Pháp luật về công chứng hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất thực tiễn tại văn phòng công chứng chứng nguyễn văn việt

ĐẠI HỌC ĐÀ NẴNG
PHÂN HIỆU ĐẠI HỌC ĐÀ NẴNG TẠI KON TUM

ĐẶNG THẾ KIỆT

BÁO CÁO THỰC TẬP TỐT NGHIỆP
PHÁP LUẬT CÔNG CHỨNG HỢP ĐỒNG
CHUYỂN NHƢỢNG QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT THỰC TIỄN TẠI VĂN PHỊNG CƠNG CHỨNG
NGUYỄN VĂN VIỆT TỈNH BÌNH ĐỊNH

Bình Định, tháng 6 năm 2021


ĐẠI HỌC ĐÀ NẴNG
PHÂN HIỆU ĐẠI HỌC ĐÀ NẴNG TẠI KON TUM

BÁO CÁO THỰC TẬP TỐT NGHIỆP
PHÁP LUẬT CÔNG CHỨNG HỢP ĐỒNG
CHUYỂN NHƢỢNG QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT THỰC TIỄN TẠI VĂN PHỊNG CƠNG CHỨNG
NGUYỄN VĂN VIỆT TỈNH BÌNH ĐỊNH

GIẢNG VIÊN HƢỚNG DẪN : CHÂU THỊ NGỌC TUYẾT
SINH VIÊN THỰC HIỆN

: ĐẶNG THẾ KIỆT

LỚP

: K11LK2

MSSV

: 17152380107090

Bình Định, tháng 6 năm 2021


LỜI CẢM ƠN
Thực tập tốt nghiệp là một gia đoạn cần thiết và hết sức quan trọng của mỗi sinh
viên, đó là thời gian để sinh viên tiếp cận với thực tế, nhằm củng cố và vận dụng những
kiến thức mình đã học được trong nhà trường. Được sự nhất trí của nhà trường, ban chủ
nhiệm khoa Sư phạm và Dự bị đại học, trường Phân hiệu Đại học Đà Nẵng tại Kon Tum,
em đã nghiên cứu đề tài: “Pháp luật công chứng hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng
đất. Thực tiễn tại huyện Tuy Phước.”
Để hồn thành khóa luận, trong quá trình thực tập và nghiên cứu, em đã nhận được
sự quan tâm, giúp đỡ tận tình của nhiều các nhân và tập thể. Trong trang đầu của bài khóa
luận này, em xin chân thành gửi lời cảm ơn tới:
Ban giám hiệu trường Phân hiệu Đại học Đà Nẵng tại Kon Tum.
Ban chủ nhiệm khoa và tập thể thầy cô giáo trong khoa Sư phạm và Dự bị đại học
đã tận tình dạy dỗ và dìu dắt em trong suốt q trình học tập.
Các cán bộ Phịng Cơng chứng Nguyễn Văn Việt tỉnh Bình Định đã tạo điều kiện
giúp đỡ em hoàn thành báo cáo thực tập tốt nghiệp này.
Đặc biệt em xin chân thành cảm ơn sự quan tâm, chỉ đạo tận tình của giảng viên
hướng dẫn Châu Thị Ngọc Tuyết – người đã giúp đỡ em trong suốt q trình hồn thành
bài báo cáo thực tập tốt nghiệp này.
Em xin chân thành cảm ơn!
Bình Định, tháng 6 năm 2021
Sinh viên thực hiện

Đặng Thế Kiệt

MỤC LỤC
LỜI CẢM ƠN
MỞ ĐẦU .............................................................................................................................1
1. Tính cấp thiết của đề tài ................................................................................................1
2. Mục đích và nhiệm vụ nghiên cứu ...............................................................................1
3. Đối tƣợng và phạm vi nghiên cứu ................................................................................2
4. Phƣơng pháp nghiên cứu ..............................................................................................2
5. Kết cấu báo cáo ..............................................................................................................2
CHƢƠNG 1. TỔNG QUAN VỀ ĐƠN VỊ THỰC TẬP ..................................................1
1.1. KHÁI QUÁT CHUNG VỀ HUYỆN TUY PHƢỚC, TỈNH BÌNH ĐỊNH .............1
1.1.1. Vị trí địa lý .............................................................................................................1
1.1.2. Điều kiện tự nhiên .................................................................................................1
1.1.3. Tiềm năng kinh tế ..................................................................................................2
1.2. KHÁI QUÁT CHUNG VỀ VĂN PHÒNG CƠNG CHỨNG NGUYỄN VĂN
VIỆT TỈNH BÌNH ĐỊNH ..................................................................................................4
1.2.1. Lịch sử hình thành và phát triển của đơn vị ..........................................................4
1.2.2. Chức năng, nhiệm vụ và cơ cấu tổ chức bộ máy ...................................................4
KẾT CHƢƠNG 1 ...............................................................................................................6
CHƢƠNG 2. NHỮNG VẤN ĐỀ CƠ BẢN VỀ CÔNG CHỨNG HỢP ĐỒNG
QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT VÀ QUY ĐỊNH PHÁP LUẬT VỀ CÔNG CHỨNG HỢP
ĐỒNG CHUYỂN NHƢỢNG QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT ................................................7
2.1. KHÁI QUÁT VỀ CÔNG CHỨNG HỢP ĐỒNG QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT.........7
2.1.1. Khái niệm về công chứng ......................................................................................7
2.1.3. Khái quát về hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất ..................................9
2.2. QUY ĐỊNH PHÁP LUẬT VỀ CÔNG CHỨNG HỢP ĐỒNG CHUYỂN
NHƢỢNG QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT .............................................................................12
2.2.1. Quy định pháp luật chuyển nhượng quyền sử dụng đất ......................................12
2.2.2. Trình tự thủ tục về công chứng hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất ...20
KẾT CHƢƠNG 2 .............................................................................................................26

CHƢƠNG 3. THỰC TRẠNG ÁP DỤNG PHÁP LUẬT CÔNG CHỨNG HỢP
ĐỒNG CHUYỂN NHƢỢNG QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT TẠI VĂN PHỊNG CƠNG
CHỨNG NGUYỄN VĂN VIỆT, KIẾN NGHỊ HOÀN THIỆN...................................27
3.1. THỰC TRẠNG ÁP DỤNG PHÁP LUẬT CÔNG CHỨNG HỢP ĐỒNG
CHUYỂN NHƢỢNG QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT TẠI VĂN PHỊNG CƠNG CHỨNG
NGUYỄN VĂN VIỆT TỈNH BÌNH ĐỊNH VÀ KIẾN NGHỊ HOÀN THIỆN ...........27
3.2. MỘT SỐ KIẾN NGHỊ NHẰM HỒN THIỆN PHÁP LUẬT CƠNG CHỨNG
HỢP ĐỒNG CHUYỂN NHƢỢNG QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT ....................................32
KẾT CHƢƠNG 3 .............................................................................................................37
KẾT LUẬN .......................................................................................................................38
TÀI LIỆU THAM KHẢO
i


NHẬN XÉT CỦA GIẢNG VIÊN HƢỚNG DẪN
NHẬN XÉT CỦA ĐƠN VỊ THỰC TẬP

ii


MỞ ĐẦU
1. Tính cấp thiết của đề tài
Thời gian qua Nhà nước đã ban hành những văn bản pháp luật từng bước xã hội hóa
cơng chứng nhằm góp phần cải cách hành chính, cải cách tư pháp nói chung và hoạt động
cơng chứng nói riêng. Qua đó cho thấy hoạt động cơng chứng có vai trị ngày càng quan
trọng trong mọi lĩnh vực đời sống của xã hội, đặc biệt là việc xác thực các yêu cầu giao
dịch trong nền kinh tế thị trường, bảo đảm an toàn pháp lý cho các giao dịch dân sự, kinh
tế của các tổ chức, cá nhân. Nhất là các giao dịch liên quan đến quyền sử dụng đất thì quy
định của pháp luật hiện hành nhiều quy định đều yêu cầu phải công chứng để tạo cơ sở
pháp lý bảo hộ quyền và lượi ích hợp pháp của các tổ chức, cá nhân, hộ gia đình khi tham

gia các giao dịch, nhằm ngăn chặn thấp nhất những rủi ro, tranh chấp và nạn lừa đảo.
Tuy nhiên, để vận dụng các quy định này vào thực tiễn của đời sống xã hội trong
điều kiện hiện nay cịn nhiều khó khăn, bất cập, hạn chế. Một mặt do đội ngũ cán bộ,
công chức chưa được đào tạo những kiên thức cơ bản nhằm đáp ứng nhu cầu thực tế
trong tình hình mới. Mặt khác do tiếp thu những tiến bộ của văn hóa, kĩ thuật tiên tiến
nên kinh tế xã hội ngày càng phát triển làm cho các giao dịch ngày càng phong phú, đa
dạng hơn…Từ đó các hợp đồng, giao dịch vơ hiệu, gây thiệt hại cho các bên tham gia
giao kêt ngày càng nhiều và để lại những hậu quả không nhỏ khi thực hiện các giao
dịch…Trong đó có các trường hợp mà hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất
nhưng không phù hợp với pháp luật hiện hành.
Ngoài ra các văn bản trong lĩnh vực công chứng trong lĩnh vực đất đai chưa thống
nhất, còn nhiều mâu thuẫn chồng chéo. Bộ luật dân sự 2015, Luật Đất đai 2013, Luật
Công chứng 2014, Nghị định số 23/2015/NĐ-CP của Chính phủ về cấp bản sao từ sổ gốc,
chứng thực bản sao từ bản chính, chứng thực chữ kí và chứng thực hợp đồng giao dịch
chưa phân biệt rạch rịi giữa cơng chứng với chứng thực và các văn bản khác cũng quy
định về việc công chứng hoặc chứng thực của Uỷ ban nhân dân cấp xã đối với các hợp
đồng, giao dịch về QSDĐ của hộ gia đình, cá nhân.
Vì những lí do trên, em đã chọn đề tài “Pháp luật về công chứng hợp đồng chuyển
nhượng quyền sử dụng đất. Thực tiễn tại văn phịng Cơng chứng chứng Nguyễn Văn
Việt” làm báo cáo thực tập tốt nghiệp.
2. Mục đích và nhiệm vụ nghiên cứu
Xác định cơ sở lý luận và thực tiễn hoạt động công chứng hợp đồng chuyển nhượng
quyền sử dụng đất. Từ đó, đánh giá mặt hạn chế, tồn tại để kiến nghị từng bước hồn
chỉnh về pháp luật về cơng chứng hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất trước yêu
cầu quản lí Nhà nước và thực tiễn đặt ra.
Do đó cần làm rõ những vấn đề về lý luận trong thẩm quyền chứng nhận các hợp
đồng, giao dịch về quyền sử dụng đất về trình tự, thủ tục và trách nhiệm của các cơ quan,
tổ chức chứng nhận các giao dịch trong thực hiện chứng nhận các giao dịch về quyền sử
dụng đất.

1


Đồng thời, phát hiện những vướng mắc, bất cập trong quy định về thẩm quyền công
chứng hợp đồng, giao dịch về quyền sử dụng đất. Kiến nghị sửa đổi, bổ sung pháp luật về
công chứng để phù hợp với thực tiễn hiện nay, nhằm tăng cường sự an toàn cho các hợp
đồng, giao dịch.
3. Đối tƣợng và phạm vi nghiên cứu
Đối tƣợng nghiên cứu
Đối tượng nghiên cứu của đề tài là quy định pháp luật đối vơi hoạt động công
chứng hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất
Phạm vi nghiên cứu
Phạm vi về khơng gian: Huyện Tuy Phước, tỉnh Bình Định
Pham vị về thời gian: Được quy định trong các văn bản pháp luật như: Bộ luật Dân
sự 2015, Luật Đất đai 2013, Luật Công chứng 2014, Nghị định 23/2015/NĐ-CP và các
văn bản khác…
4. Phƣơng pháp nghiên cứu
Báo cáo được thực hiện dựa trên cơ sở bám sát những quan điểm, chủ trương, chính
sách của Đảng và Nhà nước về xây dựng Nhà nước pháp quyền xã hội chủ nghĩa của
Nhân dân, do Nhân dân, vì Nhân dân.
Bên canh đó, để thực hiện các nhiệm vụ nghiên cứu, bài báo cáo còn sử dụng các
phương pháp như: phương pháp phân tích, tổng hợp, so sánh…
5. Kết cấu báo cáo
Ngồi phần mở đầu và kết luận thì đề tài báo cáo thực tập có 3 chương gồm:
Chương 1: Tổng quan về đơn vị thực tập
Chương 2: Những vấn đề cơ bản về công chứng hợp đồng quyền sử dụng đất và quy
định pháp luật về công chứng hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất
Chương 3: Thực trạng áp dụng công chứng hợp đồng chuyển nhượng quyền sử
dụng đất tại huyện tuy phước, kiến nghị hoàn thiện

2


CHƢƠNG 1.
TỔNG QUAN VỀ ĐƠN VỊ THỰC TẬP
1.1. KHÁI QUÁT CHUNG VỀ HUYỆN TUY PHƢỚC, TỈNH BÌNH ĐỊNH
1.1.1. Vị trí địa lý
Bình Định là tỉnh duyên hải miền Trung Việt Nam. Lãnh thổ của tỉnh trải dài 110
km theo hướng Bắc - Nam, có chiều ngang với độ hẹp trung bình là 55 km (chỗ hẹp nhất
50 km, chỗ rộng nhất 60 km). Phía Bắc giáp tỉnh Quảng Ngãi với đường ranh giới chung
63 km (điểm cực Bắc có tọa độ: 14°42'10'' Bắc, 108°55'4'' Đơng). Phía Nam giáp tỉnh
Phú n với đường ranh giới chung 50 km (điểm cực Nam có tọa độ: 13°39'10'' Bắc,
108°54'00'' Đơng). Phía Tây giáp tỉnh Gia Lai có đường ranh giới chung 130 km (điểm
cực Tây có tọa độ: 14°27' Bắc, 108°27' Đơng). Phía Đơng giáp Biển Đông với bờ biển
dài 134 km, điểm cực Đông là xã Nhơn Châu (Cù Lao Xanh) thuộc thành phố Quy Nhơn
(có tọa độ: 13°36'33 Bắc, 109°21' Đơng). Bình Định được xem là một trong những cửa
ngõ ra biển của các tỉnh Tây Nguyên và vùng nam Lào.
1.1.2. Điều kiện tự nhiên
a. Địa hình:
Địa hình của tỉnh tương đối phức tạp, thấp dần từ Tây sang Đông, với độ chênh lệch
khá lớn (khoảng 1.000m). Các dạng địa hình phổ biến là: Vùng núi, đồi và cao
nguyên: chiếm 70% diện tích tồn tỉnh với độ cao trung bình 500 - 1.000m, đỉnh cao nhất
là 1.202m ở xã An Toàn (huyện An Lão). Các dãy núi chạy theo hướng Bắc - Nam, có
sườn dốc đứng. Nhiều khu vực núi ăn ra sát biển tạo thành các mỏm núi đá dọc theo bờ,
vách núi dốc đứng và dưới chân là các dải cát hẹp. Đặc tính này đã làm cho địa hình ven
biển trở thành một hệ thống các dãy núi thấp xen lẫn với các cồn cát và đầm phá. Vùng
đồi: tiếp giáp giữa miền núi phía tây và đồng bằng phía đơng, có diện tích khoảng
159.276 ha, có độ cao dưới 100m, độ dốc tương đối lớn từ 10° – 15°. Vùng đồng
bằng: Diện tích khoảng 1.000 km², được tạo thành do các yếu tố địa hình và khí hậu,
thường nằm trên lưu vực của các con sông hoặc ven biển và được ngăn cách với biển bởi

các đầm phá, các đồi cát hay các dãy núi. Vùng ven biển: Bao gồm các cồn cát, đụn cát
tạo thành một dãy hẹp chạy dọc ven biển với hình dạng và quy mơ biến đổi theo thời
gian. Bình Định cịn có 33 đảo lớn nhỏ được chia thành 10 cụm đảo hoặc đảo đơn lẻ,
trong đó đảo Nhơn Châu là đảo lớn nhất (364 ha) cách TP. Quy Nhơn 24 km, có trên
2.000 dân. Ngồi các vùng địa hình đặc trưng nói trên, Bình Định có khá nhiều sơng. Các
sơng ngịi khơng lớn, độ dốc cao, ngắn, hàm lượng phù sa thấp, tổng trữ lượng nước 5,2
tỷ m³, tiềm năng thuỷ điện 182,4 triệu kw. Có 4 sơng lớn là: Lại Giang, Kôn, La Tinh và
Hà Thanh. Nhiều hồ nhân tạo được xây dựng để phục vụ cho việc phát triển nông nghiệp
và nuôi trồng thủy hải sản. Đặc biệt, đầm Thị Nại là đầm lớn, rất thuận lợi cho việc phát
triển cảng biển tầm cỡ quốc gia và góp phần phát triển khu kinh tế Nhơn Hội.

1


b. Khí hậu:
Bình Định có tính chất nhiệt đới ẩm, gió mùa, thích hợp cho cây trơng nhiệt đới.
Nhiệt độ khơng khí trung bình năm: ở khu vực miền núi biến đổi 20,1 - 26,1°C; tại vùng
duyên hải là 27°C. Độ ẩm tuyệt đối trung bình tháng trong năm: tại khu vực miền núi là
22,5 - 27,9% và độ ẩm tương đối 79 – 92%; tại vùng duyên hải độ ẩm tuyệt đối trung
bình là 27,9% và độ ẩm tương đối 79%. Tổng lượng mưa trung bình năm là 1.751mm,
cực đại là 2.658mm, cực tiểu là 1.131mm. Mùa mưa bắt đầu từ tháng 9 – 12; mùa khô
kéo dài từ tháng 01 – 8. Cấu tạo địa chất, địa hình, khí hậu làm cho Bình Định tuy khơng
có đồng bằng rộng lớn nhưng có đồng ruộng phì nhiêu, đa dạng về sản phẩm nơng, lâm,
ngư …, nhiều tài ngun khống sản, tiềm năng thuỷ điện, điện gió và điện mặt trời.
c. Đất đai
Bình Định có tổng diện tích tự nhiên 607.133 ha, với 11 nhóm đất, 30 loại đất khác
nhau trong đó đất phù sa chiếm 71.000 ha. Hiện có 137.087 ha đất nông nghiệp (bao
gồm: đất trồng cây hàng năm, cây lâu năm); 370.514 ha đất lâm nghiệp có rừng; 2.785 ha
đất nuôi trồng thủy sản, 214 ha đất làm muối; 71.938 ha đất phi nông nghiệp và 23.085
ha đất chưa sử dụng (số liệu niên giám thống kê năm 2017)

1.1.3. Tiềm năng kinh tế
a. Tiềm năng du lịch
Điểm đến hấp dẫn nằm giữa lịng TP. Quy Nhơn bình yên thơ mộng là bán đảo
Phương Mai – cầu Thị Nại nối liền với khu kinh tế Nhơn Hội, cách trung tâm Thành phố
8km về hướng Đơng Bắc. Có diện tích chừng 300ha, núi Phương Mai – nơi cịn bảo tồn
được hệ sinh thái tương đối phong phú với nhiều loại cây, động vật quý hiếm. Cạnh núi
Phương Mai là đầm Thị Nại. Đây là một quần thể sinh thái rất phong phú và tuyệt đẹp,
mang lại những giá trị vật chất và tinh thần cho người dân phố biển. Một loại hình du lịch
mới thu hút và hấp dẫn du khách là đồi trượt cát bãi biển Nhơn Lý, thuộc bán đảo
Phương Mai. Đến đây, du khách chinh phục độ cao 100m, trên hành trình chinh phục du
khách sẽ thấy sự bao la của thế giới cát, vẻ đẹp hoang sơ quyến rũ của nó, những doi cát
được thay hình đổi dạng hằng ngày, hàng giờ bởi gió ngàn khơi của biển đảo, phóng túng
và phiêu bồng suốt ngày đêm.
Điểm đến hấp dẫn nằm giữa lòng TP. Quy Nhơn bình yên thơ mộng là bán đảo
Phương Mai – cầu Thị Nại nối liền với khu kinh tế Nhơn Hội, cách trung tâm Thành phố
8km về hướng Đơng Bắc. Có diện tích chừng 300ha, núi Phương Mai – nơi cịn bảo tồn
được hệ sinh thái tương đối phong phú với nhiều loại cây, động vật quý hiếm. Cạnh núi
Phương Mai là đầm Thị Nại. Đây là một quần thể sinh thái rất phong phú và tuyệt đẹp,
mang lại những giá trị vật chất và tinh thần cho người dân phố biển. Một loại hình du lịch
mới thu hút và hấp dẫn du khách là đồi trượt cát bãi biển Nhơn Lý, thuộc bán đảo
Phương Mai. Đến đây, du khách chinh phục độ cao 100m, trên hành trình chinh phục du
khách sẽ thấy sự bao la của thế giới cát, vẻ đẹp hoang sơ quyến rũ của nó, những doi cát
được thay hình đổi dạng hằng ngày, hàng giờ bởi gió ngàn khơi của biển đảo, phóng túng
và phiêu bồng suốt ngày đêm.
2


Với những tiềm năng du lịch lớn như vậy, ngành du lịch Bình Định đã đưa ra những
giải pháp phát triển du lịch dài hơi, giai đoạn 10 năm tới (2010 - 2020); trong đó có giải
pháp quy hoạch các làng nghề truyền thống: gỗ mỹ nghệ, chằm nón, nấu rượu Bầu Đá,

làm bún Song thằn.. để phục vụ du lịch. Mặt khác, tỉnh cũng có quyết định ưu tiên khai
thác mở rộng thị trường du lịch truyền thống, du lịch văn hóa, lịch sử, du lịch sinh thái...
UBND tỉnh cũng đã có kế hoạch đầu tư, tu bổ, nâng cấp một số di tích trọng điểm như:
mở rộng Bảo tàng Quang Trung thuộc cấp quốc gia quản lý, xây dựng lại Bảo tàng tổng
hợp tỉnh, xây dựng thêm một Bảo tàng Chăm ... Đồng thời, ngành du lịch đã thường
xuyên phối hợp, cung cấp thông tin tư liệu trên các phương tiện thông tin đại chúng nhằm
giới thiệu rộng rãi tiềm năng du lịch, các dự án, chính sách phát triển du lịch địa phương
đến đông đảo du khách, các nhà đầu tư kinh doanh du lịch trong và ngồi nước.
b. Những lĩnh vực kinh tế lợi thế
Bình Định có vị trí địa kinh tế đặc biệt quan trọng trong việc giao lưu với các quốc
gia ở khu vực và quốc tế; nằm ở trung điểm của trục giao thông đường sắt và đường bộ
Bắc - Nam Việt Nam, đồng thời là cửa ngõ ra biển Đông gần nhất và thuận lợi nhất của
Tây Nguyên, Nam Lào, Đông Bắc Campuchia và Đông Bắc Thái Lan thông qua Quốc lộ
19 và cảng biển quốc tế Quy Nhơn. Ngoài lợi thế này, Bình Định cịn có nguồn tài
ngun tự nhiên, tài nguyên nhân văn phong phú và nguồn nhân lực khá dồi dào. Trong
Quy hoạch tổng thể phát triển kinh tế - xã hội tỉnh Bình Định đến năm 2020 đã được Thủ
tướng Chính phủ phê duyệt (theo Quyết định số 54/2009/QĐ-TTg ngày 14/4/2009), Bình
Định được xác định sẽ phấn đấu trở thành tỉnh có nền cơng nghiệp hiện đại và là một
trong những trung tâm phát triển về kinh tế - xã hội, đóng góp tích cực vào sự phát triển
của Vùng kinh tế trọng điểm miền Trung và cả nước, đời sống nhân dân được cải thiện và
nâng cao, môi trường sinh thái được bảo vệ, an ninh và quốc phịng ln bảo đảm
Hệ thống giao thơng đường bộ, đường sắt, đường thuỷ, đường hàng không và
đường biển khá thuận lợi. Quốc lộ 1 đoạn qua Bình Định dài 118 km, Quốc lộ 1D đoạn
qua Bình Định dài 20,7 km, Quốc lộ 19 qua Bình Định dài 69,5 km, ngồi ra cịn có
Quốc lộ 19B, Quốc lộ 19C, hệ thống đường tỉnh (tổng chiều dài 506 km), đường huyện
và đường nơng thơn; lưu lượng xe trung bình ngày đêm khoảng 2.500-2.700 xe. Quốc lộ
19 nối liền cảng biển quốc tế Quy Nhơn với các tỉnh thuộc khu vực vùng Bắc Tây
Nguyên qua các cửa khẩu quốc tế Đức Cơ, Bờ Y và vùng 3 biên giới Việt Nam- LàoCampuchia, là một trong những con đường trong hệ thống trục ngang ở miền Trung Việt
Nam hiện nay, tạo điều kiện liên kết Đông - Tây, thúc đẩy giao lưu kinh tế, hợp tác phát
triển với bên ngoài. Hiện nay tỉnh đang triển khai đầu tư tuyến đường Sân bay Phù Cát Khu Kinh tế Nhơn Hội, Canh Vinh (Vân Canh) - Quy Nhơn, tuyến đường Quốc lộ 19

mới, tuyến đường ven biển tạo điều kiện kết nối các vùng, khu kinh tế. Sân bay Phù Cát
cách Tp. Quy Nhơn 30 km về phía Tây Bắc, có đường băng rộng 45 mét dài 3.050 mét.
Tuyến Quy Nhơn - Thành phố Hồ Chí Minh, Quy Nhơn - Hà Nội và ngược lại có các
chuyến bay của Vietnam Airlines, Vietjet Air, Jetstar Pacific, Bamboo airways. Nhà ga
hàng không Phù Cát đã được nâng cấp với công suất trên 1,5 triệu hành khách/giờ.
3


Đường sắt Bắc - Nam đi qua Bình Định dài 148 km gồm 11 ga, trong đó ga Diêu Trì là
ga lớn, là đầu mối của tất cả các loại tàu trên tuyến đường sắt. Ngoài các chuyến tàu BắcNam còn các chuyến tàu nhanh từ Quy Nhơn đi vào các tỉnh khu vực Nam Trung bộ đến
TP Hồ Chí Minh và đi ra đến Nghệ An.
Bình Định có cảng biển quốc tế Quy Nhơn, cảng Thị Nại và Tân cảng Miền Trung,
trong đó cảng biển quốc tế Quy Nhơn có khả năng đón tàu tải trọng từ 5 vạn tấn, cách
Phao số 0 khoảng 6 hải lý, cách hải phận quốc tế 150 hải lý. Lượng hàng qua Cảng Quy
Nhơn năm 2018 đạt trên 8,2 triệu TTQ, phấn đấu đến năm 2020 đạt trên 10 triệu TTQ..
Bình Định là tỉnh có tiềm năng về kinh tế biển; với chiều dài bờ biển 134km; vùng
lãnh hải 2.500km2, vùng đặc quyền kinh tế 40.000km2; có các cảng cá Nhơn Châu, Quy
Nhơn, Tam Quan, Đề Gi và khu trú đậu tàu thuyền Tam Quan. Trong các cảng cá nêu
trên có cảng cá Nhơn Châu là tốt nhất, có nguồn lợi hải sản phong phú, giá trị kinh tế cao
như cá thu, cá ngừ đại dương, cá nục, cá trích, cá cơm, cá chuồn, tôm mực cùng các đặc
sản quý hiếm (yến sào, cua huỳnh đế, hải sâm...). Tổng số tàu thuyền là gần 8.000 chiếc,
phần lớn là các tàu thuyền đánh bắt xa bờ. Sản lượng hải sản khai thác hàng năm khoảng
trên 100.000 tấn.
1.2. KHÁI QT CHUNG VỀ VĂN PHỊNG CƠNG CHỨNG NGUYỄN VĂN
VIỆT TỈNH BÌNH ĐỊNH
1.2.1. Lịch sử hình thành và phát triển của đơn vị
Tên đơn vị: Văn phòng Cơng chứng Nguyễn Văn Việt tỉnh Bình Định
Địa chỉ: khu phố Diêu Trì, huyện Tuy Phước, tỉnh Bình Định
Điện thoại: 0914099293 - Email:
Văn phịng Cơng chứng Nguyễn Văn Việt (Chuyển Đổi từ Văn Phịng Cơng Chứng

Miền Trung. Có chức năng cung cấp dịch vụ công chứng; các công chứng viên có nhiệm
vụ chứng nhận tính xác thực, tính hợp pháp của hợp đồng, giao dịch khác bằng văn bản
mà theo quy định của pháp luật phải công chứng hoặc cá nhân, tổ chức tự nguyện u cầu
cơng chứng.
Văn phịng Công chứng Nguyễn Văn Việt được thành lập vào ngày 24-9-2014 có
mã số thuế là 4101432109 hiện đang đăng ký kinh doanh tại địa chỉ khu phố Diêu Trì,
huyện Tuy Phươc, tỉnh Bình Định
Phịng cơng chứng Nguyễn Văn Việt chun thực hiện các hoạt động chứng thực và
công chứng giao dịch, văn bản là: hợp đồng mua bán nhà ở; hợp đồng mua bán bất động
sản đấu giá; hợp đồng tặng cho quyền sử dụng đất, quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền
với đất; Hợp đồng góp vốn bằng quyền sử dụng đất, quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền
với đất; Hợp đồng thế chấp QSDĐ và nhà ở; Hợp đồng thế chấp quyền sử dụng đất; Hợp
đồng chuyển quyền sử dụng đất; Hợp đồng thế chấp tài sản; Hợp đồng mua bán xe: Văn
bản thỏa thuận phân chia di sản thừa kế. Nhằm đáp kịp thời và đầy đủ nhu cầu của cá
nhân.
1.2.2. Chức năng, nhiệm vụ và cơ cấu tổ chức bộ máy
a. Chức năng
4


Chức năng của Phịng Cơng chứng Nguyễn Văn Việt tỉnh Bình Định là thơng qua
hoạt động cơng chứng góp phần bảo đảm an toàn pháp lý trong quan hệ dân sự, kinh tế,
thương mại và các quan hệ xã hội khác, phòng ngừa vi phạm pháp luật, tăng cường pháp
chế xã hội chủ nghĩa.
b. Nhiệm vụ
+ Chứng nhận tính xác thực, tính hợp pháp của hợp đồng, giao dịch bằng văn bản
mà theo quy định của pháp luật phải công chứng hoặc cá nhân, tổ chức tự nguyện yêu cầu
công chứng đối tượng của hợp đồng, giao dịch là có thật trên cơ sở người tham gia hợp
đồng, giao dịch là hồn tồn tự nguyện, có năng lực hành vi dân sự, mục đích, nội dung
của hợp đồng, giao dịch không vi phạm pháp luật, đạo đức xã hội và hoạt động theo Luật

công chứng và các văn bản liên quan.
+ Thực hiện các cơng việc có liên quan đến chức năng, nhiệm vụ của Phòng do Ban
Giám đốc Sở giao.
+ Hàng năm xây dựng chương trình và kế hoạch cơng tác, lập báo cáo dự tốn thu,
chi và báo cáo thanh quyết tốn tài chính theo quy định.
+ Quản lý công tác tổ chức công chức, viên chức và người lao động, quản lý tài sản,
hồ sơ, tài liệu lưu trữ của đơn vị.
+ Tổ chức tốt công tác tiếp dân và giải quyết khiếu nại, tố cáo theo thẩm quyền.
c. Cơ cấu tổ chức biên chế
+ Tổ chức: Hiện có 09 người, trong đó: Phó trưởng phịng phụ trách phịng, Phó
trưởng phịng là cơng chứng viên, kế tốn, văn thư, 2 chuyên viên và 03 nhân viên giúp
việc.

5


KẾT CHƢƠNG 1
Công chứng là một dịch vụ công đặc biệt, công chứng viên được Nhà nước bổ
nhiệm và ủy quyền thực hiện việc chứng nhận tính hợp pháp, tính xác thực của hợp đồng,
giao dịch, tạo ra những bảo đảm pháp lý bảo vệ quyền và lợi ích hợp pháp của cá nhân, tổ
chức phù hợp với Hiến pháp và pháp luật, ngăn ngừa rủi ro, tranh chấp. Tổ chức và hoạt
động cơng chứng phải có tính ổn định và bền vững cao, cần sự quản lý, định hướng, điều
tiết chặt chẽ của Nhà nước trong một quy hoạch phát triển tổng thể của quốc gia và được
triển khai theo đúng quy hoạch của từng địa phương. Bảo đảm việc xã hội hóa hoạt động
cơng chứng có bước đi phù hợp, theo quy hoạch và lộ trình cụ thể
Hiện nay, hoạt động công chứng của nước ta phát triển nhanh chóng, cho thấy sự
phát triển của kinh tế xã hội, khi nhu cầu giao kết dân sự của người dân càng tăng cao.
Thực tiễn thực hiện, áp dụng pháp luật cho thấy tranh chấp trong xã hội ngày càng tăng,
trong đó có ngun nhân là khơng có bằng chứng xác thực. Do vậy, tạo sự ổn định quan
hệ xã hội, giao dịch dân sự, kinh thế là điều đặc biệt quan trọng nhằm phát triển kinh tế,

xã hội. Trong tinh thần đó, Bác Hồ đã nói rất sâu sắc rằng: “Xét xử đúng là tốt, khơng
phải xét xử cịn tốt hơn.” Cho nên đẩy mạnh tuyên truyền phổ biến pháp luật là cần thiết,
song tăng cường hơn nữa các biện pháp, công cụ tổ chức thực hiện pháp luật cũng cần
thiết không kém. Công chứng là một hoạt động quan trọng, một thể chết không thể thiếu
được của Nhà nước pháp quyền. Thông qua hoạt động công chứng và các quy định
hướng dẫn, điều chỉnh pháp luật trở thành hiện thực sinh động của đời sống xã hội, thành
hành vi xử sự theo đúng pháp luật. Do đó xét trên bình diện cơng dân thì cơng chứng là
một cơng cụ hữu hiệu bảo vệ quyền, lợi ích hợp pháp của họ, phòng ngừa tranh chấp và
vi phạm pháp luật, tạo ra sự ổn định của quan hệ giao dịch dân sự, tài sản, bảo đảm trật
tự, kỷ cương. Mặt khác về phương diện Nhà nước thì cơng chứng tạo ra một chứng cứ
xác thực, kịp thời khơng ai có thể phản bác, chối cãi, trừ trường hợp có ý kiến của người
thứ ba và được quá trình tố tụng cho là không đúng, bởi vậy cơ quan công chứng được
xác định là cơ quan bổ trợ tự pháp.
Như vậy, công chứng là hoạt động dịch vụ công đặc biệt phục vụ và tạo ra những
bảo đảm, an toàn pháp lý cho các hợp đồng, giao dịch dân sự qua đó bảo vệ quyền và lợi
ích hợp pháp của cá nhân, tổ chức, ngăn ngừa rủi ro, hạn chế tranh chấp dân sự góp phần
bảo đảm trật tự kinh tế - xã hội.

6


CHƢƠNG 2.
NHỮNG VẤN ĐỀ CƠ BẢN VỀ CÔNG CHỨNG HỢP ĐỒNG QUYỀN SỬ
DỤNG ĐẤT VÀ QUY ĐỊNH PHÁP LUẬT VỀ CÔNG CHỨNG HỢP ĐỒNG
CHUYỂN NHƢỢNG QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT
2.1. KHÁI QUÁT VỀ CÔNG CHỨNG HỢP ĐỒNG QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT
2.1.1. Khái niệm về cơng chứng
Theo từ điển Luật học thì Cơng chứng là: “Chứng nhận tính xác thực của hợp đồng
được giao kết và các giấy tờ từ bản gốc được xác lập trong quan hệ dân sự, kinh tế,
thương mại và quan hệ xã hội khác. Văn bản công chứng có giá trị chứng cứ, trừ trường

hợp thực hiện không đúng thẩm quyền hoặc không tuân theo thủ tục pháp luật hoặc bị
Tịa án tun bố là vơ hiệu. Hợp đồng đã được cơng chứng có giá trị thi hành đối với các
bên giao kết; trong trường hợp bên có nghĩa vụ khơng thực hiện nghĩa vụ của mình thì
bên kia có quyền u cầu cơ quan nhà nước có thẩm quyền giải quyết theo quy định của
pháp luật.”
Theo quy định của Nghị định số 45/HĐBT ngày 27-2-1991 của Hội đồng bộ trưởng
về tổ chức và hoạt động công chứng nhà nước: “Công chứng nhà nước là việc chứng
nhận tính xác thực các hợp đồng và giấy tờ theo quy định của pháp luật, nhằm bảo vệ
quyền, lợi ích hợp pháp của công dân và cơ quan nhà nước, tổ chức kinh tế , tổ chức xã
hội, góp phần phòng ngừa vi phạm pháp luật, tăng cường phap chế xã hội chủ nghĩa.”
Theo quy định của Nghị định số 75/2000/NĐ-CP khái niệm về công chứng đã được
xác định khoa học hơn, rõ ràng hơn và tách biệt riêng giữa cơng chứng với chứng thực
“Cơng chứng là việc Phịng Cơng chứng chứng nhận tính xác thực của hợp đồng được
giao kết hoặc giao dịch khác được xác lập trong quan hệ dân sự, kinh tế, thương mại và
quan hệ xã hội khác (sau đây gọi là hợp đồng, giao dịch) và thực hiện các việc khác theo
quy định của Nghị định này.”
Theo quy định của Luật Công chứng 2006: “Công chứng là việc cơng chứng viên
chứng nhận tính xác thực, tính hợp pháp của hợp đồng, giao dịch khác (sau đây gọi là
hợp đồng, giao dịch) bằng văn bản mà theo quy định của pháp luật phải công chứng hoặc
cá nhân, tổ chức tự nguyện yêu cầu công chứng.”
Theo quy định của Luật Công chứng 2014: “Công chứng là việc công chứng viên
của một tổ chức hành nghề công chứng chứng nhận tính xác thực, hợp pháp của hợp
đồng, giao dịch dân sự khác bằng văn bản (sau đây gọi là hợp đồng, giao dịch), tính chính
xác, hợp pháp, khơng trái đạo đức xã hội của bản dịch giấy tờ, văn bản từ tiếng Việt sang
tiếng nước ngoài hoặc từ tiếng nước ngoài sang tiếng Việt (sau đây gọi là bản dịch) mà
theo quy định của pháp luật phải công chứng hoặc cá nhân, tổ chức tự nguyện yêu cầu
công chứng.”
Qua các khái niệm trên mặc dù ở những thời điểm khác nhau, có những khái niệm
khác nhau về cách diễn đạt nhưng chung quy lại ta thể hiểu rằng: “Công chứng là hành vi
của công chứng viên thực hiện chứng nhận tính xác thực của các hợp đồng, giao dịch

nhằm đảm bảo an toàn pháp lý cho các chủ thể là các nhâ, tổ chức Việt Nam hoặc cá
7


nhân, tổ chức nước ngoài tham gia các hợp đồng, giao dịch đó nhằm phịng ngừa tranh
chấp và vi phạm pháp luật.
2.1.2. Đặc điểm công chứng
Thứ nhất, nội dung của hoạt động công chứng là lập hợp đồng, giấy tờ theo yêu cầu
của một hoặc các bên trong giao dịch và chưng nhận các hợp đồng giấy tờ theo quy định
của pháp luật. Nội dung công chứng là công chưng viên chứng nhận về thời gian, địa
điểm công chứng, họ, tên công chứng viên, tên tổ chức hành nghề công chứng; chứng
nhận người tham gia hợp đồng, giao dịch hoàn tồn tự nguyện, có năng lực hành vi dân
sự, mục đích, nội dung của hoạt động, giao dịch khơng vi phạm pháp luật, khơng trái đạo
đức xã hội, chữ kí hoặc dấu điểm chỉ của người tham gia hợp đồng, giao dịch. Đây là đặc
điểm cơ bản nhất đê phân biệt hoạt động công chứng với những hoạt động mang tính chất
hnhf chính của các cơ quan chính quyền là nhà nước ở địa phương.
Thứ hai, chủ thể thực hiện hoạt động công chứng là Công chứng viên của một tổ
chức hành nghề công chứng (Khoản 1 Điều 2 Luật Công chứng 2014) và Viên chức lãnh
sự, viên chức ngoại giao của Cơ quan đại diện ngoại giao, cơ quan đại diện lãnh sự của
nước Cộng hòa xã hội chủ nghĩa Việt Nam ở nước ngồi (Điều 78 Luật Cơng chứng
2014).
Thứ ba, đối tượng của hoạt động công chứng là hợp đồng, giao dịch dân sự
khác; Bản dịch giấy tờ, văn bản từ tiếng Việt sang tiếng nước ngoài hoặc từ tiếng nước
ngoài sang tiếng Việt.
Thứ tư, phạm vi của hoạt động công chứng: Công chứng viên khi thực hiện hoạt
động công chứng phải chịu trách nhiệm cả nội dung và hình thức của hợp đồng, giao
dịch, bản dịch giấy tờ, văn bản từ tiếng Việt sang tiếng nước ngoài hoặc ngược lại.
Thứ năm, giá trị pháp lý của công chứng: Căn cứ Điều 5 Luật Công chứng năm
2014 quy định Giá trị pháp lý của văn bản công chứng như sau:
"1. Văn bản cơng chứng có hiệu lực kể từ ngày được cơng chứng viên ký và đóng

dấu của tổ chức hành nghề công chứng.
2. Hợp đồng, giao dịch được cơng chứng có hiệu lực thi hành đối với các bên liên
quan; trong trường hợp bên có nghĩa vụ khơng thực hiện nghĩa vụ của mình thì bên kia
có quyền yêu cầu Tòa án giải quyết theo quy định của pháp luật, trừ trường hợp các bên
tham gia hợp đồng, giao dịch có thỏa thuận khác.
3. Hợp đồng, giao dịch được cơng chứng có giá trị chứng cứ; những tình tiết, sự
kiện trong hợp đồng, giao dịch được cơng chứng khơng phải chứng minh, trừ trường hợp
bị Tịa án tuyên bố là vô hiệu.
4. Bản dịch được công chứng có giá trị sử dụng như giấy tờ, văn bản được dịch.”
Ngồi ra, hoạt động của cơng chứng vừa mang tính cơng quyền vừa mang tính chất
dịch vụ cơng. Tính công quyền thể hiện ở chỗ công chứng viên của phịng cơng chứng
hay của các văn phịng cơng chứng đều do Bộ trưởng Bộ Tư pháp bổ nhiệm để công
chứng các hợp đồng giao dịch giữa các tổ chức, công dân theo qui định của pháp luật.
Khi tác nghiệp, công chứng viên nhân danh nhà nước thực thi công việc. Hoạt động công
8


chứng cịn mang tính chất dịch vụ cơng tức là thực hiện một loại dịch vụ của Nhà nước
nhưng được Nhà nước giao cho tổ chức hành nghề công chứng đảm nhiệm, đó là cơng
chứng các hợp đồng giao dịch mà các tổ chức và cá nhân yêu cầu. Một trong những
nguyên tắc cơ bản của dịch vụ công là phải bảo đảm được tính liên tục khơng bị gián
đoạn của dịch vụ công. Hoạt động dịch vụ này nhằm hướng tới 3 lợi ích sau:
- Lợi ích của nhà nước: Hoạt động cơng chứng góp phần làm cho các giao dịch dân
sự, kinh tế, thương mại được thực hiện theo đúng khn khổ của pháp luật, góp phần
tăng cường pháp chế XHCN.
- Lợi ích của các bên tham gia giao dịch: Công chứng giúp cho các tổ chức, cá nhân
thực hiện các giao dịch dân sự, kinh tế, thương mại theo đúng pháp luật, nhờ đó giảm
thiểu tranh chấp, bảo vệ các quyền và lợi ích hợp pháp của các tổ chức, cá nhân tham gia
giao dịch.
- Lợi ích của tổ chức hành nghề công chứng: Khi thực hiện hoạt động công chứng,

tổ chức hành nghề công chứng được thu phí và thù lao cơng chứng theo qui định.
Cơng chứng viên có sự độc lập, trong tác nghiệp chuyên môn, công chứng viên
không chịu trách nhiệm trước các cơ quan cơ quan cấp trên hay trước trưởng phòng,
trưởng văn phịng mà tự chịu trách nhiệm trước pháp luật. Vì vậy, trong tác nghiệp
chuyên môn, công chứng viên không bị lệ thuộc vào cấp trên.
Các tổ chức hành nghề công chứng được Nhà nước chuyển giao cho một phần
quyền của Nhà nước để thực hiện chức năng của Nhà nước trong một lĩnh vực cụ thể là
công chứng các hợp đồng giao dịch. Đồng thời, Nhà nước cũng chuyển giao cho các tổ
chức hành nghề công chứng một trách nhiệm và nghĩa vụ lớn là phải thực hiện công
chứng một cách đúng pháp luật và đảm bảo được lợi ích của Nhà nước.
2.1.3. Khái quát về hợp đồng chuyển nhƣợng quyền sử dụng đất
a. Khái niệm
* Khái niệm hợp đồng
Hợp đồng là một khái niệm có nguồn gốc lâu đời và là một trong những chế định
quan trọng của pháp luật dân sự. Điều 388 BLDS năm 2005 (sửa đổi, bổ sung năm 2011)
quy định khái niệm hợp đồng như sau: “Hợp đồng dân sự là sự thỏa thuận giữa các bên
về việc xác lập, thay đổi hoặc chấm dứt quyền, nghĩa vụ dân sự”. Tuy nhiên, quan hệ
pháp luật dân sự theo nghĩa rộng bao gồm cả những quan hệ về đầu tư, lao động, kinh
doanh thương mại, bảo hiểm… Theo đó, nếu trong khái niệm về hợp đồng từ “dân sự”
được đặt đằng sau hai từ “hợp đồng” và sau hai từ nghĩa vụ thì điều này dẫn đến thực tiễn
thi hành pháp luật có cách hiểu rằng những quy định của BLDS hiện hành chỉ liên quan
đến hợp đồng dân sự. Như vậy, sẽ làm hạn chế phạm vi điều chỉnh của BLDS đối với tất
cả các loại hợp đồng, bao gồm cả hợp đồng dân sự, hợp đồng lao động, hợp đồng kinh
doanh hay hợp đồng thương mại…
Điều 385 BLDS năm 2015 quy định: “Hợp đồng là sự thỏa thuận giữa các bên về
việc xác lập, thay đổi hoặc chấm dứt quyền và nghĩa vụ dân sự”. So với BLDS cũ thì
BLDS năm 2015 đã bỏ cụm từ “dân sự” sau hai từ “hợp đồng”. Quy định mới về khái
9

niệm hợp đồng tại Điều 385 của BLDS năm 2015 là điểm mới quan trọng, đáng chú ý
không những về mặt kỹ thuật lập pháp và cịn làm tăng tính khả thi, minh bạch trong thực
tiễn áp dụng, mở rộng phạm vi điều chỉnh.
* Khái niệm hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất
Hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất được hiểu là sự thỏa thuận giữa các
bê, theo đó bên chuyển nhượng quyền sử dụng đất giao đất và quyền sử dụng cho bên
nnhận chuyển nhượng, còn bên nhận chuyển nhượng trả tiền cho bên chuyển nhượng
theo quy định.
Xét về mặt lịch sử thì khái niệm hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất chỉ
mới xuất hiện kể từ khi có chế độ sở hữu tồn dân về đất đai được ghi nhận lần đầu tiên ở
nước ta tại Hiến pháp năm 1980. Còn lại, ở các chế độ sở hữu khác, nơi tồn tại đa hình
thức sở hữu, trong đó có hình thức sở hữu tư nhân về đất đai, thì khái niệm hợp đồng
chuyển nhượng quyền sử dụng đất không được đặt ra mà thay vào đó là khái niệm "mua
bán đất đai" hoặc "mua bán, chuyển nhượng đất đai" hoặc "mua bán, chuyển nhượng
ruộng đất". Vì vậy, khái niệm hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất ở nước ta
luôn được đặt trong mối quan hệ mật thiết với chế độ sở hữu toàn dân về đất đai.Như
vậy, đứng ở góc độ pháp luật dân sự, hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất là sự
chuyển dịch quyền sử dụng đất từ người có quyền sử dụng đất hợp pháp sang người khác
(hợp pháp) theo một trình tự, thủ tục, điều kiện do pháp luật quy định, theo đó, người có
quyền sử dụng đất (người chuyển nhượng) có nghĩa vụ chuyển giao đất và quyền sử dụng
đất cho người được chuyển nhượng (người nhận chuyển nhượng), người nhận chuyển
nhượng có nghĩa vụ trả tiền cho người chuyển nhượng; người chuyển nhượng cịn có
nghĩa vụ nộp thuế chuyển quyền sử dụng đất,người nhận chuyển nhượng có nghĩa vụ nộp
lệ phí trước bạ và lệ phí địa chính theo quy định của pháp luật.
b. Đặc điểm
Để hiểu rỏ về những đặc trưng riêng của hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng
đất chúng ta cần đi sâu và phân tích và so sánh một số hình thức chuyển nhượng đất đai
khác.
- Một là, so sánh hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất với hợp đồng chuyển
đổi quyền sử dụng đất

Chuyển đổi quyền sử dụng là phương thức đơn giản của chuyển quyền sử dụng đất,
theo đó các bên có quyền sử dụng đất thoả thuận chuyển quyền sử dụng đất cho nhau để
thoả mãn nhu cầu thuận lợi trong sản xuất đời sống.
Mục đích của chuyển đổi quyền sử dụng đất là tạo điều kiện thuận tiện cho sản xuất
và đời sống, nhằm nâng cao hiệu quả sử dụng đất. Việc nhà nước ghi nhận quyền này có
ý nghĩa rất lớn trong thực tiễn, nhất là trong sản xuất nông nghiệp. trong nhưng năm qua,
Nhà nước đã có nhiều chủ trương khuyến kích việt chuyển đổi ruộng đất sản xuất nơng
nghiệp, qua q trình thử nghiệm chủ trương này ở một số địa phương cho thấy, đã khắc
phục được tình trạng đất đaimanh mún, giảm thiểu số lượng thửa đất, tăng thêm diện tích

10


trên mỗi thửa đất, tạo điều kiện thuận lợi cho đưa tiến bộ khoa học vào sản xuất nông
nghiệp, nhờ đó năng suất cây trồng và sản lượng tăng lên rỏ rệt.
Cũng như chuyển nhượng quyền sử dụng đất, chuyển đổi quyền sử dụng đất là một
hình thức chuyển quyền sử dụng đất, theo đó Nhà nước chấm dứt quyền sử dụng đất của
bên này để thiết lập quyền sử dụng đất cho bên kia. Tuy nhiên, giữa hai hình thức này có
sử khác nhau và nó thể hiện ở chổ, nếu như trong quan hệ chuyển nhượng quyền sử dụng
đất, đối tượng của quan hệ là “đổi đất lấy tiền” và việc thực hiện quan hệ này là quá trình
chấm dứt quyền sử dụng đất của bên chuyển nhượng để thiết lập quyền sử dụng đất cho
bên nhận chuyển nhượng (quan hệ một chiều). Trong quan hệ chuyển đổi quyền sử dụng
đất, các bên có thể thoả thuận chuyển tiền cho nhau để bù đắp giá trị chênh lệch giữa hai
thửa đất nhưng mục đích cơ bản vẩn là vấn đề mà cả người sử dụng đất và cơ quan quản
lý Nhà nướcquan tâm đó là các bên đổi quyền sử dụng đất cho nhau. Việt thực hiện quan
hệ nàylaf quá trình cùng một lúc chấm dứt quyền sử dụng đất của hai bên đối với thửa đất
họ đang sử dụng để thiết lập quyền sử dụng đất cho cả hai bên nhận quyền sử dụng đất từ
phía bên kia (quan hệ hai chiều).
- Hai là, so sánh quyền sử dụng đất với hình thức thế chấp quyền sử dụng đất
Thế chấp quyền sử dụng đất là trường hợp người sử dụng đất mang quyền sử dụng

đất của mình mang đi thế chấp để đảm bảo thực hiện nghĩa vụ dân sự. Nghĩa vụ dân sự là
nghĩa vụ bên thế chấp, thông thường phát sinh từ hợp đồng vay mượng tiền, tài sản của
bên nhận thế chấp và phải thấp hơn giá trị quyền sử dụng đất để đem ra thế chấp.
Cũng như quyền sử dụng đất, khi thế chấp quyền sử dụng đất phải chuyển giao giấy
chứng nhận quyền sử dụng đất cho bên nhận thế chấp nhưng sự chuyển giao này chỉ
mang tính chất tạm thời, trong thời hạn thế chấp hoặc chưa giải trừ thế chấp.
Như vậy hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất, thế chấp quyền sử dụng đất
là hình thức chuyển quyền sử dụng đất khơng trọn vẹn và có điều kiện, hay nói một cách
khác, trong quan hệ thuế chấp, việc “chuyển quyền” ở đây thực ra là chuyển “quyền sử
dụng đất theo danh nghĩa pháp lý” từ bên thế chấp sang cho bên nhận thế chấp kiểm soát,
nắm giữ “quyền sử dụng đất theo danh nghĩa pháp lý” đó,cịn “quyền sử dụng đất thực
tế” vẩn thuộc bên thế chấp,và bên nhận thế chấp chỉ có quyền “định đoạt theo quy định
của pháp luật”. Điều kiện chủ thể của bên nhận thế chấp không rộng rãi nhưng bên nhận
chuyển nhượng mà bị pháp luật hạn chế rất nhiều, theo quy định hiện hành, chỉ có tổ
chức tín dụng và đảm bảo những điều kiện nhất định mới có quyền nhận thế chấp.
- Ba là, so sánh giữa hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất với hình thức
mua bán tài sản
Điểm giống nhau giữa hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất và hợp đồng
mua bán tài sản là các quan hệ của nó điều thuộc đối tượng điều chỉnh của pháp luật dân
sự, theo đó, quyền và nghĩa vụ dân sự của các bên đều đuợc phát sinh thơng qua hình
thức hợp đồng, quyền của bên này tương ứng với nghĩa vụ bên kia, một bên có nghĩa vụ
chuyển giao quyền sử dụng đất (đối với hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất)

11


hoặc tài sản (đối với hợp đồng mua bán tài sản) và nhận tiền: ngược lại, bên kia có nghĩa
vụ trả tiền và nhận quyền sử dụng đất hoặc tài sản.
2.2. QUY ĐỊNH PHÁP LUẬT VỀ CÔNG CHỨNG HỢP ĐỒNG CHUYỂN
NHƢỢNG QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT

2.2.1. Quy định pháp luật chuyển nhƣợng quyền sử dụng đất
Các quy định của pháp luật hiện hành về chuyển nhượng quyền sử dụng đất Chuyển
nhượng quyền sử dụng đất liên quan tới nhiều lĩnh vực như giao dịch dân sự, hoạt động
kinh doanh thương mại, quản lý đất đai nên được điều chỉnh bởi nhiều văn bản pháp luật
khác nhau. Bên cạnh Bộ luật Dân sự, việc chuyển nhượng quyền sử dụng đất còn được
điều chỉnh bằng các luật chuyên ngành (Luật Đất đai, Luật Nhà ở, Luật Thương mại,
Luật Kinh doanh bất động sản)
a. Về điều kiện chuyển nhượng quyền sử dụng đất
Do đất đai và quyền sử dụng đất có những đặc tính hết sức riêng biệt nên có rất
nhiều yếu tố ảnh hưởng đến quan hệ chuyển nhượng quyền sử dụng đất. Đất đai luôn cố
định, bất biến và chịu ảnh hưởng sâu sắc về tập quán sinh hoạt, điều kiện kinh tế - xã hội
của mỗi vùng miền.
Về điều kiện chuyển nhượng quyền sử dụng đất, Điều 188 Luật Đất đai năm 2013
quy định:
“1. Người sử dụng đất được thực hiện các quyền chuyển đổi, chuyển nhượng, cho
thuê, cho thuê lại, thừa kế, tặng cho, thế chấp quyền sử dụng đất; góp vốn bằng quyền sử
dụng đất khi có các điều kiện sau đây:
a) Có giấy chứng nhận, trừ trường hợp quy định tại khoản 3 Điều 186 và trường hợp
nhận thừa kế quy định tại khoản 1 Điều 168 của Luật này;
b) Đất khơng có tranh chấp;
c) Quyền sử dụng đất không bị kê biên để bảo đảm thi hành án;
d) Trong thời hạn sử dụng đất”. Ngoài ra, người sử dụng đất khi thực hiện các
quyền chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, thừa kế, tặng cho quyền sử
dụng đất; quyền thế chấp quyền sử dụng đất, góp vốn bằng quyền sử dụng đất cịn phải
có đủ điều kiện theo quy định tại các Điều 189, 190, 191, 192, 193 và 194 của Luật Đất
đai năm 2013. Việc chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, thừa kế, tặng cho,
thế chấp quyền sử dụng đất, góp vốn bằng quyền sử dụng đất phải đăng ký tại cơ quan
đăng ký đất đai và có hiệu lực kể từ thời điểm đăng ký vào sổ địa chính.
Theo quy định trên thì người sử dụng đất chỉ được thực hiện quyền chuyển nhượng
quyền sử dụng đất khi có các điều kiện sau đây:

(a) Có giấy chứng nhận: Theo Luật Đất đai năm 2013, người có quyền sử dụng đất,
quyền sở hữu nhà ở, quyền sở hữu cơng trình xây dựng, quyền sở hữu tài sản khác gắn
liền với đất đều được cấp một loại giấy chứng nhận là “Giấy chứng nhận quyền sử dụng
đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất” nhưng với nội dung thông tin
khác nhau tùy thuộc vào phạm vi quyền của họ.

12


Tuy nhiên, các loại giấy chứng nhận đã được cấp theo quy định của pháp luật về đất
đai, pháp luật về nhà ở, pháp luật về xây dựng trước ngày 10/12/2009 vẫn có giá trị pháp
lý và khơng phải đổi sang “Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và
tài sản khác gắn liền với đất”. Các loại giấy chứng nhận này là chứng thư pháp lý để Nhà
nước xác nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở, tài sản khác gắn liền với đất hợp
pháp của người có quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và quyền sở hữu tài sản khác
gắn liền với đất. Ngoài ra, người thừa kế nhận thừa kế quyền sử dụng đất vẫn được phép
chuyển nhượng quyền sử dụng đối với đất được thừa kế dù chưa có giấy chứng nhận
quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất, nhưng đã có đủ
điều kiện để cấp giấy chứng nhận đó. Đối với trường hợp tất cả người nhận thừa kế
quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở, tài sản khác gắn liền với đất đều là người nước
ngoài hoặc người Việt Nam định cư ở nước ngoài không thuộc đối tượng được mua nhà ở
gắn liền với quyền sử dụng đất ở tại Việt Nam, thì người nhận thừa kế không được cấp
giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất
nhưng được chuyển nhượng quyền sử dụng đất thừa kế. Người nhận thừa kế quyền sử
dụng đất được đứng tên là bên chuyển nhượng trong hợp đồng chuyển nhượng quyền sử
dụng đất;
(b) Đất khơng có tranh chấp: Khi một tài sản đang có tranh chấp đồng nghĩa với
việc một người khác có thể đang có quyền, lợi ích liên quan đến tài sản đó, nên việc định
đoạt tài sản trong các trường hợp này có thể bị ảnh hưởng đến quyền, lợi ích chính đáng
của người liên quan và có thể kéo theo trình trạng kiện tụng tranh chấp. Vì thế, một mặt

để bảo đảm quyền, lợi ích chính đáng cho các chủ thể khác có liên quan, mặt khác, nhằm
tránh tình trạng tranh chấp về sau này, pháp luật thường không cho phép các chủ thể định
đoạt (mua bán, chuyển nhượng) các tài sản đang có tranh chấp. Tuy nhiên, cần phải xác
định như thế nào là đất có tranh chấp, bản chất của tranh chấp đó là để bảo vệ quyền, lợi
ích chính đáng của người đang tranh chấp hay việc “tranh chấp” đó chỉ với mục đích làm
cho người có quyền sử dụng đất không thể chuyển nhượng được quyền sử dụng đất đó.
Thực tế đã cho thấy có nhiều trường hợp chỉ vì khơng muốn cho người sử dụng đất
chuyển nhượng quyền sử dụng đất đó nên có người đã tạo ra lý do tranh chấp. Khi đó,
các cơ quan nhà nước có thẩm quyền về quản lý đất đai, các tổ chức có liên quan đến
việc thực hiện thủ tục về chuyển nhượng quyền sử dụng đất đều tạm dừng việc thực hiện
đó cho đến khi tranh chấp được giải quyết. Đây là việc ngụy tạo lý do tranh chấp với mục
đích ngăn cản quyền chuyển nhượng chính đáng là hành vi xâm phạm đến quyền sở hữu
tài sản của người sử dụng đất và có thể gây thiệt hại lớn cho họ nếu như họ mất cơ hội
chuyển nhượng quyền sử dụng đất để tạo vốn kinh doanh, sản xuất.
Khái niệm “tranh chấp đất đai” được ghi nhận tại khoản 23 Điều 3 Luật Đất đai
2013: “Tranh chấp đất đai là tranh chấp về quyền, nghĩa vụ của người sử dụng đất giữa
hai hoặc nhiều bên trong quan hệ đất đai”. Nội dung tranh chấp trong tranh chấp đất đai
là quyền và nghĩa vụ của người sử dụng đất, tuy nhiên, “quyền và nghĩa vụ của người sử
dụng đất” là một khái niệm quá rộng và sự quy định thiếu tính cụ thể này đã dẫn đến tình
13


trạng việc gì liên quan đến đất đai đều được coi là tranh chấp đất đai. Hiện đã có nhiều
định nghĩa về tranh chấp đất đai, chẳng hạn: “Tranh chấp đất đai là sự bất đồng, mâu
thuẫn hay xung đột về lợi ích, về quyền và nghĩa vụ giữa các chủ thể khi tham gia vào
quan hệ pháp luật đất đai” hoặc “Tranh chấp đất đai là tranh chấp phát sinh giữa các chủ
thể tham gia quan hệ pháp luật đất đai về quyền và nghĩa vụ trong quá trình quản lý và sử
dụng đất”. Tuy nhiên, các định nghĩa trên vẫn chưa chỉ ra nội hàm bản chất của tranh
chấp đất đai. Trên thực tế, có quá nhiều nguyên nhân dẫn đến tranh chấp đất đai như:
Tranh chấp ranh giới, mốc giới, quyền địa dịch; quyền sử dụng đất, tranh chấp các giao

dịch chuyển quyền sử dụng đất với các thủ tục tranh chấp khác nhau, trong đó, nếu tranh
chấp về mốc giới, quyền địa dịch tuy cũng là một dạng tranh chấp đất đai nhưng khi
quyền sử dụng đất được chuyển nhượng vẫn không ảnh hưởng đến quyền của người đang
tranh chấp vì theo quy định của pháp luật, chủ thể nhận chuyển nhượng quyền sử dụng
đất là người tiếp tục phải thực hiện các nghĩa vụ đối với quyền địa dịch. Vì vậy, các tranh
chấp này khơng làm mất đi quyền chuyển nhượng quyền sử dụng đất.
Pháp luật về đất đai hiện hành quy định rằng, khi có tranh chấp đất đai thì khuyến
khích các bên tự hịa giải, khi các bên tranh chấp khơng hịa giải được thì gửi đơn đến Ủy
ban nhân dân cấp xã nơi có đất tranh chấp để hịa giải. Trường hợp đã được hòa giải tại
Ủy ban nhân dân cấp xã mà khơng thành thì các bên có quyền khởi kiện tại Tịa án nhân
dân có thẩm quyền theo quy định của pháp luật về tố tụng dân sự. Khi các bên có sự bất
đồng về quyền và nghĩa vụ đối với nhau nhưng sau đó “tự hịa giải” và khơng có bên nào
gửi đơn yêu cầu cơ quan nhà nước có thẩm quyền giải quyết thì có gọi là tranh chấp được
khơng? Tranh chấp đất đai chính là tranh chấp về quyền, nghĩa vụ giữa các bên đương sự
nên thủ tục giải quyết tranh chấp này phải thông qua con đường tố tụng. Do vậy, chỉ khi
nào một bên đã gửi đơn yêu cầu UBND cấp cơ sở giải quyết tranh chấp quyền và nghĩa
vụ liên quan đến đất đai mới bị coi là đất đang có tranh chấp. Mặt khác, người sử dụng
đất chỉ không được chuyển nhượng quyền sử dụng đất nếu tranh chấp đó đang được Tịa
án có thẩm quyền thụ lý để giải quyết.
(c) Quyền sử dụng đất không bị kê biên để bảo đảm thi hành án: Mục đích của việc
kê biên tài sản là nhằm bảo đảm hiệu lực thi hành bản án, quyết định trên thực tế. Theo
quy định của pháp luật về thi hành án dân sự thì chỉ được kê biên tài sản thuộc sở hữu của
người phải thi hành án nên quyền sử dụng đất đã bị kê biên là một loại tài sản thuộc sở
hữu của người sử dụng đất nhưng vì mục đích trên, pháp luật đất đai không thừa nhận các
hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất nếu đối tượng chuyển nhượng đã bị kê biên.
Theo quy định của pháp luật về thi hành án dân sự thì quyền sử dụng đất có thể bị kê biên
trước khi các bên xác lập hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất và cũng có thể bị
kê biên kể cả khi quyền sử dụng đất đó đã được chuyển giao cho người khác theo hợp
đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất.
(d) Trong thời hạn sử dụng đất: Tùy thuộc vào mục đích sử dụng đất, căn cứ xác lập

quyền sử dụng đất mà thời hạn sử dụng đất sẽ có sự khác nhau. Mặt khác, về cơ bản,
quyền sử dụng đất chỉ được chuyển nhượng nếu được xác lập thông qua việc được nhà
14


nước giao đất, cho thuê đất và trả tiền một lần cho cả thời gian thuê. Vì vậy, thời hạn sử
dụng đất có thể xác định được thơng qua căn cứ xác lập quyền sử dụng đất và cho thông
qua quy định về thời hạn sử dụng đất của pháp luật về đất đai.
Theo quy định của pháp luật hiện hành thì thời hạn sử dụng đất bao gồm hai loại:
(i) Đất có thời hạn sử dụng ổn định lâu dài, bao gồm đất ở do hộ gia đình, cá nhân
sử dụng; đất nông nghiệp do cộng đồng dân cư sử dụng quy định tại khoản 3 Điều 131
của Luật Đất đai năm 2013; đất rừng phòng hộ, đất rừng đặc dụng, đất rừng sản xuất là
rừng tự nhiên; đất thương mại, dịch vụ, đất cơ sở sản xuất phi nơng nghiệp của hộ gia
đình, cá nhân đang sử dụng ổn định mà không phải là đất được Nhà nước giao có thời
hạn, cho thuê; đất xây dựng trụ sở cơ quan nhà nước, tổ chức chính trị, tổ chức chính trị xã hội; đất xây dựng cơng trình sự nghiệp thuộc các ngành và lĩnh vực về kinh tế, văn
hóa, xã hội, y tế, giáo dục và đào tạo, thể dục thể thao, khoa học và công nghệ, môi
trường, ngoại giao và các cơng trình sự nghiệp khác; đất sử dụng vào mục đích quốc
phịng, an ninh; đất cơ sở tôn giáo quy định tại Điều 159 của Luật Đất đai năm 2013; đất
tín ngưỡng; đất giao thơng, thủy lợi, đất có di tích lịch sử - văn hóa, danh lam thắng cảnh,
đất xây dựng các cơng trình cơng cộng khác khơng có mục đích kinh doanh; đất làm
nghĩa trang, nghĩa địa; đất tổ chức kinh tế chuyển mục đích sử dụng từ đất phi nơng
nghiệp sử dụng có thời hạn sang đất phi nông nghiệp sử dụng ổn định lâu dài;
(ii)Đất sử dụng có thời hạn, bao gồm đất nơng nghiệp đối với hộ gia đình, cá nhân
trực tiếp sản xuất nông nghiệp theo quy định tại khoản 1, khoản 2, điểm b khoản 3, khoản
4 và khoản 5 Điều 129 của Luật Đất đai năm 2013 là 50 năm. Khi hết thời hạn, hộ gia
đình, cá nhân trực tiếp sản xuất nơng nghiệp nếu có nhu cầu thì được tiếp tục sử dụng đất
theo thời hạn quy định tại khoản này; thời hạn cho thuê đất nông nghiệp đối với hộ gia
đình, cá nhân khơng q 50 năm. Khi hết thời hạn thuê đất, hộ gia đình, cá nhân nếu có
nhu cầu thì được Nhà nước xem xét tiếp tục cho thuê đất; tổ chức để thực hiện các dự án
đầu tư; người Việt Nam định cư ở nước ngồi, doanh nghiệp có vốn đầu tư nước ngoài để

thực hiện các dự án đầu tư tại Việt Nam được xem xét, quyết định trên cơ sở dự án đầu tư
hoặc đơn xin giao đất, thuê đất nhưng khơng q 50 năm; đối với dự án có vốn đầu tư lớn
nhưng thu hồi vốn chậm, dự án đầu tư vào địa bàn có điều kiện kinh tế - xã hội khó khăn,
địa bàn có điều kiện kinh tế - xã hội đặc biệt khó khăn mà cần thời hạn dài hơn thì thời
hạn giao đất, cho thuê đất không quá 70 năm; thời hạn cho thuê đất để xây dựng trụ sở
làm việc của tổ chức nước ngoài có chức năng ngoại giao khơng q 99 năm…
Như vậy, với hai loại thời hạn sử dụng đất nói trên thì phải xem xét đến điều kiện
này khi thực hiện quyền chuyển nhượng nếu đất được chuyển nhượng là đất sử dụng có
thời hạn hoặc đất có thời hạn sử dụng ổn định lâu dài theo quy định của pháp luật nhưng
quyền sử dụng đất đó được xác lập từ việc thuê đất có trả tiền cho cả thời gian thuê.
Ngoài những điều kiện trên, do đặc thù riêng của từng loại đất và quyền sử dụng đất của
các chủ thể cũng có sự khác nhau nên việc chuyển nhượng quyền sử dụng đất còn phải
đáp ứng các điều kiện khác trong những trường hợp cụ thể: Việc chuyển nhượng quyền
sử dụng đất gắn với chuyển nhượng toàn bộ dự án đầu tư xây dựng kết cấu hạ tầng để
15


chuyển nhượng chỉ được thực hiện khi dự án đã xây dựng xong các cơng trình hạ tầng kỹ
thuật tương ứng theo tiến độ ghi trong dự án đã được phê duyệt.
Tổ chức kinh tế, hộ gia đình, cá nhân, người Việt Nam định cư ở nước ngồi, doanh
nghiệp có vốn đầu tư nước ngoài được bán tài sản gắn liền với đất thuê của Nhà nước khi
có đủ các điều kiện: Tài sản gắn liền với đất thuê được tạo lập hợp pháp theo quy định
của pháp luật và đã hoàn thành việc xây dựng theo đúng quy hoạch xây dựng chi tiết và
dự án đầu tư đã được phê duyệt, chấp thuận. Cùng với đó, người mua tài sản gắn liền với
đất thuê phải bảo đảm các điều kiện: Có năng lực tài chính để thực hiện dự án đầu tư; có
ngành nghề kinh doanh phù hợp với dự án đầu tư; không vi phạm quy định của pháp luật
về đất đai đối với trường hợp đã được Nhà nước giao đất, cho thuê đất để thực hiện dự án
trước đó. Cịn đối với người mua tài sản được Nhà nước tiếp tục cho thuê đất trong thời
hạn sử dụng đất còn lại theo giá đất cụ thể, sử dụng đất đúng mục đích đã được xác định
trong dự án.

Luật Đất đai năm 2013 cũng quy định rõ các trường hợp khơng được nhận chuyển
nhượng. Theo đó, tổ chức, hộ gia đình, cá nhân, cộng đồng dân cư, cơ sở tôn giáo, người
Việt Nam định cư ở nước ngồi, doanh nghiệp có vốn đầu tư nước ngồi khơng được
nhận chuyển nhượng đối với trường hợp mà pháp luật không cho phép chuyển nhượng;
tổ chức kinh tế không được nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất trồng lúa, đất rừng
phịng hộ, đất rừng đặc dụng của hộ gia đình, cá nhân, trừ trường hợp được chuyển mục
đích sử dụng đất theo quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất đã được cơ quan nhà nước có
thẩm quyền phê duyệt; hộ gia đình, cá nhân khơng trực tiếp sản xuất nơng nghiệp không
được nhận chuyển nhượng, nhận tặng cho quyền sử dụng đất trồng lúa; hộ gia đình, cá
nhân khơng được nhận chuyển nhượng, nhận tặng cho quyền sử dụng đất ở, đất nơng
nghiệp trong khu vực rừng phịng hộ, trong phân khu bảo vệ nghiêm ngặt, phân khu phục
hồi sinh thái thuộc rừng đặc dụng, nếu không sinh sống trong khu vực rừng phịng hộ,
rừng đặc dụng đó.
b. Chuyển nhượng quyền sử dụng đất khơng có tài sản gắn liền với đất
Chuyển nhượng về bản chất là mua bán, đó là việc một bên (bên bán) chuyển giao
tài sản và quyền sở hữu đối với tài sản từ mình sang bên kia (bên mua) để nhận từ bên kia
một khoản tiền nhất định. Đối tượng chuyển nhượng trong trường hợp này chỉ là quyền
sử dụng đất nên hợp đồng này có tên gọi là: Hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng
đất. Chuyển nhượng quyền sử dụng đất trong giao dịch dân sự phải tuân theo quy định
của Bộ luật Dân sự và pháp luật về đất đai. Hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất
là sự thoả thuận giữa các bên, theo đó bên chuyển nhượng quyền sử dụng đất chuyển giao
đất và quyền sử dụng đất cho bên nhận chuyển nhượng, còn bên nhận chuyển nhượng trả
tiền cho bên chuyển nhượng theo quy định của Bộ luật Dân sự và pháp luật về đất đai.
Nếu chuyển nhượng quyền sử dụng đất trong kinh doanh bất động sản thì cịn phải tuân
theo quy định của pháp luật về kinh doanh bất động sản.
(a) Về hình thức, thủ tục xác lập hợp đồng

16

Theo quy định của Bộ luật Dân sự, thì hợp đồng chuyển quyền sử dụng đất phải
được lập thành văn bản, có cơng chứng, chứng thực theo quy định của pháp luật. Hợp
đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất bắt buộc phải xác lập theo hình thức văn bản.
Tuy nhiên, do quy định của điều khoản trên còn chưa cụ thể nên hợp đồng này có cần
thơng qua thủ tục cơng chứng, chứng thực hay khơng, hiện đang cịn hai cách hiểu khác
nhau:
(i) Hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất ln phải có cơng chứng, chứng
thực và việc cơng chứng, chứng thực đó phải tuân theo quy định của pháp luật;
(ii) Hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất chỉ phải công chứng, chứng thực
trong trường hợp pháp luật có quy định.
Để khắc phục tình trạng có nhiều cách hiểu khác nhau đối với quy định này, Bộ luật
Dân sự năm 2015 đã quy định: Hợp đồng về quyền sử dụng đất phải được lập thành văn
bản theo hình thức phù hợp với quy định của Bộ luật này, pháp luật về đất đai và quy
định khác của pháp luật có liên quan. Mặt khác, khoản 3 Điều 167 Luật Đất đai năm
2013 cũng có quy định: “Hợp đồng chuyển nhượng, tặng cho, thế chấp, góp vốn bằng
quyền sử dụng đất, quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất phải được công chứng
hoặc chứng thực, trừ trường hợp kinh doanh bất động sản quy định tại điểm b khoản
này”. “Việc chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, thừa kế, tặng cho, thế
chấp quyền sử dụng đất, góp vốn bằng quyền sử dụng đất phải đăng ký tại cơ quan đăng
ký đất đai và có hiệu lực từ thời điểm đăng ký vào sổ địa chính” (khoản 3 Điều 188). Từ
những quy định này cho thấy, trong mọi trường hợp, hợp đồng chuyển nhượng quyền sử
dụng đất đều phải được lập thành văn bản, có công chứng hoặc chứng thực và phải đăng
ký tại cơ quan nhà nước có thẩm quyền về đăng ký đất đai.
(b) Chủ thể tham gia hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất
Đối với các tài sản khác thì chủ sở hữu ln có quyền định đoạt tài sản của mình
thơng qua việc chuyển giao quyền sở hữu. Tuy nhiên, do tính chất đặc biệt của tài sản là
quyền sử dụng đất nên khơng phải chủ thể nào có quyền sử dụng đất đều có quyền
chuyển nhượng quyền sử dụng đất đó. Đồng thời, cũng khơng phải bất cứ chủ thể nào
cũng có quyền nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất.
- Đối với bên chuyển nhượng: Bên chuyển nhượng trong hợp đồng chuyển nhượng

quyền sử dụng đất là bên có nghĩa vụ chuyển giao quyền sử dụng đất cho bên kia để nhận
từ bên kia một khoản tiền nhất định theo thỏa thuận. Bao gồm: Tổ chức, cá nhân kinh
doanh bất động sản; cá nhân, hộ gia đình (bao gồm: cá nhân, hộ gia đình có quyền sử
dụng đất ở; hộ gia đình, cá nhân sử dụng đất nơng nghiệp được Nhà nước giao trong hạn
mức; đất được Nhà nước giao có thu tiền sử dụng đất, cho thuê đất trả tiền thuê đất một
lần cho cả thời gian thuê; cá nhân, hộ gia đình được Nhà nước cơng nhận quyền sử dụng
đất; cá nhân, hộ gia đình có quyền sử dụng đất do nhận chuyển đổi, nhận chuyển nhượng,
nhận tặng cho, nhận thừa kế; người Việt Nam định cư ở nước ngoài được Nhà nước Việt
Nam cho thuê đất thu tiền thuê đất một lần cho cả thời gian thuê).

17


- Đối với bên nhận chuyển nhượng: Là bên được nhận quyền sử dụng đất do bên kia
chuyển giao và có nghĩa vụ phải trả cho bên chuyển nhượng quyền sử dụng đất một
khoản tiền nhất định theo thỏa thuận giữa hai bên. Bên nhận chuyển nhượng quyền sử
dụng đất có thể là bất kỳ chủ thể nào, trừ các trường hợp: Tổ chức kinh tế không được
nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất trồng lúa, đất rừng phòng hộ, đất rừng đặc dụng
của hộ gia đình, cá nhân. Hộ gia đình, cá nhân khơng trực tiếp sản xuất nơng nghiệp
không được nhận chuyển nhượng, nhận tặng cho quyền sử dụng đất trồng lúa. Hộ gia
đình, cá nhân cũng khơng được nhận chuyển nhượng, nhận tặng cho quyền sử dụng đất ở,
đất nơng nghiệp trong khu vực rừng phịng hộ, trong phân khu bảo vệ nghiêm ngặt, phân
khu phục hồi sinh thái thuộc rừng đặc dụng, nếu
(c) Về đối tượng chuyển nhượng
Về lý thuyết, quyền sử dụng đất là tài sản thuộc quyền sở hữu của chủ thể có quyền
sử dụng đất là tài sản ở dạng quyền tài sản (vơ hình) ln gắn liền với một loại tài sản
khác ở dạng vật (hữu hình) là đất đai nên đối tượng chuyển nhượng trong hợp đồng
chuyển nhượng quyền sử dụng đất bao gồm đất và quyền sử dụng đất. Hợp đồng chuyển
nhượng quyền sử dụng đất là sự thoả thuận giữa các bên, theo đó bên chuyển nhượng
quyền sử dụng đất chuyển giao đất và quyền sử dụng đất cho bên nhận chuyển nhượng,

còn bên nhận chuyển nhượng trả tiền cho bên chuyển nhượng theo quy định của Bộ luật
Dân sự và pháp luật về đất đai.
Khi xác định về đối tượng chuyển giao trong hợp đồng này, cần phải xác định loại
đất được chuyển giao theo các nhóm như: (i) Nhóm đất nơng nghiệp (bao gồm đất trồng
cây hàng năm gồm đất trồng lúa và đất trồng cây hàng năm khác; đất trồng cây lâu năm;
đất rừng sản xuất; đất rừng phịng hộ; đất rừng đặc dụng; đất ni trồng thủy sản; đất làm
muối; đất nông nghiệp khác gồm đất sử dụng để xây dựng nhà kính và các loại nhà khác
phục vụ mục đích trồng trọt, kể cả các hình thức trồng trọt khơng trực tiếp trên đất...); (ii)
Nhóm đất phi nơng nghiệp (bao gồm đất ở gồm đất ở tại nông thôn, đất ở tại đô thị; đất
xây dựng trụ sở cơ quan; đất sử dụng vào mục đích quốc phịng, an ninh; đất xây dựng
cơng trình sự nghiệp gồm đất xây dựng trụ sở của tổ chức sự nghiệp; đất xây dựng cơ sở
văn hóa, xã hội, y tế, giáo dục và đào tạo, thể dục thể thao, khoa học và công nghệ, ngoại
giao và công trình sự nghiệp khác; đất sản xuất, kinh doanh phi nông nghiệp gồm đất khu
công nghiệp, cụm công nghiệp, khu chế xuất; đất thương mại, dịch vụ; đất cơ sở sản xuất
phi nông nghiệp; đất sử dụng cho hoạt động khoáng sản; đất sản xuất vật liệu xây dựng,
làm đồ gốm...); (iii) Nhóm đất chưa sử dụng gồm các loại đất chưa xác định mục đích sử
dụng.
Khi xác lập hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất, các bên căn cứ vào các
giấy tờ chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất hoặc quyết
định giao đất, cho thuê đất để xác định loại đất mà theo quy định của pháp luật, người sử
dụng đất có quyền chuyển nhượng quyền sử dụng đất, đó là: Đất trồng cây hàng năm
gồm đất trồng lúa và đất trồng cây hàng năm khác; đất có mục đích trồng cây lâu năm
nhưng chưa trồng cây; đất nuôi trồng thủy sản; đất làm muối; đất nông nghiệp khác gồm
18