Đánh giá tình hình quản lý, sử dụng đất khu công nghiệp phú tài, thành phố quy nhơn, tỉnh bình định

i

LỜI CAM ĐOAN
Tơi xin cam đoan đây là cơng trình nghiên cứu khoa học độc lập của riêng tôi.
Các thông tin trích dẫn trong luận văn đều đã được chỉ rõ nguồn gốc. Các số liệu sử
dụng, kết quả nghiên cứu nêu trong luận văn do tơi tự tìm hiểu, phân tích một cách
trung thực, khách quan và phù hợp với thực tiễn của địa bàn nghiên cứu. Các kết quả
này chưa từng được ai công bố trong bất kỳ cơng trình nào khác.

Thừa Thiên Huế, ngày... tháng... năm 2016
Học viên

Đặng Kim Hòa


ii

LỜI CẢM ƠN
Để hồn thành đề tài này, tơi xin cảm ơn Ban giám hiệu Trường Đại Học Nông
Lâm Huế, Ban chủ nhiệm Khoa Tài nguyên đất và Môi trường nông nghiệp và các
thầy cô giáo đã truyền đạt những kiến thức quý báu cho tôi.
Đặc biệt, tôi xin gửi lời cảm ơn sâu sắc đến thầy PSG. TS. Dương Viết Tình,
người đã trực tiếp hướng dẫn, chỉ bảo và ln tạo điều kiện để cho tơi hồn thành được
luận văn này.
Xin chân thành cảm ơn Ban Quản lý khu kinh tế tỉnh Bình Định, UBND thành
phố Quy Nhơn, các Công ty trực thuộc, các Chủ đầu tư... đã luôn tạo điều kiện thuận
lợi để cho tôi trong việc thu thập số liệu để phục vụ cho đề tài. Sau cùng tôi xin gửi lời
biết ơn sâu sắc đến gia đình, bạn bè đã ln tạo điều kiện tốt nhất cho tơi trong suốt
q trình học tập cũng như thực hiện luận văn.
Tuy nhiên, do kiến thức của bản thân và thời gian thực tập còn hạn chế nên nội
dung đề tài khơng tránh khỏi những sai sót và khiếm khuyết, kính mong nhận được sự

giúp đỡ, góp ý, chỉ dẫn thêm của các thầy cô giáo và các bạn để luận văn được hoàn
thiện hơn.

Thừa Thiên Huế, ngày... tháng... năm 2016
Học viên

Đặng Kim Hòa


iii

TĨM TẮT LUẬN VĂN
Bình Định là địa bàn có điều kiện tự nhiên, xã hội thuận lợi, là cơ sở thu hút
các nhà đầu tư trong nước và nước ngoài, tạo đà để phát triển các khu công nghiệp
trên địa bàn tỉnh. Khu cơng nghiệp (KCN) Phú Tài đã có 107 doanh nghiệp hoạt
động. Đề tài tiến hành đánh giá tình hình quản lý, sử dụng đất khu cơng nghiệp Phú
Tài với mục đánh giá được thực trạng quản lý và sử dụng đất của Khu công nghiệp
Phú Tài, để làm cơ sở đề xuất các giải pháp quản lý, sử dụng đất hiệu quả cao cho
các khu công nghiệp. Bằng các phương pháp nghiên cứu như điều tra, thảo luận
nhóm và tham vấn ý kiến chuyên gia, nghiên cứu đã thu được các kết quả cơ bản
như sau:
KCN Phú Tài đã GPMB được 309,9 ha (tỷ lệ thực hiện đạt 89,62% diện tích quy
hoạch) và cho 107 doanh nghiệp thuê đất trên tổng diện tích 217,97 ha (tỷ lệ đạt
89,79% diện tích đất quy hoạch xây dựng các cơng trình cơng nghiệp). Trong đó diện
tích đã được cấp giấy CN quyền sử dụng đất là 217,97 ha. Trong quá trình thực
hiện việc đền bù, GPMB cho 823 hộ (chiếm hơn 80%) như vậy là chậm so với kế
hoạch, lý do chậm là vấn đề thỏa thuận giá cả đền bù cho dân chưa hợp lý chiếm
hơn 10% chưa GPMB và công tác tái định cư không được chuẩn bị, cịn thiếu 586
lơ đất để phục vụ tái định cư. Riêng tại phường Bùi Thị Xuân có 614 hộ di dời mà
chỉ có 513 lơ đất tái định cư.

Xét về hiệu quả kinh tế: Việc sử dụng đất của KCN Phú Tài đã góp phần thúc
đẩy phát triển cơng nghiệp dịch vụ, tăng trưởng kinh tế, tạo tiền đề hình thành các
trung tâm công nghiệp gắn liền với phát triển đơ thị, đẩy nhanh q trình chuyển dịch
cơ cấu kinh tế theo hướng cơng nghiệp hóa, hiện đại, tăng thu ngân sách cho ngân sách
địa phương. Đặc biệt bắt đầu từ năm 2015 đã khẳng định hiệu quả kinh tế của sử dụng
đất tại KCN Phú Tài đạt được doanh thu 6.037,74 tỷ đồng, kim ngạch xuất khẩu
171,24 nghìn USD, kim ngạch nhập khẩu 46,26 nghìn USD là cao nhất trong giai đoạn
2010 - 2015 của KCN Phú Tài. Hiệu quả xã hội: Việc hình thành KCN Phú Tài đã góp
phần giải quyết khoảng hơn 11.000 lao động cho địa phương và vùng lân cận, nâng
cao thu nhập với mức lương trung bình 3,2 triệu/tháng. Bên cạnh đó đã đóng góp rất
hiệu quả trong cơng tác đào tạo nghề cho nhân dân, góp phần chuyển dịch cơ cấu lao
động nơng nghiệp sang lĩnh vực công nghiệp và dịch vụ cho địa phương. Hiệu quả mơi
trường: Cùng với q trình phát triển sản xuất kinh doanh thì cơng tác bảo vệ môi
trường KCN Phú Tài luôn được quan tâm đầu tư bằng việc xây dựng hệ thống xử lý
nước thải tập trung và thực hiện biện pháp giám xác môi trường bằng cách lập hồ sơ
môi trường từng doanh nghiệp trong Khu công nghiệp để nâng cao ý thức bảo vệ môi
trường của doanh nghiệp.


iv
Nghiên cứu của đề tài đã đưa ra các giải pháp, để phát triển các KCN với tốc độ
cao, hiệu quả ổn định và bền vững, cần phát huy triệt để nội lực của tỉnh, đồng thời
tranh thủ tối đa các nguồn đầu tư trong và ngồi nước, sớm hình thành các chính sách,
cơ chế kinh tế linh hoạt nhằm động viên, khuyến khích, thu hút mọi thành phần kinh tế
tham gia đầu tư vào KCN trên địa bàn tỉnh.


v

MỤC LỤC

LỜI CAM ĐOAN ............................................................................................................. i
LỜI CẢM ƠN ..................................................................................................................ii
TÓM TẮT LUẬN VĂN ................................................................................................ iii
MỤC LỤC ....................................................................................................................... v
DANH MỤC CÁC TỪ VIẾT TẮT ............................................................................ viii
DANH MỤC CÁC BẢNG .............................................................................................. ix
DANH MỤC BIỂU ĐỒ.................................................................................................... x
MỞ ĐẦU ......................................................................................................................... 1
1. TÍNH CẤP THIẾT CỦA ĐỀ TÀI ............................................................................... 1
2. MỤC ĐÍCH VÀ MỤC TIÊU CỦA ĐỀ TÀI ............................................................... 2
2.1. Mục đích: .................................................................................................................. 2
2.2. Mục tiêu cụ thể: ........................................................................................................ 2
3. Ý NGHĨA KHOA HỌC VÀ THỰC TIỄN ................................................................. 2
3.1. Ý nghĩa khoa học ...................................................................................................... 2
3.2. Ý nghĩa thực tiễn ...................................................................................................... 2
Chương 1 TỔNG QUAN CÁC VẤN ĐỀ NGHIÊN CỨU ............................................. 3
1.1. CƠ SỞ LÝ LUẬN CỦA CÁC VẤN ĐỀ NGHIÊN CỨU ....................................... 3
1.1.1. Một số vấn đề lý luận về sử dụng đất .................................................................... 3
1.1.2. Lý luận chung về khu công nghiệp...................................................................... 11
1.1.3. Yêu cầu và nội dung quản lý nhà nước đối với khu công nghiệp ....................... 19
1.2. CƠ SỞ THỰC TIỄN CỦA CÁC VẤN ĐỀ NGHIÊN CỨU ................................. 23
1.2.1. Kinh nghiệm của một số nước trên thế giới về sự hình thành và phát triển các
KCN ............................................................................................................................... 23
1.2.2. Tình hình phát triển các khu cơng nghiệp trên địa bàn cả nước.......................... 28
1.2.3. Tình hình phát triển chung của các khu công nghiệp trên địa bàn tỉnh Bình Định ..... 31
1.3. TỔNG QUAN VỀ CÁC CƠNG TRÌNH NGHIÊN CỨU CĨ LIÊN QUAN ........ 31
Chương 2 ĐỐI TƯỢNG, PHẠM VI, NỘI DUNG VÀ PHƯƠNG PHÁP NGHIÊN
CỨU............................................................................................................................... 34

vi
2.1. ĐỐI TƯỢNG VÀ PHẠM VI NGHIÊN CỨU ....................................................... 34
2.1.1. Đối tượng nghiên cứu .......................................................................................... 34
2.1.2. Phạm vi nghiên cứu ............................................................................................. 34
2.2. NỘI DUNG NGHIÊN CỨU .................................................................................. 34
2.3. PHƯƠNG PHÁP NGHIÊN CỨU .......................................................................... 34
2.3.1. Phương pháp thu thập tài liệu, số liệu ................................................................. 34
2.3.2. Phương pháp kế thừa, chọn lọc ........................................................................... 35
2.3.3. Phương pháp minh họa bằng bảng biểu, biểu đồ, bản đồ.................................... 35
2.3.4. Phương pháp tổng hợp và phân tích tài liệu ........................................................ 35
Chương 3 KẾT QUẢ NGHIÊN CỨU VÀ THẢO LUẬN............................................ 36
3.1. KHÁI QUÁT ĐIỀU KIỆN TỰ NHIÊN, KINH TẾ XÃ HỘI, HIỆN TRẠNG SỬ
DỤNG ĐẤT VÀ SỰ HÌNH THÀNH, PHÁT TRIỂN KHU CƠNG NGHIỆP PHÚ TÀI ... 36
3.1.1. Khái quát điều kiện tự nhiên ............................................................................... 36
3.1.2. Khái quát về thực trạng phát triển kinh tế - xã hội .............................................. 37
3.1.3. Hiện trạng sử dụng đất đai ................................................................................... 42
3.1.4. Khái quát chung sự hình thành và phát triển khu công nghiệp Phú Tài ............. 44
3.1.5. Ảnh hưởng của điều kiện tự nhiên, kinh tế - xã hội đến sự phát triển kinh tế
thành phố Quy Nhơn ..................................................................................................... 47
3.2. ĐÁNH GIÁ TÌNH HÌNH QUẢN LÝ VÀ SỬ DỤNG ĐẤT KHU CƠNG
NGHIỆP PHÚ TÀI ........................................................................................................ 49
3.2.1. Tình hình quản lý đất đai tại khu công nghiệp Phú Tài ...................................... 49
3.2.2. Tình hình sử dụng đất tại khu cơng nghiệp Phú Tài ........................................... 59
3.2.3. Đánh giá hiệu quả sử dụng đất khu công nghiệp Phú Tài ................................... 63
3.3. ĐỀ XUẤT CÁC GIẢI PHÁP QUẢN LÝ VÀ SỬ DỤNG ĐẤT KHU CÔNG
NGHIỆP PHÚ TÀI TRONG THỜI GIAN TỚI ............................................................ 69
3.3.1. Giải pháp về hồn thiện các chính sách của Nhà nước ....................................... 69
3.3.2. Giải pháp quy hoạch và quản lý, thực hiện quy hoạch ........................................ 74
3.3.3. Giải pháp về giải phóng mặt bằng và xây dựng cơ sở hạ tầng ............................ 76
3.3.4. Giải pháp thu hút và đẩy mạnh xúc tiến đầu tư vào khu công nghiệp ................ 78

3.3.5. Giải pháp về đào tạo nguồn nhân lực cho khu công nghiệp ................................ 80


vii
3.3.6. Giải pháp phát triển khu công nghiệp kết hợp chặt chẽ với bảo vệ môi trường ...... 83
Chương 4 KẾT LUẬN VÀ KIẾN NGHỊ ...................................................................... 85
4.1. KẾT LUẬN ............................................................................................................ 85
4.2. KIẾN NGHỊ ............................................................................................................ 86
TÀI LIỆU THAM KHẢO ............................................................................................. 87
PHỤ LỤC ...................................................................................................................... 90


viii

DANH MỤC CÁC TỪ VIẾT TẮT

BTCT

:

Bê tông cốt thép

CNH - HĐH

:

Cơng nghiệp hóa - hiện đại hóa

CCN

:

Cụm cơng nghiệp

CĐCN

:

Cụm điểm cơng nghiệp

CSHT

:

Cơ sở hạ tầng

DTTN

:

Diện tích tự nhiên

DN

:

Doanh nghiệp

ĐTM

:

Đánh giá tác động môi trường

FDI

:

Foreign Direct Investment
đầu tư trực tiếp nước ngoài

GCNQSDĐ

:

Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất

GDP

:

Gross Domestic Product
Tổng sản phẩm nội địa

GPMB

:

Giải phóng mặt bằng

GTSX

:

Giá trị sản xuất

ICD

:

Inland Container Depot
Cảng nội địa

IEAT

:

Industrial Estates Authority of Thailand
Cục quản lý khu công nghiệp Thái Lan

KCN

:

Khu công nghiệp

KCX

:

Khu chế xuất

KKT

:

Khu kinh tế

KT-XH

:

Kinh tế - xã hội

MTV

:

Một thành viên

ƠNMT

:

Ơ nhiễm mơi trường

UBND

:

Ủy ban nhân dân

TLLĐ

:

Tỷ lệ lấp đầy

TNHH

:

Trách nhiệm hữu hạn

WTO

:

World Trade Organization
Tổ chức Thương mại thế giới


ix

DANH MỤC CÁC BẢNG
Bảng 3.1. Hiện trạng sử dụng đất trước khi thu hồi xây dựng KCN ........................ 51
Bảng 3.2. Phân khu chức năng theo quy hoạch được duyệt KCN Phú Tài............. 52
Bảng 3.3. Kết quả thực hiện quy hoạch được duyệt KCN Phú Tài.......................... 53
Bảng 3.4. Đánh giá chung thực trạng quản lý đất KCN Phú Tài ............................. 57
Bảng 3.5. Bảng tóm tắt cơ sở hạ tầng Khu cơng nghiệp Phú Tài............................. 61

Bảng 3.6. Đánh giá hiệu quả phát triển KCN Phú Tài đến năm 2015 ..................... 63
Bảng 3.7. Thông tin thu nhập người lao động KCN năm 2015 ............................... 65


x

DANH MỤC BIỂU ĐỒ
Biểu đồ 3.1. Cơ cấu các loại đất theo diện tích tự nhiên Tp. Quy Nhơn năm 2015. 42
Biểu đồ 3.2. Cơ cấu đào tạo lao động năm 2015 ...................................................... 66


1

MỞ ĐẦU
1. TÍNH CẤP THIẾT CỦA ĐỀ TÀI
Khu cơng nghiệp được hình thành và phát triển gắn liền với cơng cuộc đổi mới
của kinh tế đất nước, xuất phát từ chủ trương đúng đắn của Đảng, Chính phủ trong
việc xây dựng một mơ hình mang tính đột phá trong thu hút đầu tư, tăng trưởng công
nghiệp, chuyển dịch cơ cấu kinh tế theo hướng cơng nghiệp hố, hiện đại hố.
Qua 20 năm xây dựng và phát triển, thành tựu của các khu công nghiệp được
minh chứng sống động bằng những đóng góp quan trọng trong phát triển kinh tế đất
nước: Thúc đẩy nhanh q trình cơng nghiệp hóa, hiện đại hóa nơng nghiệp, nơng
thơn, giải quyết tốt, có hiệu quả đồng bộ vấn đề nông nghiệp, nông thôn, nông dân
trong quá trình phát triển kinh tế - xã hội...
Song hoạt động của các khu công nghiệp đã phát sinh nhiều vấn đề mới cần phải
được nghiên cứu, việc hình thành và phát triển các khu công nghiệp là sự khởi đầu của
các tác động tiêu cực đặt ra nhiều vấn đề cần xem xét: Hiệu quả kinh tế - xã hội - môi
trường, tác động các chỉ tiêu kinh tế của mỗi địa phương, an ninh lương thực quốc gia.
Phần lớn diện tích đất nơng nghiệp (nhất là đất trồng lúa) bị thu hồi làm cho một bộ
phận nông dân bị mất quyền sử dụng đất, ảnh hưởng đến đời sống, việc làm và chỗ ở,

địi hỏi các chính sách xã hội liên quan. Bên cạnh đó là vấn đề an ninh lương thực,
tranh chấp về lợi ích kinh tế trong quá trình thu hồi đất, dẫn đến khiếu kiện vượt cấp
kéo dài, mức độ ô nhiễm môi trường từ nước thải các khu công nghiệp.
Không những thế, việc bố trí sử dụng đất ở nhiều khu cơng nghiệp hiện nay vẫn
còn chưa hợp lý, còn dàn trải, chưa đồng bộ với quy hoạch phát triển đô thị, khu dân
cư, hạ tầng kinh tế - xã hội. Nhiều khu công nghiệp bố trí khơng phù hợp với khả năng
thực tế dẫn đến tình trạng triển khai chậm tiến độ, gây lãng phí tài nguyên đất, tác động
xấu đến xã hội và mơi trường. Vẫn cịn một số khu cơng nghiệp tỷ lệ lấp đầy rất thấp,
diện tích đất đã thu hồi, san lấp nhưng vẫn bỏ hoang hoá, hiệu quả sử dụng đất thấp.
Bình định là tỉnh ven biển nằm ở vùng kinh tế trọng điểm miền Trung, có nhiều
lợi thế về vị trí địa lý, tiềm năng đất đai và con người. Trong chiến lược phát triển kinh
tế - xã hội đến năm 2015 của tỉnh Bình Định, cơng nghiệp có vai trị rất quan trọng
trong việc góp phần thiết thực làm tăng tổng sản phẩm xã hội và thu nhập quốc dân,
tạo nguồn thu cho ngân sách Nhà nước,...trong đó việc xây dựng các khu cơng nghiệp
tập trung được xác định là khâu đột phá đẩy nhanh tốc độ chuyển dịch cơ cấu kinh tế
của tỉnh từ Nông nghiệp - Công nghiệp - Dịch vụ sang Công nghiệp - Dịch vụ - Nông
nghiệp, là định hướng đúng đắn nhằm phấn đấu đến năm 2020 Bình Định cơ bản trở
thành một tỉnh công nghiệp.


2
Tuy nhiên, bên cạnh đó cũng thấy rõ những mặt tồn tại, hạn chế và các vấn đề bất
cập của các khu cơng nghiệp tỉnh trong thời gian qua, đó là việc sử dụng đất chưa thực
sự hiệu quả, cơ sở hạ tầng kỹ thuật đầu tư chưa đồng bộ, nhiều cơng trình xây dựng
kéo dài, chất lượng thi cơng kém, hệ thống xử lý môi trường trong các khu cơng
nghiệp cịn ách tắc, gây ảnh hưởng đến sản xuất. Cơ chế quản lý và hoạt động hành
chính đối với KCN chưa thật sự hiệu quả, công tác đền bù, giải phóng mặt bằng chậm,
gây khó khăn cho các nhà đầu tư khi thực hiện dự án, một số dự án đầu tư vào các khu
công nghiệp chưa phát huy tác dụng,...
Để phát triển các khu công nghiệp ổn định, đưa tỉnh thực sự trở thành một tỉnh

cơng nghiệp địi hỏi phải có những nghiên cứu tổng kết, đánh giá về những thành cơng
và hạn chế, tồn tại để tìm ra định hướng và giải pháp tăng cường đầu tư phát triển, thúc
đẩy các khu công nghiệp phát triển tương xứng với tiềm năng của chúng. Vì vậy, đề
tài: "Đánh giá tình hình quản lý, sử dụng đất khu cơng nghiệp Phú Tài, thành phố
Quy Nhơn, tỉnh Bình Định", nhằm mục đích sau.
2. MỤC ĐÍCH VÀ MỤC TIÊU CỦA ĐỀ TÀI
2.1. Mục đích:
Đánh giá được thực trạng quản lý và sử dụng đất của Khu công nghiệp Phú Tài,
làm cơ sở đề xuất các giải pháp quản lý, sử dụng đất hiệu quả cao.
2.2. Mục tiêu cụ thể:
- Đánh giá được thực trạng quản lý và sử dụng đất đai tại Khu công nghiệp Phú
Tài, thành phố Quy Nhơn, tỉnh Bình Định.
- Phân tích hiệu quả sử dụng đất theo quy hoạch và những khó khăn, vướng mắc
trong việc sử dụng đất tại Khu công nghiệp;
- Đề xuất các giải pháp góp phần nâng cao tình hình quản lý và sử dụng đất tại
Khu công nghiệp Phú Tài, thành phố Quy Nhơn, tỉnh Bình Định.
3. Ý NGHĨA KHOA HỌC VÀ THỰC TIỄN
3.1. Ý nghĩa khoa học
- Góp phần hệ thống hóa và làm rõ lý luận cơ bản về việc hình thành, phát triển
các khu cơng nghiệp và góp phần hồn thiện các chính sách đất đai nhằm nâng cao
hiệu quả quản lý đất đai trong q trình cơng nghiệp hoá - hiện đại hoá.
3.2. Ý nghĩa thực tiễn
Đề tài giúp cho tỉnh Bình Định đúc kết lại những kinh nghiệm trong quá trình
quản lý và sử dụng đất ở khu công nghiệp Phú Tài để nhận thấy những nguyên nhân
yếu kém trong việc quản lý, sử dụng đất. Từ đó có hướng thay đổi phương thức quản
lý, sử dụng đất trong thời gian đến.


3
Chương 1

TỔNG QUAN CÁC VẤN ĐỀ NGHIÊN CỨU

1.1. CƠ SỞ LÝ LUẬN CỦA CÁC VẤN ĐỀ NGHIÊN CỨU
1.1.1. Một số vấn đề lý luận về sử dụng đất
1.1.1.1. Vai trò và ý nghĩa của công tác quản lý và sử dụng đất
“Đất đai”, về mặt thuật ngữ khoa học có thể hiểu theo nghĩa rộng như sau: “đất
đai là một diện tích cụ thể của bề mặt trái đất, bao gồm tất cả các cấu thành của môi
trường sinh thái ngay trên và dưới bề mặt đó như: khí hậu bề mặt, thổ nhưỡng, dạng
địa hình, mặt nước (hồ, sơng suối, đầm lầy...), các lớp trầm tích sát bề mặt cùng với
nước ngầm và khống sản trong lịng đất, tập đoàn thực vật và động vật, trạng thái
định cư của con người, những kết quả hoạt động của con người trong quá khứ và
hiện tại để lại (hồ chứa nước hay hệ thống tiêu thoát nước, đường sá, nhà cửa...)”[7].
Đất đai là điều kiện chung nhất (khoảng không gian lãnh thổ cần thiết) đối với
mọi quá trình sản xuất trong các ngành kinh tế quốc dân và hoạt động của con người.
Điều này có nghĩa - thiếu khoảnh đất (có vị trí, hình thể, quy mơ diện tích và u cầu
về chất lượng nhất định) thì khơng một ngành nào, xí nghiệp nào có thể bắt đầu cơng
việc và hoạt động được. Nói khác khơng có đất sẽ khơng có sản xuất (đối với mọi
ngành) cũng như khơng có sự tồn tại của chính con người [29].
- Lợi ích của việc sử dụng đất trong các ngành phi nông nghiệp
Trong các ngành phi nơng nghiệp, đất đai giữ vai trị thụ động với chức năng là
cơ sở không gian và vị trí để hồn thiện q trình lao động, là kho tàng dự trữ trong
lòng đất (các ngành khai thác khống sản). Q trình sản xuất và sản phẩm được tạo ra
khơng phụ thuộc vào đặc điểm, độ phì nhiêu của đất, chất lượng thảm thực vật và các
tính chất tự nhiên có sẵn trong đất.
- Lợi ích của việc sử dụng đất trong các ngành nông - lâm nghiệp
Đất đai giữ vai trị tích cực trong q trình sản xuất, là điều kiện vật chất, cơ sở
không gian, đồng thời là đối tượng lao động (luôn chịu tác động trong quá trình sản
xuất như cày bừa, xới xáo...) và công cụ hay phương tiện lao động (sử dụng để trồng
trọt, chăn ni...). Q trình sản xuất nơng - lâm nghiệp ln liên quan chặt chẽ với độ
phì nhiêu và quá trình sinh học tự nhiên của đất.

4
1.1.1.2. Những yếu tố ảnh hưởng đến hiệu quả sử dụng đất
* Yếu tố điều kiện tự nhiên
Khi sử dụng đất đai, ngồi bề mặt khơng gian (diện tích trồng trọt, mặt bằng xây
dựng...), cần lưu ý đến việc thích ứng với điều kiện tự nhiên và quy luật sinh thái tự
nhiên của đất cũng như các yếu tố bao quanh mặt đất (nhiệt độ, ánh sáng, lượng mưa,
khơng khí và các khống sản dưới lịng đất). Trong điều kiện tự nhiên, khí hậu là yếu
tố hạn chế hàng đầu của việc sử dụng đất đai, sau đó là điều kiện đất đai (chủ yếu là
địa hình, thổ nhưỡng) và các yếu tố khác.
+ Yếu tố khí hậu: Các yếu tố khí hậu ảnh hưởng rất lớn, trực tiếp đến sản xuất
nông nghiệp và điều kiện sinh hoạt của con người. Tổng tích ơn nhiều ít, nhiệt độ
bình qn cao thấp, sự sai khác nhiệt độ về thời gian và không gian, sự sai khác giữa
nhiệt độ tối cao và tối thấp, sai khác về độ ẩm trong ngày, giữa các mùa trong năm
hay các khu vực khác nhau... trực tiếp ảnh hưởng đến sự phân bố, sinh trưởng và
phát triển của cây trồng, rừng tự nhiên và thực vật thuỷ sinh... Cường độ ánh sáng
mạnh hay yếu, thời gian chiếu sáng dài hay ngắn cũng có tác dụng nhất định đối với
sinh trưởng, phát triển và quang hợp của cây trồng. Chế độ nước, lượng mưa nhiều
hay ít, bốc hơi mạnh hay yếu có ý nghĩa quan trọng trong việc giữ nhiệt độ và độ ẩm
của đất, cũng như khả năng đảm bảo cung cấp nước cho sinh trưởng của cây trồng,
thảm thực vật, gia súc và thuỷ sản...
+ Điều kiện đất đai (địa hình và thổ nhưỡng): Sự sai khác giữa địa hình, địa
mạo, độ cao so với mặt nước biển, độ dốc và hướng dốc, sự bào mịn mặt đất và mức
độ xói mịn... thường dẫn tới sự khác nhau về đất đai và khí hậu, từ đó ảnh hưởng tới
sản xuất và phân bố các ngành nơng, lâm nghiệp, hình thành sự phân dị địa giới theo
chiều thẳng đứng đối với nơng nghiệp. Địa hình và độ dốc ảnh hưởng đến phương
thức sử dụng đất nông nghiệp, đặt ra yêu cầu xây dựng đồng ruộng để thuỷ lợi hoá và
cơ giới hoá. Đối với đất phi nơng nghiệp, địa hình phức tạp sẽ ảnh hưởng tới giá trị
cơng trình, gây khó khăn cho thi cơng. Điều kiện thổ nhưỡng quyết định rất lớn đến

hiệu quả sản xuất nơng nghiệp. Độ phì của đất là tiêu chí quan trọng về sản lượng
cao hay thấp. Độ dày tầng đất và tính chất đất có ảnh hưởng lớn đối với sinh trưởng
của cây trồng.
Đặc thù của điều kiện tự nhiên mang tính khu vực. Vị trí địa lý của vùng với sự
khác biệt về điều kiện ánh sáng, nhiệt độ, nguồn nước và các điều kiện tự nhiên khác
sẽ quyết định đến khả năng, công dụng và hiệu quả sử dụng đất đai. Vì vậy, trong thực
tiễn sử dụng đất cần tuân thủ quy luật tự nhiên, tận dụng các lợi thế nhằm đạt hiệu ích
cao nhất về kinh tế, xã hội và môi trường.


5
* Yếu tố điều kiện kinh tế - xã hội
Điều kiện kinh tế - xã hội bao gồm các yếu tố như chế độ xã hội, dân số và lao
động, thơng tin và quản lý, chính sách mơi trường, chính sách đất đai, yêu cầu quốc
phòng, sức sản xuất và trình độ phát triển của kinh tế hàng hố, cơ cấu kinh tế và phân
bố sản xuất, các điều kiện về công nghiệp, nông nghiệp, thương nghiệp, giao thông
vận tải, sự phát triển của khoa học kỹ thuật, trình độ quản lý, sử dụng lao động, điều
kiện và trang thiết bị vật chất cho công tác phát triển nguồn nhân lực, đưa khoa học kỹ
thuật vào sản xuất...
Điều kiện kinh tế - xã hội thường có ý nghĩa quyết định, chủ đạo đối với việc sử
dụng đất đai. Phương hướng sử dụng đất được quyết định bởi yêu cầu của xã hội và
mục tiêu kinh tế trong từng thời kỳ nhất định. Điều kiện tự nhiên của đất đai cho phép
xác định khả năng thích ứng về phương thức sử dụng đất. Còn sử dụng đất như thế nào
được quyết định bởi sự năng động của con người và các điều kiện kinh tế - xã hội, kỹ
thuật hiện có; Quyết định bởi tính hợp lý, tính khả thi về kinh tế kỹ thuật và mức độ
đáp ứng của chúng; Quyết định bởi nhu cầu của thị trường.
Trong một vùng hoặc trên phạm vi một nước, điều kiện vật chất tự nhiên của đất
đai thường có sự khác biệt khơng lớn, về cơ bản là giống nhau. Nhưng với điều kiện
kinh tế - xã hội khác nhau, dẫn đến tình trạng có vùng đất đai được khai thác sử dụng
triệt để từ lâu đời và đã đem lại những hiệu quả kinh tế - xã hội rất cao; ngược lại có

nơi bị bỏ hoang hố hoặc khai thác với hiệu quả rất thấp... Có thể nhận thấy, điều kiện
tự nhiên của đất đai chỉ là một tồn tại khách quan, khai thác và sử dụng đất đai quyết
định vẫn là do con người. Dù điều kiện tự nhiên có nhiều lợi thế, nhưng các điều kiện
xã hội, kinh tế, kỹ thuật khơng tương ứng, thì ưu thế tài ngun khó có thể trở thành
sức sản xuất hiện thực, cũng như chuyển hoá thành ưu thế kinh tế. Ngược lại, khi điều
kiện kinh tế kỹ thuật được ứng dụng vào khai thác và sử dụng đất, sẽ phát huy mạnh
mẽ tiềm lực sản xuất của đất, góp phần cải tạo mơi trường tự nhiên, biến điều kiện tự
nhiên từ bất lợi thành có lợi cho phát triển kinh tế - xã hội.
Trình độ phát triển xã hội và kinh tế khác nhau dẫn đến trình độ sử dụng đất khác
nhau. Nền kinh tế và các ngành càng phát triển, yêu cầu về đất đai càng lớn, lực lượng
vật chất dành cho việc sử dụng đất càng được tăng cường, năng lực sử dụng đất của
con người sẽ được nâng cao.
Ảnh hưởng của điều kiện kinh tế đến việc sử dụng đất được đánh giá bằng hiệu
quả sử dụng đất. Thực trạng sử dụng đất liên quan đến lợi ích kinh tế của người sở
hữu, sử dụng và kinh doanh đất đai. Trong điều kiện nền kinh tế thị trường theo định
hướng xã hội chủ nghĩa, đất được dùng cho xây dựng cơ sở hạ tầng đều dựa trên
nguyên tắc hạch toán kinh tế, thơng qua việc tính tốn hiệu quả kinh doanh sản xuất.
Tuy nhiên, nếu có chính sách ưu đãi sẽ tạo điều kiện cải thiện và hạn chế việc sử dụng


6
theo kiểu bóc lột đất đai. Mặt khác, sự quan tâm quá mức đến lợi nhuận tối đa cũng
dẫn đến tình trạng đất đai bị sử dụng khơng hợp lý, thậm chí huỷ hoại đất đai.
Từ những vấn đề nêu trên cho thấy, các yếu tố điều kiện tự nhiên và điều kiện
kinh tế xã hội tạo ra nhiều tổ hợp ảnh hưởng đến việc sử dụng đất đai. Tuy nhiên mỗi
yếu tố giữ vị trí và có tác động khác nhau. Trong đó, điều kiện tự nhiên là yếu tố cơ
bản để xác định công dụng của đất đai, có ảnh hưởng trực tiếp, cụ thể và sâu sắc, nhất
là đối với sản xuất nông nghiệp; Điều kiện kinh tế sẽ kiềm chế tác dụng của con người
trong việc sử dụng đất; Điều kiện xã hội tạo ra những khả năng khác nhau cho các yếu
tố kinh tế và tự nhiên tác động tới việc sử dụng đất. Vì vậy, cần phải dựa vào quy luật

tự nhiên và quy luật kinh tế - xã hội để nghiên cứu, xử lý mối quan hệ giữa các nhân tố
tự nhiên, kinh tế - xã hội trong lĩnh vực sử dụng đất đai. Căn cứ vào yêu cầu của thị
trường và của xã hội, xác định mục đích sử dụng đất, kết hợp chặt chẽ yêu cầu sử dụng
với ưu thế tài nguyên của đất đai để đạt tới cơ cấu tổng thể hợp lý nhất, với diện tích
đất đai có hạn sẽ mang lại hiệu quả kinh tế, hiệu quả xã hội ngày càng cao và sử dụng
đất đai được bền vững.
* Yếu tố không gian
Trong thực tế, mọi ngành sản xuất vật chất và phi vật chất (như các ngành nơng
nghiệp, cơng nghiệp, khai khống, xây dựng, mọi hoạt động kinh tế và hoạt động xã
hội) đều cần đến đất đai như điều kiện không gian để hoạt động. Không gian, bao gồm
cả vị trí và mặt bằng. Đặc tính cung cấp không gian của đất đai là yếu tố vĩnh hằng của
tự nhiên ban phát cho xã hội loài người.
Khơng gian mà đất đai cung cấp có đặc tính vĩnh cửu, cố định vị trí khi sử dụng
và số lượng khơng thể vượt phạm vi quy mơ hiện có. Do vị trí và khơng gian của đất
đai khơng bị mất đi và cũng khơng tăng thêm trong q trình sử dụng, nên phần nào đã
giới hạn sức tải nhân khẩu và số lượng người lao động, có nghĩa tác dụng hạn chế của
không gian đất đai sẽ thường xuyên xẩy ra khi dân số và kinh tế xã hội ln phát triển.
Sự bất biến của tổng diện tích đất đai không chỉ hạn chế khả năng mở rộng không
gian sử dụng đất, mà còn chi phối giới hạn thay đổi của cơ cấu đất đai. Điều này quyết
định việc điều chỉnh cơ cấu đất đai theo loại, số lượng được sử dụng căn cứ sức sản
xuất của đất và yêu cầu sản xuất của xã hội nhằm đảm bảo nâng cao lực tải của đất đai.
Khả năng không chuyển dịch của đất đai dẫn đến việc phân bố về số lượng và
chất lượng đất đai mang tính khu vực rất chặt chẽ. Cùng với mật độ dân số của các khu
vực khác nhau, tỷ lệ cơ cấu và lượng đầu tư sẽ có sự khác biệt rất rõ rệt. Tài ngun
đất đai có hạn, lại giới hạn về khơng gian, đây là nhân tố hạn chế lớn nhất đối với việc
sử dụng đất ở nước ta. Vì vậy, cần phải thực hiện nghiêm ngặt nguyên tắc sử dụng đất
hợp lý, tiết kiệm, có hiệu quả kết hợp bảo vệ tài nguyên đất và môi trường.


7

Đối với đất xây dựng đô thị, đất dùng cho cơng nghiệp, xây dựng cơng trình, nhà
xưởng, giao thơng... mặt bằng khơng gian và vị trí của đất đai có ý nghĩa đặc biệt quan
trọng và giá trị kinh tế rất cao.
1.1.1.3. Các xu thế phát triển sử dụng đất
Sử dụng đất là hệ thống các biện pháp nhằm điều hoà mối quan hệ người - đất
trong tổ hợp các nguồn tài nguyên thiên nhiên khác và môi trường. Căn cứ vào nhu
cầu của thị trường sẽ phát hiện, quyết định phương hướng chung và mục tiêu sử dụng
hợp lý nhất tài nguyên đất, phát huy tối đa công dụng của đất nhằm đạt tới hiệu ích
sinh thái, kinh tế và xã hội cao nhất. Vì vậy, sử dụng đất thuộc phạm trù hoạt động
kinh tế của nhân loại. Trong mỗi phương thức sản xuất xã hội nhất định, việc sử dụng
đất theo yêu cầu của sản xuất và đời sống cần căn cứ vào thuộc tính tự nhiên của đất
đai. Với ý nghĩa là nhân tố của sức sản xuất, các nhiệm vụ và nội dung sử dụng đất
được thể hiện theo 4 mặt sau:
- Sử dụng đất hợp lý về khơng gian, hình thành hiệu quả kinh tế không gian sử
dụng đất;
- Phân phối hợp lý cơ cấu đất đai trên diện tích đất được sử dụng, hình thành cơ
cấu kinh tế sử dụng đất;
- Quy mô sử dụng đất cần có sự tập trung thích hợp, hình thành quy mô kinh tế
sử dụng đất;
- Giữ mật độ sử dụng đất thích hợp, hình thành việc sử dụng đất một cách kinh
tế, tập trung, thâm canh [10].
Hiện nay, xu thế sử dụng đất được phát triển theo các hướng sau [29]:
* Sử dụng đất phát triển theo chiều rộng và tập trung
Lịch sử phát triển của xã hội lồi người chính là lịch sử biến đổi của q trình sử
dụng đất. Từ khi xuất hiện ngành trồng trọt với những cơng cụ sản xuất thơ sơ, diện
tích đất đai được sử dụng tăng lên nhanh chóng, năng lực sử dụng và ý nghĩa kinh tế
của đất đai cũng gia tăng. Tuy nhiên trình độ sử dụng đất cịn rất thấp, phạm vi sử
dụng cũng rất hạn chế, mang tính kinh doanh thơ, đất khai phá nhiều nhưng thu nhập
rất thấp. Với sự tăng trưởng của dân số và phát triển của kinh tế, kỹ thuật, văn hoá và
khoa học, quy mô, phạm vi và chiều sâu của việc sử dụng đất ngày một nâng cao. Yêu

cầu sinh hoạt vật chất và tinh thần của người dân ngày càng cao, các ngành nghề cũng
phát triển theo xu hướng phức tạp và đa dạng dần, phạm vi sử dụng đất càng mở rộng
(từ cục bộ một vùng đã phát triển trên phạm vi cả thế giới, thậm chí cả ở những vùng
đất trước đây không thể sử dụng được).


8
Cùng với việc phát triển sử dụng đất theo không gian, trình độ tập trung cũng sâu
hơn nhiều. Đất canh tác cũng như đất sử dụng theo các mục đích khác đều được phát
triển theo hướng kinh doanh tập trung, với diện tích đất ít nhưng hiệu quả sử dụng cao.
Tuy nhiên, thời kỳ quá độ từ kinh doanh quảng canh sang kinh doanh thâm canh cao
trong sử dụng đất là một nhiệm vụ chiến lược lâu dài. Để nâng cao sức sản xuất và sức
tải của một đơn vị diện tích, địi hỏi phải liên tục nâng mức đầu tư về vốn và lao động,
thường xuyên cải tiến kỹ thuật và công tác quản lý. Ở những khu vực khác nhau của
một vùng hoặc một quốc gia, có sự khác nhau về trình độ phát triển kinh tế kỹ thuật
cũng như các điều kiện đặc thù, do đó phải áp dụng linh hoạt, sáng tạo nhiều phương
thức sử dụng đất tuỳ từng thời điểm khác nhau.
* Sử dụng đất phát triển theo hướng đa dạng hố và chun mơn hoá
Khoa học kỹ thuật và kinh tế của xã hội phát triển, sử dụng đất từ hình thức
quảng canh chuyển sang thâm canh, kéo theo xu thế từng bước đa dạng hố và chun
mơn hố cơ cấu sử dụng đất.
Khi kinh tế phát triển, nhu cầu của con người về vật chất, văn hố, tinh thần và
mơi trường ngày một cao sẽ trực tiếp hoặc gián tiếp đòi hỏi yêu cầu cao hơn đối với
đất đai. Ở thời kỳ mức sống còn thấp, việc sử dụng đất chủ yếu tập trung vào sản xuất
nông nghiệp nhằm giải quyết vấn đề thường nhật của cuộc sống là đủ cơm ăn, áo mặc
và chỗ ở. Khi đời sống đã nâng cao, chuyển sang giai đoạn hưởng thụ, vấn đề sử dụng
đất ngoài việc sản xuất vật chất phải thoả mãn được nhu cầu vui chơi, giải trí, văn hố,
thể thao và mơi trường trong sạch... đã làm cho cơ cấu sử dụng đất trở nên đa dạng và
phức tạp hơn.
Tiến bộ khoa học kỹ thuật đã cho phép mở rộng khả năng kiểm soát tự nhiên của

con người, áp dụng các biện pháp bồi bổ và cải tạo sẽ nâng cao sức sản xuất của đất
đai, thoả mãn các loại nhu cầu của xã hội. Trước đây, việc sử dụng đất rất hạn chế do
kinh tế và khoa học kỹ thuật còn ở trình độ thấp, chủ yếu sử dụng bề mặt của đất đai,
nông nghiệp độc canh, đất lâm nghiệp, đồng cỏ, mặt nước ít được khai thác, khai thác
khống sản còn hạn chế, xây dựng chủ yếu chọn đất bằng. Khi khoa học kỹ thuật hiện
đại phát triển, ngay cả đất xấu cũng được khai thác triệt để, hình thức sử dụng đa dạng,
ruộng nước phát triển... đã làm cho nội dung sử dụng đất ngày một phức tạp hơn theo
hướng sử dụng toàn diện, triệt để các chất dinh dưỡng, sức tải, vật chất cấu thành và
sản phẩm của đất đai để phục vụ lợi ích con người.
Hiện đại hóa nền kinh tế quốc dân và phát triển kinh tế hàng hố, dẫn đến sự
phân cơng trong sử dụng đất theo hướng chun mơn hóa. Do đất đai có đặc tính khu
vực rất mạnh, sự sai khác về ưu thế tài nguyên hết sức rõ rệt, phương hướng và biện
pháp sử dụng đất của các vùng cũng rất khác nhau. Để sử dụng hợp lý đất đai, đạt
được sản lượng và hiệu quả kinh tế cao nhất cần có sự phân cơng và chun mơn hố


9
theo khu vực. Cùng với việc đầu tư, trang bị và ứng dụng các công cụ kỹ thuật, công
cụ quản lý hiện đại sẽ nảy sinh yêu cầu phát triển các vùng sản xuất nơng nghiệp có
quy mơ lớn và tập trung, đồng thời cũng hình thành các khu vực chun mơn hố sử
dụng đất khác nhau về hình thức và quy mô.
* Sử dụng đất phát triển theo hướng xã hội hố và cơng hữu hố
Mỗi vùng đất thực hiện sản xuất tập trung một loại sản phẩm và hỗ trợ bổ sung
lẫn nhau đã hình thành nên sự phân cơng hợp tác mang tính xã hội hố sản xuất, cũng
như xã hội hóa việc sử dụng đất đai.
Đất đai là cơ sở vật chất và công cụ để con người sinh sống và xã hội tồn tại. Vì
vậy, việc chun mơn hố theo u cầu xã hội hóa sản xuất phải đáp ứng nhu cầu của
xã hội hướng tới lợi ích cộng đồng và tiến bộ xã hội. Ngay cả ở xã hội mà mục tiêu sử
dụng đất chủ yếu vì lợi ích của tư nhân, những vùng đất đai hướng dụng cộng đồng
như: nguồn nước, núi rừng, khống sản, sơng ngịi, mặt hồ, biển cả hải cảng, danh lam

thắng cảnh, động thực vật quý hiếm... vẫn cần có những quy định về chính sách thực
thi hoặc tiến hành công quản, kinh doanh... của Nhà nước nhằm ngăn chặn, phòng
ngừa việc tư hữu tạo nên những mâu thuẫn gay gắt của xã hội.
Xã hội hóa sử dụng đất là sản phẩm tất yếu và là yêu cầu khách quan của sự phát
triển xã hội hóa sản xuất. Vì vậy, xã hội hóa sử dụng đất và cơng hữu hóa là xu thế tất
yếu. Muốn kinh tế phát triển và thúc đẩy xã hội hóa sản xuất cao hơn, cần phải thực
hiện xã hội hóa và cơng hữu hóa sử dụng đất.
1.1.1.4. Sử dụng đất và các mục đích kinh tế, xã hội, môi trường
Trong thời kỳ cuộc sống xã hội phát triển ở mức cao, việc sử dụng đất luôn hướng
tới mục tiêu kinh tế, nhằm đạt được lợi nhuận tối đa trên một đơn vị diện tích đất nhất
định (xây dựng các khu công nghiệp, khu chế xuất, chuồng trại chăn ni quy mơ
lớn...). Bên cạnh đó, một phần diện tích đất khơng nhỏ được sử dụng để phục vụ nhu cầu
sinh hoạt, ăn ở cũng như thỏa mãn đời sống tinh thần của con người (xây dựng nhà cửa,
hệ thống giao thơng, các cơng trình dịch vụ thể dục thể thao, văn hoá xã hội...).
Tuy nhiên, trong q trình sử dụng đất, các mục đích sử dụng đất nêu trên luôn
nảy sinh mâu thuẫn làm cho mối quan hệ giữa người và đất ngày càng căng thẳng,
những sai lầm liên tục của con người trong quá trình sử dụng đất (sai lầm có ý thức
hoặc vơ ý thức) dẫn đến huỷ hoại mơi trường nói chung và mơi trường đất nói riêng
(các thảm hoạ sinh thái như lũ lụt, hạn hán, cháy rừng, trượt lở đất... liên tục xảy ra với
quy mô ngày càng lớn và mức độ ngày càng nghiêm trọng), làm cho một số chức năng
của đất bị yếu đi.
Việc sử dụng đất như một thể thống nhất tạo ra điều kiện để giảm thiểu những
xung đột, tạo ra hiệu quả sử dụng cao và liên kết được sự phát triển kinh tế - xã hội với


10
bảo vệ và nâng cao môi trường. Sử dụng đất hợp lý, bền vững là hài hoà được các mục
tiêu kinh tế - xã hội và môi trường.[29]
* Sử dụng đất và mục tiêu kinh tế
Sử dụng đất trước hết bao giờ cũng gắn với mục tiêu kinh tế, những mục tiêu

kinh tế trong sử dụng đất giữa chủ sử dụng thực tế và cộng đồng lớn hơn có lúc trùng
nhau và có lúc khơng trùng nhau.
Các hộ nơng dân trong việc sử dụng đất của mình ln đặt ra mục tiêu làm ra sản
phẩm để bán hoặc tự tiêu dùng, nếu thấy việc đó khơng có lợi họ có thể thay đổi cây
trồng để sản xuất có hiệu quả hơn hoặc nếu việc canh tác khơng có lợi họ có thể bán
phần đất của họ cho người nơng dân khác, những người mà sản xuất nông nghiệp đem
lại lợi nhuận cao hơn hoặc họ cũng có thể thay đổi mục đích sử dụng đất của mình kể
cả việc bán đất sét cho nhà máy gạch, bán cát dưới dạng vật liệu xây dựng hoặc sử
dụng đất làm khu vui chơi giải trí cho khách du lịch...
Trong khi đó cộng đồng (xã, huyện, tỉnh, cả nước) ln có những mối quan tâm
kinh tế lâu dài trong sử dụng đất, trước hết là đảm bảo các mục tiêu kinh tế lâu dài và
cần thiết cho cả cộng đồng, đó là vấn đề an tồn lương thực, có đất để mở mang đô thị,
xây dựng cơ sở hạ tầng, xây dựng các khu cụm công nghiệp, bảo vệ môi trường và các
khu vui chơi giải trí... Như vậy các mối quan tâm kinh tế nhất thời của người sử dụng
đất cụ thể mâu thuẫn với mối quan tâm lâu dài của cả cộng đồng.
Sử dụng đất và các mục tiêu kinh tế được xem là hợp lý có nghĩa là q trình
xem xét cân nhắc để sử dụng đất hài hoà về mặt lợi ích của tồn thể cộng đồng và các
chủ sử dụng đất cụ thể. Trong vấn đề này bao giờ cũng đặt ưu tiên cho việc sử dụng
đất lâu dài và mối quan tâm chung của toàn thể cộng đồng.
* Sử dụng đất và mục tiêu xã hội
Sử dụng đất liên quan đến nhu cầu thiết yếu của những người sống trên mảnh đất
đó. Đây là mục tiêu xã hội của bất cứ một Nhà nước nào nhằm tạo ra hay duy trì các
điều kiện có tác dụng giúp thoả mãn những nhu cầu thiết yếu này. Việc tạo ra cơng ăn
việc làm trong q trình phát triển bền vững là một phương pháp hữu hiệu nhằm cùng
một lúc đạt được 3 mục tiêu (xã hội, kinh tế và môi trường). Những nhu cầu thiết yếu
này bao gồm các cơ sở vật chất công cộng hoặc các phương tiện phục vụ cho sức
khoẻ, giáo dục, định cư, thu nhập,... ngồi ra cịn tạo ra một ý thức về cơng bằng xã
hội và kiểm sốt chính tương lai của họ.
Cơng bằng xã hội là rất cần thiết cho mọi người. Trong sử dụng đất các Chính
phủ thường có những dự án ưu đãi cho nhóm người nghèo trong xã hội. Việc làm giảm

tình trạng căng thẳng giữa những nhóm dân số cũng là một mục tiêu xã hội của Chính
phủ (mâu thuẫn giữa dân bản địa, dân di cư...).


11
Một mục tiêu xã hội nữa cần phải kể đến là mâu thuẫn giữa các thế hệ về việc sử
dụng đất, đó là việc sử dụng đất của các thế hệ hiện tại khơng nghĩ đến lợi ích của các
thế hệ con cháu. Đất là điều kiện vật chất cần thiết để tồn tại và tái sản xuất các thế hệ
tiếp nhau của lồi người. Vì vậy, trong sử dụng cần làm cho đất tốt hơn cho các thế hệ
mai sau.
* Sử dụng đất và mục tiêu môi trường
Đối với bất kỳ vùng đất nào trong sử dụng đất đai gắn với mục tiêu mơi trường
thì điều quan trọng là phải phân biệt được mục tiêu chung và mục tiêu riêng. Chính
phủ các nước đều đưa ra các tiêu chuẩn và mục tiêu về mơi trường.
Việc nhìn nhận “mơi trường” khơng chỉ có nghĩa là một hệ thống các tiêu chuẩn
về hoá học. Đất nước, phong cảnh thiên nhiên... là các tài sản có giá trị. Vì thế, những
vấn đề về mơi trường chỉ có thể giải quyết một cách có hiệu quả nếu nó được thực hiện
kết hợp với các mục tiêu kinh tế - xã hội.
1.1.2. Lý luận chung về khu công nghiệp
1.1.2.1. Khái quát khu công nghiệp và những đặc trưng cơ bản về khu công nghiệp
Khu công nghiệp (KCN) là một lãnh địa được phân chia và phát triển có hệ thống
theo một kế hoạch tổng thể, cung ứng các thiết bị kỹ thuật cần thiết, cơ sở hạ tầng,
phương tiện công cộng phù hợp với sự phát triển của một liên hiệp các ngành công
nghiệp nhằm đạt hiệu quả cao trong sản xuất và kinh doanh. Không gian lãnh thổ của
KCN luôn gắn liền với sự hình thành, phát triển của mạng lưới đơ thị và phân bố dân
cư [19], [28].
Ở Việt Nam, Điều 2, Nghị định số 29/2008/NĐ-CP ngày 14/3/2008 của Chính
phủ về KCN, khu chế xuất và khu kinh tế có quy định: KCN là khu chuyên sản xuất
hàng công nghiệp và thực hiện các dịch vụ cho sản xuất cơng nghiệp, có ranh giới địa
lý xác định, được thành lập theo điều kiện, trình tự và thủ tục quy định tại Nghị định

này [11]. Thông tư số 28/2014/TT-BTNMT ngày 02/6/2014 của Bộ Tài nguyên và
Môi trường hướng dẫn thực hiện thống kê, kiểm kê đất đai và xây dựng bản đồ hiện
trạng sử dụng đất quy định: Đất KCN là đất để xây dựng cụm công nghiệp, KCN, khu
chế xuất và các khu sản xuất, kinh doanh tập trung khác có cùng chế độ sử dụng đất.
KCN có những điểm đặc trưng cơ bản sau đây [19]:
- KCN có chính sách kinh tế đặc thù, ưu đãi, nhằm thu hút vốn đầu tư nước
ngồi, tạo mơi trường đầu tư thuận lợi, hấp dẫn, cho phép các nhà đầu tư nước ngoài
sử dụng những phạm vi đất đai nhất định trong khu để thành lập các nhà máy, xí
nghiệp, các cơ sở kinh tế, dịch vụ với những ưu đãi về thủ tục xin phép và thuê đất
(giảm hoặc miễn thuế).


12
- Nguồn vốn xây dựng cơ sở hạ tầng KCN như san lấp mặt bằng, làm đường giao
thông... chủ yếu thu hút vốn đầu tư nước ngoài hay các tổ chức, cá nhân trong nước.
- Sản phẩm của các nhà máy, xí nghiệp trong KCN dành phần lớn cho thị trường
thế giới, đối tượng chủ yếu là phục vụ xuất khẩu.
- KCN là mơ hình tổng hợp phát triển kinh tế với nhiều thành phần và nhiều hình
thức sở hữu khác nhau: doanh nghiệp có vốn đầu tư nước ngồi, doanh nghiệp 100%
vốn nước ngoài và cả doanh nghiệp 100% vốn trong nước. Mọi hoạt động kinh tế
trong KCN trực tiếp chịu sự chi phối của cơ chế thị trường và diễn biến của thị trường
quốc tế.
- KCN có vị trí địa lý xác định nhưng khơng hồn tồn bó hẹp mà có mối quan hệ
mật thiết với các chế độ quản lý hành chính, quy định liên quan đến ra, vào KCN và
quan hệ với doanh nghiệp bên ngoài. Đối tượng hoạt động trong KCN là các tổ chức
pháp nhân, các cá nhân trong và ngoài nước tiến hành theo các điều kiện bình đẳng.
1.1.2.2. Vai trị và sự cần thiết phải hình thành các khu cơng nghiệp trong q trình
phát triển kinh tế xã hội
* Vai trị của KCN đối với nền kinh tế xã hội [31], [32]
Việc thành lập KCN có tác động rất lớn đối với sự phát triển kinh tế - xã hội của

đất nước, đặc biệt là đối với sự phát triển ngành công nghiệp của một quốc gia. Việc
phát triển KCN cho phép tổ chức lại cơ cấu kinh tế vùng lãnh thổ, bố trí dân cư, bảo vệ
mơi trường, nâng cao mức sống nhân dân, phát triển cơ sở hạ tầng sản xuất và xã hội
cho khu vực. Vai trò phát triển KCN trong q trình cơng nghiệp hóa, hiện đại hóa
được thể hiện như sau:
- Tăng cường khả năng thu hút đầu tư, đẩy mạnh xuất khẩu, góp phần thực hiện
mục tiêu tăng trưởng kinh tế: Trong phát triển kinh tế - xã hội, vấn đề tăng trưởng
nhanh và lâu bền là mục tiêu quan trọng đối với các quốc gia. Các KCN hình thành đã
tạo ra cánh cửa hội nhập với thế giới, là động lực tăng trưởng cho vùng và cả nước.
Thông qua những ưu đãi đặc biệt, các KCN có được mơi trường đầu tư hấp dẫn, vì vậy
đã trở thành một cơng cụ hữu hiệu có khả năng thu hút được nhiều nguồn vốn đầu tư,
đặc biệt là FDI. Đồng thời, các doanh nghiệp hoạt động trong KCN phần lớn là các
đơn vị tiềm năng, hoạt động có hiệu quả, góp phần vào mục tiêu phát triển kinh tế của
đất nước. Đáng kể nhất là việc đẩy mạnh sản xuất hàng xuất khẩu và thay thế hàng
nhập khẩu, đồng thời tạo ra sự phân công lao động theo hướng chuyển từ nơng nghiệp
sang phi nơng nghiệp, góp phần tích cực vào việc chuyển dịch cơ cấu kinh tế; tạo ra
một hệ thống cơ sở hạ tầng mới, hiện đại, có giá trị lâu dài ở địa phương.
- Các KCN sẽ có tác động tăng cường các mối liên kết các bộ phận còn lại của
nền kinh tế: Việc phát triển KCN còn tạo ra sự tác động trở lại đối với các ngành sản


13
xuất trong nước thông qua việc sử dụng vật liệu hoặc các doanh nghiệp trong nước lắp
ráp, chế biến và dịch vụ gia công cho các KCN... làm cho các khu vực xung quanh có
điều kiện phát triển.
Từ lý luận và thực tế cho thấy việc phát triển KCN là nhân tố quan trọng cho
tăng trưởng kinh tế: đây là những tụ điểm tập trung các xí nghiệp sản xuất, chế biến
cơng nghiệp có vốn đầu tư nước ngồi; đưa nhanh kỹ thuật mới vào sản xuất, thúc đẩy
tiến bộ khoa học công nghệ; xây dựng các ngành công nghiệp mũi nhọn, nâng cao vị
trí chủ đạo của cơng nghiệp trong nền kinh tế; nâng cao hiệu quả sử dụng tài nguyên;

phát triển công nghiệp chế biến nông lâm hải sản; phân bố lại các khu vực sản xuất và
sinh hoạt, tạo tiền đề cho đơ thị hố nơng thơn; chuyển dịch cơ cấu kinh tế theo hướng
tích cực đồng thời tạo nhiều việc làm cho dân cư thành thị và nơng thơn. Mặt khác,
q trình phát triển các KCN còn trực tiếp tạo điều kiện thuận lợi, là cầu nối thúc đẩy
mạnh mẽ quá trình giao lưu kinh tế giữa Việt Nam với các nước trong khu vực và trên
thế giới, góp phần đẩy nhanh tiến trình hội nhập kinh tế quốc tế.
- KCN là cơ sở để tiếp cận với kỹ thuật và công nghệ hiện đại, học hỏi phương
thức quản lý mới, nâng cao trình độ tay nghề của người lao động: Các KCN thúc đẩy
quá trình hiện đại hố thơng qua việc ứng dụng máy móc thiết bị, cơng nghệ mới và
trình độ quản lý tiên tiến vào sản xuất; tạo ra các yếu tố để liên kết các doanh nghiệp đầu
tư nước ngồi với cơng nghiệp trong nước; thực hiện phân cơng lao động góp phần
chuyển dịch cơ cấu kinh tế theo hướng công nghiệp hoá, hiện đại hoá (CNH - HĐH).
Các KCN đều đặt ra mục tiêu tiếp cận với công nghệ hiện đại, coi việc tiếp thu
công nghệ và kỹ năng quản lý là mục tiêu có tính chiến lược. Các nhà đầu tư đưa vào
KCN những thiết bị kỹ thuật, quy trình công nghệ tiên tiến để sản xuất ra sản phẩm đạt
tiêu chuẩn, có sức cạnh tranh trên thị trường, từ đó thúc đẩy các doanh nghiệp của các
vùng, các khu vực từng bước đổi mới thiết bị và công nghệ, nâng cao chất lượng sản
phẩm. Đồng thời các doanh nghiệp cũng phải chú trọng vào công tác đào tạo đội ngũ
cán bộ công nhân cho phù hợp với kỹ thuật của máy móc cũng như phương thức kinh
doanh mới. Do vậy, trình độ của người lao động sẽ được nâng lên, phù hợp với tác
phong công nghiệp.
- KCN tạo thêm việc làm cho người lao động: Việc thành lập KCN sẽ góp phần
tích cực trong vấn đề giải quyết việc làm tại địa phương. Thực tiễn cho thấy, KCN là
công cụ hữu hiệu thực hiện chiến lược lâu dài về toàn dụng lao động ở các nước, các
chủ đầu tư nước ngoài cũng muốn sử dụng nguồn lao động dồi dào và rất rẻ của nước
chủ nhà để tăng thêm lợi nhuận. Ngoài một lực lượng lớn lao động sẽ vào KCN để sản
xuất trực tiếp, còn tạo ra việc làm cho hàng vạn lao động gián tiếp trong các ngành
dịch vụ, xây dựng cơ bản phục vụ cho quá trình phát triển KCN.

14
* Sự cần thiết phải hình thành các KCN trong quá trình phát triển kinh tế xã hội
Mở rộng hợp tác đối ngoại giữ vai trò quan trọng đối với các nước đang phát
triển nói chung và Việt Nam nói riêng. Hiện nay chúng ta đang ở giai đoạn đầu của
quá trình CNH - HĐH đất nước, các nguồn lực cần thiết cho đầu tư phát triển là rất
hạn chế. Chính vì vậy việc mở rộng hợp tác với nước ngoài, tạo cơ hội thu hút vốn đầu
tư nước ngoài là cần thiết và được khuyến khích. Tuy nhiên vấn đề đặt ra là cần có
mơi trường hấp dẫn để tạo ra động lực thu hút các nhà đầu tư. Trong điều kiện đất
nước cịn nhiều khó khăn thì khơng thể cùng một lúc tạo ra môi trường thuận lợi ở trên
tồn quốc, vì vậy việc tạo ra những khu vực có diện tích nhỏ, xây dựng các KCN tập
trung sẽ là điều kiện tốt nhất cho các nhà đầu tư, thu hút nguồn vốn nước ngoài. Đây
cũng là cơ hội để phát huy cao sức mạnh nội lực và tận dụng có hiệu quả các nguồn
lực bên ngồi phục vụ cho sự phát triển nền kinh tế. Sự ra đời của các KCN là một tất
yếu khách quan và là bước đi đúng đắn [19], [20].
Từ năm 1994, các KCN được xây dựng để cung ứng cơ sở hạ tầng thuận lợi, tạo
điều kiện dễ dàng cho đầu tư nước ngồi và đặc biệt khuyến khích các doanh nghiệp
vừa và nhỏ vào đầu tư sản xuất kinh doanh. Lợi ích của việc sản xuất tập trung tại các
KCN so với phát triển công nghiệp tản mạn là đảm bảo tiết kiệm về kết cấu hạ tầng,
quản lý hành chính và quản lý môi trường, mặt khác cung cấp các dịch vụ thuận lợi.
Các KCN được hình thành cũng nhằm tránh sự phân tán các cơ sở sản xuất trong khu
dân cư sinh sống, vừa không thuận lợi cho hoạt động sản xuất kinh doanh của các
doanh nghiệp, vừa gây ô nhiễm môi trường xung quanh khu dân cư.
Phát triển KCN là hạt nhân hình thành các khu đơ thị mới, góp phần cải thiện đời
sống kinh tế, văn hố, xã hội cho khu vực rộng lớn được đô thị hố. Ngồi ra các KCN
cịn là những trung tâm tạo việc làm mới, đào tạo và nâng cao tay nghề cho lực lượng
lao động xã hội, thu hẹp khoảng cách phát triển giữa các vùng và góp phần xóa đói
giảm nghèo, phát triển kinh tế gắn với văn minh, tiến bộ và công bằng xã hội.
Như vậy việc thành lập KCN có tác động nhiều mặt đối với sự phát triển kinh tế xã hội của đất nước như tổ chức lại cơ cấu kinh tế vùng lãnh thổ, bố trí dân cư, nâng
cao mức sống nhân dân, phát triển cơ sở hạ tầng kỹ thuật và xã hội cho khu vực.
1.1.2.3. Các yếu tố tác động đến sự hình thành và phát triển các khu công nghiệp

* Điều kiện, trình tự và thủ tục thành lập KCN [11], [16], [28]
Nghị định số 29/2008/NĐ-CP ngày 14/3/2008 của Chính phủ về KCN, khu chế
xuất và khu kinh tế có quy định điều kiện, trình tự và thủ tục thành lập KCN với các
nội dung chủ yếu sau:
- Căn cứ chiến lược và quy hoạch phát triển kinh tế - xã hội; quy hoạch sử dụng
đất của cả nước và của các tỉnh, thành phố trực thuộc Trung ương, Bộ Kế hoạch và


15
Đầu tư chủ trì, phối hợp với các Bộ, ngành và Ủy ban nhân dân tỉnh, thành phố trực
thuộc Trung ương có liên quan xây dựng và trình Thủ tướng Chính phủ phê duyệt Quy
hoạch tổng thể phát triển KCN.
- Quy hoạch tổng thể phát triển KCN đã được phê duyệt là căn cứ để xem xét
việc thành lập KCN; xây dựng quy hoạch, kế hoạch đầu tư phát triển hệ thống kết cấu
hạ tầng kỹ thuật và hạ tầng xã hội phục vụ sự phát triển của KCN.
- Điều kiện thành lập KCN: phù hợp với Quy hoạch tổng thể phát triển KCN đã
được phê duyệt; Tổng diện tích đất cơng nghiệp (diện tích đất của KCN đã xây dựng
kết cấu hạ tầng để cho nhà đầu tư thuê, thuê lại) của các KCN đã được thành lập trên
địa bàn lãnh thổ tỉnh, thành phố trực thuộc Trung ương đã cho các dự án đăng ký đầu
tư, cấp Giấy chứng nhận đầu tư thuê đất, thuê lại đất ít nhất là 60%.
- Điều kiện mở rộng KCN: phù hợp với Quy hoạch tổng thể phát triển KCN đã
được phê duyệt; Tổng diện tích đất cơng nghiệp của KCN này đã cho các dự án đăng
ký đầu tư, cấp Giấy chứng nhận đầu tư thuê đất, thuê lại đất ít nhất là 60%; KCN đã
xây dựng và đưa vào sử dụng cơng trình xử lý nước thải tập trung.
- Đối với KCN có quy mơ diện tích từ 500 ha trở lên và có nhiều nhà đầu tư tham
gia đầu tư xây dựng - kinh doanh kết cấu hạ tầng theo từng khu riêng biệt hoặc KCN
gắn liền với khu đô thị, khu kinh doanh tập trung khác trong một đề án tổng thể phải
lập quy hoạch chung xây dựng theo hướng dẫn của Bộ Xây dựng trước khi lập quy
hoạch chi tiết.
- Đối với KCN có quy mơ diện tích từ 500 ha trở lên hoặc có vị trí cạnh các

tuyến quốc lộ, gần các khu vực quốc phòng, khu bảo tồn di tích lịch sử, khu danh lam
thắng cảnh, khu bảo tồn sinh thái của vùng và quốc gia, nằm trong các đô thị loại II,
loại I và loại đặc biệt phải có ý kiến bằng văn bản của Bộ Xây dựng và các Bộ, ngành
có liên quan về quy hoạch chi tiết xây dựng KCN trước khi UBND cấp tỉnh phê duyệt.
- Điều kiện bổ sung KCN vào Quy hoạch tổng thể phát triển KCN:
+ Tổng diện tích đất cơng nghiệp của các KCN đã được thành lập trên địa bàn
lãnh thổ tỉnh, thành phố trực thuộc Trung ương đã cho các dự án đăng ký đầu tư, cấp
Giấy chứng nhận đầu tư thuê đất, thuê lại đất ít nhất là 60%.
+ Phù hợp với quy hoạch phát triển kinh tế - xã hội; quy hoạch sử dụng đất của
từng địa phương, quy hoạch xây dựng vùng và đô thị; quy hoạch kết cấu hạ tầng - kỹ
thuật; quy hoạch sử dụng khoáng sản và các nguồn tài nguyên khác.
+ Có các điều kiện thuận lợi hoặc có khả năng xây dựng hệ thống kết cấu hạ tầng
kỹ thuật và hạ tầng xã hội, triển khai đồng bộ và kết hợp chặt chẽ giữa quy hoạch phát
triển KCN với quy hoạch phát triển đô thị, phân bố dân cư, nhà ở và các cơng trình xã
hội phục vụ công nhân làm việc trong KCN.