Kiểm soát nội bộ tài sản cố định cho thuê hoạt động tại ban quản lý cao ốc văn phòng thuộc tổng công ty điện lực thành phố hồ chí minh

BỘ GIÁO DỤC VÀ ĐÀO TẠO NGÂN HÀNG NHÀ NƯỚC VIỆT NAM
TRƯỜNG ĐẠI HỌC NGÂN HÀNG TP. HỒ CHÍ MINH
---  ---

LÂM MINH BẢO TRÂN
KIỂM SOÁT NỘI BỘ TÀI SẢN CỐ ĐỊNH CHO THUÊ HOẠT
ĐỘNG TẠI BAN QUẢN LÝ CAO ỐC VĂN PHỊNG THUỘC
TỔNG CƠNG TY ĐIỆN LỰC THÀNH PHỐ HỒ CHÍ MINH

KHÓA LUẬN TỐT NGHIỆP
CHUYÊN NGÀNH: KẾ TOÁN - KIỂM TOÁN
MÃ SỐ: 7340301

TP. HỒ CHÍ MINH, NĂM 2021


BỘ GIÁO DỤC VÀ ĐÀO TẠO NGÂN HÀNG NHÀ NƯỚC VIỆT NAM
TRƯỜNG ĐẠI HỌC NGÂN HÀNG TP. HỒ CHÍ MINH
---  ---

LÂM MINH BẢO TRÂN
KIỂM SOÁT NỘI BỘ TÀI SẢN CỐ ĐỊNH CHO THUÊ HOẠT
ĐỘNG TẠI BAN QUẢN LÝ CAO ỐC VĂN PHỊNG THUỘC
TỔNG CƠNG TY ĐIỆN LỰC THÀNH PHỐ HỒ CHÍ MINH

KHÓA LUẬN TỐT NGHIỆP
CHUYÊN NGÀNH: KẾ TOÁN - KIỂM TOÁN
MÃ SỐ: 7340301

NGƯỜI HƯỚNG DẪN KHOA HỌC
TS. NGUYỄN THỊ MAI HƯƠNG

TP. HỒ CHÍ MINH, NĂM 2021


i

ABSTRACT
In the context of public non-business units gradually comprehensively innovate,
strengthen the implementation of the mechanism of autonomy and self-responsibility to
reduce financial pressure on the state budget. State-owned enterprises, such as Vietnam
Electricity (EVN), tend to market entry operating lease by using the fixed asset,
especially in the office leasing market. In recent years, the incident of residents prefers
to move to areas outside the city center along with quality and price factors that have
influenced the trend of choosing offices for rent move to outside downtown. In addition,
the outbreak of the Covid-19 pandemic has caused the property operating lease market
to be heavily impacted. In recent years, the incident of residents prefers to move to areas
outside the city center along with quality and price factors that have influenced the trend
of choosing offices for rent move to outside downtown. In addition, the outbreak of the
Covid-19 pandemic has caused the property operating lease market to be heavily
impacted. The sharp decrease in revenue during this period made lots of enterprises and
especially the Office Building Management Board (OBMB), which belongs to Ho Chi
Minh City Power Corporation (EVN HCMC), find ways to control spending so as not
to make fiscal imbalance. Therefore, to maintain and develop business in this market
segmentation, state-owned enterprises need to strengthen internal control of fixed assets
used for an operating lease. In addition, fixed assets such as buildings have a great
influence on the operating activities because it is an inherently huge valuable element.
Recognizing that this issue is urgent and has practical value in the current period, the
author decided to research the topic "Internal control of fixed assets for operating lease
of the Office Building Management Board belongs to the Ho Chi Minh City Power
Corporation”.

In order to analyze the reality of internal control of fixed assets for operating lease
(office leasing) at the OBMB, the author has set out the general goal of controlling the
PL index in order to avoid causing fiscal imbalance. From there, the author analyzes two


ii

processes that affect this index, the process of leasing and repairing (major repair,
maintenance) as a basis for providing solutions on improving the internal control system
of fixed assets for an operating lease. Research work through methods of dialectical
materialism, historical materialism, and qualitative methods, focusing on collecting
secondary data and primary data at the OBMB in 2020, which to analyze the current
status of the internal control system and then come up with recommendations.
After a period of time research and practical experience at the OBMB, which show
that the internal control system of fixed assets for lease operation of the unit is quite good
through the issuance of many internal control regulations and pay attention to the risk
management system. However, there are still some limitations, which are caused by the
subjective perception of the Board of Directors, manpower factors, and other factors.
Since then, the author has proposed specific solutions corresponding to each weakness,
such as improving coordination between departments and the Board of Directors,
strengthening regular supervision, develop separate forms of documents and OBMB's
information system,.etc.. in order to improve the internal control system of fixed assets
for operating lease, which consistent with the development orientation the unit and Ho
Chi Minh City Power Corporation.
Key words: Internal control, fixed assets, operating lease, leasing, major repair,
maintenance.


iii

TĨM TẮT
Trong bối cảnh các đơn vị sự nghiệp cơng lập từng bước đổi mới toàn diện, tăng
cường thực hiện cơ chế tự chủ, tự chịu trách nhiệm nhằm giảm áp lực tài chính cho ngân
sách nhà nước. Các doanh nghiệp nhà nước như Tập đoàn điện lực Việt Nam (EVN) có
xu hướng gia nhập thị trường cho thuê hoạt động tài sản cố định sẵn có, trong đó nổi bật
là thị trường cho thuê bất động sản văn phòng. Trong những năm gần đây, làn sóng dịch
chuyển dân cư ra các vùng ngoài trung tâm thành phố với yếu tố chất lượng, giá thành
đã ảnh hưởng đến xu hướng lựa chọn văn phòng cho thuê dịch chuyển ra khu vực ngồi
trung tâm. Bên cạnh đó, sự bùng nổ của đại dịch Covid – 19 đã khiến thị trường cho thuê
hoạt động tài sản chịu tác động nặng nề. Doanh thu sụt giảm mạnh trong thời kỳ này
khiến các doanh nghiệp nói chung và đặc biệt là Ban Quản lý Cao ốc Văn phịng thuộc
Tổng cơng ty Điện lực Thành phố Hồ Chí Minh phải tìm cách kiểm sốt chi tiêu để
khơng gây mất cân đối tài chính. Vì thế, để duy trì và phát triển việc kinh doanh tại phân
khúc thị trường này, các doanh nghiệp nhà nước cần phải tăng cường kiểm soát tốt tài
sản cố định cho thuê hoạt động. Các tài sản cố định có ảnh hưởng lớn đến quá trình vận
hành trong các hoạt động của doanh nghiệp, như tòa nhà và văn phòng – là yếu tố vốn
có giá trị lớn. Nhận thức được vấn đề này có tính cấp bách, có giá trị giúp ích cho thực
tiễn trong giai đoạn hiện nay tác giả quyết định thực hiện nghiên cứu về đề tài “Kiểm
soát nội bộ tài sản cố định cho thuê hoạt động của Ban quản lý cao ốc văn phòng
thuộc Tổng cơng ty Điện lực Thành phố Hồ Chí Minh”
Nhằm phân tích thực trạng kiểm sốt nội bộ tài sản cố định cho thuê hoạt động (cho
thuê văn phòng) tại Ban Quản lý Cao ốc Văn phòng, tác giả đã đề ra mục tiêu chung là
kiểm soát chỉ số P/L nhằm khơng gây mất cân đối tài chính. Từ đó, phân tích hai quy
trình có ảnh hưởng đến chỉ số này là quy trình cho thuê và sửa chữa duy trì năng lực hoạt
động, và căn cứ đưa ra giải pháp về việc cải thiện hệ thống kiểm soát nội bộ tài sản cố
định cho thuê hoạt động. Công tác nghiên cứu thông qua phương pháp của chủ nghĩa
duy vật biện chứng, duy vật lịch sử và phương pháp định tính, tập trung thu thập các dữ


iv

liệu thứ cấp và bộ dữ liệu sơ cấp tại Ban Quản lý Cao ốc Văn phòng vào thời điểm 2020
để phân tích thực trạng hệ thống kiểm sốt nội bộ và từ đó đưa ra giải pháp hồn thiện.
Dựa trên quá trình nghiên cứu và thực hành thực tế tại đơn vị, cho thấy rằng Ban
Quản lý Cao ốc Văn phịng có hệ thống kiểm sốt nội bộ tài sản cố định cho thuê hoạt
động khá tốt thông qua việc kiểm soát bằng nhiều văn bản nội bộ theo từng nhân tố khác
nhau và chú ý đến công tác quản lý rủi ro. Song, vẫn còn tồn tại một số hạn chế do nhận
thức khá chủ quan từ phía Ban lãnh đạo, yếu tố nhân lực và các nhân tố khác. Từ đó, tác
giả đã đút kết các tồn tại còn trong hệ thống và đề ra các giải pháp cụ thể như nâng cao
sự phối hợp giữa các phịng ban chun mơn và Ban lãnh đạo, tăng cường giám sát chặt
chẽ thường xuyên và xây dựng biểu mẫu chứng từ và hệ thống nội bộ riêng,…. nhằm
nâng cao hệ thống kiểm soát nội bộ tài sản cố định cho thuê hoạt động phù hợp với định
hướng phát triển tại đơn vị.
Từ khóa: kiểm soát nội bộ, tài sản cố định, cho thuê hoạt động, cho thuê, sửa chữa.


v

LỜI CAM ĐOAN
Tơi xin cam đoan khóa luận tốt nghiệp “Kiểm soát nội bộ tài sản cố định cho thuê
hoạt động tại Ban quản lý Cao ốc Văn phòng thuộc Tổng cơng ty Điện lực Thành phố
Hồ Chí Minh” là cơng trình nghiên cứu của riêng tơi. Kết quả nghiên cứu là trung thực,
trong đó khơng có các nội dung đã được công bố trước đây hoặc các nội dung do người
khác thực hiện ngoại trừ các trích dẫn được dẫn nguồn đầy đủ trong khóa luận.
TP. Hồ Chí Minh, ngày 30 tháng 6 năm 2021
Tác giả

Lâm Minh Bảo Trân

vi

LỜI CẢM ƠN
Đầu tiên, tơi xin bày tỏ sự kính trọng và lòng biết ơn chân thành đến TS. Nguyễn
Thị Mai Hương, người hướng dẫn khoa học của tác giả, đã tận tình định hướng nghiên
cứu và hướng dẫn chi tiết cho tác giả để hồn thiện khóa luận nghiên cứu “Kiểm soát nội
bộ tài sản cố định cho thuê hoạt động tại Ban quản lý Cao ốc Văn phòng thuộc Tổng
cơng ty Điện lực Thành phố Hồ Chí Minh”.
Tơi xin gửi lời cảm ơn chân thành đến quý Thầy Cơ ở Khoa Kế tốn – Kiểm tốn
tại Trường Đại học Ngân Hàng Thành phố Hồ Chí Minh đã dành hết tâm huyết và tri
thức, kinh nghiệm của mình để truyền đạt kiến thức quý báu và hỗ trợ tôi trong q trình
học tập tại trường.
Đồng thời tơi cũng gửi lời cảm ơn đến Ban lãnh đạo cùng tập thể anh/chị nhân viên
Ban Quản lý Cao ốc văn phòng – Tổng cơng ty Điện lực Thành phố Hồ Chí Minh đã
ln tận tình hướng dẫn, chia sẻ kinh nghiệm cũng như tạo điều kiện thu thập tài liệu,
chứng từ cho tơi để có thể hồn thành khóa luận của mình.
Lời cảm ơn sau cùng, tôi muốn gửi đến bốn người bạn đã luôn đồng hành và giúp
đỡ tôi trong khoảng thời gian học tập và rèn luyện tại trường.
Mặc dù, tơi đã cố gắng rất nhiều trong suốt q trình nghiên cứu và thực hiện khóa
luận tốt nghiệp. Nhưng do hạn chế về mặt thời gian cùng với việc thiếu kinh nghiệm
trong nghiên cứu nên đề tài khóa luận chắc chắn cịn nhiều hạn chế và thiếu sót. Tơi rất
mong nhận được những ý kiến đóng góp quý báu của q Thầy Cơ để khóa luận tốt
nghiệp của tơi được hồn thiện hơn nữa.
TP. Hồ Chí Minh, ngày 30 tháng 6 năm 2021
Tác giả

Lâm Minh Bảo Trân


vii

MỤC LỤC
ABSTRACT ..................................................................................................................... i
TÓM TẮT ......................................................................................................................iii
LỜI CAM ĐOAN ........................................................................................................... v
LỜI CẢM ƠN ................................................................................................................ vi
DANH MỤC CHỮ VIẾT TẮT ..................................................................................... x
DANH MỤC CÁC BẢNG ............................................................................................ xi
DANH MỤC CÁC HÌNH ............................................................................................ xii
PHẦN MỞ ĐẦU ............................................................................................................. 1
CHƯƠNG 1. CƠ SỞ LÝ LUẬN VỀ KIỂM SOÁT NỘI BỘ TÀI SẢN CỐ ĐỊNH
CHO THUÊ HOẠT ĐỘNG......................................................................................... 15
1.1. KHÁI QUÁT CHUNG KIỂM SOÁT NỘI BỘ TRONG DOANH NGHIỆP
.................................................................................................................................... 15
1.1.1 Khái niệm về kiểm soát nội bộ ....................................................................... 15
1.1.2 Sự cần thiết của hệ thống kiểm soát nội bộ .................................................... 16
1.1.3 Mục tiêu của kiểm soát nội bộ ....................................................................... 16
1.1.4 Các yếu tố cấu thành hệ thống kiểm soát nội bộ ............................................ 17
1.2 ĐẶC ĐIỂM VỀ TÀI SẢN CỐ ĐỊNH CHO THUÊ HOẠT ĐỘNG ............... 23
1.2.1 Khái niệm về tài sản cố định cho thuê hoạt động........................................... 23
1.2.2 Đặc điểm về tài sản cố định cho thuê hoạt động ............................................ 24
1.2.3 Một số chỉ tiêu đánh giá hiệu quả hoạt động kiểm soát nội bộ tài sản cố định
cho thuê hoạt động .................................................................................................. 26
1.3 KIỂM SOÁT NỘI BỘ TÀI SẢN CỐ ĐỊNH CHO THUÊ HOẠT ĐỘNG .... 29
1.3.1 Mục tiêu kiểm soát tài sản cố định cho th hoạt động ................................. 29
1.3.2 Quy trình kiểm sốt tài sản cố định cho thuê hoạt động ................................ 29
KẾT LUẬN CHƯƠNG 1 ......................................................................................... 45


viii

CHƯƠNG 2: THỰC TRẠNG KIỂM SOÁT NỘI BỘ TÀI SẢN CỐ ĐỊNH CHO
THUÊ HOẠT ĐỘNG TẠI BAN QUẢN LÝ CAO ỐC VĂN PHỊNG THUỘC
TỔNG CƠNG TY ĐIỆN LỰC THÀNH PHỐ HỒ CHÍ MINH .............................. 46
2.1 GIỚI THIỆU VỀ BAN QUẢN LÝ CAO ỐC VĂN PHỊNG THUỘC TỔNG
CƠNG TY ĐIỆN LỰC THÀNH PHỐ HỒ CHÍ MINH ....................................... 46
2.1.1 Giới thiệu chung về Ban Quản lý cao ốc văn phòng thuộc Tổng cơng ty Điện
lực Thành phố Hồ Chí Minh ................................................................................... 46
2.1.2 Mục tiêu, chức năng của Ban QLCOVP – EVNHCMC ................................ 46
2.1.3 Các đặc điểm chính của Ban QLCOVP – EVNHCMC ảnh hưởng đến việc xây
dựng và thiết kế hệ thống kiểm soát nội bộ ............................................................. 47
2.1.4 Đặc điểm tổ chức quản lý của Ban QLCOVP – EVNHCMC ........................ 49
2.2 KẾT QUẢ HOẠT ĐỘNG KINH DOANH CỦA BAN QLCOVP GIAI ĐOẠN
2019-2020 ................................................................................................................... 54
2.2.1 Tổng quát kết quả hoạt động kinh doanh của Ban QLCOVP 2019-2020 ...... 54
2.2.2 Hiệu quả tài sản cố định cho thuê hoạt động – Chỉ số P/L ............................ 59
2.3 THỰC TRẠNG KIỂM SOÁT NỘI BỘ TÀI SẢN CỐ ĐỊNH CHO THUÊ
HOẠT ĐỘNG TẠI BAN QUẢN LÝ CAO ỐC VĂN PHỊNG THUỘC TỔNG
CƠNG TY ĐIỆN LỰC THÀNH PHỐ HỒ CHÍ MINH ....................................... 62
2.3.1 Mục tiêu kiểm sốt nội bộ .............................................................................. 62
2.3.2 Mơi trường kiểm sốt ..................................................................................... 62
2.3.3 Quy trình ......................................................................................................... 71
2.3.4 Thủ tục kiểm sốt tài sản cố định cho thuê hoạt động ................................... 75
2.3.5 Đánh giá rủi ro ................................................................................................ 96
2.3.6 Thông tin và truyền thông ............................................................................ 104
2.3.7 Giám sát ........................................................................................................ 107
2.4 ĐÁNH GIÁ THỰC TRẠNG HỆ THỐNG KIỂM SOÁT NỘI BỘ TÀI SẢN
CỐ ĐỊNH CHO THUÊ HOẠT ĐỘNG TẠI BAN QUẢN LÝ CAO ỐC VĂN

ix

PHỊNG THUỘC TỔNG CƠNG TY ĐIỆN LỰC THÀNH PHỐ HỒ CHÍ MINH
.................................................................................................................................. 109
2.4.1 Ưu điểm kiểm sốt nội bộ tài sản cố định cho thuê hoạt động tại Ban QLCOVP
– EVN HCMC ....................................................................................................... 109
2.4.2 Hạn chế kiểm soát nội bộ tài sản cố định cho thuê hoạt động cho thuê tại Ban
QLCOVP – EVN HCMC ...................................................................................... 113
2.4.3 Nguyên nhân của những hạn chế ................................................................. 116
KẾT LUẬN CHƯƠNG 2 ....................................................................................... 117
CHƯƠNG 3. GIẢI PHÁP HOÀN THIỆN HỆ THỐNG KIỂM SOÁT NỘI BỘ TÀI
SẢN CỐ ĐỊNH CHO THUÊ HOẠT ĐỘNG TẠI BAN QUẢN LÝ CAO ỐC VĂN
PHỊNG THUỘC TỔNG CƠNG TY ĐIỆN LỰC THÀNH PHỐ HỒ CHÍ
MINH........................................................................................................................... 118
3.1 Định hướng phát triển và phương hướng hồn thiện hệ thống kiểm soát nợi
bợ tài sản cố định cho thuê hoạt động tại Ban QLCOVP - EVN HCMC .......... 118
3.1.1 Định hướng phát triển kiểm sốt Tịa nhà Green Power .............................. 118
3.1.2 Phương hướng hoàn thiện: ........................................................................... 119
3.2 Giải pháp hoàn thiện những yếu tố cấu thành của hệ thống hệ thống kiểm soát
nội bộ tài sản cố định cho thuê hoạt động tại Ban QLCOVP - EVN HCMC ... 119
3.2.1 Môi trường kiểm soát ................................................................................... 119
3.2.2 Đánh giá rủi ro .............................................................................................. 121
3.2.3 Hoạt động kiểm sốt ..................................................................................... 122
3.2.4 Thơng tin và truyền thơng ............................................................................ 124
3.2.5 Giám sát ........................................................................................................ 125
KẾT LUẬN CHƯƠNG 3 ....................................................................................... 126
KẾT LUẬN ................................................................................................................. 127
TÀI LIỆU THAM KHẢO ......................................................................................... 128
PHỤ LỤC .................................................................................................................... 135

x

DANH MỤC CHỮ VIẾT TẮT
Từ viết tắt

Nguyên nghĩa

Ban QLCOVP

Ban quản lý cao ốc văn phịng

CNTT

Cơng nghệ thơng tin

ERP

Enterprise resource planning
Hoạch định tài nguyên doanh nghiệp

EVN

Tập đoàn Điện lực Việt Nam

EVN HCMC

Tổng cơng ty Điện lực Thành phố Hồ Chí Minh

HSDT

Hồ sơ dự thầu

KHLCNT

Kế hoạch lựa chọn nhà thầu

KQLCNT

Kết quả lựa chọn nhà thầu

KSNB

Kiểm sốt nội bộ

P.HCQT

Phịng Hành chính quản trị

P.KHKD

Phịng Kế hoạch kinh doanh

P.KT

Phịng Kỹ thuật

P.TCKT

Phịng Tài chính kế tốn

PAKT-DT

Phương án kỹ thuật – dự toán

SCL

Sửa chữa lớn

TP.HCM

Thành phố Hồ Chí Minh

TSCĐ

Tài sản cố định


xi

DANH MỤC CÁC BẢNG
Bảng 2.1 Bảng phân tích kết quả sản xuất kinh doanh của Ban QLCOVP ................54
Bảng 2.2 Mối quan hệ tài chính giữa Ban QLCOVP và EVN HCMC năm 2020 ......56
Bảng 2.3 Đánh giá kết quả thực hiện chỉ tiêu tài chính giai đoạn 2019-2020 ............57
Bảng 2.4 Danh mục cơng trình sửa chữa lớn năm 2020 ............................................58
Bảng 2.5 Các nhân tố ảnh hưởng đến lợi nhuận hoạt động kinh doanh chính ...........59
Bảng 2.6 Kế hoạch đào tạo năm 2020 ........................................................................69
Bảng 2.7 Thủ tục kiểm soát cho thuê văn phòng tại Ban QLCOVP ..........................75
Bảng 2.8 Quy định liên quan đến kiểm sốt nội bộ sửa chữa tịa nhà Green Power ..83
Bảng 2.9 Thủ tục kiểm soát sửa chữa lớn tịa nhà Ban QLCOVP ..............................83

Bảng 2.10 Thủ tục kiểm sốt sửa chữa thường xuyên tòa nhà Ban QLCOVP ...........93
Bảng 2.11 Thang đo ước lượng rủi ro .........................................................................99
Bảng 2.12 Đánh giá rủi ro sửa chữa lớn TSCĐ cho thuê hoạt động...........................99
Bảng 2.13 Đánh giá rủi ro cho thuê văn phòng tại Ban QLCOVP ............................102
Bảng 2.14 Giám sát định kỳ tại Ban QLCOVP – EVN HCMC .................................108


xii

DANH MỤC CÁC HÌNH
Hình 1.1 Cơng thức tính tỷ suất ROS .........................................................................27
Hình 1.2 Cơng thức tính tỷ suất lợi nhuận trên chi phí ...............................................28
Hình 1.3 Quy trình cho th hoạt động TSCĐ ...........................................................30
Hình 1.4 Quy trình kiểm sốt hợp đồng cho th theo cách nhìn của kế tốn ...........32
Hình 1.5 Quy trình sửa chữa TSCĐ cho thuê hoạt động ............................................36
Hình 2.1 Sơ đồ tổ chức Ban QLCOVP .......................................................................50
Hình 2.2 Cơ cấu trong tồng doanh thu Ban QLCOVP ...............................................61
Hình 2.3 Cơ cấu trong tổng doanh thu thuần bán hàng và cung cấp dịch vụ Ban ......61
Hình 2.4 Cơ cấu trong chi phí sản xuất chung trừ chi phí điện, nước, viễn thơng .....61
Hình 2.5 Quy trình cho th văn phịng tại Ban QLCOVP – EVN HCMC ...............71
Hình 2.6 Quy trình sửa chữa lớn Tòa nhà tại Ban QLCOVP – EVN HCMC ............72
Hình 2.7 Quy trình sửa chữa thường xuyên tại Ban QLCOVP – EVN HCMC .........74
Hình 2.8 Quy trình phối hợp giữa các phịng ban trong cơng tác quản trị rủi ro ........104
Hình 2.9 Quy trình xử lý thơng tin mạng thơng tin E-Office .....................................105
Hình 2.10 Chương trình "Quản lý sửa chữa lớn" ........................................................106


1

PHẦN MỞ ĐẦU

1. TÍNH CẤP THIẾT CỦA ĐỀ TÀI
Trong bối cảnh nền kinh tế ngày càng phát triển, các đơn vị sự nghiệp cơng lập
đang từng bước đổi mới tồn diện, tăng cường thực hiện cơ chế tự chủ, tự chịu trách
nhiệm theo Nghị định số 43/2006/NĐ-CP ngày 25/4/2006 và nghị định số 16/2015/NĐCP. Song hành với phương hướng phát triển phù hợp, các doanh nghiệp nhà nước cần
phải có hệ thống kiểm soát nội bộ tốt nhằm nâng cao hiệu quả và tính chính xác của các
hoạt động trong doanh nghiệp, bởi nó có sự chủ động và linh động hơn từ phía ban lãnh
đạo. Trên tồn cầu, sự thất bại trong KSNB của các doanh nghiệp thường dẫn đến mất
tài sản, gian lận, lãng phí, quản lý yếu kém, kém hiệu quả và không đạt được các mục
tiêu kinh doanh. Thiếu KSNB làm ảnh hưởng tiêu cực đến tính liên tục của hoạt động
kinh doanh. Bởi vì thế, KSNB đóng vai trị quan trọng đối với khả năng tồn tại của doanh
nghiệp, các nhà lãnh đạo nên tăng cường hệ thống KSNB của đơn vị.
Tại Việt Nam, thị trường văn phịng cho th vào năm 2020 có khởi đầu mạnh
mẽ, đến tận 98% văn phòng cho thuê đã được lấp đầy, đó là con số tỉ lệ cao nhất trong
vòng 10 năm qua (theo báo cáo của Savills Việt Nam). Vì thế, các doanh nghiệp nhà
nước như Tập đồn điện lực Việt Nam (EVN) có xu hướng gia nhập thị trường cho thuê
hoạt động tài sản cố định sẵn có, trong đó nổi bật là thị trường cho th văn phịng. Các
tài sản cố định có ảnh hưởng lớn đến quá trình hoạt động trong các hoạt động của doanh
nghiệp, như tòa nhà và văn phòng – là yếu tố vốn có giá trị lớn. Trong những năm gần
đây, cùng với làn sóng dịch chuyển văn phịng ra các vùng ngoài trung tâm thành phố là
sự bùng nổ của đại dịch Covid – 19 đã khiến thị trường cho thuê hoạt động tài sản tại
trung tâm thành phố chịu tác động nặng nề. Doanh thu sụt giảm mạnh trong thời kỳ này
khiến các doanh nghiệp nói chung và đặc biệt là Ban Quản lý Cao ốc Văn phòng thuộc
Tổng cơng ty Điện lực Thành phố Hồ Chí Minh phải tìm cách kiểm sốt chi tiêu để
khơng gây mất cân đối tài chính. Vì thế, để duy trì và phát triển việc kinh doanh tại phân
khúc thị trường này, các doanh nghiệp nhà nước cần phải tăng cường kiểm soát tốt tài


2

sản cố định cho thuê hoạt động. Từ đó, giúp nâng cao hiệu quả sử dụng tài sản và kiểm

soát được các chi phí liên quan q trình cho th. Nếu chi phí phát sinh khơng được
kiểm sốt, dẫn đến lỗ sẽ tăng và có thể gây ra tổn thất nhiều do bị gian lận về tiền.
Ban QLCOVP là đơn vị hoạt động theo cơ chế tự thu – tự chi, trực thuộc Tổng
công ty Điện lực Thành phố Hồ Chí Minh, được thành lập với mục tiêu kinh doanh cho
thuê văn phòng tại tòa nhà Green Power. Tòa nhà Green Power là tài sản của EVN
HCMC, với các tầng từ 1-8 sử dụng để làm văn phòng cho các phịng ban quan trọng
của EVNHCMC, trong đó có Ban QLCOVP. Các tầng từ 9-21 dùng để kinh doanh cho
thuê văn phịng, vì thế tịa nhà Green Power đa phần được dùng để kinh doanh cho thuê
hoạt động. Dưới sự bùng nổ của đại dịch Covid-19, đã khiến doanh thu cho th văn
phịng bị tác động khơng nhỏ do các cơng ty đi thuê buộc phải cắt giảm chi tiêu vì khơng
có khả năng chi trả. Bên cạnh đó, chi phí hoạt động cũng tăng thêm như cải tạo, sửa chữa
văn phịng, chi phí quản lý hoạt động tịa nhà (như bảo trì bảo dưỡng hệ thống kỹ thuật
tịa nhà, chi phí phịng chống dịch …). Chính vì vậy, mục tiêu quan trọng trong thời kỳ
này là nâng cao hiệu quả KSNB Tòa nhà Green Power, để giúp hoạt động kinh doanh
này có thể duy trì, khơng bị mất cân đối tài chính và nâng cao đời sống của nhân viên.
Xuất phát từ những lý do trên, tìm hiểu về KSNB TSCĐ cho thuê hoạt động tại
Ban QLCOVP – EVN HCMC trở thành vấn đề có tính cấp bách, có giá trị giúp ích cho
thực tiễn trong giai đoạn hiện nay. Bên cạnh đó, nhận thấy chưa có nghiên cứu nào tập
trung về KSNB TSCĐ cho thuê hoạt động, tác giả quyết định thực hiện nghiên cứu về
đề tài “Kiểm soát nội bộ tài sản cố định cho thuê hoạt động của Ban quản lý cao ốc
văn phịng thuộc Tổng cơng ty Điện lực Thành phố. Hồ Chí Minh”, từ đó nêu lên thực
trạng của hệ thống kiểm soát nội bộ và đưa ra giải pháp để hoàn thiện.
2. TỔNG QUAN CÁC NGHIÊN CỨU TRƯỚC
Khảo lược các nghiên cứu trong và ngoài nước đã cho thấy, tầm quan trọng của
việc kiểm soát TSCĐ và quản lý rủi ro trong hoạt động cho thuê luôn là đề tài thu hút
được nhiều sự quan tâm và từ lâu đã được nhiều nhà nghiên cứu trong ngành kinh tế


3

quan tâm. Tuy nhiên, đề tài KSNB tài sản cố định cho thuê hoạt động vẫn chưa thực sự
được quan tâm nhiều đến.
2.1 Các nghiên cứu trên thế giới
Trên thế giới, hệ thống lý luận về kiểm soát tài sản cho thuê đã được nghiên cứu
rất nhiều thông qua các luận văn và các đề tài nghiên cứu sâu theo tình huống khác nhau.
 Nghiên cứu “Risk management of leasing company” của O. A. Saenko vào năm
2011. Tại đây, tác giả hướng đến mục đích nghiên cứu chính là phân tích rủi ro các yếu
tố khi ký kết hợp đồng cho thuê và tìm cách giảm thiểu tổn thất đối với hoạt động cho
thuê. Bài viết đề ra 4 sơ đồ hướng đến việc quản lý rủi ro đối với các đơn vị kinh doanh
cho thuê: Sơ đồ cấu trúc và hình thức tổ chức của cơng ty cho th giúp giảm thiểu rủi
ro hoạt động, quy trình xác định và quản lý rủi ro, sơ đồ 2 loại rủi ro chính trong cơng ty
cho th, sơ đồ cách thức để giảm thiểu rủi ro.
 “EBRD’s Environmental & Social (E&S) Risk Management Procedures for
Leasing Activities” do EBRD - Ngân hàng Tái thiết và Phát triển châu Âu đề ra vào năm
2014. EBRD đã đề ra quy trình Quản lý Rủi ro Môi trường & Xã hội (E&S) đối với Hoạt
động cho thuê. Trong đó, E&S là bao gồm một bộ chính sách, quy trình, cơng cụ và năng
lực nội bộ để xác định và quản lý rủi ro môi trường và xã hội của tổ chức tài chính đối
với các khách hàng/công ty/nhà đầu tư.
EBRD đã đề ra thủ tục kiểm soát rủi ro qua việc hướng dẫn từng bước về xác định,
đánh giá và quản lý rủi ro đối với hợp đồng cho thuê EBRD gồm 4 bước: E&S Risk
Screening, E&S Risk Assessment, Decision and E&S Risk Control và E&S Risk
Monitoring. Ở bước 1, EBRD cung cấp danh sách các hoạt động kinh doanh của bên dự
định thuê bị từ chối đăng ký thuê tài sản. Tiếp theo đó, EBRD đã để ra hợp đồng cho
thuê là bản chất của rủi ro và hướng dẫn về mức độ, hoạt động đánh giá rủi ro đối với
từng loại tài sản. Tại bước 3, EBRD đã đề ra các thủ tục cơ bản để kiểm soát rủi ro đối
với tài sản cho thuê hoạt động. Bước cuối cùng là giám sát rủi ro, văn bản đã nêu lên các
sự kiện thay đổi trong xã hội làm ảnh hưởng đến hoạt động của bên đi thuê, từ đó gia


4

tăng mức độ rủi ro của hợp đồng. Trong đó, bất kỳ quy trình quản lý rủi ro E&S đều phải
kết hợp với các quy trình tiêu chuẩn của doanh nghiệp để đánh giá hợp đồng cho thuê.
Văn bản về quản lý rủi ro E&S của EBRD đã đưa ra quy trình chặt chẽ và hiệu quả, từ
đó giúp ích cho các đơn vị có thể dựa vào để đề ra thủ tục kiểm sốt q trình quản lý
hợp đồng cho thuê tài sản.
 Nghiên cứu “An assessment of fixed asset management in the case of addis ababa
university, 6 kilo campus” của Addisalem Assefa, Lididya Tezera, Worknesh Bawe vào
năm 2014. Tác giả đã khái quát hóa KSNB tài sản cố định của doanh nghiệp và cung cấp
một hệ thống lý luận về những chỉ tiêu cần có khi đánh giá KSNB TSCĐ. Bên cạnh đó,
luận văn thơng qua phương pháp định tính, thu thập dữ liệu sơ cấp thơng qua phỏng vấn
và khảo sát các học sinh, giảng viên và người lao động để đánh giá việc thực hành kiểm
soát các loại tài sản cố định của khuôn viên. Trong đó, tác giả cũng đánh giá và nêu lên
những mặt hạn chế về KSNB của các tịa nhà. Nhìn chung, luận văn trên đã đánh giá tốt
về đầy đủ các loại hình tài sản cố định, đặc biệt là các tịa nhà vì điều này có liên quan
đến các cơng trình sửa chữa, bảo dưỡng tịa nhà. Tuy nhiên đề tài chỉ tập trung vào cách
kiểm sốt chi phí phát sinh và kéo dài thời gian của tài sản và chưa đề cập đến những rủi
ro khác liên quan đến việc KSNB TSCĐ.
 Nghiên cứu “Analysis of internal control of fixed assets in PT. Lumbung Berkat
Indonesia” được Jesella Lourina Makaluas, Winston Pontoh thực hiện trong năm 2018.
Nghiên cứu này thực hiện nhằm xác định việc thực hiện cấu trúc KSNB tài sản cố định
được thực hiện tại PT Lumbung Berkat Indonesia. Phương pháp phân tích được sử dụng
là phương pháp mơ tả, kiểu dữ liệu là dữ liệu định tính với nguồn dữ liệu thứ cấp. Kết
quả nghiên cứu cho thấy việc KSNB về TSCĐ chưa được hiệu quả bởi sự thiếu tách bạch
nhiệm vụ và trách nhiệm giữa các bộ phận tài chính và kế tốn, khơng có ủy ban kiểm
tốn. Bên cạnh đó, danh mục tài sản của đơn vị dùng để khảo sát đa phần chỉ về các tịa
nhà và phương tiên trong các dự án. Vì vậy, đề tài dù đã đánh giá tốt về những hạn chế


5

trong mơi trường kiểm sốt và hoạt động kiểm sốt, tuy nhiên vẫn chưa thu thập đầy đủ
dữ liệu để đánh giá hoàn chỉnh hệ thống KSNB TSCĐ tại đơn vị.
 “Internal controls considerations for lease accounting” của công ty kiểm tốn
Deloitte vào năm 2019 đã nói về chủ đề KSNB trong kế tốn cho th, sau khi có tiêu
chuẩn kế toán cho thuê mới ASC 842. Tại đây, Deloitte đã nêu lên sự khác biệt cơ bản
giữa tiêu chuẩn ASC 842 và ASC 840. Theo ASC 840, thuê hoạt động khơng ảnh hưởng
đến bảng cân đối kế tốn. Tuy nhiên, theo ASC 842, các khoản thanh toán tiền thuê hoạt
động bắt buộc phải được ghi nhận trên bảng cân đối kế tốn. Việc tn thủ quy định mới
khiến cơng ty phải cung cấp rất nhiều dữ liệu, do đó đơn vị cần phải KSNB tốt với tính
chính xác của dữ liệu. Deloitte đã đề ra các thủ tục kiểm sốt để có thể nâng cao KSNB
đối với cho th. Thứ nhất, kiểm soát về việc giám sát, đánh giá rủi ro và đào tạo nhân
lực về tiêu chuẩn thuê mới. Bên cạnh đó, áp dụng cơng nghệ mới cũng rất quan trọng để
phục vụ cho quá trình lựa chọn người thuê bằng cách chạy tình huống để đánh giá kết
quả đầu ra thu được. Đối việc quản lý hợp đồng thuê, đơn vị cần có phần mềm phù hợp
để nâng cao kiểm sốt danh mục đầu tư. Ngồi ra, Deloitte cũng đưa ra nhiều hoạt động
kiểm soát khác liên quan đến việc cho thuê tài sản. Từ đó, văn bản có thể là nguồn tham
khảo để nâng cao hệ thống KSNB tài sản cho thuê hoạt động, hợp đồng cho thuê của
doanh nghiệp, và là cơ sở cho các bài nghiên cứu khoa học.
 Thư xác nhận “Performance Audit of the internal controls over the City’s Real
Easte Portfolio and property management” của Eduardo Luna, city Auditor vào năm
2020. Kiểm toán viên đã đưa ra những hạn chế về kiểm soát tài sản, bao gồm việc giám
sát cho thuê, quản lý hoạt động bất động sản để bảo vệ tốt hơn tài sản của đơn vị, các chi
phí bảo trì và phí trễ hạn. Từ đó, đưa ra những lời khun để cơng ty bất động sản có thể
kiểm sốt tài sản của công ty.
2.2 Tại Việt Nam
2.2.1 Các văn bản quản pháp lý liên quan đến TSCĐ cho thuê hoạt động


6

 Chuẩn mực số 06 Thuê tài sản được ban hành và công bố theo Quyết định số
165/2002/QĐ-BTC ngày 31 tháng 12 năm 2002 của Bợ trưởng Bợ Tài chính. Chuẩn mực
06 quy định và hướng dẫn các nguyên tắc và phương pháp kế toán đối với bên thuê và
bên cho thuê tài sản, bao gồm thuê tài chính và thuê hoạt động, làm cơ sở ghi sổ kế toán
và lập báo cáo tài chính. Tại đây, chuẩn mực qui định về thuật ngữ, phân loại thuê tài
sản thành thuê hoạt động và th tài chính. Chuẩn mực cịn nêu lên các sự kiện bất
thường trong quá trình cho thuê. Từ đó, các nhà nghiên cứu có thể kế thừa cơ sở lý luận
để phân biệt loại hình kinh doanh cho thuê tài sản, phương pháp kế toán doanh thu, chi
phí và phân tích rủi ro trong hoạt động cho thuê, giúp xây dựng các thủ tục KSNB.
 Nghị định 85/2009/NĐ-CP của Chính phủ Hướng dẫn luật đấu thầu và lựa chọn
nhà thầu xây dựng theo Luật xây dựng vào ngày 15 tháng 10 năm 2009. Theo nghị định
mới ban hành, thành phần hồ sơ trình thẩm định kế hoạch đấu thầu được thực hiện như
thành phần hồ sơ trình duyệt kế hoạch đấu thầu. Đối với việc thẩm định kết quả lựa chọn
nhà thầu, ngoài việc quy định nội dung thẩm định và báo cáo thẩm định thì Nghị định
mới cũng bổ sung quy định về thành phần hồ sơ trình thẩm định kết quả lựa chọn nhà
thầu. Dựa theo Nghị định đã hướng dẫn quy trình đấu thầu, hồ sơ và điều chỉnh hợp
đồng, các doanh nghiệp có thể hồn thiện kiểm sốt q trình đầu tư xây dựng sữa chữa.
 Thông tư số 27/2010/TT-BNNPTNT ngày ngày 04 tháng 5 năm 2010 về Quy trình,
thủ tục đầu tư sửa chữa lớn, xây dựng nhỏ tài sản cố định hàng năm. Bộ Nông nghiệp
và Phát triển Nông thôn hướng dẫn về quy trình, thủ tục đầu tư sửa chữa lớn, xây dựng
nhỏ tài sản cố định hàng năm từ nguồn sự nghiệp có tính chất đầu tư tại các cơ quan hành
chính, đơn vị sự nghiệp, tổ chức khoa học công nghệ và các Ban quản lý dự án thuộc Bộ
Nơng nghiệp và Phát triển nơng thơn. Từ đó, các doanh nghiệp khi có dự án đầu tư sửa
chữa tài sản cố định sẽ căn cứ vào để xác lập quy trình.
 Tại Bợ Luật dân sự sớ: 91/2015/QH13, ngày 28 tháng 12 năm 2015 do Quốc hội
ban hành, quy định Hợp đồng thuê tài sản là sự thỏa thuận giữa các bên, theo đó bên cho
thuê giao tài sản cho bên thuê để sử dụng trong một thời hạn, bên thuê phải trả tiền thuê.

7

Điều 472 tại bộ luật này còn quy định những tiêu chí trong hợp đồng cho thuê tài sản
như giá thuê, thời hạn thuê, việc chấm dứt hợp đồng và các quyền lợi. Từ đó, bên thuê
và bên cho thuê có thể xác lập quyền lợi và nghĩa vụ thuê tài sản hợp pháp, hợp lý.
 Tại Bộ luật Xây dựng số: 50/2014/QH13 ngày 18 tháng 06 năm 2014 do Q́c hợi
ban hành, ngồi những vấn đề cơ bản quy định nguyên tắc trong hoạt động xây dựng;
giám sát, đánh giá dự án đầu tư xây dựng; bảo hiểm trong hoạt động đầu tư xây dựng,…
Luật quy định các nhóm nội dung chính liên quan đến hoạt động xây dựng, bao gồm:
các nhóm các vấn đề liên quan đến dự án đầu tư xây dựng cơng trình; quy định hoạt động
khảo sát xây dựng và thiết kế xây dựng; về giấy phép xây dựng; quy định các hoạt động
xây dựng cơng trình; vấn đề chí phí trong hoạt động xây dựng; điều kiện năng lực hoạt
động xây dựng. Từ đó, làm căn cứ cho các đơn vị thực hiện công trình sửa chữa.
 Thơng tư 107/2017/TT-BTC của Bộ Tài chính về hướng dẫn Chế độ kế toán HCSN
vào ngày 10 tháng 10 năm 2017. Theo thông tư, nội dung tổ chức cơng tác kế tốn trong
một đơn vị hành chính sự nghiệp bao gồm công tác lập và chấp hành dự toán thu, chi.
Lập dự toán đối với đơn vị sự nghiệp công tự bảo đảm chi thường xuyên và chi đầu tư;
đơn vị sự nghiệp công tự bảo đảm chi thường xuyên. Căn cứ vào dự toán thu, chi do đơn
vị sự nghiệp công xây dựng, cơ quan quản lý cấp trên có trách nhiệm xem xét, tổng hợp
dự toán thu, chi của đơn vị gửi cơ quan tài chính và cơ quan có liên quan theo quy định
của Luật Ngân sách Nhà nước. Như vậy việc lập dự tốn rất quan trọng trong việc kiểm
sốt tài chính trong doanh nghiệp có cơ chế tự chủ.
2.2.2 Các đề tài nghiên cứu
 Đề tài “Phân tích hoạt đợng KSNB tài sản cố định tại công ty TNHH nội thất Minh
Phương” của Phạm Thị Thúy Hằng vào năm 2003. Luận văn đã dựa trên hệ thống lý
luận về KSNB tài sản cố định và sử dụng phương pháp định tính trên dữ liệu thứ cấp vào
năm 2003, để phân tích thực trạng KSNB tài sản cố định tại công ty TNHH nội thất Minh
Phương. Để đánh giá thực trạng, tác giả đã nghiên cứu sâu vào các thủ tục kiểm soát
chung và thủ tục cụ thể từng giai đoạn đối với TSCĐ kết hợp thu thập các biên bản liên

8

quan đến q trình kiểm sốt TSCĐ trong doanh nghiệp. Đặc biệt tác giả cịn nêu ra thủ
tục kiểm sốt đối với những gian lận có thể xảy ra trong quá trình sử dụng TSCĐ. Tuy
nhiên, luận văn chưa thể hiện được quy trình của đơn vị tương ứng với từng giai đoạn,
thủ tục kiểm soát TSCĐ.
 Đề tài “Quy trình kiểm tốn Tài sản cớ định tại Cơng ty cổ phần đầu tư và xây
dựng Hồng Phát” do Nguyễn Tống Trúc Phương thực hiện vào năm 2009. Luận văn sử
dụng phương pháp định tính với dữ liệu thứ cấp trong năm 2008. Tác giả đã đánh giá hệ
thống KSNB tài sản cố định để phục vụ cho việc hoàn thiện quy trình kiểm tốn tài sản
cố định tại đơn vị. Luận văn đã nghiên cứu sâu vào bảng tính khấu hao, chứng từ theo
sản phẩm cơng trình và doanh thu cho th của cơng ty Hồng Phát. Từ đó, nêu lên danh
sách các thử nghiệm chi tiết đối với kiểm toán khoản mục tài sản cố định, giúp hệ thống
được việc đánh giá KSNB tại khoản mục này. Tuy nhiên, luận văn vẫn chưa thể hiện
được quy trình chi tiết để thực hiện các thử nghiệm chi tiết đối với tài sản cố định, đặc
biệt là quy cách đánh giá tính hợp lý về doanh thu, chi phí xây dựng của tài sản cho thuê
bất động sản của đơn vị.
 Đề tài “Giải pháp hồn thiện hệ thớng KSNB của Tập đoàn điện lực Việt Nam”
của Nguyễn Thanh Thủy vào năm 2017. Tác giả sử dụng phương pháp định tính với dữ
liệu thứ cấp trong giai đoạn từ năm 2013 đến năm 2015. Luận án đã phân tích và làm rõ
đặc điểm về mặt hoạt động để làm rõ ảnh hưởng của nó đến việc thiết kế và hoạt động
hệ thống KSNB của Tập đồn. Từ đó chỉ ra được các rủi ro có thể xảy ra có ảnh hưởng
trọng yếu đến hoạt động của cả Tập đoàn và phân tích các hoạt động kiểm sốt liên quan.
Tuy nhiên, vấn đề đưa ra vẫn cịn mang tính khái qt cao và chưa tiếp cận được các lĩnh
vực hoạt động kinh doanh khác của Tập đoàn điện lực Việt Nam mà chỉ tiếp cận đến 3
lĩnh vực hoạt động chính là sản xuất, truyền tải và kinh doanh điện năng.
Những điểm nổi bật tại luận án: Làm rõ về mối quan hệ kiểm sốt giữa Tập đồn
điện lực (Cơng ty mẹ) và các công ty con trực thuộc. Để kiểm tra giám sát q trình hoạt
động tại cơng ty con thì cơng ty mẹ cử các kiểm sốt viên xuống các công ty con. Tại

9

các đơn vị thành viên, về cơ bản, đa số các cơng ty thành viên thuộc tập đồn đều chưa
xây dựng mạng nội bộ để truyền đạt thông tin. Nhiều công ty thành viên cũng đã bắt đầu
triển khai ứng dụng ERP nhưng mức độ áp dụng giữa các công ty là chưa đồng đều. Về
mặt hạn chế, cũng như tình trạng chung của hệ thống kế tốn tập đồn và các đơn vị
thành viên vẫn có tình trạng một người kiêm nhiệm nhiều công việc để tiết kiệm chi phí.
Do đó, tác giả đã đề ra nhiều phương hướng và các nguyên tắc cơ bản cần phải tuân thủ
khi hoàn thiện hệ thống KSNB tại Tập đoàn Điện lực Việt Nam.
Nhìn chung, trong các cơng trình nghiên cứu trên, các tác giả đã hệ thống hóa
được những lý luận cơ bản và làm nổi bật được tầm quan trọng của KSNB tài sản cố
định, đặc biệt loại hình tịa nhà. Bên cạnh đó, các cơng trình nghiên cứu cũng nêu lên
được những hạn mục cần thiết để đánh giá thực trạng và hạn chế thường gặp trong hệ
thống KSNB tài sản cố định. Đây là những nội dung mà khóa luận được kế thừa và tham
khảo trong q trình thực hiện. Tuy nhiên, những cơng trình trên nghiên cứu tổng quát
về các loại tài sản cố định khác nhau, chưa có đề tài nào thực sự đánh giá riêng về tài sản
tòa nhà dùng để cho thuê. Xuất phát từ tầm quan trọng trong việc kiểm sốt tịa nhà
Green Power của Ban QLCOVP - đơn vị tự thu tự chi, chưa có nghiên cứu nào thực hiện
và đơn vị cần hoàn thiện hệ thống KSNB tài sản cố định cho thuê nhằm phát triển bền
vững lâu dài. Tác giả chọn đề tài này với mong muốn có thể góp phần cải thiện việc
KSNB tài sản cố định cho thuê tại Ban QLCOVP, từ đó có thể giúp đơn vị nâng cao chất
lượng quản lý, thực hiện tốt các chỉ tiêu đề ra về doanh thu có thể tạo ra từ việc cho th
văn phịng và kiểm sốt các chi phí phát sinh liên quan.
3. MỤC TIÊU NGHIÊN CỨU CỦA ĐỀ TÀI
3.1 Mục tiêu nghiên cứu
Mục tiêu tổng quát:
Nghiên cứu thực trạng hệ thống KSNB TSCĐ cho thuê hoạt động tại Ban QLCOVP
thuộc Tổng công ty Điện lực Thành phố Hồ Chí Minh, từ đó đưa ra giải pháp cho ban

10

lãnh đạo tại đơn vị về việc cải thiện hệ thống KSNB tài sản cố định cho thuê để nâng cao
chất lượng quản lý.
Mục tiêu cụ thể:
Đề tài được nghiên cứu nhằm các mục đích chủ yếu sau:
 Hệ thống hóa và bổ sung các vấn đề mang tính chất lý luận về hệ thống KSNB tài
sản cố định cho thuê.
 Nghiên cứu thực trạng KSNB đối với KSNB Tài sản cố định cho thuê hoạt động
tại Ban QLCOVP – EVN HCMC thơng qua việc phân tích và đánh giá các quy trình tác
động lên chỉ số P/L nhằm tránh gây mất cân đối tài chính.
 Dựa trên thực trạng, đưa ra những ưu và khuyết điểm. Từ đó, đề ra những giải pháp
khắc phục từ phía Ban điều hành của Ban QLCOVP – EVN HCMC, là đơn vị được phân
cơng quản lý và kiểm sốt tịa nhà Green Power.
3.2 Nhiệm vụ nghiên cứu
 Tìm hiểu khái quát hệ thống KSNB TSCĐ cho thuê tại Ban QLCOVP.
 Đánh giá thực trạng KSNB đối với TSCĐ cho thuê tại Ban QLCOVP, qua việc
đánh giá thực trạng tỷ số lợi nhuận trên chi phí (PL), từ đó phân tích hai quy trình có ảnh
hưởng đến chỉ số này, cụ thể là quy trình liên quan đến dịng thu (cho th) và dịng chi
phí (sửa chữa) của TSCĐ cho thuê hoạt động. Trong đó:
+ Đánh giá thực trạng quy trình liên quan đến dịng thu từ tài sản cớ định cho th
hoạt đợng qua việc kiểm sốt quy trình và hợp đồng cho thuê. Việc kiểm soát hợp
đồng cho thuê cũng đảm bảo TSCĐ được sử dụng đúng mục đích và yêu cầy kỹ thuật;
+ Đánh giá thực trạng quy trình sửa chữa TSCĐ cho thuê hoạt động cũng như
đánh giá thực trạng sử dụng nguồn vớn hiệu quả, đồng thời có tác đợng với dịng chi phí
sửa chữa.
+ Tìm hiểu về phương thức hạch toán liên quan TSCĐ cho thuê.

11

Ngồi ra, cần phải kiểm sốt về việc ghi chép chính xác các chi phí phát sinh về
TSCĐ cho thuê, qua các quy định về chế độ kế toán liên quan đến TSCĐ cho thuê của
EVNHCMC (Văn bản 3793/EVN-TCKT ngày 15/09/2015).
 Đánh giá những ưu điểm, hạn chế về KSNB TSCĐ cho thuê tại Ban QLCOVP.
Nêu giải pháp để hoàn thiện KSNB TSCĐ cho thuê tại Ban QLCOVP - là đơn vị được
phân cơng quản lý và kiểm sốt tịa nhà Green Power, về việc cải thiện hệ thống KSNB
tài sản cố định cho thuê để nâng cao chất lượng quản lý.
3.3 Câu hỏi nghiên cứu
 Hệ thống KSNB tài sản cố định cho thuê là gì?
 Thực trạng KSNB đối với KSNB TSCĐ cho thuê tại Ban QLCOVP như thế nào?
 Giải pháp khắc phục từ KSNB Tài sản cố định cho thuê cho phía Ban lãnh đạo Ban
QLCOVP là gì?
4. ĐỐI TƯỢNG VÀ PHẠM VI NGHIÊN CỨU CỦA ĐỀ TÀI
4.1 Đối tượng nghiên cứu của đề tài
Đối tượng nghiên cứu của đề tài là hệ thống KSNB tài sản cho thuê hoạt động tại
nội bộ Ban QLCOVP – EVN HCMC.
Cụ thể, tác giả sẽ dựa vào hoạt động thực hiện kế hoạch và dự toán về tài sản cố
định hằng năm, các quy định nội bộ của đơn vị về chính sách nhân sự, hợp đồng cho
thuê, thủ tục sửa chữa liên quan đến tòa nhà và các quy định về hạch tốn các chi phí.
Qua đó, tác giả sẽ đánh giá thực trạng và đề xuất các giải pháp hoàn thiện hệ thống KSNB
tài sản cho thuê tại Ban QLCOVP – EVN HCMC.
4.2 Phạm vi nghiên cứu của đề tài
Với mục đích và đối tượng như trên, phạm vi nghiên cứu của đề tài là:
 Không gian: Giới hạn trong phạm vi nghiên cứu tại Ban QLCOVP – EVNHCMC.
 Giới hạn nghiên cứu của đề tài: Các dữ liệu thu thập trong thời gian nghiên cứu
tại thời điểm năm 2020.