Các yếu tố gây tranh chấp trong quản lý nhà cung cư và đề xuất mô hình quản lý nhà chung cư
Bạn đang xem bản rút gọn của tài liệu. Xem và tải ngay bản đầy đủ của tài liệu tại đây (26.95 MB, 168 trang )
Đại Học Quốc Gia TP. Hồ Chí Minh
TRƯỜNG ĐẠI HỌC BÁCH KHOA
----------------
PHẠM NGỌC HẢI
CÁC YẾU TỐ GÂY TRANH CHẤP TRONG QUẢN LÝ
NHÀ CHUNG CƯ VÀ ĐỀ XUẤT MƠ HÌNH QUẢN LÝ
NHÀ CHUNG CƯ
Chuyên ngành: CÔNG NGHỆ VÀ QUẢN LÝ XÂY DỰNG
Mã số ngành : 60.58.90
LUẬN VĂN THẠC SĨ
TP. HỒ CHÍ MINH, tháng 6 năm 2013
CƠNG TRÌNH ĐƯỢC HỒN THÀNH TẠI
TRƯỜNG ĐẠI HỌC BÁCH KHOA
ĐẠI HỌC QUỐC GIA THÀNH PHỐ HỒ CHÍ MINH.
Cán bộ Hướng dẫn khoa học : TS. ĐINH CÔNG TỊNH
Cán bộ chấm nhận xét 1: TS. LƯƠNG ĐỨC LONG
Cán bộ chấm nhận xét 2: PGS.TS. PHẠM HỒNG LUÂN
Luận Văn Thạc Sĩ được bảo vệ tại Hội đồng chấm bảo vệ Luận văn Thạc sĩ Trường
Đại học Bách Khoa thành phố Hồ Chí Minh ngày 25 tháng 8 năm 2013.
Thành phần Hội đồng đánh giá luận văn thạc sĩ gồm:
1.
PGS.TS. PHẠM HỒNG LUÂN
2.
TS. NGÔ QUANG TƯỜNG
3.
TS. LƯƠNG ĐỨC LONG
4.
TS. ĐINH CÔNG TỊNH
5.
TS. LÊ HOÀI LONG
Xác nhận của Chủ tịch Hội đồng đánh giá LV và Trưởng Khoa quản lý chuyên
ngành sau khi luận văn đã được sửa chữa (nếu có).
CHỦ TỊCH HỘI ĐỒNG
TRƯỞNG KHOA
ĐẠI HỌC QUỐC GIA TP. HCM
CỘNG HÒA XÃ HỘI CHỦ NGHĨA VIỆT NAM
TRƯỜNG ĐẠI HỌC BÁCH KHOA
Độc lập - Tự do - Hạnh phúc
----------------
---oOo---
TP. HCM, ngày
tháng
năm 2013
NHIỆM VỤ LUẬN VĂN THẠC SĨ
Họ và tên học viên: PHẠM NGỌC HẢI
Giới tính: Nam
Ngày tháng năm sinh: 20 - 10 - 1980
Nơi sinh: Thanh Hóa
Chun ngành : CƠNG NGHỆ VÀ QUẢN LÝ XÂY DỰNG
MSHV: 10080278
Khoá (năm trúng tuyển): 2010
1- TÊN ĐỀ TÀI:
CÁC YẾU TỐ GÂY TRANH CHẤP TRONG QUẢN LÝ NHÀ CHUNG CƯ VÀ ĐỀ
XT MƠ HÌNH QUẢN LÝ NHÀ CHUNG CƯ
2- NHIỆM VỤ LUẬN VĂN:
Xác định các yếu tố chính gây tranh chấp trong quản lý sử dụng nhà chung cư.
Tìm hiểu mơ hình quản lý chung cư của một số nước.
Từ đó đưa ra những đề nghị nhằm cải thiện mơ hình quản lý chung cư hiện
nay và giảm thiểu tranh chấp trong quản lý chung cư.
3- NGÀY GIAO NHIỆM VỤ:
4- NGÀY HOÀN THÀNH NHIỆM VỤ:
5- HỌ VÀ TÊN CÁN BỘ HƯỚNG DẪN: TS. ĐINH CÔNG TỊNH
Nội dung và đề cương Luận văn thạc sĩ đã được Hội Đồng Chun Ngành thơng
qua.
CHỦ NHIỆM BỘ MƠN
CÁN BỘ HƯỚNG DẪN
QUẢN LÝ CHUYÊN NGÀNH
TS. ĐINH CÔNG TỊNH
TS. LƯƠNG ĐỨC LONG
Luận văn thạc sĩ
GVHD: TS. Đinh Công Tịnh
LỜI CẢM ƠN
Luận văn được hoàn thành bên cạnh sự nỗ lực của bản thân, tác giả còn nhận
được sự hướng dẫn tận tình của q thầy cơ, sự hỗ trợ và góp ý chân tình của quý
đồng nghiệp và bạn bè, sự khuyến khích và động viên mạnh mẽ từ phía gia đình.
Tơi xin chân thành cám ơn q Thầy, Cơ ngành Công nghệ và Quản lý Xây
dựng đã truyền đạt những kiến thức và kinh nghiệm quý giá trong suốt thời gian tơi
học chương trình cao học.
Tơi xin bày tỏ lịng biết ơn sâu sắc đến TS. ĐINH CÔNG TỊNH, người thầy
đáng kính đã tận tâm hướng dẫn và đóng góp nhiều ý kiến q báu trong suốt q
trình tơi thực hiện luận văn.
Tôi xin chân thành cám ơn chị Võ Thị Kim Hồng – Phó phịng Quản lý nhà
và cơng sở – Sở Xây Dựng TP.HCM, Cô Đặng Thị Ngọc Yến – Ban quản trị chung
cư Mỹ Thuận – Quận 8, anh Võ Minh Giáo – Ban quản lý chung cư Imperia An phú
– Quận 2 đã tận tình giúp đỡ tơi trong qua trình thu thập dữ liệu.
Tp.HCM, ngày 21 tháng 06 năm 2013
Phạm Ngọc Hải
HVTH: Phạm Ngọc Hải
Trang: i
Luận văn thạc sĩ
GVHD: TS. Đinh Cơng Tịnh
TĨM TẮT
Trong những năm gần đây nhà chung cư ở nước ta đã phát triển rất nhanh
chóng, góp phần cải thiện đáng kể bộ mặt đô thị và giải quyết chỗ ở cho người dân.
Tuy nhiên, cùng với sự phát triển đó đó là nhiều vấn đề vướng mắc trong quá trình
sử dụng đã nảy sinh giữa Chủ đầu tư, đơn vị quản lý và người dân. Nếu khơng có
biện pháp khắc phục và hạn chế thì tình trạng tranh chấp sẽ tiếp tục xảy ra. Dưới
con mắt của người dân đô thị, nhà chung cư sẽ mất đi lợi thế sẵn có của mình và
định hướng đầu tư xây dựng nhà chung cư để giải quyết vấn đề nhà ở cho người dân
đô thị sẽ không trở thành hiện thực.
Nghiên cứu đã nhận dạng được 7 nhóm với 45 yếu tố gây tranh chấp trong
quản lý sử dụng nhà chung cư. Qua thu thập và phân tích dữ liệu khảo sát, tác giả đã
xác định được 37 yếu tố gây tranh chấp phân thành 10 nhóm có khả năng xảy ra cao
nhất trong quản lý và sử dụng nhà chung cư: (1) yếu tố liên quan đến văn bản pháp
luật và hợp đồng trong quản lý và sử dụng nhà chung cư, (2) liên quan đến việc Chủ
đầu tư trì hỗn việc bàn giao công việc quản lý nhà chung cư cho các bên liên quan
và chậm thực hiện thủ tục cấp chủ quyền nhà, (3) liên quan đến chất lượng thiết kế
và xây dựng nhà chung cư, (4) liên quan đến Chủ đầu tư khơng cơng khai tài chính
và áp đặt trong thu chi các khoản phí dịch vụ, bảo trì và chậm trả lãi do giao nhà
chậm, (5) liên quan đến chất lượng phục vụ của đơn vị quản lý nhà chung cư, (6)
liên quan đến ý thức của cư dân, (7) liên quan đến bảo trì nhà chung cư, (8) liên
quan đến việc khó khăn trong thu phi quản lý và bảo trì, (9) liên quan đến sở hữu
diện tích chung riêng nhà chung cư và (10) liên quan đến Phịng cháy chữa cháy nhà
chung cư.
Cùng với việc tìm hiểu mơ hình quản lý chung cư thành cơng của một số
nước, tập trung vào các nước trong khu vực có nền văn hóa và pháp luật tương đồng
với nước ta, tác giả đề xuất một mơ hình quản lý nhà chung cư, các giải pháp nhằm
ngăn ngừa và hạn chế tranh chấp trong quản lý sử dụng nhà chung cư.
HVTH: Phạm Ngọc Hải
Trang: ii
Luận văn thạc sĩ
GVHD: TS. Đinh Công Tịnh
ABSTRACT
In recent years, condominium in our nation have been developed quickly and
thus considerably improved the urban face and offered residence to people.
However, there arise many problems among the Owner, management unit and
people in the duration of condominium use. Unless we have measures for
overcoming, disputes will continue to be incurred. Under the eye of the city dweller,
condominium lose their inherent advantages and the orientation to build
condominium for solving housing matters will not become real.
The research shows 7 groups with 45 factors causing disputes in
condominium management and use. By obtaining and analyzing survey data, the
researcher has found out 37 dispute-causing factors, which are classified into 10
most likely groups in condominium management and use: (1) Legal documents and
contract in condominium management and use; (2) The Owner delays the handover
of management task to related party and makes procedures to grant house
ownership slowly; (3) Quality of the design and construction of condominium; (4)
The Owner does not disclose the finance status and impose, receipts and
expenditures related to services, maintaining and does not promptly pay interest on
late handover of houses; (5) Quality of service of the condominium’s management
unit; (6) Awareness of the resident; (7) Maintaining the condominium; (8)
Difficulty of non-managing and maintaining tasks; (9) Ownership of common and
private area of condominium; (10) Fire prevention and fighting for condominium.
Along with studying the successful condominium management model of
some countries, especially those owning culture and legislations similar to ours, the
writer recommends a condominium management model and solutions to prevent
and limit disputes in managing and using of condominium.
HVTH: Phạm Ngọc Hải
Trang: iii
Luận văn thạc sĩ
GVHD: TS. Đinh Công Tịnh
LỜI CAM ĐOAN
Tôi xin cam đoan: luận văn “Các yếu tố gây tranh chấp trong quản lý nhà
chung cư và đề xuất mô hình quản lý nhà chung cư” là cơng trình nghiên cứu
của cá nhân tôi. Các số liệu, nội dung và kết quả nghiên cứu trình bày trong luận
văn là trung thực.
Tp.HCM, ngày 21 tháng 06 năm 2013
Phạm Ngọc Hải
HVTH: Phạm Ngọc Hải
Trang: iv
Luận văn thạc sĩ
GVHD: TS. Đinh Cơng Tịnh
MỤC LỤC
CÁC HÌNH ẢNH
viii
CÁC BẢNG BIỂU
viii
CHỮ VIẾT TẮT
x
CHƯƠNG 1: ĐẶT VẤN ĐỀ
1
1.1
Giới thiệu chung
1
1.2
1.3
Lý do hình thành đề tài nghiên cứu
Các mục tiêu nghiên cứu
2
3
1.4
Phạm vi nghiên cứu
3
1.5
Kết quả mong đợi
4
CHƯƠNG 2: TỔNG QUAN
5
2.1
Khái niệm
2.1.1 Nhà chung cư
5
5
2.1.2 Tranh chấp
2.2
Khung pháp lý liên quan QLSD nhà chung cư
2.2.1 Sở hữu riêng nhà chung cư có nhiều chủ sở hữu
5
7
8
2.2.2 Sở hữu chung nhà chung cư có nhiều chủ sở hữu
2.2.3 Quản lý vận hành nhà chung cư
2.2.4 Kinh phí bảo trì phần sở hữu chung của nhà chung cư
2.2.5 Mơ hình tổ chức quản lý sử dựng nhà chung cư
2.2.6 Quản lý vận hành, bảo trì nhà chung cư
8
9
9
10
10
2.2.7 Trách nhiệm và quyền hạn của doanh nghiệp quản lý vận hành
nhà chung cư trong vận hành nhà chung cư
2.2.8 Kinh phí quản lý vận hành phần sở hữu chung nhà chung cư
2.2.9 Huy động kinh phí quản lý vận hành phần sở hữu chung nhà chung cư
2.2.10 Kinh phí bảo trì phần sở hữu chung nhà chung cư
2.2.11 Quy định các hành vi bị nghiêm cấm trong quản lý sử dụng
nhà chung cư
2.2.12 Nguyên tắc giá dịch vụ
2.2.13 Quản lý giá dịch vụ nhà chung cư
2.2.14 Quy định về phòng cháy chữa cháy
2.3
Các loại tranh chấp thường xảy ra trong QLSD nhà chung cư
HVTH: Phạm Ngọc Hải
11
12
12
13
13
14
15
15
16
Trang: v
Luận văn thạc sĩ
GVHD: TS. Đinh Cơng Tịnh
2.4
Mơ hình quản lý nhà chung cư ở Việt Nam
20
2.5
Các mơ hình quản lý nhà chung cư hiện nay ở Tp.HCM
22
CHƯƠNG 3: PHƯƠNG PHÁP NGHIÊN CỨU
23
Quy trình thực hiện nghiên cứu
Quy trình thu thập dữ liệu
Thiết kế bảng câu hỏi và thu thập số liệu
23
24
25
3.1
3.2
3.3
3.3.1 Cách thức lập bảng câu hỏi
25
3.3.2 Kiểm định độ tin cậy của thông tin khảo sát
26
3.3.3 Xác định số lượng mẫu
27
3.3.4 Thực hiện việc gửi và nhận bảng câu hỏi
3.4
Lý thuyết về phân tích nhân tố chính PCA
28
28
3.4.1 Khái niệm
3.4.2 Kiểm tra sự phù hợp của dữ liệu trước khi phân tích nhân tố chính
3.4.3 Phân tích ma trận tương quan
3.4.4 Mơ hình nhân tố
28
28
29
29
3.4.5 Cách rút trích nhân tố
30
3.4.6 Xoay các nhân tố
3.4.7 Tiêu chí để xác định số lượng nhân tố rút được trích
3.4.8 Tiêu chí để đánh giá ý nghĩa của factor loadings
30
31
32
CHƯƠNG 4: THU THẬP VÀ XỬ LÝ SỐ LIỆU
33
4.1
4.2
Xác định các yếu tố gây tranh chấp trong quản lý nhà chung cư
Phân tích các yếu tố tranh chấp
33
35
A.
B.
C.
D.
E.
F.
G.
4.3
Nhóm yếu tố liên quan đến cơ sở pháp lý
Nhóm yếu tố liên quan đến quyền sở hữu
Nhóm yếu tố liên quan đến quản lý vận hành nhà chung cư
Nhóm yếu tố liên quan đến bảo trì nhà chung cư
Nhóm yếu tố liên quan đến phịng cháy chữa cháy
Nhóm yếu tố liên quan đến vấn đề tài chính
Nhóm yếu tố liên quan quyền sử dụng nhà chung cư
Khảo sát thực nghiệm
35
39
40
44
46
47
52
60
4.4
Phân tích số liệu khảo sát qua cuộc khảo sát chính thức
4.4.1 Thơng tin chung
4.4.2 Kiểm định thang đo
HVTH: Phạm Ngọc Hải
64
64
66
Trang: vi
Luận văn thạc sĩ
GVHD: TS. Đinh Công Tịnh
4.4.3 Kiểm tra hệ số KMO và Bartlett's Test
69
4.4.4 Kết quả phân tích nhân tố khi xoay nhân tố
73
4.4.5 Giá trị riêng (Eigenvalue) của các yếu tố
79
4.4.6 Đặt tên và thảo luận về các thành phần chính
83
CHƯƠNG 5: MƠ HÌNH QUẢN LÝ CHUNG CƯ
88
5.1
Quản lý chung cư ở Malaysia
88
5.2
Quản lý chung cư ở Singapore
91
5.3
Quản lý chung cư tại Thái Lan
92
5.4
Quản lý nhà chung cư ở Pháp
93
5.5
Kiến nghị giải pháp nhằm hạn chế tranh chấp trong quản lý
nhà chung cư
93
5.6
Đề xuất mơ hình quản lý nhà chung cư ở Việt Nam
CHƯƠNG 6: KẾT LUẬN VÀ KIẾN NGHỊ
101
103
6.1
Kết luận
103
6.2
Kiến nghị
103
TÀI LIỆU THAM KHẢO
105
PHẦN PHỤ LỤC
109
Phụ lục 1
110
Phụ lục 2
116
Phụ lục 3
121
LÝ LỊCH TRÍCH NGANG
155
HVTH: Phạm Ngọc Hải
Trang: vii
Luận văn thạc sĩ
GVHD: TS. Đinh Cơng Tịnh
CÁC HÌNH ẢNH
Hình 1.1: Tỷ lệ nhà chung cư. ................................................................... 01
Hình 2.1: Mơ hình quản lý chung cư. ....................................................... 21
Hình 3.1: Quy trình thực hiện nghiên cứu. ............................................... 23
Hình 3.2: Quy trình thu thập dữ liệu. ........................................................ 24
Hình 4.1: Chức năng và nhiệm vụ của BQT. ............................................ 43
Hình 4.2 : Đối tượng khảo sát. .................................................................. 65
Hình 4.3 : Loại hình quản lý tại chung cư. ................................................ 65
Hình 4.4: Tình hình thành lập Ban quản trị. ............................................. 66
Hình 5.1: Tổ chức quản lý chung cư ở Malaysia. ..................................... 89
Hình 5.2: Tổ chức quản lý chung cư ở Singapore..................................... 91
Hình 5.3: Tổ chức quản lý chung cư ở Thái Lan. ..................................... 92
Hình 5.4: Tổ chức quản lý chung cư ở Pháp. ............................................ 93
Hình 5.5: Mơ hình quản lý chung cư đề xuất. ........................................... 102
Hình 5.6: Tổ chức Công ty quản lý. .......................................................... 102
CÁC BẢNG BIỂU
Bảng 4.1: Các yếu tố gây tranh chấp......................................................... 35
Bảng 4.2: Phí giữ xe tại chung cư. ............................................................ 50
Bảng 4.3: Phí quản lý tại chung cư. .......................................................... 50
Bảng 4.4: Kết quả khảo sát thủ nghiệm giá trị mean khả năng xảy ra
các yếu tố tranh chấp. ............................................................... 63
Bảng 4.5: Đối tượng khảo sát. ................................................................... 64
Bảng 4.6: Loại hình quản lý tại chung cư. ................................................ 65
Bảng 4.7: Tình hình thành lập Ban quản trị. ............................................. 66
Bảng 4.8: Kết quả khảo sát chính thức giá trị mean khả năng xảy ra
yếu tố tranh chấp. ...................................................................... 68
Bảng 4.9: Hệ số tương quan biến tổng. ..................................................... 69
Bảng 4.10: Bảng tính hệ số Cronbach Alpha. ........................................... 69
Bảng 4.11: Kiểm định KMO và Bartlett lần 1. ......................................... 70
Bảng 4.12: Communalities các yếu tố gây tranh chấp phân tích nhân tố
HVTH: Phạm Ngọc Hải
Trang: viii
Luận văn thạc sĩ
GVHD: TS. Đinh Công Tịnh
lần 1 . ....................................................................................... 71
Bảng 4.13: Communalities các yếu tố gây tranh chấp phân tích nhân tố
lần 2. ......................................................................................... 72
Bảng 4.14: Kiểm định KMO và Bartlett lần 2. ......................................... 72
Bảng 4.15: Ma trận các thành phần chính xoay lần 1. .............................. 74
Bảng 4.16: Ma trận các thành phần chính xoay lần 2. .............................. 75
Bảng 4.17: Ma trận các thành phần chính xoay lần 3. .............................. 77
Bảng 4.18: Ma trận các thành phần chính xoay lần 4. .............................. 78
Bảng 4.19: Ma trận các thành phần chính xoay lần 5. .............................. 79
Bảng 4.20: Kiểm định KMO và Bartlett lần 5. ......................................... 79
Bảng 4.21: Tổng phần trăm được giải thích của các yếu tố. ..................... 80
Bảng 4.22: Kết quả phân tích nhân tố chính. ............................................ 83
Bảng 5.1: Đơn vị quản lý chung cư qua các giai đoạn.............................. 91
HVTH: Phạm Ngọc Hải
Trang: ix
Luận văn thạc sĩ
GVHD: TS. Đinh Công Tịnh
CHỮ VIẾT TẮT
QLSD
:
Quản lý sử dụng.
CĐT
:
Chủ đầu tư.
GCN
:
Giấy chứng nhận.
BQT
:
Ban quản trị.
ĐVQL :
Đơn vị quản lý.
UBND :
Ủy ban nhân dân.
PCCC
Phòng cháy chữa cháy.
:
Tp.HCM :
Thành phố Hồ Chí Minh.
HVTH: Phạm Ngọc Hải
Trang: x
Luận văn thạc sĩ
GVHD: TS. Đinh Công Tịnh
CÁC YẾU TỐ GÂY TRANH CHẤP TRONG QUẢN LÝ NHÀ CHUNG
CƯ VÀ ĐỀ XUẤT MƠ HÌNH QUẢN LÝ NHÀ CHUNG CƯ
CHƯƠNG 1: ĐẶT VẤN ĐỀ
1.1 Giới thiệu chung
Thành phố Hồ Chí Minh là đô thị cấp đặc biệt, với quy mô dân số tập trung
đông nhất trong cả nước. Theo số liệu thống kê của Tổng cục Thống kê năm 2011
thành phố Hồ Chí Minh có số dân lớn nhất cả nước 7521,1 nghìn người. Trong xu
thế phát triển đơ thị chung hiện nay, việc phát triển căn hộ chung cư tại thành phố là
một tất yếu nhằm đảm bảo chỗ ở cho người dân sống trên địa bàn thành phố.
Tuy nhiên hiện nay tỷ lệ nhà chung cư còn thấp: theo thống kê của Bộ xây
dựng địa phương có tỷ lệ nhà ở chung cư cao nhất nước là Hà Nội đạt 16,64%, còn
ở Tp.HCM tỷ lệ nhà ở chung cư mới đạt 6,13% [1]
Hình 1.1: Tỷ lệ nhà chung cư.
(Điều tra Dân số và nhà ở năm 2009)
Trong Chiến lược phát triển nhà ở quốc gia đến năm 2020 và tầm nhìn đến
năm 2030 có nêu: mục tiêu tăng tỷ trọng nhà ở chung cư, đẩy mạnh phát triển nhà ở
cho thuê tại khu vực đô thị, bao gồm nhà ở cho thuê giá rẻ do Nhà nước đầu tư và
nhà ở cho thuê thương mại do các thành phần kinh tế đầu tư có sự hỗ trợ của Nhà
nước; phấn đấu thực hiện đầu tư xây dựng mới nhà ở mỗi năm khoảng 100 triệu m2
HVTH: Phạm Ngọc Hải
Trang: 1
Luận văn thạc sĩ
GVHD: TS. Đinh Cơng Tịnh
sàn, trong đó tối thiểu khoảng 20% diện tích sàn trong các dự án phát triển nhà ở tại
khu vực đô thị dành cho các đối tượng chính sách xã hội, người có thu nhập thấp.
Mục tiêu năm 2015 tỷ lệ nhà ở chung cư trong các dự án phát triển nhà ở tại
đô thị loại đặc biệt (Hà Nội và thành phố Hồ Chí Minh) đạt trên 80%, đơ thị từ loại
I đến loại II đạt trên 50%, đô thị loại III đạt trên 30% tổng số đơn vị nhà ở xây dựng
mới, đến năm 2020 đạt trên 90% ở đô thị từ loại I đến loại II đạt trên 60%, đô thị
loại III đạt trên 40% tổng số đơn vị nhà ở xây dựng mới.
Mặc dù đã có sự tập trung vào việc phát triển quỹ nhà chung cư, nhưng trong
một khoảng thời gian dài lại chưa có những quy định, cơ chế về quản lý nhà chung
cư, dẫn đến tình hình an sinh, xã hội trong nhà chung cư chưa được đảm bảo, đồng
thời chưa được quan tâm bảo trì dẫn đến tình trạng xuống cấp.
Theo số liệu báo cáo số 8296/SXD-QLN&CS ngày 31 tháng 10 năm 2011
của Sở xây dựng thành phố Hồ Chí Minh về Tình hình quản lý, sử dụng nhà chung
cư trên địa bàn thành phố thì tồn thành phố có 1129 lơ chung cư (tính đến cuối
năm 2010 và chưa có số liệu quận 9). Trong đó, nhà cao tầng có mục đích sử dụng
hỗn hợp có căn hộ để ở gồm 1098 lơ chung cư và 31 nhà cao tầng với tổng số
89.778 căn hộ. Trong đó:
- Xây dựng trước năm 1975: 533 lơ; trong đó 67 lơ hư hỏng nặng;
- Xây dựng sau năm 1975: 596 lơ.
1.2 Lý do hình thành đề tài nghiên cứu
Giai đoạn đầu sau năm 1975, công tác quản lý chung cư, nhà cao tầng chưa
được tập trung, Nhà nước chưa có một hệ thống văn bản quy phạm pháp luật hoàn
chỉnh để quản lý quỹ nhà này, Luật Nhà ở ban hành năm 2005 có hiệu lực thi hành
ngày 01/7/2006: có các quy định liên quan đến quản lý sử dụng nhà chung cư. Sau
đó là Quyết định số 08/2008/QĐ-BXD ngày 28/5/2008 của Bộ Xây dựng ban hành
quy chế quản lý sử dụng nhà chung cư. Tiếp theo là Nghị định số 71/2010/NĐ-CP
của Chính phủ: Quy định chi tiết và hướng dẫn thi hành Luật Nhà ở và một số văn
bản pháp luật liên quan.
HVTH: Phạm Ngọc Hải
Trang: 2
Luận văn thạc sĩ
GVHD: TS. Đinh Công Tịnh
Mặc dù đã có những văn bản pháp luật liên quan quản lý và sử dụng nhà
chung cư nhưng vẫn còn nhiều vấn đề tồn tại trong quản lý vận hành nhà chung cư:
Vấn đề liên quan đến phí quản lý và bảo trì, tranh chấp về bãi đậu xe, tranh chấp về
quyền sở hữu các cơng trình trong chung cư [2], ngồi ra cịn có vấn đề về sử dụng
sai cơng năng nhà chung cư: sử dụng căn hộ làm văn phòng , cửa hàng kinh doanh,
làm cơ sở sản xuất; vấn đề sử dụng phần diện tích thuộc sở hữu chung, sử dụng
chung trong nhà chung cư: Chưa thành lập Ban quản trị nhà chung cư, Chủ đầu tư
sử dụng phần diện tích thuộc sở hữu chung, sử dụng chung (tầng hầm để xe, nhà
sinh hoạt cộng đồng) để cho thuê làm văn phòng, Chủ đầu tư sử dụng phần sân
thượng (thuộc diện tích sử dụng chung) để xây dựng thêm căn hộ hoặc không đầu
tư các hạng mục thuộc phần sử dụng theo thoả thuận với khách mua căn hộ [3].
Thời gian gần đây các tranh chấp chung cư ngày càng tăng và khó giải quyết
dứt điểm, ảnh hưởng đến mơ hình nhà chung cư, ảnh hưởng đến cuộc sống người
dân và uy tín của các Nhà đầu tư. Do đó đề tài này tìm kiếm giải pháp nhằm hạn chế
tranh chấp trong quản lý sử dụng nhà chung cư.
1.3 Các mục tiêu nghiên cứu
Nghiên cứu này được thực hiện với các mục tiêu:
1. Xác định các yếu tố chính gây tranh chấp trong quản lý sử dụng nhà
chung cư.
2. Tìm hiểu mơ hình quản lý chung cư của một số nước.
3. Từ đó đưa ra những đề nghị nhằm cải thiện mơ hình quản lý chung
cư hiện nay và giảm thiểu tranh chấp trong quản lý chung cư.
1.4 Phạm vi nghiên cứu
Đối tượng khảo sát:
- Chủ đầu tư các dự án nhà chung cư;
- Cư dân sống trong các chung cư;
- Các đơn vị quản lý chung cư.
Địa điểm nghiên cứu:
HVTH: Phạm Ngọc Hải
Trang: 3
Luận văn thạc sĩ
GVHD: TS. Đinh Công Tịnh
- Nghiên cứu thực hiện tại các chung cư trên địa bàn thành phố Hồ
Chí Minh đang được quản lý bởi:
+ Chủ đầu tư dự án;
+ Các công ty quản lý chuyên nghiệp (Doanh nghiệp quản lý
vận hành nhà chung cư);
+ Ban quản trị.
(Các chung cư không là đối tượng nghiên cứu: được xây trước năm 1975, các
chung cư thu nhập thấp, tái định cư được quản lý bởi các công ty dịch vụ cơng ích
hay chính quyền địa phương các quận, huyện trong thành phố).
1.5 Kết quả mong đợi
Về mặt lý luận:
Nghiên cứu góp phần tìm ra những yếu tố gây tranh chấp trong quản lý nhà
chung cư.
Về mặt thực tiễn:
Nghiên cứu giúp tăng thêm hiểu biết về tranh chấp trong quản lý sử dụng nhà
chung cư, đồng thời giúp phòng ngừa những tranh chấp có thể xảy ra và đề xuất mơ
hình quản lý nhà chung cư.
HVTH: Phạm Ngọc Hải
Trang: 4
Luận văn thạc sĩ
GVHD: TS. Đinh Công Tịnh
CHƯƠNG 2: TỔNG QUAN
2.1 Khái niệm
2.1.1 Nhà chung cư
Nhà chung cư là nhà ở có từ hai tầng trở lên, có lối đi, cầu thang và hệ thống
cơng trình hạ tầng sử dụng chung cho nhiều hộ gia đình, cá nhân. Nhà chung cư có
phần diện tích thuộc sở hữu riêng của từng hộ gia đình, cá nhân, của Chủ đầu tư và
phần diện tích thuộc sở hữu chung của các chủ sở hữu nhà chung cư.[4]
Phân hạng nhà chung cư[5]
-
Nhà chung cư hạng 1 (cao cấp) là hạng có chất lượng sử dụng cao nhất;
đảm bảo yêu cầu về quy hoạch, kiến trúc, hạ tầng kỹ thuật, hạ tầng xã hội,
chất lượng hoàn thiện, trang thiết bị và điều kiện cung cấp dịch vụ quản lý
sử dụng đạt mức độ hoàn hảo;
-
Nhà chung cư hạng 2 là hạng có chất lượng sử dụng cao; đảm bảo yêu cầu
về quy hoạch, kiến trúc, hạ tầng kỹ thuật, hạ tầng xã hội, chất lượng hoàn
thiện, trang thiết bị và điều kiện cung cấp dịch vụ quản lý sử dụng đạt mức
độ tương đối hoàn hảo;
-
Nhà chung cư hạng 3 là hạng có chất lượng sử dụng khá cao; đảm bảo yêu
cầu về quy hoạch, kiến trúc, hạ tầng kỹ thuật, hạ tầng xã hội, chất lượng
hoàn thiện, trang thiết bị và điều kiện cung cấp dịch vụ quản lý sử dụng
đạt mức độ khá;
-
Nhà chung cư hạng 4 là hạng có chất lượng sử dụng trung bình; đảm bảo
yêu cầu về quy hoạch, kiến trúc; hạ tầng kỹ thuật, hạ tầng xã hội, chất
lượng hoàn thiện, trang thiết bị và điều kiện cung cấp dịch vụ quản lý sử
dụng đạt tiêu chuẩn, đủ điều kiện để đưa vào khai thác sử dụng.
2.1.2 Tranh chấp
1.
Khái niệm:
Thuật ngữ "tranh chấp" nói chung được hiểu là sự bất đồng, mâu thuẫn về
quyền lợi và nghĩa vụ phát sinh giữa các bên liên quan. Những bất đồng, mâu thuẫn
này có thể phát sinh từ những quan hệ xã hội do nhiều ngành luật điều chỉnh nên
chúng được gọi theo ngành luật đó.[6]
HVTH: Phạm Ngọc Hải
Trang: 5
Luận văn thạc sĩ
GVHD: TS. Đinh Công Tịnh
Theo từ điển pháp lý: tranh chấp là những mâu thuẫn, bất hoà về quyền và
nghĩa vụ hợp pháp giữa các chủ thể tham gia vào một quan hệ pháp luật. Có nhiều
loại tranh chấp: tranh chấp dân sự, tranh chấp lao động, tranh chấp kinh tế …
Ví dụ như tranh chấp dân sự: những mâu thuẫn, bất hoà về quyền và nghĩa
vụ hợp pháp giữa các chủ thể tham gia vào quan hệ pháp luật dân sự. Phổ biến có
các loại tranh chấp dân sự sau: tranh chấp về quyền sở hữu, về hợp đồng dân sự, bồi
thường thiệt hại ngoài hợp đồng, tranh chấp về quyền và nghĩa vụ dân sự giữa công
dân với nhau, giữa công dân với pháp nhân, giữa pháp nhân với nhau, tranh chấp về
hôn nhân gia đình, u cầu tun bố mất tích hoặc tun bố chết, khiếu nại về đăng
ký hộ tịch về danh sách cử tri, khiếu nại đối với cơ quan báo chí.
Theo Luật Đất đai: tranh chấp đất đai là tranh chấp về quyền và nghĩa vụ của
người sử dụng đất giữa hai hoặc nhiều bên trong quan hệ đất đai. Trong Luật
Thương mại: tranh chấp thương mại là tranh chấp phát sinh do việc không thực hiện
hoặc thực hiện không đúng hợp đồng trong hoạt động thương mại.
2.
Hình thức giải quyết tranh chấp
Tranh chấp thương mại trước hết phải được giải quyết thông qua thượng
lượng giữa các bên. Các bên tranh chấp có thể thoả thuận chọn một cơ quan, tổ
chức hoặc cá nhân làm trung gian hoà giải.
Trong trường hợp thương lượng hoặc hồ giải khơng đạt kết quả thì tranh
chấp thương mại được giải quyết tại Trọng tài hoặc Toà án. Thủ tục giải quyết tranh
chấp thương mại tại Trọng tài, Toà án được tiến hành theo các thủ tục tố tụng của
Trọng tài hoặc Toà án mà các bên lựa chọn.
3.
-
Giải quyết tranh chấp trong quản lý sử dụng nhà chung cư
Các tranh chấp liên quan tới quyền sở hữu trong nhà chung cư do Toà án
giải quyết.
-
Các tranh chấp về quyền sử dụng trong nhà chung cư được giải quyết trên
cơ sở hoà giải nhưng phải đảm bảo các quy định của Quyết định số
08/2008/QĐ-BXD ngày 28 tháng 05 năm 2008 của Bộ Xây dựng về việc
ban hành Quy chế quản lý và sử dụng nhà chung cư. Nếu khơng hồ giải
được thì chuyển Tồ án giải quyết.
HVTH: Phạm Ngọc Hải
Trang: 6
Luận văn thạc sĩ
-
GVHD: TS. Đinh Công Tịnh
Tranh chấp về hợp đồng dân sự trong quá trình thực hiện quản lý sử dụng
nhà chung cư theo quy định của Quyết định số 08/2008/QĐ-BXD ngày 28
tháng 05 năm 2008 của Bộ Xây dựng về việc ban hành Quy chế quản lý và
sử dụng nhà chung cư thì xử lý theo quy định của pháp luật về hợp đồng
dân sự.
2.2 Khung pháp lý liên quan QLSD nhà chung cư
Hệ thống pháp luật về quản lý vận hành nhà chung cư đã và đang từng bước
được hoàn thiện, tạo cơ sở pháp lý cho việc đưa các hoạt động của quản lý vận hành
nhà chung cư đi vào nề nếp, góp phần ổn định đời sống sinh hoạt của các khu dân
cư trong nhà chung cư cao tầng hiện nay. Hệ thống pháp luật liên quan đến quản lý
vận hành nhà chung cư bao gồm các văn bản chủ yếu sau:
-
Luật Nhà ở năm 2005;
-
Nghị định số 71/2010/NĐ-CP ngày 23/6/2010 của Chính phủ về quy định
chi tiết và hướng dẫn thi hành Luật Nhà ở;
-
Thông tư số 16/2010/TT-BXD ngày 01/09/2010 của Bộ Xây dựng quy
định cụ thể và hướng dẫn thực hiện một số nội dung của Nghị định số
71/2010/NĐ-CP ngày 23/6/2010 của Chính phủ quy định chi tiết và hướng
dẫn thi hành Luật Nhà ở;
-
Quyết định số 08/2008/QĐ-BXD ngày 28 tháng 5 năm 2008 của Bộ Xây
dựng về việc ban hành Quy chế quản lý sử dụng nhà chung cư;
-
Nghị định số 23/2009/NĐ-CP ngày 27/2/2009 về xử phạt vi phạm hành
chính trong hoạt động xây dựng, kinh doanh bất động sản; khai thác, sản
xuất, kinh doanh vật liệu xây dựng quản lý cơng trình hạ tầng kỹ thuật;
quản lý phát triển nhà và cơng sở;
-
Pháp luật về phịng cháy chữa cháy (Luật phòng cháy chữa cháy và các
văn bản hướng dẫn thi hành)
-
Thông tư số 01/2009/TT-BXD về việc cấp giấy chứng nhận quyền sở hữu
đối với nhà ở và hướng dẫn mẫu hợp đồng mua bán nhà chung cư;
-
Công văn số 119/BXD-QLN ngày 07/9/2009 của Bộ xây dựng về việc
quản lý nhà chung cư theo Thông tư số 01/2009/TT-BXD;
HVTH: Phạm Ngọc Hải
Trang: 7
Luận văn thạc sĩ
-
GVHD: TS. Đinh Công Tịnh
Thông tư số 37/2009/TT-BXD ngày 01/12/2009 của Bộ Xây dựng hướng
dẫn phương pháp xác định và quản lý giá dịch vụ nhà chung cư;
-
Công văn số 2230/BXD-QLN ngày 04/11/2008 của Bộ Xây dựng về việc
triển khai thực hiện các quy định của pháp luật về nhà ở trong quản lý sử
dụng nhà chung cư;
-
Công văn số 144/BXD-QLN ngày 25/11/2009 của Bộ Xây dựng về việc
xác định phần diện tích sở hữu chung và sở hữu riêng nhà chung cư.
2.2.1 Sở hữu riêng nhà chung cư có nhiều chủ sở hữu
Phần sở hữu riêng trong nhà chung cư có nhiều chủ sở hữu:
Phần diện tích bên trong căn hộ (kể cả diện tích ban cơng, lơ gia gắn liền với
căn hộ đó) của chủ sở hữu căn hộ; phần diện tích khác trong nhà chung cư mà Chủ
đầu tư bán cho riêng từng chủ sở hữu căn hộ hoặc bán cho các tổ chức, cá nhân
khác;
Phần diện tích thuộc sở hữu riêng của Chủ đầu tư (Chủ đầu tư giữ lại, không
bán và cũng khơng phân bố giá trị phần diện tích thuộc sở hữu riêng vào giá bán căn
hộ cho các chủ sở hữu căn hộ);
Các thiết bị sử dụng riêng trong căn hộ, trong phần diện tích khác thuộc sở
hữu riêng của chủ sở hữu căn hộ hoặc của các chủ sở hữu khác.
2.2.2 Sở hữu chung nhà chung cư có nhiều chủ sở hữu
Sở hữu chung bao gồm phần diện tích và các thiết bị sử dụng chung cho nhà
chung cư được quy định như sau:
Phần diện tích thuộc sở hữu chung của các chủ sở hữu nhà chung cư bao
gồm: không gian, hành lang, cầu thang bộ, cầu thang máy, sân thượng, khung, cột,
tường chịu lực, tường bao ngôi nhà, tường phân chia các căn hộ, sàn, mái, đường
thoát hiểm, hệ thống bể phốt, lối đi bộ, sân chơi chung và các phần khác không
thuộc sở hữu riêng của các chủ sở hữu nhà chung cư;
Nơi để xe (xe đạp, xe cho người tàn tật, xe động cơ hai bánh) được xây dựng
theo quy chuẩn xây dựng và có thể bố trí tại tầng hầm hoặc tại tầng một hoặc tại
phần diện tích khác trong hoặc ngồi nhà chung cư;
Các thiết bị sử dụng chung cho nhà chung cư;
HVTH: Phạm Ngọc Hải
Trang: 8
Luận văn thạc sĩ
GVHD: TS. Đinh Công Tịnh
2.2.3 Quản lý vận hành nhà chung cư
Nhà chung cư có nhiều chủ sở hữu phải có Ban quản trị do các chủ sở hữu và
người sử dụng nhà chung cư bầu. Chủ đầu tư có trách nhiệm chuẩn bị nội dung để
thành lập Ban quản trị nhà chung cư theo quy định của Luật Nhà ở.
Việc quản lý vận hành nhà chung cư do doanh nghiệp có năng lực chun
mơn về quản lý vận hành nhà chung cư thực hiện.
Các chi phí dịch vụ khi sử dụng nhà chung cư, kể cả phí dịch vụ trơng giữ xe
ơ tơ khơng được cao hơn mức giá dịch vụ do Uỷ ban nhân dân cấp tỉnh quy định,
trừ trường hợp các bên có thoả thuận khác.
2.2.4 Kinh phí bảo trì phần sở hữu chung của nhà chung cư
Trường hợp Chủ đầu tư ký hợp đồng bán căn hộ kể từ ngày Luật Nhà ở có
hiệu lực thi hành (7/2006) thì Chủ đầu tư có trách nhiệm nộp các khoản kinh phí sau
đây:
-
Đối với diện tích nhà bán thì phải nộp 2% tiền bán, khoản tiền này được
tính vào tiền bán căn hộ hoặc diện tích khác mà người mua phải trả và
được quy định rõ trong hợp đồng mua bán;
-
Đối với phần diện tích nhà mà Chủ đầu tư giữ lại, không bán (không tính
phần diện tích thuộc sử dụng chung) thì Chủ đầu tư phải nộp 2% giá trị
của phần diện tích đó; phần giá trị này được tính theo giá bán căn hộ có
giá cao nhất của nhà chung cư đó.
Trường hợp Chủ đầu tư ký hợp đồng bán căn hộ trước ngày Luật Nhà ở có
hiệu lực thi hành mà Chủ đầu tư chưa thu 2% tiền bán thì các chủ sở hữu căn hộ
chung cư có trách nhiệm đóng góp khoản kinh phí để bảo trì phần sở hữu chung.
Kinh phí đóng góp chỉ được thu khi phát sinh cơng tác bảo trì và được xác định đối
với từng cơng việc bảo trì cụ thể.
Trường hợp kinh phí bảo trì khơng đủ để thực hiện bảo trì phần sở hữu chung
thì các chủ sở hữu nhà chung cư có trách nhiệm đóng góp thêm kinh phí tương ứng
với phần diện tích thuộc sở hữu riêng của từng chủ sở hữu.
Quy chế quản lý sử dụng nhà chung cư ban hành kèm theo Quyết định số
08/2008/QĐ-BXD đưa ra nguyên tắc tự quản, phù hợp với pháp luật về nhà ở và
HVTH: Phạm Ngọc Hải
Trang: 9
Luận văn thạc sĩ
GVHD: TS. Đinh Công Tịnh
các pháp luật liên quan và nguyên tắc tự trang trải kinh phí cho hoạt động quản lý
sử dụng nhà chung cư. Đây là những nguyên tắc nhằm đảm bảo việc quản lý sử
dụng nhà chung cư thống nhất và tính tự chủ trong việc thực hiện quản lý sử dụng
nhà chung cư.
2.2.5 Mơ hình tổ chức quản lý sử dựng nhà chung cư
Quyết định số 08/2008/QĐ-BXD đã quy định rõ về mô hình tổ chức quản lý
sử dụng nhà chung cư cụ thế là quy định rõ việc tổ chức của Hội nghị nhà chung cư,
hình thức bầu Ban quản trị, cơ cấu, thành phần, quyền hạn và trách nhiệm của Ban
quản trị, nội dung công việc cụ thể mà Ban quản trị thực hiện trong nhiệm kỳ.
2.2.6 Quản lý vận hành, bảo trì nhà chung cư
Quản lý vận hành nhà chung cư bao gồm quản lý việc điều khiển, duy trì
hoạt động của hệ thống trang thiết bị (bao gồm thang máy, máy bơm nước, máy
phát điện dự phòng, hệ thống hạ tầng kỹ thuật và các trang thiết bị khác) thuộc phần
sở hữu chung hoặc phần sử dụng chung của nhà chung cư; cung cấp các dịch vụ
(bảo vệ, vệ sinh, thu gom rác thải, chăm sóc vườn hoa, cây cảnh, diệt côn trùng và
các dịch vụ khác) đảm bảo cho nhà chung cư hoạt động bình thường.
Về hợp đồng cung cấp dịch vụ quản lý vận hành nhà chung cư và nghiệm
thu, thanh toán, thanh lý hợp đồng dịch vụ phải đảm bảo các nội dung chính sau:
-
Tên, địa chỉ, người đại diện các bên ký hợp đồng;
-
Quy mô, diện tích các bộ phận trong và ngồi nhà chung cư thuộc phần sở
hữu chung cần phải quản lý vận hành;
-
Nội dung và yêu cầu về chất lượng, số lượng, thời gian, địa điểm cung cấp
dịch vụ quản lý vận hành nhà chung cư;
-
Các khoản phí, mức phí dịch vụ vận hành nhà chung cư;
-
Thời gian thực hiện hợp đồng dịch vụ quản lý vận hành nhà chung cư;
-
Trách nhiệm, quyền hạn của các bên tham gia hợp đồng;
-
Những thoả thuận khác có liên quan.
Việc huỷ bỏ và chấm dứt hợp đồng cung cấp dịch vụ quản lý vận hành nhà
chung cư được thực hiện trong các trường hợp sau:
HVTH: Phạm Ngọc Hải
Trang: 10
Luận văn thạc sĩ
-
GVHD: TS. Đinh Công Tịnh
Hợp đồng bị đơn phương huỷ bỏ khi một trong hai bên vi phạm cam kết
trong hợp đồng;
-
Hợp đồng được chấm dứt khi hết thời hạn hoặc hai bên cùng thoả thuận
thống nhất chấm dứt hợp đồng.
2.2.7 Trách nhiệm và quyền hạn của doanh nghiệp quản lý vận hành nhà
chung cư trong vận hành nhà chung cư
Thực hiện cung cấp dịch vụ quản lý vận hành nhà chung cư theo hợp đồng đã
ký, đảm bảo an toàn, tiêu chuẩn, quy phạm quy định;
Ký kết hợp đồng phụ với các doanh nghiệp khác cung cấp dịch vụ cho nhà
chung cư (nếu có); giám sát việc cung cấp các dịch vụ quản lý vận hành nhà chung
cư đối với các doanh nghiệp nêu trên để đảm bảo thực hiện theo hợp đồng đã ký;
Thông báo bằng văn bản về những yêu cầu, những điều cần chú ý cho người
sử dụng khi bắt đầu sử dụng nhà chung cư; hướng dẫn việc lắp đặt các trang thiết bị
thuộc phần sở hữu riêng vào hệ thống trang thiết bị dùng chung trong nhà chung cư;
Định kỳ kiểm tra cụ thể, chi tiết, bộ phận của nhà chung cư để thực hiện việc
quản lý vận hành nhà chung cư;
Thực hiện ngay việc ngăn ngừa nguy cơ gây thiệt hại cho người sử dụng nhà
chung cư và sửa chữa bất kỳ chi tiết nào của phần sở hữu chung hoặc trang thiết bị
dùng chung trong nhà chung cư bị hư hỏng đảm bảo cho nhà chung cư hoạt động
được bình thường;
Thu phí dịch vụ quản lý vận hành nhà chung cư hàng tháng khi được Ban
quản trị nhà chung cư uỷ quyền. Trường hợp nhà chung cư có một chủ sở hữu thì
thực hiện việc thu kinh phí quản lý vận hành theo thoả thuận giữa chủ sở hữu và
người sử dụng.
Phối hợp với Ban quản trị đề nghị các cơ quan cấp điện, nước ngừng cung
cấp, nêu người sử dụng nhà chung cư khơng thực hiện đóng góp đầy đủ, đúng hạn
chi phí quản lý vận hành nhà chung cư và vi phạm các quy định;
Định kỳ 6 tháng một lần, báo cáo công khai về công tác quản lý vận hành
nhà chung cư với Ban quản trị và phối hợp với Ban quản trị lấy ý kiến của người sử
dụng nhà chung cư về việc cung cấp dịch vụ cho nhà chung cư;
HVTH: Phạm Ngọc Hải
Trang: 11
Luận văn thạc sĩ
GVHD: TS. Đinh Công Tịnh
Phổi hợp với Ban quản trị, tổ dân phố trong việc bảo vệ an ninh, trật tự và
các vấn đề có liên quan khác trong quá trình quản lý vận hành nhà chung cư.
2.2.8 Kinh phí quản lý vận hành phần sở hữu chung nhà chung cư
Chi phí cho doanh nghiệp vận hành nhà chung cư; điều khiển hoạt động của
hệ thống trang thiết bị và nhân công thực hiện các dịch vụ cho nhà chung cư; các
chi phí sử dụng năng lượng, nhiên liệu, vật liệu, duy tu bảo dưỡng thường xuyên và
các chi phí khác để đảm bảo hoạt động của máy móc, thiết bị (như thang máy, máy
bơm và máy móc, thiết bị khác) thuộc phần sở hữu chung trong nhà chung cư;
Chi phí phụ cấp trách nhiệm cho các thành viên Ban quản trị và các chi phí
hợp lý khác phục vụ cho hoạt động của Ban quản trị;
Phí trông giữ ô tô, xe đạp, xe máy được hạch tốn riêng và được bù đắp vào
chi phí quản lý vận hành nhà chung cư.
2.2.9 Huy động kinh phí quản lý vận hành phần sở hữu chung nhà chung cư
Trường hợp nhà chung cư có một chủ sở hữu thì kinh phí quản lý vận hành
do chủ sở hữu đảm nhận, trừ trường hợp chủ sở hữu và người sử dụng có thoả thuận
khác. Trường hợp nhà chung cư có nhiều chủ sở hữu thì kinh phí vận hành được
huy động từ các chủ sở hữu theo nguyên tắc đảm bảo tính đủ chi phí. Mức đóng góp
kinh phí được tính theo tháng, phân bổ theo diện tích phần sở hữu riêng của từng
chủ sở hữu và thu từ người sử dụng nhà chung cư mỗi tháng một lần. Uỷ ban nhân
dân tỉnh, thành phố trực thuộc Trung ương căn cứ vào tình hình thực tế của địa
phương để quy định mức thu tối đa (giá trần) kinh phí quản lý vận hành nhà chung
cư trên địa bàn. Chủ đầu tư dự án nhà chung cư căn cứ mức thu tối đa do Uỷ ban
nhân dân tỉnh, thành phố trực thuộc Trung ương quy định để tính tốn, cân đối mức
phí dịch vụ ngay từ khi lập dự án.
Đối với dự án nhà chung cư có sử dụng dịch vụ gia tăng (như tắm hơi, bể bơi
sử dụng riêng cho từng nhà hoặc các dịch vụ gia tăng khác) Chủ đầu tư có thoả
thuận mức phí dịch vụ với người mua bằng văn bản khi ký hợp đồng mua bán nhà ở
thì mức thu thực hiện theo thoả thuận đó.
HVTH: Phạm Ngọc Hải
Trang: 12
