Tài liệu Chuyên đề luật kinh tế trong thẩm định giá pptx

Chuyên đề Luật kinh tế
Các nội dung cơ bản về luật đất đai năm 2003.
Trước khi có Luật đất đai năm 2003, ở Việt Nam đã từng có Luật đất
đai năm 1987, Luật đất đai năm 1993, Luật sửa đổi bổ sung một số điều của
Luật đất đai năm 1993 vào các năm 1998 và năm 2001. Tuy nhiên, các Luật
đất đai đó chưa thể đáp ứng được yêu cầu của công cuộc đổi mới.
Vì vậy, Uỷ ban thường vụ Quốc Hội ra nghị quyết về việc xây dựng
Luật đất đai sửa đổi để thay thế cho Luật đất đai năm 1993 và các Luật đất
đai sửa đổi bổ sung. Chính phủ đã giao nhiệm vụ này cho Bộ Tài nguyên và
Môi trường trực tiếp soạn thảo từ tháng 1/2003. Với 4 lần soạn thảo, dự thảo
này được đưa ra lấy ý kiến các đại biểu Quốc hội, nhiều ý kiến chưa đồng ý
với các quan điểm của ban soạn thảo. Kỳ họp thứ 3 Quốc hội khoá XI đã đề
nghị ban soạn thảo chỉnh lý lại và hoàn thành dự thảo lần thứ 6 và lấy ý kiến
nhân dân cả nước từ ngày 1/8 đến 20/9/2003. Đây là đợt nghiên cứu và sinh
hoạt chính trị pháp lý của nhân dân cả nước nhằm đóng góp ý kiến cho một
dự luật vô cùng quan trọng liên quan đến mọi tầng lớp trong xã hội, mọi
thành phần kinh tế trong và ngoài nước.
Tại kỳ họp thứ 4 Quốc hội khoá XI, Luật đất đai mới được thông qua
và sẽ có hiệu lực pháp lý từ ngày 1/7/2004, sẽ thay thế cho Luật đất đai năm
1993 và các Luật đất đai sửa đổi bổ sung.
I. Quan điểm chỉ đạo khi xây dựng Luật đất đai năm 2003 là:
1. Đây là Luật đất đai mới nhằm thể chế các quan điểm cơ bản được
đề cập trong Nghị quyết trung ương Đảng về đổi mới chính sách và pháp
luật đất đai trong thời kỳ đẩy mạnh công nghiệp hoá, hiện đại hoá đất nước.
2. Luật đất đai mới vẫn dựa trên nền tảng đất đai thuộc sở hữu toàn
dân mà nhà nước là người đại diện chủ sở hữu toàn dân về đất đai và thống
nhất quản lý đất đai.
3. Trên cơ sở kế thừa các Luật đất đai trước đây, xây dựng luật đất đai
mới với tinh thần đơn giản hoá hệ thống pháp luật đất đai, pháp điển hoá với
tinh thần cao nhất. Các văn bản pháp luật đã được thực tiễn kiểm nghiệm và
phù hợp với thực tế sẽ được chọn lọc đưa vào luật, luật hoá một số Nghị

định của Chính phủ để giảm thiểu các văn bản thi hành của Chính phủ và
các bộ ngành vốn dĩ làm cho hệ thống pháp luật đất đai của chúng ta trở nên
phức tạp.
II. Quan điểm về sở hữu đất đai.
Trước đây việc quy định đất đai thuộc sở hữu toàn dân do nhà nước
thống nhất quản lý là chưa rõ ràng, chung chung và rất trìu tượng. Xét về
phương diện pháp lý thì nhà nước không phải là chủ sở hữu, vì đất đai thuộc
sở hữu toàn dân, nhà nước chỉ là người thực hiện quyền thống nhất quản lý
trong phạm vi cả nước.
Nếu trong Luật đất đai năm 2003 chúng ta không nhận thức lại vấn đề
sở hữu, thì chắc rằng, trong văn bản luật đó vẫn tiềm ẩn những nguy cơ của
sự bảo thủ, duy ý chí và chưa hướng tới quy luật chung của sự phát triển. Vì
vậy, trong Luật đất đai 2003 thể hiện các quan điểm quan trọng sau:
1. Nhà nước thực hiện 2 vai trò, một là người đại diện chủ sở hữu toàn dân
về đất đai, thứ hai là người thống nhất quản lý nhà nước về đất đai. ( ở bất
cứ giai đoạn nào thì nhà nước cũng vẫn là người thống nhất quản lý đất đai,
song trong vai trò là người đại diện chủ sở hữu toàn dân về đất đai thì nhà
nước lần đầu tiên được khắc hoạ rõ trong Luật đất đai năm 2003 ). Xuất phát
từ vấn đề đó nhà nước có quyền của người đại diện chủ sở hữu toàn dân về
đất đai. Khoản 2 Điều 5 xác định quyền định đoạt của nhà nước như sau:
+ Quyết định mục đích sử dụng đất thông qua việc quyết định quy
hoạch và kế hoạch sử dụng đất đai.
+ Quy định về hạn mức giao đất, thời hạn sử dụng đất.
+ Quyết định giao đất, cho thuê đất, chuyển mục đích sử dụng đất, thu
hồi đất. + Định giá đất.
2. Nhà nước thực hiện quyền điều tiết các nguồn lợi từ đất đai thông qua
chính sách tài chính về đất đai như:
+ Thu tiền sử dụng đất, tiền thuê đất.
+ Thu các loại thuế, phí và lệ phí
+ Điều tiết phần giá trị tăng thêm từ đất mà không do sự đầu tư từ

phía người sử dụng đất.
3. Nhà nước thực hiện việc trao quyền sử dụng đất thông qua các hình thức
sau:
+ Hình thức giao đất.
+ Hình thức cho thuê đất.
+ Công nhận quyền sử dụng đất.
+ Quy định quyền và nghĩa vụ của người sử dụng đất.
4. Nhà nước phân công phân cấp trong việc thực hiện vai trò người
đại diện chủ sở hữu toàn dân về đất đai ( Điều 7 ).
+ Vai trò của Quốc hội trong việc quyết định quy hoạch và kế
hoạch sử dụng đất đai trong phạm vi cả nước, thực hiện quyền giám sát tối
cao trong quản lý và sử dụng đất.
+ Hội đồng nhân dân các cấp thực hiện quyền giám sát việc quản
lý sử dụng đất ở các địa phương.
+ Chính phủ thực hiện việc quản lý nhà nước về đất đai, xét duyệt
quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất đai củâ các tỉnh và thành phố trực thuộc
trung ương.
+ Uỷ ban nhân dân các cấp thực hiện quyền đại diện chủ sở hữu
toàn dân về đất đai ở địa phương mình.
+ Bộ Tài nguyên và Môi trường giúp Chính phủ trong việc quản lý
nhà nước về đất đai.
Như vậy, Luật đất đai năm 2003 thể hiện các vấn đề rất rõ ràng
không còn tình trạng chung chung và trừu tượng như trước đây.
III. Vấn đề cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất.
Hiện nay, vấn đề cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất đã cơ bản
hoàn thành đối với đất nông nghiệp, đạt tỷ lệ cao đối với đất lâm nghiệp
song còn quá chậm đối với đất khu dân cư, đặc biệt là đất đô thị. Luật đất đai
năm 2003 ra đời sẽ góp phần đẩy mạnh tiến độ cấp giấy chứng nhận quyền
sử dụng đất trong cả nước.
1. Các quy định về giấy chứng nhận quyền sử dụng đất

+ Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất được cấp theo một mẫu thống
nhất và do Bộ Tài nguyên và Môi trường phát hành. Điều đó có nghĩa là, từ
trước tới nay các mẫu giấy chứng nhận quyền sử dụng đất đều do cơ quan
quản lý đất đai trung ương phát hành, có một thời là Tổng cục quản lý ruộng
đất, Tổng cục địa chính. Các giấy chứng nhận do các cơ quan phát hành nêu
trên cấp theo các Luật đất đai đều có giá trị pháp lý như nhau, tránh tình
trạng phân biệt như tại Thông tư liên tịch 02 của Toà án nhân dân tối cao,
Viện kiểm sát nhân dân tối cao và Tổng cục địa chính vào năm 1997 gây
khó dễ cho các đương sự khi giải quyết tranh chấp đất đai.
+ Theo quy định tại khoản 1 Điều 44 Nghị định 181/2004/NĐ-CP về
thi hành Luật đất đai thì trong trường hợp có nhà ở, công trình kiến trúc
khác, cây lâu năm gắn liền với đất thì nhà ở, công trình kiến trúc đó được
ghi nhận trên giấy chứng nhận quyền sử dụng đất và hồ sơ địa chính. Việc
đăng ký quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất thực hiện theo quy định về
đăng ký bất động sản.
+ Giấy chứng nhận được cấp theo thửa, nếu quyền sử dụng đất là tài
sản chung của vợ chồng thì trên giấy chứng nhận phải ghi đầy đủ họ tên vợ
chồng. Nếu quyền sử dụng đất là tài chung của hộ gia đình thì ghi tên chủ
hộ. Trường hợp hộ gia đình sử dụng đất mà vợ hoặc chồng là người nước
ngoài hoặc người Việt Nam định cư ở nước ngoài không đủ điều kiện mua
nhà theo quy định tại khoản 1 Điều 121 Luật đất đai thì ghi tên vợ hoặc
chồng là cá nhân trong nước.
+ Trường hợp thửa đất thuộc quyền sử dụng chung của cộng đồng dân
cư thì giấy chứng nhận quyền sử dụng đất cấp cho cộng đồng dân cư và trao
cho người đại diện hợp pháp của cộng đồng.
+ Trường hợp thửa đất thuộc quyền sử dụng hợp pháp của tổ chức tôn
giáo thì giấy chứng nhận cấp cho tổ chức tôn giáo và trao cho người có
trách nhiệm cao nhất của tổ chức tôn giáo.
+ Trường hợp người sử dụng đất đã được cấp giấy chứng nhận quyền
sử dụng đất theo Luật đất đai năm 1993 hoặc giấy chứng nhận quyền sở hữu

nhà ở, quyền sử dụng đất ở theo Nghị định 60/CP thì không phải đổi giấy
theo mẫu quy định của Luật đất đai năm 2003. Khi họ thực hiện việc chuyển
quyền sử dụng đất thì người nhận quyền sử dụng đất được cấp giấy theo quy
định của Luật đất đai năm 2003.
2. Cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất cho hộ gia đình, cá nhân.
Đây là điều luật cực kỳ quan trọng và có nhiều điểm mới mà người sử dụng
đất sẽ đặc biệt quan tâm.
Thứ nhất, hộ gia đình, cá nhân đang sử dụng đất ổn định được uỷ ban
nhân dân cấp xã xác nhận là đất không có tranh chấp và có một trong những
giấy tờ được coi là hợp lệ đựơc quy định tại khoản 1 Điều 50 Luật đất đai thì
được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất và không phải nộp tiền
Thứ hai, để giải quyết một thực tế rất lớn trong giao dịch dân sự về
đất đai trong thời gian qua của người sử dụng đất, khoản 2 Điều 50 quy định
hộ gia đình, cá nhân đang sử dụng đất mà giấy tờ hợp lệ họ đang sở hữu lại
mang tên người khác, các bên giao dịch chỉ có giấy tờ về việc chuyển quyền
sử dụng đất và cho đến trước ngày 1/7/2004 mà chưa làm thủ tục chuyển
quyền sử dụng đất theo quy định của pháp luật thì nay được uỷ ban nhân dân
cấp xã xác nhận là đất không có tranh chấp thì được cấp giấy chứng nhận
quyền sử dụng đất và không phải nộp tiền. Như vậy, vấn đề đặt ra là, không
chỉ người trực tiếp có giấy tờ hợp lệ được cấp giấy chứng nhận mà ngay cả
trong trường hợp giấy tờ hợp lệ đó mang tên người khác cũng được cấp giấy
và không phải nộp tiền.
Thứ ba, để thực hiện chính sách đất đai với đồng bào ở những nơi có
điều kiện tự nhiên xã hội khó khăn, khoản 3 Điều 50 quy định việc cấp giấy
chứng nhận quyền sử dụng đất và không thu tiền đối với hộ gia đình, cá
nhân trực tiếp sản xuất nông, lâm nghiệp có hộ khẩu thường trú tại địa
phương nay được uỷ ban nhân dân cấp xã xác nhận đã sử dụng ổn định và
không có tranh chấp.
Thứ tư, điều mà nhiều người sử dụng đất đặc biệt quan tâm là những
trường hợp sử dụng đất từ trước ngày 15/10/1993 phù hợp với quy hoạch,

không có tranh chấp và được chính quyền địa phương xác nhận về thời điểm
sử dụng đất thì được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất và cũng không
phải nộp tiền sử dụng đất.
Thứ năm, đối với hộ gia đình, cá nhân không có các giấy tờ hợp lệ
nhưng đã sử dụng ổn định từ 15/10/1993 đến trước ngày 1/7/2004 nay được
uỷ ban nhân dân cấp xã xác nhận là phù hợp với quy hoạch và không có
tranh chấp thì được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất và nộp tiền theo
quy định của Chính phủ.
Thứ sáu, đối với cộng đồng dân cư sử dụng đất thì họ được cấp giấy
chứng nhận khi có đơn đề nghị xin cấp giấy chứng nhận và được uỷ ban
nhân dân cấp xã xác nhận là đất sử dụng chung của cộng đồng và không có
tranh chấp.
3. Cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất cho tổ chức.
Điều luật này hướng tới mục tiêu trong quản lý đối với đất giao
hoặc cho thuê đối với tổ chức trong nước. Khoản 1 xác định việc cấp giấy
chứng nhận quyền sử dụng đất cho tổ chức nếu đất đó sử dụng đúng mục
đích và có hiệu quả. Điều đó có nghĩa là, không chấp nhận một thực tế hiện
nay nhiều doanh nghiệp bao chiếm nhiều đất song sử dụng lãng phí và
không hiệu quả. Tới đây sẽ có chỉ đạo của chính phủ trong việc tổng rà soát
toàn bộ quỹ đất của tổ chức trong nước để thực hiện mục tiêu nói trên.
Đối với đất sử dụng không đúng mục đích, lãng phí sẽ kiên quyết
thu hồi giao cho địa phương quản lý sử dụng. Riêng đối với đất ở đã được
tạo dựng trong quỹ đất của tổ chức, thì tổ chức phải bố trí lại diện tích đất ở