Tài liệu Ứng Dụng Công Cụ Phái Sinh Nhằm Giảm Thiểu Rủi Ro Tài Chính Của Các Doanh Nghiệp Bất Động Sản TPHCM

Tai lieu, luan van1 of 102.

BỘ GIÁO DỤC VÀ ĐÀO TẠO
TRƯỜNG ĐẠI HỌC KINH TẾ TP.HỒ CHÍ MINH


TRƯƠNG THÚY NHUNG

ỨNG DỤNG CÔNG CỤ PHÁI SINH NHẰM
GIẢM THIỂU RỦI RO TÀI CHÍNH CỦA CÁC
DOANH NGHIỆP BẤT ĐỘNG SẢN TP.HCM

LUẬN VĂN THẠC SĨ KINH TẾ

TP.HỒ CHÍ MINH – NĂM 2012

khoa luan, tieu luan1 of 102.


Tai lieu, luan van2 of 102.

BỘ GIÁO DỤC VÀ ĐÀO TẠO
TRƯỜNG ĐẠI HỌC KINH TẾ TP.HỒ CHÍ MINH


TRƯƠNG THÚY NHUNG

ỨNG DỤNG CÔNG CỤ PHÁI SINH NHẰM
GIẢM THIỂU RỦI RO TÀI CHÍNH CỦA CÁC
DOANH NGHIỆP BẤT ĐỘNG SẢN TP.HCM
Chuyên ngành: Tài Chính - Ngân Hàng

Mã số: 60340201

LUẬN VĂN THẠC SĨ KINH TẾ

NGƯỜI HƯỚNG DẪN KHOA HỌC
TS. NGUYỄN VĨNH HÙNG

TP.HỒ CHÍ MINH – NĂM 2012

khoa luan, tieu luan2 of 102.


Tai lieu, luan van3 of 102.

LỜI CAM ĐOAN
Tôi xin cam đoan đây là cơng trình nghiên c ứu do bản thân tôi thực hiện
dựa trên những tài liệu tham khảo thu thập được.
Các số liệu và thông tin sử dụng trong luận văn này đều có nguồn gốc,
trung thực và được phép công bố.

Tác giả luận văn

TRƯƠNG THUÝ NHUNG

khoa luan, tieu luan3 of 102.


Tai lieu, luan van4 of 102.

MỤC LỤC

LỜI CAM ĐOAN
DANH MỤC CÁC KÝ HIỆU VÀ CHỮ VIẾT TẮT
DANH MỤC CÁC BẢNG
DANH MỤC CÁC HÌNH BIỂU ĐỒ
LỜI MỞ ĐẦU ............................................................................................................ 1
CHƯƠNG 1: T ỔNG QUAN VỀ RỦI RO TÀI CHÍNH TẠI DOANH NGHIỆP
BẤT ĐỘNG SẢN........................................................................................................ 3
Tổng quan về sản phẩm phái sinh trong quản trị rủi ro tài chính

1.1.
1.1.1.

3

Rủi ro tài chính và tác động của rủi ro tài chính ............................... 3

1.1.1.1.

Rủi ro tài chính .................................................................................3

1.1.1.2.

Các loại rủi ro tài chính đối với doanh nghiệp .................................4

1.1.1.3.

Tác động của rủi ro tài chính ...........................................................5

1.1.2.

Quản trị rủi ro ....................................................................................... 6

1.1.2.1.

Khái niệm quản trị rủi ro ..................................................................6

1.1.2.2.

Cơng cụ tài chính phái sinh ..............................................................7

1.1.3.

Sản phẩm phái sinh trên thế giới....................................................... 10

1.1.3.1.

Hợp đồng giao sau và quyền chọn – Chỉ số S&P Case Shiller home

Index (CSI) ......................................................................................................10
1.1.3.2.

Qũy tín thác đầu tư bất động sản....................................................18

1.1.3.3.

Bài học kinh nghiệm cho Việt Nam về việc ứng dụng cơng cụ tài

chính phái sinh. ...............................................................................................19
CHƯƠNG 2: THỰC TRẠNG QUẢN TRỊ RỦI RO VÀ SỬ DỤNG CƠNG CỤ
TÀI CHÍNH PHÁI SINH PHỊNG NGỪA RỦI RO TÀI CHÍNH TẠI CÁC

DOANH NGHIỆP BẤT ĐỘNG SẢN TP.HCM ................................................... 21

khoa luan, tieu luan4 of 102.


Tai lieu, luan van5 of 102.

Quá trình phát triển của thị trường bất động sản thành phố HCM

2.1.

thời gian vừa qua .............................................................. ……………………...21
2.1.1.

Giai đoạn phát triển của thị trường bất động sản TP.HCM trước

khủng hoảng tài chính tồn cầu ...................................................................... 21
2.1.2.

Giai đoạn sau khủng hoảng tài chính tồn cầu: .............................. 23

2.1.3.

Toàn cảnh các doanh nghiệp bất động sản trên sàn niêm yết Qúy 3

năm 2012............................................................................................................ 24
2.1.4.

Vai trò của sàn giao dịch bất động sản và Hiệp hội bất động sản .. 28

2.1.4.1.

Vai trò của sàn giao dịch bất động sản ............................................................. 28

2.1.4.2.

Vai trò của hiệp hội bất động sản tp. Hồ Chi Minh.......................................... 30

Nhận diện các rủi ro tài chính tác động đến thị trường bất động sản

2.2.

thành phố HCM ................................................................................................... 31
2.2.1.

Rủi ro lạm phát……………………………………………………...31

2.2.2.

Rủi ro giá vật liệu xây dựng ............................................................... 33

2.2.3.

Rủi ro giá vàng .................................................................................... 33

2.2.4.

Rủi ro tỷ giá ......................................................................................... 35

2.2.5.

Rủi ro lãi suất ...................................................................................... 36
Thực trạng ứng dụng cơng cụ phái sinh để phịng ngừa rủi ro trong

2.3.

các doanh nghiệp bất động sản thành phố HCM ............................................. 37
2.3.1.

Thực trạng sử dung cơng cụ tài chính phái sinh ở Việt Nam ......... 38

2.3.2.

Tình hình sử dụng cơng cụ phái sinh tại các doanh nghiệp bất động

sản tại TP.HCM ................................................................................................ 42
2.3.2.1.

Tình hình thực tế sử dụng cơng cụ phái sinh tại các doanh nghiệp bất động sản

TP.HCM

.......................................................................................................................... 42

2.3.2.2.

Khảo sát mức độ am hiểu và thực trạng ứng dụng sản phẩm phái sinh tại doanh

nghiệp bất động sản và xây dựng : ....................................................................................... 48

2.4.

Nguyên nhân công cụ phái sinh chưa phát triển ở Việt Nam ............ 53

2.4.1.

Chưa am hiểu về sản phẩm phái sinh ............................................... 54

2.4.2.

Hành lang pháp lý và hạch toán kế toán: ......................................... 55

khoa luan, tieu luan5 of 102.


Tai lieu, luan van6 of 102.

Nguyên nhân từ phía thị trường: ...................................................... 56

2.4.3.

CHƯƠNG 3. GIẢI PHÁP ỨNG DỤNG CÁC CÔNG CỤ PHÁI SINH NHẰM
GIẢM THIỂU RỦI RO TÀI CHÍNH CỦA CÁC DOANH NGHIỆP BẤT
ĐỘNG SẢN TP.HỒ CHÍ MINH ........................................................................... 58
3.1.

Định hướng phát triển thị trường Bất Động Sản đến năm 2020

3.2.

Những yêu cầu đặt ra và một số giải pháp phát triển thị trường phái

... 58

sinh ở Việt Nam ................................................................................................... 60
3.2.1.

Các giải pháp v ĩ mô nhằm phát triển thị trường phái sinh trong nước ... 60

3.2.1.1.

Về phía nhà nước ............................................................................................. 60

3.2.1.2.

Về phía ngân hàng:........................................................................................... 71

3.2.2.

Các giải pháp đẩy mạnh ứng dụng sản phẩm phái sinh để quản trị

rủi ro tài chính tại các DNBĐS TP.HCM....................................................... 72
3.2.2.1.

Nâng cao kiến thức về sản phẩm phái sinh ...................................................... 72

3.2.2.2.

Doanh nghiệp cần phân biệt giữa quản trị rủi ro và đầu cơ, công cụ tài chính

phải được sử dụng phù hợp. ................................................................................................. 74
3.2.2.3.

Nhà QTRR cần đánh giá đúng đắn hiệu quả mà hoạt động QTRR mang lại: .. 75

3.2.2.4.

Nâng cao kiểm soát nội bộ nhằm tạo sự minh bạch trong hoạt động kinh doanh

và sử dụng công cụ phái sinh. .............................................................................................. 75
3.2.2.5.

Xây dựng chính sách và chương trình quản trị rủi ro tài chính phù hợp cho từng

doanh nghiệp: ....................................................................................................................... 76
3.2.2.6.

3.2.3.

Xây dựng phương án và quy trình làm việc chặt chẽ: ...................................... 79

Các vấn đề cần nghiên cứu thêm: ..................................................... 82

KẾT LUẬN .............................................................................................................. 84
TÀI LIỆU THAM KHẢO
PHỤ LỤC
Phụ lục 1: Công cụ phái sinh
Phụ lục 2: Bảng câu hỏi
Phụ lục 3: Vẽ đồ thị

khoa luan, tieu luan6 of 102.


Tai lieu, luan van7 of 102.

DANH MỤC CÁC KÝ HIỆU VÀ CHỮ VIẾT TẮT

BĐS

: Bất động sản

CTCK

: Công ty chứng khoán

CSI

: Chỉ số giá nhà Case Shiller (Case Shiller house price index)

DN

: Doanh Nghiệp

DNBĐS

: Doanh nghiệp bất động sản

HoREA

: Hiệp hội bất động sản TP.HCM

HĐPS

: Hợp đồng phái sinh

NĐT

: Nhà đầu tư

NHTM

: Ngân Hàng Thương Mại

NHNN

: Ngân Hàng Nhà Nước

PSHH

: Phái sinh hàng hóa

QTRR

: Quản trị rủi ro

REIT

: Qũy tín thác đầu tư bất động sản (Real estate investment trust)

SPV

: Tổ chức đặc biệt (Special Purpose Vehicle)

SGDBĐS

: Sàn giao dịch bất động sản

TDH

: Công ty Phát triển Nhà Thủ Đức (ThuducHouse, mã cổ phiếu TDH)

TPCĐ

: Trái phiếu chuyển đổi

TCTD

: Tổ chức tín dụng

khoa luan, tieu luan7 of 102.


Tai lieu, luan van8 of 102.

DANH MỤC CÁC BẢNG

Bảng 1.1: Mô tả các công cụ phái sinh ............... Error! Bookmark not defined.
Bảng 1.2: Chỉ số quý S&P/Case–Shiller index values .................................. 12
Bảng 2.1 :số liệu kế toán của các doanh nghiệp bất động sản niêm yết ......... 24
Bảng 2.2 : Bảng % lạm phát từ năm 2001 đến 2011 ...................................... 31

Bảng 2.3: Thu nhập và lợi nhuận từ công cụ phái sinh tại một số NHTM ..... 40

khoa luan, tieu luan8 of 102.


Tai lieu, luan van9 of 102.

DANH MỤC CÁC HÌNH BIỂU ĐỒ

BẢNG BIỂU
Biểu đồ 2.1: Biểu đồ lạm phát từ 2002-2012 .................................................. 32
Biểu đồ 2.2: Gía vàng từ 2000-2011 ............................................................... 33
Biểu đồ: 2.3 Biến động tỷ giá giai đoạn 2008-2011 ....................................... 35
Biểu đồ số 2.4 : Loại hình doanh nghiệp điều tra ........................................... 49
Biểu đồ số 2.5: vốn điều lệ của nhà đầu tư tham gia nghiên cứu ................... 49
Biểu đồ số 2.6 : Mức độ tác động của các rủi ro đến doanh thu và lợi nhuận
của doanh nghiệp............................................................................................. 50
Biểu đồ số 2.7: Mức độ hiểu biết về các loại sản phẩm phái sinh .................. 51
Biểu đồ số 2.8: Mức độ sử dụng của các loại sản phẩm phái sinh ................. 51
Biểu đồ số 2.9: Mức độ hiệu quả khi sử dụng sản phẩm phái sinh ................ 52
Biểu đồ số 2.10: Mức độ tin tưởng và sử dụng SPPS trong tương lai ............ 53
HÌNH VẼ
Hình 3.1: Mơ hình Quỹ tín thác đầu tư bất động sản (REIT) ......................... 64
Hình 3.2: Mơ hình xây dựng chỉ số giá bất động sản ..................................... 69
Hình 3.3: Lộ trình xây dựng sàn giao dịch phái sinh bất động sản ................ 70
Hình 3.4: Sơ đồ tổ chức .................................................................................. 80

khoa luan, tieu luan9 of 102.

Tai lieu, luan van10 of 102.

1

LỜI MỞ ĐẦU
Tính cấp thiết của đề tài
Cùng với sự phát triển của nền kinh tế, thị trường bất động sản Việt Nam nói
chung và thị trường bất động sản Thành Phố Hồ Chí Minh nói riêng ngày một phát
triển và ngày càng có vị trí quan trọng trong nền kinh tế, góp phần thúc đẩy q
trình hiện đại hóa và đơ thị hóa nhằm giải quyết nhu cầu nhà ở cho nhiều tầng lớp
dân cư cũng như mang lại nguồn thu lớn cho ngân sách nhà nước.
Mặc dù thị trường bất động sản Thành Phố Hồ Chí Minh là thị trường non trẻ
so với thị trường bất động sản trong khu vực và trên thế giới nhưng thị trường bất
động sản Thành Phố Hồ Chí Minh được đánh giá là một trong những thị trường
tiềm năng của khu vực, và có nhiều đóng góp cho sự phát triển của nền kinh tế xã
hội. Tuy nhiên bên cạnh những thành tựu đạt được thị trường bất động sản thành
Phố Hồ Chí Minh cịn nhiều bất ổn, và khá nhạy cảm với những tác động xung
quanh như biến động của thị trường chứng khoán, tỷ giá, giá vàng, chính sách, quy
định mới của nhà nước. Thị trường bất động sản biến động không lường, giá cả bất
động sản chưa phản ánh được giá trị thực của nó. Trước những biến động từ thị
trường, nhà đầu tư gặp rất nhiều khó khăn cũng như r ủi ro khi đầu tư. Trước thực
trạng đó, việc nghiên cứu hồn thiện các giải pháp tài chính nhằm phát triển ổn định
thị trường bất động sản là việc quan trọng và cấp thiết hiện nay.
Do đó học viên chọn Đề tài: Ứng dụng công cụ phái sinh nhằm giảm thiểu
rủi ro tài chính của doanh nghiệp bất động sản tại thành phố Hồ Chí Minh để
làm luận văn thạc sĩ kinh tế
Mục tiêu nghiên cứu
Đề tài nghiên cứu thực trạng ứng dụng công cụ phái sinh của doanh nghiệp bất
động sản.

khoa luan, tieu luan10 of 102.


Tai lieu, luan van11 of 102.

2

Phương pháp và phạm vi nghiên cứu
Trên cơ sở các lý thuyết tổng quan về sản phẩm phái sinh trong quản trị rủi ro
tài chính, đề tài sử dụng phương pháp phân tích định tính nhằm làm rõ các loại rủi
ro tài chính, và sự cần thiết ứng dụng sản phẩm phái sinh để quản trị rủi ro. Bên
cạnh đó với bảng câu hỏi sử dụng thang đo Likert, tác giả tiến hành khảo sát các
doanh nghiệp bất động sản đang hoạt động để đánh giá mức độ quan tâm, sử dụng
công cụ phái sinh. Bằng phương pháp nghiên cứu thống kê mô tả, phương pháp
tổng hợp và so sánh nhằm minh hoạ cụ thể thực trạng ứng dụng sản phẩm phái sinh
trong doanh nghiệp, từ đó đề xuất biện pháp nâng cao hiệu quả quản trị rủi ro tài
chính trong doanh nghiệp bất động sản.
Bài nghiên cứu trong phạm vi thị trường bất động sản thành phố Hồ Chí Minh
từ năm 1993 đến năm 2012
Bố cục đề tài được phân thành 3 chương như sau:
Chương 1: Tổng quan về rủi ro tài chính tại các doanh nghiệp bất động sản
Chương 2: Thực trạng quản trị rủi ro và ứng dụng cơng cụ tài chính phái sinh
tại các doanh nghiệp bất động sản Thành phố Hồ Chí Minh.
Chương 3: Giải pháp ứng dụng các cơng cụ phái sinh nhằm nâng cao hiệu quả
trong quản trị rủi ro tài chính tại doanh nghiệp bất động sản

khoa luan, tieu luan11 of 102.


Tai lieu, luan van12 of 102.

3

CHƯƠNG 1: TỔNG QUAN VỀ RỦI RO TÀI CHÍNH TẠI
DOANH NGHIỆP BẤT ĐỘNG SẢN
1.1. Tổng quan về sản phẩm phái sinh trong quản trị rủi ro tài chính
1.1.1.

Rủi ro tài chính và tác động của rủi ro tài chính

1.1.1.1. Rủi ro tài chính
Rủi ro tài chính là những rủi ro liên quan đến các thiệt hại có thể xẩy ra đối
với thị trường tài chính do sự thay đổi của các biến số tài chính: giá cả, lãi suất, tỷ
giá hối đoái, chứng khoán và những rủi ro doanh nghiệp sử dụng đòn bẩy tài chính,
hay nói cách khác liên quan đến cơ cấu nợ của doanh nghiệp. Sự xuất hiện các
khoản nợ trong cấu trúc vốn sẽ tạo ra nghĩa vụ trả nợ, trả lãi của doanh nghiệp.
Rủi ro tài chính bắt nguồn từ vô số các giao dịch liên quan trực tiếp đến tài
chính như mua bán, đầu tư, vay nợ và một số ho ạt động kinh doanh khác hoặc là hệ
quả gián tiếp của các chính sách thay đổi trong quản lý, trong cạnh tranh, trong các
quan hệ quốc tế…
Tuy nhiên, có thể chia thành 3 ngun nhân chính: rủi ro phát sinh từ sự thay
đổi bên ngoài về giá cả trên thị trường như lãi suất, tỷ giá hay giá của các loại hàng
hoá khác; rủi ro phát sinh từ các hoạt động hay giao dịch với các đối tác trong kinh
doanh như nhà cung cấp, khách hàng, các đối tác trong các giao dịch phát sinh hoặc
trong các liên doanh góp ốn
v đầu tư; rủi ro phát sinh ừt bên trong liên quan đến
nhân sự, cơ cấu tổ chức hoặc quy trình sản xuất kinh doanh.
Trong phạm vi đề tài này, tác giả chỉ tập trung vào giới thiệu những vấn đề
liên quan đến rủi ro tài chính là lãi suất, tỷ giá, lạm phát, giá cả…
Như vậy, tuỳ theo mức độ nghiêm trọng của từng rủi ro như đã phân tích ở

trên, doanh nghiệp nên tự xây dựng cho mình một chương trình quản trị rủi ro phù
hợp với đặc điểm kinh doanh của Doanh nghiệp nhằm giảm thiểu những rủi ro này.

khoa luan, tieu luan12 of 102.


Tai lieu, luan van13 of 102.

4

1.1.1.2. Các loại rủi ro tài chính đối với doanh nghiệp
a.

Rủi ro tỷ giá:

Rủi ro tỷ giá là rủi ro phát sinh do sự biến động của tỷ giá làm ảnh hưởng đến
giá trị kỳ vọng trong tương lai. Sự biến động này đôi khi gây ra tổn thất cho doanh
nghiệp, nhưng đôi khi tạo ra lợi nhuận thất thường nếu như tỷ giá biến động theo
chiều thuận lợi cho doanh nghiệp.
Dù có quy định giao dịch bằng tiền Việt Nam, nhưng trên thị trường bất động
sản, phần lớn sản phẩm đều được rao bán hoặc cho thuê bằng đô la một cách công
khai. Thậm chí, trên nhiều trang thơng tin về bất động sản, các sản phẩm căn hộ
cũng được nhiều người chào giá bằng “đô”. Đây là hệ quả của một thời gian dài
hiện tượng lạm dụng USD diễn ra khá phổ biến trên thị trường. Thậm chí, tại các
báo cáo của một số công ty tư vấn bất động sản như CBRE, Savills..., thông tin về
giá bán và cho thuê bất động sản đều được thể hiện bằng USD. Do vậy sự biến động
về tỷ giá có ảnh hưởng lớn đến giá cả của bất động sản và lợi nhuận của Doanh
nghiệp bât động sản.
b.

Rủi ro về lãi suất:

Rủi ro lãi suất là loại rủi ro do sự biến động của lãi suất gây ra. Loại rủi ro này
phát sinh trong quan hệ tín dụng của tổ chức tín dụng theo đó tổ chức tín dụng có
những khoản đi vay hoặc cho vay theo lãi suất thả nổi.
Hầu hết các doanh nghiệp đầu tư bất động sản đều sử dụng vốn vay để đầu tư
cho các cơng trình của mình, vì vậy khi nền kinh tế l ạm phát, chính phủ thực hiện
các biện pháp kiềm chế lạm phát trong đó có chính sách thắt chặt tín dụng làm lãi
suất tăng cao gây khó khăn cho việc huy động vốn của Doanh nghiệp thậm chí có
Doanh nghiệp phá sản do khơng huy động được nguồn vốn để tiếp tục kinh doanh
và trả lãi vay cho Ngân hàng.
c.

Rủi ro lạm phát:

khoa luan, tieu luan13 of 102.


Tai lieu, luan van14 of 102.

5

Khi nền kinh tế rơi vào tình trạng lạm phát, nguồn vốn vay tín dụng cho đầu
tư bất động sản từ các tổ chức tín dụng sẽ gặp nhiều khó khăn do nguồn vốn vay tín
dụng với tài sản bảo đảm bằng bất động sản lại bị hạn chế để kiềm chế lạm phát.
Điều này làm ảnh hưởng đến việc huy động vốn của Doanh nghiệp. Như vậy, khơng
thể có giải pháp vốn chủ yếu từ nguồn tín dụng trong nước khi lạm phát chưa
ngừng. Mặt khác khi nền kinh tế lạm phát làm giá cả đầu vào của các doanh nghiệp
tăng chính điều này cũng góp phần làm giảm lợi nhuận của doanh nghiệp.
d.

Rủi ro giá vàng

Do thị trường BĐS Việt Nam, giá bất động sản vẫn còn lấy chuẩn giá vàng
nên khi giá vàng biến động làm cho giá bất động sản biến động theo.
Giá đất, như thường lệ, lại được quy theo vàng, cứ sau mỗi đợt giá vàng thay
đổi, giá đất lập tức thay đổi theo. Diễn biến thị trường bất động sảnnhững năm qua
cho thấy, nếu giá vàng giảm, giá đất khơng thay đổi, nhưng một khi giá vàng tăng
thì giá đ ất lập tức cũng hình thành một mặt bằng mới, bất kể có giao dịch hay
khơng.
e.

Rủi ro giá vật liệu xây dựng

Cũng như các doanh nghiệp khác, lợi nhuận của doanh nghiệp kinh doanh bất
động sản luôn chịu tác động bởi các yếu tố đầu vào đặc biệt giá vật liệu xây
dựng.Chính vì thế khi cơn bão giá vật liệu xây dựng tăng cao đã khi ến không ít các
doanh nghiệp hoạt động trong lĩnh vực xây dựng điêu đứng, nhiều cơng trình chậm
tiến độ, hay tạm ngừng mãi mãi.
1.1.1.3. Tác động của rủi ro tài chính
a.

Tác động đến lợi nhuận và năng lực cạnh tranh của doanh nghiệp.

Rủi giá vật liệu xây dựng, lãi suất, tỷ giá làm chi phí đầu vào của doanh
nghiệp tăng lên, làm lợi nhuận giảm đi. Để giải quyết vấn đề này doanh nghiệp phải
tăng giá bán và điều này ảnh hưởng đến khả năng cạnh tranh trên thị trường của
doanh nghiệp.

khoa luan, tieu luan14 of 102.

Tai lieu, luan van15 of 102.

6

Mặc dù vậy, khi thị trường đi xuống đặc biệt các doanh nghiệp BĐS khó mà
tăng giá. Chi phí tăng làm lợi nhuận giảm, bên cạnh đó làm giảm khả năng cạnh
tranh của doanh nghiệp.
b.

Tác động đến khả năng chịu đựng tài chính và tái đầu tư của doanh nghiệp

Doanh nghiệp có thể tồn tại khi đảm bảo được nguồn vốn để tái đầu tư. Tuy
nhiên trong quá trình hoạt động kinh doanh nếu rủi ro tài chính tăng cao và doanh
nghiệp khơng thể kiểm soát được, nguồn vốn tái đầu tư bị giảm đi thậm chí âm. Đối
với các doanh nghiệp BĐS, khi thị trường đi xuống, đồng thời chính sách tín dụng
thắt chặt, doanh nghiệp sẽ khơng đủ vốn để duy trì hoạt động.Thời gian vừa qua đã
có rất nhiều doanh nghiệp đã phá sản, hoặc đóng cửa tạm thời.
c.

Tác động đến dịng tiền của doanh nghiệp

Khi rủi ro tài chính tăng cao do biến động lãi suất, tỷ giá, giá nguyên vật liệu,
giá vàng, rủi ro này tác động làm mất cân đối dòng tiền tức dòng thu vào nhỏ hơn
dòng chi ra. Và nếu dòng tiền bị mất cân đối trong dài hạn, doanh nghiệp sẽ mất khả
năng trả nợ và có thể làm cho doanh nghiệp bị phá sản.
1.1.2.

Quản trị rủi ro

1.1.2.1. Khái niệm quản trị rủi ro
Quản trị rủi ro là quá trình xác định các rủi ro và tìm cách quản lý, hạn chế các
rủi ro đối với tổ chức.Một cách tổng quát đây là quá ình
tr xem xét toàn b ộ hoạt
động của tổ chức, xác định các nguy cơ tiềm ẩn và khả năng xảy ra các nguy cơ
đó.Từ đó chuẩn bị các hành động thích hợp để hạn chế các rủi ro đó ở mức thấp
nhất. Một trong những cách để quản trị rủi ro hiệu quả là việc ứng dụng các công cụ
phái sinh.Công cụ tài chính phái sinh xuất hiện lần đầu tiên nhằm giảm thiểu hoặc
loại bỏ hoàn toàn rủi ro, trong đó thường được sử dụng cao nhất là hợp đồng kỳ hạn
(forward contracts), hợp đồng tương lai (future contracts), hợp đồng quyền chọn
(option contracts) và hợp đồng hoán đổi (swap contracts).Những cơng cụ trên cịn

khoa luan, tieu luan15 of 102.


Tai lieu, luan van16 of 102.

7

có thể kết hợp với nhau, với những khoản vay hoặc những chứng khoán truyền
thống để tạo nên các công cụ lai tạo.
1.1.2.2. Công cụ tài chính phái sinh
Cơng cụ phái sinh là những cơng cụ được phát hành trên cơ sở những công cụ
đă có như cổ phiếu, trái phiếu nhằm nhiều mục tiêu khác nhau như phân tán rủi ro,
bảo vệ lợi nhuận hoặc tạo lợi nhuận. Các loại công cụ phái sinh như sau:

khoa luan, tieu luan16 of 102.

Tai lieu, luan van17 of 102.

8

Nội dung

Hợp đồng kỳ

Hợp đồng

Hợp đồng quyền

Hợp đồng hốn

hạn

tương lai

chọn

đổi

Thị trường
giao dịch

Phi chính thức

Loại hợp

thuận Được sàn giao

giữa các bên dịch tiêu chuẩn
tham gia. Điều hố các điều
kiện thoả thuận khoản của hợp

đồng

Chính thức

Chính thức và phi Phi chính thức
chính thức

Thoả

Được sàn giao Thoả thuận giữa
dịch chuẩn hoá các bên tham gia
các điều khoản trao đổi một

Khối
lượng và chất
lượng

của hợp đồng nếu
đồng:
giao dịch trên thị
chính
Hàng hoá trường
thức, thoả thuận
Khối
giữa các bên nếu
lượng và chất

giao dịch trên thị
lượng
trường phi chính
Giá cả
thức

-

-

linh hoạt :
-

Hàng

hố

Giá cả

Ngày
đáo hạn

hạn

Ngày đáo Người
mua quyền có
quyền nhưng
khơng bắt bc
mua hoặc bán

dịng tiền này lấy
một dòng tiền
khác của bên kia.
Kết hợp giữa hợp
đồng giao ngay
và kỳ hạn.
Các loại hợp
đồng hoán đổi:
- Hoán
lãi suất

đổi

- Hoán
tiền tệ

đổi

- Hốn đổi
rủi ro tín dung

Người bán
- Hốn
hàng
hố
quyền bắt buộc
phải thực hiện
Thanh toán

khoa luan, tieu luan17 of 102.

Khi đáo hạn

Thanh tốn hàng
ngày bằng cách
trích tài khoản
bên thua và ghi
vào tài khoản
bên được

Thanh tốn phí Khi đáo hạn
mua ngay khi
mua quyền hoặc
thanh toán hàng
ngày giống như
hợp đồng tương
lai

đổi


Tai lieu, luan van18 of 102.

Ưu điểm

9

Được thiết kế

-

linh hoạt tuỳ
vào thoả thuận

thanh khoản cao trên thị trường
do được chuẩn chính thức:
hố nên dễ tìm -Tính
thanh
đối tác
khoản cao do dễ

của hai bên

Tính

Khi

giao

dịch Các bên tham gia
HĐ đều có những
lợi ích nhất định,
HĐ đáp ứng
được nhu cầu

mua và bán lại
Hạn chế tìm đối tác
hoặc bán và mua
rủi ro vỡ nợ
-Hạn chế rủi ro

cùng loại ngoại
Có
thể vỡ nợ
tệ ở hai thời điểm
chuyển nhượng -Khi thị trường
khác nhau.
bất kỳ thời điểm có lợi, người mua
nào trước khi quyền chọn có
hợp đồng đến thể khơng cần
hạn
thực hiện hợp
-

đồng, lúc này chỉ
mất phí quyền
chọn
Nhược điểm

Thanh
khoản thấp do
khó tìm đối tác
Rủi ro
vỡ nợ cao do
đối tác có thể
từ chối khơng
thực hiện hợp
đồng khi gặp
bất lợi
Bắt
buộc thực hiện

hợp đồng khi
đáo hạn

Nguồn: Tác giả tổng hợp

khoa luan, tieu luan18 of 102.

- Bắt buộc thực
hiện giao dịch
khi đến hạn
- Mất phí mơ
giới, phí giao
dịch và u cầu
ký quỹ

-Phí mua quyền
chọn có thể đắt
tuỳ cung cầu thị
trường giao dịch

-Thanh
khoản
thấp do khó tìm
đối tác
Rủi ro vỡ
nợ cao do đối tác
có thể từ chối
không thực hiện
hợp đồng khi gặp
bất lợi

-Bắt buộc thực
hiện hợp đồng
khi đáo hạn


Tai lieu, luan van19 of 102.

1.1.3.

10

Sản phẩm phái sinh trên thế giới

1.1.3.1. Hợp đồng giao sau và quyền chọn – Chỉ số S&P Case Shiller
home Index (CSI)
Nhu cầu phát triển thị trường phái sinh cho các DN càng được hỗ trợ mạnh
trong bối cảnh kinh tế Việt Nam đang hội nhập sâu rộng và đa dạng vào nền kinh tế
thế giới.
Trên thế giới thị trường phái sinh đã phát triển từ thế kỷ 19 và đang ngày càng
tăng trưởng do giới đầu tư chuyển hướng và nâng tỷ trọng của hàng hóa trong danh
mục đầu tư khi nhận thấy sự mất cân bằng cung cầu trên thị trường hàng hóa và
giao dịch hàng hóa trở nên dễ dàng hơn với mọi đối tượng. Về quy mơ, khối lượng
hàng hóa giao dịch đã tăng m ạnh qua các năm, nhất là giai đoạn từ năm 2008 tới
2010 đã tăng kho ảng 50% so với 3 năm trước đó. Giá trị giao dịch tương lai hàng
hóa cũng tăng gấp đơi từ năm 2008 tới 2010 khi đạt 380 tỷ USD.
Về lĩnh vực bất động sản, sản phẩm phái sinh bất động sản phát triển mạnh mẽ
ở các nước Châu Âu có Anh, Mỹ, Châu Á có Nhật, Singapore,Trung Quốc... Trong
bài này tác giả đề cập đến chỉ số giá nhà S&P/Case- Shiller (CSI) đây là chỉ số giá
nhà của Mỹ, được đánh giá với mức độ chính xác cao. Đồng thời tác giả cũng đề
cập đến hợp đồng giao sau trên chỉ số giá nhà.

a.

Khái niệm Chỉ số giá nhà S & P / Case-Shiller (CSI):

Sau khi thị trường nhà đất tại Hoa Kỳ tăng hơn 11% mỗi năm từ năm 2000
đến 2006, giá nhà đất đi xuống, gây nên những rủi ro như nhà bị tịch thu, Tình hình
tài chính căng thẳng. Chính điều nàydẫn đến sự đánh giá lại rủi ro của giới đầu tư
nhà ở. Khi rủi ro này gia tăng, người ta nhận thấy rằng chủ nhà, người cho vay, và
người tham gia thị trường phải đối mặt với các rủi ro này là rất cao.
Chính mối quan tâm rủi ro giá nhà ngày càng tăng,năm 2006 sàn Chicago
Mercantile Exchange (CME) ắt
b
Shiller.

khoa luan, tieu luan19 of 102.

đầu giao dịch hợp đồng tương lai S&P/Case-


Tai lieu, luan van20 of 102.

11

Chỉ số giá nhà S & P / Case-Shiller (CSI), được phát triển bởi ba nhà kinh tế
Allan Weiss, Karl E.Case và Robert J. Shiller những năm 1980.Bộ ba này đã thành
lập một công ty bán dữ liệu nghiên cứu của họ sau đó cơng ty này đã đư ợc mua bởi
Fiserv, Inc, công ty này sẽ lập bảng dữ liệu. Dữ liệu này được phân phối bởi
Sandard & Poor. Chỉ số chính thức được gọi là Chỉ số giá nhà S & P / Case-Shiller
(CSI). Có những loại chỉ số như:
- Chỉ số giá nhà quốc gia là chỉ số tập hợp của các hộ gia đình thuộc chín bộ

phận điều tra dân số của Hoa Kỳ. Nó được tính tốn hàng q và đư ợc công bố vào
thứ ba cuối cùng của tháng hai, tháng Năm, tháng Tám và tháng Mười. Chỉ số này
được chuẩn hóa và có giá trị 100 trong quý đầu tiên của năm 2000.
- Chỉ số tổng hợp 10 thành phố, trong đó bao gồm Boston, Chicago, Denver,

Las Vegas, Los Angeles, Miami, New York, San Diego, San Francisco và
Washington, DC.
- Chỉ số tổng hợp của 20 thành phố, trong đó bao gồm tất cả các thành phố ở

trên cộng với Atlanta, Charlotte, Cleveland, Dallas, Detroit, Minneapolis, Phoenix,
Portland (Oregon), Seattle và Tampa.
- Các chỉ số, ngoài các chỉ số quốc gia, được công bố vào ngày thứ ba cuối

cùng của mỗi tháng lúc 9 giờ sáng EST. Dữ liệu sẽ được báo cáo sau 2 tháng, báo
cáo này sẽ được công bố vào tháng 5 sau khi thu thập hết doanh số bán nhà tháng 3.
Các chỉ số này được chuẩn hóa và có giá trị 100 trong tháng đầu tiên của năm 2000.

khoa luan, tieu luan20 of 102.


Tai lieu, luan van21 of 102.

12

Bảng 1.2: Chỉ số quý S&P/Case–Shiller index values (U.S. National Index Levels)
YEAR

Q1

Q2

Q3

Q4

1987

62.03

64.09

65.32

66.18

1988

66.67

69.27

70.50

71.22

1989

72.43

74.40

75.22

75.37

1990

75.58

76.42

75.84

74.59

1991

73.43

1992

74.30

1993

74.46

1994

76.46

1995

77.74

1996

79.61

1997

81.82

1998

85.71

1999

92.08

2000

100.00

2001

109.27

2002

118.00

122.24

126.13

128.58

2003

130.48

134.2

138.41

142.29

2004

146.26

152.92

158.53

163.06

2005

169.19

176.70

183.08

186.97

2006

188.66

189.93

188.11

186.44

2007

184.83

183.17

180.01

170.75

2008

159.36

155.93

150.48

139.41

2009

129.17

133.19

137.51

136.99

2010

132.11

138.25

135.68

130.95

2011

125.71

130.78

130.66

125.67

Nguồn: en.wikipedia
< />
khoa luan, tieu luan21 of 102.


Tai lieu, luan van22 of 102.

13

Mỗi chỉ số đo lường sự thay đổi trong giá cả của một căn nhà một hộ gia đình,
bằng cách sử dụng phương pháp bán hàng lặp lại, so sánh giá bán lần này của cùng
một tài sản so với giá trước đó. Những căn mới xây dựng được loại trừ vì khơng có
cách nào để tính tốn giá bán đã thay đ ổi cho đến khi căn này được qua 2 lần mua.
Căn hộ khơng được sử dụng để tính trong các chỉ số trên. Tuy nhiên, có một chỉ số
căn hộ riêng biệt theo dõi giá cả căn hộ trong năm thị trường chính: Boston,
Chicago, New York, Los Angeles và San Francisco.
Cách lấy dữ liệu này được gọi là “arms –length sale transactions” tạm dịch là
“những giao dịch chính thức”. Những giao dịch bán đúng giá thị trường được ghi lại
thành những giao dịch có độ chính xác cao.Cịn những giao dịch như cho, biếu, tặng
hoặc bán rẻ thì sẽ khơng được ghi nhận vì các giao dịch này khơng chính xác.

Những tài sản bị tịch thu vẫn được ghi nhận trong chỉ số xem như là giao dịch giữa
ngân hàng và cá nhân và là mua bán lặp lại. Và các tài sản thay đổi thiết kế ví dụ
như tăng số lượng phịng thì cũng sẽ bị loại khi tính chỉ số này vì giá cả lần sau chắc
chắn sẽ phải cao hơn lần trước vì bao gồm giá trị sửa chữa.
Hiện nay chỉ số này là một thước đo được sử dụng rộng rải và được đánh giá
cao trên thị trường nhà đất Mỹ vì độ chính xác cao.
b.

Hợp đồng tương lai, hợp đồng quyền chọn

Rõ ràng, nếu bạn đang tìm ki ếm để mua hoặc bán một căn nhà, bạn sẽ quan
tâm đến việc giá nhà sẽ lên hoặc xuống và giá bao nhiêu. Nếu bạn đang bán và giá
cả có xu hướng tăng, bạn có thể muốn giữ lại chờ đợi và xem nếu giá tiếp tục đi
lên.Nếu bạn đang mua và bạn thấy giá đi lên, bạn có thể muốn mua thật nhanh trong
khi có thể. Hoặc nếu giá giảm, bạn muốn bán nhanh vì giữ lại thì giá sẽ tiếp tục
giảm…. Tất nhiên, khơng có người hoặc chỉ số nào có thể dự đốn chính xác những
gì sẽ xảy ra với giá nhà.
Thậm chí nếu bạn khơng có nhu cầu mua hay bán nhà, giá nhà là một chỉ báo
sự phát triển của nền kinh tế. Có thể lúc ấy bạn tin rằng bây giờ là thời điểm tốt để
làm cho một đầu tư lớn và bạn bắt đầu tìm một khu vực cụ thể thực hiện công việc

khoa luan, tieu luan22 of 102.


Tai lieu, luan van23 of 102.

14

của mình? Hoặc các doanh nghiệp muốn tham gia vào thị trường bất động sản nên
làm thế nào? Chỉ số Case-Shiller cung cấp cái nhìn sâu sắc và trả lời tất cả những

câu hỏi này. Nó thậm chí cịn có thể tận dụng lợi thế của những thay đổi trong giá
nhà bằng cách gián tiếp đầu tư v ào S & P / Case-Shiller Index (CSI) hợp đồng
tương lai và hợp đồng quyền chọn. Đây là loại đầu tư được khuyến khích cho các
doanh nghiệp phát triển bất động sản, ngân hàng, các định chế tài chính cho vay thế
chấp và các nhà đầu tư để giúp họ giảm thiểu rủi ro trong đầu tư kinh doanh của họ.
Ngay cả những nhà đầu tư có hoặc không liên quan đến bất động sản họ vẫn có thể
tham gia để đa dạng hóa danh mục đầu tư của mình.
Giá trị của hợp đồng tương lai được thiết lập ở mức 250 lần của CSI. Vì vậy,
nếu các mức độ của chỉ số tổng hợp (CUS), ví dụ, là 250, giá trị của hợp đồng
tương lai liên quan là 62.500 $ (250 × 250 $). Tại thời điểm đáo hạn, giá trị của hợp
đồng là 250 nhân với giá trị trung bình của các chỉ số trong khoảng thời gian ba
tháng trước so với 2 tháng kề trước. Ví dụ, giá thanh tốn cuối cùng của tháng tám
2008 CUS hợp đồng tương lai chỉ số CSI như báo cáo cho khoảng thời gian ba
tháng tháng 4 năm 2008 đến tháng 6 năm 2008. Chỉ số tháng 6 năm 2008 được phát
hành vào tháng Tám 2008.
Hợp đồng tháng 2 được thiết lập dựa trên giá giao ngay của chỉ số CSI quý 4
(bao gồm dữ liệu tháng 10,11,12), hợp đồng tháng 5 được thiết lập dựa trên giá giao
ngay của chỉ số CSI quý 1 (bao gồn dữ liệu tháng 1,2,3)…mỗi lần giao dịch tối
thiểu 20 hợp đồng (block trade) tối đa 5000 hợp đồng.
Hầu hết các chứng khoán, như cổ phiếu, được định giá theo đơn vị tiền tệ tiêu
chuẩn, như đô la Mỹ, cổ phiếu trên sàn giao dịch chứng khoán New York.Trong
Hợp đồng tương lai gia số tối thiểu được gọi là”sticks” giá trị này tùy thuộc vào
hợp đồng tương lai đang được giao dịch. Giá trị sticks cho một hợp đồng tương lai
CSI và hợp đồng lựa chọn là 0,20 điểm chỉ số. Như vậy, giá trị của sticks của chỉ số
$ 250=250* 0,20 = $ 50,00 cho mỗi hợp đồng. Nếu giá trị hiện tại của hợp đồng
được giao dịch ở mức 295,50, khi tăng một sticks sẽ có giá 295,70, và giá trị của

khoa luan, tieu luan23 of 102.

Tai lieu, luan van24 of 102.

15

hợp đồng sẽ tăng lên $50 (295,70 × 250 $ - 295,50 × 250 $ =$ 50). Trong trường
hợp này, vị thế mua sẽ được ghi với mức tăng $ 50 và vị thế bán sẽ lỗ $ 50.
Nếu một thương nhân mua một hợp đồng tương lai, ông giữ vị thế mua nếu
giá tăng lên ông lờivà lỗ nếu giá giảm. Nếu ông bán một hợp đồng, ông giữ vị thế
bán, ông lời nếu giá giảm và lỗ khi giá tăng.
Ví dụ: nếu một nhà đầu tư mua 50 hợp đồng tại chỉ số điểm 150 sau đó bán lại
50 hợp đồng tại chỉ số 156.6 như vậy kết quả sẽ là:
Mua 50 hợp đồng tại

150 index points

Bán 50 hợp đồng tại

156.6 index points

Lợi nhuận trên 1 hợp đồng =

6.6 index points
x 50 hợp đồng
x $250

Lời/ lỗ của hợp đồng =

$82,50

Hoặc một nhà đầu tư có thể bán tài sản đang nắm giữ hoặc tài sản sẽ có trong

tương lai. Gỉa sử rằng nhà đầu tư đó bán 35 hợp đồng tại điểm 156.6 và sau đó mua
35 hợp đồng này tại điểm 152.6. giao dịch này mang lại lợi nhuận là $35,000
Bán 35 hợp đồng tại

156.6 index points

Mua 35 hợp đồng tại

152.6 index points

Lợi nhuận trên 1 hợp đồng =

4 index points
x 35 hợp đồng
x $250

Lời/ lỗ của hợp đồng

=

$35,000

Hợp đồng tương lai được giao dịch trên các thị trường tương lai.Các bên có
thể kết thúc hoặc chấm dứt vị thế của mình một cách dễ dàng.Bên giữ thế trường vị
(người mua) có thể kết thúc vị thế của mình bằng cách bán lại hợp đồng tương lai

khoa luan, tieu luan24 of 102.


Tai lieu, luan van25 of 102.

16

với cùng loại hàng hóa và cùng ngày giao hàng.Ngược lại, bên giữ thế đoản vị
(người bán) cũng có thể kết thúc vị thế của mình bằng cách mua một hợp đồng
tương lai tương tự.
Các CME khơng u ầu
c thương nhân đặt lên tồn bộ giá trị hợp đồng khi
mua hoặc bán. Người giao dịch cần một khoản tiền ký gửi để đảm bảo các bên tuân
theo những điều kiện của hợp đồng, k hoản tiền này được gọi là tiền ký quỹ. Sau
một thời gian giao dịch, nếu tiền trong tài khoản giảm tới bằng hoặc dưới mức ký
quỹ duy trì (maintenance margin) theo qui định (mức này tùy thuộc vào qui định
của các sở giao dịch và loại hàng hóa giao dịch), thì phải chuyển thêm tiền vào tài
khoản để đưa tiền trong tài khoản về mức ký quỹ ban đầu.
c.

Sự cần thiết sử dụng cơng cụ tài chính phái sinh bất động sản:

Những điểm lợi quan trọng mà công cụ này mang lại theo G.Donald Jud,
Daniel T. Winkler (2009); Corina Geambasu, Mirela Matei (2007).
Đa dạng hóa danh mục đầu tư
Các hợp đồng tương lai và quyền chọn góp phần làm đa dạng hóa danh mục
đầu tư. Các đặc tính của nhà ở giúp nhà ở góp phần đáng kể vào danh mục đầu tư
cải thiện hiệu suất của doanh mục đầu tư. Trong số rất nhiều các nghiên cứu trong
lĩnh vực này, xem ví dụ, Webb (1990); Goetzmann (1993); Englund, Hwang, và
Quigley (2002); Eichholtz, Koedijk, de Roon (2002); vàJud,Wingler,và Winkler
(2006).
Người tham gia thị trường là nhà đầu tư lớn, những người muốn đầu tư vào
nhà ở nhưng không muốn mua nhà trong tương lai. Đối với các nhà đầu tư nhỏ,
quỹ,họ tham gia thị trường nhà ở như các mặt hàng khác như dầu, vàng,và đáp ứng

nhu cầu của nhà đầu tư.
Bảo hiểm rủi ro
Hợp đồng tương lai và quyền chọn CSI như một chiến lược bảo hiểm rủi ro
cho các cá nhân hoặc tổ chức có nhu cầu giảm thiểu rủi ro đầu tư nhà ở của họ. Các

khoa luan, tieu luan25 of 102.