS trong tương lai.
Cụ thể các chính sách thuế đối với thị trường BĐS nổi trội có một số tác giả đã
nghiên cứu như sau: Johnny Munkhammar och Nima Sanandaji (2009) về khủng
hoảng tài chính tại Hoa Kỳ; Chris Edwards (2006) về sửa đổi thuế BĐS tại Mỹ;
Hong Zhang (2008) về đánh giá và cải cách thuế BĐS tại Trung Quốc…
Tình hính nghiên cứu ở trong nước: Trải qua quá trình hình thành và phát triển
thị trường BĐS Việt Nam khá dài đã có rất nhiều nghiên cứu về sự phát triển thị
trường BĐS TP.HCM, dựa trên các nhân tố tài chính như tín dụng bất động sản,
chính sách thuế bất động sản,… Tuy nhiên, vì rất nhiều lý do khác nhau mà các
nghiên cứu vẫn chưa đáp ứng được nhu cầu thực tế nhằm hỗ trợ phát triển một thị
trường BĐS bền vững, cụ thể một số nghiên cứu nổi bậc như sau: Các giải pháp tài
chính để phát triển thị trường BĐS tại TP.HCM của Nguyễn Tuấn Kiệt (2007). Phát
triển thị trường bất động sản tại TP.HCM trong giai đoạn hiện nay thông qua các

khoa luan, tieu luan10 of 102.

Tai lieu, luan van11 of 102.

-11-

giải pháp tài chính (2008) của Nguyễn Văn Phú. Chính sách thuế BĐS (2009) của
Nguyễn Trọng Nghĩa. Hoạt động tín dụng BĐS đối với thị trường BĐS tại TP.HCM
(2010) của Lê Nguyễn Ngọc Thảo.
Tóm lại: Các cơng trình nghiên cứu của các tác giả trên chủ yếu phân tích mơ
tả, ít có các nghiên cứu định lượng. Chưa có một nghiên cứu tổng quát cho cả về
hoạt động tín dụng ngân hàng và các chính sách thuế BĐS nhằm phát triển thị
trường BĐS cũng như chưa có giải pháp cụ thể. Như vậy, nhìn chung do nhiều lý do
khác nhau mà các nghiên cứu vẫn chưa đáp ứng được nhu cầu thực tế là hình thành
một hệ thống bao gồm cả về hoạt động tín dụng lẫn chính sách thuế đối với BĐS
nhằm hỗ trợ phát triển thị trường BĐS.
6. Những điểm mới của luận văn
Phân tích của các hoạt động tài chính gắn với thị trường bất động sản tại TP.HCM
giai đoạn năm 2006-2011.
Phân tích tác động của các hoạt động tài chính đến thị trường bất động sản tại
TP.HCM giai đoạn 2006-2011.
Các giải pháp tài chính tác động đến các yếu tố cơ bản cấu thành, ảnh hưởng đến thị
trường bất động sản và các giải pháp hoạt động tài chính đối với sự phát triển thị
trường bất động sản TP.HCM đến năm 2015.
7. Kết cấu của luận văn
Luận văn gồm có 3 chương như sau:
Chương 1: Lý luận cơ sở về thị trường bất động sản và các hoạt động tài chính đối
với sự phát triển thị trường bất động sản.
Chương 2: Thực trạng các hoạt động tài chính đối với sự phát triển thị trường bất
động sản TP.HCM giai đoạn 2006-2011.

Chương 3: Các giải pháp về tác động của các hoạt động tài chính đối với sự phát
triển thị trường bất động sản TP.HCM đến năm 2015.

khoa luan, tieu luan11 of 102.


Tai lieu, luan van12 of 102.

-12-

CHƯƠNG 1. LÝ LUẬN CƠ SỞ VỀ THỊ TRƯỜNG BẤT
ĐỘNG SẢN VÀ CÁC HOẠT ĐỘNG TÀI CHÍNH ĐỐI
VỚI SỰ PHÁT TRIỂN THỊ TRƯỜNG BẤT ĐỘNG SẢN
1.1. TỔNG QUAN VỀ THỊ TRƯỜNG BẤT ĐỘNG SẢN
1.1.1. Khái niệm bất động sản, hàng hóa và thị trường bất động sản
 Khái niệm bất động sản
Theo Bộ Luật Dân sự năm 2005 của nước Cộng Hoà Xã Hội Chủ Nghĩa Việt Nam,
tại Điều 181 có quy định: “BĐS là các tài sản không di dời được bao gồm: Đất đai;
Nhà ở, cơng trình xây dựng gắn liền với đất đai, kể cả các tài sản gắn liền với nhà ở,
cơng trình xây dựng đó; Các tài sản khác gắn liền với đất đai; Các tài sản khác do
pháp luật quy định”.
 Hàng hóa bất động sản
Hàng hóa BĐS là BĐS được đem trao đổi, mua bán trên thị trường trong khn
khổ pháp luật cho phép. Hàng hố BĐS có thể xác định gồm hai loại chủ yếu:
đất đai và các vật kiến trúc đã xây dựng gắn liền với đất. Có những BĐS khơng
phải là hàng hóa như các cơng trình hạ tầng cơng cộng, đất đai bị cấm mua bán,…
 Thị trường bất động sản
Thị trường BĐS là nơi diễn ra q trình giao dịch hàng hóa BĐS giữa các bên có
liên quan, là nơi diễn ra các hoạt động mua bán, chuyển nhượng, cho thuê, thế
chấp và các dịch vụ khác như trung gian, môi giới, tư vấn… giữa các chủ thể trên

thị trường mà ở đó vai trị quản lý Nhà nước có tác động quyết định đến sự thúc
đẩy phát triển hay kiềm hãm hoạt động kinh doanh trên thị trường BĐS.
1.1.2. Các chủ thể hoạt động trên thị trường bất động sản
 Người mua
Người mua là những người có nhu cầu sử dụng hoặc sở hữu BĐS với nhiều mục
đích khác nhau. Trong thực tế, có 3 loại người mua có nhu cầu về BĐS: nhu
cầu tiêu dùng (nhà ở), nhu cầu sản xuất (nhà xưởng) và nhu cầu kinh doanh
(văn phòng) để bán, cho thuê… nhằm mục đích mua đi bán lại kiếm lời (hình thức
đầu cơ).
 Người bán

khoa luan, tieu luan12 of 102.


Tai lieu, luan van13 of 102.

-13-

Là những người sở hữu BĐS (sở hữu đất đai, có quyền sử dụng đất) tham gia
vào thị trường với tư cách là người bán, người cho thuê, người đem BĐS là tài
sản thế chấp để vay vốn, d ù n g BĐS để góp vốn l i ê n doanh… Những người
tham gia vào bên bán trên thị trường BĐS gồm đủ mọi thành phần, mọi ngành
nghề, từ những người muốn bán BĐS để thay đổi địa điể m nơi ở, nơi làm
việc hoặc sả n xuất kinh doanh đến những người muốn mua đi bán lại
BĐS để kiếm lời (có thể là cá nhân hoặc tổ chức).
 Các thể chế kinh doanh dịch vụ bất động sản
Hoạt động trong thị trường BĐS không chỉ có người mua và người bán BĐS,
mà giữa họ cịn có các thể chế kinh doanh dịch vụ bất động sản làm cầu nối. Luật
Kinh doanh BĐS (2006) xác định có các dịch vụ mơi giới BĐS, định giá BĐS,
sàn giao dịch BD(S, tư vấn BĐS, đấu giá BĐS, quảng cáo BĐS, quản lý BĐS.

 Các thể chế quản lý Nhà nước
Các thể chế quản lý Nhà nước kiểm sốt và hỗ trợ thị trường BĐS thơng qua
các cơng cụ chính sách, luật pháp và các quy định về quản lý và kiểm soát sử
dụng đất, thuế BĐS (đất đai, nhà cửa), thuế thu nhập, tài chính cho BĐS, …
Các thể chế Nhà nước liên quan đến thị trường BĐS ở Việt nam như: Cơ quan
lập pháp (Quốc hội) và các cơ quan Nhà nước khác như: Chính phủ, Bộ Tài
nguyên & Môi trường, Bộ Xây dựng, Bộ Tài chính và Tổng Cục thuế, Ngân
hàng Nhà nước và các Uỷ ban nhân dân cấp tỉnh và thành phố trực thuộc Trung
ương và các Sở trực thuộc có liên quan.
1.1.3. Các tiêu chí về sự phát triển thị trường bất động sản
Có rất nhiều tiêu chí để chứng minh sự phát triển thị trường BĐS. Tuy nhiên, theo
luận văn chỉ chú trọng nghiên cứu một vài tiêu chí chính yếu, các tiêu chí này nêu
lên sự phát triển của thị trường BĐS gồm: tiêu chí về nguồn vốn cung ứng cho thị
trường ln ổn định; tiêu chí về sự gia tăng khối lượng giao dịch hàng hóa của thị
trường BĐS; thông qua các giao dịch BĐS tăng nguồn thu ngân sách nhà nước
bằng thuế và các khoản thu tài chính khác; tiêu chí phân chia các lợi ích từ sự tăng
trưởng của thị trường BĐS; và tiêu chí đa dạng hóa sản phẩm BĐS phục vụ mọi
tầng lớp người dân, khách hàng.
Thị trường BĐSphát triển sẽ không bọc phát hiện tượng “nóng-lạnh” do
nguồn vốn cung ứng khơng hài hịa, lúc nguồn vốn dồn dập đổ vào thị trường làm
cho thị trường “nóng sốt”, khi nguồn vốn cạn kiệt thị trường lập tức trì trệ, “nguội

khoa luan, tieu luan13 of 102.


Tai lieu, luan van14 of 102.

-14-

lạnh, đóng băng”.

Sự phát triển của bất kỳ thị trường nào đều được đánh giá qua sự gia tăng về
khối lượng hàng hóa của thị trường đó. Vì vậy, thị trường BĐS được cho là thị
trường phát triển cũng khơng nằm ngồi quy tắc trên, khi có sự gia tăng về khối
lượng giao dịch hàng hóa BĐS. Khối lượng giao dịch này phản ánh thơng qua các
khoản thu hợp lý từ các loại thuế và các khoản thu tài chính về BĐS tiêu biểu như:
Thuế chuyển quyền sử dụng đất, thuế nhà đất, thu tiền sử dụng đất, thu tiền thuê
mặt đất, mặt nước. Ngoài ra, cịn có sự hỗ trợ của các hoạt động tín dụng ngân
hàng thương mại cho vay BĐS với lãi suất phù hợp và các quỹ đầu tư chuyên đầu
tư về BĐS cũng góp phần gia tăng khối lượng giao dịch hàng hóa BĐS.
Thị trường BĐS phát triển khi cơ sở hạ tầng được đầu tư hoàn thiện, tái đầu
tư phù hợp với quy hoạch đô thị với nguồn kinh phí từ nguồn thu thuế BĐS.
Thị trường BĐS phát triển phải thật sự mang lại lợi ích cho những chủ thể
tham gia thị trường. Nếu sự phân chia lợi ích có thiên lệch về một số chủ thể nhất
định sẽ làm cho thị trường hoạt động kém hiệu quả.
Thị trường BĐS phát triển khi đa dạng được các sản phẩm BĐS. Trong khi,
nguồn lực tài chính trong nước chỉ đáp ứng cho phân khúc sản phẩm BĐS hạng
trung bình-khá. Cho nên rất cần các quỹ đầu tư BĐS nước ngoài có nguồn vốn dồi
dào bù đắp cho phân khúc sản phẩm BĐS cao cấp, đạt tiêu chuẩn quốc tế, tạo bàn
đạp phát triển cho các ngành kinh tế khác như dư lịch, nghĩ dưỡng.
1.2. CÁC HOẠT ĐỘNG TÀI CHÍNH ĐỐI VỚI SỰ PHÁT TRIỂN THỊ
TRƯỜNG BẤT ĐỘNG SẢN
1.2.1. Tín dụng ngân hàng
Tín dụng ngân hàng là quan hệ tín dụng giữa một bên cho vay là ngân hàng, các tổ
chức tín dụng và một bên nhận vay là khách hàng gồm các pháp nhân hoặc thể nhân
trong nền kinh tế có liên quan đến lĩnh vực BĐS. Trong nền kinh tế thị trường nói
chung hay thị trường BĐS nói riêng, tín dụng ngân hàng trở thành loại hình tín dụng
phổ biến, đáp ứng nhu cầu bổ sung vốn của nền kinh tế. Hoạt động của tín dụng
ngân hàng đối với sự phát triển thị trường BĐS là thực hiện cho vay tín dụng đối
với các chủ thể có nhu cầu về vốn trong nền kinh tế. Đối tượng nhận vay chủ yếu là
các doanh nghiệp, các tổ chức kinh tế phục vụ cho hoạt động sản xuất kinh doanh

như: đầu tư xây dựng văn phòng cho thuê, xây dựng cơ sở hạ tầng phục vụ sản xuất
kinh doanh; xây dựng khu đô thị; xây dựng khu công nghiệp, khu chế xuất; xây

khoa luan, tieu luan14 of 102.


Tai lieu, luan van15 of 102.

-15-

dựng và kinh doanh trung tâm thương mại, chợ, cửa hàng; mua quyền sử dụng đất.
Đối tượng nhận vay là các cá nhân vì mục đích kinh doanh như: xây dựng và sửa
chữa mua nhà để bán; Riêng đối tượng nhận vay vốn tín dụng để tiêu dùng cá nhân
như: xây dựng và sửa chữa mua nhà để ở.
Mối quan hệ về tín dụng BĐS giữa các bên, thể hiện chủ yếu qua các chỉ tiêu
tín dụng cơ bản như: dư nợ tín dụng BĐS; nợ xấu BĐS; và lãi suất cho vay BĐS.
 Dư nợ tín dụng bất động sản
Dư nợ tín dụng BĐS là tổng dư nợ thể hiện được mối quan hệ tín dụng giữa ngân
hàng với khách hàng, đồng thời là chỉ tiêu phản ánh phần vốn đầu tư BĐS hiện
đang còn lại tại một thời điểm của ngân hàng mà ngân hàng đã cho vay nhưng chưa
thu về. Đồng thời chỉ tiêu này cũng phản ánh mối quan hệ với doanh số cho vay,
với khả năng đáp ứng nguồn vốn của các NHTM đối với nhu cầu sử dụng vốn trong
nền kinh tế.
 Nợ xấu bất động sản
Nợ xấu là khoản nợ khó địi, khơng cịn khả năng thu hồi hoặc nếu cịn khả năng thì
cịn rất rất ít, ngân hàng sẽ đưa khoản nợ đó vào mục rủi ro cao. Nợ xấu là điều
ngân hàng không mong muốn, mức nợ xấu càng cao, thì tín dụng có hiệu quả càng
thấp. Nợ xấu có nguy cơ làm giảm lợi nhuận của ngân hàng và nếu có quá nhiều nợ
xấu sẽ có thể làm cho ngân hàng phá sản. Các ngân hàng luôn cố gắng giảm đến
mức tối đa các khoản nợ xấu để làm tăng hiệu quả tín dụng trung- dài hạn.

 Lãi suất cho vay bất động sản
Lãi suất cho vay BĐS là khoản tiền mà người đi vay dung để đầu tư vào BĐS phải
trả thêm một phần giá trị ngoài phần vốn gốc vay ban đầu. Tỷ lệ phần trăm của phần
tăng thêm này so với phần vốn vay ban đầu được gọi là lãi suất. Lãi suất là giá mà
người vay phải trả để được sử dụng tiền không thuộc sở hữu của họ trong một thời
gian nhất định và là lợi tức người cho vay có được đối với việc trì hỗn chi tiêu.
1.2.2. Thuế bất động sản
Thuế BĐS là các khoảng đóng góp bắt buộc vào ngân sách nhà nước theo luật của
các tổ chức, cá nhân khi sử dụng, chuyển đổi, giao dịch mua bán BĐS. Thuế BĐS
được thể hiện dưới các hình thức tiêu biểu như: Thuế sử dụng đất nông nghiệp;
Thuế nhà đất; Thuế chuyển quyền sử dụng đất.
Những đặc điểm của thuế BĐS như: tính cưỡng chế, tính pháp lý cao, là khoản

khoa luan, tieu luan15 of 102.


Tai lieu, luan van16 of 102.

-16-

đóng góp khơng mang tính hồn trả trực tiếp và cịn có một số đặc điểm riêng như:
thuế BĐS là nguồn thu mang tính ổn định, bền vững của ngân sách nhà nước; và
việc định giá BĐS để đánh thuế là vấn đề hết sức quan trọng vì nó ảnh hưởng trực
tiếp tới số thuế phải nộp của đối tượng nộp thuế.
Các loại thuế BĐS tiêu biểu gồm có:
 Thuế sử dụng đất nơng nghiệp
Thuế sử dụng đất nông nghiệp được Nhà nước áp dụng chủ yếu để tăng cường quản
lý, khuyến khích người dân sử dụng đất tiết kiệm và hiệu quả, điều tiết một phần
thu nhập của người sử dụng đất vào mục đích sản xuất nơng nghiệp vào ngân sách
nhà nước, đảm bảo sự công bằng giữa những người sử dụng đất.

 Thuế nhà đất
Thuế nhà đất là thuế thu đối với nhà và đối với đất ở, đất xây dựng công trình. Tổ
chức, cá nhân có quyền sở hữu nhà, quyền sử dụng đất ở, đất xây dựng cơng trình,
gọi chung là chủ nhà đất, đều phải nộp thuế nhà đất. Mục đích của thuế nhà đất là
tăng nguồn thu cho ngân sách nhà nước; thực hiện công bằng xã hội, thu thuế đất để
ở, đất xây dựng cơng trình, chưa thu thuế nhà nhằm khuyến khích sử dụng tiết kiệm,
có hiệu quả quỹ đất, hạn chế việc chuyển quỹ đất sản xuất nơng nghiệp sang xây
dựng nhà ở, cơng trình.
 Thuế chuyển quyền sử dụng đất
Thuế chuyển quyền sử dụng đất là loại thuế thu trên thu nhập phát sinh của người
có quyền sử dụng đất khi thực hiện chuyển quyền sử dụng cho đối tượng khác. Tổ
chức, hộ gia đình, cá nhân có quyền sử dụng đất bao gồm cả đất có nhà và vật kiến
trúc trên đó, khi chuyển quyền sử dụng đất theo quy định của pháp luật về đất đai
phải nộp thuế chuyển quyền sử dụng đất. Mục đính của Thuế chuyển quyền sử dụng
đất là để tăng cường quản lý Nhà nước về đất đai, hạn chế đầu cơ, và tăng nguồn
thu cho ngân sách Nhà nước.
 Thuế sử dụng đất phi nông nghiệp
Thuế sử dụng đất phi nông nghiệp là loại thuế thu đối với đất ở tại nông thôn, đất ở
tại đô thị và đất sản xuất, kinh doanh phi nông nghiệp bao gồm: đất xây dựng khu
công nghiệp; đất làm mặt bằng xây dựng cơ sở sản xuất, kinh doanh; đất khai thác,
chế biến khoáng sản; đất sản xuất vật liệu xây dựng, làm đồ gốm. Mục đích của
thuế sử dụng đất phi nơng nghiệp nhằm góp phần hạn chế đầu cơ đất, sử dụng đất

khoa luan, tieu luan16 of 102.


Tai lieu, luan van17 of 102.

-17-

đai tiết kiệm, có hiệu quả hơn và phát triển thị trường BĐS lành mạnh. Mục tiêu này
thể hiện ở việc thu thuế cao đối với trường hợp người có nhiều thửa đất ở, người sử
dụng đất lấn, chiếm, đất sử dụng không đúng mục đích...
1.2.3. Các khoản thu tài chính khác
Tương tư như các sắc thuế BĐS, nhà nước dùng các khoản thu tài chính về BĐS làm
cơng cụ động viên người sử dụng đất tiết kiệm và hiệu quả, điều tiết một phần thu
nhập của người sử dụng đất, các khoản thu được tính bằng tỷ lệ phần trăm (%) trên
giá đất.
 Thu tiền sử dụng đất
Là những người được Nhà nước giao đất để sử dụng; người đang sử dụng đất trong
các trường hợp như:
Đất nông nghiệp, đất phi nông nghiệp được giao không thu tiền sử dụng đất
hoặc được thuê đất, nay được cơ quan nhà nước có thẩm quyền cho phép chuyển
sang sử dụng vào mục đích đất ở hoặc đất phi nơng nghiệp có thu tiền sử dụng đất,
đất sử dụng để xây dựng cơng trình cơng cộng có mục đích kinh doanh (xã hội hóa)
thuộc lĩnh vực giáo dục, y tế, văn hóa, thể dục thể thao;
Đất nơng nghiệp được Nhà nước giao có thu tiền sử dụng đất, chuyển sang sử
dụng vào mục đích đất phi nơng nghiệp có thu tiền sử dụng đất;
Đất phi nơng nghiệp (khơng phải là đất ở) được Nhà nước giao có thu tiền sử
dụng đất chuyển sang sử dụng làm đất ở.
 Thu tiền thuê mặt đất, mặt nước
Là khoản thu tiền thuê mặt đất, mặt nước theo quy định Nhà nước cho thuê đất, thuê
mặt nước thu tiền thuê hàng năm hoặc thu tiền thuê một lần cho cả thời gian thuê
đất, thuê mặt nước trong các trường hợp sau đây: Người Việt Nam định cư ở nước
ngoài, tổ chức, cá nhân nước ngoài thuê đất để thực hiện dự án đầu tư sản xuất nông
nghiệp, lâm nghiệp, nuôi trồng thủy sản, làm muối; làm mặt bằng xây dựng cơ sở
sản xuất kinh doanh; xây dựng cơng trình cơng cộng có mục đích kinh doanh; xây
dựng kết cấu hạ tầng để chuyển nhượng hoặc cho thuê đất; hoạt động khoáng sản,
sản xuất vật liệu xây dựng, làm đồ gốm; xây dựng nhà ở để bán hoặc cho thuê; tổ
chức nước ngồi có chức năng ngoại giao, tổ chức phi chính phủ thuê đất để xây

dựng trụ sở làm việc; tổ chức kinh tế, hộ gia đình, cá nhân người Việt Nam định cư
ở nước ngoài, tổ chức, cá nhân nước ngồi th mặt nước, mặt biển khơng thuộc
các nhóm đất quy định tại Điều 13 Luật Đất đai năm 2003 thực hiện đầu tư dự án.

khoa luan, tieu luan17 of 102.


Tai lieu, luan van18 of 102.

-18-

 Lệ phí trước bạ đối với nhà đất
Là khoản thu khi đăng ký quyền sở hữu, quyền sử dụng với cơ quan nhà nước có
thẩm quyền. Theo chính sách hiện hành, lệ phí trước bạ được thực hiện theo Nghị
định số 80/2008/NĐ-CP ngày 29/07/2008 của Chính phủ và đến tháng 09/2011
được thay thế bằng Nghị định 45/2011/NĐ-CP về Lệ phí trước bạ. Nhìn chung
khoản thu từ lệ phí trước bạ đối với nhà đất hằng năm tại TP.HCM khá thấp chiếm
khoảng 1,3% số thu Ngân sách nhà nước và không tác động nhiều đến sự phát triển
thị trường BĐS TP.HCM.
1.2.4. Các quỹ đầu tư bất động sản
 Quỹ phát triển nhà ở TP.HCM
Quỹ này dùng để đầu tư phát triển nhà ở trên địa bàn thành phố, là công cụ để thành
phố tổ chức thực hiện có hiệu quả các chính sách hỗ trợ về tài chính cho các nhà
đầu tư trên lĩnh vực nhà ở và các đối tượng mua nhà theo quy định của UBND
TP.HCM. Đối tượng được vay tiền của quỹ này để mua nhà phải là cán bộ, công
chức thuộc sở, ban, ngành, quận, huyện của thành phố, cơ quan hành chính sự
nghiệp thuộc khu vực hưởng lương từ ngân sách của thành phố. Những người này
phải có hộ khẩu tại thành phố, có thời gian cơng tác tại đơn vị từ ba năm trở lên.
Nguồn vốn của quỹ này là nguồn thu từ việc bán, cho thuê nhà ở thuộc sở hữu nhà
nước trên địa bàn, hoặc từ dự án phát triển nhà ở thương mại, các khu đô thị mới, từ

ngân sách địa phương hỗ trợ hàng năm.
 Quỹ đầu tư phát triển địa phương
Đối tượng đầu tư của Quỹ này là các dự án đầu tư đã được Hội đồng nhân dân cấp
tỉnh thông qua như: các dự án xây dựng kết cấu hạ tầng kỹ thuật, hạ tầng khu chế
xuất, công nghiệp; các dự án đầu tư xây dựng nhà ở và phát triển khu đô thị mới; dự
án cải tạo và bảo vệ môi trường. Quỹ đầu tư phát triển địa phương có thể thực hiện
đầu tư với tư cách là chủ đầu tư hoặc tham gia góp vốn với tổ chức khác. Vốn điều lệ
của các Quỹ đầu tư phát triển địa phương phần lớn có nguồn gốc từ ngân sách địa
phương. Ngồi ra, các Quỹ cũng tự bổ sung thêm vốn điều lệ để mở rộng hoạt động.
Quỹ này hoạt động theo nguyên tắc tự chủ về tài chính, tự bù đắp chi phí và tự chịu
rủi ro, ngân sách nhà nước khơng cấp kinh phí hoạt động.
 Quỹ đầu tư bất động sản
Quỹ này hoạt động theo Luật Chứng khoán, cho phép nhà đầu tư thay vì trực tiếp

khoa luan, tieu luan18 of 102.


Tai lieu, luan van19 of 102.

-19-

mua nhà đất như hiện nay có thể mua chứng chỉ quỹ. Cơng ty quản lý quỹ sẽ thay
mặt nhà đầu tư mua bán, quản lý BĐS. Đây sẽ là kênh huy động vốn đầu tư BĐS
chính thống thơng qua thị trường chứng khốn, có thể thu hút đông đảo nhà đầu tư
tham gia do tính an tồn cao.
 Quỹ tín thác bất động sản (REITs)
Đây là mơ hình quỹ chun đầu tư trong lĩnh vực BĐS nói chung và nhà ở nói
riêng. Mục đích của quỹ là huy động vốn nhàn rỗi của các nhà đầu tư nhỏ lẻ thông
qua phát hành chứng chỉ quỹ và đầu tư vào lĩnh vực nhà ở.
Quỹ này có tính thanh khoản cao, do các nhà lập quỹ là những người có kinh

nghiệm, có trình độ và đầu tư chuyên nghiệp hơn. Thông thường, REITs được đầu
tư 100% vốn vào BĐS (các quỹ đầu tư khác chỉ được đầu tư tối đa 40%). REITs có
mối liên thơng chặt chẽ với thị trường tài chính, chứng khốn. Quỹ tín thác BĐS
được ưu đãi về thuế và là kênh huy động vốn nhàn rỗi của người dân cho thị trường
nhà ở, khắc phục được tình trạng vốn cho thị trường nhà ở chỉ trông chờ vào ngân
hàng như hiện nay. REITs được áp dụng khá thành công tại nhiều nước trên thế giới
như Mỹ, Anh, Nhật, Singapore và phát triển rộng rãi ở Châu Âu và Châu Á.
Mơ hình Quỹ tín thác BĐS là một trong những cách chứng khốn hóa BĐS
(thơng qua chứng chỉ quỹ), vì vậy cần có biện pháp kiểm soát hạn chế những nguy
cơ do chứng khốn hóa BĐS đem lại theo hướng cần quy định cụ thể các tiêu chuẩn
về nhân lực, nguồn vốn, quản lý rủi ro, chế độ báo cáo...
1.3. TÁC ĐỘNG CỦA CÁC HOẠT ĐỘNG TÀI CHÍNH ĐỐI VỚI SỰ PHÁT
TRIỂN THỊ TRƯỜNG BẤT ĐỘNG SẢN
1.3.1. Tác động của tín dụng ngân hàng
Tác động của tín dụng đến sự phát triển thị trường BĐS là thực hiện kết nối giữa
các khoản vốn nhàn rỗi trong xã hội, các quỹ tiền tệ đang tồn đọng trong lưu thông
đưa nhanh vào phục vụ cho sản xuất tiêu dùng xã hội, góp phần điều tiết các nguồn
vốn, tạo điều kiện cho quá trình sản xuất kinh doanh khơng bị gián đoạn. Thơng qua
tín dụng, bằng các biện pháp huy động vốn (lãi suất tiền gửi ngân hàng) và cho vay
(dựa trên lãi suất tín dụng ngân hàng), thực hiện nghiệp vụ điều hoà vốn từ nơi thừa
đến nơi thiếu, tín dụng góp phần làm cho tốc độ luân chuyển hàng hoá và tiền vốn
tăng lên. Lượng tiền tồn đọng trong lưu thông giảm xuống nhưng vẫn đáp ứng được
nhu cầu ln chuyển hàng hố bình thường, thiết lập mối quan hệ cân đối tiền –
hàng làm cho hệ thống giá cả không bị biến động lớn.

khoa luan, tieu luan19 of 102.


Tai lieu, luan van20 of 102.

-20-

Mơ hình cầu nối của tín dụng ngân hàng giữa nguồn cung và nguồn cầu BĐS:
Nguồn cung BĐS: là
các chủ đầu tư, doanh
nghiệp,...đầu tư xây
dựng dự án BĐS (căn
hộ, biệt thư, văn
phòng cho thuê)

Ngân hàng
Vay vốn
thương Vay vốn
thực hiện mại: cung mua nhà
dự án
cấp vốn ở, đầu cơ

Nguồn cầu BĐS:
là các khách hàng,
người dân có nhu
cầu ở thực sự, các
nhà đầu cơ BĐS,...

Đa phần các dự án BĐS đều có nguồn vốn tài trợ từ tín dụng ngân hàng và
chiếm tỷ trọng khá lớn, bởi giá trị BĐS thường rất lớn và vượt quá khả năng tài
chính của chủ đầu tư. Ngay cả, các khách hàng cá nhân có nhu cầu thực sự như mua
nhà để ở hoặc nhu cầu thay đổi nhà ở vì điều kiện sống tốt hơn cũng phải dựa vào
tín dụng ngân hàng, do mức thu nhập của người dân còn thấp. Có thể thấy, thị
trường BĐS có quan hệ mật thiết với chính sách tín dụng. Khi tín dụng được nới
lỏng (đồng nghĩa với việc lãi suất cho vay thấp, việc giải ngân được thực hiện dễ

dàng), thì giá BĐS sẽ tăng. Ngược lại, khi nền kinh tế gặp nhiều khó khăn, tình hình
lạm phát và thâm hụt cán cân thương mại trở nên nghiêm trọng, chính phủ chống
lạm phát bằng việc áp dụng chính sách thắt chặt tiền tệ. Hệ thống ngân hàng là cầu
nối cung cấp nguồn vốn cho thị trường BĐS, khi thị trường chịu ảnh hưởng trực
tiếp từ các biện pháp thắt chặt tiền tệ sẽ dẫn đến giá BĐS bị giảm mạnh.
1.3.2. Tác động của thuế bất động sản
Các tác động của chính sách thuế đối với thị trường BĐS như sau:
Thứ nhất, thuế BĐS là nguồn thu quan trọng của ngân sách địa phương.
Thứ hai, thuế BĐS góp phần vào việc điều tiết cung, cầu về BĐS, bình ổn giá
cả trên thị trường, thúc đẩy sử dụng BĐS có hiệu quả, hạn chế đầu cơ, khuyến khích
tạo hàng hóa cho thị trường.
Thứ ba, thuế BĐS là một cơng cụ để điều hồ thu nhập, thực hiện công bằng xã
hội trong sử dụng và chuyển giao BĐS.
Thứ tư, thông qua thuế Nhà nước thực hiện việc kiểm tra, kiểm soát đối với
việc quản lý, sử dụng, kinh doanh BĐS, từ đó chủ động điều tiết lượng cung-cầu
trên thị trường BĐS.
Trong thực tế, đơi khi chính phủ xem xét đánh một mức thuế lên sản phẩm
BĐS như là một hình thức phân phối lại thu nhập hay hạn chế nguồn cung hoặc hạn

khoa luan, tieu luan20 of 102.


Tai lieu, luan van21 of 102.

-21-

chế cầu BĐS. Thông qua đường cung và đường cầu ta có thể xem xét tác động của
một khoản thuế.
Tác động của một khoản thuế phụ thuộc vào độ co dãn của cung và cầu BĐS.
Nếu cung co dãn so với cầu, gánh nặng thuế đè lên người mua (hình a). Nếu cung ít

co dãn so với cầu thì gánh nặng thuế đè lên người bán (hình b). Tuy nhiên, do tính
chất kém co dãn của cung BĐS trong khi cầu có thể thay đổi liên tục, xu hướng
chung trên thị trường BĐS là có sự thiếu cung, dư cầu. Cầu thông thường biến động
liên tục và nhanh, trong khi cung phản ứng rất chậm và có tính trễ so với cầu. Mặt
khác, cung BĐS lại phụ thuộc vào cung đất đai, nguồn vốn đầu tư phát triển BĐS và
chính sách thuế BĐS. Từ đó, giá BĐS có xu hướng điều chỉnh tăng trong dài hạn.
Hình 1.1 Tác động của thuế phụ thuộc vào độ co dãn của cung và cầu BĐS.
P

P

S

D
PD1

Hình a: Gánh nặng
thuế đè lên người mua

tax

S

Hình b: Gánh nặng
PD1

thuế đè lên người bán

P0

D
tax

P0
PS1
PS1

Q
Q1 Q0

Q
Q1

Q0

1.3.3. Tác động của các khoản thu tài chính khác
Nhà nước thơng qua các khoản thu tài chính về BĐS (thu tiền sử dụng đất, thu tiền
thuê mặt đất, mặt nước) để điều tiết hoạt động sử dụng đất theo quy hoạch, hạn chế
chuyển nhượng sử dụng đất sai mục đích, tăng cường quản lý các hoạt động sử
dụng đất trái phép. Đồng thời, khuyến khích sử dụng đất tiết kiệm và có hiệu quả.
Mặt khác, với mức độ thu từ các khoản thu tài chính về BĐS cũng sẽ tác động
trực tiếp như làm tăng giá đất dẫn đến tăng chi phí giá thành sản phẩm. Khi đó, các
doanh nghiệp đầu tư BĐS sẽ cân nhắc giảm số lượng cung cấp cho thị trường khi
nhận thấy giá sản phẩm bị đẩy lên cao và người tiêu dùng gặp khó khăn, hạn chế về
thanh khoản nên nhu cầu cũng bị giảm.

khoa luan, tieu luan21 of 102.


Tai lieu, luan van22 of 102.

-22-

1.3.4. Tác động của các quỹ đầu tư bất động sản
Có thể xem quỹ đầu tư là giải pháp an toàn cho thị trường BĐS. Do đặc thù của thị
trường BĐS cần nguồn vốn phải là vốn trung và dài hạn, thường tỷ lệ thuận với giá
cả, quy mơ thị trường (khi “vốn“ tìm đến thị trường là lúc thị trường đang sôi động,
ngược lại, khi thị trường đi tìm vốn là lúc thị trường đang “nguội“). Chính vì vậy,
khi quyết định đầu tư vào thị trường BĐS mặc dù có cơ hội lớn nhưng cũng đi kèm
với rủi ro cao. Cho nên, việc tham gia của các quỹ đầu tư BĐS hết sức cần thiết,
điều này làm tăng tính đa dạng nguồn vốn cho thị trường, đặc biệt là nguồn vốn
trung và dài hạn. Đồng thời, các quỹ đầu tư có thể ổn định nguồn vốn cho thị trường
khi thị trường đóng băng.
Bên cạnh đó, các quỹ đầu tư BĐS có nguồn vốn trong nước góp phần điều tiết
cung cầu BĐS, khi một lượng đáng kể về nhu cầu nhà ở xã hội dành cho người dân
có thu nhập thấp, nhà lưu trú cơng nhân tại các khu chế xuất, khu công nghiệp và
các kiến trúc xá dành cho sinh viên được giải quyết. Từ đó, giá BĐS sẽ được kéo về
đúng vị trí thực. Trong khi, các quỹ dầu tư có nguồn vốn nước ngoài sẽ cung cấp
cho thị trường BĐS các sản phẩm cao cấp, làm tăng tính đa dạng sản phẩm.
1.4. KHÁI QUÁT VỀ CÁC HOẠT ĐỘNG TÀI CHÍNH ĐỐI VỚI SỰ PHÁT
TRIỂN THỊ TRƯỜNG BẤT ĐỘNG SẢN Ở MỘT SỐ NƯỚC VÀ BÀI HỌC
KINH NGHIỆM CHO VIỆT NAM
1.4.1. Khái quát về các hoạt động tài chính đối với sự phát triển thị trường bất
động sản ở một số nước
1.4.1.1. Khái quát về hoạt động chính sách tín dụng cho vay BĐS đối với sự
phát triển thị trường bất động sản ở Nhật
Hệ thống tài chính phát triển nhà ở Nhật chủ yếu phát sinh từ hệ thống tiền gửi của
ngân hàng thương mại hay tổ chức cho vay nhà nước. Tổ chức cho vay nhà nước
nắm một vai trò quan trọng trong hệ thống tài chính nhà ở Nhật. Khơng giống như
các quốc gia cơng nghiệp khác, Nhật khơng có tổ chức tư nhân lớn chuyên về tài

chính nhà ở. Các tổ chức cho vay nhà ở tại Nhật gồm có:
 Cơng ty cho vay về nhà ở của Chính phủ
Nhằm tạo điều kiện cho mọi người dân có thể có nhà ở riêng là một phần quan
trọng trong kế hoạch kinh tế của Chính phủ. Cơng ty cho vay về nhà ở của Chính
phủ đã được thành lập năm 1950 với mục đích tạo ra các khoản cho vay dài hạn và
lãi suất thấp cho xây dựng hoặc mua nhà ở.

khoa luan, tieu luan22 of 102.


Tai lieu, luan van23 of 102.

-23-

Phần lớn số vốn của Công ty cho vay nhà ở được huy động từ hệ thống trái
phiếu tiết kiệm nhưng không trực tiếp từ ngân sách nhà nước, “ngân quỹ đầu tư và
chương trình cho vay” gồm tiết kiệm bưu điện và tiền trợ cấp bảo hiểm hưu trí. Một
phần khác từ tiền đền bù, khế ước nhà, sở hữu tích luỹ khế ước nhà và các khoản
cho vay tư nhân.
Tỷ lệ lãi suất của các khoản tiền mượn từ Chính phủ cố định 3,15% trong khi
tỷ lệ cơ sở do Công ty cho vay nhà ở đưa ra là 3,1%. Chính vì lí do này Công ty cho
vay nhà ở nhận được trợ cấp từ tổng tài khoản của ngân sách quốc gia trong chương
trình đền bù khơng lãi suất cũng như tổng chi phí.
 Tổ chức thúc đẩy phát triển đơ thị (OPUD)
Dựa trên sự hỗ trợ về thể chế của Chính phủ Nhật, Tổ chức thúc đẩy phát triển
đô thị đã được thành lập vào năm 1987 để thúc đẩy phát triển đô thị tư nhân qua các
nguồn vốn vay lãi suất thấp cho mục đích này. Tổ chức thúc đẩy phát triển đô thị hỗ
trợ cho các dự án phát triển đô thị do các nhà phát triển tư nhân thực hiện bằng việc
cung cấp các khoản vay khơng tính lãi cũng như vốn vay lãi suất thấp cho các công
ty bằng cách trực tiếp tham gia vào các dự án của họ với tư cách là một người đồng

phát triển và tăng các nguồn vốn dài hạn và lãi suất thấp qua các khoản đặt cọc tại
ngân hàng phát triển Nhật.
1.4.1.2. Khái quát về hoạt động thuế BĐS đối với sự phát triển thị trường bất
động sản ở Trung quốc
Thị trường BĐS Trung Quốc từ năm 1987 đến 1991 là giai đoạn khởi đầu của thị
trường, đến năm 1992 Trung Quốc thực hiện chính sách cải cách nhà ở bằng mơ
hình “Quỹ tích tụ nhà ở”. Ngành BĐS trong giai đoạn này phát triển rất nhanh, tuy
nhiên một số thị trường địa phương có hiện tượng phát triển khơng bền vững, xuất
hiện phát triển bong bóng trong thị trường BĐS. Vào cuối năm 1993, Chính phủ
Trung Quốc đưa ra “chính sách kinh tế vĩ mơ” làm kiềm hãm tốc độ tăng trưởng
đầu tư kéo theo thị trường BĐS Trung Quốc chậm phát triển. Sau năm 1998, hệ
thống cũ “phân phối nhà ở” được bãi bỏ, và Trung Quốc chuyển sang thực hiện “hệ
thống bán nhà” người dân mua nhà từ thị trường. Ngành BĐS Trung Quốc đã bước
vào giai đoạn phát triển nhanh và bền vững, trở thành một ngành kinh tế chủ lực.
Đến năm 2003, thị trường BĐS Trung Quốc tăng trưởng nhanh chóng, thậm
chí tăng trưởng q nóng, buộc Chính phủ Trung Quốc ban hành những chính sách
thuế BĐS để điều tiết thị trường.

khoa luan, tieu luan23 of 102.


Tai lieu, luan van24 of 102.

-24-

 Chính sách thuế bất động sản:
Trước tình hình phát triển q nhanh chóng của thị trường BĐS Chính phủ Trung
Quốc nỗ lực kiềm chế hoạt động đầu cơ BĐS nhằm hạ nhiệt tăng trưởng của thị
trường BĐS bằng cách áp dụng đánh thuế BĐS. Thượng Hải và Trùng Khánh là hai
thành phố đầu tiên của Trung Quốc áp dụng thuế BĐS đối với những người mua căn

nhà thứ hai. Hai địa phương trên vừa tuyên bố đánh thuế bất sản bắt đầu từ ngày
28/1/2011. Loại thuế thử nghiệm này sẽ có thuế suất dao động trong khoảng 0,41,2%, tính trên giá trị căn nhà và nộp hàng năm.
Ngoài ra, việc áp dụng thuế BĐS được công bố, ngay lập tức Hội đồng Nhà
nước Trung Quốc công bố thêm biện pháp để giảm nhiệt giá nhà, bao gồm tăng tỷ lệ
tiền trả trước đối với những người mua căn nhà thứ hai lên 60% từ 50%.
Những người khơng có hộ khẩu tại Trùng Khánh, thất nghiệp hoặc khơng có
hoạt động đầu tư ở đây cũng sẽ bị đánh thuế nếu mua căn nhà thứ hai. Không chỉ
căn hộ mà tất cả nhà biệt thự và chia lô ở thành phố này cũng bị đánh thuế BĐS.
Thuế BĐS có thể được xem là một biện pháp mới để điều chỉnh cung-cầu,
giảm tình trạng đầu cơ, ngăn chặn sự hình thành bong bóng BĐS.
1.4.1.3. Khái qt về hoạt động thuế và tín dụng cho vay BĐS “dưới chuẩn”
đối với sự phát triển thị trường BĐS ở Mỹ
Trước đây, thị trường BĐS Mỹ tăng trưởng tốt trong suốt một thời gian dài thơng
qua chính sách tài chính về các khoản thu BĐS như:
 Thuế đất địa phương
Người sở hữu nhà kể từ khi bắt đầu sở hữu, phải đóng thuế đất cho địa phương.
Thuế này đóng hằng năm, mỗi năm hai lần, hạn chót là ngày 10/4 và 10/12. Thuế
đất ở California là 1% trên giá trị của căn nhà (căn cứ theo giá mà người chủ mua).
Nhưng khoản thuế này ở mỗi tiểu bang không giống nhau, ví dụ ở Texas là 3% trên
giá trị căn nhà, nhưng nhà ở Texas rẻ. Ngoài 1% do tiểu bang quy định, mỗi địa
phương đánh thêm thuế phụ trội. Những khoản thu này được dùng để chi phí cho
trường học, bệnh viện, công viên, đèn đường… Thuế đất tương đối cao và nghiêm
khắc với người sở hữu nhà, nếu không đóng, Chính phủ sẽ phạt.
 Thuế chuyển nhượng bất động sản
Khi mua hoặc bán, người mua hoặc bán phải trả thuế chuyển nhượng. Thuế chuyển
nhượng đóng cho cả địa phương và thành phố không cao. Chẳng hạn, căn nhà trị giá
400.000 USD chỉ phải đóng thuế cỡ 1.000 USD. Chi phí này thường do sự thương
lượng giữa hai bên, miễn là chính quyền vẫn thu được thuế.

khoa luan, tieu luan24 of 102.

Tai lieu, luan van25 of 102.

-25-

 Tín dụng cho vay BĐS “dưới chuẩn”
Thị trường thế chấp nhà ở “dưới chuẩn” được triển khai vào giữa những năm 90 là
nguyên nhân của khủng hoảng tài chính khởi điểm từ thị trường thế chấp nhà đất tại
Hoa Kỳ. Vấn đề này chú tâm đến những khoản vay được cấp cho những người đi
vay không đủ khả năng trả nợ để giúp họ đủ khả năng sở hữu một khoản tiền vay
ngân hàng như thơng thường.Ban đầu, chính phủ Mỹ đã đưa ra một loạt quy trình
tạo điều kiện thuận lợi hơn cho những hộ có thu nhập thấp để trở thành chủ sở hữu
bất động sản, có liên hệ trực tiếp tới 2 định chế công lớn nhất của Hoa Kỳ là Fannie
Mae và Freddie Mac.
Do quỹ trợ cấp dồi dào, Fannie Mae và Freddie Mac đã cam đoan rằng việc thế
chấp nhà đất sẽ được đồng ý cấp cho những trường hợp mà thậm chí khơng thỏa
mãn các khoản vay thơng thường. Cũng trong lúc này, nhiều quy định được đưa ra
và trong một số trường hợp đã buộc nhiều ngân hàng phải mở rộng tín dụng đến với
người vay với khoản tài sản gần như chẳng có gì.
Những khoản vay dưới chuẩn với rủi ro cao đã xảy ra đồng thời với việc thị
trường trở nên quá sốt. Khi nền kinh tế đảo chiều và giá nhà ở bắt đầu trì trệ,
những hộ gia đình với thu nhập thấp sẽ nhanh chóng thấy được khó khăn trong
việc hồn trả và tiếp tục cho việc thế chấp nhà ở của họ.
Mặt khác, thị trường địa ốc đã phát triển trên cơ sở nhu cầu ảo, được quyết
định bởi các nhà đầu cơ lớn thi nhau làm giá để kích thích thị trường và kiếm lợi.
Điều này đã kích thích các nhà đầu tư xây dựng lao vào lập các dự án lớn và thu hút
vốn từ những nhà đầu tư nhỏ, những người muốn đầu cơ vào địa ốc để tìm kiếm cơ
hội đổi đời. Từ đó, các hiện tượng cầm cố BĐS để vay mượn phát triển nhanh
chóng, cho đến khi bong bóng địa ốc tan vỡ, thì mất khả năng chi trả xảy ra, các

ngân hàng cho vay mua bán BĐS lâm vào tình trạng rủi ro rất cao.
Cuộc khủng hoảng ngay sau đó lan tràn qua khu vực tài chính q nóng và nhanh
chóng đánh mạnh vào các định chế tín dụng bên ngồi Hoa Kỳ.
1.4.1.4. Khái qt về hoạt động quỹ đầu tư BĐS đối với sự phát triển thị
trường BĐS ở Singapore
Hệ thống tiết kiệm bắt buộc, theo hệ thống này thì một người mua nhà ở tương lai
tiết kiệm một khoản tiền nhất định như đã được đề cập đến trong hợp đồng vốn vay
trước khi người mua nhà ở đó được phép vay tiền vốn, lãi suất thấp hơn lãi suất trên
thị trường. Hệ thống này có thể được duy trì vì các lợi thế nhất định như thuế, lãi

khoa luan, tieu luan25 of 102.