CHÍNH SÁCH THUẾ ĐỐI VỚI SỰ PHÁT TRIỂN THỊ TRƯỜNG BẤT ĐỘNG SẢN

CHÍNH SÁCH THUẾ ĐỐI VỚI SỰ PHÁT TRIỂN THỊ TRƯỜNG BẤT ĐỘNG
SẢN
1.1. SỰ PHÁT TRIỂN THỊ TRƯỜNG BẤT ĐỘNG SẢN
1.1.1. Thị trường bất động sản
1.1.1.1. Khái niệm và đặc điểm bất động sản
Tại mỗi nước đều có nguồn tài sản quốc gia bao gồm các tài sản do thiên nhiên
ban tặng và tài sản do con người tạo ra qua nhiều thế hệ. Tài sản quốc gia là
nguồn tiềm năng để phát triển kinh tế - xã hội của mỗi nước. Trong quá trình
quản lý, sử dụng tài sản quốc gia, người ta có thể phân chia tài sản quốc gia
theo nhiều tiêu thức khác nhau do nhu cầu quản lý, sử dụng. Hiện nay, tất cả
các nước đều phân chia tài sản quốc gia thành hai loại: bất động sản và động
sản. Hình thức phân chia này đã có cách đây hàng nghìn năm, từ thời La Mã cổ
đại và được ghi trong Bộ Luật La Mã.
Hiện nay, còn có sự khác nhau trong quan niệm về bất động sản. Tuy nhiên, có
một điểm tương đối thống nhất: bất động sản là những tài sản gắn liền với đất
đai và không di dời được.
Theo Giáo sư Dan Swango: “Bất động sản là đất đai và các công trình xây dựng
trên đất. Nó hữu hình và ta có thể nhìn thấy và chạm vào nó” (Real estate
refers to land and the improvements on it. It is tangible, and you can see and
touch it).
Theo Từ điển các thuật ngữ tài chính : “Bất động sản là một miếng đất và tất
cả tài sản vật chất gắn liền với đất” ( A piece of land and whatever physical on
it).
Ở Việt Nam, theo quy định tại Bộ Luật Dân sự: “Bất động sản là các tài sản
không di, dời được bao gồm: đất đai; nhà ở, công trình xây dựng gắn liền với
đất đai, kể cả các tài sản gắn liền với nhà ở, công trình xây dựng đó; các tài sản
khác gắn liền với đất đai; các tài sản khác do pháp luật quy định”.
Như vậy, bất động sản trước hết là một tài sản nhưng khác với các tài sản
khác là nó không thể di dời được. Nó bao gồm đất đai và những tài sản có liên
quan đến đất đai, không tách rời với đất đai, được xác định bởi vị trí địa lý của
đất. Tuy nhiên, quan niệm về những “tài sản gắn liền với đất” được coi là bất

động sản lại có sự khác nhau. Cùng một tài sản, có nước liệt kê vào danh mục
động sản nhưng có nước lại coi là bất động sản; lúc này được coi là bất động
sản nhưng lúc khác lại là động sản.
Bất động sản là một hàng hóa đặc biệt, vì vậy, ngoài những đặc điểm chung
của những hàng hóa thông thường, bất động sản còn có những đặc điểm riêng
sau:
♦ Bất động sản là hàng hóa có vị trí cố định, không di chuyển được.
Bất động sản luôn gắn liền với đất đai, do đó cố định về vị trí, về địa điểm và
không có khả năng chuyển dịch, khó có khả năng tăng thêm về số lượng, diện
tích. Mặt khác, đất đai là nguồn tài nguyên do thiên nhiên ban tặng, nên có giới
hạn và bị giới hạn về không gian. Diện tích đất đai của một quốc gia khó thay
đổi (trừ vùng gần biển). Vị trí của hàng hóa bất động sản bao gồm các yếu tố
như: địa điểm cụ thể, tình hình phát triển kinh tế, văn hoá - xã hội, môi trường
cảnh quan cũng như kết cấu hạ tầng khu vực có hàng hóa bất động sản.
♦ Bất động sản là hàng hóa có tính lâu bền.
Đất đai là một loại tài sản được xem như không thể bị huỷ hoại (trừ trường
hợp đặc biệt); các công trình kiến trúc và vật kiến trúc có thể tồn tại hàng trăm
năm. Chính vì tính chất lâu bền của hàng hóa bất động sản và do đất đai không
bị mất đi sau một quá trình sử dụng, lại có thể sử dụng vào nhiều mục đích
khác nhau nên hàng hóa bất động sản rất phong phú và đa dạng, không bao
giờ cạn.
♦ Hàng hóa bất động sản chịu sự chi phối mạnh mẽ của pháp luật và chính
sách của Nhà nước.
Bất động sản là tài sản quan trọng của mỗi quốc gia, là một loại hàng hóa đặc
biệt. Các giao dịch về bất động sản có sự tác động mạnh đến hầu hết các hoạt
động kinh tế - xã hội, do đó, các vấn đề về bất động sản chịu sự chi phối và điều
chỉnh chặt chẽ của hệ thống các văn bản pháp luật riêng về bất động sản, đặc
biệt là hệ thống luật pháp về đất đai. Có thể nói, hàng hóa bất động sản chịu sự
chi phối chặt chẽ nhất của hệ thống pháp luật so với các hàng hóa thông
thường khác.

♦ Hàng hóa bất động sản mang nặng yếu tố tập quán, thị hiếu và tâm lý xã
hội.
Hàng hóa bất động sản chịu sự chi phối của các yếu tố này mạnh hơn các hàng
hóa thông thường khác. Nhu cầu về bất động sản của mỗi vùng, mỗi khu vực,
mỗi quốc gia chịu ảnh hưởng rất lớn của thị hiếu, tập quán của dân cư sinh
sống tại đó. Yếu tố tâm lý xã hội, thậm chí cả vấn đề tín ngưỡng, tôn giáo, tâm
linh cũng chi phối mạnh nhu cầu về bất động sản.
♦ Hàng hóa bất động sản chịu sự ảnh hưởng lẫn nhau.
Bất động sản chịu sự ảnh hưởng lẫn nhau rất lớn. Giá trị của một bất động sản
có thể bị tác động của bất động sản khác. Đặc biệt, trong trường hợp Nhà nước
đầu tư xây dựng các công trình kết cấu hạ tầng kỹ thuật và hạ tầng xã hội thì sẽ
làm tăng vẻ đẹp và nâng cao giá của đất đai và các công trình xây dựng trong
khu vực đó. Trong thực tế, việc xây dựng thêm công trình này làn tôn thêm vẻ
đẹp và sự hấp dẫn của công trình khác là hiện tượng phổ biến.
1.1.1.2. Khái niệm và đặc điểm thị trường bất động sản
* Khái niệm:
Thị trường bất động sản là tổng hoà các giao dịch về bất động sản đạt được
tại một khu vực địa lý nhất định trong một thời đoạn nhất định.
Thị trường bất động sản được hình thành khi bất động sản trở thành hàng
hóa. Như vậy, ở đâu và lúc nào, bất động sản chưa trở thành hàng hóa thì ở đó,
lúc đó chưa thể có thị trường bất động sản.
* Đặc điểm của thị trường bất động sản:
Cùng với sự phát triển của nền kinh tế hàng hóa, thị trường bất động sản cũng
dần được hình thành và ngày càng được phát triển. Thị trường bất động sản
có những đặc điểm cơ bản sau:
♦ Thị trường bất động sản không phải là thị trường giao dịch bản thân
bất động sản mà là thị trường giao dịch các quyền và lợi ích chứa đựng
trong bất động sản.
Thị trường bất động sản là thị trường giao dịch các quyền và lợi ích có được
từ việc sở hữu đất đai (QSDĐ). Bởi vì đất đai không bao giờ hao mòn và mất đi

(trừ trường hợp do thiên nhiên tác động), người có quyền sở hữu đất (QSDĐ)
không sử dụng đất như các tài sản thông thường khác, cái mà họ có thể sử
dụng đó là các quyền và lợi ích do đất đai mang lại. Tính chất này của đất đai
là yếu tố cơ bản quyết định tính đặc thù của giao dịch trên thị trường bất động
sản. Chính vì vậy, giá đất - một bộ phận của giá bất động sản không phản ánh
giá trị của đất đai, mà giá đất chỉ là chỉ số phản ánh khả năng thu lợi từ đất
hoặc hiệu quả vốn đầu tư vào đất.
♦ Thị trường bất động sản mang tính vùng, tính khu vực sâu sắc.
Bất động sản là một loại hàng hóa cố định và không thể di dời về mặt vị trí. Nó
chịu ảnh hưởng của yếu tố tập quán, tâm lý, thị hiếu. Trong khi tâm lý, tập
quán, thị hiếu của mỗi vùng, mỗi địa phương là khác nhau, do vậy, hoạt động
của thị trường bất động sản cũng mang tính địa phương. Mặt khác, thị trường
bất động sản mang tính không tập trung mà trải rộng trên tất cả các vùng của
đất nước, mà ở mỗi vùng đó, trình độ phát triển kinh tế, văn hoá, xã hội khác
nhau, mật độ dân số lại không đồng đều. Do đó, nhu cầu về bất động sản rất
khác nhau về số lượng, kiểu cách, mẫu mã, chất lượng, dẫn đến sự khác nhau
về quy mô và trình độ phát triển của thị trường bất động sản. Thực tế cho thấy,
thị trường bất động sản ở các đô thị thường có quy mô và trình độ phát triển
cao hơn ở khu vực nông thôn. Ngay cả giữa các đô thị với nhau cũng có sự
khác biệt, đô thị là trung tâm kinh tế, văn hoá, chính trị của một vùng hay cả
nước thì thị trường bất động sản ở đó cũng phát triển hơn, hoạt động sôi động
hơn các đô thị khác.
♦ Thị trường bất động sản chịu sự chi phối của yếu tố pháp luật.
Bất động sản muốn trở thành hàng hóa và thực hiện giao dịch trên thị trường
phải chịu sự chi phối vàđiều chỉnh của hệ thống pháp luật về đất đai và bất
động sản. Pháp luật chi phối, điều chỉnh các quyền về bất động sản như: mua
bán, thế chấp, góp vốn… Đồng thời, pháp luật còn quy định hợp đồng giao dịch
dân sự về bất động sản. Việc cung cấp thông tin về bất động sản (yếu tố quan
trọng đối với hoạt động thị trường bất động sản) cũng phải tuân thủ quy định
của Nhà nước và pháp luật.

♦ Cung bất động sản phản ứng chậm hơn so với cầu bất động sản.
Mọi hàng hóa đưa ra thị trường, khi được thừa nhận và xuất hiện cầu tăng lên
thì nhà sản xuất có thể đẩy mạnh sản xuất và tăng lượng cung nhanh chóng.
Tuy nhiên, khi cầu về bất động sản tăng thì cung về bất động sản trên thị
trường bất động sản không thể phản ứng nhanh chóng như các hàng hóa
thông thường khác, Bởi vì, việc tăng cung hàng hóa bất động sản cần có thời
gian và khó khăn hơn các hàng hóa thông thường. Việc tạo ra hàng hóa bất
động sản, các công trình xây dựng… đòi hỏi phải tốn nhiều thời gian, từ tìm
hiểu thông tin về đất đai, chuyển nhượng đất đai, xin cấp giấy phép xây dựng,
thiết kế, thi công… Thủ tục pháp lý để chuyển nhượng đất đai, bất động sản
thường là khá phức tạp. Hơn nữa, bất động sản là hàng hóa có giá trị lớn, do
đó đòi hỏi vốn đầu tư lớn.
♦ Giao dịch trên thị trường bất động sản cần đến các loại tư vấn chuyên
nghiệp trình độ cao.
Bất động sản là hàng hóa có giá trị lớn. Thêm vào đó, giá cả hàng hóa bất
động sản chịu sự tác động phức tạp của nhiều yếu tố. Thông tin trên thị trường
bất động sản lại khá phức tạp và thường không hoàn hảo. Chính vì vậy, khi
mua bán, giao dịch bất động sản đòi hỏi phải có sự tính toán kỹ lưỡng, đòi hỏi
phải qua tư vấn của các chuyên gia môi giới, định giá bất động sản có chuyên
môn… thuộc các tổ chức môi giới hoạt động trên thị trường. Tuy giá cả của các
chuyên gia ước tính vẫn ít nhiều mang tính chủ quan nhưng những người này
đã qua đào tạo, có kinh nghiệm và kiến thức chuyên môn, nắm được thông tin
thị trường, am hiểu pháp luật về bất động sản…nên có thể giúp các đối tượng
có nhu cầu giao dịch bất động sản có thể thoả mãn nhu cầu đặt ra. Kinh
nghiệm cho thấy, các tổ chức môi giới kém phát triển thị sự vận hành của thị
trường bất động sản sẽ kém hiệu quả, chi phí giao dịch bất động sản sẽ cao.
Hoạt động của các tổ chức có vai trò rất quan trọng, góp phần kích thích thị
trường bất động sản phát triển.
♦ Thị trường bất động sản có mối liên hệ mật thiết với thị trường vốn.
Bất động sản là loại hàng hóa có giá trị lớn, do đó, các hoạt động giao dịch,

đầu tư kinh doanh trên thị trường bất động sản đều có nhu cầu rất lớn về vốn.
Một phần nhu cầu về vốn cho hoạt động đầu tư, kinh doanh bất động sản được
huy động trên thị trường vốn. Đồng thời, một lượng vốn huy động được trên
thị trường tài chính được đầu tư trên thị trường bất động sản - một lĩnh vực
đầu tư được ưa chuộng. Hàng hóa bất động sản có giá trị lớn và có một số đặc
điểm như: lâu bền, không thể di dời,… nên thường đóng vai trò là tài sản đảm
bảo trong các hoạt động vay mượn trên thị trường vốn. Chính vì vậy, thị
trường bất động sản của một quốc gia chỉ có thể phát triển lành mạnh và ổn
định khi có một thị trường vốn phát triển lành mạnh và ổn định. Giữa hai thị
trường này có mối quan hệ khăng khít với nhau. Thực tế cho thấy, biến động
trên thị trường này sẽ dẫn đến biến động thị trường kia. Khủng hoảng tài
chính - tiền tệ châu Á năm 1998 gắn liền với cuộc khủng hoảng của thị trường
bất động sản. Sự sụt giá nhanh chóng của bất động sản thường kéo theo sự gia
tăng các khoản nợ khó đòi, thậm chí dẫn đến sự phá sản của một số tổ chức tài
chính trên thị trường vốn.
1.1.2. Sự phát triển thị trường bất động sản
1.1.2.1. Quá trình hình thành và phát triển thị trường bất động sản
Quá trình hình thành và phát triển của thị trường bất động sản là một quá
trình tất yếu khách quan gắn liền với quá trình phát triển của sản xuất hàng
hóa. Cơ sở kinh tế xã hội của sự ra đời và tồn tại của sản xuất hàng hoá là phân
công lao động xã hội và sự tách biệt về mặt kinh tế giữa những người sản xuất
do quan hệ sản xuất quy định. Như vậy, sự chiếm hữu tư nhân về tư liệu sản
xuất là cơ sở của sản xuất hàng hoá. Tư liệu sản xuất ban đầu mà giai cấp
thống trị, quý tộc chiếm hữu là ruộng đất. Chính do sự sở hữu tư nhân về ruộng
đất, cùng với sự phát triển của sản xuất hàng hoá làm nảy sinh các hình thức
trao đổi, sang nhượng, thuê mướn ruộng đất. Các hình thức giao dịch ban đầu
này là bước sơ khai ban đầu của thị trường bất động sản. Khi cung và cầu bất
động sản xuất hiện và ngày càng tăng, khung pháp lý về bất động sản và giao
dịch về bất động sản dần được ban hành cùng với việc hình thành cơ quan
quản lý Nhà nước về bất động sản. Khi đó, thị trường bất động sản chính thức

được hình thành.
Nền kinh tế thị trường phát triển đòi hỏi sự phát triển đồng bộ của hệ thống
các thị trường, từ thị trường hàng hóa, thị trường vốn, thị trường lao động
đến thị trường bất động sản. Vốn, lao động và bất động sản là những yếu tố
đầu vào của quá trình sản xuất, do đó đòi hỏi thị trường các yếu tố đầu vào
phải được hình thành, trong đó có thị trường bất động sản. Thị trường bất
động sản có mối quan hệ chặt chẽ với các loại thị trường khác, đặc biệt là với
thị trường vốn. Khi sản xuất phát triển, quy mô, số lượng các loại hình giao
dịch về bất động sản ngày càng phong phú và đa dạng: mua bán, cho thuê, thế
chấp, góp vốn liên doanh… đòi hỏi phải có thị trường bất động sản phát triển,
đáp ứng nhu cầu giao dịch của nền kinh tế. Các chủ thể tham gia thị trường
bất động sản ngày càng mở rộng bao gồm: Chính phủ, doanh nghiệp, cá nhân…
Hàng hoá bất động sản tham gia giao dịch trên thị trường tăng lên về số lượng
và chủng loại. Sự phát triển của các giao dịch trên thị trường bất động sản
làm xuất hiện các tổ chức trung gian môi giới, tư vấn, thông tin về bất động
sản
Cùng với quá trình phát triển của nền kinh tế thị trường, mức sống của các
tầng lớp dân cư ngày càng tăng, cộng với sự gia tăng dân số và quá trình đô
thị hoá, nhu cầu giao dịch về bất động sản cũng ngày càng tăng theo. Nhu cầu
giao dịch bất động sản ngày càng phong phú đa dạng của các tầng lớp dân cư
chỉ được đáp ứng thông qua các giao dịch trên thị trường bất động sản. Bởi
vậy, sự hình thành và phát triển của thị trường bất động sản là tất yếu khách
quan nhằm đáp ứng các nhu cầu giao dịch về bất động sản ngày càng tăng của
các tầng lớp dân cư.
Quá trình hội nhập kinh tế của các quốc gia cũng đòi hỏi phải có thị trường bất
động sản phát triển. Đặc biệt đối với các nước đang phát triển, đất đai (quyền
sử dụng đất) là một nguồn vốn quan trọng để liên doanh với các đối tác nước
ngoài. Do đó, để thúc đẩy hợp tác quốc tế, vấn đề định giá bất động sản, chuyển
nhượng phần vốn góp là hết sức quan trọng.
Đối với các nước đang trong quá trình chuyển đổi sang nền kinh tế thị trường

như Việt Nam, việc hình thành một hệ thống thị trường đồng bộ nói chung và
thị trường bất động sản nói riêng là một yêu cầu cấp thiết. Trong cơ chế kế
hoạch hoá tập trung, thị trường bất động sản hầu như không tồn tại do không
có sự thừa nhận của pháp luật. Một số giao dịch về bất động sản của các tầng
lớp dân cư được thực hiện trên thị trường bất động sản không chính thức (thị
trường ngầm). Do đó, khi chuyển đổi sang nền kinh tế thị trường, thị trường
bất động sản hầu như chưa hình thành, các giao dịch chủ yếu thực hiện trên
thị trường bất động sản không chính thức, nằm ngoài sự kiểm soát của Nhà
nước. Điều này làm cho thị trường bất động sản diễn biến hết sức phức tạp,
gây hậu quả tiêu cực về kinh tế-xã hội, các nguồn lực về bất động sản không
được huy động một cách có hiệu quả phục vụ quá trình phát triển. Chính vì vậy,
hình thành và phát triển thị trường bất động sản đối với các nước đang trong
quá trình chuyển đổi là một tất yếu khách quan.
1.1.2.2. Các yếu tố tác động đến sự hình thành và phát triển của thị trường
bất động sản
♦ Sự phát triển kinh tế
Cùng với quá trình phát triển kinh tế của mỗi quốc gia là sự gia tăng nhu cầu
sử dụng đất đai vào các mục đích phi sản xuất nông nghiệp. Sự phát triển kinh
tế cũng đồng thời là sự gia tăng nhu cầu sử dụng bất động sản cho các ngành
công nghiệp, thương mại, dịch vụ,… Sự tăng trưởng này đòi hỏi phải chuyển
dịch đất đang sử dụng vào mục đích sản xuất nông nghiệp, lâm nghiệp sang sử
dụng vào mục đích công nghiệp, thương mại, dịch vụ, du lịch,… Điều này làm
gia tăng các quan hệ giao dịch đất đai, giao dịch bất động sản và thị trường
bất động sản phát triển. Mặt khác, sự phát triển kinh tế cũng đồng thời là quá
trình phát triển của khoa học kỹ thuật và công nghệ - những yếu tố tác động
trực tiếp vào việc tạo lập (xây dựng) những bất động sản phù hợp với yêu cầu
của sản xuất, thương mại, dịch vụ và đời sống. Đó chính là quá trình cải tạo
các bất động sản hiện có, thay thế và sử dụng các bất động sản mới cho phù
hợp. Quá trình này có chậm so với quá trình sản xuất các sản phẩm, hàng hoá
khác nhưng do tính chất của bất động sản có thể mua đi bán lại nhiều lần nên

thực tế mật độ giao dịch của bất động sản ngày một gia tăng.
Thực tế đã chứng minh rằng, trong thời kỳ kinh tế tự nhiên, nhu cầu có đất đai
để sản xuất chỉ được thoả mãn bằng sự điều chỉnh vốn đất sẵn có của tự nhiên.
Đến thời kỳ kinh tế trang trại, nhu cầu về đất đai cho sản xuất không chỉ còn
dựa vào sự tự khai phá tự nhiên mà từng bước đi đến được giải quyết thông
qua thị trường. Rõ ràng ngay ở giai đoạn này, nhu cầu về đất đai cho sản xuất
đã thúc đẩy sự hình thành thị trường bất động sản. Sản xuất phát triển, nhiều
ngành kinh tế mới được hình thành, làm phát sinh nhu cầu sử dụng đất vào
các mục đích khác nhau cho sản xuất. Xã hội càng phát triển, nhu cầu bất động
sản cho sản xuất, kinh doanh, làm công sở, văn phòng, trung tâm thương mại,
dịch vụ,… càng tăng lên, thúc đẩy sự phát triển của thị trường bất động sản.
Sự gia tăng dân số là nhân tố làm tăng mọi mặt nhu cầu của xã hội như: ăn ở,
đi lại, học hành, việc làm, giải trí… theo đó làm tăng nhu cầu về bất động sản.
Trước hết, sự gia tăng dân số làm tăng nhu cầu về đất đai cho sản xuất kinh
doanh. Do số lượng lao động tăng nhanh, đòi hỏi phải mở rộng, phát triển sản
xuất kinh doanh, làm tăng nhu cầu sử dụng đất, nhất là trong khu vực sản xuất
nông nghiệp. Đất đai có hạn nhưng lao động nông nghiệp tăng nhanh và yêu
cầu chuyển từ đất sản xuất nông nghiệp sang sử dụng vào các mục đích phi
nông nghiệp tạo thành một sức ép nhu cầu lớn đòi hỏi phải được giải quyết
thông qua thị trường là chủ yếu.
Tiếp đó, sự gia tăng dân số là một áp lực lớn làm tăng nhu cầu sử dụng bất
động sản là nhà ở, đất ở. Dân số tăng, một mặt làm tăng quy mô gia đình (theo
nghĩa có nhiều thế hệ cùng chung sống), do đó, nhu cầu về quy mô, diện tích về
nhà ở của mỗi hộ gia đình tăng. Mặt khác, sự gia tăng dân số cũng kéo theo sự
gia tăng số lượng hộ gia đình độc lập. Trong xã hội phát triển, các gia đình
truyền thống nhiều thế hệ ngày càng giảm và thay vào đó là sự gia tăng nhanh
chóng của số lượng các gia đình hạt nhân. Kinh tế và dân số phát triển nhanh
cũng làm nảy sinh nhu cầu về nhà ở của con người. Trong mỗi gia đình, con cái
lớn lên được tách ra sống ở phòng riêng hoặc cá biệt được sống ở một căn hộ
riêng… Đó là những nhân tố làm tăng nhu cầu về bất động sản.

Bên cạnh đó, cùng với sự gia tăng dân số là sự tăng thêm các nhu cầu về các
hoạt động xã hội, dịch vụ, thương mại, nhu cầu về khám chữa bệnh, nhu cầu
học hành, hoạt động văn hoá, thể dục thể thao, vui chơi giải trí… Những nhu
cầu này đều là những nhân tố làm gia tăng nhu cầu về bất động sản, nhất là
nhu cầu về bất động sản ở các trung tâm thương mại, dịch vụ, dân cư. Chính vì
thế mà bất động sản ở các trung tâm được xây dựng nhanh chóng hơn ở các
vùng khác với giá cả cao hơn và thị trường bất động sản ở đây cũng nhộn nhịp
hơn.
♦ Yếu tố pháp luật
Hệ thống pháp luật quy định các quyền mua, bán, cho thuê, thế chấp, góp vốn
bất động sản…, hướng dẫn (quy định) hợp đồng giao dịch dân sự bất động sản.
Như vậy, rõ ràng pháp luật là một yếu tố có tính chất quyết định đến sự hình
thành và phát triển của thị trường bất động sản. Thực tế cho thấy, yếu tố pháp
luật có thể thúc đẩy hoặc hạn chế, cá biệt có thể đóng cửa thị trường bất động
sản, chẳng hạn như ở Việt Nam, Luật Đất đai năm 1987 quy định “ Nghiêm
cấm việc mua bán, lấn chiếm đất đai, phát canh thu tô dưới mọi hình thức…”.
Như vậy, tại thời điểm đó, pháp luật chưa cho phép kinh doanh bất động sản là
QSDĐ.
Đến Luật Đất đai năm 1993, việc chuyển QSDĐ đã được cụ thể hoá thêm một
bước. Tại khoản 2 điều 3 Luật Đất đai quy định: “Hộ gia đình, cá nhân được
Nhà nước giao đất có quyền chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, thừa kế, thế
chấp quyền sử dụng đất”. Các quyền này chỉ được thực hiện trong thời gian
giao đất và đúng mục đích sử dụng của đất được giao theo quy định của luật
này và các quy định khác của luật pháp.
Như vậy, thị trường bất động sản ở Việt Nam bắt đầu hình thành từ khi có
Luật Đất đai năm 1993. Hơn nữa, trong quá trình thực hiện Luật Đất đai cho
thấy: người có quyền sử dụng đất không chỉ dừng lại thực hiện ở 5 quyền đã
được quy định, mà một số giao dịch dân sự khác liên quan đến QSDĐ đã xuất
hiện, do vậy trong Luật Đất đai sửa đổi năm 1998, 2001và gần đây là Luật Đất
đai năm 2003 đã bổ sung thêm một số quyền cho người sử dụng đất như quyền

cho thuê lại, quyền góp vốn bằng giá trị QSDĐ và quyền bảo lãnh cho bên thứ
ba vay tiền của các tổ chức tín dụng bằng QSDĐ. Hơn nữa, trong Luật Đất đai
mới còn có thêm quyền chuyển quyền sử dụng đất của những người thuê đất
đã trả tiền thuê đất cho cả thời gian thuê. Có thể nói hệ thống pháp luật của
Việt Nam đã có những hành lang pháp lý ngày một tạo điều kiện cho thị
trường bất động sản hoạt động và phát triển.
♦ Chính sách kinh tế, quy hoạch và kế hoạch sử dụng đất của Chính
phủ.
Chính sách của Chính phủ và chính quyền các địa phương cũng là một nhân tố
nhạy cảm ảnh hưởng đến thị trường bất động sản. Trước hết là chính sách
khuyến khích sản xuất theo ngành, lãnh thổ, vùng kinh tế, khu vực kinh tế… Các
chính sách này sẽ kéo theo sự gia tăng các cơ sở sản xuất kinh doanh, sự gia
tăng dân số, làm tăng cầu về bất động sản, thúc đẩy sự phát triển của thị
trường bất động sản. Ngược lại, ở những vùng, những khu vực mà Chính phủ
không chú ý khuyến khích đầu tư thì sản xuất sẽ kém phát triển, dân số có thể
còn di chuyển sang các vùng khác, làm cho cầu về bất động sản phục vụ sản
xuất kinh doanh không tăng, cầu nhà ở, đất ở không tăng, dẫn đến sự kém
nhộn nhịp của thị trường bất động sản. Tiếp đến là chính sách của Chính phủ
về nhà ở, đất ở nói chung và chính sách nhà ở cho người nghèo, người có thu
nhập thấp, các đối tượng thuộc diện chính sách xã hội… Các chính sách này của
Chính phủ có thể làm tăng hoặc cũng có thể làm giảm cầu về nhà ở, đất ở.
Chính phủ cũng có thể cho phép các tổ chức, cá nhân trong hoặc ngoài nước
đầu tư xây dựng, kinh doanh cơ sở hạ tầng hoặc xây dựng nhà ở để bán hoặc
cho thuê… Tóm lại, tất cả các chính sách kinh tế của Chính phủ đều làm tăng
hoặc giảm cầu về bất động sản, làm ảnh hưởng đến sự phát triển của thị
trường bất động sản.
Quy hoạch và kế hoạch sử dụng đất thực chất đó là việc xác định mục đích sử
dụng đất của từng vùng, từng khu vực cụ thể làm thay đổi tính chất và mục
đích sử dụng đất. Đây cũng là một nhân tố ảnh hưởng đến cung, cầu về đất
đai; cung, cầu về bất động sản, tác động đến thị trường bất động sản. Trước

hết, việc chuyển mục đích sử dụng đất trong lĩnh vực sản xuất kinh doanh. Việc