Khoá luận đánh giá thực trạng công tác cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất trên địa bàn thành phố thái nguyên – tỉnh thái nguyên

ĐẠI HỌC THÁI NGUYÊN
TRƯỜNG ĐẠI HỌC NÔNG LÂM

ĐẶNG NGỌC ÁNH
Tên đề tài:
ĐÁNH GIÁ CÔNG TÁC CẤP GIẤY CHỨNG NHẬN QUYỀN SỬ
DỤNG ĐẤT TRÊN ĐỊA BÀN THÀNH PHỐ THÁI NGUYÊN
TỈNH THÁI NGUYÊN GIAI ĐOẠN 2016 – 2018

KHÓA LUẬN TỐT NGHIỆP ĐẠI HỌC

Hệ đào tạo

: Chính quy

Chuyên ngành

: Quản lí đất đai

Khoa

: Quản lý Tài nguyên

Khóa học

: 2017 – 2019

Thái Nguyên, năm 2019


ĐẠI HỌC THÁI NGUYÊN

TRƯỜNG ĐẠI HỌC NÔNG LÂM

ĐẶNG NGỌC ÁNH
Tên đề tài:
ĐÁNH GIÁ CÔNG TÁC CẤP GIẤY CHỨNG NHẬN QUYỀN SỬ
DỤNG ĐẤT TRÊN ĐỊA BÀN THÀNH PHỐ THÁI NGUYÊN
TỈNH THÁI NGUYÊN GIAI ĐOẠN 2016 – 2018

KHÓA LUẬN TỐT NGHIỆP ĐẠI HỌC

Hệ đào tạo

: Chính quy

Chuyên ngành

: Quản lí đất đai

Lớp

: K49 – LT QLĐĐ

Khoa

: Quản lý Tài nguyên

Khóa học

: 2017 – 2019

Giảng viên hướng dẫn

: Th.S. Nông Thị Thu Huyền

Thái Nguyên, năm 2019


i

LỜI CẢM ƠN
Thực tập tốt nghiệp được xem là khâu quan trọng giúp sinh viên củng
cố kiến thức tiếp thu được trên giảng đường và hồn thiện chương trình
đào tạo Đại học. Đây cũng là cơ hội để sinh viên tiếp cận với thực tế nghề
nghiệp, kết hợp với các kiến thức đã học trong nhà trường để hoàn thiện
kỹ năng trong cơng việc, tích lũy kinh nghiệm làm hành trang phục vụ
cho công việc hiện tại và sau này khi ra trường.
Được sự giới thiệu của Ban giám hiệu, Ban chủ nhiệm khoa Quản lý Tài
nguyên - Trường Đại học Nông Lâm Thái Nguyên, em đã tiến hành nghiên cứu
đề tài”Đánh giá công tác cấp GCNQSDĐ trên địa bàn Thành phố Thái
Nguyên – Tỉnh Thái Nguyên giai đoạn 2016-2018”. Có được kết quả này em
xin chân thành cảm ơn cơ giáo Th.S Nơng Thị Thu Huyền đã tận tình giúp đỡ
em trong suốt thời gian thực tập và hoàn thành khoá luận tốt nghiệp.
Em xin chân thành cảm ơn các bác, các cô, các chú và các anh chị cơng tác
tại Chi nhánh Văn phịng Đăng ký đất đai thành phố Thái Nguyên đã tạo điều
kiện để em có thể hoàn thành tốt nhiệm vụ được giao và cung cấp đầy đủ các số
liệu cần thiết phục vụ cho quá trình nghiên cứu đề tài.
Trong quá trình thực hiện khoá luận tốt nghiệp em đã cố gắng nghiên cứu
nhưng do kinh nghiệm và kiến thức còn hạn chế nên chắc chắn khơng tránh khỏi
những sai sót và khiếm khuyết. Em rất mong được sự tham gia đóng góp ý kiến
từ phía các thầy giáo, cơ giáo và các bạn sinh viên để khố luận của em được

hồn thiện hơn nữa.
Em xin chân thành cảm ơn !
Thái Nguyên, ngày tháng năm 2019
Sinh viên

Đặng Ngọc Ánh


ii

DANH MỤC CÁC BẢNG
Bảng 4.1: Hiện trạng dân số, lao động thành phố Thái Nguyên năm 2018 ......................... 30
Bảng 4.2. Hiện trạng sử dụng đất của thành phố Thái Nguyên năm 2018 .......................... 37
Bảng 4.3: Kết quả cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất cho các hộ gia đình, cá nhân
của Thành phố Thái Nguyên giai đoạn 2016- 2018............................................................. 41
Bảng 4.4: Kết quả cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất cho các tổ chức của Thành phố
Thái Nguyên giai đoạn 2016- 2018 ..................................................................................... 43
Bảng 4.5: Tổng diện tích đất ở đã được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất của thành
phố Thái Nguyên giai đoạn 2016 – 2018 ............................................................................. 44
Bảng 4.6: Tổng diện tích đất nơng nghiệp đã được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất
của thành phố Thái Nguyên giai đoạn 2016 – 2018 ............................................................ 45
Bảng 4.7: Kết quả cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất của thành phố Thái Nguyên
giai đoạn năm 2016-2018 .................................................................................................... 47
Bảng 4.8: Thống kê các trường hợp không được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất
đất của thành phố Thái Nguyên giai đoạn 2016– 2018 ....................................................... 50
Bảng 4.9: Tổng hợp phiếu điều tra sự hiểu biết của cán bộ về công tác cấp giấy chứng nhận
quyền sử dụng đất trên dịa bàn thành phố Thái Nguyên giai đoạn 2016-2018 ................... 52
Bảng 4.10: Tổng hợp phiếu điều tra sự hiểu biết của người dân về công tác cấp giấy chứng
nhận quyền sử dụng đất trên địa bàn thành phố Thái Nguyên giai đoạn 2016 – 2018 ....... 53

iii

DANH MỤC CÁC TỪ VIẾT TẮT
CP

Chính phủ

CT – TTg

Chỉ thị Thủ tướng

ĐKĐĐ

Đăng kí đất đai

GCN

Giấy chứng nhận

GCNQSD

Giấy chứng nhận quyền sử dụng

HĐND

Hội đồng nhân dân

HSĐC

Hồ sơ địa chính

TN&MT

Tài nguyên và Mơi trường

NĐ

Nghị định

NĐ – CP

Nghị định ``Chính phủ

QĐ – UBND

Quyết định Ủy ban nhân dân

QĐ – BTNMT

Quyết định Bộ Tài nguyên Môi trường

TT – BTNMT

Thông tư Bộ Tài nguyên Môi trường

TT – TCĐ

Thơng tư Tổng cục Địa chính

UBND

Ủy ban nhân dân

UBTVQH

Ủy ban thường vụ Quốc Hội

VPĐK

Văn phịng đăng kí


iv

MỤC LỤC
LỜI CẢM ƠN ................................................................................................... i
DANH MỤC CÁC BẢNG .............................................................................. ii
DANH MỤC CÁC TỪ VIẾT TẮT ............................................................... iii
MỤC LỤC ....................................................................................................... iv
DANH MỤC CÁC BẢNG ............................................................................ vii
DANH MỤC CÁC HÌNH ............................................................................ viii
PHẦN 1. MỞ ĐẦU .......................................................................................... 1
1.1.Vấn đề cấp thiết của đề tài .......................................................................... 1
1.2. Mục tiêu, yêu cầu của đề tài ....................................................................... 2
1.2.1. Mục tiêu chung của đề tài ....................................................................... 2
1.2.2. Mục tiêu cụ thể ........................................................................................ 2
PHẦN 2. TỔNG QUAN TÀI LIỆU CỦA NGHIÊN CỨU ......................... 3
2.1. Cơ sở lý luận và những căn cứ pháp lý của công tác cấp giấy chứng nhận
quyền sử dụng đất ............................................................................................. 3

2.1.1. Các nội dung quản lý nhà nước về đất đai .............................................. 3
2.1.2. Cơ sở lý luận về cấp giấy chứng nhận, lập hồ sơ địa chính .................... 4
2.1.3. Căn cứ pháp lý về cấp giấy chứng nhận, lập hồ sơ địa chính ................. 5
2.2. Khái qt về cơng tác cấp giấy chứng nhận, lập hồ sơ địa chính .............. 8
2.2.1. Đăng ký quyền sử dụng đất ..................................................................... 8
2.2.2. Cấp giấy chứng nhận quyến sử dụng đất ................................................ 9
2.2.3. Hồ sơ địa chính ..................................................................................... 13
2.2.4. Vai trị của cơng tác cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất .............. 15
2.2.5. Nguyên tắc cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất ............................ 15
2.2.6. Trình tự thủ tục hành chính cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất cho
hộ gia đình, cá nhân đang sử dụng đất tại phường .......................................... 17
2.3. Tình hình cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất ................................. 18
2.3.1.Tình hình cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất trên cả nước .......... 18


v

2.3.2.Tình hình cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất tại thành phố Thái
Nguyên ............................................................................................................ 23
PHẦN 3 ĐỐI TƯỢNG, NỘI DUNG VÀ PHƯƠNG PHÁP NGHIÊN
CỨU ................................................................................................................ 25
3.1. Đối tượng và phạm vi nghiên cứu ............................................................ 25
3.1.1. Đối tượng nghiên cứu............................................................................ 25
3.1.2. Phạm vi nghiên cứu ............................................................................... 25
3.2. Địa điểm và thời gian tiến hành ............................................................... 25
3.3. Nội dung nghiên cứu ................................................................................ 25
3.3.1. Khái quát về điều kiện tự nhiên - kinh tế - xã hội Thành phố Thái
Nguyên – tỉnh Thái Nguyên. ........................................................................... 25
3.3.2. Sơ lược về công tác quản lý và sử dụng đất đai của thành phố Thái
Nguyên. ........................................................................................................... 25

3.3.3. Đánh giá thực trạng công tác cấp GCNQSD đất tại thành phố Thái
Nguyên giai đoạn 2016-2018 .......................................................................... 25
3.3.4. Đánh giá những thuận lợi, khó khăn và biện pháp khắc phục .............. 26
3.4. Phương pháp nghiên cứu .......................................................................... 26
3.4.1.Phương pháp thu thập số liệu ................................................................. 26
3.4.2. Phương pháp phân tích về xử lý số liệu ................................................ 27
PHẦN 4 KẾT QUẢ NGHIÊN CỨU VÀ THẢO LUẬN ........................... 28
4.1. Điều kiện tự nhiên, kinh tế - xã hội của thành phố Thái Nguyên. ........... 28
4.1.1. Điều kiện tự nhiên ................................................................................. 28
4.1.2. Điều kiện kinh tế - xã hội của thành phố Thái Nguyên ........................ 29
4.2.2. Hiện trạng sử dụng đất đai .................................................................... 36
4.2.3. Đánh giá chung tình hình quản lý và sử dụng đất tại Thành phố Thái
Nguyên ............................................................................................................ 39
4.3.Thực trạng công tác cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất của thành
phố Thái Nguyên, tỉnh Thái nguyên trong giai đoạn 2016 - 2018.................. 40


vi

4.3.1. Đánh giá công tác cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất theo đối
tượng của Thành phố Thái Nguyên, trong giai đoạn 2016 – 2018 ................. 40
Khu tưởng niệm đại đội TNXP 915 ................................................................ 43
4.3.2. Đánh giá công tác cấp giấy chứng nhận quyền sử dựng đất theo loại đất
của thành phố Thái Nguyên trong giai đoạn 2016-2018 ................................ 44
4.3.3. Đánh giá công tác cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất theo từng
phường, xã của thành phố Thái Nguyên, tỉnh Thái Nguyên giai đoạn 2016 –
2018 ................................................................................................................. 47
4.3.5.Thống kê các trường hợp không được cấp giấy chứng nhận quyền sử
dụng đất của Thành phố Thái Nguyên, tỉnh Thái Nguyên giai đoạn 2016 –
2018 ................................................................................................................. 49

4.4. Đánh giá sự hiểu biết của cán bộ và người dân về công tác cấp GCNQSD
đất trên địa bàn thành phố Thái Nguyên. ........................................................ 51
4.4.1. Đánh giá hiểu biết của cán bộ về công tác cấp GCNQSD đất trên địa
bàn thành phố Thái Nguyên ............................................................................ 51
4.4.2. Đánh giá hiểu biết của người dân về công tác cấp GCNQSD đất trên địa
bàn thành phố Thái Nguyênk .......................................................................... 52
4.5. Đánh giá những thuận lợi, khó khăn và đề xuất một số giải pháp cho công
tác cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất của thành phố Thái Nguyên, tỉnh
Thái Nguyên .................................................................................................... 54
4.5.1. Thuận lợi ............................................................................................... 54
4.5.2. Khó khăn ............................................................................................... 55
4.5.3. Một số giải pháp nhằm đấy mạnh công tác cấp giấy chứng nhận quyền
sử dụng đất của Thành phố Thái Nguyên, tỉnh Thái Nguyên ......................... 56
PHẦN 5. KẾT LUẬN VÀ ĐỀ NGHỊ........................................................... 58
5.1. Kết luận .................................................................................................... 58
5.2. Đề nghị ..................................................................................................... 58
TÀI LIỆU THAM KHẢO ............................................................................ 59


vii

DANH MỤC CÁC BẢNG
Bảng 4.1: Hiện trạng dân số, lao động thành phố Thái Nguyên năm 2018 .... 30
Bảng 4.2. Hiện trạng sử dụng đất của thành phố Thái Nguyên năm 2018 ..... 37
Bảng 4.3: Kết quả cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất cho các hộ gia
đình, cá nhân của Thành phố Thái Nguyên giai đoạn 2016- 2018 ................. 41
Bảng 4.4: Kết quả cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất cho các tổ chức
của Thành phố Thái Nguyên giai đoạn 2016- 2018 ........................................ 43
Bảng 4.5: Tổng diện tích đất ở đã được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng
đất của thành phố Thái Nguyên giai đoạn 2016 – 2018 ................................. 44

Bảng 4.6: Tổng diện tích đất nơng nghiệp đã được cấp giấy chứng nhận quyền
sử dụng đất của thành phố Thái Nguyên giai đoạn 2016 – 2018.................... 45
Bảng 4.7: Kết quả cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất của thành phố
Thái Nguyên giai đoạn năm 2016-2018 .......................................................... 47
Bảng 4.8: Thống kê các trường hợp không được cấp giấy chứng nhận quyền
sử dụng đất đất của thành phố Thái Nguyên giai đoạn 2016– 2018 ............... 50
Bảng 4.9: Thống kê các trường hợp không được cấp giấy chứng nhận quyền
sử dụng đất đất của thành phố Thái Nguyên giai đoạn 2016– 2018 ............... 52
Bảng 4.10: Tổng hợp phiếu điều tra sự hiểu biết của người dân về công tác
cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất trên địa bàn thành phố Thái Nguyên
giai đoạn 2016 – 2018 .................................................................................... 53


viii

DANH MỤC CÁC HÌNH
Hình 4.1: Biểu đổ thể hiện kết quả cấp giấy CNQSDĐ thành phố Thái
Nguyên năm 2016-2018 .................................................................................. 41
Hình 4.2: Biểu đổ thể hiện diện tích đất ở được cấp giấy CNQSDĐ thành phố
Thái Nguyên năm 2016-2018.......................................................................... 44
Hình 4.3: Biểu đổ thể hiện diện tích đất nơng nghiệp được cấp giấy CNQSDĐ
thành phố Thái Nguyên năm 2016-2018......................................................... 46


1

PHẦN 1
MỞ ĐẦU
1.1.Vấn đề cấp thiết của đề tài
Đất đai là tài nguyên vô cùng qúy giá, là tư liệu sản xuất đặc biệt, là

thành phần quan trọng hàng đầu của môi trường sống, là địa bàn phân bố các
khu dân cư, xây dựng cơ sở kinh tế, văn hoá, an ninh quốc phịng. Xã hội
ngày càng phát triển thì đất đai ngày càng có vị trí quan trọng, bất kỳ một
ngành sản xuất nào thì đất đai ln là tư liệu sản xuất đặc biệt và không thể
thay thế được. Đối với nước ta, một nước nơng nghiệp thì vị trí của đất đai
lại càng quan trọng và có ý nghĩa hơn.
Dù đã có nhiều cố gắng trong cơng tác quản lý nhà nước về đất đai,
nhưng những hành vi vi phạm pháp luật đất đai, những vụ tranh chấp, khiếu
kiện vẫn xảy ra. Đây là vấn đề nhức nhối làm đau đầu nhiều nhà chức trách
trong bộ máy quản lý đất đai.
Trong những năm gần đây, do ảnh hưởng của nền kinh tế hàng hóa
nhiều thành phần, đặc biệt là có sự góp mặt của thị trường bất động sản do
vậy, việc đổi mới về chính sách về đất đai cùng với đổi mới về công cụ quản
lý để phù hợp với tinh hình hiện tại là rất cần thiết.
Xuất phát từ những vấn đề thực tế hiện nay, với những kiến thức đã học,
trong thời gian thực tập tốt nghiệp em mong muốn được tìm hiểu về công tác
quản lý đất đai, đặc biệt là công tác cấp GCNQSDĐ. Được sự nhất trí của
Ban giám hiệu trường,ban chủ nhiệm khoa Quản lỳ Tài nguyên,Trường đại
học nông lâm Thái Nguyên,dưới sự hướng dẫn của thầy giáo Th.S Nông Thị
Thu Huyền em tiến hành nghiên cứu đề tài: “Đánh giá thực trạng công tác
cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất trên địa bàn Thành phố Thái
Nguyên – tỉnh Thái Nguyên giai đoạn 2016-2018”.


2

1.2. Mục tiêu, yêu cầu của đề tài
1.2.1. Mục tiêu chung của đề tài
Đánh giá công tác cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất tại địa bàn
thành phố Thái Nguyên – tỉnh Thái Nguyên giai đoạn 2016 - 2018.

1.2.2. Mục tiêu cụ thể
- Tìm hiểu về điều kiện tự nhiên- kinh tế - xã hội thành phố Thái Nguyên .
- Tìm hiểu về cơng tác quản lý và sử dụng đất đai của thành phố Thái Nguyên
- Đánh giá thực trạng công tác cấp GCNQSD đất tại thành phố Thái
Nguyên giai đoạn 2016 - 2018.
- Đề xuất một số giải pháp đẩy nhanh tiến độ cấp giấy chứng nhận
quyền sử dụng đất tại thành phố Thái Nguyên, tỉnh Thái Nguyên – tỉnh
Thái Nguyên.


3

PHẦN 2
TỔNG QUAN TÀI LIỆU CỦA NGHIÊN CỨU
2.1. Cơ sở lý luận và những căn cứ pháp lý của công tác cấp giấy chứng nhận
quyền sử dụng đất
2.1.1. Các nội dung quản lý nhà nước về đất đai
Năm 2013, Quốc hội khóa XIII đã thơng qua Luật Đất đai ngày
29/11/2013 và có hiệu lực thi hành ngày 1/7/2014. Luật Đất đai năm 2013 có
14 chương với 212 điều, tăng 7 chương và 66 điều, đã khắc phục, giải quyết
được những tồn tại, hạn chế phát sinh trong quá trình thi hành Luật đất đai
năm 2003. Luật đất đai 2013 đó sửa đổi từ 13 nội dung thành 15 nội dung
Quản lý nhà nước về đất đai cho phù hợp với tình hình mới. Tại Điều 22 Luật
Đất đai 2013 quy định [2]:
1. Ban hành văn bản quy phạm pháp luật về quản lý, sử dụng đất đai và
tổ chức thực hiện văn bản đó.
2. Xác định địa giới hành chính, lập và quản lý hồ sơ địa giới hành
chính, lập bản đồ hành chính.
3. Khảo sát, đo đạc, lập bản đồ địa chính, bản đồ hiện trạng sử dụng đất
và bản đồ quy hoạch sử dụng đất; điều tra, đánh giá tài nguyên đất; điều tra

xây dựng giá đất.
4. Quản lý quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất.
5. Quản lý việc giao đất, cho thuê đất, thu hồi đất, chuyển mục đích sử
dụng đất.
6. Quản lý việc bồi thường, hỗ trợ, tái định cư khi thu hồi đất.
7. Đăng ký đất đai, lập và quản lý hồ sơ địa chính, cấp Giấy chứng nhận
quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất.
8. Thống kê, kiểm kê đất đai.
9. Xây dựng hệ thống thông tin đất đai.


4

10. Quản lý tài chính về đất đai và giá đất.
11. Quản lý, giám sát việc thực hiện quyền và nghĩa vụ của người sử
dụng đất.
12. Thanh tra, kiểm tra, giám sát, theo dõi, đánh giá việc chấp hành quy
định của pháp luật về đất đai và xử lý vi phạm pháp luật về đất đai.
13. Phổ biến, giáo dục pháp luật về đất đai.
14. Giải quyết tranh chấp về đất đai; giải quyết khiếu nại, tố cáo trong
quản lý và sử dụng đất đai.
15. Quản lý hoạt động dịch vụ về đất đai.
Trong Luật đất đai 2013 nội dung cấp GCNQSD đất vẫn là một trong
những nội dung quan trọng trong công tác quản lý nhà nước về đất đai.
2.1.2. Cơ sở lý luận về cấp giấy chứng nhận, lập hồ sơ địa chính
Đối với mỗi quốc gia, đất đai là nguồn tài nguyên vô cùng quý giá và
quan trọng bậc nhất với mỗi quốc gia. Là cơ sở khơng gian của mọi q trình
sản xuất, là tư liệu sản xuất đặc biệt trong nông nghiệp, là thành phần quan
trọng nhất của môi trường sống, là địa bàn phân bố các khu dân cư, cơng trình
kinh tế, văn hóa, xã hội, an ninh, quốc phòng. Song thực tế đất đai có diện

tích giới hạn, có vị trí cố định trong không gian. Cùng với thời gian giá trị sử
dụng của tài nguyên đất có sự biến đổi tốt hay xấu phụ thuộc vào việc khai
thác sử dụng và quản lý của con người. Do vậy đất đai cần được quản lý chặt chẽ.
Trong những năm gần đây, Việt Nam đang tiến hành cơng nghiệp hố,
hiện đại hố đất nước, chuyển từ nền kinh tế tập trung quan liêu bao cấp sang
nền kinh tế thị trường có sự quản lý của Nhà nước đặc biệt là việc gia nhập
WTO. Nó đã góp phần thúc đẩy các ngành kinh tế phát triển mạnh mẽ đồng
thời nhu cầu sử dụng đất cũng tăng lên và làm cho công tác quản lý sử dụng
đất hiệu quả, hợp lý, tiết kiệm cũng ngày càng trở nên phức tạp
Chính vì thế cơng tác quản lý sử dụng đất đã và đang được Đảng và
Nhà nước ta quan tâm sâu sắc. Trong các nội dung quản lý Nhà nước về đất


5

đai thì cơng tác ĐKĐĐ, cấp giấy chứng nhận, lập hồ sơ địa chính có vai trị
rất quan trọng. Thơng qua công tác ĐKĐĐ Nhà nước nắm bắt các thông tin
về điều kiện tự nhiên, kinh tế xã hội và pháp lý của thửa đất để nắm chắc
được tình hình sử dụng đất và quản lý chặt chẽ mọi biến động đất đai theo
đúng pháp luật. Từ đó bảo vệ được lợi ích của Nhà nước, cộng đồng cũng như
lợi ích của nhân dân.
Do đó, việc thực hiện cơng tác đăng ký, cấp GCN và lập hồ sơ địa
chính đến từng thửa đất là nhiệm vụ không thể thiếu của tất cả mọi người khi
tham gia sử dụng đất.
2.1.3. Căn cứ pháp lý về cấp giấy chứng nhận, lập hồ sơ địa chính
Văn bản trước Luật đất đai 2003 có hiệu lực:
- Luật đất đai 1993
- Nghị định 64/CP ngày 27/09/1993 của Chính phủ quy định về giao
đất nơng nghiệp cho hộ gia đình, cá nhân sử dụng đất lâu dài.
- Nghị định 60/CP ngày 5/7/1994 của Chính phủ về quyền sở hữu nhà ở

và quyền sử dụng đất đô thị.
- Thông tư số 346/TT-TCĐC ngày 16/03/1998 của Tổng cục Địa chính
hướng dẫn thủ tục ĐKĐĐ, cấp GCN, lập hồ sơ địa chính.
- Luật sửa đổi bổ sung một số điều của Luật Đất đai ngày 02/12/1998.
- Nghị định 176/1999/NĐ-CP ngày 21/12/1999 của Chính phủ về lệ phí
trước bạ.
- Chỉ thị 18/1999/CT-TTg ngày 01/7/1999 của Chính phủ về một số
biện pháp đẩy mạnh việc hồn thiện cơng tác cấp GCN QSDĐ nông nghiệp,
đất lâm nghiệp, đất ở nông thôn vào năm 2000.
- Nghị định 38/NĐ-CP ngày 23/8/2000 của Chính phủ về thu tiền sử
dụng đất.
- Luật sửa đổi bổ sung một số điều Luật Đất đai ngày 29/06/2001.


6

- Thông tư số 1990/2001/TT-TCĐC ngày 30/11/2001 của Tổng cục
Địa chính hướng dẫn các thủ tục ĐKĐĐ, cấp GCN và lập hồ sơ địa chính
thay thế cho Thơng tư số 346/TT-TCĐC ngày 16/03/1998.
- Nghị định số 12/2002/NĐ-CP ngày 22/01/2001 của chính phủ về hoạt
động đo đạc và lập bản đồ
Văn bản sau Luật đất đai 2003 có hiệu lực:
- Luật đất đai 2003.
- Nghị định 181/2004/NĐ-CP của Chính phủ về thi hành Luật đất đai 2003.
- Thông tư 29/2004/TT-BTNMT của Bộ Tài nguyên và Môi trường
hướng dẫn về việc lập, chỉnh lý hồ sơ địa chính.
- Quyết định 24/2004/QĐ-BTNMT ban hành về quy định sử dụng đất.
- Nghị định 198/2004/NĐ-CP của Chính phủ về thu tiền sử dụng đất.
- Thơng tư 117/2004/TT-BTC của Chính phủ về hướng dẫn thực hiện
Nghị định 198/2004/NĐ-CP.

- Nghị định 84/2007/NĐ-CP của Chính phủ quy định bổ sung về việc cấp
GCN QSDĐ, thu hồi đất, thực hiện quyền sử dụng đất; trình tự thủ tục bồi
thường, hổ trợ tái định cư khi nhà nước thu hồi và giải quyết khiếu nại về đất đai.
- Nghị định 44/2008/NĐ-CP về sửa đổi bổ sung một số điều của Nghị
định 198/2004/NĐ-CP của Chính phủ về thu tiền sử dụng đất. (Luật đất đai
năm 2003 )
Văn bản sau Luật đất đai 2013 có hiệu lực
- Luật Đất đai năm 2013 ngày 29/11/2013 có hiệu lực thi hành vào ngày
01/07/2014.
- Nghị quyết 755/2003/NQ-UBTVQH11 ngày 02/04/2005 của Ủy ban
thường vụ Quốc hội quy định giải quyết đối với một số trường hợp cụ thể về
nhà đất trong quá trình thực hiện các chính sách quản lý nhà đất và chính sách
cải tạo xã hội chủ nghĩa trước ngày 01/07/1991 làm cơ sở xác định điều kiện


7

cấp GCN đối với trường hợp đang sử dụng nhà, đất thuộc diện thực hiện các
chính sách quy định tại Điều 2 của Nghị quyết số 23/2003/QH11.
- Nghị quyết số 1037/2006/NQ-UBTVQH11 ngày 27/07/2006 của Ủy
ban thường vụ Quốc hội về giao dịch dân sự về nhà ở được xác lập trước ngày
01/07/1991 có người Việt Nam định cư ở nước ngoài tham gia làm cơ sở xác
định đối tượng được cấp GCN trong những trường hợp có tranh chấp.
- Nghị định 43/2014/NĐ-CP ngày 15 tháng 05 năm 2014 quy định chi
tiết thi hành một số điều của luật đất đai (Có hiệu lực từ 01/07/2014).
- Nghị định 46/2014/NĐ-CP ngày 15 tháng 05 năm 2014 quy định về
thu tiền thuê đất, thuê mặt nước.
- Nghị định 45/2014/NĐ-CP ngày 15 tháng 05 năm 2014 về thu tiền sử
dụng đất.
- Nghị định 44/2014/NĐ-CP ngày 15 tháng 05 năm 2014 quy định về

giá đất.
- Nghị định 47/2014/NĐ-CP ngày 15 tháng 05 năm 2014 về bồi thường,
hỗ trợ, tái định cư khi Nhà nước thu hồi đất.
- Thông tư số 23/2014/TT-BTNMT ngày 19 tháng 05 năm 2014 của Bộ
Tài nguyên và Môi trường quy định về Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất,
quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất (sau đây gọi là Giấy
chứng nhận).
- Thông tư 24/2014/TT-BTNMT ngày 19 tháng 05 năm 2014 của Bộ
Tài nguyên và Môi trường về hồ sơ địa chính
- Thơng tư 25/2014/TT-BTNMT ngày 19 tháng 05 năm 2014 của Bộ
Tài nguyên và Môi trường về bản đồ địa chính.
- Thơng tư 76/2014/TT-BTC ngày 16 tháng 6 năm 2014 của Bộ trưởng
Bộ Tài chính hướng dẫn Nghị định 45/2014/NĐ-CP về thu tiền sử dụng đất.


8

- Thông tư số 77/2014/TT-BTC ngày 16 tháng 06 năm 2014 của Bộ Tài
chính hướng dẫn một số điều của Nghị định số 46/2014/NĐ-CP ngày 15 tháng
5 năm 2014 của Chính phủ quy định về thu tiền thuê đất, thuê mặt nước.
2.2. Khái quát về công tác cấp giấy chứng nhận, lập hồ sơ địa chính
2.2.1. Đăng ký quyền sử dụng đất
Đăng ký đất đai là một thủ tục hành chính do cơ quan Nhà nước thực
hiện đối với các đối tượng là tổ chức, hộ gia đình cá nhân sử dụng đất; là việc
ghi nhận về quyền sử dụng đất đối với thửa đất xác định vào HSĐC và cấp
GCN nhằm xác lập mối quan hệ pháp lý đầy đủ giữa Nhà nước và người sử
dụng đất đồng thời nhằm xác lập quyền và nghĩa vụ của người sử dụng đất,
làm cơ sở để Nhà nước quản lý chặt chẽ toàn bộ đất đai theo pháp luật và bảo
vệ quyền lợi hợp pháp của người sử dụng đất. [1]
2.1.1.1. Các đối tượng đăng ký quyền sử dụng đất

Các đối tượng đăng ký quyền sử dụng đất theo Luật Đất đai 2013 tại
điều 5 và điều 169 bao gồm [2]:
- Các tổ chức trong nước
- Hộ gia đình, cá nhân trong nước
- Cộng đồng dân cư đang sử dụng đất (đối với đất nơng nghiệp và
cơng trình tín ngưỡng)
- Người Việt Nam định cư ở nước ngoài theo quy định của pháp luật về
quốc tịch
- Doanh nghiệp có vốn đầu tư nước ngoài, doanh nghiệp liên doanh,
doanh nghiệp Việt Nam mà nhà đầu tư nước ngoài mua cổ phần, sáp nhập,
mua lại theo quy định của pháp luật về đầu tư.
2.1.1.2. Người chịu trách nhiệm việc đăng ký
Thực hiện quy định tại khoản 1 Điều 39 Nghị định 181, người chịu trách
nhiệm thực hiện việc đăng ký bao gồm [4]:
- Người đứng đầu của tổ chức trong nước, tổ chức nước ngoài sử dụng đất


9

- Thủ trưởng đơn vị quốc phòng, an ninh
- Chủ tịch UBND cấp xã đối với đất do UBND cấp xã sử dụng
- Chủ hộ gia đình sử dụng đất
- Cá nhân, người Việt định cư ở nước ngoài, cá nhân nước ngoài sử dụng đất
- Người đại diện cộng đồng dân cư sử dụng đất do UBND cấp xã
chứng thực
- Người đứng đầu cơ sở tôn giáo sử dụng đất
- Người đại diện cho những người sử dụng đất chung thửa đất
Những người chịu trách nhiệm đăng ký đều có thể ủy quyền cho người
khác theo quy định của pháp luật.
2.2.2. Cấp giấy chứng nhận quyến sử dụng đất

GCNQSD đất là giấy do cơ quan Nhà nước có thẩm quyền cấp cho người
sử dụng đất để bảo hộ quyền và lợi ích hợp pháp của người sử dụng đất, là
chứng thư pháp lý xác nhận mối quan hệ hợp pháp giữa Nhà nước với người sử
dụng. [5]
GCNQSD đất cấp theo một mẫu thống nhất trong cả nước đối với mọi
loại đất do Bộ Tài nguyên và Môi trường phát hành. GCN được cấp theo từng
thửa đất gồm 2 bản, trong đó một bản cấp cho người sử dụng đất, một bản lưu
tại văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất.
Quá trình cấp GCN là quá trình xác lập căn cứ pháp lý đầy đủ nhất
để giải quyết mọi vấn đề liên quan đến quan hệ đất đai (giữa Nhà nước
với người sử dụng đất và giữa người sử dụng đất với nhau) theo đúng
pháp luật.
Hiện nay tồn tại 4 loại GCNQSD đất sau:
Loại thứ nhất: GCN đang được cấp theo Luật Đất đai 1998 do Tổng
cục địa chính (nay là Bộ Tài nguyên và Môi trường) ban hành theo mẫu quy
định tại Quyết định 201/QĐ/ĐK ngày 14/07/1989 của Tổng cục Quản lý
ruộng đất cấp cho đất nông nghiệp, lâm nghiệp và đất ở có màu đỏ.


10

Loại thứ hai: GCN quyền sở hữu nhà ở tại đô thị do Bộ Xây Dựng phát
hành theo mẫu quy định tại Nghị định số 60/NĐ-CP ngày 05/07/1994 của Chính
phủ và theo Luật Đất đai 1993. GCN có hai mầu: Màu hồng giao cho sử dụng đất
và màu trắng lưu tại Sở Địa chính (nay là Sở Tài nguyên và Môi trường).
Loại thứ ba: GCN được lập theo quy định của Luật Đất đai 2003,
mẫu giấy chứng nhận theo Quyết định số 24/2004/BTNMT ngày
1/11/2004 và Quyết định số 08/2006/QĐ-BTNMT ngày 21/07/2006 sửa
đổi quyết định số 24/2004/BTNMT. Giấy có hai mầu: Màu đỏ giao cho
chủ sử dụng đất và mầu trắng lưu tại cơ quan Tài nguyên và Môi trường cấp

huyện, tỉnh.
Loại thứ tư: GCN được cấp theo Nghị định số 88/2009/NĐ-CP ngày
19/10/2009 và Thông tư 17/2009/TT-BTNMT ngày 21/10/2009 quy định mẫu
giấy chứng nhận, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất. Giấy có
màu hồng cánh sen và có 01 bản.
2.2.2.1. Những trường hợp được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất
- Người đang sử dụng đất có đủ điều kiện cấp Giấy chứng nhận quyền
sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất theo quy
định tại các điều 100, 101 và 102 của Luật Đất đai 2013.
- Người được Nhà nước giao đất, cho thuê đất từ sau ngày Luật Đất đai
2013 có hiệu lực thi hành.
- Người được chuyển đổi, nhận chuyển nhượng, được thừa kế, nhận
tặng cho quyền sử dụng đất, nhận góp vốn bằng quyền sử dụng đất; người
nhận quyền sử dụng đất khi xử lý hợp đồng thế chấp bằng quyền sử dụng đất
để thu hồi nợ.
- Người được sử dụng đất theo kết quả hòa giải thành đối với tranh
chấp đất đai; theo bản án hoặc quyết định của Tòa án nhân dân, quyết định thi
hành án của cơ quan thi hành án hoặc quyết định giải quyết tranh chấp, khiếu
nại, tố cáo về đất đai của cơ quan nhà nước có thẩm quyền đã được thi hành.


11

- Người trúng đấu giá quyền sử dụng đất.
- Người sử dụng đất trong khu công nghiệp, cụm công nghiệp, khu chế
xuất, khu công nghệ cao, khu kinh tế.
- Người mua nhà ở, tài sản khác gắn liền với đất.
- Người được Nhà nước thanh lý, hóa giá nhà ở gắn liền với đất ở;
người mua nhà ở thuộc sở hữu nhà nước.
- Người sử dụng đất tách thửa, hợp thửa; nhóm người sử dụng đất hoặc

các thành viên hộ gia đình, hai vợ chồng, tổ chức sử dụng đất chia tách, hợp
nhất quyền sử dụng đất hiện có.
- Người sử dụng đất đề nghị cấp đổi hoặc cấp lại Giấy chứng nhận bị
mất. [2]
2.2.2.2. Thẩm quyền cấp GCN
Thẩm quyền cấp GCN quy định theo Luật Đất đai 2013, chương VII,
mục 2, Điều 105 như sau:
- Ủy ban nhân dân cấp tỉnh cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất,
quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất cho tổ chức, cơ sở tôn
giáo; người Việt Nam định cư ở nước ngồi, doanh nghiệp có vốn đầu tư nước
ngoài thực hiện dự án đầu tư; tổ chức nước ngồi có chức năng ngoại giao.
- Ủy ban nhân dân cấp tỉnh được ủy quyền cho cơ quan tài nguyên và
môi trường cùng cấp cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu
nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất.
- Ủy ban nhân dân cấp huyện cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất,
quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất cho hộ gia đình, cá nhân,
cộng đồng dân cư, người Việt Nam định cư ở nước ngoài được sở hữu nhà ở
gắn liền với quyền sử dụng đất ở tại Việt Nam.
- Đối với những trường hợp đã được cấp Giấy chứng nhận, Giấy chứng
nhận quyền sở hữu nhà ở, Giấy chứng nhận quyền sở hữu cơng trình xây
dựng mà thực hiện các quyền của người sử dụng đất, chủ sở hữu tài sản gắn


12

liền với đất hoặc cấp đổi, cấp lại Giấy chứng nhận, Giấy chứng nhận quyền sở
hữu nhà ở, Giấy chứng nhận quyền sở hữu cơng trình xây dựng thì do cơ quan
tài nguyên và môi trường thực hiện theo quy định của Chính phủ. [2]
2.2.2.3. Người chịu trách nhiệm việc đăng ký
Thực hiện quy định tại Chương 5 Nghị định 43, người chịu trách nhiệm

thực hiện việc đăng ký bao gồm:
- Người đứng đầu của tổ chức trong nước, tổ chức nước ngoài sử dụng đất.
- Thủ trưởng đơn vị quốc phòng, an ninh.
- Chủ tịch UBND cấp xã đối với đất do UBND cấp xã sử dụng.
- Chủ hộ gia đình sử dụng đất.
- Cá nhân, người Việt định cư ở nước ngoài, cá nhân nước ngoài sử
dụng đất.
- Người đại diện cộng đồng dân cư sử dụng đất do UBND cấp xã
chứng thực.
- Người đứng đầu cơ sở tôn giáo sử dụng đất.
- Người đại diện cho những người sử dụng đất chung thửa đất.
Những người chịu trách nhiệm đăng ký đều có thể ủy quyền cho người
khác theo quy định của pháp luật. [3]
2.2.2.4. Hồ sơ đăng kí đất đai, xin cấp GCNQSD đất
Hồ sơ đăng kí gồm có:
+ Đơn xin đăng kí quyền sử dụng đất: 02 bản, nộp tại UBND xã,
phường nơi có đất (gọi chung là UBND cấp xã); UBND cấp xã giữ một
bản cho người sử dụng đất nơi có đất, người đó cầm tờ đơn tới cơ quan
TN&MT.
+ Quyết định giao đất hoặc cho th đất: 01 bản (bản sao có cơng chứng)
+ Bản đồ địa chính khu đất được giao hoặc thuê: 01 bản (có xác nhận
của sở TN&MT).


13

+ Hợp đồng thuê đất: 01 bản (đối với tổ chức th đất, bản sao có
cơng chứng).
+ Tờ khai sử dụng đất (đối với tổ chức trong nước chuyển sang thuê
đất, đã khai theo Chỉ thị 245-TTg).

Sau khi nhận đủ hồ sơ, trong thời hạn 5 ngày UBND cấp xã, phường
phải hồn thành việc xem xét và đăng kí vào sổ địa chính tại phường, xã cập
nhật những biến động trên bản đồ, sổ sách, xác nhận đã đăng kí đất đai vào
đơn đăng kí quyền sử dụng đất (phần ý kiến của UBND xã) thu lệ phí theo
quy định và phải trả lại chủ sử dụng một tờ đơn để nộp Sở TN&MT hoặc
Phòng TN&MT để được cấp GCNQSD đất.
Cán bộ Địa chính xã báo cáo phịng TN&MT, sở TN&MT để cập nhật
những thay đổi vào hồ sơ địa chính lưu ở từng cấp. (Nghị định 43/2014/NĐCP) [3]
2.2.3. Hồ sơ địa chính
Hồ sơ địa chính là hệ thống tài liệu, bản đồ, số sách…chứa đựng những
thông tin cần thiết về các mặt tự nhiên, kinh tế, xã hội, pháp lý của đất đai
được thiết lập trong quá trình đo đạc bản đồ địa chính, đăng ký ban đầu và
đăng ký biến động đất đai, cấp GCN.
Hồ sơ địa chính được lập thành một bản gốc và hai bản sao từ bản gốc.
Hồ sơ địa chính do văn phịng đăng ký quyền sử dụng đất thuộc Sở Tài
nguyên và Môi trường lập, chỉnh lý, quản lý đồng thời sao gửi hồ sơ cho văn
phòng đăng ký đất thuộc phòng Tài nguyên và Môi trường, UBND xã,
phường, thị trấn để phục vụ nhiệm vụ quản lý đất đai của địa phương. Theo
quy định hiện hành hồ sơ địa chính có hai dạng là hồ sơ địa chính dạng giấy
và hồ sơ địa chính dạng số.
Nguyên tắc lập hồ sơ địa chính:
- Lập hồ sơ địa chính thực hiện theo đơn vị hành chính xã, thị trấn.


14

- Lập và chỉnh lý biến động cho từng thửa đất theo đúng trình tự thủ tục
quy định tại Nghị định 43/2014/NĐ-CP.
- Hồ sơ địa chính phải đảm bảo chính xác, thống nhất giữa các tài liệu.
+ Giữa bản đồ, sổ địa chính, sổ mục kê

+ Giữa bản đồ gốc và các bản sao của hồ sơ địa chính
+ Giữa HSĐC với GCN và hiện trạng sử dụng đất
Nội dung của HSĐC bao gồm thông tin về thửa đất như sau:
- Số liệu, kích thước, hình thể, diện tích, vị trí của thửa đất.
- Người sử dụng đất.
- Nguồn gốc, mục đích, thời hạn sử dụng đất.
- Giá đất, tài sản gắn liền với đất, nghĩa vụ tài chính về đất đai đã thực
hiện và chưa thực hiện.
- GCN, quyền và những hạn chế về sử dụng đất.
- Biến động trong q trình sử dụng đất và các thơng tin khác có liên quan.
Việc cung cấp thơng tin đất đai từ HSĐC được Bộ Tài nguyên và Môi
trường quy định tại Thông tư 24/2014/TT-BTNMT như sau:
+ Tra cứu, xem thông tin.
+ Xin trích lục Bản đồ địa chính (đối với từng thửa đất).
+ Xin trích sao Hồ sơ địa chính (đối với từng thửa đất hoặc từng chủ sử
dụng đất).
+ Trích sao sổ Mục kê đất đai (đối với từng thửa đất hoặc từng chủ sử
dụng đất).
+ Xin tổng hợp thông tin đất đai.
+ Xin sao thông tin HSĐC vào thiết bị máy tính.
HSĐC gồm 2 dạng: HSĐC dạng giấy và HSĐC dạng số (cơ sở dữ liệu
địa chính).
Bộ Tài nguyên và Môi trường ban hành quy phạm, tiêu chuẩn kỹ thuật,
định mức kinh tế đối với việc lập HSĐC trên giấy và HSĐC dạng số; hướng


15

dẫn việc lập, chỉnh lý và quản lý HSĐC trên giấy và HSĐC dạng số; quy định
tiến trình thay thế hệ thống HSĐC trên giấy bằng hệ thống HSĐC dạng số [7]

2.2.4. Vai trị của cơng tác cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất
2.2.4.1. Đối với Nhà nước
Công tác cấp GCNQSD đất giúp Nhà nước nắm chắc được tình hình đất
đai tức là biết rõ các thơng tin chính xác về số lượng và chất lượng, đặc điểm
về tình hình hiện trạng của việc quản lý sử dụng đất.
Từ việc nắm chắc tình hình đất đai, Nhà nước sẽ thực hiện phân phối lại
đất theo quy hoạch, kế hoạch chung thống nhất. Nhà nước thực hiện quyền
chuyển giao, quyền sử dụng từ các chủ thể khác nhau. Cụ thể hơn nữa là Nhà
nước thực hiện việc giao đất, cho thuê đất, chuyển quyền sử dụng đất và thu
hồi đất. Vì vậy cấp GCNQSD đất là một trong những nội dung quan trọng
trong công tác quản lý nhà nước về đất đai.
2.2.4.2. Vai trị của cơng tác cấp GCNQSD đất đối với người sử dụng đất
- GCNQSD đất là giấy tờ thể hiện mối quan hệ hợp pháp giữa Nhà
nước với người sử dụng đất.
- GCNQSD đất là điều kiện để người sử dụng đất được bảo hộ các
quyền và lợi ích hợp pháp của mình trong q trình sử dụng đất.
- GCNQSD đất là điều kiện để đất đai được tham gia vào thị trường bất
động sản.
2.2.5. Nguyên tắc cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất
Được quy định tại Chương VII, mục 2, Điều 98 ( Luật đất đai, 2013)
1. Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản
khác gắn liền với đất được cấp theo từng thửa đất. Trường hợp người sử dụng
đất đang sử dụng nhiều thửa đất nông nghiệp tại cùng một xã, phường, thị
trấn mà có yêu cầu thì được cấp một Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất,
quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất chung cho các thửa đất đó.