Công chứng hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất của hộ gia đình, cá nhân trên địa bàn huyện cao lãnh

MỤC LỤC
LỜI NÓI ĐẦU............................................................................................................................................4
CHƯƠNG 1. CƠ SỞ LÝ LUẬN VỀ CÔNG CHỨNG HỢP ĐỒNG CHUYỂN NHƯỢNG QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT
CỦA HỘ GIA ĐÌNH, CÁ NHÂN...................................................................................................................6
1.1. Các khai niệm cơ bản....................................................................................................................6
1.1.1. Khái nhiệm về công chức hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất..............................6
1.1.2. Khái niệm quyền sử dụng đất................................................................................................6
1.2.3. Khái niệm hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất......................................................9
1.2.4. Khái niệm về chuyển quyền sử dụng đất.............................................................................10
1.2. Ý nghĩa của việc chuyển nhượng quyền sử dụng đất..................................................................11
1.3. Đặc điểm của hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất.................................................12
1.4. Các nguyên tắc chuyển nhượng quyền sử dụng đất...............................................................14
1.5. Các điều kiện chuyển nhượng quyền sử dụng đất......................................................................15
1.6. Hình thức của hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất....................................................17
1.7. Quyền và nghĩa vụ của các bên trong hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất................17
1.7.1. Quyền và nghĩa cụ của bên chuyển nhượng quyền sử dụng đất.........................................17
1.7.2. Quyền và nghĩa vụ của bên nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất................................18
CHƯƠNG 2. QUY ĐỊNH PHÁP LUẬT VỀ CÔNG CHỨNG HỢP ĐỒNG CHUYỂN NHƯỢNG QUYỀN SỬ DỤNG
ĐẤT CỦA HỘ GIA ĐÌNH, CÁ NHÂN..........................................................................................................22
2.1. Quyền sử dụng đất được tham gia chuyển nhượng...................................................................22
Chủ thể trong nước.......................................................................................................................22
Tổ chức kinh tế..................................................................................................................................22
Cơ sở tôn giáo cộng đồng dân cư......................................................................................................23
Chủ thể có yếu tố nước ngoài............................................................................................................23
2.2. Điều kiện giao kết hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất..............................................23
2.2.1. Điều kiện về hình thức.........................................................................................................23
2.2.2. Điều kiện về chủ thể............................................................................................................24
Tổ chức kinh tế:.................................................................................................................................24
Cá nhân:............................................................................................................................................24

1

Hộ gia đình:.......................................................................................................................................25
2.2.3. Điều kiện về nội dung..........................................................................................................27
2.2.4. Quyền và nghĩa vụ của các bên............................................................................................29
2.2.4.1. Quyền và nghĩa vụ của bên chuyển nhượng.................................................................30
2.2.4.2. Quyền và nghĩa vụ của bên nhận chuyển nhượng........................................................31
CHƯƠNG 3. THỰC TRẠNG VÀ MỘT SỐ GIẢI PHÁP NHẰM NÂNG CAO HIỆU QUẢ CỦA HOẠT ĐỘNG
CÔNG CHỨNG HỢP ĐỒNG CHUYỂN NHƯỢNG QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT CỦA HỘ GIA ĐÌNH, CÁ NHÂN Ở
HUYỆN CAO LÃNH.................................................................................................................................33
3.1. Sơ lược về huyện Cao Lãnh.........................................................................................................33
3.2. Thực trạng chuyển nhượng quyền sử dụng đất của hộ gia đình, cá nhân tại huyện Cao Lãnh...34
3.2.1. Số lượng giao dịch chuyển nhượng quyền sử dụng đất trên địa bàn huyện Cao Lãnh từ
2013 – 2015...................................................................................................................................34
3.2.2. Thực trạng áp dụng pháp luật về hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất................34
3.2.3. Sự tác động của dự án treo, quy hoạch treo đến hoạt động chuyển nhượng quyền sử dụng
đất.................................................................................................................................................35
a) Công chứng hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất.......................................................36
b) Lừa đảo thông qua hình thức chuyển nhượng quyền sử dụng đất...........................................37
3.2.4. Nguyên nhân........................................................................................................................37
3.3. Giải pháp nhằm nâng cao hiệu quả của hoạt động công chứng hợp đồng chuyển nhượng quyền
sử dụng đất của hộ gia đình, cá nhân ở huyện Cao Lãnh...................................................................40
3.3.1. Hoàn thiện pháp luật về hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất..............................40
3.3.1.1. Hoàn thiện pháp luật về điều kiện chuyển nhượng......................................................40
3.3.1.2. Hoàn thiện pháp luật về trình tự, thủ tục.....................................................................40
3.3.1.3. Hoàn thiện pháp luật về giá đất....................................................................................41
3.3.2. Hoàn thiện pháp luật về công chứng và chứng và chứng thực hợp đồng chuyển nhượng
quyền sử dụng đất.........................................................................................................................42
3.3.3. Cần xây dựng và quản lý hệ thống thông tin về đất đai.......................................................42
3.3.4. Cần sớm tháo gỡ vướng mắc những quy định của pháp luật..............................................43

3.3.5. Thắt chặt quản lý việc thực hiện dự án, quy hoạch của các chủ đầu tư...............................43
3.3.6. Tăng cường tuyên truyền, phổ biến, giáo dục pháp luật cho người dân..............................43

2


3.3.7. Đào tạo, bồi dưỡng, nâng cao trình độ chuyên môn cho cán bộ làm công tác công chứng,
xét xử.............................................................................................................................................44
KẾT LUẬN...............................................................................................................................................46
TÀI LIỆU THAM KHẢO............................................................................................................................48
Giáo trình, sách tham khảo:...............................................................................................................49

3


LỜI NÓI ĐẦU
Trong chúng ta, không ai có thể phủ nhận được: Đất đai là tài sản vô giá của
quốc gia, là tư liệu sản xuất đặc biệt, là địa bàn phân bổ các khu dân cư, của các ngành
kinh tế, là bộ phận cơ bản của lãnh thổ quốc gia, là thành phần quan trọng bậc nhất của
môi trường sống… Với những giá trị thấy được, trong mặt “tích cực”, con người luôn
mong muốn tác động vào nó thường xuyên để tạo ra những giá trị vật chất, tinh thần
phục vụ đời sống cho mình. Và sự chuyển dịch đất đai từ chủ thể sử dụng này sang chủ
thể sử dụng khác là một quy luật vận động tất yếu. Luật đất đai 1993 cho phép chuyển
quyền sử dụng đất là một bước đột phá quan trọng trong việc quy định các quyền của
người sử dụng đất, mở ra thời kỳ mới tạo điều kiện thuận lợi cho các quan hệ đất đai
vận động phù hợp với cơ chế thị trường.
Tuy nhiên, cùng với sự phát triển của các quan hệ xã hội không ngừng diễn ra
sôi động trong nền kinh tế thị trường, các quy định pháp luật này tỏ ra không phù hợp
và còn nhiều bất cập vì vậy cùng với thời gian, Luật đất đai 1993 đã được Quốc hội sửa
đổi, bổ sung vào các năm 1998 và 2001. Mặc dù vậy các văn bản này vẫn chưa đáp

ứng nhu cầu điều chỉnh các quan hệ chuyển quyền sử dụng đất diễn ra hàng ngày trong
cuộc sống. Ngày 26/11/2003, Quốc hội thông qua Luật đất đai mới với nhiều điểm tiến
bộ hơn so với Luật đất đai năm 1993, và các quy định về chuyển nhượng quyền sử
dụng đất cũng có nhiều điểm khác biệt.
Chuyển quyền sử dụng đất thực chất là việc Nhà nước công nhận tính hợp pháp
trong hành vi tự điều chỉnh đất đai giữa người sử dụng đất để tạo lập quyền sử dụng
cho chủ thể mới. Chuyển quyền sử dụng đất theo luật đất đai 2003 bao gồm chuyển
đổi, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, thừa kế, thế chấp, bảo lãnh, tặng cho, góp
vốn bằng quyền sử dụng đất. Trong các hình thức này, chuyển nhượng quyền sử dụng
đất là hình thức giao dịch phổ biến và sôi động nhất. Luật đất đai, cũng như bộ luật dân
sự xác định người sử dụng đất hợp pháp, không có tranh chấp có đủ điều kiện theo quy
định của pháp luật có quyền chuyển nhượng quyền sử dụng đất của mình cho người
khác. Nhờ thế người sử dụng đất hợp pháp ngoài việc khai thác sử dụng còn có thể
4


chuyển nhượng quyền sử dụng đất cho người khác để thu về một khoản tiền tương ứng
với giá trị của nó, đất đai trở thành tài sản có giá và quyền sử dụng đất có quyền tham
gia vào thị trường bất động sản.
Tuy nhiên, trong thời gian qua, việc công chứng chuyển nhượng quyền sử dụng
đất diễn ra với nhiều phức tạp, với mật độ “phổ biến” ( mặc dù đó là tài sản toàn dân,
tài sản quốc gia). Đây cũng là lý do chứng minh cho sự cần thiết để nghiên cứu tìm
hiểu bản chất pháp lý hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất so với những hợp
đồng dân sự khác. Sự nhận thức đúng đắn đầy đủ các quy định về hợp đồng chuyển
nhượng quyền sử dụng đất là cấp thiết trong hoạt động thực tiễn khi thực hiện pháp
luật và vận dụng pháp luật trong hoạt động của Tòa án và các văn phòng luật.
Từ vấn đề trên là lý do em chọn đề tài "Công chứng Hợp đồng chuyển
nhượng quyền sử dụng đất của hộ gia đình, cá nhân trên địa bàn Huyện Cao
Lãnh" làm bài luận văn cho mình.
Ngoài phần mở đầu, kết luận, danh mục tài liệu tham khảo, đề tài được chia

thành 3 chương:
Chương 1. Cơ sở lý luận về công chứng hợp đồng chuyển nhượng quyền sử
dụng đất của hộ gia đình, cá nhân.
Chương 2. Quy định pháp luật về công chứng hợp đồng chuyển nhượng quyền
sử dụng đất của hộ gia đình, cá nhân.
Chương 3. Thực trạng và một số giải pháp nhằm nâng cao hiệu quả của hoạt
động công chứng hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất của hộ gia đình, cá
nhân ở huyện Cao Lãnh.

5


CHƯƠNG 1. CƠ SỞ LÝ LUẬN VỀ CÔNG CHỨNG HỢP ĐỒNG CHUYỂN
NHƯỢNG QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT CỦA HỘ GIA ĐÌNH, CÁ NHÂN
1.1. Các khai niệm cơ bản
1.1.1. Khái nhiệm về công chức hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất
Là việc công chứng viên chứng nhận tính xác thực của hợp đồng chuyển
nhượng quyền sử dụng đất được giao kết theo quy định của pháp luật bao gồm xác
thực về thời gian, địa điểm, chủ thể,…
1.1.2. Khái niệm quyền sử dụng đất
Đất đai là tài nguyên thiên nhiên vô cùng quý giá. Đóng vai trò quan trong mọi
mặt của đời sống và sản xuất.
Quyền sử dụng đất trước hết chúng ta phải hiểu được đây là một quyền tự
nhiên, khi con người chiếm hữu đất đai thì họ sẽ khai thác tính năng sử dụng của đất
mà không quan tâm đến hình thức sở hữu của nó. Để có thể tồn tại từ xưa con người đã
biết khai thác và sử dụng đất gắn liền với việc trồng trọt, chăn nuôi. Nhằm thỏa mãn
những nhu cầu vật chất và tinh thần, ngày nay con người đã thông qua hành vi sử dụng
đất khai thác nguồn lợi trực tiếp từ đất chẳng hạn:
+ Trong lĩnh vực sản xuất nông nghiệp, lâm nghiệp, nuôi trồng thủy sản đất đai
được xem như là tư liệu sản xuất quan trọng nhất và không thể thiếu, đặc biệt nước ta

là nước nông nghiệp nằm trong những nước xuất khẩu lúa gạo hàng đầu trên thế giới
thì vai trò của đất đối với nền kinh tế đất nước là rất quan trọng. Nhờ việc thực hiện
quyền sử dụng đất mà người sử dụng đất đã khai thác nguồn lợi từ đất đai, tạo ra của
cải vật chất thỏa mãn nhu cầu của đời sống.
+ Trong đời sống đất đai là nơi con người xây dựng nhà ở, nơi diễn ra mọi sinh
hoạt của con người như: hoạt động văn hóa, thể thao, lao động… Thông qua hành vi
sử dụng đất, đất đai đem đến sự thỏa mãn về tinh thần cho con người.
+ Về mặt chính trị: Từ xa xưa con người đã đề cao giá trị của đất, biểu hiện của
nó là việc các cuộc chiến tranh xâm lược không ngừng diễn ra, các lãnh chúa phong
kiến thể hiện quyền lực của mình thông qua việc sở hữu đất đai. Bởi lẽ đất đai là nơi
sản sinh ra của cải vật chất, đất đai càng nhiều thì việc khai thác của cải vật chất càng
6


lớn và quyền lực của các lãnh chúa cũng được thể hiện theo đó.
Chế độ sở hữu đất đai ở nước ta là chế độ sở hữu toàn dân Nhà nước có đầy đủ
các quyền năng của một chủ sở hữu đó là quyền chiếm hữu, định đoạt và quyền sử
dụng đất đai. Theo pháp luật nước ta Nhà nước chiếm hữu đất đai thông qua các hoạt
động địa chính: Điều tra khảo sát, đánh giá, phân loại đất, lập bản đồ địa chính. Nhà
nước định đoạt đất đai thông qua các quyết định hành chính như: giao đất, cho thuê
đất, thu hồi đất, công nhận và cấp GCNQSDĐ, gia hạn quyền sử dụng đất, quy định
hạn mức sử dụng đất, xác định khung giá các loại đất. Nhà nước sử dụng đất gián tiếp
thông qua việc lập quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất, hay chuyển mục đích sử dụng đất.
Nhà nước thu thuế sử dụng đất, thuế chuyển quyền sử dụng đất, phí và lệ phí, thu tiền
sử dụng đất. Người sử dụng đất chiếm hữu trực tiếp đất đai, trực tiếp khai thác các
nguồn lợi từ đất. Người sử dụng đất được định đoạt hạn chế về quyền sử dụng đất như:
Được tặng cho, để lại thừa kế, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại đất đai.
Tuy nhiên trên thực tế Nhà nước không trực tiếp sử dụng đất mà giao một phần
đất đai của mình cho các tổ chức, hộ gia đình, cá nhân sử dụng, đồng thời quy định cho
họ các quyền và phải gánh vác những nghĩa vụ nhất định trong quá trình sử dụng đất

của Nhà nước. Việc quy định các quyền này một mặt biểu hiện ý chí của Nhà nước với
tư cách là chủ sở hữu, mặt khác còn biểu hiện ý chí của Nhà nước với tư cách là người
nắm quyền lực chính trị trong tay, trực tiếp ban hành pháp luật nên các quyền và nghĩa
vụ đó đã được quy phạm hoá ở mức độ cụ thể, chặt chẽ và được coi là cơ sở pháp lý để
người sử dụng đất tuân thủ nhằm sử dụng vốn đất đai của Nhà nước một cách hợp
pháp, tiết kiệm, đạt hiệu quả kinh tế cao. Chế định quyền sử dụng đất được xem như là
một hình thức thực hiện quyền sở hữu toàn dân về đất đai và nó gắn liền với chế độ sơ
hữu toàn dân, được thể hiện cụ thể ở các văn bản pháp luật:
Hiến pháp năm 1980 ra đời, đất đai thuộc sở hữu toàn dân. Nhà nước vừa là đại
diện chủ sở hữu vừa là chủ quản lý đối với đất đai. Người đang sử dụng đất cảm thấy
“đột ngột” vì mình không phải là chủ sở hữu chủ thửa đất nhưng thực tế họ chẳng mất
gì vì mình vẫn được quyền khai thác sử dụng đất đai vốn không còn thuộc sở hữu của
mình.
7


Năm 1987 Luật Đất đai đầu tiên ra đời, đánh dấu một cột mốc quan trọng của
hệ thống pháp luật về đất đai. Luật Đất đai đầu tiên của chúng ta quy định “Đất đai
thuộc sở hữu toàn dân, do Nhà nước thống nhất quản lý. Nhà nước giao đất cho các
nông trường, lâm trường, xí nghiệp, đơn vị vũ trang nhân dân, cơ quan Nhà nước, tổ
chức xã hội và cá nhân để sử dụng ổn định, lâu dài”. Luật Đất đai 1987 đã quy định cụ
thể nghĩa vụ và quyền lợi của người sử dụng đất. Với những quy định này chế định về
quyền sử dụng đất được hình thành, nó được xây dựng trên cơ sở đất đai thuộc sở
hữu toàn dân. Nhà nước giao đất, ghi nhận cho các tổ chức, hộ gia đình, cá nhân có
quyền sử dụng đất để khai thác công dụng và hưởng hoa lợi, lợi tức từ đất đai. Tuy
nhiên Nhà nước nghiêm cấm việc mua bán chuyển nhượng đất đai dưới mọi hình thức
tạo nên lực cản cho sự chuyển dịch của quyền sử dụng đất, làm kìm hãm sự phát triển
kinh tế của đất nước. Luật Đất đai năm 1987 đã bộc lộ quá nhiều hạnchế, nên đã
không kích thích được năng lực sản xuất cho nền kinh tế. Trong giai đoạn từ năm
1980 đến năm 1987, việc khẳng định, tuyên bố chế độ sở hữu toàn dân về đất đai ở giai

đoạn này chỉ là một cải cách trên văn bản pháp quy.
Trên thực tế Nhà nước chưa xác lập được một cách đầy đủ quyền sở hữu của
mình đối với đất đai, đất đai vẫn đang thuộc quyền chiếm hữu, sử dụng của các tổ
chức, hộ gia đình, cá nhân.
Luật Đất đai 1993 ra đời đánh dấu một mốc lịch sử quan trọng trong việc quy
định quyền của người sử dụng đất, người sử dụng đất hợp pháp có quyền chuyển
quyền sử dụng đất thông qua các hình thức: chuyển nhượng, chuyển đổi, cho thuê,
thừa kế, thế chấp quyền sử dụng đất. Tuy nhiên, việc thực hiện các quyền này phải
tuân theo những điều kiện do Nhà nước đặt ra. Tiếp tục khẳng định đất đai thuộc sở
hữu toàn dân do Nhà nước thống nhất quản lý. Luật đất đai 1993 có bước tiến quan
trọng thức đẩy sự vận động, chuyển dịch của quyền sử dụng đất tạo tiền đề cho sự hình
thành và phát triển thị trường quyền sử dụng đất, chính thức thừa nhận đất đai có giá
bằng việc Nhà nước giao đất có thu tiền sử dụng đất, quyền sử dụng đất được xem như
là một quyền tài sản, có giá trị được bằng tiền có thể tham gia các giao dich dân sự.
Luật Đất đai 2003 tiếp tục khẳng định chế độ sở hữu đất đai là chế độ sở hữu
8


toàn dân. Mở rộng thêm quyền của người sử dụng đất bao gồm 9 quyền năng: chuyển
nhượng, chuyển đổi, cho thuê, thừa kế, thế chấp, cho thuê, cho thuê lại quyền sử dụng
đất, bảo lãnh và góp vốn bằng giá trị quyền sử dụng đất. Tuy nhiên không thể đồng
nhất giữa quyền sở hữu đất đai và quyền sử dụng đất, giữa chúng có sự khác nhau cả
nội dung và hình thức.
+ Quyền sở hữu đất đai là quyền ban đầu (có trước), còn quyền sử dụng đất là
quyền phát sinh (có sau) xuất hiện khi được Nhà nước giao đất hoặc cho thuê đất cho
phép nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất hay công nhận quyền sử dụng đất.
+ Quyền sở hữu đất đai là một loại quyền trọn vẹn, đầy đủ còn quyền sử dụng
đất không trọn vẹn, đầy đủ. Bởi vì người sử dụng đất không có đầy đủ các quyền năng
như Nhà nước với tư cách là đại diện chủ sở hữu; không phải người nào có quyền sử
dụng đất hợp pháp là có đủ 9 quyền năng của người sử dụng đất.

+ Quyền sở hữu đất đai là một quyền tồn tại độc lập còn quyền sử dụng đất là
quyền phụ thuộc. Tính phụ thuộc của quyền sử dụng đất thể hiện ở chỗ không hoàn
toàn độc lập thực hiện các quyền năng của mình mà chỉ quyết định được một số vấn đề
cơ bản, vẫn phải hành động theo ý chí của Nhà nước với tư cách là đại diện chủ sở hữu
đối với đất giao.
Tóm lại: Quyền sử dụng đất là quyền khai thác những thuộc tính có lợi từ đất
một cách hợp pháp thông qua các hành vi sử dụng đất hoặc chuyển quyền đó cho
người khác.
1.2.3. Khái niệm hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất
Hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất được hiểu là sự thỏa thuận giữa
các bên, theo đó bên chuyển nhượng quyền sử dụng đất chuyển giao đất và quyền sử
dụng cho bên nhận chuyển nhượng, còn bên nhận chuyển nhượng trả tiền cho bên
chuyển nhượng theo quy định.
Xét về mặt lịch sử thì khái niệm hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất
chỉ mới xuất hiện kể từ khi có chế độ sở hữu toàn dân về đất đai được ghi nhận lần đầu
tiên ở nước ta tại Hiến pháp năm 1980. Còn lại, ở các chế độ sở hữu khác, nơi tồn tại
đa hình thức sở hữu, trong đó có hình thức sở hữu tư nhân về đất đai, thì khái niệm hợp
9


đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất không được đặt ra mà thay vào đó là khái
niệm "mua bán đất đai" hoặc "mua bán, chuyển nhượng đất đai" hoặc "mua bán,
chuyển nhượng ruộng đất". Vì vậy, khái niệm hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng
đất ở nước ta luôn được đặt trong mối quan hệ mật thiết với chế độ sở hữu toàn dân về
đất đai.
Như vậy, đứng ở góc độ pháp luật dân sự, hợp đồng chuyển nhượng quyền sử
dụng đất là sự chuyển dịch quyền sử dụng đất từ người có quyền sử dụng đất hợp pháp
sang người khác (hợp pháp) theo một trình tự, thủ tục, điều kiện do pháp luật quy định,
theo đó, người có quyền sử dụng đất (người chuyển nhượng) có nghĩa vụ chuyển giao
đất và quyền sử dụng đất cho người được chuyển nhượng (người nhận chuyển

nhượng), người nhận chuyển nhượng có nghĩa vụ trả tiền cho người chuyển nhượng;
người chuyển nhượng còn có nghĩa vụ nộp thuế chuyển quyền sử dụng đất, người nhận
chuyển nhượng có nghĩa vụ nộp lệ phí trước bạ và lệ phí địa chính theo quy định của
pháp luật.
1.2.4. Khái niệm về chuyển quyền sử dụng đất
Quyền sử dụng đất là khái niệm có nội dung rộng, trong đó có nhiều quyền năng
khác nhau. Một trong những quyền năng cơ bản và đặc biệt quan trọng của người sử
dụng đất là quyền chuyển quyền sử dụng đất. Trong nền kinh tế thị trường, quyền sử
dụng đất là một loại tài sản được chuyển quyền sử dụng, được đưa trao đổi, giao dịch.
Chuyển quyền sử dụng đất là việc người có quyền sử dụng đất có thể chuyển quyền
này cho người khác bằng một trong các hình thức: chuyển đổi, chuyển nhượng, cho
thuê, cho thuê lại, thừa kế, tặng cho quyền sử dụng đất, góp vốn, thế chấp và bảo lãnh
bằng giá trị quyền sử dụng đất. Chuyển quyền sử dụng đất là việc Nhà nước công nhận
tính hợp pháp trong hành vi tự điều chỉnh đất của chủ thể đang sử dụng cho chủ thể
mới. Hay nói khác đi, chuyển quyền sử dụng đất là việc Nhà nước cho phép người sử
dụng đất được "định đoạt" quyền sử dụng đất hợp pháp của mình theo quy định của
pháp luật.
Chuyển quyền sử dụng đất có các đặc điểm sau:
Thứ nhất, người sử dụng đất không có toàn quyền định đoạt tuyệt đối với đất
thuộc quyền sử dụng của mình như đối với các loại tài sản khác thuộc quyền sở hữu.
10


Khi thực hiện việc chuyển quyền sử dụng đất, những người tham gia vào giao dịch
phải tuân theo các quy định về điều kiện, nội dung, trình tự, thủ tục do pháp luật quy
định. Việc chuyển quyền sử dụng đất bị ràng buộc bởi thời hạn, mục đích và quy hoạch
sử dụng đất. Người nhận quyền sử dụng đất phải sử dụng đất đúng mục đích mà Nhà
nước đã xác định.
Thứ hai, do đất đai luôn có một vị trí cố định không di dời được, bởi vậy khác
với các hàng hóa khác nó cần được đo đạc, lập hồ sơ thửa, đánh số, cấp giấy chứng

nhận quyền sử dụng đất hợp pháp. Việc chuyển quyền sử dụng đất chủ yếu được tiến
hành thông qua hệ thống hồ sơ giấy tờ về đất. Do vậy, trong các giao dịch về đất đai hồ
sơ địa chính, giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, các hợp đồng phải rõ ràng, công
khai, minh bạch.
1.2. Ý nghĩa của việc chuyển nhượng quyền sử dụng đất
- Khẳng định đất có thể tham gia giao dịch dân sự.
- Tạo nguồn thu lớn đóng góp vào Ngân sách Nhà nước thông qua việc thu lệ
phí trước bạ khi chuyển nhương quyền sử dụng đất.
- Nhằm thỏa mãn nhu cầu của người sử dụng đất, góp phần làm ổn định kinh
tế, xã hội.
- Tạo điều kiện thực hiện chính sách sử dụng đất hợp lý, tiết kiệm đạt hiệu
quả kinh tế cao (do cơ chế chuyển nhượng quyền sử dụng đất quyền sử dụng đất
chuyển từ người không còn nhu cầu sử dụng đất sang người có nhu cầu sử dụng đất),
làm hạn chế tình trạng bỏ hoang đất đai, góp phần thúc đẩy sự phát triển kinh tế đất
nước.
- Tạo điều kiện thuận lợi thúc đẩy sự phát triển của thị trường bất động sản,
nâng cao giá trị của đất.
- Thể hiện sự quan tâm kịp thời và sự chỉ đạo đúng đắn của Đảng và Nhà
nước trong việc mở rộng quyền của người sử dụng đất nói chung, cũng như việc điều
chỉnh mối quan hệ chuyển nhượng quyền sử dụng đất phát sinh trong xã hội nói riêng.

11


1.3. Đặc điểm của hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất
Để hiểu rõ về những đặc trưng riêng của hợp đồng chuyển nhượng quyền sử
dụng đất chúng ta cần đi sâu vào phân tích và so sánh với một số hình thức chuyển
nhượng đất đai khác.
* So sánh giữa hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất với hợp đồng
chuyển đổi quyền sử dụng đất:

Chuyển đổi quyền sử dụng đất là phương thức đơn giản của chuyển quyền sử
dụng đất, theo đó, các bên có quyền sử dụng đất thỏa thuận chuyển quyền sử dụng đất
cho nhau để thỏa mãn nhu cầu tiện lợi trong sản xuất, đời sống.
Mục đích của chuyển đổi quyền sử dụng đất là tạo điều kiện thuận tiện cho sản
xuất và đời sống, nhằm nâng cao hiệu quả sử dụng đất. Việc Nhà nước ghi nhận quyền
này có ý nghĩa rất lớn trong thực tiễn, nhất là trong sản xuất nông nghiệp. Trong những
năm qua, Nhà nước ta đã có chủ trương khuyến khích việc chuyển đổi ruộng đất sản
xuất nông nghiệp, qua quá trình thử nghiệm chủ trương này ở một số địa phương cho
thấy, đã khắc phục được tình trạng đất đai manh mún, giảm thiểu số lượng thửa đất,
tăng thêm diện tích trên mỗi thửa đất, tạo điều kiện thuận lợi cho việc đưa tiến bộ khoa
học vào sản xuất nông nghiệp, nhờ đó, năng suất cây trồng và sản lượng nông nghiệp
tăng lên rõ rệt.
Cũng như chuyển nhượng quyền sử dụng đất, chuyển đổi quyền sử dụng đất là
một hình thức chuyển quyền sử dụng đất, theo đó Nhà nước chấm dứt quyền sử dụng
đất của bên này để thiết lập quyền sử dụng đất cho bên kia. Tuy nhiên, giữa hai hình
thức này có sự khác nhau và nó thể hiện ở chỗ, nếu như trong quan hệ chuyển nhượng
quyền sử dụng đất, đối tượng của quan hệ là quyền sử dụng đất và việc thực hiện quan
hệ này là quá trình chấm dứt quyền sử dụng đất của bên chuyển nhượng để thiết lập
quyền sử dụng đất cho bên nhận chuyển nhượng (quan hệ một chiều), thì trong quan hệ
chuyển đổi quyền sử dụng đất, đối tượng chủ yếu của quan hệ là đổi quyền sử dụng đất
lấy quyền sử dụng đất. Trong quan hệ chuyển đổi quyền sử dụng đất, các bên có thể
thỏa thuận chuyển tiền cho nhau để bù đắp giá trị chênh lệch giữa hai thửa đất nhưng
mục đích cơ bản và cũng là vấn đề mà cả người sử dụng đất lẫn cơ quan quản lý nhà
nước quan tâm đó là các bên đổi quyền sử dụng đất cho nhau. Việc thực hiện quan hệ
12


này là quá trình cùng một lúc chấm quyền sử dụng đất của cả hai bên đối với thửa đất
mà họ đang sử dụng để thiết lập quyền sử dụng đất cho cả hai bên nhận quyền sử dụng
đất từ phía bên kia (quan hệ hai chiều).

* So sánh giữa hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất với hình thức
hợp đồng mua bán tài sản:
Điểm giống nhau giữa hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất và hợp đồng
mua bán tài sản là các quan hệ của nó đều thuộc đối tượng điều chỉnh của pháp luật
dân sự; theo đó, quyền và nghĩa vụ dân sự của các bên đều được phát sinh thông qua
hình thức hợp đồng, quyền của bên này tương ứng với nghĩa vụ của bên kia, một bên
có nghĩa vụ chuyển giao quyền sử dụng đất (đối với hợp đồng chuyển nhượng quyền
sử dụng đất) hoặc tài sản (đối với hợp đồng mua bán tài sản) và nhận tiền; ngược lại,
bên kia có nghĩa vụ trả tiền và nhận quyền sử dụng đất hoặc tài sản.
Tuy nhiên, giữa hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất và hợp đồng mua
bán tài sản có những điểm khác biệt, thể hiện ở những nội dung sau:
Thứ nhất, về mặt đối tượng, nếu như trong quan hệ mua bán tài sản, đối tượng
của hợp đồng mua bán tài sản là tài sản (bao gồm vật có thực và quyền tài sản) thuộc
quyền sở hữu của bên bán, thì trong quan hệ chuyển nhượng quyền sử dụng đất, đối
tượng của hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất là quyền sử dụng đất của bên
chuyển nhượng, còn thửa đất chuyển nhượng vẫn thuộc quyền sở hữu của toàn dân mà
Nhà nước là người đại diện.
Với tư cách là chủ sở hữu tài sản, bên bán có toàn quyền định đoạt tài sản bằng
việc bán quyền sở hữu tài sản cho bên mua mà không phụ thuộc vào ý chí của người
khác. Trong khi đó bên chuyển nhượng chỉ là người có quyền sử dụng đất nên khi
chuyển nhượng cho người khác các bên còn phải thỏa mãn những điều kiện nhất định
theo quy định của pháp luật.
Thứ hai, về hình thức, hiệu lực của hợp đồng, nếu như hợp đồng mua bán tài
sản có thể được giao kết bằng lời nói, bằng văn bản hoặc bằng hành vi cụ thể và
thường có hiệu lực thi hành ngay sau khi xác lập (cam kết hoặc ký kết), trừ hợp đồng
mua bán nhà ở và một số tài sản mà Nhà nước có quy định phải được lập bằng văn bản,
thì hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất phải được lập bằng văn bản và chỉ có
hiệu lực thi hành sau khi được cơ quan nhà nước có thẩm quyền cho phép.
13

Thứ ba, về trách nhiệm, nghĩa vụ trước Nhà nước, nếu như trong mua bán tài
sản, bên bán tài sản cũng như bên mua tài sản không phải thực hiện nghĩa vụ gì trước
Nhà nước, trừ trường hợp Nhà nước quy định khi mua bán một số loại tài sản bên mua
phải đăng ký quyền sở hữu và nộp lệ phí trước bạ, thì trong chuyển nhượng quyền sử
dụng đất, các bên chuyển nhượng phải tuân thủ nguyên tắc, điều kiện, trình tự, thủ tục
và phải có nghĩa vụ nộp thuế chuyển quyền sử dụng đất, lệ phí trước bạ, lệ phí địa
chính theo quy định của pháp luật.
1.4. Các nguyên tắc chuyển nhượng quyền sử dụng đất
Khi chuyển nhượng quyền sử dụng đất, các bên phải tuân theo một số nguyên
tắc nhất định. Các nguyên tắc này xuyên suốt cả quá trình chuyển nhượng đòi hỏi cả cơ
quan nhà nước và các bên chuyển nhượng phải tuân thủ. Các nguyên tắc chuyển
nhượng quyền sử dụng đất như sau:
Nguyên tắc thứ nhất là việc chuyển nhượng quyền sử dụng đất phải phù hợp
với quy định của pháp luật.
Khi các bên thỏa thuận chuyển nhượng quyền sử dụng đất thì các nội dung cơ
bản phải phù hợp với các quy định tại chương XXVIII của Bộ luật dân sự năm 2005 và
pháp luật về đất đai. Ngoài ra, các việc chuyển nhượng không được trái với các quy định
ở các văn bản quy phạm pháp luật khác.
Nguyên tắc thứ hai là phải sử dụng đất đúng mục đích, thời hạn quy định.
Bên nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất phải sử dụng đất đúng mục đích,
thời hạn được ghi trong Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất hoặc quyết định giao đất,
cho thuê đất của bên chuyển nhượng. Theo quy định của pháp luật, toàn bộ quỹ đất
quốc gia đều nằm dưới sự quản lý của Nhà nước, việc quản lý sử dụng đất cần phải
theo quy hoạch, kế hoạch thống nhất. Hàng năm, Nhà nước lập quy hoạch, kế hoạch sử
dụng đất trong đó hoạch định việc sử dụng đất cụ thể đối với từng loại đất để làm căn
cứ giao đất, cho thuê đất. Hay nói cách khác, Nhà nước giao đất, cho thuê đất hoặc hợp
thức hóa quyền sử dụng đất trên cơ sở quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất, do đó mục
đích sử dụng đất đã được Nhà nước xác định rõ ràng.

14


Mặt khác, khi giao đất, cho thuê đất hay hợp thức hóa quyền sử dụng đất, Nhà
nước xác định rõ thời gian sử dụng đất và người được giao đất, thuê đất, hợp thức hóa
quyền sử dụng đất chỉ được sử dụng trong khoảng thời gian đó. Vì vậy, sau khi nhận
quyền sử dụng đất, bên nhận chuyển nhượng phải tuân thủ quy định của Nhà nước về
thửa đất chuyển nhượng, đó là phải sử dụng đúng mục đích, thời hạn sử dụng và phù
hợp với quy hoạch kế hoạch sử dụng đất ở địa phương tại thời điểm chuyển nhượng.
1.5. Các điều kiện chuyển nhượng quyền sử dụng đất
Thứ nhất: Có giấy chứng nhận quyền sử dụng đất “Giấy chứng nhận quyền sử
dụng đất là giấy chứng nhận do cơ quan nhà nước có thẩm quyền cấp cho người có
quyền sử dụng đất để bảo hộ quyền và lợi ích hợp pháp của người sử dụng đất” . Giấy
chứng nhận quyền sử dụng đất do Bộ Tài nguyên và Môi trường phát hành và cấp cho
người sử dụng đất theo một mẫu thống nhất trong cả nước đối với mọi loại đất. Việc
cấp giấy quyền sử dụng đất là một điều kiện rất quan trọng vì thiếu nó thì sẽ không có
căn cứ pháp lý xác lập một cách đầy đủ mối quan hệ hợp pháp giữa Nhà nước và người
sử dụng. Việc được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất trước hết là vì quyền lợi
của người quyền sử dụng đất bởi thông qua giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, người
sử dụng đất được Nhà nước bảo hộ quyền và lợi ích hợp pháp khi xảy ra tranh chấp
hoặc bị xâm hại. Giá trị của giấy chứng nhận quyền sử dụng đất được thể hiện ở các
phương diện như sau:
- Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất là một bảo đảm quan trọng của Nhà nước
cho người sử dụng đất;
- Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất là điều kiện để người sử dụng đất được
nhà nước bồi thường thiệt hại về đất và tài sản khi Nhà nước thu hồi đất ;
- Được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất là một quyền “quan trọng” của
người sử dụng đất ;
- Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất là điều kiện để người sử dụng đất được
thực hiện các quyền của mình theo quy định của pháp luật ;

- Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất là cơ sở pháp lý để khi có tranh chấp về
quyền sử dụng đất sẽ được tòa án nhân dân giải quyết . Giấy chứng nhận quyền sử
15


dụng đất được cấp theo từng thửa đất, cho từng người sử dụng đất. Trường hợp quyền
sử dụng đất là tài sản chung của vợ chồng thì giấy chứng nhận quyền sử dụng đất phải
ghi cả tên vợ và tên chồng. Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất cũng được cấp cho
cộng đồng dân cư hoặc cơ sở tôn giáo và trao cho người đứng đầu các tổ chức nói trên.
Thứ hai: Đất không có tranh chấp Để bảo vệ quyền lợi các bên, Luật đất đai quy
định chỉ những thửa đất không xảy ra tranh chấp mới được phép chuyển nhượng quyền
sử dụng đất. Các tranh chấp có thể bao gồm tranh chấp về ranh giới các thửa đất, tranh
chấp về quyền sử dụng đất. Trong trường hợp có tranh chấp xảy ra thì sau khi giải
quyết xong mọi bất đồng, mâu thuẫn thì mới được chuyển nhượng quyền sử dụng đất.
Thứ ba: Quyền sử dụng đất không bị kê biên để đảm bảo thi hành án. Những
thửa đất đang bị kê biên để đảm bảo thi hành án thì không được chuyển nhượng. Nhà
nước quy định điều này nhằm bảo vệ quyền và lợi ích hợp pháp cho bên nhận chuyển
nhượng quyền sử dụng đất.
Thứ tư: Trong thời hạn sử dụng đất.
Đối với những loại đất có quy định thời hạn sử dụng thì người sử dụng đất chỉ
được chuyển nhượng trong thời hạn sử dụng đất. Theo quy định tại Điều 67 Luật đất
đai 2003 thì thời hạn giao đất trồng cây hằng năm, đất nuôi trồng thủy sản, đất làm
muối cho hộ gia đình cá nhân là hai mươi năm, đất trồng cây lâu năm, đất rừng sản
xuất là năm mươi năm. Thời hạn cho thuê đất trồng cây hàng năm, đất nuôi trồng thủy
sản, đất làm muối cho hộ gia đình, cá nhân sử dụng là không quá hai mươi năm; thời
hạn cho thuê đất trồng cây lâu năm, đất rừng sản xuất cho hộ gia đình, cá nhân sử dụng
là không quá năm mươi năm. Đối với đất ở thì được Nhà nước giao ổn định, lâu dài.
Thời hạn giao đất cho thuê đất đối với tổ chức kinh tế để sử dụng vào mục đích
sản xuất nông nhiệp, lâm nghiệp, nuôi trồng thủy sản, làm muối; tổ chức kinh tế, hộ gia
đình, cá nhân để sử dụng đất làm mặt bằng xây dựng cơ sở sản xuất kinh doanh; tổ

chức kinh tế thực hiện các dự án đầu tư; người Việt Nam định cư ở nước ngoài, tổ
chức, các nhân nước ngoài thực hiện dự án đầu tư tại Việt Nam được xem xét quyết
định trên cơ sở dự án đầu tư hoặc đơn xin giao đất, thuê đất nhưng không quá năm
mươi năm; đối với dự án có vốn đầu tư lớn nhưng thu hồi vốn chậm, dự án đầu tư vào
16


địa bàn có điều kiện kinh tế- xã hội khó khăn mà cần thời hạn dài hơn thì thời hạn giao
đất, cho thuê đất là không quá bảy mươi năm. Thời hạn cho thuê đất để xây dựng trụ sở
làm việc của tổ chức nước ngoài có chức năng ngoại giao là không quá chín mươi chín
năm.
1.6. Hình thức của hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất
Hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất phải được lập thành văn bản có
công chứng, chứng thực và phải làm thủ tục tại cơ quan nhà nước có thẩm quyền.
Hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất do các bên liên quan lập nhưng
không trái với quy định của pháp luật về dân sự.
Hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất thuộc quyền sử dụng chung của hộ
gia đình phải được tất cả các thành viên từ đủ 15 tuổi trong hộ gia đình đó thống nhất và
ký tên hoặc có văn bản uỷ quyền theo quy định của pháp luật về dân sự.
Hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất thuộc quyền sử dụng chung của
nhóm người sử dụng đất phải được tất cả các thành viên trong nhóm thống nhất và ký tên
hoặc có văn bản ủy quyền theo quy định của pháp luật về dân sự.
Hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất có hiệu lực kể từ thời điểm đăng
ký tại Văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất.
1.7. Quyền và nghĩa vụ của các bên trong hợp đồng chuyển nhượng quyền sử
dụng đất
1.7.1. Quyền và nghĩa cụ của bên chuyển nhượng quyền sử dụng đất
* Quyền của bên chuyển nhượng quyền sử dụng đất:
Theo quy định của Điều 700 Bộ luật dân sự 2005, bên chuyển nhượng quyền sử
dụng đất có quyền như sau:

Được nhận tiền chuyển nhượng quyền sử dụng đất (nếu bên nhận chuyển
nhượng quyền sử dụng đất chậm trả tiền thì người đó phải trả lãi đối với số tiền chậm
trả theo lãi suất Ngân hàng Nhà nước quy định tương ứng với thời gian chậm trả tại
thời điểm thanh toán, trừ trường hợp có thoả thuận khác hoặc pháp luật có quy định
khác);

17


Việc Nhà nước đưa ra quy định trên xuất phát từ lợi ích chính đáng của người
có quyền sử dụng đất khi họ đem quyền sử dụng đất của mình chuyển nhượng cho
người khác. Pháp luật đã bảo vệ quyền lợi cho họ bằng việc quy định cho họ có quyền
nhận tiền chuyển nhượng quyền sử dụng đất; đồng thời có quyền hủy bỏ hợp đồng
chuyển nhượng và yêu cầu bồi thường thiệt hại khi bên nhận chuyển nhượng không
thực hiện nghĩa vụ trả tiền chuyển nhượng như đã cam kết trong hợp đồng.
* Nghĩa vụ bên chuyển nhượng quyền sử dụng đất:
Theo quy định của Điều 699 Bộ luật dân sự 2005, bên chuyển nhượng quyền sử
dụng đất có các nghĩa vụ sau:
1. Chuyển giao đất cho bên nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất đủ diện
tích, đúng hạng đất, đúng loại đất, đúng vị trí, đúng tình trạng như đã thỏa thuận;
2.Giao giấy tờ có liên quan đến quyền sử dụng đất cho bên nhận chuyển
nhượng.
Từ quy định trên ta thấy, pháp luật dân sự đã quy định nghĩa vụ của bên chuyển
nhượng rất chặt chẽ. Việc quy định này xuất phát từ quan điểm đất đai thuộc sở hữu
toàn dân do Nhà nước thống nhất quản lý. Để có cơ sở bảo vệ lợi ích của người nhận
chuyển nhượng, nhằm bảo đảm cho việc thực hiện hợp đồng chuyển nhượng một cách
nghiêm túc, pháp luật quy định người chuyển nhượng có nghĩa vụ phải chuyển giao đất
cho bên nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất đủ diện tích, đúng hạng đất, đúng loại
đất, đúng vị trí, đúng tình trạng như đã thỏa thuận trong hợp đồng.Mặt khác, người
chuyển nhượng còn phải giao các giấy tờ có liên quan đến quyền sử dụng đất cho

người nhận chuyển nhượng để họ làm cơ sở chứng minh tính hợp pháp của thửa đất
chuyển nhượng khi đến làm thủ tục tại cơ quan nhà nước có thẩm quyền; đồng thời
tránh trường hợp người chuyển nhượng quyền sử dụng đất lợi dụng giấy tờ này để tiếp
tục chuyển nhượng cho người khác.
1.7.2. Quyền và nghĩa vụ của bên nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất
* Quyền của bên nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất
Theo quy định tại Điều 702 Bộ luật dân sự 2005, bên nhận chuyển nhượng
quyền sử dụng đất có các quyền sau:
18


1. Yêu cầu bên chuyển nhượng quyền sử dụng đất giao cho mình giấy tờ có liên
quan đến quyền sử dụng đất;
2. Yêu cầu bên chuyển nhượng quyền sử dụng đất giao đủ diện tích, đúng hạng
đất, loại đất, vị trí, số hiệu và tình trạng đất như đã thỏa thuận;
3. Được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất đối với đất được chuyển
nhượng;
4. Được sử dụng đất theo đúng mục đích, đúng thời hạn.
Từ quy định trên, chúng ta thấy quyền yêu cầu bên chuyển nhượng quyền sử
dụng đất giao đủ diện tích đúng hạng đất, đúng loại đất, đúng vị trí, đúng tình trạng
như đã thỏa thuận trong hợp đồng và giao cho mình toàn bộ giấy tờ hợp pháp về quyền
sử dụng đất của bên nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất tương ứng với nghĩa vụ
của bên chuyển nhượng quyền sử dụng đất. Tuy nhiên, đặc điểm của quan hệ chuyển
nhượng quyền sử dụng đất là chấm dứt việc sử dụng đất của bên chuyển nhượng quyền
sử dụng đất, đồng thời thiết lập quyền sử dụng đất cho bên nhận chuyển nhượng quyền
sử dụng đất. Vì vậy, pháp luật quy định người nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất
được cơ quan nhà nước có thẩm quyền cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất cho
toàn bộ diện tích chuyển nhượng. Việc cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất cho
người nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất còn là nghĩa vụ của Nhà nước để qua đó
Nhà nước thực hiện quyền quản lý của mình, đồng thời đảm bảo quyền của người sử

dụng đất. Qua đó, người nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất có đủ cơ sở pháp lý
khi thực hiện quyền của mình mà pháp luật cho phép như chuyển đổi, chuyển nhượng,
cho thuê, cho thuê lại, thừa kế quyền sử dụng đất; thế chấp, góp vốn bằng giá trị quyền
sử dụng đất. Bên cạnh đó, pháp luật quy định cho họ có quyền sử dụng đất theo đúng
mục đích và thời hạn sử dụng đất.
* Nghĩa vụ của bên nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất:
Theo quy định tại Điều 701 Bộ luật dân sự 2005, bên nhận chuyển nhượng
quyền sử dụng đất có các nghĩa vụ sau:
1. Trả đủ tiền, đúng thời hạn và đúng phương thức thanh toán như đã thỏa
thuận cho bên chuyển nhượng quyền sử dụng đất;
19


2. Đăng ký quyền sử dụng đất theo quy định của pháp luật về đất đai;
3. Bảo đảm quyền của người thứ ba đối với đất chuyển nhượng;
4. Thực hiện các nghĩa vụ khác theo quy định của pháp luật về đất đai.
Trong các nghĩa vụ trên, nghĩa vụ trả đủ tiền, đúng thời hạn và đúng phương
thức đã thỏa thuận cho bên chuyển nhượng quyền sử dụng đất là nghĩa vụ cơ bản nhất
của bên nhận chuyển nhượng, nó phát sinh từ hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng
đất, nghĩa vụ này tương ứng với quyền của bên chuyển nhượng quyền sử dụng đất. Đối
với nghĩa vụ bảo đảm quyền của người thứ ba về việc sử dụng đất, pháp luật quy định
cho cả bên nhận chuyển nhượng và bên chuyển nhượng. Các nghĩa vụ còn lại về mặt
bản chất là nghĩa vụ của người sử dụng đất, khi chuyển nhượng quyền sử dụng đất thì
người sử dụng đất đã vô hình chung cùng chuyển nhượng cả nghĩa vụ này cho người
nhận chuyển nhượng, hay nói cách khác các nghĩa vụ này là nghĩa vụ phái sinh từ
nghĩa vụ của người chuyển nhượng quyền sử dụng đất sang cho người nhận chuyển
nhượng. Riêng nghĩa vụ đăng ký quyền sử dụng đất tại cơ quan nhà nước có thẩm
quyền và nộp lệ phí trước bạ, lệ phí địa chính theo quy định của pháp luật được phát
sinh trên cơ sở quản lý nhà nước về quan hệ chuyển nhượng quyền sử dụng đất theo đó
bên nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất phải có trách nhiệm đăng ký tại cơ quan

nhà nước có thẩm quyền để được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, đồng thời họ
phải nộp lệ phí trước bạ, lệ phí địa chính để bù đắp cho Nhà nước những chi phí dùng
cho công tác quản lý nhà nước về đất đai và đăng ký quyền sử dụng đất.
Tuy nhiên, chúng ta có thể thấy được những hạn chế của pháp luật dân sự về
quy định quyền và nghĩa vụ của các bên tham gia quan hệ chuyển quyền sử dụng đất,
thể hiện ở những điểm sau:
Thứ nhất, quyền và nghĩa vụ của các bên chuyển nhượng quyền sử dụng đất còn
chung chung chưa bao quát hết những trường hợp cụ thể và chủ yếu chỉ được đề cập ở
Bộ luật dân sự và không được quy định rõ ràng trong pháp luật về đất đai.
Thứ hai, pháp luật quy định quyền và nghĩa vụ của các bên nhưng không có
biện pháp bảo đảm bằng việc ban hành các quy phạm chế tài cụ thể khi các bên vi
phạm nghĩa vụ hoặc lạm quyền. Trên thực tế, có rất nhiều trường hợp các bên
20


chuyển nhượng quyền sử dụng đất không thực hiện nghĩa vụ hoặc vượt quá quyền
hạn mà pháp luật cho phép.

21


CHƯƠNG 2. QUY ĐỊNH PHÁP LUẬT VỀ CÔNG CHỨNG HỢP ĐỒNG
CHUYỂN NHƯỢNG QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT CỦA HỘ GIA ĐÌNH, CÁ
NHÂN
2.1. Quyền sử dụng đất được tham gia chuyển nhượng
Theo quy định của pháp luật: Tổ chức kinh tế, hộ gia đình, cá nhân được nhận
quyền sử dụng đất thông qua nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất trừ trường hợp
quy định tại Điều 103 Nghị định 181/2004/NĐ-CP, người Việt Nam định cư ở nước
ngoài được nhận quyền sử dụng đất thông qua nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất
trong khu công nghiệp, khu công nghệ cao, khu kinh tế. Tuy nhiên không phải quyền

sử dụng đất nào cũng được tham gia giao dịch chuyển nhượng quyền sử dụng đất.
 Chủ thể trong nước
Hộ gia đình, cá nhân:
- Đất do Nhà nước giao không thu tiền sử dụng đất.
- Đất do Nhà nước giao có thu tiền sử dụng đất.
- Đất do Nhà nước cho thuê mà đã trả tiền thuê đất cho cả thời gian hoặc đã trả
tiền thuê đất cho nhiều năm mà thời gian thuê đất đã được trả tiền còn lại ít nhất là 5
năm.
- Đất do nhận chuyển nhượng quyền sử dụng hợp pháp.
- Đất do Nhà nước công nhận quyền sử dụng đất hợp pháp.
Tổ chức kinh tế
- Đất do Nhà nước giao có thu tiền sử dụng đất mà tiền sử dụng đất đã trả
không có nguồn gốc từ Ngân sách Nhà nước.
- Đất thuộc dự án đầu tư xây dựng nhà ở để bán hoặc cho thuê tại các thành
phố, thị xã, các khu đô thị mới của thành phố thị xã hoặc các khu đô thị mới được quy
hoạch phát triển thành phố thị xã được phép chuyển nhượng quyền sử dụng đất đối với
diện tích đất đã hoàn thành việc đầu tư xây dựng nhà ở theo dự án được xét duyệt.
Đất do nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất hợp pháp mà tiền đã trả cho việc
chuyển nhượng quyền sử dụng đất không có nguồn gốc từ Ngân sách Nhà nước.
- Đất do Nhà nước công nhận quyền sử dụng đất hợp pháp.
22


- Đất do Nhà nước cho thuê mà đã trả tiền thuê đất cho cả thời gian hoặc đã
trả tiền thuê đất cho nhiều năm mà thời gian thuê đất đã được trả tiền còn lại ít nhất là
5 năm.
Cơ sở tôn giáo cộng đồng dân cư
- Đất sử dụng vào mục đích sản xuất nông nghiệp, sản xuất lâm nghiệp, sản
xuất kinh doanh phi nông nghiệp, làm cơ sở hoạt động từ thiện của cơ sở tôn giáo mà
không phải là đất do được Nhà nước giao không thu tiền sử dụng đất.

 Chủ thể có yếu tố nước ngoài
- Đất do Nhà nước cho thuê đất mà đã trả tiền thuê đất một lần cho cả thời
gian .
2.2. Điều kiện giao kết hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất
2.2.1. Điều kiện về hình thức
Để đảm bảo quyền lợi hợp pháp của các bên khi tham gia giao dịch chuyển
nhượng quyền sử dụng đất, tránh phát sinh tranh chấp. Pháp luật đã có những quy định
về hình thức của hợp đồng cụ thể như sau:
Hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất phải lập thành văn bản có công
chứng, chứng thực theo quy định của pháp luật
Những thỏa thuận về nội dung trong hợp đồng phải phù hợp với quy định của
pháp luật dân sự và đất đai
Hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất thuộc quyền sử dụng đất của hộ
gia đình phải được tất cả các thành viên có đủ năng lực hành vi dân sự thống nhất và
ký tên hoặc có văn bản ủy quyền theo quy định của pháp luật dân sự. Với quy định này
nhằm tránh tình trạng, một trong số các thành viên chưa đủ năng lực hành vi tham gia
giao dịch dân sự về chuyển nhượng quyền sử dụng đất làm cho hợp đồng bị vô hiệu,
đồng thời bảo vệ quyền lợi của các thành viên trong hộ gia đình có quyền
tham gia định đoạt tài sản của mình.
Hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất thuộc quyền sử dụng đất của nhóm
người sử dụng đất phải được tất cả các thành viên trong nhóm thống nhất và ký tên
hoặc có văn bản ủy quyền theo quy định của pháp luật dân sự.
23


2.2.2. Điều kiện về chủ thể
Theo quy định tại Điều 9 của Luật đất đai năm 2003 chủ thể hợp đồng chuyển
nhượng quyền sử dụng đất bao gồm:
 Tổ chức kinh tế:
Là các doanh nghiệp được thành lập, hoạt động theo luật Doanh nghiệp năm

2005 (Doanh nghiệp tư nhân, Công ty cổ phần, Công ty trách nhiệm hữu hạn, Công ty
hợp danh). Hợp tác xã được thành lập theo luật hợp tác xã năm 2012 sửa đổi bổ sung
năm 2013, các tổ chức kinh tế được thành lập theo luật đấu thầu năm 2012 hoạt động
nhằm mục đích kinh doanh thu lợi nhuận. Chủ thể này tham gia quan hệ dân sự về
chuyển nhượng quyền sử dụng đất thông qua người đại diện (đại diện theo pháp luật
hoặc theo ủy quyền). Các quyền, nghĩa vụ do người đại diện xác lập làm phát sinh
quyền, nghĩa vụ của tổ chức kinh tế
Khi tham gia quan hệ dân sự về chuyển nhượng quyền sử dụng đất tổ chức kinh
tế thỏa mãn điều kiện có năng lực pháp luật dân sự và nó phát sinh từ thời điểm pháp
nhân được thành lập và chấm dứt từ thời điểm chấm dứt pháp nhân. Người đại diện sử
dụng quyền đại diện của mình theo phạm vi được đại diện nếu vượt thì phải gánh chịu
hậu quả pháp lý theo quy định của pháp luật.
 Cá nhân:
Giao dịch chuyển nhượng quyền sử dụng đất chịu sự điều chỉnh của pháp luật
dân sự do đó khi tham gia đòi hỏi chủ thể phải thỏa mãn điều kiện về năng lực hành vi
dân sự đảm bảo giao dịch chuyển nhượng quyền sử dụng đất tuân thủ nguyên tắc: Tự
do, tự nguyện cam kết, thỏa thuận. Xét về bản chất của hợp đồng là sự thỏa thuận về ý
chí của các chủ thể, chỉ chủ thể có đủ năng lực hành vi dân sự mới tự mình xác lập hợp
đồng; xác định được các quyền, nghĩa vụ cũng như những hậu quả pháp lý phát sinh từ
nội dung ghi nhận trong hợp đồng.
Năng lực hành vi dân sự của cá nhân được pháp luật quy định như sau:
Người chưa đủ sáu tuổi, mất năng lực hành vi dân sự (do bị bệnh tâm thần hoặc
mắc bệnh khác mà không thể nhận thức, làm chủ được hành vi của mình khi có quyết
định của tòa án tuyên bố mất năng lực hành vi dân sự). Giao dịch dân sự của những
24


người này do người đại diện theo pháp luật xác lập, thực hiện.
Người từ đủ sáu tuổi đến chưa đủ mười tám tuổi có năng lực hành vi chưa đầy
đủ, được thực hiện các giao dịch nhằm phục vụ nhu cầu sinh hoạt phù hợp với tuổi, các

giao dịch dân sự khác phải được người đại diện theo pháp luật đồng ý. Theo đó khi xác
lập giao dịch chuyển quyền sử dụng đất phải được người đại diện theo pháp luật đồng
ý.
Người từ đủ mười tám tuổi trở lên có năng lực hành vi dân sự đầy đủ trừ trường
hợp bị mất năng lực hành vi dân sự, hạn chế năng lực hành vi dân sự theo quy định của
pháp luật dân sự. Từ đó cho thấy người có đủ năng lực hành vi dân sự, mới được tự
mình xác lập giao dịch chuyển nhượng quyền sử dụng đất.
 Hộ gia đình:
Mặc dù pháp luật ghi nhận hộ gia đình là chủ thể có quyền tham gia giao dịch
chuyển nhượng quyền sử dụng đất. Tuy nhiên không phải hộ gia đình nào cũng được
tham gia giao dịch này theo quy định của Bộ luật dân sự năm 2005: “Hộ gia đình mà
các thành viên có tài sản chung, cùng đóng góp công sức để hoạt động kinh tế chung
trong sản xuất nông, lâm, ngư nghiệp hoặc một số lĩnh vực sản xuất, kinh doanh khác
do pháp luật quy định là chủ thể khi tham gia quan hệ dân sự thuộc các lĩnh vực này“
Theo đó hộ gia đình muốn trở thành chủ thể có thể tham gia giao dịch chuyển
nhượng quyền sử dụng đất phải thỏa mãn những điều kiện sau:
- Các thành viên có tài sản chung: Tài sản chung của hộ gia đình là tài sản do
các thành viên đóng góp, cùng tạo lập nên hoặc được tặng cho chung, được thừa kế
chung hoặc các tài sản giữa các thành viên thỏa thuận là tài sản chung.
- Các thành viên phải cùng hoạt động kinh tế chung.
Hộ gia đình tham gia quan hệ dân sự thông qua đại diện là chủ hộ. Người đại
diện tham gia các giao dịch dân sự vì lợi ích chung của hộ, làm phát sinh quyền và
nghĩa vụ của hộ gia đình. Việc định đoạt tài sản là tư liệu sản xuất, tài sản có giá trị lớn
của hộ gia đình phải được tất cả các thành viên có năng lực hành vi dân sự (từ đủ mười
lăm tuổi trở lên) trong gia đình đồng ý.
Hiện nay pháp luật chưa quy định rõ căn cứ vào giấy tờ gì để xác định chính xác
25