Quy định về đạo đức nghề nghiệp trong môi giới bất động sản tại mỹ và đề xuất cho việt nam

1

MỤC LỤC
Trang
Mục lục...................................................................................................................... 1
Danh mục các sơ đồ, bảng biểu .............................................................................. 3
Danh mục các từ ký hiệu, viết tắt ........................................................................... 4
Lời nói đầu................................................................................................................ 5
1. Tính cấp thiết của đề tài ......................................................................................... 5
2. Tổng quan tình hình nghiên cứu ............................................................................ 6
3.Mục tiêu nghiên cứu ............................................................................................... 7
4. Phương pháp nghiên cứu ....................................................................................... 7
5. Đối tượng và phạm vi nghiên cứu ......................................................................... 7
6. Kết quả nghiên cứu dự kiến ................................................................................... 8
Chƣơng I: Cơ sở lý luận .......................................................................................... 9
1. Tổng quan về bất động sản và thị trường bất động sản ......................................... 9
1.1. Bất động sản .............................................................................................. 9
1.2. Thị trường bất động sản............................................................................. 10
2. Môi giới bất động sản ............................................................................................ 13
2.1. Khái niệm và đặc điểm của môi giới bất động sản.................................... 13
2.2. Các hình thức mơi giới .............................................................................. 14
2.3. Vai trị của mơi giới bất động sản ............................................................. 15
2.4. Khái quát về môi giới bất động sản Việt Nam .......................................... 17
3. Đạo đức nghề nghiệp ............................................................................................. 20
3.1. Khái niệm về đạo đức ................................................................................ 20
3.2. Đạo đức nghề nghiệp ................................................................................. 20
3.3. Đạo đức nghề nghiệp trong kinh doanh .................................................... 22
3.4. Đạo đức nghề nghiệp trong môi giới bất động sản.................................... 24
Chƣơng II: Quy định về đạo đức nghề nghiệp trong môi giới BĐS tại Mỹ........ 26
1. Một số định nghĩa được sử dụng tại Mỹ ................................................................ 26
2. Giới thiệu về Hiệp hội Chuyên viên địa ốc Hoa Kỳ .............................................. 27

2

2.1. Tổng quan .................................................................................................. 27
2.2. Nhiệm vụ ................................................................................................... 28
2.3. Sơ lược về Bộ quy tắc đạo đức .................................................................. 29
3. Nội dung Bộ quy tắc đạo đức và tiêu chuẩn hành nghề......................................... 30
3.1. Nghĩa vụ đối với người ủy thác và khách hàng ......................................... 30
3.2. Nghĩa vụ đối với công chúng .................................................................... 37
3.3. Nghĩa vụ đối với người môi giới khác ...................................................... 43
4. Quy định về khiếu nại vi phạm đạo đức ................................................................ 50
5. Đánh giá Bộ quy tắc đạo đức ................................................................................. 55
Chƣơng III: Những vấn đề đặt ra đối với đạo đức nghề nghiệp trong
môi giới BĐS tại Việt Nam và đề xuất giải pháp từ kinh nghiệm của Mỹ .......... 59
1. Những quy định về môi giới bất động sản tại Việt Nam ....................................... 59
1.1. Quy định tại Luật Kinh doanh bất động sản .............................................. 59
1.2. Quy tắc đạo đức hành nghề của hội viên Hiệp hội BĐS Việt Nam .......... 62
2. Vấn đề đặt ra đối với đạo đức trong nghề môi giới BĐS tại Việt Nam ................. 68
2.1. Vấn đề bất cập ........................................................................................... 68
2.2. Nguyên nhân.............................................................................................. 72
3. Đề xuất giải pháp từ kinh nghiệm của Mỹ............................................................. 76
3.1. Các giải pháp đối với quy định về đạo đức nghề nghiệp .......................... 76
3.2. Các giải pháp tăng cường hiệu quả của quy định đạo đức nghề nghiệp ... 79
Tài liệu tham khảo ................................................................................................... 84
Phụ lục 1: Code of Ethics and Standards of Practice of NAR ................................... 86
Phụ lục 2: Quy tắc đạo đức hành nghề của hội viên Hiệp hội BĐS VN ................... 99


3

DANH MỤC CÁC SƠ ĐỒ, BẢNG BIỂU
Sơ đồ 1: Vòng đời thị trường bất động sản ...................................................... 11
Sơ đồ 2: Tranh chấp giữa những người môi giới – Trường hợp 1 ................... 48
Sơ đồ 3: Tranh chấp giữa những người môi giới – Trường hợp 2 ................... 49
Sơ đồ 4: Tranh chấp giữa những người môi giới – Trường hợp 3 ................... 49
Sơ đồ 5: Tranh chấp giữa những người môi giới – Trường hợp 4 ................... 49
Sơ đồ 6: Tranh chấp giữa những người môi giới – Trường hợp 5 ................... 50
Sơ đồ 7: Quy trình khiếu nại vi phạm về đạo đức ...........................................54
Bảng 1: Phân loại thị trường bất động sản ....................................................... 13
Bảng 2: Con đường hướng tới chuyên nghiệp ................................................. 55
Bảng 3: So sánh quy định về môi giới giữa Việt Nam và Mỹ ......................... 73


4

DANH MỤC CÁC TỪ KÝ HIỆU, VIẾT TẮT

STT

Từ ký hiệu, viết tắt

Giải nghĩa

1.

BĐS

Bất động sản

2.

NAR

Hiệp hội quốc gia chuyên viên địa ốc Hoa Kỳ

3.

VNREA

Hiệp hội bất động sản Việt Nam

4.

MLS

Dịch vụ đăng kê bất động sản

5.

TP.HCM

Thành phố Hồ Chí Minh

6.

TNHH

Trách nhiệm hữu hạn

5

LỜI NĨI ĐẦU
1. Tính cấp thiết của đề tài
Bất động sản là nguồn tài sản to lớn, quan trọng đối với mỗi quốc gia, là nơi
con người sinh sống cũng như tiến hành các hoạt động sản xuất, kinh doanh và mọi
hoạt động khác của cuộc sống. Theo đó, thị trường BĐS là một trong những thị
trường quan trọng nhất đối với nền kinh tế, là kênh đầu tư, thế chấp và tín dụng đối
với mỗi cá nhân và doanh nghiệp. Thị trường BĐS tại Việt Nam nói chung, đặc biệt
là tại 2 thành phố lớn: Hà Nội và Hồ Chí Minh đang trong giai đoạn tăng trưởng
nóng, giá bán và cho thuê BĐS liên tục tăng cao, giá nhà đất tại TP.HCM đã được
xếp vào 1 trong 10 thành phố có giá nhà đất đắt nhất tại Châu Á.
Cùng với sự tăng trưởng của thị trường BĐS, từ những nhu cầu về thông tin
thị trường, việc xuất hiện và phát triển dịch vụ môi giới BĐS là điều tất yếu. Từ khi
xuất hiện, vai trị của người mơi giới trong giao dịch BĐS ngày càng được khẳng
định, trở thành cầu nối quan trọng giữa người bán và người mua, cũng như đóng vai
trị là người đại diện tham gia đàm phán, ký kết hợp đồng. Vì đặc điểm của nghề
môi giới phải sử dụng nhiều đến các mối quan hệ xã hội, các kỹ năng giao tiếp, đàm
phán và phải giữ được uy tín, có tinh thần trách nhiệm đối với khách hàng, đảm bảo
tính bảo mật thơng tin giao dịch nên yêu cầu về tư cách đạo đức của những người
làm nghề môi giới là cao hơn nhiều ngành nghề khác.
Tại Việt Nam, trước khi Luật Kinh doanh bất động sản được ban hành vào
năm 2006 thì vai trị của người mơi giới khơng được thừa nhận chính thức trong xã
hội. Hiện nay tuy đã có quy định cụ thể nhưng hệ thống tiêu chuẩn yêu cầu đối với
người hành nghề mơi giới vẫn cịn chưa hồn thiện, thị trường cung cấp dịch vụ môi
giới BĐS Việt Nam vẫn còn phát triển nhỏ lẻ, chưa tuân theo một quy tắc chung, số
lượng nhà môi giới tự do không thể kiểm soát được chiếm một số lượng lớn trong
xã hội. Trước tình hình đó, vấn đề đạo đức nghề nghiệp trong mơi giới BĐS và hình
ảnh của các nhà môi giới yêu cầu cần phải được phát triển theo hướng chuyên

nghiệp để tránh gây ra những tác động tiêu cực tới thị trường.


6

Nhận thấy nghề môi giới BĐS tại Mỹ đã phát triển chuyên nghiệp nhiều
năm, có những quy định cụ thể, thiết thực đối với những người hành nghề môi giới
BĐS cũng như đã đưa ra những tiêu chuẩn về đạo đức nghề nghiệp với nhà mơi giới
mà Việt Nam có thể học tập để định hướng phát triển cho nghề mơi giới BĐS trong
nước; từ đó, nhóm nghiên cứu quyết định chọn đề tài: “Quy định về đạo đức nghề
nghiệp trong môi giới bất động sản tại Mỹ và đề xuất đối với quy định tại Việt
Nam” làm nội dung nghiên cứu.
2. Tổng quan tình hình nghiên cứu
Nghề mơi giới BĐS là nghề mới nổi tại Việt Nam trong vài năm trở lại đây
nhưng cũng đã có một số tác giả nghiên cứu sâu về vấn đề này. Trong số đó, tiêu
biểu là cuốn sách: “Kinh doanh bất động sản: Chuyên đề môi giới” của tác giả
Đặng Đức Thành, xuất bản năm 2010. Cuốn sách nêu lên tình hình tổng quan, thực
trạng của môi giới BĐS tại Việt Nam, đặc biệt là tại TP.HCM, đề cập tới pháp luật
kinh doanh BĐS cũng như bàn về vấn đề đạo đức trong môi giới BĐS.
Bài viết “Dịch vụ môi giới bất động sản: kinh nghiệm quốc tế, thực tiễn và
định hướng phát triển ở Việt Nam” của ThS. Lưu Đức Khải và tác giả Hà Huy
Ngọc đăng trên tạp chí Quản lý kinh tế (số 24/2009) đã nêu lên thực trạng môi giới
BĐS tại Việt Nam, bài học kinh nghiệm từ một số quốc gia phát triển tại Châu Âu,
Mỹ và Singapore, từ đó đề ra định hướng phát triển nghề mơi giới tại Việt Nam.
Tuy nhiên bài viết không đề cập nhiều đến vấn đề đạo đức trong môi giới BĐS.
Xét trên phạm vi quốc tế, đã có rất nhiều tài liệu nghiên cứu và đánh giá về
đạo đức nghề nghiệp của người mơi giới BĐS. Trong đó có thể kể tới một tài liệu
nổi bật của PGS. Lee Chun-Chang, Đài Loan: “Ảnh hưởng của quy tắc đạo đức tới
ý định hành vi của người môi giới bất động sản” (Influence of Ethics Codes on the
Behavior Intention of Real Estate Brokers) đăng trên tạp chí Human Resource and

Adult Learning (12/2007) trong đó tác giả đưa ra mơ hình phân tích dựa trên kết quả
thống kê chỉ ra sự ảnh hưởng của đạo đức người mơi giới tới hành vi của họ.
Nhóm nghiên cứu nhận thấy đề tài nghiên cứu của nhóm là đề tài đầu tiên có
phân tích và đưa ra giải pháp đối với vấn đề đạo đức trong môi giới BĐS tại Việt


7

Nam dựa trên cơ sở so sánh và học tập kinh nghiệm từ những quy định của Hiệp hội
quốc gia chuyên viên địa ốc Hoa Kỳ, đặc biệt là tại “Bộ quy tắc đạo đức và tiêu
chuẩn hành nghề” của Hiệp hội này.
3. Mục tiêu nghiên cứu
Mục tiêu cuối cùng của đề tài là rút ra bài học kinh nghiệm và những đề xuất
cho vấn đề đạo đức nghề nghiệp trong hoạt động môi giới BĐS ở Việt Nam nhằm
đảm bảo quyền lợi của các bên tham gia giao dịch BĐS, giúp thị trường BĐS hoạt
động hiệu quả, góp phần ổn định và thúc đẩy nền kinh tế phát triển.
4. Phƣơng pháp nghiên cứu
Do tính chất nhất định của đề tài nên chủ yếu sử dụng các phương pháp
nghiên cứu sau:
 Phương pháp miêu tả;
 Phương pháp phân tích - tổng hợp;
 Phương pháp đối chiếu - so sánh;
 Phương pháp so sánh luật học;
 Phương pháp phân tích định tính.
Các phương pháp trên khơng mang nặng tính lý thuyết mà cách tiếp cận, giải
quyết vấn đề hoàn toàn dựa trên tính logic của hiện tượng kinh tế, các quy luật kinh
tế, các lý thuyết kinh tế để bàn thảo và suy luận.
5. Đối tƣợng và phạn vi nghiên cứu
5.1 Đối tƣợng nghiên cứu
Đối tượng nghiên cứu là vấn đề đạo đức nghề nghiệp trong môi giới BĐS

được đề cập trong các nguyên tắc cũng như các bộ luật quy định hiện hành của hai
nước Việt Nam và Mỹ.
Đối tượng nghiên cứu của đề tài cịn bao gồm những khó khăn phát sinh khi
thực hiện “Quy tắc đạo đức hành nghề của hội viên Hiệp hội bất động sản Việt


8

Nam” và những ưu điểm của “Bộ quy tắc đạo đức và tiêu chuẩn hành nghề” của
Hiệp hội quốc gia chuyên viên địa ốc Mỹ.
5.2 Phạm vi nghiên cứu
- Về mặt thời gian : Phạm vi nghiên cứu giới hạn về mặt thời gian từ khi
“Luật kinh doanh Bất động sản Việt Nam” chính thức có hiệu lực thi hành từ ngày
1/1/2007.
- Về mặt nội dung : Đề tài tập trung vào phân tích vấn đề đạo đức trong mơi
giới BĐS theo “Bộ quy tắc đạo đức và tiêu chuẩn hành nghề” và những hướng dẫn
thi hành, quy định về khiếu nại của Hiệp hội quốc gia chuyên viên địa ốc Mỹ; cùng
với “Luật Kinh doanh bất động sản Việt Nam” và “Quy tắc đạo đức hành nghề của
hội viên Hiệp hội bất động sản Việt Nam”.
6. Kết quả nghiên cứu dự kiến
Làm rõ được tầm quan trọng của vấn đề đạo đức nghề nghiệp đối với hoạt
động môi giới BĐS và thị trường BĐS.
Phân tích những quy định của Mỹ về vấn đề đạo đức nghề nghiệp trong môi
giới BĐS, từ đó đưa ra các nhận xét, đánh giá để thấy được những ưu điểm trong
các quy định này.
Rút ra bài học kinh nghiệm từ các quy định của Mỹ, đồng thời đưa ra kiến
nghị giải pháp, phương hướng tiến hành nhằm hoàn thiện các quy định về vấn đề
đạo đức nghề nghiệp trong môi giới BĐS ở Việt Nam.

9

CHƢƠNG I: CƠ SỞ LÝ LUẬN
1. Tổng quan về bất động sản và thị trƣờng bất động sản
1.1. Bất động sản
1.1.1. Định nghĩa
Con người, qua quá trình sinh sống, lao động sản xuất trong thiên nhiên nắm
giữ hai loại tài sản là "động sản"- gồm những tài sản có thể di chuyển được theo ý
muốn, nó được sản sinh từ hoạt động sản xuất của con người - và "bất động sản" gồm những loại tài sản không thể di chuyển theo yếu tố chủ quan của con người, do
con người khai thác từ mơi trường sống của mình để cải tạo phục vụ mục đích sản
xuất hay sinh hoạt của cá nhân họ.
Mỗi một quốc gia đều đưa ra những khái niệm theo luật học về BĐS riêng
cho quốc gia mình. Nước ta đưa ra khái niệm cụ thể về bất động sản trong điều 174
Bộ luật Dân sự Việt Nam năm 2005. Theo đó, "bất động sản là các tài sản bao gồm
đất đai, nhà ở, cơng trình xây dựng gắn liền với đất đai, kể cả các tài sản gắn liền
với nhà và cơng trình xây dựng đó; các tài sản khác gắn liền với đất đai; các tài
sản khác do pháp luật quy định".
1.1.2. Đặc điểm


Tính khan hiếm và cá biệt. Bởi vì đất đai trên trái đất là có hạn, giới hạn về

mặt diện tích của từng vùng, từng địa phương, từng lãnh thổ.


Tính chất cố định, hay nói khác đi là đặc tính khơng thể di chuyển được.

Tính cố định làm hạn chế khả năng mua bán của bất động sản, nó khơng linh hoạt
được như những tài sản động sản khác có thể trao tay một cách dễ dàng.


Tính phụ thuộc vào mục đích sử dụng của BĐS. Một mảnh đất khi quy

hoạch đều có mục đích sử dụng rõ ràng, tùy theo mục đích sinh hoạt hay sản xuất.


10



Tính tăng giá trị theo thời gian. BĐS càng để lâu thì càng tăng giá trị, đặc

tính này cũng xuất phát từ tính khan hiếm và cá biệt của BĐS. BĐS là có hạn trong
khi dân số trên địa cầu là khơng ngừng tăng.
Ngồi ra, BĐS cịn mang những đặc tính như tính lâu bền (có thể tồn tại
trong thời gian dài), tính phụ thuộc lẫn nhau (giá trị của BĐS này có thể bị tác động
bởi BĐS khác và ngược lại), tính thích ứng.
1.1.3. Vai trị
BĐS có ảnh hưởng sâu sắc tới sự phát triển của kinh tế mỗi quốc gia nói
riêng và kinh tế tồn cầu nói chung. BĐS bao gồm những cơ sở hạ tầng, chính là
yếu tố về vốn, tạo nên nền tảng về vốn cho việc tạo ra sản phẩm và dịch vụ. Ngoài
ra, BĐS cung cấp không gian cho sự tồn tại, nghỉ ngơi, là đối tượng để đầu tư dài
hạn và có khả năng chuyển đổi thành tiền thông qua việc trao đổi và buôn bán.
1.2. Thị trƣờng bất động sản
1.2.1. Định nghĩa
Thị trường BĐS là q trình giao dịch hàng hố BĐS giữa các bên có liên
quan, là nơi diễn ra các hoạt động mua bán, chuyển nhượng, cho thuê, thế chấp và
các dịch vụ có liên quan như trung gian, mơi giới, tư vấn... liên quan đến BĐS như
trung gian, môi giới, tư vấn... giữa các chủ thể trên thị trường mà ở đó vai trị quản
lý nhà nước có tác động quyết định đến sự thúc đẩy phát triển hay kìm hãm hoạt

động kinh doanh trên thị trường BĐS.1
1.2.2. Đặc điểm
 Tính địa phương
Thị trường BĐS là một thị trường đặc biệt, các đặc tính của nó chịu ảnh
hưởng trước hết từ đặc tính của BĐS. Do BĐS có tính cố định nên thị trường BĐS

1

Theo Cục quản lý nhà – Bộ Xây dựng


11

mang tính địa phương, cần đến các dịch vụ trung gian và đặc biệt là nó phản ứng
chậm chạp với hai yếu tố cung và cầu.
 Tính chu kỳ

Sơ đồ 1: Chu kỳ Thị trường bất động sản2

Cũng vì đặc tính khơng di dời được của bất động sản nên thị trường bất động
sản có tính chu kỳ. Chu kì dao động của thị trường BĐS gồm có 4 giai đoạn: bùng
nổ, suy thối, tiêu điều (đóng băng) và phục hồi. Chẳng hạn như thị trường BĐS
nước Mỹ trong khoảng 1 thế kỉ (1870-1973) trải qua 6 chu kì dao động, bình quân
mỗi chu kì kéo dài khoảng 18 năm; thị trường BĐS Hồng Kông từ sau chiến tranh
thế giới thứ II đến nay đã có 8 chu kì dao động. Chu kì được coi là ngắn hạn kéo dài
từ 6-7 năm, dài là 9-10 năm, trung bình là 8-9 năm. Thị trường BĐS Trung Quốc
tuy hình thành chưa lâu nhưng từ năm 1978 đến nay cũng đã có 4 chu kì dao động,
trong đó đáng chú ý có chu kì cực ngắn 1992-1994, tăng trưởng “phi mã” trong 2
năm 1992-1993 rồi suy sụp rất nhanh trong năm 1994.
 Tính thanh khoản thấp

Do thủ tục mua bán BĐS khá rườm rà, chịu chi phối nhiều từ yếu tố tâm lý
chủ quan và thị trường này hoạt động khá chậm so với các thị trường sản phẩm hay
tài sản khác nên thị trường này có tính thanh khoản thấp.

2

Nguồn />

12

 Thị trường BĐS liên quan chặt chẽ đến thị trường vốn
Cuối cùng, thị trường BĐS được ghi nhận là thị trường chịu ảnh hưởng mạnh
bởi các chính sách quy hoạch và liên quan chặt chẽ đến thị trường vốn. Khi nền
kinh tế suy giảm, tín dụng thắt chặt thì giao dịch trên thị trường BĐS bị suy giảm là
điều đương nhiên.
Mặt khác, thị trường BĐS là một dạng thị trường khó thâm nhập, cạnh tranh
khơng hồn hảo và dễ sinh ra độc quyền. Đặc điểm này của thị trường xuất phát từ
đặc trưng, tập quán riêng của mỗi vùng miền, sự hiểu biết bản thân nội tại bên trong
của mỗi thị trường và do tác động của nhà nước.
1.2.3. Vai trò
Thị trường BĐS gắn chặt với một lượng tài sản lớn cả về quy mơ kích thước
và giá trị của nhiều mặt trong nền kinh tế quốc dân hiện nay. Thị trường này là
nguồn không thể thiếu bổ sung cho ngân sách nhà nước. Thực tế cũng cho thấy tỷ
trọng BĐS trong tổng số của cải xã hội ở các nước có khác nhau nhưng thường
chiếm trên dưới 40% lượng của cải vật chất của mỗi nước. Các hoạt động liên quan
đến BĐS chiếm tới 30% tổng hoạt động của nền kinh tế.
Thị trường BĐS có quan hệ chặt chẽ với các thị trường tài chính, thị trường
tín dụng, thị trường lao động, thị trường xây dựng... do vậy, thị trường BĐS có khả
năng kích thích phát triển sản xuất, trao đổi ở những thị trường khác. Tuy nhiên
cũng chịu ảnh hưởng qua lại từ những thị trường này

Không chỉ kích thích sản xuất phát triển, tăng ngân sách nhà nước, thị trường
BĐS còn cung cấp một lượng lớn nhà ở và văn phòng phục vụ cho nhu cầu dân cư
trong hiện tại và tương lai.
1.2.4. Phân loại
Có nhiều cách phân loại thị trường BĐS, nhìn chung chỉ mang tính chất
tương đối, có thể tóm tắt như bảng dưới đây:


13

Thị trường BĐS

Theo hình thái
BĐS:
-Thị trường
BĐS tư liệu
sản xuất
-Thị trường
BĐS tư liệu
tiêu dùng

Theo thứ tự
thời gian tham
gia thị trường
-Thị trường
cấp 1
-Thị trường
cấp 2

Theo khu vực:

-Thị trường
BĐS đô thị
-Thị trường
BĐS nông thơn
-Thị trường
BĐS giáp ranh

-Thị trường
cấp 3

Theo tính chất
kinh doanh:

Theo cơng dụng
BĐS:

-Thị trường mua
bán

-Thị trường đất đai

-Thị trường đấu
giá
-Thị trường cho
thuê
-Thị trường thế
chấp, bảo hiểm
-Thị trường dịch
vụ BĐS

-Thị trường cơng
trình thương nghiệp
và cơng trình cơng
cộng
-Thị trường cơng
trình cơng nghiệp
-Thị trường nhà ở
-Thị trường cơng
trình đặc biệt

Bảng 1: Phân loại thị trường bất động sản

Trên góc độ quản lý nhà nước, đáng chú ý nhất là cách phân loại theo thứ tự
thời gian BĐS tham gia thị trường (các cấp thị trường), trong đó:
 Thị trường cấp 1: thị trường chuyển nhượng, giao hoặc cho thuê quyền sử
dụng đất (còn gọi là thị trường BĐS sơ cấp).
 Thị trường cấp 2: Thị trường xây dựng cơng trình để bán hoặc cho th.
 Thị trường cấp 3: Thị trường bán hoặc cho thuê lại các cơng trình đã được
mua hoặc th.
2. Mơi giới bất động sản
2.1. Khái niệm và đặc điểm môi giới bất động sản
2.1.1. Khái niệm môi giới bất động sản
Môi giới được hiểu đơn giản là hoạt động trung gian, làm cầu nối trong đàm
phán và giao dịch thương mại. Hoạt động môi giới thường được trả công theo một
tỷ lệ nhất định nào đó trên tổng giá trị hợp đồng đàm phán và giao dịch, được gọi là
hoa hồng. Trong một giao dịch BĐS, chính các quyền liên quan đến BĐS mới được


14

luân chuyển, chuyển giao trong quá trình giao dịch chứ khơng phải là BĐS như
nhiều người lầm tưởng. Vì vậy có thể hiểu: “Mơi giới bất động sản là hoạt động
của chủ thể (một cá nhân, một hãng hay một tổ chức) làm trung gian cho hai hoặc
nhiều chủ thể khác, thiết lập các giao dịch thương mại hướng tới các đối tượng là
các quyền hạn khác nhau liên quan đến bất động sản dẫn tới sự thay đổi ở khía
cạnh pháp lý và thực tế của bất động sản đó”.3
2.1.2. Đặc điểm mơi giới bất động sản
 Đặc thù công việc và điều kiện làm việc linh hoạt
Môi giới BĐS cũng như các hoạt động mơi giới khác có điều kiện làm việc
linh hoạt hơn so với các ngành nghề khác. Cá nhân hay tổ chức tham gia vào hoạt
động môi giới BĐS chỉ làm việc thực sự khi nhận được yêu cầu của khách hàng.
 Kết nối giữa người bán và người mua
Mơi giới BĐS đóng vai trị kết nối nhu cầu giữa người bán và người mua sao
cho hợp lý. Người mua và người bán thông qua nhà môi giới tiến hành việc mua
(bán, cho thuê) BĐS một cách nhanh chóng, hiệu quả và ít gặp rắc rối nhất. Sau khi
đã tìm hiểu kỹ yêu cầu và nguyện vọng của các bên nhà môi giới sẽ tiến hành các
thủ tục cần thiết để thực hiện một hợp đồng giao dịch.
 Hoa hồng là nguồn thu nhập chính của các đại lý và người mơi giới BĐS
Ngồi mức thù lao cố định khi th mơi giới (có thể có hoặc khơng), người
mơi giới được trả một khoản hoa hồng theo giá trị giao dịch mà họ giúp các bên
hoàn thành, lớn hơn nhiều thù lao cố định và là thu nhập chính của họ.
2.2. Các hình thức mơi giới
2.2.1. Môi giới độc quyền

3

Nguồn: Kiến thức chuyên môn về môi giới bất động sản – Hanoi Financial Investment


15

Trong hình thức này, người mơi giới sẽ được độc quyền và đại diện cho lợi
ích của duy nhất một bên trong giao dịch BĐS, có thể là người bán hoặc người mua.
Tuy nhiên, người mơi giới cũng có thể chào bán hoặc hợp tác với các nhà môi giới
khác nhằm thúc đẩy nhanh quá trình tìm kiếm khách hàng thích hợp và chấp nhận bị
chia sẻ hoa hồng.
 Mơi giới độc quyền người bán
Nhà môi giới sẽ được độc quyền tiếp thị BĐS cũng như thay mặt người bán
đưa ra mức giá và các điều khoản sao cho có lợi nhất trong hợp đồng cho người
bán.
 Môi giới độc quyền người mua
Trái ngược với người môi giới độc quyền người bán, nhà môi giới độc quyền
người mua sẽ đứng về phía người mua và đại diện cho quyền lợi của người mua.
Những nhà môi giới độc quyền người mua sẽ tận dụng những hiều biết của mình về
BĐS, pháp luật, khả năng thương lượng và những kỹ năng khác để tư vấn cho người
mua giá cả cũng như những điều khoản tốt nhất trong hợp giao dịch. Môi giới độc
quyền người mua là lựa chọn tốt nhất cho khách hàng có nhu cầu tìm mua BĐS và
đa số các nhà môi giới BĐS ở các nước phát triển đều hoạt động theo hình thức này.
2.2.2. Mơi giới tự do
Mơi giới tự do (cịn được gọi là “mơi giới kép” ở Mỹ) là hình thức mơi giới
mà người mơi giới làm trung gian thực hiện nhiệm vụ giới thiệu khách hàng cho
chủ sở hữu BĐS, đồng thời cũng tư vấn cho cả 2 bên các vấn đề liên quan đến giao
dịch và hưởng hoa hồng dựa trên giá trị của thương vụ.
2.3. Vai trị của mơi giới bất động sản đối với thị trƣờng bất động sản
Trước hết phải nhấn mạnh rằng vai trị của mơi giới BĐS khơng chỉ là dẫn
dắt các chủ thể đến việc ký kết thương vụ như các hoạt động mơi giới thơng thường
mà cịn là vấn đề làm thế nào để đảm bảo tốt nhất quyền lợi của khách hàng liên
quan đến BĐS.

16

2.3.1. Gia tăng lợi ích cho các chủ thể liên quan tới hoạt động giao dịch
bất động sản
 Với người mua/bán, cho thuê/đi thuê
Do những đặc tính nhất định của BĐS và thị trường BĐS nên đây là một thị
trường khơng hồn hảo. Thơng tin về thị trường, về hàng hố khơng thật sự chính
xác và đầy đủ do những tiêu chí đánh giá thường rất khó xác định, hơn nữa những
thông tin này cũng không được công bố rộng rãi và đầy đủ như những loại hàng hoá
khác. Nhờ những tư vấn và thông tin mà hoạt động môi giới mang lại, thơng tin bất
động sản từ phía người bán/cho th đến với người mua/đi th nhanh chóng và
chính xác hơn giúp người ủy thác sẽ có cái nhìn tổng quan và đưa ra được sự lựa
chọn đúng đắn đồng thời làm giảm rủi ro trong hoạt động mua bán, cho th BĐS.
Người mơi giới cịn đóng vai trị thúc đẩy cho hợp đồng giao dịch bất động
sản diễn ra nhanh chóng và hiệu quả thơng qua việc giúp các bên thỏa thuận các
điều kiện hợp đồng và tư vấn các vấn đề khác như thuế, hỗ trợ tài chính từ ngân
hàng, tổ chức tín dụng...
 Với Chính phủ
Thị trường BĐS ngày càng phát triển dẫn tới số lượng giao dịch ngày càng
tăng. Rõ ràng là khi hoạt động mơi giới BĐS trở nên chun nghiệp và có hành lang
pháp lý quy định rõ ràng thì đây sẽ là một kênh hoạt động hiệu quả, bên cạnh các
sàn giao dịch BĐS, giúp hạn chế các giao dịch ngầm, trao tay đồng thời tránh thất
thu thuế cho nhà nước.
 Với xã hội
BĐS là nguồn tài sản quan trọng đối với mỗi quốc gia, cộng đồng và người
dân, vì vậy các hoạt động giao dịch BĐS thường có ảnh hưởng đến đời sống kinh tế
- xã hội. Tuy nhiên, thông tin trên thị trường lại khơng hồn hảo, những chủ thể
tham gia vào giao dịch thường khơng có đủ sự am hiểu và kiến thức về các vấn đề
BĐS. Một thị trường hoạt động khơng hồn hảo, giá cả lên xuống thất thường sẽ tác

17

động trực tiếp đến xã hội, gây ra tâm lý bất ổn cho người dân, khơng tin vào chính
sách pháp luật của nhà nước, gây mất ổn định cho xã hội. Khi có sự tham gia của
hoạt động mơi giới chun nghiệp, thơng tin thị trường sẽ hồn hảo hơn, những chủ
thể tham gia được cung cấp đầy đủ thông tin về BĐS làm giảm tiêu cực của thị
trường, góp phần ổn định trật tự xã hội.
2.3.2. Thúc đẩy sự phát triển của thị trường bất động sản
Qua những phân tích trên có thể thấy vai trị quan trọng của môi giới BĐS
giúp thị trường BĐS hoạt động vận hành trơn chu, người mua và người bán có được
thơng tin mình cần sẽ tiến hành giao dịch nhanh chóng, giảm bớt được rủi ro. Khi
mọi người mua nắm được thông tin đầy đủ và chính xác sẽ đưa ra mức giá tốt và
phù hợp, đồng nghĩa với tình trạng ép giá, đầu cơ được giảm bớt, người bán khơng
cịn ở vị thế quá chủ động hơn so với người mua. Đồng thời với những tư vấn khác
liên quan đến vấn đề luật pháp, tài chính của người mơi giới cũng như là người
đóng vai trị trung gian thương lượng cho đơi bên giúp thúc đẩy nhanh q trình
giao dịch của thương vụ.
Như vậy có thể khẳng định hoạt động mơi giới BĐS như một loại dầu nhớt
giúp thị trường BĐS – một guồng quay khổng lồ- hoạt động đồng bộ và hiệu quả.
2.4. Khái quát về môi giới bất động sản tại Việt Nam
2.4.1. Đặc điểm
Môi giới BĐS mới chỉ xuất hiện ở nước ta không lâu nhưng đã phát triển
mạnh mẽ góp phần vào việc thúc đẩy sự phát triển chung của thị trường BĐS Việt
Nam. Ở Việt Nam hiện nay, những thành phần chủ yếu của lực lượng mơi giới BĐS
gồm nhà mơi giới và các văn phịng mua bán BĐS, thường có một kiến thức khá
sâu rộng về thị trường trong khu vực. Họ nắm rõ nhu cầu của khách hàng, và thị
trường cũng như những biến động về giá cả. Phần lớn các đối tượng trong giao dịch
là các bất động sản để ở; một số nhỏ, thường là các công ty kinh doanh và quản lý
BĐS lớn, chuyên mua bán BĐS mang tính chất thương mại, công nghiệp, nông

18

nghiệp hay mục đích kinh doanh khác. Mỗi lĩnh vực đều yêu cầu kiến thức về đặc
thù của loại hình BĐS và các đối tượng khách hàng.
Bên cạnh đó, mơi giới BĐS là một ngành nghề thu hút sự quan tâm của một
bộ phận người dân vì vốn bỏ ra ít nhưng thu được lợi nhuận cao. Theo kết quả
nghiên cứu của đề tài “Khoa học về thị trường BĐS tại TP.HCM” do TS.Nguyễn
Ngọc Vinh thực hiện năm 2009 - 2010, đã cho thấy hoạt động môi giới BĐS là lĩnh
vực hấp dẫn được xếp hạng thứ 2 trong 8 lĩnh vực phổ biến của hoạt động kinh
doanh BĐS, chỉ đứng sau lĩnh vực đầu tư vào dự án BĐS. Thu nhập từ BĐS là rất
cao so với mức thu nhập trung bình của xã hơi vì mức hoa hồng giành cho người
môi giới thường từ 0,5 – 2% trên tổng giá trị giao dịch.4
Tuy nhiên, nghề môi giới BĐS cịn hình thành và phát triển trên tính tự phát,
kết hợp với cơ chế quản lý chưa hiệu quả cùng với các chính sách của nhà nước
chưa bám sát với thực tiễn khiến cho xu hướng phát triển của nghề đã và đang bộc
lộ nhiều vấn đề bất cập, từ tính chuyên nghiệp, chất lượng đào tạo lẫn về đạo đức
nghề nghiệp đã và đang là vấn đề thách thức đáng quan tâm, không những tác động
đến sự phát triển nghề mơi giới mà cịn đến sự thịnh vượng chung của thị trường
BĐS trong tương lai.
2.4.2. Các yếu tố ảnh hưởng
a. Những yếu tố trực tiếp:
 Luật Kinh doanh bất động sản: Công nhận nghề môi giới BĐS và quy định
các thành phần thực hiện mơi giới phải có chứng chỉ BĐS.
 Sàn giao dịch: Theo Nghị định 153/2007/NĐ-CP của Chính phủ và Thơng tư
13/2008/TT-BXD ngày 21/5/2008 của Bộ Xây dựng, các doanh nghiệp kinh doanh
BĐS bắt buộc phải thực hiện việc bán, chuyển nhượng, cho thuê, thuê mua bất động
sản thơng qua sàn giao dịch do mình tự thành lập hoặc lựa chọn sàn giao dịch BĐS
do đơn vị khác thành lập để giới thiệu BĐS và thực hiện các giao dịch BĐS đó.

4

/>

19

 Các Bộ luật liên quan tạo điều kiện cho nghề môi giới : như Luật Nhà ở,
Luật Đất đai, Bộ luật dân sự;
 Quá trình hội nhập quốc tế: Với việc các cơng ty nước ngồi ngày càng gai
tăng đầu tư vào thị trường Việt Nam đã làm gia tăng sức ép lên các doanh nghiệp
Việt Nam phải dần chun nghiệp hóa hoạt động của mình.
 Lợi nhuận cao từ dịch vụ môi giới BĐS chuyên nghiệp.
b. Những yếu tố gián tiếp:
Những tác động đến cầu về BĐS làm tăng nhu cầu môi giới:
 Sự tăng trưởng về dân số và các nhu cầu phát triển: Lượng cầu BĐS là một
đại lượng tỷ lệ thuận với yếu tố dân số, đặc biệt khi tỷ lệ tăng dân số cơ học càng
cao sẽ gây ra những đột biến về cầu BĐS.
 Thu nhập của dân cư: Lượng cầu về BĐS sẽ tăng khi thu nhập của người dân
được cải thiện và mức thu nhập đó vượt quá chi tiêu cho những sản phẩm tiêu dùng
hàng ngày.
 Hệ thống tài chính - ngân hàng phát triển, tạo điều kiện cho vay để đầu tư
BĐS, dẫn đến cầu BĐS tăng.
 Ngoài ra, còn phải kể đến một số yếu tố khác như trình độ phát triển sản
xuất, sự chuyển đổi cơ cấu nền kinh tế...
Những tác động đến khả năng cung cấp hàng hoá BĐS trên thị trường:
 Thị trường xây dựng phát triển.
 Chính sách đất đai, đầu tư và tài chính
 Sự phát triển hệ thống kết cấu hạ tầng

20

 Kế hoạch phát triển kinh tế-xã hội của Chính phủ: Việc xây dựng các khu
chung cư, khu công nghiệp, giải tỏa các khu nhà cũ để xây dựng lên các khu đô thị
mới cũng là một yếu tố không nhỏ tác động đến thị trường.5
3. Đạo đức nghề nghiệp
3.1. Khái niệm về đạo đức
Đạo là đường hướng, nguyên tắc, đức là phẩm chất hợp với đạo lý làm
người. Theo Từ điển Bách khoa toàn thư Việt Nam: “Đạo đức là một trong những
hình thái sớm nhất của ý thức xã hội bao gồm những nguyên tắc, chuẩn mực xã hội
điều chỉnh hành vi của con người trong quan hệ với người khác và với cộng đồng
(gia đình, làng xóm, giai cấp, dân tộc hoặc toàn xã hội). Căn cứ vào những chuẩn
mực ấy, người ta đánh giá hành vi của mỗi người theo các quan niệm về thiện và
ác, về cái không được làm (vô đạo đức) và về nghĩa vụ phải làm.”6
Còn trong tiếng Anh, “đạo đức” là “ethics”. Từ này bắt nguồn từ tiếng Hy
Lạp “ethikos”, “ethike” hay “ethos” có nghĩa là phong tục, tập quán. Từ điển tiếng
Anh định nghĩa: “Đạo đức là những nguyên tắc quy định điều tốt và xấu được chấp
nhận bởi một cá nhân hay một tập thể trong xã hội.”
Như vậy, trong tiếng Anh hay tiếng Việt, trong quan niệm phương Đông hay
phương Tây đều cho rằng: đạo đức là những nguyên tắc, chuẩn mực và nó được
phản ánh trong mối quan hệ giữa người với người, giữa cá nhân và xã hội
3.2. Đạo đức nghề nghiệp
3.2.1. Định nghĩa
Đạo đức nghề nghiệp là một bộ phận của đạo đức xã hội, là đạo đức cụ thể
trong đạo đức chung của xã hội. Cụm từ “Đạo đức nghề nghiệp” (Professional
ethics hay Déontologic) xuất hiện là tên gọi khoa học về cách sử dụng nghề nghiệp

5

o/nhung-yeu-to-anh-huong-den-su-phat-trien-nghe-moi-gioi-bat-dong-san/

6

Nguồn: Từ điển Bách khoa toàn thư Việt Nam: />