Kiểm soát tăng trưởng nóng của tín dụng bất động sản nghiên cứu trường hợp điển hình tại ngân hàng thương mại cổ phần ngoại thương việt namchi nhánh biên hòa luận văn thạc sĩ tài chính ngân hàng

BỘ GIÁO DỤC VÀ ĐÀO TẠO

NGÂN HÀNG NHÀ NƯỚC VIỆT NAM

TRƯỜNG ĐẠI HỌC NGÂN HÀNG TP. HỒ CHÍ MINH

NGUYỄN QUANG VÂN NAM

KIỂM SỐT TĂNG TRƯỞNG NĨNG CỦA TÍN DỤNG BẤT ĐỘNG SẢN –
NGHIÊN CỨU TRƯỜNG HỢP ĐIỂN HÌNH TẠI NGÂN HÀNG THƯƠNG
MẠI CỔ PHẦN NGOẠI THƯƠNG VIỆT NAM – CHI NHÁNH BIÊN HỊA

LUẬN VĂN THẠC SĨ KINH TẾ

TP. Hờ Chí Minh – 2020


BỘ GIÁO DỤC VÀ ĐÀO TẠO

NGÂN HÀNG NHÀ NƯỚC VIỆT NAM

TRƯỜNG ĐẠI HỌC NGÂN HÀNG TP. HỒ CHÍ MINH

NGUYỄN QUANG VÂN NAM

KIỂM SỐT TĂNG TRƯỞNG NĨNG CỦA TÍN DỤNG BẤT ĐỘNG SẢN –
NGHIÊN CỨU TRƯỜNG HỢP ĐIỂN HÌNH TẠI NGÂN HÀNG THƯƠNG
MẠI CỔ PHẦN NGOẠI THƯƠNG VIỆT NAM – CHI NHÁNH BIÊN HÒA

LUẬN VĂN THẠC SĨ KINH TẾ
Chuyên ngành: Tài chính – Ngân hàng

Mã số: 8 34 02 01

NGƯỜI HƯỚNG DẪN KHOA HỌC:
TS. NGUYỄN KIM PHƯỚC

TP. Hồ Chí Minh - 2020


i

LỜI CAM ĐOAN
Luận văn này chưa từng được trình nộp để lấy học vị thạc sĩ tại bất cứ một
trường đại học nào. Luận văn này là cơng trình nghiên cứu riêng của tác giả, kết
quả nghiên cứu là trung thực, trong đó khơng có các nội dung đã được công bố
trước đây hoặc các nội dung do người khác thực hiện ngoại trừ các trích dẫn được
dẫn nguồn đầy đủ trong luận văn.
TP. HCM, ngày … tháng … năm 2020
Tác giả

Nguyễn Quang Vân Nam


ii

LỜI CÁM ƠN
Trước tiên, tôi xin được gửi lời cảm ơn sâu sắc tới đến Quý Thầy Cô Trường
Đại học Ngân hàng TP. Hồ Chí Minh đã hỗ trợ, giúp đỡ và trực tiếp giảng dạy,
truyền đạt kiến thức khoa học chuyên ngành Tài chính – Ngân hàng, là cơ sở nền
tảng để thực hiện luận văn này và áp dụng vào thực tiễn công việc. Đặc biệt, tôi
chân thành tri ân vai trò định hướng khoa học của TS. Nguyễn Kim Phước đã hỗ trợ

và dìu dắt tơi từng giai đoạn trong suốt q trình nghiên cứu để hồn thiện luận văn
về đề tài “Kiểm sốt tăng trưởng nóng của tín dụng bất động sản – Nghiên cứu
trường hợp điển hình tại Ngân Hàng Thương Mại Cổ Phần Ngoại thương Việt Nam
– Chi nhánh Biên Hịa”.
Cuối cùng, tơi xin gửi lời biết ơn sâu sắc đến gia đình và bạn bè luôn động
viên, chia sẻ và tiếp thêm nguồn lực cho tơi để hồn thành luận văn này.
Do kinh nghiệm và kiến thức còn hạn chế, luận văn này khơng tránh khỏi
những thiếu sót, rất mong nhận được những ý kiến đóng góp từ Q Thầy Cơ, đồng
nghiệp và các bạn học viên.
Tôi chân thành cảm ơn!


iii

DANH MỤC TỪ VIẾT TẮT
BĐS

: Bất động sản

BIDV

: Ngân hàng Thương mại cổ phần Đầu Tư và Phát Triển Việt Nam

BOT

: Xây dựng – Vận hành – Chuyển giao

BT

: Xây dựng – Chuyển giao

CBNV

: Cán bộ nhân viên

CIC

: Trung tâm thơng tin tín dụng quốc gia

CN

: Chi nhánh

EAD

: Giá trị tổn thất tại thời điểm vỡ nợ (Exposure at Default)

KH

: Khách hàng

KHCN

: Khách hàng cá nhân

KHDN

: Khách hàng doanh nghiệp

LGD

: Tỷ trọng tổn thất ước tính (Loss Given Default)

LTV

: Tỷ lệ cho vay trên giá trị tài sản đảm bảo (Loan – to - Value)

NHNN

: Ngân Hàng Nhà Nước

NHTM

: Ngân hàng thương mại

NIM

: Biên lãi ròng

PD

: Xác suất vỡ nợ (Profitability of Default)

PGD

: Phòng giao dịch

QTRR

: Quản trị rủi ro

Sacombank

: Ngân hàng Thương Mại Cổ Phần Sài Gịn Thương Tín

TCTD

: Tổ chức tín dụng

TD

: Tín dụng

Techcombank

: Ngân hàng Thương Mại Cổ Phần Kỹ Thương Việt Nam

TMCP

: Thương mại cổ phần

TSĐB

: Tài sản đảm bảo

Vietcombank

: Ngân hàng Thương Mại Cổ Phần Ngoại Thương Việt Nam

VPBank

: Ngân hàng Thương Mại Cổ Phần Việt Nam Thịnh Vượng


iv

MỤC LỤC
LỜI CAM ĐOAN .................................................................................................... I
LỜI CÁM ƠN ........................................................................................................ II
DANH MỤC TỪ VIẾT TẮT............................................................................... III
MỤC LỤC ............................................................................................................. IV
DANH MỤC BẢNG BIỂU ............................................................................... VIII
DANH MỤC HÌNH ẢNH .................................................................................... IX
TĨM TẮT ............................................................................................................... X
ABSTRACT .......................................................................................................... XI
PHẦN MỞ ĐẦU ..................................................................................................XII
1. Lý do chọn đề tài .............................................................................................. xii
2. Lược khảo một số nghiên cứu trước đây ...................................................... xiv
3. Mục tiêu và câu hỏi nghiên cứu ..................................................................... xix
3.1. Mục tiêu tổng quát ......................................................................................... xix
3.2. Mục tiêu cụ thể ............................................................................................... xix
3.3. Câu hỏi nghiên cứu ........................................................................................ xix
4. Đối tượng và phạm vi nghiên cứu .................................................................. xix
5. Phương pháp nghiên cứu..................................................................................xx
6. Ý nghĩa khoa học và thực tiễn ........................................................................ xxi
7. Bố cục luận văn................................................................................................ xxi
1.

CHƯƠNG 1. CƠ SỞ LÝ THUYẾT VỀ KIỂM SỐT TĂNG TRƯỞNG

NĨNG TÍN DỤNG BẤT ĐỘNG SẢN TẠI NGÂN HÀNG THƯƠNG MẠI ....1
1.1.

Cơ sở lý thuyết về kiểm sốt tăng trưởng nóng tín dụng bất động sản tại

ngân hàng thương mại ............................................................................................1
1.1.1.

Lý luận chung về thị trường bất động sản ...................................................1

1.1.2.

Tín dụng bất động sản tại ngân hàng thương mại ........................................1

1.1.3.

Tăng trưởng tín dụng bất động sản tại ngân hàng thương mại ....................3

1.1.4.

Vai trò của tăng trưởng tín dụng bất động sản tại ngân hàng thương mại ...3


v

1.1.5.

Hậu quả của tăng trưởng nóng tín dụng bất động sản tại ngân hàng thương

mại

......................................................................................................................4

1.1.6.

Kiểm sốt tăng trưởng nóng tín dụng bất động sản tại ngân hàng thương mại
......................................................................................................................6

1.2.

Những dấu hiệu nhận biết tăng trưởng nóng tín dụng bất động sản tại

ngân hàng thương mại ............................................................................................6
1.2.1.

Tốc độ tăng trưởng tín dụng bất động sản gia tăng bất thường ...................6

1.2.2.

Tỷ lệ nợ quá hạn và nợ xấu từ dư nợ cho vay bất động sản tại ngân hàng

thương mại ................................................................................................................7
1.2.3. Cơ cấu dư nợ cho vay bất động sản tại ngân hàng thương mại ......................8
1.3.

Những biện pháp kiểm soát tăng trưởng tín dụng bất động sản tại ngân

hàng thương mại......................................................................................................9
1.3.1.

Định hướng về chính sách cho vay và tuyên bố mức độ rủi ro tín dụng bất

động sản.....................................................................................................................9
1.3.2.

Hồn thiện hệ thống quản trị rủi ro tín dụng tại ngân hàng thương mại ....10

1.4.

Bài học kinh nghiệm trong kiểm sốt tăng trưởng tín dụng bất động sản

từ một số NHTM tiêu biểu....................................................................................22
1.4.1.

Bài học kinh nghiệm trong kiểm sốt tăng trưởng tín dụng bất động sản từ

Ngân hàng TMCP Đầu Tư và Phát Triển Việt Nam ...............................................22
1.4.2.

Bài học kinh nghiệm trong kiểm soát tăng trưởng tín dụng bất động sản từ

Ngân hàng TMCP Sài Gịn Thương Tín .................................................................23
1.4.3.

Bài học kinh nghiệm trong kiểm sốt tăng trưởng tín dụng bất động sản từ

Ngân hàng TMCP Việt Nam Thịnh Vượng ............................................................24
1.4.4.

Bài học kinh nghiệm trong kiểm sốt tăng trưởng tín dụng bất động sản từ

Ngân hàng TMCP Kỹ Thương Việt Nam ...............................................................25
1.4.5.

Bài học kinh nghiệm trong kiểm sốt tăng trưởng tín dụng bất động sản áp

dụng đối với Vietcombank ......................................................................................26


vi

2.

CHƯƠNG 2. THỰC TRẠNG TĂNG TRƯỞNG NĨNG VÀ KIỂM SỐT

TĂNG

TRƯỞNG

NĨNG

TÍN

DỤNG

BẤT

ĐỘNG

SẢN

TẠI

VIETCOMBANK - CN BIÊN HÒA....................................................................29
2.1.

Tổng quan về Vietcombank - CN Biên Hòa ...........................................29

2.1.1.

Quá trình hình thành và phát triển .............................................................29

2.1.2.

Cơ cấu tổ chức, bộ máy hoạt động .............................................................29

2.1.3.

Khái quát kết quả hoạt động kinh doanh của Vietcombank - CN Biên

Hòa

....................................................................................................................30

2.2.

Thực trạng tăng trưởng nóng tín dụng bất động sản tại Vietcombank -

CN Biên Hòa ..........................................................................................................31
2.2.1.

Tăng trưởng quy mơ tín dụng bất động sản tại Vietcombank – CN Biên Hòa
....................................................................................................................31

2.2.2.

Chất lượng dư nợ tín dụng BĐS tại Vietcombank – CN Biên Hịa ...........36

2.2.3.

Thực trạng cơ cấu danh mục tín dụng tại Vietcombank – CN Biên Hịa ..37

2.3.

Thực trạng kiểm sốt tăng trưởng nóng tín dụng bất động sản tại

Vietcombank - CN Biên Hòa ................................................................................39
2.3.1.

Định hướng chính sách cho vay và khẩu vị rủi ro tín dụng bất động sản ..39

2.3.2.

Thực trạng đa dạng hóa và tái cơ cấu danh mục cho vay bất động sản .....42

2.3.3.

Thực trạng quản trị rủi ro tín dụng bất động sản tại Vietcombank – CN Biên

Hòa

....................................................................................................................44

2.3.4.

Đánh giá thực trạng hệ thống quản trị rủi ro tín dụng tại Vietcombank – CN

Biên Hòa ..................................................................................................................53
Đánh giá thực trạng kiểm sốt tăng trưởng nóng tín dụng bất động sản

2.4.

tại Vietcombank – CN Biên Hòa ..........................................................................62
2.4.1.

Ưu điểm......................................................................................................62

2.4.2.

Hạn chế ......................................................................................................63

2.4.3.

Nguyên nhân của những hạn chế ...............................................................65

3.

CHƯƠNG 3. GIẢI PHÁP KIỂM SOÁT TĂNG TRƯỞNG NĨNG TÍN

DỤNG BĐS TẠI VIETCOMBANK - CN BIÊN HÒA ......................................68

vii

3.1.

Định hướng tăng trưởng tín dụng bất động sản của Vietcombank – CN

Biên Hịa .................................................................................................................68
3.2.

Giải pháp kiểm sốt tăng trưởng nóng tín dụng bất động sản tại

Vietcombank - CN Biên Hòa ................................................................................69
3.2.1.

Đa dạng hóa sản phẩm, dịch vụ cho vay khác và giảm tỷ trọng dư nợ cho

vay bất động sản ......................................................................................................69
3.2.2.

Đẩy mạnh công tác thu hồi và xử lý nợ xấu từ tín dụng bất động sản.......70

3.2.3.

Hồn thiện chính sách tín dụng, hệ thống quản trị rủi ro tín dụng ............71

3.2.4.

Hồn thiện hệ thống thơng tin hỗ trợ cho công tác thẩm định và quản lý

khoản vay ................................................................................................................73
3.2.5.

Xây dựng và áp dụng hệ thống thông tin và cảnh báo sớm rủi ro tín

dụng

....................................................................................................................74

3.3.

Một số kiến nghị đối với Vietcombank - Hội sở chính...........................75

3.3.1.

Hoàn thiện hệ thống văn bản, quy định về cho vay và quản trị rủi ro tín dụng

bất động sản.............................................................................................................75
3.3.2.

Tăng cường hoạt động đào tạo, chia sẻ kinh nghiệm trong công tác cho vay

và xử lý nợ xấu bất động sản...................................................................................76
3.3.3.

Hỗ trợ cơ chế xử lý tín dụng tập trung tại hội sở chính .............................76

KẾT LUẬN ............................................................................................................77
TÀI LIỆU THAM KHẢO ...................................................................................... I

Tài liệu Tiếng Việt ................................................................................................... i
Tài liệu Tiếng Anh ................................................................................................... i
PHỤ LỤC .............................................................................................................. IV


viii

DANH MỤC BẢNG BIỂU
Bảng 1.1. Mơ hình phiếu điểm tín dụng ................................................................ 17
Bảng 1.2. Mơ hình khảo sát đánh giá hệ thống quản trị rủi ro tại NHTM ............. 19
Bảng 2.2. Dư nợ cho vay bất động sản tại Vietcombank – CN Biên Hòa ............. 31
Bảng 2.3. Dư nợ cho vay bất động sản phân theo nhóm khách hàng .................... 33
Bảng 2.4. Dư nợ cho vay bất động sản phân loại theo kỳ hạn ............................... 34
Bảng 2.5. Cơ cấu giá trị tài sản đảm bảo tại Vietcombank – CN Biên Hịa .......... 35
Bảng 2.6. Cơ cấu nhóm nợ tín dụng chung của toàn chi nhánh ............................ 36
Bảng 2.7. Cơ cấu nhóm nợ tín dụng bất động sản ................................................. 36
Bảng 2. 8. Cơ cấu danh mục tín dụng theo sản phẩm ............................................ 37
Bảng 2.9. Định hướng cho vay bất động sản tại Vietcombank – CN Biên Hòa .... 39
Bảng 2.10. Mức cấp tín dụng tối đa và mức ưu tiên nhận tài sản đảm bảo là bất động
sản........................................................................................................................... 40
Bảng 2.11. Mức tỷ lệ đảm bảo tối thiểu phân loại theo khách hàng ...................... 41
Bảng 2.13. Hệ thống xếp hạng tín dụng nội bộ...................................................... 46
Bảng 2.14. Danh mục hồ sơ thẩm định cấp tín dụng ............................................. 52


ix

DANH MỤC HÌNH ẢNH
Hình 1.1. Quy định về phân loại nhóm nợ ................................................................8
Hình 1.2. Quy trình quản trị rủi ro tín dụng tại ngân hàng thương mại ..................11

Hình 1.3. Mơ hình chấm điểm tín dụng 5C ............................................................15
Hình 1.4. Mơ hình xếp hạng tín dụng từ phiếu điểm tín dụng ................................18
Hình 1.5. Mơ hình thực hành QTRR tín dụng tại NHTM ......................................21
Hình 2.1. Sơ đồ cơ cấu tổ chức của Vietcombank – CN Biên Hịa ........................30
Hình 2.2. Quy trình xếp hạng tín dụng khách hàng ................................................45
Hình 2.3. Thống kê giới tính của mẫu CBNV được khảo sát .................................54
Hình 2.4. Thống kê độ tuổi của mẫu CBNV được khảo sát ...................................54
Hình 2.5. Thống kê số năm kinh nghiệm của mẫu CBNV được khảo sát ..............55
Hình 2.6. Thống kê phịng ban nghiệp vụ của mẫu CBNV được khảo sát .............56
Hình 2.7. Ý kiến đánh giá về thực trạng tăng trưởng tín dụng bất động sản tại
Vietcombank – CN Biên Hịa .................................................................................57
Hình 2.8. Thiết lập mơi trường quản trị rủi ro tín dụng phù hợp ............................58
Hình 2.9. Hoạt động theo quy trình cấp tín dụng phù hợp .....................................59
Hình 2.10. Duy trì quy trình theo dõi, đo lường và quản trị tín dụng phù hợp .......60
Hình 2. 11. Đảm bảo kiểm sốt đầy đủ rủi ro tín dụng ...........................................61


x

TĨM TẮT
Đề tài: “Kiểm sốt tăng trưởng nóng của tín dụng bất động sản – Nghiên cứu
trường hợp điển hình tại Ngân Hàng Thương Mại Cổ Phần Ngoại Thương Việt Nam
– Chi nhánh Biên Hịa”.
Tóm tắt
Luận văn nhằm mục tiêu phân tích thực trạng tăng trưởng tín dụng BĐS và
kiểm sốt tăng trưởng nóng tín dụng BĐS tại Vietcombank – CN Biên Hòa. Luận
văn đã sử dụng các phương pháp thống kê, so sánh, phân tích quy trình, chính sách
tín dụng và quản trị rủi ro tín dụng BĐS; dữ liệu tài chính và hoạt động kinh doanh
của Vietcombank - CN Biên Hịa. Bên cạnh đó, thơng qua phương pháp nghiên cứu
định tính bằng cách khảo sát ý kiến của 150 CBNV đang cơng tác Vietcombank –

CN Biên Hịa để đánh giá về thực trạng tăng trưởng tín dụng BĐS và kiểm sốt tăng
trưởng nóng tín dụng BĐS tại chi nhánh.
Kết quả nghiên cứu cho thấy Vietcombank – CN Biên Hịa có tốc độ tăng
trưởng dư nợ cho vay BĐS tăng lên nhanh chóng; tỷ trọng dư nợ BĐS trên tổng cơ
cấu dư nợ cho vay khách hàng chiến phần lớn; tỷ lệ nợ quá hạn và nợ xấu từ tín
dụng BĐS tăng nhanh trong những năm gần đây; theo kết quả khảo sát thì phần lớn
CBNV cho rằng Vietcombank – CN Biên Hòa đang tập trung vào mảng cho vay
BĐS và tốc độ tăng trưởng dư nợ BĐS đang tăng lên nhanh chóng. Điều này cho
thấy, cơng tác kiểm sốt tăng trưởng tín dụng BĐS tại Vietcombank – CN Biên Hòa
còn tồn tại những hạn chế như chi nhánh chưa quyết liệt và đẩy mạnh phát triển đa
dạng các sản phầm, dịch vụ cho vay khác ngoài lĩnh vực BĐS trên địa bàn; quy trình
cho vay và QTRR tín dụng còn rời rạc và thiếu sự phối hợp đồng bộ giữa các phòng
ban và chi nhánh chưa triển khai hồn thiện cơ chế thơng tin và cảnh báo sớm rủi ro
tín dụng BĐS. Qua đó, tác giả đã đề xuất các giải pháp đối với Vietcombank – CN
Biên Hòa và một số kiến nghị đối với Vietcombank – Hội sở chính nhằm khắc phục
các hạn chế nhằm kiểm sốt tăng trưởng nóng tín dụng BĐS tại chi nhánh.
Từ khóa: Kiểm sốt tăng trưởng nóng tín dụng; Bất động sản; Vietcombank
– CN Biên Hòa.


xi

ABSTRACT
Title: “Control rapid growth of real estate credit – The case study at Joint
Stock Commercial Bank for Foreign Trade of Vietnam - Bien Hoa Branch”
Abstract
The thesis aims to analyze real estate credit growth and control rapid real
estate credit growth at Vietcombank - Bien Hoa Branch. Thesis used statistical
methods, comparing, analyzing credit processes, policies and real estate credit risk
management; financial and business performance data of Vietcombank - Bien Hoa

Branch. Besides, through qualitative research method by surveying the opinions of
150 employees working at Vietcombank - Bien Hoa Branch to evaluate the real
estate credit growth and control rapid real estate credit growth in branch.
Research results show that Vietcombank - Bien Hoa Branch has a rapid
growth in real estate loan balance; the proportion of real estate loans to the total
customer loan balance is largely; the ratio of overdue debt and bad debt from real
estate credit increased rapidly in recent years. According to the survey results, the
majority of employees believe that Vietcombank - Bien Hoa Branch is focusing on
real estate lending and the growth rate of real estate loans is increasing rapidly. This
shows that, the control of real estate credit growth at Vietcombank - Bien Hoa
Branch still has limitations such as the branch has not been drastic and promoting
diversified development of loan products and services other than the field real estate
sector in the area; Loan process and credit risk management are still fragmented and
lack of coordination among departments and branches that have not completed the
information mechanism and early warning of real estate credit risks. Thereby, the
author proposed solutions to Vietcombank - Bien Hoa Branch and some
recommendations to Vietcombank - Head Office to overcome the limitations to
control rapid real estate credit growth at the branch.
Key words: Control rapid growth of lending; real estate; Vietcombank –
Bien Hoa branch.


xii

PHẦN MỞ ĐẦU
1. Lý do chọn đề tài
Cho vay BĐS được các chuyên gia ví như “con gà đẻ trứng vàng” của các
TCTD; chính điều này đã tạo động lực để các ngân hàng thương mại khơng ngừng
tăng trưởng tín dụng BĐS trong những năm gần đây. Hậu quả là tín dụng BĐS tại
các NHTM đối mặt với thực trạng tăng trưởng nóng, nhiều khoản cho vay BĐS đã

trở thành những món nợ xấu cực kỳ khó giải quyết với nhiều ngân hàng. Đến
31/12/2019, tín dụng đối với lĩnh vực BĐS chiếm khoảng 19,5% tổng dư nợ cho
vay của nền kinh tế, theo NHNN Việt Nam (2020). Về con số tuyệt đối, dư nợ cho
vay toàn hệ thống hiện khoảng 8,2 triệu tỷ đồng, tương ứng dư nợ BĐS ước gần 1,6
triệu tỷ đồng1. Tuy nhiên, thị trường BĐS của Việt Nam chưa thực sự phát triển lành
mạnh, bền vững; thường xuyên biến động cùng với sự tăng trưởng nóng về tín dụng
BĐS của các NHTM dẫn đến đây là hoạt động tín dụng tiềm ẩn nhiều rủi ro.
Trước tình trạng đó, NHNN đã lên tiếng cảnh báo và yêu cầu các ngân hàng
phải rất thận trọng khi cho vay đối với lĩnh vực này với yêu cầu thủ tục, điều kiện
vay chặt chẽ, đảm bảo khâu đầu vào tốt để hạn chế rủi ro. Theo đó, các NHTM cần
phải kiểm sốt dịng vốn để đảm bảo người vay sử dụng đúng mục đích. Để bảo đảm
an tồn cho sự phát triển của từng thị trường và nền kinh tế, NHNN đã quyết định
siết chặt tín dụng đối với thị trường BĐS và đây là yêu cầu bắt buộc. Hệ số rủi ro
cho vay BĐS sẽ được giữ ở mức 150% đến hết năm 2016 sau đó nâng lên mức 200%
kể từ 01/01/2017, theo NHNN Việt Nam (2016). Đối với tỷ lệ vốn ngắn hạn cho vay
trung và dài hạn, tỷ lệ ban đầu là 60% và được giảm theo lộ trình 45%, tỷ lệ này sẽ
được giảm về mức 40% kể từ đầu năm 2019 và nâng hệ số rủi ro cho vay BĐS từ
mức 200% hiện nay lên mức 250%, theo NHNN Việt Nam (2019). Gần đây nhất,
NHNN đã ban hành thông tư số 22/2019/TT-NHNN quy định các giới hạn, tỉ lệ bảo
đảm an toàn trong hoạt động của ngân hàng, chi nhánh ngân hàng nước ngồi, có
hiệu lực từ 01/01/2020 nhằm kiểm soát và thắt chặt tăng trưởng tín dụng BĐS.

1

/>

xiii

Tại khu vực Đơng Nam Bộ, TP. Biên Hịa và tỉnh Đồng Nai là nơi thị trường
BĐS hoạt động sôi động nhất, do có nhiều dự án hạ tầng kỹ thuật lớn của quốc gia,

vùng kinh tế trọng điểm phía Nam và của tỉnh (Dự án Cảng hàng không quốc tế
Long Thành, hàng loạt các dự án khu đô thị, đất nền, khu cơng nghiệp). Bên cạnh
đó, kinh tế tỉnh Đồng Nai có mức tăng trưởng cao, hàng loạt dự án giao thông lớn
đang được đốc thúc, đẩy nhanh tiến độ (Dự án cao tốc Dầu Giây – Phan Thiết, Dầu
Giây – Liên Khương, Biên Hòa – Vũng Tàu, Bến Lức – Long Thành, đường vành
đai 3, đường vành đai 4)2. Đây sẽ là yếu tố khiến cho thị trường BĐS trên địa bàn
tỉnh tiếp tục hấp dẫn nhà đầu tư và có khả năng tăng trưởng nóng trong những năm
tiếp theo.
Là một chi nhánh lớn của ngân hàng Vietcombank và nằm trong khu vực
thành phố Biên Hịa - đơ thị loại I trung tâm của tỉnh Đồng Nai, và là đô thị loại I
thứ hai của khu vực Đông Nam Bộ (Chỉ sau thành phố Vũng Tàu), Vietcombank CN Biên Hịa đang trong q trình tăng trưởng mạnh mẽ về quy mơ cũng như đa
dạng hóa các loại hình cho vay BĐS. Thật vậy, tín dụng BĐS là một trong những
mảng kinh doanh chiến lược tại Vietcombank – CN Biên Hịa. Điều này giúp duy
trì tăng trưởng trong kết quả hoạt động kinh doanh và đóng góp vào kết quả chung
của Vietcombank cả nước. Tuy nhiên, tăng trưởng tín dụng BĐS hiện nay đang là
một vấn đề được Chính Phủ, NHNN và tồn xã hội quan tâm vì tiềm ẩn nhiều rủi
ro. Do đó, vấn đề kiểm sốt tăng trưởng nóng tín dụng BĐS tại Vietcombank – CN
Biên Hịa là một vấn đề quan trọng và cấp thiết nhằm đảm bảo đáp ứng mục tiêu
tăng trưởng, an toàn trong hoạt động và đóng góp vào sự phát triển lành mạnh của
thị trường BĐS. Từ những lý do trên, tôi lựa chọn đề tài nghiên cứu cho luận văn
thạc sĩ là: “Kiểm sốt tăng trưởng nóng của tín dụng bất động sản – Nghiên cứu
trường hợp điển hình tại Ngân Hàng Thương Mại Cổ Phần Ngoại Thương Việt Nam
– Chi nhánh Biên Hòa”.

2

/>

xiv

2. Lược khảo một số nghiên cứu trước đây
2.1. Một số nghiên cứu tiêu biểu nước ngoài
Đề tài nghiên cứu “Nguồn vốn, nợ vay và cho vay BĐS tại ngân hàng” của
Hancock và cộng sự (1994) đề cập đến mối liên hệ giữa sự tăng trưởng tín dụng
BĐS thương mại dẫn đến sự sụt giảm trong nguồn vốn chủ sở hữu của các NHTM
tại Mỹ trong những năm đầu của thập niên 90. Đề tài nghiên cứu sử dụng dữ liệu
thu thập từ 788 ngân hàng tại Mỹ vào cuối năm 1991 và phương pháp ước lượng
hồi quy đa biến.
Theo đó, kết quả nghiên cứu chỉ ra rằng các khoản cho vay BĐS đã gây ảnh
hưởng xấu đến bảng cân đối kế toán và gây ra sự thiệt hại nguồn vốn chủ sở hữu
của các ngân hàng trong giai đoạn này. Do đó, để giải quyết tình trạng thâm hụt
trong nguồn vốn chủ sở hữu, các NHTM đã phải cắt giảm, bán và thanh lý các khoản
tín dụng BĐS thương mại do lo ngại những rủi ro và vi phạm về chính sách cho vay
tăng lên trong phân khúc này. Bên cạnh đó, đề tài nghiên cứu cũng nhấn mạnh tầm
quan trọng của hoạt động quản trị rủi ro tín dụng nhằm giảm thiểu tổn thất tín dụng
trong hoạt động cho vay BĐS. Đề tài nghiên cứu này góp phần tạo tiền đề cho hướng
nghiên cứu về rủi ro tín dụng khi tăng trưởng cho vay BĐS và vai trò của hệ thống
quản trị rủi ro tín dụng trong việc kiểm sốt tăng trưởng tín dụng BĐS. Tuy nhiên,
đề tài này chỉ nghiên cứu các NHTM tại Mỹ tại một thời điểm năm 1991 và chỉ phân
tích đánh giá về ảnh hưởng và thực trạng của tín dụng BĐS đối với nguồn vốn chủ
sở hữu của các ngân hàng mà chưa đi sâu phân tích sự tăng trưởng tín dụng BĐS và
kiểm sốt tăng trưởng tín dụng tại một NHTM cụ thể và chưa nêu ra các giải pháp,
kiến nghị cụ thể nhằm kiểm sốt tăng trưởng nóng tín dụng BĐS.
Đề tài nghiên cứu “Các yếu tố quyết định rủi ro thế chấp BĐS căn hộ cho
thuê” của Wayne và cộng sự (2002) nhằm xác định các yếu tố ảnh hưởng đến rủi ro
vỡ nợ của các khoản vay thế chấp bằng BĐS tại Mỹ. Tác giả đã sử dụng mẫu dữ
liệu gồm 9.639 khoản vay thế chấp bằng BĐS là căn hộ cho thuê tại Mỹ trong giai
đoạn 1991 - 1996. Bằng cách sử dụng phương pháp hồi quy tuyến tính đa biến, đề
tài đã chứng minh các nhân tố chính ảnh hưởng đến rủi ro tín dụng đối với các khoản

xv

thế chấp BĐS căn hộ cho thuê bao gồm giá trị định giá BĐS thế chấp, dịng tiền,
đặc tính của bên vay. Qua đó, đề tài nghiên cứu đưa ra một số kiến nghị đối với các
NHTM trong việc tập trung đánh giá, phân tích các nhân tố trọng yếu này trong cơng
tác thẩm định cấp tín dụng nhằm mục tiêu giảm thiểu rủi ro trong hoạt động cho vay
BĐS thế chấp. Kết quả nghiên cứu này góp phần bổ sung cơ sở thực nghiệm trong
việc phân tích, đánh giá thực trạng tăng trưởng nóng tín dụng BĐS thơng qua một
số nhân tố quan trọng và hoàn thiện hệ thống QTRR tín dụng nhằm kiểm sốt tăng
trưởng nóng tín dụng BĐS tại NHTM.
Đề tài nghiên cứu “Cấu trúc tài sản, cho vay BĐS và rủi ro cho vay BĐS
tại ngân hàng thương mại” của Blasko và cộng sự (2006) đề cập đến việc tái cấu
trúc tài sản của các NHTM tại Mỹ giai đoạn sau năm 1990. Nghiên cứu này sử dụng
dữ liệu được tổng hợp từ các NHTM tại Mỹ trong giai đoạn 1989 – 1996. Thông
qua phương pháp ước lượng hồi quy OLS, bài nghiên cứu đã kết luận rằng việc các
NHTM tập trung chuyển dịch tài sản vào các khoản cho vay thế chấp BĐS gây nên
rủi ro vỡ nợ cao hơn do tỷ trọng dư nợ cho vay của các khoản vay thế chấp BĐS
nhiều hơn trong tổng cơ cấu danh mục cho vay. Bên cạnh đó các khoản vay thế chấp
BĐS với thời hạn dài và lãi suất cố định gây ra rủi ro rất lớn đối với NHTM. Nghiên
cứu này đóng góp bằng chứng thực nghiệm về rủi ro tín dụng cao hơn đối với các
NHTM khi tập trung tài sản vào các khoản vay BĐS. Do đó, một vấn đề quan trọng
được đặt ra đó là các NHTM cần phải có những giải pháp hữu hiệu trong việc kiểm
sốt tăng trưởng tín dụng BĐS nhằm giảm thiểu rủi ro và tổn thất tín dụng.
Đề tài nghiên cứu “Tìm hiểu về sự tăng trưởng nóng của cho vay BĐS
thương mại” của Helen và cộng sự (2017) đề cập đến xu hướng tăng trưởng nóng
tín dụng BĐS trong các NHTM tại Mỹ. Nghiên cứu này sử dụng dữ liệu được thu
thập và tổng hợp từ 96 NHTM tại Mỹ trong giai đoạn 1998 – 2016. Thơng qua các
phương pháp thống kê, so sánh, phân tích dữ liệu lịch sử, kết quả nghiên cứu nỗ lực
giải thích cho thực trạng tăng trưởng nóng tín dụng BĐS tại các NHTM tại Mỹ và

đi kèm với đó là những rủi ro tiền tàng đối với các khoản tín dụng thế chấp BĐS.
Theo đó, các NHTM dễ bị tổn thương hơn khi nền kinh tế rơi vào giai đoạn suy


xvi

thoái, đặc biệt đối với các NHTM tập trung phần lớn tài sản vào các khoản vay thế
chấp BĐS. Nghiên cứu này góp phần bổ sung cơ sở lý thuyết về khái niệm cơ bản
của tăng trưởng nóng tín dụng BĐS, sự tập trung cơ cấu khoản vay thế chấp BĐS
và rủi ro tín dụng đối với NHTM.
Đề tài nghiên cứu “Quản trị rủi ro tín dụng BĐS thương mại tại NHTM”
của Lindsay (2017) nhằm mục tiêu phân tích vai trị của hệ thống và cơng tác quản
trị rủi ro tín dụng BĐS trong việc kiểm sốt tăng trưởng tín dụng BĐS tại các NHTM
tại Mỹ. Thông qua phương pháp tổng hợp, so sánh và phân tích chuyên sâu các quy
trình, chính sách tín dụng và QTRR tín dụng BĐS tại các NHTM tại Mỹ, bài nghiên
cứu tập trung phân tích sự tăng trưởng loại hình tín dụng BĐS thương mại đã góp
phần gia tăng rủi ro và sự bất ổn trong hoạt động kinh doanh của các NHTM. Qua
đó, tác giả đề xuất hồn thiện quy trình, hệ thống chính sách quản trị rủi ro tín dụng
tại NHTM nhằm mục tiêu kiểm sốt tăng trưởng tín dụng BĐS thương mại.
2.2. Một số nghiên cứu tiêu biểu trong nước
Đề tài nghiên cứu “Luận cứ khoa học về xác định mô hình quản trị rủi ro
tín dụng tại hệ thống ngân hàng thương mại Việt Nam” của Lê Thị Huyền Diệu
(2010) nhằm mục tiêu nghiên cứu về QTRR tín dụng và các mơ hình QTRR tín dụng
tại NHTM; qua đó xác định mơ hình QTRR tín dụng phù hợp với Việt Nam và đề
xuất giải pháp và kiến nghị để vận hành mơ hình QTRR tín dụng này. Đề tài nghiên
cứu về mơ hình QTRR tín dụng tại các NHTM tại Việt Nam trong giai đoạn 1999 –
2009 và đã sử dụng các phương pháp nghiên cứu gồm phương pháp phỏng vấn
chuyên gia, phương pháp so sánh, phương pháp tổng hợp phân tích. Dữ liệu nghiên
cứu gồm dữ liệu sơ cấp và thứ cấp. Kết quả nghiên cứu nhấn mạnh vai trị của hệ
thống QTRR tín dụng trong việc kiểm sốt tăng trưởng tín dụng BĐS tại NHTM.

Qua đó tạo tiền đề mở rộng nghiên cứu này trong việc hoàn thiện hệ thống QTRR
tín dụng như là một trong những giải pháp nhằm kiểm sốt tăng trưởng nóng tín
dụng BĐS tại NHTM.
Đề tài nghiên cứu “Nâng cao hiệu quả hoạt động tín dụng BĐS tại các
NHTM trên địa bàn TP. HCM từ năm 2013 – 2017” của Lê Tấn Phước (2013) đề


xvii

cập đến các nhân tố ảnh hưởng đến thị trường BĐS và trình bày thực trạng hoạt
động tín dụng BĐS của các NHTM tại TP. HCM. Đề tài nghiên cứu này đóng góp
vào một số khái niệm cơ bản về tín dụng BĐS và vai trị của tín dụng BĐS. Bên
cạnh đó, tác giả đã phân tích tình hình về dư nợ cho vay BĐS tại TP. HCM và trình
bày thực trạng nợ xấu trong cho vay đối với lĩnh vực BĐS tại TP. HCM. Qua đó, đề
tài nghiên cứu nhấn mạnh những rủi ro tiềm ẩn mà NHTM sẽ đối mặt trong việc tập
trung tăng trưởng tín dụng BĐS.
Đề tài nghiên cứu “Bong bóng BĐS nhà đất để ở tại TP. Hồ Chí Minh”
của Lê Thanh Ngọc (2014) với mục tiêu nghiên cứu thực trạng bong bóng BĐS nhà
ở tại TP. Hồ Chí Minh trong giai đoạn 2004 - 2013 và những ảnh hưởng tiêu cực
đối với hệ thống tín dụng và NHTM. Đề tài sử dụng phương pháp nghiên cứu định
tính (Tổng hợp, phân tích, diễn dịch) và phương pháp nghiên cứu định lượng (Thống
kê, điều tra, thu thập số liệu và ước lượng hồi quy thông qua mơ hình VAR). Kết
quả nghiên cứu cho thấy bóng bóng BĐS nhà đất để ở tại TP. Hồ Chí Minh đã hình
thành và bùng nổ rất mạnh trong giai đoạn trên. Điều này là nhân tố chính dẫn đến
tỷ lệ nợ xấu tại các NHTM tăng lên nhanh chóng; gây ra những thiệt hại to lớn đối
với các NHTM. Đề tài nghiên cứu này góp phần củng cố nền tảng, cơ sở lý thuyết
và thực nghiệm về hệ quả của bong bóng BĐS đối với sự hoạt động ổn định của các
NHTM. Trong đó, tăng trưởng tín dụng BĐS tại các NHTM cần có sự kiểm sốt
chặt chẽ, đặc biệt là trong những giai đoạn tín dụng BĐS tăng trưởng nóng, bùng
nổ. Tuy nhiên, đề tại nghiên cứu tồn tại hạn chế trong việc đề ra các giải pháp, kiến

nghị cụ thể trong việc kiểm sốt tăng trưởng nóng tín dụng BĐS tại NHTM.
2.3. Thảo luận các nghiên cứu trước đây
Qua việc tổng hợp các nghiên cứu trong và ngoài nước có liên quan đến đề
tài nghiên cứu này, tác giả tổng hợp những điểm nổi bật như sau:
Đối với các nghiên cứu nước ngoài về đề tài tăng trưởng tín dụng BĐS tại
NHTM chủ yếu nghiên cứu qua các hướng sau: rủi ro và tổn thất tín dụng đến từ sự
tăng trưởng tín dụng BĐS tại NHTM, rủi ro tín dụng đến từ các khoản vay thế chấp
BĐS thương mại, hậu quả các sự tăng trưởng nóng tín dụng BĐS tại NHTM. Các


xviii

nghiên cứu này sử dụng mẫu dữ liệu trên một phạm vi lớn tập hợp nhiều NHTM
hoặc nhiều khoản vay thế chấp BĐS nhằm kiểm chứng và kết luận về rủi ro và tổn
thất tín dụng đến từ sự tăng trưởng nóng tín dụng BĐS. Theo đó, các nghiên cứu
này đóng vai trị quan trọng trong việc xây dựng nền tảng cơ sở lý thuyết và thực
nghiệm trong việc mở rộng và phát triển việc phân tích, đánh giá thực trạng tăng
trưởng nóng tín dụng tại một NHTM cụ thể và nhấn mạnh vai trò của hoạt động
quản trị rủi ro tín dụng nhằm kiểm sốt tăng trưởng nóng tín dụng BĐS. Tuy nhiên,
những nghiên cứu này vẫn chưa đi sâu phân tích, đánh giá về thực trạng tăng trưởng
nóng tín dụng BĐS tại một số NHTM cụ thể và cũng chưa đề ra những giải pháp,
kiến nghị cụ thể trong việc kiểm sốt tăng trưởng nóng tín dụng BĐS.
Đối với các nghiên cứu trong nước có rất ít các nghiên cứu uy tín và chất
lượng liên quan trực tiếp đến đề tài nghiên cứu. Các nghiên cứu trong nước được
trích dẫn trong luận văn này đều là các luận án tiến sĩ và nghiên cứu về một khía
cạnh của đề tài nghiên cứu. Cụ thể, các nghiên cứu này chủ yếu hướng về rủi ro đến
từ sự tăng trưởng tín dụng BĐS và vai trị của mơ hình QTRR tín dụng trong việc
kiểm sốt tăng trưởng tín dụng BĐS tại NHTM. Tuy nhiên, chưa có đề tài nghiên
cứu úy tín nào trước đây phân tích, đánh giá về thực trạng tăng trưởng nóng tín dụng
BĐS và kiểm sốt tăng trưởng nóng tín dụng BĐS tại một NHTM cụ thể.

Tóm lại, qua tổng quan các nghiên cứu trong và ngoài nước trước đây, tác
giả chưa tìm thấy nghiên cứu giống với đề tài. Trong khi đó, các nghiên cứu trong
và ngồi nước chủ yếu nghiên cứu một số khía cạnh liên quan đến đề tài này. Do
đó, luận văn kế thừa nền tảng cơ sở lý thuyết và nghiên cứu thực nghiệm từ các
nghiên cứu này nhằm mục tiêu phân tích, đánh giá thực trạng tăng trưởng nóng tín
dụng BĐS và kiểm sốt tăng trưởng nóng tín dụng BĐS tại NHTM. Ngoài ra, luận
văn sử dụng mẫu dữ liệu thời gian được cập nhật trong giai đoạn mới gần đây và tập
trung nghiên cứu sâu tại chi nhánh của một NHTM, cụ thể là Vietcombank – CN
Biên Hòa.


xix

3. Mục tiêu và câu hỏi nghiên cứu
3.1. Mục tiêu tổng qt
Phân tích, đánh giá thực trạng và kiểm sốt tăng trưởng nóng tín dụng BĐS
tại Vietcombank - CN Biên Hịa. Qua đó đề xuất giải pháp và một số kiến nghị nhằm
kiểm sốt tăng trưởng nóng tín dụng BĐS tại Vietcombank - CN Biên Hòa.
3.2. Mục tiêu cụ thể
Phân tích, đánh giá thực trạng tăng trưởng nóng tín dụng BĐS thơng qua
phân tích dữ liệu thứ cấp tại tại Vietcombank – CN Biên Hịa.
Phân tích, đánh giá hoạt động kiểm sốt tăng trưởng nóng tín dụng BĐS
thơng qua phân tích chính sách, quy trình tín dụng và quản trị rủi ro tín dụng tại tại
Vietcombank – CN Biên Hịa.
Tổng hợp ưu điểm, hạn chế và nguyên nhân của những hạn chế trong việc
kiểm sốt tăng trưởng nóng tín dụng BĐS tại Vietcombank - CN Biên Hòa.
Đề xuất giải pháp và một số kiến nghị nhằm kiểm soát tăng trưởng nóng tín
dụng BĐS tại Vietcombank - CN Biên Hịa.
3.3. Câu hỏi nghiên cứu
Thực trạng tăng trưởng nóng tín dụng BĐS thể hiện qua dữ liệu thứ cấp tổng

hợp tại Vietcombank – CN Biên Hịa như thế nào?
Hoạt động kiểm sốt tăng trưởng nóng tín dụng BĐS tại Vietcombank – CN
Biên Hịa thơng qua các chính sách, quy trình tín dụng và quản trị RRTD như thế
nào?
Ưu điểm, hạn chế và nguyên nhân những hạn chế trong việc kiểm soát tăng
trưởng nóng tín dụng BĐS tại Vietcombank – CN Biên Hịa là gì?
Vietcombank – CN Biên Hịa cần làm gì để kiểm sốt tăng trưởng nóng tín
dụng BĐS?
4. Đối tượng và phạm vi nghiên cứu
Đối tượng nghiên cứu: Hệ thống văn bản, chính sách tín dụng và văn bản
pháp luật về tín dụng BĐS tại NHTM. Trong phạm vi bài nghiên cứu này, tín dụng
BĐS được hiểu là các khoản cho vay BĐS đối với cả khách hàng cá nhân và khách


xx

hàng tổ chức do chiếm phần lớn trong hoạt động tín dụng BĐS trên thị trường. Phạm
vi bài nghiên cứu khơng đề cập tín dụng BĐS liên quan đến các mảng nghiệp vụ
khác như bảo lãnh ngân hàng.
Phạm vi nghiên cứu: Vietcombank - CN Biên Hòa trong giai đoạn 2016 2019. Theo đó, kể từ năm 2016, Vietcombank – CN Biên Hịa chính thức bước vào
giai đoạn phát triển mới nhằm thực hiện mục tiêu, chiến lược 5 năm (2016 – 2020)
trên tồn hệ thống Vietcombank. Do đó, Vietcombank – CN Biên Hịa cũng có
những thay đổi đáng kể về mặt bộ máy điều hành, cơ cấu tổ chức, định hướng chiến
lược phát triển và đi kèm theo đó là những quy định, quy chế nội bộ mới được ban
hành và áp dụng. Việc nghiên cứu trên khoảng thời gian này tạo điều kiện thuận lợi,
thống nhất và đồng bộ trong công tác thu thập, tổng hợp dữ liệu cũng như phù hợp
với nhu cầu thực tiễn trong việc đánh giá, phân tích về sự tăng trưởng nóng tín dụng
BĐS tại Vietcombank – CN Biên Hòa.
5. Phương pháp nghiên cứu
Phương pháp nghiên cứu định tính nhằm phân tích thực trạng kiểm sốt tăng

trưởng nóng tín dụng BĐS tại Vietcombank - CN Biên Hòa. Cụ thể phương pháp
nghiên cứu bao gồm các bước như sau:
Thứ nhất, luận văn sử dụng phương pháp tổng hợp, phân tích, so sánh dữ liệu
thứ cấp tại Vietcombank - CN Biên Hòa để làm rõ thực trạng tăng trưởng nóng tín
dụng BĐS và hoạt động kiểm sốt tăng trưởng nóng tín dụng BĐS tại chi nhánh
trong thời gian qua.
Thứ hai, luận văn sử dụng phương pháp nghiên cứu định tính, khảo sát ý kiến
đánh giá của CBNV của Vietcombank – CN Biên Hòa nhằm đánh giá thực trạng
tăng trưởng tín dụng BĐS và hệ thống QTRR tín dụng nhằm kiểm sốt tăng trưởng
nóng tín dụng BĐS tại chi nhánh. Mơ hình khảo sát được xây dựng và phát triển
dựa trên bộ nguyên tắc QTRR tín dụng của Basel (2000) và nghiên cứu thực nghiệm
của Asfaw và cộng sự (2015).


xxi

6. Ý nghĩa khoa học và thực tiễn
Luận văn về đề tài kiểm sốt tăng trưởng nóng tín dụng bất động sản tại
Vietcombank - CN Biên Hịa góp phần hệ thống hóa cơ sở lý thuyết, tổng hợp cơ sở
thực nghiệm từ các nghiên cứu trước đây về việc kiểm sốt tăng trưởng nóng tín
dụng BĐS đối với NHTM nói chung và Vietcombank - CN Biên Hịa nói riêng. Bên
cạnh đó, tác giả phân tích, đánh giá thực trạng và đề xuất giải pháp, một số kiến nghị
nhằm kiểm soát tăng trưởng nóng tín dụng BĐS tại Vietcombank - CN Biên Hịa.
Qua đó, đề tài nghiên cứu này góp phần tăng cường kiểm sốt rủi ro đến từ tăng
trưởng nóng tín dụng BĐS và cải thiện hiệu quả hoạt động kinh doanh bền vững của
Vietcombank – CN Biên Hòa.
7. Bố cục luận văn
Ngoài phần mở đầu và kết luận, luận văn có kết cấu gồm 3 chương:
Chương 1: Cơ sở lý thuyết về kiểm sốt tăng trưởng tín dụng BĐS tại NHTM.
Luận văn sẽ hệ thống hóa khung cơ sở lý thuyết về kiểm sốt tăng trưởng tín dụng

bất động sản tại NHTM; những dấu hiệu nhận biết tăng trưởng nóng tín dụng BĐS;
những biện pháp được NHTM áp dụng để kiểm sốt tăng trưởng tín dụng và bài học
kinh nghiệm trong hoạt động kiểm sốt tăng trưởng tín dụng BĐS tại một số NHTM
khác.
Chương 2: Thực trạng tăng trưởng nóng và kiểm sốt tăng trưởng nóng tín
dụng BĐS tại Vietcombank - CN Biên Hòa. Sau khi thực hiện các phương pháp
phân tích, so sánh, khảo sát ý kiến của cán bộ nhân viên, các kết quả phân tích sẽ
được trình bày và thảo luận nhằm nêu rõ thực trạng tăng trưởng nóng tín dụng BĐS
và kiểm sốt tăng trưởng nóng tín dụng BĐS của Vietcombank - CN Biên Hịa.
Chương 3: Giải pháp kiểm sốt tăng trưởng nóng tín dụng BĐS tại
Vietcombank - CN Biên Hòa. Sau khi tổng hợp kết quả nghiên cứu và thảo luận, tác
giả đề xuất giải pháp và một số kiến nghị nhằm kiểm soát tăng trưởng nóng tín dụng
BĐS tại Vietcombank - CN Biên Hòa.


1

1. CHƯƠNG 1. CƠ SỞ LÝ THUYẾT VỀ KIỂM SOÁT TĂNG TRƯỞNG NĨNG
TÍN DỤNG BẤT ĐỘNG SẢN TẠI NGÂN HÀNG THƯƠNG MẠI
1.1.

Cơ sở lý thuyết về kiểm soát tăng trưởng nóng tín dụng bất động sản tại
ngân hàng thương mại

1.1.1. Lý luận chung về thị trường bất động sản
Chúng ta có thể hiểu thị trường bất động sản một cách tổng quát như sau: Thị
trường bất động sản là hệ thống các quan hệ kinh tế trong các ngành tạo lập bất động
sản, các thể chế hỗ trợ thị trường và toàn bộ các hoạt động liên quan đến việc giao
dịch bất động sản (Bourne và cộng sự, 1978). Bất động sản có những đặc trưng riêng
biệt như sau:

Tính lâu bền: Một tịa nhà có thể tồn tại trong nhiều thập kỷ hoặc thậm chí
nhiều thế kỷ, và phần đất bên dưới nó thực tế là gần như khơng thể phá hủy. Do đó,
BĐS là một sản phẩm đặc biệt với những đặc trưng là khơng bị hao mịn hoặc mất
đi giá trị theo thời gian.
Tính khơng đồng nhất: Mỗi đơn vị bất động sản là duy nhất về vị trí, tọa độ
và cố định theo thời gian. Điều này làm cho việc định giá trở nên khó khăn, tăng chi
phí tìm kiếm, tạo ra sự bất cân xứng thơng tin và hạn chế đáng kể khả năng thay thế
(Muth, 1960).
Chi phí giao dịch cao: Mua hoặc chuyển đến ở trong nhà tốn kém hơn nhiều
so với hầu hết các loại giao dịch. Các chi phí bao gồm chi phí tìm kiếm, phí bất động
sản, chi phí di chuyển, phí pháp lý, thuế chuyển nhượng đất và phí đăng ký chứng
thư (Olsen, 1969).
Sự trì hỗn kéo dài: Q trình điều chỉnh thị trường có thể bị chậm trễ về
thời gian do thời gian cần thiết để cung cấp vốn, thiết kế và xây dựng nguồn cung
mới cũng như do tốc độ thay đổi của cầu tương đối chậm. Bởi vì những độ trễ này,
có khả năng mất cân bằng trong ngắn hạn là rất lớn (Muth, 1960).
1.1.2. Tín dụng bất động sản tại ngân hàng thương mại
Theo Wayne và cộng sự (2002), tín dụng BĐS là quan hệ tín dụng giữa ngân
hàng với khách hàng (thể nhân hoặc pháp nhân) liên quan đến lĩnh vực BĐS. Bên


2

cạnh đó, tín dụng BĐS là loại hình tín dụng của NHTM trong đó ngân hàng cấp cho
bên vay một số vốn để thực hiện các mục đích liên quan đến BĐS bao gồm: mua
nhà; mua đất; xây dựng nhà ở, nhà xưởng, văn phòng, cao ốc cho thuê; sửa chữa
nhà ở; đầu tư kinh doanh BĐS, xây dựng nhà để bán. Khi đến hạn bên vay phải hoàn
trả vốn gốc và tiền lãi cho bên cho vay là ngân hàng. Như vậy, tín dụng ngân hàng
đối với lĩnh vực BĐS bao gồm cả hai hình thức vừa đáp ứng nhu cầu đầu tư kinh
doanh BĐS của nhà đầu tư, vừa đáp ứng nhu cầu nhà ở của người dân. Trong thực

tế, tín dụng BĐS bao gồm đa dạng các nghiệp vụ ngân hàng bao gồm cho vay BĐS,
phát hành bảo lãnh cho người mua nhà và các nghiệp vụ bảo lãnh khác. Trong phạm
vi bài nghiên cứu này thì tín dụng BĐS được hiểu là các hoạt động cho vay BĐS
cho khách hàng tổ chức và cá nhân vì đây là hoạt động chính, chiếm phần lớn trong
nghiệp vụ tín dụng liên quan đến BĐS. Xuất phát từ vai trò quan trọng của thị trường
BĐS đối với nền kinh tế, đối với xã hội mà việc cho vay hay cấp vốn ở mức vừa
phải để kích thích thị trường BĐS phát triển là điều cần thiết, trong đó điều tiết vốn
thơng qua kênh tín dụng ngân hàng với các sản phẩm cho vay BĐS được xem là
hữu hiệu và khá phổ biến hiện nay ở một số nước. Theo Blasko và cộng sự (2006),
căn cứ vào các sản phẩm dịch vụ hiện có trên thị trường BĐS hiện nay thì hoạt động
cho vay BĐS có thể được phân loại theo một số loại hình chính như sau:
Cho vay kinh doanh BĐS. Loại hình này khơng nhằm vào việc kinh doanh
mang tính chất đầu cơ ngắn hạn của các cá nhân mà chủ yếu hỗ trợ vốn cho các tổ
chức xây dựng văn phòng, cao ốc cho thuê; xây dựng căn hộ, nhà ở để bán; xây
dựng các trung tâm thương mại.
Cho vay BĐS phục vụ sản xuất kinh doanh. Đây là loại hình cho vay BĐS
phục vụ cho các doanh nghiệp có điều kiện về vốn đế xây dựng mở rộng nhà xưởng
sản xuất, xây dựng nhà xưởng mới để ổn định sản xuất thay vì đi thuê.
Cho vay BĐS phục vụ nhu cầu nhà ở. Đây là một loại hình cho vay BĐS phổ
biến và đáp ứng nhu cầu thiết yếu của đa số người dân trong việc mua nhà, xây nhà,
sửa nhà.