Tài liệu đào tạo về Gạch không nung - Mô đun 5: Lập dự án đầu tư và hồ sơ vay vốn cho các dự án gạch không nung ở Việt Nam

LỜI NĨI ĐẦU

Chương trình phát triển vật liệu xây khơng nung đến năm 2020 được Thủ tướng
Chính phủ phê duyệt tại Quyết định số 567/QĐ-TTg ngày 28/4/2010. Để hỗ trợ
Chương trình này, Thủ tướng Chính phủ đã ban hành Quyết định số 1686/QĐ-TTg
ngày 19/9/2014 phê duyệt danh mục Dự án“Tăng cường sản xuất và sử dụng gạch
không nung ở Việt Nam” do Chương trình Phát triển Liên hợp quốc (UNDP) tài trợ
từ nguồn vốn của Quỹ Mơi trường tồn cầu (GEF) và giao cho Bộ Khoa học và
Công nghệ chủ trì và Bộ Xây dựng đồng thực hiện.
Mục tiêu của Dự án là giảm phát thải khí nhà kính thơng qua việc tăng cường
sản xuất và sử dụng gạch không nung (GKN) thay thế dần sản xuất gạch đất sét
nung sử dụng nhiên liệu hóa thạch và đất nơng nghiệp.
Để đạt được mục tiêu trên, một trong những nội dung quan trọng của Dự án là
nâng cao kiến thức và năng lực kỹ thuật cho các lãnh đạo doanh nghiệp sản xuất và
sử dụng GKN, các tổ chức cung cấp dịch vụ kỹ thuật, các nhà đầu tư, các tổ chức tư
vấn thiết kế, tư vấn giám sát, nhà thầu thi công và cơ quan quản lý xây dựng địa
phương thơng qua chương trình đào tạo của Dự án.
Ban Quản lý Dự án (QLDA) gạch không nung đã phối hợp với các chuyên gia
đầu ngành trong nước và chuyên gia quốc tế biên soạn bộ tài liệu đào tạo về gạch
không nung gồm 05 môđun:
1) Kiến thức cơ bản về gạch khơng nung, chính sách và tiêu chuẩn;
2) Thi cơng nghiệm thu khối xây bằng vật liệu không nung;
3) Công nghệ sản xuất gạch bê tơng khí chưng áp (AAC);
4) Công nghệ sản xuất gạch bê tông (CBB);
5) Lập dự án đầu tư và hồ sơ vay vốn cho các dự án gạch không nung;
Bộ 05 tài liệu đã được hoàn thiện, đáp ứng cơ bản mục tiêu bồi dưỡng kiến thức
về vật liệu xây không nung cho các đối tượng nêu trên. Trong các năm 2016 -2018,

với việc sử dụng 05 tài liệu này, Ban QLDA đã tổ chức 23 khóa đào tạo cho hơn
1.680 học viên đến từ 63 tỉnh, thành phố trong cả nước.
Để hỗ trợ các cán bộ quản lý, chuyên gia kỹ thuật, bạn đọc - Những người trực
tiếp triển khai thực hiện Chương trình phát triển vật liệu xây khơng nung của Thủ
tướng Chính phủ có tài liệu tham khảo, được sự nhất trí của UNDP, Ban QLDA
phối hợp với Nhà Xuất bản Xây dựng xuất bản 05 tài liệu này.

3


Ban QLDA cũng khẳng định, việc xuất bản 05 tài liệu đào tạo về gạch không
nung không phục vụ cho mục đích thương mại mà nhằm mục đích phổ biến kiến thức
và lưu hành nội bộ. Mọi sao chép, dưới bất kỳ hình thức nào nhằm mục đích thương
mại phải được sự đồng ý của Ban QLDA gạch không nung.
Ban QLDA xin trân trọng giới thiệu cùng bạn đọc 05 tập tài liệu này và mong
nhận được các ý kiến đóng góp của các độc giả. Các ý kiến đóng góp xin gửi về Ban
QLDA gạch khơng nung - Vụ Khoa học và Công nghệ các ngành kinh tế - kỹ thuật,
Bộ Khoa học và Công nghệ, 113 Trần Duy Hưng, Hà Nội.
BAN QUẢN LÝ DỰ ÁN

4


DANH MỤC CHỮ VIẾT TẮT

GEF/UNDP

Global Environment Fund/United Nations Development Programme

GKN

Gạch không nung

AAC

Autoclaved Aerated Concrete

CBB

Concrete Block Brick

VDP

Vietnam Development Bank

TKCS

Thiết kế cơ sở

TKBVTC

Thiết kế bản vẽ thi cơng

PCCC

Phịng cháy, chữa cháy

ĐTM

Đánh giá tác động môi trường

XD

Xây dựng

QCVN

Quy chuẩn Việt Nam

VLXKN

Vật liệu xây không nung

TCVN

Tiêu chuẩn Việt Nam

QTC

Quy tiêu chuẩn

TCXDVN

Tiêu chuẩn Xây dựng Việt Nam

DT

Doanh thu

VAT

Value Added Tax

CPSX

Chi phí sản xuất

NPV

Net Present Value

IRR

Internal Rate of Return

5


6


Chương 1

SỰ CẦN THIẾT CỦA VIỆC LẬP DỰ ÁN ĐẦU TƯ

1.1. KHÁI NIỆM VỀ DỰ ÁN ĐẦU TƯ

1.1.1. Khái niệm chung
- Về mặt hình thức: Dự án đầu tư là một tập hồ sơ tài liệu được trình bày một
cách chi tiết và có hệ thống các hoạt động và chi phí theo một kế hoạch để đạt được

những kết quả và thực hiện được những mục tiêu nhất định trong tương lai.
- Về mặt nội dung: Dự án đầu tư là một tập hợp các hoạt động có liên quan với nhau
được hoạch định nhằm đạt được các mục tiêu đã xác định bằng việc tạo ra các kết quả
cụ thể trong một thời gian nhất định, thông qua việc sử dụng các nguồn lực xác định.
- Về góc độ quản lý: Dự án đầu tư là một công cụ quản lý vốn, vật tư, lao động để
tạo ra các kết quả tài chính, kinh tế - xã hội trong một thời gian dài. Dự án là một tập
hợp các thông tin chỉ rõ chủ dự án định làm gì, làm như thế nào và làm thì được cái gì?
- Về mặt kế hoạch hóa: Dự án đầu tư là một công cụ thể hiện kế hoạch chi tiết
của một cuộc đầu tư sản xuất - kinh doanh, phát triển kinh tế xã hội làm tiền đề cho
các quyết định đầu tư và tài trợ. Dự án đầu tư là một hoạt động riêng biệt, nhỏ nhất
trong công tác kế hoạch hóa nền kinh tế quốc dân.
- Một cách tổng quát: Dự án đầu tư là một tập hợp những đề xuất có liên quan
đến việc bỏ vốn để tạo mới, mở rộng hoặc cải tạo những đối tượng nhất định nhằm
đạt được sự tăng trưởng về số lượng, cải tiến hoặc nâng cao chất lượng của sản
phẩm hoặc dịch vụ nào đó trong một khoản thời gian xác định.
Như vậy, dự án đầu tư không phải là một ý định hay một phác thảo sơ bộ mà là
một đề xuất có tính cụ thể và mục tiêu rõ ràng nhằm biến các cơ hội đầu tư thành
một quyết định cụ thể.
1.1.2. Theo Luật Đầu tư
- Dự án đầu tư là tập hợp đề xuất bỏ vốn trung hạn hoặc dài hạn để tiến hành các
hoạt động đầu tư kinh doanh trên địa bàn cụ thể, trong khoảng thời gian xác định.

7


- Dự án đầu tư mở rộng là dự án đầu tư phát triển dự án đang hoạt động đầu tư
kinh doanh bằng cách mở rộng quy mô, nâng cao công suất, đổi mới công nghệ,
giảm ô nhiễm hoặc cải thiện môi trường.
- Dự án đầu tư mới là dự án thực hiện lần đầu hoặc dự án hoạt động độc lập với
dự án đang thực hiện hoạt động đầu tư kinh doanh.

1.1.3. Theo Luật Xây dựng
Dự án đầu tư xây dựng là tập hợp các đề xuất có liên quan đến việc sử dụng vốn để
tiến hành hoạt động xây dựng để xây dựng mới, sửa chữa, cải tạo cơng trình xây dựng
nhằm phát triển, duy trì, nâng cao chất lượng cơng trình hoặc sản phẩm, dịch vụ trong
thời hạn và chi phí xác định. Ở giai đoạn chuẩn bị dự án đầu tư xây dựng, dự án được
thể hiện thông qua Báo cáo nghiên cứu tiền khả thi đầu tư xây dựng, Báo cáo nghiên
cứu khả thi đầu tư xây dựng hoặc Báo cáo kinh tế - kỹ thuật đầu tư xây dựng.
1.2. YÊU CẦU ĐỐI VỚI MỘT DỰ ÁN ĐẦU TƯ

1.2.1. Tính khoa học
Tính khoa học của dự án được thể hiện trên những khía cạnh chủ yếu sau:
- Về số liệu thông tin: Những dữ liệu, thông tin để xây dựng dự án phải đảm bảo
trung thực, chính xác, tức là phải chứng minh được nguồn gốc và xuất xứ của những
thông tin và những số liệu đã thu thập được (do các cơ quan có trách nhiệm cung
cấp, nghiên cứu tìm hiểu thực tế...).
- Về phương pháp lý giải: Các nội dung của dự án không tồn tại độc lập, riêng rẽ
mà chúng luôn nằm trong một thể thống nhất, đồng bộ. Vì vậy, quá trình phân tích,
lý giải các nội dung đã nêu trong dự án phải đảm bảo logic và chặt chẽ. Ví dụ, vấn
đề mối quan hệ giữa các yếu tố thị trường, kỹ thuật và tài chính của dự án sẽ dẫn đến
quyết định đầu tư dây chuyền sản xuất gạch bê tơng khí chưng áp hay bê tơng bọt.
- Về phương pháp tính tốn: Khối lượng tính tốn trong một dự án thường rất
lớn. Do đó, khi thực hiện tính toán các chỉ tiêu cần đảm bảo đơn giản và chính xác.
Đối với các đồ thị, các bản vẽ kỹ thuật phải đảm bảo chính xác về kích thước, tỷ lệ.
- Về hình thức trình bày: Dự án chứa đựng rất nhiều nội dung, nên khi trình bày
phải đảm bảo có hệ thống, rõ ràng và sạch đẹp.
1.2.2. Tính pháp lý
Dự án cần có cơ sở pháp lý vững chắc, tức là phù hợp với chính sách và luật
pháp của nhà nước. Điều này đòi hỏi người soạn thảo dự án phải nghiên cứu kỹ chủ

8

trương, chính sách của nhà nước và các văn bản luật pháp có liên quan đến các hoạt
động đầu tư đó. Đặc biệt đối với những dự án đầu tư phát triển theo quy hoạch của
ngành. Ví dụ ngành cơng nghiệp xi măng, ngành cơng nghiệp vơi...
1.2.3. Tính thực tiễn
Tính thực tiễn của dự án đầu tư thể hiện ở khả năng ứng dụng và triển khai trong
thực tế. Các nội dung, khía cạnh phân tích của dự án đầu tư không thể chung chung
mà dựa trên những căn cứ thực tế  phải được xây dựng trong điều kiện và hoàn
cảnh cụ thể về mặt bằng, thị trường, vốn...
1.2.4. Tính thống nhất
Lập và thực hiện dự án đầu tư là cả một q trình gian nan, phức tạp. Đó không
phải là công việc độc lập của chủ đầu tư mà nó liên quan đến nhiều bên như cơ quan
quản lý Nhà nước trong lĩnh vực đầu tư xây dựng, các nhà tài trợ... Ví dụ dự án nhiệt
điện, nhà tài trợ yêu cầu chủ đầu tư phải có phương án xử lý phế thải mang tính khả
thi (tro, xỉ) thì mới tài trợ vốn cho dự án.
1.2.5. Tính chuẩn mực
Một dự án đầu tư phải được lập theo chuẩn quốc tế, đặc biệt là dự án đầu tư nước
ngoài để người đọc hiểu đúng về nội dung của dự án.
1.2.6. Tính phỏng định
Những nội dung, tính tốn về quy mơ sản xuất, chi phí, giá cả, doanh thu, lợi
nhuận... trong dự án chỉ có tính chất dự trù, dự báo. Thực tế thường xảy ra khơng
hồn tồn đúng như dự báo. Thậm chí, trong nhiều trường hợp, thực tế xảy ra lại
khác xa so với dự kiến ban đầu trong dự án.
1.3. SỰ CẦN THIẾT CỦA VIỆC LẬP DỰ ÁN ĐẦU TƯ

1.3.1. Đối với chủ đầu tư
Vai trò của dự án đầu tư đối với chủ đầu tư:
- Dự án đầu tư là một căn cứ quan trọng nhất để chủ đầu tư quyết định có nên
tiến hành đầu tư dự án hay không.

- Dự án đầu tư là cơng cụ để tìm đối tác trong và ngồi nước liên doanh bỏ vốn
đầu tư cho dự án.
- Dự án đầu tư là phương tiện để chủ đầu tư thuyết phục các tổ chức tài chính
tiền tệ trong và ngồi nước tài trợ hoặc cho vay vốn.

9


- Dự án đầu tư là cơ sở để xây dựng kế hoạch thực hiện đầu tư, theo dõi, đôn đốc
và kiểm tra quá trình thực hiện dự án.
- Dự án đầu tư là căn cứ quan trọng để theo dõi đánh giá và có điều chỉnh kịp
thời những tồn tại, vướng mắc trong quá trình thực hiện và khai thác cơng trình.
- Dự án đầu tư là căn cứ quan trọng để soạn thảo hợp đồng liên doanh cũng như để
giải quyết các mối quan hệ tranh chấp giữa các đối tác trong quá trình thực hiện dự án.
Lập một dự án đầu tư chỉ là bước sau cùng trong giai đoạn chuẩn bị đầu tư.
Muốn lập một dự án đầu tư có chất lượng, hiệu quả thì chủ đầu tư phải tiến hành
nhiều công việc. Cụ thể:
1) Nghiên cứu, đánh giá thị trường đầu tư.
2) Xác định thời điểm đầu tư và quy mô đầu tư.
3) Lựa chọn hình thức đầu tư.
4) Tiến hành các hoạt động khảo sát và lựa chọn địa bàn đầu tư.
Sau khi thực hiện xong các cơng việc trên thì chủ đầu tư tiến hành lập dự án đầu
tư. Dự án đầu tư được biểu hiện ở ba văn kiện:
1) Báo cáo nghiên cứu tiền khả thi (Pre-FS: Pre-feasibility Study Report).
2) Báo cáo nghiên cứu khả thi (FS: Feasibility Study Report).
3) Báo cáo kinh tế - kỹ thuật (Technical and Economic Report) - đối với dự án
quy mô nhỏ.
Vậy, chủ đầu tư cần lập dự án để:
- Xác định sản phẩm của dự án tham gia thị trường, chủng loại và cơ cấu sản
phẩm trên cơ sở kết quả điều tra, nghiên cứu và đánh giá thị trường được thực hiện ở

khâu trước đó.
- Lựa chọn cơng nghệ sản xuất phù hợp với yêu cầu về chất lượng, số lượng sản
phẩm của dự án.
- Xác định nhu cầu sử dụng nguyên liệu, nhiên liệu, tài nguyên thiên nhiên.
- Xác định được nhu cầu sử dụng đất, địa điểm xây dựng dự án.
- Xác định tổng mức đầu tư của dự án để có kế hoạch chuẩn bị nguồn vốn.
- Đánh giá hiệu quả kinh tế, xã hội của dự án.
- Xác định thời gian, tiến độ triển khai thực hiện.
- Biết được dự án yêu cầu nguồn nhân lực ra sao để có kế hoạch tuyển dụng, đào tạo.
- Trình các cơ quan quản lý nhà nước để thực hiện các thủ tục hành chính theo
quy định của pháp luật.

10


1.3.2. Đối với cơ quan quản lý nhà nước
Dự án đầu tư (nói chung) là cơ sở để cơ quan nhà nước có thẩm quyền tiến hành
các biện pháp quản lý nhằm kiểm sốt q trình đầu tư của chủ đầu tư bao gồm:
- Cấp phép đầu tư.
- Giao đất, cho thuê đất.
- Chấp thuận kiến trúc quy hoạch, cấp phép xây dựng.
- Quản lý môi trường (thẩm định, phê duyệt Báo cáo đánh giá tác động môi
trường của dự án, giám sát môi trường khi dự án vận hành khai thác).
- Cấp phép khai thác khoáng sản (đối với dự án có sử dụng tài ngun, khống sản).
- Thẩm định và đánh giá trình độ cơng nghệ của dự án, tránh việc chủ đầu tư sử
dụng công nghệ lạc hậu.
- Thẩm duyệt phòng cháy chữa cháy.
- Là căn cứ để cơ quan hải quan kiểm tra, đối chiếu, thông quan đối với thiết bị
nhập khẩu.
- Làm thủ tục hỗ trợ nếu dự án nằm trong danh mục được nhà nước hỗ trợ về các

loại thuế, đất đai...
1.3.3. Đối với các tổ chức khác
- Đối với các nhà tài trợ vốn (ngân hàng thương mại): Dự án đầu tư là căn cứ
quan trọng để các cơ quan này xem xét tính khả thi của dự án, từ đó sẽ đưa ra quyết
định có nên tài trợ vốn cho dự án hay khơng và nếu tài trợ thì tài trợ đến mức độ nào
để đảm bảo rủi ro ít nhất cho nhà tài trợ.
- Đối với Ngân hàng phát triển Việt Nam (VDB): Dự án đầu tư là căn cứ để thẩm
định tính khả thi, hiệu quả về mặt kinh tế - xã hội. Nếu đáp ứng và dự án nằm trong
đối tượng được vay vốn ưu đãi thì dự án sẽ được cho vay ưu đãi, hỗ trợ lãi suất.
- Đối với cơ quan thuế: Làm thủ tục xin miễn, giảm thuế nhập khẩu các loại thiết
bị, vật tư sản xuất nằm trong danh mục được miễn, giảm thuế nhập khẩu.
- Đối với tòa án: Dự án đầu tư là căn cứ pháp lý để toà án xem xét, giải quyết khi có
sự tranh chấp giữa các bên tham gia đầu tư trong quá trình thực hiện dự án sau này.

11


Chương 2

TRÌNH TỰ ĐẦU TƯ XÂY DỰNG QUY TRÌNH LẬP,
THẨM ĐỊNH, PHÊ DUYỆT DỰ ÁN ĐẦU TƯ

2.1. TRÌNH TỰ ĐẦU TƯ XÂY DỰNG

Dự án đầu tư xây dựng khi triển khai phải được thực hiện theo một chu trình nhất
định. Chu trình dự án là trình tự các bước nhằm sử dụng hiệu quả nguồn lực cho
trước theo trật tự thời gian xác định.
Trình tự đầu tư xây dựng quy định tại Khoản 1 Điều 50 của Luật Xây dựng năm
2014, quy định chi tiết tại Điều 6 Nghị định số 59/2015/NĐ-CP ngày 18/6/2015 của
Chính phủ về quản lý dự án đầu tư xây dựng, cụ thể như sau:

a) Giai đoạn chuẩn bị dự án gồm các công việc: Tổ chức lập, thẩm định, phê
duyệt Báo cáo nghiên cứu tiền khả thi (nếu có); lập, thẩm định, phê duyệt Báo
cáo nghiên cứu khả thi hoặc Báo cáo kinh tế kỹ thuật đầu tư xây dựng để xem
xét, quyết định đầu tư xây dựng và thực hiện các công việc cần thiết khác liên
quan đến chuẩn bị dự án.
b) Giai đoạn thực hiện dự án gồm các công việc: Thực hiện việc giao đất hoặc
thuê đất (nếu có); chuẩn bị mặt bằng xây dựng, rà phá bom mìn (nếu có); khảo sát
xây dựng; lập, thẩm định, phê duyệt thiết kế, dự tốn xây dựng; cấp phép xây dựng
(đối với cơng trình theo quy định phải có giấy phép xây dựng); tổ chức lựa chọn nhà
thầu và ký kết hợp đồng xây dựng; thi cơng xây dựng cơng trình; giám sát thi cơng
xây dựng; tạm ứng, thanh tốn khối lượng hồn thành; nghiệm thu cơng trình xây
dựng hồn thành; bàn giao cơng trình hồn thành đưa vào sử dụng; vận hành, chạy
thử và thực hiện các công việc cần thiết khác.
c) Giai đoạn kết thúc xây dựng đưa cơng trình của dự án vào khai thác sử
dụng gồm các công việc: Quyết tốn hợp đồng xây dựng, bảo hành cơng trình
xây dựng.
Ngồi trình tự đầu tư xây dựng theo quy định của Luật Xây dựng, đối với một số
dự án đầu tư xây dựng nhà máy để sản xuất và cung cấp ra thị trường một loại sản
phẩm hàng hóa nào đó, trước khi thực hiện giai đoạn chuẩn bị dự án, chủ đầu tư cần
phải thực hiện một số bước sau:

12


- Bước hình thành ý tưởng:
Ý tưởng là sự hình dung, mong muốn của chủ đầu tư. Số lượng các ý tưởng có
thể rất nhiều, trong đó có những ý tưởng phù hợp, những ý tưởng viển vông.
- Bước nghiên cứu thị trường:
Chủ đầu tư bắt tay vào công tác khảo sát, điều tra thị trường nhằm khẳng định
hoặc đánh giá ý tưởng của mình đưa ra có thể thực hiện được.

Quá trình khảo sát sẽ thực hiện việc nghiên cứu các quy định của pháp luật,
nguồn lực sẵn có hoặc có thể huy động được, tình hình thị trường, thói quen tiêu
dùng, quyền lợi của các bên tham gia và nhà nước.
Bước này rất quan trọng với chủ đầu tư, nếu không đáp ứng được yêu cầu, cần
dừng ngay việc nghiên cứu và lựa chọn ý tưởng khác. Nếu đáp ứng được sẽ chuyển
sang bước sau (giai đoạn chuẩn bị dự án).
2.2. QUY TRÌNH LẬP, THẨM ĐỊNH, PHÊ DUYỆT DỰ ÁN ĐẦU TƯ XÂY DỰNG

Lập, thẩm định, phê duyệt dự án đầu tư xây dựng là các công việc của giai đoạn
chuẩn bị dự án. Quy trình thực hiện các cơng việc này thể hiện trong hình 1.1.

Hình 2.1: Sơ đồ quy trình lập, thẩm định, phê duyệt dự án đầu tư xây dựng

13


2.2.1. Lập dự án đầu tư xây dựng
Lập dự án đầu tư xây dựng gồm việc lập Báo cáo nghiên cứu tiền khả thi đầu tư
xây dựng (nếu có), Báo cáo nghiên cứu khả thi đầu tư xây dựng hoặc Báo cáo kinh
tế - kỹ thuật đầu tư xây dựng.
- Lập Báo cáo nghiên cứu tiền khả thi đầu tư xây dựng: Bắt buộc phải thực hiện
với dự án quan trọng quốc gia, dự án nhóm A. Dự án khác nếu cần thì do người
quyết định đầu tư xem xét, quyết định. Nội dung Báo cáo nghiên cứu tiền khả thi
đầu tư xây dựng quy định tại Điều 53 Luật Xây dựng 2014.
- Lập Báo cáo nghiên cứu khả thi đầu tư xây dựng: Bắt buộc phải thực hiện với
các dự án đầu tư xây dựng, trừ những dự án chỉ cần lập Báo cáo kinh tế - kỹ thuật;
nhà ở riêng lẻ. Nội dung Báo cáo nghiên cứu khả thi đầu tư xây dựng quy định tại
Điều 54 Luật Xây dựng 2014.
- Lập Báo cáo kinh tế - kỹ thuật đầu tư xây dựng: Đối với cơng trình xây dựng
sử dụng cho mục đích tơn giáo; cơng trình xây dựng quy mô nhỏ (dưới 15 tỷ

đồng). Nội dung Báo cáo kinh tế - kỹ thuật đầu tư xây dựng quy định tại Điều 55
Luật Xây dựng 2014.
2.2.2. Thẩm định dự án đầu tư xây dựng
Thẩm định dự án đầu tư xây dựng thực hiện theo Điều 56, Điều 58 Luật Xây
dựng năm 2014.
Thẩm định Báo cáo nghiên cứu tiền khả thi đầu tư xây dựng thực hiện theo
Điều 8 Nghị định 59/2015/NĐ-CP.
Thẩm định Báo cáo nghiên cứu khả thi đầu tư xây dựng thực hiện theo Điều 10,
Điều 11 Nghị định 59/2015/NĐ-CP. Kết quả của quá trình thẩm định là Công văn
thông báo kết quả thẩm định dự án do cơ quan thẩm định phát hành theo Mẫu số 02,
Phụ lục II, Nghị định 59/2015/NĐ-CP; Công văn thông báo kết quả thẩm định thiết
kế cơ sở của dự án do cơ quan thẩm định phát hành theo Mẫu số 03, Phụ lục II, Nghị
định 59/2015/NĐ-CP.
Thẩm định Báo cáo kinh tế - kỹ thuật đầu tư xây dựng thực hiện theo Khoản 3,
Điều 13 Nghị định 59/2015/NĐ-CP. Kết quả của q trình thẩm định là Cơng văn
thơng báo kết quả thẩm định Báo cáo kinh tế - kỹ thuật đầu tư xây dựng do cơ quan
thẩm định phát hành theo Mẫu số 05, Phụ lục II, Nghị định 59/2015/NĐ-CP.
2.3. PHÊ DUYỆT DỰ ÁN ĐẦU TƯ XÂY DỰNG

Dự án sau khi được thẩm định, người quyết định đầu tư sẽ phê duyệt dự án đầu
tư xây dựng.

14


Thẩm quyền quyết định đầu tư xây dựng quy định tại Điều 60 Luật Xây dựng
năm 2014.
Dự án đầu tư xây dựng được phê duyệt tại Quyết định đầu tư xây dựng. Nội dung
của Quyết định đầu tư xây dựng quy định tại Khoản 2, Điều 12 Nghị định
59/2015/NĐ-CP.

15


Chương 3

HỆ THỐNG VĂN BẢN QUY PHẠM PHÁP LUẬT
VỀ ĐẦU TƯ XÂY DỰNG

Trong phần này giới thiệu những văn bản quy phạm pháp luật đang có hiệu lực
thi hành về hoạt động xây dựng và hoạt động đấu thầu. Giới thiệu những chính sách
về việc phát triển vật liệu xây không nung, những ưu đãi trong việc đầu tư xây dựng
nhà máy sản xuất vật liệu xây khơng nung nói chung và gạch khơng nung nói riêng.
3.1. LUẬT

- Luật Xây dựng số 50/2014/QH13 được Quốc hội nước CHXHCN Việt Nam
khóa XIII, kỳ họp thứ 7 thơng qua ngày 18/6/2014, có hiệu lực thi hành từ ngày
01/01/2015.
- Luật Đấu thầu số 43/2013/QH13 được Quốc hội nước CHXHCN Việt Nam
khóa XIII, kỳ họp thứ 6 thơng qua ngày 26/11/2013, có hiệu lực thi hành từ ngày
01/7/2014.
Ngồi hai Luật trên, cịn một số luật khác có liên quan như Luật Doanh nghiệp;
Luật Đầu tư; Luật Đầu tư cơng; Luật Phịng cháy và chữa cháy; Luật Khoa học và
công nghệ; Luật Chuyển giao công nghệ; Luật Quy hoạch...
3.2. NGHỊ ĐỊNH

3.2.1. Hướng dẫn Luật Xây dựng
- Nghị định số 59/2015/NĐ-CP ngày 18/6/2015 của Chính phủ về quản lý dự án
đầu tư xây dựng; Nghị định số 42/2017/NĐ-CP ngày 05/4/2017 về sửa đổi, bổ sung
một số điều của Nghị định 59/2015/NĐ-CP; Nghị định số 100/2018/NĐ-CP ngày

18/7/2018 về sửa đổi, bổ sung, bãi bỏ một số quy định về điều kiện đầu tư kinh doanh
thuộc các lĩnh vực quản lý nhà nước của Bộ Xây dựng (sửa đổi, bổ sung, thay thế, bãi
bỏ một số điều của Nghị định 59/2015/NĐ-CP và Nghị định 42/2017/NĐ-CP).
- Nghị định số 46/2015/NĐ-CP ngày 12/5/2015 của Chính phủ về quản lý chất
lượng và bảo trì cơng trình xây dựng.
- Nghị định số 32/2015/NĐ-CP ngày 25/3/2015 của Chính phủ về quản lý chi phí
đầu tư xây dựng.

16


- Nghị định số 37/2015/NĐ-CP ngày 22/4/2015 của Chính phủ quy định chi tiết
về hợp đồng xây dựng.
- Nghị định số 44/2015/NĐ-CP ngày 06/5/2015 của Chính phủ quy định chi tiết
một số nội dung về quy hoạch xây dựng.
3.2.2. Hướng dẫn Luật Đấu thầu
- Nghị định số 63/2014/NĐ-CP ngày 26/6/2014 của Chính phủ quy định chi tiết
thi hành một số điều của Luật Đấu thầu về lựa chọn nhà thầu.
- Nghị định số 15/2015/NĐ-CP ngày 14/02/2015 của Chính phủ về đầu tư theo
đối tác công tư.
- Nghị định số 30/2015/NĐ-CP ngày 17/3/2015 của Chính phủ quy định chi tiết
thi hành một số điều của Luật Đấu thầu về lựa chọn nhà đầu tư.
3.2.3. Các Nghị định khác có liên quan
- Nghị định số 79/2014/NĐ-CP ngày 31/7/2014 của Chính phủ quy định chi tiết
thi hành một số điều của Luật Phòng cháy và chữa cháy;
- Nghị định số 23/2018/NĐ-CP ngày 23/02/2018 của Chính phủ quy định về Bảo
hiểm cháy, nổ bắt buộc.
3.3. THƠNG TƯ

3.3.1. Thơng tư, quyết định của Bộ Xây dựng

- Thông tư số 03/2016/TT-BXD ngày 10/2/2016 của Bộ Xây dựng quy định
về phân cấp cơng trình xây dựng và hướng dẫn áp dụng trong hoạt động đầu tư
xây dựng.
- Thông tư số 05/2016/TT-BXD ngày 10/3/2016 của Bộ Xây dựng hướng dẫn
xác định đơn giá nhân công trong quản lý chi phí đầu tư xây dựng.
- Thơng tư số 06/2016/TT-BXD ngày 10/3/2016 của Bộ Xây dựng hướng dẫn
xác định và quản lý chi phí đầu tư xây dựng.
- Thơng tư số 16/2016/TT-BXD ngày 30/6/2016 của Bộ Xây dựng hướng dẫn
thực hiện một số điều của Nghị định số 59/2015/NĐ-CP ngày 18/6/2015 của Chính
phủ về quản lý dự án đầu tư xây dựng.
- Thông tư số 18/2016/TT-BXD ngày 30/6/2016 của Bộ Xây dựng quy định chi
tiết và hướng dẫn một số nội dung về thẩm định, phê duyệt dự án và thiết kế, dự tốn
xây dựng cơng trình.

17


- Thông tư số 26/2016/TT-BXD ngày 26/10/2016 của Bộ Xây dựng quy định chi
tiết một số nội dung về quản lý chất lượng và bảo trì cơng trình xây dựng.
- Thông tư 01/2017/TT-BXD ngày 06/02/2017 của Bộ Xây dựng hướng dẫn xác
định và quản lý chi phí khảo sát xây dựng.
- Quyết định 79/QĐ-BXD ngày 15/02/2017 của Bộ trưởng Bộ Xây dựng cơng bố
định mức chi phí quản lý dự án và tư vấn đầu tư xây dựng.
- Quyết định 1291/QĐ-BXD ngày 12/10/2018 của Bộ trưởng Bộ Xây dựng công
bố suất vốn đầu tư xây dựng cơng trình và giá xây dựng tổng hợp bộ phận kết cấu
cơng trình năm 2017.
3.3.2. Thông tư của Bộ Kế hoạch và Đầu tư
- Thông tư số 03/2015/TT-BKHĐT ngày 06/5/2015 của Bộ Kế hoạch và Đầu tư
quy định chi tiết lập hồ sơ mời thầu xây lắp.
- Thông tư số 05/2015/TT-BKHĐT ngày 16/6/2015 của Bộ Kế hoạch và Đầu tư

quy định chi tiết lập hồ sơ mời thầu mua sắm hàng hóa.
- Thơng tư số 10/2015/TT-BKHĐT ngày 26/10/2015 của Bộ Kế hoạch và Đầu tư
quy định chi tiết về kế hoạch lựa chọn nhà thầu.
- Thông tư số 11/2015/TT-BKHĐT ngày 27/10/2015 của Bộ Kế hoạch và Đầu tư
quy định chi tiết lập hồ sơ yêu cầu đối với chỉ định thầu, chào hàng cạnh tranh.
- Thông tư 07/2016/TT-BKHĐT ngày 29/6/2016 của Bộ Kế hoạch và Đầu tư quy
định chi tiết lập hồ sơ mời thầu, hồ sơ yêu cầu mua sắm hàng hóa đối với đấu thầu
qua mạng.
- Thông tư 04/2017/TT-BKHĐT ngày 15/11/2017 của Bộ Kế hoạch và Đầu tư
quy định chi tiết về lựa chọn nhà thầu qua hệ thống mạng đấu thầu quốc gia.
3.3.3. Thông tư của Bộ Lao động - Thương binh và Xã hội
- Thông tư số 02/2015/TT-BLĐTBXH ngày 12/01/2015 của Bộ Lao động Thương binh và Xã hội quy định mức lương đối với chuyên gia tư vấn trong nước
làm cơ sở dự tốn gói thầu cung cấp dịch vụ tư vấn áp dụng hình thức hợp đồng theo
thời gian sử dụng vốn nhà nước.
3.3.4. Thông tư của Bộ Tài chính
- Thơng tư số 45/2013/TT-BTC ngày 25/4/2013 của Bộ Tài chính hướng dẫn chế độ
quản lý, sử dụng và trích khấu hao tài sản cố định; Thơng tư số 147/2016/TT-BTC ngày
13/10/2016 của Bộ Tài chính sửa đổi, bổ sung một số điều của Thông tư 45/2013/TTBTC; Thông tư số 28/2017/TT-BTC ngày 12/4/2017 của Bộ tài chính sửa đổi, bổ sung
một số điều của Thông tư 45/2013/TT-BTC, Thông tư số 147/2016/TT-BTC.

18


- Thông tư số 09/2016/TT-BTC ngày 18/01/2016 của Bộ Tài chính quy định về
quyết tốn dự án hồn thành thuộc nguồn vốn nhà nước.
3.4. QUY CHUẨN VIỆT NAM

- QCVN 02:2009/BXD - Quy chuẩn kỹ thuật quốc gia về số liệu điều kiện tự
nhiên dùng trong xây dựng.
- QCVN 03:2012/BXD - Quy chuẩn kỹ thuật quốc gia về phân loại, phân cấp

cơng trình xây dựng dân dụng, cơng nghiệp và hạ tầng kỹ thuật đô thị.
- QCVN 06:2010/BXD - Quy chuẩn kỹ thuật quốc gia về an toàn cháy cho nhà
và cơng trình.
3.5. PHÁT TRIỂN VẬT LIỆU XÂY KHƠNG NUNG

- Quyết định số 567/QĐ-TTg ngày 28/4/2010 của Thủ tướng Chính phủ về việc
phê duyệt Chương trình phát triển vật liệu xây không nung đến năm 2020.
- Chỉ thị số 10/CT-TTg ngày 16/4/2012 của Thủ tướng Chính phủ về việc tăng
cường sử dụng vật liệu xây không nung và hạn chế sản xuất, sử dụng gạch đất sét nung.
- Thông tư số 09/2012/TT-BXD ngày 28/11/2012 của Bộ Xây dựng quy định sử
dụng vật liệu xây khơng nung trong các cơng trình xây dựng.
- Thông tư số 13/2017/TT-BXD ngày 08/12/2017 của Bộ Xây dựng quy định sử
dụng vật liệu xây không nung trong các cơng trình xây dựng.
3.6. QUY HOẠCH PHÁT TRIỂN NGÀNH VẬT LIỆU XÂY DỰNG VÀ KHAI THÁC
KHOÁNG SẢN LÀM VẬT LIỆU XÂY DỰNG

- Quyết định số 1469/QĐ-TTg ngày 22/8/2014 của Thủ tướng Chính phủ phê
duyệt Quy hoạch tổng thể phát triển vật liệu xây dựng Việt Nam đến năm 2020 và
định hướng đến năm 2030.
- Nghị định số 24a/2016/NĐ-CP ngày 05/4/2016 của Chính phủ về quản lý vật
liệu xây dựng.
- Quyết định số 152/2008/QĐ-TTg ngày 28/11/2008 của Thủ tướng Chính phủ
phê duyệt Quy hoạch thăm dò, khai thác, chế biến và sử dụng khoáng sản làm vật
liệu xây dựng ở Việt Nam đến năm 2020.
- Quyết định số 45/QĐ-TTg ngày 09/01/2012 của Thủ tướng Chính phủ phê
duyệt điều chỉnh, bổ sung Quy hoạch thăm dò, khai thác, chế biến và sử dụng
khoảng sản làm vật liệu xây dựng ở Việt Nam đến năm 2020.

19

3.7. ƯU ĐÃI TRONG ĐẦU TƯ, SẢN XUẤT VẬT LIỆU XÂY KHƠNG NUNG

- Thơng tư 201/2010/TT-BTC ngày 13/12/2010 của Bộ Tài chính quy định mức
thuế xuất nhập khẩu ưu đãi đối với vật tư, thiết bị nhập khẩu để phục vụ dự án chế
tạo thiết bị sản xuất gạch bê tông nhẹ và gạch xi măng cốt liệu công suất từ 7 triệu
viên năm trở lên, có hiệu lực thi hành từ ngày 27/01/2011.
- Thuế thu nhập doanh nghiệp, ưu đãi và hỗ trợ khác theo các quy định hiện
hành: Áp dụng Nghị định số 108/2006/NĐ-CP ngày 22/9/2006 quy định chi tiết thi
hành một số điều của Luật Đầu tư, xem phần danh mục lĩnh vực ưu đãi đầu tư
Phần A Tiết 1 của Mục I; Nghị định 24/2007/NĐ-CP ngày 14/02/2007 quy định chi
tiết về thuế thu nhập doanh nghiệp.
- Các dự án chế tạo thiết bị sản xuất VLXKN nhẹ và sản xuất gạch xi măng - cốt
liệu công suất từ 7 triệu viên quy tiêu chuẩn/năm trở lên được hưởng ưu đãi như đối
với các dự án thuộc chương trình cơ khí trọng điểm: Theo Quyết định số
10/2009/QĐ-TTg ngày 16/01/2009 của Thủ tướng Chính phủ về cơ chế hỗ trợ phát
triển sản xuất sản phẩm cơ khí trọng điểm và danh mục các sản phẩm cơ khí trọng
điểm, danh mục dự án đầu tư sản xuất sản phẩm cơ khí trọng điểm giai đoạn từ năm
2009 - 2015.
- Thơng tư 164/2013/TT-BTC ngày 15/11/2013 của Bộ Tài chính về việc ban
hành Biểu thuế xuất khẩu, Biểu thuế nhập khẩu ưu đãi theo danh mục mặt hàng chịu
thuế (có cập nhật, bổ sung đến năm 2018).

20


Chương 4

NỘI DUNG CỦA DỰ ÁN ĐẦU TƯ XÂY DỰNG

4.1. NỘI DUNG CỦA DỰ ÁN ĐẦU TƯ XÂY DỰNG NÓI CHUNG

Như chúng ta đã biết, dự án đầu tư xây dựng thể hiện ở 3 văn kiện gồm:
- Báo cáo nghiên cứu tiền khả thi đầu tư xây dựng;
- Báo cáo nghiên cứu khả thi đầu tư xây dựng;
- Báo cáo kinh tế - kỹ thuật đầu tư xây dựng.
Theo quy định của Luật Xây dựng năm 2014, trong mỗi văn kiện của dự án đầu
tư xây dựng có yêu cầu nội dung khác nhau, cụ thể:
4.1.1. Nội dung của Báo cáo nghiên cứu tiền khả thi đầu tư xây dựng quy
định tại Điều 53 Luật Xây dựng, gồm:
1) Sự cần thiết đầu tư và các điều kiện để thực hiện đầu tư xây dựng.
2) Dự kiến mục tiêu, quy mơ, địa điểm và hình thức đầu tư xây dựng.
3) Nhu cầu sử dụng đất và tài nguyên.
4) Phương án thiết kế sơ bộ về xây dựng, thuyết minh, công nghệ, kỹ thuật và
thiết bị phù hợp.
5) Dự kiến thời gian thực hiện dự án.
6) Sơ bộ tổng mức đầu tư, phương án huy động vốn; khả năng hoàn vốn, trả
nợ vốn vay (nếu có); xác định sơ bộ hiệu quả kinh tế - xã hội và đánh giá tác
động của dự án.
4.1.2. Nội dung Báo cáo nghiên cứu khả thi đầu tư xây dựng quy định tại
Điều 54 Luật Xây dựng, gồm:
1) Thiết kế cơ sở được lập để đạt được mục tiêu của dự án, phù hợp với cơng
trình xây dựng thuộc dự án, đảm bảo sự đồng bộ giữa các cơng trình khi đưa vào
khai thác, sử dụng. Thiết kế cơ sở gồm thuyết minh và các bản vẽ thể hiện các
nội dung sau:
a) Vị trí xây dựng, hướng tuyến cơng trình, danh mục và quy mơ, loại, cấp cơng
trình thuộc tổng mặt bằng xây dựng;

21

b) Phương án công nghệ, kỹ thuật và thiết bị được lựa chọn (nếu có);
c) Giải pháp kiến trúc, mặt bằng, mặt cắt, mặt đứng các cơng trình, các kích
thước, kết cấu chính của cơng trình xây dựng;
d) Giải pháp về xây dựng, vật liệu chủ yếu được sử dụng, ước tính chi phí xây
dựng cơng trình;
đ) Phương án kết nối hạ tầng kỹ thuật trong và ngồi cơng trình, giải pháp phòng,
chống cháy nổ;
e) Tiêu chuẩn, quy chuẩn kỹ thuật được áp dụng và kết quả khảo sát xây dựng để
lập thiết kế cơ sở.
2) Các nội dung khác của Báo cáo nghiên cứu khả thi đầu tư xây dựng gồm:
a) Sự cần thiết và chủ trương đầu tư, mục tiêu đầu tư xây dựng, địa điểm xây
dựng và diện tích sử dụng đất, quy mơ cơng suất và hình thức đầu tư xây dựng;
b) Khả năng đảm bảo các yếu tố để thực hiện dự án như sử dụng tài nguyên, lựa
chọn công nghệ thiết bị, sử dụng lao động, hạ tầng kỹ thuật, tiêu thụ sản phẩm, yêu
cầu trong khai thác sử dụng, thời gian thực hiện, phương án giải phóng mặt bằng xây
dựng, tái định cư (nếu có), giải pháp tổ chức quản lý thực hiện dự án, vận hành, sử
dụng cơng trình và bảo vệ môi trường;
c) Đánh giá tác động cửa dự án liên quan đến việc thu hồi đất, giải phóng mặt
bằng, tái định cư; bảo vệ cảnh quan, môi trường sinh thái, an tồn trong xây dựng,
phịng, chống cháy, nổ và các nội dung cần thiết khác;
d) Tổng mức đầu tư và huy động vốn, phân tích tài chính, rủi ro, chi phí khai thác
sử dụng cơng trình, đánh giá hiệu quả kinh tế - xã hội của dự án; kiến nghị cơ chế
phối hợp, chính sách ưu đãi, hỗ trợ thực hiện dự án;
đ) Các nội dung khác có liên quan.
4.1.3. Nội dung Báo cáo kinh tế - kỹ thuật đầu tư xây dựng quy định tại
Điều 55 Luật Xây dựng, gồm
1) Thiết kế bản vẽ thi công, thiết kế công nghệ (nếu có) và dự tốn xây dựng.
2) Các nội dung khác của Báo cáo kinh tế - kỹ thuật đầu tư xây dựng gồm:
Thuyết minh về sự cần thiết đầu tư, mục tiêu xây dựng, địa điểm xây dựng, diện

tích sử dụng đất, quy mơ, cơng suất, cấp cơng trình, giải pháp thi cơng xây dựng,
an tồn xây dựng, phương án giải phóng mặt bằng xây dựng và bảo vệ mơi
trường, bố trí kinh phí thực hiện, thời gian xây dựng, hiệu quả đầu tư xây dựng
cơng trình.

22


4.2. NỘI DUNG CỦA DỰ ÁN ĐẦU TƯ XÂY DỰNG NHÀ MÁY SẢN XUẤT GẠCH
KHƠNG NUNG

Thơng thường, dự án đầu tư xây dựng nhà máy sản xuất gạch không nung có quy
mơ dự án thuộc nhóm B hoặc C, do vậy theo quy định chỉ cần lập Báo cáo nghiên
cứu khả thi đầu tư xây dựng hoặc Báo cáo kinh tế - kỹ thuật đầu tư xây dựng. Những
nội dung của dự án đầu tư cần được mô tả thể hiện chi tiết như sau:
4.2.1. Các căn cứ pháp lý, sự cần thiết đầu tư và mục tiêu đầu tư
4.2.1.1. Giới thiệu chủ đầu tư và dự án
- Giới thiệu chủ đầu tư: Tên giao dịch, địa chỉ, số điện thoại, số fax, ngành nghề
kinh doanh, sản phẩm đang sản xuất, kinh doanh, tình hình tài chính và các thơng tin
cần thiết khác.
- Giới thiệu dự án: Tên dự án, địa điểm xây dựng, quy mô công suất.
- Các căn cứ pháp lý: Luật, Nghị định, Thông tư, Quyết định và các văn bản pháp
lý khác sử dụng trong quá trình lập dự án.
4.2.1.2. Sự cần thiết đầu tư
Phân tích và xác định sự cần thiết đầu tư dự án xuất phát từ nhu cầu thị trường,
khả năng đáp ứng của chủ đầu tư, các yếu tố thuận lợi đối với dự án như cơ chế
chính sách, tài nguyên, hạ tầng..., cụ thể:
- Phân tích, đánh giá, dự báo về thị trường khu vực, vùng, địa phương; khả năng
xâm nhập thị trường; so sánh phân tích các điều kiện thuận lợi và khó khăn trong
đầu tư; đánh giá cơ hội và lợi thế đầu tư.

- Cơ chế chính sách: Quyết định 567/QĐ-TTg ngày 28/4/2010 của Thủ tướng
Chính phủ về phê duyệt Chương trình phát triển vật liệu xây khơng nung đến 2020;
Quyết định 10/2009/QĐ-TTg về sản phẩm cơ khí trọng điểm: Doanh nghiệp mua
thiết bị sản xuất gạch nhẹ, thiết bị sản xuất gạch xi măng cốt liệu thuộc sản phẩm cơ
khí trọng điểm… được vay vốn tín dụng (khơng thế chấp) với lãi suất ưu đãi ở
Ngân hàng Phát triển Việt Nam đến 70% giá trị đầu tư (tham khảo Hướng dẫn số
1847/NHPT-TĐ ngày 12/6/2009 của Ngân hàng Phát triển Việt Nam);…
- Tài nguyên (đá vôi, cát), điều kiện thiên nhiên, các quy hoạch, kế hoạch dài
hạn, các chính sách kinh tế xã hội và các chủ trương của địa phương như: Các văn
bản của UBND tỉnh về Chương trình “Phát triển vật liệu xây khơng nung đến năm
2020 và Lộ trình xóa bỏ lị gạch thủ cơng, lị gạch thủ cơng cải tiến và lị đứng liên
tục trên địa bàn tỉnh”; Quy hoạch vật liệu xây dựng của các địa phương.

23