Thực tiễn giải quyết tranh chấp hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất tại tòa án nhân dân huyện vĩnh thạnh, tỉnh bình định

ĐẠI HỌC ĐÀ NẴNG
PHÂN HIỆU ĐẠI HỌC ĐÀ NẴNG TẠI KON TUM

BÙI TRẦN LINH CHI

BÁO CÁO THỰC TẬP TỐT NGHIỆP
THỰC TIỄN GIẢI QUYẾT TRANH CHẤP
HỢP ĐỒNG CHUYỂN NHƯỢNG QUYỀN SỬ
DỤNG ĐẤT TẠI TỊA ÁN NHÂN DÂN
HUYỆN VĨNH THẠNH, TỈNH BÌNH ĐỊNH

Kon Tum, tháng 8 năm 2018


ĐẠI HỌC ĐÀ NẴNG
PHÂN HIỆU ĐẠI HỌC ĐÀ NẴNG TẠI KON TUM

BÁO CÁO THỰC TẬP TỐT NGHIỆP
THỰC TIỄN GIẢI QUYẾT TRANH CHẤP
HỢP ĐỒNG CHUYỂN NHƯỢNG QUYỀN SỬ
DỤNG ĐẤT TẠI TÒA ÁN NHÂN DÂN
HUYỆN VĨNH THẠNH, TỈNH BÌNH ĐỊNH
GIẢNG VIÊN HƯỚNG DẪN

: NGUYỄN THỊ ANH THƯ

SINH VIÊN THỰC TẬP

: BÙI TRẦN LINH CHI

LỚP

: K814LK1

MSSV

: 141502008

Kon Tum, tháng 8 năm 2018


MỤC LỤC
LỜI NĨI ĐẦU .................................................................................................................... 1
1. Tính cấp thiết của đề tài ................................................................................................ 1
2. Mục đích nghiên cứu ..................................................................................................... 2
3. Đối tượng và phạm vi nghiên cứu ............................................................................... 2
4. Phương pháp nghiên cứu .............................................................................................. 3
5. Bố cục ............................................................................................................................. 3
CHƯƠNG 1. NHỮNG VẤN ĐỀ LÝ LUẬN VỀ QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT, CHUYỂN
NHƯỢNG QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT VÀ HỢP ĐỒNG CHUYỂN NHƯỢNG
QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT .................................................................................................. 4
1.1. KHÁI NIỆM QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT VÀ CHUYỂN QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT4
1.1.1. Khái niệm quyền sử dụng đất .......................................................................... 4
1.1.2. Khái niệm chuyển quyền sử dụng đất .............................................................. 4
1.2. KHÁI NIỆM, ĐẶC ĐIỂM CỦA HỢP ĐỒNG CHUYỂN NHƯỢNG QUYỀN
SỬ DỤNG ĐẤT .................................................................................................................. 4
1.3. QUY ĐỊNH PHÁP LUẬT VỀ ĐIỀU KIỆN CỦA HỢP ĐỒNG CHUYỂN
NHƯỢNG QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT ............................................................................... 7
1.3.1. Điều kiện về chủ thể thực hiện hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất .... 7
1.3.2. Điều kiện về hình thức và nội dung của hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng
đất........................................................................................................................... 9

1.4. CÁC PHƯƠNG THỨC GIẢI QUYẾT TRANH CHẤP HỢP ĐỒNG CHUYỂN
NHƯỢNG QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT ............................................................................. 10
1.4.1. Giải quyết tranh chấp hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất thông qua
thương lượng, hòa giải ........................................................................................... 10
1.4.2. Giải quyết tranh chấp hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất theo thủ tục
tố tụng dân sự tại Tòa án ........................................................................................ 11
1.5. GIẢI QUYẾT HẬU QUẢ CỦA NHỮNG VI PHẠM LIÊN QUAN ĐẾN ĐIỀU
KIỆN CÓ HIỆU LỰC CỦA HỢP ĐỒNG CHUYỂN NHƯỢNG ............................... 18
KẾT CHƯƠNG 1 ............................................................................................................. 22
CHƯƠNG 2. THỰC TIỄN GIẢI QUYẾT TRANH CHẤP HỢP ĐỒNG CHUYỂN
NHƯỢNG QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT CỦA TÒA ÁN ĐỊA PHƯƠNGVÀ PHƯƠNG
HƯỚNG, GIẢI PHÁP HOÀN THIỆN PHÁP LUẬT VỀ HỢP ĐỒNG CHUYỂN
NHƯỢNG QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT ............................................................................. 23
2.1. THỰC TIỄN GIẢI QUYẾT TRANH CHẤP HỢP ĐỒNG CHUYỂN NHƯỢNG
QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT CỦA TÒA ÁN NHÂN DÂN HUYỆN VĨNH THẠNH,
TỈNH BÌNH ĐỊNH ........................................................................................................... 23
2.1.1. Thực tiễn giải quyết tranh chấp về hình thức của hợp đồng chuyển nhượng
quyền sử dụng đất .................................................................................................. 26


2.1.2. Thực tiễn giải quyết tranh chấp về nội dung của hợp đồng chuyển nhượng quyền
sử dụng đất ............................................................................................................ 27
2.2. MỘT SỐ BẤT CẬP TRONG CÁC QUY ĐỊNH VỀ HỢP ĐỒNG CHUYỂN
NHƯỢNGQUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT .............................................................................. 29
2.3. ĐỊNH HƯỚNG HOÀN THIỆN PHÁP LUẬT VỀ HỢP ĐỒNG CHUYỂN
NHƯỢNG QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT ............................................................................. 34
2.3.1. Định hướng hoàn thiện pháp luật về hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng
đất......................................................................................................................... 34
2.3.2. Một số giải pháp hoàn thiện pháp luật về hợp đồng chuyển nhượng quyền sử
dụng đất ................................................................................................................ 34

KẾT CHƯƠNG 2 ............................................................................................................. 36
KẾT LUẬN ....................................................................................................................... 37
DANH MỤC TÀI LIỆU THAM KHẢO........................................................................ 38


LỜI NĨI ĐẦU
1. Tính cấp thiết của đề tài
Thực trạng tranh chấp về bất động sản nói chung và về hợp đồng chuyển nhượng
quyền sử dụng đất nói riêng ở nước ta hiện nay đã và đang là vấn đề phức tạp, ảnh hưởng
đến sự phát triển kinh tế đất nước và ổn định xã hội. Tranh chấp đất đai cũng vì thế mà
diễn ra ngày một nhiều, gay gắt hơn và nóng hơn tại nhiều địa phương trong cả nước nói
chung và huyện Vĩnh Thạnh, tỉnh Bình Định nói riêng. Các đương sự trong tranh chấp
thường quyết liệt, gay gắt, kéo dài,... Nguyên nhân của các tranh chấp như thế nào, cơ
chế giải quyết tranh chấp có bảo vệ được kịp thời và chính xác các quyền và lợi ích hợp
pháp của các bên tham giao dịch hay không là những vấn đề rất quan trọng và cần phải
được thực hiện phù hợp với các quy định của pháp luật (bao gồm cả pháp luật nội dung
cũng như pháp luật hình thức).
Vấn đề nghiên cứu tìm hiểu về các quy định pháp luật hiện hành cũng như đi sâu
vào phân tích, đánh giá những vướng mắc qua thực tiễn xét xử là nội dung quan trọng
góp phần hồn thiện cơ chế giải quyết tranh chấp này hiện nay tại Tịa án, nhằm bảo vệ
được quyền và lợi ích tối đa của các bên khi tham gia giao dịch chuyển nhượng quyền sử
dụng đất.
Pháp luật Việt Nam quy định nhiều phương thức giải quyết tranh chấp đất đai, trong
đó, Tịa án nhân dân là cơ quan có thẩm quyền giải quyết tranh chấp đất đai với những cơ
chế hữu hiệu và trình tự tố tụng riêng biệt. Những năm qua, do nhiều nguyên nhân khác
nhau các tranh chấp đất đai ở nước ta đang ngày càng gia tăng. Tình hình khởi kiện đối
với tranh chấp về đất đai mà đặc biệt là tranh chấp về hợp đồng chuyển nhượng quyền sử
dụng đất ngày càng nhiều với tính chất và mức độ khá phức tạp. Thực tiễn xét xử tại Tòa
án nhân dân huyện Vĩnh Thạnh, tỉnh Bình Định đối với các dạng tranh chấp này ngày
càng gia tăng. Mỗi năm, Tòa án nhân dân các cấp thụ lý và giải quyết hàng trăm vụ tranh

chấp hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất. Nhìn chung, ngành Tịa án đã giải
quyết thành công một số lượng các vụ tranh chấp về hợp đồng chuyển nhượng quyền sử
dụng đất, chất lượng xét xử ngày càng cao, phần nào bảo vệ được quyền và lợi ích hợp
pháp của các tổ chức xã hội và công dân. Tuy nhiên, cũng phải thức nhận rằng, vì nhiều
lý do khác nhau, nhiều lúc, nhiều nơi hoạt động giải quyết tranh chấp đất đai chưa thực
sự đem lại hiệu quả như mong muốn. Số lượng lượng án bị hủy, sửa ngày càng gia tăng
điều này bắt nguồn từ những nguyên nhân chủ quan và khách quan như: quản lý nhà
nước về đất đai cịn yếu kém, trình độ chun mơn một số Thẩm phán cịn hạn chế...
Thực trạng hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất vô hiệu đang tồn tại, là một vấn
đề bức xúc, tình trạng hợp đồng được giao kết giả tạo, lừa dối nhau, thực hiện hợp đồng
chuyển nhượng tài sản không thuộc thẩm quyền sử dụng hợp pháp của mình, giao kết
chuyển nhượng quyền sử dụng đất vi phạm điều cầm của pháp luật, hình thức của hợp
đồng khơng tn thủ theo quy định của pháp luật,… xâm phạm đến quyền và lợi ích
chính đáng của các bên chủ thể, gây thiệt hại nghiêm trọng đến lợi ích cá nhân, lợi ích xã
hội và đặc biệt gây nhiều khó khăn, vướng mắt trong quá trình giải quyết tranh chấp tại

1


Tịa. Bên cạnh đó, việc xác định tính hiệu lực của hợp đồng chuyển nhượng quyền sử
dụng đất theo quy định của pháp luật còn bộc lộ nhiều vấn đề bất cập, các quy định có sự
chồng chéo, trái ngược nhau, gây nhiều lúng túng trong việc áp dụng pháp luật để giải
quyết hậu quả của hợp đồng vô hiệu, điều đó gây ảnh hưởng đến việc nhận thức đánh giá
của Cơ quan có thẩm quyền trong q trình giải quyết tranh chấp.
Qua nghiên cứu tranh chấp hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất và thực
tiễn áp dụng các quy định của pháp luật về hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất
hiện hành để giải quyết tại Tòa án nhân dân nhằm phát hiện ra những hạn chế, thiếu sót,
bất cập của hệ thống pháp luật và từ đó đưa ra được những kiến nghị, các giải pháp giúp
Cơ quan Nhà nước có thẩm quyền có những điều chỉnh phù hợp, góp phần tiếp tục hồn
thiện các văn bản pháp luật về đất đai cho phù hợp với điều kiện kinh tế - xã hội của đất

nước trong điều kiện hội nhập hiện nay là việc làm mang ý nghĩa to lớn. Sự nhận thức
đúng đắn, đầy đủ các quy định về hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất là cấp
thiết trong hoạt động thực tiễn khi thực hiện pháp luật và vận dụng pháp luật trong hoạt
động xét xử của Tịa án.
Những điều trình bày trên đây chính là lý do của việc chọn đề tài “Thực tiễn giải
quyết tranh chấp hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất tại Tòa án nhân dân huyện
Vĩnh Thạnh, tỉnh Bình Định”.
2. Mục đích nghiên cứu
Làm sáng tỏ những vấn đề chung về tranh chấp hợp đồng chuyển nhượng quyền sử
dụng đất và phát luật về giải quyết tranh chấp hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng
đất. Cụ thể, nghiên cứu làm rõ khái niệm quyền sử dụng đất, khái niệm chuyển quyền sử
dụng đất và khái niệm của hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất, từ đó phân tích
đặc điểm, nguyên nhân của tranh chấp hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất.
Phân tích một vài tình huống pháp lý trong các bản án của Tòa án, đánh giá thực
tiễn giải quyết tranh chấp đất đai tại Tịa án nhân dân huyện Vĩnh Thạnh, tỉnh Bình Định.
Trên cơ sở đó đưa ra những phương hướng, giải pháp nhằm hoàn thiện pháp luật và cơ
chế áp dụng pháp luật về hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất nhằm góp phần
làm lành mạnh hóa các quan hệ chuyển nhượng quyền sử dụng đất nâng cao hiệu quả,
tính đúng đắn trong việc giải quyết tranh chấp hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng
đất của Tòa án nhân dân huyện Vĩnh Thạnh, tỉnh Bình Định.
3. Đối tượng và phạm vi nghiên cứu
Đối tượng nghiên cứu: Là quy định của pháp luật trong việc giải quyết tranh chấp
hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất và thực tiễn giải quyết tranh chấp hợp đồng
chuyển nhượng quyền sử dụng đất tại Tòa án nhân dân huyện Vĩnh Thạnh, tỉnh Bình
Định.
Phạm vi nghiên cứu: Là các quy định của pháp luật về giải quyết tranh chấp hợp
đồng chuyển nhượng đất tại Tòa án nhân dân huyện Vĩnh Thạnh, tỉnh Bình Định.

2

4. Phương pháp nghiên cứu
Cơ sở phương pháp luận của việc nghiên cứu đề tài là chủ nghĩa duy vật biện chứng
và chủ nghĩa duy vật lịch sử, tư tưởng Hồ Chí Minh và đường lối của Đảng, Nhà nước về
đất đai. Trong quá trình nghiên cứu, tác giả đã sử dụng phương pháp thống kê, so sánh,
phân tích, tổng hợp, cụ thể:
Phương pháp thống kê: Phương pháp này được tác giả sử dụng chủ yếu để đưa ra
đánh giá về tình hình nghiên cứu của báo cáo thực tập và thực tiễn tranh chấp đất đai tại
Tòa án nhân dân huyện Vĩnh Thạnh, tỉnh Bình Định.
Phương pháp phân tích, tổng hợp: Phương pháp này được sử dụng trong tất cả các
chương của báo cáo thực tập, cụ thể được sử dụng để phân tích các quy định của pháp
luật, phân tích khái niệm, đặc điểm, nguyên nhân của tranh chấp đất đai và giải quyết
tranh chấp đất đai, thực tiễn giải quyết tranh chấp tại Tòa án nhân dân huyện Vĩnh Thạnh,
tỉnh Bình Định từ đó đưa ra những kiến nghị, giải pháp phù hợp góp phần hồn thiện
pháp luật về giải quyết tranh chấp hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất và bảo
đảm hiệu quả giải quyết tranh chấp hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất tại Tịa
án nhân dân huyện Vĩnh Thạnh, tỉnh Bình Định.
Phương pháp so sánh: Phương pháp này được sử dụng chủ yếu trong việc so sánh
các quy định của pháp luật qua các thời kì lịch sử khác nhau.
Kết quả nghiên cứu này có thể được sử dụng làm tài liệu tham khảo tại các cơ sở
đào tạo và nghiên cứu về luật học.Một số giải pháp của đề tài có giá trị tham khảo đối với
các cơ quan xây dựng và thực thi pháp luật về hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng
đất ở nước ta.
5. Bố cục
Cấu trúc nội dung của đề tài:
Ngoài phần mở đầu, kết luận, danh mục và phần phụ lục, tiểu luận được cấu trúc
gồm 2 chương:
Chương 1: Những vấn đề lý luận về quyền sử dụng đất, chuyển nhượng quyền sử
dụng đất và hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất.
Chương 2: Thực tiễn giải quyết tranh chấp hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng

đất của Tịa án địa phương và hướng hồn thiện pháp luật về hợp đồng chuyển nhượng
quyền sử dụng đất.

3


CHƯƠNG 1
NHỮNG VẤN ĐỀ LÝ LUẬN VỀ QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT, CHUYỂN NHƯỢNG
QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT VÀ HỢP ĐỒNG CHUYỂN NHƯỢNG QUYỀN SỬ
DỤNG ĐẤT
1.1. KHÁI NIỆM QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT VÀ CHUYỂN QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT
Theo quy định của Hiến pháp năm 2013 thì đất đai là tài sản cơng, thuộc sở hữu
toàn dân do Nhà nước đại diện chủ sở hữu và thống nhất quản lý. Nhà nước không trực
tiếp chiếm hữu, sử dụng đất đai mà thông qua quyền định đoạt tối cao của mình cho các
tổ chức, hộ gia đình, cá nhân có quyền sử dụng đất bằng các hình thức giao đất, cho thuê
đất, thừa nhận việc sử dụng đất ổn định hoặc công nhận quyền sử dụng đất được xác lập
bởi các hành vi chuyển quyền sử dụng đất hợp pháp. Tùy thuộc vào các hình thức khác
nhau mà Nhà nước quy định cho các chủ thể khác được hưởng những quyền và thực hiện
những nghĩa vụ khác nhau.
1.1.1. Khái niệm quyền sử dụng đất
Quyền sử dụng đất là quyền khai thác những thuộc tính có lợi từ đất một cách hợp
pháp thơng qua các hành vi sử dụng đất hoặc chuyển giao quyền đó cho người khác.
Quyền sử dụng đất của người sử dụng đất là một phạm trù rộng, bao gồm nhiều quyền
năng pháp lý khác nhau, trong đó có quyền được chuyển quyền sử dụng đất. Quyền này
phát sinh, thay đổi hoặc chấm dứt nằm trong một “khuôn khổ” nhất định. Khuôn khổ đó
chính là ý chí của Nhà nước được thực hiện bằng việc ban hành các quy định của pháp
luật bắt buộc về hình thức, thủ tục, điều kiện, quyền và nghĩa vụ của các bên tham gia
quan hệ chuyển quyền sử dụng đất mà người sử dụng đất và các cơ quan quản lý nhà
nước phải tuân theo.
1.1.2. Khái niệm chuyển quyền sử dụng đất

Chuyển quyền sử dụng đất là việc chuyển giao quyền sử dụng đất từ người này sang
người khác thơng qua các hình thức chuyển đổi, chuyển nhượng, thừa kế, tặng cho quyền
sử dụng đất và góp vốn bằng quyền sử dụng đất1. Hay nói cách khác, chuyển quyền sử
dụng đất là việc Nhà nước công nhận tính hợp pháp trong hành vi tự điều chỉnh đất của
chủ thể đang sử dụng cho chủ thể mới khi hai chủ thể này đáp ứng đủ và đúng các điều
kiện mà pháp luật quy định.
1.2. KHÁI NIỆM, ĐẶC ĐIỂM CỦA HỢP ĐỒNG CHUYỂN NHƯỢNG QUYỀN
SỬ DỤNG ĐẤT
Khi tham gia vào bất kỳ quan hệ pháp luật nào, bên cạnh những lợi ích mà các chủ
thể mong muốn đạt được thì “quyền” là một trong những nội dung quan trọng luôn được
quan tâm. Song hành cùng với nghĩa vụ, quyền là yếu tố đảm bảo cho sự công bằng và
lợi ích của các chủ thể trong mối quan hệ tương tác lẫn nhau. Nếu như trước Hiến pháp
1980, ở Việt Nam cịn tồn tại ba hình thức sở hữu cơ bản đối với đất đai là sở hữu nhà
nước, sở hữu tập thể và sở hữu tư nhân, quyền của người sử dụng đất lúc này được xác
1

Khoản 10 Điều 3 Luật Đất đai năm 2013

4


lập trên cơ sở quyền sở hữu đất đai của chính họ, thì sau khi Hiến pháp 1980 được ban
hành với quy định đất đai thuộc sở hữu toàn dân và Nhà nước là người thống nhất quản
lý, quyền của người sử dụng đất kể từ thời điểm đó được xác lập trên cơ sở đất đai thuộc
sở hữu của Nhà nước. Tuy nhiên là một chủ thể do tập hợp các bộ máy lập pháp, hành
pháp và tư pháp tạo thành, Nhà nước khơng thể tự mình khai thác tiềm năng của đất đai
trên phạm vi toàn quốc để đem lại lợi ích cho tồn xã hội, nên việc sử dụng đất trên thực
tế được trao cho người sử dụng đất. Khi khai thác và thu được lợi ích từ đất đai, người sử
dụng đất sẽ có nghĩa vụ nộp những khoản tài chính nhất định cho Nhà nước. Theo đó
muốn thu được lợi ích từ đất đai, trước hết Nhà nước cần phải bảo đảm quyền lợi cho

người sử dụng đất, tạo điều kiện để họ có thể yên tâm đầu tư, khai thác đất đai có hiệu
quả thông qua việc quy định quyền của người sử dụng đất sao cho phù hợp. Các quy định
này phải đảm bảo cho người sử dụng đất được sử dụng ổn định, lâu dài và đảm bảo các
quan hệ sử dụng đất phát triển theo định hướng của Nhà nước. Đây là cách Nhà nước
gián tiếp thực hiện quyền khai thác, sử dụng đất đai với tư cách chủ sở hữu. Cùng với sự
phát triển của pháp luật đất đai, sự quan tâm của Nhà nước đối với chế định quyền của
người sử dụng đất cũng được nâng cao. Thông qua quy định của pháp luật, phạm vi
quyền của người sử dụng đất ngày càng được mở rộng để đảm bảo tiềm năng của đất đai
được khai thác tối đa trong nền kinh tế thị trường. Nếu Luật Đất đai đầu tiên là Luật Đất
đai năm 1987 không cho phép người sử dụng đất thực hiện giao dịch đối với quyền sử
dụng đất của mình, chỉ cho phép chuyển quyền trong một số trường hợp nhất định khơng
nhằm mục đích kinh doanh, thì đến Luật Đất đai năm 1993 đã trao cho người sử dụng đất
là hộ gia đình, cá nhân được Nhà nước giao đất năm quyền giao dịch đối với quyền sử
dụng đất, bao gồm: quyền chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, thừa kế, thế chấp quyền
sử dụng đất (Khoản 2 Điều 3). Quy định này đã tạo điều kiện cho thị trường quyền sử
dụng đất nói riêng và thị trường bất động sản nói chung ở Việt Nam được chính thức thừa
nhận và phát triển một cách hợp pháp. Tiếp đó Luật Đất đai năm 2003, sửa đổi 2009 đã
bổ sung thêm một số quyền của người sử dụng đất. Cho đến hiện nay, với Luật Đất đai
năm 2013 các quyền giao dịch đối với quyền sử dụng đất vẫn tiếp tục được ghi nhận với
tổng cộng bảy quyền gồm: chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê (cho thuê lại), để thừa
kế, tặng cho, thế chấp quyền sử dụng đất và góp vốn bằng quyền sử dụng đất Là một loại
giao dịch của chuyển quyền sử dụng đất, chuyển nhượng quyền sử dụng đất là việc người
sử dụng đất chuyển giao hồn tồn quyền sử dụng của mình cho chủ thể khác để nhận lấy
một khoản tiền tương ứng với giá trị quyền sử dụng đất chuyển nhượng theo thỏa thuận
phù hợp với quy định pháp luật. Chuyển nhượng quyền sử dụng đất làm chấm dứt quyền
sử dụng đất của bên chuyển quyền và tạo lập nên quyền sử dụng đất cho bên nhận quyền,
nghĩa là có sự thay đổi chủ thể sử dụng đối với diện tích đất được chuyển nhượng. Đối
tượng của quan hệ là quyền sử dụng đất được đưa ra trao đổi với một khoản tiền tương
ứng với giá trị của nó. Điều này cho thấy đây là một giao dịch mang tính hàng hóa - tiền
tệ. Nó thể hiện rõ nét tính chất hàng hóa mà pháp luật thừa nhận đối với quyền sử dụng

đất, giúp người sử dụng đất nhận thức được giá trị quyền sử dụng đất của mình, nhất là

5


giá trị kinh tế, để từ đó gắn bó hơn với đất đai, với việc khai thác, sử dụng đất. Thông qua
việc chuyển nhượng, quyền sử dụng đất được lưu thơng trên thị trường, góp phần đưa đất
đai nhanh chóng đến với người có nhu cầu và có khả năng. Trong quan hệ chuyển
nhượng quyền sử dụng đất, việc các bên bày tỏ ý chí của mình và cùng thống nhất ý chí
để đạt được mục đích nhất định gọi là hợp đồng. Hợp đồng dân sự là sự thỏa thuận của
các bên về việc xác lập, thay đổi hoặc chấm dứt quyền, nghĩa vụ dân sự (Điều 388 của
Bộ Luật dân sự năm 2005, Điều 385 của Bộ Luật dân sự năm 2015). Bản chất của hợp
đồng là sự thỏa thuận của ít nhất hai bên tham gia giao kết hợp đồng. Hợp đồng dân sự là
giao dịch dân sự nhưng một giao dịch dân sự có thể khơng phải là hợp đồng (ví dụ: di
chúc là một giao dịch dân sự nhưng khơng phải là hợp đồng, đó là một hành vi pháp lý
đơn phương). Mọi hợp đồng là sự thỏa thuận nhưng không phải bất kỳ sự thỏa thuận nào
cũng là hơp đồng. Chỉ những thỏa thuận được xác lập, thực hiện trên cơ sở ưng thuận
đích thực, thống nhất ý chí, phù hợp với ý chí của các bên mới là hợp đồng. Cho nên hợp
đồng được hình thành do giả tạo, do có một bên chủ thể bị lừa dối, đe dọa, cưỡng ép,
nhầm lẫn mặc dù có sự ưng thuận cũng khơng được cơng nhận là hợp pháp bởi vì chủ thể
khơng thể hiện ý chí đích thực. Hay nói khác, yếu tố thỏa thuận của hợp đồng không đạt
được. Hợp đồng bao gồm từ hai bên chủ thể trở lên. Mỗi bên trong quan hệ dân sự có thể
có hai hoặc nhiều chủ thể tham gia. Chủ thể của hợp đồng dân sự có thể là cá nhân, pháp
nhân, hộ gia đình, tổ hợp tác. Mục đích của sự thỏa thuận của hợp đồng là nhằm xác lập,
thay đổi, chấm dứt quyền và nghĩa vụ. Để được pháp luật thừa nhận sự thỏa thuận giữa
các bên là hợp đồng dân sự và thỏa thuận đó làm phát sinh quyền, nghĩa vụ giữa các bên
thì khi giao kết hợp đồng, hợp đồng đó phải bảo đảm các nguyên tắc: tự do giao kết hợp
đồng nhưng không được trái pháp luật và đạo đức xã hội, tự nguyện, bình đảng, thiện chí,
hợp tác, trung thực và ngay thẳng. Để hợp đồng dân sự có hiệu lực cần phải thỏa mãn các
điều kiện sau: chủ thể có năng lực pháp luật dân sự, năng lực hành vi dân sự phù hợp với

giao dịch dân sự được xác lập; chủ thể tham gia giao dịch dân sự hồn tồn tự nguyện;
mục đích và nội dung của giao dịch dân sự không vi phạm điều cấm của luật, không trái
đạo đức xã hội (Điều 122 của Bộ Luật dân sự năm 2005, Điều 117 của Bộ Luật dân sự
năm 2015). Vậy hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất là gì?
Theo quy định tại Bộ luật dân sự thì hợp đồng về quyền sử dụng đất là sự thỏa
thuận giữa các bên, theo đó người sử dụng đất chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, cho
thuê lại, tặng cho, thế chấp, góp vốn quyền sử dụng đất hoặc thực hiện quyền khác theo
quy định của Luật đất đai cho bên kia; bên kia thực hiện quyền, nghĩa vụ theo hợp đồng
với người sử dụng đất2.
Việc chuyển nhượng quyền sử dụng đất giữa các chủ thể này do Nhà nước quy định
cả điều kiện lẫn cách thức, trình tự, thủ tục chuyển nhượng quyền sử dụng đất cũngnhư
quyền và nghĩa vụ của các bên tham gia quan hệ chuyển nhượng quyền sử dụng đất. Việc
chấm dứt hay thiết lập quyền sử dụng đất nói trên phải thơng qua chủ thể quản lý đất đai
2

Điều 500 Bộ luật dân sự năm 2015

6


và đại diện chủ sở hữu đối với đất đai đó là Nhà nước. Các bên tham gia quan hệ hợp
đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất phải thỏa mãn các điều kiện nhất định do Nhà
nước quy định, điều kiện chuyển đổi đối với từng loại đất là khác nhau, điều kiện với
từng chủ thể chuyển nhượng, nhận chuyển nhượng là khác nhau, điều kiện với loại hình
sử dụng đất khác nhau là khác nhau.
Hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất có những đặc điểm sau:
Một là đối tượng của hợp đồng là quyền sử dụng đất và giá trị tài sản tương ứng mà
hai bên chuyển giao cho nhau.
Hai là hợp đồng làm chấm dứt tư cách sử dụng của một bên và tạo lập cho bên kia
quyền sử dụng mới.

Ba là chỉ có quyền sử dụng đất được chuyển đổi, quyền sở hữu đất vẫn thuộc toàn
dân và do Nhà nước đại diện quản lý.
Bốn là hợp đồng chịu sự điều chỉnh của pháp luật dân sự và pháp luật đất đai, phải
lập thành văn bản và tuân theo các quy định về thủ tục theo quy định pháp luật.
Năm là các bên chuyển nhượng và nhận chuyển nhượng phải thực hiện các nghĩa
vụ trong khi thực hiện hợp đồng và ngay cả sau khi hoàn tất hợp đồng để chấm dứt cũng
như làm phát sinh quyền sử dụng đất đai của mình.
1.3. QUY ĐỊNH PHÁP LUẬT VỀ ĐIỀU KIỆN CỦA HỢP ĐỒNG CHUYỂN
NHƯỢNG QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT
1.3.1. Điều kiện về chủ thể thực hiện hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất
a. Điều kiện về chủ thể chuyển nhượng quyền sử dụng đất
Để có thể thực hiện được việc chuyển nhượng quyền sử dụng đất, người chuyển
nhượng phải đáp ứng hai điều kiện sau:
Thứ nhất, người chuyển nhượng quyền sử dụng đất phải là người có quyền được
chuyển nhượng quyền sử dụng đất như pháp luật đất đai đã quy định. Tùy thuộc vào việc
chủ thể chuyển quyền sử dụng đất được nhận quyền sử dụng đất theo hình thức nào (giao
đất có thu tiền sử dụng đất, giao đất không thu tiền sử dụng đất, cho thuê đất), tùy thuộc
vào loại đất (đất nông nghiệp, đất phi nông nghiệp và các loại đất cụ thể), căn cứ vào chủ
thể nhận quyền sử dụng đất là ai (cá nhân, hộ gia đình, tổ chức, cộng đồng dân cư, người
Việt Nam định cư ở nước ngoài…), xem xét đến hình thức trả tiền thuê đất và cịn căn cứ
cả vào việc đất đang sử dụng có thuộc vào các trường hợp không được sử dụng hay
không mà pháp luật quy định cho chủ thể có quyền sử dụng đất có quyền được chuyển
nhượng quyền sử dụng đất hay không và được chuyển nhượng trong trường hợp cụ thể
nào.Trường hợp tổ chức, cá nhân sử dụng đất tại cảng hàng khơng, sân bay thì khơng
được chuyển nhượng quyền sử dụng đất3; cơ sở tôn giáo, cộng đồng dân cư sử dụng đất
không được chuyển nhượng quyền sử dụng đất4.

3

Điểm a Khoản 4 Điều 156 Luật Đất đai năm 2013

Khoản 2 Điều 181 Luật Đất đai năm 2013

4

7


Thứ hai, người chuyển nhượng quyền sử dụng đất là người có quyền ký kết hợp
đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất. Người ký kết hợp đồng chuyển nhượng quyền
sử dụng đất phải là người theo quy định pháp luật dân sự và pháp luật đất đai có quyền
ký kết thực hiện hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất như: người đại diện theo
pháp luật, người đại diện theo ủy quyền có nội dung ủy quyền phù hợp với việc ký kết
hợp đồng. Để biết được người ký kết có thẩm quyền ký kết hay khơng ta dựa vào các quy
định của pháp luật dân sự về chế định đại diện được đề cập trong Bộ luật dân sự năm
2015 để xác định người này có thẩm quyền ký kết hay khơng nhằm tránh những hậu quả
có thể xảy ra do người ký kết khơng có thẩm quyền ký kết hợp đồng. Trường hợp hợp
đồng, văn bản giao dịch về quyền sử dụng đất của hộ gia đình thì phải được người có tên
trên Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với
đất hoặc người được ủy quyền theo quy định của pháp luật về dân sự ký tên. Trường hợp
văn bản giao dịch về quyền sử dụng đất của nhóm người sử dụng đất phải được tất cả các
thành viên trong nhóm ký tên hoặc có văn bản ủy quyền theoquy định của pháp luật về
dân sự, trừ trường hợp các chủ sở hữu căn hộ cùng sử dụng chung thửa đất trong nhà
chung cư5.
b. Điều kiện về chủ thể nhận chuyển nhượng
Theo pháp luật đất đai, không phải chủ thể nào cũng có thể nhận chuyển nhượng
quyền sử dụng đất. Trong trường hợp pháp luật cấm không được chuyển nhượng quyền
sử dụng đất thì khơng được nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất. Một số trường hợp
mà người nhận chuyển nhượng không được phép nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất
như: tổ chức kinh tế không được nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất trồng lúa, đất
rừng phịng hộ, đất rừng đặc dụng của hộ gia đình, cá nhân, trừ trường hợp được chuyển

mục đích sử dụng đất theo quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất đã được cơ quan nhà nước có
thẩm quyền phê duyệt; hộ gia đình, cá nhân khơng trực tiếp sản xuất nơng nghiệp không
được nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất trồng lúa; hộ gia đình, cá nhân khơng được
nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất ở, đất nông nghiệp trong khu vực rừng phòng hộ,
trong phân khu bảo vệ nghiêm ngặt, phân khu phục hồi sinh thái thuộc rừng đặc dụng,
nếu khơng sinh sống trong khu vực rừng phịng hộ, rừng đặc dụng đó6.
c. Điều kiện về quyền sử dụng đất được chuyển nhượng
Chuyển nhượng quyền sử dụng đất là một quan hệ pháp luật phức tạp và ẩn chứa
nhiều rủi ro pháp lý, để hạn chế những hậu quả xấu có thể xảy ra, pháp luật Việt Nam đã
quy định những điều kiện cần có của quyền sử dụng đất để có thể đưa quyền sử dụng đất
vào quan hệ chuyển nhượng:
Có Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn
liền với đất.

5

Điều 64 Nghị định 43/2014/NĐ-CP ngày 15/5/2014 của Chính phủ Quy định chi tiết thi hành một số điều của Luật
Đất đai
6
Điều 191 Luật Đất đai

8


Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền
với đất là chứng thư pháp lý để Nhà nước xác nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà
ở, tài sản khác gắn liền với đất hợp pháp của người có quyền sử dụng đất, quyền sở hữu
nhà ở và quyền sở hữu tài sản khác gắn liền với đất7, hay có thể xem Giấy chứng nhận
này là căn cứ pháp lý xác lập một cách đầy đủ mối quan hệ hợp pháp giữa Nhà nước và
người sử dụng đất.

Đất khơng có tranh chấp. Để quan hệ chuyển nhượng ổn định, minh bạch thì đất
chuyển nhượng khơng được trong tình trạng đang có tranh chấp, quy định này là phù hợp
vì các quan hệ tranh chấp đất đai vốn đã phức tạp, không thể chồng chéo thêm các tranh
chấp khác vào nữa.
Quyền sử dụng đất không bị kê biên để đảm bảo thi hành án. Quy định này nhằm
đảm bảo cho người nhận chuyển nhượng thực hiện được quyền lợi của mình và hạn chế
sự phức tạp trong việc chuyển nhượng và sau khi đã chuyển nhượng quyền sử dụng đất
xong.
Quyền sử dụng đất vẫn trong thời hạn sử dụng đất. Khi thời hạn sử dụng đất kết
thúc thì cũng là lúc quyền sử dụng đất của chủ thể sử dụng đất chấm dứt, vì vậy mà chủ
thể sử dụng khơng cịn các quyền năng ban đầu, do vậy mà việc không được chuyển
nhượng quyền sử dụng đất trong trường hợp này là đúng quy định pháp luật.
Ngồi ra, do tính chất phức tạp của quan hệ pháp luật mà pháp luật đất đai quy định
cụ thể một số trường hợp quyền sử dụng đất không được phép chuyển nhượng hoặc các
điều kiện đặc biệt, các chủ thể muốn giao dịch chuyển quyền sử dụng đất phải tuân theo
các quy định này.
1.3.2. Điều kiện về hình thức và nội dung của hợp đồng chuyển nhượng quyền sử
dụng đất
a. Điều kiện về hình thức của hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất
Không giống các giao dịch dân sự thông thường khác, việc chuyển quyền sử dụng
đất được thực hiện thơng qua hình thức hợp đồng và hợp đồng phải được lập thành văn
bản theo hình thức phù hợp với quy định của Bộ luật này, về đất đai và quy định khác của
pháp luật có liên quan8. Theo quy định pháp luật đất đai thì hợp đồng chuyển nhượng
quyền sử dụng đất mà một bên tham gia giao dịch là tổ chức kinh doanh bất động sản thì
việc cơng chứng hoặc chứng thực được thực hiện theo yêu cầu của các bên còn hợp đồng
chuyển nhượng quyền sử dụng đất mà các bên chủ thể không là tổ chức kinh doanh bất
động sản thì hợp đồng phải được cơng chứng hoặc chứng thực9.
b. Điều kiện về nội dung của hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất
Pháp luật đất đai không quy định cụ thể một hợp đồng chuyển nhượng quyền sử
dụng đất bao gồm những nội dung gì, tuy nhiên theo quy định của Bộ luật dân sự năm

7

Khoản 16 Điều 3 Luật Đất đai
Điều 502 Bộ luật dân sự 2015
9
Khoản 3 Điều 167 Luật Đất đai
8

9


2015 thì nội dung thỏa thuận của hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất bao gồm
các nội dung sau:
“1. Quy định chung về hợp đồng và nội dung của hợp đồng thơng dụng có liên quan
trong Bộ luật này cũng được áp dụng với hợp đồng về quyền sử dụng đất, trừ trường hợp
pháp luật có quy định khác.
2. Nội dung của hợp đồng về quyền sử dụng đất khơng được trái với quy định về
mục đích sử dụng, thời hạn sử dụng đất, quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất và các quyền,
nghĩa vụ khác theo quy định của pháp luật về đất đai và quy định khác của pháp luật có
liên quan.”10
Đây là những nội dung cần thiết để tạo lập hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng
đất, những yếu tố này giúp cho việc thực hiện hợp đồng được tiến hành thuận lợi, hạn chế
những nguy cơ tranh chấp của các chủ thể về sau.
1.4. CÁC PHƯƠNG THỨC GIẢI QUYẾT TRANH CHẤP HỢP ĐỒNG CHUYỂN
NHƯỢNG QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT
Hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất là một hợp đồng dân sự và cũng là
một giao dịch dân sự, do đó những quy định của pháp luật về giao dịch dân sự và quy
định về chế định hợp đồng dân sự trong Bộ luật dân sự cũng được áp dụng cho hợp đồng
chuyển nhượng quyền sử dụng đất. Các quy định về việc giao dịch dân sự tai chương VI

của Bộ luật dân sự về Giao dịch dân sự; quy định về giao kết hợp đồng, thực hiện hợp
đồng, sửa đổi, chấm dứt hợp đồng dân sự tại mục 7 chương XVII của Bộ luật dân sự về
Hợp đồng dân sự cũng được áp dụng cho hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất.
Ngoài ra, pháp luật đất đai còn được sử dụng để làm căn cứ xác định xem hợp đồng
chuyển nhượng quyền sử dụng đất có đáp ứng đủ các điều kiện pháp lý hay không. Các
căn cứ về chủ thể chuyển nhượng quyền sử dụng đất, chủ thể nhận chuyển nhượng quyền
sử dụng đất, tư cách của các chủ thể khi ký kết hợp đồng, hình thức, thủ tục cơng chứng
chứng thực cho hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất, điều kiện về đối tượng của
hợp đồng là những nội dung quan trọng để làm căn cứ xác định xem hợp đồng chuyển
nhượng quyền sử dụng đất có bị vơ hiệu hay không và các căn cứ này đều phải lấy pháp
luật đất đai làm thước đo cho tính đúng sai của mình.
1.4.1. Giải quyết tranh chấp hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất thơng
qua thương lượng, hịa giải
Thứ nhất là: Phương thức thương lượng
Thương lượng là việc bàn bạc nhằm đi đến thỏa thuận giải quyết một vấn đề nào đó
giữa hai bên. Đây là hình thức giải quyết tranh chấp khơng chính thức, khơng có sự can
thiệp của bất kì cơ quan Nhà nước hay bên thứ ba nào. Phần lớn các điều khoản giải
quyết tranh chấp trong hợp đồng, các bên đều quy định việc giải quyết tranh chấp bằng
thương lượng khi có sự vi phạm hợp đồng. Bên cạnh đó việc giải quyết tranh chấp hợp
đồng trước hết phải thơng qua thương lượng cịn được pháp luật ghi nhận. Tuy nhiên,
10

Điều 501 Bộ luật dân sự 2015

10


việc các bên bỏ qua giải pháp này tiến hành khởi kiện ra Tịa án khơng ảnh hưởng đến
việc lựa chọn phương thức giải quyết tranh chấp này.
Thứ hai là: Phương thức hòa giải

Hòa giải là việc thuyết phục các bên đồng ý chấm dứt xung đột hoặc xích mích một
cách ổn thỏa. Đây cũng là một hình thức giải quyết tranh chấp khơng chính thức do các
bên tham gia lựa chọn. Tuy nhiên, khác với thương lượng thì hịa giải có sự tham gia của
bên thứ ba. Bên thứ ba này do hai bên lựa chọn làm trung gian để tìm các giải pháp thích
hợp nhằm giải quyết mâu thuẫn, tranh chấp.
Hịa giải bao gồm hai hình thức chủ yếu:
Hình thức một: Hịa giải ngồi thủ tục tố tụng là việc hòa giải được các bên tiến
hành trước khi đưa đơn khởi kiện lên Tịa án.
Hình thức hai: Hịa giải trong thủ tục tố tụng là việc hòa giải được tiến hành tại
Tòa án khi cơ quan này tiến hành giải quyết tranh chấp theo đơn khởi kiện của một bên.
Tịa án sẽ ra quyết định cơng nhận sự thỏa thuận của các bên và quyết định này có giá trị
cưỡng chế thi hành đối với các bên.
Khi các đương sự thỏa thuận với nhau về việc giải quyết tranh chấp thì Thẩm phán
(Hội đồng xét xử) lập biên bản hịa giải và ra quyết định cơng nhận sự thỏa thuận của các
đương sự, quyết định này có hiệu lực sẽ được thi hành bởi cơ quan Thi hành án dân sự.
Nếu một bên không tự nguyện thi hành quyết định công nhận sự thỏa thuận của các
đương sự thì một bên có quyền u cầu cơ quan Thi hành án thực hiện việc cưỡng chế.
Nếu một bên không thi hành thỏa thuận đạt được trong hịa giải ngồi tố tụng thì bên cịn
lại chỉ có thể khởi kiện ra Tòa án để giải quyết.
1.4.2. Giải quyết tranh chấp hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất theo
thủ tục tố tụng dân sự tại Tòa án
Khi tranh chấp hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất phát sinh, nếu các bên
khơng tự thương lượng, hịa giải với nhau thì có thể giải quyết tại Tịa án. Tịa án là
phương thức giải quyết tranh chấp tại cơ quan xét xử nhân danh quyền lực Nhà nước
được tiến hành theo trình tự, thủ tục nghiêm ngặt, chặt chẽ và bản án của tịa án về vụ
tranh chấp nếu khơng có sự tự nguyện tuân thủ sẽ được đảm bảo thi hành án bằng sức
mạnh cưỡng chế Nhà nước. Một trong các phương thức bảo vệ lợi ích của Nhà nước,
quyền và lợi ích hợp pháp của cá nhân, tổ chức có hiệu quả nhất đó là phương thức khởi
kiện đến Tịa án theo thủ tục tố tụng dân sự.
Tố tụng dân sự là trình tự, thủ tục khởi kiện để Tịa án giải quyết các vụ án hoặc

việc dân sự tại Tòa án liên quan đến các tranh chấp dân sự, hơn nhân và gia đình, kinh
doanh, thương mại, lao động (gọi chung là vụ án dân sự).
Việc giải quyết tranh chấp hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất tại Tịa án
có ưu điểm là: các quyết định của Tịa án (đại diện cho quyền lực tư pháp của Nhà nước)
có tính cưỡng chế thi hành đối với các bên; với nguyên tắc hai cấp xét xử, những sai sót
trong q trình giải quyết tranh chấp có khả năng được phát hiện khắc phục. Tuy nhiên,
phương thức này có hạn chế là: thời gian giải quyết tranh chấp thường kéo dài (vì thủ tục

11


tố tụng Tòa án quá chặt chẽ); khả năng tác động của các bên trong quá trình tố tụng rất
hạn chế.
Trình tự, thủ tục tố tụng dân sự giải quyết tranh chấp hợp đồng chuyển nhượng
quyền sử dụng đất gồm nhiều nội dung, tuy nhiên tác giả chỉ đề cấp ngắn gọn một số nội
dung như sau:
Khởi kiện và thụ lý vụ án tranh chấp hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất:
Các điều kiện thụ lý vụ án gồm:
Một là: chủ thể
Chủ thể khởi kiện bao gồm cá nhân, cơ quan hoặc tổ chức đáp ứng được những điều
kiện do pháp luật quy định có năng lực hành vi tố tụng dân sự đồng thời phải có quyền
lợi bị xâm phạm.
Hai là: thẩm quyền và thời hiệu khởi kiện
Tranh chấp hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất thuộc thẩm quyền của Tòa
án nhân dân cấp huyện tại nơi bất động sản theo quy định khoản 3 Điều 26, điểm a khoản
1 Điều 35 và điểm c khoản 1 Điều 39 của Bộ luật tố tụng dân sự 2015.
Thời hiệu khởi kiện: là thời hạn mà chủ thể được quyền khởi kiện để yêu cầu Tòa
án nhân dân giải quyết vụ án để bảo vệ quyền lợi của mình. Theo tinh thần Bộ luật tố
tụng dân sự hướng dẫn điều kiện khởi kiện như sau:
Điều 185 của Bộ luật tố tụng dân sự năm 2015 quy định “Các quy định của Bộ luật

dân sự về thời hiệu được áp dụng trong tố tụng dân sự”. Như vậy thời hiệu khởi kiện theo
Điều 429 Bộ luật dân sự năm 2015 (có hiệu lực từ ngày 01/01/2017) là 3 năm kể từ ngày
người có quyền yêu cầu biết hoặc phải biết quyền và lợi ích hợp pháp của mình bị xâm
phạm. Toà án phải nhận đơn kiện do đương sự nộp trực tiếp tại toà án hoặc gửi qua
đường bưu điện và phải ghi vào sổ nhận đơn. Trong thời hạn năm ngày làm việc, kể từ
ngày nhận đơn khởi kiện, Tồ án phải xem xét và có một trong các quyết định sau đây:
Thứ nhất: Tiến hành thụ tục thụ lý vụ án nếu vụ án thuộc thẩm quyền giải quyết
của mình.
Thứ hai: Chuyển đơn khởi kiện cho Tồ án có thẩm quyền và báo cho người khởi
kiện, nếu vụ án thuộc thẩm quyền giải quyết của Toà án khác.
Thứ ba: Trả lại đơn khởi kiện cho người khởi kiện, nếu việc đó khơng thuộc thẩm
quyền giải quyết của Tịa án.
Chuẩn bị xét xử: Giai đoạn này bao gồm các công việc sau:
Một là: Chứng cứ và chứng minh
Chứng cứ là vấn đề trung tâm và quan trọng trong tố tụng dân sự.Mọi hoạt động
trong quá trình chứng minh chủ yếu xoay quanh vấn đề chứng cứ, mọi giai đoạn của tố
tụng dân sự mở ra, kết thúc và kết quả đều phụ thuộc phần lớn vào chứng cứ.Dựa vào
chứng cứ mà các đương sự có cơ sở xác đáng chứng minh bảo vệ quyền, lợi ích hợp pháp
của mình và các cơ quan tiến hành tốt tụng cũng xem xét được tính đúng đắn của sự việc
để bảo vệ lợi ích của người dân và bảo vệ pháp luật. Theo Điều 93 của Bộ luật tố tụng
dân sự năm 2015 thì chứng cứ trong vụ việc dân sự là những gì có thật được đương sự và

12


cơ quan, tổ chức, cá nhân khác giao nộp, xuất trình cho Tồ án trong q trình tố tụng
hoặc do Tồ án thu thập được theo trình tự, thủ tục do Bộ luật này quy định và được Toà
án sử dụng làm căn cứ để xác định các tình tiết khách quan của vụ án cũng như xác định
yêu cầu hay sự phản đối của đương sự là có căn cứ và hợp pháp. Nguồn chứng cứ gồm:
tài liệu đọc được, nghe được, nhìn được, dữ liệu điện tử; vật chứng; lời khai của đương

sự; lời khai của người làm chứng; kết luận giám định; biên bản ghi kết quả thẩm định tại
chỗ; kết quả định giá tài sản, thẩm định giá tài sản; văn bản ghi nhận sự kiện, hành vi
pháp lý do người có chức năng lập; văn bản công chứng, chứng thực; các nguồn khác mà
pháp luật có quy định. Điều kiện để được cơng nhận là chứng cứ phải tuân theo quy định
tại Điều 95 của Bộ luật tố tụng dân sự năm 2015. Việc quy định chứng cứ chặt chẽ, rõ
ràng như vậy là để đảm bảo quyền lợi chính đáng cho đương sự, bảo đảm cho việc giải
quyết của Toà án được đúng đắn khách quan và để khắc phục tình trạng tài liệu giả;
chứng cứ giả. Trong vụ việc dân sự nếu đương sự có u cầu Tồ án bảo vệ quyền lợi và
lợi ích hợp pháp của mình thì đương sự có nghĩa vụ cung cấp chứng cứ cho Toà án để
chứng minh cho u cầu của mình là có căn cứ, là hợp pháp. Đương sự tự chịu hậu quả
về việc khơng có chứng cứ và chứng minh được hoặc chứng minh không đầy đủ.
Chứng minh là hoạt động chi phối kết quả giải quyết vụ việc dân sự của Tòa án nên
có nội hàm rất rộng. Bản chất của hoạt động chứng minh của các chủ thể tố tụng dân sự
chỉ thể hiện ở chỗ xác định các tình tiết, sự kiện của vụ việc dân sự mà còn thể hiện ở chỗ
phải làm cho mọi người thấy rõ nó là có thật, là đúng với thực tế. Nhưng để thực hiện
được mục đích, nhiệm vụ của chứng minh các chủ thể chứng minh bao giờ cũng phải chỉ
ra được tất cả các căn cứ pháp lý và thực tiễn liên quan đến vụ việc dân sự. Đối tượng
chứng minh là những tình tiết, những vấn đề cần phải làm rõ trong quá tình giải quyết vụ
việc dân sự. Đối tượng chứng minh được chia làm hai loại: những tình tiết thuộc về nội
dung, bản chất của vụ án và những tình tiết khác của vụ án dân sự. Tùy từng vụ án dân sự
khác nhau, tùy phạm vi yêu cầu của các đương sự mà xác định đối tượng chứng minh nào
thuộc về bản chất của vụ án. Còn đối tượng khác, không thuộc bản chất của vụ án thường
là những chứng cứ cần chứng cứ khác chứng minh làm rõ, những vấn đề không thể hiện
trực tiếp các yêu cầu của đương sự trong vụ án dân sự. Tuy nhiên, có những tình tiết, sự
kiện khơng phải chứng minh theo Điều 92 của Bộ luật tố tụng dân sự năm 2015. Về
ngun tắc thì Tịa án khơng có nghĩa vụ chứng minh mà nghĩa vụ chứng minh trước hết
thuộc về đương sự vì: đương sự là người trong cuộc nên thường biết rõ vụ việc, có điều
kiện cung cấp các tin tức về vụ việc và nguồn gốc của nó; đương sự có quyền, lợi ích liên
quan đến vụ việc dân sự nên họ sẽ quan tâm và tìm mọi biện pháp để khẳng định yêu cầu
hay phản đối u cầu của mình là có cơ sở. Tuy nhiên để giải quyết đúng đắn vụ việc dân

sự thì Tòa án vẫn cần xác định xem phải chứng minh, làm rõ những tình tiết sự kiện nào?
Các chứng cứ, tài liệu đã đủ chưa?... Trong trường hợp đương sự khơng thể tự mình thu
thập chứng cứ thì Tịa án có thể tiến hành các biện pháp xác minh, thu thập chứng cứ
theo quy định tại Khoản 2 Điều 97 của Bộ luật tố tụng dân sự 2015 gồm: Lấy lời khai của
đương sự, người làm chứng; đối chất giữa các đương sự với nhau, giữa đương sự với

13


người làm chứng; trưng cầu giám định, định giá tài sản, xem xét, thẩm định tại chỗ, ủy
thác thu thập, xác minh tài liệu, chứng cứ;… Có thể nói rằng chứng cứ và chứng minh là
những quy định quan trọng trong Bộ luật tố tụng dân sự năm 2015. Mọi hoạt động tố
tụng đều tập trung làm rõ những vấn đề cần phải chứng minh bằng việc thu thập và đánh
giá chứng cứ. Chế định chứng minh và chứng cứ của Bộ luật tố tụng dân sự năm 2015
không chỉ thay đổi về lượng mà còn đã biến đổi cả về chất so với pháp luật tố tụng dân sự
trước đây. Đó là đã quy định và cụ thể hố nguyên tắc cơ bản trách nhiệm cung cấp
chứng cứ và chứng minh thuộc về các đương sự, quy định về việc Tòa án phải mở phiên
họp kiểm tra việc giao nộp, tiếp cận công khai chứng cứ đối với các bên đương sự.
Hai là: Tiến hành hồ giải và cơng nhận sự thỏa thuận của các đương sự
Hòa giải là một chế định quan trọng trong tố tụng dân sự, là hoạt động do Tòa án
tiến hành nhằm giúp đỡ các đương sự thỏa thuận với nhau về việc giải quyết vụ án dân
sự. Việc hịa giải có ý nghĩa hết sức quan trọng, nó vừa đảm bảo tiết kiệm chi phí cho
Nhà nước và cơng dân, giảm bớt giai đoạn tố tụng kéo dài, vừa giải quyết triệt để các
mâu thuẫn giữa các đương sự… Do đó, nếu chế định hịa giải khơng được quan tâm trong
việc giải quyết vụ án dân sự thì quyền và lợi ích của các bên đương sự sẽ không được bảo
đảm. Sau khi thụ lý vụ án, để giải quyết vụ án tòa án tiến hành giải thích pháp luật, giúp
đỡ các đương sự giải quyết mâu thuẫn, thỏa thuận với nhau về việc giải quyết các vấn đề
của vụ án dân sự có tranh chấp. Hoạt động này của tịa án được gọi là hòa giải vụ án dân
sự. Cơ sở của hòa giải vụ án dân sự là quyền tự định đoạt của các đương sự. Để giải
quyết vụ án dân sự bảo vệ quyền và lợi ích hợp pháp của đương sự, tịa án khơng chỉ xét

xử mà cịn hịa giải vụ án dân sự. Điều 10 của Bộ luật tố tụng dân sự năm 2015 quy định,
tịa án có trách nhiệm tiến hành hòa giải và tạo điều kiện thuận lợi để các đương sự thỏa
thuận với nhau về việc giải quyết vụ án dân sự theo quy định của Bộ luật này. Hoạt động
hòa giải được tiến hành trước khi xét xử sơ thẩm vụ án dân sự. Tuy vậy, theo các Điều
246 và Điều 298 của Bộ luật tố tụng dân sự năm 2015 thì tại phiên tòa sơ thẩm, phúc
thẩm, tòa án cũng hỏi các đương sự có thỏa thuận được với nhau về việc giải quyết vụ án
dân sự không. Nếu các đương sự thỏa thuận được với nhau về việc giải quyết vụ án dân
sự thì tồ án ra quyết định cơng nhận sự thỏa thuận của các đương sự. Như vậy, việc hòa
giải trước khi xét xử sơ thẩm là thủ tục bắt buộc, trừ những việc khơng hịa giải được
hoặc pháp luật quy định khơng được hịa giải. Quy định này xuất phát từ tầm quan trọng
của hòa giải. Nếu hòa giải thành cũng có nghĩa là Tịa án đã hồn thành việc giải quyết
vụ án mà khơng cần mở phiên tịa. Trong Bộ luật tố tụng dân sự năm 2015, chế định hịa
giải đã được hồn thiện trên cơ sở kế thừa các quy định về hòa giải trong pháp luật tố
tụng dân sự trước đây, pháp điển hóa thành chuẩn mực chung điều chỉnh các quan hệ
pháp luật tố tụng phát sinh trong q trình hịa giải các vụ án dân sự, hơn nhân gia đình,
kinh doanh, thương mại, lao động. Việc hồn thiện chế định về hịa giải trong Bộ luật tố
tụng dân sự tiếp tục khẳng định ý nghĩa quan trọng của hịa giải trong q trình giải quyết
các vụ án dân sự, đánh dấu bước phát triển mới của chế định này trong giai đoạn hiện
nay, thể hiện:

14


Ba là: Áp dụng các biện pháp khẩn cấp tạm thời
Biện pháp khẩn cấp tạm thời là biện pháp do Tịa án quyết định trong q trình giải
quyết vụ việc dân sự hoặc được áp dụng độc lập với vụ việc đó nhằm đáp ứng nhu cầu
cấp bách của đương sự, bảo tồn tình trạng tài sản, bảo vệ chứng cứ hoặc bảo đảm cho
việc thi hành án dân sự Thẩm phán cần áp dụng các biện pháp khẩn cấp tạm thời (nếu có
yêu cầu và có căn cứ) hoặc khơng có u cầu của đương sự nhưng theo quy định của
pháp luật thì Thẩm phán cần phải áp dụng biện pháp khẩn cấp tạm thời. Thẩm quyền

quyết định, thay đổi, huỷ bỏ biện pháp khẩn cấp tạm thời trước khi mở phiên toà do một
Thẩm phán xem xét, quyết định; tại phiên toà do Hội đồng xét xử xem xét, quyết định.
Các quyết định trong giai đoạn chuẩn bị xét xử: Trong giai đoạn chuẩn bị xét xử,
tùy từng trường hợp Thẩm phán cần ra một trong các quyết định sau:
Thứ nhất: Công nhận sự thoả thuận của các đương sự (hoà giải thành).
Điểm mới quan trọng được quy định trong Bộ Luật tố tụng dân sự năm 2015 (được
quy định từ Điều 205 đến Điều 213) là trước khi tiến hành hòa giải, Thẩm phán sẽ tổ
chức phiên họp kiểm tra việc giao nộp, tiếp cận công khai chứng cứ; quy định này có ý
nghĩa vơ cùng quan trọng nhằm bảo đảm thực hiện nguyên tắc tranh tụng trong xét xử,
bảo đảm sự minh bạch, công khai để đương sự trong vụ án có cơ hội tiếp cận tồn bộ
chứng cứ, tài liệu một cách bình đẳng, trực tiếp từ đó phân tích, nhận định một cách tồn
diện, khách quan vụ án, những điểm có lợi, bất lợi đối với mình tạo tiền đề giúp buổi hịa
giải đạt được hiệu quả cao nhất. Phiên họp kiểm tra việc giao nộp, tiếp cận, cơng khai
chứng cứ và phiên hịa giải được diễn ra nối tiếp nhau. Trước khi tiến hành phiên họp,
Thư ký Tòa án báo cáo Thẩm phán về sự có mặt, vắng mặt của những người tham gia
phiên họp đã được Tịa án thơng báo. Thẩm phán chủ trì phiên họp kiểm tra lại sự có mặt
và căn cước của những người tham gia phiên hòa giải: Buổi hịa giải chỉ được tiến hành
khi có mặt đầy đủ các đương sự, trường hợp vụ án có nhiều đương sự mà có đương sự
vắng mặt, nhưng các đương sự có mặt vẫn đồng ý tiến hành phiên hịa giải và việc tiến
hành phiên họp đó khơng ảnh hưởng đến quyền, nghĩa vụ của đương sự vắng mặt thì
Thẩm phán tiến hành phiên hòa giải giữa các đương sự có mặt; nếu các bên đương sự có
mặt đều đề nghị hỗn phiên hịa giải để có mặt tất cả các đương sự trong vụ án thì Thẩm
phán phải hỗn phiên hòa giải. Thẩm phán phổ biến cho đương sự về các quy định của
pháp luật có liên quan đến việc giải quyết vụ án để các đương sự liên hệ đến quyền, nghĩa
vụ của mình, phân tích hậu quả pháp lý của việc hịa giải thành hoặc khơng thành để họ
tự nguyện thỏa thuận với nhau về việc giải quyết vụ án.
Sau khi được nghe Thẩm phán hướng dẫn và giải thích các quy định của pháp luật có liên
quan đến vấn đề tranh chấp. Nguyên đơn, bị đơn, người có quyền lợi nghĩa vụ liên quan
phát biểu ý kiến thể hiện quan điểm của mình về việc giải quyết vụ án. Người đại diện
theo ủy quyền của đương sự có thể nhân danh người được ủy quyền tham gia, trình bày

quan điểm, thỏa thuận về việc giải quyết vụ án trong phạm vi được ủy quyền. Người bảo
vệ quyền và lợi hợp hợp pháp cho đương sự có thể phát biểu, đóng góp ý kiến bổ sung
cho người mà họ bảo vệ quyền lợi. Trên cơ sở lời trình bày của các bên, Thẩm phán lập

15


biên bản hòa giải xác định những vấn đề các bên đã thống nhất, những vấn đề chưa thống
nhất và yêu cầu đương sự trình bày bổ sung những vấn đề chưa rõ, chưa thống nhất. Biên
bản hòa giải phải có đầy đủ chữ ký của những người tham gia phiên họp.
Khác với việc hòa giải tại phiên tòa, chỉ trong trường hợp, các đương sự thống
nhất được với nhau về toàn bộ các vấn đề giải quyết vụ án (kể cả phần án phí) thì Tịa án
mới lập biên bản hịa giải thành, trong đó nêu rõ tranh chấp và nội dung các đương sự
thỏa thuận, hướng giải quyết. Biên bản hịa giải thành được thừa nhận khi có đầy đủ các
nội dung theo quy định tại khoản 3 Điều 211 Bộ Luật tố tụng dân sự 2015 và phải có đầy
đủ chữ ký của Thẩm phán, Thư ký và các đương sự tham gia hòa giải. Văn bản hịa giải
thành này chưa có giá trị pháp lý, chỉ là văn bản ghi nhận sự kiện pháp lý nhưng là cơ sở
để Tịa án ra Quyết định cơng nhận sự thỏa thuận của đương sự.
Hết thời hạn 07 ngày, kể từ ngày lập biên bản hòa giải thành mà khơng có đương sự
nào thay đổi ý kiến về sự thỏa thuận đó thì Thẩm phán chủ trì phiên hịa giải hoặc một
Thẩm phán được Chánh án Tòa án phân công phải ra quyết định công nhận sự thỏa thuận
của các đương sự.
Thứ hai: Tạm đình chỉ giải quyết vụ án.
Tạm đình chỉ giải quyết vụ án dân sự là việc Tòa án quyết định tạm ngừng việc giải
quyết vụ án dân sự đã thụ lý trong một thời hạn khi có những căn cứ do pháp luật quy
định. Khi lý do của việc tạm đình chỉ khơng cịn, thì Tòa án lại tiếp tục giải quyết vụ án
dân sự đó.
Về cơ bản, các căn cứ tạm đình chỉ được Bộ Luật tố tụng dân sự năm 2015 quy định
tương đối cụ thể trên cơ sở kế thừa các quy định của Bộ Luật tố tụng dân sự năm 2004
(được sửa đổi, bổ sung năm 2011). Căn cứ vào khoản 1 Điều 214 Bộ Luật tố tụng dân sự

năm 2015 thì Tịa án ra quyết định tạm đình chỉ giải quyết vụ án dân sự khi có một trong
các căn cứ sau đây:
a) Đương sự là cá nhân đã chết, cơ quan, tổ chức đã hợp nhất, sáp nhập, chia, tách,
giải thể mà chưa có cơ quan, tổ chức, cá nhân kế thừa quyền và nghĩa vụ tố tụng của cơ
quan, tổ chức, cá nhân đó;
b) Đương sự là cá nhân mất năng lực hành vi dân sự, người chưa thành niên mà
chưa xác định được người đại diện theo pháp luật;
c) Chấm dứt đại diện hợp pháp của đương sự mà chưa có người thay thế;
d) Cần đợi kết quả giải quyết vụ án khác có liên quan hoặc sự việc được pháp luật
quy định là phải do cơ quan, tổ chức khác giải quyết trước mới giải quyết được vụ án;
đ) Cần đợi kết quả thực hiện ủy thác tư pháp, ủy thác thu thập chứng cứ hoặc đợi cơ
quan, tổ chức cung cấp tài liệu, chứng cứ theo yêu cầu của Tòa án mới giải quyết được vụ
án;
e) Cần đợi kết quả xử lý văn bản quy phạm pháp luật có liên quan đến việc giải
quyết vụ án có dấu hiệu trái với Hiến pháp, luật, nghị quyết của Quốc hội, pháp lệnh,
nghị quyết của Ủy ban thường vụ Quốc hội, văn bản quy phạm pháp luật của cơ quan nhà

16


nước cấp trên mà Tịa án đã có văn bản kiến nghị cơ quan nhà nước có thẩm quyền xem
xét sửa đổi, bổ sung hoặc bãi bỏ;
g) Theo quy định tại Điều 41 của Luật phá sản;
h) Các trường hợp khác theo quy định của pháp luật
Thứ ba: Đình chỉ giải quyết vụ án.
Đình chỉ giải quyết vụ án dân sự là việc toà án quyết định ngừng việc giải quyết vụ
án dân sự khi có những căn cứ do pháp luật quy định. Theo đó, sau khi có quyết định
đình chỉ giải quyết vụ án dân sự thì các hoạt động tố tụng giải quyết vụ án dân sự được
ngừng lại. Căn cứ vào khoản 1 Điều 217 Bộ Luật tố tụng dân sự năm 2015 quy định về
các trường hợp đình chỉ giải quyết vụ án dân sự:

a) Nguyên đơn hoặc bị đơn là cá nhân đã chết mà quyền, nghĩa vụ của họ không
được thừa kế;
b) Cơ quan, tổ chức đã bị giải thể, phá sản mà khơng có cơ quan, tổ chức, cá nhân
nào kế thừa quyền, nghĩa vụ tố tụng của cơ quan, tổ chức đó;
c) Người khởi kiện rút tồn bộ u cầu khởi kiện hoặc nguyên đơn đã được triệu tập
hợp lệ lần thứ hai mà vẫn vắng mặt, trừ trường hợp họ đề nghị xét xử vắng mặt hoặc vì
sự kiện bất khả kháng, trở ngại khách quan;
d) Đã có quyết định của Tòa án mở thủ tục phá sản đối với doanh nghiệp, hợp tác xã
là một bên đương sự trong vụ án mà việc giải quyết vụ án có liên quan đến nghĩa vụ, tài
sản của doanh nghiệp, hợp tác xã đó;
đ) Ngun đơn khơng nộp tiền tạm ứng chi phí định giá tài sản và chi phí tố tụng
khác theo quy định của Bộ luật này.
Trường hợp bị đơn có yêu cầu phản tố, người có quyền lợi, nghĩa vụ liên quan có u cầu
độc lập khơng nộp tiền tạm ứng chi phí định giá tài sản và chi phí tố tụng khác theo quy
định của Bộ luật này thì Tịa án đình chỉ việc giải quyết u cầu phản tố của bị đơn, yêu
cầu độc lập của người có quyền lợi, nghĩa vụ liên quan;
e) Đương sự có yêu cầu áp dụng thời hiệu trước khi Tòa án cấp sơ thẩm ra bản án,
quyết định giải quyết vụ án và thời hiệu khởi kiện đã hết;
g) Các trường hợp quy định tại khoản 1 Điều 192 của Bộ luật này mà Tòa án đã
thụ lý;
h) Các trường hợp khác theo quy định của pháp luật.
Thứ tư: Quyết định đưa vụ án ra xét xử
Khi việc hòa giải vụ án khơng đạt được kết quả và khơng có căn cứ để tạm đình chỉ
hoặc đình chỉ giải quyết vụ án thì Tồ án phải ra quyết định đưa vụ án ra xét xử. Thẩm
phán được phân công giải quyết vụ án có thẩm quyền ra quyết định này. Quyết định này
phải có các nội dung theo quy định tại khoản 1 Điều 220 Bộ Luật tố tụng dân sự năm
2015 và phải gửi cho các đương sự, Viện kiểm sát cùng cấp trong thời hạn 03 ngày làm
việc, kể từ ngày ra quyết định. Trong trường hợp Viện kiểm sát tham gia phiên tòa theo
quy định tại khoản 2 Điều 21 thì Tịa án phải gửi hồ sơ vụ án cùng quyết định đưa vụ án

17


ra xét xử cho Viện kiểm sát cùng cấp; trong thời hạn 15 ngày, kể từ ngày nhận được hồ
sơ, Viện kiểm sát phải nghiên cứu và trả lại hồ sơ cho Tòa án.
Căn cứ vào quyết định đưa vụ án ra xét xử, Tòa án làm giấy triệu tập những người tham
gia tố tụng đến tham gia phiên tòa. Trường hợp nhận được yêu cầu thay đổi những người
tiến hành tố tụng hoặc người tham gia tố tụng trước khi mở phiên tịa thì tùy từng trường
hợp Chánh án Tòa án hoặc Viện trưởng Viện kiểm sát sẽ xem xét ra quyết định.
Phiên tòa sơ thẩm
Theo quy định tại Điều 196 Bộ luật tố tụng dân sự năm 2015, phiên tòa phải được
tiến hành đúng thời gian, địa điểm đã được ghi trong quyết định đưa vụ án ra xét xử hoặc
trong giấy báo mở lại phiên tòa trong trường hợp phải hỗn phiên tịa. Thành phần tham
gia phiên tòa được quy định từ Điều 199 đến Điều 207 Bộ luật tố tụng dân sự năm 2015,
gồm: nguyên đơn, bị đơn, người có quyền lợi, nghĩa vụ liên quan; người đại diện của
đương sự; người bảo vệ quyền và lợi ích hợp pháp của đương sự; người làm chứng;
người giám định và người phiên dịch. Ngoài ra, theo quy định tại Điều 21 Bộ luật tố tụng
dân sự năm 2015, Viện kiểm sát phải cử kiểm sát viên tham gia phiên tòa đối với những
vụ án do Tòa án tiến hành thu thập chứng cứ hoặc đối tượng tranh chấp là tài sản cơng….
luật tố tụng dân sự thì có thể hỗn phiên tịa, nhưng thời hạn hỗn phiên tịa khơng q 01
tháng, đối với phiên tịa xét xử theo thủ tục rút gọn là không quá 15 ngày, kể từ ngày ra
quyết định hỗn phiên tịa.
1.5. GIẢI QUYẾT HẬU QUẢ CỦA NHỮNG VI PHẠM LIÊN QUAN ĐẾN ĐIỀU
KIỆN CÓ HIỆU LỰC CỦA HỢP ĐỒNG CHUYỂN NHƯỢNG
Qua thực tiễn xét xử của Tịa án cho thấy khơng phải ngay sau khi hợp đồng được
giao kết các bên phát hiện ngay ra vi phạm và đều tự nguyện xin hủy hợp đồng. Việc xin
hủy hợp đồng thường là do bên có lợi xin hủy hợp đồng. Nếu các bên tranh chấp về tính
có hiệu lực của hợp đồng (một bên yêu cầu hủy hợp đồng, một bên yêu cầu công nhận
hợp đồng) thì Tịa án sẽ căn cứ vào các yếu tố cấu thành nên hợp đồng mà xác định xem
hợp đồng có hiệu lực hay khơng.

Thứ nhất, về hình thức hợp đồng:
Hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất phải tuân theo các quy định về hình
thức đã được nêu ở tiểu mục 1.3.2.1 đã trình bày ở trên.
Đối với trường hợp mà hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất được xác lập
trước ngày 01/01/2006 thì có hai trường hợp cần chú ý:
Trường hợp thứ nhất, hợp đồng đang được thực hiện mà có hình thức khác với quy
định của Bộ luật dân sự năm 2015 hoặc hợp đồng được thực hiện xong trước ngày Bộ
luật dân sự năm 2015 có hiệu lực mà có tranh chấp thì sẽ không áp dụng các quy định của
Bộ luật dân sự năm 2015 để giải quyết, như vậy lúc này ta sẽ chỉ áp dụng cách giải quyết
được nêu trong Nghị quyết 02/2004/NQ-HĐTP của Hội đồng thẩm phán Tòa án nhân dân
tối cao về Hướng dẫn áp dụng pháp luật trong việc giải quyết các vụ án dân sự, hôn nhân
và gia đình ngày 10 tháng 08 năm 2004.

18


Trường hợp thứ hai, hợp đồng đang được thực hiện mà có hình thức phù hợp với
quy định của Bộ luật dân sự năm 2015 thì áp dụng các quy định của Bộ luật dân sự này,
như vậy sẽ xảy ra tình trạng có hai hướng giải quyết cho cùng một tình huống, một là áp
dụng Nghị quyết 02/2004/NQ-HĐTP, hai là áp dụng Điều 134 Bộ luật dân sự năm 2015.
Ở đây, Nghị quyết 02/2004/NQ-HĐTP căn cứ vào việc hợp đồng có đáp ứng đúng điều
kiện về hình thức theo pháp luật tại thời điểm tạo lập hợp đồng hay không, căn cứ vào
thời điểm xảy ra tranh chấp, xem xét đến bên nhận chuyển nhượng đã nhận đất hay chưa,
các điều kiện của hợp đồng đã được thực hiện hay chưa mà đưa ra việc hủy hay công
nhận hợp đồng. Còn theo quy định tại Điều 129 Bộ luật dân sự năm 2015 thì trường hợp
pháp luật quy định hình thức hợp đồng là điều kiện có hiệu lực của giao dịch mà các bên
khơng tn theo thì vơ hiệu trừ trường hợp sau đây:
1. Giao dịch dân sự đã được xác lập theo quy định phải bằng văn bản nhưng văn
bản không đúng quy định của luật mà một bên hoặc các bên đã thực hiện ít nhất hai phần
ba nghĩa vụ trong giao dịch thì theo yêu cầu của một bên hoặc các bên, Tòa án ra quyết

định cơng nhận hiệu lực của giao dịch đó.
2. Giao dịch dân sự đã được xác lập bằng văn bản nhưng vi phạm quy định bắt buộc
về công chứng, chứng thực mà một bên hoặc các bên đã thực hiện ít nhất hai phần ba
nghĩa vụ trong giao dịch thì theo yêu cầu của một bên hoặc các bên, Tòa án ra quyết định
công nhận hiệu lực của giao dịch đó. Trong trường hợp này, các bên khơng phải thực
hiện việc công chứng, chứng thực.
Như vậy trong trường hợp này, sẽ có sự chồng chéo pháp luật, nếu áp dụng cùng
lúc cả Bộ luật dân sự và Nghị quyết 02/2004/NQ-HĐTP của Hội đồng thẩm phán thì cuối
cùng Tồ án sẽ tuyên như thế nào?
Không những thế, nếu như trường hợp áp dụng quy định tại Điều 129 Bộ luật dân
sự mà khơng có u cầu của một trong các bên của hợp đồng thì Tịa án có quyền quy
định thời hạn để các bên thực hiện hình thức hợp đồng không, hay sẽ tuyên bố hợp đồng
vô hiệu ngay. Qua nghiên cứu tài liệu chuyên khảo dường như hướng đi: “việc các bên
khơng thực hiện hợp đồng bằng hình thức bắt buộc không đương nhiên làm cho hợp đồng
vô hiệu. Tịa án khơng được “quyết định hợp đồng vơ hiệu ngay” được Tòa án nhân dân
tối cao ưu tiên trong xét xử thực tiễn. Khi chưa được công chứng, chứng thực theo quy
định thì hợp đồng khơng vơ hiệu nhưng cũng không được công nhận giá trị pháp lý. Bên
cạnh đó, trong Bộ luật dân sự cũng khơng hề có quy định nào chỉ rõ rằng nếu khơng tn
thủ hình thức bắt buộc thì hợp đồng sẽ bị tuyên bố vô hiệu. Từ đây, ta thấy hướng giải
quyết buộc các bên đáp ứng quy định về hình thức của hợp đồng trong một thời gian nhất
định mà không tuyên vô hiệu ngay là hướng đi hợp lý cho xét xử các vi phạm về hình
thức của hợp đồng.
Tuy nhiên, có một vấn đề còn chưa được quy định rõ trong pháp luật đó là thời hạn
ấn định để các bên thực hiện lại đúng hình thức của hợp đồng là trong bao lâu. Về vấn đề
này, theo quan điểm của Tòa án nhân dân tối cao đối với hợp đồng chuyển nhượng quyền

19


sử dụng đất mà chưa tuân thủ hình thức thì: “Tùy từng trường hợp cụ thể mà ấn định

trong thời hạn tối thiểu một tháng nhưng tối đa không quá hai tháng”11.
Một vấn đề cũng cần chú ý nữa là về cách hiểu của cụm từ “theo yêu cầu của một
hoặc các bên” được quy định tại Điều 129 Bộ luật dân sự thì nên hiểu đây phải là yêu cầu
buộc bên kia thực hiện hình thức bắt buộc hay hiểu theo nghĩa chỉ cần một bên yêu cầu
thực hiện hợp đồng là đủ mà không cần là yêu cầu buộc thực hiện đúng hình thức theo
quy định pháp luật. Theo quan điểm của Tiến sĩ Đỗ Văn Đại thì: “… khi các bên yêu cầu
Tòa án giải quyết tranh chấp thì có thể suy luận rằng ở đây một bên yêu cầu thực hiện
hợp đồng. Và việc yêu cầu thực hiện hợp đồng chứa đựng ý định thực hiện hình thức hợp
đồng. Do đó, việc u cầu giải quyết tranh chấp đã hàm chứa ý định của một bên yêu cầu
thực hiện hình thức theo quy định của pháp luật.”12 Nếu hiểu theo ý này thì chỉ cần có
u cầu thực hiện hợp đồng của một bên thì Tịa án đã có thể áp dụng hướng giải quyết
tại Điều 129 Bộ luật dân sự được nêu.
Thứ hai, giải quyết tranh chấp về các điều kiện của chủ thể thực hiện hợp đồng
chuyển nhượng quyền sử dụng đất.
Để đưa ra phán quyết rằng hợp đồng có vơ hiệu hay khơng, ta cần căn cứ vào điều
kiện của chủ thể thực hiện hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất có đúng quy định
pháp luật không, xác định xem bên bán có quyền sử dụng đất khơng. Nếu người đứng ra
chuyển nhượng khơng phải là người có quyền chuyển nhượng thì người đó có được ủy
quyền hợp pháp khơng. Hậu quả của giao dịch dân sự do người khơng có quyền đại diện
xác lập được xử lý theo quy định tại Điều 142 Bộ luật dân sự năm 2015 và hậu quả của
giao dịch dân sự do người đại diện xác lập vượt quá phạm vi đại diện được xử lý theo
quy định tại Điều 143 Bộ luật dân sự năm 2015 được thể hiện rõ như sau:
1. Giao dịch dân sự do người đại diện xác lập, thực hiện vượt quá phạm vi đại diện
không làm phát sinh quyền, nghĩa vụ của người được đại diện đối với phần giao dịch
được thực hiện vượt quá phạm vi đại diện, trừ một trong các trường hợp sau đây:
a) Người được đại diện đồng ý;
b) Người được đại diện biết mà không phản đối trong một thời hạn hợp lý;
c) Người được đại diện có lỗi dẫn đến việc người đã giao dịch không biết hoặc
không thể biết về việc người đã xác lập, thực hiện giao dịch dân sự với mình vượt quá
phạm vi đại diện.

2. Trường hợp giao dịch dân sự do người đại diện xác lập, thực hiện vượt quá phạm
vi đại diện không làm phát sinh quyền, nghĩa vụ của người được đại diện đối với phần
giao dịch được xác lập, thực hiện vượt quá phạm vi đại diện thì người đại diện phải thực
hiện nghĩa vụ đối với người đã giao dịch với mình về phần giao dịch vượt quá phạm vi
đại diện, trừ trường hợp người đã giao dịch biết hoặc phải biết về việc vượt quá phạm vi
đại diện mà vẫn giao dịch.
11

Giải đáp của Tòa án nhân dân tối cao số 16/1999/KHXX ngày 1/2/1999 về một số vấn đề hình sự, dân sự, kinh tế,
lao động, hành chính và tố tụng
12
Đỗ Văn Đại , Luật hợp đồng Việt Nam-Bản án và bình luận bản án, Nhà xuất bản Chính trị quốc gia, tr. 328

20


3. Người đã giao dịch với người đại diện có quyền đơn phương chấm dứt thực hiện
hoặc hủy bỏ giao dịch dân sự đối với phần vượt quá phạm vi đại diện hoặc toàn bộ giao
dịch dân sự và yêu cầu bồi thường thiệt hại, trừ trường hợp người đó biết hoặc phải biết
về việc vượt quá phạm vi đại diện mà vẫn giao dịch hoặc trường hợp quy định tại điểm a
khoản 1 Điều này.
4. Trường hợp người đại diện và người giao dịch với người đại diện cố ý xác lập,
thực hiện giao dịch dân sự vượt quá phạm vi đại diện mà gây thiệt hại cho người được
đại diện thì phải chịu trách nhiệm liên đới bồi thường thiệt hại.
Thứ ba, giải quyết tranh chấp về quyền sử dụng đất được chuyển nhượng.
Những nội dung về quyền sử dụng đất được chuyển nhượng trong hợp đồng có
đúng quy định của pháp luật đất đai như đã nêu ở tiểu mục 1.3.1.3 sẽ là căn cứ quan trọng
để quyết định hợp đồng có vơ hiệu hay khơng. Nếu quyền sử dụng đất không đáp ứng
đúng và đầy đủ các điều kiện chuyển nhượng mà các bên vẫn thực hiện giao dịch chuyển
nhượng thì sẽ là hành vi vi phạm điều cấm của pháp luật, lúc này hợp đồng chuyển

nhượng quyền sử dụng đất sẽ bị tuyên bố vô hiệu và thường là vơ hiệu tồn bộ hợp đồng.
Thứ tư, về nội dung thỏa thuận trong hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất
Ngoài việc cân nhắc các yếu tố của hợp đồng đã nêu ở trên thì việc nghiên cứu các
điều khoản, các nội dung thỏa thuận trong hợp đồng phải đảm bảo các quy định trong Bộ
Luật tố tụng dân sự năm 2015 về: nội dung thỏa thuận trong hợp đồng, quyền và nghĩa vụ
của các bên, đối tượng mua bán, các điều kiện và thời hiệu có hiệu lực của hợp đồng và
cuối cùng là việc thực hiện nghĩa vụ của các bên.
Trường hợp mà hợp đồng soạn thảo sơ sài, khơng chặt chẽ, Tịa án sẽ xác định nội
dung của hợp đồng mà không tuyên bố hợp đồng vơ hiệu ngay. Các yếu tố có thể dùng để
xác định nội dung của hợp đồng như: căn cứ vào chính hợp đồng có tranh chấp, những dữ
liệu sau khi hợp đồng được ký kết và còn có thể dựa vào những dữ liệu có trước khi hợp
đồng được tạo lập; việc phối hợp các yếu tố với nhau là hết sức cần thiết để xác định
những nội dung thỏa thuận không rõ ràng của các bên. Ngồi ra, việc giải thích nội dung
hợp đồng cịn dựa theo những nguyên tắc được quy định tại Điều 404 Bộ luật dân sự năm
2015, nhưng tùy vào quan điểm của Thẩm phán mà áp dụng quy định này hay không và
áp dụng như thế nào vào vụ việc cụ thể trên thực tiễn.
Ngoài ra, để đưa ra phán quyết hợp pháp và hợp lý thì cũng cần quan tâm đến các
yếu tố như:thời hiệu khởi kiện, thời hiệu yêu cầu Tịa án tun bố giao dịch vơ hiệu, chủ
thể nào vi phạm thỏa thuận, mức độ vi phạm, lỗi thuộc về ai, mức độ lỗi của mỗi bên, bên
nhận chuyển nhượng có tu sửa gì khơng, có thiệt hại gì phát sinh nếu hợp đồng vơ hiệu
và phải giải quyết hậu quả của hợp đồng vô hiệu theo hướng nào, nếu có việc sau khi
mua bán bên nhận chuyển nhượng đã chuyển nhượng một phần cho người khác thì phải
nghiên cứu các vấn đề liên quan đến việc chuyển nhượng này, phải nghiên cứu yêu cầu
của bên chuyển nhượng, bên nhận chuyển nhượng tiếp theo để việc giải quyết vụ án được
toàn diện.

21