Tài liệu Giáo trình Luật kinh tế trong thẩm định giá (Phần 2) pdf

Giáo trình Luật kinh tế trong thẩm định giá
(Phần 2)

IV. Các vấn đề về giao đất, cho thuê đất, chuyển mục đích sử dụng đất
1. Về các hình thức giao đất và cho thuê đất
Nhìn chung, xét về mặt hình thức thì giữa Luật đất đai năm 2003 so
với Luật đất đai năm 1993 và các Luật đất đai sửa đổi bổ sung về cơ bản
không có nhiều sự thay đổi lớn. Các thay đổi chỉ là, họ có quyền lựa chọn
hình thức giao đất hoặc cho thuê đất. Điều 108 xác định:
+ Tổ chức kinh tế, hộ gia đình và cá nhân sử dụng đất làm mặt bằng
xây dựng cơ sở sản xuất kinh doanh, sử dụng đất để xây dựng công trình
công cộng vì mục đích kinh doanh; tổ chức kinh tế sử dụng đất vào mục đích
đầu tư xây dựng kết cấu hạ tầng để chuyển nhượng hoặc cho thuê, sử dụng
đất vào mục đích nông nghiệp, lâm nghiệp, nuôi trồng thuỷ sản và làm muối
được lựa chọn hình thức giao đất có thu tiền hoặc thuê đất.
+ Người Việt nam định cư ở nước ngoài thực hiện các dự án đầu tư tại
Việt Nam được quyền lựa chọn hình thức giao đất có thu tiền hoặc thuê đất
trả tiền hàng năm hoặc trả tiền một lần cho toàn bộ thời gian thuê.
+ Tổ chức, cá nhân nước ngoài sử dụng đất vào các mục đích khác
nhau có quyền lựa chọn hình thức trả tiền thuê hàng năm hoặc trả tiền một
lần.
+ Tổ chức kinh tế trong nước, hộ gia đình cá nhân và người Việt Nam
định cư ở nước ngoài sử dụng đất vào mục đích kinh doanh đã thuê đất của
nhà nước nay có thể chuyển sang hình thức giao đất có thu tiền nếu có nhu
cầu và thực hiện nghĩa vụ tài chính đối với nhà nước.
Sự thay đổi lớn thứ hai là, không còn hình thức cho thuê trả tiền thuê
nhiều năm như trước đây.
2. Chuyển mục đích sử dụng đất.
Theo quy định tại Điều 36 thì việc chuyển mục đích sử dụng đất được
chia thành 2 loại: chuyển mục đích phải xin phép và chuyển mục đích không
phải xin phép cơ quan nhà nước có thẩm quyền.

Khoản 1 quy định các trường hợp phải xin phép bao gồm:
+ Chuyển từ đất chuyên trồng lúa nước sang đất trồng cây lâu năm,
đất trồng rừng và đất nuôi trồng thuỷ sản.
+ Chuyển đất rừng đặc dụng, rừng phòng hộ sang sử dụng vào mục
đích khác.
+ Chuyển đất nông nghiệp sang đất phi nông nghiệp.
+ Chuyển đất phi nông nghiệp không thu tiền sử dụng đất sang đất phi
nông nghiệp có thu tiền sử dụng đất hoặc thuê đất.
+ Chuyển đất phi nông nghiệp không phải là đất ở thành đất ở.
Đối với việc chuyển mục đích cần phải lưu ý những điểm sau:
- Đối với những trường hợp không quy định tại khoản 1 Điều 36 thì
không phải xin phép cơ quan nhà nước có thẩm quyền nhưng phải đăng ký
tại văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất hoặc uỷ ban nhân dân cấp xã.
- Khi chuyển mục đích thì nghĩa vụ tài chính và thời hạn cũng như các
quyền và nghĩa vụ được áp dụng cho loại đất đã được chuyển mục đích sử
dụng mới.
- Đối với loại đất khi chuyển mục đích mà phải nộp tiền sử dụng đất
thì người sử dụng phải nộp tiền theo mục đích sử dụng.

V. Vấn đề quy hoạch và kế hoạch sử dụng đất đai.
Từ trước đến nay, vấn đề quy hoạch sử dụng đất được nói đến nhiều
tại các diễn đàn, hội nghị song dường như công tác quy hoạch vẫn chưa đáp
ứng được các nhu cầu của sự phát triển, đó là sự xa rời thực tiễn của nhiều
quy hoạch, quy hoạch thường đi sau một bước so với thực trạng nhà ở, đất ở
đã và đang sử dụng, khi thực hiện quy hoạch thường gây nhiều tốn kém
trong giải phóng mặt bằng và đôi khi không thể thực hiện được đúng quy
hoạch, còn bê trễ trong quản lý quy hoạch khiến các quy hoạch không thống
nhất có tính cục bộ vùng miền, không thống nhất giữa quy hoạch ngành và
lãnh thổ.
Nhìn chung các quy định trong Luật đất đai năm 1993 còn chung

chung chỉ mang tính nguyên tắc là chủ yếu mà chưa xác định được rõ các
nội dung cụ thể như nguyên tắc, căn cứ, thẩm quyền, cơ chế lập, trình duyệt
và quyết định quy hoạch, việc công bố quy hoạch và thực thi quy hoạch.
Trên thực tế, Chính phủ đã có Nghị định số 68/2001/NĐ-CP ngày 1/10/2001
về quy hoạch và kế hoạch sử dụng đất đai, song với phạm vi điều chỉnh chỉ
là lập, xét duyệt và quản lý quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất thì văn bản nêu
trên vẫn chưa đáp ứng được quá trình xây dựng quy hoạch cho công cuộc
phát triển đất nước. Vì vậy, Luật đất đai năm 2003 từ Điều 21 đến Điều 30
dành một mục trong chương quản lý nhà nước về đất đai để quy định về quy
hoạch và kế hoạch sử dụng đất đai với những điểm cần lưu ý sau đây:
+ Các quy định đã chính thức luật hoá và mở rộng phạm vi điều chỉnh
của Nghị định số 68/2001/NĐ-CP ngày 1/10/2001 tạo khuôn khổ pháp lý để
xây dựng và quản lý quy hoạch sử dụng đất có nề nếp và kỷ cương hơn.
+ Lần đầu tiên chúng ta quy định tại Điều 21 về nguyên tắc lập quy
hoạch và kế hoạch sử dụng đất đai. Đây là quy định mang tính chỉ đạo về
mặt đường lối khi xây dựng quy hoạch, vì thiếu nó chúng ta sẽ thiếu các
định hướng có tầm vĩ mô khi hoạch định chính sách. Quy hoach sử dụng đất
trước hết phải có cái nhìn tổng thể, hướng tới tương lai trong sự phát triển, là
sự hài hoá giữa kinh tế và môi trường sống, là sự bảo vệ các giá trị văn hoá
truyền thống và văn hoá đương đại. Cho nên khi lập quy hoạch sử dụng đất,
các nhà xây dựng chính sách phải xuất phát từ chiến lược phát triển kinh tế
xã hội của đất nước được đề cập trong các văn kiện của Đảng, được xây
dựng có tầm bao quát rộng về mặt không gian và thời gian.
+ Cơ chế lập quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất đai, nội dung, thẩm
quyền quyết định quy hoạch và kế hoạch sử dụng đất được xây dựng một
cách đồng bộ từ trung ương đến các địa phương, có sự phân công phân
nhiệm rõ ràng giữa các cơ quan quyền lực nhà nước, cơ quan hành chính nhà
nước và hoạt động chuyên ngành của cơ quan chuyên môn.
+ Một vấn đề mà nhiều người quan tâm không chỉ là người dân thuần
tuý mà ngay cả nhiều tổ chức quản lý sử dụng đất đai đều mong muốn là quy

hoạch khi xây dựng, khi công bố quy hoạch chi tiết phải có tiếng nói của
nhân dân đóng góp ý kiến. Thông qua quá trình này, chắc rằng quy hoạch sử
dụng đất không chỉ gắn với một không gian rộng lớn của sự phát triển mà có
sự hài hoà về truyền thống, nét đẹp về văn hoá được gìn giữ cho muôn đời
sau. Với việc góp ý cho việc giữ gìn làng đào truyền thống của người Hà nội
hay tôn tạo, bảo vệ các khu phố cổ ở Hà Nội, Huế, Hội An không chỉ giữ gìn
các giá trị văn hoá mà còn là điểm hẹn du lịch hấp dẫn cho du khách trong
nước và nước ngoài là những ví dụ cụ thể về chiến lược này.
+ Trong quy định của Luật đất đai năm 2003 đã có cái nhìn dứt khoát
đối với những quy hoạch được xây dựng nhưng không mang tính khả thi thì
cần xem xét lại để điều chỉnh hoặc huỷ bỏ quy hoạch. Bởi vì, những người
sử dụng đất nằm trong quy hoạch luôn chịu một sức ép từ quy hoạch được
phê duyệt nhưng không biết bao giờ thực hiện. Nhiều người dân phản ánh là
đất đai của họ nằm trong quy hoạch và quy hoạch đó được vạch ra từ hàng
chục năm qua, bản thân gia đình họ không được nhập hộ khẩu vì đất quy
hoạch, không được xây dựng cải tạo cơi nới nhà ở vì không được phép xây
dựng trên đất quy hoạch, bán nhà không ai mua vì khu vực quy hoạch. Tình
hình đó không biết sẽ kéo dài đến bao giờ và bao giờ thì quy hoạch được
triển khai, người dân chỉ biết chờ đợi trong sự thất vọng. Cho nên” quy
hoạch” treo là hiện tượng phổ biến ở nhiều nơi, nếu sau 3 năm kể từ ngày
công bố thu hồi đất để thực hiện dự án mà không thực hiện được thì cơ quan
nhà nước có thẩm quyền phải điều chỉnh hoặc huỷ bỏ quy hoạch đó và công
bố công khai trên các phương tiện thông tin đại chúng.

VI. Về quyền của người sử dụng đất.
So với Luật đất đai năm 1993, Luật đất đai mới thể hiện một số điểm
mới như sau:
Thứ nhất, lần đầu tiên trong Luật đất đai quyền của mọi người sử
dụng đất, dù đó là tổ chức trong nước, tổ chức, cá nhân nước ngoài, người