bồi thường giải phóng mặt bằng

n Tt Nghip

GVHD: TS. Nguyn Th Hoi

Lời cảm ơn
Lời đầu tiên em xin bày tỏ lòng kính trọng và biết
ơn chân thành, sâu sắc nhất tới cô giáo Nguyễn Thị
Hoài đà dành nhiều thời gian, công sức hớng dẫn và
chỉ bảo tận tình em trong suốt quá trình hoàn
thành đề tài.
Em xin gửi lời cảm ơn chân thành tới các thầy cô
khoa Địa Lí Trờng Đại Học Vinh đà tâm huyết giảng
dạy, giúp em hình thành, nâng cao kiến thức, kỹ năng
và tạo điều kiện cho em học tập và trởng thành trong
học tập, nghiên cứu khoa học và trong cuộc sống qua 4
năm sinh viên.
Cuối cùng em xin gửi lời cảm ơn tới các cô chú, anh
chị trong phòng Tài nguyên & Môi trờng huyện Diễn
Châu đà giúp đỡ em rất nhiều trong quá trình tìm
hiểu tài liệu để hoàn thành đề tài.
Do điều kiện thời gian không nhiều nên đề tài
của em không tránh khỏi những thiếu sót và hạn chế.
Kính mong nhận đợc nhiều ý kiến đóng góp từ quý
thầy cô và các bạn để đồ án của em đợc hoàn thiện
hơn!
Em xin chân thành cảm ơn!


Đồ Án Tốt Nghiệp

GVHD: TS. Nguyễn Thị Hoài

MỤC LỤC
Trang

PHẦN I. MỞ ĐẦU...............................................................................................1
1. Tính cấp thiết của đề tài..................................................................................1
2. Mục đích và nhiệm vụ nghiên cứu..................................................................2
2.1. Mục đích........................................................................................................2
2.2. Nhiệm vụ.......................................................................................................2
3. Phạm vi nghiên cứu.........................................................................................3
3.1. Phạm vi lãnh thổ nghiên cứu.......................................................................3
3.2. Phạm vi nội dung nghiên cứu......................................................................3
3.3. Phạm vi thời gian nghiên cứu.....................................................................3
4. Quan điểm nghiên cứu....................................................................................3
4.1. Quan điểm hệ thống......................................................................................3
4.2. Quan điểm phát triển bền vững....................................................................4
4.3. Quan điểm lịch sử, viễn cảnh.......................................................................4
5. Phương pháp nghiên cứu................................................................................5
5.1. Phương pháp thu thập và xử lý, phân tích số liệu, tài liệu.........................5
5.2. Phương pháp toán học..................................................................................5
5.3. Phương pháp thực địa..................................................................................6
5.4. Phương pháp chuyên gia..............................................................................
6
6. Cấu trúc đề tài..................................................................................................6
PHẦN II: NỘI DUNG : CHƯƠNG 1. CƠ SỞ LÝ LUẬN VÀ THỰC TIỄN
VỀ CÔNG TÁC BỒI THƯỜNG, GPMB VÀ HỖ TRỢ TÁI ĐỊNH CƯ............7
1.1. Cơ sở lý luận..................................................................................................7
1.1.1. Một số vấn đề chung..................................................................................7
1.1.1.1. Một số khái niệm.....................................................................................7
1.1.1.2. Đặc điểm và bản chất của bồi thường GPMB.......................................9
1.1.1.3. Vai trò của bồi thường, GPMB.............................................................11

1.1.1.4. Các nhân tố ảnh hưởng........................................................................12
1.1.2.1. Chính sách bồi thường, GPMB và hỗ trợ tái định cư của Việt Nam
.............................................................................................................................18
1.1.2.2. Trình tự, thủ tục thu hồi đất, bồi thường và hỗ trợ tái định cư khi
nhà nước thu hồi đất theo pháp luật hiện hànhcủa Việt Nam........................23
1.2. Cơ sở thực tiễn............................................................................................24


Đồ Án Tốt Nghiệp

GVHD: TS. Nguyễn Thị Hồi

1.2.1.Thực trạng cơng tác bồi thường, GPMB và tái định cư ở Việt Nam......24
1.2.1.1. Phương án, giá bồi thường...................................................................24
1.2.1.2. Chính sách hỗ trợ..................................................................................25
1.2.1.3. Tái định cư và cơ sở hạ tầng khu tái định cư......................................25
1.2.2. Thực trạng công tác bồi thường, GPMB và hỗ trợ tái định cư ở tỉnh
Nghệ An..............................................................................................................26
1.2.3. Một số bài học kinh nghiệm....................................................................27
CHƯƠNG 2. THỰC TRẠNG VỀ CÔNG TÁC BỒI THƯỜNG, GPMB CỦA
DỰ ÁN NÂNG CẤP, MỞ RỘNG TUYẾN GIAO THÔNG QL 1A TRÊN
ĐỊA BÀN XÃ DIỄN YÊN..................................................................................28
2.1. Khái quát về xã Diễn Yên, huyện Diễn Châu, tỉnh Nghệ An....................28
2.1.1. Điều kiện tự nhiên, tài nguyên và cảnh quan mơi trường.....................28
2.1.1.1. Vị trí địa lý.............................................................................................28
2.1.1.2. Địa hình, địa mạo..................................................................................28
2.1.1.3. Khí hậu..................................................................................................28
2.1.1.4. Thuỷ văn................................................................................................30
2.1.1.6. Tài ngun nước...................................................................................30
2.1.1.7. Thực trạng mơi trường.........................................................................31

2.1.2. Các điều kiện kinh tế, xã hội...................................................................31
2.1.2.1. Dân số, lao động....................................................................................31
2.1.2.2. Cơ sở hạ tầng.........................................................................................32
2.1.2.3. Thực trạng phát triển kinh tế - xã hội..................................................35
2.1.2.4. Sự phát triển các khu dân cư nông thôn.............................................37
2.1.3.2. Hiện trạng sử dụng đất và tình hình biến động đất đai......................39
2.2. Thực trạng về cơng tác bồi thường, GPMB của dự án nâng cấp, mở
rộng tuyến giao thông QL 1A trên địa bàn xã Diễn Yên..................................47
2.2.1. Giới thiệu chung về dự án.......................................................................47
2.2.1.1. Các văn bản pháp lý có liên quan đến dự án.......................................48
2.2.1.2. Quy trình thực hiện công tác bồi thường, GPMB hỗ trợ và tái định
cư khi nhà nước thu hồi đất của dự án nâng cấp, mở rộng QL 1A tại xã
Diễn Yên.............................................................................................................49
2.2.2. Chính sách hỗ trợ.....................................................................................52
2.2.2.1. Cơ sở hỗ trợ...........................................................................................52
2.2.2.2. Chính sách hỗ trợ khi GPMB trong dự án nâng cấp, mở rộng Quốc
lộ 1A trên địa bàn xã Diễn Yên..........................................................................53


Đồ Án Tốt Nghiệp

GVHD: TS. Nguyễn Thị Hoài

2.2.3. Đối tượng được bồi thường và điều kiện được bồi thường....................53
2.2.3.1. Quy định của UBND tỉnh Nghệ An......................................................53
2.2.3.2. Đối tượng bồi thường và điều kiện bồi thường trong dự án nâng cấp,
mở rộng đường QL 1A trên địa bàn xã Diễn Yên................................................55
2.2.4. Xác định giá đền bù.................................................................................55
2.2.4.1. Căn cứ xác định giá đền bù..................................................................55
2.2.4.2. Giá đền bù trong dự án nâng cấp, mở rộng đường QL 1A trên địa

bàn xã Diễn Yên.................................................................................................56
2.2.5. Đánh giá...................................................................................................58
2.2.5.1. Ưu điểm.................................................................................................58
2.2.5.2. Nhược điểm...........................................................................................58
2.2.5.3. Nguyên nhân.........................................................................................59
3.1. Nhiệm vụ chủ yếu trong thời gian tới............................................................61
3.2. Một số giải pháp chủ yếu............................................................................61
3.2.1. Giải pháp về chính sách, giá bồi thường đất đai, tài sản.......................61
3.2.2. Giải pháp về công tác chỉ đạo thực hiện trong công tác bồi thường,
GPMB.................................................................................................................61
3.2.3. Giải pháp về cơng tác tun truyền.........................................................62
3.2.4. Kiện tồn bộ máy quản lý và cán bộ.......................................................62
3.2.5. Tăng cường các biện pháp tổ chức, thực hiện.......................................63
3.2.6. Các giải pháp khác...................................................................................63
PHẦN 3. KẾT LUẬN VÀ KIẾN NGHỊ............................................................64
1. Kết luận..........................................................................................................64
2. Kiến nghị........................................................................................................64


Đồ Án Tốt Nghiệp

GVHD: TS. Nguyễn Thị Hoài
DANH MỤC BẢNG BIỂU
Trang

Bảng 01: Một số chỉ tiêu nhiệt độ trong năm của xã Diễn Yên.......................30
Bảng 02: Hiện trạng sử dụng đất nông nghiệp năm 2010...............................40
Bảng 03: Hiện trạng sử dụng đất phi nông nghiệp năm 2010.............................42
Bảng 04: Biến động đất đai giai đoạn 2006 - 2010..........................................43
Bảng 05: Bảng tổng hợp kinh phí bồi thường, hỗ trợ GPMB thực hiện dự

án: Nâng cấp, mở rộng Quốc lộ 1A trên địa bàn xã Diễn Yên, huyện Diễn
Châu, tỉnh Nghệ An...........................................................................................58

`


Đồ Án Tốt Nghiệp

GVHD: TS. Nguyễn Thị Hoài
DANH MỤC CÁC CHỮ VIẾT TẮT

QL

Quốc lộ

GPMB

Giải phóng mặt bằng

HSĐC

Hồ sơ địa chính

TĐC

Tái định cư

GCNQSDĐ

Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất

UBND

Ủy ban nhân dân

CNH - HĐH

Cơng nghiệp hóa – Hiện đại hóa

NĐ - CP

Nghị định - Chính phủ

HĐND

Hội đồng nhân dân


Đồ Án Tốt Nghiệp

GVHD: TS. Nguyễn Thị Hoài
PHẦN I. MỞ ĐẦU

1. Tính cấp thiết của đề tài
Đất đai là tài nguyên quốc gia vô cùng quý giá, là tư liệu sản xuất đặc
biệt, là thành phần quan trọng hàng đầu của môi trường sống, là địa bàn phân
bố các khu dân cư, xây dựng các cơ sở kinh tế, văn hố, xã hội, an ninh - quốc
phịng; có ý nghĩa kinh tế, chính trị, xã hội sâu sắc trong sự nghiệp xây dựng
và bảo vệ tổ quốc.
Trong điều kiện quỹ đất có hạn và sự phát triển mạnh mẽ của q trình

cơng nghiệp hố, hiện đại hố cũng như q trình đơ thị hố đã làm cho đất
đai ngày càng có vai trị quan trọng. Đất đai trở thành vấn đề lớn, bức xúc cả
về phương diện lý luận và thực tiễn, ở cấp vi mơ lẫn vĩ mơ, chính sách và
thực thi chính sách, đối với cả người dân cũng như các cấp chính quyền.
Trong những năm gần đây, nền kinh tế nước ta thay đổi một cách nhanh
chóng, nhu cầu về đất cho người dân, cho các công trình xây dựng, các khu
cơng nghiệp, khu đơ thị…tăng lên mạnh mẽ làm cho đất càng trở nên khan
hiếm và đắt đỏ. Đi đơi với tình hình phát triển đất nước như vậy, việc bồi
thường, thu hồi đất để giải toả phục vụ việc quy hoạch và thực hiện các dự án
xây dựng ngày càng phát triển trên phạm vi toàn quốc.
Việc thu hồi đất để đáp ứng nhu cầu phát triển kết cấu hạ tầng, phát triển
đô thị, công nghiệp, dịch vụ là xu thế tất yếu trong giai đoạn đẩy mạnh cơng
nghiệp hóa, hiện đại hóa đất nước. Kết quả thu hồi đất để giao, cho thuê đã
góp phần thúc đẩy phát triển kinh tế, ổn định chính trị - xã hội trong thời gian
qua.
Hiện nay trên cả nước đang tiến hành nâng cấp, mở rộng tuyến giao
thông QL 1A nhằm nâng cao chất lượng đường bộ đảm bảo an tồn giao
thơng. Và xã Diễn n, huyện Diễn Châu, tỉnh Nghệ An là một xã có vị trí địa
lý dọc trên QL 1A cũng đang tiến hành thi cơng, mở rộng đoạn đường. Có thể
thấy việc bồi thường, giải phóng mặt bằng và cơng tác tái định cư đều gặp rất
nhiều vướng mắc làm chậm trễ việc khởi công xây dựng và kéo dài tiến độ thi


Đồ Án Tốt Nghiệp

GVHD: TS. Nguyễn Thị Hồi

cơng của các cơng trình, khơng những gây thiệt hại cho Nhà nước mà cịn là
ngun nhân của những vụ khiếu kiện đơng người và kéo dài, làm ảnh hưởng đến
sự ổn định kinh tế - xã hội - chính trị của địa phương.

Từ những lý do trên tôi tiến hành đi sâu nghiên cứu đề tài "Thực trạng
công tác bồi thường, GPMB của dự án nâng cấp, mở rộng tuyến giao
thông quốc lộ 1A trên địa bàn xã Diễn Yên, huyện Diễn Châu, tỉnh Nghệ
An" với mục đích điều tra, tìm hiểu thực trạng và tìm ra nguyên nhân gây cản
trở, đề xuất một số giải pháp nhằm đẩy nhanh tiến độ của cơng tác bồi
thường, giải phóng mặt bằng, đáp ứng yêu cầu cải cách hành chính của Nhà
nước.
2. Mục đích và nhiệm vụ nghiên cứu
2.1. Mục đích
Tìm hiểu thực trạng công tác bồi thường, GPMB khi Nhà nước thu hồi
đất ở rên địa bàn xã Diễn Yên, huyện Diễn Châu, tỉnh Nghệ An, qua đó rút ra
ưu, nhược điểm trong việc thực hiện chính sách bồi thường, GPMB và chính
sách hỗ trợ. Trên cơ sở đó đề xuất ý kiến góp phần đẩy nhanh cơng tác giải
phóng mặt bằng, giúp cho công tác quản lý Nhà nước về đất đai ngày càng
hiệu quả, minh bạch.
2.2. Nhiệm vụ
Để đạt được mục đích trên, đề tài cần thực hiện những nhiệm vụ chính
sau:
- Hiểu và nắm vững các chính sách bồi thường, giải phóng mặt bằng và
các chính sách hỗ trợ cũng như các văn bản pháp lý có liên quan
- Các số liệu điều tra, thu thập phải phản ánh đúng, khách quan q trình
thực hiện chính sách bồi thường, hỗ trợ của dự án sử dụng đất vào mục đích
phục vụ lợi ích cơng cộng và phát triển kinh tế trên địa bàn xã Diễn Yên,
huyện Diễn Châu, tỉnh Nghệ An
- Nêu đúng thực trạng công tác GPMB, bồi thường và các chính sách hỗ
trợ trên địa bàn nghiên cứu
- Đưa ra được các giải pháp phải có cơ sở và tính khả thi cao


Đồ Án Tốt Nghiệp

GVHD: TS. Nguyễn Thị Hoài

3. Phạm vi nghiên cứu
3.1. Phạm vi lãnh thổ nghiên cứu
Diện tích tự nhiên xã Diễn Yên, huyện Diễn Châu với 1.522,52 ha, giới
hạn bởi:
- Phía Bắc giáp xã Diễn Trường, Diễn Đồi.
- Phía Nam giáp xã Diễn Hồng, Diễn Phong.
- Phía Đơng giáp xã Diễn Hồng, Diễn Mỹ.
- Phía Tây giáp huyện Yên Thành.
3.2. Phạm vi nội dung nghiên cứu
Nghiên cứu thực trạng công tác bồi thường, GPMB của dự án nâng cấp,
mở rộng đường quốc lộ 1A trên địa bàn xã Diễn Yên, huyện Diễn Châu, tỉnh
Nghệ An
3.3. Phạm vi thời gian nghiên cứu
Đề tài nghiên cứu thực trạng bồi thường, cơng tác giải phóng mặt bằng
của dự án nâng cấp, mở rộng QL 1A trên địa bàn nghiên cứu từ năm 2011 2014 và định hướng đến 2016
4. Quan điểm nghiên cứu
4.1. Quan điểm hệ thống
- Đất đai là 1 hệ thống gồm các yếu tố liên kết, tương tác chặt chẽ với
nhau. Như vậy, sự thay đổi một yếu tố sẽ dẫn tới sự thay đổi của toàn bộ hệ
thống.
- Lãnh thổ nghiên cứu không chỉ một hệ thống bao gồm các xóm mà đây
cịn là một bộ phận của huyện Diễn Châu. Vì vậy, nghiên cứu thực trạng cơng
tác GPMB và chính sách hỗ trợ tại xã Diễn Yên phải đặt trong hướng sử dụng
chung của toàn bộ tỉnh Nghệ An và trên cả nước và dựa trên chính sách đề bù,
giải tỏa của nhà nước đề ra.
- Quan điểm hệ thống giúp người nghiên cứu hiểu và phân tích một cách
chính xác và khách quan các đối tượng trong nghiên cứu phục vụ quy hoạch

và khai thác lãnh thổ.


Đồ Án Tốt Nghiệp

GVHD: TS. Nguyễn Thị Hoài

4.2. Quan điểm phát triển bền vững
“Phát triển bền vững là sự phát triển nhằm đáp ứng nhu cầu của thế hệ
hiện tại mà không làm tổn hại đến khả năng đáp ứng nhu cầu của các thế hệ
tương lai.” (Theo báo cáo Bruntland năm 1987). Nói một cách khác, phát
triển bền vững là các chương trình được thiết kế nhằm nâng cao điều kiện
sống của con người trong khi vẫn bảo vệ tốt các nguồn tài nguyên. Dưới góc
độ sản xuất, đất đai là nguồn tài nguyên có hạn nên việc sử dụng đất càng
phải tuân theo quan điểm phát triển bền vững. Dưới góc độ là tư liệu sinh
hoạt, địa bàn định cư của con người thì việc sử dụng đất phải tạo nên một
không gian đảm bảo các chỉ số phát triển của một đô thị bền vững.
Đề tài sử dụng kết quả để phân tích thực trạng của cơng tác GPMB,
chính sách đền bù, bồi thường khi nhà nước giải tỏa đề thực hiện dự án nâng
cấp, mở rộng tuyến giao thông QL 1A nhằm phục vụ cho công tác đẩy nhanh
tiến độ thi cơng ngồi ra cịn phục vụ cho việc định hướng quy hoạch sử dụng
đất huyện Diễn Châu có hiệu quả, phát triển bền vững trên ba mặt kinh tế - xã
hội - môi trường.
4.3. Quan điểm lịch sử, viễn cảnh
Đặc điểm sử dụng đất được xác lập trên một nền tảng chính trị-xã hội cụ
thể. Sự thay đổi hướng sử dụng và khai thác lãnh thổ phản ánh sự lựa chọn
của con người phù hợp với quỹ đất, nhu cầu của thị trường, trình độ nhận thức
về chức năng của đất đai, sự thay đổi thể chế chính trị, sự thay đổi về quan hệ
sản xuất cũng như phương thức sản xuất. Do vậy, để tăng tính khả thi của
phương án quy hoạch sử dụng đất, cần phải tìm hiểu các chính sách bồi

thường, loại hình sử dụng đất trong bối cảnh lịch sử của nó.
Các loại đất và loại hình sử dụng chúng khơng ngừng biến động trong
không gian và theo thời gian. Sự hình thành và phát triển của các loại hình sử
dụng đất cũng là một q trình ln vận động và phát triển. Hiện trạng sử
dụng đất đai hiện tại là sự kế thừa kết quả của các hình sử dụng đất trước đây,
đồng thời cũng là cơ sở để phát triển trong tương lai. Vận dụng quan điểm
lịch sử, viễn cảnh trong nghiên cứu phân tích thực trạng của dự án để xem xét


Đồ Án Tốt Nghiệp

GVHD: TS. Nguyễn Thị Hoài

sự biến đổi của nó theo khơng gian và thời gian, rút ra những quy luật chung,
đồng thời đưa ra các biện pháp nhằm thúc đẩy công tác GPMB và bồi thường
nhanh hơn, hiệu quả hơn và dự báo về triển vọng phát triển trong tương lai
làm cơ sở phục vụ cho công tác lập quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất.
5. Phương pháp nghiên cứu
5.1. Phương pháp thu thập và xử lý, phân tích số liệu, tài liệu
- Thu thập tư liệu, số liệu
Thông tin phục vụ cho nhiệm vụ nghiên cứu của đề tài phải tổng hợp từ
nhiều nguồn khác nhau. Cụ thể:
+ Niên giám thống kê huyện Diễn Châu năm 2010 (Nguồn: Phịng tài
ngun và mơi trường huyện Diễn Châu)
+ Số liệu thống kê, kiểm kê sử dụng đất hàng năm (Nguồn: Phịng tài
ngun và mơi trường huyện Diễn Châu)
+ Số liệu thống kê diện tích đất để phục vụ dự án nâng cấp, mở rộng
quốc lộ 1A tại xã Diễn n (Nguồn: Phịng tài ngun và mơi trường huyện
Diễn Châu)
+ Các cơng trình nghiên cứu, đề tài khoa học

- Xử lý tư liệu, số liệu
Sau khi thu thập, toàn bộ những thông tin số liệu được chúng tôi kiểm tra
ở ba khía cạnh: đầy đủ, chính xác và độ tin cậy cao. Sau đó được xử lý bằng
các phương pháp khác nhau và thơng qua kết quả tính tốn, xử lý để so sánh,
đánh giá, rút ra kết luận cần thiết.
Thông tin, số liệu mới thu thập được tại các cuộc điều tra, phỏng vấn đều
được kiểm tra, bổ sung và chỉnh lý sau đó được tổng hợp và phân tích. Trong
q trình nghiên cứu, xử lý số liệu và phương pháp phân tổ thống kê dùng để
đánh giá phân tích, so sánh nhằm rút ra kết luận và đánh giá đúng thực trạng
vấn đề cần nghiên cứu.
5.2. Phương pháp toán học
Phương pháp thống kê xác định các chỉ số, so sánh, đối chiếu và cân đối
trong nghiên cứu các chỉ tiêu, nội dung, các kiểu, hiện tượng có quan hệ với


Đồ Án Tốt Nghiệp

GVHD: TS. Nguyễn Thị Hoài

nhau trong tổng thể.
Đề tài thực hiện phân tổ thống kê theo nhóm kết quả nghiên cứu như đất
nông nghiệp, đất phi nông nghiệp, đất chưa sử dụng… của theo các loại hình
sử dụng đất, xác định các chỉ tiêu phản ánh kết quả của việc sử dụng đất đai
cả về số lượng và chất lượng.
Qua các số liệu thống kê rút ra kết luận về thực trạng GPMB, bồi thường
trên địa bàn nghiên cứu, phát hiện xu hướng phát triển và định hướng sử dụng
đất đai trong tương lai nhằm đưa ra giải pháp khả thi hồn thiện từng bước
q trình thu hồi và sử dụng đất đai hiện nay.
5.3. Phương pháp thực địa
Khi nghiên cứu thực trạng GPMB, bồi thường và tiến hành thi công dự

án nâng cấp và mở rộng QL1A đi qua xã Diễn Yên - Diễn Châu, chúng tôi
tiến hành khảo sát thực địa ở khu vực nghiên cứu, quan sát và thu thập số liệu,
tài liệu về diện tích đất thu hồi, ý kiến của hộ dân và chính sách đền bù của dự
án.
5.4. Phương pháp chuyên gia
Đề tài tham khảo ý kiến của các chuyên gia, các cán bộ địa chính xã
Diễn n để tìm hiểu thực trạng công tác bồi thường, GPMB của dự án nâng
cấp, mở rộng QL 1A trên địa bàn xã Diễn Yên, huyện Diễn Châu, tỉnh Nghệ
An.
6. Cấu trúc đề tài
PHẦN I. MỞ ĐẦU
PHẦN II. NỘI DUNG
Chương 1. Cơ sở lý luận và cơ sở thực tiễn về công tác bồi thường,
GPMB và hỗ trợ tái định cư
Chương 2. Thực trạng công tác bồi thường, GPMB của dự án nâng cấp,
mở rộng tuyến giao thông QL 1A trên địa bàn xã Diễn Yên
Chương 3. Một số giải pháp nhằm nâng cao hiệu quả công tác bồi
thường, GPMB dự án nâng cấp, mở rộng QL 1A trên địa bàn xã Diễn Yên
PHẦN III. KẾT LUẬNVÀ KIẾN NGHỊ


Đồ Án Tốt Nghiệp

GVHD: TS. Nguyễn Thị Hoài
PHẦN II: NỘI DUNG

CHƯƠNG 1. CƠ SỞ LÝ LUẬN VÀ THỰC TIỄN VỀ CÔNG TÁC
BỒI THƯỜNG, GPMB VÀ HỖ TRỢ TÁI ĐỊNH CƯ
1.1. Cơ sở lý luận
1.1.1. Một số vấn đề chung

1.1.1.1. Một số khái niệm
a. Bồi thường
Theo từ điển tiếng Việt thì Bồi thường có nghĩa là trả lại tương xứng giá
trị hoặc cơng lao cho một chủ thể nào đó bị thiệt hại vì hành vi của một chủ
thể khác.
Việc bồi thường thiệt hại có thể được thực hiện bằng tiền hay vật chất
khác… theo các quy định của pháp luật điều tiết, hoặc do thỏa thuận giữa
các chủ thể.
Điều 4, Luật Đất đai năm 2003 quy định: bồi thường khi Nhà nước thu
hồi đất là việc Nhà nước trả lại giá trị quyền sử dụng đất đối với diện tích đất
bị thu hồi cho người bị thu hồi đất.
Bồi thường ở đây được hiểu là: bồi thường đối với diện tích đất Nhà
nước thu hồi; bồi thường tài sản hiện có gắn liền với đất và các chi phí đầu
tư vào đất bị Nhà nước thu hồi.
- Bồi thường thiệt hại về đất: Theo quy định tại Điều 42, Luật Đất đai
năm 2003, thu hồi đất loại đất nào thì được bồi thường bằng việc giao đất mới
có cùng mục đích sử dụng, nếu khơng có đất để bồi thường thì được bồi
thường bằng giá trị quyền sử dụng đất tại thời điểm có quyết định thu hồi.
- Bồi thường thiệt hại về tài sản gồm: Nhà, các cơng trình, vật kiến trúc,
cây cối hoa màu, cơng trình kết cấu hạ tầng kỹ thuật gắn liền với đất đai bị thu
hồi.
b. Giải phóng mặt bằng
GPMB được hiểu là việc di dời vật kiến trúc, tài sản, cây cối trên khu đất
đã được bồi thường thiệt hại cho người sử dụng đất và bàn giao mặt bằng cho
Nhà nước, tổ chức hoặc cá nhân để thực hiện dự án.Muốn thực hiện tốt công


Đồ Án Tốt Nghiệp

GVHD: TS. Nguyễn Thị Hoài

tác GPMB để bàn giao cho dự án trước hết phải làm tốt công tác bồi thường
thiệt hại cho người sử dụng đất bị thu hồi.
Đối với các dự án có tái định cư, việc ổn định cuộc sống cho người dân
đóng vai trị quan trọng. Đơi lúc người ta gọi tắt cơng tác GPMB bao hàm cả
quá trình bồi thường thiệt hại và tái định cư của dự án.
c. Hỗ trợ
Hỗ trợ khi Nhà nước thu hồi đất là việc Nhà nước giúp đỡ người bị thu
hồi đất thông qua đào tạo nghề mới, bố trí việc làm mới, cấp kinh phí để di
dời đến địa điểm mới.
Có các loại hỗ trợ: hỗ trợ di chuyển, hỗ trợ ổn định đời sống, hỗ trợ tạo
chuyển đổi nghề và hỗ trợ khác cho người bị thu hồi đất, hỗ trợ để ổn định
sản xuất và đời sống tại khu tái định cư..
d. Tái định cư
Tái định cư là việc di chuyển đến một nơi khác với nơi ở trước đây để sinh
sống và làm ăn. Tái định cư bắt buộc đó là sự di chuyển không thể tránh khỏi khi
Nhà nước thu hồi hoặc trưng thu đất đai để thực hiện các dự án phát triển.
Tái định cư (TĐC) được hiểu là một quá trình từ bồi thường thiệt hại về
đất, tài sản; di chuyển đến nơi ở mới và các hoạt động hỗ trợ để xây dựng lại
cuộc sống, thu nhập, cơ sở vật chất tinh thần tại đó.
Như vậy, TĐC là hoạt động nhằm giảm nhẹ các tác động xấu về kinh tế xã hội đối với một bộ phận dân cư đã gánh chịu vì sự phát triển chung.
Hiện nay ở nước ta, khi Nhà nước thu hồi đất mà phải di chuyển chỗ ở
thì người sử dụng đất được bố trí TĐC bằng một trong các hình thức sau;
- Bồi thường bằng nhà ở;
- Bồi thường bằng giao đất ở mới;
- Bồi thường bằng tiền để người dân tự lo chỗ ở.
Tái định cư là một bộ phận không thể tách rời và giữ vị trí rất quan trọng
trong chính sách giải phóng mặt bằng.

Đồ Án Tốt Nghiệp

GVHD: TS. Nguyễn Thị Hoài

1.1.1.2. Đặc điểm và bản chất của bồi thường GPMB
a. Đặc điểm của bồi thường GPMB
Vấn đề bồi thường, hỗ trợ và tái định cư là vấn đề hết sức đa dạng, phức
tạp và nhạy cảm, nó tác động nhiều mặt đến đời sống, kinh tế, xã hội của
người dân.
- Tính đa dạng
Mỗi một vùng có các điều kiện tự nhiên, kinh tế - xã hội khác nhau nên
các dự án thực hiện trên các vùng đó phải khác nhau và việc ban hành các
khung giá bồi thường cũng không giống nhau.
Đối với khu vực nội thành, mật độ dân cư cao, ngành nghề đa dạng, giá
trị đất và tài sản trên đất lớn dẫn đến q trình GPMB có đặc trưng nhất định.
Đối với khu vực ven đô, mức độ tập trung dân cư khá cao, ngành nghề
dân cư phức tạp, hoạt động sản xuất đa dạng (công nghiệp, tiểu thủ công
nghiệp, thương mại, bn bán nhỏ, ...) q trình GPMB cũng có những nét
riêng của nó.
Đối với khu vực ngoại thành và nông thôn, hoạt động sản xuất chủ yếu
của dân cư là sản xuất nông nghiệp, đời sống phụ thuộc chính vào nơng
nghiệp do đó GPMB cũng được tiến hành với đặc điểm riêng biệt.
- Tính phức tạp
+ Trong quá trình thực hiện cơng tác bồi thường, hỗ trợ, GPMB và tái
định cư phải áp dụng nhiều văn bản pháp luật, phải thông qua nhiều cấp, ban
ngành để kiểm tra, thẩm định và phê duyệt.
+ Khó khăn phức tạp trong việc xác định đối tượng, điều kiện được bồi
thường vì do nguồn gốc hình thành đất đai khác nhau, giấy tờ về người sử
dụng cịn thiếu và chưa chính xác.
+ Giá cả thị trường ln biến động do đó đơn giá bồi thường, hỗ trợ cũng

biến động phụ thuộc nhiều vào tình hình phát triển kinh tế. Nhiều dự án bị
đình trệ vì khơng đủ kinh phí mặc dù dự tốn kinh phí đã được tính tốn kỹ
lưỡng và được phê duyệt.


Đồ Án Tốt Nghiệp

GVHD: TS. Nguyễn Thị Hoài

+ Dân số ngày càng tăng lên nên nhu cầu đất cần cho sự phát triển cơ sở
hạ tầng, kinh tế xã hội, giao thông đi lại tăng lên, buộc Nhà nước phải thu hồi
đất để thực hiện các dự án phát triển đó.
+ Đất đai có vai trị rất quan trọng trong đời sống kinh tế - xã hội, nhất là
trong lĩnh vực sản xuất nông nghiệp, đất được xem là tư liệu sản xuất đặc biệt
quan trọng. Trong khi đó trình độ dân trí ở một số vùng cịn thấp nên q trình
GPMB ở những nơi đó rất phức tạp. Do tâm lý của một số người dân, đặc biệt
là người dân vùng nông thôn họ không muốn di dời nên khơng ủng hộ các
chính sách đề ra gây khó khăn cho cơng tác GPMB.
- Tính nhạy cảm
Bồi thường, hỗ trợ và tái định cư ảnh hưởng trực tiếp đến lợi ích của
người dân nên rất nhạy cảm. Trên thực tế, GPMB là một quan hệ chuyển dịch
đất đai đặc biệt, trong đó người bị thu hồi đất khơng có nhu cầu chuyển
nhượng đất đang sử dụng, khơng có nhu cầu tái định cư mà hoàn toàn phụ
thuộc vào Nhà nước và Nhà nước phải bồi thường cho người bị thu hồi đất
theo quy định của pháp luật. Vấn đề nhạy cảm này cần được xử lý đúng mực,
linh hoạt và khéo léo để hạn chế tình trạng khiếu nại, khiếu kiện, tạo lòng tin
trong nhân dân.
b. Bản chất bồi thường GPMB
Công tác bồi thường GPMB được thực hiện từ khi thành lập Hội đồng
GPMB cho tới khi bàn giao mặt bằng cho chủ đầu tư. Về mặt hành chính,

GPMB là một q trình khơng tự nguyện, người bị thu hồi đất ngoài mất mát
về mặt vật chất nhiều trường hợp còn mất mát cả về tinh thần, nhất là khi phải
tái định cư hoặc có mộ người thân phải di chuyển,…
Việc bồi thường có thể vơ hình hoặc hữu hình, có thể do các quy định
của pháp luật điều tiết hoặc do thỏa thuận giữa các chủ thể. Trên thực tế,
ngồi các khoản bồi thường nói trên thì cịn có một hình thức bồi thường khác
đó là hỗ trợ như hỗ trợ di chuyển, hỗ trợ chuyển đổi nghề nghiệp…
Bản chất của cơng tác bồi thường, GPMB trong tình hình hiện nay không
đơn thuần là bồi thường về mặt vật chất mà cịn phải đảm bảo lợi ích của


Đồ Án Tốt Nghiệp

GVHD: TS. Nguyễn Thị Hoài

người dân sau khi bị thu hồi đất, đó là có một chỗ ở ổn định với điều kiện
sống bằng hoặc tốt hơn nơi ở cũ, được hỗ trợ đào tạo chuyển đổi nghề nhằm
ổn định và nâng cao đời sống.
1.1.1.3. Vai trò của bồi thường, GPMB
Công tác bồi thường, GPMB, hỗ trợ và tái định cư dưới góc độ quản lý
của nhà nước có thể nói là cầu nối giữa các mối quan hệ về sử dụng đất giữ
các chủ thể là các cá nhận và tổ chức với nhà nước. Công tác quản lý nhà
nước có ảnh hưởng rất lớn đến công tác bồi thường, GPMB, công tác này
thực hiện tốt hay không phụ thuộc nhiều vào công tác quản lý nhà nước về đất
đai. Để thực hiện tốt công tác GPMB cần phải tuân thủ một số điều kiện như:
- Đối với việc ban hành các văn bản pháp luật thì Nhà nước ban hành
khung giá các loại đất phải sát với giá chuyển nhượng thực tế trên thị trường,
có các chính sách hỗ trợ và tái định cư cho người dân bị thu hồi đất, nếu công
tác bồi thường gặp nhiều khó khăn chứng tỏ các văn bản pháp luật chưa phù
hợp, cần phải sửa đổi, bổ sung để hồn thiện chúng.

- Quản lý hồ sơ địa chính là một công việc phải cập nhật thường xuyên,
giúp việc xác định nguồn gốc đất rõ ràng. Khi đó cơng tác bồi thường giải
phóng mặt bằng sẽ được tiến hành dễ dàng và nhanh chóng.
- Cơng tác thanh tra, giải quyết khiếu nại tố cáo làm tốt giúp cho việc bồi
thường diễn ra nhanh, đúng pháp luật. Nếu không sẽ dẫn đến một số tiêu cực
như: tiến độ thi công của dự án kéo dài, xây dựng trái phép...
- Đối với công tác giao đất, cho thuê đất, thu hồi đất phải phân cấp đúng
thẩm quyền, thủ tục phải nhanh gọn, không phức tạp sẽ tiết kiệm được thời gian,
công tác bồi thường sẽ diễn ra nhanh, đúng tiến độ, thu hút được nhiều nhà đầu
tư.
- Công tác quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất ảnh hưởng rất lớn đến công
tác bồi thường, giải phóng mặt bằng vì thế cần phải xây dựng đúng theo quy
quy hoạch, kế hoạch đã đề ra.


Đồ Án Tốt Nghiệp

GVHD: TS. Nguyễn Thị Hoài

1.1.1.4. Các nhân tố ảnh hưởng
a. Công tác đăng ký quyền sử dụng đất, lập và quản lý hồ sơ địa chính,
cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất.
Các nước trên thế giới đều coi đất đai là một loại tài sản phải đăng ký
quyền sở hữu, quyền sử dụng.
Ở nước ta, theo quy định của Luật đất đai, người sử dụng đất phải đăng
ký quyền sử dụng đất tại cơ quan Nhà nước có thẩm quyền để được xét duyệt
lập hồ sơ địa chính, cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất. Hệ thống hồ sơ
địa chính và giấy chứng nhận quyền sử dụng đất (GCNQSDĐ) có liên quan
mật thiết với cơng tác bồi thường, hỗ trợ, tái định cư và là một trong những
yếu tố quyết định khi xác định nguồn gốc sử dụng đất, đối tượng và mức bồi

thường hỗ trợ.
Lập và quản lý chặt chẽ hệ thống hồ sơ địa chính (HSĐC) có vai trị
quan trọng hàng đầu để “quản lý chặt chẽ đất đai trong thị trường bất động
sản”, là cơ sở xác định tính pháp lý của đất đai.
Từ năm 2004 đến nay, việc lập HSĐC phải được thực hiện theo quy định
tại Thông tư 29/2004/TT-BTNMT của Bộ tài ngun và Mơi trường, nhưng
cịn nhiều địa phương chưa triển khai thực hiện, nếu có thực hiện cũng là chưa
đầy đủ, chưa đồng bộ ở cả 3 cấp. Vì các tài liệu đo đạc bản đồ này có độ chính
xác thấp nên đang làm nảy sinh nhiều vấn đề phức tạp trong quản lý đất đai
như không đủ cơ sở giải quyết tranh chấp đất đai, khó khăn trong giải quyết bồi
thường khi Nhà nước thu hồi đất. Vì vậy, việc đo vẽ lại bản đồ địa chính chính
quy để thay thế cho các loại bản đồ cũ và lập lại HSĐC là rất cần thiết.
Trong công tác bồi thường GPMB, GCNQSDĐ là căn cứ để xác định đối
tượng được bồi thường, loại đất, diện tích đất tính bồi thường. Hiện nay, công
tác đăng ký đất đai ở nước ta vẫn cịn yếu kém, đặc biệt cơng tác đăng ký biến
động về sử dụng đất; việc cấp GCNQSDĐ vẫn chưa hồn tất. Chính vì vậy
mà cơng tác bồi thường GPMB đã gặp rất nhiều khó khăn. Làm tốt cơng tác
đăng ký đất đai, cấp GCNQSDĐ thì cơng tác bồi thường GPMB sẽ thuận lợi,
tiến độ GPMB nhanh hơn.


Đồ Án Tốt Nghiệp

GVHD: TS. Nguyễn Thị Hồi

b. Cơng tác quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất
Đất đai là có hạn, khơng gian sử dụng đất đai cũng có hạn. Để tồn tại và
duy trì cuộc sống của mình con người phải dựa vào đất đai, khai thác và sử
dụng đất đai để sinh sống. Quy hoạch sử dụng đất đai là biện pháp quản lý
không thể thiếu được trong việc tổ chức sử dụng đất của các ngành kinh tế xã hội và các địa phương, là công cụ thể hiện sự chuyển dịch cơ cấu kinh tế,

có tác dụng quyết định để cân đối giữa nhiệm vụ an tồn lương thực với
nhiệm vụ CNH-HĐH đất nước nói chung và các địa phương nói riêng.
Thơng qua việc lập, xét duyệt và điều chỉnh quy hoạch sử dụng đất để tổ
chức việc bồi thường GPMB thực sự trở thành sự nghiệp của cộng đồng mà
Nhà nước đóng vai trị là người tổ chức. Bất kỳ một phương án bồi thường
GPMB nào đều dựa trên một quy hoạch và kế hoạch sử dụng đất nhằm đạt
được các yêu cầu như là phương án có hiệu quả kinh tế-xã hội cao nhất. Quy
hoạch, kế hoạch sử dụng đất có tác động tới chính sách bồi thường đất đai
trên hai khía cạnh:
- Quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất là một trong những căn cứ quan trọng
nhất để thực hiện việc giao đất, cho thuê đất, chuyển mục đích sử dụng đất,
mà theo quy định của Luật đất đai, việc giao đất, cho thuê đất chỉ được thực
hiện khi có quyết định thu hồi đất đó của người đang sử dụng;
- Quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất là một trong những nhân tố ảnh
hưởng tới giá chuyển nhượng quyền sử dụng đất; từ đó tác động tới giá đất
tính bồi thường.
Cơng tác bồi thường giải phóng mặt bằng liên quan mật thiết với công
tác quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất thông qua Quyết định thu hồi đất vì:
- Căn cứ quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất để thực hiện việc thu hồi đất,
giao đất, cho thuê đất, chuyển mục đích sử dụng đất.
- Căn cứ Quyết định thu hồi đất để lập, trình duyệt và thực hiện phương
án bồi thường giải phóng mặt bằng.
Tuy nhiên chất lượng quy hoạch nói chung và quy hoạch nói riêng cịn
thấp, thiếu đồng bộ, chưa hợp lý, tính khả thi thấp, đặc biệt là thiếu tính bền


Đồ Án Tốt Nghiệp

GVHD: TS. Nguyễn Thị Hoài

vững. Phương án quy hoạch chưa dự báo sát tình hình, quy hoạch cịn mang
nặng tính chủ quan duy ý chí, áp đặt, nhiều trường hợp quy hoạch theo phong
trào. Đây chính là nguyên nhân chủ yếu dẫn đến tình trạng quy hoạch “treo”,
dự án “treo".
c. Công tác giao đất, cho thuê đất
Nhiệm vụ giao đất, cho thuê đất có tác động rất lớn đến công tác bồi
thường GPMB và TĐC. Nguyên tắc giao đất, cho thuê đất, phải căn cứ vào
quy hoạch, kế hoạch là điều kiện bắt buộc, nhưng nhiều địa phương chưa thực
hiện tốt nguyên tắc này; hạn mức đất được giao và nghĩa vụ đóng thuế đất quy
định khơng rõ ràng, tình trạng quản lý đất đai thiếu chặt chẽ dẫn đến khó khăn
cho cơng tác đền bù.
d. Việc ban hành và tổ chức thực hiện các văn bản quy phạm pháp luật
đất đai
Đất đai là đối tượng quản lý phức tạp, luôn biến động theo sự phát triển
của nền kinh tế - xã hội. Để thực hiện tốt chức năng quản lý Nhà nước về đất
đai đòi hỏi các văn bản pháp luật liên quan đến lĩnh vực này phải mang tính
ổn định cao và phù hợp với tình hình thực tế.
Ở nước ta, do các đặc điểm lịch sử, kinh tế xã hội của đất nước trong
mấy thập kỷ qua có nhiều biến động lớn, nên các chính sách về đất đai cũng
theo đó khơng ngừng được sửa đổi, bổ sung. Từ năm 1993 đến năm 2003,
Nhà nước đã ban hành hơn 200 văn bản quy phạm pháp luật về quản lý và sử
dụng đất. Sau khi quốc hội thông qua Luật đất đai 2003 cùng với các văn bản
hướng dẫn thi hành đã nhanh chóng đi vào cuộc sống. Với một hệ thống quy
phạm khá hoàn chỉnh, chi tiết, cụ thể, rõ ràng, đề cập mọi quan hệ đất đai phù
hợp với thực tế. Các văn bản quy phạm pháp luật về đất đai của Nhà nước đã
tạo cơ sở pháp lý quan trọng trong việc tổ chức thực hiện các nội dung quản
lý Nhà nước về đất đai, giải quyết tốt mối quan hệ đất đai ở khu vực nông
thôn, bước đầu đã đáp ứng được quan hệ đất đai mới hình thành trong quá
trình cơng nghiệp hóa và đơ thị hóa; hệ thống pháp luật đất đai luôn đổi mới,

Đồ Án Tốt Nghiệp

GVHD: TS. Nguyễn Thị Hoài

ngày càng phù hợp hơn với yêu cầu phát triển kinh tế, bảo đảm quốc phịng,
an ninh và ổn định xã hội.
Theo đó, chính sách bồi thường giải phóng mặt bằng cũng ln được
Chính phủ khơng ngừng hồn thiện, sửa đổi nhằm giải quyết các vướng mắc
trong công tác bồi thường GPMB, phù hợp với yêu cầu thực tế triển khai. Với
những đổi mới về pháp luật đất đai, thời gian qua công tác GPMB đã đạt
những kết quả đáng khích lệ, đã cơ bản đáp ứng được nhu cầu về mặt bằng
cho việc phát triển các dự án đầu tư. Tuy nhiên bên cạnh đó, do tính chưa ổn
định, chưa thống nhất của pháp luật đất đai qua các thời kỳ mà cơng tác bồi
thường GPMB đã gặp khá nhiều khó khăn và cản trở. Thực tiễn triển khai cho
thấy việc ban hành các văn bản quy phạm pháp luật về quản lý, sử dụng đất
đai có ảnh hưởng rất lớn đến công tác bồi thường GPMB. Hệ thống văn bản
pháp luật đất đai cịn có những nhược điểm như là số lượng nhiều, mức độ
phức tạp cao, không thuận lợi trong sử dụng, nội bộ hệ thống chưa đồng bộ,
chặt chẽ gây lúng túng trong xử lý và tạo kẽ hở trong thực thi pháp luật.
e. Yếu tố giá đất và định giá đất
Hiện nay ở nước ta giá cả đất đai dựa trên chuyển nhượng quyền sử
dụng, là tổng hòa giá trị hiện hành địa tô nhiều năm. Một trong những điểm
mới của Luật đất đai 2003 là các quy định về giá đất. Nếu như trước đây Nhà
nước chỉ quy định một loại giá đất áp dụng cho mọi quan hệ đất đai khác nhau
thì Luật đất đai 2003 đề cập nhiều loại giá đất để xử lý từng nhóm quan hệ đất
đai khác nhau.
- Trước khi có Luật đất đai năm 2003:
Những vấn đề liên quan đến việc xác định giá đất, bồi thường, giải
phóng mặt bằng, tái định cư đều được quy định tại các văn bản dưới luật như

Nghị định số 87/CP ngày 17 tháng 8 năm 1994 của Chính phủ quy định khung
giá các loại đất; Nghị định số 90/CP ngày 17 tháng 9 năm 1994 của Chính
phủ quy định về việc bồi thường thiệt hại khi Nhà nước thu hồi đất để sử dụng
vào mục đích an ninh, quốc phịng, lợi ích quốc gia, lợi ích cơng cộng và
Nghị định số 22/1998/NĐ-CP ngày 24 tháng 4 năm 1998 của Chính phủ ban


Đồ Án Tốt Nghiệp

GVHD: TS. Nguyễn Thị Hoài

hành quy định về đền bù thiệt hại khi Nhà nước thu hồi đất để sử dụng vào
mục đích quốc phịng, an ninh, lợi ích quốc gia, lợi ích cơng cộng... Giá đất để
tính bồi thường thiệt hại khi Nhà nước thu hồi đất do UBND tỉnh, thành phố
trực thuộc Trung ương quyết định trên cơ sở khung giá đất do Chính phủ ban
hành kèm theo Nghị định số 87/CP. Khung giá đất để tính bồi thường thiệt hại
khi Nhà nước thu hồi đất quy định tại Nghị định số 87/CP đã được áp dụng
trong một thời gian khá dài (trên mười năm), mặc dù trong q trình áp dụng
có quy định việc điều chỉnh khung giá đất để tính bồi thường bằng hệ số K
nhưng mức tăng cao nhất cũng chỉ là 1, 2 lần đối với đất nông nghiệp hạng i.
Do vậy giá đất để tính bồi thường vẫn thấp hơn nhiều so với giá thực tế, dẫn
đến phát sinh hàng loạt các khiếu kiện về bồi thường, giải phóng mặt bằng tại
các địa phương.
- Từ khi có Luật đất đai 2003: Quy định giá đất được hình thành trong
các trường hợp sau đây (Điều 55):
+ Do UBND tỉnh, thành phố trực thuộc Trung ương quy định giá theo
quy định tại khoản 3 và khoản 4 Điều 56 của Luật này;
+ Do đấu giá quyền sử dụng đất hoặc đấu thầu dự án có sử dụng đất;
+ Do người sử dụng đất thỏa thuận về giá đất với những người có liên
quan khi thực hiện các quyền chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại quyền sử

dụng đất; góp vốn bằng quyền sử dụng đất.
Những vấn đề quan trọng, có tính ngun tắc liên quan đến xác định giá
đất, bồi thường, giải phóng mặt bằng, tái định cư đã được quy định khá cụ thể
tại Luật đất đai năm 2003. Đặc biệt, việc xác định giá đất được thực hiện theo
nguyên tắc “sát với giá chuyển nhượng quyền sử dụng đất trên thị trường
trong điều kiện bình thường” (khoản 1 Điều 56). Thực hiện các quy định về
giá đất tại Luật đất đai năm 2003, ngày 16 tháng 11 năm 2004, Chính phủ đã
ban hành Nghị định 188/2004/NĐ-CP về phương pháp xác định giá đất và
khung giá các loại đất.
Khi định giá đất, người định giá phải căn cứ vào nguyên tắc và phương
pháp định giá đất; phải cân nhắc đầy đủ ảnh hưởng của chính sách đất đai của


Đồ Án Tốt Nghiệp

GVHD: TS. Nguyễn Thị Hồi

Chính phủ trên cơ sở nắm chắc tư liệu thị trường đất đai, căn cứ vào những
thuộc tính kinh tế và tự nhiên của đất đai theo chất lượng và tình trạng thu lợi
thông thường trong hoạt động kinh tế thực tế của đất đai.
Theo quy định của Luật đất đai năm 2003, nguyên tắc định giá đất là
phải sát với giá thị trường trong điều kiện bình thường. Tuy nhiên, tình hình
phổ biến hiện nay là giá đất do các địa phương quy định và công bố đều
không theo đúng nguyên tắc đó, dẫn tới nhiều trường hợp ách tắc về bồi
thường đất đai và phát sinh khiếu kiện. Thực tế cho thấy, bảng giá đất các địa
phương công bố hàng năm chưa phù hợp với nguyên tắc nêu trên dẫn tới các
khiếu kiện của người bị thu hồi đất và gây ách tắc trong thực hiện bồi thường,
GPMB. Theo kết quả Bộ Tài nguyên và Môi trường kiểm tra thi hành Luật
Đất đai năm 2007 cho thấy trong 17.480 đơn khiếu kiện về đất đai thì khiếu
kiện về GPMB chiếm 70,64% mà khiếu kiện về giá đất bồi thường thấp hơn

giá thị trường chiếm 70% khiếu kiện về GPMB.
g. Thị trường Bất động sản
Cùng với sự phát triển của nền kinh tế nước ta, thị trường bất động sản
ngày càng được hình thành và phát triển. Ngày nay thị trường bất động sản đã
trở thành một bộ phận không thể thiếu trong hệ thống các loại thị trường của
nền kinh tế quốc dân, nó có những đóng góp vào ổn định xã hội và thúc đẩy
nền kinh tế đất nước trong thời gian qua và trong tương lai.
Việc hình thành và phát triển thị trường bất động sản góp phần giảm
thiểu việc thu hồi đất để thực hiện các dự án đầu tư (do người đầu tư có thể
đáp ứng nhu cầu về đất đai thông qua các giao dịch trên thị trường); đồng thời
người bị thu hồi đất có thể tự mua hoặc cho thuê đất đai, nhà cửa mà khơng
nhất thiết phải thơng qua Nhà nước thực hiện chính sách TĐC và bồi thường.
Giá cả của Bất động sản được hình thành trên thị trường và nó sẽ tác
động tới giá đất tính bồi thường.


Đồ Án Tốt Nghiệp

GVHD: TS. Nguyễn Thị Hoài

1.1.2. Cơ sở pháp lý
1.1.2.1. Chính sách bồi thường, GPMB và hỗ trợ tái định
cư của Việt Nam
a. Trước khi có Luật Đất đai năm 1993
Luật Đất đai năm 1988 ra đời dựa trên quy định đất đai thuộc sở hữu
toàn dân do Nhà nước thống nhất quản lý. Tại Khoản 4 Điều 48 quy định:
“Đền bù thiệt hại thực tế cho người đang sử dụng đất bị thu hồi để giao cho
mình, bồi hoàn thành quả lao động và kết quả đầu tư đã làm tăng giá trị của
đất đó theo quy định của pháp luật.”
Hiến pháp 1992 ra đời là bước ngoặt quan trọng trong việc xây dựng chính

sách pháp luật đất đai nói chung và chính sách bồi thường, GPMB nói riêng, là:
+ Tại Điều 17 quy định “Đất đai thuộc sở hữu toàn dân do Nhà nước
thống nhất quản lý theo quy hoạch và pháp luật”.
+ Tại Điều 18 quy định “Các tổ chức và cá nhân được Nhà nước giao đất
sử dụng lâu dài và được chuyển nhượng quyền sử dụng đất theo quy định của
pháp luật”.
+ Tại Điều 23 quy định “Tài sản hợp pháp của cá nhân, tổ chức khơng bị
quốc hữu hố. Trong trường hợp thật cần thiết vì lý do quốc phịng, an ninh và
vì lợi ích của quốc gia, Nhà nước trưng mua hoặc trưng dụng có bồi thường
tài sản của cá nhân hoặc tổ chức theo thời giá thị trường. Thể thức trưng mua,
trưng dụng do luật định”.
b. Thời kỳ 1993 đến 2003
Luật Đất đai 1993 ra đời và có hiệu lực thi hành từ ngày 15/10/1993. Với
các quy định tại Luật này thì “đất có giá” và người sử dụng đất có quyền và
nghĩa vụ cụ thể.
- Tại Điều 12 quy định “Nhà nước xác định giá các loại đất để tính
thuế chuyển quyền sử dụng đất, thu tiền khi giao đất hoặc cho thuê đất.
Tính giá trị tài sản khi giao đất, bồi thường thiệt hại khi thu hồi đất. Chính
phủ quy định khung giá các loại đất đối với từng vùng theo thời gian”.


Đồ Án Tốt Nghiệp

GVHD: TS. Nguyễn Thị Hoài

- Điều 27 quy định “Trong từng trường hợp thật cần thiết, Nhà nước thu
hồi đất đang sử dụng của người sử dụng đất để sử dụng vào mục đích quốc
phịng, an ninh và vì lợi ích của quốc gia, lợi ích cơng cộng thì người bị thu
hồi đất được đền bù thiệt hại”
Căn cứ Luật Đất đai 1993, Chính phủ đã ban hành Nghị định 90/CP

ngày 17/8/1994 quy định về việc bồi thường thiệt hại khi Nhà nước thu hồi đất
sử dụng vào mục đích an ninh, quốc phịng, lợi ích quốc gia, lợi ích cơng cộng.
Để đáp ứng u cầu của xã hội và sự chuyển biến mạnh mẽ của nền kinh
tế, Quốc hội đã liên tục sửa đổi Luật đất đai vào các năm 1998 và 2001. Theo
đó, Chính phủ và các bộ ngành đã ban hành các văn bản quy định về chính
sách bồi thường GPMB.
- Nghị định 22/1998/NĐ-CP ngày 24/4/1998 của Chính phủ về việc bồi
thường thiệt hại khi Nhà nước thu hồi đất để sử dụng vào mục đích an ninh
quốc phịng, lợi ích quốc gia và lợi ích cơng cộng.
- Thơng tư 145/1998/TT-BTC ngày 04/11/1998 của Bộ Tài chính hướng
dẫn thực hiện Nghị định 22/1998/NĐ-CP ngày 24/4/1998 của Chính phủ.
* Chính sách bồi thường GPMB theo quy định tại Nghị định
22/1998/NĐ-CP và thông tư 145/1998/TT-BTC:
- Đối tượng được đền bù thiệt hại: người bị thu hồi đất có quyền sử dụng đất,
quyền sở hữu tài sản hợp pháp phù hợp với quy định của pháp luật.
- Đối tượng phải đền bù thiệt hại: người sử dụng đất được Nhà nước giao
đất, cho thuê đất.
- Phạm vi áp dụng: đền bù thiệt hại khi Nhà nước thu hồi đất để sử dụng
vào mục đích quốc phịng, lợi ích quốc gia, lợi ích công cộng.
- Phạm vi đền bù thiệt hại:
+ Đền bù thiệt hại về đất cho tồn bộ diện tích đất thu hồi.
+ Đền bù về tài sản hiện có.
+ Trợ cấp đời sống và sản xuất cho những người phải di chuyển chỗ ở, di
chuyển địa điểm sản xuất kinh doanh.