THUYẾT MINH dự án đầu tư KHU BIỆT THỰ DU LỊCH NGHỈ DƯỠNG PHƯỚC GIA AN

CỘNG HÒA XÃ HỘI CHỦ NGHĨA VIỆT NAM
Độc lập – Tự do – Hạnh phúc
-----------  ----------

THUYẾT MINH DỰ ÁN ĐẦU TƯ

KHU BIỆT THỰ DU LỊCH NGHỈ
DƯỠNG PHƯỚC GIA AN

Chủ đầu tư: CÔNG TY TNHH THƯƠNG MẠI XUẤT NHẬP KHẨU DUY PHƯỚC
Địa điểm: Xã Bình Châu, Huyện Xuyên Mộc, Tỉnh Bà Rịa – Vũng Tàu
----Tháng 06/2018----


Dự án Khu biệt thự du lịch nghỉ dưỡng Phước Gia An
___
CỘNG HÒA XÃ HỘI CHỦ NGHĨA VIỆT NAM
Độc lập – Tự do – Hạnh phúc
-----------  ----------

THUYẾT MINH DỰ ÁN ĐẦU TƯ

KHU BIỆT THỰ DU LỊCH NGHỈ
DƯỠNG PHƯỚC GIA AN
CHỦ ĐẦU TƯ

ĐƠN VỊ TƯ VẤN

CÔNG TY TNHH THƯƠNG MẠI
XUẤT NHẬP KHẨU DUY PHƯỚC

CÔNG TY CP TƯ VẤN ĐẦU TƯ
DỰ ÁN VIỆT

ĐÀO THỊ TÍNH

NGUYỄN VĂN MAI

Đơn vị tư vấn: www.lapduandautu.vn PICC - 0903034381

2


Dự án Khu biệt thự du lịch nghỉ dưỡng Phước Gia An

MỤC LỤC
CHƯƠNG I. MỞ ĐẦU ......................................................................................... 6
I. Giới thiệu về chủ đầu tư. ........................................................................... 6
II. Mô tả sơ bộ thông tin dự án. .................................................................... 6
III. Sự cần thiết xây dựng dự án. .................................................................. 6
IV. Các căn cứ pháp lý.................................................................................. 8
V. Mục tiêu dự án. ........................................................................................ 9
CHƯƠNG II: ĐỊA ĐIỂM VÀ QUY MÔ THỰC HIỆN DỰ ÁN .............. 11
I. Hiện trạng kinh tế - xã hội vùng thực hiện dự án. ................................... 11
I.1. Điều kiện tự nhiên vùng thực hiện dự án. ............................................ 11
I.2. Điều kiện kinh tế - xã hội vùng dự án. ................................................. 16
II. Quy mô đầu tư của dự án. ...................................................................... 18
III. Địa điểm và hình thức đầu tư xây dựng dự án...................................... 19
IV. Nhu cầu sử dụng đất và phân tích các yếu tố đầu vào của dự án. ........ 19
CHƯƠNG III. PHÂN TÍCH QUI MƠ, DIỆN TÍCH XÂY DỰNG CƠNG
TRÌNH LỰA CHỌN PHƯƠNG ÁN KỸ THUẬT CƠNG NGHỆ .................... 21

I. Phân tích qui mơ, diện tích xây dựng cơng trình..................................... 21
II. Phân tích lựa chọn phương án kỹ thuật, công nghệ. .............................. 22
II.1. Hạ tầng kỹ thuật xây dựng .................................................................. 22
II.2. Các hạng mục chính của dự án ........................................................... 23
CHƯƠNG IV: CÁC PHƯƠNG ÁN THỰC HIỆN DỰ ÁN .............................. 27
I. Phương án giải phóng mặt bằng, tái định cư và hỗ trợ xây dựng cơ sở hạ
tầng. ..................................................................................................................... 27
II. Các phương án xây dựng công trình. ..................................................... 27
III. Phương án tổ chức thực hiện. ............................................................... 28
IV. Phân đoạn thực hiện và tiến độ thực hiện, hình thức quản lý dự án. ... 28

Đơn vị tư vấn: www.lapduandautu.vn PICC - 0903034381

3


Dự án Khu biệt thự du lịch nghỉ dưỡng Phước Gia An
CHƯƠNGV: ĐÁNH GIÁ TÁC ĐỘNG MÔI TRƯỜNG – GIẢI PHÁP PHÒNG
CHỐNG CHÁY NỔ VÀ YÊU CẦU AN NINH QUỐC PHỊNG..................... 30
I. Đánh giá tác động mơi trường. ................................................................ 30
I.1 Giới thiệu chung: ................................................................................... 30
I.2. Các quy định và các hướng dẫn về môi trường .................................... 30
I.3. Các tiêu chuẩn về môi trường áp dụng cho dự án ................................ 31
I.4. Hiện trạng môi trường địa điểm xây dựng ........................................... 31
II. Tác động của dự án tới môi trường. ....................................................... 32
II.1. Nguồn gây ra ô nhiễm ......................................................................... 32
II.2. Mức độ ảnh hưởng tới môi trường ...................................................... 34
II.3. Giải pháp khắc phục ảnh hưởng tiêu cực của dự án tới môi trường. .. 35
II.4. Kết luận: ............................................................................................. 37
CHƯƠNG VI: TỔNG VỐN ĐẦU TƯ –NGUỒN VỐN THỰC HIỆN VÀ HIỆU

QUẢ CỦA DỰ ÁN ............................................................................................. 38
I. Tổng vốn đầu tư của dự án. ..................................................................... 38
II. Nguồn vốn thực hiện dự án. ................................................................... 40
III. Phân tích hiệu quá kinh tế và phương án trả nợ của dự án. .................. 48
III.1 Nguồn vốn dự kiến đầu tư của dự án. ................................................. 48
III.2 Phương án vay..................................................................................... 49
III.3 Các thơng số tài chính của dự án. ....................................................... 49
KẾT LUẬN ......................................................................................................... 52
I. Kết luận.................................................................................................... 52
II. Đề xuất và kiến nghị. ............................................................................. 52
PHỤ LỤC: CÁC BẢNG TÍNH HIỆU QUẢ TÀI CHÍNH CỦA DỰ ÁN ......... 53
Phụ lục 1 Tổng mức, cơ cấu nguồn vốn của dự án thực hiện dự án........... 53
Phụ lục 2 Bảng tính khấu hao hàng năm của dự án. ................................... 53
Phụ lục 3 Bảng tính doanh thu và dòng tiền hàng năm của dự án.............. 53
Phụ lục 4 Bảng Kế hoạch trả nợ hàng năm của dự án. ............................... 53
Đơn vị tư vấn: www.lapduandautu.vn PICC - 0903034381

4


Dự án Khu biệt thự du lịch nghỉ dưỡng Phước Gia An
Phụ lục 5 Bảng mức trả nợ hàng năm theo dự án. ...................................... 53
Phụ lục 6 Bảng Phân tích khả năng hoàn vốn giản đơn của dự án. ............ 53
Phụ lục 7 Bảng Phân tích khả năng hồn vốn có chiết khấu của dự án. .... 53
Phụ lục 8 Bảng Tính tốn phân tích hiện giá thuần (NPV) của dự án. ...... 53
Phụ lục 9 Bảng Phân tích theo tỷ suất hoàn vốn nội bộ (IRR) của dự án. . 53

Đơn vị tư vấn: www.lapduandautu.vn PICC - 0903034381

5

Dự án Khu biệt thự du lịch nghỉ dưỡng Phước Gia An

CHƯƠNG I. MỞ ĐẦU
I. Giới thiệu về chủ đầu tư.
 Chủ đầu tư
: CÔNG TY TNHH THƯƠNG MẠI XUẤT
NHẬP KHẨU DUY PHƯỚC
 Mã số thuế
: 0304368476
 Đại diện pháp luật
: Đào Thị Tính
 Chức vụ
: Giám đốc
 Địa chỉ trụ sở
: 14 Đường số 4-Phường 11-Quận 6-TP Hồ Chí
Minh
II. Mô tả sơ bộ thông tin dự án.
Tên dự án: Khu biệt thự du lịch nghỉ dưỡng Phước Gia An
Địa điểm xây dựng: Xã Bình Châu, Huyện Xuyên Mộc, Tỉnh Bà Rịa – Vũng
Tàu
Hình thức quản lý: Chủ đầu tư trực tiếp quản lý điều hành và khai thác dự án.
Tổng mức đầu tư của dự án: 300.794.172 đồng (Ba trăm tỷ bảy trăm chínmươi
tư triệu một trăm bảy mươi hai nghìn đồng)
Trong đó:
+ Vốn huy động (tự có): 60.158.834.000 đồng.
+ Vốn vay

: 240.635.337.000 đồng.

III. Sự cần thiết xây dựng dự án.
Với đặc điểm khí hậu, thời tiết và nguồn tài nguyên thiên nhiên được ưu
đãi, nhiều năm qua Bà Rịa - Vũng Tàu đã và đang dần trở thành một trong những
trung tâm du lịch hàng đầu của cả nước. Năm 2017, năm đầu tiên tỉnh Bà Rịa Vũng Tàu tái lập, Sở Du lịch - cơ quan chuyên môn thực hiện nhiệm vụ quản lý
nhà nước về du lịch, năm đầu tiên thực hiện Nghị quyết 08-NQ/TW ngày
16/1/2017 của Bộ Chính trị về phát triển du lịch thành ngành kinh tế mũi nhọn và
năm thứ hai thực hiện Nghị quyết Đại hội Đại biểu Đảng bộ tỉnh lần thứ VI, nhiệm
kỳ 2015-2020. Ngành Du lịch ln duy trì được tốc độ tăng trưởng khá và có
đóng góp tích cực vào tăng trưởng chung của tỉnh. Lượng khách du lịch đến Bà
Rịa -Vũng Tàu tăng trưởng bình quân 13% năm; tổng thu từ khách du lịch tăng
bình quân 16%/năm. Riêng năm 2017, tổng lượt khách đến tại các khu, điểm du
Đơn vị tư vấn: www.lapduandautu.vn PICC - 0903034381

6


Dự án Khu biệt thự du lịch nghỉ dưỡng Phước Gia An
lịch trên địa bàn tỉnh Bà Rịa -Vũng Tàu tăng trên 20%. Hệ thống cơ sở lưu trú du
lịch phát triển mạnh mẽ cả về số lượng và chất lượng. Chủ động chỉ đạo các cơ
quan chuyên môn nghiên cứu xây dựng quy chế quản lý condotel trên địa bàn
tỉnh.
Tính tới nay, trên địa bàn tỉnh có 8 khu du lịch được quy hoạch chi tiết tỷ
lệ 1/2000 như: Khu du lịch (KDL) Chí Linh - Cửa Lấp 825ha, KDL Hoa Anh
Đào 240ha, KDL Văn hóa Lâm viên Núi Minh Đạm 280ha, KDL Lâm viên Văn
hóa Núi Dinh 718,4ha, KDL Lộc An 265ha, KDL Bến Cát - Hồ Tràm 425,26ha,
KDL và dân cư Láng Hàng 330,69ha, KDL Thác Hòa Bình 224ha. Đã thu hút
được các dự án đầu tư du lịch quy mơ vốn lớn, trong đó có 23 dự án đã hoàn thành
và đưa vào hoạt động với loại hình sản phẩm đa dạng và có tính đặc thù, phù hợp
với thị trường du lịch quốc tế như: The Imperial, Sixsences Resort, The Grand Hồ Tràm Strip, Pullman... Các sự kiện văn hóa, thể thao, các di tích lịch sử, danh

thắng bước đầu được đầu tư, khai thác để trở thành những sản phẩm du lịch phục
vụ du khách. Công tác quảng bá, xúc tiến du lịch đã có những chuyển biến tích
cực. Mơi trường du lịch được cải thiện rõ nét; giá cả dịch vụ tương đối ổn định;
công tác cứu hộ, cứu nạn được tổ chức tốt...Tuy nhiên, du lịch Bà Rịa - Vũng Tàu
vẫn còn một số hạn chế như: Quy hoạch không gian du lịch thiếu đồng bộ, dự án
manh mún, sản phẩm trùng lắp, chủ yếu là dịch vụ lưu trú, ăn uống mà thiếu
những sản phẩm, dịch vụ vui chơi, giải trí mới lạ; chưa hấp dẫn khách quốc tế,
khách chi tiêu cao; chưa khắc phục được tình trạng đơng khách vào cuối tuần và
mùa Hè, vắng khách vào giữa tuần và các mùa còn lại trong năm; thiếu chiến lược
quảng bá thương hiệu du lịch ra thế giới…
Cùng với Nghị quyết 08-NQ/TW ngày 16/1/2017 của Bộ Chính trị về phát
triển du lịch thành ngành kinh tế mũi nhọn và Nghị quyết Đại hội Đảng bộ tỉnh
lần thứ VI gắn với thực hiện Nghị quyết Đại hội XII của Đảng, Nghị quyết 09NQ/TU của Ban Chấp hành Đảng bộ tỉnh về phát triển du lịch chất lượng cao tỉnh
Bà Rịa -Vũng Tàu giai đoạn 2017-2020, định hướng đến năm 2030 (kèm theo 3
đề án: an ninh du lịch, môi trường du lịch và Bộ quy tắc ứng xử văn minh du lịch)
được ban hành ngày 27/12/2017 sẽ trở thành những chủ trương, định hướng nhằm
tạo bước đột phá, đưa du lịch Bà Rịa- Vũng Tàu thực sự trở thành ngành kinh tế
mũi nhọn trong những năm tới. Năm 2018, du lịch Bà Rịa- Vũng Tàu được kỳ
vọng sẽ phát triển và đạt được những mục tiêu cơ bản như: gia tăng tỷ trọng khách
quốc tế và tăng doanh thu du lịch (tăng chi tiêu bình quân/khách); kéo dài thời
Đơn vị tư vấn: www.lapduandautu.vn PICC - 0903034381

7


Dự án Khu biệt thự du lịch nghỉ dưỡng Phước Gia An
gian lưu trú của du khách đặc biệt là khách quốc tế; đa dạng hóa và phát triển các
sản phẩm du lịch chất lượng cao… Để làm được điều này, Tỉnh ủy đã chỉ đạo
UBND tỉnh có chính sách, biện pháp ưu đãi, mời gọi, hỗ trợ các nhà đầu tư lớn,
có năng lực về tài chính và trình độ quản lý để khai thác, vận hành tạo sản phẩm

du lịch độc đáo ở những dự án chậm triển khai đã bị thu hồi hoặc đang mời gọi
đầu tư như: Vườn thú hoang dã Safari, KDL sinh thái Núi Dinh, KDL Paradise,
KDL Chí Linh-Cửa Lấp.
Bên cạnh đó, tỉnh sẽ đẩy mạnh công tác quảng bá, xúc tiến du lịch tại các
thị trường mục tiêu trong nước và nước ngoài; trong quý 2/2018 sẽ tổ chức Hội
nghị xúc tiến đầu tư du lịch vào tỉnh. Triển hai thực hiện Quy hoạch tổng thể KDL
quốc gia Côn Đảo; Long Hải- Phước Hải, Quy hoạch hệ thống đường sông, Quy
hoạch tuyến ven biển từ Vũng Tàu đến Xuyên Mộc; điều chỉnh lại Quy hoạch
phố du lịch Bãi Sau thành điểm nhấn quan trọng cho tuyến du lịch ven biển, đảm
bảo đủ 3 không gian: không gian tắm biển, không gian dịch vụ và không gian
cảnh quan. Nghiên cứu lựa chọn cảng hiện có trên địa bàn tỉnh để bổ sung cơng
năng đón tàu khách du lịch. Chỉ đạo việc thúc đẩy chủ đầu tư các dự án du lịch
đã được cấp phép chuyển vốn đăng ký sang vốn thực hiện, hoàn thành đưa dự án
đi vào hoạt động đúng tiến độ đã đăng ký; kiên quyết thu hồi các dự án đã cấp
phép nhưng không triển khai để dành quỹ đất thu hút các nhà đầu tư đủ năng lực.
Kiến nghị Trung ương đẩy nhanh tiến độ nâng cấp cảng hàng không Cơn Sơn;
xây dựng hình ảnh du lịch Bà Rịa -Vũng Tàu thân thiện, hấp dẫn bằng việc triển
khai Bộ quy tắc ứng xử văn minh du lịch…
Từ thực tế trên, để góp phần thực hiện chương trình của tỉnh, cơng ty
TNHH Thương Mại Xuất Nhập Khẩu Duy Phước phối hợp cùng công ty Cổ Phần
Tư Vấn Đầu tư Dự Án Việt tiến hành nghiên cứu và xây dựng dự án “Dự án khu
biệt thự du lịch nghỉ dưỡng Phước Gia An” tại Huyện Xuyên Mộc nhằm phát
huy tiềm năng và thế mạnh của địa phương, đẩy nhanh tốc độ phát triển kinh tế xã hội.
IV. Các căn cứ pháp lý.
Luật Xây dựng số 50/2014/QH13 ngày 18/06/2014 của Quốc hội;
Luật Bảo vệ môi trường số 55/2014/QH13 ngày 23/6/2014 của Quốc hội;
Nghị định số 32/2015/NĐ-CP ngày 25/3/2015 của Chính phủ về quản lý chi
phí đầu tư xây dựng;
Đơn vị tư vấn: www.lapduandautu.vn PICC - 0903034381

8


Dự án Khu biệt thự du lịch nghỉ dưỡng Phước Gia An
Nghị định số 46/2015/NĐ-CP ngày 12/5/2015 của Chính phủ về quản lý chất
lượng và bảo trì cơng trình xây dựng;
Nghị định số 59/2015/NĐ-CP ngày 18/6/2015 của Chính phủ về quản lý dự
án đầu tư xây dựng;
Quyết định số 79/QĐ-BXD ngày 15/02/2017 của Bộ Xây dựng về việc công
bố định mức chi phí quản lý dự án và tư vấn đầu tư xây dựng;
Nghị định số 19/2015/NĐ-CP ngày 14/2/2015 của Chính phủ V/v Quy định
chi tiết thi hành một số điều của Luật Bảo vệ môi trường;
Căn cứ Quyết định số 2473/QĐ-TTg ngày 30 tháng 12 năm 2011 của Thủ
tướng Chính phủ phê duyệt Chiến lược phát triển du lịch Việt Nam đến năm 2020,
tầm nhìn đến năm 2030;
V. Mục tiêu dự án.
- Khai thác tiềm năng, thế mạnh về du lịch của địa phương để qua đó, xác
định mơ hình đặc trưng, có tính hấp dẫn cao để góp phần thúc đẩy du lịch Xuyên
Mộc phát triển.
- Góp phần giải quyết công ăn việc làm, nâng cao thu nhập cho người dân
trong vùng và tạo ra một địa điểm vui chơi, nghỉ dưỡng lành mạnh cho người dân
địa phương cũng như du khách.
- Là một khu du lịch nghỉ dưỡng mang tính chất Biệt thự ven biển và đồi,
một số biệt thự gỗ độc lập nghỉ dưỡng dưới tán rừng, ...
- Hướng tới thị trường khách kinh doanh kết hợp du lịch, dịch vụ tổ chức hội
nghị hội thảo, triển lãm, trưng bày, dịch vụ ẩm thực, là nơi quy tụ và giới thiệu
những đặ sản của Bà Rịa Vũng Tàu. Kết hợp cùng các loại hình vui chơi giải trí
cao cấp, hiện đại, những khơng gian văn hóa truyền thống, ...
- Tăng thêm cảnh quan cho khu vực, thu hút khách du lịch từ Tp.HCM, Vũng
Tàu, vùng Đông Nam Bộ, các tỉnh lân cận và du khách quốc tế đến nghỉ dưỡng

tại Việt Nam mang lại hiệu quả kinh tế xã hội, góp phần vào ngân sách của địa
phương thông qua thuế và các nguồn thu khác.
- Phát triển cơ sở vui chơi giải trí như: khu cắm trại, dã ngoại; vui chơi giải
trí trên mặt nước; khu vui chơi giải trí tập trung, ...

Đơn vị tư vấn: www.lapduandautu.vn PICC - 0903034381

9


Dự án Khu biệt thự du lịch nghỉ dưỡng Phước Gia An

Đơn vị tư vấn: www.lapduandautu.vn PICC - 0903034381

10


Dự án Khu biệt thự du lịch nghỉ dưỡng Phước Gia An

CHƯƠNG II: ĐỊA ĐIỂM VÀ QUY MÔ THỰC HIỆN DỰ ÁN
I. Hiện trạng kinh tế - xã hội vùng thực hiện dự án.
I.1. Điều kiện tự nhiên vùng thực hiện dự án.

Huyện Xuyên Mộc thuộc tỉnh Bà Rịa – Vũng Tàu là một huyện nằm ở vị trí
địa lý vô cùng quan trọng. Vốn là vùng địa đầu của miền Đông Nam Bộ nối liền
với cực Nam Trung Bộ, phía Tây và Tây Bắc giáp huyện Xuân Lộc tỉnh Đồng
Nai, Tây giáp huyện Châu Đức, Tây Nam giáp huyện Đất Đỏ, Đơng Nam giáp
huyện Hàm Tân tỉnh Bình Thuận, phía Nam giáp với biển Đơng rộng lớn. Diện
tích tự nhiên 640,48 km2. Xuyên Mộc là một huyện có diện tích tự nhiên lớn nhất
tỉnh với nguồn tài nguyên thiên nhiên phong phú và đa dạng, đã và đang được

tiến hành khai thác để trở thành các nguồn lợi kinh tế.
Tài nguyên rừng: Địa bàn huyện Xuyên Mộc xưa toàn là rừng già. Rừng Xuyên
Mộc đã bị tàn phá nặng trong hai cuộc kháng chiến chống Pháp và chống Mỹ
cũng như trong cuộc định cư sau ngày miền Nam hoàn tồn giải phóng (1975).
Một phần rừng cịn lại ở Xun Mộc đã được quy hoạch thành Khu bảo tồn thiên
nhiên Bình Châu – Phước Bửu, là một trong hai khu vườn quốc gia của tỉnh, thuộc
hệ sinh thái rừng ven biển và hải đảo, vốn rất hiếm hoi ở Việt Nam.
Đơn vị tư vấn: www.lapduandautu.vn PICC - 0903034381

11


Dự án Khu biệt thự du lịch nghỉ dưỡng Phước Gia An
Từ nhiều thế kỷ trước, nơi đây là địa bàn sinh sống của đồng bào dân tộc Châu
Ro. Những cánh rừng nguyên sinh bạt ngàn là một nguồn tài nguyên vô tận, là
địa bàn sinh sống của đồng bào dân tộc Châu Ro. Hơn ba thế kỷ gần đây, người
Việt từ các tỉnh miền Trung đã vào đây cùng đồng bào dân tộc khai phá, tạo dựng
vùng đất này. Trong hai cuộc kháng chiến chống Pháp và chống Mỹ, với lợi thế
là rừng già bao phủ phần lớn địa bàn, nối với huyện Hàm Tân của tỉnh Bình Thuận
và huyện Xuân Lộc của tỉnh Đồng Nai, địa bàn Xuyên Mộc đã được chọn để xây
dựng căn cứ kháng chiến của tỉnh, góp phần vào hệ thống căn cứ địa cách mạng
liên hồn ở miền Đơng Nam Bộ.
Mặc dù đã bị tàn phá nặng nề trong chiến tranh và những năm vừa giải phóng,
hiện nay diện tích rừng cịn lại khá lớn (khoảng 22.000 ha), chiếm 2/3 diện tích
huyện, thuộc rừng nhiệt đới ở đầu rừng sông Ray và ven biển, đất rừng thuộc loại
bằng phẳng. Đặc biệt Khu bảo tồn thiên nhiên Bình Châu – Phước Bửu chạy dài
15km sát bờ biển thuộc 4 xã Bông Trang, Bưng Riềng, Bình Châu, Phước Thuận
với diện tích hớn 7.000 ha. Đây là loại rừng kín ẩm, ln ln giữ được màu xanh
nhiệt đới duy nhất bên bờ Biển Đơng, có giá trị về nghiên cứu sinh thái rừng ở
môi trường ven biển. Rừng nguyên sinh Xuyên Mộc có 200 loại thực vật thuộc

60 họ, trong đó có nhiều loại gỗ quý tốt như cẩm lai, chiêu liêu, bằng lăng… Các
loại cây thuốc như đỗ trọng, thục linh, hà thủ ô… Rừng cịn có một số động vật
hiếm như nai, cheo, chồn, khỉ, heo rừng, các loại chim…
Ngoài giá trị nghiên cứu, sinh thái rừng ven biển, rừng Xun Mộc cịn có tác
dụng bảo vệ bờ biển, điều hịa nhiệt độ mơi trường, đồng thời có thể quy hoạch
cải tạo để xây dựng khu du lịch tốt. Đây là một tài sản vô giá của quốc gia đã
được quy hoạch bảo tồn, là một trong hai khu vườn quốc gia của tỉnh.
Nguồn lợi thủy sản:
Xun Mộc có Sơng Ray là con sơng lớn nhất tỉnh chảy qua. Sông Ray bắt
nguồn từ núi Chứa Chan (Xuân Lộc), chảy qua miền đồng bằng trù phú của huyện
Xuyên Mộc - Long Điền, Đất Đỏ với lưu vực 1500 km2, bằng 2/3 diện tích của
tỉnh. Đoạn chảy qua Xuyên Mộc dài 47km, là nguồn nước đáng kể cho việc tiêu
tưới trong sản xuất nông nghiệp. Vùng thượng lưu Sơng Ray là những căn cứ
dóng qn và căn cứ hậu cần quan trọng của các lực lượng cách mạng trong hai
cuộc kháng chiến chống Pháp và chống Mỹ. Cửa Lộc An phía hạ lưu có rừng Sác
dày che phủ, tiếp giáp với những cánh rừng già bạt ngàn Phước Bửu, Xuyên Mộc
là nơi được chọn làm bến bãi tiếp nhận vũ khí chi viện bằng đường biển từ miền
Bắc vào miền Đông Nam Bộ và Khu VI.
Đơn vị tư vấn: www.lapduandautu.vn PICC - 0903034381

12


Dự án Khu biệt thự du lịch nghỉ dưỡng Phước Gia An
Sông Hỏa dài 14km, đã được cải tạo bằng đập Cầu Mới, dự trữ bổ sung cho
nguồn nước tự nhiên đã giảm sút do việc khai thác rừng thiếu quy hoạch. Hồ Bà
Tô nằm giữa trung tâm thị trấn cũng là một nguồn dự trữ nước đáng kể cho đời
sống và sản xuất. Ngồi hệ thống sơng suối, Xun Mộc có nhiều bưng bàu như
Bàu Nhám, Bàu Sấu, Bàu Ngứa, Bàu Ma, Bàu Xót, Bàu Non, Bưng Kè… cung
cấp nước cho những cánh ruộng rừng nằm trong vùng căn cứ kháng chiến có thể

canh tác được một vụ. Đây cũng là khu vực có nhiều cá tơm, nguồn cung cấp thực
phẩm cho các lực lượng cách mạng.
Xuyên Mộc có các bãi biển Hồ Cốc, Hồ Tràm, Bình Châu rất đẹp, có thể
phát triển du lịch, đồng thời bến ngang cho các loại ghe nhỏ và vừa ra khơi đánh
bắt. Vùng biển Bình Châu, Hồ Tràm có ngư trường rộng, giàu tiềm năng về sản
lượng đánh bắt, khai thác, nuôi tôm, mực xuất khẩu. Cửa Lộc An, nơi giáp ranh
giữa Đất Đỏ và Xuyên Mộc có thể làm bến bãi cho các loại ghe lớn, tàu nhỏ ra
vào thuận lợi, có lợi thế về kinh tế và quân sự. Trong hai cuộc kháng chiến chống
Pháp và chống Mỹ, Hồ Cốc, Hồ Tràm, Lộc An đã từng là bến tiếp nhận vũ khí
chi viện của Trung ương cho chiến trường Bà Rịa và Miền Đơng Nam bộ.
Xun Mộc có bờ biển dài 30km tiếp giáp vùng biển của huyện Long Đất
và huyện Hàm Tân (Bình Thuận). Biển Xuyên Mộc thuộc vùng bán nhiệt triều,
triều cao nhất là 3,9m, thấp nhất là 0,6m. Biển Xuyên Mộc sạch đẹp, bờ biển dài,
có rừng nguyên sinh ven biển (nay được qui hoạch thành Khu bảo tồn thiên nhiên)
có thể xây dựng thành địa điểm tham quan du lịch, đón khách trong và ngồi
nước. Bãi biển Hồ Cốc, Hồ Tramfm cùng với suối nước khoáng nóng Bình Châu
là những khu du lịch lý tưởng.
Tài ngun đất đai: căn cứ vào địa hình và thổ nhưỡng, có thể chia đất Xuyên
Mộc thành 7 loại:
Đất cát biển nhiễm mặn: phân bố ở Phước Bửu, Bình Châu, Xuyên Mộc
phần lớn là các dãy cồn cát trắng, vàng có thể cải tạo trồng các loại cây, tạo môi
trường phát triển du lịch.
Đất phù sa mới: Phân bố dọc sông Ray, ven những thung lũng rộng do phù
sa bồi tụ. Thành phần loại đất này là cát phá đất thịt nhẹ, tầng mặt thường có màu
xám đen nhạt, tầng dưới màu xám đen vàng ẩm, hơi chặt và có lẫn sỏi cuội. Đây
là loại đất có nhiều tiềm năng về dinh dưỡng, sự phân giải hữu cơ khá mạnh, có
thể trồng lúa và nuôi trồng thủy sản.
Đất đỏ bazan: Do nham thạch phun xuất tạo thành, có diện tích phân bổ rộng
trong huyện tại các xã Bàu Lâm, Xuyên Mộc, Bưng Riềng, Hòa Hiệp, Hòa Hội,
Đơn vị tư vấn: www.lapduandautu.vn PICC - 0903034381

13


Dự án Khu biệt thự du lịch nghỉ dưỡng Phước Gia An
Bơng Trang. Đất đai màu mỡ có thể trồng các loại cây công nghiệp như cao su,
cà phê, tiêu, các loại đậu xuất khẩu, cây ăn trái cho năng suất khá.
Nhóm đất đen: Phân bố một vùng nhỏ ở Phước Bửu, tầng mặt màu đen đến
đen nâu, cấu trúc viên xốp hơi ẩm, tầng dưới đen nâu ẩm ướt, chặt, nhiều sét, hàm
lượng hữu cơ cao, giàu lân. Đây là loại đất giàu tiềm năng về dinh dưỡng. Đại bộ
phận trồng được lúa, màu, cây công nghiệp ngắn ngày, nhất là đậu nành, đậu
phộng, thuốc lá cho năng suất cao.
Nhóm đất đỏ trên đá Granites: Phân bố vùng Núi Kho (Phước Bửu), núi
Tầm Bó. Nhóm hình thành những khối núi đối lập, đỉnh nhọn, độ dốc từ 25-30o,
đất dưới chân thoải, mặt bằng thường có màu đỏ ít sét, có nhiều hạt thạch anh nên
dễ bị rửa trơi. Đây là loại đất có thể khai thác về lâm nghiệp.
Nhóm đất vàng trên vùng phù sa cổ: Phân bố khá rộng ở Bình Châu, Xun
Mộc, Bơng Trang, Bưng Riềng, có địa hình lượn song, ít dốc, hình thành cách
đây mấy ngàn năm. Đất có màu thay đổi từ nâu vàng đến vàng đỏ, thành phàn
gồm cát pha đất thịt nhẹ lẫn sỏi, thạch anh kết vón trịn, giữ nước kém, dễ hình
thành đá ong. Vùng đất kết vón có thể trồng rừng hoặc cây có rễ sâu, chịu hạn
(mít, xồi, điều).
Nhóm đất xám và bạc màu: Phân bố ở Hịa Hiệp, Bưng Riềng, Phước Bửu,
Xuyên Mộc có màu xám, xám trắng, xám tro, có thể trồng loại cây ăn trái, loại
cây cạn như mía, mì, bắp ở vùng trũng thấp có thể trồng một vụ lúa.
Khống sản:
Xun Mộc có nguồn nước nóng Bình Châu và cát trắng. Cát trắng Bình Châu
đạt tiêu chuẩn kỹ thuật, tỷ lệ silicate tuyệt đối cao, tỷ lệ sắt chỉ có vết hoặc khơng
có, tỷ lệ nhơm thấp, tạp chất khơng đáng kể. Cát Bình Châu trắng, hạt mịn, là
nguồn nguyên liệu quý để sản xuất các mặt hàng thủy tinh có giá trị tiêu dùng,

xuất khẩu…
Bình Châu cịn có suối nước khống nóng (nhân dân gọi là đầm nước sơi).
Nước trong sạch, nóng từ 75-83o (trên mặt nước) có mùi sulfuahydro nhẹ, có
muối clorua sulfat natri, canxi. Suối nước khống nóng Bình Châu có tính chất
trị liệu về y học, lưu lượng lớn, có tác dụng chữa bệnh và là một địa điểm du lịch
lý tưởng, kết hợp với thắng cảnh Hồ Cốc, Hồ Tràm và rừng Quốc gia Phước Bửu
– Bình Châu. Cảnh quan thiên nhiên được tạo lập từ bờ biển, rừng núi là một
trong những tiềm năng lớn của Xuyên Mộc để phát triển du lịch.

Đơn vị tư vấn: www.lapduandautu.vn PICC - 0903034381

14


Dự án Khu biệt thự du lịch nghỉ dưỡng Phước Gia An
Về sự phân bố khí hậu, vốn nằm trong vùng khí hậu cận xích đạo, gió mùa
nóng, ẩm và ổn định quanh năm, ít bão lụt, Xuyên Mộc chịu ảnh hưởng trực tiếp
của biển Đơng nên khí hậu ơn hịa, mát mẻ hơn. Nhiệt độ trung bình từ 26 đến
27o. Biên độ nhiệt dao động thấp, từ 3 đến 5o. Tháng tư là tháng nóng nhất, nhiệt
độ trung bình cũng chỉ vào khoảng 28o. Tháng mát nhất là tháng giêng, nhiệt độ
trung bình ở mức lý tưởng của vùng Đơng Nam Á: 24,5o.
Trong mỗi năm Xun Mộc có 6 tháng thuộc mùa mưa và 6 tháng mùa khô.
Mùa mưa kéo dài từ tháng 5 đến tháng 10, chịu ảnh hưởng của gió mùa Tây –
Nam gây mưa khá lớn, từ 1300 đến 1700 mm. Mùa mưa thuận tiện cho việc sản
xuất nông nghiệp và sinh hoạt. Mùa mưa nhiều nhưng khơng kéo dài nên ít ảnh
hưởng đến tham quan du lịch vốn là ngành kinh tế mũi nhọn của địa phương.
Mùa khô từ tháng 11 đến tháng 4 năm sau, do tác động của gió mùa Đơng –
Bắc (gió chướng). Gió mạnh có khi đạt cấp 5 cấp 6 gây khô hanh, thuận tiện cho
tắm biển và tham quan, du lịch… Vào mùa này hầu hết các địa phương ở Nam
Bộ đều nắng nóng, vì thế, với những tiện nghi sẵn có, vùng biển Hồ Cốc, Hồ

Tràm là điểm hẹn, là sự mong chờ kỳ nghỉ cuối tuần của hàng chục vạn du khách
đến từ thành phố Hồ Chí Minh, các tỉnh Nam Bộ, của người Việt Nam và nước
ngồi.
Giao thơng: huyện Xun Mộc có trục chính là Quốc lộ 55 (trước đây là tỉnh lộ
23) chạy qua, nối Xuyên Mộc với Đất Đỏ, Long Điền, thành phố Bà Rịa về phía
Tây và nối với huyện Hàm Tân (tỉnh Bình Thuận) về phía Đơng.
Lộ 23 (nay là Quốc lộ 55) đoạn chạy qua Xuyên Mộc từ Cầu Trọng đến Hàm
Tân (Bình Thuận) dài 32km. Lộ 23 trước đây là đường thiên lý, từ Bắc vào Nam.
Năm Mậu Thân 1748, quan điều khiển là Nguyễn Hữu Dỗn do có việc dùng binh
đã cho giăng dây đắp con đường từ phía Bắc Cầu Sơn đến Mơ Xồi. Đó là quốc
lộ đầu tiên nối xứ Đồng Nai – Gia Định với kinh đơ Huế. Đường có nền đất, một
số đoạn được rải sạn, đá, long đường hẹp, cầu gỗ dung cho người đi bộ là chính,
dọc đường có đặt các trạm.
Trong huyện cịn có lộ 328 từ Hồ Tràm đi Bàu Lâm nối liền với huyện Xuân
Lộc dài 32km, lộ 329 từ Xuyên Mộc lên Bưng Kè dài 25km. Với địa hình như
vậy, Xuyên Mộc có một ưu thế thuận lợi cho việc xây dựng căn cứ kháng chiến,
tiến có thể cơng, lùi có thể giữ, là đại bàn hậu phương trực tiếp xây dựng lực
lượng, phát triển lực lượng tại chỗ.
Vị trí qn sự: huyện Xun Mộc có vị trí quan trọng. Xuyên Mộc có rừng rậm,
trải dài với rừng Xuân Lộc, Tân Phú đến chiến khu D, ra Buôn Ma Thuột nên địa
Đơn vị tư vấn: www.lapduandautu.vn PICC - 0903034381

15


Dự án Khu biệt thự du lịch nghỉ dưỡng Phước Gia An
bàn trú quân rất tốt, đảm bảo hành lang giao thông chiến lược với miền Đông
Nam Bộ và ra Trung ương. Biển Xuyên Mộc nối liền biển Long Đất, Bình Thuận
thuận lợi cho giao thơng đường thủy.
Từ thế kỷ XVIII, khi bị Nguyễn Huệ đánh bại ở Gia Định, Nguyễn Ánh đã

rút về Bà Rịa, Xuyên Mộc, dựa vào số địa chủ ở đây để tích trữ lương thảo, vũ
khí củng cố lực lượng để chống lại Tây Sơn. Phước Bửu cịn có di tích Núi Kho,
Bình Châu hiện cịn di tích giếng Ngự, nhân dân tương truyền là Nguyễn Ánh đã
về trú ở đây và cho lính đà giếng lấy nước dùng (giếng Ngự tức là giếng để cho
vua dùng).
Sách Đại Nam nhất thống chí (Quốc sử quán triều Nguyễn) từ đầu thế kỷ XIX
đã chép về những ngọn núi ở Xuyên Mộc: "Núi Kho: ở cách huyện Phước An 27
dặm về phía Đơng Bắc, nằm ngang đường cái trơng xuống sống Xích Lam, cây
cối um tùm, chu vi 2 dặm. Đầu đời Trung Hưng thống binh Hồ Văn Q mộ người
lập thành 3 đội Bình Lâm, Tân Bình và Du Sơn, đóng trại ở đây để chống nhau
với quân Tây Sơn, dựng kho chứa gạo, nền cũ vẫn còn."
"Núi Thần Mẫu: ở cách huyện Phước An 50 dặm về phía đơng, tục gọi mũi Bà
Khé, đứng sững ở bãi biển, dưới núi nhiều đá ghềnh, trên núi nhiều động cát
thường nổi gió mạnh sóng to, người đi thuyền phải đề phịng. Trong động có đền
thần nữ, trước đến là đường quan, hành khách nhiều khi thả tiền giấy hoặc treo
gà sống để thần phù hộ".
Sơng Xích Lam được nhắc đến trong đoạn trích trên đây là Sơng Ray, con
sơng có lưu vực rộng lớn nhất của tỉnh chảy qua địa bàn huyện Xuyên Mộc.
Huyện Phước An thời ấy chính là phần lớn địa bàn tỉnh Bà Rịa – Vũng Tàu ngày
nay, trung tâm huyện lị đóng tại thôn Long Điền, nay là thị trấn Long Điền, huyện
Long Điền, tỉnh Bà Rịa – Vũng Tàu. Đoạn trích trên cũng cho thấy, từ thời xa
xưa, địa bàn Xuyên Mộc đã có một vị trí chiến lược quan trọng trong công cuộc
khai phá và bảo vệ vùng đất này.
I.2. Điều kiện kinh tế - xã hội vùng dự án.
Nông nghiệp
Với 80,7% diện tích đất nơng, lâm nghiệp trong đó diện đất tốt và trung bình
chiếm 61,5% nên Xun Mộc có thế mạnh trong việc phát triển các loại cây công
nghiệp, cây ăn quả, đặc biệt là cây dài ngày như: cao su, nhăn, cà phê, tiêu.
Diện tích đất lâm nghiệp của Xuyên Mộc khoảng 14.757 ha, chiếm khoảng
42% tổng diện tích đất có rừng tồn tỉnh. Khu bảo tồn thiên nhiên Bình Châu

Đơn vị tư vấn: www.lapduandautu.vn PICC - 0903034381

16


Dự án Khu biệt thự du lịch nghỉ dưỡng Phước Gia An
Phước Bửu với diện tích 11.290 ha là khu rừng nguyên sinh có giá trị lớn mà
thiên nhiên ban tặng cho Bà Rịa – Vũng Tàu. Hội tụ tại đây là những động vật,
thực vật quư và hiếm của cả khu vực Đơng Nam bộ.
Diện tích trồng cây dài ngày và ngắn ngày của Xuyên Mộc xếp thứ hai tồn
tỉnh, chỉ sau Châu Đức, trong đó tiêu khoảng 1.310 ha; cà phê 2583 ha; điều 1.815
ha; cao su 9.180 ha; nhăn 2.786 ha... Diện tích cây ngắn ngày chiếm số lượng lớn
với 3.658 ha bắp; 1.010 ha rau; 2.339 ha đậu; 3.034 ha ḿ; 1.022 ha đậu phộng...
Việc chuyển dịch cơ cấu cây trồng theo hướng xây dựng những vùng chuyên
canh có giá trị cao, năng suất cao đang là chủ trương chung của huyện. Kinh tế
trang trại đă và đang phát triển nhiều ở Hòa Hội, Hòa Hiệp, Bàu Lâm, Phước
Thuận...
Chăn nuôi tại Xuyên Mộc khá phát triển dựa trên diện tích đất rừng, đất vườn
rộng và trù phú. Hiện đàn trâu, bị tồn huyện là hơn 7.000 con; đàn heo khoảng
32.000 con; gia cầm 240 ngàn con... Huyện và tỉnh đang có kế hoạch phát triển
mạnh đàn bò, heo, gà, kể cả bò sữa, trong mỗi hộ gia đình theo hướng chăn ni
và trồng trọt nhỏ. Một số nông dân của huyện đă được đầu tư đi học các lớp
khuyến nơng ở nước ngồi để tích lũy thêm tay nghề, kinh nghiệm và vốn khoa
học kỹ thuật.
Ngư nghiệp
Ngư nghiệp phát triển khá mạnh với tổng số 647 ghe thuyền đánh bắt có tổng
cơng suất 15 ngàn CV, sản lượng khai thác hàng năm 7.000 tấn hải sản các loại.
Diện tích ni trồng thủy sản là 550 ha. Riêng diện tích ni tơm ở Phước Thuận
đă là 200 ha. Vùng phát triển thủy sản của Xuyên Mộc tập trung ở Bến Cát, cửa
sông Ray, Phước Thuận. Cảng cá Phước Thuận sẽ được đầu tư xây dựng lại và

hoàn thiện khu dân cư làng cá Bến Cát để phát triển nghề đánh bật hải sản.
Du lịch sinh thái
Với bờ biển dài khoảng 31 km, phần lớn là băi cát có độ dốc thoải từ 3 – 80
Xuyên Mộc đang là vùng đất đầy tiềm năng về du lịch sinh thái. Băi biển Hồ
Tràm dài 3 km, băi biển Hồ Cốc 5 km, tiếp giáp ngay rừng nguyên sinh quốc gia,
nước trong xanh, ấm áp quanh năm, đang thu hút du khách các nơi về nghỉ dưỡng,
tắm biển. Bên cạnh đó, suối nước nóng Bình Châu đă nổi tiếng cả nước từ lâu với
nhiệt độ cao nhất lên đến 820C và nhiều chất khoáng chữa bệnh đang được xây
dựng lại thành một khu nghỉ dưỡng với quy mô lớn, tiện nghi nhưng gắn liền với

Đơn vị tư vấn: www.lapduandautu.vn PICC - 0903034381

17


Dự án Khu biệt thự du lịch nghỉ dưỡng Phước Gia An
thiên nhiên hoang dă. Đầu tư cho Xuyên Mộc nhằm khai thác các tiềm năng là
một hướng mới của lănh đạo tỉnh từ năm 2018.
Dân số:
Dân số huyện Xuyên Mộc năm 2016: 143.576 người, có 13 đơn vị hành chính
gồm 12 xã (Phước Thuận, Phước Tân, Xun Mộc, Bơng Trang, Bàu Lâm, Hịa
Bình, Hịa Hưng, Hịa Hiệp, Hồ Hội, Bưng Riềng, Tân Lâm, Bình Châu) và 1
thị trấn (Phước Bửu).
II. Quy mô đầu tư của dự án.
STT

Nội dung

ĐVT

Số lượng

I
1
2
3
4
5
6
7
8
9
10

Xây dựng
Giai đoạn 1
Khu đón tiếp
Khu health-spa
Khu giải trí dịch vụ
Hồ bơi
Khu văn phòng
Khu vui chơi dưới nước
Nhà kho
Khu để xe
Giao thông nội bộ
Khu dịch vụ café

m²
m²
m²

m²
m²
m²
m²
m²
m²
m²

570.000
20.000
500
800
600
400
500
10.000
1.000
1.000
10.000
200

11

Khu nhà hàng trên nước (2 cái)

m²

1.600

12

13
14
15
16
17
18
19
20

Hòn nam bộ
Khu trồng trúc
Hệ thống cấp điện tổng thể
Hệ thống thoát nước tổng thể
Hệ thống xử lý chất thải

m²
m²
HT
HT
HT
HT
HT
HT
HT

500
4.500
1
1
1

1
1
1
1

Đơn vị tư vấn: www.lapduandautu.vn PICC - 0903034381

18

Hệ thống camera giám sát
Hệ thống internet
Hệ thống chống sét
Hệ thống phòng cháy chữa cháy


Dự án Khu biệt thự du lịch nghỉ dưỡng Phước Gia An

Nội dung

STT
21
1
2
3
4
5
1
2
3

Hệ thống máng trượt nước
Giai đoạn 2
Trung tâm tổ chức sự kiện văn hóa
ngồi trời
Khu thể dục thể thao
Khu villa, biệt thự
Khu trồng cây ăn quả
Khu trồng trúc
Giai đoạn 3
Khu trồng trúc
Khách sạn 3 sao
Khu villa, biệt thự

ĐVT

Số lượng

HT

1
150.000

m²

3.000

m²
m²
m²
m²

3.000
12.000
14.000
118.000
400.000
369.700
12.300
18.000

m²
m²
m²

III. Địa điểm và hình thức đầu tư xây dựng dự án.
III.1. Địa điểm xây dựng.
Dự án được xây dựng tại Xã Bình Châu, Huyện Xuyên Mộc, Tỉnh Bà Rịa
– Vũng Tàu. Khu vực đầu tư dự án nằm cách trục đường ven biển đi từ suối nước
nóng Bình Châu về Khu phức hợp Hồ Tràm vị trí dự án một mặt tiếp giáp biển.
- Phía Bắc giáp: Khu du lịch Thành Đơ
- Phía Nam giáp: Khu du lịch Tân Thành
- Phía Đơng giáp: Biển đơng
- Phía Tây giáp: Khu Bảo tồn thiên nhiên Bình Châu – Phước Bửu
III.2. Hình thức đầu tư.
Dự án Khu biệt thự du lịch nghỉ dưỡng Phước Gia An đầu tư theo hình thức
xây dựng mới.
IV. Nhu cầu sử dụng đất và phân tích các yếu tố đầu vào của dự án.
IV.1. Nhu cầu sử dụng đất của dự án.
BẢNG CƠ CẤU SỬ DỤNG ĐẤT

Đơn vị tư vấn: www.lapduandautu.vn PICC - 0903034381

19


Dự án Khu biệt thự du lịch nghỉ dưỡng Phước Gia An
Nội dung

TT
-

Giai đoạn 1

1

Khu đón tiếp

2
3
4
5
7
8
9
10
11
12
1
2
3

4
5
1
2
3

Khu health-spa
Khu giải trí dịch vụ
Hồ bơi
Khu văn phịng
Nhà kho
Khu để xe
Giao thơng nội bộ
Khu dịch vụ café
Hòn nam bộ
Khu trồng trúc
Giai đoạn 2
Trung tâm tổ chức sự kiện văn hóa ngồi trời
Khu thể dục thể thao
Khu villa, biệt thự
Khu trồng cây ăn quả
Khu trồng trúc
Giai đoạn 3
Khu trồng trúc
Khách sạn 3 sao
Khu villa, biệt thự
Tổng cộng

Diện tích
(m²)

Tỷ lệ (%)

500

0,09

800
600
400
500
1.000
1.000
10.000
200
500
4.500

0,14
0,11
0,07
0,09
0,18
0,18
1,75
0,04
0,09
0,79

3.000

3.000
12.000
14.000
118.000

0,53
0,53
2,11
2,46
20,70

369.700
12.300
18.000

64,86
2,16
3,16

570.000

100,00

IV.2. Phân tích đánh giá các yếu tố đầu vào đáp ứng nhu cầu của dự án.
Về phần xây dựng dự án: nguồn lao động dồi dào và vật liệu xây dựng đều
có tại địa phương và trong nước nên nguyên vật liệu và các yếu tố đầu vào phục
vụ cho quá trình thực hiện dự án là tương đối thuận lợi và đáp ứng kịp thời.
Về phần quản lý và các sản phẩm của dự án: nhân cơng quản lý và duy trì
hoạt động của dự án tương đối dồi dào, các sản vật đều có sẵn tại địa phương.

Đơn vị tư vấn: www.lapduandautu.vn PICC - 0903034381

20


Dự án Khu biệt thự du lịch nghỉ dưỡng Phước Gia An

CHƯƠNG III. PHÂN TÍCH QUI MƠ, DIỆN TÍCH XÂY DỰNG
CƠNG TRÌNH LỰA CHỌN PHƯƠNG ÁN KỸ THUẬT CƠNG
NGHỆ
I. Phân tích qui mơ, diện tích xây dựng cơng trình.
Bảng tổng hợp các hạng mục cơng trình xây dựng của dự án
Nội dung

STT

ĐVT

Số lượng

I
1
2
3
4
5
6
7
8
9

10

Xây dựng
Giai đoạn 1
Khu đón tiếp
Khu health-spa
Khu giải trí dịch vụ
Hồ bơi
Khu văn phịng
Khu vui chơi dưới nước
Nhà kho
Khu để xe
Giao thông nội bộ
Khu dịch vụ café

m²
m²
m²
m²
m²
m²
m²
m²
m²
m²

570.000
20.000
500
800

600
400
500
10.000
1.000
1.000
10.000
200

11

Khu nhà hàng trên nước (2 cái)

m²

1.600

12
13
14
15
16
17
18
19
20
21

Hòn nam bộ
Khu trồng trúc

Hệ thống cấp điện tổng thể
Hệ thống thoát nước tổng thể
Hệ thống xử lý chất thải

m²
m²
HT
HT
HT
HT
HT
HT
HT
HT

500
4.500
1
1
1
1
1
1
1
1

-

Hệ thống camera giám sát
Hệ thống internet

Hệ thống chống sét
Hệ thống phòng cháy chữa cháy
Hệ thống máng trượt nước
Giai đoạn 2

Đơn vị tư vấn: www.lapduandautu.vn PICC - 0903034381

150.000

21


Dự án Khu biệt thự du lịch nghỉ dưỡng Phước Gia An

STT

Nội dung

ĐVT

Trung tâm tổ chức sự kiện văn hóa
m²
ngồi trời
2
Khu thể dục thể thao
m²
Khu villa, biệt thự
3
m²
4

Khu trồng cây ăn quả
m²
5
Khu trồng trúc
m²
Giai đoạn 3
1
Khu trồng trúc
m²
2
Khách sạn 3 sao
m²
Khu villa, biệt thự
3
m²
II. Phân tích lựa chọn phương án kỹ thuật, công nghệ.
1

Số lượng
3.000
3.000
12.000
14.000
118.000
400.000
369.700
12.300
18.000

II.1. Hạ tầng kỹ thuật xây dựng

- San nền: Thực hiện san nền và làm mặt bằng, tơn tạo địa hình.
- Cấp nước: Tiến hành xin nguồn cấp cho khu vực, khi tiến hành xây dựng hàng
rào và khu du lịch nghỉ dưỡng xong cũng là lúc đặt một trạm kỹ thuật riêng đảm
bảo các vấn đề tiêu chuẩn cho khu du lịch theo tiêu chuẩn của khu du lịch nghỉ
dưỡng sinh thái.
- Cấp điện: Phương hướng quy hoạch lưới cấp điện:
+ Nguồn điện: Lấy từ lưới 22 KV, xây 1 trạm biến thế 22/0,4KV, 1000 KVA kết
hợp mát cấp điện dự phòng và các thiết bị an toàn khác về điện.
+ Lưới điện: Xây dựng các pha độc lập nhằm đảm bảo an toàn về điện và tránh
rủi ro trong quá trình vận hành điện tồn khu.
- Thốt nước bẩn và vệ sinh mơi trường: Tồn bộ hệ thống thốt nước bẩn sẽ
được gom theo đường ống riêng, dẫn về trạm xử lý chất thải xử lý vi sinh rồi đổ
ra hệ thống xử lý môi trường và đạt chuẩn của ngành môi trường.
- Rác thải được tập trung và đưa đến các bãi rác của huyện hoặc bãi rác của tỉnh
đã được quy hoạch.

Đơn vị tư vấn: www.lapduandautu.vn PICC - 0903034381

22


Dự án Khu biệt thự du lịch nghỉ dưỡng Phước Gia An
- Đặc biệt dự án sẽ hướng tới yếu tố con người trong vấn đề VSMT để tạo ra hiệu
quả cao nhất và cũng thống nhất mở rộng hình ảnh tích cực cảu một khu du lịch
nghỉ dưỡng sinh thái tự nhiên.
- Cây xanh: Tổ chức trồng các loại cây xanh: Cây tạo dáng, thảm hoa, thảm cỏ,
tiểu cảnh ... Đặc biệt lưu tâm phủ xanh những chỗ bị san gạt.
- Hệ thống giao thông: thực hiện đường nội bộ dự án.
- Hệ thống điều hòa trung tâm: Hệ thống tập trung thích hợp cho từng loại phịng.
Và khu Bungalow Khách có thể tự điều chỉnh tại phịng ngủ. Các chỗ công cộng

phải được điều chỉnh khi đông người và tắt bớt ở một số nơi khơng có nhu cầu.
- Hệ thống PCCC trung tâm: Gồm chuông báo cháy, bộ dị khói và nhiệt tự động,
phải nghe rõ trong tồn bộ tịa nhà, bố trí các ống tự động được gắn liền vào
tường, các ống này được nối đến từng phịng ngủ, nguồn nước cứu hỏa phía ngồi,
bình dập lửa xách tay ở những vị trí quan trọng, lớp phủ amiant chịu nhiệt trong
nhà bếp, ...
Ngoài ra dự án sẽ tiến hành lắp đặt các hệ thống khác như:
- Hệ thống trung tâm liên lạc trung tâm
- Hệ thống camera
- Hệ thống lọc nước
- Các hệ thống kỹ thuật theo tiêu chuẩn khác
- Hệ thống tự động hóa trong quản lý và trong điều hành kỹ thuật chung
- Hệ thống lị hơi, ...
II.2. Các hạng mục chính của dự án
II.2.1. Khu biệt thự nghỉ dưỡng cao cấp
Với lợi thế là không gian, cảnh quan môi trường trong lành là cơ sở để phát
triển khu nghỉ dưỡng – biệt thự, kết hợp với các dịch vụ khác lý tưởng cho việc
đi du lịch, nghỉ dưỡng. Khu biệt thự được xây dựng đạt chuẩn 4 sao (1 đến 2 tầng)
phục vụ tối đa là 120 phòng.

Đơn vị tư vấn: www.lapduandautu.vn PICC - 0903034381

23


Dự án Khu biệt thự du lịch nghỉ dưỡng Phước Gia An

Sự kết hợp giữa du lích sinh thái và du lịch nghỉ dưỡng sẽ mang tới cho du
khách một không gian sống động, tươi mới nhưng cũng yên tĩnh và đầy trầm lắng.
Du khách sẽ được tắm mình trong không gian xanh mát của cây cỏ lẫn bầu trời

trong lành, khơng ổn ào, khơng cơng việc, khơng khói bụi,... du khách sẽ hồn
tồn được thư giãn. Thiết kế phịng ngủ đẹp, tiện nghi, diện tích căn phịng phù
hợp tuỳ theo tổng diện tích khách sạn, khơng q to hoặc quá nhỏ. Việc bài trí
nội thất hợp lý, màu sắc ấm áp, sử dụng tranh treo, lọ hoa, rèm cửa cũng góp phần
tạo cảm giác thoải mái, dễ chịu cho người sử dụng
II.2.2. Khu nhà dưới tán rừng
Khu nhà dưới tán rừng hay còn được gọi là bungalow - là loại nhà tiêu biểu
của người Ấn Độ, tồn tại từ thế kỷ thứ 17. Bungalow trong khu dự án chỉ xây
dựng một tầng, diện tích tuỳ thuộc vào loại cho một, hai khách hay cho gia đình...,
nhưng thơng thường khơng q 150 m2. Bên cạnh đó dự án cịn tiến hành xây
dựng các nhà ở trên cây, độc đáo và thú vị giúp khách du lịch có thể có những
trải nghiệm mới mẻ và riêng tư.

Đơn vị tư vấn: www.lapduandautu.vn PICC - 0903034381

24


Dự án Khu biệt thự du lịch nghỉ dưỡng Phước Gia An

II.2.3. Khu nhà hàng ẩm thực
Du khách giờ đây khơng chỉ muốn ăn ngon mà cịn muốn được ngồi
trong một khơng gian thống đẹp, được phục vụ tận tình, tương xứng với
đồng tiền bỏ ra. Chuyện đi nhà hàng giờ đây cũng không phải là ước mơ quá
xa vời đối với nhiều người khi đời sống kinh tế ngày một được cải thiện
hơn. Dự án triển khai xây dựng hệ thống nhà hàng với tổng diện tích 1600
m2, bao gồm nhiều khu ẩm thực, nhà hàng, đa dạng các món ăn để khách
hàng có thể dễ dàng lựa chọn.

II.2.4. Khu hội nghị

Khu hội nghị được mở rộng bao gồm nhiều phịng chức năng được thiết kế hồn
mỹ và ấn tượng cùng phịng họp đa năng được đầu tư tích hợp các thiết bị công
nghệ tối tân, đảm bảo an ninh, đáp ứng nhu cầu của các hội nghị tiêu chuẩn
Tải bản FULL (file word 53 trang): bit.ly/2Ywib4t
quốc tế.
Dự phòng: fb.com/KhoTaiLieuAZ
Đơn vị tư vấn: www.lapduandautu.vn PICC - 0903034381

25