Tài liệu ĐỀ ÁN: " Một số vấn đề quản lý nhà chung cư ở Hà Nội trong giai đoạn hiện nay" pptx

ĐỀ ÁN
" Một số vấn đề quản lý
nhà chung cư ở Hà Nội
trong giai đoạn hiện nay"
Mét sè vÊn ®Ò qu¶n lý nhμ chung c− ë Hμ Néi trong giai ®o¹n hiÖn nay
LỜI NÓI ĐẦU
Trong công cuộc đổi mới , bên cạnh việc xây dựng các chủ trương, chính sách phát triển
kinh tế - xã hội thì vấn đề cải thiện chất lượng cuộc sống của người dân - vật chất và tinh
thần luôn được đảng và nhà nước dành cho sự quan tâm đặc biệt. Trong đó việc giải quyết
vấn đề nhà ở là một yêu cầu bức xúc và mối quan tâm chung của mọi tầng lớp dân cư , các
cấp các nghành trong cả nước. Hiện nay ở HÀ NỘI, mật độ dân số ngày càng cao trong khi
quỹ đất lại có hạn nên chúng ta phải có mô hình xây dựng phù hợp. Bên cạnh nhà ở do
nhân dân tự xây dựng nhà biệt thự, HÀ NỘI đã tập chung phát triển nhiều nhà chung cư
cao tầng được đầu tư theo dự án, vì nó nâng cao hiệu quả sử dụng đất ở các đô thị. Vấn đề
đặt ra là phát triển chung cưcần phai đi đôi với việc đáp ứng những nhu cầu về dịch vụ đô
thi và đảm bảo chất lượng cuộc sống. Đây là một trong những yếu tố có tính chất quyết
định trong thành công của mô hình phát triển chung cư cao tầng. Nguyên nhân cơ bản
khiến trước đây người dân e ngại sống trong các chung cư là do các chung cư không có sự
quản lý thống nhất, cung cấp dịch vụ đồng bộ và duy tu bảo trì công trình. Các chung cư
cao tầng hiện nay được lắp đặt nhiều trang bị như thang máy, máy bơm nước, máy phát
điện dự phòng, thiết bị phòng chống cháy , …Cần phải có mô hình quản lý, cung cấp dịch
vụ và duy tu công trình phù hợp và do một đơn vị thống nhất thực hiện
Với mục tiêu tìm ra mô hình quản lý thích hợp cho các chung cư cao tầng ở HÀ NỘI
hiện nay thì việc nghiên cứu đề tài: “Một số vấn đề quản lý chung cư ở HÀ NỘI trong giai
đoạn hiên nay “ là hết sức cần thiết .
Víi dung lượng thông tin thu thập được, chúng tôi xin đề cập đến một số vấn đề chủ yếu
sau:
Chương I : Cơ sở lí luận về quản lý chung cư
Chương II : Thực trạng quản lý chung cư ở HÀ NỘI hiện nay
Chương III : Một số giải pháp tăng cường quản lý chung cư ở HÀ NỘI
Trong quá trình thực hiện đề tài này, với sự giúp đỡ nhiệt tình của các thầy cô giáo

trong trung tâm đào tạo địa chính và kinh doanh bất động sản đặc biệt là cô giáo Th.s VŨ
THỊ THẢO, nhưng do trình độ và thời gian có hạn nên đề tài không tránh khỏi những thiếu
- 1 -
Mét sè vÊn ®Ò qu¶n lý nhμ chung c− ë Hμ Néi trong giai ®o¹n hiÖn nay
sót nhất định. Vì vậy, chúng tôi nhận được sự đóng góp ý kiến của các bạn đÓ đề tài được
hoàn thiện hơn.

Chúng tôi xin chân thành cảm ơn!
Nhóm sinh viên thưc hiên:
Trân Thị Hương
Kiêu Ngọc Lan
. Vũ Thùy Linh





NỘI DUNG
Chương I: Cơ sơ lý luận vê quản lý chung cư
1/ Khái niêm nhà chung cư cao tầng:
Nhà chung cư là nhà ở có nhiều tầng (từ 2 tầng trở lên gồm nhiều căn hộ riêng biệt), có
cấu trúc theo kiểu căn hộ, có cầu thang và lối đi chung.
Gần đây, theo xu hướng phát triển nhà đô thị, một số nhà ở chung cư cao tầng được xây
dựng để bán và cho thuê, phổ biến là loại nhà ở chung cư có số tầng từ 9 đến 12 tầng. Tại
điều 2 Nghị định 71/ 2001/ NĐ-CP ngày 05/ 10/ 2001 của Chính Phủ về “ưu đãi đầu tư xây
dựng để bán và cho thuê” đã đưa ra khái niệm về nhà ở chung cư cao tầng: “nhà cao tầng
(từ 5 tầng trở nên đối với thành phố Hà Nội và thành phố Hồ Chí Minh, từ tầng trở nên đối
với thành phố khác);có cấu trúc kiểu căn hộ khép kín có cầu thang và lối đi chung”. Từ đó
khái niệm nhà ở trung cư cao tầng tại Hà Nội được hiẻu như sau:
Nhà ở chung cư cao tầng là nhà ở có cấu truc kiểu căn hộ khép kín, có cầu thang và lối

đi chung, có số tầng nhà từ 5 trở nên
1.1/ Nhà ở chung cư cao tầng tại Hà Nội:
- 2 -
Mét sè vÊn ®Ò qu¶n lý nhμ chung c− ë Hμ Néi trong giai ®o¹n hiÖn nay
Nhà ở chung cư cao tầng tại Hà Nội bao gồm nhà ở chung cư cao tầng thuộc sở hữu nhà
nước và nhà ở chung cư cao tầng thuộc khu đô thị mới
a/ Nhà ở chung cư cao tầng thuộc sở hữu nhà nước:
Nhà ở chung cư cao tầng thuộc sở hữu nhà nước tại Hà Nội được nhà nước xây dựng
chủ yếu trong thời kỳ thực hiện ở cơ chế bao cấp nhà ở. Đây là giải pháp để giải quyết nhu
cầu bức bách về chỗ ở cho người dân đô thị.
b/ Nhà ở chung cư cao tầng tại các dự án xây dựng khu đô thị mới:
Nhà ở chung cư cao tầng tại các dự án xây dựng khu đô thị mới để bán hoặc cho thuê.
1.2/ Đặc điểm của chung cư cao tầng:
Theo điều 239 Bộ Luật dân sự thì nhà chung cư có các đặc điểm sau:
“Phần diện tích, trang thiết bị dùng chung trong nhà chung cư thuộc sở hữu chung của
tất cả chủ sở hữu các căn hộ đó và không thể phân chia”
“Chủ sở hữu các căn hộ trong nhà chung cư có quyền và nghĩa vụ ngang nhau trong
việc quản lý, sử dụng phần diện tích và thiết bị chung “
“Trong trường hợp nhà chung cư bị tiêu huỷ, thì chủ sở hữu các căn hộ trong nhà chung
cư có quyền sử dụng diện tích mặt đất của nhà chung cư theo quy định của pháp luật “
1.3/ Vị trí của chung cư trong việc phát triển đô thị hiện đại:
Hiện nay, Việt Nam là nước đang chuyển dịch cơ cấu kinh tế từ kế hoạch hoá tập trung
sang nền kinh tế thị trường để thúc đẩy nền kinh tế phát triển. Tốc độ đô thị hoá nhanh
trong khi trình độ phát triển ở nông thôn rất chậm đã kéo theo các vấn đề xã hội như: việc
làm, môi trường, quy hoạch, hạ tầng kỹ thuật , hạ tầng xã hội,… đặc biệt là vấn đề nhà ở
đô thị, trong đó có vấn đề nhà ở cho công nhân tại các khu công nghiệp tập trung, nhà ở
cho một bộ phận đối tượng sinh viên mới ra trường chưa có điều kiện để tạo lập nhà ở
…điều này đã và đang tạo ra sức ép rất lớn cho chính phủ và các nhà hoạch định chính
sách về nhà ở. Mặt khác , tốc độ tăng dân số nhanh làm cho quỹ đất ngày càng bị thu hẹp.
Chính vì vậy , nhà nước chủ trương khuyến khích các thành phần kinh tế tham gia phát

triển nhà ở đặc biệt là phát triển nhà ở cung cư cao tầng theo dự án. Đến nay đã xuất hiện
nhiều mô hình nhà chung cư mới, nhiều kiểu dầng đáp ứng một phần nhu cầu ngày càng
- 3 -
Mét sè vÊn ®Ò qu¶n lý nhμ chung c− ë Hμ Néi trong giai ®o¹n hiÖn nay
tăng lên về chất lượng của nhân dân .Nhà ở chung cư cao tầng theo dự án được xây dựng
đã tạo ra diện mạo mới cho đô thị văn minh với sự đồng bộ về hạ tầng kỹ thuật, vơi sự
đồng bộ về cảnh quan môi trường nên đã được xã hội chấp nhận. Hơn nữa, xây dựng nhà
chung cư cũng hình thành nếp sống đô thị văn minh, hiện đại. Đối với Việt Nam, chủ
trương phát triển chung cư cao tầng sẽ tạo cơ hôị cho các ngành xây dựng tiếp cận với tiến
bộ khoa học kỹ thuật , tạo nguồn ngân sách lớn cho nhà nước.
2/ Sự cần thiết phải quản lý chung cư:
Trước đây, do việc thực hiện quản lý chung cư theo hình thức bao cấp, công tác quản lý
buông lỏng đã làm nảy sinh nhiều hiện tượng tiêu cực như: người sử dụng tự ý sửa chữa,
đục phá, cởi nới diện tích, xây them bể nước … làm ảnh hưởng đến kết cấu công trình, dẫn
đến lún nhà, gây biến dạng, nứt vỡ kết cấu , thấm dột mái nhà vệ sinh … Nhà nước chưa
có quy định rõ ràng và đầu tư cho công tác duy tu, bảo dưỡng định kỳ dẫn việc trong quá
trình sủ dụng các hạng mục kĩ thuật đã hết niên hạn sử dụng lại không được sửa chữa, duy
tu, chỉ sau 10 năm sử dụng hầu như toàn bộ hệ thống kĩ thuật như cấp thoát nước, xả rác …
đều hư hỏng nặng , phải sửa chữa lại gần hết , thời gian sử dụng thực tế sẽ chỉ có thể đạt 75
-> 80%tuổi thọ thiết kế cá biệt có nhà mới sử dụng được 50% tuổi thọ thiết kế đã buộc phải
phá bỏ. Hơn nữa,nhà chung cư cao tầng mới, về mặt kỹ thuật được vận hành như”một nhà
máy đồng bộ” với các trang thiết bị, kỹ thuật hiện đại,phức tạp, đòi hỏi một cơ chế duy tu,
bảo dưỡng nghiêm ngặt. Hiện nay, cùng với sự phát triển của đất nước, đời sống vật chất
và tinh thần của người dân ngày càng nâng cao. Do vậy, việc xây dựng nhà chung cư cao
tầng phải kết hợp đồng thòi hệ thống dịch vụ và nâng cao công tác quản lý,xây dựng một
cơ chế quản lý đồng bộ. Đó là một yêu cầu hết sức bức bách và cần thiết đặt ra trong giai
đoạn hiện nay.
3/ Những quy định pháp lý về quản lý chung cư:
Quy chế quản lý sử dụng nhà chung cư được ban hành kèm theo Quyết định số 10/
2002/ QĐ- BXD ngày 3 tháng 4 năm 2003 của Bộ trưởng Bưn Xây dựng.

3.1/ Các quy định chung:
3.1.1/ “Chủ đầu tư” là người chú sở hữu hoặc được giao quản lý sử dụng vốn, huy
động vốn để thực hiện đầu tuu xây dựng nhà chung cư theo quy định của pháp luật.
- 4 -
Mét sè vÊn ®Ò qu¶n lý nhμ chung c− ë Hμ Néi trong giai ®o¹n hiÖn nay
3.1.2/ “Phần sở hữu riêng” trong nhà chung cư bao gồm phần diện tích bên trong
căn hộ (bao gồm cả diện tích ban công, lô gia gắn liền với căn hộ đó), phần diện tích
khác
như: cửa hang, ki-ốt, siêu thị, văn phòng và những phần khác được công nhận là
sở hữu riêng theo quy định của pháp luật.
3.1.3/ “Phần sở hữu chung” trong nhà chung cư bao gồm phần diện tích còn lại (trừ
phần diện tích thuộc sở hữu riêng), phần không gian và hệ thống kết cấu chịu lực,
trang thiết bị kỹ thuật dùng chung trong nhà chung cư (khung cột, sàn, mái, sân
thượng, hành lang, cầu thng bộ, thang máy, đường thoát hiếm, lồng sả rác, hộp kỹ
thuật,nơi để xe, hệ thống cấp điện, nước, gas, thong tin liên lạc, phát thanh, truyền
hình, thoát nước, bể phốt,thu lôi, cứu hoả …): Hệ thống hạ tầng kỹ thuật ngoài nhà
gắn với nhà chung cư đó.
3.1.4/ “Doanh nghiệp quản lý nhà chung cư” là doanh nghiệp được thành lập và
hoạt động theo quy định của pháp luật để thực hiện việc quản lý và cung cấp các dịch
vụ nhà chung cư.
3.1.5/ Nội dung của việc quản lý sử dụng nhà chung cư:
Việc quản lý sử dụng nhà chung cư theo pháp luật hiện hành gồm các vấn đề sau:
a/ Về sở hữu nhà chung cư
Theo quy định tại Quy chế quản lý và sử dụng nhà chung cư thì nhà chung cư hiện nay
được pháp luật công nhận tồn tại dưới các hình thức sở hữu sau:
Nhà ở chung thuộc sở hữu Nhà nước, trong đó các hộ ký hợp đồng thuê nhà với cơ quan
quản lý nhà.
Nhà ở chung thuộc sở hữu của các tổ chức chính trị, xã hội, tổ chức kinh tế, trong đó
các hộ ký hợp đồng thuê nhà với chủ sở hữu nhà đó
Nhà ở chung thuộc sở hữu tư nhân gồm :nhà ở chung của một chủ sở hữu , nhà ở chung

thuộc sở hữu nhiều người (đồng sở hữu) , nhà ở chung có nhiều chủ sở hữu
Nhà ở chung có nhiều hình thức sở hữu ,là nhà ở có hai hoặc ba hình thức nói trên
b/ Đăng ký nhà chung cư:
- 5 -
Mét sè vÊn ®Ò qu¶n lý nhμ chung c− ë Hμ Néi trong giai ®o¹n hiÖn nay
Theo pháp luật hiện hành thì tất cả nhà ở tại đô thị đều phải được đăng ký quyền sở hữu
. Quy chế quản lý và sử dụng nhà ở chung tại đô thị quy định khá rõ nghĩa vụ và trách
nhiệm đăng ký nhà chung cư thuộc về chủ sở hữu. Cụ thể là nhà ở chung phải được đăng
ký tại Uỷ ban nhân dân phường , thị trấn , nơi có nhà đó .Người có trách nhiệm đăng ký
nhà ở chung quy định như sau:
*Nhà ở chung thuộc sở hữu của một chủ thì chủ sở hữu có trách nhiệm đăng ký . Nếu
nhà ở thuộc sở hữu của tổ chức chính trị , xã hội , tổ chức kinh tế thì tổ chức đó đăng ký .
Nếu nhà ở thuộc sở hữu tư nhân thì chủ sở hữu đăng ký . Nếu nhà ở thuộc sở hữu nhà nước
thì cơ quan , tổ chức được giao nhiệm vụ quản lý nhà đó đăng ký .
∗
Nhà ở chung thuộc sở hữu nhiều người thì các đồng sở hữu cùng có trách nhiệm đăng
ký
∗
Nhà ở chung có nhiều chủ sở hữu thì từng chủ sở hữu có trách nhiệm đăng ký phần
diện tích nhà ở thuộc quyền sở hữu của mình và đăng ký sử dụng chung phần diện tích nhà
ở, đất ở dùng chung cho các hộ
Trong trường hợp nhà ở chung chưa xác định rõ chủ sở hữu hoặc thuộc diện vắng chủ
thì người quản lý hợp pháp có trách nhiệm đăng ký. Nếu không có người quản lý hợp pháp
thì người đang sử dụng có trách nhiệm đăng ký
c/ Sử dụng nhà chung cư:
Nhà chung cư là một loại tài sản đặc biệt thuộc sở hữu chung theo phần nên việc sử
dụng loại tài sản này cũng tuân theo những nguyên tắc của việc sử dụng tài sản chung theo
phần . Theo quy chế quản lý và sử dụng nhà ở chung tại đô thị và Bộ luật dân sự thì việc
sử dụng nhà ở chung phải tuân theo các nguyên tắc sau
∗

Người sống trong nhà ở chung , dù là chủ sở hữu hay ở thuê của chủ sở hữu khác
được sử dụng phần diện tích ở riêng ( phần diện tích ở riêng là căn hộ khép kín hoặc phòng
ở trong nhà ở chung) và được cùng sử dụng diện tích đất ở và hệ thống công trình kỹ thuật
dùng chung cho các hộ (diện tích dùng chung cho các hộ gồm: mái bằng, sân thượng, hành
lang lối đi, cầu thang, khu bếp, khu vệ sinh trong nhà và kho, nhà tắm nhà phụ, nhà vệ sinh
trong khu«n viên nhà, các công trình phục vụ nhu cầu ở và khuân viên nếu có, phù hợp với
quy hoạch được duyệt, hệ thống công trình kỹ thuật dùng chung cho các hộ bao gồm: hệ
- 6 -
Mét sè vÊn ®Ò qu¶n lý nhμ chung c− ë Hμ Néi trong giai ®o¹n hiÖn nay
thống cấp nước, thoát nước mưa, nước thải, bể phốt, cấp điện sinh hoạt, điện thoại, truyền
thanh, thu lôi, cứu hoả, thang máy …)
Mọi người trong nhà ở chung có trách nhiệm giữ gìn, bảo quản tốt nhà ở và những phần
sử dụng chung, thực hiện tốt các quy định về vệ sinh đô thị, phòng cháy chữa cháy, trật tự
an ninh, xã hội ngăn chặn kịp thời các hành vi phá hoại các công trình thuộc nhà ở chung.
Thực hiện các quy định về vệ sinh chung, trật tự an ninh và bảo vệ môi trường.
Nghiêm cấm các hành vi sau:
1/ Không tuỳ tiên làm những việc ảnh hưởng tới an toàn của ngôi nhà như: đục tường
chịu lực, tháo dỡ kết cấu chịu lực, đào hố sâu cạnh móng nhà, xây tường ngăn lên mặt kết
cấu sàn tầng nhà, chất quá tải lên kết cấu chịu lực.
2/ Không tuỳ tiện thay đổi cơ cấu quy hoạch căn hộ, phòng ở trong ngôi nhà như: phá
bỏ lô-ga, mở rộng điện tích căn hộ, phá bỏ khu phụ, nối thông không gian giữa các căn hộ,
thay đổi hố xí, bồn tắm, bÓ nước…
3/ Không gây tiếng ồn, đổ nước thải,rác từ tầng trên xuống, gõ đập ảnh hưởng tới các
hộ sống lân cận, sửa chữa khu phụ, hệ thống cấp thoát nước gây thấm dột xuống căn hộ
tầng dưới…
4/ Không chiếm dụng diện tích nhà và đất ở dùng chung cho các hộ để dùng riêng cho
gia đình mình.
5/ Không xây dựng công trình trên nhà ở chung hoặc trên đất dùng chung khi chưa có
giấy phép xây dựng.
Diện tích dùng chung đã được các hộ tự thu xếp, phân định ranh giới cho từng hộ,

không có tranh chấp thì sử dụng theo hiện trạng.
Lối đi chung đã được ốn định trong một hoặc nhiều biến số nhà, dù đi xa, phía trước
hay đi ra phía sau, thì các bên sử dụng hoặc sở hữu nhà ở đều phải tôn trọng và duy trì việc
đi lại đó. Nghiêm cấm các hành vi tự động mở hoặc lấn lối đi chung.
d/ Bảo dưỡng sửa chữa:
Theo pháp luật hiện hành thì việc bảo dưỡng, sửa chữa được quy định như sau:
- 7 -
Mét sè vÊn ®Ò qu¶n lý nhμ chung c− ë Hμ Néi trong giai ®o¹n hiÖn nay
Nhà ở chung thì phải được bảo dưỡng, sửa chữa theo đúng định kỳ trong hồ sơ quản lý
kỹ thuật đã được quy định cho từng cấp, hạng nhà ở, bộ phận nhà ở (Hồ sơ quản lý kỹ
thuật được lập cho ngôi nhà và do chủ sở hữu giữ. Đối với nhà ở chung cư có nhiều chủ sở
hữu thì hồ sơ quản lý kỹ thuật do một chủ sở hữu được uỷ quyền giữ).
Chủ sở hữu nhà ở chung cư có trách nhiệm bảo dưỡng, sửa chữa nhà ở thuộc sở hữu của
mình.
1. Đối với nhà ở chung cư nhiều chủ sở hữu thì từng chủ sở hữu phải chịu trách nhiệm
bảo dưỡng, sửa chữa phần diện tích thuộc sở hữu của mình và cùng với các chủ sở hữu
khác bảo dưỡng, sửa chữa các phần sử dụng chung. Chi phí bảo dưỡng, sửa chữa các phần
sử dụng chung được phân bố theo tỉ lệ diện tích riêng của từng chủ sở hữu.
2. Toàn bộ chi phí sửa chữa, bảo dưỡng do chủ sở hữu đảm nhận. Trong trường hợp chủ
sở hữu không tiến hành sửa chữa thì bên thuê có thÓ sửa chữa theo quy định của pháp luật.
Các hư hỏng do người sử dụng gây ra thì người sử dụng phải tự sửa chữa. Các hư hỏng
do nhiều hộ cùng sử dụng gây ra, thì các hộ đó cùng chia phí tốn sửa chữa.
Việc cải tạo, làm tăng thêm diện tích nhà ở chung cư nhiều chủ sở hữu thoả thuận bằng
văn bản và phải có giấy phép của cơ quan có thÈm quyền.
Người sử dụng nếu không phải là chủ sở hữu thì không được cải tạo làm tăng thêm diện
tích dưới bất kỳ hình thức nào, trừ trường hợp được các chủ sở hữu thoả thuận bằng văn
bản và được cơ quan có thẩm quyền cấp giấy phép.
3.2/ Quản lý:
Hiện nay mô hình về quản lý nhà chung cư được quy định tại Quy chế quản lý và sử
dụng nhà ở chung. Theo quy định này, thì mô hình quản lý nhà chung cư được tổ chức

theo phương thức tự quản kết hợp với hoạt động quản lý nhà nước về nhà đất. Tức là các
hộ ở trong nhà ở chung cư có thể bầu ra Ban tự quản, hoặc tæ trưởng nhà để tæ chức công
việc quản lý chung mang tính chất nội bộ gồm:
1. Xây dựng nội quy nhà ở chung, thông qua hội nghị các hộ và đôn đốc, kiểm tra
mọi người thực hiện nội quy đó.
- 8 -
Mét sè vÊn ®Ò qu¶n lý nhμ chung c− ë Hμ Néi trong giai ®o¹n hiÖn nay
2. Thu các khoản tiền các hộ phải nộp như: tiền nước sinh hoạt, tiền thu gom rác,
tiền góp quỹ bảo trợ an ninh, quỹ chống bão lụt, thiên tai…
3. Đối với các hộ thuê nhà của chủ sở hữu khác, Ban tự quản có thể đứng ra thu
tiền thuê nhà của các hộ theo uỷ thác của chủ sở hữu và được nhận thù lao do chủ sở hữu
trả.
4. Tổ chức sửa chữa những hư hỏng do các hộ cùng gây ra, và phân bố chi phí
giữa các hộ đó.
5. Tổ chức bảo dưỡng, sưả chữa phần diện tích và hệ thống công trình kỹ thuật
dùng chung cho các hộ và phân bổ chi phí giữa các chủ sở hữu nhà ở chung đó
6. Hoà giải tranh chấp giữa các hộ về quản lý, sử dụng nhà ở chung nếu có và tổ
chức họp đÓ các hộ phê bình, kiểm điểm những cá nhân cố tình vi phạm Quy chế nhà ở
chung
7. Thay mặt các hộ phản ánh với cơ quan quản lý nhà đất, với chính quyền các
kiến nghị, nguyện vọng có liªn quan đến việc sử dụng, quản lý nhà chung.

- 9 -
Mét sè vÊn ®Ò qu¶n lý nhμ chung c− ë Hμ Néi trong giai ®o¹n hiÖn nay



CHƯƠNG II: Thực trạng
1/ Tình hình phát triển chung cư ở các đô thị tại Hà Nội:
Trong những năm gần đây, cùng với quá trình đô thị hoá diễn ra mạnh mẽ và rộng khắp
trong cả nước, việc phát triển nhà chung cư cao tầng đang là mối quan tâm hang đầu của
các nhà hoạch định chính sách. Do vậy, nhà chung cư cao tầng ở các đô thị lớn đang được
xây dựng với quy mô lớn, tấc độ phát triển nhanh. Và thủ đô Hà Nội cũng không nằm
ngoài xu thế đó.
Theo số liệu thống kê ở Hà Nội của Sở Địa Chính Hà Nội năm 2002, nhà ở chung cư
cao tầng (4-6 tầng ) gồm 434 nhà ở 24 khu tâp thể, diện tích sàn xây dựng là: 920.195m
2
;
27.573 hợp đồng thuê nhà; 137.163 người.
Còn theo thống kê của Sở Quy hoạch Kiến trúc, hiện nay thành phố Hà Nội đã có gần
200 công trình cao từ 9 tầng trở lên, chưa kể số chung cư 5-6 tầng được xây dựng mới, chủ
yếu phục vụ công tác tái định cư, giải phóng mặt bằng. Trong đó, cùng với những thành
công của cả nước trong công tác xây dựng và quản lý nhà chung cư cao tầng, đầu quí I-
2004 Tổng công ty Đầu tư Phát triển nhà và Đô thị đã đưa vào vận hành 20 khối nhà chung
cư cao tầng với tổng số 1.764 căn hộ, cụ thể như sau:

Tên nhà

Số căn
hộ
Số nhà
xe
Số tầng Diện tích
kiốt ( )
2
m
Số thang
máy
Đang quản lý 1.764 17 236 6.758 40
I. Pháp Vân-Tứ Hiệp 462 10 57 1.636 12
- 10 -
Mét sè vÊn ®Ò qu¶n lý nhμ chung c− ë Hμ Néi trong giai ®o¹n hiÖn nay
NO3
110 1 12 288 2
NO4
64 1 9 232 2
NO5
64 1 9 232 2
NO6
80 1 9 212 2
NO7
64 2 9 306 2
NO8
80 2 9 364 2
II. XI-bán đảo Linh Đàm 244 6 39 361 6

OCT2 - đơn 1
66 2 12 95 2
OCT2 - đơn 2
112 2 15 171 2
OCT2 - đơn 3
66 2 12 95 2
III. Mỹ Đình II 1.058 11 140 4.761 22
CT1A - đơn 1
88 1 12 168 2
CT1A - đơn 2
126 1 15 434 2
CT2A
88 1 12 902 2
CT2B
84 1 15 141 2
CT3A
72 1 9 459 2
CT4
88 1 12 535 2
CT5 - đơn 1
99 1 12 601 2
CT5 - đơn 2
99 1 12 601 2
CT5 - đơn 3
140 1 15 420 2
CT5 - đơn 4
84 1 15 164 2
Nguồn: Phòng KHTH - Xí nghiệp quản lý nhà cao tầng
Như vậy, trong thời gian qua thành phố Hà Nội đã phát triển được nhiều nhà ở chung cư
cao tầng, giải quyết chỗ ở cho mọi bộ phận dân cư của thành phố với chất lượng và tiện

nghi ngày càng tiến bộ hơn.
Với nhu cầu phát triển xã hội ngày càng cao, chung cư trong đô thị hiện đại không chỉ
thoả mãn nhu cầu ở thuần tuý mà còn phải đáp ứng đồng thời nhiều nhu cầu khác nhằm
nâng cao không ngừng chất lượng môi trường cư chú, như quản trị, an ninh của cộng đồng
dân cư trong một chung cư, nhu cầu sinh hoạt, văn hoá, giao tiếp cộng đồng, về không gian
giao thông (kể cả giao thong tĩnh ), kho tàng và tiện nghi kỹ thuật khác. Đó chính là không
gian công cộng trong chung cư. Việc tổ chức các không gian có chức năng công cộng như
vậy đòi hỏi phải có những nghiên cứu nhất định sao cho vừa đảm bảo tính khoa học vừa
đảm bảo các tiêu chuẩn quy phạm, quy chuẩn xây dựng, cũng như vừa phù hợp với xu thế
- 11 -
Mét sè vÊn ®Ò qu¶n lý nhμ chung c− ë Hμ Néi trong giai ®o¹n hiÖn nay
phát triển chung, vừa phù hợp với tập quán dân tộc và các yếu tố tự nhiên khác có tính chất
đặc thù của Việt Nam.
Một toà nhà chung cư cao tầng hiện đại, về mặt lý thuyết phải đảm bảo không gian khép
kín không chỉ trong từng căn hộ độc lập mà còn đòi hỏi sự hoàn chỉnh của toàn bộ toà nhà.
Cuộc sống của cư dân trong toà nhà ngoài thời gian hoạt động xã hội, gần như gắn liền với
căn hộ và các không gian có chức năng công cộng như: giao thông tĩnh, kho tàng, hệ thống
cửa hàng, công trình thể thao, văn hoá, giải trí công cộng… Sự hoàn chỉnh của không gian
chung của toà nhà phải đảm bảo hợp lý, dễ sử dụng song cũng đòi hỏi đảm bảo an toàn, an
ninh cho cư dân và các tài sản của họ.
Thực trạng nhà chung cư cao tầng trước kia tại Việt Nam chủ yếu để giải quyết các nhu
cầu cấp thiết về diện tích ở, do vậy các công trình phụ trợ, không gian công cộng gắn liền
với từng ngôi nhà, từng khu ở không được quan tâm đúng mức. Tại một số chung cư đã
xây dựng tại Hà Nội trong các thập niên 60-80 của thế kỷ trước, nơi để xe đạp, xe máy…
đều được các nhà thiết kế gắn liền với từng căn hộ tại không gian tiền phòng. Do sự phát
triển đi lên của xã hội, phương tiện giao thong cá nhân ngày càng nhiều, người ta không
thể đưa hết xe đạp, xe máy… lên các căn hộ như trước nữa, và các diện tích trông giữ xe
công cộng đã hình thành. Việc tổ chức dịch vụ này hoàn toàn là tự phát do nhu cầu của
cuộc sổng nên một số gia đình phải hy sinh diện tích sinh hoạt của mình để làm nơi trông
giữ xe. Các không gian này không thuận lợi về sử dụng, không đảm bảo về an toàn, về

phòng cháy, chữa cháy, an ninh… Nhu cầu và sự phát triển xã hội ngày càng tăng, các
phương tiện giao thông cá nhân không chỉ còn là những chiếc xe đạp, xe máy… mà là xe ô
tô… như vậy đòi hỏi phải có thêm diện tích cho loại phương tiện giao thông này; tốt nhất
là liền kề hoặc nằm trong các nhà chung cư cao tầng.
Giao thông bên trong nhà chung cư cao tầng trước đây thường là giao thông mở theo
dạng hành lang bên, hoặc mở trực tiếp ra cầu thang chính, để tạo sự thông thoáng và lấy
ánh sáng. việc tổ chức như vậy gây nhiều bất tiện trong sử dụng, hoặc bố trí được rất ít căn
hộ trong một tầng. Chung cư cao tầng hiện đại ngày càng vươn cao là xu hướng tất yếu.
Diện tích các căn hộ cũng lớn lên tối thiểu là 40-50m
2
sàn, mức cao có thể lên tới 120-
150m
2
sàn hoặc hơn nữa. Do sự phát triển của công nghệ thi công, tổ chức mặt bằng điển
hình ngày càng lớn, do vậy giao thông cũng phải tương xứng, đủ số lượng thang máy thang
- 12 -
Một số vấn đề quản lý nh chung c ở H Nội trong giai đoạn hiện nay
b (chng v thoỏt him). T chc khụng gian giao thụng ny khụng th tip xỳc ton b
vi thiờn nhiờn nờn vn thụng thoỏng, ly ỏnh sang phự hp vi c thự khớ hu Vit
Nam cng l mt yu t quan trng cn s quan tõm nghiờn cu ỳng mc.
Vic tõn dng chiu sõu ca múng xõy dng cỏc tng ngm phc v nhu cu giao
thụng tnh, kho tng cựng cỏc h thng k thut khỏc ca to nh ũi hi phi c tớnh
toỏn, t chc hp lý.
H thng thu rỏc cho cỏc cn h l khụng th thiu. Ngi cú th s dng giao thụng
ngang trong tng tng ể a rỏc ti ni tp trung v thụng qua h thng ng k thut
theo phng thc ng tp trung ti v trớ thớch hp v c chuyển i bng cỏc
phng tin m bo v sinh mụi trng ụ th.
Nhu cu cuc sng ca con ngi ngy cng tng. Sau thi gian lm vic, ngoi cỏc
nhu cu ngh ngi ti ch trong cn h ca mỡnh, cũn cú cỏc nhu cu giao tip, sinh hot
vn hoỏ, th thoa th gión Vi s h dõn c ụng ỳc ca mt to nh chung c cao tng

hin i, xõy dng cỏc cụng trỡnh thể thao, gii trớ kinh doanh l mt gii phỏp cú tớnh
kh thi cao. Ti õy, ngoi vic tho món cỏc nhu cu thể thao, gii trớ, cỏc c dõn trong
mt to nh cũn cú iu kin gp g thõn mt trong tỡnh xúm ging thõn thit vn l truyn
thng tt p ca dõn tc Vit Nam.
Nh vy, vic nghiờn cu cỏc loi hỡnh khụng gian cú chc nng cụng cng gn lin vi
chung c cao tng ti cỏc ụ th ln l mt nh hng cn thit. ng thi phi cú th
ch,b mỏy v phng thc vn hnh phự hp.
Tuy nhiờn, hin nay cỏc khu nh chung c cao tng mi ch c ch trong phỏt triển
theo hỡnh thc s lng cung cp chỗ cho ngi dõn, m cũn coi nh cụng tỏc qun
lý, thm chớ cú ni b buụng lng, quy ch qun lý, s dng nh chung c cao tng cha
c nghiờm cu, ban hnh phự hp vi thc t. Vỡ vy, vic ngi dõn trong quỏ trỡnh s
dng tu tin khụng chp hnh quy nh ca nh nc v qun lý s dng nh chung c
ó din ra khỏ ph bin hin nay ti cỏc khu nh chung c cao tng: b mt ụ th, cnh
quan khu vc b xu i, tui th cụng trỡnh gim, nhng vn mang tớnh xó hi ngy
cng phỏt sinh gay gt gia cỏc c dõn sng trong nh chung c cao tng, nhiu mõu thun
kộo di khụng gii quyt dt im.
- 13 -
Mét sè vÊn ®Ò qu¶n lý nhμ chung c− ë Hμ Néi trong giai ®o¹n hiÖn nay
Tóm lại, so với các khu nhà chung cư trong những thập niên trước đây thì sự phát triển
các khu nhà chung cư hiện nay có những chuyển biến rõ rệt cả về quy mô kiến trúc và hệ
thống các dịch vụ. Tuy nhiên, vấn đề quản lý vẫn còn bất cập và là một nội dung cần được
nghiên cứu.
2/ Thực trạng quản lý chung cư ở Hà Nội:
2.1/ Quản lý cư trú:
Hiện nay, trong các khu chung cư cao tầng, công tác quản lý cư trú còn buông lỏng.
Tình trạng lộn xộn về số nhân khÈu, hộ khÈu trong các khu nhà cũng hết sức phức tạp.
Đặc biệt, trong những năm qua, khi bố trí tái định cư cho người dân đến định cư tại các
khu chung cư, ta thấy chưa có sự phân loại thành phần dân cư, mà cứ đưa từng cụm dân
cư vào sống, gồm cả anh thợ hồ, chị giáo viên, nhà trí thức,… Các thành phần này có nếp
sống , sinh hoạt, nhận thức khác nhau. Nên khó hoà hợp và thường xuyên xảy ra tranh

chấp.
Ở các khu chung cư cũ thì việc quản lý cư trú rất kém: Nhiều nhà chung cư có người
đến và người đi thay đổi lien tục mà ban quản lý không giám sát được, kể cả khi biết
những người định cư tại đó vướng mắc vào các tệ nạn xã hội thì họ cũng không có giải
pháp để giúp đỡ…. Rồi người cư trú chỉ làm theo lợi ích của cá nhân mình mà quên đi lợi
ích của cộng đồng.
Ban quản lý ở các khu nhà chung cư chưa đi sâu, đi sát vào đời sống của người dân, họ
chưa quan tâm đến hoàn cảnh, lai lịch của mỗi người. Do vậy đã để xảy ra nhiều tình trạng
đáng tiếc như: Trộm cắp, ma tuý,…
Nhưng hiện nay ở các khu nhà chung cư mới thì vấn đề quản lý cư trú cũng có nhiều
tiến bộ hơn, như khu chung cư bán đảo “Bắc Linh Đàm” có nhân viên quản lý nhà trực
suốt 24/24h. Ngoài những việc được giao như trông xe, quản lý kiôt, bơm nước, giữ vệ
sinh, thu tiền dịch vụ, chợ, còn có thªm những nhiệm vụ “phải giao” về quản lý cư trú hoà
giải, quản lý nhân khẩu trong các gia đình và sự thay đổi nhân khẩu trong từng giai đoạn
đặc biệt là sự tăng thêm nhân khÈu. Công tác tạm trú, tạm vắng cũng được đôn đốc thực
hiện tới từng khu nhà cụ thể. Ban quản lý cũng là những người chứng kiến, can thiệp vào
bao chuyện buồn vui của cư dân như: Ma chay, cưới hỏi,…
- 14 -
Mét sè vÊn ®Ò qu¶n lý nhμ chung c− ë Hμ Néi trong giai ®o¹n hiÖn nay
Chính sự quan tâm của ban quản lý đến đời sống của cư dân đã củng cố niềm tin để
người dân có thể yên tâm khi sống trong các khu chung cư.
Do vậy, để cho mô hình nhà chung cư cao tầng được phát triển một cách lành mạnh thì
công tác quản lý cư trú ngày càng phải được chú trọng hơn nữa, từ việc quản lý hộ khẩu,
nhân khẩu đến việc tìm hiểu tâm tư tình cảm cũng như hoàn cảnh sống của cư dân, để từ
đó tìm ra các biện pháp cũng như có các chính sách phù hợp để đảm bảo chất lượng cuộc
sống của người dân.
- 15 -
Mét sè vÊn ®Ò qu¶n lý nhμ chung c− ë Hμ Néi trong giai ®o¹n hiÖn nay
2.2/ Bảo quản sửa chữa:
Các nhà ở chung cư cao tầng phần lớn được xây dựng vào những năm 60 – 70 – 80,

theo kiểu căn hộ khép kín. Do vậy thiếu đồng bộ, kiểu dáng kiến trúc đơn điệu, chất lượng
xây dựng chưa cao, sơ đồ kết cấu chưa đủ đảm bảo thích ứng với những biến dạng của nền
đất, nền móng chưa được thiết kế xử lý một cách thích đáng phù hợp với điều kiện địa chất
công trình phức tạp ở Hà Nội. Do quan điểm chi phí cho hạ tầng kỹ thuật thời gia chưa hợp
lý (25% giá trị công trình cho kỹ thuật hạ tầng). Mặt khác từ trước tới nay chưa có quy
định đầu tư cho công tác chùng tu bảo dưỡng định kỳ cho nhà chung cư cao tầng. Có thể
nói chúng ta chỉ có khai thác mà chưa có sự quan tâm thích đáng cho việc chùng tu, bảo
dưỡng.
Công tác quản lý các khu nhà ở chung cư khi chuyển từ thời kỳ bao cấp sang nền kinh
tế thị trường đã có nhiều biến đổi, từ một chủ thể quản lý nhà sang đa sở hữu đan xen do
thực hiện ban nhà ở thuộc sở hữu nhà nước cho người đang thuê. Nhiều năm qua nhà nước
chưa có quy chế quản lý dạng nhà này nên công tác quản lý chưa được chặt chẽ, thiếu đồng
bộ, chưa xác định rõ quyền và nghĩa vụ của các chủ sở hữu nhà trong việc chung tu, sửa
chữa bảo trì, cáp điện, cấp nước, thoát nước, diện tích hành lang, cầu thang sử dụng chung,
vệ sinh môi trường và rác thải,… Những tồn tại tương đối phổ biến hiện nay la:
Các hộ dân tuỳ tiện đục phá, sửa chữa, cải tạo lắp thêm bể nước, lắp thêm khung sắt tại
ban công, logia “chuồng cọp”…. Làm ảnh hưởng trực tiếp đến kết cấu chịu lực, giảm tuổi
thọ công trình và làm xấu đi bộ mặt kiến trúc đô thị.
Các hộ dân tuỳ tiện sử dụng nối, cải tạo sửa chữa khi có sự cố kỹ thuật đối với công
trình cấp điện, cấp nước, thoát nước trong nhà, đồng thời với ý thức của người sử dụng
chưa cao làm cho các công trình xuống cấp nhanh chóng.
Mặt khác chưa xác định được nghĩa vụ tham gia của các hộ sở hữu tư nhân và các hộ
thuê nhà của nhà nước trong việc cải tạo, sửa chữa, bảo trì hệ thống hạ tầng kỹ thuật dẫn
đến tình trạng hệ thống thoát nước, bÓ phốt ở nhiều khu nhà bị quá tải, thường xuyên ngập
úng về mùa mưa, gây mất vệ sinh môi trường.
Diện tích hành lang, cầu thang, sân chung,… bị các hộ lấn chiếm sử dụng riêng, nhất là
các diện tích tại tầng một các khu nhà ở chung cư bị các hộ lấn chiếm để cơi nới diện tích
- 16 -
Một số vấn đề quản lý nh chung c ở H Nội trong giai đoạn hiện nay
, tỡnh trng qun lý t cụng ca chớnh quyn a phng v ca cụng ty qun lý nh

khụng thc hin c, dn n thng xuyờn xy ra tranh chp, khiu kin.
i vo thc t ta thy i vi cỏc nh xõy dng trong giai on 1975 1988, thi gian
s dng cũn li theo thit k phi l 30 - 40 nm na, tuy nhiờn nhiu nh b lỳn mnh nh
khu Thnh Cụng, Ging Vừ H Ni, thi gian s dng ti a ch bng 70% thi gian
thit k. i vi cỏc nh khỏc bao gm s nh lp ghộp tm ln H Ni cũn li khu nh
Tõn Mai, Tng Mai H Ni. Thi gian s dng thc t cng ch bng 75 80% thi
gian thit k. Do nh nc cha cú quy nh rừ rng v v u t cho cụng tỏc trùng tu, bo
dng nh k dn n vic trong quỏ trỡnh s dng cỏc hng mc k thut ó ht niờn hn
s dng li khụng c sa cha trùng tu, ch sau 10 nm s dng hu nh ton b h
thng k thut nh cp thoỏt nc, x rỏc,. u h hng nng phi sa li gn ht.
S d cú nhng hn ch trờn tn ti l do:
Hin nay cha cú s quy nh rừ ràng v vic qun lý v s dng chung c, c th l:
Cha cú quy nh c th thi gian nh k cho cụng tỏc trùng tu nh chung c cao
tng v cỏc cụng trỡnh h tng k thut. Do ú vic xõy dng k hoch trùng tu v d trự
kinh phớ cụng tỏc ny cha thể hin c.
Theo quy nh hin hnh thỡ vic trùng tu, sa cha phn nh thuc v ch s hu.
Tuy nhiờn, phn din tớch s dng chung, cỏc cụng trỡnh h tng k thut cha cú vn bn
c th quy nh mc úng gúp kinh phớ trùng tu, sa cha. Mt khỏc vic sa cha trong
cỏc cn h hin nay rt tu tin. Mt s h dõn ó t c phỏ c kt cu chu lc gõy nguy
him cho c ngụi nh, nhiu h dõn ó t ci ni, ln chim din tớch chung lm nh
hng n m quan, gõy khiu kin v lm gim tui th ngụi nh.
Bờn cnh ú, kinh phớ thc hin cụng tỏc qun lý, chung tu, sa cha nh chung c
cao tng cng ht sc quan trng.
Ti mt s khu nh chung c cao tng ó quy nh cỏc h dõn phi úng gúp mt s
tin nht nh hang thỏng. D ỏn khu ụ th mi Bỏc Linh m ó quy nh thu
30.000/thỏng nhng qua thc t cho thy s tin ny ch chi cho cụng tỏc qun lý. Mt
khỏc, mt s h dõn t chi úng gúp thờm vi lý do hon cnh khú khn hoc cho rng h
khụng cú ngha v úng gúp.
- 17 -
Mét sè vÊn ®Ò qu¶n lý nhμ chung c− ë Hμ Néi trong giai ®o¹n hiÖn nay

Hiện nay chưa có văn bản cụ thể về trách nhiệm đóng góp kinh phí của chủ đầu tư và
các hộ dân cho việc thực hiện công tác quản lý, chung tu, sửa chữa nhà ở chung cư cao
tầng.
Chính vì vậy mà đã dẫn đến tình trạng thiếu kinh phí cho hoạt động chung tu, bảo
dưỡng, nên các khu nhà ở chung cư cao tầng ngày càng bị xuống cấp trầm trọng.
Một nguyên nhân nữa cũng phải nhắc đến đó là thực trạng về cơ cấu tổ chức.
Hiện nay, thành phố có 3 công ty có chức năng quản lý quỹ nhà này, bình quân mỗi
công ty có từ 3 – 4 xí nghiệp thành viên và một số ban trực thuộc, thực hiện quản lý ở từng
địa bàn quận huyện khác nhau. Ở dưới mỗi xí nghiệp lại có các phòng ban chuyên môn
riêng biệt hoặc các tổ, ban quản lý tự quản . Được coi là chặt chẽ nhưng thực chất , trên
cùng một địa bàn thành phố lại có nhiều công tycùng tham gia quản lý trong khi mỗi công
ty đều có quyền tự chủ trong hoạt động của mình nên đoi khi đã dẫn đến sự không thống
nhất trong thực hiện chính sách của nhà nước. Nhiều khi cùng một vấn đề nhưng mỗi công
ty thực hiện một cách hoặc với các mức độ khác nhau đặc biệt là trong sự quản lý cải tạo ,
sửa chữa , quản lý hợp đồng thuê và bán nhà theo nghị định 61/cp. Bên cạnh đó các , công
ty phải hoạt động theo mô hình lấy thu bù chi , mang tính kinh doanh trong khi yêu cầu
quản lý quỹ nhà này được coi như hoạt động vì lợi ích công cộng đã dấn đến tình trạng
không đủ kinh phí cho hoạt động , buộc các công ty phải chú trọng hơn trong việc tham gia
các dịch vụ kinh doanh xây dựng nhà mới thu lợi , phục vụ cho công tác quản lý . Do vậy ,
việc quản lý nhà ë chung cư bị buông lỏng .
Tóm lại , công tác quản lý bảo quản sửa chữa còn lỏng lẻo, gây ra nhiều hậu quả
nghiêm trọng. Do vậy cần phải có những giải pháp đồng bộ để cho công tác này được thực
hiện tốt hơn.
2.3/ Các dịch vụ:
Trong giai đoạn hiện nay, việc xây dựng các chung cư cao tầng là một trong những giải
pháp giải quyết có hiệu quả nhu cầu nhà ở của nhân dân. Vấn đề đặt ra là phát triÓn chung
cư cần phải đi đôi với việc đáp ứng những nhu cầu về dịch vụ đô thị và đảm chất lượng
cuộc sống. Người dân đến định cư tại các chung cư không những được sống trong các căn
hộ tiện nghi, khang trang mà còn phải được thụ hưởng cảnh quan, môi trường sống trong
- 18 -

Mét sè vÊn ®Ò qu¶n lý nhμ chung c− ë Hμ Néi trong giai ®o¹n hiÖn nay
lành, được cung cấp các dịch vụ đô thị đồng bộ, đảm bảo thuận tiện trong việc mua sắm
các nhu cầu phẩm hang ngày, học hành của con cái, nhu cầu vui chơ giải trí, văn hoá thể
thao, kể cả thuận tiện trong việc đi lại, sử dụng phương tiện giao thong công cộng, vv…
Hơn nữa, một số không gian mang tính công cộng trong các công trình chung cư cao
tầng cũng cần phải có sự quan tâm thích đáng về tỷ lệ diện tích cũng như tổ chức không
gian để đảm bảo đáp ứng những yêu cầu cũng như những phong tục tập quán mang tính
truyền thống của các hệ dân cư trú trong chung cư như : không gian đÓ xe máy xe đạp của
các hộ dân, không gian sảnh tầng và sảnh nhà không gian sinh hoạt cộng đồng để đáp ứng
những ho¹t động mang tính tập thÓ của cộng đồng cư trú như hiếu hỉ, sinh hoạt hè của các
cháu thiếu nhi… Tổ chức không gian công trình chung cư cũng phải đặc biệt chú ý các yếu
tố tự nhiên như hướng nắng, hướng gió, các yếu tố khí hậu khác… để đảm bảo môi trường
và khí hậu bên trong các căn hộ.
Để đáp ứng tốt những nhu cầu dịch vụ và đảm bảo chất lượng cuộc sống của các cư dân
sống trong các khu nhà chung cư cao tầng thì phải thực hiện tốt về công tác dịch vụ, quản
lý chung cư. Đây là một trong những yếu tố có tính quyết định trong thành công của mô
hình phát triển chung cư cao tầng. Nguyên nhân cơ bản khiến trước đây người dân e ngại
sống trong các chung cư là do các chung cư không có sự quản lý thống nhất, cung cấp dịch
vụ đồng bộ và duy tu bảo dưỡng công trình. Các chung cư cao tầng hiện nay được lấp đặt
nhiều thiết bị như thang máy, máy bơm nước, máy phát điện dự phòng, thiết bị phòng
chống cháy… cần phải có mô hình quản lý, cung cấp dịch vụ và duy tu bảo dưỡng công
trình phù hợp và do một đơn vị thống nhất thực hiện… Hiện nay, để đảm bảo ổn định cuộc
sống của người dân trong các chung cư, Tổng công ty đầu tư phát triển nhà và đô thị đang
tổ chức thực hiện công tác quản lý chung cư với các công việc trông giữ xe đạp, xe máy,
bơm nước sinh hoạt,quản lý vận hành thang máy, thu gom rác thải, giữ gìn vệ sinh môi
trường, bảo vệ an ninh trật tự bên trong và bên ngoài chung cư, duy trì bảo dưỡng hệ thống
chiếu sang công cộng của công trình, chăm sóc cây xanh và bảo đảm cảnh quan môi
trường… coi đây là trách nhiệm đói với sản phẩm kinh doanh của mình. Tuy nhiên vấn đề
quản lý chung cư còn đang gặp rất nhiều khó khăn do chưa có cơ chế chính sách tài chính
về quản lý bảo trì chung cư, chính quyền địa phương chưa thực sự tham gia vào công tác

- 19 -
Mét sè vÊn ®Ò qu¶n lý nhμ chung c− ë Hμ Néi trong giai ®o¹n hiÖn nay
quản lý, ý thức sử dụng các trang thiết bị trong chung cư của một số ít người dân chưa cao
nên đã gây ra sự cố trong chung cư.
Công tác quản lý nhà chung cư cao tầng đã rất quen thuộc đèi với các nước phát triển,
đặc biệt là các nước trong khu vực như là Singapore, Trung Quốc, nhưng còn rất mới mẻ
với nước ta. Từ kimh nghiệm quản lý nhà chung cư cao tầng của các nước và qua thực tế
hiện tại các khu nhà của Tổng công ty Đầu tư phát triÓn nhà và đô thị, ta thấy có các loại
dịch vụ chủ yếu sau:
Dịch vụ đảm bảo sinh hoạt hàng ngày của các hộ dân, bao gồm: vân hành thang máy,
bơm nước sinh hoạt, vệ sinh các diện tích công cộng, thu gom rác thải, trông giữ xe đạp, xe
máy và bảo vệ an ninh, cung cấp các dịch vụ phục vụ sinh hoạt cộng đồng của khu dân cư
như hội họp, ma chay, cưới hỏi.
Dịch vụ bảo trì thường xuyên, đảm bảo hoạt động ổn định của công trìng, bảo dưỡng
các thiết bị như thang máy, bơm nước sinh hoạt, hệ thống cứu hoả, hệ thổng truyền hình,
các hệ thống điện, đường ống kỹ thuật, chăm sóc cây xanh khuân viên,sơn vôi mặt ngoài
và diện tích công cộng.
Công tác sửa chữa những hư hỏng nhỏ trong quá trình sử dụng như bong lớp gạch lát
khu vực công cộng,thấm dột khu vệ sinh, mái nhà. Thay thế các thiết bị hư hỏng khi hết
thời hạn sử dụng như thiết bị bơm nước, thang máy, hệ thống đường ống kỹ thuật.
Hiện nay khu chung cư ở Hà Nội phần nào đã đáp ứng được nhu cầu của người dân về
các dịch vụ trên cụ thể như ở chung cư 9 tầng bắc Linh Đàm, do thiết kế căn hộ đa dạng
phù hîp với yêu cầu sử dụng, giá cả hợp lý, có chủ quản lý thực sự với mô hình dịch vụ
đồng bộ như: trông giữ xe đạp, xe máy, bơm nước sinh hoạt,quản lý an ninh trËt tự… đã
phần nào đảm bảo nhu cầu sinh hoạt của người dân và được người dân chấp nhận.
Tuy nhiên, trên thực tế về chất lượng dịch vụ còn nhiều vấn đề cần quan tâm, đặc biệt là
hiện trạng về cảnh quan và ô nhiễm môi trường trong khu chung cư, chủ yếu là khu chung
cư cũ.
Cảnh quan-Tổ chức không gian khu ở. Hình thức liên kết giữa các khối nhà và mối liên
kết giữa các không gian trong toàn hệ thống được sử lý rất nghèo nàn, vì các khối nhà có

- 20 -
Mét sè vÊn ®Ò qu¶n lý nhμ chung c− ë Hμ Néi trong giai ®o¹n hiÖn nay
hình thức giống nhau (độ cao, màu sắc, khoảng cách,hướng, cách sắp xếp… ), nên không
gian do chúng tạo ra gần giống nhau.
Khoảng cách giữa các khối nhà, bị lấn chiếm hoặc trở thành nơi chứa rác phế thải xây
dựng. Tình trạng cơi nới bằng lồng, chồng chim trên mặt đứng của các khối nhà gây cảm
giác khó chịu, ức chế tâm lý. Định hướng của không gian không rõ rang, không có điểm
nhấn quy hoạch, màu sắc nhàm chán… cây xanh, không gian trống, sân chơi, trồng cây
xanh, làm nhà ở, kinh doanh buôn bán. Nhiều nơi, trên các diện tích đó là các loại chợ tạm,
chợ cóc, nơi để phế thải xây dựng và rác sinh hoạt, ảnh hưởng tới mỹ quan và chất lượng
môi trường sống. Hệ thống sân chơi hầu hết thiếu cây xanh, nếu có thì rất ít. Cây đa số do
người dân tự trồng nên nghèo về chủng loại, thiếu thống nhất về kiểu dáng, màu sắc. Hệ
thống đường giao thong trong khu ở (đường bao quanh và đường trong khu) hiện quá tải vì
số lượng nhiều loại phương tiện giao th«ng. Hệ thống vỉa hè lại bị lấn chiếm làm chợ hµng
quán… đẩy người đi bộ xuống lßng đường, gây tai nạn.Phần lớn các đường chính không
có chỗ tránh xe và không được bảo dưỡng thường xuyên.
Vì hiện trạng cấp nước và chất lượng nước: nước cấp cho các khu chung cư ở Hà Nội là
từ mạng đường ống đã xö lý ở nhà máy. Do các nhà máy luôn thiếu nước và áp lực không
đủ, nên các khu chung cư đã được cấp nước vào bể chung và bơm đến hộ gia đình theo
định kỳ 1-2 ngày một lần. Tình trạng cấp nước gián đoạn dẫn đến các căn hộ phải có bể dự
trữ. Do hệ thống đường ống cấp nước quá cũ lại không được bảo dưỡng định kỳ nên bị dò
rỉ, các bể chứa nước hở không được bảo quản tốt nên nước bị nhiễm khuẩn. Hầu hết các
mẫu nước ở bể nước chung là các hộ gia đình tại khu Thanh Xuân cho thấy hàm lượng
NO
2
, NH
4
vượt quá tiêu chuẩn cho phép. Một số bể nước tại các hộ gia đình có độ Ôxy hoá
Ecoliferim và sắt cũng vượt quá tiêu chuẩn. Bể nước có hàm lượng NO
2

lớn hơn tiêu
chuẩn hơn 2 lần, còn hàm lượng NH
4
lớn hơn 3 lần. Tại bể nước 212 – B
3
có độ Ôxy hoá
vượt 3 lần, hàm lượng sắt vượt gần 2 lần, NO
2
vượt 18 lần. Tại phòng 105 – A
12
, NO
2
vượt
2 lần, NH
4
vượt 2 lần, E Coliferin vượt 9 lần,….
Về thoát nước;
Hiện nay, các khu chung cư đều sử dụng hệ thống thoát nước chung. Hệ thống thoát
nước mưa chỉ phù hợp với các trận mưa nhỏ < 100mm và cường độ mưa không tập trung
trong thời gian ngắn. Vào mùa mưa tình trạng ngập úng rất phổ biến, có khi kéo dài hµng
- 21 -
Mét sè vÊn ®Ò qu¶n lý nhμ chung c− ë Hμ Néi trong giai ®o¹n hiÖn nay
tuần. Trong thời gian ngập úng, nước từ các cống ngầm, kênh mương tràn cùng với rác và
chất thải sinh hoạt trôi nổi gây ô nhiễm môi trường…
Vấn đề ô nhiễm môi trường luôn là nỗi ám ảnh của người dân sống trong các chung cư
cũ. Và hiện nay chung cư tại các đô thị mới đã giải quyêt tốt hơn vấn đề môi trường, tạo
cho mỗi người dân sống ở đó có thể an tâm phần nào.
Vấn đề về công tác dịch vụ trong khu chung cư luôn là vấn đề cần phải quan tâm và cần
phải được đưa lên hang đầu. Phần lớn các khu chung cư hiện nay đã đáp ứng được phần
nào nhu cầu sinh hoạt hang ngày của các hộ dân, nhiều khu chung cư đã xây dựng các kiốt

kinh doanh, siêu thị, tr-êng học khi vui chơi giải trí… đó là những điểm đáng mừng mà các
khu chung cư đã làm được. Nhưng bên cạnh đó còn nhiều dịch vụ chưa được đáp ứng hoặc
đáp ứng chưa đồng bộ như dịch vụ về y tế, dịch vụ hiếu hỉ…
Qua đó chúng ta nhận thấy, ban quản lý nhà chung cư cần phải đi sâu, đi sát hơn nữa, và
quan tâm đúng mức tới các dịch vụ tốt để tìm ra giải pháp thích hợp để giải quyết những
tồn tại, những mặt yếu kém, đồng thời phát huy những mặt đã đạt được, đÓ phục vụ tốt
hơn nhu cầu của người dân, tạo niềm tin cho những người dân khi đăng ký mua nhà tại các
khu chung cư.
3/ Đánh giá chung:
Trong nhiều năm qua thành phố Hà Nội đã phát triển được nhiều nhà ở chung cư, với
tốc độ tương đối nhanh, giải quyết chỗ ở cho mọi bộ phận dân cư của thành phố với chất
lượng ở và tiện nghi ngày càng tiến bộ hơn. Hầu hết các khu chung cư đã phần nào đáp
ứng được nhu cầu sinh hoạt của người dân, đã hình thành và phát triển nhiều hoạt động
dịch vụ để đảm bảo cuộc sống của người dân về mặt vật chất cũng như tinh thần, từ việc tổ
chức công tác trông giữ xe, quản lý vận hành cầu thang máy, cung cấp điện, nước giữ gìn
vệ sinh môi trường, thu gom rác thải… đến việc xây dựng các khu vui chơi giải trí…
Tuy nhiên, do chưa có mô hình quản lý phù hợp cũng như coi nhẹ công tác quản lý sau
khi đưa các ngôi nhà vào vận hành khai thác sử dụng nên có nhiều công trình bị xuống cấp
nghiêm trọng. Hơn nữa do việc phát triển các hệ thống dịch vụ không đòng bộ, chưa được
chú trọng nên đã gây ra tâm lý e ngại của người dân khi sống ở chung cư.
Cụ thể là:
- 22 -
Mét sè vÊn ®Ò qu¶n lý nhμ chung c− ë Hμ Néi trong giai ®o¹n hiÖn nay
Trong việc tổ chức thực hiên công tác bảo dưỡng, duy tu nhà chung cư hiện nay còn
một số tồn tại vướng mắc sau:
Chưa có quy định về công tác duy tu bảo dưỡng.
Theo quy định của luật dân sự nhưng người sống trong chung cư đồng sở hữu khu vực
công cộng. Vì vậy toàn bộ toà nhà ngoại trừ phạm vi diện tích trong từng căn hộ rơi vào
tình trạng “không người quản lý “. Mô hình quản lý tự quản vì vậy sau khi căn hộ đã được
hoá giá bán cho người sử dụng không có ai chịu trách nhiệm về hệ thống kỹ thật công

cộng, do vậy khi hỏng hóc không ai chịu trách nhiệm sửa chữa. Kinh phí sửa chữa do tự
nguyện đóng góp vì vậy nếu sẩy ra hư hỏng nặng thì việc sửa chữa khó khăn về nhiều mặt.
Ban quản trị trong mô hình tự quản là cư dân sống trong chung cư.
Vì vậy trong nhiều trường hợp không có đủ thời gian, trình độ, để có thực hiện được
công tác quản lý;
Chi phí tối thiÓu thường xuyên (chỉ phục vụ vận hành ) cho một hộ trong một tháng
(bao gồm điện chiếu sang, cầu thang, lối đi…) không kể đến chi phí lớn để sửa chữa duy tu
định kỳ như: sơn lại mặt ngoài toà nhà, thay thế phụ tùng của thang máy, máy phát, máy
bơm… lại rất cao so với mức thu nhập của người dân. Ngoài ra việc thu kinh phí của người
sử dụng sẽ rất khó khăn vì tâm lý không muốn trả thêm bất kỳ một kinh phì bặt buộc nào
ngoài tiền nhà đã trả, không có cơ sở pháp lý nào để buộc người sử dụng phải nộp vì thực
tế không có quy định của nhà nước về việc này.
Từ những tồn tại trên đã gây cản trở lớn đến công tác quản lý, duy tu, sửa chữa nhà
chung cư, làm cho công trình nhanh chóng bị xuống cấp, rút ngắn tuổi thọ công trình.
Về công tác quản lý cư trú: hiện nay ở các chung cư mới chỉ có danh sách tên những
người mua nhà chung cư, chứ chưa quan tâm đến lai lịch của những người dân ở đó. Do
vậy đây là một sơ xuất, khiếm khuyết trong quản lý gây khó khăn cho việc trong đảm bảo
an ninh, trật tự khu chung cư.
Về mặt các hoạt động cung cấp dịch vụ: hầu hết các khu chung cư đều có các dịch vụ
trông giữ xe đạp, xe máy, vận hành thang máy, giữ dìn vệ sinh môi trường, thu gom rác
thải, cung cấp điện nước, giữ trật tự an ninh khu ở chung cư.
- 23 -
Mét sè vÊn ®Ò qu¶n lý nhμ chung c− ë Hμ Néi trong giai ®o¹n hiÖn nay
Đã xây dựng các ki-ốt kinh doanh phục vụ cho nhu cầu sinh hoạt hang ngày, như các
tiệm cắt tóc, tiệm may, các ki-ốt bán hang phục vụ sinh hoạt.
Tuy nhiên có nhiều dịch vụ chưa được quan tâm đúng mức như dịch vụ y tế, dịch vụ
phục vụ cho hiếu hỉ, tổ chức không gian công cộng, cũng như các hoạt động văn hoá khu
chung cư, xây dựng các trường học cho con em đi học. Hiện nay, các khu chung cư ở Hà
Nội khi viết dự án thường đều có trường học, bưu điện, nước sạch, hạ tầng tốt, nhưng thật
ra các nhà đầu tư chủ yếu chỉ lo xây dựng nhà bán lấy tiền, còn các dự án khác thường tạm

bợ, kéo dài hoặc làm cho có. Về khía cạnh công năng nhà ở, mỹ quan đô thị… có lẽ bàn
đến còn xa lạ với chung cư ở Hà Nội… tóm lại hiện chung cư Hà Nội mới đảm nhận được
một phần chức năng của mình là đó làm nhà ở.
Nói tóm lại, các khu chung cư ở Hà Nội hiện nay đã có sự phát triển tiến bộ hơn so với
các khu chung cư trước đây về cả mặt số lượng cũng như chất lượng. Tuy nhiên trong
công tác quản lý vận hành và dịch vụ chung cư còn nhiều hạn chế. Do vậy cần phải có
những định hướng giải pháp phù hợp để cho khu chung cư cao tầng được phát triển ngày
càng bền vững hơn.








- 24 -