Thực trạng các nguồn huy động vốn vào Bất động sản

I.

Đánh giá thực trạng các nguồn huy động vốn đầu tư vào Bất động sản
trong 5 năm gần đây
1. Vốn từ ngân sách nhà nước
Luồng vốn đầu tư công đầu tư vào các doanh nghiệp đầu tư vào bất động
sản, đầu tư trực tiếp vào các cơng trình bất động sản như các tịa nhà cơng sở, các
tịa nhà cơng cộng.
Nguồn vốn ngân sách nhà nước ngày càng eo hẹp hơn. Với gói 2.000 tỷ
đồng hỗ trợ nhà ở cho người có cơng và phát triển nhà ở xã hội, riêng năm 2018 có
khoảng 1.000 tỷ đồng được giải ngân, trong đó 500 tỷ đồng là vốn Nhà nước cấp,
500 tỷ đồng cịn lại là do Ngân hàng Chính sách xã hội tự xoay xở. Như vậy, chỉ cần
có một dự án lớn thì hết tiền, nên nguồn vốn tín dụng, bảo lãnh được coi như một
trong những giải pháp quan trọng.
Tổng số vốn ngân sách Nhà nước dự kiến đầu tư trong giai đoạn 2021-2025
là 2,87 triệu tỷ đồng, chiếm 28% tổng chi ngân sách Nhà nước. Phấn đấu tỷ lệ giải
ngân bình quân giai đoạn này trên 90%... Dự kiến bố trí cho khoảng 4.979 dự án,
giảm hơn một nửa so với giai đoạn 2016-2020. Trong đó, có 2.236 dự án khởi cơng
mới. Số vốn bố trí bình quân cho 01 dự án là 210,4 tỷ đồng, cao gấp 2,4 lần so với
giai đoạn 2016-2020, khắc phục tình trạng đầu tư dàn trải, lãng phí, kém hiệu quả.
Cịn lại dự phòng vốn ngân sách Trung ương là 10%, tương đương 150 nghìn tỷ
đồng, bằng với mức dự phịng đã báo cáo Quốc hội tại kỳ họp thứ 10 Quốc hội khóa
XIV vào tháng 10/2020, tương đương giai đoạn 2016-2020. Mức dự phòng ngân
sách địa phương do Hội đồng nhân dân cấp tỉnh quyết định theo quy định tại khoản
6 Điều 51 Luật Đầu tư cơng.
Đánh giá: Nhìn chung, nguồn vốn từ ngân sách nhà nước vào đầu tư bất
động sản cịn nhiều khó khăn. Tiến độ giải ngân chậm hơn so với tốc độ tiêu thụ vốn
của các dự án, các doanh nghiệp Bất động sản. Trong khi đó, các dự án cơng cũng
cần một lượng vốn ngân sách lớn, tuy nhiên do các yêu cầu về thứ tự ưu tiên rót
vốn nên các dự án BĐS vẫn chưa thực sự nhận được nhiều vốn từ nguồn này.
2. Vốn vay ngân hàng và các tổ chức tín dụng

Hiện nay tổng dư nợ tín dụng cho vay BĐS bao gồm cho vay xây nhà, mua
nhà và kinh doanh bất động sản vào khoảng 1,85 triệu tỷ, tương đương với khoảng
20% tổng dư nợ của toàn bộ nền kinh tế. Đáng chú ý, phải đến 2/3 trong số này là
cho vay mua nhà, đổi nhà và 1/3 cho vay đầu tư và kinh doanh BĐS.
Tín dụng ngân hàng chiếm tỷ trọng lớn, đồng thời là dòng vốn dài hạn bảo
đảm cho sự phát triển vững chắc nên tín dụng ngân hàng luôn được lĩnh vực bất
động sản coi trọng. Điều này còn đặc biệt hơn trong bối cảnh lãi suất thấp như hiện
nay. Nếu so với mặt bằng đầu năm 2015-2016 thì đến cuối năm 2020, lãi suất cho
vay bình quân đã giảm 3,6 điểm phần trăm. Bên cạnh đó, lãi suất cho vay ngắn hạn
tối đa bằng VND đối với một số ngành lĩnh vực ưu tiên ở mức 4,5%/năm, giảm
khoảng 2,5 điểm phần trăm đối với đối tượng ưu tiên này.
Từ đầu năm 2021 đến nay, mặt bằng lãi suất cho vay vẫn lình xình thấp,
nhiều lúc cịn có xu hướng giảm với biên độ nhỏ. Thậm chí, từ đầu năm đến cho đến


ngày 15/3/2021, dư nợ cho vay bất động sản ngành ngân hàng có tăng tới 2,13% và
chuyển sang trạng thái cao hơn tốc độ tăng trưởng tín dụng chung thì cũng khó tạo
ra đột biến.
Bởi lẽ, mức tăng này chỉ ở một vài tổ chức tín dụng và tập trung vào các loại
sản phẩm hàng hóa là tiêu dùng bất động sản, ví dụ như nhà cho người thu nhập
thấp, phân khúc thị trường nhà giá rẻ, mang tính chất thương mại phục vụ cho tiêu
dùng, nhu cầu sử dụng của người dân.
Đồng thời, đối tượng kinh doanh bất động sản, đầu cơ, đầu tư dự án, có khả
năng thanh khoản không cao là đối tượng được Ngân hàng Nhà nước chủ trương
hạn chế thông qua việc tăng hệ số rủi ro đối với khoản vay từ 150% lên 200%. Thực
tế, tại nhiều ngân hàng thương mại lớn, cho dù hồ sơ có đẹp đến mấy, khách hàng
đơi khi cịn phải dựa vào “quan hệ cá nhân” mới được giải ngân khoản vay liên quan
đến bất động sản.
Trong bối cảnh lãi suất huy động ở các NH chỉ bình quân ở mức từ 3,3 3,5%/năm đối với tiền gửi có kỳ hạn từ 1 tháng đến dưới 6 tháng và 4,2 - 5,7%/năm
đối với tiền gửi có kỳ hạn từ 6 tháng đến 12 tháng.

Đánh giá: So với nguồn vốn từ ngân sách nhà nước, vay vốn từ các ngân
hàng và tổ chức tín dụng nhìn chung có vẻ linh hoạt và có tiến độ giải ngân nhanh
hơn. Tuy nhiên, lãi suất vay vốn của ngân hàng vẫn còn khá cao và không ổn định
nên gây nhiều bất lợi, rủi ro cho các doanh nghiệp Bất động sản. Bên cạnh đó, thủ
tục về việc xác minh khả năng trả nợ của chủ doanh nghiệp cũng lằng nhằng nên
việc huy động vốn từ ngân hàng cịn nhiều khó khăn. Tuy nhiên, đây vẫn được coi là
một trong những nguồn vốn chính trong các doanh nghiệp Bất động sản lớn.
3. Vốn chủ sở hữu từ lợi nhuận để lại
Việc công ty để lại một phần lợi nhuận vào tái đầu tư, nghĩa là khơng dùng số
lợi nhuận đó để chia lãi cổ phần; các cổ đông không được nhận tiền lãi cổ phần;
nhưng bù lại họ có quyền sở hữu số vốn cổ phần tăng lên của công ty.
Đánh giá: Đối với các doanh nghiệp Bất động sản cần nguồn vốn lớn và an
tồn thì đây được coi là một kênh huy động vốn hữu hiệu.
4. Phát hành trái phiếu
Trong bối cảnh vốn tín dụng ngân hàng tiếp tục siết chặt đối với lĩnh vực BĐS
và tình trạng khó khăn bởi dịch Covid-19, nhiều doanh nghiệp đã chuyển sang tăng
cường huy động vốn qua phát hành trái phiếu doanh nghiệp với lãi suất cao để có
nguồn vốn.
Trong báo cáo thị trường trái phiếu doanh nghiệp do Trung tâm Phân tích và
Tư vấn Đầu tư, Cơng ty cổ phần chứng khốn SSI (SSI Research) công bố mới đây
đã cho thấy lượng trái phiếu do các doanh nghiệp BĐS phát hành chứng kiến sự
tăng trưởng đáng kể.
Cụ thể, trong quý 2/2021, trái phiếu bất động sản đạt mức 64,4 nghìn tỷ đồng,
tăng 131% so với quý 1/2021 và tăng 285% so với quý 2/2020. Các đơn vị phát
hành nhiều nhất là những thương hiệu đình đám trong "làng" bất động sản.


Tính chung nửa đầu 2021, các doanh nghiệp BĐS phát hành 92,3 nghìn tỷ
đồng trái phiếu với lãi suất bình quân là 10,36%/năm, thấp hơn 23 bps so với bình
quân năm 2020 trong khi kỳ hạn bình quân giữ ở mức 3,8 năm. Các ngân hàng và

CTCK đã mua 37,3 nghìn tỷ đồng trái phiếu BĐS (chiếm 40,4%).
Nhóm bất động sản xếp vị trí thứ hai, với tổng giá trị phát hành trái phiếu
riêng lẻ đạt 8.950 tỷ đồng, trong đó khoảng 15% trái phiếu phát hành bảo đảm bằng
cổ phiếu hoặc khơng có tài sản bảo đảm.
Vừa qua hàng loạt DN bất động sản lớn đã thông báo huy động thành công
hàng ngàn tỷ đồng thông qua kênh trái phiếu. Thời gian qua, Cơng ty cổ phần Tập
đồn Sunshine liên tục gọi điện đến khách hàng, các nhà đầu tư chào mời mua trái
phiếu do công ty này phát hành, với lãi suất áp dụng cho kỳ tính lãi đầu tiên cố định
11%/năm. Số tiền huy động được sẽ dùng để mua quỹ đất, phát triển các dự án bất
động sản (BĐS) và tài sản đảm bảo cho khách hàng bằng chính các căn hộ, nền đất
tại các dự án mà công ty đang triển khai.
Mới đây, Tổng công ty phát triển đô thị Kinh Bắc thông báo đã hoàn tất phát
hành 1.500 tỉ đồng trái phiếu kỳ hạn 24 tháng, lãi suất cố định 10,8%/năm. Mục đích
huy động vốn là tăng quy mô vốn hoạt động cho công ty con. Hồi đầu năm 2021,
Kinh Bắc đã huy động thành công 400 tỉ đồng trái phiếu riêng lẻ để cho các công ty
con vay, bao gồm Công ty CP Khu cơng nghiệp Sài Gịn - Hải Phịng và Cơng ty CP
Khu cơng nghiệp Sài Gịn - Bắc Giang. Hàng loạt doanh nghiệp (DN) khác như
Công ty CP Glexhomes phát hành 500 tỉ đồng TPDN, Tập đoàn Đất Xanh phát hành
370 tỉ đồng, kỳ hạn 2 năm bao gồm quyền mua lại trước hạn và bảo lãnh thanh tốn.
Các cơng ty như Sovico, BCG Land, Helios, Vinaconex, Tân Hoàng Minh... cũng
khơng nằm ngồi xu hướng này. Đặc biệt, nhiều cơng ty huy động được nguồn vốn
lớn qua TPDN như: Công ty CP đầu tư Golden Hill với 5.760 tỉ đồng (kỳ hạn 3 năm
với lãi suất 9,7%), Công ty CP BCG Land huy động 2.500 tỉ đồng (kỳ hạn 3 năm lãi
suất thả nổi 11% với biên độ 4%), Công ty CP BĐS BIM cũng phát hành 200 triệu
USD, tức khoảng hơn 4.600 tỉ đồng...
Cụ thể, theo thống kê của SSI Research nếu tính chung cả 6 tháng đầu năm
tổng cộng có khoảng 29.000 tỷ đồng trái phiếu bất động sản được đảm bảo hồn
tồn bằng cổ phiếu hoặc khơng có tài sản đảm bảo. Nếu tính cả các trái phiếu bất
động sản được đảm bảo một phần bằng cổ phiếu, con số này là gần 60 nghìn tỷ
đồng, tức chiếm đến 64% tổng lượng trái phiếu bất động sản phát hành 6 tháng năm

2021.
Đánh giá: Tình trạng doanh nghiệp bất động sản phát hành trái phiếu riêng lẻ gia
tăng trong thời gian qua, với lãi suất cao, tiềm ẩn nhiều rủi ro. Việc các doanh
nghiệp BĐS ồ ạt phát hành trái phiếu, đưa ra lãi suất cao để thu hút người dân tham
gia mà không cung cấp thông tin đầy đủ, khơng có sự giám sát, quản lý của cơ quan
chức năng sẽ dễ dẫn đến tình trạng đảo nợ và tiềm ẩn nguy cơ “bong bóng” trên thị
trường. Nhà đầu tư không gom mua trái phiếu doanh nghiệp chỉ vì lãi suất cao bởi
sẽ rủi ro cho nhà đầu tư khi thị trường bất động sản có biến động. Trong bối cảnh lãi
suất huy động ở các NH chỉ bình quân ở mức từ 3,3 - 3,5%/năm đối với tiền gửi có


kỳ hạn từ 1 tháng đến dưới 6 tháng và 4,2 - 5,7%/năm đối với tiền gửi có kỳ hạn từ
6 tháng đến 12 tháng. Lãi suất mà các DN BĐS trả cho nhà đầu tư cao gấp đôi, gấp
ba lãi suất ngân hàng.
5. Hỗ trợ phát triển chính thức ODA
ODA và vốn vay ưu đãi là một trong những nguồn vốn bổ sung quan trọng
cho đầu tư phát triển của Việt Nam trong điều kiện nguồn lực trong nước cịn nhiều
hạn chế. Tính riêng trong giai đoạn 2016-2020, huy động vốn ODA và vốn vay ưu
đãi đạt 12,553 tỷ USD, trong đó vốn vay là 12,04 tỷ USD (vay ODA: 9,169 tỷ USD,
vay ưu đãi: 2,871 tỷ USD), viện trợ khơng hồn lại là 513 triệu USD.
Vốn đầu tư cơng nguồn ODA, vay ưu đãi nước ngồi được giao đầu năm
2021 của các địa phương là 63.709 tỉ đồng. Trong đó, vốn bổ sung có mục tiêu của
ngân sách trung ương là 34.913 tỉ đồng và vốn cho các địa phương vay lại là 28.796
tỉ đồng.
Theo ông Trương Hùng Long, Cục trưởng Cục Quản lý nợ và Tài chính đối
ngoại (Bộ Tài chính), tính đến cuối tháng 5-2021, số vốn nước ngoài mà các địa
phương đã giải ngân chỉ hơn 1.100 tỉ đồng, bằng 1,73% dự toán.
Đánh giá
Thời gian gần đây, việc sử dụng vốn ODA phát triển cơ sở hạ tầng, dự án đầu
tư xây dựng Bất động sản ngày càng ít thuận lợi hơn. Do:

● Tiến độ giải ngân thấp và rất chậm trong khi BĐS cần một lượng vốn
lớn và kịp thời
● Lãi suất của Việt Nam khơng cịn được hưởng ở mức như lúc cịn là
nước thu nhập thấp, so với bây giờ là nước có thu nhập trung bình.
● khi sử dụng vốn ODA - thực chất là viện trợ có ràng buộc - tức có điều
kiện buộc Việt Nam phải sử dụng tư vấn, nhà thầu với chi phí đắt hơn
so với việc không bị ràng buộc, nên các dự án ODA chi phí đầu tư phải
nói là cao.
● thời gian chuẩn bị, thủ tục để thực hiện dự án rất lâu, nhất là với dự án
BĐS
6. FDI
Trước sự bùng phát và diễn biến phức tạp của đại dịch Covid-19, sự trì trệ và
khủng hoảng của nền kinh tế thế giới, nguồn vốn đầu tư trực tiếp nước ngoài (FDI)
vào Việt Nam trong năm qua sụt giảm đáng kể. Trái ngược với xu hướng đó, dịng
FDI vào bất động sản (BĐS) lại tăng 18,6% so với năm 2019, tuy vậy lĩnh vực này
đã khơng thể duy trì vị trí thứ 2 từng có được, mà đã tụt xuống vị trí thứ 3 trong danh
sách các lĩnh vực thu hút đầu tư. Lĩnh vực BĐS được đánh giá sẽ tiếp tục có nhiều
cơ hội đón nhận dịng vốn FDI hơn trong năm 2021.
Năm 2020 cũng là một năm đầy biến động của dòng đầu tư FDI. Do tình hình
dịch bệnh Covid-19 bùng phát mạnh từ đầu năm nên ngay trong quý I/2020, vốn đầu
từ đăng ký mới vào lĩnh vực BĐS chỉ đạt 264 triệu USD, thấp hơn rất nhiều so với


con số 10,8 tỷ USD của cùng kỳ năm 2019. Sang quý II/2020, nguồn vốn FDI vào
lĩnh vực BĐS có tín hiệu tích cực hơn và đạt 587 triệu USD, gấp 2 lần q trước đó.
Dịng FDI chỉ thực sự khởi sắc trong quý III/2020 khi các doanh nghiệp trong lĩnh
vực BĐS bắt đầu hoạt động trở lại, các nền kinh tế trên thế giới thích ứng hơn
với“trạng thái bình thường mới”, thể hiện ở vốn FDI đăng ký vào lĩnh vực này đạt
2,35 tỷ USD, tăng tới 400% so với quý II/2020, đưa tổng số vốn đăng ký đầu tư
trong lĩnh vực BĐS lên gần 3,2 tỷ USD trong 9 tháng đầu năm 2020, chiếm khoảng

15% tổng nguồn vốn FDI đăng ký mới. Tuy nhiên, dòng vốn vào quý IV lại khơng có
được đà tăng của q III nên cả năm 2020, lĩnh vực kinh doanh bất động sản vẫn
đứng thứ vị trí 3 với vốn FDI đăng ký gần 4,2 tỉ USD, tăng 18,6% so với năm 2019,
chiếm 14,7% tổng vốn đăng ký đầu tư của cả nước; đứng sau lĩnh vực công nghiệp
chế biến, chế tạo 13,6 tỉ USD, chiếm 47,7% tổng vốn đầu tư đăng ký và lĩnh vực sản
xuất, phân phối điện, với tổng vốn đầu tư trên 5,1 tỉ USD, chiếm 18%. Trong tổng số
70 dự án FDI bất động sản được cấp phép mới năm 2020, chỉ nổi lên 5 dự án xây
dựng trung tâm thương mại và siêu thị, đều do một chủ đầu tư là Công ty cổ phần
Bất động sản Việt - Nhật triển khai rải rác tại 5 tỉnh là Bến Tre, Hải Dương, Thái
Bình, Thái Nguyên và Khánh Hòa, với tổng vốn đầu tư gần 72,3 triệu USD. Trong
đó, dự án FDI bất động sản bán lẻ lớn nhất được cấp phép mới trong năm là dự án
khu trung tâm thương mại và siêu thị tại TP. Nha Trang với quy mô 20.857 m2 của
Công ty cổ phần Bất động sản Việt - Nhật vào tháng 11/2020, có vốn đầu tư là 24,5
triệu USD. Ở kênh tăng vốn, Dự án Trung tâm tài chính - thương mại và các cơng
trình phụ trợ tại Khu đơ thị mới Mỗ Lao (Hà Đông, Hà Nội) do Công ty TSQ Việt Nam
thuộc Tập đoàn TSQ Finance (Ba Lan) trở thành dự án bất động sản bán lẻ duy nhất
thực hiện tăng vốn đầu tư trong năm 2020, với việc bổ sung 67,5 triệu USD hồi đầu
năm.
Bước sang năm 2021, dòng vốn FDI vào lĩnh vực BĐS đã có sự khởi sắc
ngay trong tháng 1 khi có tổng vốn đầu tư vào lĩnh vực này là gần 179 triệu USD,
chiếm 8,9% tổng vốn đầu tư đăng ký và giành lại vị trí thứ hai trong danh sách các
lĩnh vực thu hút FDI. Đây là một sự khởi đầu tốt đẹp để lĩnh vực BĐS Việt Nam tiếp
tục đón dịng vốn của các nhà đầu tư nước ngồi trong năm 2021, trong đó bất động
sản công nghiệp và bất động sản du lịch, nghỉ dưỡng sẽ là hai phân khúc nổi bật
nhất trên bản đồ thu hút dòng tiền đầu tư FDI. Bên cạnh đó, FDI bất động sản bán lẻ
năm nay sẽ tập trung chủ yếu vào các dự án phức hợp, thay vì phát triển các trung
tâm bán lẻ độc lập do thị trường bán lẻ đang có xu hướng chậm lại dần do chịu ảnh
hưởng nặng nề của Covid-19 và xu hướng tiêu dùng tại Việt Nam cũng đang có sự
thay đổi khi thương mại điện tử ngày càng phát triển.
Đánh giá

Nguồn vốn FDI đổ vào thị trường bất động sản nhìn chung vẫn rất lớn và là
một trong những nguồn vốn chính cho các doanh nghiệp BĐS hoạt động.
7. Tín dụng tư nhân vào nguồn vốn BĐS
Tại ngân hàng Techcombank đến ngày 30/6, cho vay cá nhân của ngân hàng
này, chủ yếu là cho vay mua nhà, đạt gần 129.000 tỷ đồng, tăng 16% so với cùng kỳ
và chiếm 41,13% tổng dư nợ của Ngân hàng.
Tại VPBank, tính đến 30/6/2021, dư nợ cho vay cá nhân mua nhà ở, quyền


sử đụng đất ở của là gần 46.000 tỷ đồng, tăng hơn 26% so với cùng kỳ năm ngoái
và chiếm 14,8% tổng dư nợ tín dụng.
Tại TPBank, cho vay tiêu dùng cá nhân và hộ gia đình, trong đó có
cho vay cá nhân mua nhà, tăng 13,5% và chiếm hơn 51,2% tổng dư nợ
cho vay.
Ngân Hàng nhà nước cho hay, đến 30/6 tín dụng bất động sản đạt
hơn 672.000 tỷ đồng, trong đó dư nợ tín dụng đối với cho vay xây dựng,
sửa chữa nhà để bán chiếm 14,8%
Đánh giá
Nguồn vốn tín dụng tư nhân là nguồn vốn có rủi ro cao do chủ doanh nghiệp
phải chịu trách nhiệm bằng tồn bộ tài sản của mình trước mọi hoạt động kinh
doanh, đầu tư của doanh nghiệp.

II.

Nghiên cứu các nội dung trong Báo cáo tài chính Doanh nghiệp
1. Các nội dung trong Báo cáo tài chính Doanh nghiệp
Báo cáo tài chính thường được chịu trách nhiệm bởi bộ phận kế toán của
cơng ty. Một bộ báo cáo tài chính đầy đủ bao gồm 4 loại sau đây:
● Bảng cân đối kế tốn

Phản ánh tình hình tài sản, nguồn vốn tại một thời điểm hiện tại của doanh nghiệp.
Bảng cân đối kế tốn phản ánh nguồn vốn hình thành tài sản của doanh nghiệp.
Trong đó:
+ Tài sản gồm: tài sản ngắn hạn (gồm tiền mặt, khoản phải thu và hàng tồn


kho) và tài sản dài hạn (gồm các tòa nhà, máy móc và các tài sản vơ hình).
+ Nợ cũng gồm: nợ ngắn hạn (các khoản phải trả trong thời hạn 12 tháng tiếp
theo) và dài hạn.

● Bảng báo cáo kết quả hoạt động kinh doanh

Hay còn được gọi là báo cáo thu nhập (báo cáo kết quả lãi và lỗ). Thông qua báo


cáo, doanh nghiệp có thể nắm được tất cả các khoản chi phí phát sinh và lãi/lỗ vào
cuối kỳ. Trong báo cáo, các chỉ tiêu thể hiện gồm:
+ Đầu tiên là tất cả các doanh thu từ bán hàng và cung cấp dịch vụ.
+ Tiếp theo là các chi phí phát sinh từ chi phí sản xuất, chi phí quản lý, chi phí
bán hàng và chi phí tài chính.
+ Phần cuối cùng thể hiện lợi nhuận ròng.
Lợi nhuận ròng trước lãi và thuế = Chi phí – Lợi nhuận gộp
●

Báo cáo lưu chuyển tiền tệ

Đây là báo cáo giúp kiểm sốt được dịng tiền vào và ra của doanh nghiệp. Tiền
mặt là khoản rất quan trọng, giúp doanh nghiệp thanh toán nhanh các khoản cần
thiết. Việc thiếu hụt tiền mặt sẽ dẫn đến nhiều hệ lụy khó lường. Và đặc biệt cho dù
doanh nghiệp đang phát triển, việc thiếu hụt tiền mặt vẫn có thể xảy ra. Vậy báo cáo

lưu chuyển tiền mặt rất quan trọng.

Trong báo cáo thể hiện dòng tiền mặt vào và ra ở 3 phần:
+ Dòng tiền do hoạt động kinh doanh của doanh nghiệp: các chi phí thực tế
phát sinh và doanh thu.


+ Phần dòng tiền từ hoạt động đầu tư: tiền mặt, tài sản dài hạn hoặc thu nhập
từ việc bán tài sản dài hạn.
+ Từ hoạt động tài chính: nguồn thu từ lãi xuất được trả, vay mới hoặc được
trả tiền vay.
● Thuyết minh báo cáo tài chính
Thơng qua số liệu trong “Bảng cân đối kế toán”, “Báo cáo kết quả hoạt động
kinh doanh” và “Bảng lưu chuyển tiền tệ”. Kế tốn sẽ phân tích chi tiết và tường
thuật lại theo các chỉ tiêu đã được quy định.
Bên cạnh các thơng tin được quy định, doanh nghiệp có thể thêm các thông tin
khác tùy theo yêu cầu.
Sau khi chuẩn bị xong bộ báo cáo tài chính, doanh nghiệp sẽ nộp cho cơ quan
chức năng, công bố thông tin đại chúng,…
2. Báo cáo Tài chính của 5 DN trong 3 năm liên tiếp
(trang cuối)
III.
Các chỉ tiêu tài chính của Doanh nghiệp
1. Nhóm chỉ tiêu về khả năng thanh tốn
Chỉ tiêu về khả năng thanh toán lại bao gồm hệ số thanh toán ngắn hạn, hệ số
thanh toán nhanh, khả năng thanh tốn lãi vay, khả năng hồn tồn trả nợ vay và
khả năng thanh tốn lãi vay. Trong đó:
● Hệ số thanh toán ngắn hạn: Đây là hệ số được sử dụng nhằm đánh giá khả
năng thanh toán các khoản nợ đến hạn trong vịng 12 tháng bằng cách tài
sản có thể chuyển hóa thành tiền trong 12 tháng tới.

Cơng thức:
Tài sản ngắn hạn/ Nợ ngắn hạn
Kết quả: Nếu trên 1 thì an tồn cịn nếu dưới 1 thì doanh nghiệp có thể đang dùng
các khoản vay ngắn hạn để tài trợ cho các tài sản dài hạn, dẫn đến vốn lưu động
rịng âm.
● Hệ số thanh tốn nhanh: Hệ số thanh toán nhanh giúp doanh nghiệp đánh
giá khả năng sẵn sàng thanh toán nợ ngắn hạn cao hơn so với hệ số thanh
tốn ngắn hạn.
Cơng thức:
(Tài sản lưu động - Hàng tồn kho)/Nợ ngắn hạn
Kết quả: Nếu hệ số này trên 0,5 lần: an toàn
● Khả năng hoàn toàn trả nợ vay: Khả năng hoàn toàn trả nợ vay đánh giá
khả năng trả lãi vay bằng tiền mặt chứ không phải từ lợi nhuận hạch tốn.
Cơng thức:
(Lưu chuyển tiền thuần từ HĐKD + Thuế thu nhập + Chi phí trả lãi vay)/Chi phí
trả lãi vay.
Kết quả: Nếu chỉ số này bằng 2 thì an tồn, nếu chỉ số này <1 thì doanh nghiệp bị


lỗ.
● Khả năng thanh toán lãi vay: Khả năng thanh toán lãi vay cho biết khả năng
trả phần lãi của khoản đi vay, chứ không cho biết khả năng trả cả phần gốc
lẫn phần lãi.
Công thức:
(Lợi nhuận trước thuế + Khấu hao + Chi phí trả lãi vay)/(Tiền trả nợ gốc + Chi
phí trả lãi vay.)
Kết quả: Nếu chỉ số bằng 1 là an toàn, chỉ số lớn hơn 1 thì doanh nghiệp hồn tồn
có khả năng trả lãi vay. Nếu nhỏ hơn 1 thì chứng tỏ cơng ty đã vay quá nhiều và
không đủ khả năng để trả lãi vay.
1. Nhóm chỉ tiêu về địn bẩy tài chính

Nhóm chỉ tiêu về địn bẩy tài chính bao gồm hệ số tự tài trợ, hệ số địn bẩy tài
chính, hệ số tài sản cố định, hệ số thích ứng dài hạn và tỷ số nợ trên tài sản.
● Hệ số tự tài trợ: Là hệ số đánh giá mức độ tự chủ về tài chính của doanh
nghiệp và khả năng bù đắp tổn thất bằng vốn chủ sở hữu.
Công thức:
Vốn chủ sở hữu/Tổng nguồn vốn.
Kết quả: Hệ số càng cao thì doanh nghiệp càng an toàn. Hệ số tối thiểu (+) 15%
đối với vay có tài sản đảm bảo và (-) 20% đối với vay khơng có đảm bảo.
● Hệ số địn bẩy tài chính: Hệ số địn bẩy tài chính thể hiện mối quan hệ giữa
nguồn vốn vay và vốn chủ sở hữu, thể hiện khả năng tự chủ tài chính của mỗi
doanh nghiệp. Ngồi ra, hệ số này cịn cho phép đánh giá tác động tích cực
hoặc tiêu cực của việc vay vốn đến ROE.
Cơng thức:
Tổng tài sản bình quân/Vốn chủ sở hữu bình quân.
● Hệ số tài sản cố định: Hệ số đánh giá mức độ ổn định của việc đầu tư và
TSCĐ.
Công thức:
Tài sản cố định/Vốn chủ sở hữu.
Kết quả: Hệ số nhỏ sẽ thể hiện sự an tồn cho doanh nghiệp.
● Hệ số thích ứng dài hạn: Đánh giá khả năng doanh nghiệp có thể trang trải
tài sản dài hạn bằng các nguồn vốn ổn định dài hạn.
Công thức:
Tài sản dài hạn/(Vốn chủ sở hữu + Nợ dài hạn).
Lưu ý hệ số này không được vượt quá số 1.
● Tỷ số nợ trên tài sản: Tỷ số này cho biết phần trăm tài sản của doanh
nghiệp là tài sản đi vay, giúp chủ tài chính biết được khả năng tự chủ tài chính
cho doanh nghiệp.
Cơng thức:
(Tổng nợ/Tổng tài sản) x 100%
Kết quả: Tỷ số quá nhỏ thì số tiền doanh nghiệp vay ít.

2. Nhóm chỉ tiêu về khả năng hoạt động
Nhóm chỉ tiêu về khả năng hoạt động bao gồm vòng quay tổng tài sản, vòng quay
vốn lưu động, chu kỳ hàng tồn kho, kỳ thu tiền bình qn và thời gian thanh tốn


cơng nợ. Trong đó:
● Vịng quay tổng tài sản: Cho biết tổng tài sản được chuyển đổi bao nhiêu
lần thành doanh thu trong 1 năm.
Công thức:
Doanh thu thuần/Tổng tài sản bình quân.
Kết quả: Chỉ số cao phản ánh hiệu quả sử dụng tài sản cao.
● Vòng quay vốn lưu động: Cho biết tài sản ngắn hạn được chuyển đổi bao
nhiêu lần thành doanh thu.
Công thức:
Doanh thu thuần/Tổng tài sản ngắn hạn bình quân.
Kết quả: Chỉ số cao phản ánh hiệu quả sử dụng tài sản ngắn hạn.
● Chu kỳ hàng tồn kho: Cho biết hiệu quả của doanh nghiệp trong việc quản
lý hàng tồn kho, đánh giá tính thành khoản của hàng tồn kho.
Cơng thức:
(Hàng tồn kho bình qn x360)/Giá vốn hàng bán.
● Kỳ thu tiền bình quân: Cho biết số ngày bình quân cần sử dụng để chuyển
các khoản phải thu tiền mặt thành tiền mặt. Thể hiện khả năng thu nợ từ
khách hàng và chính sách tín dụng thương mại của doanh nghiệp.
Công thức:
Các khoản phải thu TM bình quân x 360/ Doanh thu thuần.
● Thời gian thanh tốn cơng nợ: Cho biết thời gian từ khi mua hàng hóa,
ngun vật liệu cho tới khi thanh tốn tiền.
Cơng thức:
Các khoản phải trả TM bình qn x 360.
3. Nhóm chỉ tiêu về khả năng tăng trưởng

Nhóm chỉ tiêu về khả năng tăng trưởng bao gồm tỷ lệ tăng trưởng doanh thu, tỷ lệ
tăng trưởng lợi nhuận kinh doanh. Trong đó:
● Tỷ lệ tăng trưởng doanh thu: Tỷ lệ này càng cao càng tốt và khơng được
âm.
Cơng thức tính:
(DTT kỳ hiện tại/DTT kỳ trước) - 1
● Tỷ lệ tăng trưởng lợi nhuận kinh doanh: Tỷ lệ này càng dương, càng cao
càng tốt.
Cơng thức tính:
(LN từ HĐKD kỳ hiện tại/LN từ HĐKD kỳ trước) - 1
4. Nhóm chỉ tiêu về khả năng sinh lời
Nhóm chỉ tiêu về khả năng sinh lời bao gồm tỷ suất lợi nhuận gộp, tỷ suất sinh lời
của tài sản, tỷ suất sinh lời của VCSH. Trong đó:
● Tỷ suất lợi nhuận gộp: Thể hiện mức độ hiệu quả khi sử dụng các yếu tố
đầu vào trong 1 quy trình sản xuất kinh doanh cho doanh nghiệp. Chỉ tiêu này
càng cao càng tốt.
Công thức:
LN gộp từ bán hàng/Doanh thu thuần.
● Tỷ suất sinh lời của tài sản: Đo lường kết quả sử dụng tài sản của doanh


nghiệp để tạo ra lợi nhuận. Tỷ số sinh lời của tài sản càng cao càng tốt.
Cơng thức tính:
Lợi nhuận sau thuế/Tổng tài sản bình quân.
● Tỷ suất sinh lời của tài sản: Tỷ suất phản ánh hiệu quả sản xuất kinh doanh
của doanh nghiệp từ nguồn vốn chủ sở hữu. Chỉ số này càng cao càng tốt.
Công thức:
Lợi nhuận sau thuế/Tổng tài sản bình quân
● Tỷ suất sinh lời của VCSH: Tỷ suất phản ánh hiệu quả sản xuất kinh doanh
của doanh nghiệp từ nguồn vốn chủ sở hữu. Chỉ số này càng cao càng tốt.

Công thức:
Lợi nhuận sau thuế/Vốn chủ sở hữu bình qn.
5. Nhóm chỉ tiêu về đánh giá dịng tiền
Nhóm chỉ tiêu về đánh giá dịng tiền bao gồm lưu chuyển tiền từ HĐKD trên DTT
và lưu chuyển tiền từ HĐkD trên vốn CSH.
● Lưu chuyển tiền từ HĐKD trên DTT: Đánh giá khả năng thu tiền mặt từ
doanh thu
Công thức:
LCTT từ hoạt động kinh doanh/Doanh thu thuần
● Lưu chuyển tiền từ HĐKD trên vốn CSH: Đánh giá khả năng tạo tiền từ vốn
chủ sở hữu, những biểu hiện ban đầu về tình hình tài chính của doanh
nghiệp.
Công thức:
LCTT từ hoạt động kinh doanh/Vốn chủ sở hữu