Điều chỉnh giá hợp đồng xây dựng trong trường hợp thay đổi khối lượng và có biến động giá

NGHIÊN CỨU, ĐỀ XUẤT PHƯƠNG PHÁP ĐIỀU CHỈNH GIÁ
HỢP ĐỒNG XÂY DỰNG TRONG TRƯỜNG HỢP THAY ĐỔI
KHỐI LƯỢNG VÀ CÓ BIẾN ĐỘNG GIÁ
NỘI DUNG CHÍNH (2 PHẦN)
I. TỔNG QUAN HỢP ĐỒNG XÂY DỰNG
II. MỘT SỐ NHẬN XÉT VỀ PHƯƠNG PHÁP
ĐIỀU CHỈNH GIÁ HỢP ĐỒNG XÂY
DỰNG, NGHIÊN CỨU ĐỀ XUẤT MỘT
SỐ CHỈ DẪN ĐIỀU CHỈNH GIÁ HỢP
ĐỒNG XÂY DỰNG
I. TỔNG QUAN VỀ HỢP ĐỒNG XÂY
DỰNG
•
ĐỊNH NGHĨA:
Hợp đồng trong hoạt động xây dựng là hợp đồng dân sự. Hợp đồng
trong hoạt động xây dựng (sau đây gọi tắt là hợp đồng xây dựng) là
sự thoả thuận bằng văn bản giữa bên giao thầu và bên nhận thầu về
việc xác lập, thay đổi hoặc chấm dứt quyền, nghĩa vụ của các bên để
thực hiện một, một số hay toàn bộ công việc trong hoạt động xây
dựng. Hợp đồng xây dựng là văn bản pháp lý ràng buộc quyền và
nghĩa vụ các bên tham gia hợp đồng; Các tranh chấp giữa các bên
tham gia hợp đồng được giải quyết trên cơ sở hợp đồng đã ký kết có
hiệu lực pháp luật; Các tranh chấp chưa được thoả thuận trong hợp
đồng thì giải quyết trên cơ sở qui định của pháp luật có liên quan.
Bên giao thầu là chủ đầu tư hoặc tổng thầu hoặc nhà thầu
chính.
Bên nhận thầu là tổng thầu hoặc nhà thầu chính khi bên giao
thầu là chủ đầu tư; là nhà thầu phụ khi bên giao thầu là tổng thầu
hoặc nhà thầu chính.
I. TỔNG QUAN VỀ HỢP ĐỒNG XÂY
DỰNG

MỘT SỐ NỘI DUNG CHÍNH CỦA HỢP ĐỒNG
Các công việc, nhiệm vụ phải thực hiện;
Các loại bảo lãnh;
Chất lượng và các yêu cầu kỹ thuật khác của công việc;
Thời gian và tiến độ thực hiện;
Giá hợp đồng, phương thức thanh toán;
Điều kiện nghiệm thu và bàn giao;
Thời hạn bảo hành;
Trách nhiệm do vi phạm hợp đồng;
Điều chỉnh hợp đồng;
Các thoả thuận khác theo từng loại hợp đồng;
Ngôn ngữ sử dụng trong hợp đồng.
…
II. MỘT SỐ NHẬN XÉT VỀ
PHƯƠNG PHÁP ĐIỀU
CHỈNH GIÁ HỢP ĐỒNG
XÂY DỰNG, NGHIÊN
CỨU ĐỀ XUẤT MỘT SỐ
CHỈ DẪN ĐIỀU CHỈNH
GIÁ HỢP ĐỒNG XÂY
DỰNG

II.1 MỘT SỐ NHẬN XÉT VỀ
ĐIỀU CHỈNH GIÁ HỢP ĐỒNG
XÂY DỰNG THEO CÁC VĂN
BẢN HƯỚNG DẪN CỦA NHÀ
NƯỚC

II.2 NHẬN XÉT CÁC PHƯƠNG
ÁN ĐIỀU CHỈNH GIÁ HỢP

ĐỒNG XÂY DỰNG

II.3 MỘT SỐ KIẾN NGHỊ VỀ
PHƯƠNG PHÁP ĐIỀU CHỈNH
GIÁ HỢP ĐỒNG XÂY DỰNG
II.1 MỘT SỐ NHẬN XÉT VỀ ĐIỀU CHỈNH GIÁ HỢP
ĐỒNG XÂY DỰNG THEO CÁC VĂN BẢN HƯỚNG
DẪN CỦA NHÀ NƯỚC

Thứ nhất
Trường hợp khối lượng thực tế tăng giảm lớn hơn 20% khối lượng công việc tương ứng
ký trong hợp đồng gốc chưa có những chỉ dẫn cụ thể về cơ sở và phương pháp điều chỉnh
giá hợp đồng

Thứ hai
Không nên sử dụng giá vật liệu trong dự toán gói thầu mà phải sử dụng giá vật liệu trong
giá hợp đồng để xác định chênh lệch vật liệu khi lập dự toán chi phí xây dựng bổ sung để
áp dụng điều chỉnh hợp đồng theo phương pháp bù trừ trực tiếp (Thông tư 09/2008/TT-
BXD ngày 17/4/2008)

Thứ ba
Chưa có chỉ dẫn cụ thể về cách xác định hệ số điều chỉnh chi phí vật liệu khi điều chỉnh
"đơn giá" trong hợp đồng khi có biến động giá cả, tiền lương và các chế độ khác do nhà
nước thay đổi

Thứ tư
Chưa có chỉ dẫn cụ thể về cách xác định hệ số điều chỉnh chi phí vật liệu khi điều chỉnh giá
hợp đồng xây dựng theo phương pháp bù trừ trực tiếp (Thông tư 09/2008/TT-BXD ngày
17/4/2008)
II.1 MỘT SỐ NHẬN XÉT VỀ ĐIỀU CHỈNH GIÁ HỢP

ĐỒNG XÂY DỰNG THEO CÁC VĂN BẢN HƯỚNG
DẪN CỦA NHÀ NƯỚC

Thứ năm
Không nên sử dụng chỉ số giá xây dựng do bộ xây dựng hoặc tổng
cục thống kê ban hành để điều chỉnh giá xây dựng mà phải sử dụng
chỉ số giá xây dựng xác định theo mặt bằng giá lúc điều chỉnh hợp
đồng so với giá vật liệu dùng để xác định giá trị hợp đồng

Thứ sáu
Áp dụng công thức điều chỉnh giá hợp đồng trong phụ lục của thông
tư 06/2007/TT-BXD ngày 25/7/2007 là khó khăn và chưa hướng dẫn
cụ thể cách xác định các hệ số

Thứ bảy
Các phương pháp mới chỉ được nêu ra chung chung, chưa có những
chỉ dẫn cụ thể, đối tượng nào được áp dụng phương pháp, đối tượng
nào không, chưa chỉ ra văn bản hướng dẫn, ví dụ phương pháp bù trừ
trực tiếp, không chỉ ra phương pháp cũng như không chỉ ra văn bản
hướng dẫn phương pháp ấy.
CÁC PHƯƠNG PHÁP ĐIỀU CHỈNH GIÁ

PHƯƠNG PHÁP BÙ TRỪ TRỰC TIẾP

PHƯƠNG PHÁP ÁP DỤNG CHỈ SỐ GIÁ

CÔNG THỨC XÁC ĐỊNH HỆ SỐ ĐIỀU
CHỈNH (THÔNG TƯ 06/2007)
II.2 NHN XẫT CC PHNG N IU
CHNH GI HP NG XY DNG

II.2.1 PH NG PHáP Bù TR TR C TI P

Theo hướng dân của thông tư 09/2008/TT-BXD ngày 17/4/2008 về
lập bản tổng hợp dự toán chi phí xây dựng bổ xung để điều chỉnh giá
hợp đồng như sau

Trong đó
: Là giá trị hợp đồng sau khi đã điều chỉnh
: Là giá trị hợp đồng trước khi đã điều chỉnh
: Là giá trị tăng hoặc giảm do các nhân tố biến động gây ra
HD
tr
HD
s
HD
GGG =
s
HD
G
tr
HD
G
HD
G
PHƯƠNG PHáP Bù TRừ TRựC TIếP
: được lập thep bảng sau
1.Chi phí trực tiếp phần biến đổi
1.1) Chi phí vật liệu phần biến đổi:
1.2) Chi phí nhân công phần biến đổi
1.3) Chi phí máy phần biến đổi

1.4) Chi phí trực tiếp khác phần biến đổi
2.Chi phí chung phần biến đổi :
3.Thu nhập chịu thuế tính trước phần thay đổi:
4. Chi phí xây dựng trước thuế phần thay đổi:
5.Thuế giá trị gia tăng phần thay đổi:
6. Chi phí xây dựng sau thuế phần thay đổi:
HD
G
TTMNCVL
K
=+++ )(
VL
NC
M
K
HD
k
TtMNCVL =ì++
%
)(
PpT
HD
=ì
%
LlPT
HD
=ì+
%
)(
tr

HD
GLPT =++
VATGTS
tr
HDVAT
=ì
HD
tr
HD
GVATG =+
Nghiên cứu đề xuất phương pháp xác định các chi phí vật liệu,nhân
công,máy thi công phần thay đổi tang hoặc giảm do các nhân tố gây
ra
b1 .Ttrường hợp khối lượng công việc không có trong hợp đồng. Là phần
công việc phát sinh tang thêm trong quá trinh thi công
Mức chênh lệch giưa giá trị khối lượng công việc thực tế thực hiện với giá trị khối
lượng công việc ký kết giua chủ đâu tư và nhà thầu ban đầu ký kết
Trong đó
: Là giá trị các khoản chi phí thực tế thực hiện sinh thêm không có trong hợp
đồng giưa chủ đầu tư với nhà thầu
: Là khối lượng thực tế thi công nhưng công việc việc loại i phát sinh trong quá
trinh thi công mà không có trong hợp đồng
: Là giá thành phần công việc lọai i phát sinh trong quá trinh thi công mà không
có trong hợp đồng tại thời điểm thanh toán
n : Là tổng số thành phần công việc phát sinh trong quá trinh thi công mà không có
trong hợp đồng

=
=
n

i
iips
xPQX
1
1
ps
X
i
Q
1
i
P
b2 . Trường hợp khối lượng công việc có trong hợp
đồng mà trong quá trInh thi công có thay đổi khối lư
ợng hoặc đơn giá

Xảy ra ba trường hợp sau
1-Khi thay đổi khối lượng giưa khối lượng thực tế thi công
với khối lượng ký kết ban đầu giưa chủ đầu tư với nhà thầu
mà giá không thay đổi trong quá trinh thi công
2- Khi xảy ra biến động giá cả trong quá trinh thi công mà
không biến đổi khối lượng công việc đã ký kết với chủ đầu
tư
3- Khi xảy ra sự thay đổi khối lượng công việc và xảy ra
biến động giá cả các công việc trong quá trinh thực hiện
xây dựng
1-Khi thay đổi khối lượng giưa khối lượng thực tế thi công
với khối lượng ký kết ban đầu giưa chủ đầu tư với nhà
thầu mà giá không thay đổi trong quá trinh thi công
Trong đó

: Là mức chênh lệch giưa giá trị khối lượng công việc thực tế thực hiện với giá trị
khối lượng công việc ký kết giưa chủ đâu tư và nhà thầu ban đầu
: Là khối lượng thực tế thi công công việc loại i có thay đổi khối lượng mà không
thay đổi giá
: Là khối lượng công việc loại i ban đầu chủ đầu tư ký kết với nhà thầu có thay
đổi khối lượng mà không thay đổi giá
: Là giá thành phần công việc lọai i được ký kết giưa chủ đầu tư và nhà thầu
ban đầu mà không thay đổi trong quá trinh thi công
n : Là tổng số thành phần công việc có thay đổi khối lượng thục tế thi công với khối
lượng ban đầu ký giưa chủ đầu tư với nhà thầu mà giá không thay đổi

=
=
n
i
o
iiitd
xPQQX
1
01
)(
td
X
1
i
Q
o
i
Q
o

i
P
1-Khi thay đổi khối lượng giưa khối lượng thực tế thi công
với khối lượng ký kết ban đầu giưa chủ đầu tư với nhà
thầu mà giá không thay đổi trong quá trinh thi công
stt Tên vật liệu
Khối lượng gốc Khối lương thực
tế
Chênh lệch khối
lượng
Giá vật liệu Mức giá trị vật
liệu chênh lệch
1 2 3 4 5=4-3 6 7=5x6
1 A
2 B
3 C
. .
N T
Tổng
2- Khi xảy ra biến động giá cả trong quá trinh thi
công mà không biến đổi khối lượng công việc đã
ký kết với chủ đầu tư
Trong đó
: Là mức chênh lệch giưa giá trị khối lượng công việc thực tế thực hiện với giá
trị khối lượng công việc ký kết giưa chủ đâu tư và nhà thầu ban đầu
-: Là khối lượng công việc thực tế thi công vật liệu loại i có thay đổi giá mà
không thay khối lượng
-: Là khối lượng công việc loại i ban đầu chủ đầu tư ký kết với nhà thầu có thay
đổi giá mà không thay đổi khối lượng
-: Là khối lượng công việc loại i được ký kết giưa chủ đầu tư và nhà thầu ban

đầu mà không thay đổi trong quá trinh thi công
m : Là tổng số các thành phần công việc có thay đổi giá thục tế thi công với giá
ban đầu ký giưa chủ đầu tư với nhà thầu mà khối lượng không thay đổi

=
=
m
i
o
iiitd
xQPPX
1
01
)(
td
X
1
i
P
o
i
P
o
i
Q
2- Khi xảy ra biến động giá cả trong quá trinh thi
công mà không biến đổi khối lượng công việc đã
ký kết với chủ đầu tư
stt Tên vật liệu
Giá vật liệu

gốc
Giá vật liệu
thực tế
Chênh lệch giá
vật liệu
Khối lượng vật
liệu
Mức giá trị
vật liệu
chênh lệch
1 2 3 4 5=4-3 6 7=5x6
1 A
2 B
3 C
. .
N T
Tổng
3- Khi xảy ra sự thay đổi khối lượng công việc và
xảy ra biến động giá cả các công việc trong quá
trinh thực hiện xây dựng

Trong đó

: Là mức chênh lệch giưa giá trị khối lượng công việc thực tế thực hiện với giá trị
khối lượng công việc ký kết giưa chủ đâu tư và nhà thầu ban đầu
-: Là giá thành phần công việc thực tế thi công loại i có thay đổi giá và khối lư
ợng
-: Là giá vật liệu ban đầu chủ đầu tư ký kết với nhà thầu vật liệu loại i có thay
đổi giá và khối lượng
-: Là khối lượng công việc loại i được ký kết giưa chủ đầu tư và nhà thầu ban

đầu có thay đổi giá và khối lượng
-: Là khối lượng công việc loại i thực tế thực hiện có thay đổi giá và khối lượng
p : Là tổng số các thành phần công việc có thay đổi giá và khối lượng thục tế thi
công với giá và khối lượng ban đầu ký giưa chủ đầu tư với nhà thầu

})(){(
11
1
01
i
o
ii
p
i
o
iiitd
xPQQxQPPX +=

=
td
X
1
i
P
o
i
P
o
i
Q

1
i
Q
3- Khi xảy ra sự thay đổi khối lượng công việc và
xảy ra biến động giá cả các công việc trong quá
trinh thực hiện xây dựng
STT
Tên vật
liệu
Giá vật liệu
gốc
Giá vật liệu
thực tế
Chênh lệch
Giá vật liệu
Khối lượng
VL gốc
Khối lượng
VL thực tế
Chênh
lệch
khối lượng
Mức giá trị vật liệu
chênh lệch
1 2 3 4 5=4-3 6 7 8=7-6 9=5*6+8*4
1 A
2 B
3 C
. .
. .

P T
Tổng

Vậy mức chênh lệch giưa giá trị khối lượng công việc thực
tế thực hiện với giá trị khối lượng công việc ký kết giưa chủ
đâu tư và nhà thầu là
tdps
XXX +=
Công ty xây dung A ký hợp đồng với doanh nghiệp B, xây dựng 1 nhà máy trong hợp đồng xây dựng
được ghi rõ từng loại vật liệu với khối lượng và đơn giá cụ thể cần cho quá trinh thi công
Trong quá trinh thi công tới khi nghiệm thu có một số vật liệu sau thay đổi giá và khối lượng so với
giá và khối lượng ban đầu ký kết
đơn vị 1000đ
stt
Tên vật liệu đơn vị Giá vl ký
kết
Giá vật liệu
thực tế
Khối lượng
vl ký kết
Khối lượng
vl thực tế
1 Xi mang Tấn 0.8 0.9 100 120
2 thép hinh Tấn 12 11.5 125 130
3 Gạch Viên 0.5 0.8 150000 170000
4 Cát váng M3 100 140 760 890
Các vật liệu khác không thay đổi khối lượng và gia thực tế thi công với giá và khối lượng gốc. Không có công
việc nào phat sinh tang thêm
Yêu cầu
Xác định phần giá trị vật liệu thực tế tang thêm giưa thực hiện với kế hoạch

Lập bang tính
đơn vị: 1000đ
STT
Tên vật liệu
Giá vl
Gốc
Giá vật liệu
Thực tế
Chênh lệch
giá vật liệu
Khối lượng
VL gốc
Khối lượng
VL thực tế
Chênh
lệch
khối
lượng
Mức giá trị
vật liệu
chênh lệch
1 2 3 4 5=4-3 6 7 8=7-6 9=5*6+8*4
1 Xi mang(tấn) 0.8 0.9 0.1 100 120 20
118
2 thép hinh (tấn) 12 11.5 -0.5 125 130 5
1432.5
3 Gạch (viên) 0.5 0.8 0.3 150000 170000 20000
181000
4 Cát váng (m3) 100 140 40 760 890 130
155000

Tổng
337550.5
Vậy phần giá trị vậy liệu thực tế tăng thêm giữa thực hiện với kế hoạch là 337550500 đ
Hướng dẫn trinh tự xác định dự toán chi phí xây dựng
bổ sung để điều chỉnh hợp đồng xây dựng

Bước 1 :
- Xác định khối lượng xây lắp thuộc phảm vi được điều chỉnh do thay đổi giá cả
vật liệu,tiền lương, giá máy thi công
- Xác định khối lượng xây lắp tang hoặc giảm đi so với phân khối lượng trong
hợp đồng mà giá cả không thay đổi trong hợp đồng
- Xác định khối lượng xây lắp thay đổi cả khối lượng và giá cả giưa thực tế thực
hiện so với trong hợp đồng giưa chủ đầu tư và nhà thầu
- Xác định khối lượng xây lắp phát sinh không có trong hợp đồng

Bước 2 :
Xác định giá vật liệu, nhân công ,máy thi công được ding để điều chỉnh hợp
đồng được chủ đầu tư , nhà thầu và các cơ quan có them quyên cho phép chấp
nhận

Bước 3 :
Lập bảng tổng hợp dự toán chi phí xây dựng bổ sung và xác định giá trị hợp
đồng sau khi ta đã điều chỉnh bổ sung
PHƯƠNG PHÁP ÁP DỤNG CHỈ SỐ GIÁ

Hệ số tăng giá được xác định theo công thức sau:
Trong đó:
- K là hệ số tăng giá tại thời điểm điều chỉnh
- Ki là chỉ số giá tại thời điểm điều chỉnh
- K

O
là chỉ số giá tại thời điểm được quy ước làm gốc, do thỏa
thuận giữa chủ đầu tư với nhà thầu
0
0
K
KK
K
i
−
=
PHƯƠNG PHÁP ÁP DỤNG CHỈ SỐ GIÁ

Chỉ số giá vật liệu xây dựng công trình (K
VL
)
Trong đó:
P
VLJ
: Tỷ trọng chi phí bình quân của loại vật liệu xây dựng chủ
yếu thứ j trong tổng chi phí các loại vật liệu xây dựng chủ yếu
của các công trình;
K
VLj
: Chỉ số giá loại vật liệu xây dựng thứ j
m : Số loại vật liệu xây dựng chủ yếu.
VLj
m
1j
vljVL

KPK
∑
=
=
PHƯƠNG PHÁP ÁP DỤNG CHỈ SỐ GIÁ

Tỷ trọng chi phí bình quân (Pvlj) của loại vật liệu xây dựng chủ yếu
thứ j trong tổng chi phí các loại vật liệu chủ yếu bằng bình quân các tỷ
trọng chi phí loại vật liệu xây dựng chủ yếu thứ j của các công trình
đại diện.

Tổng các tỷ trọng chi phí loại vật liệu xây dựng chủ yếu bằng 1.
Trong đó:
P
i
VLj
: Tỷ trọng chi phi loại vật liệu xây dựng chủ yếu thứ j của công
trình i
G
i
VLj
: Chi phí loại vật liệu xây dựng chủ yếu thứ j của công trình i.
∑
=
=
m
1j
i
vlj
i

vlj
i
vlj
G
G
P