bài tập nhóm pháp luật kinh doanh bất động sản

MỞ BÀI
Thị trường bất động sản đóng một vai trị quan trọng trong nền kinh tế quốc dân.
Không những chiếm giá trị lớn mà thị trường BĐS cịn có ảnh hưởng mạnh mẽ đến các
thị trường khác như: Thị trường vốn, lao động, tài chính… Khi thị trường BĐS biến
động cũng làm các thị trường khác biến động theo.Đặc biệt khi xảy ra khủng hoảng
trong thị trường BĐS sẽ làm cho cả nền kinh tế chao đảo thậm chí dẫn đến suy thối
kinh tế dài hạn. Chính vì vậy, để nghiên cứu, làm rõ hơn vấn đề này, nhóm em xin chọn
đề tài: “Đánh giá chung về thị trường bất động sản hiện nay. Hãy nhận diện các rủi ro
có thể gặp phải khi tham gia thị trường kinh doanh bất động sản và cách kiểm soát.”

1


NỘI DUNG
I.Khái quát về thị trường bất động sản
1.Khái niệm thị trường bất động sản
Có nhiều cách hiểu khác nhau về thị trường BĐS.Tuy nhiên có thể hiểu một cách
khái quát về thị trường BĐS như sau: Thị trường BĐS là nơi diễn ra các quan hệ giao
dịch về BĐS, tại đó người mua và người bán tác động qua lại lẫn nhau để xác định giá
cả, s ố lượng hàng hóa và dịch vụ BĐS được giao dịch.
Như vậy, thị trường bất động sản là nơi mà các hoạt động kinh doanh liên quan đến
bất động sản như: chuyển nhượng, mua bán, cho thuê, thế chấp quyền sử dụng đất, thừa
kế tài sản là bất động sản ... được tiến hành.
2.Đặc điểm của thị trường bất động sản
- Thị trường mang tính khu vực và khơng có thị trường trung tâm.
- Thị trường bất động sản chịu sự chi phối của yếu tố pháp luật.
- Thị trường BĐS là thị trường cạnh tranh khơng hồn hảo.
- Thị trường bất động sản có mối liên hệ mật thiết với thị trường tài chính.
- Thị trường bất động sản thực chất là thị trường giao dịch các quyền và lợi ích chứa
đựng trong bất động sản.
- Thị trường bất động sản là thị trường khó thâm nhập.

3.Vai trị của thị trường bất động sản.
- Phát triển và quản lý tốt thị trường BĐS sẽ góp phần kích thích sản xuất phát triển,
tăng nguồn thu cho ngân sách
- Góp phần phân bổ và sử dụng có hiệu quả các tài nguyên đất đai và các BĐS trên đất,
thúc đẩy việc sử dụng tiết kiệm trong sản xuất kinh doanh.
- Là nơi thực hiện tái sản xuất các yếu tố sản xuất, thực hiện hành vi mua bán BĐS,
giúp cho việc chuyển hóa vật từ hình thái hiện vật sang hình thái giá trị.

2


- Tạo sự năng động trong chuyển dịch lao động giữa các ngành, các vùng lãnh thổ
thông qua việc đầu tư, sử dụng đất và các bất động sản khác.
- Tác động trực tiếp đến sự phát triển của thị trường tài chính, góp phần huy động vốn
cho đầu tư phát triển, thúc đẩy sự phát triển cho các thị trường khác như thị trường xây
dựng, lao động, vốn,...
- Tạo điều kiện cho hình thành giá cả BĐS 1 cách hợp lí và được phản ánh đầy đủ vào
chi phí sản xuất.
- Giúp mở rộng thị trường trong và ngoài nước, mở rộng quan hệ quốc tế, chuyển giao
công nghệ, kỹ năng quản lý
II. Đánh giá chung về thị trường bất động sản hiện nay
Trong những năm qua, thị trường BĐS đã có những tăng trưởng, phát triển nhanh,
mạnh cả về quy mô, phạm vi, số lượng và chất lượng đặc biệt là ở khu đơ thị. Việt Nam
đang có một tốc độ phát triển hàng đầu khu vực Đông Nam Á và châu Á, với lượng dân
đông đúc, dân số trẻ, tốc độ đơ thị hóa diễn ra khá nhanh,.. Việc gia nhập WTO đã thu
hút sự quan tâm từ các quốc gia trên thế giới, nhiều nhà đầu tư nước ngoài đã quan tâm
rất nhiều đến thị trường BĐS thông qua sự phát triển kinh tế khá cao trong nhiều năm
qua, đã có rất nhiều những dự án được đầu tư, xây dựng thành những khu đô thị mới lên
đến hàng tỷ USD, đa phần tập trung các tỉnh hoặc các vùng ven Tp.HCM và Hà Nội.
Tuy nhiên, không phải tất cả các BĐS đều được tham gia giao dịch trên thị

trường, hàng hoá BĐS muốn được giao dịch trên thị trường phải có đủ các điều kiện
tham gia giao dịch theo quy định của Nhà nước. Phải đảm bảo các điều kiện sau: khơng
có tranh chấp, có giáy chứng nhận quyền sử dụng đất, không đang kê biên, không bị thi
hành án, trong thời gian sử dụng.
Thị trường BĐS là thị trường của hoạt động mua bán, trao đổi, cho thuê, thế chấp,
chuyển nhượng quyển sử dụng BĐS theo quy luật của thị trường có sự quản lý của Nhà
nước.BĐS thường trải qua qua bốn giai đoạn trước khi hình thành một chu kỳ mới. Các
giai đoạn có thể được mơ tả như sau: Phục hồi, Tăng trưởng, Sốt nóng, và Đóng băng.

3


Dường như Việt Nam đang cho thấy những dấu hiệu dịch chuyển từ giai đoạn Tăng
trưởng và Sốt nóng.
Trước tình hình thị trường BĐS có dấu hiệu lệch pha cung - cầu, trong đó nhà ở
giá rẻ, vừa túi tiền khan hiếm, nhiều doanh nghiệp đã tự cứu mình thơng qua hoạt động
tái cấu trúc doanh nghiệp, tái cơ cấu đầu tư, giãn tiến độ triển khai dự án, cơ cấu lại sản
phẩm phù hợp với nhu cầu và sức mua của thị trường. Phần lớn các doanh nghiệp BĐS
đã lựa chọn phân khúc đầu tư tùy theo thế mạnh của mình, căn cứ vào nhu cầu, thị hiếu
và khả năng tài chính của khách hàng.
Vì thực tế cho thấy, trong khi thị trường căn hộ cao cấp đang khó khăn để đẩy
hàng, các dự án nhà ở giá mềm vẫn hút khách. Chính vì thế, ngày càng nhiều các doanh
nghiệp đã chuyển hướng sang làm nhà giá vừa túi tiền, đáp ứng phần lớn nhu cầu ở thực
của đa số người dân.10 năm qua là giai đoạn thị trường BĐS phát triển rất nhanh trên tất
cả phân khúc. Thị trường đang vận hành theo chu kỳ “lúc trầm lúc bổng”, có giai đoạn
tăng trưởng, rồi giai đoạn chững lại và suy thoái. Từ cuối năm 2013 đến nay, BĐS đi
vào chu kỳ phục hồi nhưng đã xuất hiện xu thế chững lại trong năm 2016 và tiềm ẩn
những yếu tố rủi ro trong năm nay.
Theo ông Trần Kim Chung, Phó Viện trưởng, Viện Nghiên cứu quản lý kinh tế
Trung ương, thị trường bất động sản trong năm 2016 có nhiều diễn biến lớn. Ngân hàng

Nhà nước đã sửa đổi Thơng tư 36 theo hướng siết chặt dịng vốn tín dụng vào BĐS
Tín dụng đầu tư và kinh doanh BĐS chỉ chiếm 8,4% tổng tín dụng, giảm nhẹ so
với tỷ trọng này năm 2015 (8,8%). Tín dụng đầu tư và kinh doanh bất động sản tăng
chậm lại trong bối cảnh chính sách ngày càng cẩn trọng hơn. Năm 2016, tín dụng BĐS
ước tăng 12,5% so với cuối năm 2015, thấp hơn nhiều so với năm 2015 (28,3%). Cơ cấu
tín dụng BĐS tiếp tục xu hướng tăng tỷ trọng tín dụng đối với cầu BĐS, giảm tỷ trọng
đối với cung BĐS. Tỷ trọng tín dụng dành cho cầu là 62% và cho nguồn cung BĐS là
38%. Ông Chung dự báo thị trường bất động sản năm 2017 khả năng sẽ giảm nhiệt, đầu
cơ suy giảm. Bất động sản sẽ phân hóa mạnh, chỉ một số dự án cục bộ có ưu thế tài
chính, sản phẩm mới có thể tiêu thụ thuận lợi. Một số dự án đã triển khai sẽ được hoàn
thành trong khi một số dự án chuẩn bị khởi cơng sẽ có thể bị đình hỗn
4


Thị trường này ln tiềm ẩn những rình rập, đe dọa kéo lùi sự phát triển, thậm
chí có thể gây khủng hoảng cho thị trường này hầu hết đều xuất phát từ sự thiếu chuyên
nghiệp. Hầu hết các doanh nghiệp BĐS tại Việt Nam đều manh mún, nhỏ lẻ. Hiện thị
trường BĐS có số doanh nghiệp đăng ký kinh doanh bất động sản tuy đơng nhưng phần
lớn đều có qui mô vốn nhỏ, không phù hợp với yêu cầu thị trường. Ví dụ như ở tp.HCM
hiện có 6000 doanh nghiệp hoạt động BĐS nhưng chỉ có 4200 doanh nghiệp đăng ký
kinh doanh. Trong số đó, chưa tới 50 doanh nghiệp có số vốn trên 100 tỷ, doanh nghiệp
có vốn 400-500 chiếm 40%.
Nhiều doanh nghiệp không nghiên cứu thị trường một cách cụ thể đã đưa ra chiến
lược kinh doanh, nhiều doanh nghiệp không am hiểu về thị trường đã dẫn đến đầu tư
tràn lan, lãng phí, thậm chí đầu cơ, tác động xấu đến thị trường.
BĐS nói chung, đặc biệt là nhà đất chưa được khai thác, sử dụng có hiệu quả, cịn
lãng phí, thất thốt lớn. Hiện tượng tiêu cực, tham nhũng liên quan đến BĐS đang gây
bất bình trong xã hội, làm giảm lòng tin của nhân dân. TTBĐS phát triển chưa lành
mạnh, giao dịch ngầm vẫn chiếm tỷ lệ khá lớn. Cung – cầu về BĐS bị mất cân đối, đặc
biệt là nhu cầu về nhà ở của nhân dân và cơ sở sản xuất của các doanh nghiệp chưa

được đáp ứng đầy đủ. Một số tổ chức, cá nhân còn lợi dụng để làm giàu bất hợp pháp.
III. Nhận diện các rủi ro có thể gặp phải khi tham gia thị trường kinh doanh bất
động sản.
1.Rủi ro tín dụng:
Tín dụng bất động sản là khách quan và rất cần thiết. Bởi lẽ, giá trị bất động sản
thường lớn và ln vượt qua năng lực tài chính tưc thời của chủ đầu tư, nhưng nhờ nó
có đặc tính cố định và tuổi thọ lớn nên để tạo ra bất động sản mới,chủ đầu tư thường
dựa vào tiềm lực giá trị tương lai của BĐS mới và giá trị thế chấp của bất động sản cũ
để vay vốn tín dụng, vay từ khách hàng tiềm năng, hoặc phát hành trái phiếu cơng trình

5


trung và dài hạn. Điều này dẫn đến rủi ro là nếu thị trường bất động sản bị đóng băng thì
họ sẽ khơng thu được đồng nào và họ sẽ khơng có tiền để trả cho Ngân hàng.
Đặc điểm của bất động sản là đòi hỏi các nguồn vay này thường là trung và dài
hạn. Tuy nhiên, tạ Việt Nam thì nguồn vốn đó là khơng sẵn có tại các ngân hàng, nguồn
vốn đầu tư trung và dài hạn từ ngân hàng hay vốn đối ưng của khách hàng, nguồn vốn
đầu tư ngắn hạn cũng đổ vào thị trường bất động sản, thậm chí có những giai đoạn,
nguồn vốn này còn lấn át nguồn vốn trung và dài hạn trong việc chi phối sự vận động
của thị trường BĐS, tạo ra những hoạt động lướt sóng, gây những cơn sốt nóng trên thị
trường. Đặc điểm quan trọng nhất của nguồn vốn 'nóng' là tham gia vào thị trường rất
nhanh, song có thể rút ra khỏi thị trường cũng nhanh khơng kém. Khi quy mô càng lớn,
tốc độ càng cao, thời gian càng ngắn và đặc biệt là, nếu tỷ lệ nguồn vốn ngắn hạn
tham gia vào thị trường BĐS lại dựa trên huy động những nguồn vốn ổn định định như
vậy nóng, tín dụng đen, tín dụng có rủi ro đạo đưc cao, nguồn vốn mang tính đầu cơ, thì
tác động càng tiêu cực đến doanh nghiệp đầu tư bất động sản và thị trường BĐS..
Do đó, khi các ngân hàng siết chặt tín dụng, vốn ngoại vẫn là kênh huy động
được trơng chờ nhất. Song cho đến nay, dịng vốn này vẫn đang rất “bấp bênh”.
Nhiều chủ đầu tư trong nước kỳ vọng vào nguồn vốn FDI của các đối tác nước

ngồi, nhưng ít doanh nghiệp nhìn thấy mặt trái của vốn ngoại. Trên thực tế, nhiều
quỹ đầu tư ngoại liên kết triển khai dự án với doanh nghiệp nội, song khi được giao
đất lại ngâm dự án tới hằng năm.
2.Rủi ro thông tin
Do thị trường bất động sản luôn biến động nên thông tin về bất động sản cũng
được cập nhật liên tục. Việc nắm bắt một cách nhanh chóng và chính xác thơng tin về
bất động sản góp phần làm giảm rủi ro. Do thiếu thơng tin, bất động sản bị đầu cơ tạo ra
cơn sốt ảo trên thị trường,làm giá nên rất cao. Nhà đầu tư sẽ không biết được giá trị thực
của bất động sản, phải bỏ ra một số tiền rất lớn để đầu tư và khi bong bóng bất động sản
bị vỡ ra, nhu cầu ảo khơng cịn. Lộ diện giá trị thực của bất động sản, nhà đầu tư bị vỡ
lẽ vì mất một lượng tiền lớn vào nó. Rủi ro về thông tin nguồn gốc bất động sản
6


Nhà đầu tư không nắm rõ thông tin về nguồn gốc, xuất xư đất, hiện trạng đất. Đất
có xuất xư từ đất nông nghiệp trồng lúa bị chuyển công dụng thành đất thổ cư trái phép
rồi đem bán với giá đất thổ cư khi Nhà đầu tư thựchiện dự án thị bị xem là trái phép. Đất
nằm trong khu quy hoạch, dự án cơng trình nhà nước bị cị đất môi giới đem bán, khi
nhà đầu tư mua phải những khu đất này sẽ bị mất trắng hoặc được bồi thường rẻ mạt khi
dự án, cơng trình thực hiện. Rủi ro từ đất có tranh chấp, do khơng nắm rõ về thông tin
nên khi nhà đầu tư đầu tư vào bị vướng mắc, chậm tiến độ dẫn đến ứ đọng vốn, tăng chi
phí dự án của mình.
3.Rủi ro về chính sách pháp lý
Rủi ro về chính sách tiền tệ: Đầu tư BĐS ln địi hỏi nguồn vốn lớn, các chính
sách về tài chính, tín dụng có ảnh hưởng khơng nhỏ đến dịng tiền lưu thơng trên thị
trường BĐS. Theo thơng tư 39/2016/TT-NHNN thì ngân hàng khơng được đầu tư vào
bất động sản. Đây là nguồn vốn không ổn định, chủ đầu tư khó xây dựng chiến lược
kinh doanh theo hệ thống của thị trường, không tạo điều kiện cho dự án chủ động thực
hiện tiến độ đề ra. Bên cạnh đó, người tiêu dùng có nhu cầu nhà ở, nhưng nguồn tài
chính hạn hẹp, rất cần sự hỗ trợ của Nhà nước về chính sách nhà ở, nhu cầu vay vốn

ngân hàng. Mặt khác, lãi suất cho vay ở mưc cao, tình hình lãi suất tăng cao cịn gây
khó khăn cho nhiều nhà đầu tư đi vay nợ để mua nhà. Thị trường bất động sản tụt dốc
trước những biến động bất lợi như vậy. Tính thanh khoản thấp là rủi ro rất lớn cho nhà
đầu tư khi tham gia vào thị trường.
Rủi ro về chính sách đất đai và thuế:. Những vấn đề được xem là gây cản trở lớn
nhất hiện nay là: thủ tục đầu tư, thủ tục giao đất cịn nhiều rắc rối, khơng gắn với quyền
của người sử dụng và sở hữu; việc đền bù, giải phóng mặt bằng và các vấn đề liên
quan đến quy hoạch...
Các cơ chế chính sách với những chồng chéo, thiếu hụt và hiệu lực thấp dẫn đến
khó áp dụng trong thực tế. Mâu thuẫn giữa Luật Đất đai với những luật, chính sách phát
triển kinh tế khác cộng với những điểm còn chưa rõ ràng của Luật này đã tạo nhiều bất

7


ổn trong phát triển kinh tế tổng thể và gây ra những lãng phí và tranh chấp khơng đáng
có, gây rủi ro cho nhà đầu tư.
Rủi ro về thủ tục hành chính: Các thủ tục hành chính cũng quá rườm rà đến mưc
không cần thiết gây tốn kém về thời gian và tiền bạc, làm lỡ cơ hội đầu tư... Thủ tục cấp
giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở của cá nhân, của doanh nghiệp, các tổ chưc kinh
doanh bất động được quy định với các loại hồ sơ khác nhau và trìnhtự các bước cũng
khác nhau. Chưa kể rất rất nhiều các hoạt động có liên quan khác như trình tư, thủ tục
chuyển nhượng quyền sử dụng đất; trình tự xây dựng nhà ở hay cấp phép xây dựng.
Rủi ro pháp lý trong giao dịch hợp đồng: một trong những trường hợp nổi cộm
trong những năm gần đây là chủ đầu tư dự án xây dựng chung cư đã thế chấp dự án đầu
tư cho ngân hàng nhưng khi giao kết hợp đồng mua bán căn hộ thì người dân lại không
để ý đến. Do vậy, khi giao kết hợp đồng phải xem xét đầy đủ các loại giấy tờ chứng
quyền sở hữu cũng như xem xét tình trạng pháp lý của BĐS là đối tượng của giao dịch.
4.Rủi ro về đạo đức
Chủ đầu tư không giữ lời hứa: Nhiều trường hợp những chủ đầu tư dự án bất

động sản đã ký hợp đồng bán

cho khách hàng, nhưng sau một thời gian khi giá thị

trường tăng vọt, chủ đầu tư đã chấp nhận chịu phạt để thanh lý ngay hợp đồng, không
bàn giao căn hộ hoặc đất. Hay trường hợp những chủ đầu tư khi bắt đầu ký bán thì hứa
hẹn rất nhiều như dành khơng gian để phục vụ tồn khu, sẽ đầu tư thực hiện cơng trình
ngầm, cơ sở hạ tầng, với tỷ lệ cao... nhưng khi đã lấy tiền của khách hàng rồi họ lại kéo
dài thời gian thực hiện thi công, không đúng theo tiến độ đã cam kết trên hợp đồng. Tuy
vậy, chủ đầu tư cũng khơng hề bị phạt vì đã có chủ đích từ đầu khi soạn thảo hợp
đồng. Rủi ro về đạo đức có thể nói là loại rủi ro khó lường trước được vì nó hồn tồn
phụ thuộc vào ý thức đạo đức của người môi giới hay trung gian bất động sản.
Rủi ro về giấy tờ ảo: Rủi ro này chủ yếu về phía người mua, nhà đầu tư. Bất động
sản là một tài sản lớn, cần huy động một khoản tiền lớn. Lợi nhuận đem lại từ đầu tư là
một khoản kếch xù. Do đó, lợi dụng điều này, một số công ty bất động sản nhỏ, công
8


ty ma đưa ra dự án, căn hộ để bán. Thực tế cơng trình chưa hình thành, thậm chí
chưa được xây dựng, họ đã mang ra bán, kêu gọi huy động vốn, kêu gọi đặt cọc từ
phía người mua, nhà đầu tư. Khi họ đã gom tiền của Nhà đầu tư, người mua họ bỏ chốn,
hoặc không chịu giao nhà, căn hộ cho khách hàng, cố tình kéo dài thời gian. Khi Nhà
đầu tư, khách hàng khởi kiện thì bị thiệt thịi, bởi khi khách hàng đặt cọc, góp vốn cho
Công ty họ chỉ nhận được giấy viết tay hoặc một bản hợp đồng khơng có giá trị do
khơng được chưng thực của cơ quan chưc năng. Một số công ty bất động sản cố tình
liên kết với chính quyền, lợi dụng chính sách kêu gọi đầu tư của nhà nước để đầu tư. Họ
thành lập một dự án ảo với triển vọng tốt, họ vẽ ra một viễn cảnh tươi đẹp để trình lên
chính quyền, SKH & ĐTđể được nhà nước cấp đất, những khu đất đẹp. Nguồn đất này
thu hồi từ dân, từ đất nông nghiệp, hoặc đền bù rẻ mạt. Đẩy người dân vào khu chung
cư, hoặc trở thành những cò đất bất đắc dĩ. Còn khu đất đó họ khơng thực hiện dự án

hoặc kéo dài dự án, họ đem bán lại cho một nhà đầu tư khác để kiếm lời.
IV.Cách kiêm soát rủi ro.
Thứ nhất, tăng cường chấn chỉnh thị trường bất động sản sơ cấp.Triển khai áp
dụng mạnh mẽ hơn nữa cơ chế thị trường trong quá trình nhà nước là đại diện chủ sở
hữu giao đất, cho thuê đất cho các doanh nghiệp và nhà đầu tư sử dụng.
Thứ hai, cần phải có biện pháp hạn chế rủi ro tín dụng trên thị trường kinh doanh
BĐS . Nhà nước cần đưa ra những chính sách tài chính, tiền tệ rõ ràng, các quy định về
huy động vốn, vay vốn của các nhà đầu tư, minh bạch hóa việc quản lý, giám sát đầu tư
vào thị trường, tuy nhiên không nên quá thắt chặt các quy định, cần khuyến khích các
nhà đầu tư tham gia thị trường, làm chủ thị trường và nguồn vốn của mình. Hiện nay,
các cơng ty đang dần chuyển đổi kinh doanh từ doanh nghiệp tư nhân sang công ty cổ
phần để tiếp cận với việc huy động vốn từ niêm yết cổ phiếu trên sàn chứng khoán. Nhà
nước phải xây dựng khung pháp lý hồn thiện, theo đó người góp vốn được pháp luật
bảo hộ như về giấy tờ xác nhận giao dịch bảo đảm, giấy cam kết có cơng chứng...
Thứ hai, vì thị trường kinh doanh BĐS rất khó tiếp cận, thu thập thơng tin vì thế
cần phải hạn chế được rủi ro về thông tin để đảm bảo quyền lợi cho các nhà đầu tư. Xây
9


dựng một sàn giao dịch thông tin BĐS trực tuyến cung cấp phong phú, minh bạch các
thông tin. Đưa ra chế tài áp dụng xử lý đối với người có hành vi đưa ra những thơng tin
khơng chính xác gây thiệt hại cho nhà đầu tư, làm sai lệch thị trường kinh doanh BĐS
Thứ ba, có các biện pháp trao đổi thông tin, tư vấn cho nhà đầu tư, khách hàng về
bất động sản khi kinh doanh, thực hiện giao dịch. Cơ quan nhà nước có thẩm quyền cần
thường xuyên kiểm tra, quản lý chặt chẽ những công ty kinh doanh bất động sản không
thực hiện theo mẫu hợp đồng của Bộ xây dựng, lừa đảo khách hàng để kiếm lợi nhuận.
Về phía khách hàng thì cần phải nhận thức được mua bán bất động sản là tài sản lớn,
cần phải được tư vấn bởi những người có chun mơn.
Thứ tư,các nhà đầu tư, các công ty và doanh nghiệp áp dụng hình thức liên doanh,
liên kết. Liên doanh là hình thức cùng nhau hợp tác kinh doanh giữa hai bên hay nhiều

bên, mỗi bên chịu trách nhiệm trong phạm vi phần vốn góp của mình. Thị trường kinh
doanh BĐS mang đến khơng ít những rủi ro cho các nhà đầu tư, các cơng ty kinh doanh,
vì thế mục đích liên doanh là để tạo ra một nguồn vốn lớn, dựa vào thế mạnh của các
nhà đầu tư để hoạt động kinh doanh trên thị trường hiệu quả và đảm bảo hơn. Khi hoạt
động có lợi nhuận sẽ chia theo tỷ lệ góp vốn của các nhà đầu tư và khi gặp rủi ro thì
cũng san sẻ, sẽ khơng có một nhà đầu tư hay một công ty nào phải gánh chịu hoàn toàn.
Như vậy thị trường kinh doanh BĐS ln được đảm bảo duy trì hoạt động hiệu quả.
.

Thứ năm, đa dạng hóa các loại hình kinh doanh và đa dạng hóa sản phẩm. Việc các

chủ đầu tư kinh doanh BĐS áp dụng biện pháp này để giảm thiểu rủi ro, lợi nhuận bị
giảm xuống trên thị trường khi các loại hình mang đến lợi nhuận khác nhau, có lợi
nhuận cao và cũng có thua lỗ. Bên cạnh việc cân bằng, đảm bảo lợi nhuận cho chủ đầu
tư thì cũng đã giảm thiểu được rủi ro cho khách hàng khi có nhiều lựa chọn để mua,
bán, lựa chọn các sản phẩm phù hợp với số vốn và biến động của thị trường để không
phải nhận thua lỗ.
Thứ sáu, kiểm sốt chặt tín dụng ngân hàng, nhưng phải chặt từ gốc. Ví như các
dự án mới hình thành phải kiểm tra từ khâu kiểm định dự án, hồ sơ dự án có khả thi hay
khơng, và thủ tục từ phía ngân hàng... để tránh cho dự án đổ bể như vậy tốt hơn là kiểm
10


soát nguồn vốn vào thị trường. Việc điều chỉnh này sẽ làm các doanh nghiệp, nhà đầu tư
trong, ngoài nước và của người dân giảm lòng tin vào sự ổn định của chính sách vĩ mơ
đối với thị trường ở nước ta.
Thứ bảy, kiểm sốt chặt hoạt động mơi giới. Đây là việc làm đúng đắn của pháp
luật bởi hoạt động môi giới hiện nay đang rất lộn xộn trong cả thời gian dài gây nhiều
hậu quả cho xã hội và cho người tiêu dùng. Chính vì vậy, để bảo vệ người tiêu dùng,
bảo vệ thị trường BĐS, nhà nước đã ban hành chính sách để bảo vệ người tiêu dùng, tức

là bắt hành nghề phải có chứng chỉ để có chất lượng tham gia và hoạt động mơi giới.
Thứ tám, cần triển khai một số biện pháp quản lý thị trường bất động sản như tổ
chức bộ máy chuyên trách về quản lý và phát triển thị trường bất động sản; Tăng cường
kiểm tra giám sát tiến độ các cơng trình đã được phê duyệt. Cần giải quyết càng sớm
càng tốt việc kéo quá dài tình trạng nhiều giấy chứng nhận cho một bất động sản.
Thứ chín , hồn thiện môi trường thể chế thị trường bất động sản. Hồn thiện chính
sách đầu tư theo hướng khuyến khích các chủ thể tham gia đầu tư để tăng nguồn “cung”
cho thị trường BĐS nhằm góp phần bình ổn thị trường. Từng bước tạo điều kiện khuyến
khích các nhà đầu tư nước ngoài tham gia thị trường bất động sản theo hướng bình
đẳng, cùng sân chơi với nhà đầu tư trong nước .

KẾT LUẬN
Thị trường bất động sản là một lĩnh vực hoàn toàn mới mẻ cả về lý luận và thực
tiễn ở nước ta. Quá trình phát triển nền kinh tế thị trường cho thấy vai trị, đóng góp của
thị trường bất động sản trong nền kinh tế quốc dân, trong đời sống của từng gia đình và
sự cần thiết phải tăng cường công tác quản lý của Nhà nước đối với quá trình phát triển
thị trường bất động sản trong hệ thống đồng bộ các loại thị trường trong nền kinh tế.

11


DANH MỤC TÀI LIỆU THAM KHẢO.
1.

/>
bat-dong-san
2. />3. />4. />5. />6. />%E1%BB%8B%20tr%C6%B0%E1%BB%9Dng%20B%E1%BA%A5t
%20%C4%91%E1%BB%99ng%20s%E1%BA%A3n%20c%E1%BB%A7a%20Th
%E1%BA%A7y%20Nguy%E1%BB%85n%20Ng%E1%BB%8Dc%20Vinh.pdf

12


MỤC LỤC
MỞ BÀI………………………………………………………………………………….1
NỘI DUNG………………………………………………………………………………1
I.Khái quát về thị trường bất động sản…………………….....………………………..1
1.Khái niệm thị trường bất động sản……………………………………….…………1
2.Đặc điểm của thị trường bất động sản…………….……….………..………………1
3.Vai trò của thị trường bất động sản. ………………..……………………………...…1
II. Đánh giá chung về thị trường bất động sản hiện nay………….…………….………2
III. Nhận diện các rủi ro có thể gặp phải khi tham gia thị trường kinh doanh bất động
sản. …………………………………………………………………..…………………4
1.Rủi ro tín dụng: ……………………………………….………..……………………4
2.Rủi ro thơng tin………………………………………………………………………5
3.Rủi ro về chính sách pháp lý……………………………………….…………………6
4.Rủi ro về đạo đức…………………………………………………….…….…………7
IV.Cách kiêm soát rủi ro. ………………………………………………………………8
KẾT LUẬN………………………………………………………………..……………10
DANH MỤC TÀI LIỆU THAM KHẢO.

13