Hiệu quả của hệ thống đăng ký bất động sản nhật bản

Hiệu quả của hệ thống đăng ký bất động sản
Nhật Bản
Tại Nhật Bản, việc xây dựng, số hóa tại hệ thống đăng ký bất động sản được
thực hiện từ năm 1988 đến năm 2008, với kết quả đã đưa được 270 triệu
thông tin về bất động sản vào hệ thống. Năm 2000, người đăng ký bất động
sản có thể thực hiện đăng ký bất kỳ ở văn phòng đăng ký nào trong hệ thống
mà không bắt buộc đến đơn vị hành chính nơi có bất động sản để thực hiện
quyền của mình. Trong cùng năm này người dân cũng có thể xem được thông
tin đăng ký qua mạng Internet.
Theo Luật đăng ký bất động sản (Luật số 123 năm 2004) thì “Hệ thống đăng
ký bất động sản” được tập trung quản lý tại Trung ương. Trong hệ thống có 50
chi nhánh và 420 văn phòng đăng ký tại các địa phương để quản lý theo khu
vực trực thuộc.
Từ năm 2006 đến năm 2011, tại Nhật Bản triển khai hệ thống thông tin bản
đồ nhằm xây dựng hệ thống bản đồ được quản lý tập trung, thống nhất trên
tồn quốc.
Theo đó, nguyên tắc của việc đăng ký bất động sản Nhật Bản là việc cơ quan
Nhà nước ghi chép vào Sổ đăng ký tình trạng vật lý và quyền lợi đối với từng
bất động sản; bất động sản bao gồm thửa đất và tài sản gắn liền với đất. Sổ
đăng ký cho phép khai thác rộng rãi và có cơ chế thu phí để tái đầu tư cho hệ
thống và nộp vào ngân sách Nhà nước; Kiến trúc tổng thể của hệ thống đăng
ký bất động sản bao gồm 4 phần chính: Hệ thống quản lý thơng tin đăng ký;
Hệ thống thông tin bản đồ; Hệ thống đăng ký trực tuyến; Hệ thống cung cấp
thơng tin trực tuyến.
Bên cạnh đó, Nhật Bản có tất cả 06 Trung tâm dữ liệu (Data Center), được
phân tích, nghiên cứu, xây dựng và thiết lập tại 6 vùng của nước Nhật, đảm
bảo hệ thống đăng ký bất động sản của Nhật không bị ảnh hưởng bởi các
thảm họa hoặc sự cố bất khả kháng như: động đất, núi lửa, sóng thần, …
Hệ thống đăng ký bất động sản có các chức năng như: Quản lý quyền sở hữu
và các quyền khác có thể quản lý quyền lợi đối với bất động sản về quyền sở
hữu và cả quyền khác như quyền thế chấp ngoài quyền sở hữu, hiện đang

quản lý bao gồm cả nội dung các quyền lợi đối với bất động sản như quyền
thế chấp, quyền vay… khi Thế chấp đất đai và nhà ở.
Quản lý nội dung lưu trữ trước và sau biến động cho phép quản lý nội dung
lưu trữ sau biến động là thông tin mới nhất các thông tin trước khi biến động
cũng được lưu trữ lại. Khi có sự thay đổi về người sở hữu, mục đích sử dụng,
diện tích của bất động sản, sẽ quản lý các nội dung thay đổi này là thơng tin
mới nhất. Ngồi ra, cũng quản lý thông tin trước khi thay đổi vào lịch sử.
Diễn giải ý nghĩa và xử lý tự động nội dung đăng nhập cho phép diễn giải nội
dung đăng nhập, sử dụng kết quả diễn giải đó để xử lý tạo tự động nội dung
yêu cầu… Diễn giải nội dung nhập vào bằng hệ thống, tự động phán định loại
quyền lợi và mối liên quan giữa quyền lợi, tạo CSDL diễn giải ý nghĩa. Sử
dụng CSDL này để thực hiện xử lý tự động các hạng mục như kiểm tra logic
nội dung nhập vào bằng hệ thống.
Bảo đảm trình tự và thứ tự: quản lý sao cho có thể xử lý theo thứ tự tiếp nhận
yêu cầu đăng ký để lưu trữ thơng tin đăng ký theo trình tự đúng. Ví dụ,
Quyền thế chấp sẽ ưu tiên được trả nợ cho những người tiến hành đăng ký
trước. Vì vậy, đối với lưu trữ thông tin đăng ký này, thứ tự rất quan trọng.
Trường hợp có nhiều yêu cầu đăng ký đối với cùng 1 bất động sản, xác định
rõ ràng thứ tự và tiến hành xử lý theo đúng thứ tự sao cho không xử lý các
yêu cầu đến sau cho đến khi yêu cầu đến trước kết thúc. Hỗ trợ bảo tồn thứ
tự lưu trữ đăng ký sao cho khơng tiến hành xử lý yêu cầu tiếp theo cho đến
khi yêu cầu trước được xử lý xong.
Xử lý đồng loạt số lượng lớn BĐS: Cho phép xử lý đồng loạt với một số lượng
lớn BĐS, xử lý đồng loạt tiếp nhận, lưu trữ .v.v. trong trường hợp cần lưu trữ
đối với số lượng lớn bất động sản do sự thay đổi tên xã phường hành chính
và điều chỉnh lại thửa đất...
Thơng báo mã phân biệt người đăng ký: Cho phép xác nhận có phải bản thân
người có quyền lợi đang đăng ký hay không bằng việc thông báo thông tin

mã phân biệt người đăng ký. Thông báo thông tin code độc nhất 12 ký tự để
chứng minh bản thân người có quyền lợi đăng ký cho người yêu cầu đăng ký
là người có quyền đăng ký khi kết thúc đăng ký. Trường hợp trong tương lai
người có quyền lợi đăng ký này thực hiện quyền với tư cách là người có nghĩa


vụ đăng ký, có thể xác nhận được bản thân người có quyền lợi đăng ký này
đang thực hiện đăng ký bằng cách cung cấp thông tin code này cho Văn
phòng đăng ký.
Biên tập tự động các hạng mục tổng thể, hạng mục người sở hữu theo từng
bất động sản: Cho phép phát hành giấy chứng nhận dùng để cung cấp chứng
nhận dòng quyền lợi bất động sản .v.v. Tự động biên tập và phát hành văn
bản chứng nhận dòng quyền lợi bất động sản (quyền sở hữu, quyền thế
chấp) và các nội dung đăng ký… Ngồi ra, có thể chọn các nội dung chứng
nhận trên GCN bao gồm Chứng nhận toàn bộ các hạng mục, chỉ chứng nhận
các hạng mục hiện tại đang có hiệu lực, chứng nhận các nội dung của người
sở hữu...
Phát hành GCN của các nơi khác: Cho phép phát hành GCN đối với các bất
động sản do các văn phòng đăng ký khác quản lý. Tự động biên tập và phát
hành GCN đối với các các bất động sản do các văn phòng đăng ký khác quản
lý. Theo đó, người dân có thể đến các văn phịng đăng ký gần mình nhất để
u cầu cấp GCN đối với bất động sản trên toàn quốc.
Ngăn chặn phát hành GCN dùng để cung cấp: Trong trường hợp đang xử lý
yêu cầu đăng ký, bất động sản có yêu cầu cấp GCN sẽ bị chặn không cho
phát hành GCN dùng để cung cấp. Là chức năng cần thiết để cấp GCN dùng
để cung cấp với các thông tin mới nhất. Đảm bảo nội dung trong GCN cung
cấp là thông tin mới nhất bằng việc ngăn chặn phát hành GCN cung cấp cho
đến khi hoàn thành xử lý yêu cầu đăng ký.
Chức năng yêu cầu GCN hạng mục đăng ký bằng máy Kiosk di động: Người
yêu cầu có thể dễ dàng yêu cầu cung cấp GCN hạng mục đơn ký bằng cách

sử dụng các máy Kiosk di động. Bản thân người yêu cầu có thể yêu cầu cấp
GCN một cách dễ dàng bằng việc sử dụng máy Kiosk di động kiểu thao tác
chạm đặt trong ngồi văn phịng đăng ký mà không cần phải viết vào đơn
yêu cầu cấp GCN.
Hiệu quả của hệ thống đăng ký bất động sản Nhật Bản được nhìn thấy rõ nét
từ cơng tác quản lý đất đai, tính minh bạch và sự hài lịng của người dân
Nhật Bản. Một trong những điểm quan trọng trong chiến lược phát triển hệ
thống đăng ký bất động sản Nhật Bản là có cơ chế dùng chính nguồn thu từ


lệ phí và thuế của người sử dụng dịch vụ đăng ký bất động sản để bù cho
kinh phí vận hành và bảo trì hệ thống.
Đặc biệt, theo số liệu của năm 2015 thì nguồn thu thuế từ yêu cầu đăng ký là
khoảng 112 nghìn tỷ đồng Việt Nam; nguồn thu lệ phí từ cung cấp thơng tin
đăng ký là khoảng 9.740 tỷ đồng Việt Nam. Qua trao đổi với đồn cơng tác
thì năm 2018 nguồn thu lệ phí từ việc cung cấp thông tin đăng ký bất động
sản là khoảng 14.000 tỷ đồng Việt Nam.

Bài học cho Việt Nam

Phía Nhật Bản khuyến nghị Việt Nam nên học tập mô hình của Nhật Bản khi
xây dựng chiến lược phát triển hệ thống thông tin đất đai như sau: Đối với lợi
ích cấp Quốc gia: Tăng trưởng GDP được kỳ vọng ở mức 1,53%; Coi nguồn
thu từ thuế liên quan đến đất đai là nguồn thu thường xuyên vào ngân sách
nhà nước; Tăng năng suất lao động, góp phần trực tiếp vào phát triển kinh
tế.
Đối với lợi ích ở địa phương: Tất cả các địa phương đều được hưởng lợi ích từ
việc triển khai hệ thống thông tin đất đai hiện đại; Đạt mục tiêu xóa đói giảm
nghèo tại các địa phương, dự tính có thể giảm nghèo cho khoảng 369.000
người nhờ vào việc áp dụng hệ thống thông tin đất đai trên toàn quốc.

Khuyến nghị của Nhật Bản trong việc triển khai hệ thống thông tin đất đai
cho Việt Nam bao gồm 6 hạng mục chính sau: Xây dựng, chuẩn hóa CSDL
đất đai; Hồn thiện hành lang pháp lý cho hệ thống thông tin đất đai; Xây
dựng và triển khai phần mềm ứng dụng cho hệ thống thông tin đất đai; Triển
khai Trung tâm dữ liệu, trang thiết bị đường truyền, thiết bị đầu cuối; Đào tạo
nhân lực; Vận hành bảo trì.

7 bài học từ Nhật Bản
Là nền kinh tế lớn thứ ba thế giới và đến bây giờ người ta vẫn còn nhắc đến “sự
thần kỳ Nhật Bản” trong phát triển kinh tế. Tuy vậy, vào đầu những năm 1990,
Nhật Bản đã từng trải qua giai đoạn bong bóng giá BĐS khiến cả thập kỷ sau đó,
nền kinh tế Nhật Bản lâm vào tình trạng trì trệ, nợ xấu tăng cao và gây ra nhiều hệ
lụy khác. Kinh nghiệm của Nhật Bản đối với việc giảm thiểu tác động tiêu cực của
nền kinh tế bong bóng BĐS, cũng như phát huy vai trị của các định chế tài chính
đối với quá trình phát triển thị trường BĐS là những bài học kinh nghiệm rất quý
báu đối với Việt Nam.


Nhìn lại các ngun nhân gây ra bong bóng BĐS và khiến nền kinh tế khủng
hoảng kéo dài sau khi xảy ra đổ vỡ trên thị trường BĐS của Nhật Bản, trên cả bình
diện vi mơ (từng định chế tài chính) lẫn bình diện vĩ mơ (cơ quan quản lý nhà
nước), các chuyên gia Nhật Bản chia sẻ những giải pháp và định hướng chính sách
sắp tới, vai trị của các định chế tài chính trên thị trường và đặc biệt là trao đổi về
kinh nghiệm của Nhật Bản trong việc giảm thiểu tác động tiêu cực của nền kinh tế
bong bóng BĐS cùng kinh nghiệm xử lý nợ xấu phát sinh trong thời kỳ này, qua
đó, góp phần tư vấn chính sách quản lý thị trường BĐS cho Chính phủ Việt Nam,
cụ thể:
Một là, cần hiểu về đặc tính của bong bóng BĐS: Đã là bong bóng thì khơng thể
tồn tại được lâu, trước sau gì cũng sẽ vỡ. Hiểu được điều này để tránh tâm lý lạc
quan thái quá, tin rằng thị trường luôn luôn đi lên dẫn tới người đi vay thì vay quá

nhiều với hy vọng giá tiếp tục tăng sẽ mang lại lợi nhuận cho mình, cịn người cho
vay thì định giá BĐS q cao với niềm tin rằng giá đó cịn cao hơn nữa;
Hai là, việc đánh giá tình hình kinh tế trên quan điểm vĩ mô và trung lập là đặc
biệt quan trọng: Khi đang ở giữa thời kỳ bong bóng thì mọi người thường khó nhận
ra đó là bong bóng. Vì thế cần có những đánh giá ở tầm vĩ mơ và trung lập thì mới
có nhiều khả năng phát hiện để điều chỉnh kịp thời.
Ba là, cần đánh giá chính xác về dịng tiền từ hoạt động kinh doanh: Đây chính là
nguồn tiền quan trọng nhất để hoàn trả tiền vay.
Bốn là, ở từng tổ chức tín dụng, việc nhận thức và hành động nhanh chóng để
khơng rơi vào bong bóng BĐS khó thực hiện được theo hướng “từ dưới lên” và khi
đó, các chỉ thị, mệnh lệnh từ “trên xuống” là quan trọng.
Năm là, cần cải thiện cơ chế, chính sách giám sát tín dụng: Kinh nghiệm cho thấy
đặt tiêu chuẩn về nợ xấu thấp, tiêu chuẩn về kiểm tra, giám sát thiếu và không
minh bạch đã là một trong những nguyên nhân khiến việc giám sát thiếu hiệu quả.
Sáu là, xác lập cơ chế cho việc phá sản ngân hàng: Nhật Bản đã từng thực hiện
nguyên tắc không phá sản ngân hàng khiến không ai nghĩ tới chuyện NH phá sản
và do đó khơng có chuẩn bị. Để thực hiện việc cho phá sản những NH yếu kém thì
cần hồn thiện khung pháp lý và tăng cường vai trị của các cơ quan liên quan (như
bảo hiểm tiền gửi, cơ quan thu hồi và xử lý nợ);
Bảy là, tái cơ cấu bên đi vay là một biện pháp xử lý nợ xấu phát sinh sau khi vỡ
bong bóng BĐS: Cần có kế hoạch tái cơ cấu khả thi và rõ ràng, có cơ chế phá sản
để tái cơ cấu lại bên đi vay, tăng cường chức năng của các tổ chức liên quan trong
quá trình tái cơ cấu này (cơ quan thu hồi và xử lý nợ).