Tài liệu Giáo trình Luật kinh tế trong thẩm định giá (Phần 1) pdf

Giáo trình Luật kinh tế trong thẩm định giá
(Phần 1)

Các nội dung cơ bản về luật đất đai năm 2003.

Trước khi có Luật đất đai năm 2003, ở Việt Nam đã từng có Luật đất đai năm
1987, Luật đất đai năm 1993, Luật sửa đổi bổ sung một số điều của Luật đất đai năm
1993 vào các năm 1998 và năm 2001. Tuy nhiên, các Luật đất đai đó chưa thể đáp ứng
được yêu cầu của công cuộc đổi mới.
Vì vậy, Uỷ ban thường vụ Quốc Hội ra nghị quyết về việc xây dựng Luật đất đai
sửa đổi để thay thế cho Luật đất đai năm 1993 và các Luật đất đai sửa đổi bổ sung. Chính
phủ đã giao nhiệm vụ này cho Bộ Tài nguyên và Môi trường trực tiếp soạn thảo từ tháng
1/2003. Với 4 lần soạn thảo, dự thảo này được đưa ra lấy ý kiến các đại biểu Quốc hội,
nhiều ý kiến chưa đồng ý với các quan điểm của ban soạn thảo. Kỳ họp thứ 3 Quốc hội
khoá XI đã đề nghị ban soạn thảo chỉnh lý lại và hoàn thành dự thảo lần thứ 6 và lấy ý
kiến nhân dân cả nước từ ngày 1/8 đến 20/9/2003. Đây là đợt nghiên cứu và sinh hoạt
chính trị pháp lý của nhân dân cả nước nhằm đóng góp ý kiến cho một dự luật vô cùng
quan trọng liên quan đến mọi tầng lớp trong xã hội, mọi thành phần kinh tế trong và
ngoài nước.
Tại kỳ họp thứ 4 Quốc hội khoá XI, Luật đất đai mới được thông qua và sẽ có
hiệu lực pháp lý từ ngày 1/7/2004, sẽ thay thế cho Luật đất đai năm 1993 và các Luật đất
đai sửa đổi bổ sung.

I. Quan điểm chỉ đạo khi xây dựng Luật đất đai năm 2003 là:
1. Đây là Luật đất đai mới nhằm thể chế các quan điểm cơ bản được đề cập trong
Nghị quyết trung ương Đảng về đổi mới chính sách và pháp luật đất đai trong thời kỳ đẩy
mạnh công nghiệp hoá, hiện đại hoá đất nước.
2. Luật đất đai mới vẫn dựa trên nền tảng đất đai thuộc sở hữu toàn dân mà nhà
nước là người đại diện chủ sở hữu toàn dân về đất đai và thống nhất quản lý đất đai.
3. Trên cơ sở kế thừa các Luật đất đai trước đây, xây dựng luật đất đai mới với
tinh thần đơn giản hoá hệ thống pháp luật đất đai, pháp điển hoá với tinh thần cao nhất.

Các văn bản pháp luật đã được thực tiễn kiểm nghiệm và phù hợp với thực tế sẽ được
chọn lọc đưa vào luật, luật hoá một số Nghị định của Chính phủ để giảm thiểu các văn
bản thi hành của Chính phủ và các bộ ngành vốn dĩ làm cho hệ thống pháp luật đất đai
của chúng ta trở nên phức tạp.

II. Quan điểm về sở hữu đất đai.
Trước đây việc quy định đất đai thuộc sở hữu toàn dân do nhà nước thống nhất
quản lý là chưa rõ ràng, chung chung và rất trìu tượng. Xét về phương diện pháp lý thì
nhà nước không phải là chủ sở hữu, vì đất đai thuộc sở hữu toàn dân, nhà nước chỉ là
người thực hiện quyền thống nhất quản lý trong phạm vi cả nước.
Nếu trong Luật đất đai năm 2003 chúng ta không nhận thức lại vấn đề sở hữu, thì
chắc rằng, trong văn bản luật đó vẫn tiềm ẩn những nguy cơ của sự bảo thủ, duy ý chí và
chưa hướng tới quy luật chung của sự phát triển. Vì vậy, trong Luật đất đai 2003 thể hiện
các quan điểm quan trọng sau:
1. Nhà nước thực hiện 2 vai trò, một là người đại diện chủ sở hữu toàn dân về đất đai,
thứ hai là người thống nhất quản lý nhà nước về đất đai. ( ở bất cứ giai đoạn nào thì nhà
nước cũng vẫn là người thống nhất quản lý đất đai, song trong vai trò là người đại diện
chủ sở hữu toàn dân về đất đai thì nhà nước lần đầu tiên được khắc hoạ rõ trong Luật đất
đai năm 2003 ). Xuất phát từ vấn đề đó nhà nước có quyền của người đại diện chủ sở hữu
toàn dân về đất đai. Khoản 2 Điều 5 xác định quyền định đoạt của nhà nước như sau:
+ Quyết định mục đích sử dụng đất thông qua việc quyết định quy hoạch và kế
hoạch sử dụng đất đai.
+ Quy định về hạn mức giao đất, thời hạn sử dụng đất.
+ Quyết định giao đất, cho thuê đất, chuyển mục đích sử dụng đất, thu hồi đất.
+ Định giá đất.
2. Nhà nước thực hiện quyền điều tiết các nguồn lợi từ đất đai thông qua chính sách tài
chính về đất đai như:
+ Thu tiền sử dụng đất, tiền thuê đất.
+ Thu các loại thuế, phí và lệ phí
+ Điều tiết phần giá trị tăng thêm từ đất mà không do sự đầu tư từ phía người sử

dụng đất.
3. Nhà nước thực hiện việc trao quyền sử dụng đất thông qua các hình thức sau:
+ Hình thức giao đất.
+ Hình thức cho thuê đất.
+ Công nhận quyền sử dụng đất.
+ Quy định quyền và nghĩa vụ của người sử dụng đất.
4. Nhà nước phân công phân cấp trong việc thực hiện vai trò người đại diện
chủ sở hữu toàn dân về đất đai ( Điều 7 ).
+ Vai trò của Quốc hội trong việc quyết định quy hoạch và kế hoạch sử dụng
đất đai trong phạm vi cả nước, thực hiện quyền giám sát tối cao trong quản lý và sử dụng
đất.
+ Hội đồng nhân dân các cấp thực hiện quyền giám sát việc quản lý sử dụng
đất ở các địa phương.
+ Chính phủ thực hiện việc quản lý nhà nước về đất đai, xét duyệt quy hoạch,
kế hoạch sử dụng đất đai củâ các tỉnh và thành phố trực thuộc trung ương.
+ Uỷ ban nhân dân các cấp thực hiện quyền đại diện chủ sở hữu toàn dân về
đất đai ở địa phương mình.
+ Bộ Tài nguyên và Môi trường giúp Chính phủ trong việc quản lý nhà nước
về đất đai.
Như vậy, Luật đất đai năm 2003 thể hiện các vấn đề rất rõ ràng không còn tình
trạng chung chung và trừu tượng như trước đây.

III. Vấn đề cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất.
Hiện nay, vấn đề cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất đã cơ bản hoàn
thành đối với đất nông nghiệp, đạt tỷ lệ cao đối với đất lâm nghiệp song còn quá chậm
đối với đất khu dân cư, đặc biệt là đất đô thị. Luật đất đai năm 2003 ra đời sẽ góp phần
đẩy mạnh tiến độ cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất trong cả nước.
1. Các quy định về giấy chứng nhận quyền sử dụng đất
+ Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất được cấp theo một mẫu thống nhất và do
Bộ Tài nguyên và Môi trường phát hành. Điều đó có nghĩa là, từ trước tới nay các mẫu

giấy chứng nhận quyền sử dụng đất đều do cơ quan quản lý đất đai trung ương phát hành,
có một thời là Tổng cục quản lý ruộng đất, Tổng cục địa chính. Các giấy chứng nhận do
các cơ quan phát hành nêu trên cấp theo các Luật đất đai đều có giá trị pháp lý như nhau,
tránh tình trạng phân biệt như tại Thông tư liên tịch 02 của Toà án nhân dân tối cao, Viện
kiểm sát nhân dân tối cao và Tổng cục địa chính vào năm 1997 gây khó dễ cho các đương
sự khi giải quyết tranh chấp đất đai.
+ Theo quy định tại khoản 1 Điều 44 Nghị định 181/2004/NĐ-CP về thi hành
Luật đất đai thì trong trường hợp có nhà ở, công trình kiến trúc khác, cây lâu năm gắn
liền với đất thì nhà ở, công trình kiến trúc đó được ghi nhận trên giấy chứng nhận quyền
sử dụng đất và hồ sơ địa chính. Việc đăng ký quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất thực
hiện theo quy định về đăng ký bất động sản.
+ Giấy chứng nhận được cấp theo thửa, nếu quyền sử dụng đất là tài sản chung
của vợ chồng thì trên giấy chứng nhận phải ghi đầy đủ họ tên vợ chồng. Nếu quyền sử
dụng đất là tài chung của hộ gia đình thì ghi tên chủ hộ. Trường hợp hộ gia đình sử dụng
đất mà vợ hoặc chồng là người nước ngoài hoặc người Việt Nam định cư ở nước ngoài
không đủ điều kiện mua nhà theo quy định tại khoản 1 Điều 121 Luật đất đai thì ghi tên
vợ hoặc chồng là cá nhân trong nước.
+ Trường hợp thửa đất thuộc quyền sử dụng chung của cộng đồng dân cư thì giấy
chứng nhận quyền sử dụng đất cấp cho cộng đồng dân cư và trao cho người đại diện hợp
pháp của cộng đồng.
+ Trường hợp thửa đất thuộc quyền sử dụng hợp pháp của tổ chức tôn giáo thì
giấy chứng nhận cấp cho tổ chức tôn giáo và trao cho người có trách nhiệm cao nhất của
tổ chức tôn giáo.
+ Trường hợp người sử dụng đất đã được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất
theo Luật đất đai năm 1993 hoặc giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở, quyền sử dụng đất
ở theo Nghị định 60/CP thì không phải đổi giấy theo mẫu quy định của Luật đất đai năm
2003. Khi họ thực hiện việc chuyển quyền sử dụng đất thì người nhận quyền sử dụng đất
được cấp giấy theo quy định của Luật đất đai năm 2003.
2. Cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất cho hộ gia đình, cá nhân.