ĐÁNH GIÁ THỰC TRẠNG CÔNG TÁC CẤP GIẤY CHỨNG NHẬN QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT TRÊN ĐỊA BÀN HUYỆN CỦ CHI - TP. HỒ CHÍ MINH

BỘ GIÁO DỤC VÀ ĐÀO TẠO

TRƯỜNG ĐẠI HỌC NÔNG LÂM TP. HỒ CHÍ MINH
KHOA QUẢN LÝ ĐẤT ĐAI & BẤT ĐỘNG SẢN

BÁO CÁO TỐT NGHIỆP
ĐỀ TÀI:

“ĐÁNH GIÁ THỰC TRẠNG CƠNG TÁC CẤP GIẤY
CHỨNG NHẬN QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT TRÊN ĐỊA
BÀN HUYỆN CỦ CHI - TP. HỒ CHÍ MINH”

SVTH
MSSV
LỚP
KHÓA
NGÀNH

:
:
::
:
:

ĐỖ VĂN HIẾU
04124023
DH04QL
2004 – 2008
Quản Lý Đất Đai

-TP.Hồ Chí Minh, tháng 8 năm 2008-

TRƯỜNG ĐẠI HỌC NÔNG LÂM TP. HỒ CHÍ MINH
KHOA QUẢN LÝ ĐẤT ĐAI & BẤT ĐỘNG SẢN
BỘ MÔN CHÍNH SÁCH PHÁP LUẬT

ĐỖ VĂN HIẾU

“ĐÁNH GIÁ THỰC TRẠNG CƠNG TÁC CẤP GIẤY CHỨNG
NHẬN QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT TRÊN ĐỊA BÀN
HUYỆN CỦ CHI TP. HỒ CHÍ MINH”

Giáo viên hướng dẫn: CN.Phạm Hùng Thiện
(Đòa chỉ cơ quan: Trường Đại Học Nông Lâm TP.Hồ Chí Minh)

(Ký tên: ………………………………)

- Tháng 8 năm 2008 -


LỜI CẢM ƠN
Thành kính ghi ơn ba má đã sinh thành, nuôi dạy con nên người; mang ơn các
anh chị đã tiếp sức cho em vững bước trên con đường học vấn.
Em xin chân thành cảm ơn toàn thể thầy cô trường Đại học Nông Lâm Thành phố
Hồ Chí Minh, thầy cô khoa Quản lý đất đai và Bất động sản đã tận tình truyền đạt
những kiến thức quý báo trong suốt 4 năm qua.
Xin chân thành cảm ơn tập thể các cô chú, anh chị công tác tại Phòng Tài
nguyên-Môi trường huyện Củ Chi đã giúp đỡ, cung cấp số liệu và truyền đạt kinh
nghiệm trong suốt thời gian tôi thực tập tại cơ quan.
Riêng với bài báo cáo này em xin tỏ lòng biết ơn sâu sắc đến thầy Phạm Hùng

Thiện đã tận tình hướng dẫn, giúp em hoàn thành.
Xin cảm ơn bạn bè trong và ngoài lớp đã giúp đỡ tôi trong thời gian học tập tại
trường
Do thời gian và trình độ còn hạn chế nên bài báo cáo còn nhiều thiếu sót khuyết
điểm, kính mong quý thầy cô cùng các bạn thông cảm và góp ý.
Xin chân thành cảm ơn.


TÓM TẮT
Đỗ Văn Hiếu, Đại học Nông Lâm Thành phố Hồ Chí Minh, tháng 8/2008.
Đề tài: “Đánh giá thực trạng công tác cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất
trên địa bàn huyện Củ Chi - TP.Hồ Chí Minh”.
Giáo viên hướng dẫn: CN. Phạm Hùng Thiện.
Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất là cơ sở để Nhà nước nắm chắc và quản lý
chặt toàn bộ quỹ đất, đồng thời cũng là cơ sở để người sử dụng đất thực hiện các
quyền và nghĩa vụ của mình theo quy định của pháp luật đất đai. Vì thế, hoàn thành tốt
công tác cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất là yêu cầu của cả các cơ quan quản
lý đất đai và người sử dụng đất.
Củ Chi là huyện ngoại thành của Thành phố Hồ Chí Minh, tiềm năng đất đai là
rất lớn. Diện tích tự nhiên của huyện là 43.496,59 ha chiếm 20,76% diện tích tự nhiên
toàn Thành phố.
Năm 2007, đã khai thác đưa vào sử dụng cho các ngành, các lĩnh vực được
43.275,81 ha, chiếm 99,49 % diện tích tự nhiên. Hiện còn 220,78 ha đất chưa sử dụng
chiếm 0,51%.
Tốc độ đô thị hoá trên địa bàn huyện cũng khá cao làm cho tình hình sử dụng đất
diễn ra khá phức tạp, biến động đất đai rất thường xuyên. Chuyển nhượng quyền sử
dụng đất, chuyển mục đích sử dụng đất, tranh chấp đất đai… là vấn đề nóng bỏng luôn
được mọi ngành, mọi người quan tâm; đã gây không ít khó khăn cho công tác quản lý
đất đai, trong đó có công tác cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng.
Hiện nay trên địa bàn huyện chưa thành lập Văn phòng đăng ký quyền sử dụng

đất nên quy trình cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất được áp dụng có sự điều
chỉnh so với quy trình chung được quy định tại Nghị định số 181/2004/NĐ-CP.
Sau gần 4 năm thực hiện cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất theo quy trình
mới (tháng 7/2004 – tháng 4/2008), trên toàn huyện đã cấp được 13.237 GCN ứng với
1.717,7137 ha, nâng tổng số GCN được cấp từ năm 1993 đến nay lên được 57.420
giấy ứng với 12.246,0777 ha. Như vậy còn lại 18.956,4523 ha chưa được cấp giấy (chỉ
tính phần diện tích do hộ gia đình, cá nhân sử dụng)
Đề tài được thực hiện với mục đích phân tích, đánh giá kết quả thực hiện công tác
cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất cho hộ gia đình, cá nhân đang sử dụng đất
trên địa bàn huyện chủ yếu từ khi Luật Đất đai năm 2003 có hiệu lực thi hành đến nay.
Tìm những nguyên nhân chính ảnh hưởng tới quá trình thực hiện công tác cấp Giấy
chứng nhận quyền sử dụng đất. Trên cơ sở đó, đề xuất một số giải pháp và kiến nghị
nhằm góp phần nâng cao hiệu quả công tác cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất
tại huyện Củ Chi.


DANH SÁCH CÁC CHỮ VIẾT TẮT

BTC
BTNMT
CT
CP
ĐKTK
GCN.
GCNQSDĐ
GCNQSHNƠ
GTSX
NĐ
QĐ
QSDĐ

QSDĐƠ
TTLT
TTg
UBND

Bộ Tài chính
Bộ Tài nguyên - Môi trường
Chỉ thị
Chính phủ
Đăng ký thống kê
Giấy chứng nhận
Gấy chứng nhận quyền sử dụng đất
Giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở
Giá trị sản xuất
Nghị định
Quyết định
Quyền sử dụng đất
Quyền sử dụng đất ở
Thông tư liên tịch
Thủ tướng
Uỷ ban nhân dân


MỤC LỤC
Trang
ĐẶT VẤN ĐỀ ........................................................................................................1
PHẦN I: TỔNG QUAN .......................................................................................2
I.1. Cơ sở lý luận ........................................................................................................2
I.1.1. Cơ sở khoa học ..........................................................................................2
I.1.2. Cơ sở pháp lý ............................................................................................4

I.1.3. Cơ sở thực tiễn ..........................................................................................6
I.2. Khái quát địa bàn nghiên cứu ..............................................................................8
I.2.1. Điều kiện tự nhiên, tài nguyên thiên nhiên ..............................................8
I.2.2. Thực trạng phát triển kinh tế - xã hội .....................................................13
I.3. Nội dung - phương pháp nghiên cứu .................................................................22
I.3.1. Nội dung nghiên cứu ...............................................................................22
I.3.2. Phương pháp nghiên cứu ........................................................................22
PHẦN II: KẾT QUẢ NGHIÊN CỨU ................................................................23
II.1. Sơ lược các nội dung quản lý Nhà nước về đất đai .........................................23
II.1.1. Tổ chức thực hiện các văn bản quy phạm pháp luật về quản lý, sử
dụng đất đai .....................................................................................................23
II.1.2. Xác định địa giới hành chính, lập và quản lý hồ sơ địa giới
hành chính, lập bản đồ hành chính.................................................................. 24
II.1.3. Khảo sát, đo đạc, đánh giá, phân hạng đất; lập bản đồ địa chính,
bản đồ hiện trạng sử dụng đất và bản đồ quy hoạch sử dụng đất ....................25
II.1.4. Quản lý quy hoạch - kế hoạch sử dụng đất ...........................................26
II.1.5. Quản lý việc giao đất, cho thuê đất, thu hồi đất, chuyển
mục đích sử dụng đất .......................................................................................27
II.1.6. Đăng ký QSDĐ, lập và quản lý hồ sơ địa chính, cấp GCNQSDĐ .......28
II.1.7. Công tác thống kê, kiểm kê đất đai .......................................................28
II.1.8. Quản lý tài chính về đất đai ...................................................................29
II.1.9. Quản lý và phát triển thị trường QSDĐ trong thị trường
bất động sản .....................................................................................................29
II.1.10. Quản lý, giám sát việc thực hiện quyền và nghĩa vụ của người
sử dụng đất .....................................................................................................29
II.1.11. Thanh tra, kiểm tra việc chấp hành pháp luật đất đai và xử lý
các vi phạm pháp luật đất đai ...........................................................................29
II.1.12. Giải quyết tranh chấp đất đai; giải quyết khiếu nại, tố cáo
các vi phạm trong quản lý và sử dụng đất đai .................................................29
II.1.13. Quản lý các hoạt động dịch vụ công về đất đai ..................................30

II.2. Hiện trạng sử dụng đất, biến động đất đai .......................................................30
II.2.1. Hiện trạng sử dụng đất ..........................................................................30
II.2.2. Biến động đất đai ...................................................................................35
II.3. Tình hình cấp GCNQSDĐ qua các thời kỳ ......................................................39
II.3.1. Kết quả cấp GCNQSDĐ qua các giai đoạn ..........................................39
1) Giai đoạn năm 1993-1998 ...................................................................39
2) Giai đoạn năm 1999-2002 ...................................................................40


3) Giai đoạn năm 2003 .............................................................................42
4) Giai đoạn năm 2004 .............................................................................43
5) Giai đoạn năm 2005 .............................................................................44
6) Giai đoạn năm 2006 .............................................................................46
7) Giai đoạn năm 2007 .............................................................................48
8) Giai đoạn 4 tháng đầu năm 2008 .........................................................49
II.3.2. Đánh giá công tác cấp GCNQSDĐ....................................................... 50
1) Giới thiệu quy trình cấp GCNQSDĐ được áp dụng trên
địa bàn huyện theo Nghị định số 181/2004/NĐ-CP ................................50
2) Đánh giá công tác cấp GCNQSDĐ .....................................................51
II.4. Những thuận lợi, khó khăn trong công tác cấp GCNQSDĐ ...........................55
II.4.1. Thuận lợi ................................................................................................55
II.4.2. Khó khăn................................................................................................ 55
KẾT LUẬN .............................................................................................................56
PHỤ LỤC
TÀI LIỆU THAM KHẢO


TÀI LIỆU THAM KHẢO
1. Bài giảng Đăng ký và Thống kê đất đai.
2. Bài giảng Quản lý Nhà nước về đất đai.

3. Bài giảng Phương pháp nghiên cứu khoa học.
4. Báo cáo thuyết minh số liệu thống kê đất đai hàng năm của Phòng Tài nguyênMôi trường huyện Củ Chi.


DANH SÁCH CÁC BẢNG, BIỂU ĐỒ, SƠ ĐỒ
Bảng 1: Khí hậu, thời tiết
Bảng 2: Giá trị sản xuất các ngành kinh tế giai đoạn năm 2005-2007
Bảng 3: Cơ cấu các ngành kinh tế giai đoạn năm 2005-2007
Bảng 4: Dân số huyện Củ Chi năm 2007
Bảng 5: Kết quả đo đạc theo ranh giới hành chính 20 xã và Thị trấn Củ Chi
Bảng 6: Kết quả thành lập bản đồ địa chính 21 xã, thị trấn
Bảng 7: Kết quả chuyển mục đích sử dụng đất 4 tháng đầu năm 2008
Bảng 8: Hiện trạng sử dụng các nhóm đất chính
Bảng 9: Hiện trạng sử dụng nhóm đất nông nghiệp
Bảng 10: Hiện trạng sử dụng nhóm đất phi nông nghiệp
Bảng 11: Hiện trạng sử dụng đất theo đối tượng sử dụng
Bảng 12: Biến động đất đai giai đoạn năm 2005-2007
Bảng 13: Kết quả cấp GCNQSDĐ giai đoạn năm 1993-1998
Bảng 14: Kết quả cấp GCNQSDĐ giai đoạn năm 1999-2002
Bảng 15: Kết quả cấp GCNQSDĐ năm 2003
Bảng 16: Kết quả cấp GCNQSDĐ năm 2004
Bảng 17: Kết quả cấp GCNQSDĐ năm 2005
Bảng 18: Kết quả cấp GCNQSDĐ năm 2006
Bảng 19: Kết quả cấp GCNQSDĐ năm 2007
Bảng 20: Kết quả cấp GCNQSDĐ 4 tháng đầu năm 2008
Bảng 21: Kết quả cấp GCNQSDĐ qua các giai đoạn.
Biểu đồ 1: Cơ cấu kinh tế huyện Củ Chi năm 2007
Biểu đồ 2: Cơ cấu sử dụng các nhóm đất chính năm 2007.
Sơ đồ 1: Quy trình cấp GCNQSDĐ trên địa bàn huyện Củ Chi.

PHỤ LỤC
Mẫu Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất theo Luật Đất đai năm 2003.


Ngành Quản Lý Đất Đai

SVTH: ĐỖ VĂN HIẾU

ĐẶT VẤN ĐỀ
Quá trình khai thác sử dụng đất luôn gắn liền với sự phát triển kinh tế - xã hội, an
ninh - quốc phòng của một quốc gia. Xã hội càng phát triển thì nhu cầu sử dụng đất
càng tăng trong khi quỹ đất lại có hạn. Vấn đề đặt ra là phải quản lý, sử dụng đất đai
một cách tiết kiệm, hợp lý, hiệu quả và bền vững.
Ở nước ta đất đai thuộc sở hữu toàn dân, Nhà nước đại diện chủ sở hữu và thống
nhất quản lý. Quản lý Nhà nước về đất đai vì thế có vai trò đặc biệt quan trọng.
Củ Chi là huyện ngoại thành của Thành phố Hồ Chí Minh, đang trong quá trình
đô thị hoá. Tình hình sử dụng đất diễn ra hết sức phức tạp, biến động đất đai rất
thường xuyên. Chuyển nhượng quyền sử dụng đất, chuyển mục đích sử dụng đất, tranh
chấp đất đai… là vấn đề nóng bỏng luôn được mọi ngành, mọi người quan tâm; đã gây
không ít khó khăn cho công tác quản lý Nhà nước về đất đai nói chung và công tác cấp
Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất nói riêng. Cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng
đất là đòi hỏi khách quan và vô cùng cấp bách.
Vì thế chúng tôi thực hiện đề tài: “Đánh giá thực trạng công tác cấp Giấy chứng
nhận quyền sử dụng đất trên địa bàn huyện Củ Chi – TP.Hồ Chí Minh”.
● Mục tiêu nghiên cứu.
Mục tiêu nghiên cứu của đề tài là đánh giá thực trạng công tác cấp Giấy chứng
nhận quyền sử dụng đất trên địa bàn huyện Củ Chi - TP.Hồ Chí Minh. Trên cơ sở đó,
đề tài tập trung nghiên cứu những vấn đề sau:
+ Phân tích, đánh giá kết quả thực hiện công tác cấp Giấy chứng nhận quyền sử

dụng đất tại huyện Củ Chi;
+ Tìm những nguyên nhân chính ảnh hưởng tới quá trình thực hiện công tác cấp
Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất. Từ đó đề xuất một số kiến nghị nhằm góp phần
nâng cao hiệu quả công tác cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất trên địa bàn
huyện.
● Đối tượng và phạm vi nghiên cứu.
+ Đối tượng nghiên cứu: Là Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất.
+ Phạm vi nghiên cứu: Đề tài tập trung nghiên cứu kết quả cấp Giấy chứng nhận
quyền sử dụng đất cho hộ gia đình, cá nhân sử dụng đất trên địa bàn huyện Củ Chi từ
khi áp dụng Luật Đất đai năm 2003 đến nay (tháng 4/2008).

PHẦN I: TỔNG QUAN
Trang 1


Ngành Quản Lý Đất Đai

SVTH: ĐỖ VĂN HIẾU

I.1. Cơ sở lý luận.
I.1.1. Cơ sở khoa học.
1) Những khái niệm cơ bản.
i. Quyền sở hữu và quyền sử dụng đất đai.
Từ sau ngày Quốc hội ban hành Hiến pháp năm 1980 (ngày 18/12/1980), đất đai
ở nước ta thuộc sở hữu toàn dân, Nhà nước đại diện chủ sở hữu và thống nhất quản lý.
Như vậy, quyền sở hữu này là tuyệt đối và duy nhất. Duy nhất vì chỉ có một Nhà nước,
tuyệt đối vì các quyền năng của Nhà nước bao trùm lên tất cả đất đai dù đất đó do ai sử
dụng và sử dụng vào bất kỳ mục đích gì thì cũng phải tuân theo các quy định của Nhà
nước.
Nhưng Nhà nước không trực tiếp sử dụng đất mà giao cho các tổ chức, hộ gia

đình, cá nhân sử dụng. Người sử dụng đất được hưởng các quyền trong việc sử dụng
đất của mình, đồng thời phải thực hiện các nghĩa vụ đối với Nhà nước theo quy định
của pháp luật đất đai.
ii. Đăng ký đất đai.
Đăng ký đất đai là một thủ tục hành chính để thiết lập hồ sơ địa chính đầy đủ và
cấp GCNQSDĐ cho người sử dụng đất đủ điều kiện, nhằm xác lập mối quan hệ pháp
lý giữa Nhà nước với người sử dụng đất, làm cơ sở để Nhà nước quản lý chặt chẽ đất
đai theo pháp luật; đồng thời bảo vệ quyền và lợi ích hợp pháp của người sử dụng đất.
Đăng ký đất đai gồm hai giai đoạn:
+ Đăng ký lần đầu: được tổ chức thực hiện lần đầu trên phạm vi cả nước để thiết
lập hồ sơ địa chính ban đầu cho toàn bộ đất đai và cấp GCNQSDĐ cho tất cả các chủ
sử dụng đất đủ điều kiện (bao gồm: người được nhà nước giao đất, cho thuê đất; người
đang sử dụng đất mà thửa đất đó chưa được cấp GCNQSDĐ);
+ Đăng ký biến động: được thực hiện cho mọi trường hợp có nhu cầu thay đổi nội
dung của hồ sơ địa chính đã được thiết lập (bao gồm: chuyển đổi, chuyển nhượng,
thừa kế, tặng cho, cho thuê, cho thuê lại QSDĐ; thế chấp, bảo lãnh, góp vốn bằng
QSDĐ; đổi tên, thay đổi đường ranh giới thửa đất, chuyển mục đích sử dụng đất, thay
đổi thời hạn sử dụng đất, chuyển từ hình thức Nhà nước cho thuê đất sang hình thức
giao đất có thu tiền sử dụng đất, thay đổi về những hạn chế quyền của người sử dụng
đất, Nhà nước thu hồi đất).
iii. Hồ sơ địa chính.
Hồ sơ địa chính là hệ thống tài liệu, số liệu, bản đồ, sổ sách… chứa đựng những
thông tin cần thiết về các mặt tự nhiên, kinh tế - xã hội và pháp lý của thửa đất được
thiết lập trong quá trình đo đạc bản đồ địa chính; đăng ký đất ban đầu, đăng ký biến
động đất đai; cấp GCNQSDĐ. Các tài liệu của hồ sơ địa chính gồm có:
+ Bản đồ địa chính;
+ Sổ địa chính;
+ Sổ mục kê đất đai;
+ Sổ theo dõi biến động đất đai.
iv. Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất.

GCNQSDĐ là chứng thư pháp lý xác định quyền sử dụng đất hợp pháp của
người sử dụng đất để họ thực hiện các quyền và nghĩa vụ theo quy định của pháp luật.
Trang 2


Ngành Quản Lý Đất Đai

SVTH: ĐỖ VĂN HIẾU

Điều 48 của Luật Đất đai năm 2003 quy định GCNQSDĐ như sau:
+ GCNQSDĐ được cấp cho người sử dụng đất theo một mẫu thống nhất trong cả
nước đối với mọi loại đất.
Trường hợp có tài sản gắn liền với đất thì tài sản đó được ghi nhận trên
GCNQSDĐ; chủ sở hữu tài sản phải đăng ký quyền sở hữu tài sản theo quy định của
pháp luật về đăng ký bất động sản.
+ GCNQSDĐ do Bộ Tài nguyên - Môi trường phát hành.
+ GCNQSDĐ được cấp theo từng thửa đất.
- Trường hợp QSDĐ là tài sản chung của vợ và chồng thì GCNQSDĐ phải
ghi cả họ, tên vợ và họ, tên chồng.
- Trường hợp thửa đất có nhiều cá nhân, hộ gia đình, tổ chức cùng sử dụng
thì GCNQSDĐ được cấp cho từng cá nhân, từng hộ gia đình, từng tổ chức đồng quyền
sử dụng.
- Trường hợp thửa đất thuộc quyền sử dụng chung của cộng đồng dân cư thì
GCNQSDĐ được cấp cho cộng đồng dân cư và trao cho người đại diện hợp pháp của
cộng đồng dân cư đó.
- Trường hợp thửa đất thuộc quyền sử dụng chung của cơ sở tôn giáo thì
GCNQSDĐ được cấp cho cơ sở tôn giáo và trao cho người có trách nhiệm cao nhất
của cơ sở tôn giáo đó.
+ Trường hợp người sử dụng đất đã được cấp GCNQSDĐ, GCNQSHNƠ và
QSDĐƠ tại đô thị thì không phải đổi GCN đó sang GCNQSDĐ theo quy định của

Luật Đất đai năm 2003. Khi chuyển quyền sử dụng đất thì người nhận quyền sử dụng
đất đó được cấp GCNQSDĐ theo quy định của Luật Đất đai năm 2003.
2) Những trường hợp được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất.
Điều 49 của Luật Đất đai năm 2003 quy định việc Nhà nước cấp GCNQSDĐ cho
những trường hợp sau:
+ Người được Nhà nước giao đất, cho thuê đất (trừ trường hợp thuê đất nông
nghiệp sử dụng vào mục đích công ích của xã, phường, thị trấn);
+ Người được Nhà nước giao đất, cho thuê đất từ ngày 15/10/1993 đến trước
ngày Luật này có hiệu lực thi hành mà chưa được cấp GCNQSDĐ;
+ Người đang sử dụng đất theo quy định tại Điều 50 và Điều 51 của Luật này mà
chưa được cấp GCNQSDĐ (bao gồm: hộ gia đình, cá nhân, cộng đồng dân cư và tổ
chức, cơ sở tôn giáo đang sử dụng đất);
+ Người được chuyển đổi, nhận chuyển nhượng, được thừa kế, nhận tặng cho
QSDĐ; người nhận QSDĐ khi xử lý hợp đồng thế chấp, bảo lãnh bằng QSDĐ để thu
hồi nợ; tổ chức sử dụng đất là pháp nhân mới được hình thành do các bên góp vốn
bằng QSDĐ;
+ Người sử dụng đất theo bản án hoặc quyết định của Toà án nhân dân, quyết
định thi hành án của cơ quan thi hành án hoặc quyết định giải quyết tranh chấp đất đai
của cơ quan Nhà nước có thẩm quyền đã được thi hành;
+ Người trúng đấu giá QSDĐ, đấu thầu dự án có sử dụng đất;
+ Người sử dụng đất quy định tại các Điều 90, 91 và 92 của Luật này (bao gồm:
đất khu công nghiệp, khu công nghệ cao và khu kinh tế);
+ Người mua nhà ở gắn liền với đất ở;
+ Người được Nhà nước thanh lý, hoá giá nhà ở gắn liền với đất ở.
3) Những trường hợp không được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất.
Trang 3


Ngành Quản Lý Đất Đai

SVTH: ĐỖ VĂN HIẾU

Khoản 2 Điều 41 của Nghị định số 181/2004/NĐ-CP quy định việc Nhà nước
không cấp GCNQSDĐ cho những trường hợp sau:
+ Đất do Nhà nước giao để quản lý;
+ Đất nông nghiệp thuộc quỹ đất công ích do UBND xã, phường, thị trấn quản lý
sử dụng;
+ Người sử dụng đất do thuê, thuê lại của người khác mà không phải là đất thuê,
thuê lại trong khu công nghiệp;
+ Người đang sử dụng đất mà không đủ điều kiện để được cấp GCNQSDĐ theo
quy định tại Điều 50 và Điều 51 của Luật Đất đai;
+ Người nhận khoán đất trong các nông trường, lâm trường.
4) Thẩm quyền cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất.
Điều 52 của Luật Đất đai năm 2003 quy định về thẩm quyền cấp GCNQSDĐ
như sau:
+ UBND tỉnh, thành phố trực thuộc trung ương cấp GCNQSDĐ cho tổ chức, cơ
sở tôn giáo, người Việt Nam định cư ở nước ngoài, tổ chức, cá nhân nước ngoài (trừ
trường hợp người Việt Nam định cư ở nước ngoài mua nhà ở gắn liền với QSDĐƠ);
+ UBND huyện, quận, thị xã, thành phố thuộc tỉnh cấp GCNQSDĐ cho hộ gia
đình, cá nhân, cộng đồng dân cư, người Việt Nam định cư ở nước ngoài mua nhà ở
gắn liền với QSDĐƠ.
UBND cấp tỉnh được uỷ quyền cho cơ quan quản lý đất đai cùng cấp (Sở Tài
nguyên- Môi trường) thực hiện cấp GCNQSDĐ. Chính phủ quy định điều kiện được
uỷ quyền cấp GCNQSDĐ.
I.1.2. Cơ sở pháp lý.
1) Văn bản cấp trung ương.
+ Luật đất đai năm 2003 được Quốc hội thông qua ngày 26/11/2003 và có hiệu
lực thi hành ngày 01/7/2004;
+ Nghị định số 181/2004/NĐ-CP ngày 29/10/2004 của Chính phủ Về thi hành
Luật Đất đai năm 2003;

+ Quyết định số 24/2004/QĐ-BTNMT ngày 01/11/2004 của Bộ Tài nguyên Môi trường Ban hành quy định về GCNQSDĐ;
+ Quyết định số 25/2004/QĐ-BTNMT ngày 01/11/2004 của Bộ Tài nguyên Môi trường Ban hành kế hoạch triển khai thi hành Luật Đất đai năm 2003;
+ Nghị định số 198/2004/NĐ-CP ngày 03/12/2004 của Chính phủ Về thu tiền sử
dụng đất;
+ Thông tư số 117/2004/TT-BTC ngày 07/12/2004 của Bộ Tài chính Hướng dẫn
thực hiện Nghị định số 198/2004/NĐ-CP;
+ Thông tư số 01/2005/TT-BTNMT ngày 13/4/2005 của Bộ Tài nguyên - Môi
trường Hướng dẫn thực hiện một số điều của Nghị định số 181/2004/NĐ-CP;
+ Nghị định số 17/2006/NĐ-CP ngày 27/01/2006 của Chính phủ Về sửa đổi, bổ
sung một số điều của các Nghị định hướng dẫn thi hành Luật Đất đai và Nghị định số
187/2004/NĐ-CP Về việc chuyển công ty Nhà nước thành công ty cổ phần;
+ Quyết định số 08/2006/QĐ-BTNMT ngày 21/7/2006 của Bộ Tài nguyên - Môi
trường Ban hành quy định về Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất để thay thế Quyết
định số 24/2004/QĐ-BTNMT;
+ Nghị định số 84/2007/NĐ-CP ngày 25/5/2007 của Chính phủ Quy định bổ sung
về việc cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất; thu hồi đất; thực hiện quyền sử dụng
Trang 4


Ngành Quản Lý Đất Đai

SVTH: ĐỖ VĂN HIẾU

đất; trình tự, thủ tục bồi thường, hổ trợ, tái định cư khi Nhà nước thu hồi đất và giải
quyết khiếu nại về đất đai;
+ Thông tư liên tịch số 14/TTLT/BTC-BTNMT ngày 31/01/2008 Hướng dẫn
thực hiện một số điều của Nghị định số 84/2007/NĐ-CP…
2) Văn bản cấp địa phương.
+ Chỉ thị số 26/2004/CT-UB ngày 15/9/2004 của UBND Thành phố Hồ Chí
Minh Về tổ chức triển khai thi hành Luật Đất đai năm 2003 trên địa bàn Thành phố;

+ Công văn số 6983/UB-ÐT ngày 16/11/2004 của UBND Thành phố Hồ Chí
Minh Về thực hiện một số việc cấp bách triển khai Nghị định số 181/2004/NÐ-CP Về
thi hành Luật Ðất đai năm 2003;
+ Quyết định số 317/2004/QĐ-UB ngày 24/12/2004 của UBND Thành phố Hồ
Chí Minh Về kế hoạch triển khai thực hiện Luật Đất đai năm 2003;
+ Quyết định số 225/2005/QĐ-UB ngày 23/12/2005 của UBND Thành phố Hồ
Chí Minh Về quy định hạn mức công nhận quyền sử dụng đất ở theo Luật đất đai năm
2003;
+ Chỉ thị số 02/2006/CT-UB ngày 16/01/2006 của UBND Thành phố Hồ Chí
Minh Về một số biện pháp tăng cường triển khai thi hành Luật Đất đai năm 2003;
+ Quyết định số 54/2007/QĐ-UB ngày 23/3/2007 của UBND Thành phố Hồ Chí
Minh Ban hành quy định về trình tự, thủ tục cấp Giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở
và quyền sử dụng đất ở, Giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở, Giấy chứng nhận
quyền sử dụng đất.
+ Kế hoạch số 384/KH-UB ngày 23/3/2006 của UBND huyện Củ Chi Về việc
thực hiện hoàn thành công tác cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất trên địa bàn
huyện…

I.1.3. Cơ sở thực tiễn.
Sơ lược về công tác đăng ký đất đai và cấp Giấy chứng nhân quyền sử dụng
đất tại Việt Nam qua các thời kỳ.
1) Giai đoạn trước năm 1945.
Ở Việt Nam, công tác đạc điền và quản lý điền địa có lịch sử từ thế kỷ thứ VI trở
lại đây. Tuy nhiên, bộ hồ sơ đất đai lâu đời nhất mà ngày nay còn lưu giữ lại được tại
một số nơi ở Bắc và Trung bộ là hệ thống sổ địa bạ thời Gia Long (năm 1806), ở Nam
bộ chỉ có hệ thống sổ địa bộ thời Minh Mạng.
+ Sổ địa bạ thời Gia Long: được lập cho từng xã, phân biệt rõ đất công điền và
đất tư điền của mỗi xã; trong đó ghi rõ đất của ai, diện tích, tứ cận, đẳng hạng để tính
Trang 5

Ngành Quản Lý Đất Đai

SVTH: ĐỖ VĂN HIẾU

thuế. Sổ địa bạ được lập thành ba bản: bản giáp, bản bính và bản đinh. Hệ thống sổ
này không có bản đồ kèm theo và không dùng một đơn vị đo lường thống nhất ở các
địa phương nên việc sử dụng sổ rất khó khăn và không được tu chỉnh theo định kỳ.
+ Sổ địa bộ thời Minh Mạng: cũng được lập tới từng làng, xã nhưng có nhiều tiến
bộ so với sổ địa bạ thời Gia Long như: sổ được lập trên cơ sở đạc điền, có bản mô tả
các thửa ruộng kèm theo sổ bộ. Sổ địa bộ cũng được lập thành ba bản như sổ địa bạ.
Dưới thời Pháp thuộc, do chính sách cai trị của bọn thực dân, trên lãnh thổ nước
ta đã tồn tại nhiều chế độ điền địa khác nhau:
+ Chế độ quản lý địa bộ tại Nam kỳ;
+ Chế độ bảo tồn điền trạch, sau đổi thành quản thủ địa chánh tại Trung kỳ;
+ Chế độ bảo thủ để áp (còn gọi là để đương) áp dụng đối với bất động sản của
người Pháp và kiều dân kết ước theo luật lệ Pháp quốc;
+ Chế độ điền thổ theo sắc lệnh 29/3/1939 áp dụng tại Bắc kỳ;
+ Chế độ điền thổ theo sắc lệnh 21/7/1925 áp dụng tại Nam kỳ và các nhượng địa
Pháp quốc ở Hà Nội, Hải Phòng, Đà Nẵng.
2) Giai đoạn từ sau Cách mạng Tháng Tám năm 1945 đến năm 1979.
Trong giai đoạn này, Nhà nước vẫn chưa có một văn bản pháp lý nào làm cơ sở
nên công tác đăng ký đất đai, lập hồ sơ địa chính, cấp GCNQSDĐ vẫn chưa được triển
khai. Hoạt động chủ yếu của ngành trong giai đoạn này là tổ chức các cuộc điều tra
nhanh về đất để giúp Nhà nước quản lý chặt chẽ diện tích để phục vụ yêu cầu xây
dựng kế hoạch phát triển sản xuất nông nghiệp, xây dựng các hợp tác xã và tập đoàn
sản xuất.
Hệ thống tài liệu đất đai trong giai đoạn này chủ yếu gồm hai loại: bản đồ giải
thửa, sổ mục kê kiêm thống kê ruộng đất. Trong đó thông tin về người sử dụng đất trên
sổ sách chỉ phản ánh theo hiện trạng, không thể tra cứu đến cơ sở pháp lý và lịch sử sử

dụng đất.
3) Giai đoạn từ năm 1980 đến năm 1988.
Từ sau năm 1980, công tác đăng ký đất đai mới bắt đầu được Nhà nước quan tâm
thực hiện.
Ngày 01/7/1980, Hội đồng Chính phủ ra Quyết định số 201-CP Về việc thống
nhất quản lý đất đai và tăng cường công tác quản lý ruộng đất trong cả nước.
Ngày 10/11/1980, Thủ tướng Chính phủ ra Chỉ thị số 299/TTg.
Thực hiện yêu cầu này, Tổng cục quản lý ruộng đất đã ban hành văn bản đầu tiên
quy định thủ tục đăng ký thống kê ruộng đất theo Quyết định số 56/ĐKTK ngày
05/11/1981. Theo quyết định này, việc đăng ký đất có một trình tự khá chặt chẽ. Việc
xét duyệt đăng ký đất phải do một Hội đồng đăng ký thống kê ruộng đất của xã thực
hiện, kết quả xét đơn của xã phải được UBND huyện duyệt mới được đăng ký và cấp
GCNQSDĐ, hệ thống hồ sơ đăng ký đất đai quy định khá đầy đủ và chi tiết.
Việc triển khai Chỉ thị số 299/TTg kéo dài từ năm 1981 đến cuối năm 1988 mới
thực hiện được khoảng 6.500 xã, kết quả đạt được còn rất nhiều hạn chế. Các khu dân
cư hầu hết còn đo bao và để dân tự khai, không xác định được vị trí sử dụng cụ thể
trên bản đồ, hồ sơ. Việc xét duyệt xác định quyền sử dụng đất hợp pháp của người kê
khai đăng ký gần như không được thực hiện. Vì vậy hệ thống sổ sách đăng ký đất đai
thiết lập ở giai đoạn này vẫn chỉ mang tính chất điều tra, phản ánh nguyên hiện trạng
sử dụng đất. Việc cấp GCNQSDĐ vẫn chưa được thực hiện.
4) Giai đoạn từ năm 1988 đến năm 1993.
Trang 6


Ngành Quản Lý Đất Đai

SVTH: ĐỖ VĂN HIẾU

Kế thừa và phát huy kết quả điều tra đo đạc và đăng ký đất đai theo Chỉ thị số
299/TTg, Tổng cục Quản lý ruộng đất đã ban hành Quyết định số 201/ĐKTK ngày

14/7/1989 Về việc ban hành quyết định cấp GCNQSDĐ và Thông tư số 302/ĐKTK
ngày 28/10/1989 Hướng dẫn thi hành quyết định này. Việc ban hành các văn bản này
đã tạo ra một sự chuyển biến lớn về chất trong việc thực hiện đăng ký đất đai và bắt
đầu từ năm 1990 được triển khai đồng loạt trên phạm vi cả nước.
Tuy nhiên, trong thực tiễn việc triển khai đăng ký đất đai vẫn còn một số vướng
mắc cần giải quyết: do chất lượng hồ sơ thiết lập theo Chỉ thị số 299/TTg còn có quá
nhiều tồn tại, hệ thống chính sách đất đai lại đang trong quá trình đổi mới. Vì vậy công
việc triển khai cấp GCNQSDĐ tại các địa phương, nhất là các tỉnh phía Bắc và duyên
hải miền Trung thực hiện rất chậm. Đặc biệt do chính sách chưa ổn định nhiều địa
phương đã thực hiện cấp GCNQSDĐ tạm thời.
5) Giai đoạn từ năm 1993 đến năm 2003.
Thành công của việc thực hiện Nghị quyết 10 của Bộ Chính trị đã tạo cơ sở vững
chắc cho sự ra đời của Luật đất đai năm 1993 (được thông qua ngày 14/7/1993 và có
hiệu lực thi hành ngày 15/9/1993) với những thay đổi lớn: ruộng đất được giao ổn định
lâu dài cho hộ gia đình, cá nhân sử dụng; đất đai có giá trị; mở rộng quyền cho người
sử dụng đất (chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, thừa kế QSDĐ, thế chấp bằng
QSDĐ). Với những thay đổi đó, yêu cầu hoàn thành cấp GCNQSDĐ ngày càng trở
nên cấp bách. Nhận thức được điều đó, chính quyền các cấp bắt đầu coi trọng và tập
trung chỉ đạo nhanh tiến độ cấp GCNQSDĐ trên phạm vi cả nước với mục tiêu hoàn
thành cấp GCNQSDĐ vào năm 2000 (khu vực nông thôn) và năm 2001 (khu vực đô
thị) theo các Chỉ thị số 10/1998/CT-TTg và Chỉ thị số 18/1999/CT-TTg của Thủ tướng
Chính phủ.
Sự khẳng định đất đai có giá trị, người sử dụng đất được nới rộng các quyền đã
tạo ra sự chuyển biến lớn về giá cả đất đai và vấn đề quản lý đô thị, quản lý đất đai
phải gắn liền với quản lý Nhà nước. Xuất phát từ tình hình đó, ngày 05/4/1994, Chính
phủ ban hành Nghị định số 60/CP. Nghị định này đã trở thành cột mốc quan trọng
trong việc lập lại trật tự pháp lý cho lĩnh vực nhà đất tại đô thị. Nghị định xác định rõ
các vấn đề QSDĐ phải được xem xét từ nguồn gốc và tính hợp pháp của quá trình tạo
lập. Theo tinh thần Nghị định này thì người sử dụng đất ở tại đô thị phải được cấp
GCNQSHNƠ và QSDĐƠ. Việc đăng ký nhà ở và đất ở tại đô thị bắt đầu được thực

hiện. Tuy nhiên khi thực hiện thì số lượng GCN được cấp rất hạn chế vì trong quy
định còn nhiều điểm chưa hợp lý, cần phải điều chỉnh.
6) Giai đoạn từ năm 2003 đến nay.
Trên cơ sở kế thừa và phát huy Luật Đất đai năm 1993; Luật Đất đai sửa đổi, bổ
sung năm 1998 và năm 2001; Luật đất đai năm 2003 đã mở rộng hơn quyền của người
sử dụng đất (chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, tặng cho, thừa kế
QSDĐ; thế chấp, bảo lãnh, góp vốn bằng QSDĐ). Đặc biệt, việc cho phép QSDĐ
được tham gia thị trường bất động sản có sự quản lý của Nhà nước cũng đã góp phần
làm tăng thêm nhu cầu cấp GCNQSDĐ. Hàng loạt các văn bản hướng dẫn thi hành
Luật Đất đai được ban hành (như Nghị định số 181/2004/NĐ-CP, Nghị định số
17/2006/NĐ-CP, Nghị định số 84/2007/NĐ-CP…). Quy trình thực hiện đăng ký cấp
GCNQSDĐ đơn giản và thông thoáng hơn, đã đáp ứng được phần nào nhu cầu cấp
GCNQSDĐ của người sử dụng đất.
I.2. Khái quát địa bàn nghiên cứu.
Trang 7


Ngành Quản Lý Đất Đai

SVTH: ĐỖ VĂN HIẾU

I.2.1. Điều kiện tự nhiên, tài nguyên thiên nhiên.
1) Điều kiện tự nhiên.
i. Vị trí địa lý.
Củ Chi là huyện ngoại thành nằm ở phía Tây Bắc của Thành phố Hồ Chí Minh, có
toạ độ địa lý 10o10’ 00” - 10o53’00” vĩ độ Bắc và 106o21’00” - 106o40’00” kinh độ Đông.
Huyện có 20 xã và 1 thị trấn (Thị trấn Củ Chi). Địa giới hành chính của huyện được giới
hạn như sau:
+ Phía Bắc giáp huyện Trảng Bàng, tỉnh Tây Ninh;
+ Phía Đông giáp huyện Bến Cát và Thị xã Thủ Dầu Một, tỉnh Bình Dương;

+ Phía Nam giáp huyện Hóc Môn, Thành phố Hồ Chí Minh;
+ Phía Tây giáp tỉnh Long An.
Nằm ở vị trí quan trọng trong chiến lược quốc phòng - an ninh của Thành phố với
căn cứ Đồng Dù, Địa đạo Củ Chi và Quốc lộ 22 chạy qua; Củ Chi là huyện nối giữa 2
vùng Đông Nam Bộ và Tây Nam Bộ. Vì vậy có điều kiện khá thuận lợi trong giao lưu
phát triển kinh tế - văn hoá với bên ngoài.

ii. Địa hình, địa mạo.
Củ Chi nằm trong vùng chuyển tiếp giữa miền Tây Nam Bộ và miền sụt Đông
Nam Bộ với độ cao giảm dần theo 2 hướng Tây Bắc - Đông Nam và Đông Bắc - Tây
Nam. Độ cao trung bình so với mặt nước biển từ 8 - 10m, độ cao lớn nhất là 22m (xã An
Nhơn Tây), độ cao nhỏ nhất là 0,5m (xã Bình Mỹ). Cấu trúc địa hình có 3 dạng chính:
+ Vùng đồi gò: Cao độ 10 - 15m, tập trung ở phía Bắc huyện, gồm các xã Phú Mỹ
Hưng, An Nhơn Tây, Nhuận Đức;
+ Vùng triền: Chuyển tiếp giữa vùng đồi gò và vùng bưng trũng, độ cao từ 5 - 10m
phân bố trên hầu hết các xã;
+ Vùng bưng trũng: Cao độ từ 1 - 2m, tập trung ở các xã phía Nam, Tây Nam và
ven sông Sài Gòn (các xã Phú Hoà Đông, Bình Mỹ, Trung An...).
Trang 8


Ngành Quản Lý Đất Đai

SVTH: ĐỖ VĂN HIẾU

iii. Khí hậu, thời tiết.
Củ Chi nằm trong vùng khí hậu nhiệt đới gió mùa, mang tính chất xích đạo. Có 2
mùa rõ rệt: mùa mưa từ tháng 5 đến tháng 11, mùa khô từ tháng 12 đến tháng 4 năm
sau, với đặc điểm chính là:
+ Nhiệt độ tương đối ổn định, cao đều trong năm và ít thay đổi, trung bình năm

khoảng 26,6oC. Nhiệt độ trung bình tháng cao nhất là 28,8oC (tháng 4), nhiệt độ trung
bình tháng thấp nhất là 24,8oC (tháng 12). Tuy nhiên biên độ nhiệt giữa ngày và đêm
chênh lệch khá lớn, vào mùa khô có trị số 8 - 10oC.
+ Lượng mưa trung bình năm từ 1.300 - 1.770 mm, tăng dần lên phía Bắc theo
chiều cao địa hình. Mưa phân bổ không đều giữa các tháng trong năm, mưa tập trung vào
các tháng 7, 8, 9; vào tháng 12 và tháng 1 lượng mưa không đáng kể.
+ Số giờ nắng trung bình trong năm là 2.100 - 2.920 h.
+ Độ ẩm không khí trung bình năm khá cao (79,5%), cao nhất vào các tháng 7, 8, 9
là 80 - 90%, thấp nhất vào tháng 12 là 70%.
Bảng 1: Khí hậu, thời tiết.
STT
Yếu tố khí hậu
Trị số
1
Nhiệt độ
+ Nhiệt độ trung bình năm
26,6˚C
+ Nhiệt độ trung bình tháng cao nhất
28,8˚C
+ Nhiệt độ trung bình tháng thấp nhất
24,8˚C
2
Lượng mưa
+ Lượng mưa trung bình năm
1.300 - 1.770 mm/năm
3
Nắng
+ Số giờ nắng trung bình năm
2.100 - 2.920 h
4

Độ ẩm
+ Độ ẩm trung bình năm
79,5%
+ Độ ẩm trung bình tháng cao nhất
90%
+ Độ ẩm trung bình tháng thấp nhất
70%
+ Chế độ gió: Củ Chi nằm trong vùng chịu ảnh hưởng của 2 hướng gió mùa chủ
yếu, phân bố vào các tháng trong năm như sau:
- Từ tháng 2 đến tháng 5 thịnh hành gió Đông Nam hoặc Nam;
- Từ tháng 5 đến tháng 9 thịnh hành gió Tây - Tây Nam;
- Ngoài ra, từ tháng 10 đến tháng 2 năm sau có gió Đông Bắc.
Nhìn chung huyện Củ Chi với các đặc điểm khí hậu nóng ẩm, nhiệt độ tương đối
ổn định, thuận lợi cho sản xuất nông - lâm nghiệp và sinh hoạt của nhân dân. Tuy nhiên
lượng mưa tập trung theo mùa nên có những kỳ xảy ra hạn hán làm thiệt hại cho năng
suất hoa màu và đời sống dân sinh.
iv. Thuỷ văn.
Củ Chi có hệ thống sông, kênh, rạch khá đa dạng với những đặc điểm chính sau:
+ Sông Sài Gòn chịu ảnh hưởng chế độ dao động bán nhật triều, với mực nước
triều bình quân thấp nhất là 1,2 m và cao nhất là 2,0 m.
Trang 9


Ngành Quản Lý Đất Đai

SVTH: ĐỖ VĂN HIẾU

+ Các hệ thống kênh rạch tự nhiên khác đa số chịu ảnh hưởng trực tiếp chế độ thuỷ
văn của sông Sài Gòn như: Rạch Tra, Rạch Sơn, Bến Mương ... Riêng chỉ có kênh Thầy
Cai chịu ảnh hưởng chế độ thuỷ văn của sông Vàm Cỏ Đông.

Nhìn chung hệ thống sông, kênh, rạch trực tiếp chi phối chế độ thuỷ văn của huyện
và nét nổi bật của dòng chảy là sự xâm nhập của thuỷ triều.
2) Tài nguyên thiên nhiên.
i. Tài nguyên đất.
Tiềm năng đất đai của huyện Củ Chi là rất lớn, tổng diện tích tự nhiên là 43.496,59
ha chiếm đến 20,76% diện tích tự nhiên của toàn Thành phố. Căn cứ vào nguồn gốc
phát sinh, đất đai ở Củ Chi được chia thành các nhóm chính sau:
+ Nhóm đất phù sa.
Đất phù sa được hình thành trên các trầm tích ven các sông, kênh, rạch; với diện tích
1.538 ha chiếm 3,5% diện tích đất của huyện; phân bố trên các triền thấp, tập trung nhiều ở
các xã Trung Lập Thượng, Trung Lập Hạ.
Đây là một loại đất quý, cần thiết phải được cung cấp nước tưới, ưu tiên sản xuất
lúa nước từ 2 đến 3 vụ và sử dụng một phần diện tích nhỏ cho việc trồng cây ăn trái.
+ Nhóm đất xám.
Đất xám chủ yếu hình thành trên mẫu chất phù sa cổ, có diện tích 15.329 ha
chiếm 35,2% diện tích đất của huyện; là nhóm đất có diện tích lớn nhất và phân bố ở
hầu hết các xã của huyện.
Nên ưu tiên sử dụng nhóm đất này cho việc trồng các cây như cao su, điều vì khả
năng bảo vệ và cải tạo đất tốt. Trong sử dụng phải chú ý biện pháp chống xói mòn và
rửa trôi, tăng cường bón phân bổ sung dinh dưỡng nhất là phân hữu cơ.

+ Nhóm đất đỏ vàng.
Loại đất này hình thành trên các sản phẩm phong hoá của các loại đá mẹ và mẫu
chất khác nhau, có diện tích 9.237 ha chiếm 21,22% diện tích đất của huyện; phân bố
trên vùng đồi gò các xã: Phú Mỹ Hưng, An Phú, An Nhơn Tây, Nhuận Đức, Phước
Vĩnh An…
+ Đất phèn.
Đất phèn được hình thành trên trầm tích đầm lầy biển (đầm mặn), có diện tích
15.011 ha chiếm 35% diện tích đất của huyện, tập trung ở phía Tây Nam của huyện (ấp
Tam Tân xã Tân An Hội) và một số nơi ven sông Sài Gòn và kênh rạch.

Hiện nay, đất phèn đã được khai thác trồng lúa, rau màu và các loại cây ăn quả.
Ngoài ra trên địa bàn huyện còn có các loại đất khác như:
+ Đất nhiễm phèn, dốc tụ trên nền phèn, có diện tích 1.460 ha chiếm 3,41% diện
tích đất của huyện, phân bố trên các vùng thấp, tập trung ở các xã: Thái Mỹ, Trung Lập
Trang 10


Ngành Quản Lý Đất Đai

SVTH: ĐỖ VĂN HIẾU

Hạ, Tân Phú Trung;
+ Đất phù sa trên nền phèn, có diện tích 192 ha chiếm 0,45% diện tích đất của
huyện, phân bố dọc theo sông Sài Gòn.
● Địa chất công trình, địa chất thủy văn.
Vùng huyện Củ Chi chủ yếu là phù sa cổ và trẻ, theo sức chịu tải và mực nước
ngầm chia ra như sau:
+ Đất loại 1: Có sức chịu tải 1,5kg/cm 2, mực nước ngầm cách mặt đất 5 - 12m
chiếm 34% diện tích toàn huyện.
+ Đất loại 2: Chiếm 19%.
+ Đất loại 3: Chiếm 5,5%.
+ Đất loại 4: Sức chịu tải <0,75kg/cm 2, mực nước ngầm cách mặt đất 0,5m chiếm
41,5% diện tích toàn huyện.
ii. Tài nguyên nước.
Chất lượng nước khu vực huyện Củ Chi nhìn chung là khá tốt (trừ các khu vực
bưng trũng: Tam Tân, Thái Mỹ). Ngoài ra, tác dụng của hệ thống thủy lợi Kênh Đông
Củ Chi đã bổ sung một lượng nước ngầm đáng kể, nâng mực nước ngầm lên 2 - 4m.
Tài nguyên nước của huyện gồm nguồn nước mặt và nguồn nước ngầm.
+ Nguồn nước mặt.
Chủ yếu được khai thác từ sông, rạch nhưng phân bố không đều, tập trung chủ

yếu ở phần phía Đông của huyện (sông Sài Gòn) và trên các vùng bưng trũng phía Nam
và Tây Nam với chiều dài gần 300 km hệ thống, đa số ảnh hưởng chế độ bán nhật triều.
Hệ thống sông Sài Gòn chạy suốt theo chiều dài của huyện theo hướng Tây Bắc Đông Nam là nguồn cung cấp lượng nước chính cho sản xuất và sinh hoạt của nhân dân.
Ngoài ra còn có hệ thống kênh, rạch tự nhiên khác như: rạch Tra, rạch Đường Đá, rạch
Láng The, Bến Mương ... cũng chịu ảnh hưởng của sông Sài Gòn, tạo thành một hệ
thống đường thuỷ và cung cấp tiêu thoát nước, có tác dụng rửa phèn, xả chua ... phục vụ
tốt cho sản xuất nông nghiệp.
Hệ thống kênh mương nhân tạo, đáng chú ý nhất là hệ thống Kênh Đông, công
trình thuỷ lợi lớn nhất của các tỉnh phía Nam dẫn nước từ hồ Dầu Tiếng (tỉnh Tây Ninh)
về tưới cho hơn 14.000 ha đất canh tác của huyện.
+ Nguồn nước ngầm.
Theo các kết quả điều tra, khảo sát về nước ngầm trên địa bàn huyện Củ Chi cho
thấy nguồn nước ngầm phân bố khá rộng, nước ngầm ngọt phân bố chủ yếu ở độ sâu
100 - 300 m, trong đó có nơi 20 - 30 m. Trữ lượng khai thác ước tính khoảng 300 - 400
m3/ngày.
Nguồn nước ngầm của huyện Củ Chi khá tốt và dồi dào, đang giữ vị trí quan trọng
trong việc cung cấp nước cho sản xuất và sinh hoạt (trừ các khu vực bưng trũng: Tam
Trang 11


Ngành Quản Lý Đất Đai

SVTH: ĐỖ VĂN HIẾU

Tân, Thái Mỹ).
iii. Tài nguyên rừng.
Năm 2007 huyện Củ Chi còn 483,28 ha đất lâm nghiệp chiếm 1,11% diện tích đất
tự nhiên, trong đó:
+ Đất rừng sản xuất là 455,84 ha; chủ yếu là rừng bạch đàn đang được trồng và
khai thác, tập trung ở xã Phạm văn Cội.

+ Đất rừng phòng hộ là 27,44 ha; chủ yếu là keo lá tràm phân bố ở xã Phú Mỹ
Hưng.
Rừng của huyện chiếm tỷ lệ rất nhỏ, chủ yếu là rừng trồng và rừng thứ sinh tự
nhiên. Diện tích rừng phân bố ở các khu bảo tồn, khu di tích lịch sử nên trữ lượng
hạn chế.
iv. Tài nguyên khoáng sản.
Tài nguyên khoáng sản trên địa bàn huyện khá phong phú so với mặt bằng chung
của Thành phố, gồm có các loại chủ yếu sau:
+ Mỏ Cao Lanh có trữ lượng khoảng 5 triệu tấn phân bố chủ yếu ở Rạch Sơn.
+ Than bùn ở Tam Tân, trữ lượng khoảng 0,5 triệu tấn.
+ Sạn sỏi ở Bàu Chứa, trữ lượng khoảng 0,8 triệu tấn.
Ngoài ra, còn có mỏ đất sét làm gạch ngói và đá xây dựng nhưng với trữ lượng
không đáng kể.

v. Tài nguyên nhân văn.
Củ Chi là vùng đất có truyền thống văn hoá và tinh thần yêu nước quật cường.
Trong kháng chiến chống Pháp, Mỹ mảnh đất Củ Chi nổi tiếng là căn cứ cách mạng kiên
cường được mang tên “Đất thép Thành đồng”. Điển hình là hệ thống Địa Đạo Củ Chi đã
đương đầu với bom đạn Mỹ, sự huỷ diệt của kẻ thù và đã thắng lợi vẻ vang. Quân và dân
huyện Củ Chi được Nhà nước phong tặng danh hiệu “Anh hùng lực lượng vũ trang”.
Trong thời kỳ xây dựng và phát triển đất nước, đặc biệt trong thời kỳ đổi mới, toàn
Đảng, toàn dân, toàn quân huyện Củ Chi đã phát huy truyền thống đoàn kết, ý chí tự lực
tự cường, khắc phục mọi khó khăn đã đạt được nhiều thành tựu quan trọng về kinh tế,
văn hoá và giữ vững trật tự an ninh xã hội trên địa bàn.
I.2.2. Thực trạng phát triển kinh tế - xã hội.
1) Tăng trưởng kinh tế.
Trong những năm qua, thực hiện đổi mới cơ chế kinh tế, Đảng bộ và nhân dân
huyện Củ Chi đã nỗ lực phấn đấu vượt qua nhiều khó khăn và đạt được nhiều thành
tích quan trọng trên các lĩnh vực với tốc độ cao.
Trang 12

Ngành Quản Lý Đất Đai

SVTH: ĐỖ VĂN HIẾU

Tổng giá trị sản xuất trên toàn huyện tăng từ 1.966,321 tỷ đồng (năm 2005) tăng
lên 2.217,741 tỷ đồng (năm 2006) và 2.975,031 tỷ đồng (năm 2007) với tốc độ tăng
trưởng bình quân 23,46%/năm.
Bảng 2: Giá trị sản xuất các ngành kinh tế giai đoạn năm 2005-2007.
(Đơn vị tính: Tỷ đồng)
Tốc độ tăng
Ngành sản xuất
Năm 2005
Năm 2006
Năm 2007
trưởng (%/năm)
Tổng GTSX
1.966,321
2.217,741
2.975,031
23,46
Ngành nông nghiệp
630,520
667,180
737,434
8,17
Ngành công nghiệp
862,771
1.012,793

1.511,493
33,31
Ngành dịch vụ
473,030
537,768
726,104
24,35
( Nguồn: Phòng Thống kê huyện Củ Chi)
Như vậy, tốc độ tăng trưởng bình quân mỗi năm là đáng khích lệ (23,46%).
Trong đó, ngành nông nghiệp có mức tăng trưởng chậm lại (8,17%); ngành công
nghiệp và dịch vụ tăng nhanh ( 33,31% và 24,35% ).
2) Chuyển dịch cơ cấu kinh tế.
Kinh tế của huyện Củ Chi từng bước có sự chuyển dịch cơ cấu theo hướng công
nghiệp hoá, hiện đại hoá. Tỷ trọng giá trị sản xuất ngành nông nghiệp trong cơ cấu
kinh tế chung của huyện giảm, ngành công nghiệp và dịch vụ tăng, đó là xu hướng
phát triển phù hợp với xu thế chung.
Cơ cấu kinh tế theo thành phần kinh tế có sự chuyển biến tích cực. Kinh tế Nhà
nước có tốc độ tăng trưởng chậm nhưng vẫn giữ vai trò chủ đạo. Kinh tế ngoài quốc
doanh từng bước khai thác được vốn và trí tuệ của nhân dân đã xuất hiện nhiều mô
hình kinh tế giỏi, nhiều doanh nghiệp làm ăn hiệu quả, huy động được mọi thành phần
kinh tế tham gia đầu tư phát triển các ngành kinh tế góp phần tích cực trong phát triển
kinh tế chung của huyện.
Bảng 3: Cơ cấu các ngành kinh tế giai đoạn năm 2005-2007.
Cơ cấu ( % )
Năm 2006
Năm 2007
Tổng GTSX
100,00
100,00
Ngành nông nghiệp

30,08
24,78
Ngành công nghiệp
45,67
50,81
Ngành dịch vụ
24,25
24,41
( Nguồn: Phòng Thống kê huyện Củ Chi)
Năm 2007, ngành công nghiệp đóng góp hơn phân nữa tổng giá trị sản xuất toàn
huyện (50,81%), ngành dịch vụ đóng góp ít hơn ngành nông nghiệp một chút
( 24,41% so với 24,78% ).
Ngành sản xuất

Năm 2005
100,00
32,07
43,88
24,05

Trang 13


Ngành Quản Lý Đất Đai

SVTH: ĐỖ VĂN HIẾU

Biểu đồ 1: Cơ cấu kinh tế huyện Củ Chi năm 2007.
3) Thực trạng phát triển các ngành kinh tế.
i. Ngành nông nghiệp.

Giá trị sản xuất toàn ngành năm 2007 là 737,434 tỷ đồng, đạt 104,42% kế hoạch,
tăng 10,53% so với cùng kỳ. Trong đó, trồng trọt là 337,717 tỷ đồng chỉ đạt 92,78% kế
hoạch, chăn nuôi là 276,191 tỷ đồng đạt 117,35% kế hoạch, thuỷ sản tăng gấp 4 lần so
với cùng kỳ do các mô hình nuôi cá tra tăng mạnh, lâm nghiệp và dịch vụ nông nghiệp
đều đạt kế hoạch.
Kết quả sản xuất năm 2007 vượt kế hoạch trong điều kiện ngưng nuôi gia cầm,
diện tích lúa giảm là do sự chỉ đạo tập trung gia tăng sản lượng đàn heo, đàn bò sữa
cùng với sự tăng nhanh của diện tích trồng cỏ, rau an toàn và hoa cây kiểng.
+ Trồng trọt.
Tổng diện tích gieo trồng năm 2007 đạt 41.330 ha. Trong đó, cây lúa chiếm diện
tích lớn nhất. Diện tích trồng cỏ tăng nhanh do người dân sử dụng đất hoang, đất bưng
trũng trồng lúa năng suất thấp chuyển sang trồng và dưỡng cỏ phục vụ chăn nuôi bò.
Cây rau phát triển nhanh với diện tích gieo trồng rau an toàn ngày càng tăng.
Năm 2007 diện tích rau đạt 2.854 ha, trong đó diện tích gieo trồng rau an toàn là 2.812
ha. Đến nay, trên toàn huyện đã có 15 xã được công nhận là vùng sản xuất rau an toàn
với tổng diện tích canh tác đạt 909,35 ha.
Thuỷ sản tăng nhanh giá trị do phát triển nuôi cá tra được 20 ha, với đặc điểm
nước cấp và nước tiêu riêng biệt là lợi thế đặc biệt của nước Kênh Đông, đã hạn chế
bệnh và cá đạt chất lượng tốt.
+ Chăn nuôi.
Ngành chăn nuôi phát triển khá, chiếm 45% tổng giá trị sản xuất nông nghiệp.
Đàn bò sữa đang có xu hướng tăng do giá sữa tăng, hiện được 25.959 con, đạt
105,96% kế hoạch, tăng 23,61% so cùng kỳ.
Đàn heo phát triển nhanh với quy mô chăn nuôi trang trại được mở rộng, hiện có
169.746 con, đạt 249,63% kế hoạch, tăng 161,15% so cùng kỳ.
Cá sấu được 20.348 con, đạt 109,95% kế hoạch, tăng 23,27% so cùng kỳ.
ii. Ngành công nghịêp.
Trang 14

Ngành Quản Lý Đất Đai

SVTH: ĐỖ VĂN HIẾU

Trong năm 2007 có 276 doanh nghiệp được thành lập, tính luỹ kế đến nay có
1.256 doanh nghiệp do huyện quản lý, trong đó có 67 doanh nghiệp có vốn đầu tư
nước ngoài.
Giá trị sản xuất toàn ngành là 1.511,493 tỷ đồng, đạt 136,48% kế hoạch, tăng
49,.24% so cùng kỳ;
Doanh thu sản xuất công nghiệp là 3.020,697 tỷ đồng, đạt 142,52% kế hoạch,
tăng 54,17% so cùng kỳ;
Doanh thu xuất khẩu là 895,804 tỷ đồng, đạt 105,39% kế hoạch, tăng 21,63% so
cùng kỳ.
Quy mô ngành công nghiệp tập chung chủ yếu ở cụm công nghiệp Tây Bắc Củ
Chi, khu công nghiệp Tân Phú Trung và cụm công nghiệp Tân Quy, ngoài ra còn phân
bố dọc các tuyến đường liên xã đã được Thành phố quy hoạch, bố trí công nghiệp
sạch.
Cơ cấu sản xuất tiếp tục chuyển dịch theo hướng tăng tỷ trọng công nghiệp dân
doanh, khu vực công nghiệp nhà nước giảm dần, hiện nay đã chuyển sang công ty cổ
phần.
Trong các loại hình doanh nghiệp có tốc độ tăng trưởng bình quân cao là loại
hình hợp tác xã. Loại hình doanh nghiệp nhà nước có tốc độ tăng trưởng thấp nhất.
Tốc độ xây dựng cơ bản phát triển mạnh mẽ, trong những năm qua huyện đặc
biệt quan tâm và đầu tư khá toàn diện, chủ động phối hợp với các ban ngành chức
năng của Thành phố tiếp tục đẩy nhanh tiến độ thi công các công trình hạ tầng kỹ
thuật, hạ tầng xã hội trên địa bàn.
iii. Ngành dịch vụ.
Trong những năm qua, việc chuyển đổi cơ cấu kinh tế theo cơ chế thị trường đã
thúc đẩy các hoạt động sản xuất kinh doanh phát triển, tạo sản phẩm hàng hoá ngày
càng nhiều, nhu cầu trao đổi hàng hoá tăng nhanh trên địa bàn huyện nên đã thúc đẩy

ngành dịch vụ càng phát triển với quy mô lớn hơn. Tổng doanh số bán ra toàn ngành
năm 2007 là 2.903,103 tỷ đồng, đạt 101,51% kế hoạch, tăng 21,28% so cùng kỳ.
+ Hệ thống chợ phân bố trên địa bàn của các xã, thị trấn được hình thành và phát
triển từ lâu đời. Tuy nhiên do cơ sở hạ tầng của các chợ còn chắp vá, chưa được đầu tư cải
tạo, nhiều nơi chợ còn họp ở lòng đường gây cản trở giao thông. Trên địa bàn huyện chưa
hình thành và phát triển loại siêu thị, trung tâm thương mại, chợ chuyên doanh. Các chợ
chủ yếu là bán lẻ kinh doanh các mặt hàng tươi sống, lương thực thực phẩm, hàng tiêu
dùng, phục vụ nhu cầu thiết yếu của người dân.
+ Hoạt động tín dụng - ngân hàng tiếp tục phát triển, nguồn vốn huy động qua
ngân hàng năm 2007 đạt1.050 tỷ đồng, tăng 21% so cùng kỳ. Trong năm, Ngân hàng
Công thương Việt Nam và Ngân hàng thương mại cổ phần Việt Á thành lập chi nhánh
đi vào hoạt động đã góp phần giải quyết nhu cầu vốn vay trong nhân dân khá lớn.
+ Lĩnh vực kinh doanh nhà hàng, khách sạn trên địa bàn huyện ngày càng phát
triển, phân bố chủ yếu ở Thị trấn Củ Chi và một số xã dọc Quốc lộ 22. Khu di tích Bến
Dược, Công viên nước Củ Chi, Khu du lịch sinh thái Bình Mỹ…hàng năm thu hút khá
đông lượng khách tham quan, vui chơi giả trí.
Trang 15