Tài liệu Giải Pháp Tài Chính Góp Phần Phát Triển Thị Trường Bất Động Sản

Tai lieu, luan van1 of 102.

BỘ GIÁO DỤC VÀ ĐÀO TẠO
TRƯỜNG ĐẠI HỌC KINH TẾ TP. HỒ CHÍ MINH
  

NGUYỄN TĂNG ĐƠNG

GIẢI PHÁP TÀI CHÍNH GĨP PHẦN PHÁT
TRIỂN THỊ TRƯỜNG BẤT ĐỘNG SẢN TẠI
THÀNH PHỐ HỒ CHÍ MINH ĐẾN NĂM 2015

LUẬN VĂN THẠC SĨ KINH TẾ

TP.Hồ Chí Minh – Năm 2010
khoa luan, tieu luan1 of 102.


Tai lieu, luan van2 of 102.

BỘ GIÁO DỤC VÀ ĐÀO TẠO
TRƯỜNG ĐẠI HỌC KINH TẾ TP. HỒ CHÍ MINH
  

NGUYỄN TĂNG ĐƠNG

GIẢI PHÁP TÀI CHÍNH GĨP PHẦN PHÁT
TRIỂN THỊ TRƯỜNG BẤT ĐỘNG SẢN TẠI
THÀNH PHỐ HỒ CHÍ MINH ĐẾN NĂM 2015

Chuyên Ngành: Kinh tế Tài chính – Ngân hàng

Mã số:   

 

60.31.12

LUẬN VĂN THẠC SĨ KINH TẾ
NGƯỜI HƯỚNG DẪN KHOA HỌC: TS. NGUYỄN VĂN SĨ

TP. Hồ Chí Minh - Năm 2010
khoa luan, tieu luan2 of 102.


Tai lieu, luan van3 of 102.

LỜI CAM ĐOAN
Tôi cam đoan luận văn này do chính tơi nghiên cứu và thực hiện. Các thông
tin và số liệu được sử dụng trong luận văn là hồn tồn trung thực và được trích dẫn
đầy đủ nguồn tài liệu tại danh mục tài liệu tham khảo
TP.HCM, tháng 10 năm 2010
Tác giả luận văn:

Nguyễn Tăng Đơng
Học viên cao học khóa 16
Chun ngành: Kinh tế-tài chính-ngân hàng
Trường Đại Học Kinh Tế TP.Hồ Chí Minh

khoa luan, tieu luan3 of 102.

Tai lieu, luan van4 of 102.

MỤC LỤC
TRANG PHỤ BÌA
LỜI CAM ĐOAN
MỤC LỤC
DANH MỤC CÁC BẢNG
DANH MỤC CÁC TỪ VIẾT TẮT
PHẦN MỞ ĐẦU ......................................................................................... 1
1. GIỚI THIỆU TỔNG QUAN: ................................................................. 1
2. MỤC ĐÍCH VÀ NHIỆM VỤ NGHIÊN CỨU CỦA ĐỀ TÀI: ................. 2
3. ĐỐI TƯỢNG VÀ PHẠM VI NGHIÊN CỨU:........................................ 2
4. PHƯƠNG PHÁP NGHIÊN CỨU: ......................................................... 3
5. KẾT CẤU CỦA LUẬN VĂN: ............................................................... 3
6. Ý NGHĨA KHOA HỌC VÀ THỰC TIỄN CỦA ĐỀ TÀI NGHIÊN CỨU:
............................................................................................................................ 4
CHƯƠNG 1: TỔNG QUAN VỀ BẤT ĐỘNG SẢN VÀ THỊ TRƯỜNG
BẤT ĐỘNG SẢN ................................................................................................... 5
1.1 KHÁI NIỆM VÀ ĐẶC ĐIỂM BẤT ĐỘNG SẢN. ................................ 5
1.1.1 Khái niệm bất động sản theo Bộ luật Dân sự. ............................... 5
1.1.2 Khái niệm bất động sản theo Luật Kinh doanh bất động sản năm
2006 ................................................................................................................. 7
1.1.3 Đặc điểm của bất động sản. .......................................................... 8
1.2 PHÂN LOẠI BẤT ĐỘNG SẢN......................................................... 12
1.3 HÀNG HÓA BẤT ĐỘNG SẢN ......................................................... 13
1.4. KHÁI QUÁT VỀ THỊ TRƯỜNG BẤT ĐỘNG SẢN ......................... 15
1.4.1 Khái niệm và đặc điểm thị trường bất động sản. ......................... 15
1.4.2 Các cấp độ phát triển của thị trường bất động sản: .................... 17
1.4.3 Vai trò của thị trường bất động sản: ........................................... 19
1.5 VAI TRÒ CỦA NHÀ NƯỚC TRONG THỊ TRƯỜNG BẤT ĐỘNG

SẢN ................................................................................................................... 22

khoa luan, tieu luan4 of 102.


Tai lieu, luan van5 of 102.

1.6 NGUỒN VỐN ĐẦU TƯ CHO THỊ TRƯỜNG BẤT ĐỘNG SẢN (TÍN
DỤNG BẤT ĐỘNG SẢN) ................................................................................. 25
1.6.1 Khái niệm tín dụng bất động sản................................................. 25
1.6.2 Đặc trưng của thị trường tín dụng bất động sản.......................... 26
1.6.3 Các sản phẩm tín dụng bất động sản........................................... 27
1.7 MỘT SỐ BÀI HỌC KINH NGHIỆM CỦA CÁC NƯỚC TRONG
VIỆC PHÁT TRIỂN THỊ TRƯỜNG BẤT ĐỘNG SẢN ..................................... 30
1.7.1 Tín dụng bất động sản tại Singapore........................................... 30
1.7.2 Kinh nghiệm phát triển REIT của Mỹ .......................................... 31
1.7.3 Bài học kinh nghiệm cho Việt Nam ............................................. 33
CHƯƠNG 2: THỰC TRẠNG THỊ TRƯỜNG BẤT ĐỘNG SẢN THÀNH
PHỐ HỒ CHÍ MINH .......................................................................................... 34
2.1 TỔNG QUAN VỀ THỊ TRƯỜNG BẤT ĐỘNG SẢN TP.HCM........ 34
2.1.1 Quá trình phát triển của thị trường BĐS ở Việt Nam nói chung và
TP.HCM nói riêng: ........................................................................................ 34
2.1.2 Tình hình thị trường BĐS TPHCM từ năm 2008 đến nay: ........... 36
2.1.3 Các loại hình BĐS chủ yếu tại TPHCM: ..................................... 42
2.2 THỰC TRẠNG CÁC KÊNH THU HÚT VỐN CHO THỊ TRƯỜNG
BẤT ĐỘNG SẢN TP.HCM ............................................................................... 48
2.2.1 Vốn vay ngân hàng ..................................................................... 48
2.2.2 Huy động vốn thông qua phát hành trái phiếu............................. 53
2.2.3 Huy động từ khách hàng: ............................................................ 55
2.2.4 Tình hình nguồn vốn ngoại: ........................................................ 56

2.2.5 Hình thức huy động khác ............................................................ 58
2.3 THỰC TRẠNG PHÁP LUẬT VỀ THỊ TRƯỜNG BẤT ĐỘNG SẢN 62
2.4 ĐÁNH GIÁ NHỮNG THÀNH TỰU VÀ NHỮNG TỒN TẠI CỦA THỊ
TRƯỜNG BẤT ĐỘNG SẢN TPHCM ............................................................... 68
2.4.1 Thành tựu: .................................................................................. 68
2.4.2 Những tồn tại về cơ chế, chính sách tài chính đối với thị trường
BĐS ................................................................................................................ 72
2.4.3 Những mặt hạn chế của thị trường BĐS ...................................... 74

khoa luan, tieu luan5 of 102.


Tai lieu, luan van6 of 102.

CHƯƠNG 3: GIẢI PHÁP TÀI CHÍNH GĨP PHẦN PHÁT TRIỂN THỊ
TRƯỜNG BẤT ĐỘNG SẢN TẠI THÀNH PHỐ HỒ CHÍ MINH ĐẾN NĂM
2015 ...................................................................................................................... 76
3.1 QUAN ĐIỂM VÀ ĐỊNH HƯỚNG PHÁT TRIỂN THỊ TRƯỜNG BẤT
ĐỘNG SẢN TP.HCM ĐẾN NĂM 2015............................................................. 77
3.1.1 Quan điểm phát triển dịch vụ bất động sản ................................. 77
3.1.2 Định hướng phát triển dịch vụ bất động sản ............................... 77
3.2 CÁC GIẢI PHÁP TÀI CHÍNH GĨP PHẦN PHÁT TRIỂN THỊ
TRƯỜNG BẤT ĐỘNG SẢN TẠI TP.HCM ĐẾN NĂM 2015 ............................ 78
3.2.1 Hồn thiện chính sách tín dụng ngân hàng liên quan đến thị
trường bất động sản ....................................................................................... 78
3.2.2 Tiếp tục thử nghiệm, đi đến hình thành các quỹ đầu tư bất động
sản, các quỹ tiết kiệm đầu tư bất động sản, các quỹ tín thác đầu tư bất động
sản ................................................................................................................. 80
3.2.3 Hình thành và phát triển hệ thống thế chấp-cầm cố thứ cấp để tài
trợ cho thị trường bất động sản. ..................................................................... 83

3.2.4 Huy động tối đa các nguồn vốn trong dân thông qua các kênh trái
phiếu bất động sản, cổ phiếu bất động sản, tiết kiệm bất động sản ................. 85
3.3 CÁC GIẢI PHÁP HỖ TRỢ ................................................................ 87
3.3.1 Hoàn thiện các yếu tố đảm bảo phát triển bền vững thị trường bất
động sản ......................................................................................................... 87
3.3.2 Hoàn thiện tổ chức quản lý phát triển thị trường bất động sản.... 88
3.3.3 Tăng cường các thành tố thị trường bất động sản. ...................... 89
KẾT LUẬN ............................................................................................... 91
DANH MỤC TÀI LIỆU THAM KHẢO.................................................. 92

khoa luan, tieu luan6 of 102.


Tai lieu, luan van7 of 102.

DANH MỤC CÁC BẢNG
Bảng 1.1: Tiến độ huy động vốn dự án tại Singapore
Bảng 2.1: Các chỉ tiêu cơ bản của thị trường Việt Nam qua các năm
Bảng 2.2: Số lượng căn hộ qua các năm tại TPHCM
Bảng 2.3: Diện tích bán lẻ qua các năm tại TPHCM
Bảng 2.4: Căn hộ dịch vụ cho thuê qua các năm tại TPHCM
Bảng 2.5: Dự báo số lượng khách sạn tăng thêm trong thời gian tới trên địa
bàn TPHCM
Bảng 2.6: Dư nợ cho vay BĐS trên địa bàn TPHCM qua các năm

khoa luan, tieu luan7 of 102.


Tai lieu, luan van8 of 102.

DANH MỤC CÁC TỪ VIẾT TẮT
BĐS: Bất động sản
CK: Chứng khốn
CĐT: Chủ đầu tư
ĐTM: Đơ thị mới
FDI: Đầu tư trực tiếp
FII: Đầu tư gián tiếp
NHNN: Ngân hàng nhà nước
NĐ: Nghị định
TTBĐS: Thị trường bất động sản
TCTD: Tổ chức tín dụng
TPHCM: Thành phố Hồ Chí Minh
REIT: Real Estate Investment Trust - Quỹ tín thác đầu tư bất động sản
VN: Việt Nam
WTO: Tổ chức thương mại thế giới

khoa luan, tieu luan8 of 102.


Tai lieu, luan van9 of 102.

1

PHẦN MỞ ĐẦU
1. GIỚI THIỆU TỔNG QUAN:
Qua hơn hai mươi năm đổi mới, thị trường bất động sản nước ta đã hình
thành và phát triển với tốc độ nhanh. Tuy nhiên, bên cạnh những mặt tích cực, hoạt
động của thị trường bất động sản cịn bộc lộ nhiều khuyết tật, hiệu quả còn hạn chế.
Thị trường bất động sản quá "nóng" dẫn tới "sốt" hoặc q "lạnh" dẫn tới "đóng
băng" đều ảnh hưởng khơng tốt đến đầu tư phát triển sản xuất và đời sống của nhân

dân. Nghị quyết Đại hội lần thứ X của Đảng nhấn mạnh: Phát triển thị trường bất
động sản, bao gồm thị trường quyền sử dụng đất và bất động sản gắn liền với đất,
làm cho đất đai thực sự trở thành nguồn vốn cho phát triển, góp phần vào cơng cuộc
đổi mới tồn diện của đất nước.
Trong q trình phát triển thị trường bất động sản, hệ thống các văn bản pháp
quy được ban hành và sửa đổi bổ sung ngày một hoàn thiện như: Luật Dân sự; Luật
Đầu tư trong nước; Luật Đầu tư ngoài nước; Luật Đất đai; Luật Xây dựng; Luật
Nhà ở và Luật về kinh doanh bất động sản… Thông qua thực tế vận hành thị trường
bất động sản, công tác quản lý nhà nước và thể chế kinh tế thị trường được hình
thành hồn thiện từng bước để phù hợp với yêu cầu phát triển và hội nhập
Thành phố Hồ Chí Minh là trung tâm của vùng kinh tế trọng điểm phía Nam,
đồng thời là trung tâm thương mại kinh tế lớn nhất của cả nước nên thành phố đã
thu hút lượng dân cư rất lớn ở các tỉnh, thành khác về sinh sống và làm việc, nên
nhu cầu về nhà ở rất lớn. Thành phố Hồ Chí Minh đứng thứ 13 khu vực châu ÁThái Bình Dương về triển vọng đầu tư bất động sản, một trong những địa điểm có
cơ hội cao nhất tại khu vực Đông Nam Á theo Báo cáo về "Xu hướng mới nổi trong
thị trường bất động sản tại khu vực châu Á-Thái Bình Dương" năm 2010 do Viện
Quản Lý Đất Đô Thị tại Mỹ (ULI) và công ty PricewaterhouseCoopers thực hiện.
Tiềm năng là thế, tuy nhiên, cũng như thị trường bất động sản cả nước, thị trường

khoa luan, tieu luan9 of 102.


Tai lieu, luan van10 of 102.

2

bất động sản Thành phố Hồ Chí Minh trong thời gian qua cũng diễn biến thất
thường. Các kênh về vốn cho thị trường bất động sản cịn hạn chế, tình trạng đầu
cơ, giá cả biến động mạnh, quá trình mua bán phức tạp, qua nhiều khâu trung gian
không cần thiết, tốn nhiều thời gian, sức lực, chi phí giao dịch cao; thị trường bất

động sản thiếu công khai, minh bạch
Vấn đề bức thiết đặt ra là, phải nhanh chóng khắc phục những hạn chế, nhất
là những hạn chế về vốn cho thị trường bất động sản hiện nay, tăng khả năng thu
hút các nguồn lực của xã hội. Thị trường bất đông sản (đất đai và tài sản gắn liền
với đất) là một trong ba nguồn lực đầu vào của nền kinh tế, ngoài thị trường lao
động và thị trường vốn, để chủ đạo quá trình đầu tư làm chuyển dịch cơ cấu kinh tế,
đẩy mạnh cơng nghiệp hóa, hiện đại hóa đất nước. Vì thế tác giả chọn nghiên cứu
đề tài “GIẢI PHÁP TÀI CHÍNH GĨP PHẦN PHÁT TRIỂN THỊ TRƯỜNG BẤT
ĐỘNG SẢN TẠI THÀNH PHỐ HỒ CHÍ MINH ĐẾN NĂM 2015”.
2. MỤC ĐÍCH VÀ NHIỆM VỤ NGHIÊN CỨU CỦA ĐỀ TÀI:
Mục đích chính của đề tài là tập trung nghiên cứu thực trạng thị trường bất
động sản TPHCM, những nhân tố tác động đến thị trường bất động sản TP. Hồ Chí
Minh, từ đó đề xuất những giải pháp nhằm phát triển thị trường bất động sản TP.
Hồ Chí Minh nói riêng, thị trường bất động sản cả nước nói chung
Để đạt mục đích nghiên cứu trên, nhiệm vụ của đề tài là phải giải quyết các
công việc sau:
- Xem xét, đánh giá thực trạng thị trường bất động sản TP. Hồ Chí Minh
- Đưa ra những giải pháp phát triển thị trường bất động sản TP. Hồ Chí
Minh.
3. ĐỐI TƯỢNG VÀ PHẠM VI NGHIÊN CỨU:

khoa luan, tieu luan10 of 102.


Tai lieu, luan van11 of 102.

3

Thị trường bất động sản là một thị trường rất rộng, hơn nữa các vấn đề của
thị trường bất động sản diễn biến rất đa dạng và phức tạp, nhất là trong điều kiện

nền kinh tế thị trường hiện nay. Vì vậy đề tài chỉ tập trung nghiên cứu những khía
cạnh pháp luật về bất động sản, vốn cho thị trường bất động sản mà theo tác giả
hiện nay đang diễn biến phức tạp ở TP. Hồ Chí Minh. Thời gian nghiên cứu: phân
tích và đánh giá thị trường BĐS tại TPHCM từ năm 2007 đến 06/2010
4. PHƯƠNG PHÁP NGHIÊN CỨU:
Đề tài được nghiên cứu dựa trên:
- Phương pháp thống kê số liệu
- Phương pháp tổng hợp
- Phương pháp phân tích số liệu thực tế
- Phương pháp so sánh tương quan
5. KẾT CẤU CỦA LUẬN VĂN:
Đề tài được sắp xếp như sau:
- Nội dung gồm 3 chương:
+ Phần mở đầu
+ Chương 1: Tổng quan về bất động sản và thị trường bất động sản
+ Chương 2: Thực trạng thị trường bất động sản tại TP. Hồ Chí Minh
+ Chương 3: Giải pháp tài chính góp phần phát triển thị trường bất
động sản tại TP. Hồ Chí Minh đến năm 2015
+ Kết luận

khoa luan, tieu luan11 of 102.


Tai lieu, luan van12 of 102.

4

+ Danh mục tài liệu tham khảo
6. Ý NGHĨA KHOA HỌC VÀ THỰC TIỄN CỦA ĐỀ TÀI NGHIÊN
CỨU:

Đóng góp của luận văn là nghiên cứu một cách có hệ thống, tổng quan về thị
trường bất động sản tại TP. Hồ Chí Minh, phân tích những bất cập, khuyết tật của
thị trường bất động sản TP. Hồ Chí Minh, xác định nguyên nhân và đề xuất những
giải pháp phát triển thị trường bất động sản TP. Hồ Chí Minh. Luận văn là tài liệu
tham khảo bổ ích cho các đối tượng có liên quan.

khoa luan, tieu luan12 of 102.


Tai lieu, luan van13 of 102.

5

CHƯƠNG 1: TỔNG QUAN VỀ BẤT ĐỘNG
SẢN VÀ THỊ TRƯỜNG BẤT ĐỘNG SẢN
1.1 KHÁI NIỆM VÀ ĐẶC ĐIỂM BẤT ĐỘNG SẢN.
1.1.1 Khái niệm bất động sản theo Bộ luật Dân sự.
Tài sản là một chế định quan trọng được quy định trong Bộ luật Dân sự.
Trong đó, việc phân loại tài sản có ý nghĩa rất lớn. Hầu hết các nước đều chia tài
sản thành động sản và bất động sản. Cơ sở của việc phân loại này xuất phát từ tính
chất của bất động sản là những tài sản gắn liền với đất đai và không thể di dời được.
Ngày nay, pháp luật của nhiều quốc gia vẫn dựa vào yếu tố tự nhiên không di
dời được của tài sản để xác định tài sản đó là bất động sản và cơ bản thống nhất
xem bất động sản gồm đất đai và những tài sản gắn liền với đất đai như Luật Dân sự
Pháp, Luật Dân sự Nhật Bản... Tuy nhiên, mỗi nước lại có quan niệm khác nhau về
những tài sản gắn liền với đất đai được coi là bất động sản như Luật Dân sự Pháp
xem mùa màng chưa gặt, trái cây chưa bứt khỏi cây là bất động sản, nếu đã bứt khỏi
cây được coi là động sản, tương tự quy định này cũng được thể hiện ở Luật Dân sự
Nhật Bản. Trong khi đó, Luật Dân sự Thái Lan quy định bất động sản là đất đai và
những vật gắn liền với đất đai hoặc hợp thành một thể thống nhất với đất đai, bao

gồm cả những quyền gắn với việc sở hữu đất đai.
Tuy nhiên, hệ thống pháp luật của mỗi nước cũng có những nét đặc thù riêng
về khái niệm bất động sản, cũng như những tiêu chí để đánh giá, phân loại chúng.
Có một số quốc gia quan niệm rằng bất động sản khơng hồn tồn dựa trên thuộc
tính tự nhiên mà cịn dựa trên mục đích sử dụng hoặc giá trị của tài sản gắn với đất
đai như Luật Dân sự Pháp có quy định những vật tuy không gắn liền với đất đai
nhưng vẫn được coi là bất động sản khi chúng được chủ sở hữu đưa vào phục vụ
hoặc khai thác cùng với ruộng đất bao gồm: súc vật gắn với canh tác; nông cụ; hạt
giống giao cho người thuê đất canh tác; dụng cụ cần thiết cho việc khai thác cơ sở

khoa luan, tieu luan13 of 102.


Tai lieu, luan van14 of 102.

6

rèn, cơ sở làm giấy và các nhà xưởng khác… Khi những tài sản này khơng cịn
được chủ sở hữu sử dụng cho việc khai thác ruộng đất nữa thì chúng sẽ trở thành
động sản1.
Ở Việt Nam, việc phân chia tài sản thành bất động sản và động sản cũng đã
thể hiện ngay trong Bộ luật Dân sự năm 1995. Theo đó, “Bất động sản là các tài sản
khơng di dời được2”, tính chất khơng di dời của các loại tài sản là bất động sản được
hiểu là tài sản đó khơng thể dịch chuyển một cách cơ học trong khơng gian. Ngồi
ra, các tài sản là bất động sản không phải là đất đai có một đặc điểm chung là tài sản
đó trực tiếp hay gián tiếp với đất đai. Các tài sản là bất động sản trực tiếp gắn với
đất đai là nhà, cơng trình xây dựng, cây cối gắn với đất. Các tài sản là bất động sản
gián tiếp gắn với đất đai là tài sản gắn với nhà ở và công trình xây dựng.
Đến khi Bộ luật Dân sự năm 2005 ra đời thay thế Bộ luật Dân sự năm 1995
cũng có sự phân chia như vậy. Tuy nhiên, pháp luật hiện hành không nêu khái niệm

cụ thể thế nào là “bất động sản” mà chỉ sử dụng phương pháp liệt kê để định nghĩa
bất động sản, theo đó “Bất động sản là các tài sản bao gồm: Ðất đai; Nhà, cơng trình
xây dựng gắn liền với đất đai, kể cả các tài sản gắn liền với nhà, cơng trình xây
dựng đó; Các tài sản khác gắn liền với đất đai; Các tài sản khác do pháp luật quy
định3”. Như vậy, cả hai Bộ luật Dân sự năm 1995 và năm 2005 của nước ta đều
không đưa ra khái niệm cụ thể thế nào là “bất động sản” mà chỉ dùng phương pháp
liệt kê để chỉ ra các loại tài sản là bất động sản mà thơi.

1

Bình luận khoa học Bộ luật Dân sự 2005, tác giả PGS.TS Hoàng Thế Liên.

2

Điều 181 Bộ luật Dân sự 1995.

3

Điều 174 Bộ luật Dân sự 2005.

khoa luan, tieu luan14 of 102.


Tai lieu, luan van15 of 102.

7

1.1.2 Khái niệm bất động sản theo Luật Kinh doanh bất động sản năm
2006
Thị trường bất động sản nước ta chính thức được hình thành kể từ khi Luật

Đất đai năm 1993 ra đời cho phép người sử dụng đất được thực hiện chuyển
nhượng quyền sử dụng đất theo quy định của pháp luật. Đến năm 1996 thuật ngữ thị
trường bất động sản mới được đề cập trong Văn kiện Đại hội Đảng toàn quốc lần
thứ VIII "Quản lý chặt chẽ đất đai và thị trường bất động sản. Đất đai thuộc sở hữu
toàn dân, khơng tư nhân hóa khơng cho phép mua bán đất đai. Thực hiện đúng Luật
đất đai; bổ sung, hoàn chỉnh hệ thống pháp luật và chính sách về đất đai…". Đây
được xem như là một bước tiến lớn trong quan niệm của chúng ta về việc xác lập
các giao địch về đất đai trong đời sống xã hội. Trong giai đoạn này, hoạt động thị
trường bất động sản đang hình thành và phát triển. Tuy nhiên, nhiều giao dịch bất
động sản thơng qua thị trường ngầm, phi chính chức, tình trạng đầu cơ vẫn diễn ra
thường xuyên. Mãi đến năm 2006, Luật Kinh doanh bất động sản mới được ra đời
và có hiệu lực từ ngày 01/01/2007 đã điều chỉnh kịp thời, làm lành mạnh hóa thị
trường bất động sản, giúp thị trường bất động sản ngày càng hoạt động tốt hơn.
Có thể thấy rằng Luật Kinh doanh bất động sản ra đời là một bước ngoặc
lớn, góp phần duy trì trật tự, thúc đẩy nền kinh tế phát triển. Luật Kinh doanh bất
động sản hiện hành không nêu khái niệm “bất động sản”. Tuy nhiên, trong phần Dự
thảo của Luật Kinh doanh bất động sản Ủy ban soạn thảo luật của Quốc Hội cũng
có đề cập đến khái niệm “bất động sản” và sử dụng phương pháp liệt kê để nêu khái
niệm “bất động sản”. Theo đó, “Bất động sản là các tài sản bao gồm: quyền sử dụng
đất; nhà, cơng trình xây dựng; các tài sản khác gắn liền với đất4”. Như vậy, chúng ta
có thể thấy rằng khái niệm về “bất động sản” trong Bộ luật dân sự năm 2005 và Dự
thảo Luật Kinh doanh bất đồng sản năm 2006 có nhiều điểm tương đồng về việc
xem và phân loại các tài sản là bất động sản. Tuy nhiên có một điểm khác biệt được

4

Điều 4 Dự thảo Luật Kinh doanh bất động sản.

khoa luan, tieu luan15 of 102.

Tai lieu, luan van16 of 102.

8

xem là khá cơ bản là Dự thảo Luật Kinh doanh bất động sản xem quyền sử dụng đất
chính là bất động sản trong khi đó Bộ luật nguồn - Bộ luật Dân sự 2005 chưa thể
hiện cụ thể quyền sử dụng đất là bất động sản, do đó trong thực tế có nhiều ý kiến
tranh luận khác nhau.
Thêm vào đó, các Đại biểu Quốc hội có ý kiến khơng đồng tình với khái
niệm “bất động sản” như trong Dự thảo Luật Kinh doanh bất đồng sản năm 2006 và
đề nghị sử dụng khái niệm “bất động sản” theo như Bộ luật Dân sự năm 2005 là đầy
đủ và phù hợp nhất, cụ thể: Khái niệm bất động sản, theo dự thảo Luật Kinh doanh
bất động sản là tài sản bao gồm quyền sử dụng đất, nhà, cơng trình xây dựng, các tài
sản khác gắn liền với đất. Quy định này vừa không đầy đủ, vừa thiếu chính xác và
đề nghị nên giải thích khái niệm bất động sản trên cơ sở đối chiếu với Bộ luật Dân
sự để có quy định về bất động sản một cách khái quát hơn, đầy đủ hơn bởi theo quy
định của Bộ luật Dân sự bất động sản là tài sản cố định gắn liền với đất, không di
dời được5.
Vì vậy, Luật Kinh doanh bất động sản ra đời không đưa ra khái niệm “bất
động sản” cũng như khơng đưa ra các tiêu chí để phân loại, đánh giá bất động sản,
mà chỉ trực tiếp điều chỉnh các loại bất động sản được phép đưa vào hoạt động kinh
doanh trên thị trường, bao gồm “các loại nhà, công trình xây dựng theo quy định
của pháp luật về xây dựng; quyền sử dụng đất được tham gia thị trường bất động
sản theo quy định của pháp luật về đất đai; các loại bất động sản khác theo quy định
của pháp luật6”.
1.1.3 Đặc điểm của bất động sản.
Do bất động sản là hàng hóa đặc biệt nên chúng có những đặc điểm như sau:

5

Ý kiến phát biểu của Đại biếu Quốc hội Bùi Thị Trung Hà - Đại biểu tỉnh Hà Nam.

6

Khoản 1, Điều 6 Luật Kinh doanh bất động sản.

khoa luan, tieu luan16 of 102.


Tai lieu, luan van17 of 102.

9

- Tính cố định và không thể di dời: Bất động sản luôn gắn liền với đất đai
nên có địa điểm và vị trí cố định, khơng có khả năng di dời, dịch chuyển, cũng như
tăng thêm về diện tích. Mặt khác, đất đai là nguồn tài nguyên thiên nhiên nên có hạn
và bị giới hạn về không gian. Các bất động sản khác như nhà, cơng trình xây dựng
và vật kiến trúc gắn liền với đất đai bị cố định về vị trí, địa điểm. Vì vậy, giá trị và
lợi ích của bất động sản gắn liền với từng vị trí cụ thể. Yếu tố vị trí sẽ quyết định
giá trị và lợi ích mang lại của bất động sản. Yếu tố vị trí không chỉ xác định bằng
các tiêu thức đo lường địa lý thơng thường mà nó được đánh giá bởi khoảng cách
đến trung tâm thương mại, dịch vụ. Do bất động sản có tính cố định về vị trí và gắn
liền với vị trí nhất định nên giá trị và lợi ích mang lại của bất động sản chịu tác
động của yếu tố vùng và khu vực rõ rệt.
- Tính cá biệt và khan hiếm: Đặc điểm này của bất động sản xuất phát từ tính
cá biệt và sự khan hiếm của đất đai. Sự khan hiếm của đất đai là do diện tích bề mặt
trái đất là có hạn. Tính khan hiếm cụ thể của đất đai là giới hạn về diện tích đất đai
của từng miếng đất, khu vực, vùng, địa phương, lãnh thổ. Chính vì tính khan hiếm,
tính cố định và không di dời được của đất đai nên hàng hố bất động sản có tính cá

biệt. Trong cùng một khu vực nhỏ kể cả hai bất động sản cạnh nhau đều có những
yếu tố khơng giống nhau. Trên thị trường bất động sản khó tồn tại hai bất động sản
hồn tồn giống nhau vì chúng có vị trí khơng gian khác nhau kể cả hai cơng trình
cạnh nhau và cùng xây theo một thiết kế. Ngay trong một tịa cao ốc thì các căn
phịng cũng có hướng và cấu tạo nhà khác nhau.
Thêm vào đó, diện tích đất là có hạn so với sự phát triển của dân số, do vậy
về lâu dài diện tích đất đai có chiều hướng bị thu hẹp bởi nhiều nguyên nhân như
tốc độ tăng dân số nhanh, việc phát triển kinh tế thị trường theo hướng cơng nghiệp
hóa hiện đại hóa làm cho diện tích đất nơng nghiệp bị thu hẹp, nhu cầu lao động ở
thành thị bao giờ cũng cao hơn nơng thơn dẫn đến tình trạng dân số ở thành phố
tăng đột biến, vì vậy nhu cầu về nhà ở cũng tăng lên, từ đó phát sinh nhu cầu mua
bán bất động sản, kinh doanh nhà cho thuê.

khoa luan, tieu luan17 of 102.


Tai lieu, luan van18 of 102.

10

- Tính bền lâu: Đất đai là nguồn tài nguyên do thiên nhiên ban tặng, là tư
liệu sản xuất đặc biệt mà khơng có tài sản nào có thể thay thể được, một loại tài
nguyên được xem như không thể bị hủy hoại, trừ khi có thiên tai, xói lở, vùi lấp.
Đồng thời, các vật kiến trúc và cơng trình xây dựng trên đất sau khi xây dựng hoặc
sau một thời gian sử dụng được cải tạo nâng cấp có thể tồn tại hàng trăm năm hoặc
lâu hơn nữa. Vì vậy, tính bền lâu của BĐS là chỉ tuổi thọ của vật kiến trúc và cơng
trình xây dựng.
Đất đai là thứ được xem như khơng bị hủy hoại, vật kiến trúc thì có thể tồn
tại hàng chục năm đến hàng trăm năm. Cần phân biệt tuổi thọ kinh tế với tuổi thọ
vật lý của bất động sản. Tuổi thọ kinh tế chấm dứt khi trong điều kiện thị trường và

trạng thái vận hành đều bình thường mà chi phí sử dụng bất động sản lại ngang
bằng với lợi ích thu được từ bất động sản đó. Tuổi thọ vật lý nói chung dài hơn
nhiều tuổi thọ kinh tế, nó chấm dứt khi các kết cấu chịu lực chủ yếu bị lão hố và
hư hỏng, khơng thể tiếp tục bảo đảm an toàn cho việc sử dụng. Trong trường hợp đó
nếu xét thấy tiến hành cải tạo, nâng cấp cơng trình mà lại thu được lợi ích lớn hơn là
phá nó đi và đầu tư xây mới, thì ta có thể kéo dài tuổi thọ vật lý để "chứa" được
mấy lần tuổi thọ kinh tế.
- Tính chịu sự ảnh hưởng lẫn nhau: Bất động sản chịu sự ảnh hưởng lẫn
nhau rất nhiều, giá trị của một bất động sản có thể bị tác động bởi bất động sản
khác. Điển hình là trong trường hợp Nhà nước đầu tư xây dựng các cơng trình kết
cấu hạ tầng sẽ làm tăng vẻ đẹp và nâng cáo giá trị sử dụng của bất động sản trong
khu vực đó. Trong thực tế, việc xây dựng bất động sản sẽ làm tô thêm vẻ đẹp và sự
hấp dẫn của bất động sản khác là hiện tượng khá phổ biến. Bất động sản là loại tài
sản có tính ảnh hưởng rất lớn giữa các bất động sản liền kề và có tác động ảnh
hưởng mạnh đến các hoạt động kinh tế xã hội có liên quan. Do vậy, khi đầu tư xây
dựng các dự án bất động sản phải tính đến yếu tố ảnh hưởng đến các cơng trình
khác, khi đánh giá bất động sản phải tính đến khả năng ảnh hưởng khi có các cơng
trình bất động sản khác sẽ ra đời. Chính vì sự ảnh hưởng của bất động sản đến các

khoa luan, tieu luan18 of 102.


Tai lieu, luan van19 of 102.

11

hoạt động kinh tế xã hội nên Nhà nước giữ vai trò quản lý và điều tiết thị trường bất
động sản.
- Tính chịu ảnh hưởng của chính sách pháp luật: Bất động sản có vị trí, vai
trị quan trọng, các giao dịch về bất động sản thường có tác động mạnh mẽ đến hầu

hết các hoạt động kinh tế xã hội. Do đó, các vấn đề về bất động sản chịu sự điều
chỉnh chặt chẽ của hệ thống các văn bản pháp luật về bất động sản. Để tăng cường
vai trị của mình, duy trì sự ổn định và khai thác có hiệu quả các nguồn lực cho sự
phát triển Nhà nước phải quan tâm đến bất động sản và thị trường bất động sản,
phải ban hành các chủ trương, chính sách pháp luật nhằm thực hiện vai trò và chức
năng quản lý đối với hoạt động của thị trường bất động sản.
- Thời gian mua bán, giao dịch dài; chi phí giao dịch cao: Do bất động sản
là tài sản quan trọng, có giá trị cao nên việc mua bán bất động sản phải được cân
nhắc thận trọng dẫn đến thời gian mua bán, giao dịch thường là dài so với các tài
sản khác, điều đó dẫn đến chi phí mua bán, giao dịch cao. Hơn nữa giao dịch giữa
người mua và người bán không trực tiếp, thường phải thông qua sự giới thiệu, mơi
giới nên phải mất thêm chi phí. Ngồi ra, phát triển đất nước theo hướng cơng
nghiệp hóa hiện đại hóa, chính sách pháp luật của Nhà nước, nhu cầu chuyển đổi
mục đích để đáp ứng tình hình phát triển, tất cả đều làm cho chi phí mua bán, giao
dịch bất động sản tăng thêm.
- Khả năng chuyển hóa thành tiền mặt kém linh hoạt: Bất động sản là hàng
hóa đặc biệt, có giá trị cao, lợi nhuận mang lại cũng lớn nhưng lại liên quan đến
nhiều thủ tục, do đó việc quyết định mua bán khơng nhanh như hàng hóa khác. Vì
vậy khả năng chuyển hóa thành tiền kém linh hoạt. Trong nhiều trường hợp, đơi khi
chủ sở hữu có một bất động sản nào đó tương đối lớn, giá trị bằng tiền của nó cao
nhưng khi khẩn cấp khơng thể bán một phần và có tiền ngay mà phải kéo dài nhiều
khi bỏ lỡ rất nhiều cơ hội.

khoa luan, tieu luan19 of 102.


Tai lieu, luan van20 of 102.

12

- Khả năng co giãn của cung bất động sản kém: Cung bất động sản thường
kém đàn hồi so với những thay đổi giá cả. Do đó, có những hạn chế nhất định về
cung ứng đất đai để phù hợp với những mục tiêu riêng biệt của các chủ thể. Bên
cạnh đó, các vấn đề về quỹ đất không thay đổi, những hạn chế về mặt tự nhiên, quy
hoạch, phân bổ đất đai cũng làm cho cung của bất động sản cũng kém linh hoạt.
- Bất động sản có sự thích ứng, sự can thiệp và quản lý của nhà nước: Bất
động sản thường là các cơng trình nên trong q trình sử dụng con người có thể
thiết kế theo đặc trưng riêng hoặc theo nhu cầu của người sử dụng. Ngoài ra, bất
động sản có vai trị quan trọng với nền kinh tế, xã hội nên Nhà nước cần phải có
những chủ trương, chính sách để điều tiết và quản lý chặt chẽ việc sử dụng, mua
bán… bất động sản.
1.2 PHÂN LOẠI BẤT ĐỘNG SẢN
Từ kinh nghiệm của nhiều nước và kết quả nghiên cứu ở nước ta, bất động
sản có thể phân thành ba loại: BĐS có đầu tư xây dựng, BĐS khơng đầu tư xây
dựng và BĐS đặc biệt.
Bất động sản có đầu tư xây dựng gồm: BĐS nhà ở, BĐS nhà xưởng và cơng
trình thương mại-dịch vụ, BĐS hạ tầng (hạ tầng kỹ thuật, hạ tầng xã hội), BĐS là
trụ sở làm việc v.v.. Trong BĐS có đầu tư xây dựng thì nhóm BĐS nhà đất (bao
gồm đất đai và các tài sản gắn liền với đất đai) là nhóm BĐS cơ bản, chiếm tỷ trọng
rất lớn, tính chất phức tạp rất cao và chịu ảnh hưởng của nhiều yếu tố chủ quan và
khách quan. Nhóm này có tác động rất lớn đến q trình cơng nghiệp hố, hiện đại
hố đất nước cũng như phát triển đô thị bền vững. Nhưng quan trọng hơn là nhóm
BĐS này chiếm tuyệt đại đa số các giao dịch trên thị trường BĐS ở nước ta cũng
như ở các nước trên thế giới.

khoa luan, tieu luan20 of 102.


Tai lieu, luan van21 of 102.

13

Bất động sản không đầu tư xây dựng: BĐS thuộc loại này chủ yếu là đất
nông nghiệp (dưới dạng tư liệu sản xuất) bao gồm các loại đất nông nghiệp, đất
rừng, đất nuôi trồng thuỷ sản, đất làm muối, đất hiếm, đất chưa sử dụng v.v..
Bất động sản đặc biệt là những BĐS như các cơng trình bảo tồn quốc gia, di
sản văn hố vật thể, nhà thờ họ, đình chùa, miếu mạo, nghĩa trang v.v.. Đặc điểm
của loại BĐS này là khả năng tham gia thị trường rất thấp.
Việc phân chia BĐS theo 3 loại trên đây là rất cần thiết bảo đảm cho việc
xây dựng cơ chế chính sách về phát triển và quản lý thị trường bất động sản phù
hợp với điều kiện kinh tế-xã hội của nước ta7
1.3 HÀNG HÓA BẤT ĐỘNG SẢN
Hàng hóa bất động sản là bất động sản được đem trao đổi, mua bán trên thị
trường trong khuôn khổ pháp luật cho phép. Hàng hóa bất động sản gồm 2 loại chủ
yếu:
- Đất đai
- Vật kiến trúc đã xây dựng xong
Có những bất động sản khơng phải là hàng hóa như các cơng trình hạ tầng
cơng cộng, đất đai bị cấm mua bán…
- Điều kiện để BĐS trở thành hàng hoá trên thị trường:
BĐS chỉ được coi là hàng hoá của thị trường khi đáp ứng được các điều kiện
sau đây:

7

Cục Quản lý Nhà – Bộ Xây Dựng

khoa luan, tieu luan21 of 102.

Tai lieu, luan van22 of 102.

14

BĐS phải có chủ sở hữu cụ thể, phải được pháp luật cho phép và phải có đủ
điều kiện để giao dịch. Cụ thể như có xác nhận quyền sở hữu (có giấy chứng nhận),
khơng thuộc vùng cấm sử dụng, không nằm trong vùng quy hoạch phải di dời hoặc
thay đổi mục đích sử dụng theo kế hoạch của Nhà nước và không gây ô nhiễm mơi
trường
- Đặc trưng hàng hóa bất động sản: Hàng hố BĐS có 2 đặc tính quan trọng
khác như: Tính cố định và Giá trị của nó phụ thuộc nhiều vào mục đích sử dụng.
+ Tính cố định là đặc trưng khác biệt của hàng hoá BĐS so với các hàng
hố khác:


Các hàng hố khác, người bán, người mua có thể dễ dàng đem hàng hoá về

nơi nào tuỳ ý nhưng với BĐS thì khơng thể di dời được.Chủ nhân của nó phải
chuyển đến nơi có BĐS.


Hàng hố BĐS khơng thể đem ra thị trường (siêu thị – chợ) để trưng bày

như các loại hàng hoá khác mà phải giới thiệu thơng qua mơ tả bằng mơ hình, hình
ảnh, bản vẽ, hoặc các mơ tả khác.


Tính cố định cịn tạo hàng hố BĐS mang “tính địa điểm” và “tính địa

phương” rất cao. Cùng một loại BĐS nhưng ở những địa điểm khác nhau thì có giá

trị khác nhau.
+ Giá trị hàng hố BĐS có đặc thù khác biệt so với các loại BĐS khác.
Giá trị của hàng hoá BĐS phụ thuộc vào mục đích sử dụng chúng hay nói
cách khác là phụ thuộc vào sự tác động của yếu tố con người làm tăng khả năng
sinh lời của BĐS. Khi đất đai được quy hoạch vào sản xuất nông nghiệp hoặc lâm
nghiệp thường có giá trị thấp hơn so với trường hợp đất đai đó được quy hoạch phát
triển nhà ở hoặc kinh doanh dịch vụ, thương mại… Nói cách khác, cơng tác quy
hoạch có vai trị ảnh hưởng quyết định đối với giá trị BĐS nói chung và nâng cao
hiệu quả sử dụng đất nói riêng

khoa luan, tieu luan22 of 102.


Tai lieu, luan van23 of 102.

15

1.4. KHÁI QUÁT VỀ THỊ TRƯỜNG BẤT ĐỘNG SẢN
1.4.1 Khái niệm và đặc điểm thị trường bất động sản.
Ở Việt Nam, thị trường vốn, thị trường sức lao động và thị trường bất động
sản là một bộ phận không thể thiếu trong hệ thống thị trường của cả nước. Trong
đó, thị trường bất động sản được xem là một thị trường đặc biệt, giữ một vị trí cực
kỳ quan trọng trong nền kinh tế. Khi nói đến thị trường bất động sản thì có rất nhiều
quan điểm cho rằng đó chính là thị trường đất đai; thị trường nhà, cơng trình xây
dựng hay thị trường quyền sử dụng đất... Tuy nhiên, đó chỉ là những bộ phận cấu
thành của thị trường bất động sản.
Một cách khái quát nhất về thị trường bất động sản đó chính là nơi diễn ra
việc mua bán và trao đổi bất động sản, hay nói cách khác đó là thị trường mua bán,
chuyển nhượng, thuê, thuê mua bất động sản bao gồm các loại nhà, cơng trình xây
dựng, quyền sử dụng đất, các bất động sản khác theo quy định của pháp luật.

Cũng như các loại thị trường khác, thị trường bất động sản chỉ xuất hiện
trong nền kinh tế hàng hóa, khi nền kinh tế thị trường phát triển đến một trình độ
nhất định. Sự ra đời và phát triển của thị trường bất động sản chịu ảnh hưởng sâu
sắc bởi các yếu tố như sự phát triển kinh tế, các chính sách pháp luật, quy hoạch của
quốc gia. Sự hình thành thị trường bất động sản đã góp phần chuyển dịch cơ cấu đất
đai, nhà ở theo hướng tích cực, hiệu quả, kích thích, thu hút những hoạt động và
lượng vốn để đầu tư phát triển bất động sản; góp phần điều chỉnh, cải thiện điều
kiện, mơi trường cư trú, sinh hoạt và đi lại của đa số nhân dân; tác động trực tiếp tới
thị trường tài chính - tiền tệ và quan hệ mật thiết với sự vận hành, hoạt động hiệu
quả của thị trường vốn, thị trường hàng hố, thị trường thơng tin, thị trường sức lao
động; góp phần đảm bảo sự cạnh tranh bình đẳng, lành mạnh trong nền kinh tế và
hạch toán giá đất vào giá thành sản phẩm; tạo ra sự sôi động trong những lĩnh vực
liên quan như kinh doanh xây dựng, phát triển giao thông vận tải, tăng cường kết
cấu hạ tầng kinh tế - xã hội.

khoa luan, tieu luan23 of 102.


Tai lieu, luan van24 of 102.

16

Do thị trường bất động sản là một thị trường hàng hóa đặc biệt nên có những
đặc điểm riêng của nó, cụ thể:
- Thị trường bất động sản là thị trường mang tính địa phương sâu sắc: Do
đặc tính của đất đai là khơng thể mang từ nơi thừa sang nơi thiếu hụt được, mỗi nơi
lại có trình độ phát triển kinh tế, văn hố, xã hội, dân số khác nhau dẫn đến nhu cầu
về bất động sản rất khác nhau, do đó sự phát triển của thị trường bất động sản ở mỗi
vùng sẽ khác nhau.
- Thị trường bất động sản là thị trường cạnh tranh khơng hồn hảo: Do

mang tính địa phương sâu sắc nên thị trường bất động sản mang tính độc quyền
nhiều hơn thị trường các hàng hố thơng dụng khác. Biến động của giá đất thường
mạnh hơn biến động của hàng hố thơng dụng, các giao dịch mua bán tiến hành
khơng có đầy đủ thơng tin cần thiết do thị trường bất động sản khơng có thị trường
trung tâm, nơi mà người mua người bán có thể tác động trực tiếp qua lại lẫn nhau.
Vì vậy, tạo nên sự bất hoàn hảo trong cạnh tranh trên thị trường. Hoạt động
mua bán, giao dịch bất động sản chủ yếu thông qua các đơn vị kinh doanh bất động
sản, qua thông tin báo chí, tổ chức mơi giới… Do khơng có thị trường trung tâm
nên thông tin về thị trường bất động sản khó thu thập, độ tin cậy kém, tạo nên tính
khơng hiệu quả của thơng tin thị trường. Từ đó dẫn đến thị trường bất động sản là
thị trường nhạy cảm, dễ biến động khi có sự biến động của các yếu tố kinh tế, chính
trị và xã hội. Bên cạnh đó, sự so sánh giữa các bất động sản cùng loại cũng khó
chính xác vì các tiêu chí đánh giá bất động sản được đo lường một cách tương đối.
Số lượng người tham gia cung và cầu mỗi loại bất động sản là con số rất nhỏ, không
đảm bảo cho tiêu chí cạnh tranh hồn hảo.
- Thị trường bất động sản có mối quan hệ mật thiết với thị trường tài chính
tiền tệ: Tùy theo nhu cầu đầu tư mà người ta có thể chuyển hóa bất động sản thành
các sản phẩm trên thị trường vốn và ngược lại. Bên cạnh đó, hàng hố trên thị
trường bất động sản thường có giá trị lớn, các hoạt động giao dịch, đầu tư kinh

khoa luan, tieu luan24 of 102.


Tai lieu, luan van25 of 102.

17

doanh đều có nhu cầu rất lớn về vốn. Và do có giá trị lớn nên bất động sản còn được
sử dụng làm vật bảo đảm cho các hoạt động vay mượn tại các ngân hàng, tổ chức
tín dụng.

- Thị trường bất động sản là thị trường chịu ảnh hưởng nhiều bởi sự chi phối
của pháp luật: Do bất động sản thường có giá trị tương đối lớn và đặc tính riêng có
của hàng hố bất động sản nên giao dịch bất động sản luôn phức tạp hơn các hàng
hố thơng thường khác, đi cùng với các giao dịch bất động sản là hàng loạt các giấy
tờ kèm theo như: giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, các quyền mua, bán, thế
chấp, góp vốn bất động sản, thuế, lệ phí liên quan phải nộp. Do đó, những quy định
pháp luật chi phối bất động sản và giao dịch bất động sản càng tinh gọn, lệ phí liên
quan đến việc giao dịch càng thấp thì việc mua bán giao dịch bất động sản diễn ra
càng nhanh và càng phát triển thuận lợi.
- Thị trường bất động sản phải cần đến các loại tư vấn chuyên nghiệp, có
trình độ trong giao dịch: Do bất động sản là tài sản có giá trị lớn nên cần đến các
loại tư vấn chuyên nghiệp để có thể đánh giá bất động sản. Giá trị của bất động sản
chịu sự tác động của nhiều yếu tố, các thông tin trên thị trường bất động sản khá
phức tạp. Bản thân bất động sản chỉ phản ánh thực trạng của nó mà khơng phản ánh
được rõ ràng tính pháp lý về quyền sở hữu của người đang có bất động sản. Đó
chính là những thông tin, yếu tố mà người mua bán, chuyển nhượng, thuê, thuê
mua…cần phải được tư vấn để nắm bắt thơng tin chính xác.
1.4.2 Các cấp độ phát triển của thị trường bất động sản:
Hầu hết ở các quốc gia có nền kinh tế thị trường, thị trường BĐS đều hình
thành và phát triển qua 4 cấp độ: sơ khởi, tập trung hố, tiền tệ hố và tài chính hố.
Thứ nhất, cấp độ sơ khởi: Đó là giai đoạn của tất cả mọi người đều có thể tạo
lập được nhà của mình. Giai đoạn này chỉ cần có một mảnh đất là có thể hình thành

khoa luan, tieu luan25 of 102.