Tài liệu Tiểu luận " Đánh giá hiệu quả sử dụng đất nông nghiệp và đất đô thị " doc

TRƯỜNG ……………….
KHOA…………………..
----------
Tiểu luận
Đánh giá hiệu quả sử
dụng đất nông nghiệp và
đất đô thị
MỤC LỤC
PHẦN 1: MỞ ĐẦU............................................................2
PHẦN 2: NỘI DUNG CHÍNH..........................................4
I, ĐẤT CÔNG NGHIỆP VIỆT NAM..............................4
2,Một số giải pháp nâng cao hiệu quả sử dụng đất KCN
.............................................................................................9
II, ĐẤT ĐÔ THỊ VIỆT NAM.........................................11
4, Phương hướng quan điểm và một số giải pháp hoàn
thiện công tác quy hoạch sử dụng đất đô thị ................17
a. Định hướng phát triển.................................................17
PHẦN 1: MỞ ĐẦU
Đất đai là nguồn tài nguyên vô cùng quý giá mà thiên nhiên đã ban
tặng cho con người. Đất đai là nền tảng để định cư và tổ chức các hoạt động
kinh tế xã hội, nó không chỉ là đối tượng lao động mà cón là tư liệu sản xuất
không thể thay thế được, đặc biệt là đối với các hoạt động sản xuất của con
người. . Việc sử dụng đất có hiệu quả và bền vững đang trở thành vấn đề cấp
thiết với mỗi quốc gia, nhằm duy trì sức sản xuất của đất đai cho hiện tại và
cho tương lai.
Xã hội phát triển, dân số tăng nhanh kéo theo những đòi hỏi ngày
càng tăng về lương thực thực phẩm, chỗ ở cũng như các nhu cầu về văn hóa,
xã hội. Con người đã tìm mọi cách để khai thác đất đai nhằm thỏa mãn
những nhu cầu ngày càng tăng đó. Như vậy đất đai, đặc biệt là đất sử dụng
cho công nghiệp và đất đô thị có hạn chế về diện tích nhưng lại có nguy cơ
bị suy thoái dưới tác động của thiên nhiên và sự thiếu ý thức của con người

trong quá trình sản xuất và sử dụng. Do vậy, việc đánh giá hiệu quả sử dụng
đất công nghiệp và đất đô thị từ đó quy hoạch các khu công nghiệp, các đô
thị đang trở thành vấn đề mang tính chất nóng bỏng được các nhà nghiên
cứu quan tâm. . Đối với một nước có nền công nghiệp đang trên đà phát triển
như Việt Nam, nghiên cứu, đánh giá hiệu quả sử dụng đất công nghiệp
nghiệp và đô thị càng trở nên cần thiết hơn bao giờ hết.
Xuất phát từ ý nghĩa thực tiễn và nhu cầu sử dụng đất em tiến hành
làm bài tiểu luận: Đánh giá hiệu quả sử dụng đất công nghiệp và đất đô thị.
PHẦN 2: NỘI DUNG CHÍNH
I, ĐẤT CÔNG NGHIỆP VIỆT NAM
Cục Phát triển đô thị (Bộ Xây dựng) vừa có đánh giá, việc bố trí sử
dụng đất tại các khu công nghiệp hiện nay chưa hợp lý và còn hiện tượng
lãng phí. Việt Nam hiện có khoảng 223 khu công nghiệp, trong đó, 171 khu
đã hoạt động với tổng diện tích 57.300ha.
Như vậy, trung bình mỗi khu công nghiệp có diện tích khoảng 250ha
với tỷ lệ lấp đầy 46% và vẫn còn nhiều diện tích để trống. Cũng theo Cục
Phát triển đô thị, việc sử dụng đất xây khu công nghiệp chưa được kiểm soát
về quy mô sử dụng cũng như tiêu chuẩn đất đai.
Trong khi đó, hiện tượng sử dụng lãng phí đất ở các khu công nghiệp
sẽ làm giảm quỹ đất phát triển đô thị trong tương lai bởi các khu công
nghiệp này thực chất là những điểm dân cư công nghiệp và cuối cùng sẽ trở
thành đô thị.
Tính đến cuối năm 2005, cả nước đã có 130 KCN và KCX được Thủ
tướng Chính phủ quyết định thành lập với tổng diện tích đất trong hàng rào
KCN là 26.519,7ha, trong đó diện tích đất làm mặt bằng sản xuất để giao,
chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại là 17.730 ha, chiếm 67%, diện tích
đất đã có người sử dụng là 8.853,7 ha, đạt tỷ lệ lấp đầy 50%. Ngoài các
KCN, KCX do Thủ tướng Chính phủ quyết định thành lập, còn có trên 200
cụm công nghiệp do UBND các tỉnh, thành phố trực thuộc Trung ương
thành lập với tổng diện tích là 13.991 ha, chiếm 27,27% tổng diện tích đất

KCN của cả nước.
Việc phân bố các KCN, KCX tập trung chủ yếu tại 20 tỉnh, thành phố
thuộc ba vùng kinh tế trọng điểm của Bắc Bộ, Trung Bộ và Nam Bộ (các
KCN thuộc ba vùng kinh tế này chiếm trên 70% số lượng và trên 80% diện
tích các KCN của cả nước). Trong 3 cùng kinh tế trọng điểm, vùng kinh tế
trọng điểm Nam bộ (Đồng Nai, Bình Dương, Bà Rịa - Vũng Tàu, Tp.Hồ Chí
Minh, Tây Ninh, Long An, tiền Giang) có 63 KCN với tổng diện tích đất
trong hàng rào là 15.680 ha (chiếm gần 50% số lượng và gần 60% diện tích
KCN của cả nước).
1,Tình hình sử dụng đất KCN
Việc lập quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất phát triển các KCN, có liên
quan chặt chẽ đến hệ thống hạ tầng quốc gia (sân bay, bến cảng, đường
bộ...), dự báo dòng vốn đầu tư (đặc biệt là vốn đầu tư nước ngoài vào Việt
Nam), định dướng phát triển kinh tế - xã hội, quy hoạch phát triển các ngành
công nghiệp và kết quả sản xuất, kinh doanh của các KCN hiện có. Về cơ
bản một số địa phương đã có quy hoạch sử dụng đất hợp lý để phát riển
KCN theo hướng đưa đất chưa sử dụng hoặc đất sử dụng không có hiệu qủa
vào phát triển các KCN. Tuy nhiên, vẫn còn nhiều địa phương sử dụng đất
chuyên trồng lúa, đất trồng cao su, đất có khả năng sản xuất nông nghiệp,
đất đang có khu dân cư tại những vị trí có hạ tâng kỹ thuật tốt để xây dựng
các KCN (như ở Hưng Yên, Hải Dương, Đồng Nai, Long An, v.v.), trong
khi đó có thể lựa chọn giải pháp đầu tư thêm hạ tầng kỹ thuật để đưa các loại
đất khác vào xây dựng các KCN.
Thông thường thời gian xây dựng các KCN có quy mô diện tích từ 50
Ha tới 100 ha kéo dài từ 2 đến 3 năm, có quy mô diện tích lớn hơn 100 ha
kéo dài từ 4 đến 5 năm. Nói chung, các dự án đầu tư xây dựng các KCN đạt
được tiến độ theo dự án đã được phê duyệt. Bên cạnh đó, một số địa phương
vẫn đang còn tình trạng “quy hoạch chạy theo doanh nghiệp”. Một số nhà
đầu tư tự khảo sát thực địa để lựa chọn địa điểm; sau đó hoặc đề nghị chính
quyền địa phương cho phép lập dự án đầu tư xây dựng và kinh doanh kết cấu

hạ tầng KCN, UBND cấp tỉnh bổ sung dự án vào danh mục quy hoạch sử
dụng đất để xây dựng KCN. Cơ chế này được triển khai tại KCN Việt hương
II (Bình Dương), Đức Hòa III (Long An) và một số khu khác nữa. Điều này
thể hiện sự lúng túng của chính quyền địa phương trong việc chủ động quy
hoạch phát riển KCN, quy hoạch sử dụng đất chưa trở thành công cụ để
quản lý đất đai. Cách làm tìm thấy nhà đầu tư rồi mới tìm đất xây dựng phù
hợp với ý nhà đầu tư chính là một trong những nguyên nhân gây nên sự
thiếu đồng bộ trong việc bố trí các KCN đồng bộ với quy hoạch phát triển hệ
thống kết cấu hạ tầng kỹ thuật, hạ tầng xã hội ngoài hàng rào KCN cũng như
giải quyết vấn đề để bảo vệ môi trường.
Đến nay, trong tổng số 130 KCN (tính đến cuối năm 2005) đã được
Thủ tướng Chính phủ quyết định thành lập có hiện trạng như sau: 72 KCN
và KCX đã hoàn thiện xong việc đầu tư xây dựng kết cấu hạ tầng kỹ thuật
(đang vận hành) với diện tích đất trong hàng rào 16.383 ha, trong đó diện
tích đất làm mặt bằng sản xuất kinh doanh là 11.115 ha (chiếm 67,8% diện
tích đất trong hàng rào KCN) và diện tích đất đã có người sử dụng là 7.934
ha (đạt tỷ lệ lấp đầy 70,1%), 55 KCN còn lại đang trong giai đoạn bồi
thường, giải phóng mặt bằng và xây dựng kết cấu hạ tầng kỹ thuật với diện
tích đất trong hàng rào là 10.136 ha, trong đó diện tích đất làm mặt bằng sản
xuất kinh doanh là 6.614,6 ha (chiếm 65,3% diện tích đất trong hàng rào
KCN) và diện tích đất đã có người sử dụng là 919,6 ha (đạt tỷ lệ lấp đầy
14%); trong các KCN này có một số khu vừa xây dựng kết cấu hạ tầng kỹ
thuật, vừa cho các doanh nghiệp thuê lại đất hoặc khi thành lập KCN đã có
các doanh nghiệp đang thuê đất của nhà nước trong hàng rào.
Hiện có 12 KCN với tổng diện tích đất gần 2.000 ha được thành lập từ
năm 1998 trở về trước nhưng tỷ lệ lấp đầy tính đến nay vẫn chưa đạt mức
50%. Điển hình như KCX Hải Phòng 96 (nay gọi là KCN Đồ Sơn) có quy
mô 150 ha, thành lập từ năm 1997 nhưng đến nay mới chỉ cho thuê được
trên 10 ha (tỷ lệ lấp đầy là 7%); KCN Đài Tư Hà Nội và KCN Daewoo
Hanel của Hà Nội với tổng diện tích đất cả hai khu 200 ha, được thành lập từ

những năm 1995 – 1996 nhưng đến nay cũng mới chỉ cho thuê được 5 ha (tỷ
lệ lập đầy chưa đến 3%); KCN Mỹ Xuân B1, tỉnh Bà Rịa - Vũng Tàu có quy
mô 226 ha, được thành lập từ năm 1998 nhưng đến nay mới cho thuê được
20 ha (tỷ lệ lấp đầy 13%).
Các dự án đầu tư vào KCN hiện nay chủ yếu tập trung vào các ngành
sản xuất điện; dệt, sợi, may mặc, giầy; chế biến thực phẩm, thức ăn chăn
nuôi; nước giải khát, rượu, bia; lắp ráp các sản phẩm, thiết bị điện tử, bảng
mạch điện tử; đồ gia dụng, thiết bị vệ sinh, vật liệu xây dựng; máy in, kết
cấu thếp, cơ khí (xe máy, xe đạp, phụ tùng); dược phẩm, phân bón, hóa chất,
in ấn, bao bì và dịch vụ sản xuất công nghiệp.
Một số địa phương đã có chính sách phù hợp để điều tiết hợp lý giá
cho thuê đất để xây dựng kinh doanh kết cấu hạ tầng KCN và giá cho thuê
lại đất trong KCN. Tại đây, các KCN đã thu hút được các nhà đầu tư sản
xuất, kinh doanh vào thuê mặt bằng. Tại một số địa phương, các nhà đầu tư
sản xuất, kinh doanh còn chưa muốn vào thuê đất trong KCN vì giá thuê đất
gắn với hạ tầng quá cao. Theo kết quả điều tra, khảo sát, đánh giá thực trạng
việc thực hiện chính sách giao đất, cho thuê đất dối với KCN do Bộ Tài
nguyên và Môi trườgn thực hiện trên phạm vi 23 KCN thuộc địa bàn các
tỉnh, thành phố như Hà Nội, Đồng Nai và Bình Dương cho thấy:
Tại Hà Nội, giá đất Nhà nước cho công ty xây dựng và kinh doanh kết
cấu hạ tầng KCN thuê (giá cho thuê đất thô) dao động từ 1.000đồng/m2/năm
đến 1.500đồng/m2/năm; giá cho thuê mặt bằng sản xuất trong KCN dao
động từ 15.000đồng/m2/năm đến 35.000đồng/m2/năm (bao gồm cả phí sử
dụng hạ tầng);
Tại Đồng Nai, giá cho thuê đất thô dao động từ 942 đồng/m2/năm đến
1.600đồng/m2/năm; giá cho thuê mặt bằng sản xuất trong KCN dao động từ
13.000đồng/m2/năm đến 51.000 đồng/m2/năm (bao gồm cả phí sử dụng hạ
tầng);
Tại Bình Dương, giá cho thuê đất thô dao động từ 377đồng/m2/năm
đến 1.600đồng/m2/năm; giá cho thuê mặt bằng sản xuất trong KCN dao

động từ 9.000đồng/m2/năm đến 23 đồng/m2/năm (bao gồm cả phí sử dụng
hạ tầng).
Bình quân giá cho thuê đất thô là 1.047đồng/m2/năm và giá cho thuê
mặt bằng sản xuất kinh doanh trong KCN là 23.285đồng/m2/năm. Nếu khấu
trừ khoản chi phí bồi thường, giải phóng mặt bằng do nhà đầu tư xây dựng
và kinh doanh kết cấu hạ tầng KCN bỏ ra thì Nhà nước hầu như không thu
được khoản nào từ tiền giao đất, cho thuê đất. Trong khi đó, giá cho thuê
mặt bằng sản xuất trong KCN lại khá cao, khiến cho một số doanh nghiệp
vừa và nhỏ kinh doanh các ngành, nghề có tỷ suất lợi nhuận thấp khó có thể
thuê được mặt bằng sản xuất tại các KCN. Để giải quyết tình trạng này, một
số tỉnh mới phát triển như Bình Định, Ninh Thuận, Bình Thuận, v.v. đã đưa
ra phương án giao đất cho một số đơn vị sự nghiệp thuộc Ủy ban nhân dân
cấp tỉnh để xây dựng kinh doanh hạ tầng KCCN, sau đó đơn vị này cho thuê
mặt bằng gắn với hạ tầng theo giá do UBND quy định.
Sự phát triển các KCN trong thời gian qua đã tạo ra những bước đột
phá trong phát triển công nghiệp nói riêng và trong phát triển kinh tế - xã hội
nói chung, góp phần đẩy mạnh quá trình chuyển dịch cơ cấu kinh tế theo
hướng công nghiệp hóa, hiện đại hóa, nhất là đối với các tỉnh thuần nông.
Hoạt động sản xuất kinh doanh trong các KCN đã đóng góp khoảng 1/4 giá
trị sản xuất công nghiệp của toàn quốc, góp phần tạo thêm năng lực sản xuất
mới trong nhiều ngành kinh tế then chốt. Sự hình thành, phát triển các KCN
đã góp phần thúc đẩy phát triển đô thị, tạo bước chuyển dịch cơ cấu kinh tế
theo hướng tăng tỷ trọng công nghiệp. Sau trên mười năm kể từ khi bắt đầu
hình thành các KCN, tỷ trọng ngành côngg nhiệp và xây dựng đã tăng từ
22,7% năm 1990 lên 39,9%. Năm 2005, các doanh nghiệp KCN, KCX đã
đóng góp cho ngân sách Nhà nước khoảng 2,0 tỷ USD. Việc hình thành các
KCN đã kéo theo việc phát triển kinh tế dịch vụ tại địa phương để đáp ứng
nhu cầu hoạt động của KCN.
Với những chính sách đặc biệt ưu đãi đầu tư, ưu thế về tổ chức sản
xuất và xơ chế hành chính “một cửa, tại chỗ”, các BQLKCN đã góp phần

quan trọng trong việc tăng thu hút đầu tư trong nước và nước ngoài đồng
thời tạo điều kiện thuận lợi cho hoạt động sản xuất kinh doanh. Nói chung,
việc triển khai thực hiện các dự án trong khu công nghiệp diễn ra nhanh và
thuận lợi, xu hướng mở rộng sản xuất và tăng vốn của các doanh nghiệp
trong KCN, KCX đang diễn ra sôi động.
Tuy nhiên, việc ưu tiên thu hút đầu tư để phát triển các KCN đã tạo
nên sự mất cân đối nhất định trong việc tạo điều kiện phát triển đồng bộ giữa
3 khu vực kinh tế nông nghiệp, công nghiệp và dịch vụ. Một số diện tích đất
có lợi thế cho nông nghiệp, dịch vụ đã phải chuyển sang sử dụng làm mặt
bằng sản xuất công nghiệp trong khi có thể sử dụng diện tích đất ở vị trí
khác hợp lý hơn cho mục đích công nghiệp.
Nhà nước có chính sách ưu đãi đặc biệt đối với việc thu tiền sử dụng
đất, tiền thuê đất để xây dựng hạ tầng KCN, trong khi các doanh nghiệp đầu
tư vào KCN vẫn phải thuê mạt bằng với giá cao, đó là một trong những rào
cản đối với việc phát triển các doanh nghiệp nhỏ và vừa, làm cho tỷ lệ lấp
đầy mặt bằng sản xuất trong KCN còn thấp. Vì vậy, có thể đánh giá là hiệu
qủa sử dụng đất trong KCN chưa cao.
Trong quá trình lập và thực hiện quy hoạch sử dụng đất để xây dựng
các KCN, KCX vẫn còn những bất cập, thể hiện trên các mặt sau:
Bên cạnh những địa phương có quy hoạch sử dụng đất hợp lý để phát
triển KCN vẫn còn những địa phương sử dụng nhiều đất chuyên trồng lúa,
đất trồng cao su, đất có khả năng sản xuất nông nghiệp, đất đang có khu dân
cư tại những vị trí đang có hạ tầng kỹ thuệt tốt để xây dựng các KCN. Giải
pháp này cho phép giảm chi phí hạ tầng kỹ thuật ngoài KCN nhưng tạo nên
sự hủy hoại đáng kể đối với hạ tầng của sản xuất nông nghiệp đã được hình
thành từ nhiều năm nay và tạo nên những hậu qủa xã hội không dễ giải
quyết trong khu vực nông thôn. Ngược lại, cần xem xét để áp dụng giải pháp
đầu ư hạ tầng giao thông để đưa KCN vào vùng có nhiều đất chưa sử dụng
hoặc ít khả năng sử dụng vào mục đích nông nghiệp.
Trong khi nông dân tại một số địa phương đang còn thiếu đất hoặc

không có đất để sản xuất nông nghiệp thì một diện tích đất nông nghiệp
không nhỏ được chuyển sang xây dựng các KCN nhưng hiệu quả sử dụng
đất thấp, nhiều nơi đã để đất trống không triển khai dự án trong nhiều năm.
Việc quy hoạch các KCN thường chưa được xem xét đồng bộ gắn với
quy hoạch phát triển đô thị, khu dân cư, hạ tầng kỹ thuật, hạ tầng xã hội nên
dẫn tới tình trạng chưa xác định được tính bền vững trong phát triển; nhiều
KCN đã đi vào hoạt động nhưng thiếu nhà ở, công trình công cộng bên
ngoài hàng rào KCN để phục vụ đời sống người lao động làm việc trong
KCN: Phần lớn những người lao động phải thuê nhà ở cấp 4 tạm bợ ở xa nơi
làm việc, thiếu những điều kiện sinh hoạt tối thiểu, thiếu cơ sở văn hóa, giáo
dục, y tế, thể thao tối thiểu; từ đấy đã nẩy sinh nhiều tệ nạn xã hội.