bài giảng kinh tế lượng

1

Học viện tài chính

môn học

Định giá tài sản


Kết cấu môn học
Chơng 1
Khái niệm cơ bản và
nguyên tắc định giá trong
nền kinh tế thị trờng

Môn học
Định giá tài sản
Chơng 2
Định giá bất động sản

Chơng 3
Các phơng pháp
định giá doanh nghiÖp


3

Chơng 1: Khái niệm cơ bản và nguyên tắc
định giá trong nền kinh tế thị trờng

II. Các nhân tố

ảnh hởng đến
giá trị tài sản

I. Các khái niệm
cơ bản
Chơng 1

III. Nguyên tắc
định giá


4

I. Các khái niệm cơ bản

Các khái niệm cơ bản

1.1

1.2

1.3

1.4

Tài sản

Quyền sở hữu

Giá trị

Thẩm định giá

1.5
Gi thị trờng
& gi phi TT.


5

1.1 Tài sản
1.1.1 Khái niệm
Tài sản là nguồn lực do doanh
nghiệp kiểm soát, là kết quả
của những hoạt động trong
quá khứ, mà từ đó một số lợi
ích kinh tế trong tơng lai có
thể dự kiến trớc một cách hợp
lý.

"Tài sản: là một nguồn lực:
+ Doanh nghiệp kiểm soát đợc; và
+ Dự tính đem lại lợi ích kinh
tế trong tơng lai cho doanh
nghiệp.

Theo nghĩa chung nhất: tài sản là của cải vật chất hoặc tinh thần
(nguồn lực) có giá trị đối víi chđ së h÷u.

6

1.1 Tài sản (tiếp)
Thứ nhất
Hữu hình hoặc vô hình

1.1.2
Đặc trng của tài sản

Thứ ba
Mang lại lợi ích
trong tơng lai

Thứ hai
Xác ®Þnh ®èi víi
chđ thĨ


7

1.1 Tài sản (tiếp)
1.1.3 Phân loại tài sản
- Theo hình thái biểu hiện: tài sản hữu hình và tài sản vô hình.

- Theo tính chất sở hữu: tài sản công cộng và tài sản cá nhân.
- Theo khả năng trao đổi: hàng hóa và phi hàng hóa.
- Theo khả năng di dời: động sản và BĐS.
- Theo đặc điểm luân chuyển: tài sản cố định và lu động

8

1.2 Quyền sở hữu
Quyền chiếm hữu: là quyền đợc nắm giữ,
quản lý tài sản.
Quyền sử dụng: là quyền khai thác

những công dụng hữu ích của tài sản,
quyền đợc hởng những lợi ích mà tài sản có Nhận
xét
thể mang lại.
Quyền định đoạt: là quyn chuyn giao
quyn s hu ti sn hoc t b quyn
s hu ó.

Để đánh giá
đúng mức độ
lợi ích mà tài
sản mang lại,
nhất thiết

phải xét đến
quyền cđa
chđ thĨ


9

1.3 Giá trị
Giá trị tài sản

là biểu hiện bằng
tiền về những lợi
ích mà tài sản

Nh vậy,
mang lại cho chủ giá trị TS

thể nào đó tại một
thời
định.

điểm

nhất

Đợc đo bằng đơn vị tiền tệ
Xác định tại một thời điểm nhất
định

Gắn liền với chủ thể
Chịu tác động của 2 nhóm nhân
tố: công dụng hay thuộc tính hữu
ích và khả năng khai thác của chủ
thể.
Tiêu chuẩn đánh giá là các
khoản thu nhập bằng tiền


10

1.4 Định giá tài sản
Thẩm định giá là sự ớc tính về giá trị các quyền sở hữu tài sản
cụ thể bằng hình thái tiền tệ cho một mục đích đà đợc xác định rõ.
Thẩm định giá là việc đánh giá hay đánh giá lại giá trị của tài
sản phù hợp với thị trờng tại một địa điểm, thời điểm nhất định
theo tiêu chuẩn của Việt Nam hoặc thông lệ Quốc tế.
Thẩm định giá là việc ớc tính bằng tiền với độ tin cậy cao nhất
về lợi ích mà tài sản có thể mang lại cho chủ thể nào đó tại một
thời điểm nhất định


11

1.5 Giá trị thị trờng và giá trị phi thị trờng
1.5.1
Thị trờng

1.5
Giá trị thị trờng
và phi thị trờng

1.5.3
Giá trị phi thị trờng

1.5.2
Giá trị trị trờng


12

1.5.2. Giá trị thị trờng
Giá trị thị trờng là số tiền
trao đổi ớc tính về tài sản
vào thời điểm thẩm định
giá, giữa một bên là ngời
bán sẵn sàng bán với một
bên là ngời mua sẵn sàng
mua, sau một quá trình
tiếp thị công khai, mà tại
đó các bên hành động một
cách khách quan, hiểu
biết và không bị ép buộc.

Số tiền
trao đổi

ớc tính

Khách qua,
hiểu biết,
không bị ép buộc

Thời điểm

Tiếp thị
công khai

Ngời bán
sẵn sáng bán
Ngời

mua
sẵn sàng mua


13

1.5.2 Giá trị Thị trờng (tiếp)
- Số tiền trao đổi:
+ Giá trị thị trờng đợc đo đếm, tính toán, định lợng bằng đơn vị
tiền tệ.
+ Số tiền này có nguồn gốc dựa trên cơ sở của việc trao đổi,
mua bán tài sản
- Ước tính: là số tiền dự báo có thể sẽ đợc thanh toán vào thời điểm
giao dịch, không phải là số tiền đợc quyết định từ trớc.
- Thời điểm: giá trị của một tài sản xác định mang tính thời điểm,
đến thời điểm khác có thể sẽ không còn phù hợp nữa.


14

1.5.2 Giá trị Thị trờng (tiếp)
- Ngời bán sẵn sàng bán:
+ Là ngời muốn bán tài sản, nhng không phải là ngời nhiệt tình quá mức với việc
bán hay muốn bán tài sản với bất cứ giá nào, mà không cần tính đến những điều
kiện thông thờng trên thị trờng.
+ Là ngời sẽ bán tài sản với mức giá cao nhất có thể đợc trên thị trờng công khai
sau một quá trình tiếp thị.
- Ngời mua sẵn sàng mua:
+ Là ngời muốn mua, nhng không nhiệt tình quá mức để sẵn sàng mua với bất cứ
giá nào, mà không cần tính đến những điều kiện thông thờng trên thị trờng.

+ Là ngời không trả giá cao hơn giá trị thị trờng yêu cầu. Là ngời sẽ mua với giá
thấp nhất có thể đợc.
- Sau một quá trình tiếp thị công khai: có nghĩa là tài sản phải đợc trng bày, nhằm có
thể đạt mức giá hợp lý nhất. Thời gian tiếp thị phải đủ để thu hút sự chú ý các khách
hàng.


15

1.2.3 Giá trị Thị trờng (tiếp)
- Khách quan, hiểu biết và không bị ép buộc:
+ Khách quan: các bên mua, bán trên cơ sở không có quan hệ
phụ thuộc hay quan hệ đặc biệt nào có thể gây ra một mức giá
giả tạo.
+ Hiểu biết: các bên mua bán trên cơ sở đều đợc thông tin đầy
đủ về tài sản. Ngời mua và ngời bán sẽ hành động phù hợp với
thông tin về thị trờng mà anh ta nhận đợc tại thời điểm đó.
+ Không bị ép buộc: cả hai bên đều không chịu bất cứ sự ép
buộc nào từ bên ngoài ảnh hởng đến quyết định mua và bán.


16

1.5.2 Giá trị thị trờng (tiếp)

??? ...

Ngời sẵn sàng mua

Mặc cả

Thấp

Khoảng thơng lợng

Cao

Mặc cả

Ngời sẵn sàng bán

??? ...


17

1.5.2 Giá trị thị trờng (tiếp)
các tình huống bị coi là ép buộc

Trng thu
đất

Phát mÃi
tài sản

Khó khăn
về tài chính

ép bán với
giá thấp

Thực hiện
di trúc

Sức khoẻ
không tốt

Mua của
ngời đồng
sở hữu

Không còn
sự lựa chọn
ép mua với nào khác

giá cao

Vì yếu tố
tình cảm


18

1.5.3 Giá trị phi thị trờng
Giá trị phi thị trờng của tài sản là mức giá ớc tính đợc xác định theo
những căn cứ khác với giá trị thị trờng hoặc có thể đợc mua bán,
trao đổi theo các mức giá không phản ánh giá trị thị trờng.

Việc đánh giá giá trị tài sản đợc căn cứ chủ yếu vào công dụng kinh
tế, kỹ thuật hoặc các chức năng của tài sản hơn là căn cứ vào khả
năng đợc mua bán trên thị trờng của tài sản đó.

19

1.5.3 Giá trị phi thị trờng (tiếp)
Giá trị để
tính thuế

Giá trị TS
đang sử dụng

Giá trị tài sản có
thị trờng hạn chế

Giá trị
bảo hiểm

Giá trị tài sản
chuyên dùng

Các loại giá trị
phi thị trờng
Giá trị
đầu t

Giá trị
doanh nghiệp

Giá trị
đặc biệt

Giá trị tài sản
bắt buộc phải bán

Giá trị
thanh lý


20

1.5.3 Giá trị phi thị trờng (tiếp)
- Giá trị đang sử dụng: là giá trị một tài sản khi nó đang đợc sử
dụng cho một mục đích nhất định, và do đó không liên quan tới thị
trờng.
- Giá trị đầu t: là giá trị của tài sản đối với một hoặc một số nhà
đầu t nhất định, cho một dự án đầu t nhất định.
- Giá trị doanh nghiệp: l biểu hiện bằng tiền về các khoản thu
nhập mà DN mang lại cho nhà đầu tư trong quá trình sản xut
kinh doanh.
- Giá trị bảo hiểm: Giá trị bảo hiểm hay số tiền bồi thờng đợc ớc
tính trên cơ sở những chi phí thay thế tài sản khi xảy ra trách
nhiệm bồi thờng, chứ không xem trọng đến việc xác định GTTT
của tài sản là bao nhiêu.


21

1.5.3 Giá trị phi thị trờng (tiếp)
- Giá trị tính thuế: là số tiền thể hiện giá trị tài sản đợc quy định trong
các văn bản pháp lý, làm căn cứ để ra số tiền thuế phải nộp cho Nhà nớc.

- Giá trị còn lại: Là giá trị của những tài sản không còn đợc tiếp tục sửa
chữa để phục hồi hay sử dụng nữa.
- Giá trị tài sản bắt buộc phải bán: là số tiền có thể thu về từ việc bán tài
sản trong các điều kiện: thời gian giao dịch quá ngắn so với thời gian
bình thờng cần có để giao dịch theo GTTT; ngời bán cha sẵn sàng bán
và ngời mua biết rõ sự bất lợi đó của ngời bán.
- Giá trị đặc biệt: là giá trị tài sản vợt quá GTTT, khi một tài sản này
liên kết với một tài sản khác tạo ra sự cộng hởng về mặt kỹ thuật hoặc
lợi ích kinh tế


22

II. Các nhân tố ảnh hởng đến giá trị tài sản

Các nhân tố ảnh hởng

2.1.
Mục đích định giá

2.2.
Các nhân tố ¶nh hëng


23

2.1 Mục đích của định giá tài sảN
- Chuyển giao quyền sở hữu
+ Giúp ngời bán xác định giá bán có thể chấp nhận đợc.
+ Để giúp cho ngời mua quyết định giá mua.

+ Để thiết lập cơ sở cho sự đổi tài sản.
- Tài chính và tín dụng
+ Để biết giá trị tài sản dùng để cầm cố.
+ Để bảo hiểm tài sản.
- Cho thuê theo hợp đồng
Để giúp cho việc đặt ra mức tiền thuê và các điều khoản cho thuê.
- Phát triển tài sản và đầu t
+ Để so sánh với tài sản đầu t khác.
+ Để quyết định khả năng thực hiện đầu t.


24

2.1 Mục đích của định giá BĐS (tiếp)
- Định giá tài sản trong công ty
+ Để lập báo cáo tài chính hàng năm của công ty, và xác định giá trị
thị trờng của số vốn mà công ty đầu t.

+ Để hợp nhất, chia tách, giải thể.
+ Khi cổ phần hoá các doanh nghiệp Nhà nớc.

- Các định giá theo luật pháp
+ Để tính thuế tài sản.
+ Để bồi thờng.
+ Để phục vụ thi hành án.


25

2.2 Các yếu tố tác động

- Các yếu tố mang tính kinh tế. Đó là cung và cầu. Hai yếu tố này tạo ra
đặc tính khách quan của giá trị. Hay còn gọi là tính kinh tế của giá trị tài
sản. Khi đó, giá trị tài sản tuỳ thuộc vào quan hệ giữa cung và cầu:

- Các yếu tố mang tính vật chất. Là những yếu tố thể hiện các thuộc tính
hữu dụng tự nhiên, vốn có của tài sản. Thông thờng thuộc tính hữu dụng
của tài sản càng cao thì giá trị tài sản sẽ càng lớn. Tuy nhiên, giá trị tài
sản còn phụ thuộc vào khả năng của chủ thể trong việc khai thác những
công dụng của nó.