Tài liệu Luận văn tốt nghiệp: Một số vấn đề quản lý chung cư ở HÀ NỘI trong giai đoạn hiên nay docx

Luận văn tốt nghiệp

Đề tài: “Các công cụ của chính
sách tiền tệ ở Việt Nam - Thực trạng và
giải pháp hoàn thiện”

Mét sè vÊn ®Ò qu¶n lý nhµ chung c­ ë Hµ Néi trong giai ®o¹n hiÖn nay
- 1 -
LỜI NÓI ĐẦU
Trong công cuộc đổi mới , bên cạnh việc xây dựng các chủ trương, chính
sách phát triển kinh tế - xã hội thì vấn đề cải thiện chất lượng cuộc sống của
người dân - vật chất và tinh thần luôn được đảng và nhà nước dành cho sự
quan tâm đặc biệt. Trong đó việc giải quyết vấn đề nhà ở là một yêu cầu bức
xúc và mối quan tâm chung của mọi tầng lớp dân cư , các cấp các nghành
trong cả nước. Hiện nay ở HÀ NỘI, mật độ dân số ngày càng cao trong khi
quỹ đất lại có hạn nên chúng ta phải có mô hình xây dựng phù hợp. Bên cạnh
nhà ở do nhân dân tự xây dựng nhà biệt thự, HÀ NỘI đã tập chung phát triển
nhiều nhà chung cư cao tầng được đầu tư theo dự án, vì nó nâng cao hiệu quả
sử dụng đất ở các đô thị. Vấn đề đặt ra là phát triển chung cưcần phai đi đôi
với việc đáp ứng những nhu cầu về dịch vụ đô thi và đảm bảo chất lượng
cuộc sống. Đây là một trong những yếu tố có tính chất quyết định trong thành
công của mô hình phát triển chung cư cao tầng. Nguyên nhân cơ bản khiến
trước đây người dân e ngại sống trong các chung cư là do các chung cư không
có sự quản lý thống nhất, cung cấp dịch vụ đồng bộ và duy tu bảo trì công
trình. Các chung cư cao tầng hiện nay được lắp đặt nhiều trang bị như thang
máy, máy bơm nước, máy phát điện dự phòng, thiết bị phòng chống cháy ,
…Cần phải có mô hình quản lý, cung cấp dịch vụ và duy tu công trình phù
hợp và do một đơn vị thống nhất thực hiện
Với mục tiêu tìm ra mô hình quản lý thích hợp cho các chung cư cao tầng ở
HÀ NỘI hiện nay thì việc nghiên cứu đề tài: “Một số vấn đề quản lý chung cư
ở HÀ NỘI trong giai đoạn hiên nay “ là hết sức cần thiết .
Víi dung lượng thông tin thu thập được, chúng tôi xin đề cập đến một số
vấn đề chủ yếu sau:
Mét sè vÊn ®Ò qu¶n lý nhµ chung c­ ë Hµ Néi trong giai ®o¹n hiÖn nay

- 2 -
Chương I : Cơ sở lí luận về quản lý chung cư
Chương II : Thực trạng quản lý chung cư ở HÀ NỘI hiện nay
Chương III : Một số giải pháp tăng cường quản lý chung cư ở HÀ NỘI
Trong quá trình thực hiện đề tài này, với sự giúp đỡ nhiệt tình của các thầy
cô giáo trong trung tâm đào tạo địa chính và kinh doanh bất động sản đặc biệt
là cô giáo Th.s VŨ THỊ THẢO, nhưng do trình độ và thời gian có hạn nên đề
tài không tránh khỏi những thiếu sót nhất định. Vì vậy, chúng tôi nhận được
sự đóng góp ý kiến của các bạn đÓ đề tài được hoàn thiện hơn.

Chúng tôi xin chân thành cảm ơn!
Nhóm sinh viên thưc hiên:
Trân Thị Hương
Kiêu Ngọc Lan
. Vũ Thùy Linh





NỘI DUNG
Chương I: Cơ sơ lý luận vê quản lý chung cư
1/ Khái niêm nhà chung cư cao tầng:
Nhà chung cư là nhà ở có nhiều tầng (từ 2 tầng trở lên gồm nhiều căn hộ
riêng biệt), có cấu trúc theo kiểu căn hộ, có cầu thang và lối đi chung.
Mét sè vÊn ®Ò qu¶n lý nhµ chung c­ ë Hµ Néi trong giai ®o¹n hiÖn nay
- 3 -
Gần đây, theo xu hướng phát triển nhà đô thị, một số nhà ở chung cư cao
tầng được xây dựng để bán và cho thuê, phổ biến là loại nhà ở chung cư có số
tầng từ 9 đến 12 tầng. Tại điều 2 Nghị định 71/ 2001/ NĐ-CP ngày 05/ 10/

2001 của Chính Phủ về “ưu đãi đầu tư xây dựng để bán và cho thuê” đã đưa
ra khái niệm về nhà ở chung cư cao tầng: “nhà cao tầng (từ 5 tầng trở nên đối
với thành phố Hà Nội và thành phố Hồ Chí Minh, từ tầng trở nên đối với
thành phố khác);có cấu trúc kiểu căn hộ khép kín có cầu thang và lối đi
chung”. Từ đó khái niệm nhà ở trung cư cao tầng tại Hà Nội được hiẻu như
sau:
Nhà ở chung cư cao tầng là nhà ở có cấu truc kiểu căn hộ khép kín, có cầu
thang và lối đi chung, có số tầng nhà từ 5 trở nên
1.1/ Nhà ở chung cư cao tầng tại Hà Nội:
Nhà ở chung cư cao tầng tại Hà Nội bao gồm nhà ở chung cư cao tầng
thuộc sở hữu nhà nước và nhà ở chung cư cao tầng thuộc khu đô thị mới
a/ Nhà ở chung cư cao tầng thuộc sở hữu nhà nước:
Nhà ở chung cư cao tầng thuộc sở hữu nhà nước tại Hà Nội được nhà nước
xây dựng chủ yếu trong thời kỳ thực hiện ở cơ chế bao cấp nhà ở. Đây là giải
pháp để giải quyết nhu cầu bức bách về chỗ ở cho người dân đô thị.
b/ Nhà ở chung cư cao tầng tại các dự án xây dựng khu đô thị mới:
Nhà ở chung cư cao tầng tại các dự án xây dựng khu đô thị mới để bán
hoặc cho thuê.
1.2/ Đặc điểm của chung cư cao tầng:
Theo điều 239 Bộ Luật dân sự thì nhà chung cư có các đặc điểm sau:
Mét sè vÊn ®Ò qu¶n lý nhµ chung c­ ë Hµ Néi trong giai ®o¹n hiÖn nay
- 4 -
“Phần diện tích, trang thiết bị dùng chung trong nhà chung cư thuộc sở hữu
chung của tất cả chủ sở hữu các căn hộ đó và không thể phân chia”
“Chủ sở hữu các căn hộ trong nhà chung cư có quyền và nghĩa vụ ngang
nhau trong việc quản lý, sử dụng phần diện tích và thiết bị chung “
“Trong trường hợp nhà chung cư bị tiêu huỷ, thì chủ sở hữu các căn hộ
trong nhà chung cư có quyền sử dụng diện tích mặt đất của nhà chung cư theo
quy định của pháp luật “
1.3/ Vị trí của chung cư trong việc phát triển đô thị hiện đại:

Hiện nay, Việt Nam là nước đang chuyển dịch cơ cấu kinh tế từ kế hoạch
hoá tập trung sang nền kinh tế thị trường để thúc đẩy nền kinh tế phát triển.
Tốc độ đô thị hoá nhanh trong khi trình độ phát triển ở nông thôn rất chậm đã
kéo theo các vấn đề xã hội như: việc làm, môi trường, quy hoạch, hạ tầng kỹ
thuật , hạ tầng xã hội,… đặc biệt là vấn đề nhà ở đô thị, trong đó có vấn đề
nhà ở cho công nhân tại các khu công nghiệp tập trung, nhà ở cho một bộ
phận đối tượng sinh viên mới ra trường chưa có điều kiện để tạo lập nhà ở
…điều này đã và đang tạo ra sức ép rất lớn cho chính phủ và các nhà hoạch
định chính sách về nhà ở. Mặt khác , tốc độ tăng dân số nhanh làm cho quỹ
đất ngày càng bị thu hẹp. Chính vì vậy , nhà nước chủ trương khuyến khích
các thành phần kinh tế tham gia phát triển nhà ở đặc biệt là phát triển nhà ở
cung cư cao tầng theo dự án. Đến nay đã xuất hiện nhiều mô hình nhà chung
cư mới, nhiều kiểu dầng đáp ứng một phần nhu cầu ngày càng tăng lên về
chất lượng của nhân dân .Nhà ở chung cư cao tầng theo dự án được xây dựng
đã tạo ra diện mạo mới cho đô thị văn minh với sự đồng bộ về hạ tầng kỹ
thuật, vơi sự đồng bộ về cảnh quan môi trường nên đã được xã hội chấp nhận.
Hơn nữa, xây dựng nhà chung cư cũng hình thành nếp sống đô thị văn minh,
hiện đại. Đối với Việt Nam, chủ trương phát triển chung cư cao tầng sẽ tạo
Một số vấn đề quản lý nhà chung cư ở Hà Nội trong giai đoạn hiện nay
- 5 -
c hụ cho cỏc ngnh xõy dng tip cn vi tin b khoa hc k thut , to
ngun ngõn sỏch ln cho nh nc.
2/ S cn thit phi qun lý chung c:
Trc õy, do vic thc hin qun lý chung c theo hỡnh thc bao cp,
cụng tỏc qun lý buụng lng ó lm ny sinh nhiu hin tng tiờu cc nh:
ngi s dng t ý sa cha, c phỏ, ci ni din tớch, xõy them b nc
lm nh hng n kt cu cụng trỡnh, dn n lỳn nh, gõy bin dng, nt v
kt cu , thm dt mỏi nh v sinh Nh nc cha cú quy nh rừ rng v
u t cho cụng tỏc duy tu, bo dng nh k dn vic trong quỏ trỡnh s
dng cỏc hng mc k thut ó ht niờn hn s dng li khụng c sa cha,

duy tu, ch sau 10 nm s dng hu nh ton b h thng k thut nh cp
thoỏt nc, x rỏc u h hng nng , phi sa cha li gn ht , thi gian
s dng thc t s ch cú th t 75 -> 80%tui th thit k cỏ bit cú nh mi
s dng c 50% tui th thit k ó buc phi phỏ b. Hn na,nh chung
c cao tng mi, v mt k thut c vn hnh nhmt nh mỏy ng b
vi cỏc trang thit b, k thut hin i,phc tp, ũi hi mt c ch duy tu,
bo dng nghiờm ngt. Hin nay, cựng vi s phỏt trin ca t nc, i
sng vt cht v tinh thn ca ngi dõn ngy cng nõng cao. Do vy, vic
xõy dng nh chung c cao tng phi kt hp ng thũi h thng dch v v
nõng cao cụng tỏc qun lý,xõy dng mt c ch qun lý ng b. ú l mt
yờu cu ht sc bc bỏch v cn thit t ra trong giai on hin nay.
3/ Nhng quy nh phỏp lý v qun lý chung c:
Quy ch qun lý s dng nh chung c c ban hnh kốm theo Quyt
nh s 10/ 2002/ Q- BXD ngy 3 thỏng 4 nm 2003 ca B trng Bn
Xõy dng.
Một số vấn đề quản lý nhà chung cư ở Hà Nội trong giai đoạn hiện nay
- 6 -
3.1/ Cỏc quy nh chung:
3.1.1/ Ch u t l ngi chỳ s hu hoc c giao qun lý s
dng vn, huy ng vn thc hin u tuu xõy dng nh chung c theo
quy nh ca phỏp lut.
3.1.2/ Phn s hu riờng trong nh chung c bao gm phn din tớch
bờn trong cn h (bao gm c din tớch ban cụng, lụ gia gn lin vi cn h
ú), phn din tớch khỏc nh: ca hang, ki-t, siờu th, vn phũng v
nhng phn khỏc c cụng nhn l s hu riờng theo quy nh ca phỏp
lut.
3.1.3/ Phn s hu chung trong nh chung c bao gm phn din tớch
cũn li (tr phn din tớch thuc s hu riờng), phn khụng gian v h
thng kt cu chu lc, trang thit b k thut dựng chung trong nh chung
c (khung ct, sn, mỏi, sõn thng, hnh lang, cu thng b, thang mỏy,

ng thoỏt him, lng s rỏc, hp k thut,ni xe, h thng cp in,
nc, gas, thong tin liờn lc, phỏt thanh, truyn hỡnh, thoỏt nc, b
pht,thu lụi, cu ho ): H thng h tng k thut ngoi nh gn vi nh
chung c ú.
3.1.4/ Doanh nghip qun lý nh chung c l doanh nghip c
thnh lp v hot ng theo quy nh ca phỏp lut thc hin vic qun
lý v cung cp cỏc dch v nh chung c.
3.1.5/ Ni dung ca vic qun lý s dng nh chung c:
Vic qun lý s dng nh chung c theo phỏp lut hin hnh gm cỏc vn
sau:
a/ V s hu nh chung c
Mét sè vÊn ®Ò qu¶n lý nhµ chung c­ ë Hµ Néi trong giai ®o¹n hiÖn nay
- 7 -
Theo quy định tại Quy chế quản lý và sử dụng nhà chung cư thì nhà chung
cư hiện nay được pháp luật công nhận tồn tại dưới các hình thức sở hữu sau:
Nhà ở chung thuộc sở hữu Nhà nước, trong đó các hộ ký hợp đồng thuê
nhà với cơ quan quản lý nhà.
Nhà ở chung thuộc sở hữu của các tổ chức chính trị, xã hội, tổ chức kinh tế,
trong đó các hộ ký hợp đồng thuê nhà với chủ sở hữu nhà đó
Nhà ở chung thuộc sở hữu tư nhân gồm :nhà ở chung của một chủ sở hữu ,
nhà ở chung thuộc sở hữu nhiều người (đồng sở hữu) , nhà ở chung có nhiều
chủ sở hữu
Nhà ở chung có nhiều hình thức sở hữu ,là nhà ở có hai hoặc ba hình thức
nói trên
b/ Đăng ký nhà chung cư:
Theo pháp luật hiện hành thì tất cả nhà ở tại đô thị đều phải được đăng ký
quyền sở hữu . Quy chế quản lý và sử dụng nhà ở chung tại đô thị quy định
khá rõ nghĩa vụ và trách nhiệm đăng ký nhà chung cư thuộc về chủ sở hữu.
Cụ thể là nhà ở chung phải được đăng ký tại Uỷ ban nhân dân phường , thị
trấn , nơi có nhà đó .Người có trách nhiệm đăng ký nhà ở chung quy định như

sau:
*Nhà ở chung thuộc sở hữu của một chủ thì chủ sở hữu có trách nhiệm
đăng ký . Nếu nhà ở thuộc sở hữu của tổ chức chính trị , xã hội , tổ chức kinh
tế thì tổ chức đó đăng ký . Nếu nhà ở thuộc sở hữu tư nhân thì chủ sở hữu
đăng ký . Nếu nhà ở thuộc sở hữu nhà nước thì cơ quan , tổ chức được giao
nhiệm vụ quản lý nhà đó đăng ký .
Mét sè vÊn ®Ò qu¶n lý nhµ chung c­ ë Hµ Néi trong giai ®o¹n hiÖn nay
- 8 -

Nhà ở chung thuộc sở hữu nhiều người thì các đồng sở hữu cùng có trách
nhiệm đăng ký

Nhà ở chung có nhiều chủ sở hữu thì từng chủ sở hữu có trách nhiệm
đăng ký phần diện tích nhà ở thuộc quyền sở hữu của mình và đăng ký sử
dụng chung phần diện tích nhà ở, đất ở dùng chung cho các hộ
Trong trường hợp nhà ở chung chưa xác định rõ chủ sở hữu hoặc thuộc
diện vắng chủ thì người quản lý hợp pháp có trách nhiệm đăng ký. Nếu không
có người quản lý hợp pháp thì người đang sử dụng có trách nhiệm đăng ký
c/ Sử dụng nhà chung cư:
Nhà chung cư là một loại tài sản đặc biệt thuộc sở hữu chung theo phần nên
việc sử dụng loại tài sản này cũng tuân theo những nguyên tắc của việc sử
dụng tài sản chung theo phần . Theo quy chế quản lý và sử dụng nhà ở chung
tại đô thị và Bộ luật dân sự thì việc sử dụng nhà ở chung phải tuân theo các
nguyên tắc sau

Người sống trong nhà ở chung , dù là chủ sở hữu hay ở thuê của chủ sở
hữu khác được sử dụng phần diện tích ở riêng ( phần diện tích ở riêng là căn
hộ khép kín hoặc phòng ở trong nhà ở chung) và được cùng sử dụng diện tích
đất ở và hệ thống công trình kỹ thuật dùng chung cho các hộ (diện tích dùng
chung cho các hộ gồm: mái bằng, sân thượng, hành lang lối đi, cầu thang, khu

bếp, khu vệ sinh trong nhà và kho, nhà tắm nhà phụ, nhà vệ sinh trong khu«n
viên nhà, các công trình phục vụ nhu cầu ở và khuân viên nếu có, phù hợp với
quy hoạch được duyệt, hệ thống công trình kỹ thuật dùng chung cho các hộ
bao gồm: hệ thống cấp nước, thoát nước mưa, nước thải, bể phốt, cấp điện
sinh hoạt, điện thoại, truyền thanh, thu lôi, cứu hoả, thang máy …)
Một số vấn đề quản lý nhà chung cư ở Hà Nội trong giai đoạn hiện nay
- 9 -
Mi ngi trong nh chung cú trỏch nhim gi gỡn, bo qun tt nh v
nhng phn s dng chung, thc hin tt cỏc quy nh v v sinh ụ th,
phũng chỏy cha chỏy, trt t an ninh, xó hi ngn chn kp thi cỏc hnh vi
phỏ hoi cỏc cụng trỡnh thuc nh chung. Thc hin cỏc quy nh v v sinh
chung, trt t an ninh v bo v mụi trng.
Nghiờm cm cỏc hnh vi sau:
1/ Khụng tu tiờn lm nhng vic nh hng ti an ton ca ngụi nh nh:
c tng chu lc, thỏo d kt cu chu lc, o h sõu cnh múng nh, xõy
tng ngn lờn mt kt cu sn tng nh, cht quỏ ti lờn kt cu chu lc.
2/ Khụng tu tin thay i c cu quy hoch cn h, phũng trong ngụi
nh nh: phỏ b lụ-ga, m rng in tớch cn h, phỏ b khu ph, ni thụng
khụng gian gia cỏc cn h, thay i h xớ, bn tm, bể nc
3/ Khụng gõy ting n, nc thi,rỏc t tng trờn xung, gừ p nh
hng ti cỏc h sng lõn cn, sa cha khu ph, h thng cp thoỏt nc gõy
thm dt xung cn h tng di
4/ Khụng chim dng din tớch nh v t dựng chung cho cỏc h
dựng riờng cho gia ỡnh mỡnh.
5/ Khụng xõy dng cụng trỡnh trờn nh chung hoc trờn t dựng chung
khi cha cú giy phộp xõy dng.
Din tớch dựng chung ó c cỏc h t thu xp, phõn nh ranh gii cho
tng h, khụng cú tranh chp thỡ s dng theo hin trng.
Li i chung ó c n nh trong mt hoc nhiu bin s nh, dự i xa,
phớa trc hay i ra phớa sau, thỡ cỏc bờn s dng hoc s hu nh u phi

Mét sè vÊn ®Ò qu¶n lý nhµ chung c­ ë Hµ Néi trong giai ®o¹n hiÖn nay
- 10 -
tôn trọng và duy trì việc đi lại đó. Nghiêm cấm các hành vi tự động mở hoặc
lấn lối đi chung.
d/ Bảo dưỡng sửa chữa:
Theo pháp luật hiện hành thì việc bảo dưỡng, sửa chữa được quy định như
sau:
Nhà ở chung thì phải được bảo dưỡng, sửa chữa theo đúng định kỳ trong
hồ sơ quản lý kỹ thuật đã được quy định cho từng cấp, hạng nhà ở, bộ phận
nhà ở (Hồ sơ quản lý kỹ thuật được lập cho ngôi nhà và do chủ sở hữu giữ.
Đối với nhà ở chung cư có nhiều chủ sở hữu thì hồ sơ quản lý kỹ thuật do một
chủ sở hữu được uỷ quyền giữ).
Chủ sở hữu nhà ở chung cư có trách nhiệm bảo dưỡng, sửa chữa nhà ở
thuộc sở hữu của mình.
1. Đối với nhà ở chung cư nhiều chủ sở hữu thì từng chủ sở hữu phải chịu
trách nhiệm bảo dưỡng, sửa chữa phần diện tích thuộc sở hữu của mình và
cùng với các chủ sở hữu khác bảo dưỡng, sửa chữa các phần sử dụng chung.
Chi phí bảo dưỡng, sửa chữa các phần sử dụng chung được phân bố theo tỉ lệ
diện tích riêng của từng chủ sở hữu.
2. Toàn bộ chi phí sửa chữa, bảo dưỡng do chủ sở hữu đảm nhận. Trong
trường hợp chủ sở hữu không tiến hành sửa chữa thì bên thuê có thÓ sửa chữa
theo quy định của pháp luật.
Các hư hỏng do người sử dụng gây ra thì người sử dụng phải tự sửa chữa.
Các hư hỏng do nhiều hộ cùng sử dụng gây ra, thì các hộ đó cùng chia phí tốn
sửa chữa.
Việc cải tạo, làm tăng thêm diện tích nhà ở chung cư nhiều chủ sở hữu thoả
thuận bằng văn bản và phải có giấy phép của cơ quan có thÈm quyền.
Mét sè vÊn ®Ò qu¶n lý nhµ chung c­ ë Hµ Néi trong giai ®o¹n hiÖn nay
- 11 -
Người sử dụng nếu không phải là chủ sở hữu thì không được cải tạo làm

tăng thêm diện tích dưới bất kỳ hình thức nào, trừ trường hợp được các chủ sở
hữu thoả thuận bằng văn bản và được cơ quan có thẩm quyền cấp giấy phép.
3.2/ Quản lý:
Hiện nay mô hình về quản lý nhà chung cư được quy định tại Quy chế quản
lý và sử dụng nhà ở chung. Theo quy định này, thì mô hình quản lý nhà chung
cư được tổ chức theo phương thức tự quản kết hợp với hoạt động quản lý nhà
nước về nhà đất. Tức là các hộ ở trong nhà ở chung cư có thể bầu ra Ban tự
quản, hoặc tæ trưởng nhà để tæ chức công việc quản lý chung mang tính chất
nội bộ gồm:
1. Xây dựng nội quy nhà ở chung, thông qua hội nghị các hộ và đôn
đốc, kiểm tra mọi người thực hiện nội quy đó.
2. Thu các khoản tiền các hộ phải nộp như: tiền nước sinh hoạt, tiền
thu gom rác, tiền góp quỹ bảo trợ an ninh, quỹ chống bão lụt, thiên tai…
3. Đối với các hộ thuê nhà của chủ sở hữu khác, Ban tự quản có thể
đứng ra thu tiền thuê nhà của các hộ theo uỷ thác của chủ sở hữu và được
nhận thù lao do chủ sở hữu trả.
4. Tổ chức sửa chữa những hư hỏng do các hộ cùng gây ra, và phân bố
chi phí giữa các hộ đó.
5. Tổ chức bảo dưỡng, sưả chữa phần diện tích và hệ thống công trình
kỹ thuật dùng chung cho các hộ và phân bổ chi phí giữa các chủ sở hữu nhà ở
chung đó
6. Hoà giải tranh chấp giữa các hộ về quản lý, sử dụng nhà ở chung
nếu có và tổ chức họp đÓ các hộ phê bình, kiểm điểm những cá nhân cố tình
vi phạm Quy chế nhà ở chung
Mét sè vÊn ®Ò qu¶n lý nhµ chung c­ ë Hµ Néi trong giai ®o¹n hiÖn nay
- 12 -
7. Thay mặt các hộ phản ánh với cơ quan quản lý nhà đất, với chính
quyền các kiến nghị, nguyện vọng có liªn quan đến việc sử dụng, quản lý nhà
chung.

CHƯƠNG II: Thực trạng
1/ Tình hình phát triển chung cư ở các đô thị tại Hà Nội:
Trong những năm gần đây, cùng với quá trình đô thị hoá diễn ra mạnh mẽ
và rộng khắp trong cả nước, việc phát triển nhà chung cư cao tầng đang là
Mét sè vÊn ®Ò qu¶n lý nhµ chung c­ ë Hµ Néi trong giai ®o¹n hiÖn nay
- 13 -
mối quan tâm hang đầu của các nhà hoạch định chính sách. Do vậy, nhà
chung cư cao tầng ở các đô thị lớn đang được xây dựng với quy mô lớn, tấc
độ phát triển nhanh. Và thủ đô Hà Nội cũng không nằm ngoài xu thế đó.
Theo số liệu thống kê ở Hà Nội của Sở Địa Chính Hà Nội năm 2002, nhà ở
chung cư cao tầng (4-6 tầng ) gồm 434 nhà ở 24 khu tâp thể, diện tích sàn xây
dựng là: 920.195m
2
; 27.573 hợp đồng thuê nhà; 137.163 người.
Còn theo thống kê của Sở Quy hoạch Kiến trúc, hiện nay thành phố Hà Nội
đã có gần 200 công trình cao từ 9 tầng trở lên, chưa kể số chung cư 5-6 tầng

được xây dựng mới, chủ yếu phục vụ công tác tái định cư, giải phóng mặt
bằng. Trong đó, cùng với những thành công của cả nước trong công tác xây
dựng và quản lý nhà chung cư cao tầng, đầu quí I-2004 Tổng công ty Đầu tư
Phát triển nhà và Đô thị đã đưa vào vận hành 20 khối nhà chung cư cao tầng
với tổng số 1.764 căn hộ, cụ thể như sau:





Tên nhà

Số căn
hộ
Số nhà
xe
Số tầng Diện tích
kiốt (
2
m )
Số thang
máy
Đang quản lý 1.764 17 236 6.758 40
I. Pháp Vân-Tứ Hiệp 462 10 57 1.636 12
NO3
110 1 12 288 2
NO4
64 1 9 232 2
NO5
64 1 9 232 2

NO6
80 1 9 212 2
NO7
64 2 9 306 2
NO8
80 2 9 364 2
Mét sè vÊn ®Ò qu¶n lý nhµ chung c­ ë Hµ Néi trong giai ®o¹n hiÖn nay
- 14 -
II. XI-bán đảo Linh Đàm 244 6 39 361 6
OCT2 - đơn 1
66 2 12 95 2
OCT2 - đơn 2
112 2 15 171 2
OCT2 - đơn 3
66 2 12 95 2
III. Mỹ Đình II 1.058 11 140 4.761 22
CT1A - đơn 1
88 1 12 168 2
CT1A - đơn 2
126 1 15 434 2
CT2A
88 1 12 902 2
CT2B
84 1 15 141 2
CT3A
72 1 9 459 2
CT4
88 1 12 535 2
CT5 - đơn 1
99 1 12 601 2

CT5 - đơn 2
99 1 12 601 2
CT5 - đơn 3
140 1 15 420 2
CT5 - đơn 4
84 1 15 164 2
Nguồn: Phòng KHTH - Xí nghiệp quản lý nhà cao tầng
Như vậy, trong thời gian qua thành phố Hà Nội đã phát triển được nhiều
nhà ở chung cư cao tầng, giải quyết chỗ ở cho mọi bộ phận dân cư của thành
phố với chất lượng và tiện nghi ngày càng tiến bộ hơn.
Với nhu cầu phát triển xã hội ngày càng cao, chung cư trong đô thị hiện đại
không chỉ thoả mãn nhu cầu ở thuần tuý mà còn phải đáp ứng đồng thời nhiều
nhu cầu khác nhằm nâng cao không ngừng chất lượng môi trường cư chú, như
quản trị, an ninh của cộng đồng dân cư trong một chung cư, nhu cầu sinh
hoạt, văn hoá, giao tiếp cộng đồng, về không gian giao thông (kể cả giao
thong tĩnh ), kho tàng và tiện nghi kỹ thuật khác. Đó chính là không gian công
cộng trong chung cư. Việc tổ chức các không gian có chức năng công cộng
như vậy đòi hỏi phải có những nghiên cứu nhất định sao cho vừa đảm bảo
tính khoa học vừa đảm bảo các tiêu chuẩn quy phạm, quy chuẩn xây dựng,
cũng như vừa phù hợp với xu thế phát triển chung, vừa phù hợp với tập quán
dân tộc và các yếu tố tự nhiên khác có tính chất đặc thù của Việt Nam.
Một số vấn đề quản lý nhà chung cư ở Hà Nội trong giai đoạn hiện nay
- 15 -
Mt to nh chung c cao tng hin i, v mt lý thuyt phi m bo
khụng gian khộp kớn khụng ch trong tng cn h c lp m cũn ũi hi s
hon chnh ca ton b to nh. Cuc sng ca c dõn trong to nh ngoi
thi gian hot ng xó hi, gn nh gn lin vi cn h v cỏc khụng gian cú
chc nng cụng cng nh: giao thụng tnh, kho tng, h thng ca hng, cụng
trỡnh th thao, vn hoỏ, gii trớ cụng cng S hon chnh ca khụng gian
chung ca to nh phi m bo hp lý, d s dng song cng ũi hi m

bo an ton, an ninh cho c dõn v cỏc ti sn ca h.
Thc trng nh chung c cao tng trc kia ti Vit Nam ch yu gii
quyt cỏc nhu cu cp thit v din tớch , do vy cỏc cụng trỡnh ph tr,
khụng gian cụng cng gn lin vi tng ngụi nh, tng khu khụng c
quan tõm ỳng mc. Ti mt s chung c ó xõy dng ti H Ni trong cỏc
thp niờn 60-80 ca th k trc, ni xe p, xe mỏy u c cỏc nh
thit k gn lin vi tng cn h ti khụng gian tin phũng. Do s phỏt trin
i lờn ca xó hi, phng tin giao thong cỏ nhõn ngy cng nhiu, ngi ta
khụng th a ht xe p, xe mỏy lờn cỏc cn h nh trc na, v cỏc din
tớch trụng gi xe cụng cng ó hỡnh thnh. Vic t chc dch v ny hon
ton l t phỏt do nhu cu ca cuc sng nờn mt s gia ỡnh phi hy sinh
din tớch sinh hot ca mỡnh lm ni trụng gi xe. Cỏc khụng gian ny
khụng thun li v s dng, khụng m bo v an ton, v phũng chỏy, cha
chỏy, an ninh Nhu cu v s phỏt trin xó hi ngy cng tng, cỏc phng
tin giao thụng cỏ nhõn khụng ch cũn l nhng chic xe p, xe mỏy m l
xe ụ tụ nh vy ũi hi phi cú thờm din tớch cho loi phng tin giao
thụng ny; tt nht l lin k hoc nm trong cỏc nh chung c cao tng.
Giao thụng bờn trong nh chung c cao tng trc õy thng l giao
thụng m theo dng hnh lang bờn, hoc m trc tip ra cu thang chớnh,
Một số vấn đề quản lý nhà chung cư ở Hà Nội trong giai đoạn hiện nay
- 16 -
to s thụng thoỏng v ly ỏnh sỏng. vic t chc nh vy gõy nhiu bt tin
trong s dng, hoc b trớ c rt ớt cn h trong mt tng. Chung c cao
tng hin i ngy cng vn cao l xu hng tt yu. Din tớch cỏc cn h
cng ln lờn ti thiu l 40-50m
2
sn, mc cao cú th lờn ti 120-150m
2
sn
hoc hn na. Do s phỏt trin ca cụng ngh thi cụng, t chc mt bng in

hỡnh ngy cng ln, do vy giao thụng cng phi tng xng, s lng
thang mỏy thang b (chng v thoỏt him). T chc khụng gian giao thụng
ny khụng th tip xỳc ton b vi thiờn nhiờn nờn vn thụng thoỏng, ly
ỏnh sang phự hp vi c thự khớ hu Vit Nam cng l mt yu t quan
trng cn s quan tõm nghiờn cu ỳng mc.
Vic tõn dng chiu sõu ca múng xõy dng cỏc tng ngm phc v nhu
cu giao thụng tnh, kho tng cựng cỏc h thng k thut khỏc ca to nh ũi
hi phi c tớnh toỏn, t chc hp lý.
H thng thu rỏc cho cỏc cn h l khụng th thiu. Ngi cú th s dng
giao thụng ngang trong tng tng ể a rỏc ti ni tp trung v thụng qua h
thng ng k thut theo phng thc ng tp trung ti v trớ thớch hp v
c chuyển i bng cỏc phng tin m bo v sinh mụi trng ụ th.
Nhu cu cuc sng ca con ngi ngy cng tng. Sau thi gian lm vic,
ngoi cỏc nhu cu ngh ngi ti ch trong cn h ca mỡnh, cũn cú cỏc nhu
cu giao tip, sinh hot vn hoỏ, th thoa th gión Vi s h dõn c ụng
ỳc ca mt to nh chung c cao tng hin i, xõy dng cỏc cụng trỡnh thể
thao, gii trớ kinh doanh l mt gii phỏp cú tớnh kh thi cao. Ti õy,
ngoi vic tho món cỏc nhu cu thể thao, gii trớ, cỏc c dõn trong mt to
nh cũn cú iu kin gp g thõn mt trong tỡnh xúm ging thõn thit vn l
truyn thng tt p ca dõn tc Vit Nam.
Một số vấn đề quản lý nhà chung cư ở Hà Nội trong giai đoạn hiện nay
- 17 -
Nh vy, vic nghiờn cu cỏc loi hỡnh khụng gian cú chc nng cụng
cng gn lin vi chung c cao tng ti cỏc ụ th ln l mt nh hng cn
thit. ng thi phi cú th ch,b mỏy v phng thc vn hnh phự hp.
Tuy nhiờn, hin nay cỏc khu nh chung c cao tng mi ch c ch trong
phỏt triển theo hỡnh thc s lng cung cp chỗ cho ngi dõn, m cũn
coi nh cụng tỏc qun lý, thm chớ cú ni b buụng lng, quy ch qun lý, s
dng nh chung c cao tng cha c nghiờm cu, ban hnh phự hp vi
thc t. Vỡ vy, vic ngi dõn trong quỏ trỡnh s dng tu tin khụng chp

hnh quy nh ca nh nc v qun lý s dng nh chung c ó din ra
khỏ ph bin hin nay ti cỏc khu nh chung c cao tng: b mt ụ th,
cnh quan khu vc b xu i, tui th cụng trỡnh gim, nhng vn mang
tớnh xó hi ngy cng phỏt sinh gay gt gia cỏc c dõn sng trong nh chung
c cao tng, nhiu mõu thun kộo di khụng gii quyt dt im.
Túm li, so vi cỏc khu nh chung c trong nhng thp niờn trc õy thỡ
s phỏt trin cỏc khu nh chung c hin nay cú nhng chuyn bin rừ rt c
v quy mụ kin trỳc v h thng cỏc dch v. Tuy nhiờn, vn qun lý vn
cũn bt cp v l mt ni dung cn c nghiờn cu.
2/ Thc trng qun lý chung c H Ni:
2.1/ Qun lý c trỳ:
Hin nay, trong cỏc khu chung c cao tng, cụng tỏc qun lý c trỳ cũn
buụng lng. Tỡnh trng ln xn v s nhõn khẩu, h khẩu trong cỏc khu nh
cng ht sc phc tp. c bit, trong nhng nm qua, khi b trớ tỏi nh c
cho ngi dõn n nh c ti cỏc khu chung c, ta thy cha cú s phõn loi
thnh phn dõn c, m c a tng cm dõn c vo sng, gm c anh th h,
Mét sè vÊn ®Ò qu¶n lý nhµ chung c­ ë Hµ Néi trong giai ®o¹n hiÖn nay
- 18 -
chị giáo viên, nhà trí thức,… Các thành phần này có nếp sống , sinh hoạt,
nhận thức khác nhau. Nên khó hoà hợp và thường xuyên xảy ra tranh chấp.
Ở các khu chung cư cũ thì việc quản lý cư trú rất kém: Nhiều nhà chung cư
có người đến và người đi thay đổi lien tục mà ban quản lý không giám sát
được, kể cả khi biết những người định cư tại đó vướng mắc vào các tệ nạn xã
hội thì họ cũng không có giải pháp để giúp đỡ…. Rồi người cư trú chỉ làm
theo lợi ích của cá nhân mình mà quên đi lợi ích của cộng đồng.
Ban quản lý ở các khu nhà chung cư chưa đi sâu, đi sát vào đời sống của
người dân, họ chưa quan tâm đến hoàn cảnh, lai lịch của mỗi người. Do vậy
đã để xảy ra nhiều tình trạng đáng tiếc như: Trộm cắp, ma tuý,…
Nhưng hiện nay ở các khu nhà chung cư mới thì vấn đề quản lý cư trú cũng
có nhiều tiến bộ hơn, như khu chung cư bán đảo “Bắc Linh Đàm” có nhân

viên quản lý nhà trực suốt 24/24h. Ngoài những việc được giao như trông xe,
quản lý kiôt, bơm nước, giữ vệ sinh, thu tiền dịch vụ, chợ, còn có thªm những
nhiệm vụ “phải giao” về quản lý cư trú hoà giải, quản lý nhân khẩu trong các
gia đình và sự thay đổi nhân khẩu trong từng giai đoạn đặc biệt là sự tăng
thêm nhân khÈu. Công tác tạm trú, tạm vắng cũng được đôn đốc thực hiện tới
từng khu nhà cụ thể. Ban quản lý cũng là những người chứng kiến, can thiệp
vào bao chuyện buồn vui của cư dân như: Ma chay, cưới hỏi,…
Chính sự quan tâm của ban quản lý đến đời sống của cư dân đã củng cố
niềm tin để người dân có thể yên tâm khi sống trong các khu chung cư.
Do vậy, để cho mô hình nhà chung cư cao tầng được phát triển một cách
lành mạnh thì công tác quản lý cư trú ngày càng phải được chú trọng hơn nữa,
từ việc quản lý hộ khẩu, nhân khẩu đến việc tìm hiểu tâm tư tình cảm cũng